{"id":677174,"date":"2026-04-25T02:17:50","date_gmt":"2026-04-25T00:17:50","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/deplafonnement-loyer-bail-commercial-volet-penal-manoeuvres-dirigeant\/"},"modified":"2026-04-25T02:17:50","modified_gmt":"2026-04-25T00:17:50","slug":"deplafonnement-loyer-bail-commercial-volet-penal-manoeuvres-dirigeant","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ar\/deplafonnement-loyer-bail-commercial-volet-penal-manoeuvres-dirigeant\/","title":{"rendered":"D\u00e9plafonnement du loyer du bail commercial : volet p\u00e9nal des man\u0153uvres et d\u00e9fense du dirigeant"},"content":{"rendered":"

Le contentieux du d\u00e9plafonnement du loyer commercial se d\u00e9ploie principalement devant le juge civil des loyers commerciaux. Il est, dans son ordinaire, technique : l’expert mesure les facteurs locaux de commercialit\u00e9, le bailleur d\u00e9montre la modification notable, le juge tranche selon la valeur locative. Mais certains dossiers franchissent la fronti\u00e8re. Quand le bailleur produit de fausses attestations, quand l’expert dissimule un conflit d’int\u00e9r\u00eats, quand un dirigeant locataire d\u00e9tourne le fonds pour all\u00e9ger la charge locative, l’affaire peut basculer dans le p\u00e9nal. Cet article expose les hypoth\u00e8ses o\u00f9 le d\u00e9plafonnement croise le droit p\u00e9nal des affaires, et la strat\u00e9gie de d\u00e9fense du dirigeant.<\/p>\n

I. Les man\u0153uvres frauduleuses autour de la valeur locative<\/h2>\n

A. Le faux et usage de faux dans la proc\u00e9dure de d\u00e9plafonnement<\/h3>\n

La proc\u00e9dure de fixation du loyer du bail renouvel\u00e9 repose sur des pi\u00e8ces. Le bailleur produit des baux comparatifs, des attestations de chambre de commerce, des \u00e9l\u00e9ments d\u00e9mographiques. L’expert exploite ces pi\u00e8ces pour son rapport. Le juge en tire la valeur locative. Quand l’une de ces pi\u00e8ces est falsifi\u00e9e, l’infraction de faux de l’article 441-1 du Code p\u00e9nal peut \u00eatre caract\u00e9ris\u00e9e.<\/p>\n

Aux termes de l’article 441-1, alin\u00e9a 1er, du Code p\u00e9nal : \u00ab Constitue un faux toute alt\u00e9ration frauduleuse de la v\u00e9rit\u00e9, de nature \u00e0 causer un pr\u00e9judice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un \u00e9crit ou tout autre support d’expression de la pens\u00e9e qui a pour objet ou qui peut avoir pour effet d’\u00e9tablir la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des cons\u00e9quences juridiques. \u00bb L’usage du faux est puni des m\u00eames peines : trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende. Le pr\u00e9judice n’est pas requis pour la consommation : l’aptitude \u00e0 causer un pr\u00e9judice suffit.<\/p>\n

Le bailleur qui produirait dans la proc\u00e9dure de d\u00e9plafonnement de faux baux comparatifs, ou qui falsifierait des attestations sur les flux de chaland, s’exposerait \u00e0 des poursuites p\u00e9nales. Le pr\u00e9judice du preneur est \u00e9vident : un loyer artificiellement gonfl\u00e9. La constitution de partie civile du preneur sur le fondement des articles 85 et suivants du Code de proc\u00e9dure p\u00e9nale est ouverte.<\/p>\n

B. L’escroquerie au jugement<\/h3>\n

L’escroquerie est d\u00e9finie par l’article 313-1 du Code p\u00e9nal : \u00ab L’escroquerie est le fait, soit par l’usage d’un faux nom ou d’une fausse qualit\u00e9, soit par l’abus d’une qualit\u00e9 vraie, soit par l’emploi de man\u0153uvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la d\u00e9terminer ainsi, \u00e0 son pr\u00e9judice ou au pr\u00e9judice d’un tiers, \u00e0 remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, \u00e0 fournir un service ou \u00e0 consentir un acte op\u00e9rant obligation ou d\u00e9charge. \u00bb Les peines atteignent cinq ans d’emprisonnement et 375 000 euros d’amende.<\/p>\n

L’escroquerie au jugement existe en jurisprudence ancienne. Elle suppose que le justiciable trompe le juge, par des man\u0153uvres frauduleuses, et obtienne une d\u00e9cision qui consacre \u00e0 son profit un avantage injustifi\u00e9. La production organis\u00e9e et syst\u00e9matique de fausses pi\u00e8ces dans une proc\u00e9dure de d\u00e9plafonnement, combin\u00e9e \u00e0 des t\u00e9moignages sollicit\u00e9s d’experts complaisants, peut caract\u00e9riser l’infraction.<\/p>\n

L’enjeu de la qualification est double : p\u00e9nal pour l’auteur, civil pour la victime. La condamnation p\u00e9nale du bailleur ouvre au preneur la voie d’une action en responsabilit\u00e9 civile devant la juridiction p\u00e9nale, par constitution de partie civile, ou devant la juridiction civile, par action s\u00e9par\u00e9e. L’autorit\u00e9 de la chose jug\u00e9e au p\u00e9nal sur le civil interdit au juge civil de revenir sur la mat\u00e9rialit\u00e9 des faits constat\u00e9s par le juge p\u00e9nal.<\/p>\n

C. L’abus de confiance dans la gestion du fonds par le dirigeant<\/h3>\n

L’abus de confiance pr\u00e9vu \u00e0 l’article 314-1 du Code p\u00e9nal est l’infraction reine du droit p\u00e9nal des affaires. Il vise \u00ab le fait par une personne de d\u00e9tourner, au pr\u00e9judice d’autrui, des fonds, des valeurs ou un bien quelconque qui lui ont \u00e9t\u00e9 remis et qu’elle a accept\u00e9s \u00e0 charge de les rendre, de les repr\u00e9senter ou d’en faire un usage d\u00e9termin\u00e9 \u00bb. Les peines vont jusqu’\u00e0 cinq ans et 375 000 euros d’amende, port\u00e9es \u00e0 sept ans et 750 000 euros si l’auteur est d\u00e9positaire public ou agit en qualit\u00e9 de mandataire.<\/p>\n

Dans le contentieux du d\u00e9plafonnement, le dirigeant d’une soci\u00e9t\u00e9 preneuse peut d\u00e9tourner les loyers, organiser la sous-location \u00e0 un prix d\u00e9risoire \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 qu’il contr\u00f4le, ou transf\u00e9rer le fonds \u00e0 une structure tierce pour soustraire la valeur locative au calcul. Ces man\u0153uvres exposent le dirigeant \u00e0 des poursuites p\u00e9nales et engagent sa responsabilit\u00e9 personnelle.<\/p>\n

II. La responsabilit\u00e9 du dirigeant locataire et la strat\u00e9gie de d\u00e9fense<\/h2>\n

A. La responsabilit\u00e9 civile et p\u00e9nale du dirigeant<\/h3>\n

Le dirigeant d’une soci\u00e9t\u00e9 preneuse engage sa responsabilit\u00e9 civile dans la gestion du bail. La soci\u00e9t\u00e9 paie le loyer, mais le dirigeant qui m\u00e9conna\u00eet les obligations du bail peut voir sa responsabilit\u00e9 personnelle recherch\u00e9e. L’abus de confiance dans la gestion du fonds, dont nous avons expos\u00e9 les \u00e9l\u00e9ments constitutifs et la jurisprudence r\u00e9cente dans notre \u00e9tude sur l’abus de confiance et le d\u00e9tournement par le dirigeant<\/a>, engage la responsabilit\u00e9 personnelle du dirigeant.<\/p>\n

La responsabilit\u00e9 p\u00e9nale du dirigeant n’est pas absorb\u00e9e par celle de la soci\u00e9t\u00e9. L’article 121-2 du Code p\u00e9nal admet la responsabilit\u00e9 p\u00e9nale des personnes morales, mais sans exon\u00e9rer la personne physique auteur ou complice. Le dirigeant condamn\u00e9 comme auteur d’un faux ou d’une escroquerie au jugement subit personnellement la peine, ind\u00e9pendamment de la sanction de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

L’enjeu pratique est lourd. Le dirigeant condamn\u00e9 voit son casier judiciaire compl\u00e9t\u00e9, peut \u00eatre interdit de g\u00e9rer, et perd l’acc\u00e8s \u00e0 certaines fonctions r\u00e9glement\u00e9es. La condamnation au sein de la proc\u00e9dure p\u00e9nale d’un bailleur ou d’un preneur produit donc des effets en cascade qui d\u00e9passent le seul contentieux locatif.<\/p>\n

B. La d\u00e9fense du dirigeant attaqu\u00e9<\/h3>\n

Le dirigeant attaqu\u00e9 pour des man\u0153uvres dans une proc\u00e9dure de d\u00e9plafonnement doit construire sa d\u00e9fense sur trois axes. Premi\u00e8rement, contester l’\u00e9l\u00e9ment mat\u00e9riel : les pi\u00e8ces produites \u00e9taient-elles r\u00e9ellement falsifi\u00e9es ? La fronti\u00e8re entre l’argumentation orient\u00e9e et le faux p\u00e9nal est \u00e9troite. Le dirigeant qui se borne \u00e0 pr\u00e9senter des \u00e9l\u00e9ments de mani\u00e8re favorable \u00e0 sa th\u00e8se n’est pas auteur d’un faux. Il faut une alt\u00e9ration frauduleuse de la v\u00e9rit\u00e9.<\/p>\n

Deuxi\u00e8mement, contester l’\u00e9l\u00e9ment intentionnel. Le faux et l’escroquerie sont des infractions intentionnelles. La preuve de l’intention frauduleuse incombe au minist\u00e8re public. Le dirigeant qui s’est fi\u00e9 aux indications d’un expert ou d’un conseil n’a pas n\u00e9cessairement eu connaissance de la falsification. La complicit\u00e9 par fourniture de moyens suppose une connaissance pr\u00e9cise de l’infraction principale.<\/p>\n

Troisi\u00e8mement, le dirigeant peut invoquer l’absence de pr\u00e9judice. Pour l’escroquerie, le pr\u00e9judice est \u00e9l\u00e9ment constitutif. Pour le faux, le pr\u00e9judice n’est qu’\u00e9ventuel. La d\u00e9fense porte alors sur la cha\u00eene causale entre l’alt\u00e9ration de la pi\u00e8ce et la d\u00e9cision rendue. Une d\u00e9cision qui aurait \u00e9t\u00e9 identique sans la pi\u00e8ce litigieuse n’a pas \u00e9t\u00e9 obtenue par escroquerie.<\/p>\n

L’enjeu de la d\u00e9fense est aussi calendaire. Le d\u00e9lai de prescription est de six ans depuis la loi du 27 f\u00e9vrier 2017. Le point de d\u00e9part pour les infractions clandestines est la date de d\u00e9couverte. Pour l’escroquerie au jugement, ce point de d\u00e9part est souvent la date \u00e0 laquelle la victime a d\u00e9couvert la falsification, parfois des ann\u00e9es apr\u00e8s la d\u00e9cision.<\/p>\n

C. La constitution de partie civile du preneur ou du bailleur victime<\/h3>\n

Le preneur qui se d\u00e9couvre victime d’un d\u00e9plafonnement obtenu par fraude peut d\u00e9poser plainte avec constitution de partie civile aupr\u00e8s du doyen des juges d’instruction du tribunal judiciaire territorialement comp\u00e9tent. La proc\u00e9dure est ouverte par les articles 85 et suivants du Code de proc\u00e9dure p\u00e9nale et offre l’avantage de mettre en mouvement l’action publique sans d\u00e9pendre de l’opportunit\u00e9 des poursuites du parquet.<\/p>\n

La consignation, pr\u00e9vue \u00e0 l’article 88 du Code de proc\u00e9dure p\u00e9nale, est une condition de recevabilit\u00e9. Son montant est fix\u00e9 par le juge d’instruction selon les ressources de la partie civile. La constitution est suivie d’une enqu\u00eate : le juge d’instruction peut ordonner des perquisitions, entendre les t\u00e9moins, d\u00e9signer un expert. La coh\u00e9rence avec la proc\u00e9dure civile parall\u00e8le est d\u00e9licate. Le sursis \u00e0 statuer du juge civil peut \u00eatre ordonn\u00e9 dans l’attente de la d\u00e9cision p\u00e9nale, sur le fondement de l’article 4 du Code de proc\u00e9dure p\u00e9nale.<\/p>\n

Le bailleur peut, sym\u00e9triquement, \u00eatre victime de man\u0153uvres du preneur. Production de faux documents pour minimiser la valeur locative, t\u00e9moignages mensongers, man\u0153uvres pour faire d\u00e9signer un expert complaisant. La constitution de partie civile du bailleur est ouverte sur les m\u00eames fondements.<\/p>\n

III. Les enjeux pour la gouvernance et la d\u00e9fense p\u00e9nale<\/h2>\n

A. La gestion de la proc\u00e9dure pour le dirigeant<\/h3>\n

Le dirigeant convoqu\u00e9 par le service enqu\u00eateur ou par le juge d’instruction doit imm\u00e9diatement prendre conseil. La garde \u00e0 vue, l’audition libre, la mise en examen et le statut de t\u00e9moin assist\u00e9 ont des cons\u00e9quences proc\u00e9durales tr\u00e8s diff\u00e9rentes. La distinction entre garde \u00e0 vue<\/a> et audition libre tient \u00e0 l’existence de raisons plausibles de soup\u00e7onner l’auteur.<\/p>\n

Le dirigeant doit aussi anticiper les cons\u00e9quences r\u00e9putationnelles. Une perquisition au si\u00e8ge social, une garde \u00e0 vue m\u00e9diatis\u00e9e, une mise en examen pour escroquerie au jugement, peuvent fragiliser la tr\u00e9sorerie, affecter les relations bancaires et compromettre les contrats commerciaux en cours. La communication de crise et la gestion du contentieux p\u00e9nal sont des \u00e9l\u00e9ments strat\u00e9giques aussi importants que la d\u00e9fense au fond.<\/p>\n

B. L’articulation entre la proc\u00e9dure p\u00e9nale et le contentieux civil<\/h3>\n

La proc\u00e9dure p\u00e9nale agit comme un acc\u00e9l\u00e9rateur. Quand l’instruction met au jour des faits que la juridiction civile ignorait, la strat\u00e9gie de d\u00e9fense du dossier civil change. Le sursis \u00e0 statuer peut \u00eatre obtenu. La victime peut compl\u00e9ter son dossier civil avec les pi\u00e8ces de l’instruction. La condamnation p\u00e9nale, une fois d\u00e9finitive, lie le juge civil sur la mat\u00e9rialit\u00e9 des faits.<\/p>\n

Pour le bailleur ou le preneur engag\u00e9 dans un contentieux locatif o\u00f9 le doute s’installe sur la r\u00e9gularit\u00e9 des pi\u00e8ces, la voie p\u00e9nale doit \u00eatre envisag\u00e9e pr\u00e9cocement. Notre cabinet accompagne les dirigeants confront\u00e9s \u00e0 ce type de proc\u00e9dure tant dans la dimension civile, trait\u00e9e \u00e0 Paris au sein de notre cabinet immobilier<\/a> r\u00e9f\u00e9rent en mati\u00e8re de baux commerciaux, que dans la dimension p\u00e9nale, o\u00f9 la d\u00e9fense du dirigeant rel\u00e8ve de notre d\u00e9partement p\u00e9nal des affaires \u00e0 Paris<\/a> et de la mati\u00e8re escroquerie<\/a>.<\/p>\n

Cette analyse compl\u00e8te notre \u00e9tude r\u00e9cente sur la responsabilit\u00e9 p\u00e9nale du dirigeant face \u00e0 un contrat de franchise frauduleux<\/a>, qui expose un sch\u00e9ma similaire de man\u0153uvres pr\u00e9contractuelles, et notre panorama de la banqueroute par d\u00e9tournement d’actif<\/a> lorsque le dirigeant organise l’insolvabilit\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 preneuse pour \u00e9chapper au loyer d\u00e9plafonn\u00e9.<\/p>\n

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