{"id":1017256,"date":"2026-05-30T13:38:47","date_gmt":"2026-05-30T11:38:47","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/justice-de-paix-luxembourg-bail-13-mai-2026-7\/"},"modified":"2026-05-30T13:38:51","modified_gmt":"2026-05-30T11:38:51","slug":"justice-de-paix-luxembourg-bail-13-mai-2026-7","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/en\/jurisprudences\/justice-de-paix-luxembourg-bail-13-mai-2026-7\/","title":{"rendered":"Justice de Paix Luxembourg – Bail, 13 mai 2026"},"content":{"rendered":"
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R\u00e9pertoire No.1902\/26 L-BAIL-484\/25 Audience publique du13 mai2026 Le tribunal de paix de et \u00e0 Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail\u00e0 loyer,a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e 1 )PERSONNE1.), demeurant \u00e0L-ADRESSE1.) 2 )PERSONNE2.), demeurant \u00e0L-ADRESSE2.) partiesdemanderesses comparant par Ma\u00eetreJoe MENDES, avocat\u00e0 la Cour,demeurant \u00e0 Luxembourg e t 1)PERSONNE3.), demeurant \u00e0L-ADRESSE3.) 2)PERSONNE4.), demeurant \u00e0L-ADRESSE3.) partiesd\u00e9fenderesses sub 1 )comparanten personne sub 2) n\u2019\u00e9tant pas pr\u00e9sente ————————————————————————————————–<\/p>\n

2 F a i t s Les faits et r\u00e9troactes de l\u2019affaire r\u00e9sultent \u00e0 suffisance de droit des qualit\u00e9s, consid\u00e9rants et motifs d\u2019un jugement du28 janvier2026(R\u00e9pertoire No. 397\/26)ayantcondamn\u00e9 lespartiesd\u00e9fenderesses \u00e0 payer les arri\u00e9r\u00e9s de loyers et ayant pour le surplus refix\u00e9 l\u2019affaire pour la continuation des d\u00e9bats \u00e0 l\u2019audience du20 avril2026. Lors de la pr\u00e9dite audience, Ma\u00eetreJoe MENDES etPERSONNE3.)furent entendusenleursmoyens et conclusions.PERSONNE4.)n\u2019\u00e9tait ni pr\u00e9sente ni repr\u00e9sent\u00e9e. Sur ce, le tribunal prit l\u2019affaire en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 et rendit\u00e0 l\u2019audience publique de ce jour, \u00e0 laquelle le prononc\u00e9 avait \u00e9t\u00e9 fix\u00e9, l e j u g e m e n t q u i s u i t: Par requ\u00eate d\u00e9pos\u00e9e au greffe le 23 mai 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)ontfait convoquerPERSONNE3.)etPERSONNE4.)\u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal de paix deLuxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer, aux fins de s\u2019entendre condamnersolidairement, sinon in solidum\u00e0 leurpayer la somme de5.500.-EUR \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde, de voir prononcer la r\u00e9siliation du bail aux torts exclusifs deslocataires, et pour s\u2019entendre condamner \u00e0 d\u00e9guerpir des lieux lou\u00e9s dans un d\u00e9lai de quinzaine\u00e0 partir de la notification du jugement \u00e0 intervenir, sous peine d\u2019une astreinte de 100.-EUR par jour. Les requ\u00e9rants demandent encore \u00e0 ce qu\u2019il leur soit donn\u00e9 acte qu\u2019ils se r\u00e9servent le droit de r\u00e9clamer la restitution des loyers dispens\u00e9s \u00e0 hauteur de 4.950.-EUR ainsi qu\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019indisponibilit\u00e9 et de relocation \u00e0 hauteur de 3.300.-EUR chacune. Enfin, ilsdemandentla condamnation despartiesd\u00e9fenderesses\u00e0 leur payer la somme de 2.340.-EUR pour les frais d\u2019avocat expos\u00e9s dans le cadre de la pr\u00e9sente affaire. Finalement,PERSONNE1.)etPERSONNE2.)sollicitentencore l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de1.500.-EUR sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, et ilsdemandent\u00e0 voir ordonner l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement \u00e0 intervenir.<\/p>\n

3 \u00c0 l\u2019appui de leurs pr\u00e9tentions, les requ\u00e9rants exposent que suivant contrat de bail conclu le 13 mai 2013 avec prise d\u2019effet au 15 mai 2013 de la m\u00eame ann\u00e9e, les parties d\u00e9fenderesses ont pris en location aupr\u00e8s de PERSONNE5.)une maison unifamiliale situ\u00e9e \u00e0 L-ADRESSE3.), pour une dur\u00e9e de cinq ans, reconductible d\u2019ann\u00e9e en ann\u00e9e, moyennant un loyer mensuel initial de 1.100.-EUR. Ils expliquent qu\u2019apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s de la propri\u00e9taire, ils ont h\u00e9rit\u00e9 de l\u2019immeuble en indivision et produisent, \u00e0 cet effet, un extrait du plan cadastral attestant de leur propri\u00e9t\u00e9. Depuis janvier 2025, les parties d\u00e9fenderesses ne s\u2019acquitteraient plus du paiement des loyers, et ce malgr\u00e9 plusieurs relances. Les requ\u00e9rants soutiennent en outre que le non-paiement des loyers constitue une faute grave justifiant la r\u00e9siliation judiciaire du bail et le d\u00e9guerpissement des locataires. Les requ\u00e9rantsfont encore valoir queconform\u00e9ment aux stipulations du contrat de bail,il aurait \u00e9t\u00e9 consenti auxparties d\u00e9fenderessesune dispense du paiement des loyers correspondant \u00e0 la p\u00e9riode allant de la mi-mai \u00e0 septembre 2013. En contrepartie directe de cette dispense, les d\u00e9fendeurs s\u2019\u00e9taient engag\u00e9s \u00e0 proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9novation int\u00e9grale de la maison lou\u00e9e, incluant le nettoyage, la peinture,diverses r\u00e9parations int\u00e9rieures, la remise en \u00e9tat et l\u2019entretien des ext\u00e9rieurs et abords, l\u2019\u00e9vacuationdes d\u00e9chets ainsi que la r\u00e9paration de certains \u00e9quipements. Ilaurait encore \u00e9t\u00e9convenu qu\u2019en cas de manquement \u00e0 ces engagements, constat\u00e9 apr\u00e8s la r\u00e9siliation du bail et le d\u00e9guerpissement, les requ\u00e9rants pourraient r\u00e9clamerla restitution des loyers ainsi dispens\u00e9s, soit un montant total de 4.950.-EUR.Il conviendrait d\u00e8s lors de leur r\u00e9server ce droit dans l\u2019attente du d\u00e9guerpissement des lieux des locataires. \u00c0 l\u2019audience des plaidoiries, les requ\u00e9rants ontaugment\u00e9leur demande afin d\u2019y inclure les mois \u00e9chus jusqu\u2019en janvier 2026, portant le montant r\u00e9clam\u00e9 \u00e0 14.300.-EUR. Ils ont \u00e9galement sollicit\u00e9 que les demandes relatives \u00e0 la restitution des loyers dispens\u00e9s, \u00e0 l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019indisponibilit\u00e9 et \u00e0 l\u2019indemnit\u00e9 de relocation soient r\u00e9serv\u00e9es dans l\u2019attente de l\u2019ex\u00e9cution du d\u00e9guerpissement. Les frais d\u2019avocat et l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure devraient, par cons\u00e9quent, \u00eatre r\u00e9serv\u00e9s dans la m\u00eame mesure. En r\u00e9ponse aux arguments des parties d\u00e9fenderesses, ils ont pr\u00e9cis\u00e9 que le loyer devait continuer \u00e0 \u00eatre vers\u00e9 sur le m\u00eame compte bancaire qu\u2019auparavant. Position des parties d\u00e9fenderesses<\/p>\n

4 PERSONNE3.), dont il a \u00e9t\u00e9 laborieux pour le tribunal de recueillir la position tant celui-ci divaguait et s\u2019\u00e9cartait du sujet, a d\u00e9clar\u00e9 repr\u00e9senter PERSONNE4.)en vertu d\u2019une procuration. Il a expliqu\u00e9 ne pas avoir proc\u00e9d\u00e9 au paiement des loyers au motif qu\u2019il aurait \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 du d\u00e9c\u00e8s de lapropri\u00e9taire et qu\u2019il s\u2019attendait \u00e0 recevoir un nouveau contrat de bail, ce qui ne se serait finalement pas produit. Indiquant ne pas avoir su \u00e0 qui adresser les paiements, il a affirm\u00e9 n\u2019avoir effectu\u00e9 aucun versement. Le tribunal prit l\u2019affaire en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 et rendit en date du28 janvier 2026 le jugementNo. 397\/26dont le dispositif est con\u00e7u comme suit: \u00abre\u00e7oitla demande en la forme, donne acte\u00e0PERSONNE1.)etPERSONNE2.)de l\u2019augmentation de leur demande au titre des arri\u00e9r\u00e9s de loyers, d\u00e9clarela demande recevable; ditla demande en paiement d\u2019arri\u00e8res de loyers fond\u00e9e pour le montant de 14.300.-EUR, condamnePERSONNE3.)etPERSONNE4.)solidairement \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE1.)etPERSONNE2.)au titre des arri\u00e9r\u00e9s de loyers le montant de 14.300.-EUR, \u00e0 augmenter des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice \u00e0 savoir sur la somme de 5.500.-EUR \u00e0 partir du 23 mai 2025 et sur la somme de 8.800.-EUR \u00e0 partir du 5 janvier 2026, le tout jusqu\u2019\u00e0 solde, pour le surplus,refixel\u2019affaire \u00e0 l\u2019audience publique dulundi, 20 avril 2026 \u00e0 9.00 heures, salle JP.0.15en vue de d\u00e9terminer siPERSONNE3.)et PERSONNE4.)se sont conform\u00e9s \u00e0 leur obligation d\u2019apurer les arri\u00e9r\u00e9s de loyers et des\u2019acquitter des loyers futurs aux \u00e9ch\u00e9ances contractuelles; r\u00e9servele surplus.\u00bb Lors de l\u2019audience du 20 avril 2026, les parties requ\u00e9rantes ont d\u00e9clar\u00e9 qu\u2019aucun paiement n\u2019avait \u00e9t\u00e9effectu\u00e9 entre-temps et que les arri\u00e9r\u00e9s s\u2019\u00e9levaient d\u00e9sormais \u00e0 17.600.-EUR. Elles ont en outre sollicit\u00e9 l\u2019application d\u2019une majorationdu taux d\u2019int\u00e9r\u00eatde trois points sur les montants \u00e9chus.<\/p>\n

5 Au vu de l\u2019importance des arri\u00e9r\u00e9s, il y aurait lieu de prononcer la r\u00e9siliation du bail aux torts exclusifs des parties d\u00e9fenderesses. Il y aurait \u00e9galement lieu de fixer le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation\u00e0 1.100.-EURpar mois. Finalement, les parties requ\u00e9rantes ont sollicit\u00e9 le remboursement des frais d\u2019avocat \u00e0 hauteur de 2.340.-EUR et ont augment\u00e9 le montant de l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure r\u00e9clam\u00e9e pour la porter \u00e0 2.500.-EUR. PERSONNE3.)pour sa part a maintenu ses d\u00e9clarations ant\u00e9rieuresselon lesquels les nouveaux propri\u00e9taires ne lui auraient pas fourni de nouveau contrat de bail, de sorte qu\u2019il ne serait pas en mesure d\u2019effectuer de paiement du loyer. Appr\u00e9ciation Revu le jugementNo. 397\/26rendu en datedu28 janvier 2026. Au vudes explications donn\u00e9es par lesrequ\u00e9rantset des pi\u00e8ces justificatives vers\u00e9es \u00e0 l\u2019appui, et en l\u2019absence de contestationss\u00e9rieuses de la part d\u2019PERSONNE3.), la demande \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s deloyersest \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e pour la somme r\u00e9clam\u00e9e de3.300.-EUR, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice, \u00e0 savoir le20 avril 2026,jusqu\u2019\u00e0 solde. PERSONNE1.)etPERSONNE2.)concluent encore \u00e0 la majoration du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de trois points \u00e0 compter de l\u2019expiration du troisi\u00e8me moissuivant la notification du pr\u00e9sent jugement. Au vu de l\u2019article 15 de la loi du 18 avril 2004 modifi\u00e9e relative aux d\u00e9lais de paiement et aux int\u00e9r\u00eats de retard, il y a lieu de faire droit \u00e0 cette demande. Le paiement du loyer constitue l\u2019une des obligations principales du preneur, le montant convenu repr\u00e9sentant la contrepartie de la jouissance du bien lou\u00e9. Le non-paiement des loyers et des avances sur charges aux \u00e9ch\u00e9ances pr\u00e9vues constitue une violationgrave des obligations contractuelles du locataire, susceptible \u00e0 elle seule de justifier la r\u00e9siliation du bail \u00e0 ses torts exclusifs. Le bailleur qui met un logement \u00e0 disposition, est en droit d\u2019attendre une rentr\u00e9e d\u2019argent r\u00e9guli\u00e8re. Il ne saurait \u00eatre contraint de patienter ind\u00e9finiment pour faire valoir ses droits.<\/p>\n

6 Il appartient toutefois au juge d\u2019appr\u00e9cier, au regard des circonstances de l\u2019esp\u00e8ce, si le manquement pr\u00e9sente une gravit\u00e9 suffisante pour justifier la r\u00e9siliation du contrat. Le r\u00f4le du juge est d\u2019appliquer une sanction proportionn\u00e9e \u00e0 la gravit\u00e9 du manquement, en tenant compte de l\u2019ensemble des \u00e9l\u00e9ments du dossier. En l\u2019esp\u00e8ce, malgr\u00e9 la possibilit\u00e9 qui leur avait \u00e9t\u00e9 offerte de r\u00e9gulariser leur situation, les d\u00e9fendeurs ne se sont pas conform\u00e9s \u00e0 leurs obligations, aucun loyer n\u2019ayant \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9 et de nouveaux arri\u00e9r\u00e9s s\u2019\u00e9tant, au contraire, constitu\u00e9s. De surcro\u00eet, ils persistent \u00e0 soutenir, contre vent et mar\u00e9e, ne pas disposer des coordonn\u00e9es bancaires des nouveaux bailleurs, alors m\u00eame qu\u2019il leur avait \u00e9t\u00e9express\u00e9ment expliqu\u00e9 lors de la derni\u00e8re audience que celles-ci n\u2019avaient pas \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9es. Il y a donc lieu de constater que lesd\u00e9fendeursontgravement manqu\u00e9 \u00e0 leursobligations locatives. Ce manquement justifie \u00e0 lui seul la r\u00e9siliation du bail \u00e0leurstorts exclusifs, ainsi queleurcondamnation \u00e0 d\u00e9guerpir,sauf \u00e0 leuraccorder un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de la notification du pr\u00e9sent jugementeu \u00e9gard \u00e0 la longue dur\u00e9e du contrat de bail. L\u2019astreinte est par essence un moyen de contrainte destin\u00e9 \u00e0 vaincre la mauvaise volont\u00e9 de la partie qui succombe \u00e0 ex\u00e9cuter les obligations mises \u00e0 sa charge. En l\u2019esp\u00e8ce, iln\u2019y a pas lieu d\u2019assortir la condamnation au d\u00e9guerpissement d\u2019une astreinte, lesrequ\u00e9rantsdisposant de la possibilit\u00e9 de faire ex\u00e9cuter le d\u00e9guerpissement une fois le jugement coul\u00e9 en force de chose jug\u00e9e et le d\u00e9lai expir\u00e9. Les parties requ\u00e9rantes sollicitent encore la fixation de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupationau montant du loyer actuel. L\u2019indemnit\u00e9 due du chef d\u2019une occupation sans droit ni titre trouve son fondement dans l\u2019enrichissement sans cause; l\u2019occupant s\u2019enrichit par la jouissance des lieux, au d\u00e9triment du propri\u00e9taire corr\u00e9lativement appauvri. Le montant de l\u2019indemnit\u00e9 due pour l\u2019occupation irr\u00e9guli\u00e8re des lieux rel\u00e8ve en principe de l\u2019appr\u00e9ciation souveraine des juges du fond (Jurisclasseur Civil art. 1708 \u00e0 1782 fasc. 295, n\u00b025). Si cette indemnit\u00e9 est g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9termin\u00e9e enfonction de la valeur locative r\u00e9elle de l\u2019immeuble, les parties peuvent n\u00e9anmoins d\u00e9montrer que le dommage est inf\u00e9rieur ou sup\u00e9rieur (La Haye et Vankerckhove, Novelles, droit civil-Le louage des choses, nos 362 et 407).<\/p>\n

7 Le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation ne doit pas n\u00e9cessairement \u00eatre calqu\u00e9 sur le loyer stipul\u00e9, mais le juge peut le fixer souverainement en tenant compte de l\u2019ensemble des \u00e9l\u00e9ments de la cause (voir en ce sens TAL 12 juillet 2016 n\u00b0175.225 du r\u00f4le). En l\u2019absence d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments figurant au dossier et de toute contestation \u00e9manant des parties d\u00e9fenderesses, il y a lieu de fixer l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation au montant du loyer actuellement en vigueur. Pour le surplus, ilconvient en outre de r\u00e9server la demande relative \u00e0 l\u2019indemnit\u00e9 de relocationtelle que sollicit\u00e9 par les parties requ\u00e9rantes. Enfin, dans la mesure o\u00f9 le litige n\u2019est pas enti\u00e8rement tranch\u00e9, la demande d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure ainsi que les fraisd\u2019avocatssont \u00e9galement \u00e0 r\u00e9server. P a r c e s m o t if s le tribunal de paix de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail\u00e0 loyer, statuantavec effet contradictoire \u00e0 l\u2019\u00e9gard de toutes les partieset en premier ressort, statuant en continuationdu jugementNo.397\/26du28 janvier2026; donneacte \u00e0PERSONNE1.)etPERSONNE2.)de l\u2019augmentation deleur demande \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyerset \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure; dit fond\u00e9ela demande pour le montant de3.300.-EUR \u00e0titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers; condamnePERSONNE3.)etPERSONNE4.)solidairement\u00e0 payer \u00e0 PERSONNE1.)etPERSONNE2.)au titre des arri\u00e9r\u00e9s de loyers le montant de3.300.-EUR, \u00e0 augmenter des int\u00e9r\u00eatsl\u00e9gaux\u00e0 partir du 20 avril 2026, jour de la demande en justice,jusqu\u2019\u00e0 solde; ditque le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sera major\u00e9 de trois points \u00e0l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai detrois mois\u00e0 compter dela notification dupr\u00e9sentjugement; d\u00e9clarela demande en r\u00e9siliation du bail et en d\u00e9guerpissement fond\u00e9e; prononcela r\u00e9siliation du contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs d\u2019PERSONNE3.)etPERSONNE4.);<\/p>\n

8 condamnePERSONNE3.)etPERSONNE4.)\u00e0 d\u00e9guerpir des lieux lou\u00e9s avec tous ceux qui s\u2019y trouvent deleurchef dans un d\u00e9lai dedeux mois\u00e0 partir de la notification du pr\u00e9sent jugement ; au besoin,autorisePERSONNE1.)etPERSONNE2.)\u00e0 faire expulser PERSONNE3.)etPERSONNE4.)dans la forme l\u00e9gale et aux frais de ces derniers, r\u00e9cup\u00e9rables sur simple pr\u00e9sentation des quittances des ouvriers y employ\u00e9s ; fixel\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation mensuelle\u00e0 payer parPERSONNE3.)et PERSONNE4.)au montant de 1.100.-EUR; r\u00e9servele surplusainsiles frais et d\u00e9pens de l\u2019instance, avec la pr\u00e9cision que l\u2019affaire sera r\u00e9appel\u00e9e \u00e0 la demande despartiesrequ\u00e9rantes. Ainsi fait, jug\u00e9 et prononc\u00e9 en audience publique par Nous,Fr\u00e9d\u00e9ric GRUHLKE, juge de paix \u00e0 Luxembourg, assist\u00e9 de la greffi\u00e8re Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons sign\u00e9 le pr\u00e9sent jugement, le tout, date qu\u2019en t\u00eate. Fr\u00e9d\u00e9ric GRUHLKE juge de paix Martine SCHMIT greffi\u00e8re<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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