{"id":1017402,"date":"2026-05-30T14:01:53","date_gmt":"2026-05-30T12:01:53","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/justice-de-paix-luxembourg-bail-7-mai-2026-4\/"},"modified":"2026-05-30T14:01:58","modified_gmt":"2026-05-30T12:01:58","slug":"justice-de-paix-luxembourg-bail-7-mai-2026-4","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/en\/jurisprudences\/justice-de-paix-luxembourg-bail-7-mai-2026-4\/","title":{"rendered":"Justice de Paix Luxembourg – Bail, 7 mai 2026"},"content":{"rendered":"
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R\u00e9pertoire No.1776\/26 L-BAIL-781\/25 Audience publiquedu7 mai2026 Le tribunal depaix de et \u00e0 Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, si\u00e9geanten mati\u00e8re debail\u00e0 loyer, a rendu le jugement qui suit dansla cause e n t r e PERSONNE1.),demeurant\u00e0L-ADRESSE1.), partie demanderesseau principal partie d\u00e9fenderesse sur reconvention comparant par Ma\u00eetreEnzo MARTINELLI, avocat \u00e0 la Cour, en remplacement de Ma\u00eetre Fran\u00e7ois REINARD, avocat\u00e0 la Cour,les deuxdemeurant \u00e0 Luxembourg e t PERSONNE2.),demeurant \u00e0L-ADRESSE2.), partie d\u00e9fenderesseau principal partie demanderesse par reconvention comparant par Ma\u00eetreCarolyn LIBAR, avocat \u00e0 la Cour, en remplacement de Ma\u00eetre NickySTOFFEL, avocat \u00e0 la Cour,les deuxdemeurant \u00e0 Luxembourg ————————————————————————————————–<\/p>\n

2 F a i t s Les faits et r\u00e9troactesde l\u2019affairer\u00e9sultent \u00e0 suffisance de droit des qualit\u00e9s, consid\u00e9rants et motifs d\u2019un jugement du19 f\u00e9vrier 2026(703\/26) rendu par le tribunal de paix. Suite au dernier jugement,l\u2019affaire avait \u00e9t\u00e9 refix\u00e9e au16 avril2026. Lors de lapr\u00e9dite audience,Ma\u00eetreEnzo MARTINELLI, en remplacement de Ma\u00eetre Fran\u00e7ois REINARDet Ma\u00eetreCarolyn LIBAR, en remplacement de Ma\u00eetre Nicky STOFFEL,furent entendusenleursmoyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l\u2019affaire en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 et rendit\u00e0 l\u2019audience publiquede ce jour, \u00e0 laquelle le prononc\u00e9 avait \u00e9t\u00e9 fix\u00e9, l e j u g e m e n t q u i s u i t: Par un jugement num\u00e9ro 703\/26 rendu en date du 19 f\u00e9vrier 2026, il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 ce qui suit: \u00abre\u00e7oitla demande en la forme ; donne acte \u00e0PERSONNE1.)de l\u2019augmentation de sa demande \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers et d\u2019avances sur charges; d\u00e9clare fond\u00e9e la demande dePERSONNE1.)en paiement de loyers et d\u2019avances sur charges pour le montant de 6.360 euros, compte tenu des paiements op\u00e9r\u00e9s parPERSONNE2.); d\u00e9clare fond\u00e9e la demande dePERSONNE1.)\u00e0 titre de d\u00e9g\u00e2ts locatifs pour le montant de 6.500 euros; d\u00e9clare fond\u00e9e la demande dePERSONNE1.)\u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de relocation pour le montant de 1.600 euros; partant condamnePERSONNE2.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE1.)la somme de (6.360 + 6.500 + 1.600) 14.460 euros, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter de l\u2019audience du 15 janvier 2026, jusqu\u2019\u00e0 solde; enjoint \u00e0PERSONNE1.)de produire les d\u00e9comptes pour charges, proc\u00e8s-verbaux d\u2019approbation par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires et (si de tels proc\u00e8s- verbaux n\u2019\u00e9taient pas disponibles) les pi\u00e8ces justificatives relatives aux d\u00e9comptes pour charges pour les exercices 2021 \u00e0 2024; accorde \u00e0PERSONNE1.)jusqu\u2019au 19 mars 2026 pour justifier au greffe du Tribunal de c\u00e9ans de la production des pi\u00e8ces susvis\u00e9es ;<\/p>\n

3 refixe l\u2019affaire \u00e0 l\u2019audience du jeudi 16 avril 2026, \u00e0 9.00 heures, salle JP 0.15. aux fins de conclusions des parties quant \u00e0 la fixation pour plaidoiries \u00e0 une audience ult\u00e9rieure ; ordonne l\u2019ex\u00e9cution provisoire du pr\u00e9sent jugement quant \u00e0 la condamnation p\u00e9cuniaire; r\u00e9serve la demande dePERSONNE1.)\u00e0 titre de d\u00e9comptes pour charges, \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sinon de l\u2019indemnisation des frais d\u2019avocat expos\u00e9s et la question des frais.\u00bb Les plaidoiries \u00e0 l\u2019audience du 16 avril 2026 PERSONNE1.) A l\u2019audience du Tribunal du 16 avril 2026,PERSONNE1.)a conclu \u00e0 l\u2019ent\u00e9rinement de sa demande initiale, \u00e0 savoir la condamnation dePERSONNE2.) au paiement de la somme de 13.912,52 euros \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de charges. A ces fins,PERSONNE1.)a soulign\u00e9 avoir vers\u00e9 aux d\u00e9bats les pi\u00e8ces demand\u00e9es par le jugement du 19 f\u00e9vrier 2026 rendu en cause, \u00e0 savoir les proc\u00e8s-verbaux des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales des copropri\u00e9taires des exercices 2021 \u00e0 2024. Au vu de la circonstance que ces assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales auraient avalis\u00e9 les d\u00e9comptes de la copropri\u00e9t\u00e9,PERSONNE2.)ne saurait actuellement se soustraire au paiement des charges en question. PERSONNE2.) A l\u2019audience du Tribunal,PERSONNE2.)a contest\u00e9 toute une s\u00e9rie de postes des d\u00e9comptes pour charges. Le d\u00e9tail de ces contestations sera analys\u00e9 ci-dessous mais il y a d\u2019embl\u00e9e lieu de relever qu\u2019elles portent sur des postes dont PERSONNE2.)pr\u00e9tend qu\u2019ils ne sauraient \u00eatre mis \u00e0 sa charge en tant que locataire alors qu\u2019ils seraient clairement \u00e0 charge du bailleur. Ensuite,PERSONNE2.)a formul\u00e9 deux demandes reconventionnelles, \u00e0 savoir: -La restitution de la garantie locative prest\u00e9e \u00e0 concurrence de 3.200 euros et le cas \u00e9ch\u00e9ant la compensation de celle-ci avec les sommes redues par elle-m\u00eame, -La condamnation dePERSONNE1.)au paiement de la somme de 399,13 euros \u00e0 titre de frais de d\u00e9bouchage lesquels devraient rester \u00e0 charge du bailleur alors que l\u2019intervention en question aurait \u00e9t\u00e9 n\u00e9cessaire du fait d\u2019un d\u00e9faut structurel de l\u2019immeuble.<\/p>\n

4 Il y a lieu de donner acte de ces demandes reconventionnelles. PERSONNE1.) En ce qui concerne les contestations dePERSONNE2.)relatives aux d\u00e9comptes pour charges,PERSONNE1.)a renvoy\u00e9 aux prescriptions del\u2019article 5 point 3 paragraphe 5de la loi modifi\u00e9e du 21 septembre 2006 sur le bail \u00e0 usage d\u2019habitation pr\u00e9voyant une pr\u00e9somption de justification et d\u2019\u00e9ch\u00e9ance en cas d\u2019approbation de d\u00e9comptes par une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de copropri\u00e9taires. Les contestations dePERSONNE2.)seraient encore pr\u00e9cises et circonstanci\u00e9es, de sorte \u00e0 ce que le Tribunal ne saurait y faire droit. Ensuite,PERSONNE1.)ne s\u2019est pas oppos\u00e9 \u00e0 une compensation entre ses revendications et la garantie locative prest\u00e9e parPERSONNE2.). Enfin, concernant a facture de d\u00e9bouchage,PERSONNE1.)a fait valoir que l\u2019intervention en question aurait \u00e9t\u00e9 n\u00e9cessaire en raison d\u2019un d\u00e9faut d\u2019entretien de la part dePERSONNE2.), de sorte \u00e0 ce que les frais de remise en \u00e9tat devraient rester \u00e0 charge de cette derni\u00e8re. Appr\u00e9ciation Quant au d\u00e9compte pour charges Pour m\u00e9moire,PERSONNE1.)conclu \u00e0 la condamnation dePERSONNE2.)au paiement de la somme totale de 13.912,52 euros \u00e0 titre de d\u00e9comptes pour charges des ann\u00e9es 2021 \u00e0 2024. Sur demande du Tribunal,PERSONNE1.)a vers\u00e9 aux d\u00e9bats les proc\u00e8s-verbaux des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble, approuvant les d\u00e9comptes de charges pour lesdits exercices. PERSONNE1.)se pr\u00e9vaut de la pr\u00e9somption del\u2019article 5 paragraphe 3 point 5de la loi modifi\u00e9e du 21 septembre 2006 sur le bail \u00e0 usage d\u2019habitation, lequel a la teneur suivante: \u00abSi les frais mis en compte r\u00e9sultent d\u2019un d\u00e9compte d\u2019un immeuble soumis au statut de la copropri\u00e9t\u00e9 approuv\u00e9 en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale conform\u00e9ment \u00e0 la l\u00e9gislation relative au statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis, les positions de ce d\u00e9compte \u00e0 chargedu locataire par application de la pr\u00e9sente loi sont pr\u00e9sum\u00e9es justifi\u00e9es et \u00e9chues. La preuve contraire est admise.\u00bb PERSONNE2.)ne conteste pas l\u2019application de cette pr\u00e9somption mais se pr\u00e9vaut des points 1 et 2 du m\u00eame article, lesquels se lisent comme suit:<\/p>\n

5 \u00abLe bailleur ne peut mettre \u00e0 charge du locataire que les montants qu\u2019il justifie avoir d\u00e9bours\u00e9s lui-m\u00eame pour le compte du locataire. Ne peuvent \u00eatre mis \u00e0 charge du locataire que les frais expos\u00e9s pour la consommation d\u2019\u00e9nergie, pour l\u2019entretien courant du logement et des parties communes, pour les menues r\u00e9parations ainsi que les taxes li\u00e9es \u00e0 l\u2019usage du logement.\u00bb Ainsi,PERSONNE2.)soutient que les postes suivants ne sauraient \u00eatre, par principe, mis \u00e0 charge du locataire alors qu\u2019ils ne concernent pas l\u2019occupation des lieux mais leur entretien \u00e0 charge du bailleur et des frais de gestion de la copropri\u00e9t\u00e9. Les postes suivants sont concern\u00e9s: D\u00e9compte 2021 (pi\u00e8ce 5 de Me REINARD) 614002: Primes d\u2019assurance Juliette B: 303,10 euros 651000 Frais bancairesSOCIETE1.): 5,60 euros D\u00e9compte 2022 (pi\u00e8ce 6 de Me REINARD) 621: Frais de bureau: 39,10 euros 622: Frais debanque: 5,85 euros 629: Frais administratifs divers: 10,01 euros 67: Travaux: 124,24 euros 6602: Assurance bloc B: 322,54 euros 6702: Travaux immeuble bloc B: 272,04 euros D\u00e9compte 2023 (pi\u00e8ce 7 de Me REINARD) 6298: Location salle: 7,08 euros 67: Travaux: 44,63 euros 6602: Assurance bloc B: 171,96 euros 6211: frais de bureau\/archives: 52,40 euros 6220: frais de banque: 3,19 euros D\u00e9compte 2024 (pi\u00e8ce 13 de Me REINARD) 6298: Location salle: 8,03 euros 67: Travaux: 157,74euros 6211: frais de bureau\/archives: 53,52 euros 6220: frais de banque: 4,57 euros 629: frais administratifs divers: 7,41 euros Les contestations portent ainsi le montant total de:1.593,01euros.<\/p>\n

6 Il ressort de l\u2019analyse des postes en question qu\u2019ils ont effectivement trait soit \u00e0 la gestion de la copropri\u00e9t\u00e9 soit \u00e0 des travaux d\u2019entretien de l\u2019immeuble. Ces frais sont \u00e0 charge du bailleur et ne sauraient \u00eatre pris en charge par le locataire. Les contestations dePERSONNE2.)quant au montant de1.593,01sont ainsi fond\u00e9es, de sorte \u00e0 ce que la demande dePERSONNE1.)\u00e0 titre de d\u00e9comptes pour charges sont fond\u00e9es et justifi\u00e9es pour le montant de12.319,51(13.912,52\u2013 1.593,01) euros. Quant aux frais de d\u00e9bouchage A titre reconventionnel,PERSONNE2.)conclut \u00e0 la condamnation de PERSONNE1.)au paiement de la somme de 399,13 euros \u00e0 titre de paiement d\u2019une facture 68109 du 23 octobre 2023 de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SA en relation avec un d\u00e9bouchage de la canalisation dans le parking souterrain de la r\u00e9sidence en question. La prestation en question a eu lieu le 16 octobre 2023. PERSONNE1.)conteste \u00eatre redevable de la facture en question alors que l\u2019intervention en question aurait trait \u00e0 un d\u00e9faut d\u2019entretien dans le chef de PERSONNE2.). Il convient de rappeler que les r\u00e9parations locatives ou de menu entretien sont \u00e0 charge du locataire, ceci contrairement aux r\u00e9parations qui touchent \u00e0 la structure de l\u2019immeuble, au gros \u0153uvre, aux clos et couvert, et aux \u00e9quipements indispensables \u00e0 l\u2019utilisation de la chose lou\u00e9e qui incombent au bailleur). L\u2019article 1754 du Code civil pr\u00e9voit que \u00abLes r\u00e9parations locatives ou de menu et entretien dont le locataire est tenu, s\u2019il n\u2019y a clause contraire, sont celles d\u00e9sign\u00e9es commetelles par l\u2019usage des lieux, et, entre autres, les r\u00e9parations \u00e0 faire : aux \u00e2tres, contre-c\u0153urs, chambranles et tablettes des chemin\u00e9es, au recr\u00e9piment du bas des murailles des appartements et autres lieux d\u2019habitation, \u00e0 la hauteur d\u2019un m\u00e8tre ; aux pav\u00e9s et carreaux des chambres, lorsqu\u2019il en a seulement quelques- uns de cass\u00e9s ; aux vitres, \u00e0 moins qu\u2019elles ne soient cass\u00e9es par la gr\u00eale, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut \u00eatre tenu ; aux portes, crois\u00e9es,planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures\u00bb. Aux termes de l\u2019article 1755 du Code civil, aucune des r\u00e9parations r\u00e9put\u00e9es locatives n\u2019est \u00e0 charge des locataires quand elles ne sont occasionn\u00e9es que par la v\u00e9tust\u00e9 ou la force majeure. Ne constitue pas une d\u00e9gradation engageant la responsabilit\u00e9 du preneur, celle qui r\u00e9sulte de l\u2019usage normal de la chose, de son usure, de sa v\u00e9tust\u00e9 m\u00eame s\u2019il en d\u00e9coule certaines d\u00e9t\u00e9riorations, car il est manifeste que tout usage de la chose,<\/p>\n

7 m\u00eame normal, l\u2019ab\u00eeme et la d\u00e9t\u00e9riore, dans une certaine mesure (Novelles, M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, tome 1er, \u00e9d. Larcier, n\u00b0 980). En l\u2019esp\u00e8ce,PERSONNE2.)a vers\u00e9 un \u00e9change de courriels avec une soci\u00e9t\u00e9 \u00abSOCIETE3.)SARL\u00bb dont il ressort que. \u00abwir haben in der oben genannten Residenzwegen einer Verstopfung die Rohrleitungen von Frau Winkel in der Tiefgarage wegen extremen Kalkablagerungen die Grundleitung gefr\u00e4st. Wir haben Ihnen einige Fotos mitgeschickt, FrauWinkler die uns wegen einer Verstopfung angerufen hat, tr\u00e4gt daher keine Schuld.(\u2026)\u00bb. Il ressort de cette prisede position ensemble avec les photographies annex\u00e9es qu\u2019en effet la conduite en question semble avoir \u00e9t\u00e9 bouch\u00e9e non par des r\u00e9sidus laissant pr\u00e9sumer une mauvaise utilisation ou un d\u00e9faut d\u2019entretien de la part du locataire mais au contraire un probl\u00e8mestructurel li\u00e9 \u00e0 une pr\u00e9sente anormale de calcaire. Il s\u2019ensuit que la facture relative \u00e0 cette intervention de d\u00e9bouchage est \u00e0 supporter parPERSONNE1.)et la demande reconventionnelle dePERSONNE2.)est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e et justifi\u00e9e pour le montant de 399,13 euros. Compensation judiciaire Les parties s\u2019accordent quant \u00e0 une compensation des sommes redues par PERSONNE2.)avec la garantie locative de 3.200 euros pay\u00e9e par elle. La demande de restitution de la garantie locative est ainsi \u00e0 d\u00e9clarerfond\u00e9e. Il s\u2019ensuit quePERSONNE2.)est condamn\u00e9e \u00e0 payer \u00e0PERSONNE1.)la somme de(12.319,51(charges)\u2013399,13\u20133.200)8.720,38euros. Cette somme est \u00e0 augmenter des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter du 16 avril 2026, jusqu\u2019\u00e0 solde. Quant aux demandes accessoires La demande dePERSONNE1.)enallocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure Au vu de l\u2019issue du litige, la demande dePERSONNE1.)en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de Proc\u00e9dure civile est \u00e0 d\u00e9clarerfond\u00e9e pour le montant de 500 euros. PERSONNE2.)est partant condamn\u00e9e \u00e0 payer \u00e0PERSONNE1.)la somme de500 euros.<\/p>\n

8 Ex\u00e9cution provisoire PERSONNE1.)conclut \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution provisoire de la condamnation p\u00e9cuniaire \u00e0 intervenir. Aux termes de l\u2019article 115 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, \u00abl\u2019ex\u00e9cution provisoire, sans caution, sera ordonn\u00e9e m\u00eame d\u2019office en justice de paix, s\u2019il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation pr\u00e9c\u00e9dente par jugement dont il n\u2019y ait point appel. Dans tous les autres cas, l\u2019ex\u00e9cution provisoire pourra \u00eatre ordonn\u00e9e avec ou sans caution.\u00bb La facult\u00e9 d\u2019ordonner l\u2019ex\u00e9cution provisoire, hors les cas o\u00f9 elle est obligatoire, n\u2019est pas laiss\u00e9e \u00e0 la discr\u00e9tion du juge, mais elle est subordonn\u00e9e \u00e0 la constatation de l\u2019urgence ou du p\u00e9ril en la demeure. En l\u2019esp\u00e8ce, il n\u2019y a pas lieu \u00e0 ex\u00e9cution provisoire du pr\u00e9sent jugement. Au vu de l\u2019issue du litige, les frais et d\u00e9pens de l\u2019instance sont \u00e0 supporter par PERSONNE2.). Parcesmotifs: letribunal de paix de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail\u00e0 loyer, statuant contradictoirement, statuanten continuation du jugement num\u00e9ro 703\/26 rendu en date du 19 f\u00e9vrier 2026 par le Tribunal de c\u00e9ans; donne acte\u00e0PERSONNE2.)de ses demandes reconventionnelles; d\u00e9clare fond\u00e9ela demande dePERSONNE1.)\u00e0 titre de d\u00e9comptes pour charges des ann\u00e9es 2021 \u00e0 2024 pour le montant de13.912,52euros; d\u00e9clare fond\u00e9ela demande reconventionnelle dePERSONNE2.)\u00e0 titre de frais de d\u00e9bouchage pour le montant de 399,13 euros; d\u00e9clare fond\u00e9ela demande reconventionnelle tendant au remboursement de la garantie locative de 3.200 euros; par compensation judiciaire; condamnePERSONNE2.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE1.)le montant de(12.319,51- 399,13-3.200)8.720,38euros, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter du 16 avril 2026, jusqu\u2019\u00e0 solde;<\/p>\n

9 d\u00e9clare fond\u00e9ela demande dePERSONNE1.)tendant \u00e0 l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour le montant de 500 euros; partantcondamnePERSONNE2.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE1.)la somme de500 euros; ditqu\u2019il n\u2019y a pas lieu \u00e0 ex\u00e9cution provisoire du pr\u00e9sent jugement; condamnePERSONNE2.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance. Ainsi fait, jug\u00e9 et prononc\u00e9 en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge de paix \u00e0 Luxembourg, assist\u00e9 de la greffi\u00e8re Natascha CASULLI, avec laquelle Nous avons sign\u00e9 le pr\u00e9sent jugement, le tout, date qu'en t\u00eate. Paul LAMBERT, juge de paix Natascha CASULLI, greffi\u00e8re<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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