{"id":1060131,"date":"2026-06-07T21:51:36","date_gmt":"2026-06-07T19:51:36","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-supreme-du-senegal-chambre-civile-et-commerciale-arret-n-20-du-19-fevrier-2020\/"},"modified":"2026-06-07T21:51:36","modified_gmt":"2026-06-07T19:51:36","slug":"cour-supreme-du-senegal-chambre-civile-et-commerciale-arret-n-20-du-19-fevrier-2020","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/en\/jurisprudences\/cour-supreme-du-senegal-chambre-civile-et-commerciale-arret-n-20-du-19-fevrier-2020\/","title":{"rendered":"Cour supr\u00eame du S\u00e9n\u00e9gal, Chambre civile et commerciale, arr\u00eat n\u00b0 20 du 19 F\u00c9VRIER 2020"},"content":{"rendered":"
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\n

ARR\u00caT N\u00b0 20 DU 19 F\u00c9VRIER 2020<\/p>\n

LA SOCI\u00c9T\u00c9 MI-II SARL c\/ LA SIM SA<\/p>\n

IMMEUBLE \u2013 PROMESSE DE VENTE \u2013 DIMINUTION DE LA SUPERFICIE DE L\u2019IMMEUBLE PROMIS \u2013 D\u00c9SACCORD DES PARTIES LORS DE LA CONCLUSION DU CONTRAT D\u00c9FINITIF \u2013 R\u00c9SOLUTION JUDICIAIRE DE LA PROMESSE DE VENTE \u2013 EXCLUSION \u2013 EXERCICE PAR L\u2019ACQU\u00c9REUR DE SA FACULT\u00c9 DE DEMANDER LE MAINTIEN DU CON- TRAT AVEC UNE DIMINUTION DU PRIX<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 267 du COCC, si une partie importante de l\u2019immeuble promis \u00e0 la vente dispara\u00eet lors de la conclusion de celle-ci, l\u2019acqu\u00e9reur a le choix entre aban- donner la vente ou obtenir la livraison de la partie de l\u2019immeuble conserv\u00e9, le prix d\u00e9termin\u00e9 par ventilation ; si la perte est minime, l\u2019acqu\u00e9reur ne peut demander qu\u2019une diminution du prix.<\/p>\n

Viole ce texte, une cour d\u2019Appel qui, apr\u00e8s avoir constat\u00e9 le d\u00e9saccord des parties lors de la conclusion du contrat d\u00e9finitif sur la superficie promise, prononce la r\u00e9solution de la promesse de vente, alors que l\u2019acqu\u00e9reur avait exerc\u00e9 sa facult\u00e9 de demander le maintien du contrat avec une diminution du prix.<\/p>\n

La Cour supr\u00eame,<\/p>\n

Apr\u00e8s en avoir d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 conform\u00e9ment \u00e0 la loi ;<\/p>\n

Attendu, selon l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 (Dakar, 7 septembre 2018, n\u00b0 376), que, suivant \u00ab com- promis de vente \u00bb du 3 mars 2011, la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Investissement des Mutuelles (SIM SA) a promis de vendre \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 MI-II SARL deux immeubles en nature de terrains b\u00e2tis, l\u2019un d\u2019une superficie de 2 685 m\u00b2 et l\u2019autre d\u2019une superficie de 349 m\u00b2, au prix total de 562 500 000 FCFA, dont la moiti\u00e9, soit la somme de 281 250 000 FCFA, a \u00e9t\u00e9 vers\u00e9e et le paiement du reliquat pr\u00e9vu au moment de la conclusion du contrat de vente ; qu\u2019il est stipul\u00e9 que la promesse se r\u00e9alisera sous la double condition suspensive de l\u2019obtention, par le promettant, de la mainlev\u00e9e de l\u2019hypoth\u00e8que forc\u00e9e inscrite sur le TF n\u00b0 13.471\/GRD et, par le b\u00e9n\u00e9ficiaire, d\u2019une autorisation de transaction immobili\u00e8re ; qu\u2019il est \u00e9galement pr\u00e9vu une clause d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation, en vertu de laquelle, en cas de non-signature de l\u2019acte de vente d\u00e9finitif par une des parties dans le d\u00e9lai convenu, celle-ci devra verser la somme de 28 125 000 FCFA, repr\u00e9sentant 10 % de la somme d\u00e9j\u00e0 remise par le b\u00e9n\u00e9ficiaire ; que l\u2019immeuble TF n\u00b0 13 471\/GRD ayant une superficie de 1 685 m\u00b2 au lieu de celle de 2 685 m\u00b2 promise \u00e0 la vente, la soci\u00e9t\u00e9 SIM SA a assign\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 MI-II SARL, en lui offrant la restitution de la somme de 281 250 000 FCFA et en sollicitant son expulsion des lieux occup\u00e9s et sa condamnation \u00e0 la somme de 28 125 000 FCFA \u00e0 titre de p\u00e9nalit\u00e9 contractuelle outre celle de 3 500 000 FCFA \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation ; que la soci\u00e9t\u00e9 MI-II SARL a \u00e9gale- ment saisi le tribunal pour obtenir la comparution, sous astreinte, de la soci\u00e9t\u00e9 SIM SA devant le notaire d\u00e9sign\u00e9 par les parties pour la signature du contrat de vente contre<\/p>\n

paiement de la somme de 95 601 566 FCFA repr\u00e9sentant le reliquat du prix de vente et sa condamnation au paiement de la somme de 28 125 000 FCFA pour violation de la promesse de vente ;<\/p>\n

Sur le premier moyen du pourvoi incident tir\u00e9 de la violation des articles 382 alin\u00e9a 1 er et 383 du code des obligations civiles et commerciales (COCC) :<\/p>\n

Attendu que la soci\u00e9t\u00e9 SIM SA fait grief \u00e0 l\u2019arr\u00eat de la d\u00e9bouter de sa demande d\u2019annulation du \u00ab compromis de vente \u00bb, alors, selon le moyen, que la promesse de vente doit \u00eatre pass\u00e9e dans la m\u00eame forme que la vente ;<\/p>\n

Mais attendu qu\u2019ayant retenu que les articles 382 et 383 du COCC n\u2019exigent aucune forme particuli\u00e8re pour la validit\u00e9 de la promesse synallagmatique de vente, la cour d\u2019Appel en a exactement d\u00e9duit que la demande d\u2019annulation du \u00ab compromis de vente \u00bb n\u2019\u00e9tait pas justifi\u00e9e ;<\/p>\n

D\u2019o\u00f9 il suit que le moyen n\u2019est pas fond\u00e9 ;<\/p>\n

Sur le second moyen du pourvoi incident tir\u00e9 de la violation des articles 96 et 100 du COCC :<\/p>\n

Attendu que la soci\u00e9t\u00e9 SIM SA fait grief \u00e0 l\u2019arr\u00eat de la d\u00e9bouter de sa demande de paiement de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation, alors, selon le moyen, que la seule condition requise pour que l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation soit due est la non-signature de la vente du fait de la non-r\u00e9alisation, par l\u2019une des parties, des conditions suspensives mises \u00e0 sa charge, tandis que l\u2019autre partie a respect\u00e9 l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de ses obligations ;<\/p>\n

Mais attendu qu\u2019ayant retenu que l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation \u00e9tait en r\u00e9alit\u00e9 une clause p\u00e9nale et que la non-signature du contrat \u00e9tait due \u00e0 une diff\u00e9rence entre la superficie promise et celle existante et non \u00e0 une faute des parties, la cour d\u2019Appel en a exactement d\u00e9duit que la demande de paiement de l\u2019indemnisation d\u2019immobilisation n\u2019\u00e9tait pas justifi\u00e9e ;<\/p>\n

D\u2019o\u00f9 il suit que le moyen n\u2019est pas fond\u00e9 ;<\/p>\n

Mais sur le premier moyen pris en ses deux branches et le deuxi\u00e8me moyen du pourvoi principal, r\u00e9unis et tir\u00e9s de la violation des articles 97, 105 et 103 du COCC :<\/p>\n

Vu lesdits textes, ensemble l\u2019article 267 du COCC ;<\/p>\n

Attendu, selon le dernier de ces textes, que si une partie importante de l\u2019immeuble promis \u00e0 la vente dispara\u00eet lors de la conclusion de celle-ci, l\u2019acqu\u00e9reur a le choix entre abandonner la vente ou obtenir la livraison de la partie de l\u2019immeuble conserv\u00e9, le prix d\u00e9termin\u00e9 par ventilation ; que si la perte est minime, l\u2019acqu\u00e9reur ne peut demander qu\u2019une diminution du prix ;<\/p>\n

Attendu que, pour prononcer la r\u00e9solution de la promesse de vente, l\u2019arr\u00eat rel\u00e8ve que le seul obstacle \u00e0 la signature de la vente d\u00e9finitive est la non-concordance entre la su- perficie d\u00e9clar\u00e9e dans la promesse de vente du TF n\u00b0 13 471\/GRD (2 685 m\u00b2) et la con- tenance r\u00e9elle dudit titre (1 685 m\u00b2) et le refus par la soci\u00e9t\u00e9 MI-II SARL de payer<\/p>\n

l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du reliquat de 281 250 000 FCFA et par la soci\u00e9t\u00e9 SIM SA de r\u00e9duire le prix initialement convenu entre les parties ; qu\u2019il ajoute que si la prestation promise s\u2019est r\u00e9v\u00e9l\u00e9e impossible, la ren\u00e9gociation du contrat et la r\u00e9solution de ladite promesse s\u2019imposent aux parties et au juge en cas d\u2019\u00e9chec de cette ren\u00e9gociation ; qu\u2019il retient enfin que les parties n\u2019ayant pu s\u2019entendre sur un \u00e9l\u00e9ment important de leur accord, le premier juge ne pouvait que constater l\u2019absence d\u2019accord des parties et prononcer la r\u00e9solution de la promesse de la vente, mais ne pouvait modifier le prix convenu entre les parties et ordonner la perfection de la vente ;<\/p>\n

Qu\u2019en statuant ainsi, alors que l\u2019acqu\u00e9reur avait exerc\u00e9 sa facult\u00e9 de demander le main- tien du contrat de vente avec une diminution du prix, la cour d\u2019Appel a viol\u00e9 les textes susvis\u00e9s ;<\/p>\n

Par ces motifs, et sans qu\u2019il soit besoin de se prononcer sur les troisi\u00e8me, quatri\u00e8me, cinqui\u00e8me et sixi\u00e8me moyens du pourvoi principal :<\/p>\n

Rejette le pourvoi incident de la soci\u00e9t\u00e9 SIM SA ;<\/p>\n

Casse et annule l\u2019arr\u00eat n\u00b0 376 du 7 septembre 2018 rendu par la cour d\u2019Appel de Dakar, mais seulement en ce qu\u2019il a prononc\u00e9 la r\u00e9solution du \u00ab compromis de vente \u00bb, ordonn\u00e9 la restitution de la somme de 281 250 000 FCFA et ordonn\u00e9 l\u2019expulsion de la soci\u00e9t\u00e9 MI-II SARL ;<\/p>\n

Renvoie devant la cour d\u2019Appel de Ziguinchor ;<\/p>\n

Condamne la soci\u00e9t\u00e9 SIM SA aux d\u00e9pens ;<\/p>\n

Dit que le pr\u00e9sent arr\u00eat sera imprim\u00e9, qu\u2019il sera transcrit sur les registres de la cour d\u2019Appel de Dakar, en marge ou \u00e0 la suite de la d\u00e9cision attaqu\u00e9e.<\/p>\n

Ainsi fait, jug\u00e9 et prononc\u00e9 par la Cour supr\u00eame, chambre civile et commerciale en son audience publique tenue les jour, mois et an que dessus et o\u00f9 \u00e9taient pr\u00e9sents Mes- sieurs :<\/p>\n

PR\u00c9SIDENT : EL HADJI MALICK SOW ; CONSEILLER-RAPPORTEUR : LATYR NIANG ; CONSEILLERS : SOULEYMANE KANE, WALY FAYE, AMADOU LAMINE BATHILY ; AVOCAT G\u00c9N\u00c9RAL : AHMETH DIOUF ; GREFFIER : MA\u00ceTRE MAU- RICE DIOMA KAMA.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Cour supreme du Senegal, bulletins officiels. Couverture partielle, republication enrichie a valider.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

ARR\u00caT N\u00b0 20 DU 19 F\u00c9VRIER 2020 LA SOCI\u00c9T\u00c9 MI-II SARL c\/ LA SIM SA IMMEUBLE \u2013 PROMESSE DE VENTE \u2013 DIMINUTION DE LA SUPERFICIE DE L\u2019IMMEUBLE PROMIS \u2013 D\u00c9SACCORD DES PARTIES LORS DE LA CONCLUSION DU CONTRAT D\u00c9FINITIF \u2013 R\u00c9SOLUTION JUDICIAIRE DE LA PROMESSE DE VENTE \u2013 EXCLUSION \u2013 EXERCICE PAR L\u2019ACQU\u00c9REUR DE SA FACULT\u00c9 DE DEMANDER LE MAINTIEN…<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":[],"kji_country":[109951],"kji_court":[109952],"kji_chamber":[110166],"kji_year":[41198],"kji_subject":[7625],"kji_keyword":[8683,21837,8457,26541,15594],"kji_language":[7733],"class_list":["post-1060131","kji_decision","type-kji_decision","status-publish","hentry","kji_country-senegal","kji_court-cour-supreme-du-senegal","kji_chamber-chambre-civile-et-commerciale","kji_year-41198","kji_subject-commercial","kji_keyword-arret","kji_keyword-chambre","kji_keyword-fevrier","kji_keyword-senegal","kji_keyword-supreme","kji_language-francais"],"yoast_head":"\nCour supr\u00eame du S\u00e9n\u00e9gal, Chambre civile et commerciale, arr\u00eat n\u00b0 20 du 19 F\u00c9VRIER 2020 - 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