{"id":1129666,"date":"2026-06-17T13:13:20","date_gmt":"2026-06-17T11:13:20","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/eclibervsce2024arr-260-289\/"},"modified":"2026-06-17T13:13:20","modified_gmt":"2026-06-17T11:13:20","slug":"eclibervsce2024arr-260-289","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/en\/jurisprudences\/eclibervsce2024arr-260-289\/","title":{"rendered":"ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.289"},"content":{"rendered":"
\n
JUPORTAL Base de donn\u00e9es publique de la jurisprudence belge<\/p>\n

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\nConseil d'\u00c9tat <\/p>\n

Jugement\/arr\u00eat du 27 juin 2024 <\/p>\n

No ECLI:<\/p>\n

ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.289<\/p>\n

No R\u00f4le:<\/p>\n

A. 239995\/XV-5596<\/p>\n

Affaire:<\/p>\n

Arr\u00eat 260289 – Permis d'urbanisme et permis mixtes – 27\/06\/2024<\/p>\n

Domaine juridique:<\/p>\n

\n Droit administratif<\/p>\n

Date d’introduction:<\/p>\n

2024-06-28<\/p>\n

Consultations:<\/p>\n

101 – derni\u00e8re vue 2026-06-06 02:42<\/p>\n

Fiche <\/p>\n

Arr\u00eat no 260.289 du 27 juin 2024 Am\u00e9nagement du territoire, urbanisme,
\n environnement et affaires connexes – Permis d'urbanisme et permis
\n mixtes D\u00e9cision : Annulation\n <\/p>\n

Th\u00e9saurus Cassation:<\/p>\n

CONSEIL D'ETAT\n<\/p>\n

Th\u00e9saurus UTU:<\/p>\n

DROIT PUBLIC ET ADMINISTRATIF – CONSEIL D'\u00c9TAT – Arr\u00eats (Conseil d'\u00c9tat)\n <\/p>\n

Texte de la d\u00e9cision <\/p>\n

ERROR JUPORTARobotRecordLienECLI WARNING ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.289 no lien 277894 identiques <\/p>\n

\n CONSEIL D\u2019\u00c9TAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF
\n LA PR\u00c9SIDENTE DE LA XVe CHAMBRE
\n no 260.289 du 27 juin 2024
\n A. 239.995\/XV-5596
\n En cause : 1. l\u2019association sans but lucratif BOURG-LOMBEARDE ET ENVIRONS, 2. C.D., 3. S.C., 4. la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e RESPIGRIL, ayant tous les quatre \u00e9lu domicile chez Me Vincent LETELLIER, avocat, rue Vanderlinden, 35
\n 1030 Bruxelles,
\n contre :
\n la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale, repr\u00e9sent\u00e9e par son Gouvernement, ayant \u00e9lu domicile chez Mes Fr\u00e9d\u00e9ric DE MUYNCK
\n et Camille COURTOIS, avocats, galerie du Roi, 30
\n 1000 Bruxelles.
\n Partie intervenante :
\n la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SKYLINE EUROPE, ayant \u00e9lu domicile chez Me Ilias NAJEM, avocat, rue de l\u2019Aurore, 4
\n 1000 Bruxelles.
\n ——————————————————————————————————
\n I. Objet de la requ\u00eate
\n Par une requ\u00eate introduite, par la voie \u00e9lectronique, le 8 septembre 2023, les parties requ\u00e9rantes demandent l\u2019annulation de \u00ab la d\u00e9cision du fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 du 4 juillet 2023 d\u00e9livrant \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 anonyme Skyline Europe un permis d\u2019urbanisme autorisant la d\u00e9molition des immeubles de bureaux existants (hors sol)
\n rue Colonel Bourg 149-153\/155 et la construction d\u2019un ensemble de 111 appartements au-dessus d\u2019un parking en sous-sol r\u00e9am\u00e9nag\u00e9, r\u00e9partis sur trois
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\n immeubles (b\u00e2timent A et B de R+4 \u00e9tages et b\u00e2timent C de R+12 \u00e9tages) et comprenant au rez-de-chauss\u00e9e un \u00e9quipement d\u2019int\u00e9r\u00eat collectif et un commerce de type HoReCa \u00bb.
\n II. Proc\u00e9dure
\n Par une requ\u00eate introduite le 23 octobre 2023, la soci\u00e9t\u00e9 anonyme Skyline Europe demande \u00e0 \u00eatre re\u00e7ue en qualit\u00e9 de partie intervenante.
\n Par une requ\u00eate introduite le 25 octobre 2023, les parties requ\u00e9rantes ont demand\u00e9 la suspension de l\u2019ex\u00e9cution de cette m\u00eame d\u00e9cision.
\n La partie adverse a d\u00e9pos\u00e9 une note d\u2019observations et le dossier administratif.
\n M. Jean-Baptiste Levaux, auditeur au Conseil d\u2019\u00c9tat, a r\u00e9dig\u00e9 un rapport sur la base de l\u2019article 93 du r\u00e8glement g\u00e9n\u00e9ral de proc\u00e9dure.
\n Le rapport a \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9 aux parties.
\n Par une ordonnance du 13 juin 2024, les parties ont \u00e9t\u00e9 convoqu\u00e9es \u00e0 l\u2019audience du 25 juin 2024.
\n Mme Anne-Fran\u00e7oise Bolly, pr\u00e9sidente de chambre, a expos\u00e9 son rapport.
\n Me Vincent Letellier, avocat, comparaissant pour les parties requ\u00e9rantes, Me Camille Courtois, avocate, comparaissant pour la partie adverse, et Me Ilias Najem, avocat, comparaissant pour la partie intervenante, ont \u00e9t\u00e9 entendus en leurs observations.
\n M. Jean-Baptiste Levaux, auditeur, a \u00e9t\u00e9 entendu en son avis conforme.
\n Il est fait application des dispositions relatives \u00e0 l\u2019emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d\u2019\u00c9tat, coordonn\u00e9es le 12 janvier 1973.
\n III. Faits
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\n 1. Le 9 ao\u00fbt 2017, la partie intervenante sollicite un permis d\u2019urbanisme ayant pour objet la d\u00e9molition des immeubles de bureaux existant, et la construction de 171 appartements au-dessus d\u2019un parking en sous-sol existant d\u2019un \u00e9quipement d\u2019int\u00e9r\u00eat collectif et d\u2019un commerce de type Horeca, \u00e0 Evere, rue Colonel Bourg 149-155. Le projet se compose de trois b\u00e2timents principaux (b\u00e2timent A et B de R+4 \u00e9tages et b\u00e2timent C de R+15 \u00e9tages.
\n La note explicative pr\u00e9cise ce qui suit : \u00ab Le site est occup\u00e9 par deux immeubles de bureau datant de la fin des ann\u00e9es 1980. Les b\u00e2timents inutilis\u00e9s ont entretemps vieilli. Le site est d\u00e9limit\u00e9 par la rue Colonel Bourg, la rue Georges de Lombaerde et l\u2019E40. De l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 de la rue Colonel Bourg se trouvent principalement des immeubles d\u2019appartements d\u2019une hauteur R+3. Au sud, s\u00e9par\u00e9es par l\u2019E40, les parcelles sont occup\u00e9es par des b\u00e2timents R+5 et plus [\u2026] \u00bb.
\n Le projet se situe en zone administrative au plan r\u00e9gional d\u2019affectation du sol (PRAS).
\n Deux d\u00e9rogations sont sollicit\u00e9es : la premi\u00e8re \u00e0 l\u2019article 8 du Titre Ier du r\u00e8glement r\u00e9gional d\u2019urbanisme (RRU), en ce qui concerne la hauteur du volume le plus haut du projet ; la seconde, \u00e0 l\u2019article 13 du m\u00eame titre, en ce qui concerne la perm\u00e9abilit\u00e9.
\n 2. Le 6 septembre 2017, le fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 d\u00e9clare le dossier de demande incomplet.
\n Le dossier est ensuite d\u00e9clar\u00e9 complet, le 27 octobre 2017.
\n 3. Le 21 d\u00e9cembre 2017, le rapport d\u2019incidence est d\u00e9clar\u00e9 incomplet.
\n Sur la base de documents re\u00e7us le 23 mai 2018, le rapport est ensuite d\u00e9clar\u00e9 complet le 24 mai 2018.
\n 4. Une enqu\u00eate publique est organis\u00e9e du 20 juin au 4 juillet 2018 et donne lieu \u00e0 6 r\u00e9clamations et 62 demandes d\u2019invitation \u00e0 la commission de concertation.
\n 5. Le 19 juillet 2018, la commission de concertation \u00e9met un avis d\u00e9favorable sur le projet, essentiellement motiv\u00e9 comme suit :
\n \u00ab Vu le rapport d\u2019incidences ;
\n XV – 5596 – 3\/25
\n Vu la d\u00e9rogation d\u2019hauteur importante de la tour ;
\n Consid\u00e9rant que les nuisances sonores cons\u00e9quentes engendr\u00e9es par l\u2019autoroute affecteront \u00e0 la fois les logements projet\u00e9s, dont l\u2019habitabilit\u00e9 ne sera pas garantie, et les logements existants par le fait que les constructions projet\u00e9es serviront moins bien de pare-bruit que les constructions actuelles ;
\n Vu l\u2019absence de r\u00e9ponses aux nombreuses questions pos\u00e9es par les riverains en commission de concertation, notamment en ce qui concerne le rapport d\u2019incidences ;
\n Consid\u00e9rant que la reconversion du site en logement dans une telle densit\u00e9 n\u2019est pas envisageable dans le contexte urbain actuel ;
\n Consid\u00e9rant que l\u2019implantation de la tour se rapproche du fond de la parcelle c\u00f4t\u00e9 autoroute, ce qui n\u2019est pas judicieux au vu de la pr\u00e9sence de celle-ci ;
\n Consid\u00e9rant, en outre, que l\u2019implantation de la grille de d\u00e9senfumage du parking dans le p\u00e9rim\u00e8tre de la place publique est [inopportune] \u00bb.
\n 6. Le 9 juillet 2019, en application de l\u2019article 191 du Code bruxellois de l\u2019Am\u00e9nagement du territoire (CoBAT), le fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 impose des conditions qui impliquent des modifications \u00e0 la demande, \u00e0 savoir :
\n \u00ab – Supprimer la partie du b\u00e2timent B situ\u00e9e le long du Parkway (E40) ;
\n – Requalifier le jardin collectif comme un espace unique et non morcel\u00e9 en 3
\n parties ;
\n – Implanter le b\u00e2timent C de fa\u00e7on \u00e0 l\u2019\u00e9loigner du Parkway (ne pas d\u00e9passer le contour du parking) ;
\n – Animer la place publique en inversant l\u2019\u00e9quipement de l\u2019HoReCa, voire agrandir cette place sur toute la largeur du b\u00e2timent C ;
\n – Requalifier le socle du b\u00e2timent C en \u00e9vitant les appartements mono-orient\u00e9s entourant l\u2019\u00e9quipement \u00bb.
\n 7. Le 16 juin 2020, la demanderesse de permis d\u00e9pose les documents modificatifs de sa demande.
\n Le 2 d\u00e9cembre 2020, le fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 d\u00e9clare le rapport d\u2019incidences complet.
\n 8. La demande fait l\u2019objet de divers avis dont celui, d\u00e9favorable, de la direction g\u00e9n\u00e9rale transport a\u00e9rien \u00ab car la hauteur de construction maximale autoris\u00e9e \u00e0 cet endroit est de 127,72 m DNG au-dessus du niveau de la mer \u00bb.
\n La demande modifi\u00e9e fait \u00e9galement l\u2019objet d\u2019une nouvelle enqu\u00eate publique, organis\u00e9e du 18 janvier au 1er f\u00e9vrier 2021. Cette enqu\u00eate donne lieu \u00e0 112
\n r\u00e9actions.
\n XV – 5596 – 4\/25
\n 9. Le 18 f\u00e9vrier 2021, la commission de concertation donne un nouvel avis d\u00e9favorable sur le projet, motiv\u00e9 comme suit :
\n \u00ab Vu le rapport d\u2019incidences joint \u00e0 la demande ;
\n Vu le nombre important d\u2019observations et de r\u00e9clamations (+\/- 120) introduit lors de l\u2019enqu\u00eate publique ;
\n Vu l\u2019avis d\u00e9favorable pour la commune d\u2019Evere de la commission de concertation du 29\/08\/2018 ;
\n Consid\u00e9rant que le projet modifi\u00e9 pr\u00e9sente la m\u00eame hauteur excessive de la tour (R+15), fortement en d\u00e9rogation au RRU, bien qu\u2019il s\u2019ag\u00eet d\u2019un \u00e9l\u00e9ment important de l\u2019avis d\u00e9favorable de la commission de concertation du 29\/08\/2018 ;
\n Consid\u00e9rant en effet que la tour impliquera une perte de luminosit\u00e9 et d\u2019ensoleillement pour le voisinage ;
\n Consid\u00e9rant \u00e9galement que la tour cr\u00e9era des zones d\u2019acc\u00e9l\u00e9ration de vents qui pourraient nuire \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 des pi\u00e9tons ;
\n Consid\u00e9rant que cette d\u00e9rogation de hauteur n\u2019est pas justifi\u00e9e ;
\n Consid\u00e9rant d\u00e8s lors que ce projet ne r\u00e9pond pas au bon am\u00e9nagement des lieux \u00bb.
\n 10. Le 3 juin 2021, sur la base de l\u2019article 191 du CoBAT, le fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 impose de nouvelles conditions qui impliquent des modifications \u00e0 la demande, \u00e0 savoir :
\n \u00ab \u2022 R\u00e9duire la hauteur de la tour afin de respecter la hauteur de construction maximale autoris\u00e9e \u00e0 cet endroit \u00e0 savoir 127,72 m DNG au-dessus du niveau de la mer, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019avis de la DGTA ;
\n \u2022 Revoir l\u2019am\u00e9nagement des appartements afin de respecter les superficies minimales pr\u00e9vues par l\u2019article 3 du Titre II du RRU mais \u00e9galement le bon am\u00e9nagement des lieux, \u00e9viter les chambres trop \u00e9troites (2.10 m ou 2.20 m de largeur). En effet, certaines chambres secondaires ne respectent pas les 9 m\u00b2 requis (A2.3.3, A2.3.1, B2.1.1, \u2026) et certaines chambres principales n\u2019atteignent pas les 14m\u00b2 requis (A2.3.1, C5.6, C5.1, \u2026) ;
\n \u2022 \u00c9viter les conflits de portes, de respecter le sens d\u2019ouverture de celles-ci pour faciliter la circulation (C.5.3, C.5.5, \u2026) ;
\n \u2022 Revoir la superficie des espaces de vie (salon, salle \u00e0 manger, cuisine) afin que ceux-ci s\u2019accordent au nombre de chambres et donc au nombre potentiel d\u2019habitants de chaque unit\u00e9 de logement ;
\n \u2022 Int\u00e9grer le studio A1.03 \u00e0 l\u2019appartement A1.02 ;
\n \u2022 Fournir un nouvel avis du service incendie sur les plans modifi\u00e9s \u00bb.
\n 11. Le 30 septembre 2021, puis, \u00e0 la demande de compl\u00e9ments par l\u2019autorit\u00e9, le 16 d\u00e9cembre 2021, la partie intervenante modifie sa demande de permis.
\n Le 23 f\u00e9vrier 2022, le dossier est d\u00e9clar\u00e9 complet.
\n XV – 5596 – 5\/25
\n 12. Une troisi\u00e8me enqu\u00eate publique est organis\u00e9e, du 28 mars au 11 avril 2022.
\n Elle donne lieu \u00e0 dix r\u00e9actions.
\n 13. Le 21 avril 2022, la commission de concertation remet un nouvel avis, motiv\u00e9 comme suit :
\n \u00ab Consid\u00e9rant que la demande modifi\u00e9e consiste \u00e0 d\u00e9molir les immeubles de bureaux existant (hors sol) et construire un ensemble de 122 appartements au-
\n dessus d\u2019un parking en sous-sol r\u00e9am\u00e9nag\u00e9, r\u00e9partis sur trois immeubles (b\u00e2timent A et B de R+4 \u00e9tages et b\u00e2timent C de R+12 \u00e9tages) et comprenant au rez-de-chauss\u00e9e un \u00e9quipement d\u2019int\u00e9r\u00eat collectif et un commerce de type Horeca ;
\n L\u2019enqu\u00eate publique :
\n Consid\u00e9rant que la demande a \u00e9t\u00e9 soumise aux mesures particuli\u00e8res de publicit\u00e9 du 28\/03\/2022 au 11\/04\/2022 et que 10 lettres de r\u00e9clamations et d\u2019observations ont \u00e9t\u00e9 introduites ;
\n Consid\u00e9rant que les r\u00e9clamations portent principalement sur :
\n \u2022 La hauteur excessive de l\u2019immeuble ;
\n \u2022 L\u2019ombre engendr\u00e9e par la tour ;
\n \u2022 La densification du quartier en termes de nombres d\u2019habitants ;
\n \u2022 Les nuisances engendr\u00e9es par le futur chantier de d\u00e9molition et de reconstruction ;
\n \u2022 Une augmentation importante du trafic dans le quartier ;
\n \u2022 Manque de zone perm\u00e9able plant\u00e9e ;
\n \u2022 Probl\u00e8mes de vent violents ;
\n \u2022 L\u2019incompatibilit\u00e9 du trac\u00e9 du nouveau tram et du projet Skyline ;
\n \u2022 La pollution visuelle de la tour ;
\n \u2022 L\u2019entr\u00e9e de parking situ\u00e9e rue Colonel Bourg ;
\n D\u00e9rogations :
\n \u2022 D\u00e9rogation \u00e0 l\u2019article 8 du Titre Ier du RRU (hauteur – constructions isol\u00e9es) en ce que la hauteur des constructions (12 \u00e9tages) d\u00e9passe la moyenne des hauteurs des constructions sises sur les terrains qui entourent le terrain consid\u00e9r\u00e9 ;
\n \u2022 D\u00e9rogation \u00e0 l\u2019article 13 du Titre Ier du RRU (maintien d\u2019une surface perm\u00e9able), en ce que la zone de cours et jardins comporte une surface perm\u00e9able moins de 50 % de sa surface (42 %) ;
\n Implantation et gabarits :
\n Consid\u00e9rant que le projet se situe sur la rue Colonel Bourg dont l\u2019ensemble des parcelles situ\u00e9es au Sud de la voirie sur le tron\u00e7on compris entre l\u2019avenue de Mars et la rue Georges de Lombaerde sont reprises en zone administrative au [PRAS] ;
\n Consid\u00e9rant donc que la partie sud de cette voirie est un quartier monofonctionnel de bureaux ;
\n XV – 5596 – 6\/25
\n Consid\u00e9rant qu\u2019au fil des ans, les bureaux se sont progressivement vid\u00e9s et ont \u00e9t\u00e9 ou sont en voie de reconversion offrant une certaine mixit\u00e9 au quartier (bureaux, commerces, \u00e9quipements, h\u00f4tel, logement) ;
\n Consid\u00e9rant que le site du projet est repris dans le p\u00e9rim\u00e8tre d\u2019un p\u00f4le de d\u00e9veloppement prioritaire du Plan R\u00e9gional de D\u00e9veloppement Durable (PRDD), entr\u00e9 en vigueur le 20 novembre 2018 ;
\n Consid\u00e9rant que le projet se situe \u00e9galement dans le P\u00e9rim\u00e8tre d\u2019Int\u00e9r\u00eat R\u00e9gional (PIR) Reyers, dont l\u2019arr\u00eat\u00e9 du gouvernement de la R\u00e9gion a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9 le 17\/10\/2015 et publi\u00e9 au Moniteur belge le 15\/06\/2016 ;
\n Consid\u00e9rant que, dans l\u2019arr\u00eat\u00e9 du PIR, le site sur lequel s\u2019implante le projet est identifi\u00e9 comme site jouant un r\u00f4le strat\u00e9gique au niveau urbanistique ;
\n Consid\u00e9rant que le projet se situe au sein du projet \u201cParkway\u201d du sch\u00e9ma directeur RTBF-VRT Zone-Levier n\u00b0 12 ;
\n Consid\u00e9rant que le sch\u00e9ma directeur tend \u00e0 d\u00e9velopper une vision qui restructure et requalifie la zone afin d\u2019essayer d\u2019int\u00e9grer harmonieusement cette partie du territoire au sein du d\u00e9veloppement continu et coh\u00e9rent du tissu urbain de la m\u00e9tropole bruxelloise ;
\n Consid\u00e9rant que le red\u00e9ploiement du site se fait dans cet esprit de renouveau du quartier tout en offrant un signal d\u2019entr\u00e9e sur le territoire r\u00e9gional gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019\u00e9mergence en about de la rue Colonel Bourg ;
\n Consid\u00e9rant que le projet se compose de deux premiers volumes (b\u00e2timent A et b\u00e2timent B) implant\u00e9s dans la continuit\u00e9 de l\u2019alignement de la rue Colonel Bourg et pr\u00e9sentant des gabarits de R+4 ;
\n Consid\u00e9rant que ces gabarits s\u2019int\u00e8grent de mani\u00e8re coh\u00e9rente et harmonieuse avec le tissu urbain environnant car il propose des gabarits que l\u2019on retrouve dans l\u2019alignement Sud de la rue Colonel Bourg ;
\n Consid\u00e9rant que ni l\u2019implantation ni le gabarit de ces deux premiers volumes n\u2019\u00e9tait probl\u00e9matique ;
\n Consid\u00e9rant qu\u2019un troisi\u00e8me volume (b\u00e2timent C), pr\u00e9sentant un gabarit de R+12, s\u2019implante quant \u00e0 lui en retrait par rapport \u00e0 la rue Colonel Bourg mais reprend l\u2019alignement de la rue Georges de Lombaerde afin de cr\u00e9er une place publique \u00e0 l\u2019angle des deux rues ;
\n Consid\u00e9rant que le gabarit de ce dernier a \u00e9t\u00e9 revu \u00e0 la baisse par rapport \u00e0 la derni\u00e8re version car ce dernier n\u2019\u00e9tait pas conforme [aux] hauteurs maximales autoris\u00e9es par rapport \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 a\u00e9rienne ;
\n Consid\u00e9rant donc que le projet a \u00e9t\u00e9 r\u00e9duit de trois niveaux passant la hauteur de l\u2019acrot\u00e8re de + 54,74 m \u00e0 + 45 m depuis le point de r\u00e9f\u00e9rence du projet ;
\n Consid\u00e9rant cependant que le gabarit de R+12 constitue une d\u00e9rogation \u00e0 l\u2019article 8 du Titre Ier du [RRU] ;
\n Consid\u00e9rant n\u00e9anmoins, que l\u2019implantation en recul par rapport \u00e0 la rue Colonel Bourg et sa proximit\u00e9 avec le futur boulevard Urbain, le fait qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019un b\u00e2timent d\u2019angle et la volont\u00e9 de [marquer] l\u2019entr\u00e9e de ville permettent d\u2019offrir un gabarit plus imposant ;
\n XV – 5596 – 7\/25
\n Consid\u00e9rant, par ailleurs, que l\u2019ensemble de ces b\u00e2timents se composent d\u2019un socle sur trois niveaux (R+2) sur lequel viennent s\u2019ajouter les \u00e9tages sup\u00e9rieurs en retrait ;
\n Consid\u00e9rant que cette composition facilite l\u2019int\u00e9gration urbanistique du projet au sein du tissu environnant ;
\n Consid\u00e9rant que les b\u00e2timents du projet s\u2019implantent de telle sorte qu\u2019ils cr\u00e9ent des fronts b\u00e2tis discontinus le long des 3 c\u00f4t\u00e9s de la parcelle tout en formant une alternance entre espaces b\u00e2tis et espaces non b\u00e2tis ;
\n Consid\u00e9rant que cette implantation permet d\u2019offrir des respirations gr\u00e2ce aux ouvertures sur l\u2019espace ouvert et non b\u00e2ti \u00e0 l\u2019arri\u00e8re des b\u00e2timents A et B, de sorte que l\u2019espace v\u00e9g\u00e9talis\u00e9 s\u2019en trouve \u00eatre connect\u00e9 avec l\u2019espace min\u00e9ral des rues adjacentes au projet ;
\n [\u2026]
\n CONCLUSION :
\n Consid\u00e9rant que le projet rencontre globalement le principe du bon am\u00e9nagement des lieux, bien qu\u2019il y ait lieu encore d\u2019apporter de l\u00e9g\u00e8res adaptations afin de r\u00e9pondre aux diff\u00e9rentes remarques \u00e9mises ci-dessus ;
\n AVIS FAVORABLE \u00c1 CONDITION DE :
\n – R\u00e9duire le nombre de studio pour le ramener au seuil de 15 % ;
\n – Pr\u00e9voir un rev\u00eatement perm\u00e9able pour les cheminements d\u2019acc\u00e8s pour les parties situ\u00e9es hors de la zone d\u2019emprise du parking en sous-sol ;
\n – Trouver une solution technique afin porter le d\u00e9senfumage du parking en toiture des immeubles et non plus au niveau des espaces ext\u00e9rieurs du rez-de-chauss\u00e9e ;
\n – Cr\u00e9er des jardins privatifs pour les logements du rez-de-chauss\u00e9e du b\u00e2timent A
\n ;
\n – Pr\u00e9voir une meilleure mixit\u00e9 des fonctions au niveau des socles des b\u00e2timents A
\n et B \u00bb.
\n 14. Le 1er juillet 2022, sur la base de l\u2019article 191 du CoBAT, le fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 impose une nouvelle fois les conditions suivantes qui impliquent des modifications \u00e0 la demande :
\n \u00ab \u2022 r\u00e9duire le nombre de studios pour le ramener au seuil de 15 % ;
\n \u2022 pr\u00e9voir un rev\u00eatement perm\u00e9able pour les cheminements d\u2019acc\u00e8s pour les parties situ\u00e9es hors de la zone d\u2019emprise du parking en sous-sol ;
\n \u2022 trouver une solution technique afin de placer le syst\u00e8me de d\u00e9senfumage en toiture des immeubles et non plus au niveau des espaces ext\u00e9rieurs du rez-de-
\n chauss\u00e9e ;
\n \u2022 cr\u00e9er des jardins privatifs pour les logements du rez-de-chauss\u00e9e du b\u00e2timent A;
\n \u2022 pr\u00e9voir une meilleure mixit\u00e9 des fonctions au niveau des socles des b\u00e2timents A
\n et B afin de les activer sur l\u2019espace public ;
\n \u2022 fournir une note de faisabilit\u00e9 quant \u00e0 l\u2019implantation des b\u00e2timents qui sera \u00e9tudi\u00e9e en concertation avec la STIB. Cette note est \u00e0 fournir suite \u00e0 l\u2019approbation du trac\u00e9 de la ligne du tram 25 passant par la rue Colonel Bourg, par le gouvernement bruxellois au mois de mars 2022 \u00bb.
\n XV – 5596 – 8\/25
\n 15. Le 20 f\u00e9vrier 2023, la demanderesse de permis d\u00e9pose un nouveau dossier de demande modifi\u00e9e.
\n Le 18 avril 2023, le fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 d\u00e9clare la demande compl\u00e8te.
\n 16. Le 4 juillet 2023, le fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 octroie le permis d\u2019urbanisme sollicit\u00e9. Il s\u2019agit de l\u2019acte attaqu\u00e9, qui est motiv\u00e9, outre le rappel de la proc\u00e9dure ant\u00e9rieure, par les consid\u00e9rations suivantes :
\n \u00ab Consid\u00e9rant que la demande a \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e afin de r\u00e9pondre aux conditions de la commission de concertation et du fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 en ce qu\u2019elle comporte les modifications suivantes :
\n – La r\u00e9duction du nombre de studios afin de respecter un ratio de 15 % au sein du projet.
\n – L\u2019augmentation de la perm\u00e9abilit\u00e9 du site et de ses abords.
\n – La mise en place d\u2019un syst\u00e8me d\u2019arrosage afin de remplacer le syst\u00e8me de d\u00e9senfumage et ainsi am\u00e9liorer la qualit\u00e9 des espaces ext\u00e9rieurs.
\n – La cr\u00e9ation de jardins privatifs suppl\u00e9mentaires pour les logements situ\u00e9s au rez-de-chauss\u00e9e.
\n – La cr\u00e9ation d\u2019un espace commercial d\u2019une superficie de 167 m\u00b2 au rez-de-
\n chauss\u00e9e du b\u00e2timent B.
\n Consid\u00e9rant que la proportion de studios au sein du projet est ramen\u00e9e \u00e0 15 %
\n conform\u00e9ment aux conditions \u00e9mises en commission de concertation ;
\n Consid\u00e9rant que la nouvelle r\u00e9partition des 111 logements au sein du projet est la suivante :
\n – 17 Studios soit 15,3 %
\n – 17 Appartements 1 chambre soit 15,3 %
\n – 64 Appartements 2 chambres soit 57,7 %
\n – 9 Appartements 3 chambres soit 8,1 %
\n – 4 Appartements 4 chambres ou plus 3,6 %
\n Consid\u00e9rant que cette modification se fait notamment par la fusion du studio C.3.2 et de l\u2019appartement \u00e0 une chambre C.3.3, cr\u00e9ant ainsi un appartement \u00e0 deux chambres C.3.2 de 100 m\u00b2 ;
\n Consid\u00e9rant que les \u00e9tages du b\u00e2timent C ne pr\u00e9sentent d\u00e8s lors plus que 5 unit\u00e9s de logements par \u00e9tage au lieu de 6 dans la version pr\u00e9c\u00e9dente ;
\n Consid\u00e9rant que les zones d\u2019acc\u00e8s pav\u00e9es c\u00f4t\u00e9 rue Colonel Bourg qui se situent hors de la zone d\u2019emprise du parking en sous-sol seront r\u00e9alis\u00e9es en dalles de b\u00e9ton perm\u00e9ables \u00e0 l\u2019eau am\u00e9liorant de ce fait l\u2019infiltration des eaux pluviales ;
\n Consid\u00e9rant que le syst\u00e8me de d\u00e9senfumage initialement pr\u00e9vu au niveau du pavillon dans le jardin central est supprim\u00e9 ;
\n Consid\u00e9rant que cette suppression se fait gr\u00e2ce au remplacement du syst\u00e8me de d\u00e9senfumage par un syst\u00e8me d\u2019arrosage conforme \u00e0 la l\u00e9gislation en vigueur ;
\n Consid\u00e9rant que le SIAMU a marqu\u00e9 son accord sur la proposition de ce syst\u00e8me d\u2019arrosage ;
\n XV – 5596 – 9\/25
\n Consid\u00e9rant que des jardins privatifs ont \u00e9t\u00e9 ajout\u00e9s aux 3 logements du rez-de-
\n chauss\u00e9e qui n\u2019en disposaient pas encore ; que cette nouvelle disposition permet d\u2019am\u00e9liorer l\u2019habitabilit\u00e9 de ces logements en garantissant une certaine privacit\u00e9 par rapport au jardin collectif ;
\n Consid\u00e9rant qu\u2019au rez-de-chauss\u00e9e, la demande modifi\u00e9e pr\u00e9voit d\u00e9sormais un espace commercial d\u2019une superficie de 167 m\u00b2 ;
\n Consid\u00e9rant que celle-ci est en connexion directe avec la rue Colonel Bourg et dispose d\u2019une entr\u00e9e distincte ;
\n Consid\u00e9rant qu\u2019afin d\u2019augmenter la visibilit\u00e9 de l\u2019espace commercial, la cl\u00f4ture s\u00e9parant la cour collective de la rue sera recul\u00e9e et les arbres pr\u00e9vus dans la zone de recul seront d\u2019une taille l\u00e9g\u00e8rement r\u00e9duite par rapport aux plantations initialement pr\u00e9vues ;
\n Consid\u00e9rant que le Gouvernement de la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale a opt\u00e9 pour un itin\u00e9raire pr\u00e9f\u00e9rentiel du r\u00e9seau ferr\u00e9 de surface (Tram) qui longera le projet, tant c\u00f4t\u00e9 de la rue Colonel Bourg, que du c\u00f4t\u00e9 de la rue de Lombaerde ;
\n Consid\u00e9rant que le trac\u00e9 de cette nouvelle extension du r\u00e9seau ferr\u00e9 impliquera donc l\u2019insertion de courbes de voie \u00e0 hauteur du carrefour Colonel Bourg\/De Lombaerde mordant partiellement sur la propri\u00e9t\u00e9 du demandeur de la pr\u00e9sente demande de permis ;
\n Consid\u00e9rant que des r\u00e9unions ont eu lieu entre la STIB et le demandeur afin de v\u00e9rifier la compatibilit\u00e9 du pr\u00e9sent projet et de la future extension du r\u00e9seau ferr\u00e9 de surface ;
\n Consid\u00e9rant que le projet modifi\u00e9 III a retravaill\u00e9 la zone de pleine-terre plant\u00e9e au croisement de la rue Colonel Bourg et la rue Georges de Lombaerde en pla\u00e7ant un pavement perm\u00e9able et en supprimant un des 6 arbres pr\u00e9vus afin de ne pas contraindre le passage futur du tram ;
\n Consid\u00e9rant que la STIB a \u00e9mis un avis d\u2019initiative, concluant que le projet et l\u2019implantation des b\u00e2timents est compatible avec le trac\u00e9 de la future ligne de tram passant sur la rue Colonel Bourg ;
\n Consid\u00e9rant que la parcelle sur laquelle se d\u00e9veloppe le projet est reprise comme \u00e9tant une parcelle dite \u201cstrat\u00e9gique\u201d au \u201cMasterplan Parkway de Bruxelles \u2013 E40\u201d
\n ;
\n Consid\u00e9rant que le Masterplan souligne que les parcelles r\u00e9f\u00e9renc\u00e9es comme \u00e9tant strat\u00e9giques pr\u00e9sentent un enjeu en termes de continuit\u00e9s urbaines et de connexions avec la Supersurface \u00e0 cr\u00e9er ;
\n Consid\u00e9rant que le Masterplan propose de leur affecter un traitement diff\u00e9renci\u00e9 moyennant le respect de certaines conditions reprises ci-apr\u00e8s :
\n – La possibilit\u00e9 de mettre en place, au sein ou en limite de ces parcelles, des connexions publiques \u00e9videntes et lisibles entre la rue Colonel Bourg et la Supersurface, int\u00e9grant [des] cheminements pi\u00e9tons et cyclables ;
\n l\u2019accessibilit\u00e9 de ces nouveaux espaces pour les personnes \u00e0 mobilit\u00e9 sera pleinement assur\u00e9e ; ces nouveaux acc\u00e8s sont exclusivement r\u00e9serv\u00e9s aux circulations pi\u00e9tonnes et cyclables, \u00e0 l\u2019exclusion de toute circulation motoris\u00e9e ;
\n XV – 5596 – 10\/25
\n – Une haute qualit\u00e9 architecturale d\u2019ensemble (dont notamment : qualit\u00e9 de l\u2019articulation b\u00e2ti\/espace public, rez-de-chauss\u00e9e actifs et ouverts sur les espaces publics, traitement des fa\u00e7ades et choix des mat\u00e9riaux, confort accru et haute qualit\u00e9 des programmes de logements, haute performance \u00e9nerg\u00e9tique globale du b\u00e2ti, etc.) ;
\n Consid\u00e9rant que le pr\u00e9sent projet respecte ces conditions ;
\n Consid\u00e9rant que le Masterplan soutient la possibilit\u00e9 d\u2019implanter des b\u00e2timents de plus grande hauteur au sein de ces parcelles ;
\n Consid\u00e9rant, de plus, que dans l\u2019objectif de stimuler l\u2019intensit\u00e9 de la Supersurface, le Masterplan pr\u00e9voit l\u2019installation d\u2019une s\u00e9rie de programmes activateurs au contact avec ce nouvel espace public ; Que, pour favoriser leur fonctionnement et pr\u00e9server le talus bois\u00e9, ces derniers sont exclusivement situ\u00e9s au niveau des acc\u00e8s \u00e0 la Supersurface (\u00e0 l\u2019arri\u00e8re des parcelles strat\u00e9giques) ;
\n Consid\u00e9rant que le projet de la pr\u00e9sente demande de permis pr\u00e9voit d\u2019activer les socles des immeubles gr\u00e2ce \u00e0 la pr\u00e9sence de commerces et d\u2019un \u00e9quipement d\u2019int\u00e9r\u00eat collectif ;
\n Consid\u00e9rant que l\u2019\u00e9dification d\u2019une \u00e9mergence au d\u00e9but de la rue Colonel Bourg avec une plinthe active permet d\u2019un point de vue urbanistique d\u2019am\u00e9liorer l\u2019entr\u00e9e de ville tout en contribuant \u00e0 la transition entre le futur boulevard urbain et le quartier dans lequel le projet s\u2019inscrit et ce, de mani\u00e8re qualitative gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019activation du socle sur l\u2019espace public ;
\n Consid\u00e9rant par ailleurs que l\u2019implantation de la tour en recul de l\u2019alignement permet de d\u00e9gager le pied de celle-ci garantissant une certaine qualit\u00e9 \u00e0 l\u2019espace public pr\u00e9sent aux abords du site ;
\n Consid\u00e9rant que la reconversion du site en logement se fait dans un contexte urbain en pleine mutation ;
\n Consid\u00e9rant que la densit\u00e9 du projet a drastiquement \u00e9t\u00e9 revue \u00e0 la baisse passant ainsi de 171 logements pour la demande initiale \u00e0 111 logements pour la derni\u00e8re mouture du projet ;
\n Consid\u00e9rant que le projet conserve les deux niveaux de sous-sol mais que ceux-ci sont retravaill\u00e9s et ne pr\u00e9sentent d\u00e8s lors plus que 170 emplacements de parking contre 222 en situation existante ;
\n Consid\u00e9rant qu\u2019au vu du nombre d\u2019appartements, le projet dispose d\u2019une offre exc\u00e9dentaire en parking permettant ainsi d\u2019absorber tout report potentiel sur le stationnement en voirie ;
\n Consid\u00e9rant d\u00e8s lors que la pression sur les \u00e9quipements routiers et autres infrastructures publiques s\u2019en trouve r\u00e9duite ;
\n Consid\u00e9rant par ailleurs que le projet s\u2019inscrit dans la volont\u00e9 d\u2019une densification mesur\u00e9e du territoire telle que pr\u00e9conis\u00e9e dans le Masterplan ;
\n Consid\u00e9rant en effet que l\u2019ensemble existant pr\u00e9sente une superficie hors sol de 14.043 m2 et que le projet pr\u00e9voit 12.053 m2 ; Que le rapport plancher hors-
\n sol\/superficie du terrain (P\/S) passe ainsi de 1,98 \u00e0 1,70 ;
\n Consid\u00e9rant d\u00e8s lors qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une reconversion avec une densit\u00e9 raisonn\u00e9e ;
\n XV – 5596 – 11\/25
\n Consid\u00e9rant que le projet offre une mixit\u00e9 des fonctions supprimant de facto de caract\u00e8re monofonctionnel de l\u2019immeuble existant ;
\n Consid\u00e9rant qu\u2019on retrouve au sein du projet, un \u00e9quipement d\u2019int\u00e9r\u00eat collectif d\u2019une superficie de 134 m2 ainsi que 2 cellules commerciales totalisant 420 m\u00b2 ;
\n Consid\u00e9rant que ces fonctions sont encourag\u00e9es par le Masterplan et permettent d\u2019activer les plinthes de ces immeubles ;
\n Consid\u00e9rant que le projet contribue \u00e0 la mixit\u00e9 des fonctions demand\u00e9es pour des projet de reconversion d\u2019immeubles de bureaux en \u00e9vitant le passage d\u2019une affectation monofonctionnelle \u00e0 une autre tout en respectant les prescriptions urbanistiques de la zone administrative au sein de laquelle il se d\u00e9veloppe ;
\n Consid\u00e9rant que la r\u00e9duction du gabarit par rapport \u00e0 la version initiale a permis de drastiquement r\u00e9duire l\u2019incidence du projet en termes d\u2019ombre projet\u00e9es sur le b\u00e2ti proche ;
\n Consid\u00e9rant que l\u2019impact maximal sur le cadre b\u00e2ti environnant ne d\u00e9passe pas 1h30 au solstice d\u2019\u00e9t\u00e9 (jusqu\u2019\u00e0 10h15) et 3h15 (jusqu\u2019\u00e0 13h45) aux \u00e9quinoxes en d\u00e9but\/milieu de journ\u00e9e ;
\n Consid\u00e9rant que ces incidences sont acceptables ;
\n Consid\u00e9rant que la d\u00e9rogation \u00e0 l\u2019article 8 du Titre Ier du RRU est d\u00e8s lors acceptable en ce que dans le projet d\u00e9finitif un \u00e9quilibrage a \u00e9t\u00e9 trouv\u00e9 entre la recommandation par le Masterplan, d\u2019une \u00e9mergence \u00e0 cet endroit, l\u2019analyse des incidences et les conditions de la DGTA ;
\n XXX
\n Consid\u00e9rant que l\u2019article 9.5\u00b0 de l\u2019arr\u00eat\u00e9 du 26\/09\/2013 relatif aux charges d\u2019urbanisme pr\u00e9voit une exon\u00e9ration pour le \u201cchangement de destination d\u2019un immeuble de bureaux ou d\u2019activit\u00e9s de production de biens immat\u00e9riels vers le logement [\u2026]\u201d ; en cas d\u2019extension, de r\u00e9novation lourde ou de d\u00e9molition-
\n reconstruction, l\u2019exon\u00e9ration ne porte pas sur les superficies de plancher suppl\u00e9mentaires cr\u00e9\u00e9es ;
\n Consid\u00e9rant que le projet r\u00e9duit la superficie b\u00e2tie ;
\n Consid\u00e9rant d\u00e8s lors que le projet n\u2019est pas soumis aux charges d\u2019urbanisme ;
\n XXX
\n Consid\u00e9rant de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que la demande est conforme au PRAS ;
\n Consid\u00e9rant de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que les d\u00e9rogations sollicit\u00e9es sont justifi\u00e9es eu \u00e9gard au contexte urbanistique et au bon am\u00e9nagement des lieux ;
\n Consid\u00e9rant de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que les incidences du projet, directes et indirectes, \u00e0 court et \u00e0 long termes, temporaires ou permanentes, ont \u00e9t\u00e9 analys\u00e9es et qu\u2019elles ne portent pas atteinte de mani\u00e8re sensible \u00e0 l\u2019environnement ou au milieu urbain et n\u2019ont pas de r\u00e9percussions sociales ou \u00e9conomiques importantes ;
\n Consid\u00e9rant de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que le projet s\u2019accorde aux caract\u00e9ristiques urbanistiques du cadre urbain environnant et n\u2019est pas contraire au principe de bon am\u00e9nagement des lieux ;
\n XV – 5596 – 12\/25
\n Les d\u00e9rogations aux articles 8 et 13 du Titre Ier du RRU sont accord\u00e9es pour les motifs \u00e9voqu\u00e9s ci-dessus \u00bb.
\n IV. Intervention
\n Par une requ\u00eate introduite le 23 octobre 2023, la soci\u00e9t\u00e9 anonyme Skyline Europe demande \u00e0 \u00eatre re\u00e7ue en qualit\u00e9 de partie intervenante.
\n En tant que b\u00e9n\u00e9ficiaire du permis d\u2019urbanisme attaqu\u00e9, elle a un int\u00e9r\u00eat \u00e0 intervenir dans le cadre de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure. Il y a lieu d\u2019accueillir cette requ\u00eate.
\n V. D\u00e9bats succincts
\n L\u2019auditeur rapporteur a examin\u00e9 le pr\u00e9sent recours dans le cadre de la proc\u00e9dure en d\u00e9bats succincts \u00e9tant d\u2019avis que la deuxi\u00e8me branche du deuxi\u00e8me moyen \u00e9tait fond\u00e9e.
\n VI. Deuxi\u00e8me moyen
\n VI.1. Th\u00e8ses des parties
\n VI.1.1. La requ\u00eate
\n Les parties requ\u00e9rantes prennent un deuxi\u00e8me moyen de la violation des articles 2, 3, 153 et 188 du CoBAT, des articles 2 et 3 de la loi du 29 juillet 1991
\n relative \u00e0 la motivation formelle des actes administratifs et de l\u2019article 8 du Titre Ier du RRU.
\n Dans une premi\u00e8re branche, elles font valoir que, pour se prononcer sur l\u2019admissibilit\u00e9 de la d\u00e9rogation \u00e0 l\u2019article 8 du Titre Ier du RRU, l\u2019autorit\u00e9 doit identifier avec pr\u00e9cision la moyenne des hauteurs des constructions sises sur les terrains qui entourent le terrain consid\u00e9r\u00e9 et que celle-ci doit \u00eatre calcul\u00e9e en m\u00e8tres.
\n Elles soutiennent qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce, la motivation de la d\u00e9cision du fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 ne contient aucune analyse des hauteurs des constructions sur les terrains qui entourent le terrain du projet, ni leur moyenne.
\n Elles ajoutent que l\u2019avis par lequel la commission de concertation se prononce favorablement sur la demande modifi\u00e9e III, auquel le fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 se r\u00e9f\u00e8re express\u00e9ment, ne proc\u00e8de pas non plus \u00e0 cet examen. Elles ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.289
\n XV – 5596 – 13\/25
\n pr\u00e9cisent que l\u2019acte attaqu\u00e9 vise la construction du b\u00e2timent C comme \u00e9tant une construction R+12 sans tenir compte de l\u2019\u00e9tage technique, de sorte qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un R+12+T au sens de l\u2019article 8 du Titre Ier du RRU.
\n Elles ajoutent que la commission de concertation n\u2019avait pas non plus proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 cet examen lorsqu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 saisie des premi\u00e8re et deuxi\u00e8me versions du projet.
\n Elles concluent qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut d\u2019avoir d\u00e9termin\u00e9 la moyenne des hauteurs des constructions sises sur les terrains avoisinants, le fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 n\u2019a pas pu valablement appr\u00e9cier l\u2019importance de la d\u00e9rogation qui \u00e9tait sollicit\u00e9e.
\n 3. Dans la deuxi\u00e8me branche, elles constatent que la d\u00e9rogation octroy\u00e9e ne concerne que le b\u00e2timent C, alors que les b\u00e2timents A et B d\u00e9rogent \u00e9galement \u00e0 l\u2019article 8 pr\u00e9cit\u00e9.
\n Elles rel\u00e8vent qu\u2019en nombre d\u2019\u00e9tages, la hauteur des b\u00e2timents A et B en projet (R+4) d\u00e9passe la hauteur moyenne des b\u00e2timents \u00e0 front de rue telle que relev\u00e9e dans la note explicative du projet, qui indique que \u00ab Sur la rue Colonel Bourg, les b\u00e2timents ont un gabarit moyen de R+3 \u00bb. Elles ajoutent que cette moyenne doit \u00eatre corrig\u00e9e en int\u00e9grant les constructions \u00e0 l\u2019entr\u00e9e du complexe sportif, rue Georges de Lombaerde, en vis-\u00e0-vis du projet, dont elles produisent une photographie. Elles affirment que les b\u00e2timents A et B pr\u00e9sentent une hauteur sup\u00e9rieure \u00e0 la moyenne des hauteurs des constructions qui les entourent.
\n Elles rel\u00e8vent que la note explicative mentionne \u00e9galement que \u00ab de l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 de l\u2019E40, [les b\u00e2timents] pr\u00e9sentent des gabarits de R+5, R+6 et R+7 \u00bb, mais constatent que cette note n\u2019indique pas quelle serait la moyenne de l\u2019ensemble des constructions qui entourent le terrain du projet.
\n Elles consid\u00e8rent que, surtout, ni l\u2019acte attaqu\u00e9 ni l\u2019avis de la commission de concertation n\u2019expliquent pourquoi il faudrait tenir compte des hauteurs de b\u00e2timents qui se trouvent de l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 de l\u2019autoroute alors que la notion de \u00ab terrains qui entourent le terrain consid\u00e9r\u00e9 \u00bb, au sens de l\u2019article 8, pr\u00e9cit\u00e9, vise \u00e0 tenir compte des terrains situ\u00e9s \u00e0 proximit\u00e9 imm\u00e9diate ou \u00e0 tout le moins de ceux qui peuvent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme relevant du voisinage ou comme formant un ensemble urbain dont il convient de pr\u00e9server la coh\u00e9rence. Elles sont d\u2019avis que les immeubles situ\u00e9s de l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 de l\u2019autoroute ne font pas partie du voisinage ou du m\u00eame \u00ab ensemble urbain \u00bb que ceux qui se trouvent rue Colonel Bourg, d\u00e8s lors qu\u2019ils ne sont pas visibles depuis le site concern\u00e9 par la demande.
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\n Selon elles, les deux quartiers sont s\u00e9par\u00e9s par un \u00e9l\u00e9ment de rupture que constitue l\u2019autoroute qui pr\u00e9sente \u00e0 cet endroit, dans chaque sens de circulation, quatre bandes et une voie d\u2019acc\u00e8s, par ailleurs doubl\u00e9 d\u2019une zone arbor\u00e9e, de chaque c\u00f4t\u00e9, pour limiter l\u2019impact visuel depuis les quartiers sur cette autoroute. Elles produisent des photographies prises depuis l\u2019autoroute et concluent qu\u2019on ne pourrait pas consid\u00e9rer sans commettre une erreur manifeste d\u2019appr\u00e9ciation que les parcelles b\u00e2ties au sud de l\u2019E40, sont des terrains qui \u00ab entourent le terrain consid\u00e9r\u00e9 \u00bb au sens de l\u2019article 8 du Titre Ier du RRU.
\n Dans une troisi\u00e8me branche, elles constatent que, dans la d\u00e9cision attaqu\u00e9e, le fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 consid\u00e8re que \u00ab la d\u00e9rogation \u00e0 l\u2019article 8 du Titre Ier du RRU est d\u00e8s lors acceptable en ce que dans le projet d\u00e9finitif un \u00e9quilibrage a \u00e9t\u00e9 trouv\u00e9 entre la recommandation par le masterplan, d\u2019une \u00e9mergence \u00e0 cet endroit, l\u2019analyse des incidences et les conditions de la DGTA \u00bb.
\n Elles affirment, tout d\u2019abord, que le masterplan est un document d\u00e9nu\u00e9 de toute valeur juridique, d\u00e8s lors qu\u2019il ne s\u2019agit pas d\u2019un document pr\u00e9vu par le CoBAT, de sorte que la conformit\u00e9 ou non du projet aux pr\u00e9visions de ce masterplan ne peut constituer un motif propre de d\u00e9cision. Elles ajoutent que ce document ne contient que des recommandations. Elles remarquent qu\u2019en outre, s\u2019il pr\u00e9conise la construction en hauteur sur les parcelles strat\u00e9giques qu\u2019il identifie, c\u2019est \u00e0 la condition que la hauteur \u00ab ne se concr\u00e9tise pas par une d\u00e9gradation des conditions d\u2019ensoleillement pour les b\u00e2timents voisins \u00bb. Elles constatent encore que ce masterplan exclut, par principe, la construction d\u2019immeubles d\u2019une hauteur sup\u00e9rieure \u00e0 R+9. Elles sont d\u2019avis que l\u2019acte attaqu\u00e9 s\u2019\u00e9carte de ce masterplan purement indicatif, sans s\u2019en justifier et que les justifications par rapport \u00e0 l\u2019objectif \u00ab d\u2019am\u00e9liorer l\u2019entr\u00e9e de la ville \u00bb par l\u2019\u00e9dification d\u2019une \u00ab \u00e9mergence \u00bb et \u00e0 celui d\u2019augmenter la densit\u00e9 sont \u00e9galement \u00e9trang\u00e8res \u00e0 l\u2019examen de la compatibilit\u00e9 de la d\u00e9rogation avec les objectifs de la r\u00e8gle, \u00e0 savoir la pr\u00e9servation de l\u2019harmonie et la cr\u00e9ation d\u2019ensembles urbains coh\u00e9rents.
\n Elles estiment enfin que la circonstance que \u00ab la r\u00e9duction du gabarit par rapport \u00e0 la version initiale a permis drastiquement de r\u00e9duire l\u2019incidence du projet en termes d\u2019ombres projet\u00e9es sur le b\u00e2ti proche \u00bb et la consid\u00e9ration que les incidences en termes d\u2019ombrage seraient acceptables sont \u00e9galement \u00e9trang\u00e8res aux motifs exig\u00e9s pour justifier la d\u00e9rogation. Elles concluent qu\u2019aucun \u00e9l\u00e9ment de la motivation de l\u2019acte attaqu\u00e9 n\u2019indique avec quelque pertinence les raisons pour lesquelles la d\u00e9rogation serait compatible avec l\u2019objectif de la r\u00e8gle \u00e0 laquelle il est d\u00e9rog\u00e9, \u00e0 savoir la pr\u00e9servation d\u2019une certaine harmonie et la cr\u00e9ation d\u2019ensembles urbains coh\u00e9rents.
\n XV – 5596 – 15\/25
\n VI.1.2. La note d\u2019observations
\n 1. La partie adverse soul\u00e8ve une exception d\u2019irrecevabilit\u00e9 du moyen en ce qu\u2019il est pris de la violation des articles 2 et 3 du CoBAT, estimant que les parties requ\u00e9rantes n\u2019expliquent pas de quelle fa\u00e7on ces articles auraient \u00e9t\u00e9 viol\u00e9s.
\n 2. En ce qui concerne les premi\u00e8re et troisi\u00e8me branches r\u00e9unies, elle estime, en synth\u00e8se, qu\u2019elle s\u2019est prononc\u00e9e sur la base du dossier de demande de permis, qui lui a permis d\u2019identifier la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019une d\u00e9rogation \u00e0 l\u2019article 8 du Titre Ier du RRU en ce qui concerne la hauteur du b\u00e2timent C. Elle constate avoir justifi\u00e9 cette d\u00e9rogation dans l\u2019acte attaqu\u00e9, au regard de divers \u00e9l\u00e9ments, en ce compris l\u2019int\u00e9gration du projet au tissu urbain environnant.
\n Elle rel\u00e8ve que le Conseil d\u2019\u00c9tat a jug\u00e9 que \u00ab D\u00e8s lors que l\u2019acte attaqu\u00e9 accorde une d\u00e9rogation \u00e0 l\u2019article 5 du Titre Ier du RRU, la circonstance que la hauteur moyenne des autres constructions de la rue soit \u00e9valu\u00e9e en nombre d\u2019\u00e9tages plut\u00f4t qu\u2019en nombre de m\u00e8tres n\u2019a pas d\u2019incidence sur la r\u00e9gularit\u00e9 de l\u2019acte attaqu\u00e9 au regard de cette disposition \u00bb. Elle affirme que cette solution est transposable ici et que l\u2019absence d\u2019indication, dans l\u2019acte attaqu\u00e9, de la moyenne des hauteurs des constructions de r\u00e9f\u00e9rence n\u2019est pas en soi r\u00e9dhibitoire. En effet, la partie adverse consid\u00e8re que le fait que la moyenne des hauteurs n\u2019est pas express\u00e9ment \u00e9nonc\u00e9e dans l\u2019acte attaqu\u00e9 ne signifie pas qu\u2019elle n\u2019en a pas tenu compte pour d\u00e9terminer l\u2019admissibilit\u00e9 de la d\u00e9rogation \u00e0 l\u2019article 8 du Titre Ier du RRU.
\n La partie adverse rappelle que la commission de concertation, dans ses avis des 19 juillet 2018 et 18 f\u00e9vrier 2021, avait constat\u00e9 que la tour \u00e9tait d\u2019une hauteur excessive de 16 \u00e9tages qui d\u00e9passe largement la moyenne des hauteurs des constructions sur les terrains qui entourent le terrain consid\u00e9r\u00e9. Or la partie adverse indique qu\u2019elle a, ensuite, sollicit\u00e9 la r\u00e9duction du gabarit, dans le cadre de l\u2019application de l\u2019article 191 du CoBAT, et que trois \u00e9tages du b\u00e2timent C ont \u00e9t\u00e9 retir\u00e9s, mais que, malgr\u00e9 cela, le projet restait manifestement plus haut que la moyenne des hauteurs des constructions sises sur les terrains qui entourent le terrain consid\u00e9r\u00e9, au sens de l\u2019article 8 du Titre Ier du RRU. La d\u00e9termination pr\u00e9cise de cette moyenne ne serait nullement requise pour pouvoir conclure que le projet d\u00e9roge \u00e0 l\u2019article 8 du Titre Ier du RRU.
\n La partie adverse r\u00e9pond encore que l\u2019appr\u00e9ciation de l\u2019admissibilit\u00e9 de cette d\u00e9rogation ne doit pas n\u00e9cessairement \u00eatre fond\u00e9e sur la mesure du d\u00e9passement de ladite moyenne. Peu importerait que la d\u00e9rogation tienne \u00e0 un ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.289
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\n d\u00e9passement de 2 ou 20 m\u00e8tres : ce qui compte, c\u2019est de savoir si celui-ci r\u00e9pond \u00e0 l\u2019appr\u00e9ciation par l\u2019autorit\u00e9 du bon am\u00e9nagement des lieux consid\u00e9r\u00e9s. La partie adverse estime qu\u2019elle a suivi ce raisonnement dans la motivation formelle de l\u2019acte attaqu\u00e9, dont elle rappelle les motifs qu\u2019elle juge pertinents sur ce point. Elle conclut que la hauteur du b\u00e2timent C a fait l\u2019objet d\u2019une \u00e9valuation des incidences, en ce compris des ombres port\u00e9es, qui n\u2019a pas conclu \u00e0 l\u2019existence d\u2019incidences significativement n\u00e9gatives.
\n 3. En ce qui concerne la deuxi\u00e8me branche, la partie adverse r\u00e9pond que les parties requ\u00e9rantes ne d\u00e9montrent pas que la hauteur des b\u00e2timents A et B (R+4)
\n d\u00e9passe la moyenne des hauteurs des constructions de r\u00e9f\u00e9rence au sens de l\u2019article 8
\n du Titre Ier du RRU.
\n La partie adverse fait en effet valoir que le passage de la note explicative de la premi\u00e8re modification de la demande, selon lequel \u00ab Sur la rue Colonel Bourg, les b\u00e2timents ont un gabarit moyen de R+3 [\u2026] \u00bb, se termine comme suit : \u00ab [\u2026]
\n alors que, de l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 de l\u2019E40, ils pr\u00e9sentent des gabarits de R+5, R+6 et R+7 \u00bb .
\n La partie adverse estime que cette prise en compte r\u00e9sulte explicitement du libell\u00e9 de l\u2019article 8, \u00a7 1er, du Titre Ier du RRU, qui vise \u00ab la moyenne des hauteurs des constructions sises sur les terrains qui entourent le terrain consid\u00e9r\u00e9, m\u00eame si cet ensemble de terrains est travers\u00e9 par une ou des voiries \u00bb. Elle en d\u00e9duit qu\u2019elle a fait application du texte clair du RRU et qu\u2019elle ne devait donc pas s\u2019en justifier.
\n La partie adverse fait ensuite valoir que les arr\u00eats cit\u00e9s par les parties requ\u00e9rantes ont trait aux constructions \u00e0 prendre en consid\u00e9ration pour justifier l\u2019admissibilit\u00e9 d\u2019une d\u00e9rogation et non pour d\u00e9terminer si une d\u00e9rogation est n\u00e9cessaire.
\n La partie adverse pr\u00e9cise que la moyenne de l\u2019ensemble des constructions qui entoureraient le terrain du projet est reprise dans la note explicative accompagnant les derni\u00e8res modifications apport\u00e9es \u00e0 la demande. En ce qui concerne la prise en consid\u00e9ration du centre sportif, la partie adverse expose que les parties requ\u00e9rantes ne d\u00e9montrent pas qu\u2019elle diminuerait la moyenne des hauteurs et la rendrait inf\u00e9rieure \u00e0 18,20 m\u00e8tres. La partie adverse en conclut qu\u2019il n\u2019est pas d\u00e9montr\u00e9 qu\u2019une d\u00e9rogation \u00e9tait requise en l\u2019esp\u00e8ce pour les b\u00e2timents A
\n et B.
\n VI.2. Examen ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.289
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\n 1. L\u2019article 153, \u00a7 2, du CoBAT, dans sa version applicable en l\u2019esp\u00e8ce, dispose comme suit :
\n \u00ab \u00a7 2. Lorsqu\u2019il \u00e9met un avis favorable, le fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 peut subordonner la d\u00e9livrance du permis \u00e0 des conditions destin\u00e9es \u00e0 sauvegarder le bon am\u00e9nagement des lieux.
\n Le fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 peut d\u00e9roger aux prescriptions des r\u00e8glements d\u2019urbanisme, des r\u00e8glements sur les b\u00e2tisses ou des r\u00e8glements concernant les zones de recul, soit dans le cas vis\u00e9 \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 1er, soit lorsque la d\u00e9rogation est sollicit\u00e9e dans la demande.
\n Lorsque la d\u00e9rogation porte sur le volume, l\u2019implantation et l\u2019esth\u00e9tique des constructions, la demande est soumise aux mesures particuli\u00e8res de publicit\u00e9 vis\u00e9es aux articles 150 et 151.
\n Le demandeur est tenu de respecter les conditions prescrites par l\u2019avis du fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 \u00bb.
\n L\u2019article 153, \u00a7 2, du CoBAT \u00e9tant une disposition d\u00e9rogatoire, il doit s\u2019interpr\u00e9ter de mani\u00e8re restrictive et son application doit \u00eatre d\u00fbment motiv\u00e9e.
\n Toute autre solution m\u00e9conna\u00eetrait l\u2019\u00e9galit\u00e9 des citoyens devant la loi et permettrait \u00e0 l\u2019autorit\u00e9 qui y a recours de vider la norme principale de sa substance, en m\u00e9connaissance des r\u00e8gles de comp\u00e9tence et de proc\u00e9dure qui gouvernent sa modification. En tout \u00e9tat de cause, le fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 doit faire de la d\u00e9rogation un usage mod\u00e9r\u00e9 et montrer l\u2019int\u00e9r\u00eat qu\u2019il y a \u00e0 l\u2019accorder plut\u00f4t que d\u2019appliquer la r\u00e8gle qui demeure le principe de l\u2019action. Il doit justifier en quoi la d\u00e9rogation sollicit\u00e9e lui para\u00eet demeurer dans des limites compatibles avec les objectifs du r\u00e8glement auquel il est d\u00e9rog\u00e9.
\n Par ailleurs, l\u2019article 8 du Titre Ier du Livre Ier du RRU dispose comme suit :
\n \u00ab Hauteur Art. 8. \u00a7 1er. La hauteur des constructions ne d\u00e9passe pas, la moyenne des hauteurs des constructions sises sur les terrains qui entourent le terrain consid\u00e9r\u00e9, m\u00eame si cet ensemble de terrains est travers\u00e9 par une ou des voiries.
\n \u00a7 2. Le profil de la toiture peut \u00eatre d\u00e9pass\u00e9 de 2 m\u00e8tres maximum pour permettre la construction de lucarnes.
\n La largeur totale des lucarnes ne peut d\u00e9passer les 2\/3 de la largeur de la fa\u00e7ade.
\n \u00a7 3. La hauteur des constructions vis\u00e9e au \u00a7 1er comprend les \u00e9tages techniques, les \u00e9tages en retrait et les cabanons d\u2019ascenseurs ; ceux-ci sont int\u00e9gr\u00e9s dans le volume de la toiture.
\n Seules les souches de chemin\u00e9e ou de ventilation et les antennes peuvent d\u00e9passer le gabarit de la toiture.
\n XV – 5596 – 18\/25
\n Pour les antennes de t\u00e9l\u00e9phonie mobile, le d\u00e9passement est limit\u00e9 \u00e0 4 m\u00e8tres, augment\u00e9 s\u2019il \u00e9chet de la hauteur du mur acrot\u00e8re.
\n Ces \u00e9l\u00e9ments sont plac\u00e9s de la mani\u00e8re la moins pr\u00e9judiciable possible \u00e0 l\u2019esth\u00e9tique de la construction \u00bb.
\n L\u2019article 8 du Titre Ier du RRU ne contient aucune indication relative \u00e0 ce qu\u2019il convient d\u2019entendre par la hauteur d\u2019un b\u00e2timent. Habituellement, la hauteur est mesur\u00e9e en m\u00e8tres. S\u2019agissant des constructions en mitoyennet\u00e9 que visent les dispositions de la section 1\u00e8re du chapitre II du Titre Ier du RRU, il r\u00e9sulte des articles 5, \u00a7 1er, et 6, \u00a7 1er, d\u00e9terminant la mani\u00e8re dont est calcul\u00e9e la hauteur respectivement des fa\u00e7ades avant et des toitures, que celle-ci y est entendue en m\u00e8tres. Il en va en particulier ainsi de la notion de \u00ab hauteur moyenne \u00bb, utilis\u00e9e par l\u2019article 5, \u00a7 1er, alin\u00e9a 4, et l\u2019article 6, \u00a7 1er, alin\u00e9a 5. Une telle conclusion est \u00e9galement applicable aux constructions isol\u00e9es, vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 8 pr\u00e9cit\u00e9, lequel ne contient pas d\u2019indication relative \u00e0 ce qu\u2019il convient d\u2019entendre par la hauteur d\u2019un b\u00e2timent, de sorte qu\u2019il y a lieu de se r\u00e9f\u00e9rer au sens usuel des termes, selon lequel cette hauteur est celle de son point le plus \u00e9lev\u00e9 et est mesur\u00e9e en m\u00e8tres par r\u00e9f\u00e9rence au niveau du terrain. Il ne r\u00e9sulte en tout cas d\u2019aucune disposition du RRU, et plus particuli\u00e8rement de la section 2 du chapitre pr\u00e9cit\u00e9, que cette hauteur devrait \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e par le nombre de niveaux alors que des b\u00e2timents dont la hauteur est identique ne comportent pas n\u00e9cessairement le m\u00eame nombre de niveaux, lequel est li\u00e9 \u00e0 l\u2019organisation des volumes \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur d\u2019un b\u00e2timent, et inversement.
\n Par ailleurs, cet article 8 ne pr\u00e9cise pas non plus ce qu\u2019il convient d\u2019entendre par \u00ab les terrains qui entourent le terrain consid\u00e9r\u00e9, m\u00eame si cet ensemble de terrains est travers\u00e9 par une ou des voiries \u00bb. Le sch\u00e9ma qui figure dans le RRU
\n en regard de cette disposition montre que les terrains qui jouxtent le terrain consid\u00e9r\u00e9, ceux qui n\u2019y touchent que par un angle, et ceux qui en sont situ\u00e9s \u00e0 proximit\u00e9 imm\u00e9diate de l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 de la voirie en font partie, de m\u00eame qu\u2019un terrain situ\u00e9 juste au-del\u00e0 d\u2019un de ceux-ci.
\n Enfin, si l\u2019autorit\u00e9 d\u00e9livrant le permis dispose d\u2019une marge d\u2019appr\u00e9ciation dans l\u2019octroi des d\u00e9rogations au regard de l\u2019int\u00e9gration du projet dans son environnement b\u00e2ti avoisinant et peut, dans ce cadre, avoir \u00e9gard la situation g\u00e9n\u00e9rale des lieux et \u00e0 des dimensions d\u2019immeubles un peu plus \u00e9loign\u00e9s, elle est tenue en revanche de respecter les conditions fix\u00e9es \u00e0 l\u2019article 8 pr\u00e9cit\u00e9 lorsqu\u2019il s\u2019agit de v\u00e9rifier si le projet est d\u00e9rogatoire quant \u00e0 la hauteur des b\u00e2timents qu\u2019il pr\u00e9voit.
\n XV – 5596 – 19\/25
\n 2. En l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019avis de la commission de concertation du 21 avril 2022
\n est motiv\u00e9 comme suit quant \u00e0 l\u2019identification de la d\u00e9rogation qu\u2019implique le projet \u00e0 l\u2019article 8 du Titre Ier du RRU :
\n \u00ab Consid\u00e9rant que le projet se compose de deux premiers volumes (b\u00e2timent A et b\u00e2timent B) implant\u00e9s dans la continuit\u00e9 de l\u2019alignement de la rue Colonel Bourg et pr\u00e9sentant des gabarits de R+4 ;
\n Consid\u00e9rant que ces gabarits s\u2019int\u00e8grent de mani\u00e8re coh\u00e9rente et harmonieuse avec le tissu urbain environnant car il propose des gabarits que l\u2019on retrouve dans l\u2019alignement Sud de la rue Colonel Bourg ;
\n Consid\u00e9rant que ni l\u2019implantation ni le gabarit de ces deux premiers volumes n\u2019\u00e9tait probl\u00e9matique ;
\n Consid\u00e9rant qu\u2019un troisi\u00e8me volume (b\u00e2timent C), pr\u00e9sentant un gabarit de R+12, s\u2019implante quant \u00e0 lui en retrait par rapport \u00e0 la rue Colonel Bourg mais reprend l\u2019alignement de la rue Georges de Lombaerde afin de cr\u00e9er une place publique \u00e0 l\u2019angle des deux rues ;
\n Consid\u00e9rant que le gabarit de ce dernier a \u00e9t\u00e9 revu \u00e0 la baisse par rapport \u00e0 la derni\u00e8re version car ce dernier n\u2019\u00e9tait pas conforme [aux] hauteurs maximales autoris\u00e9es par rapport \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 a\u00e9rienne ;
\n Consid\u00e9rant donc que le projet a \u00e9t\u00e9 r\u00e9duit de trois niveaux passant la hauteur de l\u2019acrot\u00e8re de + 54,74 m \u00e0 + 45 m depuis le point de r\u00e9f\u00e9rence du projet ;
\n Consid\u00e9rant cependant que le gabarit de R+12 constitue une d\u00e9rogation \u00e0 l\u2019article 8 du Titre Ier du R\u00e8glement R\u00e9gional d\u2019Urbanisme (RRU) ;
\n Consid\u00e9rant n\u00e9anmoins, que l\u2019implantation en recul par rapport \u00e0 la rue Colonel Bourg et sa proximit\u00e9 avec le futur boulevard Urbain, le fait qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019un b\u00e2timent d\u2019angle et la volont\u00e9 de marque[r] l\u2019entr\u00e9e de ville permettent d\u2019offrir un gabarit plus imposant ;
\n Consid\u00e9rant, par ailleurs, que l\u2019ensemble de ces b\u00e2timents se composent d\u2019un socle sur trois niveaux (R+2) sur lequel viennent s\u2019ajouter les \u00e9tages sup\u00e9rieurs en retrait ;
\n Consid\u00e9rant que cette composition facilite l\u2019int\u00e9gration urbanistique du projet au sein du tissu environnant \u00bb.
\n 3. La note explicative, d\u00e9pos\u00e9e dans le cadre de la demande modifi\u00e9e du 16 d\u00e9cembre 2021, indique ce qui suit :
\n \u00ab Les volumes les plus bas du projet (R+2 et R+4) sont conformes aux prescriptions du Titre Ier du RRU relatives aux b\u00e2timents isol\u00e9s (art. 8). La hauteur moyenne des b\u00e2timents environnants d\u00e9termine la hauteur admise pour le projet. Sur la rue Colonel Bourg, les b\u00e2timents ont un gabarit moyen de R+3 alors que, de l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 de l\u2019E40, ils pr\u00e9sentent des gabarits de R+5, R+6 et R+7 \u00bb.
\n Y sont repr\u00e9sent\u00e9s les immeubles voisins pris en consid\u00e9ration pour le calcul de la moyenne de la hauteur vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 8 pr\u00e9cit\u00e9, comme suit :
\n XV – 5596 – 20\/25
\n La note explicative d\u00e9pos\u00e9e dans le cadre de la demande modifi\u00e9e du 20
\n f\u00e9vrier 2023 mentionne quant \u00e0 elle ce qui suit :
\n \u00ab Il faut retenir de cette jurisprudence que l\u2019autorit\u00e9 d\u00e9livrante dispose d\u2019une marge d\u2019appr\u00e9ciation pour d\u00e9terminer \u201cles constructions qui entourent le terrain consid\u00e9r\u00e9\u201d ; dans l\u2019exercice de son pouvoir d\u2019appr\u00e9ciation, l\u2019autorit\u00e9 doit, certes, tenir compte des terrains vis\u00e9s par le sch\u00e9ma produit ci-devant, mais peut aussi \u00e9largir le p\u00e9rim\u00e8tre en prenant en consid\u00e9ration \u201cla situation g\u00e9n\u00e9rale des lieux et les dimensions d\u2019immeubles un peu plus \u00e9loign\u00e9s\u201d [C.E., 25 octobre 2013, n\u00b0 225.266].
\n Se fondant sur les enseignements pr\u00e9cit\u00e9s, le demandeur a fait r\u00e9aliser un mesurage des constructions qui entourent son terrain et qui correspondent au p\u00e9rim\u00e8tre suivant :
\n Il r\u00e9sulte du mesurage effectu\u00e9 dans ce p\u00e9rim\u00e8tre que la hauteur moyenne des constructions \u2013 point le plus \u00e9lev\u00e9 mesur\u00e9 en m\u00e8tres par r\u00e9f\u00e9rence au niveau du terrain (C.E., 4 octobre 2012, n\u00b0 220.880, \u2026) \u2013 est de 18,49 m\u00e8tres.
\n XV – 5596 – 21\/25
\n La hauteur du b\u00e2timent C \u00e9tant de 47 m\u00e8tres, ce dernier d\u00e9passe de 28,51 m\u00e8tres la moyenne des hauteurs des constructions voisines.
\n Une telle d\u00e9rogation ressort des volont\u00e9s exprim\u00e9es dans le Masterplan \u201cParkway E40\u201d (voir point 3), lequel en expose les principaux motifs. Elle se justifie essentiellement par l\u2019emplacement sp\u00e9cifique de la parcelle et par le r\u00f4le qu\u2019elle est amen\u00e9e \u00e0 jouer dans le cadre du d\u00e9veloppement du Masterplan.
\n D\u2019une part, le b\u00e2timent C est implant\u00e9 le long de l\u2019autoroute E40 et face \u00e0 un complexe sportif, lequel est compos\u00e9 de terrains de sport. Cette configuration particuli\u00e8re ne cr\u00e9e pas une nuisance particuli\u00e8re pr\u00e9judiciable \u00e0 l\u2019environnement b\u00e2ti et non b\u00e2ti avoisinant. De plus, l\u2019implantation du b\u00e2timent en retrait par rapport \u00e0 la rue Colonel Bourg minimise encore davantage son impact.
\n D\u2019autre part, la construction d\u2019un b\u00e2timent \u00e9lev\u00e9 sur une parcelle strat\u00e9gique du Masterplan \u201cParkway E40\u201d permet de structurer le tissu urbain en marquant l\u2019entr\u00e9e de la R\u00e9gion par une \u00e9mergence embl\u00e9matique. Elle organise ainsi une transition harmonieuse entre des zones urbaines de natures diverses (\u00eelots r\u00e9sidentiels, bureaux, grandes art\u00e8res, autoroute, etc.) et permet ainsi de cr\u00e9er des ensembles urbains coh\u00e9rents qui s\u2019articulent autour de la Supersurface du Masterplan.
\n \u00c0 cet \u00e9gard, il convient d\u2019observer, si on \u00e9largit le p\u00e9rim\u00e8tre de la comparaison, que plusieurs constructions qui entourent le projet sont des immeubles de bureaux ou de logements multiples de gabarit important. Le b\u00e2timent C s\u2019ins\u00e8re donc parfaitement dans cette trame architecturale h\u00e9t\u00e9roclite. De plus, les b\u00e2timents A
\n et B, plus bas, permettent de cr\u00e9er un raccord harmonieux entre le b\u00e2timent C et les constructions avoisinantes, lesquelles pr\u00e9sentent des typologies vari\u00e9es (maisons unifamiliales \u00e0 l\u2019angle de la rue Georges Lombaerde et de la rue Colonel Bourg, immeubles \u00e0 logements multiples et immeubles de bureaux ailleurs).
\n Partant, la d\u00e9rogation sollicit\u00e9e est admissible d\u00e8s lors que le b\u00e2timent C s\u2019int\u00e8gre harmonieusement dans le cadre b\u00e2ti et non b\u00e2ti environnant, traduisant en cela les recommandations contenues dans le Masterplan \u201cParkway E40\u201d \u00bb.
\n 4. Il ressort de l\u2019examen des plans du projet que les deux immeubles A
\n et B pr\u00e9sentent un volume de rez+4 et ont une hauteur maximale de 18,20 m\u00e8tres.
\n \u00c0 lire les diff\u00e9rentes notes explicatives d\u00e9pos\u00e9es par le demandeur de permis, les b\u00e2timents pr\u00e9sents dans la rue du Bourg en face du projet ont un gabarit moyen de rez+3. Partant, \u00e0 supposer m\u00eame que la hauteur moyenne de ces b\u00e2timents avoisinants puisse \u00eatre \u00e9valu\u00e9e en termes de niveaux de construction et non en m\u00e8tres, quod non, les b\u00e2timents A et B pr\u00e9sentent un niveau de plus que la \u00ab hauteur moyenne \u00bb de ces b\u00e2timents.
\n Par ailleurs, il ressort des notes explicatives pr\u00e9cit\u00e9es que, pour calculer la hauteur moyenne des constructions avoisinantes vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 8 pr\u00e9cit\u00e9, le demandeur de permis prend en consid\u00e9ration des immeubles situ\u00e9s de l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 de l\u2019autoroute. \u00c0 cet \u00e9gard, il convient de constater que ces immeubles ne sont pas identiques dans les deux notes pr\u00e9cit\u00e9es. Ainsi, il ressort du sch\u00e9ma figurant dans la ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.289
\n XV – 5596 – 22\/25
\n premi\u00e8re, que des b\u00e2timents pr\u00e9sents sur une parcelle situ\u00e9e en biais sont pris en consid\u00e9ration, tandis que le p\u00e9rim\u00e8tre dessin\u00e9 sur la photo a\u00e9rienne figurant dans la seconde ne comprend plus cette parcelle mais englobe deux immeubles suppl\u00e9mentaires implant\u00e9s de l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 d\u2019une petite voirie. D\u00e8s lors que le calcul de la hauteur moyenne mesur\u00e9e en m\u00e8tres n\u2019appara\u00eet que dans la note explicative d\u00e9pos\u00e9e dans le cadre de la demande modifi\u00e9e du 20 f\u00e9vrier 2023, il y a lieu de n\u2019avoir \u00e9gard qu\u2019au p\u00e9rim\u00e8tre d\u2019\u00e9tude de celle-ci. S\u2019agissant des constructions qui y figurent et qui sont s\u00e9par\u00e9es du projet par l\u2019autoroute, la photo a\u00e9rienne produite dans cette note permet de constater que cette voirie pr\u00e9sente, \u00e0 l\u2019endroit indiqu\u00e9, au moins sept bandes de circulation et des bandes arbor\u00e9es. Une telle situation ne correspond pas au sch\u00e9ma figurant \u00e0 l\u2019article 8 du RRU, de sorte qu\u2019il est permis de douter qu\u2019elles se trouvent sur des \u00ab terrains qui entourent le terrain consid\u00e9r\u00e9, m\u00eame si cet ensemble de terrains est travers\u00e9 par une ou des voiries \u00bb, au sens de l\u2019article 8 pr\u00e9cit\u00e9, soit sur des terrains situ\u00e9s \u00e0 proximit\u00e9 imm\u00e9diate. En tout \u00e9tat de cause, ne pouvaient \u00eatre pris en consid\u00e9ration les deux immeubles situ\u00e9s en second rang par rapport \u00e0 l\u2019autoroute, ceux-ci \u00e9tant s\u00e9par\u00e9s du projet par deux voiries, dont une autoroute et par les immeubles situ\u00e9s le long de celle-ci. Partant, leur gabarit ne pouvait entrer en ligne de compte pour calculer la hauteur moyenne vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 8 pr\u00e9cit\u00e9.
\n Par ailleurs, et \u00e0 l\u2019inverse, il ressort du p\u00e9rim\u00e8tre dessin\u00e9 sur la photo a\u00e9rienne pr\u00e9cit\u00e9e que n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 pris en consid\u00e9ration le b\u00e2timent situ\u00e9 juste en face du projet, de l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 de la rue Georges de Lombaerde, dont la photo produite par les parties requ\u00e9rantes permet de constater la faible hauteur.
\n 5. Compte tenu de ces diff\u00e9rents \u00e9l\u00e9ments, lesquels r\u00e9v\u00e8lent les erreurs commises dans l\u2019\u00e9valuation de la hauteur moyenne des constructions avoisinant le projet, ainsi que de la faible diff\u00e9rence entre la hauteur des b\u00e2timents A et B projet\u00e9s (18,20 m\u00e8tres) et la hauteur moyenne avoisinante telle que calcul\u00e9e par le demandeur de permis (18,47 m\u00e8tres), les parties requ\u00e9rantes peuvent \u00eatre suivies lorsqu\u2019elles affirment que ces deux b\u00e2timents A et B ne respectent pas la hauteur moyenne de ceux qui les entourent, de sorte que l\u2019octroi du permis n\u00e9cessite \u00e9galement une d\u00e9rogation \u00e0 leur \u00e9gard.
\n Il ressort de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que le fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 n\u2019a pu se prononcer en toute connaissance de cause quant au caract\u00e8re d\u00e9rogatoire de ces b\u00e2timents A et B et n\u2019a, en tout \u00e9tat de cause, pas justifi\u00e9 l\u2019admissibilit\u00e9 de la d\u00e9rogation qu\u2019implique leur autorisation.
\n XV – 5596 – 23\/25
\n 6. Dans cette mesure, la deuxi\u00e8me branche du deuxi\u00e8me moyen est fond\u00e9e.
\n VII. Autres branches du deuxi\u00e8me moyen et autres moyens
\n Les autres branches du deuxi\u00e8me moyen et les autres moyens, s\u2019ils \u00e9taient fond\u00e9s, ne pourraient mener \u00e0 une annulation plus \u00e9tendue. Il n\u2019y a d\u00e8s lors pas lieu de les examiner.
\n Les conclusions du rapport peuvent ainsi \u00eatre suivies.
\n VIII. Indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure
\n Dans leur requ\u00eate en annulation, les parties requ\u00e9rantes sollicitent une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 770 euros, \u00e0 la charge de la partie adverse. Il y a lieu de faire droit \u00e0 leur demande.
\n IX. Remboursement
\n Les parties requ\u00e9rantes se sont acquitt\u00e9es des droits aff\u00e9rents \u00e0 la demande de suspension et des droits aff\u00e9rents \u00e0 la requ\u00eate en annulation.
\n L\u2019article 70, \u00a7 1er, alin\u00e9a 3, du r\u00e8glement g\u00e9n\u00e9ral de proc\u00e9dure pr\u00e9voit que lorsque la demande de suspension n\u2019appelle que des d\u00e9bats succincts, la requ\u00eate en annulation ne donne pas lieu au paiement de droit.
\n Il y a lieu, par cons\u00e9quent, d\u2019ordonner que soient rembours\u00e9s aux parties requ\u00e9rantes les droits de r\u00f4le de 800 euros et la contribution de 24 euros aff\u00e9rents \u00e0 la requ\u00eate en annulation.
\n PAR CES MOTIFS, LE CONSEIL D\u2019\u00c9TAT D\u00c9CIDE :
\n Article 1er.
\n La requ\u00eate en intervention introduite par la soci\u00e9t\u00e9 anonyme Skyline Europe est accueillie.
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\n Article 2.
\n La d\u00e9cision du fonctionnaire d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 du 4 juillet 2023 d\u00e9livrant \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 anonyme Skyline Europe un permis d\u2019urbanisme autorisant la d\u00e9molition des immeubles de bureaux existants (hors sol) rue Colonel Bourg 149-153\/155 et la construction d\u2019un ensemble de 111 appartements au-dessus d\u2019un parking en sous-sol r\u00e9am\u00e9nag\u00e9, r\u00e9partis sur trois immeubles (b\u00e2timent A et B de R+4 \u00e9tages et b\u00e2timent C de R+12 \u00e9tages) et comprenant au rez-de-chauss\u00e9e un \u00e9quipement d\u2019int\u00e9r\u00eat collectif et un commerce de type HoReCa est annul\u00e9e.
\n Article 3.
\n Il n\u2019y a plus lieu de statuer sur la demande de suspension.
\n Article 4.
\n La partie adverse supporte les d\u00e9pens, \u00e0 savoir le droit de r\u00f4le de 800 euros, la contribution de 24 euros et l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 770 euros, accord\u00e9e aux parties requ\u00e9rantes, \u00e0 concurrence de 192,50 euros chacune.
\n La partie intervenante supporte le droit de 150 euros li\u00e9 \u00e0 son intervention.
\n Article 5.
\n Le montant de 824 euros sera rembours\u00e9 aux parties requ\u00e9rantes par le service d\u00e9sign\u00e9 au sein du Service Public F\u00e9d\u00e9ral Finances comme comp\u00e9tent pour encaisser les droits au Conseil d\u2019\u00c9tat.
\n Ainsi prononc\u00e9, \u00e0 Bruxelles, le 27 juin 2024, par la XVe chambre du Conseil d\u2019\u00c9tat, compos\u00e9e de :
\n Anne-Fran\u00e7oise Bolly, pr\u00e9sidente de chambre, Fr\u00e9d\u00e9ric Quintin, greffier.
\n Le Greffier, La Pr\u00e9sidente,
\n Fr\u00e9d\u00e9ric Quintin Anne-Fran\u00e7oise Bolly ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.260.289
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