{"id":1189930,"date":"2026-06-25T01:47:07","date_gmt":"2026-06-24T23:47:07","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/eclibeghcc2025arr-005\/"},"modified":"2026-06-25T01:47:07","modified_gmt":"2026-06-24T23:47:07","slug":"eclibeghcc2025arr-005","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/en\/jurisprudences\/eclibeghcc2025arr-005\/","title":{"rendered":"ECLI:BE:GHCC:2025:ARR.005"},"content":{"rendered":"
\n
JUPORTAL Base de donn\u00e9es publique de la jurisprudence belge<\/p>\n

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\nCour constitutionnelle (Cour d'arbitrage) <\/p>\n

Jugement\/arr\u00eat du 16 janvier 2025 <\/p>\n

No ECLI:<\/p>\n

ECLI:BE:GHCC:2025:ARR.005<\/p>\n

No Arr\u00eat\/No R\u00f4le:<\/p>\n

5\/2025<\/p>\n

Domaine juridique:<\/p>\n

\n Droit constitutionnel<\/p>\n

Date d’introduction:<\/p>\n

2025-01-27<\/p>\n

Consultations:<\/p>\n

330 – derni\u00e8re vue 2026-05-30 23:06<\/p>\n

Version(s):<\/p>\n

Version NL\n <\/p>\n

Version DE\n <\/p>\n

Fiche <\/p>\n

– Annulation (article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du d\u00e9cret de la R\u00e9gion flamande
\n du 23 juin 2023, en ce que cette disposition permet \u00e0 une commune \u00ab
\n WIES \u00bb de tenir compte de la p\u00e9riode pendant laquelle le candidat acqu\u00e9reur
\n \u00ab WIES \u00bb \u00e9tait inscrit aux registres de la population d'une commune
\n voisine situ\u00e9e au sein de la R\u00e9gion flamande, mais pas d'une commune
\n voisine situ\u00e9e au sein de la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale ou de la R\u00e9gion
\n wallonne) – Questions pr\u00e9judicielles pos\u00e9es \u00e0 la Cour de justice de
\n l'Union europ\u00e9enne (avant de statuer quant au fond sur les griefs
\n mentionn\u00e9s en B.34 et B.43)\n <\/p>\n

Th\u00e9saurus Cassation:<\/p>\n

COUR CONSTITUTIONNELLE\n<\/p>\n

Th\u00e9saurus UTU:<\/p>\n

DROIT PUBLIC ET ADMINISTRATIF – COUR CONSTITUTIONNELLE\n <\/p>\n

Mots libres:<\/p>\n

\nles recours en annulation totale ou partielle du d\u00e9cret de la R\u00e9gion
\n flamande du 23 juin 2023 \u00ab concernant ' wonen in eigen streek '
\n (Habiter dans sa propre r\u00e9gion) \u00bb, introduits par la SA \u00ab Fremoluc
\n \u00bb et par l'ASBL \u00ab Association de Promotion des Droits Humains et
\n des Minorit\u00e9s \u00bb. Droit administratif – Politique fonci\u00e8re et immobili\u00e8re
\n – Habiter dans sa propre r\u00e9gion (WIES) – Conditions de cession – Intervention
\n financi\u00e8re fournie par la commune WIES<\/p>\n

Texte de la d\u00e9cision <\/p>\n

\n Cour constitutionnelle
\n Arr\u00eat n\u00b0 5\/2025
\n du 16 janvier 2025
\n Num\u00e9ros du r\u00f4le : 8156 et 8157
\n En cause : les recours en annulation totale ou partielle du d\u00e9cret de la R\u00e9gion flamande du 23 juin 2023 \u00ab concernant \u2018 wonen in eigen streek \u2019 (Habiter dans sa propre r\u00e9gion) \u00bb, introduits par la SA \u00ab Fremoluc \u00bb et par l\u2019ASBL \u00ab Association de Promotion des Droits Humains et des Minorit\u00e9s \u00bb.
\n La Cour constitutionnelle,
\n compos\u00e9e des pr\u00e9sidents Luc Lavrysen et Pierre Nihoul, et des juges Thierry Giet, Jos\u00e9phine Moerman, Michel P\u00e2ques, Yasmine Kherbache, Danny Pieters, Sabine de Bethune, Emmanuelle Bribosia, Willem Verrijdt, Kattrin Jadin et Magali Plovie, assist\u00e9e du greffier Nicolas Dupont, pr\u00e9sid\u00e9e par le pr\u00e9sident Luc Lavrysen,
\n apr\u00e8s en avoir d\u00e9lib\u00e9r\u00e9, rend l\u2019arr\u00eat suivant :
\n I. Objet des recours et proc\u00e9dure
\n Par deux requ\u00eates adress\u00e9es \u00e0 la Cour par lettres recommand\u00e9es \u00e0 la poste les 31 janvier et 1er f\u00e9vrier 2024 et parvenues au greffe les 1er et 2 f\u00e9vrier 2024, des recours en annulation totale ou partielle du d\u00e9cret de la R\u00e9gion flamande du 23 juin 2023 \u00ab concernant \u2018 wonen in eigen streek \u2019 (Habiter dans sa propre r\u00e9gion) \u00bb (publi\u00e9 au Moniteur belge du 4 ao\u00fbt 2023) ont \u00e9t\u00e9 introduits respectivement par la SA \u00ab Fremoluc \u00bb, assist\u00e9e et repr\u00e9sent\u00e9e par Me Pierre de Bandt, Me Jeroen Dewispelaere et Me Rasmus Van Heddeghem, avocats au barreau de Bruxelles, et par l\u2019ASBL \u00ab Association de Promotion des Droits Humains et des Minorit\u00e9s \u00bb, assist\u00e9e et repr\u00e9sent\u00e9e par Me Marc Verdussen, avocat au barreau de Bruxelles.
\n Ces affaires, inscrites sous les num\u00e9ros 8156 et 8157 du r\u00f4le de la Cour, ont \u00e9t\u00e9 jointes.
\n Le Gouvernement flamand, assist\u00e9 et repr\u00e9sent\u00e9 par Me Elke Cloots, Me Stefan Sottiaux et Me Timothy Roes, avocats au barreau d\u2019Anvers, a introduit un m\u00e9moire, les parties requ\u00e9rantes ont introduit des m\u00e9moires en r\u00e9ponse et le Gouvernement flamand a \u00e9galement introduit un m\u00e9moire en r\u00e9plique.
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\n Par ordonnance du 23 octobre 2024, la Cour, apr\u00e8s avoir entendu les juges-rapporteurs Willem Verrijdt et Magali Plovie, a d\u00e9cid\u00e9 :
\n – que les affaires \u00e9taient en \u00e9tat,
\n – d\u2019inviter le Gouvernement flamand, dans un m\u00e9moire compl\u00e9mentaire \u00e0 introduire le 13 novembre 2024 au plus tard par lettre recommand\u00e9e, et dont il adresse une copie aux autres parties dans le m\u00eame d\u00e9lai, ainsi que par courriel, \u00e0 l\u2019adresse greffe@const-court.be, \u00e0 faire savoir quelles communes \u00ab WIES \u00bb ont d\u00e9j\u00e0 adopt\u00e9 un r\u00e8glement communal conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 3, alin\u00e9a 2, du d\u00e9cret du 23 juin 2023 et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00e0 fournir ces r\u00e8glements communaux \u00e0 la Cour et \u00e0 faire savoir si, dans les communes concern\u00e9es, des terrains ou logements ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 c\u00e9d\u00e9s par application des r\u00e8gles attaqu\u00e9es,
\n – de fixer le jour de l\u2019audience au 20 novembre 2024.
\n \u00c0 l\u2019audience publique du 20 novembre 2024 :
\n – ont comparu :
\n . Me Jeroen Dewispelaere et Me Rasmus Van Heddeghem, pour la partie requ\u00e9rante dans l\u2019affaire n\u00b0 8156;
\n . Me Pierre Bellemans, avocat au barreau de Bruxelles, \u00e9galement loco Me Marc Verdussen, pour la partie requ\u00e9rante dans l\u2019affaire n\u00b0 8157;
\n . Me Elke Cloots, \u00e9galement loco Me Stefan Sottiaux et Me Timothy Roes, pour le Gouvernement flamand;
\n – les juges-rapporteurs Willem Verrijdt et Magali Plovie ont fait rapport;
\n – les avocats pr\u00e9cit\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 entendus;
\n – les affaires ont \u00e9t\u00e9 mises en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9.
\n Les dispositions de la loi sp\u00e9ciale du 6 janvier 1989 sur la Cour constitutionnelle relatives \u00e0 la proc\u00e9dure et \u00e0 l\u2019emploi des langues ont \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9es.
\n II. En droit
\n -A-
\n Quant \u00e0 la recevabilit\u00e9 du recours dans l\u2019affaire n\u00b0 8156
\n A.1. La partie requ\u00e9rante dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 estime qu\u2019elle justifie d\u2019un int\u00e9r\u00eat \u00e0 l\u2019annulation du d\u00e9cret flamand concernant \u00ab wonen in eigen streek \u00bb (\u00ab Habiter dans sa propre r\u00e9gion \u00bb, ci-apr\u00e8s : WIES). Elle est en effet active dans le secteur de l\u2019immobilier, comme en t\u00e9moignent son inscription \u00e0 la Banque-carrefour des entreprises et ses statuts. En outre, depuis 2015, la partie requ\u00e9rante est impliqu\u00e9e dans un litige de droit civil,
\n 3
\n actuellement pendant devant la Cour d\u2019appel de Bruxelles, avec, entre autres, l\u2019Agence pour la politique du logement et de l\u2019infrastructure des soins pour le Brabant flamand (Vlabinvest apb). Ce litige porte sur des r\u00e8gles de priorit\u00e9 similaires \u00e0 celles que contient le d\u00e9cret attaqu\u00e9.
\n A.2. La partie requ\u00e9rante dans l\u2019affaire n\u00b0 8157 est une association sans but lucratif. Elle estime disposer d\u2019un int\u00e9r\u00eat \u00e0 demander l\u2019annulation du d\u00e9cret attaqu\u00e9. Son but statutaire consiste en effet \u00e0 promouvoir les droits humains. Le d\u00e9cret attaqu\u00e9 est incompatible avec le principe d\u2019\u00e9galit\u00e9 et de non-discrimination et est donc susceptible d\u2019affecter directement et d\u00e9favorablement ce but statutaire.
\n A.3.1. Dans son m\u00e9moire, le Gouvernement flamand d\u00e9clare s\u2019en remettre \u00e0 la sagesse de la Cour en ce qui concerne la recevabilit\u00e9 des recours. Toutefois, dans son m\u00e9moire en r\u00e9plique, il conteste express\u00e9ment l\u2019int\u00e9r\u00eat de la partie requ\u00e9rante dans l\u2019affaire n\u00b0 8156. Il consid\u00e8re donc que le recours introduit dans cette affaire est irrecevable.
\n A.3.2. Dans la mesure o\u00f9 la partie requ\u00e9rante dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 invoque sa qualit\u00e9 de promoteur immobilier, elle n\u2019explique pas, selon le Gouvernement flamand, en quoi sa situation pourrait \u00eatre directement et d\u00e9favorablement affect\u00e9e par le d\u00e9cret attaqu\u00e9. Le premier moyen dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 ne porte pas sur les effets n\u00e9gatifs que les promoteurs immobiliers pourraient subir du fait de ce d\u00e9cret. Ce moyen est essentiellement pris de la violation du droit \u00e0 la libre circulation des personnes qui souhaitent acheter un terrain ou logement \u00ab WIES \u00bb
\n mais qui ne remplissent pas les conditions fix\u00e9es \u00e0 l\u2019article 5 du d\u00e9cret attaqu\u00e9. Le second moyen dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 est dirig\u00e9 contre l\u2019intervention financi\u00e8re pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 10 du d\u00e9cret attaqu\u00e9, qui, selon la partie requ\u00e9rante, constitue une aide d\u2019\u00c9tat au sens du droit de l\u2019Union europ\u00e9enne. La partie requ\u00e9rante ne d\u00e9montre pas que cette intervention porte pr\u00e9judice aux promoteurs immobiliers. Ainsi, l\u2019int\u00e9r\u00eat invoqu\u00e9 par la partie requ\u00e9rante ne diff\u00e8re pas de l\u2019int\u00e9r\u00eat qu\u2019a toute personne \u00e0 ce que la Constitution et le droit de l\u2019Union europ\u00e9enne soient respect\u00e9s. Reconna\u00eetre un tel int\u00e9r\u00eat reviendrait \u00e0 admettre l\u2019action populaire.
\n A.3.3. Dans la mesure o\u00f9 la partie requ\u00e9rante dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 fait valoir qu\u2019elle est partie \u00e0 un litige civil pendant, le fait que soit \u00e9galement en cause un r\u00e9gime de priorit\u00e9 pour l\u2019attribution de logements ne suffit pas, selon le Gouvernement flamand, pour qu\u2019il soit satisfait \u00e0 la condition de l\u2019int\u00e9r\u00eat. Ledit r\u00e9gime de priorit\u00e9 a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 instaur\u00e9 par les articles 6 et 8 de l\u2019arr\u00eat\u00e9 du Gouvernement flamand du 4 avril 2014 \u00ab modifiant divers arr\u00eat\u00e9s en ex\u00e9cution du transfert \u00e0 la Province du Brabant flamand de la comp\u00e9tence relative \u00e0 une politique fonci\u00e8re et du logement sp\u00e9cifique pour le Brabant flamand \u00bb. Ce r\u00e9gime n\u2019est pas fond\u00e9 sur le d\u00e9cret attaqu\u00e9 et il fait l\u2019objet d\u2019un recours en annulation devant le Conseil d\u2019\u00c9tat, section du contentieux administratif, auquel la partie requ\u00e9rante n\u2019est pas partie. Il s\u2019agit d\u2019un r\u00e9gime sp\u00e9cifique qui diff\u00e8re sensiblement de la r\u00e9glementation contenue dans le d\u00e9cret attaqu\u00e9, notamment en ce qui concerne son champ d\u2019application territorial et mat\u00e9riel, ainsi que les crit\u00e8res sur la base desquels l\u2019int\u00e9ress\u00e9 doit prouver son ancrage local. Par ailleurs, dans le cadre du litige civil auquel la partie requ\u00e9rante renvoie, la Cour de justice de l\u2019Union europ\u00e9enne a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 saisie d\u2019une question pr\u00e9judicielle. Cette question pr\u00e9judicielle a toutefois \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e irrecevable, pour d\u00e9faut de rattachement avec le droit de l\u2019Union europ\u00e9enne (CJUE, 20 septembre 2018, C-343\/17, Fremoluc NV, ECLI:EU:C:2018:754).
\n L\u2019on n\u2019aper\u00e7oit donc pas en quoi l\u2019arr\u00eat de la Cour au sujet du d\u00e9cret du 23 juin 2023 pourrait encore avoir une incidence sur l\u2019issue du litige civil pr\u00e9cit\u00e9.
\n Quant au fond
\n En ce qui concerne le premier moyen dans l\u2019affaire n\u00b0 8156
\n A.4. Le premier moyen dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 est pris de la violation des articles 10 et 11 de la Constitution, lus en combinaison ou non avec les articles 21, 45, 49, 56 et 63 du Trait\u00e9 sur le fonctionnement de l\u2019Union europ\u00e9enne (ci-apr\u00e8s : le TFUE) et avec les articles 22 et 24 de la directive 2004\/38\/CE du Parlement europ\u00e9en et du Conseil du 29 avril 2004 \u00ab relative au droit des citoyens de l\u2019Union et des membres de leurs familles de circuler et de s\u00e9journer librement sur le territoire des \u00c9tats membres, modifiant le r\u00e8glement (CEE) n\u00b0 1612\/68 et abrogeant les directives 64\/221\/CEE, 68\/360\/CEE, 72\/194\/CEE, 73\/148\/CEE, 75\/34\/CEE, 75\/35\/CEE, 90\/364\/CEE, 90\/365\/CEE et 93\/96\/CEE \u00bb (ci-apr\u00e8s : la directive 2004\/38\/CE).
\n A.5.1. \u00c0 titre principal, la partie requ\u00e9rante fait valoir, dans la premi\u00e8re branche du premier moyen, que le d\u00e9cret attaqu\u00e9 fait na\u00eetre une discrimination indirecte fond\u00e9e sur la nationalit\u00e9. L\u2019article 5 de ce d\u00e9cret exige que
\n 4
\n la personne \u00e0 laquelle le terrain ou logement \u00ab WIES \u00bb est transf\u00e9r\u00e9 justifie d\u2019un certain ancrage local, en ayant \u00e9t\u00e9 inscrite pendant une certaine p\u00e9riode aux registres de la population de la commune \u00ab WIES \u00bb ou d\u2019une commune flamande voisine. De tels crit\u00e8res d\u00e9savantagent les ressortissants d\u2019autres \u00c9tats membres de l\u2019Union europ\u00e9enne. Le d\u00e9cret attaqu\u00e9 ne pr\u00e9voit par ailleurs pas une possibilit\u00e9 de d\u00e9montrer un ancrage \u00e9conomique dans la commune concern\u00e9e.
\n Selon la partie requ\u00e9rante, une telle discrimination indirecte n\u2019est admissible que s\u2019il existe une menace r\u00e9elle, actuelle et suffisamment grave pour l\u2019ordre public, la s\u00e9curit\u00e9 publique ou la sant\u00e9 publique, affectant un int\u00e9r\u00eat fondamental de la soci\u00e9t\u00e9. Les objectifs poursuivis par le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal ne satisfont pas \u00e0 ces exigences.
\n A.5.2. Dans la mesure o\u00f9 la Cour aurait un doute quant \u00e0 l\u2019interpr\u00e9tation du droit de l\u2019Union europ\u00e9enne applicable, la partie requ\u00e9rante demande \u00e0 la Cour de poser \u00e0 la Cour de justice la premi\u00e8re question pr\u00e9judicielle suivante : \u00ab Les articles 21, 45, 49, 56 et 63 [du TFUE] et les articles 22 et 24 [de la directive 2004\/38\/CE] doivent-
\n ils \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9s en ce sens qu\u2019ils s\u2019opposent au r\u00e9gime instaur\u00e9 par le d\u00e9cret du 23 juin 2023 \u2018 concernant \u201c wonen in eigen streek \u201d (Habiter dans sa propre r\u00e9gion) \u2019, qui vise \u00e0 prot\u00e9ger la population locale moins fortun\u00e9e sur le march\u00e9 immobilier local, dans les communes o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier sont les plus \u00e9lev\u00e9s, en ce que ce r\u00e9gime fait na\u00eetre une discrimination indirecte en appliquant comme crit\u00e8res de distinction le domicile et la dur\u00e9e de r\u00e9sidence ? \u00bb.
\n A.6.1. \u00c0 titre subsidiaire, la partie requ\u00e9rante fait valoir, dans la deuxi\u00e8me branche du premier moyen, que le d\u00e9cret attaqu\u00e9 viole plusieurs libert\u00e9s fondamentales garanties par le droit de l\u2019Union europ\u00e9enne. Premi\u00e8rement, le d\u00e9cret porte atteinte \u00e0 la libre circulation des personnes et \u00e0 la libert\u00e9 d\u2019\u00e9tablissement, dans la mesure o\u00f9 il emp\u00eache les habitants de la commune \u00ab WIES \u00bb concern\u00e9e de quitter cette commune pour r\u00e9sider ou exercer une activit\u00e9 professionnelle dans un autre \u00c9tat membre. Deuxi\u00e8mement, il porte atteinte \u00e0 la libre circulation des services, en ce que les entreprises immobili\u00e8res ne peuvent plus vendre certains biens immobiliers \u00e0 tout citoyen de l\u2019Union, mais uniquement aux personnes qui d\u00e9montrent un ancrage local dans la commune \u00ab WIES \u00bb
\n concern\u00e9e. Troisi\u00e8mement, il porte atteinte \u00e0 la libre circulation des capitaux, en ce qu\u2019il peut dissuader les ressortissants d\u2019un autre \u00c9tat membre d\u2019investir dans des biens immobiliers situ\u00e9s dans une commune \u00ab WIES \u00bb.
\n Contrairement \u00e0 ce qu\u2019affirme le Gouvernement flamand, les restrictions de la libert\u00e9 de circulation par le d\u00e9cret attaqu\u00e9 n\u2019ont du reste pas une port\u00e9e moindre que les restrictions qui d\u00e9coulaient du livre 5 du d\u00e9cret de la R\u00e9gion flamande du 27 mars 2009 \u00ab relatif \u00e0 la politique fonci\u00e8re et immobili\u00e8re \u00bb (ci-apr\u00e8s : le d\u00e9cret du 27 mars 2009). En effet, contrairement \u00e0 ce qui fut le cas pour le d\u00e9cret du 27 mars 2009, le champ d\u2019application du d\u00e9cret attaqu\u00e9 n\u2019est pas clairement d\u00e9fini. Par ailleurs, le r\u00e9gime pr\u00e9vu par ce d\u00e9cret du 27 mars 2009 ne s\u2019appliquait que dans les zones d\u2019extension de l\u2019habitat. Le d\u00e9cret attaqu\u00e9 ne s\u2019applique pas non plus aux seuls grands projets de lotissement et de construction de logements, comme le soutient le Gouvernement flamand, puisqu\u2019il suffit, pour qu\u2019il s\u2019applique, que le projet en question compte cinq unit\u00e9s d\u2019habitation. Les immeubles \u00e0 appartements en R\u00e9gion flamande comptent en moyenne 6,6 unit\u00e9s d\u2019habitation. Enfin, contrairement au d\u00e9cret du 27 mars 2009, le d\u00e9cret attaqu\u00e9 ne pr\u00e9voit pas une possibilit\u00e9 pour l\u2019int\u00e9ress\u00e9 de d\u00e9montrer un ancrage local sur la base d\u2019\u00e9l\u00e9ments \u00e9conomiques.
\n A.6.2. La partie requ\u00e9rante estime que l\u2019objectif du l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal, qui est de pr\u00e9server le tissu social et le caract\u00e8re flamand des communes p\u00e9riph\u00e9riques flamandes, ne constitue pas un motif imp\u00e9rieux d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral susceptible de justifier une restriction des libert\u00e9s fondamentales pr\u00e9cit\u00e9es. Il en va de m\u00eame pour l\u2019objectif de protection de la population locale moins ais\u00e9e dans les communes o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier sont les plus \u00e9lev\u00e9s.
\n Dans son arr\u00eat du 8 mai 2013 en cause de Libert e.a. (C-197\/11 et C-203\/11, ECLI:EU:C:2013:288), qui concernait le livre 5 du d\u00e9cret du 27 mars 2009, la Cour de justice a uniquement jug\u00e9 que la politique du logement visant \u00e0 prot\u00e9ger la population la moins fortun\u00e9e pouvait constituer un motif imp\u00e9rieux d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral. Les mesures restrictives doivent s\u2019inscrire dans la politique du logement social de l\u2019\u00c9tat membre et garantir ainsi que les personnes \u00e0 faibles revenus ou d\u2019autres groupes socialement d\u00e9favoris\u00e9s de la population locale disposent d\u2019une offre de logement suffisante (points 52 et 67 de l\u2019arr\u00eat pr\u00e9cit\u00e9). Le d\u00e9cret attaqu\u00e9 vise par contre \u00e0 pourvoir aux besoins en logement de la classe moyenne, ce qui ressort \u00e9galement des travaux pr\u00e9paratoires et a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9 par le Gouvernement flamand lui-m\u00eame, dans son m\u00e9moire. Un tel r\u00e9gime ne r\u00e9pond pas aux objections soulev\u00e9es par la Cour de justice dans son arr\u00eat, pr\u00e9cit\u00e9, du 8 mai 2013. Dans la mesure o\u00f9 le Gouvernement flamand se r\u00e9f\u00e8re \u00e0 des r\u00e9solutions du Parlement europ\u00e9en, la partie requ\u00e9rante rel\u00e8ve que de telles r\u00e9solutions ne sont pas contraignantes et que la Commission europ\u00e9enne a, \u00e0 ce jour, refus\u00e9 d\u2019acc\u00e9der \u00e0 la demande du Parlement europ\u00e9en d\u2019\u00e9largir la d\u00e9finition de la notion de \u00ab logement social \u00bb. Ainsi, le consid\u00e9rant 11 de la d\u00e9cision de la Commission
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\n europ\u00e9enne n\u00b0 2012\/21\/UE du 20 d\u00e9cembre 2011 \u00ab relative \u00e0 l\u2019application de l\u2019article 106, paragraphe 2, du [T]rait\u00e9 sur le fonctionnement de l\u2019Union europ\u00e9enne aux aides d\u2019\u00c9tat sous forme de compensations de service public octroy\u00e9es \u00e0 certaines entreprises charg\u00e9es de la gestion de services d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral \u00bb (ci-
\n apr\u00e8s : la d\u00e9cision n\u00b0 2012\/21\/UE) pr\u00e9cise que le logement social s\u2019adresse \u00ab aux personnes d\u00e9favoris\u00e9es ou aux groupes sociaux moins avantag\u00e9s qui, pour des raisons de solvabilit\u00e9, ne sont pas en mesure de trouver un logement aux conditions du march\u00e9 \u00bb. M\u00eame les \u00e9tudes scientifiques cit\u00e9es par le Gouvernement flamand reconnaissent que les perspectives de gentrification contemporaine sont particuli\u00e8rement nombreuses et elles critiquent par ailleurs une politique qui se concentre sur la classe moyenne. Le Gouvernement flamand ne d\u00e9montre pas non plus qu\u2019il existe effectivement une p\u00e9nurie structurelle de logements, comme l\u2019exige la Cour de justice dans l\u2019arr\u00eat du 22 septembre 2020, rendu en grande chambre, en cause de Cali Apartments SCI et HX (C-724\/18 et C-727\/18, ECLI:EU:C:2020:743, point 68).
\n A.6.3. Selon la partie requ\u00e9rante, le r\u00e9gime instaur\u00e9 par le d\u00e9cret attaqu\u00e9 n\u2019est \u00e0 tout le moins ni appropri\u00e9 ni n\u00e9cessaire pour atteindre l\u2019objectif poursuivi par le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal. Sur ce point, la Cour n\u2019a aucune raison de faire preuve de retenue dans son appr\u00e9ciation, comme le demande le Gouvernement flamand. Le d\u00e9cret attaqu\u00e9 n\u2019offre pas la moindre garantie qu\u2019il sera r\u00e9ellement satisfait aux besoins de la population locale la moins ais\u00e9e ou la moins fortun\u00e9e. L\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 2\u00b0, de ce d\u00e9cret pr\u00e9voit exclusivement des conditions relatives aux biens immobiliers et aux revenus, de sorte qu\u2019il n\u2019y a pas lieu de tenir compte d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments du patrimoine des int\u00e9ress\u00e9s. Les personnes relevant de cat\u00e9gories de revenus sup\u00e9rieures peuvent donc aussi demander \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime. Contrairement \u00e0 ce que soutient le Gouvernement flamand, cette critique de la partie requ\u00e9rante porte bien sur l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 2\u00b0, du d\u00e9cret attaqu\u00e9 m\u00eame, et pas uniquement sur la mani\u00e8re dont le Gouvernement flamand met en \u0153uvre cette disposition. L\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 2\u00b0, pr\u00e9voit en effet que les conditions \u00e0 d\u00e9terminer par le Gouvernement flamand exigent qu\u2019il soit fait preuve d\u2019\u00ab une situation moins ais\u00e9e \u00bb. Le vendeur d\u2019un terrain ou d\u2019un logement \u00ab WIES \u00bb conserve par ailleurs la possibilit\u00e9 de d\u00e9terminer librement le prix de vente, ce qui lui permet de cibler les acheteurs plus fortun\u00e9s.
\n La partie requ\u00e9rante ajoute que des mesures moins restrictives permettent d\u2019atteindre les objectifs poursuivis par le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal, telles que les subventions sp\u00e9cifiquement destin\u00e9es aux plus d\u00e9munis ou l\u2019extension de l\u2019offre de logements sociaux de location. L\u2019argument du Gouvernement flamand selon lequel l\u2019extension du parc de logements sociaux n\u2019est pas suffisante, compte tenu de la complexit\u00e9 et du co\u00fbt \u00e9lev\u00e9 de tels projets, fait fi de la position de la Cour selon laquelle il est l\u00e9gitime, eu \u00e9gard \u00e0 la p\u00e9nurie de fonds publics, de se concentrer sur les personnes qui ont le plus besoin d\u2019un logement et les personnes d\u00e9favoris\u00e9es et les plus vuln\u00e9rables en mati\u00e8re de logement (voy. C.C., n\u00b0 8\/2024, 18 janvier 2024, ECLI:BE:GHCC:2024:ARR.008, B.12). Le d\u00e9cret attaqu\u00e9 engendre du reste aussi lui-m\u00eame des co\u00fbts importants, notamment pour les communes concern\u00e9es.
\n Enfin, la partie requ\u00e9rante critique le fait que l\u2019ancrage local ne puisse \u00eatre d\u00e9montr\u00e9 que sur la base du seul domicile. Il n\u2019est ainsi, \u00e0 tort, pas tenu compte d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments sociaux, \u00e9conomiques et\/ou socio-\u00e9conomiques pertinents.
\n A.6.4. Dans la mesure o\u00f9 la Cour aurait des doutes quant \u00e0 l\u2019interpr\u00e9tation du droit de l\u2019Union europ\u00e9enne applicable, la partie requ\u00e9rante demande \u00e0 la Cour de poser la deuxi\u00e8me question pr\u00e9judicielle suivante \u00e0 la Cour de justice : \u00ab En cas de r\u00e9ponse n\u00e9gative \u00e0 la premi\u00e8re question, les dispositions pr\u00e9cit\u00e9es du droit de l\u2019Union europ\u00e9enne doivent-elles \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9es en ce sens qu\u2019elles s\u2019opposent au r\u00e9gime instaur\u00e9 par le d\u00e9cret de la R\u00e9gion flamande du 23 juin 2023 concernant \u2018 wonen in eigen streek \u2019, en ce que ce r\u00e9gime ne pr\u00e9sente aucun lien avec la politique relative aux logements sociaux pour les personnes \u00e0 faibles revenus ou d\u2019autres cat\u00e9gories socialement d\u00e9favoris\u00e9es de la population locale, mais s\u2019adresse au contraire aux classes moyennes et, ce faisant, exclut les personnes les plus ais\u00e9es plut\u00f4t que de viser sp\u00e9cifiquement les personnes les moins fortun\u00e9es ? \u00bb.
\n A.7. Le Gouvernement flamand estime que la condition de cession vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du d\u00e9cret attaqu\u00e9 est compatible avec les articles 10 et 11 de la Constitution, lus en combinaison ou non avec les articles 21, 45, 49, 56 et 63 du TFUE et avec les articles 22 et 24 de la directive 2004\/38\/CE, et que le premier moyen dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 n\u2019est donc pas fond\u00e9.
\n A.8.1. En ce qui concerne la premi\u00e8re branche du premier moyen, le Gouvernement flamand explique que l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du d\u00e9cret attaqu\u00e9 s\u2019applique indistinctement aux ressortissants belges et aux ressortissants d\u2019autres \u00c9tats membres de l\u2019Union europ\u00e9enne. Cette disposition n\u2019\u00e9tablit donc aucune distinction fond\u00e9e sur la nationalit\u00e9. Une condition de domicile n\u2019\u00e9quivaut pas \u00e0 une condition de nationalit\u00e9. Tout au plus une condition de domicile donne-t-elle lieu \u00e0 une diff\u00e9rence de traitement indirecte fond\u00e9e sur la nationalit\u00e9. Une
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\n telle diff\u00e9rence de traitement indirecte peut \u00eatre justifi\u00e9e par les m\u00eames motifs qu\u2019une restriction \u00e0 la libre circulation, de sorte qu\u2019il doit \u00eatre d\u00e9montr\u00e9 qu\u2019elle repose sur un crit\u00e8re ad\u00e9quat et n\u00e9cessaire \u00e0 la r\u00e9alisation d\u2019un but l\u00e9gitime. Contrairement \u00e0 ce que soutient la partie requ\u00e9rante, il n\u2019est pas n\u00e9cessaire de d\u00e9montrer l\u2019existence de circonstances exceptionnelles li\u00e9es \u00e0 l\u2019ordre public, \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 publique ou \u00e0 la sant\u00e9 publique, puisque cela n\u2019est n\u00e9cessaire que dans le cas d\u2019un crit\u00e8re \u00e9tablissant une distinction directe fond\u00e9e sur la nationalit\u00e9.
\n A.8.2. Selon le Gouvernement flamand, il n\u2019est pas n\u00e9cessaire de poser \u00e0 la Cour de justice la premi\u00e8re question pr\u00e9judicielle sugg\u00e9r\u00e9e par la partie requ\u00e9rante. Il ne peut en effet y avoir aucun doute raisonnable quant \u00e0 l\u2019interpr\u00e9tation correcte du droit de l\u2019Union europ\u00e9enne, en particulier quant au fait qu\u2019il est inexact qu\u2019une condition de domicile pourrait \u00eatre justifi\u00e9e uniquement par des raisons d\u2019ordre public, de s\u00e9curit\u00e9 publique ou de sant\u00e9 publique. C\u2019est ce qui ressort \u00e9galement de l\u2019arr\u00eat, pr\u00e9cit\u00e9, de la Cour de justice du 8 mai 2013 en cause de Libert e.a.
\n A.9.1. En ce qui concerne la seconde branche du premier moyen, le Gouvernement flamand reconna\u00eet que l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du d\u00e9cret du 23 juin 2023 constitue une restriction de la libre circulation des personnes, de la libre prestation des services et de la libre circulation des capitaux. Le Gouvernement flamand souligne toutefois que cette restriction a une port\u00e9e moindre que la restriction qui r\u00e9sultait du livre 5 du d\u00e9cret du 27 mars 2009, sur laquelle la Cour de justice s\u2019est prononc\u00e9e dans son arr\u00eat du 8 mai 2013 pr\u00e9cit\u00e9, dans l\u2019affaire Libert e.a.
\n Contrairement \u00e0 ce qui est le cas dans le cadre du d\u00e9cret du 27 mars 2009, la condition attaqu\u00e9e en l\u2019esp\u00e8ce ne s\u2019applique que pour une p\u00e9riode limit\u00e9e de neuf mois. Cette condition ne s\u2019applique en outre qu\u2019aux seuls projets de lotissement et de construction de logements relativement importants soumis \u00e0 autorisation, dans les communes o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier sont les plus \u00e9lev\u00e9s, et encore, uniquement \u00e0 une partie limit\u00e9e de ces projets. L\u2019article 4, \u00a7 2, du d\u00e9cret attaqu\u00e9 pr\u00e9voit par ailleurs une exception pour plusieurs cat\u00e9gories de projets de lotissement et de construction de logements. Le livre 5 du d\u00e9cret du 27 mars 2009, par contre, pr\u00e9voyait des conditions pour la cession de tous les terrains et constructions situ\u00e9s dans les zones d\u2019extension de l\u2019habitat des communes concern\u00e9es.
\n En vertu du d\u00e9cret attaqu\u00e9, les communes concern\u00e9es d\u00e9cident en outre elles-m\u00eames si, et de quelle mani\u00e8re, elles appliqueront les conditions de cession pr\u00e9vues par ce d\u00e9cret, de sorte que le r\u00e9gime pr\u00e9vu par ce d\u00e9cret ne s\u2019appliquera que dans un nombre limit\u00e9 de communes. Dans la mesure o\u00f9 la partie requ\u00e9rante fait valoir que la liste des communes \u00ab WIES \u00bb potentielles est trop \u00e9tendue, sa critique porte en r\u00e9alit\u00e9 sur la mani\u00e8re dont le Gouvernement flamand a fait usage de l\u2019habilitation conf\u00e9r\u00e9e par l\u2019article 3 de ce d\u00e9cret.
\n Par ailleurs, l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du d\u00e9cret attaqu\u00e9 permet \u00e9galement de prendre en consid\u00e9ration un lien domiciliaire de longue dur\u00e9e avec des communes voisines situ\u00e9es en R\u00e9gion flamande. Certes, il ne permet pas de prouver un lien suffisant avec la commune sur la base de crit\u00e8res socio-\u00e9conomiques. Mais le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal entendait ainsi faire davantage correspondre les conditions de cession \u00e0 l\u2019objectif de lutte contre la gentrification.
\n Il a \u00e9galement voulu pr\u00e9voir un crit\u00e8re objectif et clair, facilement applicable par l\u2019administration communale.
\n L\u2019article 5.2.1, \u00a7 2, du d\u00e9cret du 27 mars 2009 pr\u00e9voyait une multitude d\u2019\u00e9l\u00e9ments pouvant \u00eatre pris en consid\u00e9ration pour d\u00e9montrer l\u2019ancrage local, \u00e9l\u00e9ments qui devaient \u00eatre \u00e9valu\u00e9s par une commission provinciale sp\u00e9cialement cr\u00e9\u00e9e \u00e0 cet effet. Le d\u00e9cret attaqu\u00e9 est par ailleurs moins exigeant que le d\u00e9cret du 27 mars 2009 en ce qui concerne la condition d\u2019occupation. En vertu de l\u2019article 5.2.1, \u00a7 2, 1\u00b0, du d\u00e9cret du 27 mars 2009, l\u2019int\u00e9ress\u00e9 devait en effet avoir \u00e9t\u00e9 domicili\u00e9 dans la commune cible ou dans une commune limitrophe sans interruption pendant au moins les six ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant imm\u00e9diatement la cession, pour autant que cette commune limitrophe soit \u00e9galement une commune cible. Enfin, le champ d\u2019application personnel du d\u00e9cret attaqu\u00e9 est \u00e9troitement li\u00e9 \u00e0 l\u2019objectif du l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal de ne prot\u00e9ger que la population locale moins fortun\u00e9e, compte tenu de l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 2\u00b0, de ce d\u00e9cret, qui pr\u00e9voit des crit\u00e8res de revenu et de patrimoine. Le d\u00e9cret du 27 mars 2009 ne contenait aucun crit\u00e8re li\u00e9 au revenu ou au patrimoine de la personne concern\u00e9e.
\n A.9.2. Le Gouvernement flamand ajoute que les mesures nationales susceptibles d\u2019entraver l\u2019exercice des libert\u00e9s fondamentales garanties par le TFUE sont admissibles si elles poursuivent un but d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral, si elles sont propres \u00e0 en garantir la r\u00e9alisation et si elles ne vont pas au-del\u00e0 de ce qui est n\u00e9cessaire pour atteindre cet objectif.
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\n A.9.3. Selon le Gouvernement flamand, le d\u00e9cret attaqu\u00e9 poursuit un objectif d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral. Le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal entend en effet veiller \u00e0 ce que, dans les communes flamandes o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier sont les plus \u00e9lev\u00e9s, il existe une offre suffisante de logements pour les personnes moins fortun\u00e9es li\u00e9es \u00e0 la r\u00e9gion. Le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal cherche ainsi \u00e0 prot\u00e9ger la population locale contre la gentrification et \u00e0 \u00e9viter que les personnes concern\u00e9es quittent la r\u00e9gion. En outre, le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal vise \u00e0 pr\u00e9server les communaut\u00e9s locales et le tissu social dans les communes concern\u00e9es. Le Gouvernement flamand souligne que la gentrification touche non seulement les zones urbaines, mais \u00e9galement les zones rurales, et plus particuli\u00e8rement la p\u00e9riph\u00e9rie flamande de Bruxelles. Cette r\u00e9gion se caract\u00e9rise par un afflux important de r\u00e9sidents plus ais\u00e9s, souvent des personnes fortun\u00e9es qui travaillent \u00e0 Bruxelles. Du reste, le d\u00e9cret attaqu\u00e9 ne vise pas \u00e0 contrecarrer la francisation de la p\u00e9riph\u00e9rie flamande, bien qu\u2019il soit ind\u00e9niable, selon le Gouvernement flamand, que la gentrification contre laquelle le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal souhaite lutter dans cette r\u00e9gion s\u2019accompagne d\u2019un glissement linguistique. Le d\u00e9cret attaqu\u00e9 pourrait donc avoir pour effet secondaire de freiner ce glissement linguistique dans la p\u00e9riph\u00e9rie flamande, mais cela ne rend pas ill\u00e9gitime l\u2019objectif de ce d\u00e9cret.
\n La Cour de justice a reconnu, dans son arr\u00eat, pr\u00e9cit\u00e9, du 8 mai 2013 en cause de Libert e.a., qu\u2019il est l\u00e9gitime de veiller \u00e0 ce que les personnes \u00e0 faibles revenus ou d\u2019autres cat\u00e9gories socialement d\u00e9favoris\u00e9es de la population locale disposent d\u2019une offre suffisante de logements. D\u2019autres arr\u00eats de cette Cour montrent \u00e9galement que les \u00c9tats membres peuvent prendre des mesures pour continuer \u00e0 r\u00e9pondre aux besoins de la population locale en mati\u00e8re de logement, particuli\u00e8rement dans le cas de r\u00e9gions confront\u00e9es \u00e0 une p\u00e9nurie de logements ou dont le march\u00e9 du logement est sous pression (CJUE, grande chambre, 22 septembre 2020, C-724\/18 et C-727\/18, Cali Apartments SCI et HX, ECLI:EU:C:2020:743, points 65-66; grande chambre, 30 janvier 2018, C-360\/15 et C-
\n 31\/16, X BV et Visser Vastgoed Beleggingen BV, ECLI:EU:C:2018:44, points 134 et 135; 1er octobre 2009, C-
\n 567\/07, Woningstichting Sint Servatius, ECLI:EU:C:2009:593, point 30). Il ne doit pas n\u00e9cessairement s\u2019agir de logement social au sens strict. Un simple objectif de politique sociale, tel que la promotion et la mise \u00e0 disposition de logements locatifs abordables, peut suffire (CJUE, 12 octobre 2023, C-670\/21, BA, ECLI:EU:C:2023:763, point 73). Les communes d\u00e9sign\u00e9es comme communes \u00ab WIES \u00bb par l\u2019arr\u00eat\u00e9 du Gouvernement flamand du 8 d\u00e9cembre 2023 \u00ab portant ex\u00e9cution du d\u00e9cret du 23 juin 2023 concernant \u2018 wonen in eigen streek \u2019 (Habiter dans sa propre r\u00e9gion \u00bb (ci-apr\u00e8s : l\u2019arr\u00eat\u00e9 du 8 d\u00e9cembre 2023), sont par excellence des communes o\u00f9 le march\u00e9 de l\u2019immobilier est sous pression. Ces communes non seulement sont confront\u00e9es aux prix de l\u2019immobilier les plus \u00e9lev\u00e9s, mais elles se caract\u00e9risent \u00e9galement par une forte densit\u00e9 de population et de construction. Selon le Gouvernement flamand, la R\u00e9gion flamande ne dispose que d\u2019un nombre limit\u00e9 d\u2019options pour ma\u00eetriser les prix de l\u2019immobilier dans ces communes.
\n Le Gouvernement flamand renvoie \u00e9galement \u00e0 plusieurs r\u00e9solutions du Parlement europ\u00e9en qui formulent des recommandations concernant la p\u00e9nurie de logements abordables sur le march\u00e9 priv\u00e9 (r\u00e9solutions du Parlement europ\u00e9en du 11 juin 2013 sur \u00ab le logement social dans l\u2019Union europ\u00e9enne \u00bb, 2012\/2293 (INI), et du 21 janvier 2021 sur \u00ab l\u2019acc\u00e8s \u00e0 un logement d\u00e9cent et abordable pour tous \u00bb, 2019\/2187 (INI)). Des \u00e9tudes scientifiques montrent \u00e9galement que la promotion du logement pour la population locale moins ais\u00e9e dans les r\u00e9gions o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier sont \u00e9lev\u00e9s constitue un objectif politique l\u00e9gitime. Enfin, le Gouvernement flamand souligne que l\u2019acc\u00e8s \u00e0 un logement d\u00e9cent et abordable est un besoin humain de base et un droit fondamental, garanti notamment par l\u2019article 23, alin\u00e9a 3, 3\u00b0, de la Constitution et par l\u2019article 31 de la Charte sociale europ\u00e9enne r\u00e9vis\u00e9e. Pour garantir ce droit fondamental, l\u2019autorit\u00e9 doit tenir compte de la fonction sociale du logement lors de l\u2019\u00e9laboration de sa politique du logement.
\n Selon le Gouvernement flamand, l\u2019objectif du d\u00e9cret attaqu\u00e9 rel\u00e8ve \u00e9galement de la politique d\u2019am\u00e9nagement du territoire, dans la mesure o\u00f9 le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal souhaite garantir, dans les communes o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier sont les plus \u00e9lev\u00e9s, une offre suffisante de logements pour les habitants moins fortun\u00e9s. Les objectifs d\u2019am\u00e9nagement du territoire, tels que la viabilit\u00e9 d\u2019une r\u00e9gion donn\u00e9e, constituent \u00e9galement des motifs imp\u00e9rieux d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral susceptibles de justifier une restriction de la libre circulation.
\n A.9.4. Le Gouvernement flamand estime que les conditions de cession pr\u00e9vues \u00e0 l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, du d\u00e9cret attaqu\u00e9, sont proportionn\u00e9es. Il souligne que la Cour doit appr\u00e9cier la proportionnalit\u00e9 avec retenue. Le droit \u00e0 un logement d\u00e9cent constitue en effet \u00e9galement un droit fondamental. Il appartient aux \u00c9tats membres d\u2019\u00e9laborer la politique du logement, ce qui n\u00e9cessite une mise en balance complexe des circonstances sociales, \u00e9conomiques et politiques. En mati\u00e8re socio-\u00e9conomique, le l\u00e9gislateur dispose d\u2019un pouvoir d\u2019appr\u00e9ciation \u00e9tendu. Le
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\n Gouvernement flamand souligne \u00e9galement que les personnes qui ne remplissent pas les conditions de cession pr\u00e9cit\u00e9es ne rencontrent pas des difficult\u00e9s excessives pour s\u2019\u00e9tablir tout de m\u00eame dans une commune \u00ab WIES \u00bb.
\n Le d\u00e9cret attaqu\u00e9 entra\u00eene tout au plus une restriction temporaire de leur droit de choisir librement un logement.
\n Premi\u00e8rement, la condition pr\u00e9cit\u00e9e est ad\u00e9quate, selon le Gouvernement flamand, pour r\u00e9pondre aux besoins de logement de la population locale moins ais\u00e9e dans les communes \u00ab WIES \u00bb. D\u00e8s lors qu\u2019elle requiert que l\u2019int\u00e9ress\u00e9 soit inscrit depuis un certain temps dans la commune \u00ab WIES \u00bb ou dans une commune flamande voisine, la condition attaqu\u00e9e garantit que cette personne justifie d\u2019un ancrage local. Cette condition est en outre combin\u00e9e avec les conditions relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re et au revenu vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 2\u00b0, du d\u00e9cret attaqu\u00e9, contrairement \u00e0 ce qui \u00e9tait le cas dans le livre 5, pr\u00e9cit\u00e9, du d\u00e9cret du 27 mars 2009. Il s\u2019agit d\u2019une diff\u00e9rence fondamentale par rapport aux exigences qui figuraient dans le livre 5, pr\u00e9cit\u00e9, du d\u00e9cret du 27 mars 2009, \u00e0 propos desquelles la Cour de justice a jug\u00e9, par son arr\u00eat pr\u00e9cit\u00e9 du 8 mai 2013 en cause de Libert e.a., qu\u2019elles n\u2019\u00e9taient pas \u00ab en rapport direct avec les aspects socio-\u00e9conomiques correspondant \u00e0 l\u2019objectif de prot\u00e9ger exclusivement la population autochtone la moins fortun\u00e9e sur le march\u00e9 immobilier, invoqu\u00e9 par le Vlaamse Regering \u00bb (point 55). Dans la mesure o\u00f9 la partie requ\u00e9rante fait valoir que les conditions relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re et au revenu seraient adapt\u00e9es \u00e0 la classe moyenne, celle-ci critique en r\u00e9alit\u00e9 la mise en \u0153uvre de l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 2\u00b0, du d\u00e9cret du 23 juin 2023 par le Gouvernement flamand. Ni le texte du d\u00e9cret attaqu\u00e9 ni les travaux pr\u00e9paratoires y aff\u00e9rents ne montrent d\u2019ailleurs que le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal entendait faire en sorte que les personnes disposant de moyens suffisants pour acheter un logement ou un terrain \u00e0 b\u00e2tir dans leur propre r\u00e9gion peuvent \u00e9galement pr\u00e9tendre \u00e0 un terrain ou logement \u00ab WIES \u00bb. Il ne saurait \u00eatre d\u00e9duit de la jurisprudence de la Cour de justice, en particulier de l\u2019arr\u00eat pr\u00e9cit\u00e9 du 8 mai 2013 en cause de Libert e.a., que la politique du logement d\u2019un \u00c9tat membre doit n\u00e9cessairement se limiter \u00e0 l\u2019aide aux personnes \u00e0 faibles revenus pour qu\u2019il soit question d\u2019un motif imp\u00e9rieux d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral susceptible de justifier une restriction de la libre circulation. Le droit de l\u2019Union europ\u00e9enne ne conna\u00eet pas de d\u00e9finition autonome ni uniforme des notions de \u00ab logement \u00bb ou de \u00ab logement social \u00bb. Il ressort du point 55 de l\u2019arr\u00eat du 8 mai 2013 qu\u2019il convient d\u2019examiner si les int\u00e9ress\u00e9s disposent ou non de \u00ab moyens suffisants \u00bb pour acqu\u00e9rir un logement ou un terrain \u00e0 b\u00e2tir sur le march\u00e9 local.
\n Cette interpr\u00e9tation est confirm\u00e9e dans l\u2019arr\u00eat, pr\u00e9cit\u00e9, de la Cour de justice du 12 octobre 2023 en cause de BA, par lequel cette Cour a admis que les locations \u00e0 des personnes aux plus faibles revenus ne sont pas les seules \u00e0 pouvoir b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime fiscal avantageux en cause pour les bailleurs particuliers. Le fait que la Commission europ\u00e9enne, en ce qui concerne la qualification de service d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral dans le cadre du droit relatif aux aides d\u2019\u00c9tat, interpr\u00e8te la notion de \u00ab logement social \u00bb de mani\u00e8re restrictive n\u2019aboutit pas \u00e0 une autre conclusion.
\n Par ailleurs, chacun a droit \u00e0 un logement abordable, pas seulement donc les personnes \u00e0 tr\u00e8s faible revenu.
\n Le caract\u00e8re abordable des logements dans une r\u00e9gion d\u00e9termin\u00e9e d\u00e9pend \u00e9galement des prix normaux de l\u2019immobilier sur le march\u00e9 priv\u00e9. Il est l\u00e9gitime que l\u2019autorit\u00e9 ne se borne pas \u00e0 mener une politique de logement social au sens strict dans les zones dens\u00e9ment peupl\u00e9es o\u00f9 le prix des logements augmente rapidement, comme dans les communes \u00ab WIES \u00bb, mais qu\u2019elle tienne aussi compte des besoins de logement de la population \u00e0 revenu moyen, d\u00e8s lors que celle-ci \u00e9prouve aussi des difficult\u00e9s pour trouver un logement abordable sur le march\u00e9 priv\u00e9.
\n Il n\u2019est pas pertinent non plus que, comme le fait valoir la partie requ\u00e9rante, il soit uniquement tenu compte de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re et du revenu, et non d\u2019autres aspects patrimoniaux. Ainsi que la Cour l\u2019a jug\u00e9 par son arr\u00eat n\u00b0 8\/2024 pr\u00e9cit\u00e9, la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier permet en principe de r\u00e9aliser plus simplement le droit au logement sur ses fonds propres (B.14).
\n Ensuite, le Gouvernement flamand consid\u00e8re que les conditions de cession fix\u00e9es \u00e0 l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, du d\u00e9cret attaqu\u00e9 ne vont pas au-del\u00e0 de ce qui est n\u00e9cessaire pour atteindre l\u2019objectif poursuivi par le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal. Le Gouvernement flamand r\u00e9p\u00e8te que les r\u00e8gles contenues dans le d\u00e9cret attaqu\u00e9 sont nettement moins extr\u00eames que les r\u00e8gles contenues dans le livre 5 du d\u00e9cret du 27 mars 2009 et qu\u2019elles visent pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 r\u00e9pondre aux objections formul\u00e9es par la Cour de justice dans l\u2019arr\u00eat, pr\u00e9cit\u00e9, du 8 mai 2013 en cause de Libert e.a. Le Gouvernement flamand ajoute que les communes \u00ab WIES \u00bb disposent de plusieurs possibilit\u00e9s pour promouvoir le caract\u00e8re abordable des logements, en acqu\u00e9rant elles-m\u00eames des terrains et logements \u00ab WIES \u00bb
\n ou en pouvant accorder \u00e0 l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb un report de paiement pour une partie de la valeur du terrain en avan\u00e7ant le montant au vendeur. De surcro\u00eet, la condition relative \u00e0 l\u2019ancrage local, contenue dans l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du d\u00e9cret attaqu\u00e9, est plus simple \u00e0 remplir que la condition qui \u00e9tait contenue dans le livre 5 du d\u00e9cret du 27 mars 2009. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, l\u2019article 5.2.1, \u00a7 2, 1\u00b0, de ce d\u00e9cret exigeait que la personne ait \u00e9t\u00e9 domicili\u00e9e au moins six ans sans interruption dans la commune concern\u00e9e ou dans une commune voisine, laquelle devait \u00e9galement figurer sur la liste des communes \u00e9tablie par le Gouvernement flamand. Il est exact que, comme l\u2019observe la partie requ\u00e9rante, d\u2019autres facteurs pouvant indiquer l\u2019existence d\u2019un lien avec la commune \u00ab WIES \u00bb
\n ne sont pas pris en compte, contrairement \u00e0 ce qui \u00e9tait le cas dans le livre 5 du d\u00e9cret du 27 mars 2009. La Cour
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\n de justice a toutefois consid\u00e9r\u00e9 que les conditions contenues dans ce d\u00e9cret \u00e9taient trop vagues, de sorte que le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal a actuellement choisi de ne plus garder qu\u2019un crit\u00e8re objectif et pr\u00e9cis, que les communes \u00ab WIES \u00bb peuvent appr\u00e9cier simplement. Par ailleurs, le crit\u00e8re du domicile est la mesure la plus pertinente pour garantir la coh\u00e9sion sociale dans les communes \u00ab WIES \u00bb.
\n Dans la mesure o\u00f9 l\u2019article 5, alin\u00e9a 3, du d\u00e9cret attaqu\u00e9 autorise le conseil communal des communes \u00ab WIES \u00bb \u00e0 fixer des conditions de cession plus strictes, le Gouvernement flamand rel\u00e8ve l\u2019importance de l\u2019autonomie locale. Les communes sont les mieux plac\u00e9es pour appr\u00e9cier la situation socio-\u00e9conomique sur leur territoire et elles doivent se charger elles-m\u00eames de l\u2019intervention financi\u00e8re vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 10 du d\u00e9cret attaqu\u00e9.
\n L\u2019article 5, alin\u00e9a 3, ne contient cependant aucune habilitation \u00e0 adopter des dispositions qui auraient pour effet de violer le droit de l\u2019Union europ\u00e9enne ou le droit constitutionnel \u00e0 un logement d\u00e9cent. Il appartient au juge comp\u00e9tent d\u2019appr\u00e9cier la mani\u00e8re dont les communes ont fait usage de l\u2019habilitation qui leur a \u00e9t\u00e9 conf\u00e9r\u00e9e.
\n Le Gouvernement flamand souligne \u00e9galement que le d\u00e9cret n\u2019est applicable que dans une zone g\u00e9ographique limit\u00e9e, \u00e0 savoir dans les communes de la R\u00e9gion flamande o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier sont les plus \u00e9lev\u00e9s. Le champ d\u2019application g\u00e9ographique limit\u00e9 garantit que la mesure attaqu\u00e9e n\u2019aille pas au-del\u00e0 de ce qui est n\u00e9cessaire. \u00c0 cet \u00e9gard, le Gouvernement flamand se r\u00e9f\u00e8re \u00e0 l\u2019arr\u00eat de la Cour de justice du 22 septembre 2020
\n en cause de Cali Apartments et HX, pr\u00e9cit\u00e9, dans lequel celle-ci a tenu compte de ce que le r\u00e9gime d\u2019autorisation contest\u00e9 \u00ab est non pas d\u2019application g\u00e9n\u00e9rale, mais de port\u00e9e g\u00e9ographique restreinte \u00bb, et ne visait qu\u2019\u00ab un nombre limit\u00e9 de communes dens\u00e9ment peupl\u00e9es connaissant […] des tensions sur le march\u00e9 de la location de locaux \u00e0 usage d\u2019habitation \u00bb (point 73).
\n Enfin, le Gouvernement flamand pointe l\u2019article 13 du d\u00e9cret attaqu\u00e9, qui contraint l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb \u00e0 occuper le logement achet\u00e9 pendant au moins vingt ans.
\n A.9.5. Selon le Gouvernement flamand, les alternatives moins restrictives invoqu\u00e9es par la partie requ\u00e9rante, \u00e0 savoir l\u2019octroi de subventions aux personnes n\u00e9cessitant une aide au logement et l\u2019augmentation du nombre de logements sociaux, ne sont pas aussi efficaces pour atteindre l\u2019objectif poursuivi par le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal. Le fait que d\u2019autres choix politiques sont possibles ne suffit par ailleurs pas pour conclure \u00e0 la disproportion d\u2019une mesure, qui plus est dans une mati\u00e8re dans laquelle l\u2019autorit\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une marge d\u2019appr\u00e9ciation \u00e9tendue, comme le logement.
\n Premi\u00e8rement, la R\u00e9gion flamande pr\u00e9voit depuis un certain temps diverses aides destin\u00e9es \u00e0 rendre le march\u00e9 du logement priv\u00e9 plus accessible aux personnes qui ne peuvent pr\u00e9tendre \u00e0 un logement social. Il s\u2019est cependant av\u00e9r\u00e9 que ces aides ne permettent pas de faire en sorte que les logements dans les communes \u00ab WIES \u00bb restent abordables pour les habitants moins fortun\u00e9s. Ces aides n\u2019emp\u00eachent pas davantage un vendeur de vendre un logement ou un terrain \u00e0 des personnes qui ne font pas partie de la population locale. Du reste, la marge budg\u00e9taire de l\u2019autorit\u00e9 est en tout \u00e9tat de cause limit\u00e9e.
\n Ensuite, selon le Gouvernement flamand, l\u2019extension ult\u00e9rieure du patrimoine des logements sociaux ne sera pas suffisante. Tout d\u2019abord, la construction de nouveaux logements sociaux prend de nombreuses ann\u00e9es, eu \u00e9gard \u00e0 la complexit\u00e9 de tels projets et au fait que de nombreux acteurs sont concern\u00e9s. Bien que la R\u00e9gion flamande continue d\u2019investir dans les logements sociaux de location, le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal a raisonnablement pu estimer que des mesures suppl\u00e9mentaires \u00e9taient n\u00e9cessaires pour \u00e9largir \u00e0 court terme l\u2019offre de logements abordables dans certaines communes. Le logement social n\u2019est qu\u2019un des nombreux instruments politiques susceptibles de promouvoir le caract\u00e8re abordable des logements. L\u2019extension du patrimoine des logements sociaux aurait par ailleurs une incidence budg\u00e9taire bien plus importante que la mesure attaqu\u00e9e. L\u2019intervention financi\u00e8re de la commune \u00ab WIES \u00bb ne correspond en effet qu\u2019\u00e0 une partie de la valeur du terrain et l\u2019acheteur doit rembourser cette intervention s\u2019il c\u00e8de le bien immobilier \u00e0 un tiers.
\n A.9.6. Selon le Gouvernement flamand, il n\u2019est pas n\u00e9cessaire de poser \u00e0 la Cour de justice la deuxi\u00e8me question pr\u00e9judicielle sugg\u00e9r\u00e9e par la partie requ\u00e9rante. Cette question repose sur la pr\u00e9misse erron\u00e9e selon laquelle les personnes qui disposent de moyens suffisants pour acheter un terrain \u00e0 b\u00e2tir ou une habitation dans une commune \u00ab WIES \u00bb peuvent encore recourir au r\u00e9gime instaur\u00e9 par le d\u00e9cret attaqu\u00e9. Par ailleurs, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 2\u00b0, de ce d\u00e9cret, il appartient au Gouvernement flamand de pr\u00e9ciser les conditions relatives aux revenus et au patrimoine. Un tel arr\u00eat\u00e9 du Gouvernement flamand peut \u00eatre attaqu\u00e9 aupr\u00e8s du Conseil d\u2019\u00c9tat, section du contentieux administratif, qui, le cas \u00e9ch\u00e9ant, peut \u00e0 son tour poser une question pr\u00e9judicielle \u00e0 la Cour de justice. En tout \u00e9tat de cause, il n\u2019existe aucun doute raisonnable quant \u00e0 l\u2019interpr\u00e9tation correcte du droit de l\u2019Union europ\u00e9enne, ni, plus particuli\u00e8rement, quant au fait que la politique du logement d\u2019un \u00c9tat membre peut justifier une restriction de la libre circulation, m\u00eame si cette politique ne vise pas exclusivement
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\n les personnes \u00e0 faible revenu. \u00c0 titre subsidiaire, le Gouvernement flamand demande de reformuler comme suit la question pr\u00e9judicielle sugg\u00e9r\u00e9e par la partie requ\u00e9rante : \u00ab Les articles 21, 45, 49, 56 et 63 du TFUE et les articles 22 et 24 de la directive [2004\/38\/CE] doivent-ils \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9s en ce sens qu\u2019ils font obstacle \u00e0 un r\u00e9gime tel celui de l\u2019article 5 du d\u00e9cret flamand concernant \u00ab wonen in eigen streek \u00bb, selon lequel les communes o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier sont tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s peuvent pr\u00e9voir qu\u2019un nombre limit\u00e9 de terrains \u00e0 b\u00e2tir et d\u2019habitations sp\u00e9cifiques doivent, durant une p\u00e9riode limit\u00e9e de neuf mois, \u00eatre prioritairement vendus ou mis en location \u00e0 des habitants moins fortun\u00e9s qui, au cours des dix derni\u00e8res ann\u00e9es, ont habit\u00e9 au moins cinq ans sans interruption dans la commune ou la r\u00e9gion, afin de garantir une offre de logement suffisante pour la population locale moins fortun\u00e9e ? \u00bb.
\n En ce qui concerne le second moyen dans l\u2019affaire n\u00b0 8156
\n A.10.1. Le second moyen dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 est pris de la violation des articles 10, 11 et 16 de la Constitution, combin\u00e9s avec les articles 107, paragraphe 1, et 108, paragraphe 3, du TFUE.
\n A.10.2. L\u2019article 10 du d\u00e9cret attaqu\u00e9 pr\u00e9voit une intervention financi\u00e8re de la commune \u00ab WIES \u00bb, au profit de l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb. Selon la partie requ\u00e9rante, une telle intervention financi\u00e8re constitue une aide d\u2019\u00c9tat au sens de l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE, comme l\u2019a \u00e9galement confirm\u00e9 la section de l\u00e9gislation du Conseil d\u2019\u00c9tat (CE, avis n\u00b0 73.056\/3 du 20 mars 2023, points 3.1 \u00e0 3.4). En effet, il s\u2019agit d\u2019un avantage financ\u00e9 au moyen de ressources d\u2019\u00c9tat et privil\u00e9giant certaines entreprises, \u00e0 savoir les vendeurs de terrains \u00ab WIES \u00bb et de logements \u00ab WIES \u00bb. C\u2019est ce que confirme \u00e9galement implicitement le Gouvernement flamand dans son m\u00e9moire, \u00e9tant donn\u00e9 que celui-ci qualifie l\u2019intervention financi\u00e8re de la commune d\u2019indemnisation pour l\u2019accomplissement d\u2019un service d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral. \u00c9tant donn\u00e9 qu\u2019il s\u2019agit d\u2019activit\u00e9s immobili\u00e8res, cette aide perturbe en outre la concurrence et influence d\u00e9favorablement les \u00e9changes commerciaux entre les \u00c9tats membres.
\n Selon la partie requ\u00e9rante, les arguments invoqu\u00e9s dans les travaux pr\u00e9paratoires en r\u00e9ponse \u00e0 l\u2019avis de la section de l\u00e9gislation du Conseil d\u2019\u00c9tat (Doc. parl., Parlement flamand, 2022-2023, n\u00b0 1682\/1, pp. 18-19) ne conduisent pas \u00e0 une autre conclusion. Il est exact que l\u2019article 10, \u00a7 1er, alin\u00e9a 1er, du d\u00e9cret attaqu\u00e9 pr\u00e9voit une intervention financi\u00e8re \u00ab au b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019acqu\u00e9reur WIES \u00bb, mais l\u2019alin\u00e9a 2 de cette disposition pr\u00e9voit que le montant est lib\u00e9r\u00e9 \u00ab au b\u00e9n\u00e9fice du vendeur \u00bb apr\u00e8s la passation de l\u2019acte. Le b\u00e9n\u00e9ficiaire final de l\u2019intervention financi\u00e8re est par cons\u00e9quent l\u2019entreprise qui vend le terrain ou logement \u00ab WIES \u00bb. Le fait que l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb doit, en vertu de l\u2019article 11 du d\u00e9cret attaqu\u00e9, rembourser l\u2019intervention financi\u00e8re en cas de cession du terrain ou logement \u00ab WIES \u00bb ne change en rien ce qui pr\u00e9c\u00e8de, \u00e9tant donn\u00e9 que cette obligation de remboursement n\u2019incombe pas au vendeur. Par ailleurs, la partie requ\u00e9rante ne pr\u00e9tend pas, comme le laisse entendre le Gouvernement flamand, qu\u2019il est question d\u2019aide d\u2019\u00c9tat au profit des acheteurs \u00ab WIES \u00bb qui ne sont pas des entreprises. La d\u00e9fense du Gouvernement flamand est donc hors sujet sur ce point.
\n A.10.3. La partie requ\u00e9rante souligne qu\u2019il est \u00e9galement question d\u2019une aide d\u2019\u00c9tat lorsque certaines entreprises ne b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019un avantage que de mani\u00e8re indirecte ou lorsque la mesure concern\u00e9e tient en l\u2019octroi d\u2019un avantage \u00e9conomique que l\u2019entreprise b\u00e9n\u00e9ficiaire n\u2019aurait pas re\u00e7u dans des conditions de march\u00e9 normales.
\n En ce qui concerne ce dernier aspect, peu importe que la contribution de l\u2019autorit\u00e9 soit limit\u00e9e \u00e0 une contribution au prix du terrain conforme au march\u00e9. Le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal a cr\u00e9\u00e9 de nouvelles \u00ab conditions de march\u00e9 normales \u00bb, dans la mesure o\u00f9, au cours d\u2019une p\u00e9riode de neuf mois, les terrains ou logements ne peuvent \u00eatre c\u00e9d\u00e9s qu\u2019\u00e0 la population locale moins fortun\u00e9e. Ce sont ces nouvelles conditions du march\u00e9 qui doivent \u00eatre prises en compte pour appr\u00e9cier s\u2019il s\u2019agit ou non d\u2019une aide d\u2019\u00c9tat. Il n\u2019est par cons\u00e9quent pas pertinent que le montant de l\u2019intervention soit d\u00e9termin\u00e9 sur la base d\u2019un rapport d\u2019expertise, ce qui exclurait, selon le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal, que le vendeur re\u00e7oive un prix plus \u00e9lev\u00e9 que le prix du march\u00e9 qui s\u2019appliquerait sans la condition de cession.
\n L\u2019intervention financi\u00e8re permet \u00e0 l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb de payer le prix du march\u00e9 du logement ou du terrain, de sorte que la vente peut avoir lieu. Le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal a pr\u00e9vu une intervention financi\u00e8re pour compenser l\u2019atteinte au droit de propri\u00e9t\u00e9 des vendeurs des terrains et logements \u00ab WIES \u00bb, qui consiste en ce que leurs possibilit\u00e9s commerciales sont limit\u00e9es tant qu\u2019ils ne peuvent c\u00e9der leurs terrains ou logements qu\u2019\u00e0 un acheteur \u00ab WIES \u00bb. Il s\u2019ensuit que l\u2019avantage pour le vendeur ne se limite pas \u00e0 l\u2019\u00e9ventuelle diff\u00e9rence entre le prix de vente et la valeur du march\u00e9. Cet avantage \u00e9quivaut effectivement \u00e0 l\u2019intervention financi\u00e8re int\u00e9grale de la commune.
\n En effet, cette intervention garantit que le vendeur, qui subirait une moins-value dans les conditions du march\u00e9 cr\u00e9\u00e9es par le d\u00e9cret attaqu\u00e9 en ce qu\u2019il peut uniquement contracter avec un acheteur \u00ab WIES \u00bb moins fortun\u00e9, puisse encore n\u00e9gocier un prix qu\u2019il obtiendrait s\u2019il pouvait vendre sur le march\u00e9 priv\u00e9.
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\n A.10.4. Selon la partie requ\u00e9rante, il n\u2019est pas non plus pertinent que l\u2019intervention financi\u00e8re vise \u00e0 compenser une charge qui d\u00e9coule des r\u00e8gles instaur\u00e9es par le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal lui-m\u00eame. Le fait que les obligations l\u00e9gales impos\u00e9es par l\u2019autorit\u00e9 entra\u00eenent des co\u00fbts est en effet inh\u00e9rent \u00e0 l\u2019exercice d\u2019une activit\u00e9 \u00e9conomique, de sorte qu\u2019une \u00e9ventuelle compensation de ces co\u00fbts conf\u00e8re effectivement un avantage \u00e0 l\u2019entreprise concern\u00e9e.
\n A.10.5. La partie requ\u00e9rante expose ensuite qu\u2019il n\u2019est pas davantage satisfait aux conditions Altmark, qui, selon la Cour de justice, doivent \u00eatre remplies pour qu\u2019une compensation ne soit pas consid\u00e9r\u00e9e comme aide d\u2019\u00c9tat (CJUE, 24 juillet 2003, C-280\/00, Altmark Trans GmbH e.a., ECLI:EU:C:2003:415). En effet, les vendeurs \u00ab WIES \u00bb ne sont pas responsables de l\u2019ex\u00e9cution d\u2019une obligation de service public. C\u2019est ce qui ressort \u00e9galement de la d\u00e9cision de la Commission europ\u00e9enne n\u00b0 2012\/21\/UE. En vertu de l\u2019article 2, paragraphe 1, c), de cette d\u00e9cision, la politique du logement ne peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme service d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral que si elle concerne le logement social, ce qui suppose, selon le consid\u00e9rant 11 de cette d\u00e9cision, que le logement soit destin\u00e9 aux personnes d\u00e9favoris\u00e9es ou aux groupes sociaux moins avantag\u00e9s. En tout \u00e9tat de cause, l\u2019intervention financi\u00e8re n\u2019est en l\u2019occurrence pas d\u00e9termin\u00e9e sur la base de param\u00e8tres objectifs et transparents et il ne peut pas \u00eatre garanti non plus que la compensation n\u2019exc\u00e8de pas ce qui est n\u00e9cessaire pour couvrir tout ou partie des co\u00fbts occasionn\u00e9s par l\u2019ex\u00e9cution de l\u2019obligation de service public.
\n A.10.6. Par ailleurs, la partie requ\u00e9rante estime, contrairement au Gouvernement flamand, que l\u2019article 10
\n du d\u00e9cret du 23 juin 2023 constitue une aide d\u2019\u00c9tat qui fausse la concurrence. La partie requ\u00e9rante d\u00e9duit des chiffres cit\u00e9s par le Gouvernement flamand que, pour un projet modeste dans une seule commune \u00ab WIES \u00bb, l\u2019aide au vendeur de terrains \u00ab WIES \u00bb peut d\u00e9j\u00e0 s\u2019\u00e9lever \u00e0 446 988 euros. Il n\u2019est d\u00e8s lors pas exclu que le montant total des interventions financi\u00e8res dont b\u00e9n\u00e9ficient certaines entreprises sur une p\u00e9riode de trois ans exc\u00e8de le seuil fix\u00e9 dans le r\u00e8glement (UE) 2023\/2831 de la Commission europ\u00e9enne du 13 d\u00e9cembre 2023 \u00ab relatif \u00e0 l\u2019application des articles 107 et 108 du [t]rait\u00e9 sur le fonctionnement de l\u2019Union europ\u00e9enne aux aides de minimis \u00bb (ci-apr\u00e8s :
\n le r\u00e8glement (UE) 2023\/2831).
\n A.10.7. Le Gouvernement flamand ne peut davantage \u00eatre suivi lorsqu\u2019il fait valoir que le d\u00e9cret attaqu\u00e9 n\u2019a pas d\u2019incidence n\u00e9gative sur les \u00e9changes commerciaux inter\u00e9tatiques. Le Gouvernement flamand estime que tel est le cas parce que les terrains et logements \u00ab WIES \u00bb ne sont disponibles que pour les habitants locaux, de sorte que leur vente n\u2019attirerait pas d\u2019acheteurs potentiels d\u2019autres \u00c9tats membres. Selon la partie requ\u00e9rante, le Gouvernement flamand m\u00e9conna\u00eet toutefois le fait que la condition concern\u00e9e doit recevoir une interpr\u00e9tation large. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, il suffit de constater que la position concurrentielle d\u2019une entreprise est renforc\u00e9e par rapport \u00e0 d\u2019autres entreprises concurrentes dans le cadre des \u00e9changes commerciaux inter\u00e9tatiques pour qu\u2019il soit question d\u2019une incidence n\u00e9gative sur les \u00e9changes commerciaux entre les \u00c9tats membres. Le caract\u00e8re local ou r\u00e9gional des activit\u00e9s concern\u00e9es n\u2019y change rien. Du reste, le champ d\u2019application g\u00e9ographique du r\u00e9gime attaqu\u00e9 n\u2019est pas limit\u00e9 \u00e0 une commune d\u00e9termin\u00e9e, mais il peut au contraire s\u2019\u00e9tendre \u00e0 de nombreuses communes sur toute la R\u00e9gion flamande. De surcro\u00eet, la vente de terrains et logements \u00ab WIES \u00bb peut bel et bien attirer des acheteurs potentiels d\u2019autres \u00c9tats membres. Le fait que des \u00e9trangers fortun\u00e9s travaillant dans la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale s\u2019\u00e9tablissent en masse dans la p\u00e9riph\u00e9rie flamande de Bruxelles est pr\u00e9cis\u00e9ment une des raisons de l\u2019adoption du d\u00e9cret attaqu\u00e9. La partie requ\u00e9rante souligne enfin que le march\u00e9 immobilier belge se caract\u00e9rise par une forte concurrence internationale et des investissements transfrontaliers.
\n A.10.8. \u00c9tant donn\u00e9 que l\u2019intervention financi\u00e8re pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 10 du d\u00e9cret attaqu\u00e9 constitue une aide d\u2019\u00c9tat au sens de l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE, cette mesure aurait d\u00fb, selon la partie requ\u00e9rante, \u00eatre communiqu\u00e9e \u00e0 la Commission europ\u00e9enne, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 108, paragraphe 3, du TFUE. En cas d\u2019annulation de cette intervention financi\u00e8re par la Cour, les vendeurs des terrains et logements \u00ab WIES \u00bb devraient supporter une charge sans percevoir la moindre compensation. Pareille charge n\u2019est pas proportionn\u00e9e \u00e0 l\u2019objectif poursuivi par le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal. Par cons\u00e9quent, selon la partie requ\u00e9rante, le d\u00e9cret attaqu\u00e9 n\u2019est pas compatible avec les articles 10, 11 et 16 de la Constitution, lus en combinaison avec les articles 107, paragraphe 1, et 108, paragraphe 3, du TFUE.
\n A.10.9. Dans la mesure o\u00f9 la Cour aurait des doutes quant \u00e0 l\u2019interpr\u00e9tation du droit de l\u2019Union europ\u00e9enne applicable, la partie requ\u00e9rante demande \u00e0 la Cour de poser la troisi\u00e8me question pr\u00e9judicielle \u00e0 la Cour de justice, en ces termes : \u00ab Les articles 107, paragraphe 1, et 108, paragraphe 3, du Trait\u00e9 sur le fonctionnement de l\u2019Union europ\u00e9enne doivent-ils \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9s en ce sens qu\u2019ils sont applicables \u00e0 l\u2019intervention financi\u00e8re de la commune, pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 10 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 concernant \u2018 wonen in eigen streek \u2019, en ce que cette intervention a pour but ou pour effet que le vendeur puisse, au cours de la p\u00e9riode de neuf mois au cours de laquelle la condition
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\n de cession est applicable, recevoir un prix de vente plus \u00e9lev\u00e9 pour le terrain ou le logement \u2018WIES\u2019 compar\u00e9 \u00e0 ce qui serait le cas sans l\u2019aide financi\u00e8re pr\u00e9vue par le d\u00e9cret ? \u00bb.
\n A.11.1. Le Gouvernement flamand estime que les articles 10, 11 et 16 de la Constitution, lus en combinaison avec les articles 107, paragraphe 1, et 108, paragraphe 3, du TFUE ne sont pas viol\u00e9s, et que le second moyen dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 n\u2019est d\u00e8s lors pas fond\u00e9.
\n A.11.2. Selon le Gouvernement flamand, l\u2019intervention financi\u00e8re pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 10 du d\u00e9cret attaqu\u00e9 ne constitue pas une aide d\u2019\u00c9tat au sens de l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE, de sorte que cette mesure ne devait pas \u00eatre communiqu\u00e9e \u00e0 la Commission europ\u00e9enne, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 108, paragraphe 3, du TFUE.
\n A.11.3. En ordre principal, le Gouvernement flamand estime qu\u2019il n\u2019est pas question d\u2019une aide d\u2019\u00c9tat, parce que l\u2019intervention financi\u00e8re de la commune \u00ab WIES \u00bb favorise exclusivement l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb et ne conf\u00e8re \u00e0 ce dernier aucun avantage au sens de l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE.
\n Le Gouvernement flamand expose que l\u2019interdiction d\u2019aide d\u2019\u00c9tat est uniquement applicable si le b\u00e9n\u00e9ficiaire de la mesure est une entreprise, ce qui implique l\u2019exercice d\u2019une activit\u00e9 \u00e9conomique. Par d\u00e9finition, l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb n\u2019est pas une entreprise. Il r\u00e9sulte en effet des articles 2, 8\u00b0, et 5 du d\u00e9cret attaqu\u00e9 que l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb doit \u00eatre une personne physique, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il doit \u00eatre inscrit au registre de la population et que son revenu ne peut pas exc\u00e9der certains montants. Le fait que la commune \u00ab WIES \u00bb paie l\u2019intervention financi\u00e8re directement au vendeur n\u2019emp\u00eache pas que le b\u00e9n\u00e9ficiaire r\u00e9el soit l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb. Le Gouvernement flamand souligne que, pour appr\u00e9cier si une mesure constitue une aide d\u2019\u00c9tat, il faut exclure tout formalisme et tenir compte de la r\u00e9alit\u00e9 \u00e9conomique et fiscale de la construction. L\u2019intervention financi\u00e8re pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 10
\n du d\u00e9cret attaqu\u00e9 ne tend pas \u00e0 aider le vendeur, qui pourrait aussi bien vendre le terrain ou le logement \u00ab WIES \u00bb
\n \u00e0 un prix conforme \u00e0 leur valeur v\u00e9nale sur le march\u00e9 priv\u00e9. Cette intervention tend uniquement \u00e0 compenser la diff\u00e9rence entre la valeur v\u00e9nale, d\u2019une part, et le montant que l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb moins fortun\u00e9 peut lui-m\u00eame payer, d\u2019autre part.
\n Le Gouvernement flamand rel\u00e8ve en outre que, si le terrain ou le logement \u00ab WIES \u00bb est ensuite c\u00e9d\u00e9 \u00e0 un tiers, l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb doit rembourser \u00e0 la commune un montant \u00e9gal au pourcentage de l\u2019intervention financi\u00e8re, sur le prix estim\u00e9 des parts de terrain au moment de la cession. L\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb ne b\u00e9n\u00e9ficie donc en r\u00e9alit\u00e9 que d\u2019un report de paiement temporaire pour une partie de la valeur du terrain. Dans cette optique, l\u2019intervention financi\u00e8re peut \u00e9galement \u00eatre compar\u00e9e \u00e0 un pr\u00eat dans le cadre duquel le capital peut \u00eatre rembours\u00e9 en une seule fois \u00e0 un moment d\u00e9termin\u00e9 au pr\u00e9alable. Eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019augmentation des prix des terrains en R\u00e9gion flamande, l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb devra dans ce cas payer \u00e0 la commune un montant plus \u00e9lev\u00e9 que celui qu\u2019il a per\u00e7u initialement. De m\u00eame, la diff\u00e9rence entre l\u2019intervention financi\u00e8re et le montant \u00e0 rembourser ult\u00e9rieurement sera plus importante que la rente que l\u2019acheteur aurait d\u00fb payer \u00e0 un dispensateur de cr\u00e9dit particulier pour emprunter un montant \u00e9gal \u00e0 l\u2019intervention financi\u00e8re initiale. Pour l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb, les conditions de remboursement sont donc moins favorables que s\u2019il avait contract\u00e9 un pr\u00eat sur le march\u00e9 du cr\u00e9dit priv\u00e9. Ainsi, selon le Gouvernement flamand, il n\u2019est nullement question d\u2019un avantage au sens de l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE, puisqu\u2019il faut pour cela que la mesure concern\u00e9e procure \u00e0 une entreprise un avantage \u00e9conomique que cette entreprise n\u2019aurait pas pu obtenir aux conditions normales du march\u00e9.
\n A.11.4. Si la Cour devait juger que l\u2019intervention financi\u00e8re avantage effectivement le vendeur, le Gouvernement flamand fait valoir, en ordre subsidiaire, que l\u2019article 10 du d\u00e9cret attaqu\u00e9 ne conf\u00e8re pas au vendeur un avantage imputable \u00e0 l\u2019\u00c9tat.
\n Tout d\u2019abord, selon le Gouvernement flamand, il n\u2019est pas question d\u2019un avantage au sens de l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE. En effet, tel ne serait le cas que si la mesure concern\u00e9e procurait \u00e0 une entreprise un avantage \u00e9conomique qu\u2019elle n\u2019aurait pas pu acqu\u00e9rir aux conditions normales du march\u00e9. \u00c0 cet \u00e9gard, il convient de se fonder sur le crit\u00e8re de l\u2019acteur priv\u00e9 dans une \u00e9conomie de march\u00e9. En l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019intervention de la commune est comparable \u00e0 celle d\u2019un investisseur priv\u00e9 aux conditions normales du march\u00e9, \u00e9tant donn\u00e9 que l\u2019intervention financi\u00e8re est bas\u00e9e sur un rapport d\u2019expertise, et donc sur la valeur du march\u00e9. Contrairement \u00e0 ce que soutient la partie requ\u00e9rante, il convient par ailleurs effectivement d\u2019\u00e9tablir une comparaison avec les conditions du march\u00e9 sans intervention publique, telles qu\u2019elles auraient lieu si le d\u00e9cret attaqu\u00e9 n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9. Il convient donc d\u2019examiner si l\u2019entreprise concern\u00e9e re\u00e7oit, lors de la vente du terrain ou du logement, un prix sup\u00e9rieur selon que le d\u00e9cret attaqu\u00e9 est applicable ou non. Par ailleurs, ce d\u00e9cret constitue un tout indivisible.
\n L\u2019intervention financi\u00e8re est indissociablement li\u00e9e au fait que certains terrains et logements sont r\u00e9serv\u00e9s aux
\n 13
\n habitants moins fortun\u00e9s. \u00c0 supposer que seul le r\u00e9gime de priorit\u00e9 soit applicable, sans que les habitants concern\u00e9s re\u00e7oivent une aide financi\u00e8re, ces habitants n\u2019auraient toujours pas la possibilit\u00e9 d\u2019acheter le terrain ou le logement \u00ab WIES \u00bb et le but poursuivi par le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal ne saurait donc \u00eatre atteint. Le d\u00e9cret attaqu\u00e9 ne porte pas atteinte non plus \u00e0 la possibilit\u00e9 pour le vendeur de fixer le prix demand\u00e9 pour le terrain ou le logement \u00ab WIES \u00bb
\n et il ne le contraint pas \u00e0 vendre ce terrain ou ce logement \u00e0 un acheteur \u00ab WIES \u00bb. Apr\u00e8s l\u2019expiration de la p\u00e9riode de neuf mois, il peut en effet choisir de vendre aux conditions normales du march\u00e9. Il n\u2019est donc pas question d\u2019une moins-value ou d\u2019une \u00ab charge sociale \u00bb pour laquelle le vendeur devrait recevoir une compensation de la part de l\u2019autorit\u00e9.
\n Selon le Gouvernement flamand, l\u2019article 10 du d\u00e9cret attaqu\u00e9 n\u2019a pas pour effet que le vendeur re\u00e7oive, pour le terrain ou le logement \u00ab WIES \u00bb, un montant nettement sup\u00e9rieur au prix de vente qu\u2019il pourrait obtenir sur le march\u00e9 priv\u00e9. La vente a lieu \u00e0 des conditions qui se rapprochent le plus possible des conditions du march\u00e9.
\n L\u2019intervention financi\u00e8re est fond\u00e9e sur un rapport d\u2019expertise r\u00e9cent, qui fixe de mani\u00e8re objective la valeur du terrain aux conditions normales du march\u00e9. Par ailleurs, il existe g\u00e9n\u00e9ralement aussi un rapport d\u2019expertise pour la valeur totale de l\u2019habitation \u00ab WIES \u00bb, en ce compris le terrain, \u00e9tant donn\u00e9 que, conform\u00e9ment aux directives de la Banque europ\u00e9enne, les \u00e9tablissements financiers ne peuvent accorder un cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire que sur la base d\u2019une estimation objective du bien immobilier donn\u00e9 en s\u00fbret\u00e9. \u00c9tant donn\u00e9 que l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb doit supporter lui-m\u00eame la majeure partie du prix d\u2019achat, il est incit\u00e9 \u00e0 renoncer \u00e0 l\u2019achat s\u2019il s\u2019av\u00e8re que le prix demand\u00e9 d\u00e9passe la valeur marchande estim\u00e9e. Par cons\u00e9quent, l\u2019on \u00e9vite ainsi que l\u2019acheteur paye trop pour l\u2019habitation et que la commune y contribue par l\u2019intervention financi\u00e8re attaqu\u00e9e.
\n M\u00eame si, exceptionnellement, le prix de vente r\u00e9el \u00e9tait n\u00e9anmoins sup\u00e9rieur \u00e0 la valeur du march\u00e9, il ne serait pas n\u00e9cessairement question d\u2019un avantage au sens de l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE. En effet, la Cour de justice admet que le prix de vente s\u2019\u00e9carte l\u00e9g\u00e8rement de la valeur du march\u00e9 (voy. notamment CJUE, 16 juillet 2015, C-39\/14, BVVG, ECLI:EU:C:2015:470, point 30). L\u2019intervention financi\u00e8re de la commune porte en outre sur une part restreinte de la totalit\u00e9 du prix de vente de l\u2019habitation, \u00e9tant donn\u00e9 que cette intervention ne correspond qu\u2019\u00e0 un pourcentage de la valeur du terrain. Le montant \u00e9ventuellement trop \u00e9lev\u00e9 pay\u00e9 par l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb n\u2019est d\u00e8s lors imputable \u00e0 la commune que dans une mesure limit\u00e9e.
\n En tout \u00e9tat de cause, l\u2019avantage que le vendeur recevrait n\u2019est pas imputable \u00e0 l\u2019\u00c9tat. L\u2019\u00e9ventuel suppl\u00e9ment que le vendeur recevrait n\u2019est pas financ\u00e9 au moyen de ressources d\u2019\u00c9tat au sens de l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE. En effet, le prix d\u2019achat est essentiellement pay\u00e9 par l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb avec ses propres deniers. \u00c9tant donn\u00e9 que les sommes d\u2019argent sont de nature \u00e0 se m\u00e9langer, il ne peut \u00eatre postul\u00e9 que le suppl\u00e9ment serait int\u00e9gralement pay\u00e9 au moyen de ressources publiques. Tout au plus l\u2019avantage que per\u00e7oit le vendeur est-il imputable \u00e0 l\u2019autorit\u00e9 \u00e0 concurrence de la part de l\u2019intervention financi\u00e8re dans le prix de vente total. De surcro\u00eet, l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb d\u00e9cide lui-m\u00eame si la vente a lieu ou non et \u00e0 quel prix.
\n A.11.5. \u00c0 titre encore plus subsidiaire, le Gouvernement flamand fait valoir que l\u2019article 10 du d\u00e9cret attaqu\u00e9 ne saurait avoir une incidence d\u00e9favorable sur les \u00e9changes commerciaux inter\u00e9tatiques. En effet, les terrains et logements \u00ab WIES \u00bb sont, par d\u00e9finition, uniquement destin\u00e9s aux personnes des environs directs, de sorte que la vente de ces biens immobiliers n\u2019attire pas de potentiels acheteurs d\u2019autres \u00c9tats membres. Les cons\u00e9quences \u00e9conomiques de la mesure attaqu\u00e9e ont d\u00e8s lors un caract\u00e8re purement local.
\n A.11.6. En ordre infiniment subsidiaire, le Gouvernement flamand estime que l\u2019avantage conf\u00e9r\u00e9 par l\u2019article 10 du d\u00e9cret attaqu\u00e9 est trop limit\u00e9 pour fausser la concurrence. L\u2019intervention financi\u00e8re de la commune \u00ab WIES \u00bb doit \u00eatre qualifi\u00e9e d\u2019indemnisation pour l\u2019accomplissement d\u2019un service d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral.
\n En effet, cette intervention compense le fait que le vendeur contribue \u00e0 l\u2019extension de l\u2019offre de logements abordables pour la population locale. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, la contribution du vendeur \u00ab WIES \u00bb tient en ce qu\u2019il n\u2019essaie pas de vendre le terrain ou le logement sur le march\u00e9 priv\u00e9 durant neuf mois et c\u00e8de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 un acheteur \u00ab WIES \u00bb d\u00e9sign\u00e9 par la commune, \u00e0 un prix pr\u00e9alablement fix\u00e9. L\u2019article 2, paragraphe 1, c), de la d\u00e9cision de la Commission europ\u00e9enne n\u00b0 2012\/21\/UE confirme que le logement social doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un service d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral. Les \u00c9tats membres disposent d\u2019un pouvoir d\u2019appr\u00e9ciation \u00e9tendu pour d\u00e9finir le groupe cible des mesures de logement social. Le d\u00e9cret attaqu\u00e9 a pr\u00e9cis\u00e9ment pour objet de permettre aux habitants moins fortun\u00e9s de rester dans leur propre r\u00e9gion. Il est sans importance que le groupe cible de ce d\u00e9cret ne soit pas limit\u00e9 aux personnes disposant d\u2019un revenu tr\u00e8s faible, d\u2019autant que disposer d\u2019un logement \u00e0 un prix abordable est un droit fondamental pour chacun et que le caract\u00e8re abordable de l\u2019immobilier dans une zone d\u00e9termin\u00e9e ne d\u00e9pend pas seulement du revenu de l\u2019int\u00e9ress\u00e9, mais \u00e9galement des prix de l\u2019immobilier sur le march\u00e9 priv\u00e9.
\n 14
\n En vertu de l\u2019article 3 du r\u00e8glement de la Commission europ\u00e9enne (UE) 2023\/2832 du 13 d\u00e9cembre 2023
\n \u00ab relatif \u00e0 l\u2019application des articles 107 et 108 du trait\u00e9 sur le fonctionnement de l\u2019Union europ\u00e9enne aux aides de minimis octroy\u00e9es \u00e0 des entreprises fournissant des services d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral \u00bb, l\u2019aide accord\u00e9e \u00e0 une entreprise qui fournit des services d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral et qui ne d\u00e9passe pas 750 000 euros sur une p\u00e9riode de trois ans est r\u00e9put\u00e9e ne pas satisfaire \u00e0 tous les crit\u00e8res de l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE. Le Gouvernement flamand estime que l\u2019\u00e9ventuel avantage que recevrait un vendeur \u00ab WIES \u00bb par suite de l\u2019intervention financi\u00e8re est limit\u00e9 et reste en tout cas inf\u00e9rieur \u00e0 ce plafond.
\n Dans la mesure o\u00f9 l\u2019intervention financi\u00e8re pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 10 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 ne pourrait pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une indemnit\u00e9 pour un service d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral, le Gouvernement flamand se r\u00e9f\u00e8re \u00e0 l\u2019article 3 du r\u00e8glement (UE) 2023\/2831. En vertu de cette disposition, les aides ne sont pas r\u00e9put\u00e9es satisfaire \u00e0 tous les crit\u00e8res de l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE si le montant total de l\u2019aide de minimis qui est octroy\u00e9e par \u00c9tat membre \u00e0 une seule entreprise ne d\u00e9passe pas 300 000 euros sur une p\u00e9riode de trois ans. Selon le Gouvernement flamand, l\u2019\u00e9ventuel avantage que recevrait un vendeur \u00ab WIES \u00bb reste inf\u00e9rieur \u00e0 ce plafond. Il convient en effet de tenir compte de ce que les terrains et logements \u00ab WIES \u00bb sont destin\u00e9s \u00e0 des personnes moins fortun\u00e9es et que les prix dans les communes \u00ab WIES \u00bb sont tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s, si bien que les terrains et les logements concern\u00e9s seront g\u00e9n\u00e9ralement relativement petits. Il peut \u00e9galement \u00eatre admis que la valeur du terrain \u00e9quivaut \u00e0 moins de la moiti\u00e9 de la valeur totale du bien immobilier, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il s\u2019agit de maisons neuves d\u2019une superficie limit\u00e9e ou d\u2019appartements. Enfin, la hauteur de l\u2019intervention financi\u00e8re d\u00e9pendra du budget de la commune concern\u00e9e, de sorte que le pourcentage fix\u00e9 par le r\u00e8glement communal ne d\u00e9rogera en g\u00e9n\u00e9ral pas \u00e9norm\u00e9ment du minimum, fix\u00e9 par d\u00e9cret, de 50 % de la valeur du terrain.
\n A.11.7. Quoi qu\u2019il en soit, le d\u00e9cret attaqu\u00e9 n\u2019octroie pas en soi une aide au sens de l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE, il ne fait que pr\u00e9voir la possibilit\u00e9 pour les communes d\u2019accorder une intervention financi\u00e8re. Pour ce faire, les communes doivent encore prendre plusieurs mesures d\u2019ex\u00e9cution. Ainsi, il n\u2019est pas question d\u2019un \u00ab r\u00e9gime d\u2019aides \u00bb au sens de l\u2019article 1er, d), du r\u00e8glement (UE) 2015\/1589 du Conseil du 13 juillet 2015 \u00ab portant modalit\u00e9s d\u2019application de l\u2019article 108 du trait\u00e9 sur le fonctionnement de l\u2019Union europ\u00e9enne \u00bb. Il appartient d\u00e8s lors \u00e0 la commune \u00ab WIES \u00bb elle-m\u00eame d\u2019examiner s\u2019il est question d\u2019une aide d\u2019\u00c9tat au sens de l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de notifier le r\u00e9gime d\u2019aides contenu dans son r\u00e8glement communal, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 108, paragraphe 3, du TFUE.
\n A.11.8. Selon le Gouvernement flamand, il n\u2019est pas n\u00e9cessaire de poser \u00e0 la Cour de justice la troisi\u00e8me question pr\u00e9judicielle sugg\u00e9r\u00e9e par la partie requ\u00e9rante. Cette question repose en effet sur la pr\u00e9misse erron\u00e9e selon laquelle le vendeur d\u2019un terrain ou logement \u00ab WIES \u00bb peut obtenir un prix sup\u00e9rieur \u00e0 la valeur du march\u00e9.
\n En ordre subsidiaire, le Gouvernement flamand demande de reformuler en ces termes la question pr\u00e9judicielle sugg\u00e9r\u00e9e par la partie requ\u00e9rante : \u00ab Les articles 107, paragraphe 1, et 108, paragraphe 3, du TFUE, juncto le r\u00e8glement (UE) 2023\/2832 ou le r\u00e8glement (UE) 2023\/2831, doivent-ils \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9s en ce sens que l\u2019intervention financi\u00e8re de la commune pour les acheteurs moins fortun\u00e9s d\u2019un terrain \u00e0 b\u00e2tir ou d\u2019un logement, comme pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 10 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 \u2018 concernant \u201c wonen in eigen streek \u201d \u2019, doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une aide d\u2019\u00c9tat qui doit \u00eatre notifi\u00e9e \u00e0 la Commission ? \u00bb.
\n A.11.9. M\u00eame si la Cour concluait que le r\u00e9gime financier \u00e9tabli par le d\u00e9cret attaqu\u00e9 doit \u00eatre annul\u00e9, le Gouvernement flamand ne voit pas en quoi l\u2019absence d\u2019une intervention financi\u00e8re aboutirait \u00e0 une charge disproportionn\u00e9e pour le vendeur d\u2019un terrain ou logement \u00ab WIES \u00bb. Ce vendeur n\u2019est en effet pas tenu de vendre son bien immobilier \u00e0 un acheteur \u00ab WIES \u00bb. Par cons\u00e9quent, une telle annulation ne donnerait pas lieu non plus \u00e0 une restriction disproportionn\u00e9e du droit de propri\u00e9t\u00e9 garanti par l\u2019article 16 de la Constitution.
\n En ce qui concerne le moyen unique dans l\u2019affaire n\u00b0 8157
\n A.12.1. Le moyen unique dans l\u2019affaire n\u00b0 8157 est pris de la violation, par l\u2019article 5 du d\u00e9cret attaqu\u00e9, des articles 10 et 11 de la Constitution, lus en combinaison avec les articles 21, 45, 49, 56 et 63 du TFUE et avec les articles 22 et 24 de la directive 2004\/38\/CE, ainsi qu\u2019avec l\u2019article 23, alin\u00e9a 3, 3\u00b0, de la Constitution.
\n A.12.2. La partie requ\u00e9rante fait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l\u2019arr\u00eat de la Cour n\u00b0 144\/2013 du 7 novembre 2013
\n (ECLI:BE:GHCC:2013:ARR.144), par lequel, apr\u00e8s avoir pos\u00e9 plusieurs questions pr\u00e9judicielles \u00e0 la Cour de
\n 15
\n justice, la Cour a annul\u00e9 le livre 5 (\u00ab wonen in eigen streek \u00bb) du d\u00e9cret du 27 mars 2009. Ce dernier d\u00e9cret pr\u00e9voyait un r\u00e9gime analogue \u00e0 celui du d\u00e9cret attaqu\u00e9. Selon la partie requ\u00e9rante, le d\u00e9cret attaqu\u00e9 ne r\u00e9pond pas aux griefs d\u2019inconstitutionnalit\u00e9 formul\u00e9s par la Cour dans cet arr\u00eat.
\n A.12.3. Tout d\u2019abord, la Cour a jug\u00e9, par l\u2019arr\u00eat pr\u00e9cit\u00e9, que les conditions pr\u00e9vues par le d\u00e9cret du 27 mars 2009 n\u2019\u00e9taient pas \u00ab en rapport direct avec les aspects socio-\u00e9conomiques li\u00e9s \u00e0 l\u2019objectif recherch\u00e9 par la R\u00e9gion flamande de prot\u00e9ger exclusivement la population locale la moins fortun\u00e9e sur le march\u00e9 immobilier \u00bb (B.5.3). En l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 2\u00b0, du d\u00e9cret attaqu\u00e9 exige toutefois que l\u2019int\u00e9ress\u00e9 r\u00e9ponde \u00ab aux conditions relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re et au revenu qui font preuve d\u2019une situation moins ais\u00e9e, fix\u00e9es par le Gouvernement flamand \u00bb. La partie requ\u00e9rante reconna\u00eet que cette condition poursuit un but l\u00e9gitime, \u00e0 savoir prot\u00e9ger, sur le march\u00e9 de l\u2019immobilier, dans les communes o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier sont les plus \u00e9lev\u00e9s, la population moins fortun\u00e9e et que cet objectif peut justifier une limitation de la libre circulation.
\n A.12.4. La partie requ\u00e9rante ajoute que la Cour, par l\u2019arr\u00eat n\u00b0 144\/2013 pr\u00e9cit\u00e9, a aussi jug\u00e9 que les conditions pr\u00e9vues par le d\u00e9cret du 27 mars 2009 pouvaient \u00e9galement \u00ab avoir des effets disproportionn\u00e9s sur l\u2019exercice des libert\u00e9s fondamentales, alors que des mesures moins restrictives et moins discr\u00e9tionnaires que le r\u00e9gime d\u2019autorisation administrative pr\u00e9alable, tel qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 instaur\u00e9 par le d\u00e9cret attaqu\u00e9, auraient pu \u00eatre envisag\u00e9es pour atteindre cet objectif \u00bb (B.5.3). Ce consid\u00e9rant est int\u00e9ressant au regard des conditions pr\u00e9vues \u00e0 l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, et 3\u00b0, du d\u00e9cret attaqu\u00e9. Selon la partie requ\u00e9rante, ces conditions ne reposent pas sur une justification l\u00e9gitime et elles limitent de mani\u00e8re disproportionn\u00e9e la libre circulation. Plus particuli\u00e8rement, il ne suffit pas, pour pouvoir recourir au r\u00e9gime attaqu\u00e9, d\u2019\u00eatre inscrit pendant au moins cinq ans aux registres de la population de la commune \u00ab WIES \u00bb ou d\u2019une commune voisine, cette commune voisine doit en outre \u00eatre situ\u00e9e sur le territoire de la R\u00e9gion flamande. \u00c0 la lumi\u00e8re de l\u2019objectif du l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal de permettre \u00e0 la population locale d\u2019acqu\u00e9rir un logement ou un terrain \u00e0 b\u00e2tir, l\u2019on n\u2019aper\u00e7oit pas pourquoi les habitants d\u2019une commune voisine de la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale ou de la R\u00e9gion wallonne ne pourraient pas \u00eatre qualifi\u00e9s d\u2019acheteurs \u00ab WIES \u00bb. Ainsi, l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, et 3\u00b0, du d\u00e9cret attaqu\u00e9 fait \u00e9galement na\u00eetre une diff\u00e9rence de traitement injustifi\u00e9e entre les personnes inscrites dans une commune voisine de la commune \u00ab WIES \u00bb, selon que cette commune voisine est situ\u00e9e en R\u00e9gion flamande ou dans la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale ou la R\u00e9gion wallonne. Selon la partie requ\u00e9rante, le droit \u00e0 un logement d\u00e9cent, tel qu\u2019il est garanti par l\u2019article 23, alin\u00e9a 3, 3\u00b0, de la Constitution et par diverses dispositions internationales et europ\u00e9ennes, s\u2019applique \u00e0 toute personne, quelle que soit la commune o\u00f9 celle-ci est inscrite dans les registres de la population.
\n Selon la partie requ\u00e9rante, l\u2019arr\u00eat de la Cour n\u00b0 83\/2010 du 8 juillet 2010 (ECLI:BE:GHCC:2010:ARR.083)
\n confirme l\u2019inconstitutionnalit\u00e9 d\u2019une condition de s\u00e9jour dans une r\u00e9gion sp\u00e9cifique. Cet arr\u00eat portait sur l\u2019exon\u00e9ration des droits de succession pour les entreprises ou soci\u00e9t\u00e9s familiales qui, trois ans avant le d\u00e9c\u00e8s du de cujus, occupaient au moins cinq travailleurs en R\u00e9gion flamande. La Cour a jug\u00e9 qu\u2019une telle exon\u00e9ration constituait une entrave injustifi\u00e9e \u00e0 la libert\u00e9 d\u2019\u00e9tablissement et \u00e0 la libre circulation des capitaux. En effet, le fait de promouvoir la continuit\u00e9 de l\u2019entreprise en maintenant l\u2019emploi pouvait \u00eatre suffisamment garanti par l\u2019exigence d\u2019un minimum d\u2019emplois, \u00ab ind\u00e9pendamment de la r\u00e9gion dans laquelle a lieu cette occupation \u00bb (B.9).
\n A.12.5. Enfin, selon la partie requ\u00e9rante, il ne r\u00e9sulte pas de la circonstance que le d\u00e9cret du 23 juin 2023
\n est uniquement applicable aux terrains et logements situ\u00e9s sur le territoire de la R\u00e9gion flamande que seuls les habitants de la R\u00e9gion flamande peuvent recourir au r\u00e9gime instaur\u00e9 par le d\u00e9cret. Le champ d\u2019application territorial d\u2019un r\u00e9gime d\u00e9cr\u00e9tal doit \u00eatre distingu\u00e9 de son champ d\u2019application personnel. Il rel\u00e8ve du pouvoir d\u2019appr\u00e9ciation du l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal de d\u00e9limiter le champ d\u2019application personnel, mais, pour ce faire, celui-ci doit respecter les principes constitutionnels, de m\u00eame que les r\u00e8gles internationales et europ\u00e9ennes, en particulier les libert\u00e9s fondamentales garanties par le droit de l\u2019Union europ\u00e9enne. Le r\u00e9gime de la r\u00e9partition exclusive des comp\u00e9tences territoriales implique, certes, que l\u2019objet de toute r\u00e9glementation \u00e9dict\u00e9e par un l\u00e9gislateur r\u00e9gional puisse \u00eatre localis\u00e9 dans la r\u00e9gion pour laquelle il est comp\u00e9tent, afin que toute relation ou situation concr\u00e8te ne soit r\u00e9gie que par un seul l\u00e9gislateur. Pour d\u00e9terminer le point de rattachement territorial d\u2019une r\u00e9glementation, il convient de prendre en compte sa nature, son objet et \u00e9ventuellement son objectif. Le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal ne porterait pas atteinte au caract\u00e8re exclusif de la r\u00e9partition territoriale des comp\u00e9tences s\u2019il \u00e9tendait le champ
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\n d\u2019application du r\u00e9gime attaqu\u00e9 aux habitants d\u2019une commune bruxelloise ou wallonne voisine. En effet, en pareil cas, le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal se bornerait toujours \u00e0 r\u00e9gler l\u2019acc\u00e8s au logement sur son propre territoire.
\n Selon la partie requ\u00e9rante, la distinction \u00e9tablie par le Gouvernement flamand entre, d\u2019une part, les situations purement internes et, d\u2019autre part, les situations ayant un caract\u00e8re transfrontalier, n\u2019est du reste pas pertinente.
\n D\u00e8s qu\u2019une mesure peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme ayant des effets transfrontaliers, cette mesure doit \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9e \u00e0 la lumi\u00e8re des dispositions constitutionnelles applicables, lues en combinaison avec les dispositions applicables du droit de l\u2019Union. Dans son m\u00e9moire en r\u00e9ponse, la partie requ\u00e9rante fait en outre valoir que le principe de l\u2019union \u00e9conomique et mon\u00e9taire, qui est applicable aux situations purement internes, offre une protection analogue \u00e0 celle des libert\u00e9s fondamentales garanties par le droit de l\u2019Union europ\u00e9enne.
\n A.13.1. En ce que la partie requ\u00e9rante dans l\u2019affaire n\u00b0 8157 fait valoir pour la premi\u00e8re fois dans son m\u00e9moire en r\u00e9ponse que l\u2019article 5 du d\u00e9cret attaqu\u00e9 n\u2019est pas compatible avec le principe de l\u2019union \u00e9conomique et mon\u00e9taire, garanti par l\u2019article 6, \u00a7 1er, VI, alin\u00e9a 3, de la loi sp\u00e9ciale du 8 ao\u00fbt 1980 de r\u00e9formes institutionnelles (ci-apr\u00e8s : la loi sp\u00e9ciale du 8 ao\u00fbt 1980), il s\u2019agit d\u2019un moyen nouveau, qui n\u2019est pas recevable, selon le Gouvernement flamand.
\n A.13.2. Le Gouvernement flamand consid\u00e8re que l\u2019article 5 du d\u00e9cret attaqu\u00e9 est compatible avec les normes de contr\u00f4le mentionn\u00e9es en A.13.1 et que le moyen unique dans l\u2019affaire n\u00b0 8157 n\u2019est donc pas fond\u00e9.
\n A.13.3. Le Gouvernement flamand expose que les dispositions du TFUE relatives \u00e0 la libre circulation ne sont pas applicables aux situations purement internes, dont tous les aspects se situent dans un seul \u00c9tat membre.
\n Certes, la Cour de justice accepte de statuer sur une question pr\u00e9judicielle relative aux libert\u00e9s fondamentales, m\u00eame si tous les aspects de l\u2019instance principale se situent dans un seul \u00c9tat membre. Tel est notamment le cas lorsque la question pr\u00e9judicielle \u00e9mane d\u2019une juridiction nationale qui doit se prononcer sur un recours en annulation de dispositions qui ne sont pas exclusivement applicables aux ressortissants de l\u2019\u00c9tat membre en question, mais \u00e9galement aux ressortissants d\u2019autres \u00c9tats membres, ainsi qu\u2019il ressort de l\u2019arr\u00eat de la Cour de justice du 8 mai 2013, pr\u00e9cit\u00e9, en cause de Libert e.a. (point 35). Cela ne signifie cependant pas que le champ d\u2019application des libert\u00e9s fondamentales garanties par le droit de l\u2019Union europ\u00e9enne est \u00e9tendu aux situations purement internes. En effet, cette jurisprudence concerne exclusivement la recevabilit\u00e9 des questions pr\u00e9judicielles. En ce que la partie requ\u00e9rante critique l\u2019exclusion, par l\u2019article 5 du d\u00e9cret du 23 juin 2023, des ressortissants belges qui ont habit\u00e9 au moins cinq ans sans interruption dans une commune bruxelloise ou wallonne voisine d\u2019une commune \u00ab WIES \u00bb, celle-ci ne peut d\u00e8s lors invoquer le droit de l\u2019Union europ\u00e9enne. De surcro\u00eet, il ne d\u00e9coule pas du principe d\u2019\u00e9galit\u00e9 et de non-discrimination qu\u2019il faudrait appliquer aux situations purement internes les m\u00eames r\u00e8gles que celles qui s\u2019appliquent, conform\u00e9ment au droit de l\u2019Union europ\u00e9enne, aux situations transfrontali\u00e8res.
\n Le Gouvernement flamand conteste ensuite l\u2019affirmation selon laquelle le principe de l\u2019union \u00e9conomique et mon\u00e9taire, garanti par l\u2019article 6, \u00a7 1er, VI, alin\u00e9a 3, de la loi sp\u00e9ciale du 8 ao\u00fbt 1980, offre les m\u00eames garanties que les dispositions du TFUE relatives \u00e0 la libre circulation. L\u2019article 6, \u00a7 1er, VI, alin\u00e9a 3, de la loi sp\u00e9ciale du 8 ao\u00fbt 1980 fait partie des r\u00e8gles r\u00e9partitrices de comp\u00e9tences au sein de l\u2019\u00c9tat f\u00e9d\u00e9ral. La libre circulation \u00ab interne \u00bb garantie par cette disposition a une port\u00e9e plus limit\u00e9e que la libre circulation garantie par le droit de l\u2019Union europ\u00e9enne. En tout \u00e9tat de cause, la partie requ\u00e9rante ne d\u00e9montre pas qu\u2019il serait question d\u2019une violation du principe de l\u2019union \u00e9conomique et mon\u00e9taire en ce que l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du d\u00e9cret attaqu\u00e9 ne tient pas compte des p\u00e9riodes au cours desquelles l\u2019int\u00e9ress\u00e9 a \u00e9t\u00e9 domicili\u00e9 dans une commune bruxelloise ou wallonne voisine. Au sein du syst\u00e8me f\u00e9d\u00e9ral belge, il est parfaitement justifi\u00e9 que des personnes qui habitent en R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale ou en R\u00e9gion wallonne ne b\u00e9n\u00e9ficient pas des m\u00eames avantages sociaux que les personnes qui habitent en R\u00e9gion flamande. Par ailleurs, selon la jurisprudence constante de la Cour, une diff\u00e9rence de traitement qui d\u00e9coule du caract\u00e8re transfrontalier ou non du litige ne peut en soi violer le principe d\u2019\u00e9galit\u00e9 et de non-
\n discrimination (voy. notamment C.C., n\u00b0 117\/2017, 12 octobre 2017, ECLI:BE:GHCC:2017:ARR.117, B.3.2).
\n A.13.4. Le Gouvernement flamand ajoute que les articles 5, 39 et 134 de la Constitution, combin\u00e9s avec les articles 2 et 19, \u00a7 3, de la loi sp\u00e9ciale du 8 ao\u00fbt 1980, ont \u00e9tabli une r\u00e9partition exclusive des comp\u00e9tences territoriales. Il s\u2019ensuit que l\u2019objet de chaque r\u00e9glementation r\u00e9gionale doit pouvoir \u00eatre localis\u00e9 dans la r\u00e9gion concern\u00e9e, afin que chaque situation ne soit r\u00e9gie que par un seul l\u00e9gislateur. Il appartient \u00e0 chaque r\u00e9gion de choisir elle-m\u00eame le crit\u00e8re de localisation ad\u00e9quat. Le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal flamand n\u2019est en principe pas comp\u00e9tent pour adopter une r\u00e9glementation relative au logement abordable qui soit applicable aux personnes qui ne r\u00e9sident
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\n pas sur le territoire de la R\u00e9gion flamande. Une extension du r\u00e9gime attaqu\u00e9 aux personnes qui ont longtemps r\u00e9sid\u00e9 en R\u00e9gion wallonne ou en R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale aurait en outre pour effet que la R\u00e9gion flamande doive prendre des mesures de contr\u00f4le et de surveillance qui ne sont pas compatibles avec la r\u00e9partition territoriale des comp\u00e9tences. La diff\u00e9rence de traitement invoqu\u00e9e par la partie requ\u00e9rante dispara\u00eetrait par ailleurs si la R\u00e9gion wallonne et la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale adoptaient une r\u00e9glementation analogue en mati\u00e8re de logement abordable au profit des ressortissants belges qui habitent sur leur territoire.
\n Le renvoi, au moyen, au droit \u00e0 un logement d\u00e9cent, tel qu\u2019il est garanti par l\u2019article 23, alin\u00e9a 3, 3\u00b0, de la Constitution n\u2019aboutit pas, selon le Gouvernement flamand, \u00e0 une autre conclusion. Cette disposition constitutionnelle ne porte pas atteinte \u00e0 la r\u00e9partition territoriale des comp\u00e9tences. Il appartient \u00e0 chaque l\u00e9gislateur de garantir, dans sa propre sph\u00e8re de comp\u00e9tence territoriale, le droit \u00e0 un logement d\u00e9cent.
\n A.13.5. M\u00eame si la Cour jugeait que le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal flamand n\u2019a pas exc\u00e9d\u00e9 sa sph\u00e8re de comp\u00e9tence territoriale en \u00e9tendant le r\u00e9gime pr\u00e9vu par le d\u00e9cret attaqu\u00e9 aux personnes qui ont habit\u00e9 dans une autre r\u00e9gion durant une certaine p\u00e9riode, cela ne signifierait pas, selon le Gouvernement flamand, que le crit\u00e8re utilis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, de ce d\u00e9cret est inconstitutionnel. Ce crit\u00e8re est raisonnablement justifi\u00e9, eu \u00e9gard \u00e0 la nature et \u00e0 l\u2019objet de la comp\u00e9tence mat\u00e9rielle en mati\u00e8re de logement et en particulier eu \u00e9gard au but poursuivi par le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal consistant \u00e0 lutter contre la gentrification. \u00c0 cela s\u2019ajoute qu\u2019une extension du r\u00e9gime aux personnes qui ont habit\u00e9 en R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale ou en R\u00e9gion wallonne durant une certaine p\u00e9riode aurait des effets ind\u00e9sirables. Une telle extension aurait pour effet que seuls les habitants d\u2019un nombre limit\u00e9 de communes bruxelloises et wallonnes pourraient acheter prioritairement une habitation dans les communes \u00ab WIES \u00bb. Il serait ainsi cr\u00e9\u00e9 une nouvelle diff\u00e9rence de traitement entre les habitants des communes bruxelloises et ceux des communes wallonnes, selon la commune o\u00f9 ils r\u00e9sident. Par ailleurs, l\u2019extension vis\u00e9e par les parties requ\u00e9rantes aurait des effets extraterritoriaux consid\u00e9rables et entraverait la politique du logement et de l\u2019am\u00e9nagement du territoire des autres r\u00e9gions. Le Gouvernement flamand observe enfin qu\u2019une \u00e9ventuelle inconstitutionnalit\u00e9 sur ce point pourrait non seulement \u00eatre mise \u00e0 n\u00e9ant par l\u2019extension de la condition de l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du d\u00e9cret attaqu\u00e9 aux communes bruxelloises et wallonnes voisines, mais \u00e9galement par la suppression de cette condition. Dans la mesure o\u00f9 la Cour conclurait, sur ce point, \u00e0 une inconstitutionnalit\u00e9, le Gouvernement flamand demande par cons\u00e9quent \u00e0 la Cour, en ordre subsidiaire, de ne pas annuler uniquement les mots \u00ab au sein de la R\u00e9gion flamande \u00bb, mais de laisser au l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal l\u2019occasion d\u2019adopter une nouvelle r\u00e9glementation. En ordre tout \u00e0 fait subsidiaire, le Gouvernement flamand demande \u00e0 la Cour d\u2019annuler int\u00e9gralement le membre de phrase \u00ab ou dans une commune limitrophe au sein de la R\u00e9gion flamande \u00bb.
\n A.13.6. En ce que la critique de la partie requ\u00e9rante porte sur des situations \u00e0 caract\u00e8re transfrontalier, le Gouvernement flamand reconna\u00eet que les dispositions du TFUE en mati\u00e8re de libre circulation sont applicables. Il d\u00e9coule toutefois de l\u2019expos\u00e9 du Gouvernement flamand concernant le premier moyen dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 que l\u2019article 5 du d\u00e9cret attaqu\u00e9 est compatible avec ces dispositions conventionnelles. Le Gouvernement flamand ajoute que, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 4, paragraphe 2, du Trait\u00e9 sur l\u2019Union europ\u00e9enne (ci-apr\u00e8s : le TUE), la Cour de justice doit prendre en compte l\u2019identit\u00e9 nationale des \u00c9tats membres, qui est \u00ab inh\u00e9rente \u00e0 leurs structures fondamentales, politiques et constitutionnelles, y compris en ce qui concerne l\u2019autonomie locale et r\u00e9gionale \u00bb. Le principe de la r\u00e9partition exclusive des comp\u00e9tences territoriales rel\u00e8ve de l\u2019identit\u00e9 nationale belge au sens de l\u2019article 4, paragraphe 2, du TUE.
\n Quant au maintien des effets
\n A.14.1. En cas d\u2019annulation totale ou partielle du d\u00e9cret attaqu\u00e9, le Gouvernement flamand, dans son m\u00e9moire en r\u00e9plique, demande de maintenir d\u00e9finitivement les effets des dispositions annul\u00e9es, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 8, alin\u00e9a 3, de la loi sp\u00e9ciale du 6 janvier 1989 sur la Cour constitutionnelle.
\n A.14.2. Le Gouvernement flamand fait valoir que l\u2019effet r\u00e9troactif d\u2019une annulation conduirait \u00e0 une ins\u00e9curit\u00e9 juridique pour les contrats de vente qui ont \u00e9t\u00e9 conclus en application du d\u00e9cret attaqu\u00e9. L\u2019annulation d\u2019un tel contrat impliquerait en effet, pour l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb, la perte de son unique habitation, \u00e9tant donn\u00e9 que
\n 18
\n le vendeur redevient en pareil cas propri\u00e9taire du terrain ou logement \u00ab WIES \u00bb, tandis que l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb
\n pr\u00e9tend \u00e0 une restitution du prix d\u2019achat. Les acheteurs \u00ab WIES \u00bb sont des acheteurs moins fortun\u00e9s, pour lesquels il existe peu, voire pas d\u2019alternatives de logement.
\n A.14.3. M\u00eame si seul le r\u00e9gime de financement pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 10 du d\u00e9cret attaqu\u00e9 est annul\u00e9, le Gouvernement flamand estime que cette annulation peut donner lieu \u00e0 une ins\u00e9curit\u00e9 juridique importante pour les acheteurs \u00ab WIES \u00bb. S\u2019il faut consid\u00e9rer l\u2019ensemble de l\u2019intervention financi\u00e8re comme aide d\u2019\u00c9tat au sens de l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE, le vendeur devra en effet rembourser l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du montant de cette intervention \u00e0 la commune \u00ab WIES \u00bb, major\u00e9 d\u2019une rente payable \u00e0 partir de la date \u00e0 laquelle l\u2019aide illicite \u00e9tait disponible pour le b\u00e9n\u00e9ficiaire. Il existe un risque r\u00e9el que le vendeur tente par la suite de r\u00e9cup\u00e9rer ce montant aupr\u00e8s de l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb, sur la base de la doctrine de l\u2019enrichissement sans cause, de sorte que l\u2019aide d\u2019\u00c9tat sera finalement r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e aupr\u00e8s de ce dernier. Il peut \u00eatre admis, \u00e0 cet \u00e9gard, que l\u2019acheteur \u00ab WIES \u00bb sera finalement forc\u00e9, \u00e0 l\u2019issue d\u2019une proc\u00e9dure civile ou non, de restituer son unique habitation au vendeur initial ou de la vendre. L\u2019on ne saurait attendre des acheteurs priv\u00e9s qu\u2019ils soient en mesure d\u2019\u00e9valuer si une subvention constitue ou non une aide d\u2019\u00c9tat illicite. Il n\u2019est pas compatible avec le principe de proportionnalit\u00e9 d\u2019exiger d\u2019un tel acheteur le remboursement de ce genre d\u2019aide d\u2019\u00c9tat.
\n A.14.4. Si la Cour pose une ou plusieurs questions pr\u00e9judicielles \u00e0 la Cour de justice concernant l\u2019interpr\u00e9tation des dispositions relatives \u00e0 la libre circulation ou aux aides d\u2019\u00c9tat, le Gouvernement flamand demande \u00e0 la Cour de poser \u00e9galement la question pr\u00e9judicielle suivante sur le maintien des effets : \u00ab Le juge national, s\u2019il conclut, sur la base des r\u00e9ponses aux questions pr\u00e9judicielles pr\u00e9cit\u00e9es, que le d\u00e9cret flamand concernant \u2018 wonen in eigen streek \u2019 viole l\u2019une des dispositions pr\u00e9cit\u00e9es du droit de l\u2019Union, pourrait-il appliquer une disposition de droit national l\u2019habilitant \u00e0 maintenir les effets du d\u00e9cret pr\u00e9cit\u00e9 afin d\u2019\u00e9viter une ins\u00e9curit\u00e9 juridique, notamment pour les acheteurs \u2018 WIES \u2019, et en particulier d\u2019\u00e9viter que des personnes physiques moins fortun\u00e9es soient priv\u00e9es de leur unique terrain \u00e0 b\u00e2tir ou de leur logement et\/ou qu\u2019elles doivent rembourser une aide per\u00e7ue en toute bonne foi ? \u00bb. Il d\u00e9coule en effet de la jurisprudence de la Cour de justice que la Cour ne peut pas maintenir les effets de dispositions l\u00e9gislatives qu\u2019elle a jug\u00e9es contraires au droit de l\u2019Union europ\u00e9enne.
\n Seule la Cour de justice peut autoriser ce maintien, \u00e0 titre exceptionnel et pour des motifs imp\u00e9rieux de s\u00e9curit\u00e9 juridique.
\n -B-
\n Quant au d\u00e9cret attaqu\u00e9 et \u00e0 son contexte
\n B.1. Les parties requ\u00e9rantes demandent l\u2019annulation totale ou partielle du d\u00e9cret de la R\u00e9gion flamande du 23 juin 2023 \u00ab concernant \u2018 wonen in eigen streek \u2019 (Habiter dans sa propre r\u00e9gion) \u00bb (ci-apr\u00e8s : le d\u00e9cret du 23 juin 2023).
\n B.2.1. Selon l\u2019expos\u00e9 des motifs, le d\u00e9cret du 23 juin 2023 permet \u00e0 certaines communes, \u00ab si elles le souhaitent, de r\u00e9server une part sp\u00e9cifique de terrains ou de logements exclusivement \u00e0 des habitants moins fortun\u00e9s qui sont en mesure de d\u00e9montrer un lien clair avec la commune ou la r\u00e9gion. Un tel r\u00e9gime est n\u00e9cessaire pour lutter contre les effets ind\u00e9sirables de la gentrification et est destin\u00e9 \u00e0 permettre \u00e0 la population locale moins fortun\u00e9e d\u2019acqu\u00e9rir un logement dans une commune d\u00e9termin\u00e9e. Par le biais du pr\u00e9sent r\u00e9gime, un avantage est d\u00e8s lors octroy\u00e9 \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur local moins fortun\u00e9 d\u2019un logement en ce que
\n 19
\n certaines parcelles ou certains logements lui sont r\u00e9serv\u00e9s. En compl\u00e9ment, la commune pr\u00e9voira \u00e9galement une intervention financi\u00e8re dont l\u2019octroi sera certes li\u00e9 \u00e0 plusieurs conditions \u00bb (Doc. parl., Parlement flamand, 2022-2023, n\u00b0 1682\/1, p. 4).
\n Un tel r\u00e9gime est notamment inspir\u00e9 du constat selon le lequel \u00ab au cours des derni\u00e8res d\u00e9cennies, […] il \u00e9tait devenu de plus en plus difficile pour de nombreux Flamands d\u2019acqu\u00e9rir leur propre habitation dans la commune ou dans la r\u00e9gion o\u00f9 ils ont grandi. Surtout dans certaines r\u00e9gions \u2013 qui connaissent, par exemple, une croissance d\u00e9mographique plus \u00e9lev\u00e9e, une forte immigration ou une grande prosp\u00e9rit\u00e9 – les jeunes ou les personnes moins fortun\u00e9es ne peuvent plus trouver un logement dans la commune avec laquelle ils ont pourtant un lien \u00e9troit. Ils doivent, par la force des choses, aller dans des communes avec lesquelles ils n\u2019ont pas ou presque pas de liens, que ceux-ci soient d\u2019ordre professionnel ou familial. Une telle situation a d\u2019importantes cons\u00e9quences : pour les personnes qui doivent quitter la r\u00e9gion qui leur est famili\u00e8re, mais aussi pour les communes qui risquent d\u2019\u00eatre d\u00e9socialis\u00e9es par l\u2019exode de personnes enracin\u00e9es dans la commune et par l\u2019arriv\u00e9e massive de personnes qui ont un lien bien moins important avec la communaut\u00e9 locale. Cette gentrification se manifeste dans de tr\u00e8s nombreuses communes flamandes, mais il y a des r\u00e9gions et des communes o\u00f9 la hausse des prix de l\u2019immobilier \u00e9tait encore plus importante. Souvenez-vous de diff\u00e9rentes villes qui sont devenues plus attrayantes au cours de ces derni\u00e8res ann\u00e9es, mais aussi de zones p\u00e9riph\u00e9riques comme la p\u00e9riph\u00e9rie flamande de Bruxelles \u00bb (ibid., p. 3).
\n B.2.2. Le d\u00e9cret du 23 juin 2023 tend \u00e0 apporter une r\u00e9ponse \u00e0 l\u2019annulation, par l\u2019arr\u00eat de la Cour n\u00b0 144\/2013 du 7 novembre 2013 (ECLI:BE:GHCC:2013:ARR.144), du livre 5
\n (\u00ab Habiter dans sa propre r\u00e9gion \u00bb) du d\u00e9cret de la R\u00e9gion flamande du 27 mars 2009 \u00ab relatif \u00e0 la politique fonci\u00e8re et immobili\u00e8re \u00bb (ci-apr\u00e8s : le d\u00e9cret du 27 mars 2009). Pr\u00e9alablement \u00e0 cet arr\u00eat, la Cour de justice de l\u2019Union europ\u00e9enne avait jug\u00e9, en r\u00e9ponse \u00e0 une question pr\u00e9judicielle pos\u00e9e par la Cour, que les libert\u00e9s fondamentales garanties par le droit de l\u2019Union europ\u00e9enne s\u2019opposent \u00e0 une l\u00e9gislation telle que celle pr\u00e9vue au livre 5, pr\u00e9cit\u00e9, \u00ab qui soumet le transfert de biens immobiliers situ\u00e9s dans les communes cibles \u00e0 la v\u00e9rification par une commission d\u2019\u00e9valuation provinciale de l\u2019existence d\u2019un \u2018 lien suffisant \u2019 entre l\u2019acqu\u00e9reur ou le preneur potentiel et ces communes \u00bb (CJUE, 8 mai 2013, C-197\/11 et C-203\/11, Libert e.a., ECLI:EU:C:2013:288, point 60).
\n 20
\n Le d\u00e9cret du 23 juin 2023 \u00ab traduit en termes juridiques [la volont\u00e9 politique de r\u00e9pondre aux aspirations de la population locale moins fortun\u00e9e en Flandre], et ce, dans le respect des arr\u00eats de la Cour de justice europ\u00e9enne et de la Cour constitutionnelle qui ont conduit \u00e0 l\u2019annulation de la r\u00e9glementation originaire \u00bb (Doc. parl., Parlement flamand, 2022-2023, n\u00b0 1682\/1, p. 3).
\n B.3. L\u2019article 2 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 constitue le chapitre 2 (\u00ab D\u00e9finitions \u00bb) du pr\u00e9sent d\u00e9cret. Cette disposition pr\u00e9voit :
\n \u00ab Dans le pr\u00e9sent d\u00e9cret, on entend par :
\n 1\u00b0 g\u00e9om\u00e8tre-expert : le g\u00e9om\u00e8tre-expert inscrit au tableau des titulaires, vis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 3
\n de la loi du 11 mai 2003 cr\u00e9ant des conseils f\u00e9d\u00e9raux des g\u00e9om\u00e8tres-experts, et soumis \u00e0 l\u2019application de l\u2019arr\u00eat\u00e9 royal du 15 d\u00e9cembre 2005 fixant les r\u00e8gles de d\u00e9ontologie du g\u00e9om\u00e8tre-expert;
\n 2\u00b0 cession : la vente ou location pour plus de neuf ans d\u2019un bien immobilier, l\u2019apport d\u2019un bien immobilier dans une soci\u00e9t\u00e9, la constitution ou la cession d\u2019un droit d\u2019emphyt\u00e9ose ou de superficie, et tout autre transfert de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 titre on\u00e9reux, \u00e0 l\u2019exception des :
\n a) contrats de mariage et leurs modifications;
\n b) contrats de mitoyennet\u00e9;
\n c) actes aff\u00e9rents \u00e0 la fusion de personnes morales, et des op\u00e9rations assimil\u00e9es \u00e0 une fusion;
\n d) actes \u00e9tablis \u00e0 l\u2019occasion des transferts vis\u00e9s \u00e0 l\u2019article 4.38, \u00a7 4 et \u00a7 5, du Code flamand du Logement de 2021;
\n 3\u00b0 prix estim\u00e9 : l\u2019estimation de la valeur des parts de terrain sur la base de r\u00e8gles objectives, qui est arr\u00eat\u00e9e dans un rapport d\u2019expertise;
\n 4\u00b0 rapport d\u2019expertise : le rapport du g\u00e9om\u00e8tre-expert, de la commission fonci\u00e8re ou du Service flamand des Imp\u00f4ts d\u00e9terminant le prix estim\u00e9;
\n 5\u00b0 WIES : \u2018 Wonen in Eigen Streek \u2019 (Habiter dans sa propre r\u00e9gion);
\n 6\u00b0 commune WIES : une commune reprise dans la liste \u00e9tablie en vertu de l\u2019article 3, alin\u00e9a 1er;
\n 7\u00b0 terrain WIES : la qualification particuli\u00e8re du terrain d\u00e9sign\u00e9 en vertu de l\u2019article 4, \u00a7 3, alin\u00e9a 3;
\n 21
\n 8\u00b0 acqu\u00e9reur WIES : une personne telle que vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 5;
\n 9\u00b0 logement WIES : la qualification particuli\u00e8re du logement d\u00e9sign\u00e9 en vertu de l\u2019article 4, \u00a7 3, alin\u00e9a 3 \u00bb.
\n B.4. Les articles 3 \u00e0 6 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 constituent le chapitre 3 (\u00ab Champ d\u2019application \u00bb) de ce d\u00e9cret.
\n B.5.1. L\u2019article 3 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 dispose :
\n \u00ab Le Gouvernement flamand \u00e9tablit par arr\u00eat\u00e9, tous les six ans et pour la premi\u00e8re fois en 2023, une liste des communes relevant du champ d\u2019application du pr\u00e9sent d\u00e9cret. Le Gouvernement flamand \u00e9tablit cette liste sur la base du prix le plus \u00e9lev\u00e9 de l\u2019immobilier.
\n Les communes reprises dans la liste, vis\u00e9e \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 1er, peuvent arr\u00eater par r\u00e8glement communal que la cession des biens immobiliers, vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 4, \u00a7 1er, est soumise \u00e0 des conditions particuli\u00e8res \u00bb.
\n B.5.2. L\u2019expos\u00e9 des motifs du d\u00e9cret du 23 juin 2023 mentionne, \u00e0 cet \u00e9gard :
\n \u00ab Le champ d\u2019application g\u00e9ographique d\u00e9termine les communes qui rel\u00e8vent du r\u00e9gime \u2018 WIES \u2019 (Wonen in eigen streek \u2013 Habiter dans sa propre r\u00e9gion), c\u2019est-\u00e0-dire les communes dites \u2018 WIES \u2019.
\n Dans le r\u00e9gime \u2018 WIES \u2019 annul\u00e9, la d\u00e9limitation des communes qui \u00e9taient les plus touch\u00e9es par la pression migratoire ou par la pression sur les prix d\u00e9terminait le champ d\u2019application du dispositif \u2018 WIES \u2019.
\n […]
\n La migration est l\u2019une des causes du probl\u00e8me des prix \u00e9lev\u00e9s de l\u2019immobilier qui entra\u00eene la gentrification. Le probl\u00e8me n\u2019est donc pas la migration en soi, mais les prix \u00e9lev\u00e9s de l\u2019immobilier. Les communes o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier ont fortement augment\u00e9, mais o\u00f9 la migration est \u00e0 la baisse ou plus basse, sortent donc du champ d\u2019application d\u2019un r\u00e9gime \u2018 WIES \u2019, alors que le probl\u00e8me de la \u2018 population locale moins fortun\u00e9e \u2019 demeure, pour autant que celle-ci n\u2019ait pas d\u00e9j\u00e0 d\u00fb en grande partie c\u00e9der la place.
\n En tout \u00e9tat de cause, c\u2019est le prix de l\u2019immobilier qui est l\u2019\u00e9l\u00e9ment le plus distinctif parce que la diff\u00e9rence (en pourcentage) entre le revenu des habitants des communes les plus riches et le revenu moyen est beaucoup plus faible que la diff\u00e9rence (en pourcentage) entre les prix de l\u2019immobilier dans les communes les plus on\u00e9reuses et les prix moyens de l\u2019immobilier.
\n C\u2019est pourquoi il est pr\u00e9f\u00e9rable de d\u00e9terminer le crit\u00e8re en fonction des communes o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier sont les plus \u00e9lev\u00e9s.
\n 22
\n Pour d\u00e9terminer le prix de l\u2019immobilier, le crit\u00e8re du prix du terrain \u00e0 b\u00e2tir est \u00e0 \u00e9carter car il n\u2019y a quasi plus de terrains \u00e0 b\u00e2tir dans de nombreuses communes.
\n Seuls les chiffres disponibles relatifs aux maisons d\u2019habitation sont complets et fiables :
\n […].
\n C\u2019est pourquoi il est opt\u00e9 pour un crit\u00e8re g\u00e9n\u00e9ral, \u00e0 savoir celui du prix le plus \u00e9lev\u00e9 de l\u2019immobilier, qui tiendra compte des prix m\u00e9dians de l\u2019immobilier au cours des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es (il s\u2019agit de statistiques officielles; source : Statbel) et des coefficients de localisation sur la base desquels est d\u00e9termin\u00e9e la liste des communes dites du groupe 2 (\u00e0 savoir les communes o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier sont nettement plus \u00e9lev\u00e9s), qui jouent un r\u00f4le dans divers instruments de la politique du logement. Cette liste doit \u00eatre \u00e9tablie tous les six ans par un arr\u00eat\u00e9 du Gouvernement flamand, chaque fois un an avant le d\u00e9but de la nouvelle l\u00e9gislature communale et pour la premi\u00e8re fois en 2023 \u00bb (Doc. parl., Parlement flamand, 2022-2023, n\u00b0 1682\/1, pp. 10-11).
\n B.6.1. L\u2019article 4 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 dispose :
\n \u00ab \u00a7 1er. Dans les communes, vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 3, qui ont adopt\u00e9 un r\u00e8glement en application de l\u2019article 3, alin\u00e9a 2, des conditions particuli\u00e8res peuvent s\u2019appliquer \u00e0 la cession des terrains et logements faisant l\u2019objet d\u2019un des projets suivants :
\n 1\u00b0 un projet pour lequel un permis d\u2019environnement de lotissement de terrains est demand\u00e9, cr\u00e9ant au moins cinq lots destin\u00e9s \u00e0 la construction d\u2019habitations;
\n 2\u00b0 un projet pour lequel un permis d\u2019environnement pour des actes urbanistiques est demand\u00e9 pour des projets d\u2019habitations group\u00e9es et des immeubles \u00e0 appartements qui comprennent au moins cinq logements;
\n 3\u00b0 un projet qui ne r\u00e9pond pas en soi aux conditions vis\u00e9es au point 1\u00b0 ou 2\u00b0, mais qui, conjointement avec les permis d\u2019environnement octroy\u00e9s pendant les cinq derni\u00e8res ann\u00e9es avant la demande, vis\u00e9e au point 1\u00b0 ou 2\u00b0, pour des lotissements, la construction d\u2019habitations group\u00e9es ou d\u2019immeubles \u00e0 appartements concernant des parcelles adjacentes au terrain du projet, r\u00e9pond effectivement aux conditions vis\u00e9es au point 1\u00b0 ou 2\u00b0. Pour ce projet, les pourcentages vis\u00e9s au paragraphe 3 sont calcul\u00e9s sur l\u2019ensemble des parcelles prises en compte, et le projet comprend le nombre de terrains WIES ou de logements WIES \u00e0 r\u00e9aliser pour l\u2019ensemble de ces parcelles, le cas \u00e9ch\u00e9ant d\u00e9duction faite des logements WIES ou des terrains WIES des autres permis d\u2019environnement \u00e9ligibles au calcul.
\n […]
\n Les conditions particuli\u00e8res, vis\u00e9es \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 1er, ne s\u2019appliquent qu\u2019aux projets vis\u00e9s aux alin\u00e9as 1er et 2, dans la mesure o\u00f9 le permis d\u2019environnement de lotissement de terrains ou le permis d\u2019environnement pour des actes urbanistiques est demand\u00e9 apr\u00e8s l\u2019entr\u00e9e en vigueur d\u2019un r\u00e8glement communal tel que vis\u00e9 \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 1er.
\n \u00a7 2. Par d\u00e9rogation au paragraphe 1er, les projets suivants ne sont pas soumis aux conditions particuli\u00e8res vis\u00e9es au pr\u00e9sent d\u00e9cret et \u00e0 ses arr\u00eat\u00e9s d\u2019ex\u00e9cution :
\n 23
\n 1\u00b0 un projet commenc\u00e9 par une soci\u00e9t\u00e9 de logement telle que vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 4.36 du Code flamand du Logement de 2021, dans le cadre de ses missions vis\u00e9es au livre 4, partie 1, titre 3, chapitre 5, du code pr\u00e9cit\u00e9, ou la Soci\u00e9t\u00e9 flamande du Logement social, vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 4.7 du code pr\u00e9cit\u00e9, dans le cadre de ses missions vis\u00e9es au livre 4, partie 1, titre 2, chapitre 2, du code pr\u00e9cit\u00e9;
\n 2\u00b0 un projet tel que vis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 5.99 du code pr\u00e9cit\u00e9.
\n \u00a7 3. Le conseil communal de la commune WIES pr\u00e9voit dans le r\u00e8glement communal que le coll\u00e8ge des bourgmestre et \u00e9chevins peut imposer, aux projets vis\u00e9s au paragraphe 1er qui ne sont pas exclus en application du paragraphe 2, des conditions de cession telles que vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 5 du pr\u00e9sent d\u00e9cret, pour :
\n 1\u00b0 au minimum 40 % du nombre de logements \u00e0 r\u00e9aliser ou de lots destin\u00e9s \u00e0 la construction d\u2019habitations, diminu\u00e9 du pourcentage pour la r\u00e9alisation d\u2019une offre de logements sociaux ou de logements locatifs conventionn\u00e9s, pour les terrains qui sont la propri\u00e9t\u00e9 des entit\u00e9s vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article I.3 du D\u00e9cret de gouvernance du 7 d\u00e9cembre 2018;
\n 2\u00b0 au minimum 20 % et au maximum 40 % du nombre de logements \u00e0 r\u00e9aliser ou de lots destin\u00e9s \u00e0 la construction d\u2019habitations, diminu\u00e9 du pourcentage pour la r\u00e9alisation d\u2019une offre de logements sociaux ou de logements locatifs conventionn\u00e9s, pour les terrains qui sont la propri\u00e9t\u00e9 de personnes physiques ou morales autres que celles vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article I.3 du D\u00e9cret de gouvernance du 7 d\u00e9cembre 2018.
\n Le conseil communal d\u2019une commune WIES pr\u00e9voit dans le r\u00e8glement communal les crit\u00e8res sur la base desquels le coll\u00e8ge des bourgmestre et \u00e9chevins peut d\u00e9cider d\u2019imposer des conditions de cession aux projets vis\u00e9s au pr\u00e9sent article. Ces crit\u00e8res ont trait aux objectifs du pr\u00e9sent d\u00e9cret et \u00e0 la capacit\u00e9 financi\u00e8re de la commune.
\n Dans le r\u00e8glement communal, le conseil communal de la commune WIES d\u00e9termine le pourcentage d\u00e9finitif pour lequel les conditions de cession vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 5 sont appliqu\u00e9es.
\n Le pourcentage repris au r\u00e8glement constitue le pourcentage minimal utilis\u00e9 par la commune WIES auquel les conditions de cession vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 5 s\u2019appliquent.
\n Le demandeur du permis d\u2019environnement, vis\u00e9 au paragraphe 1er, mentionne dans sa demande les terrains ou logements qui sont pr\u00e9vus afin de r\u00e9pondre au pourcentage d\u00e9finitif d\u00e9termin\u00e9 par le conseil communal de la commune WIES en vertu de l\u2019alin\u00e9a 3. Les terrains et logements d\u00e9sign\u00e9s sont les terrains WIES et les logements WIES.
\n Pour l\u2019application de l\u2019alin\u00e9a 4, le conseil communal de la commune WIES peut arr\u00eater des conditions suppl\u00e9mentaires dans le r\u00e8glement communal.
\n Dans le pr\u00e9sent paragraphe on entend par :
\n 1\u00b0 logement locatif conventionn\u00e9 : le logement vis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 1.3, \u00a7 1er, alin\u00e9a 1er, 14\u00b0\/1, du Code flamand du Logement de 2021;
\n 24
\n 2\u00b0 offre de logements sociaux : l\u2019offre, vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 1.3, \u00a7 1er, alin\u00e9a 1er, 46\u00b0, du Code flamand du Logement de 2021 \u00bb.
\n B.6.2. L\u2019expos\u00e9 des motifs du d\u00e9cret du 23 juin 2023 mentionne, \u00e0 cet \u00e9gard :
\n \u00ab Le champ d\u2019application mat\u00e9riel d\u00e9termine les terrains et les logements auxquels s\u2019appliquerait le r\u00e9gime \u2018 WIES \u2019. Il est pr\u00e9vu un syst\u00e8me qui qualifie le terrain et\/ou le logement, selon le cas, de terrain \u2018 WIES \u2019 et\/ou de logement \u2018 WIES \u2019.
\n Cette qualification a pour effet que, m\u00eame dans le cas d\u2019une cession qui ne serait pas r\u00e9alis\u00e9e au profit d\u2019un acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019, d\u2019\u00e9ventuelles cessions ult\u00e9rieures doivent toujours \u00eatre r\u00e9alis\u00e9es en premi\u00e8re instance au profit d\u2019un tel acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019, et ce, toujours apr\u00e8s notification \u00e0 la commune \u2018 WIES \u2019.
\n […]
\n Si le conseil communal choisit d\u2019adopter un r\u00e8glement \u2018 WIES \u2019, il indique \u00e9galement dans ce m\u00eame r\u00e8glement les crit\u00e8res et les conditions sur la base desquels le coll\u00e8ge des bourgmestre et \u00e9chevins pourra d\u00e9terminer si un projet de construction, tel qu\u2019il est pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 4, \u00a7 1er, alin\u00e9a 1er, sera soumis aux conditions de cession sp\u00e9cifiques en application du pr\u00e9sent projet de d\u00e9cret. Ces crit\u00e8res devront \u00eatre en lien avec les objectifs du pr\u00e9sent projet de d\u00e9cret et avec la capacit\u00e9 financi\u00e8re de la commune.
\n Sans qu\u2019il puisse \u00eatre d\u00e9rog\u00e9 aux dispositions \u2018 WIES \u2019 pr\u00e9vues par le d\u00e9cret, une commune pourrait donc pr\u00e9voir dans son r\u00e8glement \u2018 WIES \u2019 que seuls les projets de construction, pour lesquels, au moment de la demande de permis d\u2019environnement, des moyens financiers suffisants sont encore disponibles sur le budget \u2018 WIES \u2019 pr\u00e9vu dans le plan pluriannuel, sont soumis aux conditions sp\u00e9cifiques de cession en application du pr\u00e9sent d\u00e9cret \u00bb (Doc. parl., Parlement flamand, 2022-2023, n\u00b0 1682\/1, pp. 11-12).
\n B.7.1. L\u2019article 5 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 dispose :
\n \u00ab Les terrains WIES et les logements WIES ne peuvent \u00eatre c\u00e9d\u00e9s qu\u2019aux personnes r\u00e9pondant \u00e0 toutes les conditions suivantes :
\n 1\u00b0 pendant une p\u00e9riode de dix ans avant la date de la cession, la personne est inscrite de mani\u00e8re ininterrompue pendant au moins cinq ans dans les registres de la population, vis\u00e9s \u00e0 l\u2019article 1er, \u00a7 1er, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0 de la loi du 19 juillet 1991 relative aux registres de la population, aux cartes d\u2019identit\u00e9, aux cartes d\u2019\u00e9tranger et aux documents de s\u00e9jour, de la commune WIES ou dans une commune limitrophe au sein de la R\u00e9gion flamande;
\n 2\u00b0 la personne r\u00e9pond aux conditions relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re et au revenu qui font preuve d\u2019une situation moins ais\u00e9e, fix\u00e9es par le Gouvernement flamand;
\n 25
\n 3\u00b0 la personne est inscrite dans les registres de la population, vis\u00e9s \u00e0 l\u2019article 1er, \u00a7 1er, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, de la loi pr\u00e9cit\u00e9e.
\n Les conjoints, les cohabitants l\u00e9gaux ou de fait de la personne \u00e0 laquelle un terrain WIES
\n ou un logement WIES est c\u00e9d\u00e9, et qui vont co-occuper le terrain WIES ou le logement WIES, r\u00e9pondent \u00e9galement aux conditions vis\u00e9es \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 1er, 2\u00b0 et 3\u00b0.
\n Pour l\u2019application de l\u2019alin\u00e9a 1er, le conseil communal de la commune WIES peut arr\u00eater des conditions plus strictes dans le r\u00e8glement communal. Le conseil communal de la commune WIES peut, par exemple, limiter l\u2019application de l\u2019alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, aux personnes qui, pendant une p\u00e9riode de dix ans avant la date de la cession, ont \u00e9t\u00e9 inscrites de mani\u00e8re ininterrompue pendant au moins cinq ans dans le registre de la population de leur propre commune \u00bb.
\n B.7.2. L\u2019expos\u00e9 des motifs du d\u00e9cret du 23 juin 2023 mentionne, \u00e0 cet \u00e9gard :
\n \u00ab Dans ce contexte, il est fondamental de garder \u00e0 l\u2019esprit l\u2019objectif du dispositif \u2018 Wonen in eigen streek \u2019 (Habiter dans sa propre r\u00e9gion), \u00e0 savoir prot\u00e9ger, sur le march\u00e9 de l\u2019immobilier, la population locale moins fortun\u00e9e, c\u2019est-\u00e0-dire principalement les jeunes (des isol\u00e9s ou des jeunes m\u00e9nages). Le dispositif \u2018 Wonen in eigen streek \u2019 tend \u00e0 donner aux personnes de ce groupe cible des opportunit\u00e9s de logement suffisantes dans leur propre commune ou dans les communes voisines pour \u00e9viter que ces personnes n\u2019aient \u00e0 partir, alors qu\u2019elles ne le souhaitent pas. Un tel d\u00e9part produit en effet plusieurs effets ind\u00e9sirables tant sur le plan social (communaut\u00e9, soins aux personnes \u00e2g\u00e9es, travail d\u2019aidant proche, etc.) que financier (les soins aux personnes \u00e2g\u00e9es qui sont \u00e0 charge des pouvoirs publics).
\n En substance, il s\u2019agit donc de deux conditions li\u00e9es \u00e0 la personne, qui d\u00e9coulent du public cible de la population locale moins fortun\u00e9e :
\n – la population moins fortun\u00e9e, dont il r\u00e9sulte une condition de revenu et de patrimoine.
\n Pour r\u00e9pondre \u00e0 la critique fondamentale \u00e9mise par la Cour de justice de l\u2019Union europ\u00e9enne selon laquelle des conditions de revenu et de patrimoine sont \u00e0 pr\u00e9voir, tout r\u00e9gime \u2018 WIES \u2019 doit, en tout \u00e9tat de cause, pr\u00e9voir des conditions de revenu et de patrimoine;
\n – la population locale, dont il r\u00e9sulte des conditions relatives \u00e0 l\u2019ancrage local.
\n Cela se traduit concr\u00e8tement par les crit\u00e8res suivants :
\n – ancrage local : ici aussi, on opte pour un crit\u00e8re simple, clair et probant, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019un candidat acheteur remplit le crit\u00e8re de l\u2019ancrage local si, au cours des dix ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant la date de la cession, il a habit\u00e9 sans interruption pendant au moins cinq ans dans la commune ou dans une commune (flamande) voisine du projet en question;
\n – crit\u00e8res de revenu et de patrimoine : il est pr\u00e9vu de fixer des conditions de revenu par arr\u00eat\u00e9 du Gouvernement flamand;
\n – conditions suppl\u00e9mentaires : l\u2019acheteur \u2018 WIES \u2019 doit \u00eatre inscrit au registre de la population ou au registre des \u00e9trangers \u00bb (Doc. parl., Parlement flamand, 2022-2023, n\u00b0 1682\/1, p. 13).
\n 26
\n \u00ab Les conjoints et les cohabitants l\u00e9gaux ou de fait de la personne \u00e0 laquelle un terrain ou logement \u2018 WIES \u2019 est c\u00e9d\u00e9, qui occuperont conjointement le logement \u2018 WIES \u2019 ou le logement situ\u00e9 sur le terrain \u2018 WIES \u2019, doivent remplir les m\u00eames conditions, \u00e0 l\u2019exception de la condition de l\u2019ancrage local, \u00e0 laquelle un seul d\u2019entre eux doit satisfaire \u00bb (ibid.).
\n B.7.3. L\u2019article 6 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 pr\u00e9voit les cas dans lesquels les conditions de cession vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 5 de ce d\u00e9cret ne s\u2019appliquent pas. Il s\u2019agit notamment \u00ab des cas o\u00f9 la cession du terrain \u2018 WIES \u2019 et\/ou du logement \u2018 WIES \u2019 a lieu sous la forme d\u2019une vente forc\u00e9e, dans le cadre d\u2019un r\u00e8glement d\u2019attribution, dans le cas d\u2019une cession \u00e0 un promoteur dont le projet rel\u00e8ve du r\u00e9gime \u2018 WIES \u2019, dans le cas d\u2019une cession \u00e0 la commune, \u00e0 un CPAS ou \u00e0 une organisation de logement social ou si la commune n\u2019a pas fourni d\u2019intervention financi\u00e8re (si la commune abroge son r\u00e8glement \u2018 WIES \u2019) \u00bb (ibid.).
\n B.8.1. Les articles 7 \u00e0 9 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 constituent le chapitre 4 (\u00ab Application de la condition de cession \u00bb) de ce d\u00e9cret.
\n B.8.2. L\u2019article 7 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 dispose :
\n \u00ab \u00a7 1er. Dans le cas d\u2019une notification \u00e0 la commune telle que vis\u00e9e au paragraphe 9, alin\u00e9a 2, la commune \u00e9tablit une liste de candidats acqu\u00e9reurs qui r\u00e9pondent aux conditions de cession, vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 5.
\n La commune d\u00e9termine une proc\u00e9dure d\u2019inscription transparente sur la base de laquelle un candidat acqu\u00e9reur peut introduire un dossier d\u2019inscription. Le Gouvernement flamand peut arr\u00eater des modalit\u00e9s relatives \u00e0 la proc\u00e9dure d\u2019inscription pr\u00e9cit\u00e9e.
\n Seule une commune qui adopte un r\u00e8glement tel que vis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 4, \u00a7 1er, respecte les obligations vis\u00e9es aux alin\u00e9as 1er et 2. Les obligations pr\u00e9cit\u00e9es s\u2019\u00e9teignent lorsqu\u2019il n\u2019y a plus de terrains ou de logements sur le territoire de la commune pr\u00e9cit\u00e9e qui sont qualifi\u00e9s de terrain WIES ou de logement WIES.
\n […]
\n \u00a7 9. Dans le pr\u00e9sent paragraphe on entend par envoi s\u00e9curis\u00e9 : un des modes de notification suivants :
\n 1\u00b0 une lettre recommand\u00e9e;
\n 2\u00b0 une remise contre r\u00e9c\u00e9piss\u00e9;
\n 27
\n 3\u00b0 tout mode de notification autre que les modes de notification vis\u00e9s aux points 1\u00b0 et 2\u00b0, d\u00e9termin\u00e9 par le Gouvernement flamand. Ce mode de notification permet d\u2019\u00e9tablir la date de notification avec certitude.
\n Une personne qui souhaite c\u00e9der un terrain WIES ou un logement WIES, adresse un envoi s\u00e9curis\u00e9 \u00e0 la commune conform\u00e9ment aux conditions d\u00e9finies par le Gouvernement flamand et \u00e0 la r\u00e9glementation reprise au r\u00e8glement communal.
\n En application de l\u2019alin\u00e9a 2, la commune d\u00e9signe un ou plusieurs candidats acqu\u00e9reurs conform\u00e9ment aux r\u00e8gles fix\u00e9es par le Gouvernement flamand. La d\u00e9signation pr\u00e9cit\u00e9e se fait dans l\u2019ordre de la date d\u2019inscription \u00e0 la liste vis\u00e9e au paragraphe 1er.
\n Si aucun contrat n\u2019est conclu avec un acqu\u00e9reur WIES apr\u00e8s une p\u00e9riode de neuf mois \u00e0 compter de la date d\u2019exp\u00e9dition de l\u2019envoi s\u00e9curis\u00e9, vis\u00e9 \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 1er, les conditions de cession vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 5 ne s\u2019appliquent plus \u00e0 la cession. L\u2019article 12 reste int\u00e9gralement d\u2019application \u00bb.
\n B.8.3. L\u2019article 9 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 dispose que \u00ab toute cession qui a lieu en violation de l\u2019article 5 entra\u00eene la nullit\u00e9 absolue du contrat, qui peut \u00eatre demand\u00e9e par chaque partie int\u00e9ress\u00e9e \u00bb.
\n B.9. L\u2019article 10 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 constitue le chapitre 5 (\u00ab Financement \u00bb) de ce d\u00e9cret. Cette disposition pr\u00e9voit :
\n \u00ab \u00a7 1er. Si un acqu\u00e9reur WIES ach\u00e8te un terrain WIES ou un logement WIES en application de l\u2019article 5 et du r\u00e8glement communal en vigueur, la commune WIES fournit une intervention financi\u00e8re au b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019acqu\u00e9reur WIES, bas\u00e9e sur le prix estim\u00e9 des parts de terrain que l\u2019acqu\u00e9reur WIES acquiert en propri\u00e9t\u00e9. Cette intervention financi\u00e8re s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 au moins 50 % du prix estim\u00e9 des parts de terrain.
\n La commune WIES verse le montant de l\u2019intervention financi\u00e8re, vis\u00e9e \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 1er, sur un compte bloqu\u00e9 aupr\u00e8s du fonctionnaire instrumentant, d\u00e9termin\u00e9 par l\u2019acqu\u00e9reur WIES. Le montant est lib\u00e9r\u00e9 au b\u00e9n\u00e9fice du vendeur apr\u00e8s la passation de l\u2019acte et fait partie du prix d\u2019achat pay\u00e9 par l\u2019acqu\u00e9reur WIES.
\n Le montant de l\u2019intervention financi\u00e8re, vis\u00e9e \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 1er, est repris par le fonctionnaire instrumentant dans l\u2019acte \u00e0 passer, ainsi que la mention que ce montant de l\u2019intervention financi\u00e8re doit \u00eatre rembours\u00e9 conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 11 au moment d\u2019une mutation entre vifs ou par d\u00e9c\u00e8s, \u00e0 l\u2019exception du cas vis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 11, \u00a7 2.
\n \u00a7 2. dans le cas d\u2019un projet tel que vis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 4, \u00a7 1er, alin\u00e9a 1er, 2\u00b0, dont la commune WIES est le propri\u00e9taire, l\u2019acqu\u00e9reur WIES paie le prix d\u2019achat diminu\u00e9 de l\u2019intervention financi\u00e8re vis\u00e9e au paragraphe 1er, alin\u00e9a 1er, \u00e0 la commune WIES.
\n 28
\n Le fonctionnaire instrumentant reprend le montant de l\u2019intervention financi\u00e8re, vis\u00e9e \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 1er, dans l\u2019acte \u00e0 passer, ainsi que la mention que ce montant de l\u2019intervention financi\u00e8re doit \u00eatre rembours\u00e9 conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 11 au moment d\u2019une mutation entre vifs ou par d\u00e9c\u00e8s, \u00e0 l\u2019exception du cas vis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 11, \u00a7 2.
\n \u00a7 3. Le prix estim\u00e9 des parts de terrain est d\u00e9termin\u00e9 sur la base d\u2019un rapport d\u2019expertise, \u00e9tabli au plus t\u00f4t six mois avant la signature de l\u2019acte sous seing priv\u00e9.
\n Le g\u00e9om\u00e8tre-expert, la commission fonci\u00e8re ou le Service flamand des Imp\u00f4ts est d\u00e9sign\u00e9(e) par la commune WIES. La commune WIES supporte les frais de l\u2019\u00e9tablissement du rapport d\u2019expertise \u00bb.
\n B.10. L\u2019article 11 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 constitue le chapitre 6 (\u00ab Remboursement de l\u2019intervention financi\u00e8re \u00bb) de ce d\u00e9cret. Cette disposition pr\u00e9voit :
\n \u00ab \u00a7 1er. Dans tous les cas o\u00f9 le terrain WIES ou le logement WIES passe \u00e0 un tiers, la commune qui a fourni l\u2019intervention financi\u00e8re se voit rembourser un montant \u00e9gal au pourcentage, appliqu\u00e9 en vertu de l\u2019article 10 au moment de l\u2019achat, sur le prix estim\u00e9 des parts de terrain au moment du transfert.
\n Le prix estim\u00e9 des parts de terrain est d\u00e9termin\u00e9 sur la base d\u2019un rapport d\u2019expertise qui, le cas \u00e9ch\u00e9ant, est \u00e9tabli au plus t\u00f4t six mois avant la signature de l\u2019acte sous seing priv\u00e9.
\n Le g\u00e9om\u00e8tre-expert, la commission fonci\u00e8re ou le Service flamand des Imp\u00f4ts est d\u00e9sign\u00e9(e) par la commune WIES. La commune WIES supporte les frais de l\u2019\u00e9tablissement du rapport d\u2019expertise, vis\u00e9 \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 2.
\n L\u2019acqu\u00e9reur WIES peut rembourser par anticipation l\u2019intervention financi\u00e8re vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 10. L\u2019acqu\u00e9reur WIES rembourse par anticipation un montant \u00e9gal au pourcentage, appliqu\u00e9 en vertu de l\u2019article 10 au moment de l\u2019achat, sur le prix estim\u00e9 des parts de terrain.
\n Le Gouvernement flamand d\u00e9termine le moment o\u00f9 le prix estim\u00e9 est d\u00e9termin\u00e9, et arr\u00eate la proc\u00e9dure du remboursement anticip\u00e9.
\n Si l\u2019acqu\u00e9reur WIES n\u2019a pas rembours\u00e9 par anticipation l\u2019intervention financi\u00e8re vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 10, le fonctionnaire instrumentant d\u00e9sign\u00e9 par l\u2019acqu\u00e9reur WIES bloque le montant vis\u00e9 \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 1er, en cas d\u2019une cession, sur un compte bloqu\u00e9. Le montant pr\u00e9cit\u00e9 est lib\u00e9r\u00e9 \u00e0 la commune dont l\u2019acqu\u00e9reur WIES a re\u00e7u l\u2019intervention financi\u00e8re.
\n \u00a7 2. Par d\u00e9rogation au paragraphe 1er, alin\u00e9a 1er, l\u2019obligation de remboursement est suspendue dans les cas suivants :
\n 1\u00b0 en cas d\u2019une transmission d\u2019h\u00e9ritage, si un h\u00e9ritier ou l\u00e9gataire particulier qui h\u00e9rite les droits sur le terrain WIES ou le logement WIES, r\u00e9pond aux conditions de cession, vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 5. Cet h\u00e9ritier ou l\u00e9gataire particulier r\u00e9pond aux conditions d\u2019occupation, vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 13;
\n 29
\n 2\u00b0 en cas de transmission au conjoint survivant ou au partenaire cohabitant l\u00e9gal survivant, qui r\u00e9pond aux conditions de cession, vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 5. Ce conjoint survivant ou partenaire cohabitant l\u00e9gal survivant r\u00e9pond aux conditions d\u2019occupation, vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 13 \u00bb.
\n B.11. L\u2019article 13 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 constitue le chapitre 8 (\u00ab Conditions d\u2019occupation \u00bb) de ce d\u00e9cret. Cette disposition pr\u00e9voit :
\n \u00ab L\u2019acqu\u00e9reur WIES occupe le logement WIES acquis en application du pr\u00e9sent d\u00e9cret, dans le d\u00e9lai d\u2019un an \u00e0 partir de la date de passation de l\u2019acte. Le d\u00e9lai pr\u00e9cit\u00e9 est suspendu si le logement doit encore \u00eatre construit au moment de la r\u00e9ception d\u00e9finitive du logement.
\n Si l\u2019acqu\u00e9reur WIES a acquis un terrain WIES ou a acquis un autre droit r\u00e9el sur le terrain WIES en application du pr\u00e9sent d\u00e9cret, un logement est r\u00e9alis\u00e9 sur ce terrain, qui sera occup\u00e9 par l\u2019acqu\u00e9reur WIES dans les cinq ans \u00e0 partir de la date de passation de l\u2019acte.
\n Si l\u2019acqu\u00e9reur WIES n\u2019occupe pas lui-m\u00eame le terrain WIES ou le logement WIES pendant vingt ans, ou ne respecte pas les conditions vis\u00e9es \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 1er ou 2, l\u2019acqu\u00e9reur WIES paie \u00e0 la commune WIES une indemnit\u00e9 fix\u00e9e par le Gouvernement flamand et proportionnelle \u00e0 l\u2019intervention financi\u00e8re, vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 10.
\n Le Gouvernement flamand peut d\u00e9terminer des exceptions aux conditions vis\u00e9es aux alin\u00e9as 1er, 2 et 3 \u00bb.
\n B.12. Par l\u2019arr\u00eat\u00e9 du 8 d\u00e9cembre 2023 \u00ab portant ex\u00e9cution du d\u00e9cret du 23 juin 2023
\n concernant \u2018 wonen in eigen streek \u2019 \u00bb (Habiter dans sa propre r\u00e9gion) (ci-apr\u00e8s : l\u2019arr\u00eat\u00e9 du 8 d\u00e9cembre 2023), le Gouvernement flamand a fix\u00e9 notamment les conditions de revenu et de patrimoine concr\u00e8tes que doivent remplir les acqu\u00e9reurs \u00ab WIES \u00bb, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 2\u00b0, du d\u00e9cret du 23 juin 2023 (articles 3 et 4 de l\u2019arr\u00eat\u00e9 du 8 d\u00e9cembre 2023).
\n L\u2019annexe au m\u00eame arr\u00eat\u00e9 contient la liste des communes \u00ab WIES \u00bb.
\n Quant \u00e0 la recevabilit\u00e9
\n B.13.1. Le Gouvernement flamand conteste l\u2019int\u00e9r\u00eat de la partie requ\u00e9rante dans l\u2019affaire n\u00b0 8156.
\n 30
\n B.13.2. La Constitution et la loi sp\u00e9ciale du 6 janvier 1989 sur la Cour constitutionnelle imposent \u00e0 toute personne physique ou morale qui introduit un recours en annulation de justifier d\u2019un int\u00e9r\u00eat. Ne justifient de l\u2019int\u00e9r\u00eat requis que les personnes dont la situation pourrait \u00eatre affect\u00e9e directement et d\u00e9favorablement par la norme attaqu\u00e9e.
\n B.13.3. La partie requ\u00e9rante dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 est une soci\u00e9t\u00e9 anonyme qui a notamment pour but statutaire \u00ab l\u2019acquisition […], la valorisation […], la vente, la location et la sous-location […], de maisons, d\u2019appartements [\u2026], de terrains, de parcelles et de domaines et, plus g\u00e9n\u00e9ralement, de toutes les sortes de biens immeubles \u00bb. \u00c0 cet effet, elle pourra \u00ab \u00e9riger toutes les constructions possibles pour son propre compte ou pour le compte de tiers, comme donneur d\u2019ordre ou comme entrepreneur g\u00e9n\u00e9ral, et elle pourra, le cas \u00e9ch\u00e9ant, remplacer et revaloriser les biens immeubles \u00bb, ainsi que \u00ab prospecter et am\u00e9nager des lotissements \u00bb.
\n La partie requ\u00e9rante risque donc, en tant qu\u2019entreprise exer\u00e7ant une activit\u00e9 dans le secteur de l\u2019immobilier, d\u2019\u00eatre affect\u00e9e directement et d\u00e9favorablement par le d\u00e9cret du 23 juin 2023, en ce que ce d\u00e9cret permet aux communes \u00ab WIES \u00bb de soumettre \u00e0 des conditions particuli\u00e8res la cession de certains biens immobiliers destin\u00e9s \u00e0 l\u2019habitation. Il en va de m\u00eame si, en vertu de l\u2019article 10 du d\u00e9cret du 23 juin 2023, la commune \u00ab WIES \u00bb fournit une intervention financi\u00e8re lors de l\u2019acquisition d\u2019un terrain \u00ab WIES \u00bb ou d\u2019un logement \u00ab WIES \u00bb. Certes, le montant de cette intervention est \u00ab lib\u00e9r\u00e9 au b\u00e9n\u00e9fice du vendeur apr\u00e8s la passation de l\u2019acte et fait partie du prix d\u2019achat pay\u00e9 par l\u2019acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019 \u00bb (article 10, \u00a7 1er, alin\u00e9a 2, du d\u00e9cret du 23 juin 2023). Si l\u2019intervention financi\u00e8re doit toutefois \u00eatre qualifi\u00e9e d\u2019aide d\u2019\u00c9tat ill\u00e9gale, comme l\u2019all\u00e8gue la partie requ\u00e9rante dans son second moyen, les vendeurs concern\u00e9s pourront \u00eatre confront\u00e9s \u00e0 son recouvrement et devront d\u00e8s lors rembourser une partie du prix d\u2019achat.
\n B.13.4. Au surplus, il suffit de rappeler que, lorsque la partie requ\u00e9rante a int\u00e9r\u00eat \u00e0 l\u2019annulation des dispositions attaqu\u00e9es, elle ne doit pas, en outre, justifier d\u2019un int\u00e9r\u00eat \u00e0 chacun des moyens.
\n B.13.5. L\u2019exception d\u2019irrecevabilit\u00e9 est rejet\u00e9e.
\n 31
\n Quant au fond
\n En ce qui concerne les conditions de cession
\n Moyen unique dans l\u2019affaire n\u00b0 8157
\n B.14.1. Le moyen unique dans l\u2019affaire n\u00b0 8157 est pris de la violation, par l\u2019article 5 du d\u00e9cret du 23 juin 2023, des articles 10 et 11 de la Constitution, lus en combinaison avec les articles 21, 45, 49, 56 et 63 du Trait\u00e9 sur le fonctionnement de l\u2019Union europ\u00e9enne (ci-apr\u00e8s :
\n le TFUE) et avec les articles 22 et 24 de la directive 2004\/38\/CE du Parlement europ\u00e9en et du Conseil du 29 avril 2004 \u00ab relative au droit des citoyens de l\u2019Union et des membres de leurs familles de circuler et de s\u00e9journer librement sur le territoire des \u00c9tats membres, modifiant le r\u00e8glement (CEE) n\u00b0 1612\/68 et abrogeant les directives 64\/221\/CEE, 68\/360\/CEE, 72\/194\/CEE, 73\/148\/CEE, 75\/34\/CEE, 75\/35\/CEE, 90\/364\/CEE, 90\/365\/CEE et 93\/96\/CEE \u00bb
\n (ci-apr\u00e8s : la directive 2004\/38\/CE), ainsi qu\u2019avec l\u2019article 23, alin\u00e9a 3, 3\u00b0, de la Constitution.
\n B.14.2. La partie requ\u00e9rante critique le fait que, pour pouvoir \u00eatre qualifi\u00e9e d\u2019acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb, il ne suffit pas que, pendant une p\u00e9riode de dix ans avant la date de la cession, la personne soit inscrite de mani\u00e8re ininterrompue pendant au moins cinq ans aux registres de la population de la commune \u00ab WIES \u00bb ou d\u2019une commune voisine, mais qu\u2019il faut, en outre, que cette commune voisine se situe sur le territoire de la R\u00e9gion flamande. Ceci ferait na\u00eetre notamment une diff\u00e9rence de traitement injustifi\u00e9e entre les personnes inscrites aux registres de la population d\u2019une commune jouxtant la commune \u00ab WIES \u00bb, selon que cette commune voisine se situe en R\u00e9gion flamande, ou dans la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale ou en R\u00e9gion wallonne.
\n B.14.3. Il ressort ainsi de l\u2019expos\u00e9 du moyen que la critique de la partie requ\u00e9rante est dirig\u00e9e exclusivement contre l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du d\u00e9cret du 23 juin 2023, en ce que cette disposition exige que la commune limitrophe dans laquelle l\u2019int\u00e9ress\u00e9 \u00e9tait inscrit aux registres de la population se situe \u00ab au sein de la R\u00e9gion flamande \u00bb.
\n La Cour limite son examen en ce sens.
\n 32
\n B.15.1. Les articles 10 et 11 de la Constitution garantissent le principe d\u2019\u00e9galit\u00e9 et de non-
\n discrimination.
\n B.15.2. Le principe d\u2019\u00e9galit\u00e9 et de non-discrimination n\u2019exclut pas qu\u2019une diff\u00e9rence de traitement soit \u00e9tablie entre des cat\u00e9gories de personnes, pour autant qu\u2019elle repose sur un crit\u00e8re objectif et qu\u2019elle soit raisonnablement justifi\u00e9e.
\n L\u2019existence d\u2019une telle justification doit s\u2019appr\u00e9cier en tenant compte du but et des effets de la mesure critiqu\u00e9e ainsi que de la nature des principes en cause; le principe d\u2019\u00e9galit\u00e9 et de non-discrimination est viol\u00e9 lorsqu\u2019il est \u00e9tabli qu\u2019il n\u2019existe pas de rapport raisonnable de proportionnalit\u00e9 entre les moyens employ\u00e9s et le but vis\u00e9.
\n B.16. Le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal dispose d\u2019un pouvoir d\u2019appr\u00e9ciation \u00e9tendu pour d\u00e9terminer sa politique en mati\u00e8re socio-\u00e9conomique, en particulier en mati\u00e8re de logement. La Cour ne peut censurer les choix politiques du l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal et les motifs qui les fondent que s\u2019ils reposent sur une erreur manifeste ou ne sont pas raisonnablement justifi\u00e9s.
\n B.17.1. Selon le Gouvernement flamand, la R\u00e9gion flamande n\u2019est pas comp\u00e9tente pour prendre en consid\u00e9ration les p\u00e9riodes pendant lesquelles cette personne \u00e9tait inscrite aux registres de la population d\u2019une commune situ\u00e9e dans une autre r\u00e9gion afin de d\u00e9terminer si une personne peut pr\u00e9tendre \u00e0 la cession d\u2019un terrain \u00ab WIES \u00bb ou d\u2019un logement \u00ab WIES \u00bb.
\n B.17.2. Les articles 5, 39 et 134 de la Constitution, lus en combinaison avec les articles 2
\n et 19, \u00a7 3, de la loi sp\u00e9ciale du 8 ao\u00fbt 1980 de r\u00e9formes institutionnelles et avec les articles 2, \u00a7 1er, et 7 de la loi sp\u00e9ciale du 12 janvier 1989 relative aux institutions bruxelloises, pr\u00e9voient une r\u00e9partition exclusive des comp\u00e9tences territoriales. Un tel syst\u00e8me suppose que l\u2019objet de toute norme adopt\u00e9e par un l\u00e9gislateur r\u00e9gional puisse \u00eatre localis\u00e9 dans le territoire de sa comp\u00e9tence, de sorte que toute relation ou situation concr\u00e8te soit r\u00e9gl\u00e9e par un seul l\u00e9gislateur.
\n 33
\n B.17.3. Le champ d\u2019application territorial du r\u00e9gime attaqu\u00e9 est d\u00e9fini sur la base du lieu o\u00f9 se situe le terrain ou le logement \u00e0 c\u00e9der, en particulier sur la base de la question de savoir si ce terrain ou logement se situe dans une commune qui figure dans la liste des communes \u00ab WIES \u00bb \u00e9tablie par le Gouvernement flamand (article 3 du d\u00e9cret du 23 juin 2023). Lors de l\u2019\u00e9tablissement de cette liste, le Gouvernement flamand doit respecter la r\u00e9partition territoriale des comp\u00e9tences, ce qui implique que seules les communes situ\u00e9es sur le territoire de la R\u00e9gion flamande peuvent \u00eatre d\u00e9sign\u00e9es comme des communes \u00ab WIES \u00bb.
\n Un tel crit\u00e8re de rattachement permet de localiser l\u2019application du r\u00e9gime attaqu\u00e9, qui s\u2019inscrit dans les comp\u00e9tences mat\u00e9rielles des r\u00e9gions en ce qui concerne le logement (article 6, \u00a7 1er, IV, 1\u00b0, de la loi sp\u00e9ciale du 8 ao\u00fbt 1980 de r\u00e9formes institutionnelles), exclusivement dans la sph\u00e8re de comp\u00e9tence territoriale de la R\u00e9gion flamande. Le syst\u00e8me de la r\u00e9partition exclusive des comp\u00e9tences territoriales ne s\u2019oppose pas \u00e0 ce que le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal, ensuite, prenne \u00e9galement en consid\u00e9ration les p\u00e9riodes pendant lesquelles l\u2019int\u00e9ress\u00e9 \u00e9tait \u00e9tabli dans une commune voisine situ\u00e9e dans la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale ou en R\u00e9gion wallonne, pour d\u00e9terminer qui pourra \u00eatre le b\u00e9n\u00e9ficiaire du terrain ou du logement c\u00e9d\u00e9. Le Gouvernement flamand ne d\u00e9montre pas en quoi un tel \u00e9largissement de la condition de cession attaqu\u00e9e am\u00e8nerait les communes \u00ab WIES \u00bb \u00e0 exercer des mesures de contr\u00f4le et de surveillance qui ne sont pas conformes aux r\u00e8gles de comp\u00e9tence territoriale mentionn\u00e9es en B.17.2. Pour pouvoir v\u00e9rifier si une telle condition est respect\u00e9e, il suffit, en principe, que le candidat acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb joigne \u00e0 son dossier d\u2019inscription un extrait des registres de la population de la commune voisine.
\n B.17.4. Enfin, il ne s\u2019av\u00e8re pas que, comme l\u2019all\u00e8gue le Gouvernement flamand, la R\u00e9gion flamande, en tenant \u00e9galement compte de la p\u00e9riode pendant laquelle le candidat acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb \u00e9tait inscrit dans les registres de la population d\u2019une commune voisine situ\u00e9e dans la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale ou en R\u00e9gion wallonne, rendrait impossible ou exag\u00e9r\u00e9ment difficile l\u2019exercice, par ces R\u00e9gions, de leur comp\u00e9tence en mati\u00e8re de logement. Une telle condition de cession n\u2019emp\u00eache aucunement les autres r\u00e9gions d\u2019adopter, pour leur propre territoire, des mesures visant \u00e0 am\u00e9liorer la situation de certaines cat\u00e9gories de personnes en mati\u00e8re de logement, ni de d\u00e9terminer elles-m\u00eames, \u00e0 cet \u00e9gard, un crit\u00e8re de localisation appropri\u00e9.
\n 34
\n B.18.1. Ainsi qu\u2019il ressort des travaux pr\u00e9paratoires mentionn\u00e9s en B.1.1 et en B.7.2, la condition de cession vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du d\u00e9cret du 23 juin 2023 tend \u00e0 garantir que les terrains \u00ab WIES \u00bb et les logements \u00ab WIES \u00bb soient r\u00e9serv\u00e9s \u00e0 la population locale moins fortun\u00e9e dans les communes o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier sont les plus \u00e9lev\u00e9s. Le Gouvernement flamand soutient que la diff\u00e9rence de traitement critiqu\u00e9e est, en tout \u00e9tat de cause, justifi\u00e9e, eu \u00e9gard \u00e0 cet objectif.
\n B.18.2. Un tel objectif ne peut toutefois pas justifier la seule prise en consid\u00e9ration de la p\u00e9riode pendant laquelle le candidat acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb \u00e9tait inscrit aux registres de la population d\u2019une commune voisine, si celle-ci se situe en R\u00e9gion flamande. La simple circonstance qu\u2019une personne est \u00e9tablie dans une commune bruxelloise ou wallonne voisine ne permet pas de consid\u00e9rer qu\u2019elle ne justifie pas d\u2019un lien local avec la commune \u00ab WIES \u00bb
\n concern\u00e9e dans la m\u00eame mesure qu\u2019une personne qui est \u00e9tablie dans une commune flamande voisine.
\n B.19. Dans cette mesure, l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du d\u00e9cret du 23 juin 2023 viole les articles 10 et 11 de la Constitution.
\n B.20. Le moyen unique dans l\u2019affaire n\u00b0 8157 est fond\u00e9. L\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du d\u00e9cret du 23 juin 2023 doit \u00eatre annul\u00e9, en ce que cette disposition permet \u00e0 une commune \u00ab WIES \u00bb de tenir compte de la p\u00e9riode pendant laquelle le candidat acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb \u00e9tait inscrit aux registres de la population d\u2019une commune voisine situ\u00e9e au sein de la R\u00e9gion flamande, mais pas d\u2019une commune voisine situ\u00e9e au sein de la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale ou de la R\u00e9gion wallonne.
\n B.21. D\u00e8s lors qu\u2019un contr\u00f4le au regard des autres normes de r\u00e9f\u00e9rence cit\u00e9es au moyen ne saurait conduire \u00e0 une annulation plus \u00e9tendue, il n\u2019y a pas lieu d\u2019examiner le moyen dans cette optique.
\n 35
\n Premier moyen dans l\u2019affaire n\u00b0 8156
\n B.22.1. Le premier moyen dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 est pris de la violation, par le d\u00e9cret du 23 juin 2023, des articles 10 et 11 de la Constitution, lus en combinaison ou non avec les articles 21, 45, 49, 56 et 63 du TFUE, et avec les articles 22 et 24 de la directive 2004\/38\/CE.
\n B.22.2. Dans la premi\u00e8re branche du premier moyen, la partie requ\u00e9rante all\u00e8gue que l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0 et 3\u00b0, du d\u00e9cret du 23 juin 2023 fait na\u00eetre une discrimination indirecte fond\u00e9e sur la nationalit\u00e9, en ce que cette disposition pr\u00e9voit comme crit\u00e8re de distinction l\u2019inscription aux registres de la population. Une telle discrimination indirecte ne saurait \u00eatre justifi\u00e9e que par des motifs d\u2019ordre public, de s\u00e9curit\u00e9 publique ou de sant\u00e9 publique.
\n Dans la seconde branche du premier moyen, la partie requ\u00e9rante soutient que le d\u00e9cret du 23 juin 2023 entrave ou rend moins attrayant l\u2019exercice des libert\u00e9s fondamentales garanties par les dispositions pr\u00e9cit\u00e9es du TFUE et par la directive 2004\/38\/CE, sans qu\u2019existe une justification \u00e0 cet \u00e9gard.
\n Eu \u00e9gard \u00e0 leur connexit\u00e9, la Cour examine les deux branches du moyen conjointement.
\n B.23.1. L\u2019article 21 du TFUE dispose :
\n \u00ab 1. Tout citoyen de l\u2019Union a le droit de circuler et de s\u00e9journer librement sur le territoire des \u00c9tats membres, sous r\u00e9serve des limitations et conditions pr\u00e9vues par les trait\u00e9s et par les dispositions prises pour leur application.
\n 2. Si une action de l\u2019Union appara\u00eet n\u00e9cessaire pour atteindre cet objectif, et sauf si les trait\u00e9s ont pr\u00e9vu des pouvoirs d\u2019action \u00e0 cet effet, le Parlement europ\u00e9en et le Conseil, statuant conform\u00e9ment \u00e0 la proc\u00e9dure l\u00e9gislative ordinaire, peuvent arr\u00eater des dispositions visant \u00e0 faciliter l\u2019exercice des droits vis\u00e9s au paragraphe 1.
\n 3. Aux m\u00eames fins que celles vis\u00e9es au paragraphe 1, et sauf si les trait\u00e9s ont pr\u00e9vu des pouvoirs d\u2019action \u00e0 cet effet, le Conseil, statuant conform\u00e9ment \u00e0 une proc\u00e9dure l\u00e9gislative sp\u00e9ciale, peut arr\u00eater des mesures concernant la s\u00e9curit\u00e9 sociale ou la protection sociale. Le Conseil statue \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9, apr\u00e8s consultation du Parlement europ\u00e9en \u00bb.
\n 36
\n B.23.2. L\u2019article 45 du TFUE dispose :
\n \u00ab 1. La libre circulation des travailleurs est assur\u00e9e \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de l\u2019Union.
\n 2. Elle implique l\u2019abolition de toute discrimination, fond\u00e9e sur la nationalit\u00e9, entre les travailleurs des \u00c9tats membres, en ce qui concerne l\u2019emploi, la r\u00e9mun\u00e9ration et les autres conditions de travail.
\n 3. Elle comporte le droit, sous r\u00e9serve des limitations justifi\u00e9es par des raisons d\u2019ordre public, de s\u00e9curit\u00e9 publique et de sant\u00e9 publique :
\n a) de r\u00e9pondre \u00e0 des emplois effectivement offerts,
\n b) de se d\u00e9placer \u00e0 cet effet librement sur le territoire des \u00c9tats membres,
\n c) de s\u00e9journer dans un des \u00c9tats membres afin d\u2019y exercer un emploi conform\u00e9ment aux dispositions l\u00e9gislatives, r\u00e9glementaires et administratives r\u00e9gissant l\u2019emploi des travailleurs nationaux,
\n d) de demeurer, dans des conditions qui feront l\u2019objet de r\u00e8glements \u00e9tablis par la Commission, sur le territoire d\u2019un \u00c9tat membre, apr\u00e8s y avoir occup\u00e9 un emploi.
\n 4. Les dispositions du pr\u00e9sent article ne sont pas applicables aux emplois dans l\u2019administration publique \u00bb.
\n B.23.3. L\u2019article 49 du TFUE dispose :
\n \u00ab Dans le cadre des dispositions ci-apr\u00e8s, les restrictions \u00e0 la libert\u00e9 d\u2019\u00e9tablissement des ressortissants d\u2019un \u00c9tat membre dans le territoire d\u2019un autre \u00c9tat membre sont interdites. Cette interdiction s\u2019\u00e9tend \u00e9galement aux restrictions \u00e0 la cr\u00e9ation d\u2019agences, de succursales ou de filiales, par les ressortissants d\u2019un \u00c9tat membre \u00e9tablis sur le territoire d\u2019un \u00c9tat membre.
\n La libert\u00e9 d\u2019\u00e9tablissement comporte l\u2019acc\u00e8s aux activit\u00e9s non salari\u00e9es et leur exercice, ainsi que la constitution et la gestion d\u2019entreprises, et notamment de soci\u00e9t\u00e9s au sens de l\u2019article 54, deuxi\u00e8me alin\u00e9a, dans les conditions d\u00e9finies par la l\u00e9gislation du pays d\u2019\u00e9tablissement pour ses propres ressortissants, sous r\u00e9serve des dispositions du chapitre relatif aux capitaux \u00bb.
\n B.23.4. L\u2019article 56 du TFUE dispose :
\n \u00ab Dans le cadre des dispositions ci-apr\u00e8s, les restrictions \u00e0 la libre prestation des services \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de l\u2019Union sont interdites \u00e0 l\u2019\u00e9gard des ressortissants des \u00c9tats membres \u00e9tablis dans un \u00c9tat membre autre que celui du destinataire de la prestation.
\n 37
\n Le Parlement europ\u00e9en et le Conseil, statuant conform\u00e9ment \u00e0 la proc\u00e9dure l\u00e9gislative ordinaire, peuvent \u00e9tendre le b\u00e9n\u00e9fice des dispositions du pr\u00e9sent chapitre aux prestataires de services ressortissants d\u2019un \u00c9tat tiers et \u00e9tablis \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de l\u2019Union \u00bb.
\n B.23.5. L\u2019article 63 du TFUE dispose :
\n \u00ab 1. Dans le cadre des dispositions du pr\u00e9sent chapitre, toutes les restrictions aux mouvements de capitaux entre les \u00c9tats membres et entre les \u00c9tats membres et les pays tiers sont interdites.
\n 2. Dans le cadre des dispositions du pr\u00e9sent chapitre, toutes les restrictions aux paiements entre les \u00c9tats membres et entre les \u00c9tats membres et les pays tiers sont interdites \u00bb.
\n B.24.1. La directive 2004\/38\/CE fixe les conditions requises pour : a) l\u2019exercice du droit de circuler et de s\u00e9journer librement sur le territoire des Etats membres par les citoyens de l\u2019Union et les membres de leur famille; b) le droit de s\u00e9jour permanent sur le territoire des \u00c9tats membres pour les citoyens de l\u2019Union et les membres de leur famille; c) les limitations aux droits pr\u00e9vus aux points a) et b) pour des raisons d\u2019ordre public, de s\u00e9curit\u00e9 publique ou de sant\u00e9 publique (article 1er).
\n B.24.2. L\u2019article 22 de la directive 2004\/38\/CE dispose :
\n \u00ab Champ d\u2019application territorial
\n Le droit de s\u00e9jour et le droit de s\u00e9jour permanent s\u2019\u00e9tendent \u00e0 tout le territoire de l\u2019\u00c9tat membre d\u2019accueil. Des limitations territoriales au droit de s\u00e9jour et au droit de s\u00e9jour permanent peuvent seulement \u00eatre \u00e9tablies par les \u00c9tats membres dans les cas o\u00f9 elles sont pr\u00e9vues \u00e9galement pour leurs propres ressortissants \u00bb.
\n B.24.3. L\u2019article 24 de la directive 2004\/38\/CE dispose :
\n \u00ab \u00c9galit\u00e9 de traitement
\n 1. Sous r\u00e9serve des dispositions sp\u00e9cifiques express\u00e9ment pr\u00e9vues par le trait\u00e9 et le droit d\u00e9riv\u00e9, tout citoyen de l\u2019Union qui s\u00e9journe sur le territoire de l\u2019\u00c9tat membre d\u2019accueil en vertu de la pr\u00e9sente directive b\u00e9n\u00e9ficie de l\u2019\u00e9galit\u00e9 de traitement avec les ressortissants de cet \u00c9tat membre dans le domaine d\u2019application du trait\u00e9. Le b\u00e9n\u00e9fice de ce droit s\u2019\u00e9tend aux membres de la famille, qui n\u2019ont pas la nationalit\u00e9 d\u2019un \u00c9tat membre et qui b\u00e9n\u00e9ficient du droit de s\u00e9jour ou du droit de s\u00e9jour permanent.
\n 38
\n 2. Par d\u00e9rogation au paragraphe 1, l\u2019\u00c9tat membre d\u2019accueil n\u2019est pas oblig\u00e9 d\u2019accorder le droit \u00e0 une prestation d\u2019assistance sociale pendant les trois premiers mois de s\u00e9jour ou, le cas \u00e9ch\u00e9ant, pendant la p\u00e9riode plus longue pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 14, paragraphe 4, point b), ni tenu, avant l\u2019acquisition du droit de s\u00e9jour permanent, d\u2019octroyer des aides d\u2019entretien aux \u00e9tudes, y compris pour la formation professionnelle, sous la forme de bourses d\u2019\u00e9tudes ou de pr\u00eats, \u00e0 des personnes autres que les travailleurs salari\u00e9s, les travailleurs non salari\u00e9s, les personnes qui gardent ce statut, ou les membres de leur famille \u00bb.
\n B.25.1. Comme il est dit en B.2.2, le d\u00e9cret du 23 juin 2023 tend \u00e0 rem\u00e9dier \u00e0 l\u2019annulation, par l\u2019arr\u00eat de la Cour n\u00b0 144\/2013, du livre 5 (\u00ab Habiter dans sa propre r\u00e9gion \u00bb) du d\u00e9cret du 27 mars 2009.
\n B.25.2. Pr\u00e9alablement \u00e0 cet arr\u00eat, la Cour de justice avait jug\u00e9, en r\u00e9ponse \u00e0 une question pr\u00e9judicielle pos\u00e9e par la Cour :
\n \u00ab Observations pr\u00e9liminaires
\n \u00ab 32. Il convient de relever d\u2019embl\u00e9e que le gouvernement flamand soutient qu\u2019il n\u2019y a pas lieu de r\u00e9pondre \u00e0 ces questions en raison du fait qu\u2019elles ne concernent, selon lui, qu\u2019une situation purement interne ne pr\u00e9sentant aucun lien avec le droit de l\u2019Union. En effet, les litiges au principal, qui visent soit des ressortissants belges domicili\u00e9s en Belgique, soit des entreprises \u00e9tablies sur le territoire belge, se cantonneraient \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur d\u2019un seul et m\u00eame Etat membre, de sorte que les dispositions du droit de l\u2019Union invoqu\u00e9es ne trouveraient pas \u00e0 s\u2019appliquer.
\n 33. A cet \u00e9gard, il importe de rappeler que, selon une jurisprudence constante de la Cour, les r\u00e8gles du trait\u00e9 en mati\u00e8re de libre circulation des personnes et les actes pris en ex\u00e9cution de celles-ci ne peuvent \u00eatre appliqu\u00e9s \u00e0 des activit\u00e9s qui ne pr\u00e9sentent aucun facteur de rattachement \u00e0 l\u2019une quelconque des situations envisag\u00e9es par le droit de l\u2019Union et dont l\u2019ensemble des \u00e9l\u00e9ments pertinents se cantonnent \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur d\u2019un seul Etat membre (voir arr\u00eats du 1er avril 2008, Gouvernement de la Communaut\u00e9 fran\u00e7aise et Gouvernement wallon, C-212\/06, Rec. p. I -1683, point 33, ainsi que du 5 mai 2011, McCarthy, C-434\/09, Rec.
\n p. I-3375, point 45).
\n 34. Il est certes constant que les requ\u00e9rants au principal sont de nationalit\u00e9 belge et que tous les \u00e9l\u00e9ments des litiges au principal sont circonscrits \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur d\u2019un seul Etat membre.
\n Cependant, il ne saurait nullement \u00eatre exclu que des particuliers ou des entreprises \u00e9tablis dans des Etats membres autres que le Royaume de Belgique aient l\u2019intention d\u2019acqu\u00e9rir ou de prendre \u00e0 bail des biens immobiliers sis dans les communes cibles et \u00eatre ainsi affect\u00e9s par les dispositions du d\u00e9cret flamand en cause au principal (voir, en ce sens, arr\u00eat du 19 juillet 2012, Garkalns, C-470\/11, [non encore publi\u00e9 au Recueil,] point 21 et jurisprudence cit\u00e9e).
\n 35. En outre, ainsi que l\u2019a relev\u00e9 M. l\u2019avocat g\u00e9n\u00e9ral au point 23 de ses conclusions, la juridiction de renvoi a saisi la Cour pr\u00e9cis\u00e9ment dans le cadre d\u2019une proc\u00e9dure en annulation desdites dispositions, lesquelles s\u2019appliquent non seulement aux ressortissants belges, mais \u00e9galement aux ressortissants des autres Etats membres. Par cons\u00e9quent, la d\u00e9cision que cette
\n 39
\n juridiction adoptera \u00e0 la suite du pr\u00e9sent arr\u00eat produira des effets \u00e9galement \u00e0 l\u2019\u00e9gard de ces derniers ressortissants.
\n 36. Dans ces conditions, il y a lieu pour la Cour de se prononcer sur les deux questions susvis\u00e9es.
\n Sur l\u2019existence d\u2019une restriction aux libert\u00e9s fondamentales garanties par le trait\u00e9 FUE
\n 37. A cet \u00e9gard, il importe de d\u00e9terminer si, et dans quelle mesure, les articles 21 TFUE, 45 TFUE, 49 TFUE, 56 TFUE et 63 TFUE, ainsi que les articles 22 et 24 de la directive 2004\/38, s\u2019opposent \u00e0 une l\u00e9gislation telle que celle en cause au principal.
\n 38. Il convient, tout d\u2019abord, de rappeler que l\u2019article 21 TFUE et, dans leur domaine respectif, les articles 45 TFUE et 49 TFUE, ainsi que les articles 22 et 24 de la directive 2004\/38, interdisent les mesures nationales qui emp\u00eachent ou dissuadent les ressortissants d\u2019un Etat membre de quitter celui-ci afin d\u2019exercer leur droit \u00e0 la libre circulation \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de l\u2019Union. De telles mesures, m\u00eame si elles s\u2019appliquent ind\u00e9pendamment de la nationalit\u00e9 des ressortissants concern\u00e9s, constituent des restrictions aux libert\u00e9s fondamentales garanties par ces articles (voir, en ce sens, arr\u00eats du 17 janvier 2008, Commission\/Allemagne, C-152\/05, Rec. I-39, points 21 et 22; du 1er d\u00e9cembre 2011, Commission\/Hongrie, C-253\/09, non encore publi\u00e9 au Recueil, points 46, 47 et 86, ainsi que du 21 f\u00e9vrier 2013, N., C-46\/12, [non encore publi\u00e9 au Recueil,] point 28).
\n 39. En l\u2019occurrence, ainsi que la Cour constitutionnelle l\u2019a relev\u00e9 dans ses d\u00e9cisions de renvoi, les dispositions du livre 5 du d\u00e9cret flamand emp\u00eachent les personnes qui ne disposent pas d\u2019un \u2018 lien suffisant \u2019 avec une commune cible, au sens de l\u2019article 5.2.1, paragraphe 2, dudit d\u00e9cret, d\u2019acqu\u00e9rir des terrains ou des constructions \u00e9rig\u00e9es sur ceux-ci, de les prendre \u00e0 bail pour une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 neuf ans ou encore de contracter sur ceux-ci un droit d\u2019emphyt\u00e9ose ou de superficie.
\n 40. En outre, lesdites dispositions dissuadent les ressortissants de l\u2019Union qui poss\u00e8dent ou louent un bien dans les communes cibles de quitter celles-ci pour s\u00e9journer sur le territoire d\u2019un autre Etat membre ou y exercer une activit\u00e9 professionnelle. En effet, apr\u00e8s un certain d\u00e9lai de s\u00e9jour en dehors de ces communes, ces ressortissants ne disposeraient plus n\u00e9cessairement d\u2019un \u2018 lien suffisant \u2019 avec la commune concern\u00e9e requis par ledit article 5.2.1, paragraphe 2 pour exercer les droits \u00e9voqu\u00e9s au point pr\u00e9c\u00e9dent.
\n 41. Il s\u2019ensuit que les dispositions du livre 5 du d\u00e9cret flamand constituent certainement des restrictions aux libert\u00e9s fondamentales consacr\u00e9es aux articles 21 TFUE, 45 TFUE et 49
\n TFUE, ainsi qu\u2019aux articles 22 et 24 de la directive 2004\/38.
\n 42. Ensuite, s\u2019agissant de la libre prestation des services consacr\u00e9e \u00e0 l\u2019article 56 TFUE, les dispositions en cause du d\u00e9cret flamand pourraient \u00e9galement entraver l\u2019exercice des activit\u00e9s des entreprises actives dans le secteur immobilier, en ce qui concerne tant celles qui sont \u00e9tablies sur le territoire belge et qui proposent leurs services notamment \u00e0 des non-r\u00e9sidents que celles qui sont \u00e9tablies dans d\u2019autres Etats membres.
\n 43. En effet, en application de ces dispositions, les biens immobiliers situ\u00e9s dans une commune cible peuvent \u00eatre vendus ou lou\u00e9s non pas \u00e0 tout ressortissant de l\u2019Union, mais seulement \u00e0 ceux pouvant d\u00e9montrer qu\u2019ils ont un \u2018 lien suffisant \u2019 avec la commune concern\u00e9e,
\n 40
\n ce qui restreint manifestement la libert\u00e9 de prestation de services des entreprises immobili\u00e8res en question.
\n 44. Enfin, quant \u00e0 la libre circulation des capitaux, il importe de rappeler que les mesures interdites par l\u2019article 63, paragraphe 1, TFUE, en tant que restrictions aux mouvements de capitaux, comprennent celles qui sont de nature \u00e0 dissuader les r\u00e9sidents d\u2019un Etat membre de faire des investissements immobiliers dans d\u2019autres Etats membres (voir arr\u00eat du 1er octobre 2009, Woningstichting Sint Servatius, C-567\/07, Rec. p. I -9021, point 21).
\n 45. Tel est le cas, notamment, des mesures nationales qui subordonnent des investissements immobiliers \u00e0 une proc\u00e9dure d\u2019autorisation pr\u00e9alable, restreignant ainsi par leur objet m\u00eame la libre circulation des capitaux (voir arr\u00eat Woningstichting Sint Servatius, pr\u00e9cit\u00e9, point 22 et jurisprudence cit\u00e9e).
\n 46. Or, dans les affaires au principal, il est constant que le livre 5 du d\u00e9cret flamand pr\u00e9voit une telle proc\u00e9dure d\u2019autorisation pr\u00e9alable visant \u00e0 v\u00e9rifier l\u2019existence d\u2019un \u2018 lien suffisant \u2019 entre l\u2019acqu\u00e9reur ou le preneur potentiel d\u2019un bien immobilier et la commune cible concern\u00e9e.
\n 47. Force est donc de conclure que l\u2019obligation de se soumettre \u00e0 une telle proc\u00e9dure est susceptible de dissuader des non-r\u00e9sidents d\u2019effectuer des investissements immobiliers dans l\u2019une des communes cibles de la R\u00e9gion flamande et que, d\u00e8s lors, une telle obligation constitue une restriction \u00e0 la libre circulation des capitaux pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 63 TFUE.
\n 48. Dans ces conditions, il y a lieu de constater que les dispositions du livre 5 du d\u00e9cret flamand constituent \u00e0 l\u2019\u00e9vidence des restrictions aux libert\u00e9s fondamentales garanties par les articles 21 TFUE, 45 TFUE, 49 TFUE, 56 TFUE et 63 TFUE, ainsi que par les articles 22 et 24
\n de la directive 2004\/38.
\n Sur la justification des mesures instaur\u00e9es par le d\u00e9cret flamand
\n 49. Il convient de rappeler que, selon une jurisprudence bien \u00e9tablie de la Cour, des mesures nationales susceptibles de g\u00eaner ou de rendre moins attrayant l\u2019exercice des libert\u00e9s fondamentales garanties par le trait\u00e9 FUE peuvent n\u00e9anmoins \u00eatre admises \u00e0 condition qu\u2019elles poursuivent un objectif d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral, qu\u2019elles soient propres \u00e0 garantir la r\u00e9alisation de celui-ci et qu\u2019elles n\u2019aillent pas au-del\u00e0 de ce qui est n\u00e9cessaire pour atteindre l\u2019objectif poursuivi (voir, notamment, arr\u00eats pr\u00e9cit\u00e9s Woningstichting Sint Servatius, point 25, et Commission\/Hongrie, point 69).
\n 50. A cet \u00e9gard, le Gouvernement flamand fait valoir que la condition d\u2019existence d\u2019un \u2018 lien suffisant \u2019 de l\u2019acqu\u00e9reur ou du preneur \u00e0 bail potentiel avec la commune concern\u00e9e est justifi\u00e9e notamment par l\u2019objectif de satisfaire les besoins immobiliers de la population autochtone la moins fortun\u00e9e, en particulier des personnes socialement faibles et des jeunes m\u00e9nages ainsi que des personnes isol\u00e9es qui ne sont pas en mesure de se constituer un capital suffisant pour acqu\u00e9rir ou louer un bien immobilier dans les communes cibles. Cette partie de la population locale serait, en effet, exclue du march\u00e9 immobilier en raison de l\u2019arriv\u00e9e de groupes de personnes disposant d\u2019une aisance financi\u00e8re plus forte, provenant d\u2019autres communes, qui peuvent faire face au prix \u00e9lev\u00e9 des terrains et des constructions dans les communes cibles.
\n 41
\n 51. Le r\u00e9gime instaur\u00e9 par le livre 5 du d\u00e9cret flamand viserait ainsi, dans un but d\u2019am\u00e9nagement du territoire, \u00e0 assurer une offre de logement suffisante \u00e0 des personnes ayant un faible revenu ou \u00e0 d\u2019autres cat\u00e9gories d\u00e9favoris\u00e9es de la population locale.
\n 52. A cet \u00e9gard, il y a lieu de rappeler que de telles exigences relatives \u00e0 la politique du logement social d\u2019un \u00c9tat membre peuvent constituer des raisons imp\u00e9rieuses d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral et, d\u00e8s lors, justifier des restrictions telles que celles \u00e9tablies par le d\u00e9cret flamand (voir arr\u00eats Woningstichting Sint Servatius, pr\u00e9cit\u00e9, points 29 et 30, ainsi que du 24 mars 2011, Commission\/Espagne, C-400\/08, Rec. p. I -1915, point 74).
\n 53. Toutefois, il importe encore de v\u00e9rifier si la condition d\u2019existence d\u2019un \u2018 lien suffisant \u2019 avec la commune cible concern\u00e9e constitue une mesure n\u00e9cessaire et appropri\u00e9e \u00e0 la r\u00e9alisation de l\u2019objectif invoqu\u00e9 par le Gouvernement flamand tel que rappel\u00e9 aux points 50 et 51 du pr\u00e9sent arr\u00eat.
\n 54. A cet \u00e9gard, il y a lieu de relever que l\u2019article 5.2.1, paragraphe 2, du d\u00e9cret flamand pr\u00e9voit trois conditions alternatives, dont le respect doit \u00eatre syst\u00e9matiquement v\u00e9rifi\u00e9 par la commission d\u2019\u00e9valuation provinciale, pour \u00e9tablir que la condition relative \u00e0 l\u2019existence d\u2019un \u2018 lien suffisant \u2019 entre l\u2019acqu\u00e9reur ou le preneur potentiel et la commune cible concern\u00e9e est satisfaite. La premi\u00e8re condition consiste en l\u2019exigence de la domiciliation de la personne \u00e0 laquelle le bien immobilier devrait \u00eatre transf\u00e9r\u00e9 dans la commune cible ou une commune avoisinante pendant au moins six ans de mani\u00e8re ininterrompue avant le transfert envisag\u00e9.
\n Selon la deuxi\u00e8me condition, cet acqu\u00e9reur ou ce preneur doit, \u00e0 la date du transfert, r\u00e9aliser des activit\u00e9s dans la commune concern\u00e9e, celles-ci devant occuper en moyenne au moins la moiti\u00e9 d\u2019une semaine de travail. La troisi\u00e8me condition exige que ledit acqu\u00e9reur ou preneur ait construit avec cette commune un lien professionnel, familial, social ou \u00e9conomique en raison d\u2019une circonstance importante et de longue dur\u00e9e.
\n 55. Or, ainsi que l\u2019a relev\u00e9 M. l\u2019avocat g\u00e9n\u00e9ral au point 37 de ses conclusions, aucune desdites conditions n\u2019est en rapport direct avec les aspects socio-\u00e9conomiques correspondant \u00e0 l\u2019objectif de prot\u00e9ger exclusivement la population autochtone la moins fortun\u00e9e sur le march\u00e9 immobilier invoqu\u00e9 par le Gouvernement flamand. En effet, de telles conditions sont susceptibles d\u2019\u00eatre satisfaites non seulement par cette population la moins fortun\u00e9e, mais \u00e9galement par d\u2019autres personnes disposant de moyens suffisants et qui, par cons\u00e9quent, n\u2019ont aucun besoin sp\u00e9cifique de protection sociale sur ledit march\u00e9. Ainsi, ces mesures vont au-del\u00e0 de ce qui est n\u00e9cessaire pour atteindre le but recherch\u00e9.
\n 56. En outre, il y a lieu de relever que d\u2019autres mesures moins restrictives que celles \u00e9dict\u00e9es par le d\u00e9cret flamand seraient de nature \u00e0 r\u00e9pondre \u00e0 l\u2019objectif poursuivi par ce d\u00e9cret sans n\u00e9cessairement conduire, de facto, \u00e0 une interdiction d\u2019acquisition ou de location \u00e0 tout acqu\u00e9reur ou preneur potentiel ne satisfaisant pas auxdites conditions. Par exemple, il pourrait \u00eatre envisag\u00e9 de pr\u00e9voir des primes \u00e0 l\u2019achat ou d\u2019autres types de subventions sp\u00e9cifiquement con\u00e7ues en faveur des personnes les moins fortun\u00e9es afin de permettre, notamment \u00e0 celles pouvant d\u00e9montrer qu\u2019elles ont de faibles revenus, d\u2019acheter ou de louer des biens immobiliers dans les communes cibles.
\n 57. Il convient enfin de rappeler, s\u2019agissant pr\u00e9cis\u00e9ment de la troisi\u00e8me condition mentionn\u00e9e au point 54 du pr\u00e9sent arr\u00eat, exigeant que soit \u00e9tabli un lien professionnel, familial, social ou \u00e9conomique entre l\u2019acqu\u00e9reur ou le preneur potentiel et la commune concern\u00e9e en raison d\u2019une circonstance importante et de longue dur\u00e9e, qu\u2019un r\u00e9gime d\u2019autorisation
\n 42
\n administrative pr\u00e9alable ne saurait l\u00e9gitimer un comportement discr\u00e9tionnaire de la part des autorit\u00e9s nationales, de nature \u00e0 priver les dispositions du droit de l\u2019Union, notamment celles relatives \u00e0 une libert\u00e9 fondamentale, de leur effet utile. Aussi, pour qu\u2019un tel r\u00e9gime soit justifi\u00e9 alors m\u00eame qu\u2019il d\u00e9roge \u00e0 une telle libert\u00e9 fondamentale, il doit \u00eatre fond\u00e9 sur des crit\u00e8res objectifs, non discriminatoires et connus \u00e0 l\u2019avance, qui assurent qu\u2019il est propre \u00e0 encadrer suffisamment l\u2019exercice du pouvoir d\u2019appr\u00e9ciation des autorit\u00e9s nationales (voir, notamment, arr\u00eat Woningstichting Sint Servatius, pr\u00e9cit\u00e9, point 35 et jurisprudence cit\u00e9e).
\n 58. Or, compte tenu du caract\u00e8re vague de ladite condition et de l\u2019absence de sp\u00e9cification des situations dans lesquelles elle devrait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme satisfaite dans les cas concrets, les dispositions de l\u2019article 5.2.1 du d\u00e9cret flamand ne r\u00e9pondent pas \u00e0 de telles exigences.
\n 59. En cons\u00e9quence, un r\u00e9gime d\u2019autorisation administrative pr\u00e9alable, tel que celui en cause dans les litiges au principal, ne saurait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme fond\u00e9 sur des conditions susceptibles d\u2019encadrer suffisamment l\u2019exercice du pouvoir d\u2019appr\u00e9ciation de la commission d\u2019\u00e9valuation provinciale et, d\u00e8s lors, un tel r\u00e9gime ne saurait justifier une d\u00e9rogation \u00e0 une libert\u00e9 fondamentale garantie par le droit de l\u2019Union.
\n 60. Au vu de l\u2019ensemble des consid\u00e9rations qui pr\u00e9c\u00e8dent, il y a lieu de r\u00e9pondre \u00e0 la question dans l\u2019affaire C-197\/11 et \u00e0 la douzi\u00e8me question dans l\u2019affaire C-203\/11 que les articles 21 TFUE, 45 TFUE, 49 TFUE, 56 TFUE et 63 TFUE, ainsi que les articles 22 et 24 de la directive 2004\/38, s\u2019opposent \u00e0 une r\u00e9glementation telle que celle pr\u00e9vue au livre 5 du d\u00e9cret flamand, qui soumet le transfert de biens immobiliers situ\u00e9s dans les communes cibles \u00e0 la v\u00e9rification par une commission d\u2019\u00e9valuation provinciale de l\u2019existence d\u2019un \u2018 lien suffisant \u2019 entre l\u2019acqu\u00e9reur ou le preneur potentiel et ces communes \u00bb (CJUE, 8 mai 2013, C-197\/11 et C-203\/11, pr\u00e9cit\u00e9).
\n B.26. Le r\u00e9gime pr\u00e9sentement attaqu\u00e9 r\u00e9serve la cession de certains terrains et logements aux personnes qui justifient d\u2019un lien avec la commune, et qui remplissent les conditions relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re et au revenu qui d\u00e9montrent une situation moins ais\u00e9e. Il d\u00e9coule de l\u2019arr\u00eat de la Cour de justice pr\u00e9cit\u00e9 qu\u2019un tel r\u00e9gime, comme celui qui \u00e9tait contenu dans le livre 5 du d\u00e9cret du 27 mars 2009, limite plusieurs libert\u00e9s fondamentales garanties par le droit de l\u2019Union europ\u00e9enne, \u00e0 savoir la libert\u00e9 de circulation et d\u2019\u00e9tablissement, la libre prestation des services et la libre circulation du capital (CJUE, 8 mai 2013, C-197\/11 et C-203\/11, pr\u00e9cit\u00e9, points 37 \u00e0 48).
\n B.27. Un tel r\u00e9gime pourrait n\u00e9anmoins \u00eatre admis, \u00e0 condition qu\u2019il soit justifi\u00e9 par un motif imp\u00e9rieux d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral, qu\u2019il soit propre \u00e0 garantir la r\u00e9alisation de l\u2019objectif poursuivi et qu\u2019il n\u2019aille pas au-del\u00e0 de ce qui est n\u00e9cessaire pour atteindre cet objectif (ibid., point 49).
\n 43
\n Contrairement \u00e0 ce que soutient la partie requ\u00e9rante dans la premi\u00e8re branche du premier moyen, la circonstance que l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0 et 3\u00b0, du d\u00e9cret du 23 juin 2023 ferait na\u00eetre une discrimination indirecte sur la base de la nationalit\u00e9, en ce que cette disposition utilise l\u2019inscription aux registres de la population comme crit\u00e8re de distinction, ne conduit pas \u00e0 une autre conclusion. \u00c0 cet \u00e9gard, la Cour de justice a jug\u00e9 qu\u2019une discrimination indirecte qui r\u00e9sulte d\u2019une l\u00e9gislation nationale subordonnant une certaine prise en charge \u00e0 une condition de r\u00e9sidence est \u00ab en principe prohib\u00e9e, \u00e0 moins qu\u2019elle ne soit objectivement justifi\u00e9e. Pour cela, elle doit, d\u2019une part, \u00eatre propre \u00e0 garantir la r\u00e9alisation d\u2019un objectif l\u00e9gitime et, d\u2019autre part, ne pas aller au-del\u00e0 de ce qui est n\u00e9cessaire pour atteindre cet objectif \u00bb (CJUE, 2 avril 2020, C-830\/18, Landkreis S\u00fcdliche Weinstra\u00dfe c. PF e.a., ECLI:EU:C:2020:275, point 39).
\n B.28. Comme il ressort des travaux pr\u00e9paratoires mentionn\u00e9s en B.1.1 et en B.7.2, le r\u00e9gime attaqu\u00e9 tend \u00e0 r\u00e9pondre aux besoins de logement de la population locale moins fortun\u00e9e dans les communes flamandes o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier sont les plus \u00e9lev\u00e9s. Le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal entend permettre aux membres de ce groupe de la population d\u2019acqu\u00e9rir un logement dans leur propre r\u00e9gion et \u00e9viter ainsi qu\u2019ils soient contraints de s\u2019\u00e9tablir ailleurs.
\n Par son arr\u00eat du 8 mai 2013 pr\u00e9cit\u00e9, la Cour de justice a rappel\u00e9 que les exigences relatives \u00e0 la politique du logement social d\u2019un \u00c9tat membre peuvent constituer des motifs imp\u00e9rieux d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral, qui peuvent justifier une restriction de la libert\u00e9 de circulation et d\u2019\u00e9tablissement, de la libre prestation des services et de la libre circulation du capital. Selon la Cour de justice, c\u2019est notamment le cas en ce qui concerne l\u2019objectif \u00ab d\u2019assurer une offre de logement suffisante \u00e0 des personnes ayant un faible revenu ou \u00e0 d\u2019autres cat\u00e9gories d\u00e9favoris\u00e9es de la population locale \u00bb (CJUE, 8 mai 2013, C-197\/11 et C-203\/11, pr\u00e9cit\u00e9, points 50 \u00e0 52).
\n Il en d\u00e9coule que le r\u00e9gime pr\u00e9sentement attaqu\u00e9 est aussi inspir\u00e9 par un motif imp\u00e9rieux d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral susceptible de justifier une restriction des libert\u00e9s fondamentales pr\u00e9cit\u00e9es (voy. aussi CJUE, 1er octobre 2009, C-567\/07, Woningstichting Sint Servatius, ECLI:EU:C:2009:593, point 30; grande chambre, 22 septembre 2020, C-724\/18 et C-727\/18, Cali Apartments SCI et HX, ECLI:EU:C:2020:743, point 68; et 12 octobre 2023, C-670\/21, BA, ECLI:EU:C:2023:763, points 70 \u00e0 73). Le constat selon lequel l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 2\u00b0, du
\n 44
\n d\u00e9cret du 23 juin 2023 impose aux personnes concern\u00e9es de justifier d\u2019une situation \u00ab moins \u00bb
\n ais\u00e9e, de sorte que ce ne sont pas seulement les personnes dont les revenus sont les plus faibles qui pourraient acqu\u00e9rir un terrain \u00ab WIES \u00bb ou un logement \u00ab WIES \u00bb, n\u2019y change rien. Il ne peut \u00eatre d\u00e9duit de l\u2019arr\u00eat du 8 mai 2013 pr\u00e9cit\u00e9 qu\u2019il est uniquement question d\u2019un motif imp\u00e9rieux d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral en ce qu\u2019est vis\u00e9e la protection de la population qui se trouve dans une situation financi\u00e8re pr\u00e9caire ou qui rel\u00e8ve des cat\u00e9gories de revenus les plus faibles. Comme le soutient le Gouvernement flamand, le r\u00e9gime attaqu\u00e9 peut en outre \u00eatre appliqu\u00e9 exclusivement dans les communes o\u00f9 les prix de l\u2019immobilier sont les plus \u00e9lev\u00e9s (article 3, alin\u00e9a 1er, du d\u00e9cret du 23 juin 2023). Il peut \u00eatre admis que, dans ces communes, les personnes dont les revenus sont les plus faibles ne sont pas les seules \u00e0 disposer d\u2019une offre de logement insuffisante.
\n B.29.1. Il convient encore de v\u00e9rifier si le r\u00e9gime attaqu\u00e9 est appropri\u00e9 et n\u00e9cessaire pour atteindre l\u2019objectif poursuivi par le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal.
\n B.29.2. Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, du d\u00e9cret du 23 juin 2023, l\u2019acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb doit remplir trois conditions cumulatives. Pendant une p\u00e9riode de dix ans avant la date de la cession, la personne doit avoir \u00e9t\u00e9 inscrite de mani\u00e8re ininterrompue pendant au moins cinq ans aux registres de la population de la commune \u00ab WIES \u00bb ou, sous r\u00e9serve de ce qui est dit en B.19 \u00e0 B.21, dans une commune voisine (1\u00b0), elle doit r\u00e9pondre aux conditions relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re et au revenu qui d\u00e9montrent une situation moins ais\u00e9e, fix\u00e9es par le Gouvernement flamand (2\u00b0) et elle doit \u00eatre inscrite dans les registres de la population (3\u00b0).
\n B.29.3. Les conditions vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0 et 3\u00b0, garantissent que le r\u00e9gime attaqu\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficie \u00e0 la population locale. En vertu de l\u2019article 1er, \u00a7 1er, 1\u00b0, de la loi du 19 juillet 1991 \u00ab relative aux registres de la population, aux cartes d\u2019identit\u00e9, aux cartes des \u00e9trangers et aux documents de s\u00e9jour \u00bb, les personnes sont en effet inscrites aux registres de la population \u00ab au lieu o\u00f9 elles ont \u00e9tabli leur r\u00e9sidence principale \u00bb. La circonstance qu\u2019une personne a eu sa r\u00e9sidence principale dans une commune \u00ab WIES \u00bb ou dans une commune situ\u00e9e \u00e0 proximit\u00e9 de celle-ci pendant une p\u00e9riode substantielle et ininterrompue pr\u00e9alablement \u00e0 la cession du terrain \u00ab WIES \u00bb ou du logement \u00ab WIES \u00bb permet de consid\u00e9rer que cette personne justifie d\u2019un lien local avec cette commune. Comme la section de l\u00e9gislation du Conseil d\u2019\u00c9tat l\u2019a observ\u00e9 \u00e9galement, l\u2019int\u00e9ress\u00e9 peut, en outre, au moment de la cession, \u00eatre inscrit aux registres
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\n de la population d\u2019une autre commune que la commune \u00ab WIES \u00bb ou d\u2019une commune voisine, de sorte que le r\u00e9gime attaqu\u00e9, \u00e0 cet \u00e9gard, ne va pas au-del\u00e0 de ce qui est n\u00e9cessaire (CE, avis n\u00b0 73.056\/3 du 20 mars 2023, point 7.3; Doc. parl., Parlement flamand, 2022-2023, n\u00b0 1682\/1, pp. 76-77).
\n La partie requ\u00e9rante critique en particulier le fait que le lien local ne puisse \u00eatre d\u00e9montr\u00e9 qu\u2019\u00e0 l\u2019aide de l\u2019inscription aux registres de la population et que, d\u00e8s lors, il n\u2019est pas tenu compte d\u2019autres aspects sociaux ou \u00e9conomiques dont il ressort que l\u2019int\u00e9ress\u00e9 a un lien avec la commune \u00ab WIES \u00bb. Comme le soutient le Gouvernement flamand, l\u2019exclusion de personnes qui n\u2019ont qu\u2019un lien social ou \u00e9conomique avec la commune, sans y avoir habit\u00e9, garantit toutefois que le r\u00e9gime attaqu\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficie effectivement \u00e0 la population locale et cela s\u2019inscrit d\u00e8s lors dans le cadre de l\u2019objectif du l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal.
\n Par ailleurs, le livre 5 du d\u00e9cret du 27 mars 2009 permettait \u00e0 l\u2019int\u00e9ress\u00e9 de d\u00e9montrer qu\u2019il \u00ab avait construit avec la commune un lien professionnel, familial, social ou \u00e9conomique en raison d\u2019une circonstance importante et de longue dur\u00e9e \u00bb (article 5.2.1, \u00a7 2, 3\u00b0, du d\u00e9cret pr\u00e9cit\u00e9). La Cour de justice a soulign\u00e9 \u00e0 cet \u00e9gard \u00ab le caract\u00e8re vague de ladite condition \u00bb
\n et \u00ab l\u2019absence de sp\u00e9cification des situations dans lesquelles elle devrait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme satisfaite dans les cas concrets \u00bb. Une telle condition ne r\u00e9pond pas \u00e0 l\u2019exigence selon laquelle un r\u00e9gime qui d\u00e9roge \u00e0 une libert\u00e9 fondamentale \u00ab doit \u00eatre fond\u00e9 sur des crit\u00e8res objectifs, non discriminatoires et connus \u00e0 l\u2019avance, qui assurent qu\u2019il est propre \u00e0 encadrer suffisamment l\u2019exercice du pouvoir d\u2019appr\u00e9ciation des autorit\u00e9s nationales \u00bb (CJUE, 8 mai 2013, C-197\/11 et C-203\/11, pr\u00e9cit\u00e9, points 57 et 58). Il ne peut \u00eatre reproch\u00e9 au l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal d\u2019avoir, \u00e0 la suite de cette jurisprudence, opt\u00e9, en ce qui concerne le lien local, pour un crit\u00e8re objectif et transparent dont le respect est facile \u00e0 contr\u00f4ler par l\u2019administration communale, comme l\u2019inscription aux registres de la population.
\n B.29.4. La condition vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 2\u00b0, du d\u00e9cret du 23 juin 2023 est li\u00e9e aux aspects socio-\u00e9conomiques de l\u2019objectif poursuivi par le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal, qui consiste \u00e0 prot\u00e9ger la population qui ne dispose pas de moyens suffisants pour acqu\u00e9rir un logement dans sa propre r\u00e9gion. Cette condition garantit que le r\u00e9gime attaqu\u00e9 prot\u00e8ge sp\u00e9cifiquement les habitants moins fortun\u00e9s (voy. aussi CE, avis n\u00b0 73.056\/3, 20 mars 2023, point 7.3; Doc. parl.,
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\n Parlement flamand, 2022-2023, n\u00b0 1682\/1, pp. 76-77). \u00c0 cet \u00e9gard, le r\u00e9gime attaqu\u00e9 diff\u00e8re d\u00e8s lors du r\u00e9gime pr\u00e9vu au livre 5 du d\u00e9cret du 27 mars 2009, qui contenait des conditions qui \u00ab [\u00e9taient] susceptibles d\u2019\u00eatre [remplies] non seulement par cette population la moins fortun\u00e9e, mais \u00e9galement par d\u2019autres personnes disposant de moyens suffisants et qui, par cons\u00e9quent, n\u2019ont aucun besoin sp\u00e9cifique de protection sociale sur ledit march\u00e9 \u00bb (CJUE, 8 mai 2013, C-197\/11 et C-203\/11, pr\u00e9cit\u00e9, point 55).
\n Contrairement \u00e0 ce que soutient la partie requ\u00e9rante, le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal pouvait, \u00e0 cet \u00e9gard, tenir compte uniquement de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re et du revenu, et non des autres \u00e9l\u00e9ments du patrimoine \u00e9ventuels dont dispose l\u2019int\u00e9ress\u00e9. Il n\u2019est pas d\u00e9raisonnable que le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal n\u2019ait pas voulu charger les administrations communales de soumettre chaque candidat acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb \u00e0 une enqu\u00eate exhaustive sur le patrimoine. En outre, la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier permet en principe de r\u00e9aliser plus simplement le droit au logement sur les fonds propres, soit en occupant soi-m\u00eame le bien immeuble concern\u00e9, soit en affectant les moyens qui d\u00e9coulent de la location, de l\u2019exploitation ou de la vente du bien immeuble ou du droit r\u00e9el \u00e0 une habitation sur le march\u00e9 priv\u00e9.
\n Pour le surplus, il incombe au Gouvernement flamand, lorsqu\u2019il pr\u00e9voit les conditions concr\u00e8tes relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re et au revenu en ex\u00e9cution de l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 2\u00b0, du d\u00e9cret du 23 juin 2023, de veiller \u00e0 ce que ces conditions aient effectivement pour effet que seules les personnes \u00ab qui justifient d\u2019une situation moins fortun\u00e9e \u00bb puissent avoir recours au r\u00e9gime attaqu\u00e9. C\u2019est au juge comp\u00e9tent qu\u2019il appartient de contr\u00f4ler si le Gouvernement flamand a exc\u00e9d\u00e9 ou non les termes de l\u2019habilitation qui lui avait \u00e9t\u00e9 conf\u00e9r\u00e9e.
\n B.29.5. En ce qui concerne le caract\u00e8re n\u00e9cessaire du r\u00e9gime attaqu\u00e9, la partie requ\u00e9rante soutient que des mesures moins restrictives, et notamment un r\u00e9gime de subvention, pourraient r\u00e9pondre aux objectifs poursuivis par le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal.
\n Le simple fait de pr\u00e9voir des subventions ne permettrait toutefois pas dans la m\u00eame mesure d\u2019aider la population locale moins fortun\u00e9e \u00e0 acc\u00e9der \u00e0 un logement dans les communes \u00ab WIES \u00bb. Comme la section de l\u00e9gislation du Conseil d\u2019\u00c9tat l\u2019a observ\u00e9, \u00ab l\u2019octroi d\u2019une intervention ou d\u2019une subvention ne suffit pas pour garantir que les personnes concern\u00e9es auront effectivement aussi l\u2019opportunit\u00e9 d\u2019acheter une maison ou un terrain \u00e0 b\u00e2tir, puisque le
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\n vendeur \u2013 confront\u00e9 \u00e0 plusieurs acqu\u00e9reurs potentiels \u2013 pourrait malgr\u00e9 tout choisir de vendre le bien \u00e0 un autre candidat acqu\u00e9reur \u00bb (CE, avis n\u00b0 73.056\/3, 20 mars 2023, point 7.4; Doc.
\n parl., Parlement flamand, 2022-2023, n\u00b0 1682\/1, pp. 77-78).
\n \u00c0 cet \u00e9gard, il convient \u00e9galement de tenir compte du fait que l\u2019interdiction de proposer librement sur le march\u00e9 le terrain \u00ab WIES \u00bb ou le logement \u00ab WIES \u00bb n\u2019a pas un caract\u00e8re absolu. Si aucun contrat n\u2019est conclu avec un acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb apr\u00e8s une p\u00e9riode de neuf mois, les conditions de cession ne s\u2019appliquent plus \u00e0 la cession (article 7, \u00a7 9, alin\u00e9a 4, du d\u00e9cret du 23 juin 2023). En outre, la port\u00e9e g\u00e9ographique du r\u00e9gime attaqu\u00e9 est limit\u00e9e, \u00e9tant donn\u00e9 que ce r\u00e9gime peut exclusivement \u00eatre appliqu\u00e9 dans les communes \u00ab WIES \u00bb, qui sont d\u00e9sign\u00e9es sur la base du prix immobilier le plus \u00e9lev\u00e9 (article 3, alin\u00e9a 1er, du d\u00e9cret du 23 juin 2023). Les conditions de cession ne s\u2019appliqueront par ailleurs qu\u2019\u00e0 une part limit\u00e9e des terrains et des logements qui sont propos\u00e9s dans les communes \u00ab WIES \u00bb, cette part correspondant \u00e0 un pourcentage du nombre de lotissements ou de logements \u00e0 r\u00e9aliser dans des projets soumis \u00e0 autorisation qui comprennent au moins cinq logements (article 4 du d\u00e9cret du 23 juin 2023). Le r\u00e9gime attaqu\u00e9 n\u2019emp\u00eache d\u00e8s lors pas que la grande majorit\u00e9 des cessions de biens immobiliers dans les communes \u00ab WIES \u00bb reste soumise \u00e0 la libert\u00e9 contractuelle et il n\u2019a pas pour effet qu\u2019il devient exag\u00e9r\u00e9ment difficile de s\u2019y \u00e9tablir pour les personnes qui n\u2019ont pas la qualit\u00e9 d\u2019acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb.
\n B.30. Il d\u00e9coule de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que le r\u00e9gime attaqu\u00e9 satisfait aux exigences mentionn\u00e9es en B.27. Ce r\u00e9gime ne viole d\u00e8s lors pas les articles 10 et 11 de la Constitution, lus en combinaison avec les articles 21, 45, 49, 56 et 63 du TFUE, et avec les articles 22 et 24
\n de la directive 2004\/38\/CE.
\n B.31.1. La partie requ\u00e9rante demande \u00e0 la Cour de poser \u00e0 la Cour de justice deux questions pr\u00e9judicielles sur l\u2019interpr\u00e9tation qu\u2019il convient de donner aux articles 21, 45, 49, 56
\n et 63 du TFUE et aux articles 22 et 24 de la directive 2004\/38\/CE.
\n B.31.2. Lorsqu\u2019une question d\u2019interpr\u00e9tation du droit de l\u2019Union europ\u00e9enne est soulev\u00e9e dans une affaire pendante devant une juridiction nationale dont les d\u00e9cisions ne sont pas
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\n susceptibles de recours en vertu du droit national, cette juridiction est tenue de poser la question \u00e0 la Cour de justice, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 267, troisi\u00e8me alin\u00e9a, du TFUE.
\n Ce renvoi n\u2019est toutefois pas n\u00e9cessaire lorsque cette juridiction a constat\u00e9 que la question soulev\u00e9e n\u2019est pas pertinente, que la disposition du droit de l\u2019Union en cause a d\u00e9j\u00e0 fait l\u2019objet d\u2019une interpr\u00e9tation de la part de la Cour ou que l\u2019interpr\u00e9tation correcte du droit de l\u2019Union s\u2019impose avec une telle \u00e9vidence qu\u2019elle ne laisse place \u00e0 aucun doute raisonnable (CJCE, 6 octobre 1982, C-283\/81, CILFIT, ECLI:EU:C:1982:335, point 21; CJUE, grande chambre, 6 octobre 2021, C-561\/19, Consorzio Italian Management et Catania Multiservizi SpA, ECLI:EU:C:2021:799, point 33). \u00c0 la lumi\u00e8re de l\u2019article 47 de la Charte des droits fondamentaux de l\u2019Union europ\u00e9enne, ces motifs doivent ressortir \u00e0 suffisance de la motivation de l\u2019arr\u00eat par lequel la juridiction refuse de poser la question pr\u00e9judicielle (CJUE, grande chambre, 6 octobre 2021, C-561\/19, pr\u00e9cit\u00e9, point 51).
\n L\u2019exception du d\u00e9faut de pertinence a pour effet que la juridiction nationale n\u2019est pas tenue de poser une question lorsque \u00ab la question n\u2019est pas pertinente, c\u2019est-\u00e0-dire dans les cas o\u00f9 la r\u00e9ponse \u00e0 cette question, quelle qu\u2019elle soit, ne pourrait avoir aucune influence sur la solution du litige \u00bb (CJUE, 15 mars 2017, C-3\/16, Aquino, ECLI:EU:C:2017:209, point 43; grande chambre, 6 octobre 2021, C-561\/19, pr\u00e9cit\u00e9, point 34).
\n L\u2019exception selon laquelle l\u2019interpr\u00e9tation correcte du droit de l\u2019Union s\u2019impose avec \u00e9vidence implique que la juridiction nationale doit \u00eatre convaincue que la m\u00eame \u00e9vidence s\u2019imposerait \u00e9galement aux autres juridictions de dernier ressort des autres \u00c9tats membres et \u00e0 la Cour de justice. Elle doit \u00e0 cet \u00e9gard tenir compte des caract\u00e9ristiques propres au droit de l\u2019Union, des difficult\u00e9s particuli\u00e8res que pr\u00e9sente l\u2019interpr\u00e9tation de ce dernier et du risque de divergences de jurisprudence au sein de l\u2019Union. Elle doit \u00e9galement tenir compte des diff\u00e9rences entre les versions linguistiques de la disposition concern\u00e9e dont elle a connaissance, notamment lorsque ces divergences sont expos\u00e9es par les parties et sont av\u00e9r\u00e9es. Enfin, elle doit \u00e9galement avoir \u00e9gard \u00e0 la terminologie propre \u00e0 l\u2019Union et aux notions autonomes dans le droit de l\u2019Union, ainsi qu\u2019au contexte de la disposition applicable \u00e0 la lumi\u00e8re de l\u2019ensemble des dispositions du droit de l\u2019Union, de ses finalit\u00e9s et de l\u2019\u00e9tat de son \u00e9volution \u00e0 la date \u00e0 laquelle l\u2019application de la disposition en cause doit \u00eatre faite (CJUE, grande chambre, 6 octobre 2021, C-561\/19, pr\u00e9cit\u00e9, points 40-46).
\n 49
\n Pour le surplus, une juridiction nationale statuant en dernier ressort peut s\u2019abstenir de soumettre une question pr\u00e9judicielle \u00e0 la Cour \u00ab pour des motifs d\u2019irrecevabilit\u00e9 propres \u00e0 la proc\u00e9dure devant cette juridiction, sous r\u00e9serve du respect des principes d\u2019\u00e9quivalence et d\u2019effectivit\u00e9 \u00bb (CJCE, 14 d\u00e9cembre 1995, C-430\/93 et C-431\/93, Van Schijndel et Van Veen, ECLI:EU:C:1995:441, point 17; CJUE, 15 mars 2017, C-3\/16, pr\u00e9cit\u00e9, point 56; grande chambre, 6 octobre 2021, C-561\/19, pr\u00e9cit\u00e9, point 61).
\n B.31.3. Eu \u00e9gard \u00e0 ce qui est dit en B.27 \u00e0 B.31, et \u00e0 la lumi\u00e8re, notamment, de l\u2019arr\u00eat de la Cour de justice, pr\u00e9cit\u00e9, du 8 mai 2013, il ne peut raisonnablement exister aucun doute quant \u00e0 l\u2019interpr\u00e9tation exacte du droit de l\u2019Union. Il n\u2019est d\u00e8s lors pas n\u00e9cessaire de poser \u00e0 la Cour de justice les questions pr\u00e9judicielles sugg\u00e9r\u00e9es par la partie requ\u00e9rante.
\n B.32. Le premier moyen dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 n\u2019est pas fond\u00e9.
\n En ce qui concerne l\u2019intervention financi\u00e8re fournie par la commune \u00ab WIES \u00bb
\n B.33. Le second moyen dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 est pris de la violation, par le d\u00e9cret du 23 juin 2023, des articles 10, 11 et 16 de la Constitution, lus en combinaison avec les articles 107, paragraphe 1, et 108, paragraphe 3, du TFUE.
\n B.34. La partie requ\u00e9rante soutient tout d\u2019abord que l\u2019intervention financi\u00e8re pr\u00e9vue par l\u2019article 10 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 constitue une aide d\u2019\u00c9tat qui n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 pr\u00e9alablement notifi\u00e9e \u00e0 la Commission europ\u00e9enne et qui est d\u00e8s lors illicite.
\n B.35.1. L\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE dispose :
\n \u00ab Sauf d\u00e9rogations pr\u00e9vues par les trait\u00e9s, sont incompatibles avec le march\u00e9 int\u00e9rieur, dans la mesure o\u00f9 elles affectent les \u00e9changes entre \u00c9tats membres, les aides accord\u00e9es par les \u00c9tats ou au moyen de ressources d\u2019\u00c9tat sous quelque forme que ce soit qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence en favorisant certaines entreprises ou certaines productions \u00bb.
\n L\u2019article 108, paragraphe 3, du TFUE dispose :
\n 50
\n \u00ab La Commission est inform\u00e9e, en temps utile pour pr\u00e9senter ses observations, des projets tendant \u00e0 instituer ou \u00e0 modifier des aides. Si elle estime qu\u2019un projet n\u2019est pas compatible avec le march\u00e9 int\u00e9rieur, aux termes de l\u2019article 107, elle ouvre sans d\u00e9lai la proc\u00e9dure pr\u00e9vue au paragraphe pr\u00e9c\u00e9dent. L\u2019\u00c9tat membre int\u00e9ress\u00e9 ne peut mettre \u00e0 ex\u00e9cution les mesures projet\u00e9es, avant que cette proc\u00e9dure ait abouti \u00e0 une d\u00e9cision finale \u00bb.
\n B.35.2. Les articles 107 et 108, pr\u00e9cit\u00e9s, du TFUE exposent les r\u00e8gles qui doivent \u00eatre suivies lorsque des aides d\u2019\u00c9tat sont octroy\u00e9es. Le respect de ces r\u00e8gles garantit qu\u2019aucune mesure ne fausse ou ne menace de fausser la concurrence en favorisant certaines entreprises ou certaines productions. Dans son examen de la compatibilit\u00e9 des dispositions attaqu\u00e9es avec les articles 10 et 11 de la Constitution, la Cour peut d\u00e8s lors \u00eatre amen\u00e9e \u00e0 examiner s\u2019il est port\u00e9 une atteinte discriminatoire \u00e0 cette garantie.
\n Si la question de la compatibilit\u00e9 d\u2019une aide avec le march\u00e9 int\u00e9rieur rel\u00e8ve d\u2019une mission attribu\u00e9e en propre \u00e0 la Commission europ\u00e9enne, sous le contr\u00f4le du Tribunal et de la Cour de justice, de telle sorte que la Cour n\u2019est pas comp\u00e9tente pour en conna\u00eetre, il en va diff\u00e9remment du point de savoir si la disposition attaqu\u00e9e doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme contraire \u00e0 l\u2019article 108, paragraphe 3, du TFUE au motif qu\u2019elle constitue la mise en \u0153uvre d\u2019une aide d\u2019\u00c9tat qui n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9e auparavant \u00e0 la Commission europ\u00e9enne (\u00e0 ce propos, voy. CJUE, 18 juillet 2013, C-6\/12, P Oy, ECLI:EU:C:2013:525, point 38).
\n B.35.3. La Cour doit v\u00e9rifier si l\u2019intervention financi\u00e8re pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 10 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 doit \u00eatre qualifi\u00e9e d\u2019aide d\u2019\u00c9tat nouvelle, et, dans l\u2019affirmative, si celle-ci devait \u00eatre notifi\u00e9e \u00e0 la Commission avant d\u2019\u00eatre mise en \u0153uvre.
\n B.36.1. L\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE prohibe, en principe, les aides accord\u00e9es aux entreprises par les \u00c9tats, qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence en favorisant certaines entreprises ou certaines productions, dans la mesure o\u00f9 elles affectent les \u00e9changes entre \u00c9tats membres.
\n B.36.2. Pour qu\u2019une mesure puisse \u00eatre qualifi\u00e9e d\u2019aide d\u2019\u00c9tat, quatre conditions cumulatives doivent \u00eatre remplies, \u00e0 savoir \u00ab premi\u00e8rement, il doit s\u2019agir d\u2019une intervention de
\n 51
\n l\u2019\u00c9tat ou au moyen de ressources d\u2019\u00c9tat. Deuxi\u00e8mement, cette intervention doit \u00eatre susceptible d\u2019affecter les \u00e9changes entre \u00c9tats membres. Troisi\u00e8mement, elle doit accorder un avantage \u00e0 son b\u00e9n\u00e9ficiaire. Quatri\u00e8mement, elle doit fausser ou menacer de fausser la concurrence \u00bb
\n (CJUE, 10 juin 2010, C-140\/09, Fallimento Traghetti del Mediterraneo SpA, ECLI:EU:C:2010:335, point 31).
\n \u00c0 cet \u00e9gard, selon une jurisprudence constante de la Cour de justice, \u00ab la notion d\u2019aide est plus g\u00e9n\u00e9rale que celle de \u2018subvention\u2019, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019elle comprend non seulement des prestations positives, telles que les subventions elles-m\u00eames, mais \u00e9galement des interventions d\u2019\u00c9tat qui, sous des formes diverses, all\u00e8gent les charges qui normalement gr\u00e8vent le budget d\u2019une entreprise et qui, par-l\u00e0, sans \u00eatre des subventions au sens strict du mot, sont de m\u00eame nature et ont des effets identiques \u00bb (CJUE, 4 juin 2015, C-5\/14, Kernkraftwerke Lippe-Ems GmbH c. Hauptzollamt Osnabr\u00fcck, ECLI:EU:C:2015:354, point 71).
\n B.36.3. Il ressort \u00e9galement de la jurisprudence de la Cour de justice que \u00ab l\u2019article 107, paragraphe 1, TFUE interdit les aides \u2018 favorisant certaines entreprises ou certaines productions \u2019, c\u2019est-\u00e0-dire les aides s\u00e9lectives \u00bb et qu\u2019en ce qui concerne \u00ab l\u2019appr\u00e9ciation de la condition de s\u00e9lectivit\u00e9, il r\u00e9sulte d\u2019une jurisprudence constante que l\u2019article 107, paragraphe 1, TFUE impose de d\u00e9terminer si, dans le cadre d\u2019un r\u00e9gime juridique donn\u00e9, une mesure nationale est de nature \u00e0 favoriser certaines entreprises ou certaines productions par rapport \u00e0 d\u2019autres, qui se trouveraient, au regard de l\u2019objectif poursuivi par ledit r\u00e9gime, dans une situation factuelle et juridique comparable \u00bb (ibid., points 73-74).
\n B.36.4. Toujours selon la Cour de justice, \u00ab la notion d\u2019 \u2018 avantage \u2019, inh\u00e9rente \u00e0 la qualification d\u2019aide d\u2019\u00c9tat d\u2019une mesure, rev\u00eat un caract\u00e8re objectif, ind\u00e9pendamment des motivations des auteurs de la mesure dont il s\u2019agit. Ainsi, la nature des objectifs poursuivis par des mesures \u00e9tatiques et leur justification sont d\u00e9pourvues de toute incidence sur leur qualification en tant qu\u2019aide d\u2019\u00c9tat. En effet, l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE ne distingue pas selon les causes ou les objectifs des interventions \u00e9tatiques, mais les d\u00e9finit en fonction de leurs effets \u00bb (CJUE, grande chambre, 25 janvier 2022, C-638\/19 P, Commission europ\u00e9enne c. European Food SA e.a, ECLI:EU:C:2022:50, point 122).
\n B.37.1. Dans son avis sur le projet qui a conduit au d\u00e9cret du 23 juin 2023, la section de l\u00e9gislation du Conseil d\u2019\u00c9tat a observ\u00e9 :
\n 52
\n \u00ab 3.1. Aux termes de l\u2019article 10, \u00a7 1er, de l\u2019avant-projet, si un acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019 ach\u00e8te un terrain \u2018 WIES \u2019 ou un logement \u2018 WIES \u2019, la commune \u2018 WIES \u2019 fournit une intervention financi\u00e8re, bas\u00e9e sur le prix estim\u00e9 des parts de terrain que l\u2019acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019 acquiert en propri\u00e9t\u00e9.
\n […]
\n 3.2. Il est exact qu\u2019aux termes de l\u2019article 10, \u00a7 1er, alin\u00e9a 1er, de l\u2019avant-projet, la commune \u2018 WIES \u2019 fournit une intervention financi\u00e8re au b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019.
\n Toutefois, l\u2019on ne peut pas ignorer qu\u2019aux termes du deuxi\u00e8me alin\u00e9a de cette disposition, le montant de l\u2019intervention financi\u00e8re est lib\u00e9r\u00e9 au b\u00e9n\u00e9fice du vendeur apr\u00e8s la passation de l\u2019acte. Le b\u00e9n\u00e9ficiaire final de cette intervention financi\u00e8re est d\u00e8s lors bien le vendeur du terrain \u2018 WIES \u2019 ou du logement \u2018 WIES \u2019.
\n […]
\n \u00c0 cet \u00e9gard, il importe de rappeler que, selon la Cour de justice, sont consid\u00e9r\u00e9es comme des aides d\u2019\u00c9tat les mesures qui, sous quelque forme que ce soit, sont susceptibles de favoriser directement ou indirectement des entreprises ou qui sont \u00e0 consid\u00e9rer comme un avantage \u00e9conomique que l\u2019entreprise b\u00e9n\u00e9ficiaire n\u2019aurait pas obtenu dans des conditions normales de march\u00e9. Il peut \u00eatre \u00e9tabli de l\u2019expos\u00e9 des motifs que l\u2019intervention financi\u00e8re qui est pr\u00e9vue doit permettre aux candidats \u2018 WIES \u2019 qui remplissent les conditions de revenu limit\u00e9 et qui, de ce fait, disposent d\u2019une capacit\u00e9 d\u2019emprunt limit\u00e9e de payer le prix fix\u00e9 par le vendeur. On \u00e9vite ainsi que ce vendeur, pendant la p\u00e9riode de neuf mois d\u2019application de la condition de cession, se voie contraint de fixer un prix inf\u00e9rieur pour vendre le terrain \u2018 WIES \u2019 ou le logement \u2018 WIES \u2019 \u00e0 un acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019. En ce que l\u2019intervention financi\u00e8re permet ainsi au vendeur de recevoir, pendant cette p\u00e9riode de neuf mois, un prix de vente plus \u00e9lev\u00e9 pour le terrain \u2018 WIES \u2019 ou pour le logement \u2018 WIES \u2019 que ce qui serait le cas si l\u2019aide financi\u00e8re pr\u00e9vue dans l\u2019avant-projet n\u2019\u00e9tait pas octroy\u00e9e, il semble \u00e0 tout le moins pouvoir \u00eatre fait \u00e9tat d\u2019un avantage indirect.
\n 3.3. Toujours selon l\u2019expos\u00e9 des motifs, \u2018 conform\u00e9ment \u00e0 la jurisprudence de la Cour de justice de l\u2019Union europ\u00e9enne (\u2026) une telle moins-value ou \u201c charge \u201d doit, en principe, \u00eatre compens\u00e9e \u2019. Par la moins-value est vis\u00e9 le prix inf\u00e9rieur que le vendeur obtiendrait du fait que l\u2019acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019 ne dispose que d\u2019un revenu limit\u00e9 et d\u2019une capacit\u00e9 d\u2019emprunt limit\u00e9e.
\n Dans la mesure o\u00f9 le but serait ainsi de soutenir que le r\u00e9gime envisag\u00e9 doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme une compensation repr\u00e9sentant la contrepartie des prestations effectu\u00e9es par les entreprises b\u00e9n\u00e9ficiaires pour ex\u00e9cuter des obligations de service public, il convient de souligner que pour que, dans un cas concret, une telle compensation puisse ainsi \u00e9chapper \u00e0 la qualification d\u2019aide d\u2019\u00c9tat, un certain nombre de conditions \u00e9nonc\u00e9es dans l\u2019arr\u00eat Altmark de la Cour doivent \u00eatre r\u00e9unies. Or, \u00e0 l\u2019heure actuelle, ces conditions ne semblent pas r\u00e9unies. Par exemple, l\u2019aide financi\u00e8re s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 au moins 50 % du prix estim\u00e9 des parts de terrain que l\u2019acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019 acquiert en propri\u00e9t\u00e9 (article 10, \u00a7 1er, alin\u00e9a 1er, de l\u2019avant-projet). De cette mani\u00e8re, il n\u2019est pas garanti que la compensation ne d\u00e9passe pas ce qui est n\u00e9cessaire pour couvrir tout ou partie des co\u00fbts occasionn\u00e9s par l\u2019ex\u00e9cution des obligations de service public.
\n 53
\n 3.4. Par cons\u00e9quent, il n\u2019est pas \u00e0 exclure que le r\u00e9gime en projet doive \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un r\u00e9gime d\u2019aides d\u2019\u00c9tat. Compte tenu \u00e9galement de la sanction draconienne qui risque d\u2019\u00eatre inflig\u00e9e en cas de non-notification injustifi\u00e9e, il m\u00e9rite recommandation de notifier pr\u00e9alablement la mesure en application de l\u2019article 108, paragraphe 3, du TFUE. Une aide d\u2019\u00c9tat non notifi\u00e9e est en effet tout \u00e0 fait ill\u00e9gale (m\u00eame si elle pourrait \u00eatre d\u00e9clar\u00e9e compatible si elle \u00e9tait correctement notifi\u00e9e), et cette ill\u00e9galit\u00e9 doit \u00eatre soulev\u00e9e, au besoin d\u2019office, par chaque juge, sans que les b\u00e9n\u00e9ficiaires de l\u2019aide puissent se pr\u00e9valoir de la confiance suscit\u00e9e pour emp\u00eacher son remboursement (avec int\u00e9r\u00eats). Le juge national – en Belgique \u00e9galement la Cour constitutionnelle – est comp\u00e9tent pour \u00e9tablir si une mesure doit \u00eatre qualifi\u00e9e d\u2019aide d\u2019\u00c9tat nouvelle et si, dans l\u2019affirmative, celle-ci devait \u00eatre notifi\u00e9e \u00e0 la Commission avant d\u2019\u00eatre mise \u00e0 ex\u00e9cution. Au demeurant, m\u00eame si la Commission europ\u00e9enne devait encore conclure ult\u00e9rieurement que le r\u00e9gime d\u2019aides d\u2019\u00c9tat est compatible avec le march\u00e9 int\u00e9rieur, les b\u00e9n\u00e9ficiaires de l\u2019aide d\u2019\u00c9tat seront oblig\u00e9s de payer des int\u00e9r\u00eats sur l\u2019aide qu\u2019ils ont re\u00e7ue avant cette d\u00e9cision de la Commission \u00bb (CE, avis n\u00b0 73.056\/3 du 20 mars 2023; Doc. parl., Parlement flamand, 2022-2023, n\u00b0 1682\/1, pp. 70-73).
\n B.37.2. L\u2019expos\u00e9 des motifs du d\u00e9cret du 23 juin 2023 mentionne, en r\u00e9ponse \u00e0 cet avis :
\n \u00ab Les auteurs du projet ne suivent absolument pas la position du Conseil d\u2019\u00c9tat. Les conditions pour parler d\u2019aide d\u2019\u00c9tat au sens de l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE (Trait\u00e9 sur le fonctionnement de l\u2019Union europ\u00e9enne) ne sont pas r\u00e9unies.
\n En effet, le syst\u00e8me est con\u00e7u de telle sorte que la commune fournit une intervention financi\u00e8re au b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019, afin que celui-ci puisse acqu\u00e9rir un logement aux conditions conformes au march\u00e9. D\u00e8s lors, c\u2019est l\u2019acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019 et non l\u2019entreprise qui re\u00e7oit l\u2019\u2018 avantage \u2019, lequel n\u2019est qu\u2019une intervention dans le prix estim\u00e9, fix\u00e9 en outre de mani\u00e8re ind\u00e9pendante en ce qui concerne les parts de terrain, et c\u2019est l\u2019acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019 qui, dans tous les cas, doit rembourser cet avantage \u00e0 la commune intervenante.
\n En outre, la th\u00e8se du Conseil d\u2019\u00c9tat selon laquelle il s\u2019agirait d\u2019une aide indirecte parce que, pendant neuf mois, le vendeur pourrait vendre les parts de terrain \u00e0 des conditions plus avantageuses, n\u2019est pas fond\u00e9e. Le Conseil d\u2019\u00c9tat semble, \u00e0 cet \u00e9gard, perdre de vue que l\u2019acqu\u00e9reur est une partie qui, si aucune aide ne lui est octroy\u00e9e, n\u2019est tout simplement pas en mesure d\u2019acqu\u00e9rir le bien. L\u2019on n\u2019aper\u00e7oit donc pas pourquoi il pourrait s\u2019agir d\u2019un \u2018 avantage \u2019 dans le chef du vendeur, puisque le r\u00e9gime a pour seul but de soutenir l\u2019acqu\u00e9reur dans son achat \u00e0 un prix conforme au march\u00e9. Le Conseil d\u2019\u00c9tat compare la situation d\u2019un acqu\u00e9reur qui n\u2019est pas en mesure de payer le prix, de sorte qu\u2019il n\u2019y aurait aucune transaction, avec une situation dans laquelle l\u2019acqu\u00e9reur, gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019aide qu\u2019il re\u00e7oit, est en mesure de payer le prix du march\u00e9, de sorte qu\u2019il y aurait une transaction. Le vendeur ne re\u00e7oit donc aucun avantage par rapport \u00e0 une situation conforme au march\u00e9.
\n L\u2019hypoth\u00e8se selon laquelle l\u2019acqu\u00e9reur serait \u00e9ventuellement amen\u00e9 \u00e0 payer plus, ce qui avantagerait le vendeur, est extr\u00eamement hypoth\u00e9tique et ne tient pas compte du fait que l\u2019acqu\u00e9reur devra alors financer lui-m\u00eame ce surplus et qu\u2019il en supportera toutes les cons\u00e9quences (n\u00e9gatives), \u00e9tant donn\u00e9 que la contribution des pouvoirs publics est limit\u00e9e \u00e0 une contribution conforme au march\u00e9 dans le prix du terrain et que l\u2019acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019 devra \u00e9galement rembourser celle-ci ult\u00e9rieurement. En outre, l\u2019acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019 devra contracter un pr\u00eat pour l\u2019achat et une banque ne sera souvent dispos\u00e9e \u00e0 accorder un pr\u00eat que si le b\u00e2timent
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\n a fait l\u2019objet d\u2019une estimation, laquelle aidera \u00e9videmment \u00e0 d\u00e9terminer notamment si l\u2019acqu\u00e9reur est en mesure de payer et est dispos\u00e9 \u00e0 payer, et limitera le montant du pr\u00eat \u00e0 un montant conforme au march\u00e9.
\n Les auteurs du projet de d\u00e9cret soulignent que l\u2019intervention financi\u00e8re de la commune concerne une obligation r\u00e9gl\u00e9e et garantie par un d\u00e9cret, \u00e0 savoir un pr\u00eat, sous la forme d\u2019un cr\u00e9dit \u2018 bullet \u2019, sans dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, mais qui comporte \u00e9galement les \u00e9l\u00e9ments d\u2019une \u2018 action \u2019 ou de la \u2018 propri\u00e9t\u00e9 \u2019, puisque le remboursement ne consiste pas en le montant emprunt\u00e9 avec un int\u00e9r\u00eat pr\u00e9\u00e9tabli \u00e0 un moment pr\u00e9d\u00e9termin\u00e9, mais pr\u00e9voit donc le remboursement au prix estim\u00e9 apr\u00e8s \u00e9ch\u00e9ance, c\u2019est-\u00e0-dire au moment de la vente ou du remboursement anticip\u00e9. C\u2019est donc au niveau de la commune que r\u00e9side le risque, bien que ceci soit plut\u00f4t th\u00e9orique, puisque ce risque est li\u00e9 \u00e0 la part de terrain, une figure juridique sui generis. En d\u2019autres termes, cette intervention financi\u00e8re ne peut pas \u00eatre une aide d\u2019\u00c9tat car il ne s\u2019agit pas du paiement d\u2019un avantage, mais de l\u2019octroi d\u2019un pr\u00eat qui doit \u00eatre rembours\u00e9 dans tous les cas \u00bb (Doc. parl., Parlement flamand, 2022-2023, n\u00b0 1682\/1, pp. 18-19).
\n B.38.1. Le Gouvernement flamand soutient que le b\u00e9n\u00e9ficiaire de l\u2019intervention financi\u00e8re n\u2019est pas le vendeur du terrain \u00ab WIES \u00bb ou du logement \u00ab WIES \u00bb, mais l\u2019acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb.
\n Ce dernier, par d\u00e9finition, est un particulier et non une entreprise, de sorte qu\u2019il ne s\u2019agirait pas d\u2019une aide d\u2019\u00c9tat.
\n B.38.2. L\u2019article 10, \u00a7 1er, alin\u00e9a 1er, du d\u00e9cret du 23 juin 2023 dispose que l\u2019intervention financi\u00e8re est accord\u00e9e \u00ab au b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019 \u00bb. Toutefois, le deuxi\u00e8me alin\u00e9a de cette disposition pr\u00e9voit que le montant de l\u2019intervention financi\u00e8re \u00ab est lib\u00e9r\u00e9 au b\u00e9n\u00e9fice du vendeur apr\u00e8s la passation de l\u2019acte et fait partie du prix d\u2019achat pay\u00e9 par l\u2019acqu\u00e9reur \u2018 WIES \u2019 \u00bb. En outre, la Cour de justice estime que sont consid\u00e9r\u00e9es comme des aides les interventions qui, sous quelque forme que ce soit, sont susceptibles de favoriser \u00ab directement \u00bb
\n ou \u00ab indirectement \u00bb des entreprises (CJUE, 8 mai 2013, C-197\/11 et C-203\/11, pr\u00e9cit\u00e9, point 83). \u00c0 cet \u00e9gard, la Cour de justice a notamment jug\u00e9 qu\u2019il peut s\u2019agir d\u2019une aide d\u2019\u00c9tat \u00ab lorsqu\u2019une mesure subventionne l\u2019achat par les consommateurs d\u2019un produit qui est utilis\u00e9 par une entreprise aux fins de la prestation d\u2019un service \u00bb (CJUE, 28 juillet 2011, C-403\/10 P, Mediaset SpA c. Commission europ\u00e9enne, ECLI:EU:C:2011:533, point 54).
\n B.39.1. En ce qui concerne le caract\u00e8re avantageux de la mesure, la question se pose ensuite de savoir si l\u2019intervention financi\u00e8re doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une compensation pour une obligation de service public assum\u00e9e par l\u2019entreprise.
\n Il ressort en effet de la jurisprudence de la Cour de justice que, \u00ab dans la mesure o\u00f9 une intervention \u00e9tatique doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une compensation repr\u00e9sentant la contrepartie
\n 55
\n des prestations effectu\u00e9es par les entreprises b\u00e9n\u00e9ficiaires pour ex\u00e9cuter des obligations de service public, de sorte que ces entreprises ne profitent pas, en r\u00e9alit\u00e9, d\u2019un avantage financier et que ladite intervention n\u2019a donc pas pour effet de mettre ces entreprises dans une position concurrentielle plus favorable par rapport aux entreprises qui leur font concurrence, une telle intervention ne tombe pas sous le coup de l\u2019article [107], paragraphe 1, du trait\u00e9 \u00bb (CJCE, 24 juillet 2003, C-280\/00, Altmark Trans GmbH e.a., ECLI:EU:C:2003:415, point 87).
\n B.39.2. Quatre conditions doivent cependant \u00eatre r\u00e9unies pour que l\u2019intervention \u00e9tatique ne soit pas consid\u00e9r\u00e9e comme un avantage au b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019entreprise vis\u00e9e mais comme une compensation des obligations de service public qu\u2019elle assume (ci-apr\u00e8s : \u00ab conditions Altmark \u00bb) :
\n \u00ab Premi\u00e8rement, l\u2019entreprise b\u00e9n\u00e9ficiaire doit effectivement \u00eatre charg\u00e9e de l\u2019ex\u00e9cution d\u2019obligations de service public et ces obligations doivent \u00eatre clairement d\u00e9finies \u00bb (CJCE, 24 juillet 2003, C-280\/00, pr\u00e9cit\u00e9, point 89).
\n \u00ab Deuxi\u00e8mement, les param\u00e8tres sur la base desquels est calcul\u00e9e la compensation doivent \u00eatre pr\u00e9alablement \u00e9tablis de fa\u00e7on objective et transparente, afin d\u2019\u00e9viter qu\u2019elle comporte un avantage \u00e9conomique susceptible de favoriser l\u2019entreprise b\u00e9n\u00e9ficiaire par rapport \u00e0 des entreprises concurrentes \u00bb (ibid., point 90).
\n \u00ab Troisi\u00e8mement, la compensation ne saurait d\u00e9passer ce qui est n\u00e9cessaire pour couvrir tout ou partie des co\u00fbts occasionn\u00e9s par l\u2019ex\u00e9cution des obligations de service public, en tenant compte des recettes y relatives ainsi que d\u2019un b\u00e9n\u00e9fice raisonnable pour l\u2019ex\u00e9cution de ces obligations. Le respect d\u2019une telle condition est indispensable afin de garantir que n\u2019est accord\u00e9 \u00e0 l\u2019entreprise b\u00e9n\u00e9ficiaire aucun avantage qui fausse ou menace de fausser la concurrence en renfor\u00e7ant la position concurrentielle de cette entreprise \u00bb (ibid., point 92).
\n \u00ab Quatri\u00e8mement, lorsque le choix de l\u2019entreprise \u00e0 charger de l\u2019ex\u00e9cution d\u2019obligations de service public, dans un cas concret, n\u2019est pas effectu\u00e9 dans le cadre d\u2019une proc\u00e9dure de march\u00e9 public permettant de s\u00e9lectionner le candidat capable de fournir ces services au moindre co\u00fbt pour la collectivit\u00e9, le niveau de la compensation n\u00e9cessaire doit \u00eatre d\u00e9termin\u00e9 sur la base d\u2019une analyse des co\u00fbts qu\u2019une entreprise moyenne, bien g\u00e9r\u00e9e et ad\u00e9quatement \u00e9quip\u00e9e en moyens de transport afin de pouvoir satisfaire aux exigences de service public requises, aurait encourus pour ex\u00e9cuter ces obligations, en tenant compte des recettes y relatives ainsi que d\u2019un b\u00e9n\u00e9fice raisonnable pour l\u2019ex\u00e9cution de ces obligations. \u00bb (ibid., point 93).
\n B.39.3. La partie requ\u00e9rante et le Gouvernement flamand s\u2019opposent quant \u00e0 la question de savoir si la premi\u00e8re condition Altmark est remplie, et en particulier s\u2019il s\u2019agit d\u2019une obligation de service public, en ce que le d\u00e9cret du 23 juin 2023 tend \u00e0 satisfaire aux besoins immobiliers de la population \u00ab moins fortun\u00e9e \u00bb dans les communes \u00ab WIES \u00bb et, partant, ne
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\n poursuivrait pas uniquement un objectif de logement social au sens strict, le groupe cible restant limit\u00e9 aux personnes ayant les revenus les plus faibles. Il n\u2019est pas \u00e9tabli non plus que les autres conditions Altmark sont remplies, ainsi qu\u2019il ressort aussi du point 3.3 de l\u2019avis, pr\u00e9cit\u00e9, de la section de l\u00e9gislation du Conseil d\u2019\u00c9tat.
\n B.40.1. \u00c0 titre subsidiaire, le Gouvernement flamand soutient que le d\u00e9cret du 23 juin 2023 n\u2019octroie pas en soi une aide, mais qu\u2019il pr\u00e9voit seulement une possibilit\u00e9 pour les communes \u00ab WIES \u00bb d\u2019accorder une intervention financi\u00e8re.
\n Afin qu\u2019une commune \u00ab WIES \u00bb puisse faire usage de cette possibilit\u00e9, le conseil communal doit adopter un r\u00e8glement. Ce r\u00e8glement doit fixer, dans les limites pr\u00e9vues par le d\u00e9cret, le pourcentage du nombre de logements ou de lotissements \u00e0 r\u00e9aliser qui est r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 un acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb, et d\u00e9terminer les crit\u00e8res sur la base desquels le coll\u00e8ge des bourgmestre et \u00e9chevins peut d\u00e9cider d\u2019imposer des conditions de cession quant aux projets (article 4, \u00a7 3, du d\u00e9cret du 23 juin 2023). Ces crit\u00e8res ont trait aux objectifs du d\u00e9cret du 23 juin 2023 et \u00e0 la capacit\u00e9 financi\u00e8re de la commune, de sorte \u00ab qu\u2019une commune [pourrait] donc pr\u00e9voir dans son r\u00e8glement \u2018 WIES \u2019 que seuls les projets de construction, pour lesquels, au moment de la demande de permis d\u2019environnement, des moyens financiers suffisants sont encore disponibles sur le budget \u2018 WIES \u2019 pr\u00e9vu dans le plan pluriannuel, sont soumis aux conditions sp\u00e9cifiques de cession en application du pr\u00e9sent d\u00e9cret \u00bb (Doc. parl., Parlement flamand, 2022-2023, n\u00b0 1682\/1, p. 12). Le conseil communal peut \u00e9galement rendre plus strictes les conditions de cession fix\u00e9es par d\u00e9cret (article 5, alin\u00e9a 3, du m\u00eame d\u00e9cret) et, en ce qui concerne le montant de l\u2019intervention financi\u00e8re, il peut pr\u00e9voir un pourcentage sup\u00e9rieur aux 50 % fix\u00e9s par d\u00e9cret (article 10, \u00a7 1er, du m\u00eame d\u00e9cret). Ainsi, la commune \u00ab WIES \u00bb
\n d\u00e9cide si une intervention financi\u00e8re est accord\u00e9e ou non et elle d\u00e9termine dans une large mesure les conditions auxquelles cette intervention a lieu, ainsi que le montant de celle-ci.
\n Selon le Gouvernement flamand, il en d\u00e9coule que chaque commune \u00ab WIES \u00bb doit elle-
\n m\u00eame notifier \u00e0 la Commission europ\u00e9enne le r\u00e9gime d\u2019aides, tel qu\u2019il est fix\u00e9 dans le r\u00e8glement communal, et ce, pr\u00e9alablement \u00e0 la mise en \u0153uvre de celui-ci, et qu\u2019il n\u2019existait aucune obligation de faire une telle notification d\u00e8s l\u2019adoption du d\u00e9cret du 23 juin 2023.
\n 57
\n B.40.2. En particulier, le Gouvernement flamand renvoie au r\u00e8glement (UE) 2015\/1589
\n du Conseil du 13 juillet 2015 \u00ab portant modalit\u00e9s d\u2019application de l\u2019article 108 du trait\u00e9 sur le fonctionnement de l\u2019Union europ\u00e9enne (texte codifi\u00e9) \u00bb (ci-apr\u00e8s : le r\u00e8glement (UE) 2015\/1589). L\u2019article 2, paragraphe 1, de ce r\u00e8glement pr\u00e9voit que \u00ab tout projet d\u2019octroi d\u2019une aide nouvelle est notifi\u00e9 en temps utile \u00e0 la Commission par l\u2019\u00c9tat membre concern\u00e9 \u00bb. Par \u00ab aide nouvelle \u00bb, on entend \u00ab toute aide, c\u2019est-\u00e0-dire tout r\u00e9gime d\u2019aides ou toute aide individuelle, qui n\u2019est pas une aide existante, y compris toute modification d\u2019une aide existante \u00bb (article 1er, c), du r\u00e8glement (UE) 2015\/1589), la notion de \u00ab r\u00e9gime d\u2019aides \u00bb \u00e9tant d\u00e9finie comme \u00ab toute disposition sur la base de laquelle, sans qu\u2019il soit besoin de mesures d\u2019application suppl\u00e9mentaire, des aides peuvent \u00eatre octroy\u00e9es individuellement \u00e0 des entreprises, d\u00e9finies d\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale et abstraite dans ladite disposition et toute disposition sur la base de laquelle une aide non li\u00e9e \u00e0 un projet sp\u00e9cifique peut \u00eatre octroy\u00e9e \u00e0 une ou plusieurs entreprises pour une p\u00e9riode ind\u00e9termin\u00e9e et\/ou pour un montant ind\u00e9termin\u00e9 \u00bb
\n (article 1er, d), du m\u00eame r\u00e8glement; voy. aussi CJUE, 4 mars 2021, C-362\/19 P, Commission europ\u00e9enne c. F\u00fatbol Club Barcelona, ECLI:EU:C:2021:169, points 68-69).
\n B.40.3. \u00c0 cet \u00e9gard, la Cour de justice estime que \u00ab les aides d\u2019\u00c9tat doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme \u00e9tant \u2018 accord\u00e9es \u2019 au sens de l\u2019article 107, paragraphe 1, du TFUE, \u00e0 la date \u00e0 laquelle le droit de les percevoir est conf\u00e9r\u00e9 aux b\u00e9n\u00e9ficiaires en vertu de la r\u00e9glementation nationale applicable \u00bb (CJUE, 25 janvier 2022, C-638\/19 P, pr\u00e9cit\u00e9, point 115;
\n 21 mars 2013, C-129\/12, Magdeburger M\u00fchlenwerke GmbH, ECLI:EU:C:2013:200, point 40).
\n Dans les conclusions pr\u00e9alables \u00e0 l\u2019arr\u00eat du 25 janvier 2022 pr\u00e9cit\u00e9, l\u2019avocat-g\u00e9n\u00e9ral a observ\u00e9 \u00e0 cet \u00e9gard :
\n \u00ab Il me semble d\u00e9couler clairement du principe \u00e9nonc\u00e9 dans l\u2019arr\u00eat Magdeburger M\u00fchlenwerke que l\u2019\u00e9l\u00e9ment d\u00e9terminant pour \u00e9tablir le moment d\u2019octroi d\u2019une aide suppos\u00e9e est l\u2019acquisition, par le b\u00e9n\u00e9ficiaire de la mesure en cause, d\u2019un droit certain \u00e0 la recevoir, et l\u2019engagement corr\u00e9latif, \u00e0 la charge de l\u2019\u00c9tat, d\u2019accorder la mesure. Un tel crit\u00e8re appara\u00eet logique \u00e0 la lumi\u00e8re de l\u2019objectif du droit des aides d\u2019\u00c9tat, lequel vise \u00e0 appr\u00e9hender les actions \u00e9tatiques, d\u00e8s lors que le simple engagement par l\u2019\u00c9tat d\u2019agir au soutien d\u2019une entreprise b\u00e9n\u00e9ficiaire peut d\u00e9j\u00e0, en lui-m\u00eame, impliquer une distorsion de concurrence sur le march\u00e9, avant m\u00eame que le soutien ne soit effectivement mis en \u0153uvre \u00bb (conclusions de l\u2019avocat-g\u00e9n\u00e9ral M. Szpunar du 1er juillet 2021 dans l\u2019affaire C-638\/19 P, ECLI:EU:C:2021:529, point 125).
\n 58
\n Il ressort par ailleurs de la pratique d\u00e9cisionnelle de la Commission europ\u00e9enne que celle-
\n ci entend par \u00ab mise \u00e0 ex\u00e9cution \u00bb de l\u2019aide \u00ab non pas l\u2019action d\u2019octroi de l\u2019aide aux b\u00e9n\u00e9ficiaires, mais, plut\u00f4t, l\u2019action, en amont, d\u2019institution ou de mise en vigueur de l\u2019aide sur le plan l\u00e9gislatif selon les r\u00e8gles constitutionnelles de l\u2019Etat membre concern\u00e9. Une aide est \u00e0 consid\u00e9rer comme mise \u00e0 ex\u00e9cution d\u00e8s lors que le m\u00e9canisme l\u00e9gislatif permettant son octroi, sans autre formalit\u00e9, aurait \u00e9t\u00e9 mis en place \u00bb (voy., notamment, d\u00e9cision de la Commission europ\u00e9enne du 24 f\u00e9vrier 1999 \u00ab concernant l\u2019aide d\u2019Etat mise \u00e0 ex\u00e9cution par l\u2019Espagne en faveur de Daewoo Electronics Manufacturing Espa\u00f1a SA (Demesa) \u00bb, JOCE, 13 novembre 1999, L 292, p. 17).
\n L\u2019article 3, paragraphe 4, du r\u00e8glement (UE) n\u00b0 1407\/2013 de la Commission europ\u00e9enne du 18 d\u00e9cembre 2013 \u00ab relatif \u00e0 l\u2019application des articles 107 et 108 du trait\u00e9 sur le fonctionnement de l\u2019Union europ\u00e9enne aux aides de minimis \u00bb (ci-apr\u00e8s : le r\u00e8glement (UE)
\n n\u00b0 1407\/2013) dispose en outre :
\n \u00ab les aides de minimis sont consid\u00e9r\u00e9es comme \u00e9tant octroy\u00e9es au moment o\u00f9 le droit l\u00e9gal de recevoir ces aides est conf\u00e9r\u00e9 \u00e0 l\u2019entreprise en vertu du r\u00e9gime juridique national applicable, quelle que soit la date du versement de l\u2019aide de minimis \u00e0 l\u2019entreprise \u00bb.
\n L\u2019article 3, paragraphe 3, du r\u00e8glement (UE) 2023\/2831 de la Commission europ\u00e9enne du 13 d\u00e9cembre 2023 \u00ab relatif \u00e0 l\u2019application des articles 107 et 108 du trait\u00e9 sur le fonctionnement de l\u2019Union europ\u00e9enne aux aides de minimis \u00bb (ci-apr\u00e8s : le r\u00e8glement (UE) 2023\/2831), qui a remplac\u00e9 le r\u00e8glement (UE) n\u00b0 1407\/2013 pr\u00e9cit\u00e9 \u00e0 partir du 1er janvier 2024, a un contenu pratiquement identique.
\n Enfin, selon le Tribunal de l\u2019Union europ\u00e9enne, doivent \u00eatre notifi\u00e9es les mesures g\u00e9n\u00e9rales qui fixent de fa\u00e7on pr\u00e9cise les conditions d\u2019octroi de l\u2019aide litigieuse (Tribunal, 9 septembre 2009, T-227\/01 e.a., Territorio Hist\u00f3rico de \u00c1lava \u2013 Diputaci\u00f3n Foral de \u00c1lava e.a.
\n c. Commission, ECLI:EU:T:2009:315, point 172).
\n B.40.4. Il convient d\u00e8s lors d\u2019examiner si les entreprises qui vendent un terrain \u00ab WIES \u00bb
\n ou un logement \u00ab WIES \u00bb ont le droit de recevoir, sur la seule base du d\u00e9cret du 23 juin 2023, une intervention financi\u00e8re au sens de la jurisprudence pr\u00e9cit\u00e9e de la Cour de justice, et si l\u2019aide d\u2019\u00c9tat pr\u00e9sum\u00e9e a \u00e9t\u00e9 inconditionnellement mise \u00e0 ex\u00e9cution par la seule entr\u00e9e en vigueur du
\n 59
\n pr\u00e9sent d\u00e9cret, ou si ce droit l\u00e9gal ne na\u00eet qu\u2019apr\u00e8s l\u2019adoption du r\u00e8glement communal vis\u00e9 en B.40.1.
\n B.41.1. Le Gouvernement flamand estime \u00e9galement que le montant total des interventions financi\u00e8res octroy\u00e9es \u00e0 une entreprise restera en tout cas limit\u00e9, de sorte que les seuils de minimis applicables ne seraient pas d\u00e9pass\u00e9s.
\n B.41.2. L\u2019article 3 du r\u00e8glement (UE) n\u00b0 1407\/2013 dispose :
\n \u00ab 1. Sont consid\u00e9r\u00e9es comme ne remplissant pas tous les crit\u00e8res de l\u2019article 107, paragraphe 1, du trait\u00e9 et comme n\u2019\u00e9tant pas soumises, de ce fait, \u00e0 l\u2019obligation de notification pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 108, paragraphe 3, du trait\u00e9, les aides qui satisfont aux conditions \u00e9nonc\u00e9es dans le pr\u00e9sent r\u00e8glement.
\n 2. Le montant total des aides de minimis octroy\u00e9es par \u00c9tat membre \u00e0 une entreprise unique ne peut exc\u00e9der 200 000 EUR sur une p\u00e9riode de trois exercices fiscaux.
\n […]
\n 5. Les plafonds fix\u00e9s au paragraphe 2 s\u2019appliquent quels que soient la forme et l\u2019objectif des aides de minimis et ind\u00e9pendamment du fait que les aides octroy\u00e9es par les \u00c9tats membres soient financ\u00e9es en tout ou en partie au moyen de ressources provenant de l\u2019Union. La p\u00e9riode de trois exercices fiscaux est d\u00e9termin\u00e9e par r\u00e9f\u00e9rence aux exercices fiscaux utilis\u00e9s par l\u2019entreprise dans l\u2019\u00c9tat membre concern\u00e9.
\n 6. Aux fins de l\u2019application des plafonds fix\u00e9s au paragraphe 2, les aides sont exprim\u00e9es sous la forme de subventions. Tous les chiffres utilis\u00e9s doivent \u00eatre des montants bruts, c\u2019est-
\n \u00e0-dire avant imp\u00f4ts ou autres pr\u00e9l\u00e8vements. Lorsqu\u2019une aide est octroy\u00e9e sous une forme autre qu\u2019une subvention, le montant de l\u2019aide est son \u00e9quivalent-subvention brut.
\n […]
\n 7. Si l\u2019octroi de nouvelles aides de minimis porte le montant total des aides de minimis au-del\u00e0 du plafond applicable fix\u00e9 au paragraphe 2, aucune de ces nouvelles aides ne peut b\u00e9n\u00e9ficier du pr\u00e9sent r\u00e8glement.
\n […] \u00bb.
\n Le consid\u00e9rant 14 \u00e0 ce r\u00e8glement dispose :
\n \u00ab Dans une optique de transparence, d\u2019\u00e9galit\u00e9 de traitement et d\u2019efficacit\u00e9 du contr\u00f4le, le pr\u00e9sent r\u00e8glement ne doit s\u2019appliquer qu\u2019aux aides de minimis dont il est possible de calculer pr\u00e9cis\u00e9ment et pr\u00e9alablement l\u2019\u00e9quivalent-subvention brut, sans qu\u2019il soit n\u00e9cessaire d\u2019effectuer une analyse du risque (\u2018 aide transparente \u2019). Ce calcul pr\u00e9cis peut, par exemple,
\n 60
\n \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 pour des subventions, des bonifications d\u2019int\u00e9r\u00eats, des exon\u00e9rations fiscales plafonn\u00e9es ou d\u2019autres instruments pr\u00e9voyant un plafonnement garantissant le non-
\n d\u00e9passement du plafond applicable. Du fait de ce plafonnement, dans la mesure o\u00f9 le montant exact de l\u2019aide n\u2019est pas, ou pas encore, connu, l\u2019\u00c9tat membre est tenu de pr\u00e9sumer que celui-
\n ci correspond au montant plafonn\u00e9, afin de veiller \u00e0 ce que plusieurs mesures d\u2019aide cumul\u00e9es n\u2019exc\u00e8dent pas le plafond fix\u00e9 dans le pr\u00e9sent r\u00e8glement, et doit appliquer les r\u00e8gles en mati\u00e8re de cumul \u00bb.
\n L\u2019article 2 du r\u00e8glement (UE) n\u00b0 360\/2012 de la Commission europ\u00e9enne du 25 avril 2012
\n \u00ab relatif \u00e0 l\u2019application des articles 107 et 108 du trait\u00e9 sur le fonctionnement de l\u2019Union europ\u00e9enne aux aides de minimis accord\u00e9es \u00e0 des entreprises fournissant des services d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral \u00bb (ci-apr\u00e8s : le r\u00e8glement (UE) n\u00b0 360\/2012) dispose :
\n \u00ab 1. Sont consid\u00e9r\u00e9es comme ne remplissant pas tous les crit\u00e8res de l\u2019article 107, paragraphe 1, du trait\u00e9 et comme non soumises, de ce fait, \u00e0 l\u2019obligation de notification pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 108, paragraphe 3, du trait\u00e9, les aides octroy\u00e9es aux entreprises pour la prestation de services d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral qui satisfont aux conditions \u00e9nonc\u00e9es aux paragraphes 2
\n \u00e0 8 du pr\u00e9sent article.
\n 2. Le montant total des aides de minimis octroy\u00e9es \u00e0 une m\u00eame entreprise fournissant des services d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral ne peut exc\u00e9der 500 000 EUR sur une p\u00e9riode de trois exercices fiscaux.
\n […] \u00bb.
\n Les r\u00e8glements pr\u00e9cit\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 remplac\u00e9s, \u00e0 partir du 1er janvier 2024, respectivement par le r\u00e8glement (UE) 2023\/2831 et par le r\u00e8glement (UE) 2023\/2832 de la Commission europ\u00e9enne du 13 d\u00e9cembre 2023 \u00ab relatif \u00e0 l\u2019application des articles 107 et 108 du trait\u00e9 sur le fonctionnement de l\u2019Union europ\u00e9enne aux aides de minimis octroy\u00e9es \u00e0 des entreprises fournissant des services d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral \u00bb. Ils \u00e9taient toutefois encore d\u2019application lors de l\u2019adoption du d\u00e9cret du 23 juin 2023 (voir l\u2019article 8 du r\u00e8glement (UE)
\n n\u00b0 1407\/2013 et l\u2019article 5 du r\u00e8glement (UE) n\u00b0 360\/2012), de sorte que la Cour tient compte des seuils qu\u2019ils fixent.
\n B.41.3. Ind\u00e9pendamment de la question de savoir si une entreprise qui vend des terrains \u00ab WIES \u00bb ou des logements \u00ab WIES \u00bb fournit un service d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9ral au sens du r\u00e8glement (UE) n\u00b0 360\/2012, il ne semble pas exclu qu\u2019une telle entreprise per\u00e7oive, sur une p\u00e9riode de trois exercices fiscaux, un montant total d\u2019interventions financi\u00e8res qui d\u00e9passe les
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\n seuils fix\u00e9s par les r\u00e8glements (UE) n\u00b0 1407\/2013 et (UE) n\u00b0 360\/2012, s\u2019\u00e9levant respectivement \u00e0 200 000 et \u00e0 500 000 euros. Il est en effet possible qu\u2019au sein d\u2019un m\u00eame projet, plusieurs logements ou lotissements soient soumis aux conditions de cession vis\u00e9es dans le d\u00e9cret du 23 juin 2023 et que leur cession puisse d\u00e8s lors donner lieu \u00e0 l\u2019octroi d\u2019une intervention financi\u00e8re. En outre, le d\u00e9cret du 23 juin 2023 n\u2019emp\u00eache pas qu\u2019une m\u00eame entreprise r\u00e9alise plusieurs projets qui rel\u00e8vent du champ d\u2019application du pr\u00e9sent d\u00e9cret, le cas \u00e9ch\u00e9ant, dans plusieurs communes. La circonstance que, comme le soutient le Gouvernement flamand, l\u2019intervention financi\u00e8re, dans la plupart des cas, ne d\u00e9rogerait pas ou ne d\u00e9rogerait que dans une mesure limit\u00e9e au pourcentage minimum de 50 %, fix\u00e9 par le d\u00e9cret, de la valeur du terrain, ne conduit pas \u00e0 une autre conclusion. Cela est d\u2019autant plus vrai que la liste des communes \u00ab WIES \u00bb est fix\u00e9e par le Gouvernement flamand \u00ab sur la base du prix le plus \u00e9lev\u00e9 de l\u2019immobilier \u00bb (article 3, alin\u00e9a 1er, du d\u00e9cret du 23 juin 2023). Enfin, le d\u00e9cret ne pr\u00e9voit pas un maximum pour le total des interventions financi\u00e8res qu\u2019une m\u00eame entreprise peut recevoir en application du r\u00e9gime attaqu\u00e9.
\n B.42.1. La partie requ\u00e9rante dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 demande \u00e0 la Cour de poser \u00e0 la Cour de justice une question pr\u00e9judicielle relative \u00e0 l\u2019interpr\u00e9tation des articles 107, paragraphe 1, et 108, paragraphe 3, du TFUE.
\n B.42.2. Compte tenu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, le recours fait na\u00eetre un doute quant \u00e0 la question de savoir si l\u2019intervention financi\u00e8re pr\u00e9vue par l\u2019article 10 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 doit \u00eatre qualifi\u00e9e d\u2019aide d\u2019\u00c9tat nouvelle et si, dans l\u2019affirmative, celle-ci devait \u00eatre notifi\u00e9e \u00e0 la Commission europ\u00e9enne pr\u00e9alablement \u00e0 sa mise en \u0153uvre.
\n Par cons\u00e9quent, il y a lieu, avant de statuer quant au fond, de poser \u00e0 la Cour de justice la premi\u00e8re question pr\u00e9judicielle formul\u00e9e dans le dispositif.
\n B.43. La partie requ\u00e9rante dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 soutient \u00e9galement, dans le second moyen, qu\u2019en ce que l\u2019article 10 du d\u00e9cret du 23 juin 2023 doit \u00eatre annul\u00e9, l\u2019application des autres dispositions du pr\u00e9sent d\u00e9cret aura pour effet que les vendeurs des terrains \u00ab WIES \u00bb et des logements \u00ab WIES \u00bb devront supporter une charge pour laquelle ils n\u2019obtiendront plus une compensation. Selon la partie requ\u00e9rante, une telle charge, qui affecte le droit de propri\u00e9t\u00e9, n\u2019est pas proportionn\u00e9e aux objectifs poursuivis par le l\u00e9gislateur d\u00e9cr\u00e9tal.
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\n B.44.1. L\u2019article 16 de la Constitution dispose :
\n \u00ab Nul ne peut \u00eatre priv\u00e9 de sa propri\u00e9t\u00e9 que pour cause d\u2019utilit\u00e9 publique, dans les cas et de la mani\u00e8re \u00e9tablis par la loi, et moyennant une juste et pr\u00e9alable indemnit\u00e9 \u00bb.
\n L\u2019article 1er du Premier Protocole additionnel \u00e0 la Convention europ\u00e9enne des droits de l\u2019homme dispose :
\n \u00ab Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut \u00eatre priv\u00e9 de sa propri\u00e9t\u00e9 que pour cause d\u2019utilit\u00e9 publique et dans les conditions pr\u00e9vues par la loi et les principes g\u00e9n\u00e9raux du droit international.
\n Les dispositions pr\u00e9c\u00e9dentes ne portent pas atteinte au droit que poss\u00e8dent les Etats de mettre en vigueur les lois qu\u2019ils jugent n\u00e9cessaires pour r\u00e9glementer l\u2019usage des biens conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral ou pour assurer le paiement des imp\u00f4ts ou d\u2019autres contributions ou des amendes \u00bb.
\n B.44.2. L\u2019article 1er du Premier Protocole additionnel ayant une port\u00e9e analogue \u00e0 celle de l\u2019article 16 de la Constitution, les garanties qu\u2019il contient forment un ensemble indissociable avec celles qui sont inscrites dans cette disposition constitutionnelle, de sorte que la Cour en tient compte lors de son contr\u00f4le des dispositions attaqu\u00e9es.
\n B.44.3. L\u2019article 1er du Protocole pr\u00e9cit\u00e9 offre une protection non seulement contre l\u2019expropriation ou la privation de propri\u00e9t\u00e9 (premier alin\u00e9a, seconde phrase), mais \u00e9galement contre toute ing\u00e9rence dans le droit au respect des biens (premier alin\u00e9a, premi\u00e8re phrase) et contre toute r\u00e9glementation de l\u2019usage des biens (deuxi\u00e8me alin\u00e9a).
\n B.44.4. Toute ing\u00e9rence dans le droit de propri\u00e9t\u00e9 doit r\u00e9aliser un juste \u00e9quilibre entre les imp\u00e9ratifs de l\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral et ceux de la protection du droit au respect des biens. Il faut qu\u2019existe un rapport raisonnable de proportionnalit\u00e9 entre les moyens employ\u00e9s et le but poursuivi.
\n B.45. Le r\u00e9gime attaqu\u00e9 a pour cons\u00e9quence que les vendeurs concern\u00e9s ne peuvent pas proposer l\u2019ensemble de leur propri\u00e9t\u00e9 sur le march\u00e9 libre comme bon leur semble. Pendant la p\u00e9riode de neuf mois vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 7, \u00a7 9, alin\u00e9a 4, du d\u00e9cret du 23 juin 2023, la libert\u00e9
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\n contractuelle du vendeur d\u2019un terrain \u00ab WIES \u00bb ou d\u2019un logement \u00ab WIES \u00bb est en effet limit\u00e9e, en ce qu\u2019il ne peut c\u00e9der son terrain ou son logement qu\u2019\u00e0 un acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb.
\n \u00c0 supposer que les acqu\u00e9reurs \u00ab WIES \u00bb, qui justifient, par d\u00e9finition, d\u2019une \u00ab situation moins fortun\u00e9e \u00bb (article 5, alin\u00e9a 1er, 2\u00b0, du d\u00e9cret du 23 juin 2023), ne disposent pas de moyens financiers suffisants pour payer un prix conforme au march\u00e9, l\u2019absence d\u2019une intervention financi\u00e8re accord\u00e9e par la commune peut, en outre, avoir pour effet que, pendant cette p\u00e9riode, le vendeur ne peut vendre le terrain \u00ab WIES \u00bb ou le logement \u00ab WIES \u00bb qu\u2019au prix du march\u00e9. En outre, s\u2019il \u00e9tait jug\u00e9 que l\u2019intervention financi\u00e8re constitue une aide d\u2019\u00c9tat ill\u00e9gale, le remboursement de celle-ci aurait pour cons\u00e9quence d\u2019obliger le vendeur \u00e0 c\u00e9der une partie du prix d\u2019acquisition per\u00e7u.
\n B.46. Il d\u00e9coule de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que le d\u00e9cret du 23 juin 2023 entra\u00eene une ing\u00e9rence dans le droit de propri\u00e9t\u00e9 des vendeurs concern\u00e9s et que l\u2019intervention financi\u00e8re pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 10 du pr\u00e9sent d\u00e9cret constitue un \u00e9l\u00e9ment dans l\u2019examen de la proportionnalit\u00e9 de cette ing\u00e9rence. Cet examen d\u00e9pend notamment des suites que la Cour devra donner \u00e0 la r\u00e9ponse de la Cour de justice \u00e0 la question pr\u00e9judicielle relative aux aides d\u2019\u00c9tat.
\n Dans cette mesure, il convient d\u00e8s lors de r\u00e9server l\u2019examen du moyen.
\n Quant au maintien des effets
\n B.47. Le Gouvernement flamand demande \u00e0 la Cour de maintenir les effets des dispositions \u00e0 annuler, le cas \u00e9ch\u00e9ant, en ce qui concerne les contrats de vente d\u00e9j\u00e0 conclus en application du d\u00e9cret du 23 juin 2023. Il soutient en substance qu\u2019une annulation non modul\u00e9e entra\u00eenerait une ins\u00e9curit\u00e9 juridique en ce qui concerne ces contrats, et pourrait avoir pour effet qu\u2019un acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb se voie contraint de restituer ou de vendre son logement au vendeur initial.
\n B.48. En vertu de l\u2019article 8, alin\u00e9a 3, de la loi sp\u00e9ciale du 6 janvier 1989, \u00ab si la Cour l\u2019estime n\u00e9cessaire, elle indique, par voie de disposition g\u00e9n\u00e9rale, ceux des effets des
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\n dispositions annul\u00e9es qui doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme d\u00e9finitifs ou maintenus provisoirement pour le d\u00e9lai qu\u2019elle d\u00e9termine \u00bb.
\n B.49.1. En ce qui concerne les conditions de cession, l\u2019annulation se limite \u00e0 l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du d\u00e9cret du 23 juin 2023, en ce que cette disposition permet \u00e0 une commune \u00ab WIES \u00bb de tenir compte de la p\u00e9riode pendant laquelle le candidat acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb \u00e9tait inscrit aux registres de la population d\u2019une commune voisine situ\u00e9e au sein de la R\u00e9gion flamande, mais non aux registres de la population d\u2019une commune voisine situ\u00e9e au sein de la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale ou de la R\u00e9gion wallonne (B.20).
\n B.49.2. Il ressort des \u00e9l\u00e9ments que le Gouvernement flamand a communiqu\u00e9s \u00e0 la demande de la Cour, qu\u2019il n\u2019y a pour l\u2019instant qu\u2019une seule commune \u00ab WIES \u00bb qui a d\u00e9cid\u00e9 de faire application du r\u00e9gime attaqu\u00e9. Il s\u2019agit de la commune de Malle, qui a adopt\u00e9 un r\u00e8glement communal \u00e0 cet effet le 28 mars 2024, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 3, alin\u00e9a 2, du d\u00e9cret du 23 juin 2023. Il ressort de l\u2019article 3, \u00a7 1er, 1\u00b0, de ce r\u00e8glement que le conseil communal a d\u00e9cid\u00e9 de durcir la condition de cession vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du pr\u00e9sent d\u00e9cret et de ne tenir compte que de la p\u00e9riode pendant laquelle le candidat-acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb \u00e9tait inscrit aux registres de la population de sa propre commune, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 5, alin\u00e9a 3, du d\u00e9cret du 23 juin 2023. La commune de Malle ne jouxte par ailleurs pas le territoire de la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale ou de la R\u00e9gion wallonne.
\n Il d\u00e9coule de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que la r\u00e9troactivit\u00e9 de l\u2019annulation partielle de l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du d\u00e9cret du 23 juin 2023 ne saurait en tout \u00e9tat de cause avoir pour effet de compromettre la validit\u00e9 juridique de contrats d\u00e9j\u00e0 conclus. Il n\u2019y a d\u00e8s lors pas lieu de maintenir les effets de cette disposition.
\n B.50.1. En ce qui concerne l\u2019intervention financi\u00e8re, la Cour doit r\u00e9server son prononc\u00e9 dans l\u2019attente de la r\u00e9ponse de la Cour de justice \u00e0 la premi\u00e8re question pr\u00e9judicielle formul\u00e9e dans le dispositif, en ce qui concerne l\u2019interpr\u00e9tation des articles 107, paragraphe 1, et 108, paragraphe 3, du TFUE (B.42.2).
\n B.50.2. En la mati\u00e8re, la Cour doit toutefois tenir compte des limitations qui d\u00e9coulent du droit de l\u2019Union europ\u00e9enne quant au maintien des effets des normes nationales qui doivent \u00eatre annul\u00e9es parce qu\u2019elles sont contraires \u00e0 ce droit (CJUE, grande chambre, 8 septembre 2010,
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\n C-409\/06, Winner Wetten GmbH, ECLI:EU:C:2010:503, points 53-69; grande chambre, 28 f\u00e9vrier 2012, C-41\/11, Inter-Environnement Wallonie ASBL et Terre wallonne ASBL, ECLI:EU:C:2012:103, points 56-63).
\n En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, ce maintien des effets ne peut avoir lieu qu\u2019aux conditions qui sont fix\u00e9es par la Cour de justice en r\u00e9ponse \u00e0 une question pr\u00e9judicielle.
\n B.50.3. \u00c0 cet \u00e9gard, selon la Cour de justice, \u00ab les juridictions nationales doivent garantir aux justiciables que toutes les cons\u00e9quences d\u2019une violation de l\u2019article 108, paragraphe 3, derni\u00e8re phrase, du TFUE, en seront tir\u00e9es, conform\u00e9ment \u00e0 leur droit national, en ce qui concerne tant la validit\u00e9 des actes d\u2019ex\u00e9cution que le recouvrement des soutiens financiers accord\u00e9s au m\u00e9pris de cette disposition ou d\u2019\u00e9ventuelles mesures provisoires \u00bb (CJUE, 21 novembre 2013, C-284\/12, Deutsche Lufthansa AG, ECLI:EU:C:2013:755, point 30). \u00ab En particulier, la constatation qu\u2019une aide a \u00e9t\u00e9 octroy\u00e9e en violation de la derni\u00e8re phrase de l\u2019article 108, paragraphe 3, derni\u00e8re phrase, du trait\u00e9, doit, en principe, entra\u00eener son remboursement conform\u00e9ment aux r\u00e8gles internes de proc\u00e9dure \u00bb (CJUE, 21 juillet 2005, C-71\/04, Xunta de Galicia, ECLI:EU:C:2005:493, point 49). \u00ab La suppression d\u2019une aide ill\u00e9gale par voie de r\u00e9cup\u00e9ration est la cons\u00e9quence logique de la constatation de son ill\u00e9galit\u00e9, de sorte que la r\u00e9cup\u00e9ration de cette aide, en vue du r\u00e9tablissement de la situation ant\u00e9rieure, ne saurait, en principe, \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une mesure disproportionn\u00e9e par rapport aux objectifs des dispositions du trait\u00e9 FUE en mati\u00e8re d\u2019aides d\u2019\u00c9tat \u00bb (CJUE, 21 d\u00e9cembre 2016, C-164\/15 P et C-165\/15 P, Commission europ\u00e9enne c. Aer Lingus Ltd, ECLI:EU:C:2016:990, point 116).
\n Une juridiction nationale ne peut refuser d\u2019ordonner la restitution d\u2019aides qu\u2019en cas de circonstances exceptionnelles, notamment lorsque la restitution est contraire \u00e0 un principe g\u00e9n\u00e9ral du droit de l\u2019Union, comme le principe de la confiance l\u00e9gitime (CJCE, 11 juillet 1996, C-39\/94, SFEI e.a., ECLI:EU:C:1996:285, points 70 et 71; voy. aussi article 16, paragraphe 1, du r\u00e8glement (UE) 2015\/1589). En ce qui concerne ce principe, la Cour de justice estime que \u00ab compte tenu du caract\u00e8re imp\u00e9ratif du contr\u00f4le des aides \u00e9tatiques op\u00e9r\u00e9 par la Commission au titre de l\u2019article 108 du TFUE, d\u2019une part, les entreprises b\u00e9n\u00e9ficiaires d\u2019une aide ne sauraient avoir, en principe, une confiance l\u00e9gitime dans la r\u00e9gularit\u00e9 de l\u2019aide que si celle-ci a \u00e9t\u00e9 accord\u00e9e dans le respect de la proc\u00e9dure pr\u00e9vue \u00e0 cet article et, d\u2019autre part, un op\u00e9rateur
\n 66
\n \u00e9conomique diligent doit normalement \u00eatre en mesure de s\u2019assurer que cette proc\u00e9dure a \u00e9t\u00e9 respect\u00e9e. En particulier, lorsqu\u2019une aide est mise \u00e0 ex\u00e9cution sans notification pr\u00e9alable \u00e0 la Commission, de telle sorte qu\u2019elle est ill\u00e9gale en vertu de l\u2019article 108, paragraphe 3, du TFUE, le b\u00e9n\u00e9ficiaire de l\u2019aide ne peut avoir, \u00e0 ce moment, une confiance l\u00e9gitime dans la r\u00e9gularit\u00e9 de l\u2019octroi de cet aide \u00bb (CJUE, grande chambre, 5 mars 2019, C-349\/17, Eesti Pagar AS, ECLI:EU:C:2019:172, point 98; grande chambre, 24 novembre 2020, C-445\/19, Viasat Broadcasting UK Ltd, ECLI:EU:C:2020:952, point 42). Une entreprise b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u2019une aide d\u2019\u00c9tat illicite ne peut d\u00e8s lors pas, en principe, all\u00e9guer la violation de sa confiance l\u00e9gitime pour emp\u00eacher la restitution de l\u2019aide.
\n B.50.4. En l\u2019esp\u00e8ce, il convient de tenir compte du fait que la restitution des interventions financi\u00e8res d\u00e9j\u00e0 accord\u00e9es pourrait entra\u00eener l\u2019ins\u00e9curit\u00e9 juridique \u00e0 l\u2019\u00e9gard des acqu\u00e9reurs \u00ab WIES \u00bb qui ont d\u00e9j\u00e0 acquis un terrain ou un logement en application du r\u00e9gime attaqu\u00e9. Ces acqu\u00e9reurs particuliers peuvent difficilement \u00eatre pr\u00e9sum\u00e9s capables de s\u2019assurer que l\u2019intervention financi\u00e8re octroy\u00e9e constituait une aide d\u2019\u00c9tat ou que la proc\u00e9dure pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 108, paragraphe 3, du TFUE, a \u00e9t\u00e9 respect\u00e9e. Comme le soutient le Gouvernement flamand, il ne peut pas \u00eatre exclu que, par l\u2019aide d\u2019\u00c9tat pr\u00e9sum\u00e9e, les vendeurs b\u00e9n\u00e9ficiaires tenteront, apr\u00e8s une restitution de l\u2019intervention financi\u00e8re, d\u2019obtenir le remboursement de la partie restante du prix d\u2019achat par les acqu\u00e9reurs \u00ab WIES \u00bb, le cas \u00e9ch\u00e9ant en introduisant une proc\u00e9dure judiciaire. Il ne peut pas \u00eatre exclu non plus que la validit\u00e9 juridique des contrats de vente d\u00e9j\u00e0 conclus et, d\u00e8s lors, la situation des acqu\u00e9reurs \u00ab WIES \u00bb en termes de logement seront compromises. Cela est d\u2019autant plus vrai en ce que les autres dispositions du d\u00e9cret du 23 juin 2023 devraient \u00e9galement \u00eatre annul\u00e9es parce que, comme le soutient la partie requ\u00e9rante dans l\u2019affaire n\u00b0 8156 dans son second moyen, \u00e0 d\u00e9faut d\u2019une intervention financi\u00e8re, il s\u2019agirait d\u2019une ing\u00e9rence disproportionn\u00e9e dans le droit de propri\u00e9t\u00e9 des vendeurs concern\u00e9s.
\n B.50.5. Il convient d\u00e8s lors de poser \u00e0 la Cour de justice la seconde question pr\u00e9judicielle formul\u00e9e dans le dispositif.
\n 67
\n Par ces motifs,
\n la Cour
\n – annule l\u2019article 5, alin\u00e9a 1er, 1\u00b0, du d\u00e9cret de la R\u00e9gion flamande du 23 juin 2023
\n \u00ab concernant \u2018 wonen in eigen streek \u2019 (Habiter dans sa propre r\u00e9gion) \u00bb, en ce que cette disposition permet \u00e0 une commune \u00ab WIES \u00bb de tenir compte de la p\u00e9riode pendant laquelle le candidat acqu\u00e9reur \u00ab WIES \u00bb \u00e9tait inscrit aux registres de la population d\u2019une commune voisine situ\u00e9e au sein de la R\u00e9gion flamande, mais pas d\u2019une commune voisine situ\u00e9e au sein de la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale ou de la R\u00e9gion wallonne.
\n – avant de statuer quant au fond sur les griefs mentionn\u00e9s en B.34 et B.43, pose \u00e0 la Cour de justice de l\u2019Union europ\u00e9enne les questions pr\u00e9judicielles suivantes :
\n 1. Les articles 107, paragraphe 1, et 108, paragraphe 3, du Trait\u00e9 sur le fonctionnement de l\u2019Union europ\u00e9enne doivent-ils \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9s en ce sens qu\u2019une mesure telle que celle qui est contenue dans l\u2019article 10 du d\u00e9cret de la R\u00e9gion flamande du 23 juin 2023 \u00ab concernant \u2018 wonen in eigen streek \u2019 (Habiter dans sa propre r\u00e9gion) \u00bb constitue une aide d\u2019\u00c9tat nouvelle qui devait \u00eatre notifi\u00e9e \u00e0 la Commission europ\u00e9enne ?
\n 2. Si, sur la base de la r\u00e9ponse \u00e0 la premi\u00e8re question pr\u00e9judicielle, la Cour constitutionnelle devait arriver \u00e0 la conclusion que le d\u00e9cret de la R\u00e9gion flamande du 23 juin 2023 pr\u00e9cit\u00e9 viole les obligations d\u00e9coulant des dispositions mentionn\u00e9es dans cette question, pourrait-elle maintenir d\u00e9finitivement les effets du d\u00e9cret pr\u00e9cit\u00e9, afin de respecter la confiance l\u00e9gitime des particuliers qui ont acquis un terrain ou un logement en application du pr\u00e9sent d\u00e9cret et afin \u00e9galement d\u2019\u00e9viter l\u2019ins\u00e9curit\u00e9 juridique que la r\u00e9troactivit\u00e9 de l\u2019annulation du pr\u00e9sent d\u00e9cret pourrait entra\u00eener pour ces personnes, compromettant en particulier leur situation en termes de logement ?
\n 68
\n Ainsi rendu en langue n\u00e9erlandaise, en langue fran\u00e7aise et en langue allemande, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 65 de la loi sp\u00e9ciale du 6 janvier 1989 sur la Cour constitutionnelle, le 16 janvier 2025.
\n Le greffier, Le pr\u00e9sident,
\n Nicolas Dupont Luc Lavrysen<\/p>\n

Document PDF ECLI:BE:GHCC:2025:ARR.005\n <\/p>\n

Publication(s) li\u00e9e(s) <\/p>\n

citant:<\/p>\n

ECLI:BE:GHCC:2010:ARR.083 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:BE:GHCC:2013:ARR.144 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:BE:GHCC:2017:ARR.117 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:BE:GHCC:2024:ARR.008 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:1982:335 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:1995:441 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:1996:285 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2003:415 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2005:493 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2009:593 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2010:335 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2010:503 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2011:533 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2012:103 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2013:200 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2013:288 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2013:525 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2013:755 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2015:354 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2015:470 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2016:990 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2017:209 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2018:44 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2018:754 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2019:172 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2020:275 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2020:743 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2020:952 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2021:169 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2021:529 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2021:799 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2022:50 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:C:2023:763 <\/p>\n

 <\/p>\n

ECLI:EU:T:2009:315 <\/p>\n

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Nouvelle recherche JUPORTAL
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Fermer l’onglet <\/p>\n

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\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a><\/p>\n

JUPORTAL. L avertissement officiel du portail precise qu il n existe pas de droit d auteur sur les arrets et jugements.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

JUPORTAL Base de donn\u00e9es publique de la jurisprudence belge Imprimer cette page Taille d’impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l’onglet Cour constitutionnelle (Cour d’arbitrage) Jugement\/arr\u00eat du 16 janvier 2025 No ECLI: ECLI:BE:GHCC:2025:ARR.005 No Arr\u00eat\/No R\u00f4le: 5\/2025 Domaine juridique: Droit constitutionnel Date d’introduction: 2025-01-27 Consultations: 330 – derni\u00e8re vue 2026-05-30 23:06 Version(s): Version NL Version DE Fiche -…<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":[],"kji_country":[7731],"kji_court":[156804],"kji_chamber":[],"kji_year":[],"kji_subject":[7660],"kji_keyword":[7735,102816,44288,102862,34886],"kji_language":[7733],"class_list":["post-1189930","kji_decision","type-kji_decision","status-publish","hentry","kji_country-belgique","kji_court-eclibeghcc2025arr-005","kji_subject-constitutionnel","kji_keyword-article","kji_keyword-commune","kji_keyword-decret","kji_keyword-flamand","kji_keyword-logement","kji_language-francais"],"yoast_head":"\nECLI:BE:GHCC:2025:ARR.005 - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/kohenavocats.com\/en\/jurisprudences\/eclibeghcc2025arr-005\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"en_US\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"ECLI:BE:GHCC:2025:ARR.005\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"JUPORTAL Base de donn\u00e9es publique de la jurisprudence belge Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour constitutionnelle (Cour d'arbitrage) Jugement\/arr\u00eat du 16 janvier 2025 No ECLI: ECLI:BE:GHCC:2025:ARR.005 No Arr\u00eat\/No R\u00f4le: 5\/2025 Domaine juridique: Droit constitutionnel Date d'introduction: 2025-01-27 Consultations: 330 - derni\u00e8re vue 2026-05-30 23:06 Version(s): Version NL Version DE Fiche -...\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/kohenavocats.com\/en\/jurisprudences\/eclibeghcc2025arr-005\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Est. reading time\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"192 minutes\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/en\\\/jurisprudences\\\/eclibeghcc2025arr-005\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/en\\\/jurisprudences\\\/eclibeghcc2025arr-005\\\/\",\"name\":\"ECLI:BE:GHCC:2025:ARR.005 - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/en\\\/#website\"},\"datePublished\":\"2026-06-24T23:47:07+00:00\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/en\\\/jurisprudences\\\/eclibeghcc2025arr-005\\\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"en-US\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/en\\\/jurisprudences\\\/eclibeghcc2025arr-005\\\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/en\\\/jurisprudences\\\/eclibeghcc2025arr-005\\\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Home\",\"item\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/en\\\/criminal-law-attorneys-in-paris-counsel-and-strategic-defense\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Jurisprudences\",\"item\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/en\\\/jurisprudences\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":3,\"name\":\"ECLI:BE:GHCC:2025:ARR.005\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/en\\\/#website\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/en\\\/\",\"name\":\"Kohen Avocats\",\"description\":\"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat p\u00e9naliste \u00e0 Paris, intervient exclusivement en droit p\u00e9nal pour la d\u00e9fense des particuliers, notamment en mati\u00e8re d\u2019accusations de viol. 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