{"id":1202053,"date":"2026-06-27T02:20:53","date_gmt":"2026-06-27T00:20:53","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/arret-n-016-2006-affaire-societe-nationale-des-telecommunications-du-senegal-dite-sonatel-c-societe-dexploitation-de-la-clinique-sokhna-fatma\/"},"modified":"2026-06-27T02:20:53","modified_gmt":"2026-06-27T00:20:53","slug":"arret-n-016-2006-affaire-societe-nationale-des-telecommunications-du-senegal-dite-sonatel-c-societe-dexploitation-de-la-clinique-sokhna-fatma","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/en\/jurisprudences\/arret-n-016-2006-affaire-societe-nationale-des-telecommunications-du-senegal-dite-sonatel-c-societe-dexploitation-de-la-clinique-sokhna-fatma\/","title":{"rendered":"Arr\u00eat N\u00b0 016\/2006 – Affaire : SOCIETE NATIONALE DES TELECOMMUNICATIONS du SENEGAL dite SONATEL c\/ SOCIETE D\u2019EXPLOITATION DE LA CLINIQUE SOKHNA FATMA"},"content":{"rendered":"
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\n

1 ORGANISATION POUR L\u2019HARMONISATION EN AFRIQUE DU DROIT DES AFFAIRES (O.H.A.D.A) ————— COUR COMMUNE DE JUSTICE ET D\u2019ARBITRAGE (C.C.J.A) ————- Premi\u00e8re chambre ———— Audience publique du 26 octobre 2006<\/p>\n

Pourvoi : n\u00b0039\/2003\/PC du 03 avril 2003<\/p>\n

Affaire : SOCIETE NATIONALE DES TELECOMMUNICATIONS du SENEGAL dite SONATEL (Conseils : – SCPA N\u2019GOAN, ASMAN & Associ\u00e9s, Avocats \u00e0 la Cour – Ma\u00eetres Papa Mouhamadou LO et S\u00e9rigne Babacar KAMARA, Avocats Associ\u00e9s, Avocats \u00e0 la Cour – Ma\u00eetres Gu\u00e9del NDIAYE & Associ\u00e9s, Avocats \u00e0 la Cour)<\/p>\n

Contre SOCIETE D\u2019EXPLOITATION DE LA CLINIQUE SOKHNA FATMA (Conseils : – Ma\u00eetres Mayacine TOUNKARA & Associ\u00e9s, Avocats \u00e0 la Cour – Ma\u00eetre Mamadou SAMASSI, Avocat \u00e0 la Cour )<\/p>\n

ARRET N\u00b0 017\/2006 du 26 octobre 2006<\/p>\n

La Cour Commune de Justice et d\u2019Arbitrage (C.C.J.A), Premi\u00e8re chambre, de l\u2019Organisation pour l\u2019Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (O.H.A.D.A) a rendu l\u2019Arr\u00eat suivant en son audience publique du 26 octobre 2006 o\u00f9 \u00e9taient pr\u00e9sents :<\/p>\n

Messieurs Jacques M\u2019BOSSO, Pr\u00e9sident Ma\u00efnassara MAIDAGI, Juge, rapporteur Biquezil NAMBAK, Juge<\/p>\n

et Ma\u00eetre ASSIEHUE Acka, Greffier ;<\/p>\n

Sur le pourvoi enregistr\u00e9 au greffe de la Cour de c\u00e9ans le 03 avril 2003 sous le n\u00b0039\/2003\/PC et form\u00e9 par la SCPA N\u2019GOAN, ASMAN & Associ\u00e9s demeurant au 37, rue de la Canebi\u00e8re, Cocody, 01 BP 3361 Abidjan 01, Ma\u00eetres PAPA Mouhamadou LO et S\u00e9rigne Babacar KAMARA, Avocats associ\u00e9s et Ma\u00eetres Gu\u00e9del NDIAYE & Associ\u00e9s, Avocats \u00e0 la Cour, agissant au nom et pour le compte de la Soci\u00e9t\u00e9 Nationale des T\u00e9l\u00e9communications du SENEGAL dite SONATEL, dans la cause l\u2019opposant \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Exploitation de la Clinique SOKHNA FATMA, ayant pour conseils Ma\u00eetres Mayacine TOUNKARA & Associ\u00e9s et Ma\u00eetre Mamadou SAMASSI, Avocats \u00e0 la Cour<\/p>\n

2 demeurant 17, rue Marchand, Immeuble Longchamps, 1 er \u00e9tage, 05 BP 982 Abidjan 05,<\/p>\n

en cassation de l\u2019Arr\u00eat n\u00b0 557 rendu le 20 d\u00e9cembre 2002 par la Chambre civile et commerciale de la Cour d\u2019appel de Dakar dont le dispositif est le suivant :<\/p>\n

\u00ab Statuant publiquement, contradictoirement en mati\u00e8re commerciale et en dernier ressort ;<\/p>\n

En la forme D\u00e9clare recevables les appels tant principaux qu\u2019incidents ; Au fond Confirme le jugement entrepris en ce qu\u2019il a fix\u00e9 l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction due par la SONATEL \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Exploitation de la Clinique SOKHNA FATMA \u00e0 la somme de 65.000.000 francs en application des dispositions de l\u2019article 94 alin\u00e9a 2 de l\u2019Acte uniforme sur le droit commercial g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019OHADA et a condamn\u00e9 la SONATEL \u00e0 payer en cons\u00e9quence ladite somme \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Exploitation de la Clinique SOKHNA FATMA ;<\/p>\n

Infirmant et statuant \u00e0 nouveau ;<\/p>\n

Condamne \u00e9galement la SONATEL \u00e0 payer \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Exploitation de la Clinique SOKHNA FATMA la somme de 25.315.688 francs au titre du remboursement des investissements r\u00e9alis\u00e9s ; Condamne la SONATEL aux d\u00e9pens d\u2019instance et d\u2019appel \u00bb ;<\/p>\n

La requ\u00e9rante invoque \u00e0 l\u2019appui de son pourvoi les cinq moyens de cassation tels qu\u2019ils figurent \u00e0 la requ\u00eate annex\u00e9e au pr\u00e9sent arr\u00eat ;<\/p>\n

Sur le rapport de Monsieur le Juge Ma\u00efnassara MA\u00cfDAGI ;<\/p>\n

Vu les dispositions des articles 13 et 14 du Trait\u00e9 relatif \u00e0 l\u2019harmonisation du droit des affaires en Afrique ;<\/p>\n

Vu les dispositions du R\u00e8glement de proc\u00e9dure de la Cour Commune de Justice et d\u2019Arbitrage de l\u2019OHADA ;<\/p>\n

Attendu qu\u2019il r\u00e9sulte de l\u2019examen des pi\u00e8ces du dossier de la proc\u00e9dure qu\u2019un bail d\u2019une dur\u00e9e de trois ans renouvelable avait \u00e9t\u00e9 pass\u00e9 le 17 avril 1975, pour prendre effet \u00e0 compter du 1 er juillet 1975, entre la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Exploitation de la Clinique SOKHNA FATMA et Madame MBACKE MAME DIARRA BOUSSO DIOP et portant sur un immeuble \u00e0 usage de clinique sis au Km4 de la route de OUAKAM, devenue Avenue Cheick Anta DIOP ; que par acte notari\u00e9 en date du 06 avril 1978, pass\u00e9 en l\u2019Etude de Ma\u00eetre MAMADOU MOUSTAPHA NDIAYE, notaire \u00e0 Dakar, la SONATEL avait acquis la<\/p>\n

3 propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019immeuble pr\u00e9cit\u00e9 ; que par exploit d\u2019huissier en date du 24 avril 1998, la SONATEL avait donn\u00e9 cong\u00e9 \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Exploitation de la Clinique SOKHNA FATMA pour le terme du 30 octobre 1998 ; que la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Exploitation de la Clinique SOKHNA FATMA, contestant le cong\u00e9, avait saisi le Juge des loyers aux fins de voir fixer le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction auquel elle avait droit ; que par Jugement n\u00b0647 du 13 avril 1999, le Tribunal R\u00e9gional Hors Classe de Dakar d\u00e9clarait l\u2019action de la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Exploitation de la Clinique SOKHNA FATMA recevable et bien fond\u00e9e, fixait l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction \u00e0 la somme de 65.000.000 FCFA, condamnait en cons\u00e9quence la SONATEL \u00e0 payer ladite somme \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Exploitation de la Clinique SOKHNA FATMA ; que sur appel principal relev\u00e9 par la SONATEL et sur appel incident relev\u00e9 par la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Exploitation de la Clinique SOKHNA FATMA, la Chambre Civile de la Cour d\u2019appel de Dakar confirmait, par l\u2019arr\u00eat dont pourvoi, le jugement entrepris en ce qu\u2019il a fix\u00e9 l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction \u00e0 65.000.000 FCFA et condamnait \u00e9galement la SONATEL \u00e0 payer \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Exploitation de la Clinique SOKHNA FATMA la somme de 25.316.688 au titre du remboursement des investissements r\u00e9alis\u00e9s ;<\/p>\n

Sur l\u2019exception de litispendance<\/p>\n

Vu l\u2019article 16 du Trait\u00e9 susvis\u00e9 ;<\/p>\n

Attendu que la Clinique SOKHNA FATMA, d\u00e9fenderesse au pourvoi, soutient qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce il y a litispendance au motif que la SONATEL a saisi la Cour de cassation du S\u00e9n\u00e9gal aux fins de cassation de l\u2019arr\u00eat de la Cour d\u2019appel du 20 d\u00e9cembre 2002 par pourvoi en date du 27 mars 2003 et que les parties ont \u00e9chang\u00e9 des m\u00e9moires ; que ce n\u2019est que le 03 avril 2003, donc post\u00e9rieurement \u00e0 la saisine de la juridiction s\u00e9n\u00e9galaise, que la SONATEL a form\u00e9 un autre pourvoi devant la Cour de c\u00e9ans et tendant \u00e0 la cassation du m\u00eame arr\u00eat de la Cour d\u2019appel ; que la Cour de cassation du S\u00e9n\u00e9gal et la Cour de c\u00e9ans \u00e9tant saisies en m\u00eame temps de la m\u00eame affaire, la Cour de c\u00e9ans devra se dessaisir au profit de la Cour de cassation du S\u00e9n\u00e9gal ou \u00e0 tout le moins surseoir \u00e0 statuer jusqu\u2019\u00e0 ce que celle-ci se prononce ;<\/p>\n

Attendu qu\u2019aux termes de l\u2019article 16 du Trait\u00e9 susvis\u00e9, \u00ab la saisine de la Cour Commune de Justice et d\u2019Arbitrage suspend toute proc\u00e9dure de cassation engag\u00e9e devant une juridiction nationale contre la d\u00e9cision attaqu\u00e9e. Toutefois cette r\u00e8gle n\u2019affecte pas les proc\u00e9dures d\u2019ex\u00e9cution. Une telle proc\u00e9dure ne peut reprendre qu\u2019apr\u00e8s arr\u00eat de la Cour Commune de Justice et d\u2019Arbitrage se d\u00e9clarant incomp\u00e9tente pour conna\u00eetre de l\u2019affaire \u00bb ;<\/p>\n

Attendu qu\u2019il ressort de l\u2019analyse de l\u2019article 16 sus\u00e9nonc\u00e9 du Trait\u00e9 susvis\u00e9 que contrairement \u00e0 ce que soutient la Clinique SOKHNA FATMA, la saisine de la Cour Commune de Justice et d\u2019Arbitrage suspend toute proc\u00e9dure de cassation engag\u00e9e devant une juridiction nationale contre la d\u00e9cision<\/p>\n

4 attaqu\u00e9e, m\u00eame si la saisine de la juridiction nationale est ant\u00e9rieure \u00e0 celle de la Cour Commune de Justice et d\u2019Arbitrage et que ladite juridiction nationale ne peut reprendre l\u2019examen de la proc\u00e9dure que lorsque la Cour Commune de Justice et d\u2019Arbitrage se sera d\u00e9clar\u00e9e incomp\u00e9tente pour conna\u00eetre de l\u2019affaire ; qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce, bien que le pourvoi en cassation form\u00e9 devant la Cour de cassation du S\u00e9n\u00e9gal soit ant\u00e9rieur \u00e0 celui introduit devant la Cour de c\u00e9ans, il incombe \u00e0 la Cour de cassation du S\u00e9n\u00e9gal de suspendre l\u2019examen du pourvoi en cassation engag\u00e9 devant elle jusqu\u2019\u00e0 ce que la Cour de c\u00e9ans se prononce sur le pr\u00e9sent recours introduit devant elle ; qu\u2019il s\u2019ensuit que l\u2019exception de litispendance soulev\u00e9e par la Clinique SOKHNA FATMA n\u2019est pas fond\u00e9e et doit en cons\u00e9quence \u00eatre rejet\u00e9e ;<\/p>\n

Sur le quatri\u00e8me moyen<\/p>\n

Vu les articles 94, alin\u00e9a 2 et 99, alin\u00e9a 1 de l\u2019Acte uniforme portant sur le droit commercial g\u00e9n\u00e9ral ;<\/p>\n

Attendu qu\u2019il est fait grief \u00e0 l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 d\u2019avoir viol\u00e9 l\u2019article 94 de l\u2019Acte uniforme susvis\u00e9 en ce que la Cour d\u2019appel, apr\u00e8s avoir condamn\u00e9 la SONATEL au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, a en plus condamn\u00e9 celle-ci au remboursement des pr\u00e9tendus investissements alors que, selon le moyen, l\u2019alin\u00e9a 2 de l\u2019article 94 de l\u2019Acte uniforme susindiqu\u00e9 \u00e9num\u00e8re, parmi les \u00e9l\u00e9ments \u00e0 prendre en consid\u00e9ration dans la d\u00e9termination de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, le montant des investissements r\u00e9alis\u00e9s par le preneur ; que pour fixer l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, la Cour d\u2019appel a, dans le terme de l\u2019alin\u00e9a 2 de l\u2019article 94 susvis\u00e9, consid\u00e9r\u00e9 \u00ab qu\u2019il n\u2019est pas discut\u00e9 que la SOCIETE D\u2019EXPLOITATION DE LA CLINIQUE SOKHNA FATMA a r\u00e9alis\u00e9 des investissements sur le local lou\u00e9 pour le rendre fonctionnel pour sa destination\u2026 qu\u2019ainsi la Cour poss\u00e8de des \u00e9l\u00e9ments d\u2019appr\u00e9ciation pour dire et juger que la somme retenue par le juge d\u2019instance au titre de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction est suffisamment justifi\u00e9e dans son montant\u2026 \u00bb ; que toutefois, ce m\u00eame \u00e9l\u00e9ment a \u00e9t\u00e9 repris par la Cour pour servir de base \u00e0 une autre condamnation en paiement au titre des m\u00eames investissements puisque la Cour condamne de mani\u00e8re sp\u00e9cifique la SONATEL \u00e0 payer le montant pr\u00e9tendu des investissements r\u00e9alis\u00e9s par la Clinique SOKHNA FATMA, en plus de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction ; que ce faisant, la Cour a viol\u00e9 le texte vis\u00e9 au moyen en ce qu\u2019elle a ind\u00fbment et sp\u00e9cifiquement condamn\u00e9 la SONATEL \u00e0 payer une somme qui est cens\u00e9e avoir d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 prise en compte dans le cadre de l\u2019\u00e9valuation de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction ;<\/p>\n

Attendu qu\u2019aux termes des articles 94, alin\u00e9a 2 et 99, alin\u00e9a 1 de l\u2019Acte uniforme susvis\u00e9, \u00ab \u2026A d\u00e9faut d\u2019accord sur le montant de cette indemnit\u00e9 [indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction], celle-ci est fix\u00e9e par la juridiction comp\u00e9tente en tenant compte notamment du montant du chiffre d\u2019affaires, des investissements r\u00e9alis\u00e9s par le preneur, et de la situation g\u00e9ographique du local \u00bb et \u00ab le preneur sans droit au renouvellement, quel qu\u2019en soit le motif, pourra n\u00e9anmoins \u00eatre<\/p>\n

5 rembours\u00e9 des constructions et am\u00e9nagements qu\u2019il a r\u00e9alis\u00e9s dans les locaux avec l\u2019autorisation du bailleur \u00bb ;<\/p>\n

Attendu qu\u2019il ressort de l\u2019analyse des dispositions sus\u00e9nonc\u00e9es des articles 94, alin\u00e9a 2 et 99, alin\u00e9a 1 de l\u2019Acte uniforme susvis\u00e9 que, d\u2019une part, lors de la fixation du montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, suite \u00e0 l\u2019opposition au droit au renouvellement du bail par le bailleur, la juridiction comp\u00e9tente doit tenir compte, entre autres, des investissements r\u00e9alis\u00e9s par le preneur et, d\u2019autre part, lorsque le preneur n\u2019a pas droit au renouvellement du bail, quel qu\u2019en soit le motif, il a droit n\u00e9anmoins au remboursement des constructions et am\u00e9nagements qu\u2019il a r\u00e9alis\u00e9s dans les locaux \u00e0 la condition que ces constructions et am\u00e9nagements aient \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s avec l\u2019autorisation du bailleur ;<\/p>\n

Attendu qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce, la Cour d\u2019appel de Dakar a condamn\u00e9 la SONATEL \u00e0 payer \u00e0 la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Exploitation de la Clinique SOKHNA FATMA la somme de 65.000.000 francs au titre d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction aux motifs, \u00ab qu\u2019\u00e0 l\u2019appui de sa demande l\u2019intim\u00e9e a produit les \u00e9tats financiers des ann\u00e9es 1995, 1996 et 1997 ; desquels il ressort des chiffres d\u2019affaires respectifs de 31.303.176 francs, 52.374.049 francs et 7.973.569 francs \u2026 qu\u2019il n\u2019est pas discut\u00e9 que la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Exploitation de la Clinique SOKHNA FATMA a r\u00e9alis\u00e9 des investissements sur le local lou\u00e9 pour le rendre fonctionnel pour sa destination\u2026 que la Clinique est situ\u00e9e sur la route de Ouakam dans une zone tr\u00e8s fr\u00e9quent\u00e9e dans le quartier r\u00e9sidentiel du Point E\u2026 qu\u2019il y a lieu de relever l\u2019existence de difficult\u00e9s r\u00e9elles pour l\u2019intim\u00e9e de retrouver la m\u00eame zone g\u00e9ographique, une perte de client\u00e8le, ainsi que des investissements r\u00e9alis\u00e9s et du chiffre d\u2019affaire\u2026 \u00bb ; qu\u2019en cons\u00e9quence, la Cour d\u2019appel a tenu compte, dans la motivation de sa d\u00e9cision relativement au montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, des investissements r\u00e9alis\u00e9s sur le local lou\u00e9 par la Clinique SOKHNA FATMA ; qu\u2019elle ne pouvait par cons\u00e9quent allouer une seconde fois, de mani\u00e8re distincte, la somme de 25.315.688 francs au titre de remboursement des investissements r\u00e9alis\u00e9s ; qu\u2019en tout \u00e9tat de cause, le remboursement des investissements sous forme de constructions et am\u00e9nagements r\u00e9alis\u00e9s dans les locaux lou\u00e9s ne peut \u00eatre accord\u00e9 qu\u2019au preneur sans droit au renouvellement du bail en application de l\u2019article 99 de l\u2019Acte uniforme susvis\u00e9 ; qu\u2019il suit qu\u2019en accordant \u00e0 la Clinique SOKHNA FATMA, d\u2019une part la somme de 65.000.000 francs au titre d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction en tenant compte, entre autres, des investissement r\u00e9alis\u00e9s sur le local lou\u00e9 et, d\u2019autre part, la somme de 25.315.688 francs au titre des investissements r\u00e9alis\u00e9s, la Cour d\u2019appel a fait une mauvaise application des articles 94, alin\u00e9a 2 et 99, alin\u00e9a 1 de l\u2019Acte uniforme susvis\u00e9 ; qu\u2019il \u00e9chet en cons\u00e9quence de casser l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 et d\u2019\u00e9voquer sans qu\u2019il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens ;<\/p>\n

6 Sur l\u2019\u00e9vocation<\/p>\n

Attendu que par exploit d\u2019huissier en date du 01 juin 1999, la SONATEL a relev\u00e9 appel du Jugement n\u00b0347 rendu le 13 avril 1999 par le Tribunal R\u00e9gional Hors Classe de Dakar et dont le dispositif est ainsi con\u00e7u :<\/p>\n

\u00ab Statuant publiquement, contradictoirement, en mati\u00e8re commerciale et en premier ressort ;<\/p>\n

D\u00e9clare l\u2019action recevable en la forme ;<\/p>\n

Au Fond<\/p>\n

Vu la signification de cong\u00e9 du 24 avril 1998,<\/p>\n

Vu la contestation de cong\u00e9 du 29 avril 1998 ;<\/p>\n

Vu l\u2019acte d\u2019opposition au renouvellement du bail du 14 septembre 1998 ;<\/p>\n

Vu le d\u00e9saccord des parties sur le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction ;<\/p>\n

FIXONS l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction due par la SONATEL \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019EXPLOITATION de la CLINIQUE SOK HNA FATMA \u00e0 la somme de 65.000.000 de francs, en application des dispositions de l\u2019article 94, alin\u00e9a 2 de l\u2019Acte Uniforme portant sur le Droit Commercial G\u00e9n\u00e9ral ;<\/p>\n

CONDAMNONS, en cons\u00e9quence la SONATEL \u00e0 pa yer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019EXPLOITATION DE LA CLINIQUE SOKHNA FATMA ladite somme ;<\/p>\n

ORDONNONS l\u2019ex\u00e9cution provisoire \u00e0 hauteur de 500.000 FRANCS ;<\/p>\n

CONDAMNONS la SONATEL aux d\u00e9pens ; \u00bb ;<\/p>\n

Attendu que la SONATEL demande d\u2019infirmer le jugement attaqu\u00e9 et, \u00e0 titre principal, d\u00e9bouter la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Exploitation de la Clinique SOKHNA FATMA de toutes ses demandes et subsidiairement r\u00e9duire dans de larges proportions en fixant au franc symbolique le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction ; qu\u2019\u00e0 l\u2019appui de sa demande, la SONATEL soutient que la Clinique SOKHNA FATMA \u00e9tait locataire d\u2019un immeuble \u00e0 usage de clinique g\u00e9r\u00e9 par la Soci\u00e9t\u00e9 Dakar Immobilier pour un bail d\u2019une dur\u00e9e de trois ans renouvelable pass\u00e9 le 17 avril 1975 pour prendre effet \u00e0 compter du 1 er juillet 1975 ; que par le minist\u00e8re de Ma\u00eetre Mamadou Moustapha NDIAYE, notaire \u00e0 Dakar, elle a acquis l\u2019immeuble pr\u00e9cit\u00e9 ; que dans l\u2019acte de vente, il a \u00e9t\u00e9 stipul\u00e9 que le vendeur s\u2019engage \u00e0 initier et \u00e0 supporter les frais d\u2019expulsion du locataire si \u00e0 l\u2019expiration du cong\u00e9, celui-ci ne lib\u00e9rait pas les lieux ; que par exploit en date du 24 avril 1998 de Ma\u00eetre Nd\u00e8ye T\u00e9gue FALL LO, Huissier de justice \u00e0 Dakar,<\/p>\n

7 elle a donn\u00e9 cong\u00e9 \u00e0 la Clinique SOKHNA FATMA pour le terme du 30 octobre 1998 ; que par exploits de Ma\u00eetre Jacques d\u2019ERNEVILLE, Huissier de justice, en dates des 29 avril et 12 mai 1998, la Clinique SOKHNA FATMA a contest\u00e9 le cong\u00e9 mais a quitt\u00e9 volontairement les lieux pour ensuite l\u2019assigner devant la juridiction comp\u00e9tente pour fixation de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction ;<\/p>\n

Que la SONATEL ajoute qu\u2019elle critique la d\u00e9cision attaqu\u00e9e sur le principe de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction et sur le montant de celle-ci ; que selon elle, le bail liant les parties est \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e de trois (3) ans ayant pris effet le 1 er juillet 1975 qui doit arriver \u00e0 expiration le 1 er juillet 1999 ; qu\u2019ainsi, aux termes de l\u2019article [92] de l\u2019Acte uniforme, l\u2019intim\u00e9e doit demander le renouvellement de son bail au plus tard trois (3) mois avant le 1 er juillet 1999 ; que la Clinique SOKHNA FATMA ne l\u2019ayant pas fait est d\u00e9chue de son droit au renouvellement du bail et ainsi elle ne peut plus pr\u00e9tendre \u00e0 une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction ; qu\u2019en outre, l\u2019intim\u00e9e ayant lib\u00e9r\u00e9 les lieux de son propre chef a, de mani\u00e8re unilat\u00e9rale, rompu le bail liant les parties ; que l\u2019intim\u00e9e ne remplit pas les conditions de l\u2019article 91 de l\u2019Acte uniforme pour b\u00e9n\u00e9ficier du droit au renouvellement de son bail puisque ne justifiant pas avoir exploit\u00e9 pendant une dur\u00e9e minimale de deux ann\u00e9es l\u2019activit\u00e9 pr\u00e9vue audit bail conform\u00e9ment aux stipulations du bail ;<\/p>\n

Qu\u2019en outre, la SONATEL soutient que l\u2019intim\u00e9e reste lui devoir la somme de 2.670.967 francs repr\u00e9sentant les loyers de Mars \u00e0 Septembre 1998 ; qu\u2019ainsi, en application de l\u2019article 95 de l\u2019Acte uniforme sur le droit commercial g\u00e9n\u00e9ral, justifiant d\u2019un motif grave et l\u00e9gitime \u00e0 l\u2019encontre de l\u2019intim\u00e9e, elle peut s\u2019opposer au droit au renouvellement du bail sans r\u00e8glement d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction ; que la SONATEL ajoute que l\u2019intim\u00e9e ne pouvait pr\u00e9tendre \u00e0 une indemnit\u00e9 d\u2019autant qu\u2019aucune activit\u00e9 n\u2019\u00e9tait exerc\u00e9e dans les locaux occup\u00e9s, l\u2019indemnit\u00e9 devant r\u00e9parer un pr\u00e9judice subi par le locataire ; qu\u2019elle pr\u00e9cise aussi que l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction incombe au pr\u00e9c\u00e9dent propri\u00e9taire de l\u2019immeuble ;<\/p>\n

Qu\u2019enfin, s\u2019agissant du montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, la SONATEL soutient que les \u00e9tats financiers produits par l\u2019intim\u00e9e sont fictifs car il est de notori\u00e9t\u00e9 publique que la Clinique SOKHNA FATMA \u00e9tait en d\u00e9confiture depuis des ann\u00e9es ;<\/p>\n

Attendu que la SOCIETE D\u2019EXPLOITATION DE LA CLINIQUE SOKHNA FATMA, apr\u00e8s avoir interjet\u00e9 appel incident, soutient l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la pr\u00e9tention de la SONATEL en ce qu\u2019elle (CLINIQUE SOKHNA FATMA) n\u2019avait pas formul\u00e9 de demande de renouvellement de son bail conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 92 de l\u2019Acte uniforme ; qu\u2019elle fait valoir que cette pr\u00e9tention est une demande nouvelle non plaid\u00e9e en premi\u00e8re instance ; qu\u2019elle conclut au rejet de cette demande car \u00e0 l\u2019origine le bail \u00e9tait conclu pour une dur\u00e9e de trois (3) ans renouvelable qui a continu\u00e9 sans \u00eatre renouvel\u00e9 ; que sa demande de renouvellement faite par exploits en dates des 29 avril et 12 mai 1998 est bien<\/p>\n

8 fond\u00e9e ; qu\u2019elle d\u00e9clare \u00e9galement avoir volontairement quitt\u00e9 les locaux du fait que la SONATEL a rejet\u00e9 sa demande de renouvellement ; qu\u2019elle affirme, contrairement \u00e0 ce que soutient l\u2019appelante, \u00eatre en r\u00e8gle au niveau de ses engagements ;<\/p>\n

Que s\u2019agissant de sa demande de remboursement des investissements r\u00e9alis\u00e9s sur les lieux lou\u00e9s, elle soutient avoir investi la somme de 25.315.688 francs pour rendre les lieux fonctionnels avec l\u2019accord de l\u2019ancien propri\u00e9taire ;<\/p>\n

Sur le principe du paiement d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction<\/p>\n

Attendu qu\u2019aux termes de l\u2019article 72, alin\u00e9a 2 de l\u2019Acte uniforme portant sur le droit commercial g\u00e9n\u00e9ral, \u00ab \u00e0 d\u00e9faut d\u2019\u00e9crit ou de terme fix\u00e9, le bail est r\u00e9put\u00e9 conclu pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e \u00bb ;<\/p>\n

Attendu qu\u2019il est de principe que, d\u2019une part, si \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un bail \u00e9crit, le preneur reste et est laiss\u00e9 en possession, il s\u2019op\u00e8re un nouveau bail aux conditions d\u2019un bail non \u00e9crit et, d\u2019autre part, en cas de tacite reconduction, le bail ancien se poursuit en totalit\u00e9 sauf en ce qui concerne sa dur\u00e9e, les stipulations du bail ancien ne pouvant influer sur la dur\u00e9e du bail ainsi constitu\u00e9 lequel devient \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e et peut de ce fait prendre fin \u00e0 tout moment par un cong\u00e9 donn\u00e9 et d\u00e9livr\u00e9 au moins six mois \u00e0 l\u2019avance ;<\/p>\n

Attendu qu\u2019il ressort des pi\u00e8ces du dossier de la proc\u00e9dure que si le bail sign\u00e9 le 17 avril 1975 par la Clinique SOKHNA FATMA et Madame MBACKE MAME DIARRA BOUSSO DIOP a \u00e9t\u00e9 conclu pour une dur\u00e9e de trois ans renouvelable, il a \u00e9t\u00e9 par la suite renouvel\u00e9 par tacite reconduction puisqu\u2019\u00e0 la date du 24 avril 1998, date \u00e0 laquelle la SONATEL, devenue nouvel acqu\u00e9reur de l\u2019immeuble lou\u00e9, a donn\u00e9 cong\u00e9 \u00e0 la Clinique SOKHNA FATMA pour le terme du 30 octobre 1998 il n\u2019existait aucun autre bail \u00e9crit ; qu\u2019en cons\u00e9quence, la Clinique SOKHNA FATMA a droit au renouvellement du bail en application de l\u2019article 91 de l\u2019Acte uniforme susindiqu\u00e9 pour avoir exploit\u00e9 dans les lieux lou\u00e9s, conform\u00e9ment aux stipulations du bail, l\u2019activit\u00e9 pr\u00e9vue par celui-ci pendant plus de vingt (20) ans ;<\/p>\n

Attendu que, comme elle l\u2019a soutenu dans ses \u00e9critures, la Clinique SOKHNA FATMA a quitt\u00e9 les lieux lou\u00e9s du fait que la SONATEL a refus\u00e9 le renouvellement de son bail et aussi de la nature de son activit\u00e9 qui lui interdisait de se hasarder \u00e0 rester sur les lieux de peur d\u2019exposer ses malades aux risques d\u2019une expulsion ; que par cons\u00e9quent le moyen tir\u00e9 du fait que la Clinique SOKHNA FATMA a volontairement quitt\u00e9 les lieux n\u2019est pas fond\u00e9 ;<\/p>\n

Attendu que la SONATEL pr\u00e9tend justifier d\u2019un motif grave et l\u00e9gitime \u00e0 l\u2019encontre de la Clinique SOKHNA FATMA pour s\u2019opposer au droit au renouvellement du bail sans r\u00e8glement d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, dans le non paiement des loyers de Mars \u00e0 Septembre 1998 mais n\u2019apporte pas la preuve du<\/p>\n

9 non paiement desdits loyers ; qu\u2019au surplus, elle n\u2019apporte pas non plus la preuve d\u2019une mise en demeure faite au preneur par acte extrajudiciaire d\u2019avoir \u00e0 faire cesser les faits et que lesdits faits se sont poursuivis ou renouvel\u00e9s plus de deux mois apr\u00e8s la mise en demeure ; que n\u2019ayant mis en \u0153uvre une telle proc\u00e9dure, la SONATEL n\u2019est pas fond\u00e9e \u00e0 s\u2019opposer au droit au renouvellement du bail sans paiement d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction ;<\/p>\n

Sur le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction<\/p>\n

Attendu qu\u2019\u00e0 l\u2019appui de sa demande d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction, la Clinique SOKHNA FATMA a produit les \u00e9tats financiers des ann\u00e9es 1995, 1996 et 1997, desquels il ressort des chiffres d\u2019affaires respectifs de 31.303.176 francs, 52.374.059 francs et 7.973.569 francs ; qu\u2019il n\u2019est pas non plus discut\u00e9 que la Clinique SOKHNA FATMA a r\u00e9alis\u00e9 des investissements sur le local lou\u00e9 pour le rendre fonctionnel pour sa destination, investissements qu\u2019elle chiffre \u00e0 25.315.688 francs ; qu\u2019en plus ladite Clinique \u00e9tait situ\u00e9e sur la route de Ouakam dans une zone fr\u00e9quent\u00e9e dans le quartier r\u00e9sidentiel du Point E et qu\u2019il existe de difficult\u00e9s r\u00e9elles pour la Clinique de trouver un local appropri\u00e9 dans la m\u00eame zone g\u00e9ographique avec pour cons\u00e9quence une perte de client\u00e8le ; qu\u2019il r\u00e9sulte de tout ce qui pr\u00e9c\u00e8de que le Tribunal a fait une saine appr\u00e9ciation des faits de la cause et qu\u2019il y a lieu de confirmer le jugement attaqu\u00e9 en ce qu\u2019il a allou\u00e9 \u00e0 la Clinique SOKHNA FATMA la somme de 65.000.000 francs au titre de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction ;<\/p>\n

Sur le remboursement des investissements r\u00e9alis\u00e9s sur le local lou\u00e9<\/p>\n

Attendu que pour les m\u00eames motifs que ceux expos\u00e9s ci-dessus lors de l\u2019examen du quatri\u00e8me moyen de cassation, il y a lieu de d\u00e9clarer la demande de la Clinique SOKHNA FATMA tendant au remboursement des investissements r\u00e9alis\u00e9s non fond\u00e9e et en cons\u00e9quence de la rejeter ;<\/p>\n

Attendu que la Clinique SOKHNA FATMA ayant succomb\u00e9, il \u00e9chet de la condamner aux d\u00e9pens ;<\/p>\n

PAR CES MOTIFS<\/p>\n

Statuant publiquement, apr\u00e8s en avoir d\u00e9lib\u00e9r\u00e9,<\/p>\n

Casse l\u2019Arr\u00eat n\u00b0557 rendu le 20 d\u00e9cembre 2002 par la Cour d\u2019appel de Dakar ;<\/p>\n

Evoquant et statuant sur le fond,<\/p>\n

10 Confirme le Jugement n\u00b0647 rendu le 13 avril 1999 par le Tribunal R\u00e9gional Hors Classe de Dakar en ce qu\u2019il a condamn\u00e9 la SONATEL \u00e0 payer \u00e0 la Clinique SOKHNA FATMA la somme de 65.000.000 francs au titre d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction ;<\/p>\n

Rejette la demande de la CLINIQUE SOKHNA FATMA tendant au remboursement des investissements r\u00e9alis\u00e9s sur le local lou\u00e9 ;<\/p>\n

Condamne la Clinique SOKHNA FATMA aux d\u00e9pens.<\/p>\n

Ainsi fait, jug\u00e9 et prononc\u00e9 les jour, mois et an que dessus et ont sign\u00e9 :<\/p>\n

Le Pr\u00e9sident<\/p>\n

Le Greffier<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Biblioth\u00e8que num\u00e9rique OHADA. Republication conforme aux mentions l\u00e9gales.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 ORGANISATION POUR L\u2019HARMONISATION EN AFRIQUE DU DROIT DES AFFAIRES (O.H.A.D.A) ————— COUR COMMUNE DE JUSTICE ET D\u2019ARBITRAGE (C.C.J.A) ————- Premi\u00e8re chambre ———— Audience publique du 26 octobre 2006 Pourvoi : n\u00b0039\/2003\/PC du 03 avril 2003 Affaire : SOCIETE NATIONALE DES TELECOMMUNICATIONS du SENEGAL dite SONATEL (Conseils : – SCPA N\u2019GOAN, ASMAN & Associ\u00e9s, Avocats…<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":[],"kji_country":[93235],"kji_court":[93236],"kji_chamber":[108824],"kji_year":[135531],"kji_subject":[7646],"kji_keyword":[93246,8683,26669,16506,121529],"kji_language":[7733],"class_list":["post-1202053","kji_decision","type-kji_decision","status-publish","hentry","kji_country-ohada","kji_court-cour-commune-de-justice-et-darbitrage-ccja","kji_chamber-premiere-chambre","kji_year-135531","kji_subject-divers","kji_keyword-affaire","kji_keyword-arret","kji_keyword-nationale","kji_keyword-societe","kji_keyword-telecommunications","kji_language-francais"],"yoast_head":"\nArr\u00eat N\u00b0 016\/2006 - 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