{"id":1202119,"date":"2026-06-27T02:25:30","date_gmt":"2026-06-27T00:25:30","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-supreme-du-senegal-bulletin-arret-n-1-du-4-janvier-2012\/"},"modified":"2026-06-27T02:25:30","modified_gmt":"2026-06-27T00:25:30","slug":"cour-supreme-du-senegal-bulletin-arret-n-1-du-4-janvier-2012","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/en\/jurisprudences\/cour-supreme-du-senegal-bulletin-arret-n-1-du-4-janvier-2012\/","title":{"rendered":"Cour supr\u00eame du S\u00e9n\u00e9gal, Bulletin, arr\u00eat n\u00b0 1 du 4 JANVIER 2012"},"content":{"rendered":"
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ARR\u00caT N\u00b0 01 DU 4 JANVIER 2012<\/p>\n

VALEURS PLUS S\u00c9N\u00c9GAL C\/ MARIAMA BARRY ET AUTRES<\/p>\n

CASSATION \u2013 POURVOI EN CASSATION \u2013 POURVOI INCIDENT \u2013 IRRECEVABI- LIT\u00c9 \u2013 CAS \u2013 SIGNIFICATION DE L\u2019ARR\u00caT ATTAQU\u00c9 RE\u00c7UE PLUS DEUX MOIS AVANT LE POURVOI<\/p>\n

Est irrecevable le pourvoi incident d\u2019une partie adverse form\u00e9 plus de deux mois apr\u00e8s qu\u2019elle a re\u00e7u signification de l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 faite avant l\u2019introduction du pourvoi principal.<\/p>\n

LA COUR SUPR\u00caME,<\/p>\n

Vu la loi organique n\u00b0 2008-35 du 8 ao\u00fbt 2008 sur la Cour supr\u00eame ;<\/p>\n

Vu le moyen unique du pourvoi principal, annex\u00e9 au pr\u00e9sent arr\u00eat ;<\/p>\n

Apr\u00e8s en avoir d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 conform\u00e9ment \u00e0 la loi ;<\/p>\n

Attendu que la d\u00e9fenderesse a sollicit\u00e9, dans ses conclusions du 8 octobre 2010, que la soci\u00e9t\u00e9 Valeur plus S\u00e9n\u00e9gal (la soci\u00e9t\u00e9 Valeur Plus) et Ma\u00eetre Moustapha Ndiaye, qui a d\u00e9pos\u00e9 un m\u00e9- moire valant pourvoi incident, soient d\u00e9clar\u00e9s d\u00e9chus de leurs pourvois et que le pourvoi princi- pal comme celui incident soient d\u00e9clar\u00e9s irrecevables sur le fondement des articles 34, 38, 39 et 71-1 de la loi organique sur la Cour supr\u00eame ;<\/p>\n

Qu\u2019elle a argu\u00e9 que les deux pourvois n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 form\u00e9s dans le d\u00e9lai de deux mois \u00e0 comp- ter de la signification de l\u2019arr\u00eat et n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9s \u00e0 domicile r\u00e9el ; qu\u2019ils n\u2019ont ni vis\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 Immobis ni \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9s \u00e0 celle-ci alors qu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 cit\u00e9e en cause d\u2019appel en tant qu\u2019intim\u00e9e ;<\/p>\n

Attendu, d\u2019une part, qu\u2019aucune pr\u00e9tention n\u2019a \u00e9t\u00e9 formul\u00e9e, en appel, contre la soci\u00e9t\u00e9 Immobis et, d\u2019autre part, que l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 par les deux pourvois ne lui fait aucun grief ; que d\u00e8s lors, les pourvois n\u2019avaient pas \u00e0 lui \u00eatre signifi\u00e9s ;<\/p>\n

Attendu, s\u2019agissant du pourvoi principal de la soci\u00e9t\u00e9 Valeurs Plus que, d\u2019une part, il ressort de la d\u00e9claration de modification de la personne morale, inscrite au registre du commerce et du<\/p>\n

Bulletin des Arr\u00eats nos 4-5<\/p>\n

54 Chambre civile et commerciale<\/p>\n

cr\u00e9dit mobilier par le greffier en chef le 12 d\u00e9cembre 2003, que cette soci\u00e9t\u00e9 est domicili\u00e9e de- puis cette date \u00e0 Fann Mermoz R\u00e9sidence San Marco ; que d\u00e8s lors, la signification faite \u00e0 son ancienne adresse ne lui \u00e9tant pas opposable, le d\u00e9lai de pourvoi n\u2019a pas commenc\u00e9 \u00e0 courir contre elle ; que, d\u2019autre part, relativement aux irr\u00e9gularit\u00e9s all\u00e9gu\u00e9es sur le fondement des arti- cles 38 et 39, la d\u00e9fenderesse a re\u00e7u signification du pourvoi dans le d\u00e9lai l\u00e9gal, a produit un m\u00e9moire et fait valoir ses moyens de d\u00e9fense ;<\/p>\n

Qu\u2019il s\u2019ensuit que le pourvoi de la soci\u00e9t\u00e9 Valeur Plus S\u00e9n\u00e9gal est recevable et que la d\u00e9ch\u00e9ance n\u2019est pas encourue ;<\/p>\n

Attendu que Ma\u00eetre Amadou Moustapha Ndiaye, qui a, les 5 et 23 f\u00e9vrier 2010, re\u00e7u significa- tion de l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 qui l\u2019a condamn\u00e9, a form\u00e9 un pourvoi incident le 7 octobre 2010 alors qu\u2019il ne pouvait se pourvoir qu\u2019\u00e0 titre principal et dans le d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de ladite signification selon l\u2019article 71-1 de la loi organique susvis\u00e9e ;<\/p>\n

Qu\u2019en cons\u00e9quence, son pourvoi est irrecevable ;<\/p>\n

Attendu, selon l\u2019arr\u00eat confirmatif attaqu\u00e9, que par jugement rendu le 12 juin 2007, le tribunal r\u00e9gional de Dakar a condamn\u00e9 solidairement la soci\u00e9t\u00e9 Valeur Plus et Ma\u00eetre Moustapha Ndiaye \u00e0 parfaire la vente portant sur l\u2019appartement lot 20 plus garage n\u00b0 46 \u00e9difi\u00e9 sur le TF n\u00b0 23\/DG, sous astreinte d\u2019un million de francs (1 000 000 F) par jour de retard ;<\/p>\n

Sur le moyen unique du pourvoi principal, en sa premi\u00e8re branche, tir\u00e9 de la violation de l\u2019article 100 du Code des obligations civiles et commerciales et de la d\u00e9naturation de la volon- t\u00e9 des parties ;<\/p>\n

Vu ledit texte ;<\/p>\n

Attendu que selon ce texte, si les termes d\u2019un contrat sont clairs et pr\u00e9cis, le juge ne peut, sans d\u00e9naturation, leur donner un autre sens ;<\/p>\n

Attendu que pour ordonner la perfection de la vente, la Cour d\u2019Appel a \u00e9nonc\u00e9 \u00ab qu\u2019il r\u00e9sulte des pi\u00e8ces vers\u00e9es notamment du re\u00e7u n\u00b0 1056 en date du 26 f\u00e9vrier 2003 que le notaire Ama- dou Moustapha Ndiaye a encaiss\u00e9 pour le contrat la somme de 23 450 000 F pour acompte du prix d\u2019acquisition du lot n\u00b0 20 et 46 vendu par la soci\u00e9t\u00e9 Valeur Plus S\u00e9n\u00e9gal pour le compte de Mariama Barry \u00bb et retenu \u00ab que dans ces conditions, la soci\u00e9t\u00e9 Valeur Plus S\u00e9n\u00e9gal et le notaire ne peuvent soutenir en droit une quelconque nullit\u00e9, la proc\u00e9dure notari\u00e9e \u00e9tant d\u00e9clench\u00e9e, il y a lieu de la parfaire conform\u00e9ment \u00e0 la lettre en date du 21 mars 2002 indiquant les sp\u00e9cifica- tions et les conditions d\u2019acquisition \u00bb ;<\/p>\n

Qu\u2019en statuant ainsi, alors qu\u2019en vertu de l\u2019article V alin\u00e9as 2 et 3 du contrat de r\u00e9servation, la dame Barry, sous peine d\u2019annulation de la r\u00e9servation, devait, dans les quinze jours \u00e0 compter de la communication des pi\u00e8ces par le notaire, signer l\u2019acte de vente, la Cour d\u2019Appel en a d\u00e9na- tur\u00e9 les termes clairs et pr\u00e9cis, violant ainsi l\u2019article 100 du Code des obligations civiles et commerciales ;<\/p>\n

PAR CES MOTIFS ;<\/p>\n

Et sans qu\u2019il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen ;<\/p>\n

D\u00e9clare irrecevable le pourvoi incident form\u00e9 par Ma\u00eetre Moustapha Ndiaye le 7 octobre 2010.<\/p>\n

Arr\u00eats de la Cour supr\u00eame<\/p>\n

Chambre civile et commerciale 55<\/p>\n

Casse et annule l\u2019arr\u00eat n\u00b0 649 rendu le 25 ao\u00fbt 2009 par la Cour d\u2019Appel de Dakar ;<\/p>\n

Remet, en cons\u00e9quence, la cause et les parties au m\u00eame et semblable \u00e9tat o\u00f9 elles \u00e9taient avant ledit arr\u00eat et, pour \u00eatre fait droit, les renvoie devant la Cour d\u2019Appel de Kaolack ;<\/p>\n

Condamne Mariama Barry aux d\u00e9pens.<\/p>\n

Dit que le pr\u00e9sent arr\u00eat sera imprim\u00e9, qu\u2019il sera transcrit sur les registres de la Cour d\u2019Appel de Dakar, en marge ou \u00e0 la suite de la d\u00e9cision attaqu\u00e9e ;<\/p>\n

Ainsi fait, jug\u00e9 et prononc\u00e9 par la Cour supr\u00eame, chambre civile et commerciale en son audien- ce publique tenue les jour, mois et an que dessus et o\u00f9 \u00e9taient pr\u00e9sents Messieurs :<\/p>\n

PR\u00c9SIDENT – RAPPORTEUR : Mouhamadou DIAWARA ; CONSEILLERS : Cheikh Ti- diane COULIBALY, Jean Louis Paul TOUPANE, Mouhamadou Bachir S\u00c8YE, Waly FAYE ; AVOCAT G\u00c9N\u00c9RAL : Abdourahmane DIOUF ; AVOCAT : Me Mbaye Jacques NDIAYE ; GREFFIER : Me Macodou NDIAYE.<\/p>\n

Annexe<\/p>\n

Moyens annex\u00e9s au pr\u00e9sent arr\u00eat<\/p>\n

III. Sur le moyen unique tir\u00e9 de l\u2019absence de motivation<\/p>\n

1) Sur la premi\u00e8re branche du moyen tir\u00e9e de la d\u00e9naturation de la volont\u00e9 librement expri- m\u00e9e par les parties dans le contrat du 25 avril 2002 dit contrat pr\u00e9liminaire-vente en \u00e9tait fu- tur d\u2019ach\u00e8vement :<\/p>\n

1) Attendu que les conventions l\u00e9galement form\u00e9es tiennent lieu de loi \u00e0 ceux qui les ont fai- tes ;<\/p>\n

Qu\u2019elles doivent \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9es de bonne foi ;<\/p>\n

2) Attendu que l\u2019article V du contrat de repr\u00e9sentation sign\u00e9 entre les parties le 25 avril 2002 d\u00e9nomm\u00e9 \u00ab Contrat pr\u00e9liminaire-vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement \u00bb stipule en ses alin\u00e9as 2 et 3 que :<\/p>\n

\u00ab Quinze jours au moins avant la date de signature de l\u2019acte de vente pr\u00e9vue au contrat pr\u00e9- liminaire, le notaire de l\u2019op\u00e9ration notifiera au r\u00e9servataire par lettre recommand\u00e9e avec de- mande d\u2019avis de r\u00e9ception, le projet d\u2019acte, le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et la date de signature de l\u2019acte ;<\/p>\n

Si le r\u00e9servataire ne signe pas l\u2019acte dans un d\u00e9lai de quinze jours suivant la communication des pi\u00e8ces, la soci\u00e9t\u00e9 venderesse lui notifiera l\u2019annulation de la r\u00e9servation par lettre recom- mand\u00e9e avec demande d\u2019avis de r\u00e9ception \u00bb ;<\/p>\n

Attendu que la soci\u00e9t\u00e9 Valeur Plus S\u00e9n\u00e9gal et le notaire ont agi conform\u00e9ment \u00e0 ces stipulations avant de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019annulation de la r\u00e9servation ;<\/p>\n

3) Mais attendu qu\u2019apr\u00e8s avoir retenu la qualification donn\u00e9e par les parties en rappelant leurs obligations y stipul\u00e9es, l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 retient :<\/p>\n

Bulletin des Arr\u00eats nos 4-5<\/p>\n

56 Chambre civile et commerciale<\/p>\n

\u00ab Qu\u2019il r\u00e9sulte des pi\u00e8ces vers\u00e9es notamment du re\u00e7u n\u00b0 1056 en date du 26 f\u00e9vrier 2003 que le Notaire Amadou Moustapha Ndiaye a encaiss\u00e9 pour le contrat, la somme de 23 450 000 Francs pour acompte du prix d\u2019acquisition du lot n\u00b0 20 et 46 vendu par la soci\u00e9t\u00e9 Valeur Plus S\u00e9n\u00e9gal pour le compte de Mariama Barry ;<\/p>\n

Que dans ces conditions, la soci\u00e9t\u00e9 Valeur Plus S\u00e9n\u00e9gal et le notaire ne peuvent soutenir en droit une quelconque nullit\u00e9, la proc\u00e9dure notari\u00e9e \u00e9tant enclench\u00e9e, il y a lieu de la parfaire conform\u00e9ment \u00e0 la lettre du notaire en date du 21 mars 2002 indiquant les sp\u00e9cifications et les conditions d\u2019acquisition \u00bb ;<\/p>\n

Attendu qu\u2019en se d\u00e9terminant ainsi alors que l\u2019article V alin\u00e9as 2 et 3 du contrat faisait obliga- tion \u00e0 la dame Barry de parfaire la vente dans un d\u00e9lai de quinze jours \u00e0 compter de la notifica- tion, l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 a d\u00e9natur\u00e9 la volont\u00e9 librement exprim\u00e9e par les parties par fausse inter- pr\u00e9tation et ce, en violation de l\u2019article 100 du Code des obligations civiles et commerciales et\/ou de refus d\u2019application de la loi ;<\/p>\n

4) Attendu de mani\u00e8re plus d\u00e9cisive que le contrat pr\u00e9liminaire fait naitre entre les parties des obligations distinctes de celles n\u00e9es d\u2019une promesse synallagmatique de vente ;<\/p>\n

Attendu que :<\/p>\n

\u00ab – L\u2019obligation l\u00e9gale de r\u00e9servation :<\/p>\n

Par le contrat pr\u00e9liminaire, \u00ab le vendeur s\u2019engage \u00e0 r\u00e9server \u00e0 un acheteur un immeuble ou une partie d\u2019immeuble \u00bb (CCH, art. L.261-15). Il se peut toutefois que le contrat de vente ne soit pas conclu \u00ab du fait du vendeur \u00bb dans le d\u00e9lai pr\u00e9vu au contrat pr\u00e9liminaire ou que le contrat de vente propos\u00e9 soit tr\u00e8s diff\u00e8rent du contrat pr\u00e9liminaire (CCH, art. L.261-15, ali- n\u00e9a 3 et L.261-31).<\/p>\n

Le r\u00e9servant (Valeur Plus S\u00e9n\u00e9gal) n\u2019a alors qu\u2019\u00e0 rembourser le d\u00e9p\u00f4t de garantie pour se d\u00e9gager du contrat.<\/p>\n

Ainsi, l\u2019obligation de \u00ab r\u00e9server \u00bb n\u2019est pas une obligation de \u00ab vendre \u00bb l\u2019immeuble aux conditions pr\u00e9vues.<\/p>\n

Le contrat pr\u00e9liminaire a \u00e9t\u00e9 con\u00e7u comme un instrument de prospection du march\u00e9.<\/p>\n

S\u2019il appara\u00eet que le projet envisag\u00e9 est irr\u00e9alisable ou trop al\u00e9atoire, le promoteur peut renon- cer ou le modifier.<\/p>\n

L\u2019obligation de r\u00e9server s\u2019analyse alors en une simple priorit\u00e9 d\u2019achat des biens r\u00e9serv\u00e9s.<\/p>\n

" Cass. 3e Civ. 17 juillet 1985, JCP \u00e9d. G 1985, IV, p. 334 " RD imm. 1986, p. 214, obs. Grosli\u00e8re et Saint-Alary-Houin " Lamy, Droit immobilier, p. 3450.<\/p>\n

Qu\u2019il s\u2019inf\u00e8re de ces principes que c\u2019est \u00e0 tort que l\u2019arr\u00eat querell\u00e9 a motiv\u00e9 comme il l\u2019a fait ;<\/p>\n

D\u2019o\u00f9 il suit et sans qu\u2019il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen qui suivent, dans l\u2019int\u00e9r\u00eat de la loi, que l\u2019arr\u00eat doit \u00eatre cass\u00e9 de ce chef ;<\/p>\n

Arr\u00eats de la Cour supr\u00eame<\/p>\n

Chambre civile et commerciale 57<\/p>\n

2) Sur la deuxi\u00e8me branche du moyen tir\u00e9e du d\u00e9faut de motif et du manque de base l\u00e9gale :<\/p>\n

1) Attendu qu\u2019il est constant comme r\u00e9sultant des pi\u00e8ces du dossier que les parties ont sign\u00e9 un contrat sui generis : contrat pr\u00e9liminaire de vente et l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement ;<\/p>\n

Qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un contrat unique en son genre ;<\/p>\n

2) Que l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9, bien qu\u2019ayant retenu que \u00ab la soci\u00e9t\u00e9 Valeur Plus S\u00e9n\u00e9gal et le notaire ne peuvent soutenir en droit une quelconque nullit\u00e9 \u00bb rel\u00e8ve :<\/p>\n

\u00ab Qu\u2019il r\u00e9sulte des dispositions de l\u2019article 379 du Code des obligations civiles et commercia- les que les contrats relatifs \u00e0 des immeubles immatricul\u00e9s sont soumis aux dispositions sp\u00e9- ciales du pr\u00e9sent chapitre ;<\/p>\n

Que l\u2019article 382 dudit Code d\u00e9finit la promesse synallagmatique de contrat qui lib\u00e8re l\u2019une et l\u2019autre des parties \u00e0 parfaire le contrat comme l\u2019acte par lequel elles s\u2019engagent l\u2019une \u00e0 c\u00e9der, l\u2019autre \u00e0 acqu\u00e9rir un droit sur l\u2019immeuble \u00bb ;<\/p>\n

3) Mais attendu que l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 n\u2019en a pas tir\u00e9 toutes les cons\u00e9quences de droit qui s\u2019imposent en annulant le contrat du 25 avril 2002, lequel n\u2019a jamais \u00e9t\u00e9 notari\u00e9 ;<\/p>\n

Qu\u2019il s\u2019agit l\u00e0 manifestement d\u2019un d\u00e9faut de motif et d\u2019un manque de base l\u00e9gale ;<\/p>\n

D\u2019o\u00f9 il suit que l\u2019arr\u00eat doit \u00eatre cass\u00e9 de ce chef.<\/p>\n

3) Sur la troisi\u00e8me branche du moyen tir\u00e9e du d\u00e9faut de r\u00e9ponses \u00e0 conclusions :<\/p>\n

Attendu qu\u2019il est incontestable aussi bien Valeur Plus S\u00e9n\u00e9gal que le notaire ont respect\u00e9 les obligations n\u00e9es du contrat du 25 avril 2002 en notifiant r\u00e9guli\u00e8rement \u00e0 la dame Mariama Barry toutes les pi\u00e8ces pr\u00e9vues dans le texte pr\u00e9cit\u00e9 et notamment l\u2019acte authentique de vente \u00e0 signer par elle dans les quinze jours suivant ladite notification ;<\/p>\n

Que la soci\u00e9t\u00e9 Valeur Plus S\u00e9n\u00e9gal qui l\u2019a relev\u00e9 dans ses conclusions d\u2019appel en date du 16 juin 2008 r\u00e9guli\u00e8rement vers\u00e9es au dossier avait sollicit\u00e9 en application des articles V et VI du contrat de r\u00e9servation, que la dame Barry qui n\u2019a pas ex\u00e9cut\u00e9 ses engagements en temps utiles lui verse 5 % du prix de vente au titre de la clause p\u00e9nale ;<\/p>\n

2) Mais Attendu que curieusement, la Cour n\u2019a pas cru devoir statuer sur cette demande ;<\/p>\n

D\u2019o\u00f9 il suit que l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 doit \u00eatre cass\u00e9 de ce chef pour d\u00e9faut de r\u00e9ponse \u00e0 conclusions.<\/p>\n

Bulletin des Arr\u00eats nos 4-5<\/p>\n

58 Chambre civile et commerciale<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Cour supreme du Senegal, bulletins officiels. Couverture partielle, republication enrichie a valider.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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