{"id":1209432,"date":"2026-06-28T08:06:27","date_gmt":"2026-06-28T06:06:27","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/eclibervsce2025arr-261-942\/"},"modified":"2026-06-28T08:06:27","modified_gmt":"2026-06-28T06:06:27","slug":"eclibervsce2025arr-261-942","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/en\/jurisprudences\/eclibervsce2025arr-261-942\/","title":{"rendered":"ECLI:BE:RVSCE:2025:ARR.261.942"},"content":{"rendered":"
\n
JUPORTAL Base de donn\u00e9es publique de la jurisprudence belge<\/p>\n

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\nConseil d'\u00c9tat <\/p>\n

Jugement\/arr\u00eat du 09 janvier 2025 <\/p>\n

No ECLI:<\/p>\n

ECLI:BE:RVSCE:2025:ARR.261.942<\/p>\n

No R\u00f4le:<\/p>\n

A. 232826\/XV-4662<\/p>\n

Affaire:<\/p>\n

Arr\u00eat 261942 – Permis d'urbanisme et permis mixtes – 09\/01\/2025<\/p>\n

Domaine juridique:<\/p>\n

\n Droit administratif<\/p>\n

Date d’introduction:<\/p>\n

2025-01-10<\/p>\n

Consultations:<\/p>\n

83 – derni\u00e8re vue 2026-05-30 03:58<\/p>\n

Fiche <\/p>\n

Arr\u00eat no 261.942 du 9 janvier 2025 Am\u00e9nagement du territoire, urbanisme,
\n environnement et affaires connexes – Permis d'urbanisme et permis
\n mixtes D\u00e9cision : Annulation Rejet\n <\/p>\n

Th\u00e9saurus Cassation:<\/p>\n

CONSEIL D'ETAT\n<\/p>\n

Th\u00e9saurus UTU:<\/p>\n

DROIT PUBLIC ET ADMINISTRATIF – CONSEIL D'\u00c9TAT – Arr\u00eats (Conseil d'\u00c9tat)\n <\/p>\n

Texte de la d\u00e9cision <\/p>\n

ERROR JUPORTARobotRecordLienECLI WARNING ECLI:BE:RVSCE:2025:ARR.261.942 no lien 280852 identiques <\/p>\n

\n CONSEIL D\u2019\u00c9TAT, SECTION DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF
\n XVe CHAMBRE
\n no 261.942 du 9 janvier 2025
\n A. 232.826\/XV-4662
\n En cause : 1. A. V., 2. L. T., 3. A. S., ayant tous \u00e9lu domicile chez Me Gautier MELCHIOR, avocat, avenue Brugmann, 451
\n 1180 Bruxelles, \u00e9galement assist\u00e9s et repr\u00e9sent\u00e9s par Me Ulrich CARNOY, avocat, contre :
\n la commune de Woluwe-Saint-Pierre, repr\u00e9sent\u00e9e par son coll\u00e8ge des bourgmestre et \u00e9chevins, ayant \u00e9lu domicile chez Me Ga\u00ebtan VANHAMME, avocat place de Jamblinne de Meux 41
\n 1030 Bruxelles.
\n Parties intervenantes :
\n 1. E. H., 2. G. M., ayant tous deux \u00e9lu domicile chez Me Jacques SAMBON et Erim ACIKGOZ, avocat, boulevard Reyers 110
\n 1030 Bruxelles.
\n ——————————————————————————————————
\n I. Objet de la requ\u00eate
\n Par une requ\u00eate introduite, par la voie \u00e9lectronique, le 2 f\u00e9vrier 2021, les parties requ\u00e9rantes demandent l\u2019annulation de \u00ab la d\u00e9cision du 26 novembre 2020
\n par laquelle le coll\u00e8ge des bourgmestre et \u00e9chevins de la commune de Woluwe-
\n Saint-Pierre a octroy\u00e9 un permis d’urbanisme \u00e0 Monsieur et Madame [H.] pour \u201c\u00e9tendre une habitation unifamiliale en int\u00e9rieur d’\u00eelot\u201d sur un bien situ\u00e9 rue Ren\u00e9 Declercq, 80 \u00e0 1150 Bruxelles \u00bb.
\n XV – 4662 – 1\/18
\n II. Proc\u00e9dure
\n Un arr\u00eat n\u00b0 259.417 du 9 avril 2024 a ordonn\u00e9 la r\u00e9ouverture des d\u00e9bats, charg\u00e9 le membre de l\u2019auditorat d\u00e9sign\u00e9 par l\u2019Auditeur g\u00e9n\u00e9ral adjoint de poursuivre l\u2019instruction du recours et r\u00e9serv\u00e9 les d\u00e9pens.
\n Il a \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9 aux parties.
\n M. Nicolas Litvine, auditeur adjoint au Conseil d\u2019\u00c9tat, a r\u00e9dig\u00e9 un rapport sur la base de l\u2019article 13 du r\u00e8glement g\u00e9n\u00e9ral de proc\u00e9dure.
\n Le rapport compl\u00e9mentaire a \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9 aux parties.
\n Les parties ont d\u00e9pos\u00e9 un dernier m\u00e9moire compl\u00e9mentaire.
\n Par une ordonnance du 26 novembre 2024, l\u2019affaire a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e \u00e0 l\u2019audience du 7 janvier 2025.
\n Mme Anne-Fran\u00e7oise Bolly, pr\u00e9sidente de chambre, a expos\u00e9 son rapport.
\n Me Alfredo Penta , loco Mes Ulrich Carnoy et Gautier Melchior, avocat, comparaissant pour les parties requ\u00e9rantes, Me Ga\u00ebtan Vanhamme, avocat, comparaissant pour la partie adverse, et Me Erim Acikgoz, avocat, comparaissant pour les parties intervenantes, ont \u00e9t\u00e9 entendus en leurs observations.
\n M. Nicolas Litvine, auditeur adjoint, a \u00e9t\u00e9 entendu en son avis conforme.
\n Il est fait application des dispositions relatives \u00e0 l\u2019emploi des langues, inscrites au titre VI, chapitre II, des lois sur le Conseil d\u2019\u00c9tat, coordonn\u00e9es le 12 janvier 1973.
\n III. Faits
\n Les faits sont expos\u00e9s dans l\u2019arr\u00eat n\u00b0 259.417, pr\u00e9cit\u00e9, auquel il convient de se r\u00e9f\u00e9rer.
\n XV – 4662 – 2\/18
\n IV. Recevabilit\u00e9
\n La premi\u00e8re partie requ\u00e9rante indique ne plus \u00eatre co-propri\u00e9taire de l\u2019habitation sis sur la parcelle mitoyenne de celle sur laquelle prend place le projet.
\n Partant, elle ne justifie plus d\u2019un int\u00e9r\u00eat actuel \u00e0 son recours.
\n Le recours n\u2019est plus recevable en tant qu\u2019il est introduit par la premi\u00e8re partie requ\u00e9rante.
\n V. Cinqui\u00e8me moyen
\n V.1. Th\u00e8ses des parties
\n V.1.1. La requ\u00eate
\n Les parties requ\u00e9rantes prennent un cinqui\u00e8me moyen de \u00ab la violation des articles 4 et 6 du Titre Ier du r\u00e8glement r\u00e9gional d’urbanisme, de l’article 126 du CoBAT, des articles 1 \u00e0 3 de la loi du 29 juillet 1991 relative \u00e0 la motivation formelle des actes administratifs, du principe de bonne administration et plus particuli\u00e8rement du devoir de minutie, de l’erreur manifeste d’appr\u00e9ciation \u00bb.
\n Apr\u00e8s avoir rappel\u00e9 le prescrit de l’article 4 du Titre Ier du r\u00e8glement r\u00e9gional d’urbanisme (RRU), elles estiment que cette disposition s’applique au rez-
\n de-chauss\u00e9e, mais aussi aux \u00e9tages des constructions.
\n Elles exposent que les deux terrains voisins du bien o\u00f9 s\u2019implante le projet litigieux sont b\u00e2tis. Elles observent que la profondeur du rehaussement projet\u00e9 d\u00e9passe la profondeur du profil mitoyen de la construction voisine la plus profonde (b\u00e2timent appartenant \u00e0 l’\u00e9cole Jean XXIII) et d\u00e9passe de plus de trois m\u00e8tres le profil mitoyen de la construction voisine la moins profonde (bien de la deuxi\u00e8me partie requ\u00e9rante). Elles ajoutent qu\u2019\u00e0 ce dernier \u00e9gard, le recul entre le rehaussement litigieux et la construction de la deuxi\u00e8me partie requ\u00e9rante est inf\u00e9rieur \u00e0 trois m\u00e8tres.
\n Elles en d\u00e9duisent que le permis d’urbanisme ne pouvait \u00eatre octroy\u00e9 en l\u2019absence de d\u00e9rogation au RRU et que le projet litigieux m\u00e9connait l\u2019article 4
\n pr\u00e9cit\u00e9.
\n Elles sont \u00e9galement d\u2019avis que la hauteur de la toiture dont le rehaussement est autoris\u00e9 par l’acte attaqu\u00e9 d\u00e9roge \u00e0 l’article 6 du Titre Ier du RRU.
\n Elles consid\u00e8rent en effet que \u00ab d\u00e8s lors que la profondeur du rehaussement litigieux ECLI:BE:RVSCE:2025:ARR.261.942 XV – 4662 – 3\/18
\n exc\u00e8de la profondeur maximale autoris\u00e9e par le RRU, la hauteur de toiture du projet litigieux ne pouvait pas d\u00e9passer de plus de trois m\u00e8tres la hauteur du profil mitoyen le plus bas, soit le bien \u00bb de la deuxi\u00e8me partie requ\u00e9rante.
\n V.1.2. Le m\u00e9moire en r\u00e9ponse
\n La partie adverse consid\u00e8re que les parties requ\u00e9rantes ne tiennent pas compte des modifications apport\u00e9es au projet et des sp\u00e9cificit\u00e9s de l\u2019implantation du projet. Elle expose que \u00ab [s]i des d\u00e9rogations aux articles 4 et 6 du Titre Ier du RRU
\n sont \u00e9voqu\u00e9es dans l\u2019avis d\u2019enqu\u00eate publique du 22 septembre 2020, il a finalement \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 que le projet tel que modifi\u00e9 n\u2019\u00e9tait pas d\u00e9rogatoire \u00bb.
\n S\u2019agissant de l\u2019article 4 du RRU, elle pr\u00e9cise ce qui suit :
\n \u00ab [l]a configuration des lieux en l\u2019esp\u00e8ce est tr\u00e8s particuli\u00e8re puisque le projet se situe au milieu de la parcelle avec des constructions aux alentours pr\u00e9sentant des caract\u00e9ristiques tr\u00e8s particuli\u00e8res :
\n – le b\u00e2timent scolaire Jean XXIII sur lequel s\u2019appuie le projet d\u2019extension en hauteur pr\u00e9sente une hauteur nettement sup\u00e9rieure \u00e0 celle vis\u00e9e en l\u2019esp\u00e8ce ;
\n – la parcelle des premi\u00e8res requ\u00e9rantes partiellement construite ;
\n – le supermarch\u00e9 Colruyt \u00bb.
\n Elle estime qu\u2019au vu de son environnement sp\u00e9cifique, \u00ab il a pu \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 que le projet tombait dans l\u2019hypoth\u00e8se vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 4, \u00a7 1er, 2\u00b0, d), en ce que la profondeur de la construction des premi\u00e8res requ\u00e9rantes est anormalement faible par rapport au voisinage imm\u00e9diat marqu\u00e9 par l\u2019\u00e9cole et le supermarch\u00e9 \u00bb et que, par cons\u00e9quent, \u00ab seul le 1\u00b0 de l\u2019article 4, \u00a7 1er trouve \u00e0 s\u2019appliquer au projet \u00bb
\n et \u00ab il n\u2019y est pas d\u00e9rog\u00e9 puisque celui-ci ne d\u00e9passe pas les \u00be de la profondeur du terrain \u00bb.
\n Elle ajoute que, ne d\u00e9rogeant pas \u00e0 l\u2019article 4 du Titre Ier du RRU, le projet ne d\u00e9roge pas non plus \u00e0 son article 6.
\n V.1.3. Le m\u00e9moire en intervention
\n Les intervenants estiment que le projet ne d\u00e9roge pas aux articles 4 et 6
\n er du Titre I du RRU et \u00e9voquent \u00ab la situation particuli\u00e8re du projet qui s’ins\u00e8re dans un int\u00e9rieur d’\u00eelot par l’extension uniquement verticale d’un ancien atelier existant \u00bb.
\n Ils estiment que le projet est conforme \u00e0 l\u2019article 4, 1\u00b0, du Titre Ier du RRU, l’extension ne d\u00e9passant pas les trois quarts de la profondeur du terrain. Se ralliant \u00e0 la partie adverse, ils consid\u00e8rent qu\u2019il faut avoir \u00e9gard \u00e0 la prescription vis\u00e9e au point d) du 2\u00b0 et non au point a) du 2\u00b0 de cet article 4. Ils soutiennent en ECLI:BE:RVSCE:2025:ARR.261.942 XV – 4662 – 4\/18
\n effet que la profondeur du profil mitoyen du bien des deux premi\u00e8res requ\u00e9rantes est anormalement faible par rapport aux autres constructions de la rue, jugeant en outre que, pour examiner la situation du bien, il faut d’abord \u00e9carter la v\u00e9randa qui aurait \u00e9t\u00e9 construite de mani\u00e8re ill\u00e9gale.
\n Renvoyant \u00e0 une vue a\u00e9rienne reproduite dans leur m\u00e9moire, ils exposent que la construction voisine \u00ab a une profondeur, par rapport \u00e0 la longueur de sa terrasse, sensiblement moins \u00e9lev\u00e9e que celle des constructions voisines situ\u00e9es sur la rue Declercq, que ce soit vers le nord ou vers le sud \u00bb. Ils constatent \u00e9galement que les int\u00e9rieurs d’\u00eelot du quartier sont fortement b\u00e2tis, avec des hauteurs de b\u00e2timents variables de 1 \u00e0 3 niveaux et notent qu\u2019il en va ainsi de la parcelle des demandeurs de permis qui comprenait ant\u00e9rieurement un atelier en int\u00e9rieur d’\u00eelot.
\n Ils en d\u00e9duisent que le projet ne d\u00e9roge pas \u00e0 l’article 4 du Titre Ier du RRU.
\n Ils ajoutent ne pas voir en quoi le projet serait d\u00e9rogatoire \u00e0 l’article 6 du er Titre I du RRU qui traite des toitures. Ils sont d\u2019avis que le projet ne d\u00e9roge manifestement pas \u00e0 la disposition vis\u00e9e d\u00e8s lors que la toiture du projet est plus basse que la toiture des deux constructions mitoyennes.
\n V.1.4. Le m\u00e9moire en r\u00e9plique
\n Les parties requ\u00e9rantes exposent que le volume rehauss\u00e9 d\u00e9passe la profondeur du volume mitoyen de l’\u00e9cole Jean XXIII et en d\u00e9duisent que le projet litigieux m\u00e9connait l’article 4, \u00a7 1er, 2\u00b0, a), car il d\u00e9passe la profondeur du profil mitoyen de la construction voisine la plus profonde.
\n Elles consid\u00e8rent \u00e9galement que la profondeur de l’immeuble de la deuxi\u00e8me requ\u00e9rante n’est pas anormalement faible et notent que celle-ci est plus importante que celle des habitations voisines de gauche.
\n Elles estiment que la grande surface commerciale Colruyt n\u2019\u00e9tant pas mitoyenne, elle ne peut pas \u00eatre prise en consid\u00e9ration.
\n Elles font valoir enfin que les explications avanc\u00e9es par la partie adverse dans son m\u00e9moire en r\u00e9ponse ne figurent pas dans l’acte attaqu\u00e9 et estiment qu\u2019il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019une tentative de motivation a posteriori.
\n V.1.5. Le dernier m\u00e9moire de la partie adverse
\n La partie adverse soutient que la r\u00e8gle pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 4, \u00a7 1er, 2\u00b0, d), n\u2019impose pas que les deux immeubles voisins du projet pr\u00e9sentent une profondeur ECLI:BE:RVSCE:2025:ARR.261.942 XV – 4662 – 5\/18
\n anormalement faible. Elle estime que l\u2019interpr\u00e9tation contraire d\u00e9nature la disposition par rapport aux objectifs poursuivis. Selon elle, la r\u00e8gle qu\u2019elle contient entend guider l\u2019autorit\u00e9 dans son appr\u00e9ciation du projet par rapport \u00e0 son environnement de sorte qu\u2019il s\u2019impose de tenir compte des caract\u00e9ristiques du lieu d\u2019implantation par rapport au projet.
\n Lorsque les immeubles situ\u00e9s sur les parcelles voisines pr\u00e9sentent des profils extr\u00eamement diff\u00e9rents, elle est d\u2019avis qu\u2019il serait contreproductif d\u2019exiger que les deux immeubles voisins pr\u00e9sentent un profil anormalement faible parce que cela am\u00e8nerait une mauvaise urbanisation. Elle ajoute qu\u2019exiger que les deux immeubles voisins du projet pr\u00e9sentent une profondeur anormalement faible ne permettrait pas de comprendre la r\u00e9f\u00e9rence \u00ab de la ou des constructions voisines \u00bb
\n dans la disposition vis\u00e9e.
\n Selon elle, \u00ab bien que la situation du cas d\u2019esp\u00e8ce ne soit pas directement appr\u00e9hend\u00e9e par l\u2019article 4 pr\u00e9cit\u00e9 \u00bb, elle a valablement pu faire application de la r\u00e8gle particuli\u00e8re qui y est vis\u00e9e compte tenu de la configuration tr\u00e8s sp\u00e9ciale des lieux. Elle consid\u00e8re en effet qu\u2019existe une diff\u00e9rence extr\u00eamement importante de gabarit entre les immeubles construits sur les parcelles imm\u00e9diatement voisines du projet, l\u2019immeuble de droite (l\u2019\u00e9cole Jean XXIII) pr\u00e9sentant le long du mitoyen une profondeur tr\u00e8s importante alors que l\u2019immeuble de gauche (celui de la deuxi\u00e8me partie requ\u00e9rante), pr\u00e9sentant une profondeur peu profonde par rapport aux deux parcelles voisines de droite.
\n Elle reproduit comme suit les plans joints \u00e0 la demande de permis qui illustrent les diff\u00e9rences de gabarits entre les voisins de gauche et de droite du projet :
\n Elle conclut que \u00ab ce faisant et d\u00e8s lors qu\u2019il est fait application de la r\u00e8gle pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 4, \u00a7 1er, 2\u00b0, d), seul (le) crit\u00e8re du 1\u00b0 de l\u2019article 4, \u00a7 1er, trouve \u00e0 s\u2019appliquer au projet \u00bb et \u00ab ce dernier n\u2019y d\u00e9roge pas puisqu\u2019il ne d\u00e9passe pas les \u00be de la profondeur du terrain \u00bb.
\n XV – 4662 – 6\/18
\n Elle s\u2019interroge par ailleurs sur l\u2019applicabilit\u00e9 de l\u2019article 6 pr\u00e9cit\u00e9 vu les particularit\u00e9s pr\u00e9cit\u00e9es. Elle estime que l\u2019examen des diff\u00e9rentes figures illustrant l\u2019article 6 du Titre Ier du RRU r\u00e9v\u00e8le que les r\u00e8gles sont pr\u00e9vues pour des constructions principales avec une annexe accol\u00e9e le cas \u00e9ch\u00e9ant, alors que le projet est situ\u00e9 au milieu de la parcelle, au-del\u00e0 de la profondeur de l\u2019immeuble de la deuxi\u00e8me partie requ\u00e9rante, au niveau et dans la transition avec l\u2019\u00e9cole Jean XXIII.
\n Elle est d\u2019avis que, tout comme pour l\u2019appr\u00e9ciation de la conformit\u00e9 du projet \u00e0 l\u2019article 4 du Titre Ier du RRU, il a pu \u00eatre fait application de l\u2019alin\u00e9a 4 de cet article 6. Elle constate que par rapport \u00e0 l\u2019immeuble de l\u2019\u00e9cole Jean XXIII et au lieu d\u2019implantation du projet, il n\u2019existe pas de construction sur la parcelle des parties requ\u00e9rantes.
\n Elle affirme encore que le projet autoris\u00e9 entend assurer un accord harmonieux entre les constructions voisines pr\u00e9sentant une hauteur diff\u00e9rente, ce qui constitue \u00e9galement un crit\u00e8re devant \u00eatre pris en consid\u00e9ration lors de l\u2019examen d\u2019une demande.
\n V.1.6. Le dernier m\u00e9moire des parties intervenantes
\n Les parties intervenantes soutiennent que le point d) de l’article 4, \u00a7 1er, 2\u00b0, s’applique dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9, comme en l\u2019esp\u00e8ce, la construction projet\u00e9e est mitoyenne de deux constructions dont une seule pr\u00e9sente une profondeur anormalement faible.
\n Elle expose que l’article 4 du Titre Ier du RRU impose le respect de deux r\u00e8gles quant \u00e0 la profondeur des constructions, une premi\u00e8re r\u00e8gle d’application g\u00e9n\u00e9rale en son \u00a7 1er, 1\u00b0, \u00e0 savoir l’interdiction de d\u00e9passer les 3\/4 de la profondeur de la parcelle d’implantation, et une seconde r\u00e8gle en son \u00a7 1er, 2\u00b0, qui limite la profondeur de la construction au regard des constructions voisines. Elle pr\u00e9cise que cette seconde r\u00e8gle est subdivis\u00e9e en 5 hypoth\u00e8ses, dont les deux derni\u00e8res font l’objet d’une m\u00eame disposition :
\n A) Lorsque les deux parcelles voisines sont b\u00e2ties : \u00a7 1er, 2\u00b0, a)
\n B) Lorsque seule une des deux parcelles voisines est b\u00e2tie : \u00a7 1er, 2\u00b0, b)
\n C) Lorsque la construction projet\u00e9e est de type \u00ab trois fa\u00e7ades \u00bb : \u00a7 1er, 2\u00b0, c)
\n D) Lorsque les deux parcelles voisines ne sont pas b\u00e2ties : \u00a7 1er, 2\u00b0, d)
\n E) Lorsque soit une des constructions voisines ou les deux constructions voisines ont une profondeur anormalement faible : \u00a7 1er, 2\u00b0, d).
\n Elles pr\u00e9cisent encore que le \u00a7 1er, 2\u00b0, d), constitue une cat\u00e9gorie r\u00e9siduaire compos\u00e9e de deux situations qui ne permettent pas une application idoine ECLI:BE:RVSCE:2025:ARR.261.942 XV – 4662 – 7\/18
\n de la r\u00e8gle selon laquelle la profondeur de la construction projet\u00e9e d\u00e9pend de celle des constructions voisines :
\n – soit aucune des parcelles voisines n’est construite, ce qui emp\u00eache toute comparaison ;
\n – soit dans l’hypoth\u00e8se o\u00f9 une des parcelles voisines ou les deux parcelles voisines est\/sont b\u00e2tie(s), et que l’une ou les deux parcelles comportent des constructions anormalement peu profondes, ce qui rend difficilement applicable la r\u00e8gle de la comparaison.
\n Elles affirment avoir bien mis en \u00e9vidence, dans leurs \u00e9crits de proc\u00e9dure, en quoi la construction de la deuxi\u00e8me partie requ\u00e9rante disposait d’une profondeur anormalement faible par rapport aux autres constructions de la rue.
\n Elles produisent une photo a\u00e9rienne d\u00e9montrant, selon elles, que la plupart des constructions sises du c\u00f4t\u00e9 pair de la rue disposent de profondeurs importantes, s’implantant sur presque la totalit\u00e9 de la profondeur des parcelles, alors que tel n’est pas le cas de la propri\u00e9t\u00e9 de la deuxi\u00e8me partie requ\u00e9rante qui dispose encore d’un long jardin ensuite de son habitation. Elles ajoutent que la situation des lieux est \u00e9galement particuli\u00e8re en ce que la parcelle de la deuxi\u00e8me partie requ\u00e9rante est deux fois plus r\u00e9duite que la leur.
\n Elles concluent que, d\u00e8s lors que la construction de la deuxi\u00e8me partie requ\u00e9rante est anormalement peu profonde par rapport aux autres constructions de la rue, le point d) de l’article 4, \u00a7 1er, 2\u00b0, du Titre Ier du RRU trouve \u00e0 s’appliquer et l’autorit\u00e9 n’a pas \u00e0 motiver davantage une d\u00e9rogation inexistante.
\n En ce qui concerne l’article 6, \u00a7 1er, alin\u00e9a 2, elles rappellent qu\u2019il pr\u00e9cise que \u00ab dans la profondeur maximale autoris\u00e9e par l\u2019article 4, un d\u00e9passement de plus de trois m\u00e8tres par rapport au profil mitoyen le plus bas est autoris\u00e9, sans n\u00e9anmoins d\u00e9passer le profil mitoyen le plus haut \u00bb. D\u00e8s lors que le projet se situe dans cette profondeur maximale, elles consid\u00e8rent qu\u2019une hauteur sup\u00e9rieure \u00e0 la construction de la deuxi\u00e8me partie requ\u00e9rante est autoris\u00e9e puisque le profil de la construction projet\u00e9e ne d\u00e9passe pas celui de l’\u00e9cole voisine, construction voisine la plus haute. Elles concluent que le projet ne d\u00e9roge pas \u00e0 l’article 6 pr\u00e9cit\u00e9 et que l’autorit\u00e9 n’avait donc pas \u00e0 motiver une d\u00e9rogation inexistante. Elles comparent encore les hauteurs des b\u00e2timents les plus proches par rapport au projet, pour estimer qu\u2019il n\u2019y a aucun d\u00e9passement de 3 m\u00e8tres.
\n V.2. Appr\u00e9ciation
\n XV – 4662 – 8\/18
\n 1. Pour satisfaire aux exigences des articles 2 et 3 de la loi du 29 juillet 1991 relative \u00e0 la motivation formelle des actes administratifs, un acte administratif au sens de l\u2019article 1er de cette loi doit faire l\u2019objet d\u2019une motivation formelle, laquelle consiste en l\u2019indication, dans l\u2019acte, des consid\u00e9rations de droit et de fait servant de fondement \u00e0 la d\u00e9cision. La motivation d\u2019une telle d\u00e9cision doit \u00eatre claire, compl\u00e8te, pr\u00e9cise et ad\u00e9quate afin de permettre aux int\u00e9ress\u00e9s de v\u00e9rifier qu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e d\u2019un examen des circonstances de l\u2019esp\u00e8ce. L\u2019\u00e9tendue de la motivation doit \u00eatre proportionnelle \u00e0 l\u2019importance de la d\u00e9cision prise ainsi qu\u2019au caract\u00e8re discr\u00e9tionnaire du pouvoir d\u2019appr\u00e9ciation de l\u2019auteur de cet acte. Plus ce pouvoir est large, plus la motivation se doit d\u2019\u00eatre pr\u00e9cise et doit refl\u00e9ter et justifier les \u00e9tapes du raisonnement de l\u2019autorit\u00e9.
\n Le contr\u00f4le juridictionnel d\u2019un acte qui doit \u00eatre motiv\u00e9 en la forme ne porte pas seulement sur l\u2019existence d\u2019une motivation. La motivation doit \u00eatre ad\u00e9quate et le contr\u00f4le s\u2019\u00e9tend au respect de cette ad\u00e9quation, c\u2019est-\u00e0-dire \u00e0 l\u2019exactitude, l\u2019admissibilit\u00e9 et la pertinence des motifs. Dans l\u2019exercice de ce contr\u00f4le, le Conseil d\u2019\u00c9tat ne peut pas avoir \u00e9gard \u00e0 d\u2019autres motifs que ceux qui sont exprim\u00e9s dans l\u2019acte.
\n 2. L\u2019article 4 du Titre Ier du RRU dispose ce qui suit :
\n \u00ab \u00a7 1er Au niveau du rez-de-chauss\u00e9e et des \u00e9tages, la profondeur maximale hors-
\n sol de la construction r\u00e9unit les conditions suivantes :
\n 1\u00b0 ne pas d\u00e9passer une profondeur \u00e9gale aux trois quarts de la profondeur du terrain mesur\u00e9e, hors zone de recul, dans l’axe m\u00e9dian du terrain ;
\n 2\u00b0 a) lorsque les deux terrains voisins sont b\u00e2tis, la construction :
\n – ne d\u00e9passe pas la profondeur du profil mitoyen de la construction voisine la plus profonde ;
\n – ne d\u00e9passe pas de plus de 3 m\u00e8tres en profondeur le profil mitoyen de la construction voisine la moins profonde.
\n Une profondeur sup\u00e9rieure \u00e0 3 m\u00e8tres peut \u00eatre autoris\u00e9e dans la mesure o\u00f9
\n un retrait lat\u00e9ral de 3 m\u00e8tres au moins est respect\u00e9.
\n Les mesures sont prises perpendiculairement \u00e0 l’\u00e9l\u00e9ment de r\u00e9f\u00e9rence.
\n b) lorsqu’un seul des terrains voisins est b\u00e2ti, la construction ne d\u00e9passe pas de plus de 3 m\u00e8tres en profondeur le profil mitoyen de la construction voisine.
\n Une profondeur sup\u00e9rieure \u00e0 3 m\u00e8tres peut \u00eatre autoris\u00e9e dans la mesure o\u00f9 un retrait lat\u00e9ral de 3 m\u00e8tres au moins est respect\u00e9.
\n Les mesures sont prises perpendiculairement \u00e0 l’\u00e9l\u00e9ment de r\u00e9f\u00e9rence.
\n c) dans le cas d’une construction de type trois fa\u00e7ades, la construction ne d\u00e9passe pas de plus de trois m\u00e8tres en profondeur le profil de la construction voisine.
\n d) lorsque aucun des terrains voisins n’est b\u00e2ti, ou, lorsque les profondeurs des profils mitoyens de la ou des constructions voisines sont anormalement faibles par rapport \u00e0 celles des autres constructions de la rue, seule la condition vis\u00e9e au 1\u00b0, s’applique.
\n [\u2026]
\n \u00a7 4. Les croquis repris en annexe 1 du pr\u00e9sent titre illustrent le pr\u00e9sent article \u00bb.
\n XV – 4662 – 9\/18
\n L\u2019article 5 du m\u00eame titre du RRU dispose comme suit :
\n \u00ab \u00a7 1er. La hauteur de la fa\u00e7ade avant est d\u00e9termin\u00e9e en fonction de celle des deux constructions voisines ou, \u00e0 d\u00e9faut de constructions voisines, des deux constructions les plus proches, situ\u00e9es chacune de part et d’autre du terrain consid\u00e9r\u00e9 dans la m\u00eame rue, ou, \u00e0 d\u00e9faut, sur le pourtour du m\u00eame \u00eelot.
\n La hauteur de la fa\u00e7ade est mesur\u00e9e depuis le niveau moyen du trottoir jusqu’\u00e0 la ligne d\u00e9finie par l’intersection du plan de fa\u00e7ade et du plan de toiture. Les murs acrot\u00e8res sont pris en compte pour le calcul de la hauteur de fa\u00e7ade.
\n La hauteur de la fa\u00e7ade avant de la construction en mitoyennet\u00e9 ne peut :
\n 1\u00b0 \u00eatre inf\u00e9rieure \u00e0 celle de la hauteur de r\u00e9f\u00e9rence la plus basse ;
\n 2\u00b0 \u00eatre sup\u00e9rieure \u00e0 celle de la hauteur de r\u00e9f\u00e9rence la plus \u00e9lev\u00e9e.
\n Lorsque la hauteur de la fa\u00e7ade avant des deux constructions de r\u00e9f\u00e9rence est anormalement faible ou anormalement \u00e9lev\u00e9e par rapport \u00e0 la hauteur moyenne de celle des autres constructions de la rue ou, \u00e0 d\u00e9faut, de l’\u00eelot, cette hauteur est d\u00e9termin\u00e9e en fonction de la hauteur moyenne des autres constructions de la rue ou \u00e0 d\u00e9faut de l’\u00eelot.
\n Un raccord harmonieux est \u00e9tabli entre les constructions de hauteurs diff\u00e9rentes.
\n \u00a7 2. Sans pr\u00e9judice de l’article 6, une fa\u00e7ade – pignon peut d\u00e9passer la hauteur de r\u00e9f\u00e9rence la plus \u00e9lev\u00e9e \u00bb.
\n L\u2019article 6, \u00a7 1er, du m\u00eame titre du RRU dispose comme suit :
\n \u00ab \u00a7 1er. La toiture r\u00e9pond aux conditions suivantes :
\n 1\u00b0 ne pas d\u00e9passer de plus de 3 m\u00e8tres la hauteur du profil mitoyen le plus bas de la toiture du b\u00e2timent principal et des annexes contigu\u00ebs des constructions de r\u00e9f\u00e9rence vis\u00e9es \u00e0 l’article 5 ; les mesures sont prises perpendiculairement \u00e0 l’\u00e9l\u00e9ment de r\u00e9f\u00e9rence ;
\n 2\u00b0 ne pas d\u00e9passer la hauteur du profil mitoyen le plus haut de la toiture du b\u00e2timent principal et des annexes contigu\u00ebs des constructions de r\u00e9f\u00e9rence vis\u00e9es \u00e0 l’article 5.
\n Dans la profondeur maximale autoris\u00e9e par l’article 4, un d\u00e9passement de plus de trois m\u00e8tres par rapport au profil mitoyen le plus bas est autoris\u00e9, sans n\u00e9anmoins d\u00e9passer le profil mitoyen le plus haut.
\n Pour les annexes, au-del\u00e0 de la profondeur autoris\u00e9e \u00e0 l’article 4, la hauteur de la toiture ne peut d\u00e9passer celle de la construction voisine la plus basse.
\n Lorsque la construction de r\u00e9f\u00e9rence la plus basse est anormalement basse par rapport aux autres constructions situ\u00e9es le long de la rue ou, \u00e0 d\u00e9faut, par rapport aux constructions situ\u00e9es dans le m\u00eame \u00eelot, seule la seconde condition vis\u00e9e \u00e0 l’alin\u00e9a 1 s’applique.
\n Lorsque les deux constructions de r\u00e9f\u00e9rence sont anormalement basses par rapport aux autres constructions situ\u00e9es le long de la m\u00eame rue ou, \u00e0 d\u00e9faut, par rapport aux constructions situ\u00e9es dans le m\u00eame \u00eelot, les deux conditions vis\u00e9es \u00e0 l’alin\u00e9a 1er ne s’appliquent pas. Dans ce cas, la construction en mitoyennet\u00e9 respecte la hauteur moyenne des profils mitoyens des toitures de la rue, ou \u00e0 d\u00e9faut, de l’\u00eelot.
\n [\u2026]
\n Les croquis repris en annexe 1 du pr\u00e9sent titre illustrent le pr\u00e9sent paragraphe \u00bb.
\n XV – 4662 – 10\/18
\n Les croquis illustrant ces dispositions sont les suivants :
\n XV – 4662 – 11\/18
\n XV – 4662 – 12\/18
\n XV – 4662 – 13\/18
\n Les plans modifi\u00e9s d\u00e9pos\u00e9s le 27 juillet 2020 repr\u00e9sentent la situation projet\u00e9e comme suit :
\n Il n\u2019est pas soutenu que la construction litigieuse d\u00e9passe une profondeur \u00e9gale aux trois quarts de la profondeur du terrain mesur\u00e9e dans l’axe m\u00e9dian du terrain.
\n Il n\u2019est pas non plus contest\u00e9 que la profondeur du volume dont le rehaussement est projet\u00e9 d\u00e9passe de plus de trois m\u00e8tres celle du bien de la deuxi\u00e8me partie requ\u00e9rante, ainsi que celle du b\u00e2timent mitoyen de l\u2019\u00e9cole Jean XXIII, ces deux b\u00e2timents \u00e9tant situ\u00e9s sur les parcelles mitoyennes de celle sur laquelle est construite l\u2019habitation des parties intervenantes.
\n La demande de permis et l\u2019avis d\u2019enqu\u00eate publique sur le projet initialement pr\u00e9sent\u00e9 ne mentionnaient pas de d\u00e9rogation au RRU.
\n XV – 4662 – 14\/18
\n En revanche, l\u2019avis d\u2019enqu\u00eate publique du 22 septembre 2020, relatif au projet modifi\u00e9, mentionne des d\u00e9rogations aux articles 4 et 6 du titre Ier du RRU.
\n Toutefois, dans le consid\u00e9rant de l\u2019acte attaqu\u00e9 qui mentionne cette mesure particuli\u00e8re de publicit\u00e9, cette mention n\u2019appara\u00eet pas, seule l\u2019application de la prescription g\u00e9n\u00e9rale 0.6. du PRAS \u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9e. Enfin, ni l\u2019avis de la commission de concertation du 22 octobre 2020 ni l\u2019acte attaqu\u00e9 ne contiennent de motif relatif \u00e0 d\u2019\u00e9ventuelles d\u00e9rogations au Titre Ier du RRU.
\n Dans ses \u00e9crits de proc\u00e9dure, la partie adverse indique qu\u2019il a \u00ab finalement \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 que le projet tel que modifi\u00e9 n\u2019\u00e9tait pas d\u00e9rogatoire \u00bb, sans apporter de plus amples informations \u00e0 cet \u00e9gard.
\n Les parties adverse et intervenantes soutiennent que l\u2019on se trouve dans un cas o\u00f9 \u00ab les profondeurs des profils mitoyens de la ou des constructions voisines sont anormalement faibles par rapport \u00e0 celles des autres constructions de la rue \u00bb, et ce \u00e0 raison d\u2019une profondeur anormalement faible de l\u2019habitation de la deuxi\u00e8me partie requ\u00e9rante.
\n Au vu de la repr\u00e9sentation du b\u00e2ti environnant, le caract\u00e8re anormalement faible de la profondeur de l\u2019habitation mitoyenne de la deuxi\u00e8me partie requ\u00e9rante \u00ab par rapport \u00e0 celles des autres constructions de la rue \u00bb n\u2019appara\u00eet cependant pas d\u2019\u00e9vidence. Ni la partie adverse ni les parties intervenantes ne fournissent par ailleurs de mesures comparatives avec les autres habitations de la rue de nature \u00e0 \u00e9tablir leur affirmation.
\n Les vues et plans produits montrent certes un caract\u00e8re assez h\u00e9t\u00e9rog\u00e8ne du quartier (pr\u00e9sence de supermarch\u00e9, d\u2019\u00e9cole et de b\u00e2timents de gabarits vari\u00e9s) et une configuration particuli\u00e8re des lieux dans la mesure o\u00f9 la parcelle des parties intervenantes est situ\u00e9e enti\u00e8rement en int\u00e9rieur d\u2019ilot tandis que les parcelles qui lui sont mitoyennes sont construites \u00e0 front de rue. Ces consid\u00e9rations, qui ne figurent pas dans la motivation formelle de l\u2019acte attaqu\u00e9, ne permettent pas en tout \u00e9tat de cause de conclure que les conditions d\u2019application de l\u2019article 4, 2\u00b0, d), pr\u00e9cit\u00e9, sont r\u00e9unies. \u00c0 supposer que cette disposition trouve \u00e0 s\u2019appliquer \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 les deux parcelles mitoyennes d\u2019un projet sont b\u00e2ties mais o\u00f9 seule l\u2019une des constructions pr\u00e9sente une profondeur anormalement faible, encore faut-il que la partie adverse \u00e9tablisse que ce crit\u00e8re est rempli en l\u2019esp\u00e8ce. Tel n\u2019est pas le cas en l\u2019esp\u00e8ce.
\n Il convient d\u00e8s lors de consid\u00e9rer que l\u2019article 4, \u00a7 1er, 2\u00b0, a), pr\u00e9cit\u00e9 est applicable au projet et que celui-ci n\u00e9cessite une d\u00e9rogation \u00e0 cette disposition du RRU pour \u00eatre autoris\u00e9.
\n XV – 4662 – 15\/18
\n D\u00e8s lors qu\u2019une telle d\u00e9rogation n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 accord\u00e9e, le moyen est fond\u00e9.
\n En ce qui concerne l\u2019article 6 du RRU, comme pour l\u2019article 4, une d\u00e9rogation a \u00e9t\u00e9 annonc\u00e9e dans le second avis d\u2019enqu\u00eate publique mais ni l\u2019acte attaqu\u00e9 ni l\u2019avis de la commission de concertation n\u2019abordent la question, la partie adverse indiquant que le projet a \u2013 in fine \u2013 \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 conforme \u00e0 cette disposition.
\n Il r\u00e9sulte de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que la profondeur du projet exc\u00e8de celle autoris\u00e9e par l\u2019article 4 du RRU. Partant, l\u2019article 6, \u00a7 1er, alin\u00e9a 2, du RRU pr\u00e9cit\u00e9 ne pouvait s\u2019appliquer.
\n Si les figures illustrant cet article 6 du RRU n\u2019envisagent pas l\u2019hypoth\u00e8se de l\u2019esp\u00e8ce, \u00e0 savoir une construction en int\u00e9rieur d\u2019\u00eelot tandis que les constructions principales des parcelles adjacentes se situent en front de voirie, il n\u2019en demeure pas moins que, dans son prescrit, il fixe des r\u00e8gles susceptibles de s\u2019appliquer \u00e9galement au cas d\u2019esp\u00e8ce.
\n Enfin, \u00e0 nouveau, s\u2019agissant de l\u2019article 6, alin\u00e9a 4, pr\u00e9cit\u00e9, la partie adverse affirme, sans le d\u00e9montrer, qu\u2019il serait applicable en l\u2019esp\u00e8ce, \u00e0 savoir que \u00ab la construction de r\u00e9f\u00e9rence la plus basse \u00bb, soit celle de la propri\u00e9t\u00e9 de la deuxi\u00e8me partie requ\u00e9rante, serait \u00ab anormalement basse par rapport aux autres constructions situ\u00e9es le long de la rue ou, \u00e0 d\u00e9faut, par rapport aux constructions situ\u00e9es dans le m\u00eame \u00eelot \u00bb.
\n En tout \u00e9tat de cause et d\u00e8s lors que seul l\u2019article 6, \u00a7 1er, alin\u00e9a 1\u00b0, pr\u00e9cit\u00e9 est applicable, il ne ressort pas du plan reproduit ci-apr\u00e8s (seul \u00e0 figurer les profils des constructions voisines) que la rehausse projet\u00e9e, laquelle pr\u00e9voit une toiture plate (hauteur projet\u00e9e de 6,16 m\u00e8tres), implique de \u00ab d\u00e9passer de plus de trois m\u00e8tres la hauteur du profil mitoyen le plus bas de la toiture du b\u00e2timent principal et des annexes \u00bb de l\u2019habitation de la deuxi\u00e8me partie requ\u00e9rante laquelle pr\u00e9sente, selon les parties intervenantes, une hauteur au fa\u00eete du b\u00e2timent principal de 7,49 m\u00e8tres et une hauteur de corniche de son annexe \u00e0 4,08 m\u00e8tres. Ces mesures ne sont pas contest\u00e9es par les parties requ\u00e9rantes.
\n XV – 4662 – 16\/18
\n Partant, les parties requ\u00e9rantes restent en d\u00e9faut de d\u00e9montrer que le projet n\u00e9cessite une d\u00e9rogation \u00e0 l\u2019article 6 du RRU.
\n Il r\u00e9sulte de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que le moyen est partiellement fond\u00e9.
\n VI. Autres moyens
\n Les autres moyens, s\u2019ils \u00e9taient fond\u00e9s, ne pourraient mener \u00e0 une annulation plus \u00e9tendue. Il n\u2019y a d\u00e8s lors pas lieu de les examiner.
\n VII. D\u00e9pens et indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure
\n Les parties requ\u00e9rantes sollicitent une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 770 euros. Il y a lieu de faire droit \u00e0 leur demande.
\n Par ailleurs, il est apparu que les parties intervenantes se sont acquitt\u00e9 deux fois des droits aff\u00e9rents \u00e0 l\u2019introduction de leur requ\u00eate en intervention. Il convient, d\u00e8s lors, d\u2019ordonner le remboursement d\u2019un de ces deux paiements.
\n PAR CES MOTIFS, LE CONSEIL D\u2019\u00c9TAT D\u00c9CIDE :
\n Article 1er.
\n La requ\u00eate est rejet\u00e9e en tant qu\u2019elle est introduite par la premi\u00e8re partie requ\u00e9rante.
\n Article 2.
\n La d\u00e9cision du 26 novembre 2020 par laquelle le coll\u00e8ge des bourgmestre et \u00e9chevins de la commune de Woluwe-Saint-Pierre a octroy\u00e9 un permis d’urbanisme aux parties intervenantes pour \u00ab \u00e9tendre une habitation
\n XV – 4662 – 17\/18
\n unifamiliale en int\u00e9rieur d’\u00eelot \u00bb sur un bien situ\u00e9 rue Ren\u00e9 Declercq, 80 \u00e0 1150
\n Bruxelles est annul\u00e9e.
\n Article 3.
\n La partie adverse supporte les d\u00e9pens, \u00e0 savoir le droit de r\u00f4le de 600 euros, la contribution de 20 euros et l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 770 euros, accord\u00e9e aux parties requ\u00e9rantes.
\n Les parties intervenantes supportent le droit de 300 euros li\u00e9 \u00e0 leur intervention.
\n Article 4.
\n Le montant de 300 euros ind\u00fbment vers\u00e9 par les parties intervenantes leur sera rembours\u00e9 par le service d\u00e9sign\u00e9 au sein du Service public f\u00e9d\u00e9ral Finances comme comp\u00e9tent pour encaisser les droits au Conseil d’\u00c9tat.
\n Ainsi prononc\u00e9 \u00e0 Bruxelles le 9 janvier 2025, par la XVe chambre du Conseil d\u2019\u00c9tat, compos\u00e9e de :
\n Anne-Fran\u00e7oise Bolly, pr\u00e9sidente de chambre, Marc Joassart, conseiller d\u2019\u00c9tat, Lionel Renders, conseiller d\u2019\u00c9tat, Caroline Hug\u00e9, greffier.
\n Le Greffier, La Pr\u00e9sidente,
\n Caroline Hug\u00e9 Anne-Fran\u00e7oise Bolly
\n XV – 4662 – 18\/18<\/p>\n

Document PDF ECLI:BE:RVSCE:2025:ARR.261.942\n <\/p>\n

Publication(s) li\u00e9e(s) <\/p>\n

pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 par:<\/p>\n

ECLI:BE:RVSCE:2024:ARR.259.417 <\/p>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a><\/p>\n

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