{"id":561834,"date":"2026-04-14T23:05:59","date_gmt":"2026-04-14T21:05:59","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/bgh-5-zivilsenat-urteil-vom-27-03-2026-v-zr-7-25\/"},"modified":"2026-04-14T23:05:59","modified_gmt":"2026-04-14T21:05:59","slug":"bgh-5-zivilsenat-urteil-vom-27-03-2026-v-zr-7-25","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/en\/jurisprudences\/bgh-5-zivilsenat-urteil-vom-27-03-2026-v-zr-7-25\/","title":{"rendered":"BGH 5. Zivilsenat, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7\/25"},"content":{"rendered":"
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Leitsatz<\/h3>\n
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\n 1.<\/span>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Die Beschlussfassung \u00fcber Erhaltungsma\u00dfnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze \u00fcberschritten ist.<\/span>\n <\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 2.<\/span>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Ob eine Beschlussfassung \u00fcber eine Erhaltungsma\u00dfnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung entspricht, h\u00e4ngt davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Ma\u00dfnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umst\u00e4nde des Einzelfalls vom Standpunkt eines vern\u00fcnftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigent\u00fcmers f\u00fcr eine Entscheidung ausreichen.<\/span>\n <\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 3.<\/span>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Selbst bei gr\u00f6\u00dferen Erhaltungsma\u00dfnahmen kann etwa die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverst\u00e4ndige als Tatsachengrundlage gen\u00fcgen; auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigent\u00fcmer t\u00e4tig war (\u201ebekannt und bew\u00e4hrt\u201c), kann es ggf. rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zus\u00e4tzlicher Informationen abzusehen.<\/span>\n <\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 4.<\/span>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Auch wenn ein Beschluss \u00fcber eine Erhaltungsma\u00dfnahme nicht schon wegen fehlender Vergleichsangebote zu beanstanden ist, kann er deshalb ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung widersprechen, weil das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet und\/oder \u00fcberteuert ist. Dabei handelt es sich jedoch um einen eigenst\u00e4ndigen Beschlussmangel, den der Anfechtungskl\u00e4ger fristgerecht darlegen und ggf. unter Beweis stellen muss.<\/span>\n <\/p>\n<\/dd>\n<\/dl><\/div>\n

Tenor<\/h3>\n
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Auf die Revision der Beklagten und unter Zur\u00fcckweisung der Revision der Kl\u00e4ger wird das Urteil der 25. Zivilkammer des Landgerichts D\u00fcsseldorf vom 16. Dezember 2024 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Die Berufung der Kl\u00e4ger gegen das Urteil des Amtsgerichts Wuppertal vom 8. Mai 2024 wird insgesamt zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Die Kl\u00e4ger tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Von Rechts wegen<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl><\/div>\n

Tatbestand<\/h3>\n
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Die Kl\u00e4ger sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer (GdWE). Die Wohnanlage besteht aus mehreren H\u00e4usern. In der Eigent\u00fcmerversammlung vom 18. September 2023 wurden verschiedene Erhaltungsma\u00dfnahmen beschlossen, die den Austausch einzelner Fenster und Vordachverglasungen sowie damit einhergehende Malerarbeiten an den H\u00e4usern Nr. 32 und 34 betreffen. Konkret beschlossen die Eigent\u00fcmer auf der Grundlage entsprechender Angebote der Glaserei O\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0sowie der Malerfirma \u201em\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u201c den Austausch zweier Fensterelemente in einer Wohneinheit im Haus 32 zum Preis von 4.091,22 \u20ac (TOP 11), den Austausch der Vordachverglasung an Haus\u00a032 zum Preis von 969,61 \u20ac sowie Malerarbeiten zum Preis von 595 \u20ac (TOP\u00a012), den Austausch der Vordachverglasung an Haus 34 zum Preis von 550\u00a0\u20ac sowie Malerarbeiten zum Preis von 595 \u20ac (TOP 13) und schlie\u00dflich den Austausch eines weiteren Fensters in einer anderen Wohneinheit in Haus 32 zum Preis von 2.939,30 \u20ac (TOP 14). Die Finanzierung sollte mittels Sonderumlagen der Eigent\u00fcmer des Hauses 32 (TOP 11, 12 und 14) bzw. durch Entnahme aus der Erhaltungsr\u00fccklage des Hauses 34 (TOP 13) erfolgen. Auf die Einholung von Vergleichsangeboten wurde in den Beschl\u00fcssen jeweils ausdr\u00fccklich verzichtet. In dem Beschlussprotokoll hei\u00dft es dazu, die Glaserei O\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 sei bereits seit Jahrzehnten \u201ezur vollsten Zufriedenheit\u201c der GdWE f\u00fcr die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster verantwortlich, und die Firma \u201em\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u201c habe in dem Jahr der Beschlussfassung bereits s\u00e4mtliche Balkongel\u00e4nder zur Zufriedenheit der GdWE gestrichen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 2<\/a>\n <\/dt>\n
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Die gegen diese Beschl\u00fcsse erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Auf die Berufung der Kl\u00e4ger hat das Landgericht den Beschluss zu TOP 11 f\u00fcr ung\u00fcltig erkl\u00e4rt und die Berufung im \u00dcbrigen zur\u00fcckgewiesen. Dagegen wenden sich beide Parteien mit ihren von dem Landgericht zugelassenen Revisionen. Die Kl\u00e4ger wollen erreichen, dass auch die Beschl\u00fcsse zu TOP 12, TOP 13 und TOP 14 f\u00fcr ung\u00fcltig erkl\u00e4rt werden. Die Beklagte begehrt die Abweisung der Klage insgesamt und damit die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Die Parteien beantragen jeweils die Zur\u00fcckweisung des gegnerischen Rechtsmittels.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl><\/div>\n

Entscheidungsgr\u00fcnde<\/h3>\n
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A.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Das Berufungsgericht meint, der Beschluss zu TOP 11 entspreche nicht ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung. Die Wohnungseigent\u00fcmer h\u00e4tten ihre Entscheidung nicht auf ausreichender Tatsachengrundlage getroffen, da sie keine Vergleichsangebote eingeholt h\u00e4tten. Von diesem Erfordernis seien lediglich Bagatellma\u00dfnahmen auszunehmen, bei denen ein relevanter wirtschaftlicher Nachteil f\u00fcr die Wohnungseigent\u00fcmer nicht drohe. Wo die Grenze hierf\u00fcr verlaufe, m\u00fcsse nicht entschieden werden; jedenfalls sei sie bei einem Volumen von 4.091,22\u00a0\u20ac \u00fcberschritten. Auch die Tatsache, dass die Eigent\u00fcmer nach dem Prinzip \u201ebekannt und bew\u00e4hrt\u201c bereits positive Vorerfahrungen mit der beauftragten Firma gemacht h\u00e4tten, \u00e4ndere hieran nichts. Demgegen\u00fcber erwiesen sich die zu TOP\u00a012 (1.564,61 \u20ac), TOP 13 (1.145,00 \u20ac) und TOP 14 (2.939,30\u00a0\u20ac) gefassten Beschl\u00fcsse als rechtm\u00e4\u00dfig, da die Auftragsvolumina f\u00fcr sich genommen jeweils unterhalb der Bagatellgrenze l\u00e4gen. Insoweit verbiete sich eine schematische Betrachtungsweise. Zu ber\u00fccksichtigen sei, dass die GdWE aus 32 Einheiten bestehe und deshalb eine etwaige wirtschaftliche Mehrbelastung nicht durch einige wenige Eigent\u00fcmer aufgefangen werden m\u00fcsse. Zudem m\u00fcsse das nicht unerhebliche Volumen des Jahreswirtschaftsplans einbezogen werden. Die Auftragssummen seien auch nicht zusammenzurechnen, so dass unter diesem Gesichtspunkt die Bagatellgrenze f\u00fcr die Beschl\u00fcsse zu TOP 12 bis 14 ebenfalls nicht \u00fcberschritten werde. Eine k\u00fcnstliche Aufteilung eines einheitlichen Auftrags liege nicht vor.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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B.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 4<\/a>\n <\/dt>\n
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Diese \u00dcberlegungen halten einer rechtlichen \u00dcberpr\u00fcfung nur teilweise stand. Die Revision der Beklagten ist begr\u00fcndet, w\u00e4hrend die Revision der Kl\u00e4ger im Ergebnis ohne Erfolg bleibt.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 5<\/a>\n <\/dt>\n
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I. Zur Revision der Beklagten<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Die Revision der Beklagten hat Erfolg.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 7<\/a>\n <\/dt>\n
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1. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begr\u00fcndung kann der in der Eigent\u00fcmerversammlung zu TOP 11 gefasste Beschluss nicht f\u00fcr ung\u00fcltig erkl\u00e4rt werden.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 8<\/a>\n <\/dt>\n
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a) Der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts ist allerdings zutreffend. Zu einer ordnungsm\u00e4\u00dfigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die ein einzelner Wohnungseigent\u00fcmer verlangen kann (\u00a7 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG), geh\u00f6rt auch die Vorbereitung der zu beschlie\u00dfenden Ma\u00dfnahmen. Die Wohnungseigent\u00fcmer halten sich n\u00e4mlich nur dann im Rahmen des ihnen in Bezug auf Ma\u00dfnahmen ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung zustehenden Ermessens, wenn sie ihre Entscheidung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage treffen (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2012 –\u00a0V ZR 190\/11, NJW 2012, 3175 Rn. 19, 21; Urteil vom 25. September 2015 –\u00a0V ZR 244\/14, BGHZ 207, 99 Rn. 46; Beschluss vom 14. M\u00e4rz 2018 –\u00a0V ZB 131\/17, NJW 2018, 1749 Rn. 14). Es entspricht daher regelm\u00e4\u00dfig ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung, vor der Beschlussfassung \u00fcber Erhaltungsma\u00dfnahmen deren erforderlichen Umfang und den daf\u00fcr erforderlichen Aufwand zu ermitteln (vgl. Senat, Beschluss vom 14. M\u00e4rz 2018 –\u00a0V ZB 131\/17, aaO).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 9<\/a>\n <\/dt>\n
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b) Rechtsfehlerhaft ist aber die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die Wohnungseigent\u00fcmer ihre Entscheidung deshalb nicht auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage getroffen haben, weil keine Vergleichsangebote vorlagen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 10<\/a>\n <\/dt>\n
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aa) Ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen vor der Durchf\u00fchrung einer Erhaltungsma\u00dfnahme Vergleichsangebote einzuholen sind, hat der Senat bislang noch nicht entschieden. Gekl\u00e4rt ist zum einen, dass die Neubestellung eines Verwalters regelm\u00e4\u00dfig die Einholung von Vergleichsangeboten voraussetzt (vgl. Senat, Urteil vom 1.\u00a0April 2011 –\u00a0V\u00a0ZR 96\/10, NZM 2011, 515 Rn.\u00a012\u00a0f.; Urteil vom 22.\u00a0Juni 2012 –\u00a0V\u00a0ZR 190\/11, NJW 2012, 3175 Rn.\u00a010). Dies l\u00e4sst sich aber nicht ohne weiteres auf die Beschlussfassung \u00fcber Erhaltungsma\u00dfnahmen \u00fcbertragen. Bei der Bestellung eines neuen Verwalters handelt es sich n\u00e4mlich um eine langfristige Personalentscheidung, bei der es regelm\u00e4\u00dfig angezeigt sein wird, neben der Person auch die fachliche Kompetenz und ausreichende Ausstattung der Bewerber im Vergleich zu beurteilen; allerdings kann bereits ein weiteres Angebot ausreichen (vgl. Senat, Urteil vom 22.\u00a0Juni 2012 –\u00a0V\u00a0ZR 190\/11, aaO). Entschieden hat der Senat zum anderen, dass es bei der ebenfalls anders gelagerten Beauftragung eines Rechtsanwalts der Einholung von Vergleichsangeboten nicht bedarf (vgl. Senat, Urteil vom 18.\u00a0Juli 2025 –\u00a0V\u00a0ZR\u00a076\/24, ZWE\u00a02025, 416 Rn.\u00a018).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 11<\/a>\n <\/dt>\n
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bb) In Rechtsprechung und Literatur wird die Frage nicht einheitlich beantwortet.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 12<\/a>\n <\/dt>\n
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(1) Nach einer insbesondere in der Rechtsprechung sehr verbreiteten Auffassung soll es grunds\u00e4tzlich erforderlich sein, vor der Beschlussfassung \u00fcber Erhaltungsma\u00dfnahmen Vergleichsangebote einzuholen (vgl. BayObLG, NJW\u00adRR 1989, 1293, 1294 [juris Rn. 27]; LG Itzehoe, NZM 2018, 574 Rn. 13; LG Karlsruhe, ZWE 2013, 417 [juris Rn. 3]; LG Berlin, NZM 2018, 874 Rn. 8; LG Frankfurt a.M., ZWE 2025, 128 Rn.\u00a015 ff.; AG Essen, ZMR 2022, 498, 499 [juris Rn. 44]; zusammenfassend Sommer in Jenni\u00dfen, WEG, 8. Aufl., \u00a7 18 Rn. 26 ff.; Schultzky, ZWE 2024, 105 ff.). Teilweise wird dies dahingehend konkretisiert, dass mindestens drei Vergleichsangebote vorliegen m\u00fcssten (vgl. LG Itzehoe, aaO; LG Karlsruhe, aaO; LG Berlin, aaO; AG Essen, aaO). Eine Ausnahme soll f\u00fcr geringf\u00fcgige Erhaltungsma\u00dfnahmen gelten (sog. Bagatellma\u00dfnahmen), wobei nicht einheitlich beantwortet wird, wo die Grenze verl\u00e4uft und wie sie zu bestimmen ist. \u00dcberwiegend wird sie bei 3.000 \u20ac (z.B. LG Karlsruhe, aaO; B\u00f6ck in M\u00fcnchener Handbuch des Wohnungseigentumsrechts, 8. Aufl., \u00a7 80 Rn. 87) oder auch 5.000\u00a0\u20ac (vgl. LG Dortmund, ZWE 2015, 374 [juris Rn. 10]; ZWE 2017, 96 [juris Rn. 14]; Schultzky, ZWE 2024, 105, 108) verortet. Teilweise wird das Auftragsvolumen ins Verh\u00e4ltnis zur Zahl der Eigent\u00fcmer (vgl. LG D\u00fcsseldorf, ZMR 2013, 821, 823 [juris Rn. 24]) oder zum Wirtschaftsplan gesetzt (vgl. LG Frankfurt a.M., ZMR 2018, 788 [juris Rn. 5]: f\u00fcnf Prozent des Wirtschaftsplans).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 13<\/a>\n <\/dt>\n
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(2) Meinungsunterschiede gibt es auch hinsichtlich der Frage, ob die Wohnungseigent\u00fcmer ohne Vergleichsangebote nach dem Grundsatz \u201ebekannt und bew\u00e4hrt\u201c ein Unternehmen beauftragen d\u00fcrfen. Zum Teil wird insoweit die Auffassung vertreten, positive Vorerfahrungen mit einem Unternehmen allein stellten keine hinreichende Entscheidungsgrundlage f\u00fcr eine Auftragsvergabe dar. Vielmehr m\u00fcssten auch in solchen F\u00e4llen stets Vergleichsangebote eingeholt werden, um den Eigent\u00fcmern einen Preisvergleich zu erm\u00f6glichen (vgl. BayObLG, NZM 2002, 564, 567 [juris Rn. 46]; LG Koblenz, ZWE 2018, 416 Rn. 18; LG Dortmund, ZWE 2015, 182, 183 [juris Rn. 8]; AG Essen, ZMR 2022, 498, 500 [juris Rn.\u00a047]; AG\u00a0Bonn, ZMR\u00a02022, 246, 247 [juris Rn.\u00a022\u00a0f.]; AG\u00a0Hamburg-St.\u00a0Georg, ZMR 2021, 616, 617 [juris Rn. 19]; BeckOK WEG\/Elzer [1.1.2026], \u00a7\u00a018 Rn.\u00a031; Sommer in Jenni\u00dfen, WEG, 8. Aufl., \u00a7 18 Rn. 26, 32a; Schultzky, ZWE 2024, 105, 108 f.). Nach anderer Auffassung soll es den Wohnungseigent\u00fcmern dagegen m\u00f6glich sein, ein ihnen bekanntes Unternehmen wegen des bereits bestehenden Vertrauensverh\u00e4ltnisses ohne weiteres nochmals zu beauftragen (vgl. OLG K\u00f6ln, OLGR 2006, 561 [juris Rn. 10]; OLG M\u00fcnchen, NZM 2009, 821, 822 [juris Rn. 17]; LG Frankfurt, ZWE 2025, 128 Rn.\u00a024; LG D\u00fcsseldorf, ZMR 2023, 493; LG Berlin, ZMR 2018, 849, 850 [juris Rn.\u00a011]; AG Charlottenburg, ZWE 2019, 90 Rn. 16; AG Hamburg, ZMR 2026, 77, 78 [juris Rn. 74]; Abramenko\/Riecke\/Schneider\/Graf, WEG, 6.\u00a0Aufl., \u00a7\u00a019 Rn.\u00a080; Fichtner in M\u00fcller\/Fichtner, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 7. Aufl., \u00a7 18 Rn. 29; Casser, ZWE\u00a02018, 382, 383; Greiner, ZWE 2019, 243, 249; Luhmann\/Letzner, NZM 2019, 243, 245; Zschieschack, ZWE 2024, 110, 114 f.; ders., NZM 2022, 863, 865).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 14<\/a>\n <\/dt>\n
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(3) In j\u00fcngerer Zeit wird das Erfordernis, vor der Beauftragung von Sanierungsma\u00dfnahmen in der Regel drei Vergleichsangebote einzuholen, grunds\u00e4tzlich in Frage gestellt. Hiernach soll anhand aller Umst\u00e4nde des Einzelfalls aus der Sicht eines vern\u00fcnftigen und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigent\u00fcmers gepr\u00fcft werden, ob die Einholung solcher Unterlagen f\u00fcr die Vorbereitung des Beschlusses notwendig und zielf\u00fchrend ist (vgl. LG M\u00fcnchen\u00a0I, ZMR 2023, 222, 225 [juris Rn. 78]; Greiner, ZWE 2019, 243, 249; f\u00fcr eine Einzelfallpr\u00fcfung auch AG Hamburg, ZMR 2026, 77, 78 [juris Rn.\u00a074]; Casser, ZWE 2018, 382; Luhmann\/Letzner, NZM 2019, 243, 245). Entscheidend sollen vorrangig Faktoren wie das Auftragsvolumen, die Bedeutung der Ma\u00dfnahmen bzw. deren Unterlassung f\u00fcr die Bausubstanz, die vergebliche Anfrage bei Unternehmen, die letztlich keine Angebote abgeben, sowie individuelle Faktoren sein, wie bereits bestehendes Vertrauen der Gemeinschaft in die Arbeit des beauftragten Unternehmens aufgrund von Erfahrungen aus der Vergangenheit (vgl. AG Hamburg, aaO; Luhmann\/Letzner, aaO).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 15<\/a>\n <\/dt>\n
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cc) Die zuletzt genannte Auffassung h\u00e4lt der Senat f\u00fcr richtig. Eine schematische Betrachtung verbietet sich, vielmehr kommt es auf die Umst\u00e4nde des Einzelfalls an. Die Beschlussfassung \u00fcber Erhaltungsma\u00dfnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze \u00fcberschritten ist.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 16<\/a>\n <\/dt>\n
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(1) Im Ausgangspunkt beruht die Forderung, vor der Beschlussfassung \u00fcber Erhaltungsma\u00dfnahmen mehrere Vergleichsangebote einzuholen, auf einer zutreffenden \u00dcberlegung. Vergleichsangebote k\u00f6nnen in der Vorbereitung dienlich sein, weil sie die St\u00e4rken und Schw\u00e4chen der jeweiligen Anbieter aufzeigen. Damit wird den Wohnungseigent\u00fcmern ein tragf\u00e4higer Vergleich zum einen im Hinblick auf den Preis und zum anderen in Bezug auf den vorgeschlagenen technischen L\u00f6sungsweg erm\u00f6glicht. Sie werden in die Lage versetzt, eine baulich und fachlich einwandfreie, gleichzeitig aber auch dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechende L\u00f6sung auszuw\u00e4hlen (vgl. hierzu auch LG Berlin, NZM 2018, 874 Rn. 8; LG M\u00fcnchen I, ZMR 2023, 222, 225 [juris Rn. 78]; LG Hamburg, ZMR\u00a02014, 822, 823 [juris Rn. 14]). Insoweit liegt es grunds\u00e4tzlich anders als bei der Beauftragung eines Rechtsanwalts, bei der Konkurrenzangebote mehrerer Rechtsanw\u00e4lte einen Qualit\u00e4tsvergleich nicht erm\u00f6glichen (vgl. Senat, Urteil vom 18.\u00a0Juli 2025 –\u00a0V\u00a0ZR\u00a076\/24, ZWE 2025, 416 Rn. 20 ff.).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 17<\/a>\n <\/dt>\n
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(2) Das bedeutet jedoch nicht, dass bei der \u00dcberschreitung einer Bagatellgrenze stets Vergleichsangebote einzuholen sind und die Wohnungseigent\u00fcmer auf der Grundlage eines einzigen Angebots den Auftrag nicht erteilen d\u00fcrfen. Dem Gesetz l\u00e4sst sich eine solche Vorgabe nicht entnehmen. Dies gilt erst recht f\u00fcr die Forderung, mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen und davon nur sog. Bagatellma\u00dfnahmen auszunehmen. Eine solche schematische Betrachtungsweise w\u00fcrde der Vielgestaltigkeit der in Betracht kommenden Sanierungsma\u00dfnahmen nicht gerecht und zudem das Ermessen der Wohnungseigent\u00fcmer zu sehr einschr\u00e4nken. Ob eine Beschlussfassung \u00fcber eine Erhaltungsma\u00dfnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung entspricht, h\u00e4ngt vielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Ma\u00dfnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umst\u00e4nde des Einzelfalls vom Standpunkt eines vern\u00fcnftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigent\u00fcmers f\u00fcr eine Entscheidung ausreichen.In der Sache geht es darum, dass die Wohnungseigent\u00fcmer eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhalten sollen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 18<\/a>\n <\/dt>\n
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(a) Bei Kleinauftr\u00e4gen mit einem geringeren Auftragsvolumen liegt es auf der Hand, dass sich die Wohnungseigent\u00fcmer vor der Erteilung des Auftrags nicht um eine externe \u00dcberpr\u00fcfung eines vorliegenden Angebots bem\u00fchen m\u00fcssen. Insoweit ist zu ber\u00fccksichtigen, dass es zun\u00e4chst einmal zu den Pflichten des Verwalters geh\u00f6rt, das Angebot auf seine Eignung und Wirtschaftlichkeit zu pr\u00fcfen. Zudem werden die Wohnungseigent\u00fcmer bei weniger komplexen Kleinauftr\u00e4gen h\u00e4ufig selbst beurteilen k\u00f6nnen, ob ihnen die geplante Ma\u00dfnahme den hierf\u00fcr angebotenen Preis wert ist. Schlie\u00dflich steht der mit der Einholung zus\u00e4tzlicher Informationen verbundene Aufwand bei Kleinauftr\u00e4gen au\u00dfer Verh\u00e4ltnis zu dem damit verbundenen Erkenntnisgewinn. Es ist jedoch nicht m\u00f6glich, eine allgemein g\u00fcltige Grenze zu bestimmen, bis zu welcher Auftragssumme ein Angebot keiner zus\u00e4tzlichen \u00dcberpr\u00fcfung bedarf. Vielmehr h\u00e4ngt dies von ganz unterschiedlichen Faktoren ab. Zu beachten sind insbesondere regionale Preisunterschiede f\u00fcr Handwerkerleistungen etwa in Gro\u00dfst\u00e4dten oder im l\u00e4ndlichen Raum. Feste Grenzwerte k\u00f6nnen zudem im Hinblick auf die fortlaufende Geldentwertung und die Preisentwicklung etwa im Baugewerbe nicht festgelegt werden. Ebenso wenig kann es auf die Gr\u00f6\u00dfe der Wohnungseigentumsanlage bzw. den auf die jeweiligen Eigent\u00fcmer entfallenden Betrag ankommen. Ob eine geeignete Leistung zum marktgerechten Preis angeboten wird oder nicht, h\u00e4ngt nicht von der Anzahl der zahlungspflichtigen Zahler ab.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 19<\/a>\n <\/dt>\n
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(b) Auch bei gr\u00f6\u00dferen Erhaltungsma\u00dfnahmen k\u00f6nnen die f\u00fcr die Beschlussfassung erforderlichen Informationen nicht nur durch die Einholung von Vergleichsangeboten beschafft werden. So kann insbesondere die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverst\u00e4ndige als Tatsachengrundlage gen\u00fcgen.Hat beispielsweise ein solcher Sonderfachmann ein Konzept f\u00fcr die Durchf\u00fchrung der Erhaltungsma\u00dfnahme erarbeitet und schl\u00e4gt er vor, ein bestimmtes Unternehmen auf der Grundlage eines f\u00fcr geeignet und angemessen befundenen Angebots mit der Durchf\u00fchrung der Ma\u00dfnahme zu beauftragen, verf\u00fcgen die Wohnungseigent\u00fcmer \u00fcber eine hinreichende Tatsachengrundlage (vgl. hierzu auch Luhmann\/Letzner, NZM 2019, 243, 245; Casser, ZWE 2018, 382). Erst recht kann sich ein solches Vorgehen anbieten, wenn komplexe Ma\u00dfnahmen eine Koordinierung verschiedener Gewerke erfordern; dann kann der Einsch\u00e4tzung eines Sonderfachmanns, dass von ihm angefragte Handwerksunternehmen erfahrungsgem\u00e4\u00df reibungslos zusammenarbeiten, besondere Bedeutung zukommen. H\u00e4ufig wird die Informationsgrundlage der Eigent\u00fcmer durch ein solches Vorgehen sogar breiter sein. Ein vern\u00fcnftig und wirtschaftlich denkender Eigent\u00fcmer verf\u00fcgt auf dieser Grundlage \u00fcber die f\u00fcr eine Entscheidung erforderlichen Informationen. Ebenso verh\u00e4lt es sich, wenn der Verwalter den Wohnungseigent\u00fcmern nur ein Angebot unterbreitet, das aber extern durch einen unabh\u00e4ngigen Dritten auf seine Eignung und Wirtschaftlichkeit \u00fcberpr\u00fcft worden ist.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 20<\/a>\n <\/dt>\n
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(c) Ber\u00fccksichtigt werden kann ferner der Umstand, dass die Ma\u00dfnahme dringlich ist, auch wenn die engen Voraussetzungen einer Notgesch\u00e4ftsf\u00fchrungsma\u00dfnahme im Sinne des \u00a7 18 Abs. 3 WEG nicht vorliegen. So ist beispielsweise bei der anstehenden Sanierung von Feuchtigkeitssch\u00e4den eine gewisse Eile geboten. Hiermit kann es im Widerstreit stehen, weitere Vergleichsangebote einzuholen bzw. externen Rat heranzuziehen, was zu entsprechenden Verz\u00f6gerungen f\u00fchrt. Dar\u00fcber hinaus f\u00fchrt das Hinausz\u00f6gern solcher Ma\u00dfnahmen in aller Regel auch zu h\u00f6heren Kosten (vgl. hierzu auch AG Hamburg, ZMR 2026, 77, 78 f. [juris Rn.\u00a075 ff.]).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 21<\/a>\n <\/dt>\n
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(d) Gegen die Einholung mehrerer Vergleichsangebote kann zudem die mangelnde Verf\u00fcgbarkeit von Handwerkern sprechen, die bereit und in der Lage sind, den in Rede stehenden Auftrag zeitnah auszuf\u00fchren. Insoweit muss auch ber\u00fccksichtigt werden, dass in der Regel nur solche Handwerker in Betracht kommen, die \u00fcber eine gewisse Ortsn\u00e4he verf\u00fcgen. Eine \u00fcberregionale oder gar bundesweite Suche nach geeigneten Handwerkern ist grunds\u00e4tzlich nicht erforderlich.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 22<\/a>\n <\/dt>\n
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(e) Auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigent\u00fcmer t\u00e4tig war (\u201ebekannt und bew\u00e4hrt\u201c), kann es ggf. rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zus\u00e4tzlicher Informationen abzusehen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 23<\/a>\n <\/dt>\n
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(aa) Vergleichsangebote erm\u00f6glichen in erster Linie einen Preis-, aber keinen Qualit\u00e4tsvergleich. Der Preis allein ist bei der Auswahl eines Handwerkers aber nicht der einzige und h\u00e4ufig auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt. Es kann vielmehr triftige Gr\u00fcnde daf\u00fcr geben, einen teureren Anbieter zu beauftragen (vgl. Senat, Urteil vom 20. November 2015 – V ZR 284\/14, NJW 2016, 473 Rn. 33 –\u00a0insoweit in BGHZ 208, 29 nicht abgedruckt). F\u00fcr einen vern\u00fcnftig und wirtschaftlich denkenden Eigent\u00fcmer ist neben dem Preis entscheidend, ob zu erwarten ist, dass der Auftragnehmer die ihm aufgegebenen Arbeiten sorgf\u00e4ltig und z\u00fcgig ausf\u00fchrt, dass er den verabredeten Zeitplan einh\u00e4lt und qualifiziertes Personal zur Verf\u00fcgung stellt und dass er etwaigen Beanstandungen, so sie denn vorkommen, zeitnah nachgeht und diese vollst\u00e4ndig behebt. All diese Punkte k\u00f6nnen die Eigent\u00fcmer besser einsch\u00e4tzen, wenn sie ein Unternehmen beauftragen, mit dem sie in der Vergangenheit bereits positive Erfahrungen gemacht haben. Hat ein Auftragnehmer in dieser Hinsicht bereits seit l\u00e4ngerem die Anforderungen der Eigent\u00fcmer erf\u00fcllt, spricht vieles daf\u00fcr, dass sich solche Erfahrungen auch bei weiteren Auftr\u00e4gen wiederholen werden. Anders als bei einer Entscheidung zwischen g\u00e4nzlich unbekannten Anbietern, die lediglich \u201enach Papierlage\u201c getroffen werden kann, k\u00f6nnen die Eigent\u00fcmer in diesen F\u00e4llen auf ihr Erfahrungswissen zur\u00fcckgreifen. Dies kann als alleinige Entscheidungsgrundlage ausreichend sein.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 24<\/a>\n <\/dt>\n
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(bb) Haben die Wohnungseigent\u00fcmer einmal ein Unternehmen gefunden, das –\u00a0ihren Vorstellungen entsprechend\u00a0– z\u00fcgig, fachgerecht und zugleich wirtschaftlich arbeitet, haben sie auch ein berechtigtes Interesse daran, einen solchen Vertragspartner zu halten und die Gesch\u00e4ftsbeziehung dauerhaft zu festigen. Sie m\u00f6gen sich hiervon –\u00a0\u00fcber den einzelnen Auftrag hinaus\u00a0– auch andere Vorteile in der Zukunft versprechen, wie z.B. die schnellere Ausf\u00fchrung von Arbeiten, die Durchf\u00fchrung von Kleinreparaturen und Wartungen oder \u00e4hnliches (vgl. Senat, Urteil vom 10. Dezember 2021 – V ZR 32\/21, NZM 2022, 337 Rn. 18). Je nach Komplexit\u00e4t der beabsichtigten Ma\u00dfnahme k\u00f6nnen sich weitere Vorteile daraus ergeben, dass der Auftragnehmer, der in der Vergangenheit bereits f\u00fcr die GdWE t\u00e4tig war, die \u00f6rtlichen und technischen Gegebenheiten der Anlage schon kennt und sich nicht erst einarbeiten muss (dazu LG D\u00fcsseldorf, ZMR\u00a02023, 493). Auch dies spart Zeit und Geld. Ob bei gr\u00f6\u00dferen Ma\u00dfnahmen ggf. weitere Informationen einzuholen sind, um einen Preisvergleich zu erm\u00f6glichen (dazu oben Rn. 17), entzieht sich einer generellen Betrachtung. Vielmehr kommt es auch insoweit auf den Standpunkt eines vern\u00fcnftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigent\u00fcmers und die Gesamtumst\u00e4nde an.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 25<\/a>\n <\/dt>\n
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dd) Schlie\u00dflich ist noch Folgendes in den Blick zu nehmen: Bei der bisherigen \u201eDrei-Angebote-Regel\u201c handelt es sich um eine reine Verfahrensvorgabe, die in der Sache nichts \u00fcber die Eignung und den marktgerechten Preis eines einzelnen Angebots aussagt. Auch wenn ein Beschluss \u00fcber eine Erhaltungsma\u00dfnahme nicht schon wegen fehlender Vergleichsangebote zu beanstanden ist, kann er deshalb ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung widersprechen, weil das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet und\/oder \u00fcberteuert ist. Dabei handelt es sich jedoch um einen eigenst\u00e4ndigen Beschlussmangel, den der Anfechtungskl\u00e4ger fristgerecht darlegen und ggf. unter Beweis stellen muss.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 26<\/a>\n <\/dt>\n
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2. Infolgedessen ist das Berufungsurteil auf die Revision der Beklagten aufzuheben, soweit der Berufung der Kl\u00e4ger stattgegeben worden ist (\u00a7\u00a0562 Abs.\u00a01 ZPO). Der Senat kann insoweit in der Sache selbst entscheiden, weil die Sache zur Endentscheidung reif ist (\u00a7 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Kl\u00e4ger gegen das (klageabweisende) amtsgerichtliche Urteil ist zur\u00fcckzuweisen, weil der geltend gemachte Anfechtungsgrund nicht vorliegt.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 27<\/a>\n <\/dt>\n
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a) Auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen durfte die Glaserei ohne weiteres mit dem Austausch zweier Fensterelemente zum Preis von 4.091,22 \u20ac beauftragt werden. Weder bedurfte es der Einholung von Vergleichsangeboten noch musste die Eignung bzw. Wirtschaftlichkeit des vorgelegten Angebots durch externen Rat –\u00a0\u00fcber die \u00dcberpr\u00fcfung durch den Verwalter hinaus\u00a0– kontrolliert werden. Vom Standpunkt eines vern\u00fcnftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigent\u00fcmers reichten die vorhandenen Informationen f\u00fcr eine Entscheidung aus. Dass die von den Eigent\u00fcmern beauftragte Glaserei, wie in dem Protokoll der Eigent\u00fcmerversammlung festgehalten, bereits in der Vergangenheit Arbeiten \u201ezur vollsten Zufriedenheit\u201c der Eigent\u00fcmer ausgef\u00fchrt hatte, ziehen die Kl\u00e4ger nicht in Zweifel. Der Austausch zweier Fensterelemente stellt zudem keine komplexe Ma\u00dfnahme dar, sondern ist f\u00fcr eine Glaserei ein Standardauftrag. Sonstige Umst\u00e4nde, die die Einholung weiterer Angebote bzw. zus\u00e4tzlicher Informationen erforderten, sind nicht ersichtlich und werden von den Kl\u00e4gern auch nicht geltend gemacht. Das Gesamtvolumen s\u00e4mtlicher Auftr\u00e4ge zu den TOP 11 bis 14 in H\u00f6he von 9.740,13 \u20ac f\u00fchrt ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis. Wie oben ausgef\u00fchrt (vgl. Rn. 17), verpflichtet nicht bereits das \u00dcberschreiten einer bestimmten Bagatellgrenze die Wohnungseigent\u00fcmer dazu, Vergleichsangebote einzuholen. Hier handelt es sich um mehrere unterschiedliche Standardma\u00dfnahmen in unterschiedlichen Bereichen der Anlage. Mit deren Vornahme konnten ohne weiteres –\u00a0wie geschehen\u00a0– bekannte und bew\u00e4hrte, mit der Anlage vertraute Handwerker beauftragt werden. Auf diese Weise konnten die Wohnungseigent\u00fcmer n\u00e4mlich sicherstellen, dass auch die weniger attraktiven kleineren Ma\u00dfnahmen zeitnah und zuverl\u00e4ssig ausgef\u00fchrt werden.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 28<\/a>\n <\/dt>\n
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b) Dass das Angebot objektiv ungeeignet und\/oder \u00fcberteuert ist, haben die Kl\u00e4ger nicht innerhalb der Anfechtungsfrist geltend gemacht; daf\u00fcr ist im \u00dcbrigen auch nichts ersichtlich.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 29<\/a>\n <\/dt>\n
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II. Zur Revision der Kl\u00e4ger<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 30<\/a>\n <\/dt>\n
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Die Revision der Kl\u00e4ger ist unbegr\u00fcndet, da sich das Berufungsurteil insoweit jedenfalls im Ergebnis als richtig erweist (\u00a7 561 ZPO). Warum der hinsichtlich der Beschlussfassungen zu TOP 12 bis 14 geltend gemachte Anfechtungsgrund nicht vorliegt, ergibt sich aus den Ausf\u00fchrungen zu der Revision der Beklagten, auf die verwiesen wird (vgl. Rn. 27).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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<\/dt>\n
\n

C.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 31<\/a>\n <\/dt>\n
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Die Kostenentscheidung folgt aus \u00a7 97 Abs. 1 ZPO (Berufungsverfahren) und aus \u00a7 91 Abs. 1, \u00a7 97 Abs. 1 ZPO (Revisionsverfahren).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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<\/dt>\n
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\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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<\/dt>\n
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Br\u00fcckner\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0G\u00f6bel\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Hamdorf<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Malik\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Grau<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl><\/div>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Rechtsprechung im Internet (BMJV\/BfJ) : les decisions sont mises a disposition gratuitement en HTML, PDF et XML pour libre utilisation et re-utilisation.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1. Die Beschlussfassung \u00fcber Erhaltungsma\u00dfnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze \u00fcberschritten ist. 2. Ob eine Beschlussfassung \u00fcber eine Erhaltungsma\u00dfnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung entspricht, h\u00e4ngt davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Ma\u00dfnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umst\u00e4nde des Einzelfalls vom Standpunkt eines vern\u00fcnftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigent\u00fcmers f\u00fcr eine Entscheidung ausreichen. 3. Selbst bei gr\u00f6\u00dferen Erhaltungsma\u00dfnahmen kann etwa die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverst\u00e4ndige als Tatsachengrundlage gen\u00fcgen; auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigent\u00fcmer t\u00e4tig war (\u201ebekannt und bew\u00e4hrt\u201c), kann es ggf. rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zus\u00e4tzlicher Informationen abzusehen. 4. Auch wenn ein Beschluss \u00fcber eine Erhaltungsma\u00dfnahme nicht schon wegen fehlender Vergleichsangebote zu beanstanden ist, kann er deshalb ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung widersprechen, weil das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet und\/oder \u00fcberteuert ist. 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Ob eine Beschlussfassung \u00fcber eine Erhaltungsma\u00dfnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung entspricht, h\u00e4ngt davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Ma\u00dfnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umst\u00e4nde des Einzelfalls vom Standpunkt eines vern\u00fcnftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigent\u00fcmers f\u00fcr eine Entscheidung ausreichen. 3. Selbst bei gr\u00f6\u00dferen Erhaltungsma\u00dfnahmen kann etwa die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverst\u00e4ndige als Tatsachengrundlage gen\u00fcgen; auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigent\u00fcmer t\u00e4tig war (\u201ebekannt und bew\u00e4hrt\u201c), kann es ggf. rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zus\u00e4tzlicher Informationen abzusehen. 4. 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