{"id":932998,"date":"2026-05-21T00:23:35","date_gmt":"2026-05-20T22:23:35","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-26-juin-2013-n-0626-37852\/"},"modified":"2026-05-21T00:23:39","modified_gmt":"2026-05-20T22:23:39","slug":"cour-superieure-de-justice-26-juin-2013-n-0626-37852","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/en\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-26-juin-2013-n-0626-37852\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 26 juin 2013, n\u00b0 0626-37852"},"content":{"rendered":"
\n
\n

1 Arr\u00eat commercial<\/p>\n

Audience publique du vingt-six juin deux mille treize .<\/p>\n

Num\u00e9ro 37852 du r\u00f4le.<\/p>\n

Composition :<\/p>\n

Fran\u00e7oise MANGEOT pr\u00e9sidente de chambre; Val\u00e9rie HOFFMANN, conseill\u00e8re; Marie-Laure MEYER, conseill\u00e8re; Marcel SCHWARTZ, greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

la soci\u00e9t\u00e9 en commandite simple A secs, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 U, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro \u2026\u2026.., repr\u00e9sent\u00e9e par ses associ\u00e9s commandit\u00e9s en fonctions,<\/p>\n

appelante aux termes d\u2019un exploit de l'huissier de justice suppl\u00e9ant V\u00e9ronique REYTER du 19 septembre 2011,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Karine SCHMITT, avocat \u00e0 Luxembourg ;<\/p>\n

e t :<\/p>\n

la soci\u00e9t\u00e9 anonyme B SA, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 V , inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro \u2026\u2026\u2026. , repr\u00e9sent\u00e9e par son conseil d\u2019administration en fonctions,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du susdit exploit REYTER ,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Rosario GRASSO, avocat \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

——————————————————————————————————<\/p>\n

2 LA COUR D'APPEL :<\/p>\n

Le 22 novembre 2007, la soci\u00e9t\u00e9 en commandite simple A s\u2019est vu confier par la soci\u00e9t\u00e9 anonyme B un mandat de vente exclusif d\u2019un immeuble, sinon de cession des parts sociales de la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenant cet immeuble. Le mandat pr\u00e9voyait un prix de vente se situant dans une fourchette de 13 815 846 euros \u00e0 14 750 000 euros. En contrepartie, l\u2019agent immobilier recevait une commission dont le montant \u00e9tait fonction du prix de vente n\u00e9goci\u00e9.<\/p>\n

R\u00e9clamant le paiement de la commission mise en compte dans une facture du 9 octobre 2009 (\u00e9mise \u00e0 raison du montant de 290 850 euros hors taxe, c\u2019est-\u00e0-dire 334 477,50 euros TTC), A a assign\u00e9 par exploit d\u2019huissier du 9 mars 2010 la soci\u00e9t\u00e9 B \u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale, afin de l\u2019entendre condamner au paiement du susdit montant, avec les int\u00e9r\u00eats au taux l\u00e9gal \u00e0 partir du 7 novembre 2009, date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance de la susdite facture, sinon \u00e0 partir de la demande en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde. Elle r\u00e9clamait \u00e9galement une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2 500 euros ainsi que l\u2019ex\u00e9cution provisoire sans caution du jugement.<\/p>\n

Elle invoquait ledit mandat de vente, qui aurait \u00e9t\u00e9 conclu pour une dur\u00e9e de trois mois, puis prorog\u00e9 d\u2019abord tacitement et ensuite par reconduction expresse du 22 avril 2008 pour la p\u00e9riode du 1 er avril au 30 juin 2008, et soutenait avoir accompli sa mission en transmettant deux offres d\u2019achat \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 B (une premi\u00e8re offre \u2013 orale – \u00e9manant de la soci\u00e9t\u00e9 anonyme C pour le rachat au prix de 14 000 000 euros des parts sociales de la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tentrice de l\u2019immeuble, mais ne s\u2019\u00e9tant pas concr\u00e9tis\u00e9e parce que le potentiel acqu\u00e9reur aurait exig\u00e9 pr\u00e9alablement \u00e0 la formulation d\u2019une offre \u00e9crite \u00ab un accord de principe \u00bb de la soci\u00e9t\u00e9 B sur l\u2019acceptation du prix, ce que celle- ci aurait refus\u00e9 sans motif valable, et parce que la soci\u00e9t\u00e9 B aurait d\u00e9cid\u00e9 de privil\u00e9gier la vente de l\u2019immeuble et non plus la cession des parts sociales, ainsi qu\u2019une seconde offre \u2013 \u00e9crite \u2013 du 17 avril 2008 \u00e9manant de la s\u00e0rl D pour le prix de 13 850 000 euros, mais n\u2019ayant pas abouti en raison de la d\u00e9cision unilat\u00e9rale de la soci\u00e9t\u00e9 B du 25 avril 2008 de ne plus vendre l\u2019immeuble). Elle concluait \u00e0 l\u2019application de la th\u00e9orie de la facture accept\u00e9e.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 B soulevait l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande en all\u00e9guant la caducit\u00e9 du contrat, consid\u00e9rait qu\u2019il n\u2019y avait pas facture accept\u00e9e et contestait que A ait ex\u00e9cut\u00e9 ses obligations contractuelles (au motif que l\u2019offre de la s\u00e0rl D n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 ferme, le mandat de vente ayant par ailleurs \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9 en mandat de location). Elle demandait reconventionnellement l\u2019annulation pour dol de la prorogation du contrat (prorogation qui aurait eu lieu en raison de la r\u00e9tention dolosive par A d\u2019informations quant \u00e0 l\u2019offre de la s\u00e0rl D ) et r\u00e9clamait des dommages et int\u00e9r\u00eats de 10 000 euros. Enfin, elle sollicitait une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2 000 euros.<\/p>\n

Par un jugement du 29 juin 2011, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale, a dit les demandes principale et reconventionnelle recevables mais non fond\u00e9es, a d\u00e9bout\u00e9 les parties de leur<\/p>\n

3 demande en paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et a condamn\u00e9 A aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance.<\/p>\n

Concernant le principe de la facture accept\u00e9e, le jugement retient que la facture litigieuse (du 9 octobre 2009) a \u00e9t\u00e9 renvoy\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 B le 20 octobre 2009 avec la mention \u00ab we are returning the a.m. invoice as it is without any reason \u00bb et que le refus ou le renvoi de la facture signifie un d\u00e9saccord sur toutes les \u00e9nonciations de la facture, y compris le d\u00e9saccord sur l\u2019existence- m\u00eame du contrat. Toujours selon le jugement, il n\u2019est fait exception \u00e0 ce principe que s\u2019il est \u00e9tabli que celui dont \u00e9mane le renvoi n\u2019a pas pris au pr\u00e9alable connaissance de tous les d\u00e9tails de la facture en cause, ce qui n\u2019est pas le cas en l\u2019esp\u00e8ce.<\/p>\n

Quant \u00e0 la caducit\u00e9 du mandat de vente exclusif, le tribunal consid\u00e8re qu\u2019il y a eu d\u2019abord prorogation tacite du fait de la continuation des relations entre parties apr\u00e8s le 22 f\u00e9vrier 2008, puis prorogation expresse en date du 22 avril 2008 du contrat jusqu\u2019au 1 er juillet 2008 (non entach\u00e9e d\u2019un vice du consentement, ainsi que cela sera d\u00e9velopp\u00e9 ci-dessous).<\/p>\n

Pour ce qui est de l\u2019ex\u00e9cution par A de ses obligations contractuelles et des offres soumises par cette derni\u00e8re \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 B , respectivement du bien- fond\u00e9 du rejet de celles-ci, le jugement \u00e9nonce que pour pouvoir pr\u00e9tendre \u00e0 une commission, A devait pr\u00e9senter un acheteur potentiel formulant une offre d\u2019achat ferme au prix minimum de 13 815 846 euros. S\u2019il y avait certes pourparlers avec de potentiels acqu\u00e9reurs, le tribunal consid\u00e8re que A ne d\u00e9montre pas l\u2019existence d\u2019offres fermes d\u2019achat aux conditions requises, si bien que sa demande est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

Au niveau de la demande reconventionnelle, qui repose sur la circonstance que le silence gard\u00e9 par A au sujet des modalit\u00e9s de l\u2019offre D aurait conduit la soci\u00e9t\u00e9 B \u00e0 prolonger le contrat, le tribunal rel\u00e8ve que le fait pour A d\u2019avoir voulu \u2013 pour ne pas \u00eatre spoli\u00e9e dans l\u2019hypoth\u00e8se d\u2019une vente hypoth\u00e9tique \u2013 obtenir par \u00e9crit de la part de la soci\u00e9t\u00e9 B l\u2019assurance de la continuation des relations avant de lui communiquer les modalit\u00e9s de l\u2019offre d\u2019un acqu\u00e9reur, proc\u00e8de du simple bon sens et ne constitue pas une man\u0153uvre dolosive. Il en conclut que la demande d\u2019annulation de la prorogation du contrat est non fond\u00e9e.<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier du 19 septembre 2011, A a interjet\u00e9 appel contre le jugement du 29 juin 2011, non signifi\u00e9.<\/p>\n

L\u2019appel est recevable pour avoir \u00e9t\u00e9 relev\u00e9 selon les forme et d\u00e9lai pr\u00e9vus par la loi.<\/p>\n

L\u2019appelante conclut \u00e0 la r\u00e9formation du jugement et \u00e0 ce qu\u2019il soit fait droit \u00e0 son assignation introductive d\u2019instance.<\/p>\n

Elle critique le jugement :<\/p>\n

4 – en ce qu\u2019il n\u2019a pas fait application du principe de la facture accept\u00e9e. Selon elle, le renvoi par la soci\u00e9t\u00e9 B de la facture ne vaudrait pas protestation pr\u00e9cise et circonstanci\u00e9e \u00e9tant de nature \u00e0 mettre en \u00e9chec la pr\u00e9somption d\u2019acceptation de la facture.<\/p>\n

– en ce qu\u2019il a consid\u00e9r\u00e9 que l\u2019offre de la s\u00e0rl D ne constitue pas une offre ferme. Elle estime que les conditions assortissant cette offre ne remettraient pas son existence en question. L\u2019offre serait suffisamment pr\u00e9cise, porterait sur un prix d\u00e9termin\u00e9 et serait telle qu\u2019elle n\u2019aurait pas m\u00e9nag\u00e9 \u00e0 l\u2019offrant de possibilit\u00e9 de r\u00e9tractation. Elle ne d\u00e9pendrait que de l\u2019accord du destinataire de l\u2019offre et non l\u2019inverse.<\/p>\n

La commission r\u00e9clam\u00e9e serait due :<\/p>\n

– principalement sur base du principe de la facture accept\u00e9e,<\/p>\n

– subsidiairement sur base de l\u2019article 3.2 du contrat, duquel r\u00e9sulte que l\u2019agent pourra se pr\u00e9valoir du montant des commissions convenues \u00e9galement dans l\u2019hypoth\u00e8se d\u2019une r\u00e9tractation du propri\u00e9taire sans motif valable, d\u00e8s lors que l\u2019agent lui aura pr\u00e9sent\u00e9 un acqu\u00e9reur potentiel aux conditions et au prix requis.<\/p>\n

– plus subsidiairement \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats pour cause de r\u00e9siliation unilat\u00e9rale et avant terme, c\u2019est-\u00e0-dire fautive, par la soci\u00e9t\u00e9 B du mandat de vente exclusif (r\u00e9sili\u00e9 le 25 avril 2008 alors qu\u2019il n\u2019aurait expir\u00e9 que le 30 juin 2008), non justifi\u00e9e par une inex\u00e9cution contractuelle de l\u2019appelante.<\/p>\n

Quant au sort de la demande reconventionnelle, l\u2019appelante demande la confirmation du jugement.<\/p>\n

Elle r\u00e9clame enfin l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 4 000 euros.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e soul\u00e8ve tout d\u2019abord l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande bas\u00e9e sur la r\u00e9siliation unilat\u00e9rale et anticip\u00e9e du contrat, motif pris de ce qu\u2019elle constituerait une demande nouvelle prohib\u00e9e au sens de l\u2019article 592 du NCPC.<\/p>\n

Elle conclut \u00e0 la confirmation du jugement pour ce qui concerne la demande introduite par A , en particulier quant aux moyens tir\u00e9s de la facture accept\u00e9e.<\/p>\n

Subsidiairement, le mandat de vente aurait \u00e9t\u00e9 transform\u00e9 le 28 avril 2008 d\u2019un commun accord des parties en mandat de louer. Ce nouveau mandat, expirant le 30 novembre 2008, se serait substitu\u00e9 au premier. Pendant la p\u00e9riode du 30 avril 2008 au 27 octobre 2008, l\u2019appelante aurait fait visiter l\u2019immeuble litigieux \u00e0 un certain nombre de soci\u00e9t\u00e9s en vue d\u2019une \u00e9ventuelle location, mais sans r\u00e9sultat. Elle se serait ensuite d\u00e9sint\u00e9ress\u00e9e de son mandat de louer.<\/p>\n

Quant aux offres all\u00e9gu\u00e9es par l\u2019appelante, l\u2019intim\u00e9e, qui reconna\u00eet que la soci\u00e9t\u00e9 C avait manifest\u00e9 un certain int\u00e9r\u00eat pour l\u2019immeuble en question,<\/p>\n

5 conteste cependant qu\u2019il se soit concr\u00e9tis\u00e9 par une quelconque offre d\u2019achat. Pour ce qui concerne l\u2019offre de la s\u00e0rl D , elle serait conditionnelle \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019elle contiendrait quatre r\u00e9serves quant au prix, qui serait sujet \u00e0 discussion et n\u00e9gociation.<\/p>\n

Faute d\u2019offre ferme aux conditions requises, l\u2019article 3.2 ne saurait trouver application.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e forme appel incident et conclut \u00e0 la r\u00e9formation du jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9 en ce qu\u2019il l\u2019a d\u00e9bout\u00e9e de sa demande reconventionnelle.<\/p>\n

Elle soutient que l\u2019appelante aurait d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment pass\u00e9 sous silence les modalit\u00e9s de l\u2019offre de la s\u00e0rl D pour aboutir \u00e0 une prorogation du mandat, ce dans l\u2019objectif de s\u2019assurer une commission. Ce ne serait qu\u2019apr\u00e8s signature de la prorogation en date du 22 avril 2008 que l\u2019appelante lui aurait soumis l\u2019offre de la s\u00e0rl D du 17 avril 2008. Or, si l\u2019intim\u00e9e avait connu les conditions de cette offre, elle n\u2019aurait jamais consenti \u00e0 ladite prorogation.<\/p>\n

Ces circonstances caract\u00e9riseraient l\u2019existence d\u2019un dol, d\u2019autant plus que d\u2019apr\u00e8s l\u2019article 3.3 du contrat, \u00ab les commissions seront \u00e9galement dues pour toute vente intervenant apr\u00e8s l\u2019expiration du contrat, d\u00e8s lors que l\u2019acqu\u00e9reur serait un client pr\u00e9sent\u00e9 au propri\u00e9taire par l\u2019agent pendant la dur\u00e9e de validit\u00e9 du contrat \u00bb.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e conclut \u00e0 l\u2019annulation de la prorogation du contrat et \u00e0 l\u2019allocation de dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e0 concurrence du montant de 10 000 euros, avec les int\u00e9r\u00eats au taux l\u00e9gal \u00e0 partir du pr\u00e9sent arr\u00eat.<\/p>\n

Elle entreprend le jugement \u00e9galement en ce qu\u2019il l\u2019a d\u00e9bout\u00e9e quant \u00e0 l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, sollicite une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5 000 euros pour chacune des deux instances et s\u2019oppose \u00e0 l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure que l\u2019appelante r\u00e9clame.<\/p>\n

———–<\/p>\n

Le moyen tir\u00e9 de l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande de l\u2019appelante sur base de l\u2019article 592 du NCPC est \u00e0 rejeter \u00e9tant donn\u00e9 que dans le cadre de l\u2019assignation introductive d\u2019instance, l\u2019appelante avait d\u00e9j\u00e0 fait \u00e9tat de la r\u00e9siliation du 25 avril 2008 et que l\u2019objet de sa demande pr\u00e9sent\u00e9e en premi\u00e8re instance int\u00e9grait le volet relatif \u00e0 la r\u00e9siliation abusive.<\/p>\n

Quant \u00e0 la th\u00e9orie de la facture accept\u00e9e, il est un fait que la facture litigieuse du 9 octobre 2009 a \u00e9t\u00e9 renvoy\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 B le 20 octobre 2009 avec la mention \u00ab we are returning the a.m. invoice as it is without any reason \u00bb.<\/p>\n

La Cour adopte l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de la motivation du tribunal, telle qu\u2019elle est reproduite ci-dessus. Il s\u2019ensuit que l\u2019appelante est mal fond\u00e9e \u00e0 se pr\u00e9valoir du principe de la facture accept\u00e9e.<\/p>\n

6 Pour ce qui concerne le moyen tir\u00e9 de la caducit\u00e9 du contrat (rejet\u00e9 en premi\u00e8re instance), ce dernier a \u00e9t\u00e9 conclu pour une dur\u00e9e de trois mois \u00e0 partir de sa signature. C\u2019est \u00e0 bon droit que le tribunal consid\u00e8re, sur base de l\u2019\u00e9change de courriels entre parties post\u00e9rieur au 22 f\u00e9vrier 2008, que les parties ont tacitement poursuivi leurs relations contractuelles au- del\u00e0 du terme convenu et qu\u2019une tacite reconduction peut se faire sans clause expresse de reconduction.<\/p>\n

Le 22 avril 2008, les parties ont express\u00e9ment convenu une prorogation du contrat pour une dur\u00e9e de trois mois \u00e0 partir du 1 er avril 2008.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e soutient que cette prorogation serait entach\u00e9e de dol et en sollicite la nullit\u00e9. Ce serait la r\u00e9tention par l\u2019appelante des informations quant aux modalit\u00e9s de l\u2019offre de la s\u00e0rl D qui l\u2019aurait amen\u00e9e \u00e0 consentir \u00e0 une prorogation du mandat.<\/p>\n

Le dol s\u2019entend de toute man\u0153uvre frauduleuse ou tromperie employ\u00e9e pour induire une personne en erreur et la d\u00e9terminer \u00e0 contracter.<\/p>\n

L\u2019attitude de l\u2019appelante, s\u2019expliquant par le souci de clarifier la situation des parties par rapport \u00e0 la dur\u00e9e de la convention dont le terme \u00e9tait venu \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance, ne saurait \u00eatre qualifi\u00e9e de dolosive. La Cour renvoie \u00e9galement \u00e0 cet \u00e9gard \u00e0 la motivation du tribunal, qu\u2019elle adopte. La demande de l\u2019intim\u00e9e en annulation de la prorogation du contrat ainsi que la demande en paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats de 10 000 euros sont d\u00e8s lors non fond\u00e9es et l\u2019appel incident est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

C\u2019est \u00e0 bon droit que le tribunal a rejet\u00e9 le moyen tir\u00e9 de la caducit\u00e9 du contrat.<\/p>\n

L\u2019appelante affirme s\u2019\u00eatre acquitt\u00e9e de sa mission et avoir pr\u00e9sent\u00e9 \u00e0 l\u2019intim\u00e9e deux offres d\u2019achat.<\/p>\n

Concernant la pr\u00e9tendue offre orale de la soci\u00e9t\u00e9 anonyme C et face aux contestations de l\u2019intim\u00e9e quant \u00e0 son existence, force est de constater qu\u2019en l\u2019absence d\u2019une offre de preuve et sur base des pi\u00e8ces du dossier, l\u2019appelante ne la d\u00e9montre pas.<\/p>\n

La seconde offre dont l\u2019appelante fait \u00e9tat \u00e9mane de la s\u00e0rl D et est r\u00e9dig\u00e9e dans les termes suivants (\u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9 que la garantie locative dont il sera question ci-dessous \u00e9tait r\u00e9clam\u00e9e par l\u2019offrant au vendeur pour rem\u00e9dier aux probl\u00e8mes susceptibles d\u2019\u00eatre pos\u00e9s par un locataire d\u00e9faillant) :<\/p>\n

\u00ab Madame,<\/p>\n

\u2026..j\u2019ai le plaisir de vous faire parvenir notre offre.<\/p>\n

Nous sommes en mesure de proposer un prix de 13 850 000 \u20ac.<\/p>\n

La pr\u00e9sente offre est soumise aux conditions suivantes :<\/p>\n

\u00b0 Le vendeur accepte de d\u00e9livrer une garantie locative de 6 mois calcul\u00e9e \u00e0 hauteur de 19 \u20ac par m 2 pour les surfaces actuellement vacantes (1 841 m 2 ), soit 209 874 \u20ac ; \u00b0 L\u2019acqu\u00e9reur mandatera, \u00e0 ses frais, une soci\u00e9t\u00e9 d\u2019expertise afin de mener \u00e0 bien une due diligence technique et administrative dont les r\u00e9sultats seront rendus dans les quatre semaines \u00e0 compter de la date d\u2019acceptation par le vendeur de la pr\u00e9sente offre ; \u00b0 Le vendeur s\u2019engage \u00e0 informer l\u2019acqu\u00e9reur en toute transparence au sujet des \u00e9ventuels litiges en cours.<\/p>\n

L\u2019\u00e9ventuelle prise en charge des co\u00fbts relatifs aux mises en conformit\u00e9 \u00e0 effectuer ressortant du rapport d\u2019expertise pourra faire l\u2019objet d\u2019une n\u00e9gociation entre vendeur et acqu\u00e9reur\u2026\u2026 \u00bb.<\/p>\n

Le tribunal consid\u00e8re que dans ce dernier paragraphe, l\u2019offrant a entendu se r\u00e9server le droit de ren\u00e9gocier le prix en fonction des r\u00e9sultats de l\u2019expertise \u00e0 mener. Il en d\u00e9duit que le prix propos\u00e9 n\u2019\u00e9tait pas d\u00e9finitif et que par cette voie, l\u2019offrant se r\u00e9servait une sortie \u00e9ventuelle.<\/p>\n

Indiquant que \u00ab N\u2019est pas \u00e0 consid\u00e9rer comme offre ferme la proposition qui contiendrait une r\u00e9serve m\u00e9nageant la possibilit\u00e9 de r\u00e9traction. Une telle proposition constituerait une simple invitation \u00e0 entrer en pourparlers (cf. Encyclop\u00e9die juridique Dalloz, rubrique \u00ab consentement \u00bb, n\u00b090 et ss.) \u00bb, il est amen\u00e9 \u00e0 conclure que l\u2019offre en cause ne peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme ferme.<\/p>\n

L\u2019article 3.2 du mandat de vente stipule que \u00ab l\u2019agent pourra \u00e9galement se pr\u00e9valoir du montant des commissions susmentionn\u00e9es en cas de r\u00e9tractation du propri\u00e9taire sans motif valable, d\u00e8s lors que l\u2019agent lui aura pr\u00e9sent\u00e9 un acqu\u00e9reur potentiel aux conditions et au prix requis \u00bb.<\/p>\n

L\u2019analyse de l\u2019offre de la s\u00e0rl D am\u00e8ne les observations suivantes :<\/p>\n

– La s\u00e0rl D n\u2019indique pas selon quelles modalit\u00e9s elle con\u00e7oit la garantie locative de 209 874 euros qu\u2019elle r\u00e9clame du vendeur (garantie bancaire \u00e0 premi\u00e8re demande, caution, garantie \u00e0 compenser avec le prix d\u2019achat propos\u00e9, hypoth\u00e8se qui aurait eu pour effet de r\u00e9duire le prix propos\u00e9 de 13 850 000 euros au montant de 13 640 126 euros, c\u2019est-\u00e0-dire \u00e0 un montant se situant en- dessous du prix minimum de 13 815 846 euros figurant dans le mandat de vente.<\/p>\n

– La prise en charge des co\u00fbts relatifs aux mises en conformit\u00e9 \u00e0 effectuer, \u00e0 \u00e9tablir dans le cadre d\u2019une future expertise, est sujette \u00e0 n\u00e9gociation, ceci amenant in\u00e9vitablement une r\u00e9percussion sur le prix de vente, qui n\u2019est pas d\u00e9finitif.<\/p>\n

L\u2019offre, telle que libell\u00e9e, est de nature \u00e0 ouvrir un processus de pourparlers entre les parties mais ne saurait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme ferme. Elle ne saurait fonder le droit au paiement d\u2019une commission et il devient oiseux d\u2019examiner si l\u2019intim\u00e9e avait ou non des raisons valables de ne pas l\u2019accepter.<\/p>\n

L\u2019appelante r\u00e9clame enfin le montant litigieux \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats en raison de la r\u00e9siliation avant terme et unilat\u00e9rale par l\u2019intim\u00e9e du contrat en date du 25 avril 2008. Cette r\u00e9siliation lui aurait caus\u00e9 un dommage \u00e9quivalant au montant de la commission n\u00e9e de la pr\u00e9sentation de la derni\u00e8re offre obtenue.<\/p>\n

Le tribunal retient que cette r\u00e9siliation est sans incidence sur le pr\u00e9sent litige \u00e9tant donn\u00e9 que l\u2019appelante n\u2019all\u00e8gue pas qu\u2019elle aurait dispos\u00e9 au jour de la r\u00e9siliation de potentiels acqu\u00e9reurs ou qu\u2019elle aurait pu en trouver jusqu\u2019\u00e0 la fin du contrat.<\/p>\n

Tel est \u00e9galement le cas en instance d\u2019appel.<\/p>\n

Force est de constater que l\u2019appelante ne justifie pas quel pr\u00e9judice concret elle aurait subi (\u00e9tant \u00e9galement rappel\u00e9 sur base des d\u00e9veloppements pr\u00e9c\u00e9dents que l\u2019offre de la s\u00e0rl D n\u2019est pas de nature \u00e0 ouvrir un droit \u00e0 r\u00e9mun\u00e9ration).<\/p>\n

Par cons\u00e9quent, l\u2019appelante ne saurait prosp\u00e9rer dans sa demande.<\/p>\n

Il s\u2019ensuit que l\u2019appel principal est non fond\u00e9 et que le jugement est \u00e0 confirmer.<\/p>\n

Les premiers juges ayant fait une appr\u00e9ciation correcte des \u00e9l\u00e9ments de la cause, il convient de confirmer leur d\u00e9cision quant au rejet des indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure r\u00e9clam\u00e9es en premi\u00e8re instance.<\/p>\n

En raison de l\u2019issue de l\u2019instance d\u2019appel, les parties appelante et intim\u00e9e sont \u00e0 d\u00e9bouter de leur demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS :<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, quatri\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale, statuant contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat,<\/p>\n

re\u00e7oit les appels principal et incident en la forme,<\/p>\n

les dit non fond\u00e9s,<\/p>\n

confirme le jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9,<\/p>\n

d\u00e9boute les parties appelante et intim\u00e9e de leurs demandes respectives en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

9 condamne la soci\u00e9t\u00e9 en commandite simple A aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 Arr\u00eat commercial Audience publique du vingt-six juin deux mille treize . Num\u00e9ro 37852 du r\u00f4le. Composition : Fran\u00e7oise MANGEOT pr\u00e9sidente de chambre; Val\u00e9rie HOFFMANN, conseill\u00e8re; Marie-Laure MEYER, conseill\u00e8re; Marcel SCHWARTZ, greffier. 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