{"id":933020,"date":"2026-05-21T00:24:37","date_gmt":"2026-05-20T22:24:37","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-20-juin-2013-n-0620-37635\/"},"modified":"2026-05-21T00:24:41","modified_gmt":"2026-05-20T22:24:41","slug":"cour-superieure-de-justice-20-juin-2013-n-0620-37635","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/en\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-20-juin-2013-n-0620-37635\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 20 juin 2013, n\u00b0 0620-37635"},"content":{"rendered":"
\n
\n

– Arr\u00eat civil –<\/p>\n

AAuuddiieennccee ppuubblliiqquuee dduu vviinnggtt jjuuiinn ddeeuuxx mmiillllee ttrreeiizzee<\/p>\n

Num\u00e9ro 37635 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: Eliane EICHER, pr\u00e9sident de chambre, Marianne PUTZ, premier conseiller, Agn\u00e8s ZAGO, conseiller, Lex BRAUN, greffier.<\/p>\n

E n t r e<\/p>\n

la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1.) S.\u00e0 r.l., \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-(\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B\u2026, appelante aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 7 mars 2011, comparant par Ma\u00eetre Alain GROSS , avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

1) le Syndicat des copropri\u00e9taires de la r \u00e9sidence R.1.), sise \u00e0 L-(\u2026), repr\u00e9sent\u00e9 par son syndic actuellement en fonctions, A.), demeurant \u00e0 L- (\u2026), intim\u00e9 aux fins du susdit exploit ENGEL, comparant par Ma\u00eetre Georges KRIEGER , avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

2 2) la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOC.2.) S.A., \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L- (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son conseil d\u2019administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B\u2026,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du susdit exploit ENGEL ,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Marc KERGER , avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

——————————————————————————————————————– ——————————–<\/p>\n

LLAA CCOOUURR DD''AAPPPPEELL :<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1.) \u00e9tait le promoteur de la r\u00e9sidence R.1.) \u00e0 (\u2026) construite en 2001. Suite \u00e0 l\u2019apparition de vices, malfa\u00e7ons, inex\u00e9cutions et non- conformit\u00e9s, une expertise judiciaire du 12 janvier 2010 a \u00e9valu\u00e9 \u00e0 57.967,50 EUR htva + p.m. le co\u00fbt des r\u00e9parations qui s\u2019imposaient dans le cadre de la responsabilit\u00e9 d\u00e9cennale du promoteur. Le promoteur \u00e9tait assur\u00e9 en responsabilit\u00e9 civile aupr\u00e8s de la compagnie d\u2019assurances SOC.2.).<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier du 13 avril 2010, le Syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence R.1.) a assign\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1.) et la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOC.2.) \u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout \u00e0 lui payer le montant de 57.967,50 EUR + p.m., augment\u00e9 des int\u00e9r\u00eats, au titre de dommages et int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n

Le juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s a institu\u00e9, par ordonnance du 30 juin 2009, une mesure d\u2019expertise en confiant \u00e0 Gilles KINTZELE la mission \u00ab de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport \u00e9crit, motiv\u00e9 et d\u00e9taill\u00e9 de : 1. dresser un \u00e9tat des lieux et un constat d\u00e9taill\u00e9 des vices, malfa\u00e7ons et infiltrations d\u2019eau affectant la R\u00e9sidence R.1.) ; 2. se prononcer sur les causes et origines des vices, malfa\u00e7ons et infiltrations d\u2019eau; 3. d\u00e9terminer les travaux et moyens aptes \u00e0 y rem\u00e9dier, 4. \u00e9valuer le co\u00fbt des travaux de remise en \u00e9tat et la moins-value affectant l\u2019immeuble \u00bb.<\/p>\n

L\u2019expert a clos son rapport le 12 janvier 2010.<\/p>\n

Par jugement du 9 d\u00e9cembre 2010, le tribunal a<\/p>\n

3 – donn\u00e9 acte au S yndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence R.1.) de la r\u00e9duction de sa demande,<\/p>\n

– dit la demande irrecevable en ce qui concerne les grilles d\u2019\u00e9coulement d\u2019eau et l\u2019absence de socle de fa\u00e7ade,<\/p>\n

– condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1.) \u00e0 payer au Syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence R.1.) la somme de 54.600.- EUR avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 13 avril 2010, jour de la demande en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde,<\/p>\n

– condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOC.2.) \u00e0 payer au Syndicat la somme de 39.324,87 EUR avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 13 avril 2010, jour de la demande en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde,<\/p>\n

– dit que la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1.) et la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOC.2.) \u00e9taient tenues in solidum au payement de la somme de 39.324,87 EUR, augment\u00e9e des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 13 avril 2010, jusqu\u2019\u00e0 solde,<\/p>\n

– condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1.) et la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOC.2.) in solidum \u00e0 payer au Syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence R.1.) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000.- EUR,<\/p>\n

– condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1.) et la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOC.2.) in solidum aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance et de l\u2019instance en r\u00e9f\u00e9r\u00e9, y compris les frais d\u2019expertise.<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel de ce jugement par acte d\u2019huissier du 7 mars 2011 pour<\/p>\n

– voir d\u00e9clarer la demande du Syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence R.1.) irrecevable car tardive, sinon non fond\u00e9e, et<\/p>\n

– par cons\u00e9quent, \u00eatre d\u00e9charg\u00e9e de toutes les condamnations p\u00e9cuniaires d\u00e9coulant du jugement du 9 d\u00e9cembre 2010 ainsi que de celles r\u00e9sultant de l\u2019ordonnance de r\u00e9f\u00e9r\u00e9 du 30 juin 2009.<\/p>\n

L\u2019appelante demande encore la d\u00e9claration d\u2019arr\u00eat commun \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOC.2.).<\/p>\n

Quant \u00e0 l\u2019appel principal SOC.1.) demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu\u2019il a retenu que le SYNDICAT \u00e9tait forclos \u00e0 agir quant aux grilles d\u2019\u00e9coulement d\u2019eau des caniveaux de la rampe de garage. L e SYNDICAT demande \u00e9galement la confirmation du jugement entrepris sur ce point. L\u2019examen d\u2019une forclusion relative aux grilles d\u2019\u00e9coulement n\u2019est pas n\u00e9cessaire.<\/p>\n

4 Concernant les autres vices relev\u00e9s par les juges de premi\u00e8re instance, SOC.1.) estime qu\u2019ils n\u2019affectent pas le gros ouvrage, de sorte que le SYNDICAT serait forclos \u00e0 agir en r\u00e9paration de ceux-ci.<\/p>\n

Les juges de premi\u00e8re instance ont retenu, \u00e0 juste titre, que 1) les infiltrations d\u2019eau au plafond de l\u2019appartement du rez-de-chauss\u00e9e sous la terrasse arri\u00e8re (point 3 du rapport KINTZELE), 2) les infiltrations d\u2019eau au niveau du hall d\u2019entr\u00e9e des deux logements (point 6) 3) les fissures au rev\u00eatement du sol en marbre au 1 er \u00e9tage (point 7) 4) les infiltrations aux terrasses au 2 e \u00e9tage (point 8) et 5) les d\u00e9sordres inh\u00e9rents \u00e0 la corniche arri\u00e8re (point 13) affectent le gros ouvrage et qu\u2019au vu de la r\u00e9ception des travaux intervenue en 2001, la demande en r\u00e9paration de ces d\u00e9sordres n\u2019\u00e9tait pas prescrite, de sorte que le SYNDICAT \u00e9tait recevable \u00e0 actionner la garantie d\u00e9cennale.<\/p>\n

Le Syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence R.1.) demande la confirmation du jugement entrepris et demande, \u00e0 titre additionnel, la r\u00e9\u00e9valuation du poste \u2018r\u00e9fection parquet int\u00e9rieur\u2019 au montant de 11.428,48 EUR htva conform\u00e9ment aux trois devis vers\u00e9s dans ce contexte (devis B\u00f6hm, Bonn et Streff relatifs aux frais de r\u00e9fection du parquet, de d\u00e9montage et de remontage des meubles et de garde- meubles) et du poste \u2018rev\u00eatement de sol en marbre au 1 er \u00e9tage\u2019 au montant de 41.374,01 EUR htva (dans le cas o\u00f9 la remise en pristin \u00e9tat serait ordonn\u00e9e au lieu du remplacement du marbre par des carrelages tel que le pr\u00e9conise l\u2019expert KINTZELE) et la condamnation de la soci\u00e9t\u00e9 SOC .1.) au paiement de la TVA, ce qui porte \u00e0 88.002,49 EUR tvac, suivant le dernier \u00e9tat des conclusions du SYNDICAT, le montant de sa demande.<\/p>\n

SOC.1.) qualifie ces demandes de nouvelles et demande, partant, qu\u2019elles soient d\u00e9clar\u00e9es irrecevables.<\/p>\n

L\u2019article 53 du nouveau code de proc\u00e9dure civile dispose que \u00ab L\u2019objet du litige est d\u00e9termin\u00e9 par les pr\u00e9tentions respectives des parties. Ces pr\u00e9tentions sont fix\u00e9es par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en d\u00e9fense. Toutefois l'objet du litige peut \u00eatre modifi\u00e9 par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux pr\u00e9tentions originaires par un lien suffisant \u00bb.<\/p>\n

En l'esp\u00e8ce, la Cour retiendra qu'il existe un lien suffisant entre la demande originaire du SYNDICAT et les demandes de r\u00e9\u00e9valuation et de prise en compte de la tva pr\u00e9sent\u00e9es par le SYNDICAT, intim\u00e9 et demandeur originaire, de sorte qu\u2019il y a lieu d\u2019appliquer l'article 53 du nouveau code de proc\u00e9dure civile et de d\u00e9clarer ces demandes recevables.<\/p>\n

SOC.2.) S.A., assureur en responsabilit\u00e9 civile de SOC.1.) , fait valoir que le rapport d\u2019expertise KINTZELE ne lui serait pas opposable puisqu\u2019elle n\u2019\u00e9tait pas partie aux op\u00e9rations d\u2019expertise. Aussi demande- t-elle l\u2019institution<\/p>\n

5 d\u2019une nouvelle expertise, sans s\u2019opposer \u00e0 ce que l\u2019expert KINTZELE soit \u00e0 nouveau nomm\u00e9.<\/p>\n

Le probl\u00e8me qui se pose est celui de l\u2019opposabilit\u00e9 d\u2019un rapport d\u2019expertise dress\u00e9 \u00e0 la suite d\u2019une proc\u00e9dure judiciaire contradictoire et qui r\u00e9pond, entre les parties originaires, \u00e0 toutes les exigences de la contradiction, mais qui est, par la suite, oppos\u00e9 \u00e0 un tiers qui n\u2019a pas assist\u00e9 aux op\u00e9rations d\u2019expertise. En l\u2019esp\u00e8ce, les parties originaires – le SYNDICAT et SOC.1.) -, apr\u00e8s avoir obtenu l\u2019institution d\u2019une expertise devant le juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s, veulent opposer le r\u00e9sultat de la mesure d\u2019instruction \u00e0 l\u2019assureur de l\u2019une d\u2019entre elles, SOC.2.) , bien que celle- ci n\u2019ait pas \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sente lors des op\u00e9rations et n\u2019ait, d\u00e8s lors, pas pu faire valoir ses moyens devant l\u2019expert.<\/p>\n

L\u2019expertise non contradictoire \u00e0 l\u2019\u00e9gard de SOC.2.) n\u2019est pas \u00e0 \u00e9carter des d\u00e9bats et peut \u00eatre retenue \u00e0 titre d\u2019\u00e9l\u00e9ment de preuve. En effet, si la communication r\u00e9guli\u00e8re et la libre discussion lors des d\u00e9bats contradictoires en justice ne sont pas de nature \u00e0 rendre un rapport d'expertise judiciaire unilat\u00e9ral opposable \u00e0 une partie qui n\u2019a pas particip\u00e9 aux op\u00e9rations d\u2019expertise, elles permettent cependant qu\u2019il soit produit comme simple \u00e9l\u00e9ment de preuve \u00e0 corroborer, le cas \u00e9ch\u00e9ant, par d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments de preuve (Cass. 7 novembre 2002, P. 32, 363 ; Cass. 8 d\u00e9cembre 2005, P. 33, 143). C\u2019est d\u00e8s lors, \u00e0 bon droit, par une motivation \u00e0 laquelle la Cour se rallie, que les juges de premi\u00e8re instance ont retenu qu\u2019il n\u2019y avait pas lieu d\u2019ordonner une nouvelle expertise.<\/p>\n

SOC.2.) S.A. demande, en outre, par r\u00e9formation du jugement entrepris, \u00e0 \u00eatre d\u00e9charg\u00e9e de toutes condamnations intervenues \u00e0 son \u00e9gard et \u00e0 l\u2019\u00e9gard de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1.) .<\/p>\n

Concernant l\u2019\u00e9tendue de la garantie d\u00e9cennale couverte par le contrat d\u2019assurance, elle renvoie aux articles 1.6, 2 et 4.5 des conditions g\u00e9n\u00e9rales.<\/p>\n

Les postes qui continuent de susciter le d\u00e9saccord entre les parties au litige sont les cinq postes \u00e9num\u00e9r\u00e9s ci-avant ainsi que celui du socle de fa\u00e7ade qui sera examin\u00e9 dans le cadre de l\u2019appel incident.<\/p>\n

Les diff\u00e9rents postes seront, par cons\u00e9quent, examin\u00e9s successivement au regard des moyens d\u00e9velopp\u00e9s par chacune des parties.<\/p>\n

1) Les infiltrations d\u2019eau au plafond de l\u2019appartement du rez-de- chauss\u00e9e sous la terrasse arri\u00e8re (point 3 du rapport KINTZELE) Le SYNDICAT demande l\u2019ent\u00e9rinement du rapport d\u2019expertise pour ce poste. SOC.1.) renvoie aux conclusions de l\u2019expert pour souligner que les causes de ce dommage tiennent \u00e0 l\u2019infiltration de l\u2019eau par les joints des carrelages, \u00e0 la non- conformit\u00e9 des raccords au mur et \u00e0 un manque d\u2019entretien, soit en r\u00e9sum\u00e9, \u00e0 un d\u00e9faut de conception, sinon de non-<\/p>\n

6 conformit\u00e9, couverts par la r\u00e9ception de l\u2019ouvrage. En ordre subsidiaire, elle fait valoir que le d\u00e9faut d\u2019entretien de la fa\u00e7ade serait imputable au SYNDICAT, de sorte que le montant de la r\u00e9paration sollicit\u00e9e par le SYNDICAT serait \u00e0 r\u00e9duire \u00e0 de plus justes proportions.<\/p>\n

Elle demande, en ordre plus subsidiaire, qu\u2019une expertise compl\u00e9mentaire soit ordonn\u00e9e afin de chiffrer la proportion que repr\u00e9sente dans le dommage, l\u2019existence de la v\u00e9randa et l\u2019absence d\u2019entretien de la fa\u00e7ade.<\/p>\n

SOC.2.) s\u2019appuie sur les conclusions de l\u2019expert KINTZELE pour soutenir que lesdites infiltrations seraient dues au raccord, non conforme aux r\u00e8gles de l\u2019art, de la v\u00e9randa rajout\u00e9e, par la suite, \u00e0 l\u2019immeuble par une entreprise tierce. Elle renvoie, partant, \u00e0 l\u2019article 1.6 des conditions g\u00e9n\u00e9rales du contrat d\u2019assurance pour expliquer que ni la v\u00e9randa, ni les suites de la mauvaise ex\u00e9cution de celle- ci ne seraient couvertes par le contrat d\u2019assurance.<\/p>\n

En ordre subsidiaire, elle demande qu\u2019une nouvelle expertise soit ordonn\u00e9e afin qu\u2019il puisse \u00eatre d\u00e9termin\u00e9 \u00ab dans quelle mesure et dans quelle proportion, la v\u00e9randa est \u00e0 la source du probl\u00e8me rencontr\u00e9 \u00bb.<\/p>\n

La Cour note que l\u2019expert retient que des infiltrations, sporadiques, se produisent sous certaines conditions m\u00e9t\u00e9orologiques en raison du raccord non conforme de la v\u00e9randa \u00e0 la dalle b\u00e9ton sous la goutti\u00e8re, mais que d\u2019autres infiltrations, par ruissellements et remont\u00e9es capillaires, sont dues aux joints de carrelage et des raccords aux murs non conformes et \u00e0 l\u2019absence d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 au niveau de la porte- fen\u00eatre du 1 er \u00e9tage et de la pose du ch\u00e2ssis de porte- fen\u00eatre au m\u00eame niveau que le rev\u00eatement ext\u00e9rieur, ce dernier probl\u00e8me constituant un probl\u00e8me manifeste de conception et de direction du chantier.<\/p>\n

Au vu de ces conclusions, la Cour estime utile de faire droit, avant tout autre progr\u00e8s en cause, \u00e0 la demande d\u2019une expertise compl\u00e9mentaire afin de d\u00e9terminer la proportion du dommage constat\u00e9 par l\u2019ajout de la v\u00e9randa, qui est le fait d\u2019une entreprise tierce par rapport \u00e0 SOC.1.) . 2) Les infiltrations d\u2019eau au niveau du hall d\u2019entr\u00e9e des deux logements (point 6) SOC.1.) fait valoir que la cause des infiltrations serait due au fait que le pr\u00e9c\u00e9dent propri\u00e9taire du lot attenant \u00e0 l\u2019entr\u00e9e avait tenu \u00e0 ce que le hall de l\u2019entr\u00e9e principale de son lot soit au m\u00eame niveau que le palier ext\u00e9rieur ; que le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage s\u2019\u00e9tant ainsi conduit en ma\u00eetre d\u2019\u0153uvre, le constructeur se trouverait d\u00e9charg\u00e9 de sa responsabilit\u00e9. SOC.2.) fait valoir qu\u2019en cas de condamnation de son assur\u00e9 sur ce point, il y aurait lieu de tenir compte de la franchise de 3.193,85 EUR.<\/p>\n

7 Le SYNDICAT r\u00e9fute l\u2019argumentation de l\u2019appelante en insistant sur les obligations contractuelles de celle- ci de livrer un bien exempt de vices et de conseiller, en tant que professionnel, d\u00fbment son cocontractant.<\/p>\n

Le fait que le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage ait insist\u00e9 pour obtenir une modification des plans ne saurait d\u00e9charger le constructeur de son obligation de livrer une chose conforme aux r\u00e8gles de l\u2019art ; pour le cas o\u00f9 il aurait d\u00fb craindre des d\u00e9sordres ult\u00e9rieurs en suivant les v\u0153ux du ma\u00eetre de l\u2019ouvrage, il lui aurait appartenu d\u2019en dissuader celui-ci ou de refuser d\u2019ex\u00e9cuter les modifications sollicit\u00e9es ou encore de les ex\u00e9cuter sous r\u00e9serve des risques assum\u00e9s par le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage d\u00fbment inform\u00e9 par le constructeur. Il ne ressort, toutefois, pas des \u00e9l\u00e9ments du dossier qu\u2019une telle mise en garde a eu lieu, de sorte que l\u2019argumentation de SOC.1.) ne saurait \u00eatre suivie sur ce point.<\/p>\n

En l\u2019absence d\u2019autres contestations quant \u00e0 ce poste, il y a lieu de d\u00e9clarer l\u2019appel de SOC.1.) non fond\u00e9 quant \u00e0 ce et de confirmer le jugement entrepris.<\/p>\n

3) Les fissures au rev\u00eatement du sol en marbre au 1 er \u00e9tage (point 7)<\/p>\n

SOC.1.) soutient que les fissures apparues dans le dallage en marbre seraient essentiellement d\u2019ordre esth\u00e9tique dues \u00e0 l\u2019absence de joints de dilatation dans l\u2019axe des poutres, joints qui auraient \u00e9t\u00e9 express\u00e9ment refus\u00e9s par le premier propri\u00e9taire des lieux, de sorte qu\u2019elle serait, en tant que constructeur, d\u00e9charg\u00e9e de toute responsabilit\u00e9 \u00e0 cet \u00e9gard. SOC.1.) demande, en ordre subsidiaire, qu\u2019une contre- expertise soit ordonn\u00e9e afin de d\u00e9terminer le dommage r\u00e9el avanc\u00e9 par le SYNDICAT concernant le rev\u00eatement de sol en marbre, le parquet int\u00e9rieur et les infiltrations constat\u00e9es aux terrasses du 2 e \u00e9tage. SOC.2.) fait valoir que les d\u00e9sordres all\u00e9gu\u00e9s affectent une partie privative, non couverte par l\u2019action du SYNDICAT, limit\u00e9e \u00e0 l\u2019entretien, la conservation et l\u2019administration des parties communes. En ordre subsidiaire, elle soutient qu\u2019une fissure ne compromettrait pas la stabilit\u00e9 de l\u2019immeuble et ne serait, par cons\u00e9quent, pas couverte par le contrat d\u2019assurance conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 8.3 des conditions g\u00e9n\u00e9rales. Plus subsidiairement, elle estime que le dommage invoqu\u00e9 serait d\u2019ordre purement esth\u00e9tique et, par cons\u00e9quent, exclu du b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019assurance conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 4.5 des conditions g\u00e9n\u00e9rales. Plus subsidiairement encore, elle rappelle qu\u2019il y aurait lieu d\u2019appliquer la franchise de 3.193,85 EUR.<\/p>\n

Le SYNDICAT fait valoir qu\u2019un syndicat des copropri\u00e9taires d\u2019un immeuble a qualit\u00e9 pour agir contre le constructeur en r\u00e9paration des vices affectant tant les parties communes que les parties privatives, l\u2019existence d\u2019un trouble collectif \u00e9tant le crit\u00e8re.<\/p>\n

8 Le SYNDICAT insiste, en outre, sur la cause des fissures dues \u00e0 un fl\u00e9chissement des poutres en acier, fl\u00e9chissement de nature \u00e0 \u00e9branler la solidit\u00e9 de l\u2019immeuble.<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019expert a retenu que la structure portante du 1 er \u00e9tage est r\u00e9alis\u00e9e en poutres d\u2019acier dans lesquelles reposent des dalles en b\u00e9ton, sur lesquelles ont \u00e9t\u00e9 pos\u00e9s un chauffage de sol, puis un rev\u00eatement en marbre et que la cause des fissures \u00e9tait due \u00e0 un fl\u00e9chissement des poutres en acier. Ainsi, l\u2019expert d\u00e9plore le choix du syst\u00e8me statique et l\u2019absence de joints de dilatation dans l\u2019axe des poutres, lesquels auraient d\u00fb \u00eatre pr\u00e9vus par la partie qui a ex\u00e9cut\u00e9 la direction des travaux sur le chantier.<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 12, alin\u00e9a 1 er de la loi du 16 mai 1975 \u00ab le syndicat a qualit\u00e9 pour agir en justice, tant en demandant qu\u2019en d\u00e9fendant, m\u00eame contre certains des copropri\u00e9taires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits aff\u00e9rents \u00e0 l\u2019immeuble \u00bb.<\/p>\n

Cette derni\u00e8re formulation comprend notamment l\u2019exercice de l\u2019action en responsabilit\u00e9 d\u00e9cennale contre les architectes et entrepreneurs, \u00e0 condition toutefois que les malfa\u00e7ons concernent des parties communes et sous r\u00e9serve du droit concurrent des copropri\u00e9taires, lorsque les malfa\u00e7ons affectent \u00e9galement des parties privatives. Le syndicat a \u00e9galement qualit\u00e9 pour agir contre le constructeur pour obtenir la r\u00e9paration de vices de construction affectant tant les parties communes que des parties privatives au motif qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une action destin\u00e9e \u00e0 r\u00e9parer les atteintes port\u00e9es \u00e0 l\u2019int\u00e9grit\u00e9 mat\u00e9rielle de l\u2019immeuble consid\u00e9r\u00e9 dans son ensemble (M. Elter et F. Schockweiler, Copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis, no 104).<\/p>\n

Il est commun\u00e9ment admis que si les dommages occasionn\u00e9s affectent par leur nature et leur intensit\u00e9, de mani\u00e8re indivisible, les parties communes et les parties privatives de l\u2019immeuble, de fa\u00e7on \u00e0 pr\u00e9senter un caract\u00e8re collectif, le syndicat des copropri\u00e9taires est recevable \u00e0 agir (Juriscl. civil, art. 544 \u00e0 577, fasc. 60, nos 20 ss.). Tel est le cas en l\u2019esp\u00e8ce pour les postes 3) et 4) \u00e9num\u00e9r\u00e9s dans le pr\u00e9sent arr\u00eat, puisque les dommages caus\u00e9s aux parties privatives des lots (fissures des dalles en marbre et endommagement du parquet) ont pour origine les d\u00e9sordres affectant les parties communes ou sont le prolongement des malfa\u00e7ons affectant les parties communes.<\/p>\n

L\u2019action du SYNDICAT est, par cons\u00e9quent, recevable en ce qui concerne ces deux postes.<\/p>\n

La partie dont le bien est entach\u00e9 de malfa\u00e7ons est en droit de pr\u00e9tendre \u00e0 une r\u00e9paration \u00e9quivalente de son bien. Le sol, ayant \u00e9t\u00e9 recouvert de dalles en marbre qui se sont fissur\u00e9es en raison d\u2019une faute de conception de l\u2019immeuble, est \u00e0 r\u00e9parer de fa\u00e7on \u00e0 ce que le bien conserve sa valeur initiale.<\/p>\n

9 La Cour, fera, par cons\u00e9quent, avant tout autre progr\u00e8s en cause, droit \u00e0 la demande du SYNDICAT, \u00e0 voir ordonner un compl\u00e9ment d\u2019expertise afin de r\u00e9\u00e9valuer le poste \u2018rev\u00eatement de sol en marbre au 1 er \u00e9tage\u2019, avec tous les inconv\u00e9nients que le remplacement du marbre endommag\u00e9 pourra entra\u00eener.<\/p>\n

4) Les infiltrations aux terrasses au 2 e \u00e9tage (point 8)<\/p>\n

SOC.1.) renvoie aux conclusions de l\u2019expert lequel aurait retenu qu\u2019il s\u2019agissait \u00ab de la non- conformit\u00e9 de la conception pour les deux terrasses \u00bb ; SOC.1.) estime que ce d\u00e9faut de conformit\u00e9 se trouverait couvert par la r\u00e9ception des travaux. SOC.2.) r\u00e9it\u00e8re son moyen relatif au d\u00e9faut de qualit\u00e9 du SYNDICAT pour agir en r\u00e9paration des d\u00e9g\u00e2ts sous rubrique. La Cour renvoie aux d\u00e9veloppements ci-avant pour rejeter ce moyen qui n\u2019est pas fond\u00e9. L\u2019assureur de SOC.1.) s\u2019appuie, ensuite, sur l\u2019expertise KINTZELE pour expliquer que le retrait d\u2019un garde- corps a laiss\u00e9 des perforations visibles par lesquelles l\u2019eau peut s\u2019infiltrer ; que ce retrait serait post\u00e9rieur \u00e0 l\u2019agr\u00e9ation du bureau de contr\u00f4le, de sorte que les d\u00e9g\u00e2ts qui en sont r\u00e9sult\u00e9s seraient exclus de l\u2019assurance garantie d\u00e9cennale. En ordre subsidiaire, SOC.2.) sollicite un compl\u00e9ment d\u2019expertise \u00ab afin de d\u00e9tecter dans quelle mesure et dans quelle proportion l\u2019enl\u00e8vement du garde- corps est en relation causale avec la probl\u00e9matique telle que d\u00e9nonc\u00e9e \u00bb.<\/p>\n

Le SYNDICAT approuve l\u2019analyse de l\u2019expert quant aux causes des infiltrations relev\u00e9es, mais conteste les montants indemnitaires retenus par l\u2019expert pour la r\u00e9fection des parquets.<\/p>\n

L\u2019expert rel\u00e8ve toute une s\u00e9rie de probl\u00e8mes qui affectent l\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 de la fa\u00e7ade et qui ont caus\u00e9 des dommages dans les murs situ\u00e9s sous les terrasses du 2 e \u00e9tage, de m\u00eame qu\u2019au sol du 2 e \u00e9tage et au plafond du 1 er<\/p>\n

\u00e9tage (cf. p. 9 du rapport), probl\u00e8mes en raison desquels il consid\u00e8re que la conception desdites terrasses n\u2019\u00e9tait pas conforme. Il ne s\u2019agit, d\u00e8s lors, pas d\u2019une non- conformit\u00e9 \u00e0 ce qui avait \u00e9t\u00e9 convenu entre parties, susceptible d\u2019\u00eatre couverte par la r\u00e9ception de l\u2019ouvrage, comme le soutient SOC.1.) ci- avant, mais d\u2019une non-conformit\u00e9 aux r\u00e8gles de l\u2019art couverte par la garantie d\u00e9cennale. Le retrait d\u2019un garde- corps et le non- rebouchage des perforations ainsi laiss\u00e9es n\u2019est que l\u2019une des huit causes d\u00e9crites par l\u2019expert. Le moyen de SOC.2.) suivant lequel la balustrade n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 retir\u00e9e qu\u2019apr\u00e8s l\u2019agr\u00e9ation du bureau de contr\u00f4le de sorte que les d\u00e9g\u00e2ts ensuite apparus ne seraient pas couverts par la garantie d\u00e9cennale n\u2019est, d\u00e8s lors, pas pertinente, puisqu\u2019elle n\u2019est pas l\u2019unique cause des infiltrations survenues.<\/p>\n

La Cour fera, avant tout autre progr\u00e8s en cause, droit \u00e0 la demande de SOC.2.) relative \u00e0 la d\u00e9termination de la proportion, dans le dommage, du non-rebouchage des trous laiss\u00e9s dans la fa\u00e7ade suite au retrait du garde- corps. Par ailleurs, il y a lieu de confier \u00e0 l\u2019expert la r\u00e9\u00e9valuation de la<\/p>\n

10 r\u00e9fection des parquets endommag\u00e9s et de tenir compte, pour autant que de besoin, des frais de d\u00e9montage, remontage et entreposage des meubles.<\/p>\n

5) Les d\u00e9sordres inh\u00e9rents \u00e0 la corniche arri\u00e8re (point 13)<\/p>\n

SOC.1.) conteste toute responsabilit\u00e9 dans son chef. L\u2019expert constate pourtant que l\u2019humidit\u00e9 de condensation de la sous- toiture qui ressort sous la goutti\u00e8re arri\u00e8re est due au choix d\u2019une couverture m\u00e9tallique car les alv\u00e9oles ouvertes de la couverture favorisent la formation d\u2019humidit\u00e9 de condensation en sous-toiture. Il impute ce d\u00e9sordre \u00e0 un probl\u00e8me de conception de l\u2019immeuble et \u00e9value au montant forfaitaire de 2.500.- EUR htva le co\u00fbt des travaux pour y rem\u00e9dier et consistant en la couverture des faces verticales des corniches par des ardoises ou du zinc. Compte tenu des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent, la demande du SYNDICAT est, par confirmation du jugement entrepris, d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 fond\u00e9e pour les postes 2) et 5) \u00e0 hauteur du montant de (7.500 + 2.500 =) 10.000.- EUR htva. La condamnation au paiement, in solidum, de SOC.1.) et de SOC.2.) ne portera que sur ce montant apr\u00e8s d\u00e9duction des franchises de 10% avec un minimum de 3.193,85 EUR pour chacun des sinistres, \u00e0 savoir [10.000 \u2013 (2 x 3.3193,85) =] 3.612,30 EUR, la somme des franchises restant \u00e0 charge d\u2019AMBIENTE.<\/p>\n

Quant \u00e0 l\u2019appel incident du Syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence CASA MYR<\/p>\n

Le SYNDICAT forme appel incident en ce que le tribunal aurait, \u00e0 tort, estim\u00e9 que le socle de la fa\u00e7ade ne constituait pas un vice de construction, mais un simple d\u00e9faut d\u2019entretien. Il demande, par cons\u00e9quent, la condamnation de SOC.1.) au paiement du montant \u00e0 \u00e9valuer par dire d\u2019expert pour la r\u00e9fection de la fa\u00e7ade au niveau du socle. SOC.1.) conteste l\u2019appel incident en ce qu\u2019il serait irrecevable pour cause de forclusion, sinon non fond\u00e9. Le moyen de forclusion oppos\u00e9 vise la recevabilit\u00e9 de la demande, et non pas la recevabilit\u00e9 de l\u2019appel incident. L\u2019appel incident du SYNDICAT est recevable. Afin de v\u00e9rifier si le moyen de forclusion est fond\u00e9, il y a lieu de d\u00e9terminer si l\u2019absence de socle constitue un vice susceptible d\u2019affecter la solidit\u00e9 de l\u2019immeuble – dans ce cas la garantie d\u00e9cennale s\u2019appliquerait – ou non.<\/p>\n

L\u2019expert KINTZELE retient qu\u2019 \u00ab il n\u2019y a pas d\u2019obligation \u00e0 r\u00e9aliser un socle pour une fa\u00e7ade et qu\u2019il est tout \u00e0 fait possible de r\u00e9aliser un enduit de fa\u00e7ade sans socle \u00bb et qu\u2019 \u00ab il est \u00e9vident qu\u2019un entretien s\u2019impose (\u2026). Les probl\u00e8mes esth\u00e9tiques relev\u00e9s par les copropri\u00e9taires sont dus au manque d\u2019entretien \u00bb.<\/p>\n

11 C\u2019est, d\u00e8s lors, \u00e0 juste titre que les juges de premi\u00e8re instance ont retenu que le probl\u00e8me soulev\u00e9 par le SYNDICAT ne constituait pas un vice de construction, mais un simple d\u00e9faut d\u2019entretien, non imputable au constructeur.<\/p>\n

L\u2019appel incident form\u00e9 par le SYNDICAT n\u2019est, par cons\u00e9quent, pas fond\u00e9.<\/p>\n

PPAARR CCEESS MMOOTTIIFFSS<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, neuvi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat,<\/p>\n

dit l\u2019appel recevable,<\/p>\n

confirme le jugement entrepris concernant les grilles d\u2019\u00e9coulement d\u2019eau, le hall d\u2019entr\u00e9e du rez-de-chauss\u00e9e et la corniche arri\u00e8re,<\/p>\n

partant,<\/p>\n

condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1.) et la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOC.2.), in solidum, \u00e0 payer au Syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence R.1.) le montant de 3.612,30 EUR augment\u00e9 de la TVA avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 13 avril 2010, date de la demande en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde, et<\/p>\n

condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1.) \u00e0 payer au Syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence R.1.) le montant de 6.387,70 EUR augment\u00e9 de la TVA avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 13 avril 2010, date de la demande en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde,<\/p>\n

quant au surplus de la demande du Syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence R.1.), avant tout autre progr\u00e8s en cause, nomme expert Gilles KINTZELE, architecte, \u00e9tabli professionnellement \u00e0 L-9650 Esch- sur-S\u00fbre, 29, route d\u2019Eschdorf, avec la mission, de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport \u00e9crit et motiv\u00e9 :<\/p>\n

1. de d\u00e9terminer dans quelle mesure et dans quelle proportion, la v\u00e9randa est \u00e0 l\u2019origine des infiltrations d\u2019eau au plafond de l\u2019appartement du rez-de-chauss\u00e9e sous la terrasse arri\u00e8re, 2. de d\u00e9terminer dans quelle mesure et dans quelle proportion l\u2019enl\u00e8vement du garde- corps est en relation causale avec les infiltrations constat\u00e9es aux terrasses du second \u00e9tage, 3. de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9\u00e9valuation du poste \u2018rev\u00eatement de sol en marbre au 1 er \u00e9tage\u2019 dans le sens d\u2019une r\u00e9fection conforme au pristin \u00e9tat, c\u2019est-\u00e0-dire d\u2019un remplacement du marbre fissur\u00e9 par de nouvelles dalles en marbre et du poste \u2018r\u00e9fection parquet int\u00e9rieur\u2019 en tenant<\/p>\n

12 compte, pour autant que de besoin, des frais de d\u00e9montage, remontage et entreposage des meubles ;<\/p>\n

fixe la provision \u00e0 valoir sur les honoraires et frais de l\u2019expert au montant de 1.5 00.- EUR ;<\/p>\n

ordonne \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1.) de payer ladite provision \u00e0 l\u2019expert ou de la consigner aupr\u00e8s de la caisse de consignation au plus tard le 15 juillet 2013 et d\u2019en justifier au greffe de la Cour sous peine de poursuite de l\u2019instance selon les dispositions de l\u2019article 468 du nouveau code de proc\u00e9dure civile ;<\/p>\n

charge le conseiller Agn\u00e8s ZAGO du contr\u00f4le de cette mesure d\u2019instruction ;<\/p>\n

dit que si les honoraires de l\u2019expert devaient d\u00e9passer le montant de la provision vers\u00e9e, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer ses op\u00e9rations qu\u2019apr\u00e8s paiement ou consignation d\u2019une provision suppl\u00e9mentaire ;<\/p>\n

dit que si l'expert rencontre des difficult\u00e9s dans l'ex\u00e9cution de sa mission, il devra en r\u00e9f\u00e9rer au m\u00eame magistrat ;<\/p>\n

dit que le paiement de la provision ou la consignation de la provision se font sans pr\u00e9judice du droit de taxation des honoraires et frais ;<\/p>\n

dit que l\u2019expert d\u00e9posera son rapport au greffe de la Cour, apr\u00e8s paiement de la provision et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de la provision suppl\u00e9mentaire, ou apr\u00e8s consignation de la provision et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de la provision suppl\u00e9mentaire, au plus tard le 15 octobre 2013 ;<\/p>\n

dit que, le cas \u00e9ch\u00e9ant, l\u2019expert demandera au magistrat commis un report de la date de d\u00e9p\u00f4t en indiquant sommairement les motifs qui emp\u00eachent le d\u00e9p\u00f4t dans le d\u00e9lai pr\u00e9vu ;<\/p>\n

dit qu\u2019en cas d\u2019emp\u00eachement de l\u2019expert ou du magistrat charg\u00e9 du contr\u00f4le de la mesure d\u2019instruction, il sera proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 leur remplacement par ordonnance du pr\u00e9sident de chambre ;<\/p>\n

re\u00e7oit l\u2019appel incident,<\/p>\n

le dit non fond\u00e9,<\/p>\n

en d\u00e9boute,<\/p>\n

r\u00e9serve la demande pour le surplus et les frais.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Eliane EICHER, pr\u00e9sident de chambre, en pr\u00e9sence du greffier Lex BRAUN.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

– Arr\u00eat civil – AAuuddiieennccee ppuubblliiqquuee dduu vviinnggtt jjuuiinn ddeeuuxx mmiillllee ttrreeiizzee Num\u00e9ro 37635 du r\u00f4le Composition: Eliane EICHER, pr\u00e9sident de chambre, Marianne PUTZ, premier conseiller, Agn\u00e8s ZAGO, conseiller, Lex BRAUN, greffier. E n t r e la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1.) 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