{"id":983250,"date":"2026-05-26T20:02:52","date_gmt":"2026-05-26T18:02:52","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-28-avril-2026-n-2025-04555\/"},"modified":"2026-05-26T20:02:58","modified_gmt":"2026-05-26T18:02:58","slug":"tribunal-darrondissement-28-avril-2026-n-2025-04555","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/en\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-28-avril-2026-n-2025-04555\/","title":{"rendered":"Tribunal d’arrondissement, 28 avril 2026, n\u00b0 2025-04555"},"content":{"rendered":"
\n
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1 Texte pseudonymis\u00e9 Avertissement: Ce document pseudonymis\u00e9 a une valeur purement informative. Le document original seul fait foi. Assistance judiciaire pour la partie PERSONNE1.)<\/p>\n

Jugement Bail \u00e0 loyer (IIIe chambre) 2026TALCH03\/00053<\/p>\n

Audience publique du mardi, vingt-huit avril deux mille vingt-six<\/p>\n

Num\u00e9ro du r\u00f4le : TAL-2025-04555<\/p>\n

Composition :<\/p>\n

Christian SCHEER, vice-pr\u00e9sident, Marc PUNDEL, premier juge, Jade MADERT, juge-d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e, Chantal KRYSATIS, greffier.<\/p>\n

E N T R E :<\/p>\n

1) PERSONNE2.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE1.),<\/p>\n

2) PERSONNE3.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.),<\/p>\n

3) PERSONNE4.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE3.),<\/p>\n

appelants aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Tessy SIEDLER de Luxembourg du 14 mai 2025,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Felix GREMLING, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

E T :<\/p>\n

PERSONNE1.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE4.),<\/p>\n

intim\u00e9 aux fins du pr\u00e9dit exploit de l\u2019huissier de justice Tessy SIEDLER,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Marwane FEKRAWI, avocat, demeurant \u00e0 Luxembourg. _________________________________________________________________________________<\/p>\n

F A I T S: L\u2019affaire inscrite sous le num\u00e9ro TAL-2025-04555 du r\u00f4le fut appel\u00e9e \u00e0 l\u2019audience publique du mardi, 3 juin 2025, lors de laquelle elle fut fix\u00e9e au 21 octobre 2025 pour plaidoiries. Suite \u00e0 un courriel de Ma\u00eetre FEKRAWI du 20 octobre 2025, l\u2019affaire fut p\u00e9remptoirement fix\u00e9e pour plaidoiries au 10 mars 2026. A cette audience, l\u2019affaire fut utilement retenue et les d\u00e9bats eurent lieu comme suit :<\/p>\n

Ma\u00eetre Lila CESMEDAR, avocat, en remplacement de Ma\u00eetre Felix GREMLING, avocat \u00e0 la Cour, comparant pour les parties appelantes, fut entendue en ses moyens.<\/p>\n

Ma\u00eetre Marwane FEKRAWI, avocat, comparant pour la partie intim\u00e9e, r\u00e9pliqua.<\/p>\n

Sur ce, le tribunal prit l\u2019affaire en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 et il rendit \u00e0 l\u2019audience publique du mardi, 28 avril 2026 le<\/p>\n

J U G E M E N T Q U I S U I T :<\/p>\n

Par requ\u00eate d\u00e9pos\u00e9e le 20 f\u00e9vrier 2024 au greffe du tribunal de paix d\u2019Esch-sur-Alzette, PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (ci-apr\u00e8s les consorts GROUPE1.)) ont fait convoquer PERSONNE1.) \u00e0 compara\u00eetre devant le juge de paix, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer, pour voir constater la r\u00e9siliation du contrat de bail au 1 er mars 2022 pour faute grave dans le chef du locataire, sinon subsidiairement pour voir prononcer la r\u00e9siliation du contrat de bail existant entre parties pour faute grave. Ils ont encore demand\u00e9 \u00e0 voir condamner le d\u00e9fendeur \u00e0 d\u00e9guerpir des lieux lou\u00e9s dans un d\u00e9lai de 8 jours \u00e0 partir de la notification du jugement.<\/p>\n

Les requ\u00e9rants ont par ailleurs sollicit\u00e9 l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000.- euros sur base de l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile, la condamnation du d\u00e9fendeur au paiement des frais et d\u00e9pens de l\u2019instance ainsi que l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement.<\/p>\n

A l\u2019audience des plaidoiries de premi\u00e8re instance du 17 janvier 2025, les requ\u00e9rants ont expliqu\u00e9 qu\u2019PERSONNE1.) a quitt\u00e9 les lieux en date du 4 mai 2024, de sorte que la demande en r\u00e9siliation du bail et la demande en d\u00e9guerpissement du locataire sont devenues sans objet.<\/p>\n

Ils ont cependant demand\u00e9 \u00e0 voir condamner PERSONNE1.) \u00e0 leur payer les montants de 312,88 euros \u00e0 titre de frais d\u2019expert, 3.117,06 euros \u00e0 titre de frais de remise en peinture, 385,02 euros \u00e0 titre de frais divers et 4.000.- euros \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019indisponibilit\u00e9 en expliquant que les lieux n\u2019auraient pu \u00eatre relou\u00e9s qu\u2019\u00e0 partir du 1 er octobre 2024.<\/p>\n

PERSONNE1.) a soulev\u00e9 principalement la nullit\u00e9, sinon irrecevabilit\u00e9 de la requ\u00eate pour d\u00e9faut d\u2019objet. Il a encore conclu \u00e0 l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande en indemnit\u00e9 d\u2019indisponibilit\u00e9 au motif qu\u2019il s\u2019agirait d\u2019une demande nouvelle, sinon demande \u00e0 la voir r\u00e9duire de moiti\u00e9.<\/p>\n

Pour autant que de besoin, il a demand\u00e9 \u00e0 voir ordonner une contre-expertise.<\/p>\n

A titre reconventionnel, PERSONNE1.) a sollicit\u00e9 le remboursement de la garantie locative \u00e0 hauteur de 2.250.- euros, le remboursement du montant de 660,04 euros \u00e0 titre de d\u00e9comptes des charges et une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000.- euros.<\/p>\n

Lors de l\u2019audience des plaidoiries de premi\u00e8re instance du 7 mars 2025, PERSONNE1.) a en outre sollicit\u00e9 le montant de 3.000.- euros \u00e0 titre de dommage moral.<\/p>\n

Les requ\u00e9rants ont finalement dit renoncer \u00e0 leur demande en frais de remise en peinture en ce qui concerne la salle de bain.<\/p>\n

Par jugement du 4 avril 2025, le tribunal de paix d\u2019Esch-sur-Alzette, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a rejet\u00e9 les moyens de nullit\u00e9 et d\u2019irrecevabilit\u00e9 de la requ\u00eate et a donn\u00e9 acte aux consorts GROUPE1.) qu\u2019ils renoncent \u00e0 la demande en r\u00e9siliation du bail et en d\u00e9guerpissement d\u2019PERSONNE1.).<\/p>\n

Il a dit irrecevable leur demande en paiement d\u2019indemnit\u00e9 d\u2019indisponibilit\u00e9 et a, pour le surplus, re\u00e7u les demandes principales et reconventionnelles en la forme.<\/p>\n

Il a constat\u00e9 que le contrat de bail a \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 d\u2019un commun accord des parties en date du 4 mai 2024.<\/p>\n

Il a d\u00e9bout\u00e9 les consorts GROUPE1.) de leurs demandes \u00e0 titre de frais de remise en \u00e9tat et de frais d\u2019expertise.<\/p>\n

Il a condamn\u00e9 les consorts GROUPE1.) \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE1.) le montant de 2.250.- euros \u00e0 titre de restitution de la garantie locative.<\/p>\n

4 Il a condamn\u00e9 les consorts GROUPE1.) \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE1.) le montant de 660,04 euros \u00e0 titre de solde des d\u00e9comptes charges.<\/p>\n

Il a d\u00e9bout\u00e9 PERSONNE1.) de sa demande en dommage moral.<\/p>\n

Il a d\u00e9bout\u00e9 les consorts GROUPE1.) de leur demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure.<\/p>\n

Il a condamn\u00e9 les consorts GROUPE1.) \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE1.) le montant de 450.- euros sur base de l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile.<\/p>\n

Il a dit qu\u2019il n\u2019y a pas lieu d\u2019ordonner l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement et a condamn\u00e9 les consorts GROUPE1.) aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance.<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier de justice du 14 mai 2025, les consorts GROUPE1.) ont r\u00e9guli\u00e8rement interjet\u00e9 appel limit\u00e9 contre le pr\u00e9dit jugement, leur notifi\u00e9 en date du 8 avril 2025.<\/p>\n

Par r\u00e9formation du jugement entrepris, ils demandent \u00e0 voir condamner PERSONNE1.) \u00e0 leur payer les dommages et int\u00e9r\u00eats :<\/p>\n

– 312,88 euros \u00e0 titre de frais d'expert pour la premi\u00e8re expertise ; – 708,44 euros \u00e0 titre de frais d\u2019expert pour la deuxi\u00e8me expertise ; – 2.786,16 euros \u00e0 titre de frais de remise en peinture ; – 385,02 euros \u00e0 titre de frais divers.<\/p>\n

Ils demandent en outre \u00e0 voir dire recevable et fond\u00e9e la demande en paiement \u00e0 titre d'indemnit\u00e9 d'indisponibilit\u00e9 \u00e0 hauteur de 4.000.- euros.<\/p>\n

Ils demandent \u00e0 se voir d\u00e9charger de la condamnation au remboursement de la garantie locative d\u2019un montant de 2.250.- euros.<\/p>\n

Ils r\u00e9clament une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance de 3.000.- euros et encore une fois de 3.000.- euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Ils demandent finalement \u00e0 voir condamner PERSONNE1.) aux frais et d\u00e9pens des deux instances, avec distraction au profit de Ma\u00eetre Felix GREMLING, affirmant en avoir fait l\u2019avance.<\/p>\n

PERSONNE1.) sollicite la confirmation pure et simple du jugement entrepris.<\/p>\n

Il demande \u00e0 voir d\u00e9clarer la demande en paiement des frais d\u2019expert relatifs \u00e0 la deuxi\u00e8me expertise irrecevable pour \u00eatre constitutive d\u2019une demande nouvelle en instance d\u2019appel.<\/p>\n

Il r\u00e9clame \u00e0 son tour une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel de 1.000.- euros.<\/p>\n

Position des parties<\/p>\n

1. Les consorts GROUPE1.)<\/p>\n

5 Les appelants exposent que suivant contrat de bail du 11 avril 2016, ils auraient donn\u00e9 en location \u00e0 PERSONNE1.) un appartement sis \u00e0 ADRESSE5.).<\/p>\n

Par courrier du 1 er mars 2022, ils auraient d\u00fbment r\u00e9sili\u00e9 le contrat de bail sur base des articles 1728 et 1741 du code civil pour faute grave dans le chef du locataire, alors que malgr\u00e9 plusieurs avertissements, ce dernier n\u2019aurait pas joui des lieux en bon p\u00e8re de famille, troublant gravement le bien-\u00eatre et la sant\u00e9 des autres locataires.<\/p>\n

Malgr\u00e9 cette r\u00e9siliation, le locataire aurait continu\u00e9 \u00e0 se maintenir dans les lieux, de m\u00eame qu\u2019il aurait continu\u00e9 les tapages violents et prolong\u00e9s jusqu\u2019\u00e0 la remise des cl\u00e9s et la lib\u00e9ration d\u00e9finitive des lieux en date du 4 mai 2024.<\/p>\n

Lors de l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie, les appelants auraient constat\u00e9, en pr\u00e9sence de PERSONNE1.), de l'humidit\u00e9 et des moisissures dans le salon, la cuisine et la chambre \u00e0 coucher. Il se serait av\u00e9r\u00e9, suite au d\u00e9compte des frais de chauffage et \u00e0 l\u2019expertise, que PERSONNE1.) n'aurait ni correctement chauff\u00e9, ni a\u00e9r\u00e9 l'appartement.<\/p>\n

Au vu des constatations de l\u2019expert, il y aurait lieu de faire droit \u00e0 leur demande en dommages et int\u00e9r\u00eats pour d\u00e9g\u00e2ts locatifs et PERSONNE1.) serait \u00e0 d\u00e9bouter de sa demande en remboursement de la garantie locative.<\/p>\n

Les appelants auraient subi un pr\u00e9judice financier pendant la p\u00e9riode de remise \u00e0 neuf de l'appartement, soit juin, juillet et ao\u00fbt 2024, pendant laquelle l\u2019appartement n\u2019a pas pu \u00eatre relou\u00e9, de sorte qu\u2019ils auraient droit \u00e0 une indemnit\u00e9 d\u2019indisponibilit\u00e9 pour cette p\u00e9riode. Le nouveau locataire ne serait entr\u00e9 dans les lieux qu'en octobre 2024, soit 5 mois apr\u00e8s le d\u00e9part de PERSONNE1.).<\/p>\n

Ce serait \u00e0 tort que le jugement entrepris a dit la demande en indemnit\u00e9 d'indisponibilit\u00e9 irrecevable en se basant sur l'article 53 du nouveau code de proc\u00e9dure civile.<\/p>\n

La demande en paiement d'une indemnit\u00e9 d'indisponibilit\u00e9 ne constituerait pas de demande nouvelle mais se rattacherait \u00e0 l'objet de la demande initiale, bas\u00e9e sur une violation de l'article 1728 du code civil par le locataire.<\/p>\n

Lors de la saisine du tribunal de paix en f\u00e9vrier 2024, ils n\u2019auraient pas eu acc\u00e8s aux lieus lou\u00e9s, PERSONNE1.) continuant \u00e0 les occuper malgr\u00e9 r\u00e9siliation du bail pour faute grave. Pour cette raison, ils auraient pris le soin de pr\u00e9ciser dans leur requ\u00eate introductive qu'ils se r\u00e9servent \u00ab tous autres droits, moyens, dus et actions, \u00e0 faire valoir en temps et lieux utiles et suivant qu'il appartiendra (…) \u00bb<\/p>\n

La demande en remboursement des frais relatifs \u00e0 la deuxi\u00e8me expertise ne constituerait pas non plus de demande nouvelle en instance mais serait \u00e0 consid\u00e9rer comme ayant \u00e9t\u00e9 formul\u00e9e \u00ab en continuation \u00bb de la demande en paiement des frais pour la premi\u00e8re expertise. S\u2019y rajouterait que dans l\u2019acte d\u2019appel, ils se seraient r\u00e9serv\u00e9s le droit de verser des \u00e9l\u00e9ments suppl\u00e9mentaires par rapport \u00e0 l\u2019expertise.<\/p>\n

2. PERSONNE1.)<\/p>\n

6 PERSONNE1.) conteste \u00eatre responsable de la pr\u00e9sence de moisissures dans l\u2019appartement. Des moisissures pourraient \u00eatre dues \u00e0 de nombreuses raisons et les bailleurs resteraient en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir un quelconque lien de causalit\u00e9 entre son comportement et ces moisissures.<\/p>\n

Il conclut au rejet tant de la premi\u00e8re que de la deuxi\u00e8me expertise vers\u00e9e par les bailleurs alors qu\u2019il s\u2019agirait d\u2019expertises unilat\u00e9rales auxquelles il n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 convoqu\u00e9. En tout \u00e9tat de cause, la demande en remboursement des frais de la deuxi\u00e8me expertise serait \u00e0 d\u00e9clarer irrecevable pour \u00eatre constitutive d\u2019une demande nouvelle en instance d\u2019appel.<\/p>\n

Il affirme avoir a\u00e9r\u00e9 l\u2019appartement quotidiennement et ne jamais avoir cuisin\u00e9.<\/p>\n

Certes, il n\u2019aurait pas beaucoup chauff\u00e9 l\u2019appartement mais ce n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 n\u00e9cessaire en pr\u00e9sence d\u2019un chauffage du sol dans l\u2019appartement au-dessus des lieux lou\u00e9s. M\u00eame en prenant en compte les expertises adverses, l\u2019expert ne retiendrait nulle part que les moisissures auraient comme origine un d\u00e9faut de ventilation ou de chauffage. Pour preuve, quand l\u2019expert aurait visit\u00e9 les lieux pour la premi\u00e8re fois, il aurait fait 20\u00b0 dans le s\u00e9jour ainsi que dans la cuisine.<\/p>\n

En r\u00e9alit\u00e9, l\u2019appartement litigieux serait affect\u00e9 de probl\u00e8mes d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 et d\u2019infiltrations d\u2019eau de l\u2019ext\u00e9rieur. A cet \u00e9gard, il verse des photos des lieux qu\u2019il affirme avoir prises au mois de janvier 2025 avec l\u2019accord du nouveau locataire. Il soutient qu\u2019il r\u00e9sulterait non seulement de ces photos que de nombreux joints n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 faits, qu\u2019il y a des taches d\u2019humidit\u00e9 et que la fa\u00e7ade pr\u00e9sente des fissures mais encore que les fissures sur la fa\u00e7ade de l\u2019immeuble correspondraient aux endroits o\u00f9 l\u2019expert a constat\u00e9 des moisissures \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur.<\/p>\n

La facture des frais de remise en \u00e9tat \u00e9mise par la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.) en ao\u00fbt 2024 serait de pure complaisance \u00e9tant donn\u00e9 que les travaux y factur\u00e9s n\u2019auraient toujours pas \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9s en janvier 2025 lors de la prise des pr\u00e9dites photos.<\/p>\n

Il conclut \u00e0 la confirmation pure et simple du jugement entrepris par adoption des motifs retenus par le premier juge.<\/p>\n

Motifs de la d\u00e9cision<\/p>\n

Le tribunal tient \u00e0 souligner d\u2019embl\u00e9e que les consorts GROUPE1.) n\u2019ont pas interjet\u00e9 appel \u00e0 l\u2019\u00e9gard du jugement entrepris en ce qu\u2019il les a condamn\u00e9s \u00e0 rembourser \u00e0 PERSONNE1.) le montant de 660,04 euros \u00e0 titre de solde des d\u00e9comptes charges.<\/p>\n

1. Quant aux frais de remise en \u00e9tat<\/p>\n

Le tribunal rappelle que l\u2019obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux lou\u00e9s en bon \u00e9tat est une obligation de r\u00e9sultat dans son chef. Le bailleur n\u2019a rien \u00e0 prouver, sauf le fait mat\u00e9riel de la d\u00e9gradation ou de la perte, le preneur \u00e9tant responsable par le seul fait de l\u2019existence d\u2019une d\u00e9gradation ou d\u2019une perte qui n\u2019existait pas \u00e0 la conclusion du contrat. (M. HARLES, Le bail \u00e0 loyer, P. 31, p. 343).<\/p>\n

Selon l\u2019article 1732 du code civil, le preneur r\u00e9pond des d\u00e9gradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, \u00e0 moins qu\u2019il ne prouve qu\u2019elles aient eu lieu sans sa faute.<\/p>\n

7 Dans le m\u00e9canisme de l\u2019article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu d\u00e9gradation exc\u00e9dant celle r\u00e9sultant d\u2019une usure normale. Par le fait m\u00eame de cette preuve, il y a une pr\u00e9somption d\u2019inex\u00e9cution fautive \u00e0 charge du preneur.<\/p>\n

Le preneur n\u2019est cependant pas responsable des d\u00e9gradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa v\u00e9tust\u00e9 (M. HARLES, Le bail \u00e0 loyer, P. 31, p. 343).<\/p>\n

Il n\u2019est donc pas oblig\u00e9 de proc\u00e9der \u00e0 une remise \u00e0 neuf des lieux \u00e0 la fin du bail, m\u00eame si l\u2019immeuble lui avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 dans un \u00e9tat impeccable, enti\u00e8rement r\u00e9nov\u00e9.<\/p>\n

Il y a cependant lieu de pr\u00e9ciser que la pr\u00e9somption de responsabilit\u00e9 d\u00e9coulant de l\u2019article 1732 du code civil n\u2019est qu\u2019une pr\u00e9somption simple qui tombe devant la preuve de l\u2019absence de faute. Cette preuve est rapport\u00e9e, si le preneur \u00e9tablit que les d\u00e9gradations sont dues au simple usage normal et l\u00e9gitime de la chose lou\u00e9e. Le preneur peut \u00e9galement s\u2019exon\u00e9rer en \u00e9tablissant que les pertes ou d\u00e9g\u00e2ts sont dus \u00e0 des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (M. HARLES, Le bail \u00e0 loyer, P. 31, p. 344).<\/p>\n

Le preneur ne doit, en effet, supporter les cons\u00e9quences de l\u2019usage normal de la chose, de son usure, de sa v\u00e9tust\u00e9 m\u00eame s\u2019il en d\u00e9coule certaines d\u00e9t\u00e9riorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, m\u00eame normal, l\u2019ab\u00eeme in\u00e9vitablement dans une certaine mesure.<\/p>\n

En usant du bien en tant que bon p\u00e8re de famille, il n\u2019encourt aucun reproche, m\u00eame s\u2019il en r\u00e9sulte in\u00e9vitablement des traces d\u2019usure ; tout usage, f\u00fbt-il normal, est en effet de nature \u00e0 laisser des traces dans une certaine mesure.<\/p>\n

Il appartient partant aux consorts GROUPE1.) d\u2019\u00e9tablir que PERSONNE1.) a caus\u00e9 \u00e0 l\u2019appartement lou\u00e9 des d\u00e9gradations exc\u00e9dant celle d\u2019une usure normale, soit en l\u2019esp\u00e8ce des moisissures.<\/p>\n

Les consorts GROUPE1.) versent tout d\u2019abord un \u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e portant la date du 11 avril 2016 ainsi que les signatures des parties. Il en r\u00e9sulte que mis \u00e0 part le sol et quelques petits trous dans la cuisine et le living, l\u2019appartement se trouvait en bon \u00e9tat.<\/p>\n

Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, le tribunal retient que PERSONNE1.) a pris les lieux en location en bon \u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral, hors la pr\u00e9sence de moisissures ou d\u2019humidit\u00e9.<\/p>\n

Sur cet \u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e, les parties ont, \u00e0 la fin du bail, \u00e9crit \u00e0 la main l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie dat\u00e9 du 4 mai 2024. Les parties y ont not\u00e9 ce qui suit : \u00ab Cuisine : traces d\u2019humidit\u00e9, moisissure \/photo Living : moisissure \u2013 fen\u00eatre \/photos Sdb : okay Appareils cuisine : okay Garage et cave : okay \u00bb<\/p>\n

PERSONNE1.) a en outre rajout\u00e9 unilat\u00e9ralement la mention manuscrite concernant la cuisine et le living : \u00ab moisissures aggrav\u00e9es apr\u00e8s 8 ans d\u2019habitation mais nettoyage r\u00e9gulier +- ts les 6 mois \u00bb.<\/p>\n

8 Les photos annex\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie montrent une forte pr\u00e9sence de moisissures aux murs de l\u2019appartement.<\/p>\n

Les consorts GROUPE1.) versent ensuite un rapport d\u2019expertise du bureau ARBEX du 3 juin 2024 ainsi qu\u2019un compl\u00e9ment d\u2019expertise du 10 octobre 2025. PERSONNE1.) demande leur rejet au motif qu\u2019il n\u2019aurait pas pu assister \u00e0 la r\u00e9union sur les lieux avec l\u2019expert.<\/p>\n

Par arr\u00eat du n\u00b0 141\/2025 du 23 octobre 2025, la Cour de cassation a d\u00e9cid\u00e9 que \u00ab Le principe selon lequel la preuve des faits juridiques est libre constitue un principe g\u00e9n\u00e9ral du droit, en ce qu\u2019il est \u00e9tabli avec une certitude suffisante.<\/p>\n

Comme toute autre pi\u00e8ce, un rapport d\u2019expertise unilat\u00e9ral, r\u00e9guli\u00e8rement communiqu\u00e9 et soumis \u00e0 la libre discussion des parties, doit \u00eatre pris en consid\u00e9ration et appr\u00e9ci\u00e9 quant \u00e0 sa force probatoire \u00bb.<\/p>\n

Dans le m\u00eame sens, la jurisprudence europ\u00e9enne retient que comme les mesures d\u2019instruction confi\u00e9es \u00e0 un technicien et, en particulier, l\u2019expertise, sont de nature \u00e0 influencer fortement la d\u00e9cision du juge, leur importance dans l\u2019appr\u00e9ciation des faits par le juge justifie qu\u2019elles soient soumises aux dispositions de l\u2019article 6, paragraphe 1 er , de la Convention europ\u00e9enne des droits de l\u2019homme (CEDH, 18 mars 1997, n\u00b021497\/93, Mantovanelli c\/ France : Rec. CEDH 1997, p. 424). S\u2019appuyant sur le caract\u00e8re d\u00e9terminant de l\u2019avis des experts sur la d\u00e9cision, la juridiction europ\u00e9enne sanctionne les proc\u00e9dures qui ne permettent pas aux parties d\u2019en prendre connaissance et de le discuter. Cela ne signifie pas que l\u2019expertise elle-m\u00eame doive \u00eatre contradictoirement \u00e9labor\u00e9e, les exigences de l\u2019article 6, paragraphe 1, ne concernant au premier chef que les juges : en revanche, en cours de proc\u00e9dure, l\u2019expertise doit \u00eatre soumise \u00e0 la discussion contradictoire (Jurisclasseur, proc\u00e9dure civile, mesures d\u2019instruction, fasc. 700- 80, no. 68).<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce tant le rapport d\u2019expertise du 3 juin 2024 que le compl\u00e9ment d\u2019expertise du 10 octobre 2025 ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement soumis au d\u00e9bat contradictoire, de sorte qu\u2019il n\u2019y a pas lieu de faire droit \u00e0 la demande de rejet.<\/p>\n

Il r\u00e9sulte du rapport du 3 juin 2024 que l\u2019expert a visit\u00e9 l\u2019appartement litigieux en date du 15 mai 2024 et qu\u2019il a constat\u00e9 la pr\u00e9sence de moisissures dans le s\u00e9jour, sur les murs de la fa\u00e7ade arri\u00e8re et avant ainsi que dans la cuisine, sur le mur de la fa\u00e7ade arri\u00e8re et le ch\u00e2ssis de la fen\u00eatre.<\/p>\n

Concernant le s\u00e9jour, les mesurages de l\u2019expert au niveau du mur donnent des \u00ab Mesures jusqu\u2019\u00e0 66 digits, correspondant \u00e0 un \u00e9tat normal sec \u00bb. Pour ce qui est de la cuisine, l\u2019expert constate des \u00ab Mesures jusqu\u2019\u00e0 58 digits, correspondant \u00e0 un \u00e9tat normal sec \u00bb.<\/p>\n

Tant dans le s\u00e9jour que dans la cuisine l\u2019expert a mesur\u00e9 un taux d\u2019humidit\u00e9 de 64% pour une temp\u00e9rature ambiante de 20\u00b0 C. Il a dans ces deux pi\u00e8ces simul\u00e9 une temp\u00e9rature ambiante de 23\u00b0 C et suite \u00e0 cette augmentation de la temp\u00e9rature, il a retenu une humidit\u00e9 ambiante de 79%, respectivement de 77%.<\/p>\n

La thermographie a mis en \u00e9vidence des zones froides autour des ch\u00e2ssis de fen\u00eatres et aux m\u00eames endroits des zones de condensation lors de l\u2019augmentation de la temp\u00e9rature ambiante.<\/p>\n

9 En guise de conclusion, l\u2019expert retient que \u00ab L\u2019origine des moisissures dans l\u2019appartement (\u2026) fait suite \u00e0 la condensation de l\u2019humidit\u00e9 int\u00e9rieure de l\u2019appartement sur les parties froides de l\u2019enveloppe.<\/p>\n

Il n\u2019y avait pas d\u2019infiltration provenant de l\u2019ext\u00e9rieur lors de notre visite.<\/p>\n

Le taux \u00e9lev\u00e9 d\u2019humidit\u00e9 relative \u00e0 l\u2019air est provoqu\u00e9 par une gestion inadapt\u00e9e de la ventilation de l\u2019appartement. (\u2026) \u00bb<\/p>\n

Sur ce, l\u2019expert donne une multitude de conseils g\u00e9n\u00e9raux pour faire chuter le pourcentage d\u2019humidit\u00e9.<\/p>\n

Dans son compl\u00e9ment d\u2019expertise du 10 octobre 2025, le bureau ARBEX r\u00e9pond, sur question des consorts GROUPE1.) (\u00ab Vous avez effectu\u00e9 l\u2019expertise le 15 mai 2024, soit en sortie de p\u00e9riode hivernale, et avez constat\u00e9 qu\u2019il n\u2019y avait pas d\u2019infiltration provenant de l\u2019ext\u00e9rieur lors de notre visite ? \u00bb) que \u00ab Cela confirme que l\u2019humidit\u00e9 observ\u00e9e \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de l\u2019appartement n\u2019est pas d\u2019origine ext\u00e9rieure, mais bien li\u00e9e \u00e0 des ph\u00e9nom\u00e8nes internes (condensation, ventilation insuffisante) \u00bb.<\/p>\n

Ensuite, sur question des consorts GROUPE1.) (\u00ab Selon vous, la moisissure constat\u00e9e dans l\u2019appartement a-t-elle \u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e9r\u00e9e en hiver ou en \u00e9t\u00e9 ? \u00bb), l\u2019expert r\u00e9pond que \u00ab Les moisissures constat\u00e9es dans l\u2019appartement sont tr\u00e8s probablement apparues durant la p\u00e9riode hivernale. Cela repose sur les \u00e9l\u00e9ments suivants : – Les calculs effectu\u00e9s montrent que la condensation est possible uniquement lorsqu\u2019il existe un \u00e9cart important entre la temp\u00e9rature int\u00e9rieure et ext\u00e9rieure, g\u00e9n\u00e9ralement sup\u00e9rieur \u00e0 10 \u00e0 15 \u00b0C. Cette configuration est typique de l\u2019hiver. – En \u00e9t\u00e9, cet \u00e9cart est insuffisant pour provoquer une condensation significative sur les parois int\u00e9rieures. – De plus, la p\u00e9riode de l\u2019expertise (mi-mai) ne pr\u00e9sentait aucun signe d\u2019infiltration ext\u00e9rieure et les murs \u00e9taient secs. En conclusion, les moisissures sont apparues exclusivement en hiver, p\u00e9riode o\u00f9 la mauvaise gestion de l\u2019humidit\u00e9 et de la ventilation favorise leur d\u00e9veloppement \u00bb.<\/p>\n

Sur question des consorts GROUPE1.) (\u00ab Si la moisissure ne provient pas de l\u2019ext\u00e9rieur, mais bien de l\u2019int\u00e9rieur, peut-on n\u00e9cessairement en d\u00e9duire qu\u2019elle est li\u00e9e \u00e0 un d\u00e9faut de ventilation ? \u00bb), l\u2019expert r\u00e9pond que \u00ab Oui. L\u2019humidit\u00e9 int\u00e9rieure excessive, lorsqu\u2019elle n\u2019est pas caus\u00e9e par des infiltrations ou des d\u00e9g\u00e2ts des eaux r\u00e9sulte principalement d\u2019un d\u00e9faut ou d\u2019une mauvaise gestion de la ventilation \u00bb.<\/p>\n

Sur la page 13 du compl\u00e9ment d\u2019expertise, l\u2019expert explique que \u00ab Afin d\u2019\u00e9valuer de mani\u00e8re fiable l\u2019origine de la moisissure, nous avons proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 des mesures pr\u00e9cises \u00e0 l\u2019aide de deux instruments compl\u00e9mentaires : 1. Cam\u00e9ra thermique : (\u2026) Cette correspondant indique que la moisissure s\u2019est d\u00e9velopp\u00e9e dans des zones ou l\u2019humidit\u00e9 de l\u2019air ambiant a pu condenser en raison de temp\u00e9rature de surface trop basses. 2. Hygrom\u00e8tre de contact (\u2026) : (\u2026) R\u00e9sultats lors de notre visite (15 mai 2024) : Les valeurs relev\u00e9es se situaient entre 40 et 65 digits, ce qui correspond \u00e0 un \u00e9tat sec ou normal, ne montrant aucune humidit\u00e9 anormale ni en surface ni en profondeur. Aucune infiltration n\u2019a donc \u00e9t\u00e9 d\u00e9tect\u00e9e, malgr\u00e9 la pluie ce jour-l\u00e0, ce qui confirme : l\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 des murs ext\u00e9rieurs, l\u2019absence d\u2019humidit\u00e9 latente li\u00e9e \u00e0 des d\u00e9fauts d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 pass\u00e9s.<\/p>\n

10 A titre de comparaison une valeur sup\u00e9rieure \u00e0 120 digits aurait indiqu\u00e9 un \u00e9tat humide, ce qui n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 le cas ici. De plus, \u00e9tant donn\u00e9 que le mur s\u00e8che d\u2019environ 1cm par semaine, les r\u00e9sultats obtenus d\u00e9montrent que m\u00eame dans les deux mois pr\u00e9c\u00e9dant notre visite, aucune infiltration significative n\u2019a eu lieu \u00bb.<\/p>\n

L\u2019expert conclut en page 14 que \u00ab Dans le cas pr\u00e9sent aucune infiltration n\u2019a \u00e9t\u00e9 d\u00e9tect\u00e9e. La temp\u00e9rature des parois et l\u2019absence d\u2019humidit\u00e9 dans les murs orientent donc tr\u00e8s clairement l\u2019explication vers un probl\u00e8me de condensation d\u2019origine int\u00e9rieure, lui-m\u00eame li\u00e9 \u00e0 une gestion inad\u00e9quate de la ventilation \u00bb.<\/p>\n

Au vu des constats et conclusions de l\u2019expert, le tribunal retient d\u2019embl\u00e9e que les photos vers\u00e9es en cause par PERSONNE1.) ne sauraient suffire pour remettre en cause les dires de l\u2019expert. En effet, mises \u00e0 part des l\u00e9g\u00e8res fissures vissables sur la fa\u00e7ade, les photos ne contiennent aucun \u00e9l\u00e9ment probant quant \u00e0 un d\u00e9faut de la chose lou\u00e9e. Or, les mesures de l\u2019expert ont permis de d\u00e9montrer que les murs sont secs, de sorte qu\u2019il ne saurait y avoir des infiltrations d\u2019eau \u00e0 travers les fissures invoqu\u00e9es par PERSONNE1.). Il en va de m\u00eame de la pr\u00e9tendue absence de joints.<\/p>\n

A noter encore que durant toute la location, PERSONNE1.) n\u2019a jamais fait part aux bailleurs de la pr\u00e9sence d\u2019infiltration d\u2019eau ou de moisissures, ce qui contredit davantage le moyen tir\u00e9 d\u2019un vice de la chose lou\u00e9e.<\/p>\n

En consid\u00e9ration de l\u2019ensemble des \u00e9l\u00e9ments qui pr\u00e9c\u00e8dent, dont l\u2019\u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e, l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie, les photos annex\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie, le rapport d\u2019expertise du 3 juin 2024, le compl\u00e9ment d\u2019expertise du 10 octobre 2025 ainsi que les \u00e9l\u00e9ments apport\u00e9s \u00e0 la barre par les parties, le tribunal d\u00e9cide, par r\u00e9formation du jugement entrepris, que les consorts GROUPE1.) ont rapport\u00e9 \u00e0 suffisance de droit la preuve que les moisissures ne sont pas dues \u00e0 des infiltrations d\u2019eau venant de l\u2019ext\u00e9rieur mais sont imputables au comportement fautif du locataire.<\/p>\n

La pr\u00e9sence des moisissures d\u00e9passe \u00e9galement de loin ce qu\u2019il faut entendre par une usure normale au bout d\u2019environ 8 ann\u00e9es de location.<\/p>\n

PERSONNE1.) reproche ensuite aux bailleurs de ne pas avoir proc\u00e9d\u00e9 aux travaux tel que retenus dans la facture SOCIETE1.).<\/p>\n

A cet \u00e9gard, le tribunal rappelle qu\u2019il est de principe que l\u2019absence de preuve du paiement des factures portant sur la r\u00e9paration de d\u00e9g\u00e2ts locatifs, respectivement le fait que les frais de r\u00e9parations ne sont document\u00e9s que par des devis, et non par des factures d\u00fbment acquitt\u00e9es, ne porte pas \u00e0 cons\u00e9quence. En effet, le paiement des indemnit\u00e9s pour d\u00e9g\u00e2ts locatifs imputables ne peut \u00eatre soumis \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution effective des travaux de r\u00e9paration. Contraint de restituer les lieux dans l\u2019\u00e9tat dans lequel il les a re\u00e7us, le preneur est tenu de r\u00e9parer par \u00e9quivalent.<\/p>\n

Ind\u00e9pendamment de la question, si les consorts GROUPE1.) ont effectivement fait proc\u00e9der aux travaux repris dans la facture litigieuse, PERSONNE1.) reste tenu des d\u00e9g\u00e2ts locatifs caus\u00e9s.<\/p>\n

Aucun \u00e9l\u00e9ment au dossier ne permet de retenir que la facture susvis\u00e9e serait surfaite. Il est encore constant en cause que les consorts GROUPE1.) ne r\u00e9clament pas la partie de la facture concernant la r\u00e9novation de la salle de bain.<\/p>\n

La facture affiche un montant total de 2.664,15 HTVA, en y retranchant les travaux concernant la salle de bain, il en reste un montant de 2.181,35 euros HTVA, soit 2.552,18 euros TTC.<\/p>\n

Les consorts GROUPE1.) versent encore \u00e0 titre de \u00ab frais divers \u00bb plusieurs tickets de caisse illisibles en grande partie et dont le tribunal ignore le lien causal avec les moisissures caus\u00e9es par PERSONNE1.), de sorte que la demande en frais divers d\u2019un montant de 382,02 euros est \u00e0 rejeter en bloc.<\/p>\n

Il s\u2019ensuit que la demande des consorts GROUPE1.) en d\u00e9g\u00e2ts locatifs est \u00e0 dire fond\u00e9e pour le montant 2.552,18 euros TTC.<\/p>\n

2. Quant aux frais d\u2019expertise<\/p>\n

Les consorts GROUPE1.) demandent \u00e0 voir condamner PERSONNE1.) montant de 708,44 euros \u00e0 titre de frais d\u2019expert pour la deuxi\u00e8me expertise. Ce dernier demande \u00e0 voir d\u00e9clarer la demande irrecevable pour \u00eatre constitutive d\u2019une demande nouvelle en instance d\u2019appel.<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 592 alin\u00e9a 1 er du nouveau code de proc\u00e9dure civile, il ne sera form\u00e9 en cause d\u2019appel, aucune demande nouvelle, \u00e0 moins qu\u2019il ne s\u2019agisse de compensation, ou que la demande nouvelle ne soit la d\u00e9fense \u00e0 l\u2019action principale.<\/p>\n

Suivant l\u2019article 592 alin\u00e9a 2 du nouveau code de proc\u00e9dure civile \u00ab pourront aussi les parties demander des int\u00e9r\u00eats, arr\u00e9rages, loyers et autres accessoires \u00e9chus depuis le jugement de premi\u00e8re instance, et les dommages et int\u00e9r\u00eats pour le pr\u00e9judice souffert depuis ledit jugement \u00bb.<\/p>\n

A condition de ne pas modifier les faits de la cause et de ne pas introduire dans le d\u00e9bat de nouveaux \u00e9l\u00e9ments de fait, le juge n\u2019exc\u00e8de pas ses pouvoirs lorsqu\u2019il modifie la qualification qu\u2019ont choisie les plaideurs. Il lui appartient d\u2019examiner le litige, au besoin en attribuant aux faits leur v\u00e9ritable qualification juridique. Ainsi l\u2019article 61 du nouveau code de proc\u00e9dure civile impose au juge de trancher le litige conform\u00e9ment aux r\u00e8gles de droit qui lui sont applicables ; il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s\u2019arr\u00eater \u00e0 la d\u00e9nomination que les parties en auraient propos\u00e9e. (Cour de cassation, 10 mars 2011, n\u00b0 18\/11)<\/p>\n

Force est de constater que les consorts GROUPE1.) ont sollicit\u00e9 devant le premier juge la condamnation de PERSONNE1.) \u00e0 leur payer les montants de 312,88 euros \u00e0 titre de frais d\u2019expert. Cette demande a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e recevable par le premier juge et PERSONNE1.) ne remet pas non plus en cause la recevabilit\u00e9 de telle demande.<\/p>\n

L\u2019augmentation de la demande est \u00e0 qualifier de demande additionnelle qui doit pr\u00e9senter un lien suffisant avec les pr\u00e9tentions originaires pour \u00eatre recevable.<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, et au vu du lien \u00e9troit avec la demande en remboursement des frais d\u2019expertise telle que formul\u00e9e en premi\u00e8re instance, le tribunal d\u00e9cide que l\u2019actuelle demande des consorts GROUPE1.) en paiement du montant de 708,44 euros n\u2019est pas \u00e0 qualifier de demande nouvelle prohib\u00e9e au sens de l\u2019article 592 alin\u00e9a 1 er du nouveau code de proc\u00e9dure civile mais bien en tant qu\u2019augmentation de la demande telle que pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 592 alin\u00e9a 2 du nouveau code de proc\u00e9dure civile.<\/p>\n

12 La demande est partant \u00e0 d\u00e9clarer recevable.<\/p>\n

Les frais de justice comprennent les frais d'expertise (Morel, Trait\u00e9 \u00e9l\u00e9mentaire de proc\u00e9dure, n\u00b0 692, p.34) et sont \u00e0 supporter, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 238 du nouveau code de proc\u00e9dure civile, par la partie qui succombe.<\/p>\n

Les frais d\u2019expertise \u00e9tant d\u00fbment \u00e9tablis par deux notes d\u2019honoraires \u00e9mises par le bureau d\u2019expertise ARBEX, il y a lieu de faire \u00e0 la demande des consorts GROUPE1.) pour la somme de 312,88 (frais relatifs \u00e0 la premi\u00e8re expertise) + 708,44 euros (frais relatifs \u00e0 la deuxi\u00e8me expertise) = 1.021,32 euros.<\/p>\n

3. Quant \u00e0 l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019indisponibilit\u00e9<\/p>\n

Par requ\u00eate du 20 f\u00e9vrier 2024 les consorts ont fait convoquer PERSONNE1.) \u00e0 compara\u00eetre devant le juge de paix, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer, pour voir constater la r\u00e9siliation du contrat de bail au 1 er mars 2022 pour faute grave dans le chef du locataire, sinon subsidiairement pour voir prononcer la r\u00e9siliation du contrat de bail existant entre parties pour faute grave, pour le voir condamner \u00e0 d\u00e9guerpir des lieux lou\u00e9s dans un d\u00e9lai de 8 jours \u00e0 partir de la notification du jugement et pour le voir condamner au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000.- euros.<\/p>\n

Le contrat judiciaire se forme sur la demande contenue dans l\u2019acte introductif d\u2019instance.<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 53 du nouveau code de proc\u00e9dure civile \u00ab L'objet du litige est d\u00e9termin\u00e9 par les pr\u00e9tentions respectives des parties. Ces pr\u00e9tentions sont fix\u00e9es par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en d\u00e9fense. Toutefois l'objet du litige peut \u00eatre modifi\u00e9 par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux pr\u00e9tentions originaires par un lien suffisant \u00bb.<\/p>\n

C\u2019est le principe de l\u2019immutabilit\u00e9 du litige.<\/p>\n

Les parties ne peuvent modifier leurs conclusions qu\u2019\u00e0 la condition que le principe de la demande reste le m\u00eame ; les demandes nouvelles prohib\u00e9es sont celles qui diff\u00e8rent de la demande originaire, inscrite dans l\u2019exploit introductif, par leur objet, par leur cause ou par la qualit\u00e9 des parties.<\/p>\n

Une demande est nouvelle lorsqu\u2019elle saisit le juge d\u2019une pr\u00e9tention qui n\u2019\u00e9tait pas d\u00e9j\u00e0 soit express\u00e9ment, soit implicitement, exprim\u00e9e dans l\u2019acte introductif d\u2019instance. Celui-ci d\u00e9limite en effet l\u2019\u00e9tendue du litige en d\u00e9terminant ses \u00e9l\u00e9ments constitutifs, \u00e0 savoir, les parties, l\u2019objet et la cause. Toute demande pr\u00e9sent\u00e9e en cours d\u2019instance et qui diff\u00e8re de la demande introductive par l\u2019un de ces trois \u00e9l\u00e9ments est par cons\u00e9quent irrecevable.<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, la demande en indemnit\u00e9 d\u2019indisponibilit\u00e9 n\u2019\u00e9tait ni express\u00e9ment, ni implicitement exprim\u00e9e dans la requ\u00eate introductive d\u2019instance. Au contraire, cette demande prend appui sur d\u2019autres faits qu\u2019une demande en r\u00e9siliation du contrat de bail. Elle diff\u00e8re de par son objet de la demande initiale et l\u2019on ne saurait consid\u00e9rer qu\u2019elle \u00e9tait virtuellement comprise dans celle-ci.<\/p>\n

13 Le fait que les consorts GROUPE1.) disent dans leur requ\u00eate se \u00ab r\u00e9server tous autres droits, moyens, dus et actions, \u00e0 faire valoir en temps et lieux utiles et suivant qu\u2019il appartiendra, et notamment le droit de demander la condamnation de la partie d\u00e9fenderesse au paiement d\u2019\u00e9ventuels loyers et avances sur charges impay\u00e9s \u00e9chus ou \u00e0 \u00e9choir, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux tels que de droit \u00bb est sans aucune incidence en droit par rapport aux pr\u00e9visions de l\u2019article 53 du nouveau code de proc\u00e9dure civile et au principe de l\u2019immutabilit\u00e9 du litige.<\/p>\n

C\u2019est donc \u00e0 juste titre que le premier juge a d\u00e9cid\u00e9 que la demande en indemnit\u00e9 d\u2019indisponibilit\u00e9 est une demande nouvelle et l\u2019a de ce fait d\u00e9clar\u00e9e irrecevable.<\/p>\n

4. Quant \u00e0 la caution<\/p>\n

Il est constant en cause que PERSONNE1.) a vers\u00e9 en d\u00e9but de bail une garantie locative d\u2019un montant de 2.250.- euros.<\/p>\n

A ce sujet, le tribunal rappelle que la garantie locative est une s\u00fbret\u00e9 destin\u00e9e \u00e0 permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destin\u00e9e, sauf stipulation contraire au contrat, \u00e0 assurer au bailleur le recouvrement de toute cr\u00e9ance qui peut na\u00eetre du contrat de bail : d\u00e9faut de paiement des loyers ou des charges, r\u00e9solution pour inex\u00e9cution fautive, d\u00e9gradations ou d\u00e9g\u00e2ts locatifs, indisponibilit\u00e9 des lieux (Le bail \u00e0 loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n\u00b0 2\/2001, n\u00b0 65).<\/p>\n

Ainsi, la garantie locative n\u2019est remboursable ou sujette \u00e0 restitution qu\u2019apr\u00e8s l\u2019expiration du bail et lorsque le preneur a justifi\u00e9 de l\u2019ex\u00e9cution de l\u2019ensemble des obligations couvertes par cette garantie.<\/p>\n

Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de ci-dessus, PERSONNE1.) reste redevable du montant de 2.552,18 euros \u00e0 titre de frais de remise en \u00e9tat et du montant de 1.021,32 euros \u00e0 titre de frais d\u2019expertise.<\/p>\n

Apr\u00e8s compensation avec la garantie locative et par r\u00e9formation du jugement entrepris, il \u00e9chet partant, de condamner PERSONNE1.) de payer aux consorts GROUPE1.) le montant de 2.552,18 + 1.021,32 \u2013 2.250 = 1.323,50 euros \u00e0 titre de frais de remise en \u00e9tat et de frais d\u2019expertise.<\/p>\n

5. Quant aux demandes accessoires<\/p>\n

L\u2019application de l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile rel\u00e8ve du pouvoir discr\u00e9tionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arr\u00eat N\u00b0 60\/15, JTL 2015, N\u00b0 42, page 166).<\/p>\n

Au vu de l\u2019issue de l\u2019instance d\u2019appel, PERSONNE1.) est \u00e0 d\u00e9bouter de sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, tant, par r\u00e9formation du jugement entrepris, en ce qui concerne la premi\u00e8re instance, que pour ce qui est de la pr\u00e9sente instance d\u2019appel.<\/p>\n

Par r\u00e9formation du jugement entrepris, il y a donc lieu de d\u00e9charger les consorts GROUPE1.) de la condamnation au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance.<\/p>\n

14 L\u2019\u00e9quit\u00e9 commande de ne pas laisser \u00e0 la charge des consorts GROUPE1.) l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des frais non compris dans les d\u00e9pens qu\u2019ils ont d\u00fb exposer afin de faire valoir leurs droits en justice. Eu \u00e9gard aux \u00e9l\u00e9ments d\u2019appr\u00e9ciation \u00e0 la disposition du tribunal, celui-ci \u00e9value, par r\u00e9formation du jugement entrepris, \u00e0 la somme unique de 250.- euros l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure devant leur revenir sur le fondement de l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile pour la premi\u00e8re instance et \u00e0 la somme unique de 350.- euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 238 du nouveau code de proc\u00e9dure civile, toute partie qui succombera sera condamn\u00e9e aux d\u00e9pens.<\/p>\n

Il \u00e9chet partant de condamner PERSONNE1.) aux frais et d\u00e9pens des deux instances.<\/p>\n

P A R C E S M O T I F S :<\/p>\n

le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, troisi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer et en instance d\u2019appel, statuant contradictoirement,<\/p>\n

re\u00e7oit l\u2019appel en la forme,<\/p>\n

dit l\u2019appel partiellement fond\u00e9,<\/p>\n

par r\u00e9formation du jugement entrepris du 4 avril 2025,<\/p>\n

dit la demande de PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en d\u00e9g\u00e2ts locatifs fond\u00e9e pour le montant de 2.552,18 euros TTC et en d\u00e9boute pour le surplus,<\/p>\n

dit la demande de PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en paiement de frais d\u2019expertise fond\u00e9e pour le montant de 312,88 euros,<\/p>\n

d\u00e9charge PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de la condamnation au remboursement de la garantie locative,<\/p>\n

d\u00e9charge PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de la condamnation au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 450.- euros pour la premi\u00e8re instance,<\/p>\n

dit la demande de PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance fond\u00e9e \u00e0 hauteur du montant unique de 250.- euros,<\/p>\n

confirme le jugement entrepris pour le surplus,<\/p>\n

dit l\u2019augmentation de la demande de PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en frais d\u2019expertise recevable et fond\u00e9e pour le montant de 708,44 euros,<\/p>\n

15 en cons\u00e9quence de tout ce qui pr\u00e9c\u00e8de et apr\u00e8s compensation avec la caution d\u2019un montant de 2.250.- euros,<\/p>\n

condamne en d\u00e9finitive PERSONNE1.) \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) le montant de 1.323,50 euros du chef de frais de remise en \u00e9tat et de frais d\u2019expertise,<\/p>\n

d\u00e9boute PERSONNE1.) de sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne PERSONNE1.) \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme unique de 250.- euros \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance,<\/p>\n

condamne PERSONNE1.) \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme unique de 350.- euros \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne PERSONNE1.) aux frais et d\u00e9pens des deux instances.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 Texte pseudonymis\u00e9 Avertissement: Ce document pseudonymis\u00e9 a une valeur purement informative. Le document original seul fait foi. Assistance judiciaire pour la partie PERSONNE1.) 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