{"id":996691,"date":"2026-05-27T16:18:28","date_gmt":"2026-05-27T14:18:28","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-6-mai-2026-n-2025-10223\/"},"modified":"2026-05-27T16:18:33","modified_gmt":"2026-05-27T14:18:33","slug":"tribunal-darrondissement-6-mai-2026-n-2025-10223","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/en\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-6-mai-2026-n-2025-10223\/","title":{"rendered":"Tribunal d’arrondissement, 6 mai 2026, n\u00b0 2025-10223"},"content":{"rendered":"
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JugementBail commercial(XIVe chambre) 2026TALCH14\/00068 Audience publique dumercredi, six maideux millevingt-six Num\u00e9ro du r\u00f4le :TAL-2025-10223 Composition : Laurence JAEGER,vice-pr\u00e9sidente, Anne SCHREINER, juge, St\u00e9phanie SCHANK,juge, Danielle FRIEDEN, greffier. E N T R E : la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE1.)SA, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L- ADRESSE1.),repr\u00e9sent\u00e9e par son conseil d\u2019administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro NUMERO1.), appelanteaux termes d\u2019unexploit del\u2019huissier de justicesuppl\u00e9ant Max GLOD\u00c9, en remplacement de l\u2019huissier de justice Geoffrey GALL\u00c9 de Luxembourg, du 20 novembre 2025, comparant par Ma\u00eetrePierre GOERENS, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0Luxembourg, et la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)SA, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L- ADRESSE2.),repr\u00e9sent\u00e9e par son conseil d\u2019administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro NUMERO2.), intim\u00e9eaux fins du pr\u00e9dit exploit de l\u2019huissier de justiceGeoffrey GALL\u00c9, comparant par la soci\u00e9t\u00e9 anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA, inscrite sur la liste V du Tableau de l\u2019Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, \u00e9tablie et ayant son<\/p>\n

2 si\u00e8ge social \u00e0 L-2146Luxembourg, 63-65, rue de Merl, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B240929, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre Georges KRIEGER, avocat, demeurant \u00e0 Luxembourg. _______________________________________________ _______________ F A I T S:<\/p>\n

3 L\u2019affaire inscrite sous lenum\u00e9ro TAL-2025-10223du r\u00f4lefut fix\u00e9e pour plaidoiries \u00e0 l\u2019audience publique dumercredi, 15 avril 2026. A cette audience, l\u2019affaire fut utilement retenue et les d\u00e9bats eurent lieu comme suit: Ma\u00eetrePierre GOERENS,avocat,comparant pourla partie appelante, fut entendu en ses explications. Ma\u00eetreRomain BUCCI,avocat,en remplacement de Ma\u00eetre Georges KRIEGER, avocat,repr\u00e9sentantla soci\u00e9t\u00e9 anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA ,comparant pourlapartie intim\u00e9e, r\u00e9pliqua. Sur ce, le tribunal prit l\u2019affaire en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 et il rendit \u00e0 l\u2019audience publique du6 mai 2026le JUGEMENT QUI SUIT: Faits constants et r\u00e9troactes: Il est constant en cause que suivant contrat de bailcommercial conclu entre parties en date du 1 er mars 2019 avec effet au m\u00eame jour, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)a donn\u00e9 en location \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)une maison et studio sis \u00e0 L-ADRESSE3.), pour une dur\u00e9e minimum de 5 ans jusqu\u2019au 29 f\u00e9vrier 2024, moyennant paiement d\u2019un loyer mensuel net de 3.500,00 euros pendant les deux premi\u00e8res ann\u00e9es et qu\u2019\u00abapr\u00e8s cela le loyer est attach\u00e9 \u00e0 l\u2019index\u00bb. Il ressort encore dudit contrat que \u00able bailleur donne son accord pour la sous- location\u00bb et que \u00absuite \u00e0 une utilisation de sous-location le loyer sera soumis au index\u00bb. Par courrier recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception du 28 novembre 2023, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)a r\u00e9sili\u00e9 ledit contrat de bail avec un d\u00e9lai de pr\u00e9avis de 3 mois minimum \u00e0 compter de la date de la lettre de r\u00e9siliation. Par requ\u00eate d\u00e9pos\u00e9e au greffe le 29 mars 2024, la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)SAa fait convoquer la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE1.)SA \u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal de paix de Luxembourg pour : \u2022la voir condamner au paiement de la somme de 6.250,00 euros du chef d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers et de la taxe de chancellerie de 250,00 euros avec les int\u00e9r\u00eats tels que de droit \u00e0 partir du jour de la demande en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde, \u2022voir constater la r\u00e9siliation du contrat de bail et condamner la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)au d\u00e9guerpissement des lieux occup\u00e9s avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un d\u00e9lai de 8 jours \u00e0 partir de la notification du jugement, sinon et faute de d\u00e9guerpir dans le d\u00e9lai imparti, se voir autoriser \u00e0<\/p>\n

4 la faire expulser au besoin \u00e0 l\u2019aide de la force publique, les frais en r\u00e9sultant devant \u00eatre r\u00e9cup\u00e9rables sur simple pr\u00e9sentation des quittances des ouvriers y employ\u00e9s, \u2022la voir condamner au paiement des frais et d\u00e9pens et d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 250,00 euros sur base des dispositions de l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile. A l\u2019audience des plaidoiries devant le juge de paix, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)a augment\u00e9 sa demande p\u00e9cuniaire au montant de 21.000,00 euros etn\u2019a plus r\u00e9clam\u00e9 le montant de 250,00 euros pour la taxe de chancellerie. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a en premier lieu conclu\u00e0 l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande pour libell\u00e9 obscur et soutenu que la demande \u00e0 voir constater la r\u00e9siliation et la demande \u00e0 voir prononcer la r\u00e9siliation pour faute grave bas\u00e9e sur le pr\u00e9tendu d\u00e9passement du nombre d\u2019occupants et d\u00e9faut d\u2019entretien constituent des demandes nouvelles et irrecevables. Au fond,SOCIETE1.)s\u2019est oppos\u00e9e \u00e0 la demande en paiement des arri\u00e9r\u00e9s de loyers. Elle a encore contest\u00e9 la demande en r\u00e9siliation et en d\u00e9guerpissement, principalement au motif que le bail serait \u00e0 qualifier de bail d\u2019habitation et que la r\u00e9siliation ne tomberait dans aucun des cas pr\u00e9vus \u00e0 l\u2019article 12 de la loi de 2006, et subsidiairement, pour autant que le bail serait \u00e0 qualifier de bail commercial, au motif que le d\u00e9lai de pr\u00e9avis aurait d\u00fb \u00eatre de 6 mois, de sorte que la r\u00e9siliation serait nulle. A titre reconventionnel, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a demand\u00e9 le remboursement des frais et honoraires d\u2019avocat d\u2019un montant de 1.755,00 euros et elle a r\u00e9clam\u00e9 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000,00 euros. Par jugement rendu en date du 8 novembre 2024, le tribunal de paix de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort, a: \u2022donn\u00e9 acte \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)de l\u2019augmentation de sa demande, \u2022dit la demande portant sur la condamnation aux arri\u00e9r\u00e9s irrecevable, \u2022dit les demandes recevables pour le surplus, \u2022dit non fond\u00e9es les demandes de la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)\u00e0 voir constater que le contrat de bail a \u00e9t\u00e9 valablement r\u00e9sili\u00e9 au 28 f\u00e9vrier 2024 et \u00e0 voir prononcer la r\u00e9siliation judiciaire du contrat de bail pour faute grave, \u2022rejet\u00e9 en l\u2019\u00e9tat la demande \u00e0 voir ordonner le d\u00e9guerpissement des lieux lou\u00e9s, \u2022dit non fond\u00e9e la demande reconventionnelle de la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOCIETE1.)en remboursement des frais et honoraires d\u2019avocats, \u2022dit non fond\u00e9es les demandes respectives des parties en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, \u2022condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance.<\/p>\n

5 Ce jugement n\u2019a pas fait l\u2019objet d\u2019un appel. Par requ\u00eate d\u00e9pos\u00e9e au greffe le 8 avril 2025, la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)a fait convoquer la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal de paix de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail commercial, aux fins de: \u2022constater que celle-ciest occupante sans droit ni titre depuis le 1 er mars 2025, \u2022l\u2019entendre condamner au d\u00e9guerpissement des lieux lou\u00e9s, avec tous occupants, dans un d\u00e9lai de 15 jours \u00e0 compter dela notification du jugement, et autorisation d\u2019ex\u00e9cution forc\u00e9e en cas de non-respect, \u2022l\u2019entendre condamner au paiement de 2.500,00 euros hors TVA au titre des frais et honoraires d\u2019avocat, \u2022s\u2019entendre notifier qu\u2019elle se r\u00e9serve le droit d\u2019augmenter ses demandes en cours d\u2019instance pour loyers, charges, indexations, indemnit\u00e9s conventionnelles, frais de remise en \u00e9tat, d\u00e9g\u00e2ts locatifs, indemnit\u00e9 de relocation (art. 1760 C. civ.), indemnit\u00e9 d\u2019occupation, indisponibilit\u00e9, frais d\u2019expertise ou constats, ainsi que les int\u00e9r\u00eats conventionnels, \u2022l\u2019entendre condamner \u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000,00 euros sur base de l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)a encore demand\u00e9 \u00e0 voir assortir le jugement de l\u2019ex\u00e9cution provisoire. A l\u2019audience des plaidoiries devant le juge de paix, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)a sollicit\u00e9 la condamnation de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)au paiement de la somme de 16.549,54 euros \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation de loyers, conform\u00e9ment au d\u00e9compte vers\u00e9 aux d\u00e9bats. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a soulev\u00e9in limine litisl\u2019exception de nullit\u00e9 fond\u00e9e sur le libell\u00e9 obscur de la demande en paiement des arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation de loyers. Au fond, elle a soutenu qu\u2019aucune clause d\u2019indexation ne figurerait clairement dans le contrat de bail ni dans ses annexes, de sorte que la demande en paiement des arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation devrait \u00eatre rejet\u00e9e. S\u2019agissant de la demande en d\u00e9guerpissement, elle a fait valoir que le jugement du 8 novembre 2024 invoqu\u00e9 par la partie requ\u00e9rante mentionnerait une date \u00e9ventuelle de r\u00e9siliation du contrat de bail, sans cependant se prononcer dans son dispositif sur la fin du contrat. Ce jugement n\u2019aurait ainsi ni constat\u00e9, ni prononc\u00e9 la r\u00e9siliation du bail, de sorte que celle-ci ne serait pas rev\u00eatue de l\u2019autorit\u00e9 de la chose jug\u00e9e.<\/p>\n

6 Elle a encore conclu \u00e0 l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande tendant \u00e0 constater ou prononcer la r\u00e9siliation du bail pour constituer une demande nouvelle, non formul\u00e9e dans la requ\u00eate introductived\u2019instance.Ainsi, en l\u2019absence de r\u00e9siliation valable ou de demande en ce sens, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)ne saurait solliciter son d\u00e9guerpissement. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a encore contest\u00e9 toute acceptation de la r\u00e9siliation dans son chef. A titre subsidiaire, elle a sollicit\u00e9 un d\u00e9lai de d\u00e9guerpissement de 9 mois. Par jugement rendu en date du 15 octobre 2025,le tribunal de paix de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort: \u2022a rejet\u00e9 lemoyen de nullit\u00e9 tir\u00e9 de l\u2019exception du libell\u00e9 obscur, \u2022s\u2019est d\u00e9clar\u00e9 comp\u00e9tent pour conna\u00eetre de la demande, \u2022a d\u00e9clar\u00e9 la demande recevable, \u2022a dit fond\u00e9e la demande en paiementd\u2019arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation\u00e0 concurrence du montant de11.942,28euroset pour le surplus en d\u00e9boute Pour statuer ainsi, le premier juge, apr\u00e8s avoir retenu que la demande en paiement des arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation a \u00e9t\u00e9 express\u00e9ment r\u00e9serv\u00e9e tant dans le corps de la requ\u00eate, que dans son dispositif et qu\u2019il ressort express\u00e9ment du contrat bail conclu entre parties qu\u2019il est soumis \u00e0 indexation en cas de sous-location, rejet\u00e9 le moyen tir\u00e9 du libell\u00e9 obscur. Au fond, en application de la cause d\u2019indexation pr\u00e9vue dans le contrat de bail conclu entre parties et au vu du d\u00e9compte vers\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00e0 l\u2019audience, le premier juge a d\u00e9clar\u00e9 la demande en paiement des arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation fond\u00e9e et condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)au paiement desdits arri\u00e9r\u00e9s. Pour faire droit \u00e0 la demande en d\u00e9guerpissement, le premier juge a retenu que les motifs d\u00e9cisoires du jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 8 novembre 2024 s\u2019imposent et qu\u2019il ne peut y revenir, de sorte qu\u2019il a retenu que le bail a valablement \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 avec effet au 28 f\u00e9vrier 2025. De ce jugement, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel par acte d\u2019huissier en date du 20 novembre 2025. Pr\u00e9tentions et moyens des parties La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)demande, par r\u00e9formation du jugement entrepris,\u00e0\u00eatre d\u00e9charg\u00e9e de l\u2019ensemble des condamnations prononc\u00e9es \u00e0 son encontre par le jugement entrepris et \u00e0 voir:<\/p>\n

7 \u2022retenir le moyen tir\u00e9 du libell\u00e9 obscur de la demande relative au paiement des arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation du loyer, \u2022rejeter la demande en paiement des arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation pour inapplication de la clause d\u2019indexation pr\u00e9vue dans le contrat, \u2022rejeter la demande en d\u00e9guerpissement dirig\u00e9e \u00e0 son encontre. Elle demande encore \u00e0 se voir allouer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500,00 euros pour l\u2019instance d\u2019appel sur base de l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile et \u00e0 voir condamner la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00e0 l\u2019enti\u00e8ret\u00e9 des frais et d\u00e9pens des deux instances, avec distraction au profit de Ma\u00eetre Pierre GOERENS, qui affirme en avoir fait l\u2019avance. Au soutien de son moyen d\u2019irrecevabilit\u00e9 tir\u00e9 du libell\u00e9 obscur, l\u2019appelante expose que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)n\u2019avait pas formul\u00e9 la demande en paiement des arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation dans sa requ\u00eate introductive d\u2019instance, ni fourni de base l\u00e9gale, ni expos\u00e9 le moindre calcul et qu\u2019elle n\u2019avait pas chiffr\u00e9 cette demande. La soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)se serait simplement, de mani\u00e8re tr\u00e8s vague et incompl\u00e8te dans le dispositif de sa requ\u00eate, r\u00e9serv\u00e9 le droit de formuler une telle demande. L\u2019appelante fait valoir qu\u2019elle aurait subi un grief du fait que cette demande n\u2019aurait pour la premi\u00e8re fois \u00e9t\u00e9 formul\u00e9e que lors de l\u2019audience devant le juge de paix, de sorte qu\u2019elle ne pouvait pas pr\u00e9parer sa d\u00e9fense \u00e0 ce sujet, notamment par rapport\u00e0 l\u2019identification exacte de l\u2019indice appliqu\u00e9, ni par rapport au mode de calcul de l\u2019indexation, ni quant aux montants qui ont finalement \u00e9t\u00e9 r\u00e9clam\u00e9s. En outre, cette demande n\u2019aurait aucun lien avec la demande principale en d\u00e9guerpissement. Quant au fond de la demande en paiement des arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation, l\u2019appelante fait grief au premier juge de ne pas avoir r\u00e9pondu \u00e0 son moyen tir\u00e9 de la nullit\u00e9 de la clause d\u2019indexation qu\u2019elle pr\u00e9tend avoir soulev\u00e9 en premi\u00e8re instance. Elle estime que la clause d\u2019indexation, telle qu\u2019elle se trouve stipul\u00e9e dans le contrat de bail conclu entre parties, l\u2019aurait mise dans l\u2019impossibilit\u00e9 de calculer l\u2019indexation du loyer, faute de contenir une quelconque pr\u00e9cision ni quant \u00e0 la nature del\u2019indice (IPCN, ou IPCH, indice mensuel ou moyenne semestrielle, indice de base 2015 ou 1948), ni quant \u00e0 la p\u00e9riodicit\u00e9 retenue (valeur mensuelle, moyenne semestrielle, moyenne annuelle, variation annuelle), ni quant \u00e0 la m\u00e9thode exacte de mesure de l\u2019 \u00abaugmentation de 2,5%\u00bb (variation entre 2 mois, variation annuelle, franchissement d\u2019une tranche indiciaire de 2,5 points etc.). La clause d\u2019indexation serait partant inapplicable, de sorte que l\u2019appelante demande \u00e0 \u00eatre d\u00e9charg\u00e9e de toutecondamnation \u00e0 ce sujet. Quant au d\u00e9guerpissement, l\u2019appelante conteste toute acceptation de la r\u00e9siliation dans son chef. Non seulement le courrier du 13 f\u00e9vrier 2025 aurait \u00e9t\u00e9 envoy\u00e9 \u00absous<\/p>\n

8 toutes r\u00e9serves\u00bb, mais en plus, l\u2019appelante n\u2019aurait connu le vrai motif de la r\u00e9siliation que post\u00e9rieurement \u00e0 l\u2019envoi de ce courrier, \u00e0 savoir la volont\u00e9 dans le chef de l\u2019intim\u00e9e de capter son fonds de commerce et de continuer son activit\u00e9 commerciale dans les lieuxlou\u00e9s, ce en violation de l\u2019article 1762-11 du code civil. A d\u00e9faut pour l\u2019intim\u00e9e de lui avoir communiqu\u00e9 les motifs de la r\u00e9siliation, l\u2019appelante aurait \u00e9t\u00e9 dans l\u2019impossibilit\u00e9 de contester la r\u00e9siliation en temps utile, voire lors de la premi\u00e8re proc\u00e9dure devant le juge de paix ayant conduit au jugement du 8novembre 2024. Elle fait valoir que le premier juge a \u00e0 tort retenu l\u2019autorit\u00e9 de chose jug\u00e9e du jugement rendu entre parties par le tribunal de paix de Luxembourg en date du 8 novembre 2024. Par ailleurs, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)n\u2019aurait en l\u2019esp\u00e8ce demand\u00e9 que le d\u00e9guerpissement, sans cependant demander \u00e0 voir constater ou prononcer la r\u00e9siliation du bail conclu entre parties, de sorte que celle-ci constituerait une demande nouvelle irrecevable. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)se rapporte \u00e0 la prudence de justice quant \u00e0 la recevabilit\u00e9 de l\u2019appel en sa forme. Au fond, elle conclut \u00e0 la confirmation pure et simple du jugement dont appel. A titre subsidiaire, elle demande \u00e0 voir prononcer la r\u00e9siliation du contrat de bail aux torts exclusifs de l\u2019appelante pour non-paiement des loyers, sinon, \u00e0 titre plus subsidiaire, pour besoin personnel dans son chef. L\u2019intim\u00e9e demande finalement une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500,00 euros pour l\u2019instance d\u2019appel sur base de l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile. Quant au moyen de l\u2019appelante tir\u00e9 du libell\u00e9 obscur, l\u2019intim\u00e9e conclut \u00e0 son rejet et fait valoir que la demande en paiement des arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation figure dans sa requ\u00eate introductive d\u2019instance, tant dans le corps de celle-ci, que dans son dispositif. Les parties auraient en l\u2019esp\u00e8ce de mani\u00e8re claire et non \u00e9quivoque pr\u00e9vu dans le contrat de bail que le loyer est soumis \u00e0 l\u2019indice, de sorte que l\u2019appelante n\u2019aurait valablement pu se m\u00e9prendre sur la base l\u00e9gale de cette demande. Il aurait appartenu \u00e0 l\u2019appelante d\u2019adapter le loyer \u00e0 l\u2019indice de mani\u00e8re automatique et sans mise en demeure et de contacter, le cas \u00e9ch\u00e9ant, la bailleresse en cas de doute sur la m\u00e9thode de calcul et les modalit\u00e9s de cette adaptation. En tout \u00e9tat de cause, \u00e0 d\u00e9faut de choix expr\u00e8s r\u00e9sultant du contrat, il y aurait lieu de recourir aux indices usuellement appliqu\u00e9s au Luxembourg, soit ceux publi\u00e9s par le STATEC.<\/p>\n

9 Selon l\u2019intim\u00e9e, la clause serait en l\u2019esp\u00e8ce suffisamment pr\u00e9cise et l\u2019indice applicable serait l\u2019indice usuel du STATEC, dont l\u2019indice de base est \u00e9tabli \u00e0 100 en 2015. Quant au d\u00e9guerpissement, l\u2019intim\u00e9e fait valoir que par courrier du 13 f\u00e9vrier 2025, l\u2019appelante aurait express\u00e9ment accept\u00e9 la r\u00e9siliation intervenue, en faisant r\u00e9f\u00e9rence au jugement du tribunal de paix du 8 novembre 2024 entre parties, ayant retenu que la date de l\u2019effet de la r\u00e9siliation est report\u00e9e au 28 f\u00e9vrier 2025. L\u2019intim\u00e9e ajoute que l\u2019appelante n\u2019a ni interjet\u00e9 appel \u00e0 l\u2019encontre de ce jugement, qui serait partant coul\u00e9 en force de chose jug\u00e9e, ni contest\u00e9 la r\u00e9siliation au fond dans le cadre de cette proc\u00e9dure, en se limitant uniquement \u00e0 contester le d\u00e9lai de pr\u00e9avis, de sorte que l\u2019appelante ne saurait y revenir dans le cadre de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure pour contester une r\u00e9siliation qu\u2019elle a express\u00e9ment accept\u00e9e sans conditions par \u00e9crit et ant\u00e9rieurement \u00e0 sa prise d\u2019effet. A titre subsidiaire, l\u2019intim\u00e9e demande que la r\u00e9siliation du bail conclu entre parties soit prononc\u00e9e aux torts exclusifs de l\u2019appelante pour non-paiement des loyers, dans la mesure o\u00f9 un montant de 11.942,28 euros resterait impay\u00e9 \u00e0 ce jour du chef des arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation. A titre plus subsidiaire, l\u2019intim\u00e9e demande que le bail soit r\u00e9sili\u00e9 pour besoin personnel dans son chef et elle conteste toute intention dans son chef de vouloir capter le fonds de commerce de l\u2019appelante. L\u2019intim\u00e9e fait encore plaider que le bailleur qui invoque le besoin personnel dans son chef est cru sur parole, qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019un contrat de bail commercial ou d\u2019un contrat de bail d\u2019habitation. En tout \u00e9tat de cause, la demande en r\u00e9siliation du bail ne serait pas une demande nouvelle, \u00e9tant donn\u00e9 que dans le cadre de sa requ\u00eate, l\u2019intim\u00e9e se serait r\u00e9serv\u00e9 express\u00e9ment le droit de solliciter la r\u00e9siliation du contrat de bail et que de toute mani\u00e8re, cette demande serait virtuellement comprise dans sa demande en d\u00e9guerpissement \u00e0 laquelle elle serait intimement li\u00e9e. Appr\u00e9ciation L\u2019appel estrecevable pour avoir introduit dans les forme et d\u00e9lai pr\u00e9vus par la loi. 1.Quant \u00e0 l\u2019indexation du loyer a.Sur la recevabilit\u00e9 de cette demande Il ressort du jugementa quoque la partie appelante a soulev\u00e9 en premi\u00e8re instance l\u2019irrecevabilit\u00e9 de cette demande en invoquant l\u2019exception de nullit\u00e9 du libell\u00e9 obscur pour ne pas avoir figur\u00e9 dans la requ\u00eate introductive d\u2019instance, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.) s\u2019\u00e9tant simplement r\u00e9serv\u00e9 le droit de lui r\u00e9clamer des arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation, sans<\/p>\n

10 cependant avoir formul\u00e9 pour autant une pr\u00e9tention expresse de ce chef dans sa requ\u00eate. Le premier juge, apr\u00e8s avoir rappel\u00e9 que le libell\u00e9 obscur, en tant que nullit\u00e9 de pure forme soumise \u00e0 l\u2019article 264 du nouveau code de proc\u00e9dure civile, est subordonn\u00e9 \u00e0 l\u2019existence d\u2019un grief dans le chef de la partie qui l\u2019invoque, tel notamment l\u2019impossibilit\u00e9 pour celle-ci de pr\u00e9parer utilement ses moyens de d\u00e9fense, a relev\u00e9 qu\u2019au vu de la clause d\u2019indexation inscrite dans le contrat conclu entre parties et au vu du fait que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)s\u2019est express\u00e9ment r\u00e9serv\u00e9 le droit de formuler une demande en paiement des arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)n\u2019a pas valablement pu se m\u00e9prendre ni quant \u00e0 la base l\u00e9gale, ni quant au mode de calcul des arri\u00e9r\u00e9s lui r\u00e9clam\u00e9s. C\u2019est d\u00e8s lors par une appr\u00e9ciation saine que le juge de paix a rejet\u00e9 le moyen tir\u00e9 du libell\u00e9 obscur, de sorte qu\u2019il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point. Finalement et pour autant que l\u2019appelante ait invoqu\u00e9 en instance d\u2019appel l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande en paiement des arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation pour constituer une demande nouvelle, force est de constater qu\u2019elle est forclose pour ce faire, \u00e9tant donn\u00e9 quel\u2019irrecevabilit\u00e9 des demandes nouvelles est un moyen d\u2019ordre priv\u00e9 qui doit \u00eatre invoqu\u00e9 avant toute d\u00e9fense au fond. L\u2019appelante n\u2019est partant plus recevable \u00e0 en contester la recevabilit\u00e9 pour la premi\u00e8re fois en instance d\u2019appel. b.Sur le bien-fond\u00e9 de cette demande Il ressort des \u00e9l\u00e9ments du dossier que le contrat de bail commercial liant les parties a \u00e9t\u00e9 conclu le 1 er mars 2019 avec effet \u00e0 la m\u00eame date et qu\u2019il contient une clause libell\u00e9e comme suit : "Le loyer est bas\u00e9 sur la variation del'indice officiel des prix \u00e0 la consommation en vigueur au Luxembourg et sera adapt\u00e9 proportionnellement \u00e0 chaque variation de 2,5 points de l'indice et ce de mani\u00e8re automatique et sans mise en demeure pr\u00e9alable de la part du bailleur." Lecontrat pr\u00e9cise en outre que l\u2019indexation du loyer n\u2019est due qu\u2019apr\u00e8s l\u2019\u00e9coulement de deux ann\u00e9es (article 3). En l\u2019esp\u00e8ce, la clause litigieuse : \u2022d\u00e9signe clairement l\u2019indice de r\u00e9f\u00e9rence, \u00e0 savoir l\u2019indice officiel des prix \u00e0 la consommation en vigueur au Luxembourg, \u2022pr\u00e9voit un m\u00e9canisme de variation pr\u00e9cis, en subordonnant l\u2019adaptation proportionnelle du loyer au franchissement d\u2019un seuil de 2,5 points d\u2019indice, \u2022pr\u00e9cise que l\u2019indexation op\u00e8re automatiquement, sans mise en demeure pr\u00e9alable,<\/p>\n

11 \u2022pr\u00e9voit que l\u2019indexation ne peut intervenir qu\u2019apr\u00e8s l\u2019\u00e9coulement d\u2019un d\u00e9lai de deux ann\u00e9es, soit \u00e0 compter du 1 er mars 2021. S\u2019il n\u2019est pas indispensable que l\u2019indice soit d\u00e9termin\u00e9 \u00e0 l\u2019avance, il doit n\u00e9anmoins \u00eatre d\u00e9terminable (Les Novelles, Le louage de choses, n\u00b0 92). A d\u00e9faut de choix expr\u00e8s, il y a lieu de recourir \u00e0 la moyenne trimestrielle de l\u2019indice du co\u00fbt de la vietel que publi\u00e9 au M\u00e9morial, \u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9 que cet indice est celui qui est le plus favorable au locataire d\u00e9biteur (TAL, 14 e chambre, 25 octobre 2011, n\u00b0 137590 du r\u00f4le). D\u00e8s lors, tel que le fait ainsi plaider \u00e0 juste titre l\u2019intim\u00e9e et \u00e0 d\u00e9faut d\u2019indications contraires dans le contrat, l\u2019indice de base est l\u2019IPCN en vigueur au 1 er mars 2019 (date de la conclusion et de prise d\u2019effet du bail), tel que publi\u00e9 officiellement par le STATEC, sur la base en vigueur (base 100\u20132015) (Tribunal de paix de Luxembourg, 14 mars 2024, r\u00e9p. no. 976\/24). Le seul fait que la clause ne mentionne pas express\u00e9ment la base de calcul statistique de l\u2019indice ou la formule math\u00e9matique d\u00e9taill\u00e9e n\u2019est pas de nature \u00e0 la rendre impr\u00e9cise ou inapplicable, d\u00e8s lors que ces \u00e9l\u00e9ments r\u00e9sultent des usages constants li\u00e9s\u00e0 l\u2019indice officiel et peuvent \u00eatre d\u00e9termin\u00e9s sans ambigu\u00eft\u00e9 par toute partie normalement diligente. Il s\u2019ensuit que la clause d\u2019indexation litigieuse est en l\u2019occurrence suffisamment claire, d\u00e9terminable et objective pour permettre tant au locataire, qu\u2019au bailleur de calculer le loyer r\u00e9vis\u00e9, de sorte qu\u2019il y a lieu d\u2019admettre que la clause est applicable. Au vu du d\u00e9compte vers\u00e9 \u00e0 l\u2019audience par l\u2019intim\u00e9e, non autrement contest\u00e9 par l\u2019appelante, le tribunal retient, \u00e0 l\u2019instar du premier juge, que l\u2019intim\u00e9e peut pr\u00e9tendre \u00e0 la somme de 11.942,28 euros du chef d\u2019arri\u00e9r\u00e9s d\u2019indexation du loyer pour la p\u00e9riode du 1 er mars 2021 au 28 f\u00e9vrier 2025. Le jugement querell\u00e9 est partant \u00e0 confirmer sur ce point. 2.Quant \u00e0 la demande en d\u00e9guerpissement Le tribunal rel\u00e8ve qu\u2019il ressort d\u2019un courrier adress\u00e9 en date du 13 f\u00e9vrier 2025 par l\u2019appelante \u00e0l\u2019intim\u00e9e que: \u00abLe pr\u00e9sent courrier pour vous informer qu\u2019\u00e0 la suite du jugement du 8 novembre 2024, ma mandante est d'accord de lib\u00e9rer les lieux pour le 31 mai 2025. Vous pouvez contacter directement M.PERSONNE1.)de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SA pour organiser avec lui la remise des cl\u00e9s. La pr\u00e9sente vous est adress\u00e9e sous toutes r\u00e9serves, et sans reconnaissance pr\u00e9judiciable aucune. Ma mandante pourrait notamment \u00eatre confront\u00e9e \u00e0 des<\/p>\n

12 demandes de sursis de la part de ses propres locataires, ce qui pourra avoir des cons\u00e9quences sur la date de lib\u00e9ration des lieux \u00e9voqu\u00e9e ci-dessus.\u00bb Au vu de ce courrier, il y a lieu d\u2019admettre qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce, le locataire a manifest\u00e9 en des termes clairs, pr\u00e9cis et non \u00e9quivoques sa volont\u00e9 de se conformer \u00e0 la r\u00e9siliation du bail par la restitution des lieux lou\u00e9s \u00e0 une date d\u00e9termin\u00e9e. Une telle d\u00e9claration emporte acceptation de la r\u00e9siliation du bail, laquelle ne saurait valablement \u00eatre ult\u00e9rieurement remise en cause par le locataire. Contrairement aux arguments de l\u2019appelante, les r\u00e9serves qu\u2019elle a exprim\u00e9es dans ce courrier de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e et impr\u00e9cise ne permettent pas de remettre en cause l\u2019acceptation de la r\u00e9siliation. En effet, la formule g\u00e9n\u00e9rale\u00ab sous toutes r\u00e9serves, et sansreconnaissance pr\u00e9judiciable aucune \u00bbconstitue une clause de style usuellement employ\u00e9e dans la correspondance des avocats, qui, en l\u2019absence de toute indication pr\u00e9cise quant au droit r\u00e9serv\u00e9 ou \u00e0 la contestation maintenue, est d\u00e9pourvue de port\u00e9e juridique propre, d\u00e8s lors qu\u2019elle contredit une d\u00e9claration claire et d\u00e9termin\u00e9e, en l\u2019esp\u00e8ce l\u2019acceptation de la r\u00e9siliation. Ensuite, la r\u00e9serve tenant \u00e0 l\u2019\u00e9ventualit\u00e9 de demandes de sursis \u00e9manant des sous-locataires ne concerne ni le principe de la r\u00e9siliation-m\u00eame du bail, ni l\u2019obligation de lib\u00e9rer les lieux, mais exclusivement la date effective de la lib\u00e9ration des lieux. Cette clause ne saurait d\u00e8s lors \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e comme une r\u00e9serve quant \u00e0 la validit\u00e9 de la r\u00e9siliation ou comme une volont\u00e9 de conserver la facult\u00e9 de la contester ult\u00e9rieurement. Une telle interpr\u00e9tation serait d\u2019ailleurs incompatible avec le contenu-m\u00eame du courrier, lequel propose l\u2019organisation concr\u00e8te de la remise des cl\u00e9s, manifestant ainsi l\u2019intention de mettre fin \u00e0 l\u2019occupation des lieux. Finalement, la circonstance que, post\u00e9rieurement \u00e0 cette acceptation, les parties n\u2019aient pas abouti \u00e0 un accord dans le cadre de leurs d\u00e9marches transactionnelles, est sans incidence sur l\u2019acceptation de la r\u00e9siliation exprim\u00e9e ant\u00e9rieurement \u00e0 la date de prise d\u2019effet de celle-ci. Il s\u2019ensuit qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce, le locataire, en faisant r\u00e9f\u00e9rence au jugement rendu par le tribunal de paix de Luxembourg en date du 8 novembre 2024 ayant retenu que les effets de la r\u00e9siliation sont report\u00e9s au 28 f\u00e9vrier 2025, jugement non appel\u00e9 de part etd\u2019autre, a accept\u00e9 la r\u00e9siliation du bail avec effet au 28 f\u00e9vrier 2025, tout en proposant de lib\u00e9rer les lieux pour le 31 mai 2025. Le locataire qui a accept\u00e9 le cong\u00e9 qui lui a \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9, ne saura dans la suite valablement contester la r\u00e9gularit\u00e9 de ce cong\u00e9. Suite \u00e0 l\u2019accord intervenu entre<\/p>\n

13 parties, les parties ne sont plus li\u00e9es par des relations contractuelles et l\u2019ancien locataire est \u00e0 consid\u00e9rer comme occupant sans droit ni titre (M. HARLES, Le bail \u00e0 loyer-Compte rendu de jurisprudence, Pas. n\u00b0 2\/2001, n\u00b0 184; TAL, 3 e chambre, 9 f\u00e9vrier 2021, n\u00b0 TAL-2020-06752 du r\u00f4le). Le jugement entrepris est partant \u00e0 confirmer, quoique pour d\u2019autres motifs, ence qu\u2019il a d\u00e9clar\u00e9 la demande en d\u00e9guerpissement de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)fond\u00e9e et condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)au d\u00e9guerpissement dans un d\u00e9lai de deux mois, sauf \u00e0 pr\u00e9ciser que ce d\u00e9lai court \u00e0 partir de la signification du pr\u00e9sent jugement, \u00e9tant rappel\u00e9 que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)n\u2019a pasentrepris le jugement attaqu\u00e9 quant au d\u00e9lai lui accord\u00e9 par le premier juge. Eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019issue du litige, la demande de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel est non fond\u00e9e et \u00e0 rejeter. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)n\u2019ayant pas rapport\u00e9 la preuve de l\u2019iniquit\u00e9 requise par l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile, sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel est \u00e9galement non fond\u00e9e et \u00e0 rejeter. En application de l\u2019article 238 du nouveau code de proc\u00e9dure civile, l\u2019appelante est \u00e0 condamner aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel. PAR CESMOTIFS le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, quatorzi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail commercial et en instance d\u2019appel, statuant contradictoirement, re\u00e7oit l\u2019appel en la forme, au fond, le dit non fond\u00e9, partant, confirme le jugement entrepris, quoique partiellement pour d\u2019autres motifs, rejette les demandes respectives de la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)SA et de la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE1.)SA en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel, condamne la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE1.)SA aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

JugementBail commercial(XIVe chambre) 2026TALCH14\/00068 Audience publique dumercredi, six maideux millevingt-six Num\u00e9ro du r\u00f4le :TAL-2025-10223 Composition : Laurence JAEGER,vice-pr\u00e9sidente, Anne SCHREINER, juge, St\u00e9phanie SCHANK,juge, Danielle FRIEDEN, greffier. 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