L’article 84 de la loi de finances pour 2025, codifi\u00e9 au sein du nouvel article 150 VB III du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a>, a introduit une modification profonde du r\u00e9gime fiscal des loueurs en meubl\u00e9 non professionnels. D\u00e9sormais, les amortissements d\u00e9duits du r\u00e9sultat imposable au titre de l’activit\u00e9 de location meubl\u00e9e sont r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobili\u00e8re de cession. Cette r\u00e9forme, adopt\u00e9e dans le cadre de la loi n\u00b0 2025-127 du 14 f\u00e9vrier 2025, affecte directement les centaines de milliers de contribuables ayant choisi le statut de loueur en meubl\u00e9 non professionnel (LMNP) et soumis au r\u00e9gime r\u00e9el d’imposition.<\/p>\n Le l\u00e9gislateur a entendu mettre un terme \u00e0 ce que le rapporteur g\u00e9n\u00e9ral de la commission des finances qualifiait de \u00ab niche fiscale \u00bb : la possibilit\u00e9, pour un LMNP au r\u00e9gime r\u00e9el, de d\u00e9duire fiscalement des amortissements pendant toute la dur\u00e9e de d\u00e9tention du bien, tout en calculant la plus-value de cession selon les r\u00e8gles des plus-values immobili\u00e8res des particuliers, lesquelles ne pr\u00e9voient aucune r\u00e9int\u00e9gration de ces amortissements. Le m\u00e9canisme permettait ainsi de diminuer, voire d’annuler, l’imposition des loyers pendant la phase locative, sans que l’avantage fiscal ainsi procur\u00e9 soit repris au moment de la revente.<\/p>\n La r\u00e9forme, entr\u00e9e en vigueur le lendemain de la promulgation de la loi, soit le 16 f\u00e9vrier 2025, s’applique \u00e0 toutes les cessions r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 compter de cette date. Elle n’a fait l’objet d’aucune mesure transitoire, ce qui signifie que les amortissements d\u00e9duits ant\u00e9rieurement \u00e0 la r\u00e9forme sont \u00e9galement concern\u00e9s. L’analyse de ce nouveau dispositif impose d’en mesurer successivement la rupture avec le droit ant\u00e9rieur (I), puis la port\u00e9e pratique et les fragilit\u00e9s juridiques (II).<\/p>\n Avant l’entr\u00e9e en vigueur de l’article 150 VB III du CGI, le r\u00e9gime des plus-values applicable aux loueurs en meubl\u00e9 non professionnels \u00e9tait r\u00e9gi par le VII de l’article 151 septies du CGI, qui renvoyait express\u00e9ment aux articles 150 U \u00e0 150 VH du m\u00eame code. Aux termes de ce texte : \u00ab Les articles 150 U \u00e0 150 VH sont applicables aux plus-values r\u00e9alis\u00e9es lors de la cession de locaux d’habitation meubl\u00e9s ou destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre lou\u00e9s meubl\u00e9s et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activit\u00e9 n’est pas exerc\u00e9e \u00e0 titre professionnel. \u00bb<\/p>\n La doctrine administrative confirmait cette analyse. Le BOI-BIC-CHAMP-40-20<\/a>, dans sa version applicable aux revenus de 2024, pr\u00e9cisait au paragraphe 270 : \u00ab Les plus-values r\u00e9alis\u00e9es lors de la cession de locaux d’habitation meubl\u00e9s ou destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre lou\u00e9s meubl\u00e9s et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions pour \u00eatre qualifi\u00e9es de loueurs professionnels sont soumises aux r\u00e8gles pr\u00e9vues \u00e0 l’article 150 U du CGI et \u00e0 l’article 150 VH du CGI pour les plus-values priv\u00e9es. Elles ne rel\u00e8vent donc pas du r\u00e9gime des plus-values professionnelles. \u00bb<\/p>\n Le m\u00eame commentaire ajoutait, au paragraphe 330, une pr\u00e9cision d\u00e9terminante : \u00ab Lorsque le loueur en meubl\u00e9 conserve jusqu’\u00e0 la cession de l’immeuble le statut de loueur en meubl\u00e9 non-professionnel, cette r\u00e8gle n’a aucune incidence sur le calcul des plus-values, qui doivent \u00eatre d\u00e9termin\u00e9es selon le r\u00e9gime applicable aux plus-values des particuliers. \u00bb<\/p>\n Le r\u00e9gime des plus-values des particuliers, pr\u00e9vu aux articles 150 U et suivants du CGI, ne comporte en effet aucun m\u00e9canisme de r\u00e9int\u00e9gration des amortissements dans le prix d’acquisition. Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value brute est le prix stipul\u00e9 dans l’acte, major\u00e9 des seuls frais d’acquisition et des d\u00e9penses de construction, reconstruction, agrandissement ou am\u00e9lioration, conform\u00e9ment au II de l’article 150 VB. Les amortissements d\u00e9duits pendant la phase locative n’affectaient donc en rien le calcul de la plus-value imposable.<\/p>\n La Cour administrative d’appel de Lyon a rappel\u00e9 ce principe dans un arr\u00eat du 29 f\u00e9vrier 2024 (n\u00b0 22LY00414) : \u00ab Les articles 150 U \u00e0 150 VH sont applicables aux plus-values r\u00e9alis\u00e9es lors de la cession de locaux d’habitation meubl\u00e9s ou destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre lou\u00e9s meubl\u00e9s et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activit\u00e9 n’est pas exerc\u00e9e \u00e0 titre professionnel. \u00bb La cour en avait d\u00e9duit que le r\u00e9gime des plus-values des particuliers, et non celui des plus-values professionnelles, devait s’appliquer, \u00e9cartant ainsi toute r\u00e9int\u00e9gration des amortissements.<\/p>\n Le Conseil d’\u00c9tat, dans une d\u00e9cision du 31 mars 2023 (n\u00b0 467175), avait \u00e9galement eu l’occasion de se prononcer sur la distinction entre le r\u00e9gime des plus-values professionnelles et celui des plus-values priv\u00e9es en mati\u00e8re de location meubl\u00e9e, rappelant que l’exon\u00e9ration pr\u00e9vue \u00e0 l’article 151 septies du CGI \u00e9tait subordonn\u00e9e au caract\u00e8re professionnel de l’activit\u00e9 et que, \u00e0 d\u00e9faut, le r\u00e9gime des articles 150 U et suivants devait s’appliquer. La Haute juridiction avait ainsi implicitement valid\u00e9 le principe de non-r\u00e9int\u00e9gration des amortissements en LMNP.<\/p>\n Cette architecture \u00e9tait parfaitement coh\u00e9rente avec la logique du droit fiscal : le propri\u00e9taire d’un bien immobilier d\u00e9tenu dans son patrimoine priv\u00e9 n’est pas soumis au r\u00e9gime des plus-values professionnelles. Le LMNP, qui rel\u00e8ve de la cat\u00e9gorie des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC) pour l’imposition de ses revenus locatifs, n’en demeure pas moins un non-professionnel pour le calcul de la plus-value de cession. Le BOI-BIC-CHAMP-40-20<\/a> le rappelait express\u00e9ment au paragraphe 280 : \u00ab L’activit\u00e9 n’\u00e9tant pas exerc\u00e9e \u00e0 titre professionnel, elles ne peuvent b\u00e9n\u00e9ficier de l’exon\u00e9ration pr\u00e9vue \u00e0 l’article 151 septies du CGI. \u00bb<\/p>\n L’article 84 de la loi n\u00b0 2025-127 du 14 f\u00e9vrier 2025 a ins\u00e9r\u00e9 un III \u00e0 l’article 150 VB du CGI, aux termes duquel, pour les cessions de locaux d’habitation meubl\u00e9s ou destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre lou\u00e9s meubl\u00e9s ayant fait l’objet d’une location directe ou indirecte dans le cadre d’une activit\u00e9 de location meubl\u00e9e non professionnelle, le prix d’acquisition est diminu\u00e9 du montant des amortissements qui ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9duits du revenu imposable de cette activit\u00e9.<\/p>\n La m\u00e9canique est simple dans son principe. Le prix d’acquisition, qui constitue la premi\u00e8re composante de la plus-value brute (prix de cession moins prix d’acquisition), est r\u00e9duit \u00e0 due concurrence des amortissements d\u00e9duits. Cette r\u00e9duction a pour effet m\u00e9canique d’augmenter la plus-value brute imposable, et donc l’assiette de l’imp\u00f4t sur le revenu et des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n Concr\u00e8tement, un contribuable ayant acquis un bien 200 000 euros, ayant d\u00e9duit 80 000 euros d’amortissements sur la dur\u00e9e de d\u00e9tention, et revendant ce bien 300 000 euros, verra sa plus-value imposable passer de 100 000 euros (300 000 moins 200 000) \u00e0 180 000 euros (300 000 moins 120 000, soit 200 000 moins 80 000). La fiscalit\u00e9 applicable est celle des plus-values immobili\u00e8res des particuliers : 19 % d’imp\u00f4t sur le revenu (auquel s’ajoute la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus le cas \u00e9ch\u00e9ant), major\u00e9 de 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, soit un taux global de 36,2 %.<\/p>\n Le BOI-BIC-PVMV-10-20-30-20<\/a>, relatif au calcul des plus-values en cas d’affectation non professionnelle de l’immeuble, fournit une grille de lecture utile pour appr\u00e9hender la logique du l\u00e9gislateur. Le paragraphe 70 de ce commentaire rappelle que \u00ab pour le calcul de la valeur nette comptable, n’ont pas \u00e0 \u00eatre ajout\u00e9s \u00e0 la valeur comptable de l’\u00e9l\u00e9ment d’actif c\u00e9d\u00e9 les amortissements pratiqu\u00e9s au titre d’exercices ouverts avant le 1er janvier 2012 et aff\u00e9rents \u00e0 un \u00e9l\u00e9ment d’actif immobilis\u00e9 non utilis\u00e9 pour les besoins de l’activit\u00e9 professionnelle \u00bb, illustrant la distinction fondamentale entre usage professionnel et non professionnel de l’immeuble.<\/p>\n Le BOI-BIC-AMT-20-40-10-30<\/a>, relatif aux cons\u00e9quences de la cession du bien donn\u00e9 en location, pr\u00e9cise au paragraphe 160 que \u00ab en cas de cession du bien, l’amortissement dont la d\u00e9duction a \u00e9t\u00e9 diff\u00e9r\u00e9e en application des limites de d\u00e9duction pr\u00e9vues aux 1 et 2 du II de l’article 39 C du CGI et qui n’a pu encore \u00eatre imput\u00e9 \u00e0 cette date, majore la valeur nette comptable prise en compte pour le calcul de la plus-value ou de la moins-value de cession \u00bb. Ce m\u00e9canisme, applicable aux amortissements diff\u00e9r\u00e9s dans le cadre de l’article 39 C, pr\u00e9figure la logique de r\u00e9int\u00e9gration d\u00e9sormais \u00e9tendue \u00e0 l’int\u00e9gralit\u00e9 des amortissements d\u00e9duits par les LMNP.<\/p>\n La Cour administrative d’appel de Douai, dans un arr\u00eat du 15 octobre 2020 (n\u00b0 18DA01205), avait d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 confront\u00e9e \u00e0 la question de la r\u00e9int\u00e9gration des amortissements dans le calcul de la plus-value, en mati\u00e8re de b\u00e9n\u00e9fices non commerciaux. La cour avait relev\u00e9 que \u00ab les plus-values r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 l’occasion de la cession d’\u00e9l\u00e9ments d\u00e9tenus depuis deux ans au moins, dans la mesure o\u00f9 elles correspondent \u00e0 des amortissements d\u00e9duits pour l’assiette de l’imp\u00f4t \u00bb devaient \u00eatre soumises au r\u00e9gime des plus-values \u00e0 court terme, le cas \u00e9ch\u00e9ant major\u00e9es \u00ab du montant des amortissements express\u00e9ment exclus des charges d\u00e9ductibles ainsi que de ceux qui ont \u00e9t\u00e9 diff\u00e9r\u00e9s en contravention aux dispositions de l’article 39 C \u00bb. Cette solution, rendue dans le cadre de l’article 93 du CGI, illustre la permanence de la logique de r\u00e9int\u00e9gration lorsque l’amortissement a \u00e9t\u00e9 admis en d\u00e9duction du r\u00e9sultat imposable.<\/p>\n Le texte de l’article 150 VB III du CGI d\u00e9limite pr\u00e9cis\u00e9ment son p\u00e9rim\u00e8tre. Il vise exclusivement les amortissements \u00ab admis en d\u00e9duction \u00bb du revenu imposable. Cette formule exclut par d\u00e9finition les amortissements qui n’ont pas \u00e9t\u00e9 effectivement d\u00e9duits, soit que le contribuable ait opt\u00e9 pour le r\u00e9gime micro-BIC (qui ne permet pas la d\u00e9duction des amortissements), soit qu’il ait \u00e9t\u00e9 soumis aux limitations de l’article 39 C du CGI qui plafonnent l’amortissement d\u00e9ductible au montant du loyer acquis diminu\u00e9 des autres charges aff\u00e9rentes au bien.<\/p>\n Le l\u00e9gislateur a \u00e9galement pr\u00e9vu des exclusions expresses. Les biens situ\u00e9s dans certaines r\u00e9sidences-services (r\u00e9sidences pour \u00e9tudiants, r\u00e9sidences pour personnes \u00e2g\u00e9es) b\u00e9n\u00e9ficient d’un traitement particulier, le texte renvoyant aux cat\u00e9gories mentionn\u00e9es \u00e0 l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation. La r\u00e9int\u00e9gration ne s’applique pas aux amortissements aff\u00e9rents \u00e0 ces biens.<\/p>\n Le dispositif ne s’applique pas non plus aux loueurs en meubl\u00e9 professionnels (LMP), qui demeurent soumis au r\u00e9gime des plus-values professionnelles des articles 39 duodecies et suivants du CGI. Pour ces derniers, la r\u00e9int\u00e9gration des amortissements dans le calcul de la plus-value professionnelle existe d\u00e9j\u00e0 de longue date, la valeur nette comptable tenant naturellement compte des amortissements pratiqu\u00e9s.<\/p>\n La Cour administrative d’appel de Marseille a rappel\u00e9, dans un arr\u00eat du 11 juillet 2019 (n\u00b0 17MA03135), les crit\u00e8res de distinction entre LMP et LMNP. \u00c9tait en cause une SCI dont l’actif \u00e9tait principalement constitu\u00e9 d’une r\u00e9sidence de tourisme meubl\u00e9e donn\u00e9e \u00e0 bail commercial. La cour a estim\u00e9 que \u00ab la SCI ayant achet\u00e9 \u00e0 l’origine le mobilier et le mat\u00e9riel garnissant la r\u00e9sidence a \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9e par l’administration fiscale comme se livrant \u00e0 une activit\u00e9 de location d’immeubles en meubl\u00e9 ressortissant de la cat\u00e9gorie des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux, soumise \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s \u00bb, validant ainsi la requalification op\u00e9r\u00e9e par l’administration.<\/p>\n Le Conseil d’\u00c9tat, dans une d\u00e9cision du 13 novembre 2020 (n\u00b0 437433), a \u00e9galement pr\u00e9cis\u00e9 les contours de l’activit\u00e9 de loueur en meubl\u00e9, rappelant que le caract\u00e8re non professionnel de l’activit\u00e9 emportait des cons\u00e9quences sur l’imputation des d\u00e9ficits. La Haute juridiction a relev\u00e9 que \u00ab \u00e0 la suite de la v\u00e9rification de comptabilit\u00e9 des EURL Nihombashi et Mitsukoshimae dont il est le g\u00e9rant, M. A… a fait l’objet d’un contr\u00f4le sur pi\u00e8ces \u00e0 l’issue duquel l’administration, apr\u00e8s avoir constat\u00e9 le caract\u00e8re non professionnel de son activit\u00e9 de loueur en meubl\u00e9s, a remis en cause l’imputation du d\u00e9ficit d\u00e9gag\u00e9 par cette activit\u00e9 sur son revenu global des ann\u00e9es 2009, 2010 et 2011 \u00bb, validant ainsi la distinction \u00e9tablie par le 1\u00b0 ter du I de l’article 156 du CGI.<\/p>\n La Cour de cassation, dans un arr\u00eat publi\u00e9 au Bulletin du 20 d\u00e9cembre 2023 (Cass. com., n\u00b0 22-17.612), a apport\u00e9 une contribution d\u00e9cisive \u00e0 la d\u00e9finition du LMNP dans le cadre de l’imp\u00f4t de solidarit\u00e9 sur la fortune. La chambre commerciale a jug\u00e9 \u00ab qu’il r\u00e9sulte de l’article 885 R du code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts, alors applicable, permettant de consid\u00e9rer, sous r\u00e9serve du respect de certaines conditions, les locaux d’habitation lou\u00e9s meubl\u00e9s comme des biens professionnels exon\u00e9r\u00e9s de l’ISF, que, pour appr\u00e9cier si la condition de pr\u00e9pond\u00e9rance des revenus tir\u00e9s de l’activit\u00e9 de location de meubl\u00e9s par rapport aux autres revenus pris en compte est remplie, il convient de retenir, non les recettes brutes tir\u00e9es de l’activit\u00e9 de location meubl\u00e9e professionnelle, mais le b\u00e9n\u00e9fice industriel et commercial net annuel d\u00e9gag\u00e9 par cette activit\u00e9, afin de permettre la comparaison avec l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, y compris le b\u00e9n\u00e9fice tir\u00e9 de la location \u00bb.<\/p>\n La Cour administrative d’appel de Paris, dans un arr\u00eat du 10 juin 2020 (n\u00b0 18PA02561), a eu \u00e0 conna\u00eetre de la r\u00e9int\u00e9gration des amortissements dans le cadre d’une activit\u00e9 de location meubl\u00e9e exerc\u00e9e \u00e0 titre professionnel, relevant que \u00ab la plus-value a ainsi \u00e9t\u00e9 \u00e9tablie \u00e0 hauteur de 367 554 euros et le v\u00e9rificateur a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une rectification de 109 576 euros au titre de la plus-value \u00e0 court terme et de 257 978 euros au titre de la plus-value \u00e0 long terme \u00bb. La cour a ainsi illustr\u00e9 le m\u00e9canisme de r\u00e9int\u00e9gration des amortissements dans le cadre des plus-values professionnelles, qui pr\u00e9existe \u00e0 la r\u00e9forme de 2025.<\/p>\n Concernant les obligations d\u00e9claratives, le BOI-IR-RICI-220-40<\/a> pr\u00e9cise, au paragraphe 20, le sort des plus-values professionnelles pour les immeubles ayant ouvert droit \u00e0 la r\u00e9duction d’imp\u00f4t \u00ab Censi-Bouvard \u00bb : \u00ab les plus-values aff\u00e9rentes aux autres \u00e9l\u00e9ments de l’actif immobilis\u00e9 sont soumises aux r\u00e8gles pr\u00e9vues aux articles 39 duodecies et suivants du CGI. Par ailleurs, d\u00e8s lors que l’activit\u00e9 de location n’est pas exerc\u00e9e \u00e0 titre professionnel, les plus-values ainsi d\u00e9termin\u00e9es ne peuvent ouvrir droit \u00e0 l’exon\u00e9ration pr\u00e9vue au II de l’article 151 septies du CGI. \u00bb<\/p>\n La doctrine administrative relative aux revenus fonciers et profits du patrimoine immobilier, BOI-RFPI-SPEC-20-20-40<\/a>, \u00e9claire \u00e9galement le m\u00e9canisme de r\u00e9int\u00e9gration en pr\u00e9sence d’un dispositif d’amortissement. Le paragraphe 100 pr\u00e9cise que \u00ab lorsque la cession du logement a lieu au cours de la p\u00e9riode couverte par l’engagement de location ou de conservation des titres qui subordonne la d\u00e9duction des amortissements et que, par suite, ceux-ci sont ajout\u00e9s au revenu de l’ann\u00e9e de la cession, ils ne doivent pas, bien entendu, \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme ayant \u00e9t\u00e9 d\u00e9j\u00e0 d\u00e9duits du revenu imposable pour l’application des dispositions de l’article 150 VB du CGI \u00bb. Ce commentaire illustre, a contrario, la n\u00e9cessit\u00e9 d’\u00e9viter une double imposition des m\u00eames amortissements, une fois au titre de l’ann\u00e9e de cession, une fois au titre de la plus-value.<\/p>\n La r\u00e9forme soul\u00e8ve des interrogations sous l’angle du principe de confiance l\u00e9gitime et de l’absence de mesures transitoires. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 s’applique imm\u00e9diatement \u00e0 toutes les cessions r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 compter du 16 f\u00e9vrier 2025, sans distinguer selon que les amortissements aient \u00e9t\u00e9 d\u00e9duits ant\u00e9rieurement ou post\u00e9rieurement \u00e0 la r\u00e9forme. Un contribuable ayant acquis un bien en 2010 et ayant d\u00e9duit des amortissements pendant quinze ans se trouve soumis \u00e0 la r\u00e9int\u00e9gration \u00e0 raison de la totalit\u00e9 de ces amortissements, alors m\u00eame qu’il les a d\u00e9duits \u00e0 une \u00e9poque o\u00f9 la loi fiscale ne pr\u00e9voyait aucune r\u00e9int\u00e9gration.<\/p>\n Le Conseil constitutionnel a \u00e9t\u00e9 saisi d’une question prioritaire de constitutionnalit\u00e9 portant sur la r\u00e9int\u00e9gration des amortissements en LMNP. Par sa d\u00e9cision n\u00b0 2025-1159 du 19 septembre 2025, il a d\u00e9clar\u00e9 le dispositif conforme \u00e0 la Constitution, \u00e9cartant notamment le grief tir\u00e9 de l’atteinte aux situations l\u00e9galement acquises. Le Conseil a toutefois assorti sa d\u00e9cision d’une r\u00e9serve d’interpr\u00e9tation, dont la port\u00e9e exacte divise la doctrine.<\/p>\n La Cour administrative d’appel de Nancy, dans un arr\u00eat du 8 novembre 2023 (n\u00b0 21NC02240), a rappel\u00e9 les principes gouvernant l’amortissement des biens donn\u00e9s en location : \u00ab le montant de l’amortissement qu’elle est en droit de pratiquer ne peut exc\u00e9der le montant du loyer acquis, ou de la quote-part du r\u00e9sultat de la copropri\u00e9t\u00e9, diminu\u00e9 du montant des autres charges aff\u00e9rentes \u00e0 ces biens \u00bb. Cette jurisprudence, rendue sous l’empire de l’article 39 C du CGI, illustre la permanence du plafonnement de l’amortissement, qui temp\u00e8re indirectement l’impact de la r\u00e9int\u00e9gration pour les contribuables ayant \u00e9t\u00e9 soumis \u00e0 cette limitation.<\/p>\n Le BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-60<\/a>, relatif au dispositif \u00ab Besson neuf \u00bb, pr\u00e9cise au paragraphe 80 les cons\u00e9quences de la d\u00e9duction des amortissements sur le calcul de la plus-value : \u00ab le 4\u00b0 du II de l’article 150 VB du CGI pr\u00e9voit que le prix d’acquisition est major\u00e9 des d\u00e9penses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de r\u00e9novation ou d’am\u00e9lioration support\u00e9es par le vendeur et r\u00e9alis\u00e9es par une entreprise depuis l’ach\u00e8vement de l’immeuble ou son acquisition si elle est post\u00e9rieure, lorsqu’elles n’ont pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9j\u00e0 d\u00e9duites du revenu imposable. \u00bb Cette disposition, ant\u00e9rieure \u00e0 la r\u00e9forme de 2025, r\u00e9v\u00e8le que le m\u00e9canisme de non-d\u00e9duction des d\u00e9penses d\u00e9j\u00e0 d\u00e9duites \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9sent en germe dans le droit positif.<\/p>\n La Cour de cassation, dans un arr\u00eat du 11 septembre 2023 (CA Paris, n\u00b0 21\/07075), a rappel\u00e9 la rigueur avec laquelle le juge appr\u00e9cie la notion de professionnalit\u00e9 de la location meubl\u00e9e au regard des conditions cumulatives de l’article 885 R du CGI : inscription au registre du commerce, recettes sup\u00e9rieures \u00e0 23 000 euros, et revenus nets sup\u00e9rieurs \u00e0 50 % des revenus professionnels du foyer. Ce triptyque jurisprudentiel, transposable au LMNP bien que relevant d’un imp\u00f4t distinct, montre que le juge fiscal n’h\u00e9site pas \u00e0 requalifier une activit\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e comme professionnelle lorsqu’elle ne satisfait pas aux crit\u00e8res l\u00e9gaux.<\/p>\n Le BOI-BIC-PVMV-40-50-20<\/a>, relatif aux cons\u00e9quences de la lev\u00e9e d’option d’achat dans le cadre du cr\u00e9dit-bail, fournit une analogie \u00e9clairante. Le paragraphe 60 y d\u00e9crit la r\u00e9int\u00e9gration des loyers vers\u00e9s en cours de contrat : \u00ab le montant de la r\u00e9int\u00e9gration est d\u00e9termin\u00e9 de la m\u00eame mani\u00e8re que dans le r\u00e9gime g\u00e9n\u00e9ral, c’est-\u00e0-dire ind\u00e9pendamment de la valeur nette comptable de l’immeuble dans les \u00e9critures du cr\u00e9dit-bailleur. \u00bb Ce m\u00e9canisme de r\u00e9int\u00e9gration, bien que distinct, t\u00e9moigne de la constance du l\u00e9gislateur fiscal \u00e0 corriger les situations de double avantage.<\/p>\n Enfin, la Cour administrative d’appel de Lyon, dans un arr\u00eat du 28 f\u00e9vrier 2018 (n\u00b0 16LY01610), a rappel\u00e9 avec fermet\u00e9 la sanction du non-respect des obligations d’amortissement : \u00ab \u00e0 d\u00e9faut de se conformer \u00e0 cette obligation, l’entreprise perd d\u00e9finitivement le droit de d\u00e9duire la fraction des amortissements qui a \u00e9t\u00e9 ainsi diff\u00e9r\u00e9e. \u00bb Cette jurisprudence, rendue en mati\u00e8re de limitation des amortissements des biens donn\u00e9s en location, illustre la s\u00e9v\u00e9rit\u00e9 du juge fiscal \u00e0 l’\u00e9gard des contribuables qui ne respectent pas les r\u00e8gles d’amortissement.<\/p>\n Le BOI-BNC-BASE-30-30-20-30<\/a>, relatif \u00e0 la r\u00e9\u00e9valuation des immobilisations des professions lib\u00e9rales, \u00e9claire enfin la diff\u00e9rence de traitement fiscal entre amortissement comptabilis\u00e9 et amortissement d\u00e9duit : \u00ab \u00e0 la diff\u00e9rence de l’insuffisance d’amortissement qui se traduit par une augmentation de charge nette pour la d\u00e9termination de la base d’imposition, l’exc\u00e9dent d’amortissement a pour cons\u00e9quence une r\u00e9duction de cette m\u00eame charge nette, lorsque l’amortissement a \u00e9t\u00e9 r\u00e9int\u00e9gr\u00e9 pour l’application de la loi fiscale. \u00bb Cette distinction fondamentale entre amortissement comptable et amortissement fiscal est au c\u0153ur du nouveau dispositif de l’article 150 VB III.<\/p>\n La r\u00e9int\u00e9gration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobili\u00e8re des LMNP constitue une rupture nette avec le droit ant\u00e9rieur. Le l\u00e9gislateur a mis fin \u00e0 ce que d’aucuns qualifiaient de \u00ab double avantage \u00bb : d\u00e9duction des amortissements pendant la phase locative, et exon\u00e9ration de fait de ces m\u00eames amortissements lors de la revente. La r\u00e9forme est imm\u00e9diatement applicable, sans p\u00e9riode transitoire, ce qui expose les investisseurs de longue date \u00e0 une imposition significative au moment de la cession.<\/p>\n Sur le plan contentieux, plusieurs fragilit\u00e9s subsistent. L’absence de m\u00e9canisme de lissage dans le temps pourrait \u00eatre contest\u00e9e au regard du principe d’\u00e9galit\u00e9 devant les charges publiques. La question de la conformit\u00e9 du dispositif aux conventions fiscales internationales, notamment lorsque le c\u00e9dant est un non-r\u00e9sident, reste \u00e9galement ouverte. Les contribuables concern\u00e9s doivent proc\u00e9der \u00e0 un chiffrage pr\u00e9cis de leur exposition fiscale et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, solliciter un rescrit aupr\u00e8s de l’administration pour s\u00e9curiser leur situation. L’anticipation de la cession, par une donation pr\u00e9alable ou par un passage en LMP, constitue une strat\u00e9gie \u00e0 \u00e9valuer au cas par cas, sous le contr\u00f4le attentif des risques de requalification par l’administration.<\/p>\n Ma\u00eetre Hassan KOHEN<\/strong>, avocat fiscaliste \u00e0 Paris, vous assiste dans la s\u00e9curisation de votre situation fiscale.<\/p>\n \n 06 89 11 34 45<\/a>\n <\/p>\n \n contact@kohenavocats.com<\/a>\n <\/p>\n \n Contactez le cabinet<\/a>\n <\/p>\n \n Avocat fiscaliste Paris<\/a> \u2014 Transmettez les pi\u00e8ces de votre dossier au cabinet. Ma\u00eetre Hassan KOHEN vous r\u00e9pond personnellement sous 24 heures avec une premi\u00e8re analyse strat\u00e9gique.<\/p>\n La r\u00e9int\u00e9gration des amortissements LMNP dans la plus-value immobili\u00e8re : une r\u00e9volution fiscale silencieuse L’article 84 de la loi de finances pour 2025, codifi\u00e9 au sein du nouvel article 150 VB III du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts, a introduit une modification profonde du r\u00e9gime fiscal des loueurs en meubl\u00e9 non professionnels. D\u00e9sormais, les amortissements d\u00e9duits […]<\/p>\n","protected":false},"author":232070754,"featured_media":3902,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"_kj_source_type":"","_kj_official_id":"","_kj_official_url":"","_kj_judilibre_id":"","_kj_jur":"","_kj_lieu":"","_kj_chambre":"","_kj_rg":"","_kj_date":"","_wpcom_ai_launchpad_first_post":false,"_jetpack_feature_clip_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_post_was_ever_published":false},"categories":[7110,6995],"tags":[],"class_list":["post-1231692","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-code-general-des-impots","category-decryptage"],"yoast_head":"\nI. Une rupture radicale avec le r\u00e9gime ant\u00e9rieur des plus-values priv\u00e9es<\/h2>\n
A. La logique historique de non-r\u00e9int\u00e9gration des amortissements en LMNP<\/h3>\n
B. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 : la m\u00e9canique de la r\u00e9int\u00e9gration<\/h3>\n
II. Port\u00e9e pratique et fragilit\u00e9s juridiques du nouveau dispositif<\/h2>\n
A. Le champ d’application et ses exclusions l\u00e9gales<\/h3>\n
B. Les incertitudes constitutionnelles et conventionnelles<\/h3>\n
Conclusion<\/h2>\n
\n Avocat fraude fiscale Paris<\/a> \u2014
\n Kohen Avocats<\/a>\n <\/p>\n<\/div>\n