{"id":1017244,"date":"2026-05-30T13:38:21","date_gmt":"2026-05-30T11:38:21","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/justice-de-paix-luxembourg-bail-13-mai-2026\/"},"modified":"2026-05-30T13:38:25","modified_gmt":"2026-05-30T11:38:25","slug":"justice-de-paix-luxembourg-bail-13-mai-2026","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/pt-pt\/jurisprudences\/justice-de-paix-luxembourg-bail-13-mai-2026\/","title":{"rendered":"Justice de Paix Luxembourg – Bail, 13 mai 2026"},"content":{"rendered":"
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R\u00e9pertoire No.1882\/26 L-BAIL-782\/25 Audience publiqueextraordinairedu13 mai2026 Le tribunal depaix de et \u00e0 Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, si\u00e9geanten mati\u00e8re debailcommercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE1.)SA, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0L- ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9roNUMERO1.), repr\u00e9sent\u00e9e par son conseil d\u2019administration actuellement en fonctions partie demanderesse comparant par Ma\u00eetreC\u00e9cile MEYER, avocat, en remplacement de Ma\u00eetreJerry MOSAR, avocat \u00e0 la Cour,les deuxdemeurant \u00e0 Luxembourg e t 1)la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)SARL, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0L-ADRESSE2.),inscrite au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9roNUMERO2.)repr\u00e9sent\u00e9e parson\/ses g\u00e9rant(s)actuellement en fonctions 2)PERSONNE1.), demeurant \u00e0L-ADRESSE3.) partiesd\u00e9fenderesses<\/p>\n

2 sub 1) et sub 2),\u00e9tant pr\u00e9sentslors de l\u2019audience du16 avril2026,PERSONNE1.), \u00e9tant le g\u00e9rant deSOCIETE2.)SARL ————————————————————————————————– F a i t s Les faits et r\u00e9troactes de l\u2019affaire r\u00e9sultent \u00e0 suffisance de droit des qualit\u00e9s, consid\u00e9rants et motifs d\u2019un jugement du29 janvier2026 (406\/26) rendu par le tribunal de paix. Suite au dernier jugement,l\u2019affaire avait \u00e9t\u00e9 refix\u00e9e au16 avril 2026. Lors de la pr\u00e9dite audience,Ma\u00eetre C\u00e9cile MEYER, en remplacement deMa\u00eetre Jerry MOSARetPERSONNE1.),furent entendusenleursmoyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l\u2019affaire en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 et rendit\u00e0 l\u2019audience publique extraordinairede ce jour, \u00e0 laquelle le prononc\u00e9 avait \u00e9t\u00e9 fix\u00e9, l e j u g e m e n t q u i s u i t: Par un jugement num\u00e9ro406\/26 rendu entre parties en date du 29 janvier 2026, il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 ce qui suit: \u00abd\u00e9clarela demande recevable en la forme; donne acte\u00e0la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SA de l\u2019augmentation de sa demande \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers et d\u2019avances sur charges; dit non-fond\u00e9ela demande de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)en r\u00e9duction du loyer; ditque l\u2019engament solidaire dePERSONNE1.)ensemble avec la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)SARL est applicable en cause; d\u00e9clare fond\u00e9ela demande de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SA \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers et d\u2019avances sur charges dans son principe; fait droit\u00e0 la demande dela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)quant \u00e0 laproduction des d\u00e9comptes et des pi\u00e8ces justificatives relatives aux d\u00e9comptes pour charges pour les exercices 2019 \u00e0 2024; partant,enjoint\u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SAde produire les d\u00e9comptes pour charges et les pi\u00e8ces justificatives relatives auxdits d\u00e9comptes pour charges pour les exercices 2019 \u00e0 2024 ;<\/p>\n

3 accorde\u00e0la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SAjusqu\u2019au 1 er avril 2026 pour justifier au greffe du Tribunal de c\u00e9ans de la production des pi\u00e8ces susvis\u00e9es ; refixel\u2019affaire \u00e0 l\u2019audience du jeudi 16 avril 2026, \u00e0 9.00 heures, salle JP 0.15. aux fins de conclusions des parties quant \u00e0 la fixation pour plaidoiries \u00e0 une audience ult\u00e9rieure ; r\u00e9serveles demandes dela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SA tendant \u00e0 la r\u00e9siliation du contrat de bail, au d\u00e9guerpissement des lieux, \u00e0 la condamnation \u00e0 l\u2019indemnit\u00e9 de relocation, \u00e0 la condamnation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de Proc\u00e9dure civile et la question des frais; ordonnel\u2019ex\u00e9cution provisoire du pr\u00e9sent jugement.\u00bb La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SAa vers\u00e9 les d\u00e9comptes en question sollicit\u00e9s par le premier jugement ensemble avec les pi\u00e8ces justificatives. A l\u2019audience du 16 avril 2026, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SAa conclu \u00e0 l\u2019ent\u00e9rinement de ses demandes tendant \u00e0 la condamnation solidaire dela soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)au paiement de la somme augment\u00e9e de 227.710,23 euros (voir le d\u00e9compte vers\u00e9 en tant que pi\u00e8ce 22), \u00e0 la r\u00e9siliation du contrat de bail ainsi qu\u2019au d\u00e9guerpissement et au paiement de l\u2019indemnit\u00e9 de relocation contractuelle \u00e9quivalente \u00e0 6 mois de loyers. Il \u00e9chet de lui donner acte de l\u2019augmentation de sa demande. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.) A l\u2019audience du Tribunal,la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)ont r\u00e9it\u00e9r\u00e9 leurs demandes tendant \u00e0 l\u2019\u00abajustement\u00bb (lire: r\u00e9duction) du loyer lesquels ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9sum\u00e9es comme suit: \u00ab(fichier)\u00bb Ensuite,la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)ont soulign\u00e9 \u00e0 nouveau le d\u00e9s\u00e9quilibre contractuel entre parties et les difficult\u00e9s de financement en raison de la situation \u00e9conomique pr\u00e9caire. Hormis le quantum du loyer red\u00fb,la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.) n\u2019ont pas \u00e9mis de contestations quant aux arri\u00e9r\u00e9s r\u00e9clam\u00e9s parla soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)SA.<\/p>\n

4 Appr\u00e9ciation En l\u2019occurrence, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)concluent \u00e0 une r\u00e9duction du loyer red\u00fb en raison des importants investissements fournis de leur part en vue de l\u2019am\u00e9nagement des lieux lesquels auraient \u00e9t\u00e9 pris en bail en \u00e9tat brut. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SA s\u2019oppose \u00e0 cette demande. Le Tribunal constate que le contrat de sous-bail conclu entre parties en date du 28 mai 2008 contient la clause suivante relativement \u00e0 l\u2019objet pris en bail: \u00ab(\u2026) Cette cellule est lou\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9tat neuf, \u00abbrut de d\u00e9coffrage\u00bb, \u00e0 agencer par le preneur et \u00e0 ses frais, suivant les normes actuellement en vigueur en mati\u00e8re de d\u00e9bit de boissons.\u00bb Cette clause n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e par les avenants audit contrat de sous-bail. Il s\u2019ensuit que les parties avaient express\u00e9ment pr\u00e9vu un investissement des locataires pour am\u00e9nager des lieux, de sorte \u00e0 ce que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)ne sauraient actuellement pr\u00e9tendre \u00e0 une r\u00e9duction du loyer \u00e0 payer justement du fait de cet investissement. La demande de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)tendant \u00e0 la r\u00e9duction du loyer est partant \u00e0 d\u00e9clarernon-fond\u00e9e. Il ressort partant du d\u00e9compte final vers\u00e9 en tant que pi\u00e8ce 22 parla soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)SAquela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)accusent un impay\u00e9de227.710,23 euros. Les paiements invoqu\u00e9s parla soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)lors de l\u2019audience pr\u00e9c\u00e9dente concernaient finalement deux autres contrats de sous- location pour des \u00e9tablissements diff\u00e9rents (SOCIETE3.)etSOCIETE4.)). Quant aux arri\u00e9r\u00e9s de loyers et decharges Suivant l\u2019article 1728, alin\u00e9a 2 du Code civil, le preneur a l\u2019obligation de r\u00e9gler le loyer aux termes convenus. L\u2019obligation de payer le prix du bail constitue l\u2019obligation principale pesant sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Il ressort du jugement rendu entre parties le 29 janvier 2026 quela soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)sont tenus solidairement de leurs engagements en vertu du contrat de sous-bail et d\u2019approvisionnement en boissons sign\u00e9 le 28 mai 2008.<\/p>\n

5 Ils n\u2019ont encore pas \u00e9mis la moindre contestation quant au quantum des arri\u00e9r\u00e9s de loyers et de charges r\u00e9clam\u00e9es par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SA. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SA est fond\u00e9e \u00e0 r\u00e9clamer \u00e0 l\u2019\u00e9gard dela soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)le montant total de227.710,23 euros. Lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)sont ainsi condamn\u00e9s solidairement \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SA le montant de227.710,23 euros, \u00e0 majorer des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux pr\u00e9vus par la loi du 18 avril 2004 relative aux d\u00e9lais de paiement et aux int\u00e9r\u00eats de retard \u00e0 partir du2 septembre 2025, date du d\u00e9p\u00f4t de la requ\u00eate, sur le montant de141.645,22euros, et \u00e0 partir du16 avril 2026, date de la demande en justice, sur le montant de86.065,01euros jusqu\u2019\u00e0 solde. Quant \u00e0 la r\u00e9siliation du contrat de bail Dans le cas d\u2019esp\u00e8ce, il y a lieu detenir compte de l\u2019anciennet\u00e9 du bail, conclu le 28 mai 2008 et ayant couru sur une dur\u00e9e de 18 ans. L\u2019obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative tel que cela r\u00e9sulte de l'article 1728 du Code civil. Le non-paiement des loyers aux \u00e9ch\u00e9ances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la r\u00e9siliation du bail. La demande en r\u00e9siliation du bail et en condamnation au d\u00e9guerpissement est partant \u00e9galement \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e. Il y a d\u00e8s lors lieu de d\u00e9clarerr\u00e9sili\u00e9le bail conclu entre parties aux torts exclusifs des parties d\u00e9fenderesses. Au vu des circonstances de l\u2019esp\u00e8ce, il convient de les condamner \u00e0 d\u00e9guerpir des lieux lou\u00e9s avec tout et tous ceux qui s\u2019y trouvent de leur chef au plus tard4mois apr\u00e8s la notification du pr\u00e9sent jugement. Au besoin,la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SAest autoris\u00e9e \u00e0 faire expulser les parties d\u00e9fenderesses dans la forme l\u00e9gale et aux frais de celle-ci, ces frais r\u00e9cup\u00e9rables sur simple pr\u00e9sentation des quittances des ouvriers y employ\u00e9s. Quant \u00e0 l\u2019indemnit\u00e9 de relocation L\u2019indemnit\u00e9 de relocation tend \u00e0 r\u00e9parer la perte de loyer que le bailleur subit pendant le temps normal requis pour trouver un autre preneur. En l\u2019esp\u00e8ce, les parties ont convenu aux termes de l\u2019article 18 des conditions g\u00e9n\u00e9rales du contrat de bail accept\u00e9es par les parties d\u00e9fenderesses qu\u2019en cas de<\/p>\n

6 r\u00e9siliation du contrat par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer \u00e0 la bailleresse une indemnit\u00e9 forfaitaire \u00e9gale \u00e0 six mois de loyer et charges. Il est de principe qu\u2019en cas de fixation conventionnelle de l\u2019indemnit\u00e9 de relocation, celle-ci n\u2019est pas tributaire de la remise \u00e0 disposition dubien au bailleur et elle ne doit pas correspondre au pr\u00e9judice r\u00e9ellement subi. En optant pour une fixation forfaitaire, les parties ont en effet implicitement, mais n\u00e9cessairement, retenu une indemnit\u00e9 qui est ind\u00e9pendante du temps effectivement n\u00e9cessaire \u00e0 la relocation de l\u2019immeuble. Une telle clause est valable et sort ses effets conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1134 du Code civil. Elle dispense donc le bailleur de prouver la dur\u00e9e de la p\u00e9riode s\u2019\u00e9coulant entre la fin du bail et la relocation, son but \u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9ment de fixer forfaitairement le montant du dommage en vue d\u2019\u00e9viter toute discussion en cas de manquement. Au vu de la r\u00e9siliation du contrat de bail intervenue en raison du fait imputable aux parties d\u00e9fenderesses, la demande de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SA\u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de relocation est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e \u00e0 concurrence de la somme r\u00e9clam\u00e9e de 56.985,48euros (6 mois x9.497,58euros), avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la date du prononc\u00e9 du pr\u00e9sent jugement jusqu\u2019\u00e0 solde. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)sont ainsi condamn\u00e9s solidairement \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SA le montant de56.985,48euros, \u00e0 majorer des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux pr\u00e9vus par la loi du 18 avril 2004 relative aux d\u00e9lais de paiement et aux int\u00e9r\u00eats de retard \u00e0 partir du2 septembre 2025,jusqu\u2019\u00e0 solde. Quant aux demandes accessoires Eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019issue du litige, il para\u00eet in\u00e9quitable de laisser \u00e0 la charge de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)SA l\u2019ensemble des frais non compris dans les d\u00e9pens, de sorte qu\u2019il y a lieu de lui allouer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de1.000eurossur base de l\u2019article 240 duNouveau code de proc\u00e9dure civile. Aux termes de l'article 115 du nouveau code de proc\u00e9dure civile, l'ex\u00e9cution provisoire, sans caution, sera ordonn\u00e9e, m\u00eame d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation pr\u00e9c\u00e9dente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'ex\u00e9cution provisoire pourra \u00eatre ordonn\u00e9e avec ou sans caution. En l\u2019esp\u00e8ce, il para\u00eet justifi\u00e9 d\u2019ordonner l\u2019ex\u00e9cution provisoire du pr\u00e9sent jugement en ce qui concerne la condamnation p\u00e9cuniaire au vu de l\u2019absence de contestations.<\/p>\n

7 Parcesmotifs: letribunal de paix de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail commercial, statuantcontradictoirement \u00e0 l\u2019\u00e9gard dela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARLet PERSONNE1.), statuanten continuation du jugement num\u00e9ro 406\/26 rendu en date du 29 janvier 2026 par le Tribunal de c\u00e9ans; donne acte\u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SA de l\u2019augmentation de sa demande \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers et charges; d\u00e9clarela demande recevable; d\u00e9clarela demande \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers et charges fond\u00e9e pour la somme de 227.710,23euros; partantcondamnela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)solidairement \u00e0 payer \u00e0la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SAla somme de227.710,23 euros, \u00e0 majorer des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux pr\u00e9vus par la loi du 18 avril 2004 relative aux d\u00e9lais de paiement et aux int\u00e9r\u00eats de retard \u00e0 partir du 2 septembre 2025, date du d\u00e9p\u00f4t de la requ\u00eate, sur le montant de 141.645,22 euros, et \u00e0 partir du 16 avril 2026, date de la demande en justice, sur le montant de 86.065,01 euros jusqu\u2019\u00e0 solde; d\u00e9clarela demande \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de relocation fond\u00e9e pour la somme de 56.985,48euros; condamnela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)solidairement \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SA la somme de56.985,48 euros, \u00e0 majorer des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux pr\u00e9vus par la loi du 18 avril 2004 relative aux d\u00e9lais de paiement et aux int\u00e9r\u00eats de retard \u00e0 partir du 2 septembre 2025, jusqu\u2019\u00e0 solde; d\u00e9clarela demande en r\u00e9siliation du bail et en d\u00e9guerpissement fond\u00e9e; r\u00e9siliele bail existant entre parties aux torts exclusifs dela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.) SARL etPERSONNE1.); condamnela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)\u00e0 d\u00e9guerpir des lieux lou\u00e9s avec tous ceux qui s\u2019y trouvent de leur chef dans un d\u00e9lai de4 mois\u00e0 partir de la notification du pr\u00e9sent jugement; au besoin,autorisela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SA \u00e0 faire expulserla soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)dans la forme l\u00e9gale et aux frais de ces derniers, r\u00e9cup\u00e9rables sur simple pr\u00e9sentation des quittances des ouvriers y employ\u00e9s;<\/p>\n

8 condamnela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)solidairement \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)SA une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de1.000eurossur base de l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile; ordonnel\u2019ex\u00e9cution provisoire du pr\u00e9sent jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation p\u00e9cuniaire uniquement; condamnela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)SARL etPERSONNE1.)solidairement aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance. Ainsi fait, jug\u00e9 et prononc\u00e9 en audience publiqueextraordinairepar Nous, Paul LAMBERT, juge de paix \u00e0 Luxembourg, assist\u00e9 de la greffi\u00e8re Natascha CASULLI, avec laquelle Nous avons sign\u00e9 le pr\u00e9sent jugement, le tout, date qu'en t\u00eate. Paul LAMBERT, juge de paix Natascha CASULLI, greffi\u00e8re<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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