{"id":683958,"date":"2026-04-25T19:13:30","date_gmt":"2026-04-25T17:13:30","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/cour-dappel-de-versailles-le-1-juillet-2025-n23-08500\/"},"modified":"2026-04-25T19:13:30","modified_gmt":"2026-04-25T17:13:30","slug":"cour-dappel-de-versailles-le-1-juillet-2025-n23-08500","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/pt-pt\/cour-dappel-de-versailles-le-1-juillet-2025-n23-08500\/","title":{"rendered":"Cour d’appel de Versailles, le 1 juillet 2025, n\u00b023\/08500"},"content":{"rendered":"
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Rendue par la cour d’appel de Versailles le 1er juillet 2025, la d\u00e9cision commente un bail d\u2019habitation conclu en 2017 portant sur une maison en copropri\u00e9t\u00e9. La locataire a d\u00e9nonc\u00e9 divers d\u00e9sordres affectant le logement, puis a assign\u00e9 les bailleurs pour obtenir r\u00e9parations, remboursement de frais et indemnisation de troubles de jouissance. Le tribunal de proximit\u00e9 de Puteaux, par jugement du 14 novembre 2023, l\u2019a d\u00e9bout\u00e9e de l\u2019ensemble de ses pr\u00e9tentions, a valid\u00e9 un cong\u00e9 pour reprise, l\u2019a d\u00e9clar\u00e9e occupante sans droit ni titre \u00e0 compter de juin 2023, et l\u2019a condamn\u00e9e au paiement d\u2019un important arri\u00e9r\u00e9. Appel a \u00e9t\u00e9 interjet\u00e9.<\/p>\n

La proc\u00e9dure d\u2019appel a permis d\u2019op\u00e9rer un contr\u00f4le pr\u00e9cis des obligations l\u00e9gales du bailleur, de la preuve des manquements all\u00e9gu\u00e9s et des r\u00e8gles relatives aux charges r\u00e9cup\u00e9rables et au cong\u00e9 pour reprise. La question pos\u00e9e tenait \u00e0 l\u2019\u00e9tendue de l\u2019obligation de d\u00e9livrance et d\u2019entretien, aux conditions d\u2019auto-ex\u00e9cution des travaux par le locataire et au r\u00e9gime probatoire aff\u00e9rent, ainsi qu\u2019\u00e0 la r\u00e9gularisation des charges et au contr\u00f4le du motif du cong\u00e9. La cour admet partiellement les griefs de la locataire pour une panne de chauffage \u00e0 l\u2019\u00e9tage en hiver 2020\/2021 et pour la reprise d\u2019un mur du salon pr\u00e9vue au bail, statue sur le remboursement des provisions de charges faute de justificatifs, exclut les charges de l\u2019assiette de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation, et retient le caract\u00e8re frauduleux du cong\u00e9 pour reprise, tout en confirmant le d\u00e9bout\u00e9 de plusieurs autres demandes.<\/p>\n

I. Les obligations du bailleur et l\u2019indemnisation des troubles de jouissance<\/p>\n

A. Les standards de d\u00e9cence, la charge de la preuve et l\u2019auto-ex\u00e9cution encadr\u00e9e<\/p>\n

La cour rappelle le cadre l\u00e9gal en reprenant les termes du texte de 1989. Elle \u00e9nonce que \u00ab En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement d\u00e9cent ne laissant pas appara\u00eetre de risques manifestes pouvant porter atteinte \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 physique ou \u00e0 la sant\u00e9, exempt de toute infestation d’esp\u00e8ces nuisibles et parasites, r\u00e9pondant \u00e0 un crit\u00e8re de performance \u00e9nerg\u00e9tique minimale et dot\u00e9 des \u00e9l\u00e9ments le rendant conforme \u00e0 l’usage d’habitation. \u00bb La solution s\u2019inscrit dans le droit positif, qui commande une d\u00e9livrance en bon \u00e9tat et un entretien r\u00e9gulier, sous peine d\u2019engager la responsabilit\u00e9 du bailleur.<\/p>\n

La juridiction pr\u00e9cise l\u2019office indemnitaire en ces termes brefs et classiques : \u00ab Le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis (civ. 3\u00e8me, 11 octobre 2018, n\u00b017-21.286). \u00bb Elle fixe aussi la limite de principe de cette responsabilit\u00e9 de plein droit, en rappelant que \u00ab L’obligation du bailleur ne cesse qu’en cas de force majeure (civ. 3\u00e8me, 29 avril 2009 n\u00b0 08-12.261, civ. 3\u00e8me, 18 juin 2002, n\u00b0 01-02.006). La garantie du bailleur peut n\u00e9anmoins \u00eatre \u00e9cart\u00e9e en cas de faute du locataire. \u00bb La charge de la preuve p\u00e8se sur le locataire qui all\u00e8gue des manquements, ce qui contraint l\u2019analyse des pi\u00e8ces et la reconnaissance des pr\u00e9judices.<\/p>\n

La cour encadre enfin l\u2019auto-ex\u00e9cution des travaux par le locataire, en des termes qui r\u00e9affirment l\u2019\u00e9conomie de l\u2019article 1222 du code civil. Elle rappelle que \u00ab L’article 1222 du code civil dispose qu’apr\u00e8s mise en demeure, le cr\u00e9ancier peut aussi, dans un d\u00e9lai et \u00e0 un co\u00fbt raisonnables, faire ex\u00e9cuter lui-m\u00eame l’obligation ou, sur autorisation pr\u00e9alable du juge, d\u00e9truire ce qui a \u00e9t\u00e9 fait en violation de celle-ci. Il peut demander au d\u00e9biteur le remboursement des sommes engag\u00e9es \u00e0 cette fin. \u00bb Elle pr\u00e9cise la logique d\u2019information pr\u00e9alable du bailleur et la proportionnalit\u00e9 des co\u00fbts, ce qui gouverne le sort des factures produites.<\/p>\n

B. L\u2019application aux griefs: pannes ponctuelles, reprise de peinture, infiltrations, ventilation et \u00e9lectricit\u00e9<\/p>\n

La d\u00e9cision distingue avec rigueur les manquements \u00e9tablis des dol\u00e9ances non prouv\u00e9es. Les griefs d\u2019insuffisance d\u2019eau chaude et de chauffage au rez-de-chauss\u00e9e en 2017\/2018 sont \u00e9cart\u00e9s, faute de mesure, de datation pr\u00e9cise et d\u2019\u00e9l\u00e9ments objectifs, la diligence du bailleur \u00e9tant par ailleurs constat\u00e9e. \u00c0 l\u2019inverse, la panne de chauffage \u00e0 l\u2019\u00e9tage durant l\u2019hiver 2020\/2021 est caract\u00e9ris\u00e9e par une facture d\u2019intervention sur les contacteurs du tableau, une information donn\u00e9e en d\u00e9cembre et l\u2019urgence hivernale. L\u2019indemnisation est calibr\u00e9e \u00e0 20 % du loyer sur la p\u00e9riode, et la facture est rembours\u00e9e sur le fondement de l\u2019article 1222, les conditions \u00e9tant r\u00e9unies.<\/p>\n

La reprise des peintures au salon, express\u00e9ment convenue au bail et diff\u00e9r\u00e9e par le temps de s\u00e9chage, a \u00e9t\u00e9 justement exig\u00e9e. La cour retient un remboursement partiel correspondant au pan de mur promis, juge le co\u00fbt raisonnable au vu de l\u2019engagement contractuel, et accorde un pr\u00e9judice de jouissance \u00e0 hauteur de 2 % du loyer, compte tenu du caract\u00e8re essentiellement esth\u00e9tique et localis\u00e9 du d\u00e9sordre et de la chronologie des relances. La motivation met en relief la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019alerter le bailleur puis d\u2019agir \u00e0 co\u00fbt ma\u00eetris\u00e9, ce qu\u2019elle r\u00e9sume nettement: \u00ab Il convient cependant de relever que le locataire doit informer le bailleur de l’existence d’un sinistre et de la n\u00e9cessit\u00e9 d’une intervention, et que ce n’est que si le bailleur ne se manifeste pas que le locataire peut faire ex\u00e9cuter les travaux \u00e0 sa place, \u00e0 un co\u00fbt raisonnable. \u00bb<\/p>\n

Les infiltrations ponctuelles \u00e0 l\u2019\u00e9tage sont rejet\u00e9es faute d\u2019ant\u00e9riorit\u00e9 d\u2019alerte et d\u2019\u00e9l\u00e9ments \u00e9tablissant un trouble p\u00e9renne, malgr\u00e9 un constat succinct et une intervention cibl\u00e9e de couverture. La ventilation m\u00e9canique contr\u00f4l\u00e9e n\u2019est pas tenue pour d\u00e9faillante depuis l\u2019origine, l\u2019absence de v\u00e9rifications tenant \u00e0 des difficult\u00e9s d\u2019acc\u00e8s non imput\u00e9es, et aucune humidit\u00e9 corr\u00e9l\u00e9e n\u2019est prouv\u00e9e. Quant \u00e0 la dangerosit\u00e9 all\u00e9gu\u00e9e de l\u2019installation \u00e9lectrique, elle n\u2019est pas \u00e9tablie par des clich\u00e9s isol\u00e9s non dat\u00e9s, l\u2019indemnisation sp\u00e9cifique se limitant d\u00e9j\u00e0 \u00e0 la panne de chauffage trait\u00e9e. Pour m\u00e9moire, la cour rappelle la r\u00e9partition des r\u00e9parations locatives: \u00ab Il r\u00e9sulte de l’annexe du d\u00e9cret n\u00b087-712 du 26 ao\u00fbt 1987 relatif aux r\u00e9parations locatives qu’au titre des \u00e9quipements d’installations d’\u00e9lectricit\u00e9 (V), sont \u00e0 la charge du locataire, le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux et la r\u00e9paration ou le remplacement des baguettes ou gaines de protection. \u00bb<\/p>\n

II. Les incidences financi\u00e8res et l\u2019office du juge sur le cong\u00e9 pour reprise<\/p>\n

A. R\u00e9gularisation des charges, preuve et restitution des provisions<\/p>\n

La cour examine la r\u00e9gularisation des charges au regard de l\u2019article 23 de la loi de 1989 et du corpus probatoire exig\u00e9. Elle reprend litt\u00e9ralement que \u00ab L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra proc\u00e9der au compte de r\u00e9gularisation de charges en ajustant les sommes vers\u00e9es par le preneur \u00e0 titre de provisions par rapport \u00e0 celles r\u00e9ellement dues un mois avant la r\u00e9gularisation, le bailleur communiquera au locataire un d\u00e9compte des charges selon leur nature. \u00bb Aucune mise \u00e0 disposition utile des justificatifs n\u2019\u00e9tant d\u00e9montr\u00e9e, la restitution des provisions de la p\u00e9riode r\u00e9gl\u00e9e s\u2019impose.<\/p>\n

La solution est \u00e9quilibr\u00e9e, la cour rappelant la port\u00e9e exacte de l\u2019irr\u00e9gularit\u00e9 et ses limites. Elle pr\u00e9cise en effet que \u00ab Cependant, le d\u00e9faut de respect par le bailleur de son obligation de r\u00e9gularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de r\u00e9clamer le paiement des charges, d\u00e8s lors qu’elles sont justifi\u00e9es et que le bailleur \u00e9tablit, en outre, avoir mis \u00e0 la disposition du locataire, f\u00fbt-ce devant la cour, les pi\u00e8ces justificatives, qui s’entendent des factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les d\u00e9comptes des quantit\u00e9s consomm\u00e9es et les prix unitaires de chacune des cat\u00e9gories de charges, c’est-\u00e0-dire toutes les pi\u00e8ces qui ont \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9es pour op\u00e9rer la r\u00e9gularisation des charges. \u00bb En l\u2019absence de telles pi\u00e8ces, la restitution est ordonn\u00e9e, l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019occupation \u00e9tant parall\u00e8lement fix\u00e9e hors provisions, ce qui clarifie l\u2019assiette jusqu\u2019\u00e0 la lib\u00e9ration des lieux.<\/p>\n

B. Contr\u00f4le du cong\u00e9 pour reprise, fraude et cons\u00e9quences accessoires<\/p>\n

La juridiction d\u2019appel exerce son plein contr\u00f4le sur la r\u00e9alit\u00e9 et le s\u00e9rieux de la reprise, conform\u00e9ment au texte. Elle cite que \u00ab En cas de contestation, le juge peut, m\u00eame d’office, v\u00e9rifier la r\u00e9alit\u00e9 du motif du cong\u00e9 et le respect des obligations pr\u00e9vues au pr\u00e9sent article. Il peut notamment d\u00e9clarer non valide le cong\u00e9 si la non-reconduction du bail n’appara\u00eet pas justifi\u00e9e par des \u00e9l\u00e9ments s\u00e9rieux et l\u00e9gitimes. \u00bb L\u2019absence de preuve d\u2019occupation par le b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u00e9sign\u00e9, ni d\u2019emp\u00eachement l\u00e9gitime, conduit \u00e0 qualifier la man\u0153uvre de fraude aux droits du locataire, justifiant une indemnisation sp\u00e9cifique et raisonn\u00e9e.<\/p>\n

La solution retient une r\u00e9paration modeste du trouble caus\u00e9 par la n\u00e9cessit\u00e9 de se reloger pr\u00e9cipitamment, en coh\u00e9rence avec l\u2019\u00e9conomie du litige et la nature du grief. La cour maintient par ailleurs l\u2019essentiel des cons\u00e9quences financi\u00e8res du jugement, apr\u00e8s retranchement des provisions injustifi\u00e9es et restitution du d\u00e9p\u00f4t de garantie, et confirme la condamnation au titre des frais irr\u00e9p\u00e9tibles d\u2019appel. L\u2019ensemble de ces mesures dessine une coh\u00e9rence: conforter le principe r\u00e9parateur l\u00e0 o\u00f9 la preuve est rapport\u00e9e, sanctionner la carence probatoire sur les charges, et contr\u00f4ler effectivement le motif du cong\u00e9 sans d\u00e9stabiliser ind\u00fbment l\u2019\u00e9quilibre contractuel.<\/p>\n

Ainsi, l\u2019arr\u00eat articule avec mesure la th\u00e9orie des obligations locatives et l\u2019office du juge. Il privil\u00e9gie une indemnisation proportionn\u00e9e et document\u00e9e, une stricte exigence probatoire pour les charges, et un contr\u00f4le vigilant du cong\u00e9 pour reprise, \u00e0 la fois efficace et nuanc\u00e9.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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