{"id":572140,"date":"2026-04-15T22:21:30","date_gmt":"2026-04-15T20:21:30","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-21-mai-2025-n-2024-00569\/"},"modified":"2026-04-15T22:21:34","modified_gmt":"2026-04-15T20:21:34","slug":"cour-superieure-de-justice-21-mai-2025-n-2024-00569","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-21-mai-2025-n-2024-00569\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 21 mai 2025, n\u00b0 2024-00569"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b084\/25-II-CIV Audience publique du vingt-et-un mai deux mille vingt-cinq Num\u00e9ro CAL-2024-00569 du r\u00f4le Composition: Danielle SCHWEITZER, pr\u00e9sident de chambre, B\u00e9atrice KIEFFER, premier conseiller, Martine WILMES, premier conseiller, Alexandra NICOLAS, greffier. E n t r e: PERSONNE1.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE1.), appelanteaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Patrick KURDYBAN deLuxembourg du 28 mai 2024, ayant initialement comparu par Ma\u00eetre R\u00e9gis SANTINI, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Esch-sur-Alzette, qui ne s\u2019est pas pr\u00e9sent\u00e9 pour conclure, e t: PERSONNE2.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.), intim\u00e9eaux fins du pr\u00e9ditexploit Patrick KURDYBAN du 28 mai 2024, comparant par Ma\u00eetre Elisabeth ALEX, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Esch- sur-Alzette.<\/p>\n

2 LA COUR D'APPEL : Le litige a trait \u00e0 la demande dePERSONNE2.)en obtention du montant de 68.000 EUR de la part d\u2019PERSONNE1.)(ci-apr\u00e8sPERSONNE1.)) en vertu de la clause p\u00e9nale ins\u00e9r\u00e9e dans le compromis de vente du 19 mars 2022 (ci- apr\u00e8s le Compromis). Par ledit Compromis,PERSONNE2.)a vendu \u00e0PERSONNE1.)sa maison d\u2019habitation sise \u00e0ADRESSE3.)(ci-apr\u00e8s la maison d\u2019habitation) pour le prix de 680.000 EUR. Le Compromis comporte une clause suspensive, qui se lit comme suit: \u00abSi l\u2019achat de l\u2019objet est financ\u00e9 par un cr\u00e9dit bancaire, l\u2019acheteur s\u2019engage \u00e0 faire de bonne foi et avec toute la diligence n\u00e9cessaire, les d\u00e9marches aux fins d\u2019obtention dudit cr\u00e9dit aupr\u00e8s d\u2019un institut bancaire luxembourgeois ou reconnu de droit luxembourgeois. L\u2019acheteur ne s\u2019engage pas uniquement \u00e0 effectuer une demande de pr\u00eat mais \u00e9galement \u00e0 mettre en \u0153uvre toutes les modalit\u00e9s et conditions normales et n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019obtention du pr\u00eat selon les normes du march\u00e9 du cr\u00e9dit. Il est express\u00e9ment convenu que l\u2019acheteur s\u2019engage \u00e0 pr\u00e9senter au vendeur une lettre d\u2019acceptation respectivement de refus du pr\u00e9dit pr\u00eat au plus tard le [manuscrit]15 mai 2022. Si l\u2019acqu\u00e9reur ne pr\u00e9sente pas l\u2019une des pr\u00e9dites lettres ou pour le cas o\u00f9 aucune demande de cr\u00e9dit n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 introduite end\u00e9ans le d\u00e9lai suscit\u00e9, le compromis sera consid\u00e9r\u00e9 comme r\u00e9solu et le montant pr\u00e9vu par la clause p\u00e9nale devra \u00eatre vers\u00e9 au vendeur. Le d\u00e9lai imparti pour pr\u00e9senter la lettre d\u2019acceptation ou de refus pourra \u00eatre prolong\u00e9 uniquement si l\u2019acqu\u00e9reur est en mesure de fournir un certificat de l\u2019institut financier attestant que sa demande de cr\u00e9dit est en cours de traitement. Le pr\u00e9sent compromis de vente ne deviendra d\u00e9finitif que dans le cas o\u00f9 l\u2019acheteur se verra accorder le pr\u00eat en question et si les autres conditions suspensives sont r\u00e9alis\u00e9es. Dans le cas contraire, le pr\u00e9sent compromis est \u00e0 consid\u00e9rer comme nul et non avenu, automatiquement et sans mise en demeure pr\u00e9alable, sans pr\u00e9judice d\u2019\u00e9ventuelles demandes en dommages et int\u00e9r\u00eats pour aucune des parties.\u00bb Le Compromis contient encore une clause p\u00e9nale de la teneur suivante: \u00abIl est express\u00e9ment convenu en cas de r\u00e9siliation unilat\u00e9rale par une des parties, apr\u00e8s r\u00e9alisation de la condition suspensive, ou en cas de refus de<\/p>\n

3 passer acte devant le notaire, pour quelque motif que ce soit, la partie d\u00e9faillante devra payer \u00e0 l\u2019autre partie une indemnit\u00e9 forfaitaire de 10 % du prix de vente du bien immobilier en cause\u00bb. Le Compromis stipule encore que l\u2019entr\u00e9e en jouissance est pr\u00e9vue au plus tard le 1 er novembre 2022 et que l\u2019acte notari\u00e9 sera dress\u00e9 le 15 mai 2022, sans que cette date constitue un d\u00e9lai de rigueur et une condition de la vente. Faisant valoir n\u2019avoir re\u00e7u aucun document relatif au cr\u00e9dit,PERSONNE2.)a, par exploit d\u2019huissier de justice du 4 octobre 2022, fait donner assignation \u00e0 PERSONNE1.)aux fins de compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg pour voir d\u00e9clarer le Compromis r\u00e9solu \u00e0 ses torts exclusifs et pour le voir condamner \u00e0 lui payer le montant de 68.000 EUR \u00e0 titre de clause p\u00e9nale, ce montant avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde. Elle a encore requis le montant de 3.000 EUR \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. PERSONNE1.) s\u2019est oppos\u00e9 \u00e0 la demande adverse et a sollicit\u00e9 reconventionnellement de dire que le Compromis est r\u00e9solu aux torts exclusifs dePERSONNE2.). Il a demand\u00e9 reconventionnellement de condamnerPERSONNE2.)\u00e0 lui payer le montant de 68.000 EUR \u00e0 titre de clause p\u00e9nale. Il a \u00e9galement sollicit\u00e9 de se voir attribuer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. Par jugement du 15 mars 2024, le tribunal a dit le Compromis r\u00e9solu aux torts exclusifs d\u2019PERSONNE1.)et l\u2019a condamn\u00e9 \u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.)le montant de 68.000 EUR, avec les int\u00e9r\u00eats au taux l\u00e9gal \u00e0 compter du 4 octobre 2022, date de l\u2019assignation en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde. PERSONNE1.)a encore \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9 \u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.)le montant de 1.000 EUR \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. Il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9 de sa demande reconventionnelle en obtention du montant de 68.000 EUR \u00e0 titre de clause p\u00e9nale. Sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e. Du jugement du 15 mars 2024, lui signifi\u00e9 en date du 24 avril 2024, PERSONNE1.)a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel par exploit d\u2019huissier de justice du 28 mai 2024. L\u2019appelant demande, par r\u00e9formation du jugement entrepris, de se voir d\u00e9charger de la condamnation \u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.)le montant de 68.000 EUR \u00e0 titre de clause p\u00e9nale.<\/p>\n

4 Il sollicite de constater quePERSONNE2.)a r\u00e9sili\u00e9 de mani\u00e8re fautive le Compromis et de faire droit, par r\u00e9formation, \u00e0 sa demande en allocation du montant de 68.000 EUR \u00e0 titre de la clause p\u00e9nale. A titre subsidiaire,PERSONNE1.)demande, par r\u00e9formation du jugement entrepris, de faire droit \u00e0 sa demande en r\u00e9duction de la clause p\u00e9nale. Il demande encore une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure du montant de 2.000 EUR pour l\u2019instance d\u2019appel. PERSONNE2.)demande de confirmer purement et simplement le jugement attaqu\u00e9 et sollicite une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure du montant de 5.000 EUR pour l\u2019instance d\u2019appel. PERSONNE1.)critique le jugement entrepris pour avoir d\u00e9clar\u00e9 que le Compromis \u00e9tait r\u00e9solu \u00e0 ses torts. Il fait valoir quePERSONNE2.)savait pertinemment qu\u2019il devait pr\u00e9alablement c\u00e9der un appartement situ\u00e9 \u00e0 Esch-sur-Alzette (ci-apr\u00e8s l\u2019appartement), dont il \u00e9tait le propri\u00e9taire indivis ensemble avec ses enfants \u00e0 la suite du d\u00e9c\u00e8s de son \u00e9pouse, avant de pouvoir disposer d\u2019un financement et\/ou des fonds n\u00e9cessaires \u00e0 la formalisation du Compromis. PERSONNE2.)aurait su que la vente de l\u2019appartement, d\u00e9j\u00e0 act\u00e9e par compromis de vente, prendrait quelques semaines, en raison de l\u2019indivision. Elle aurait \u00e9galement \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e que compte tenu de cette indivision, la passation de l\u2019acte y relatif \u00e9tait compliqu\u00e9e et fut retard\u00e9e \u00e0 plusieurs reprises. Les parties auraient d\u2019ailleurs sign\u00e9, en date du 14 mai 2022, soit un jour avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance de la date limite fix\u00e9e dans le Compromis pour la r\u00e9alisation de la condition suspensive un document intitul\u00e9 \u00abindemnit\u00e9 compensatoire\u00bb en vertu duquelPERSONNE2.)s\u2019engageait \u00e0 verser une indemnit\u00e9 d\u2019occupation jusqu\u2019au 1 er novembre 2022, date \u00e0 laquelle la formalisation de l\u2019acte et le paiement du prix de vente \u00e9taient refix\u00e9s. L\u2019acte notari\u00e9 de vente pour son appartement aurait finalement eu lieu en date du 22 septembre 2022. PERSONNE1.)indique que cette vente lui permettait ainsi de disposer des fonds n\u00e9cessaires pour payer le prix de vente et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, obtenir le pr\u00eat bancaire. Il fait valoir avoir inform\u00e9PERSONNE2.)par t\u00e9l\u00e9phone que l\u2019acte notari\u00e9 pouvait avoir lieu. Or, la venderesse aurait, sans la moindre mise en demeure pr\u00e9alable, pris l\u2019initiative d\u2019introduire une assignation devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg pour voir r\u00e9soudre le Compromis et se voir allouer le montant de 68.000 EUR \u00e0 titre de clause p\u00e9nale.<\/p>\n

5 L\u2019assignation du 4 octobre 2022 vaudrait r\u00e9siliation du Compromis et ce serait ainsiPERSONNE2.)qui aurait emp\u00each\u00e9 la passation de l\u2019acte notari\u00e9, pouvant intervenir jusqu\u2019au 1 er novembre 2022. Les juges de premi\u00e8re instance auraient d\u00e8s lors retenu \u00e0 tort qu\u2019il n\u2019avait pas effectu\u00e9 les d\u00e9marches qui s\u2019imposaient \u00e0 lui sur base du Compromis. Il y aurait eu prorogation explicite sinon tacite de la dur\u00e9e de validit\u00e9 du Compromis. L\u2019appelant soutient que le document sign\u00e9 entre parties en date du 14 mai 2022 et intitul\u00e9 \u00abindemnit\u00e9 compensatoire\u00bb en rapporte la preuve. L\u2019assignation dePERSONNE2.)en r\u00e9solution du Compromis du 4 octobre 2022 serait ainsi pr\u00e9matur\u00e9e. Les conditions de l\u2019article 1178 du Code civil ne seraient pas remplies. Ce serait la date du 1 er novembre 2022 qui aurait \u00e9t\u00e9 d\u00e9terminante et qui aurait constitu\u00e9 la date limite pour l\u2019accomplissement des formalit\u00e9s li\u00e9es \u00e0 la vente. PERSONNE1.)conteste formellement avoir commis une faute. PERSONNE2.)aurait r\u00e9sili\u00e9 abusivement le Compromis avant le 1 er novembre 2022 et serait d\u00e8s lors redevable du montant de 68.000 EUR \u00e0 titre de clause p\u00e9nale. A titre subsidiaire,PERSONNE1.)critique encore le jugement entrepris pour ne pas avoir fait droit \u00e0 sa demande en r\u00e9duction de la clause p\u00e9nale. Le montant r\u00e9clam\u00e9 serait manifestement excessif et il appartiendrait au juge d\u2019user de son pouvoir mod\u00e9rateur. PERSONNE2.)n\u2019aurait subi aucun pr\u00e9judice. Elle aurait revendu l\u2019immeuble en cours d\u2019instance, certainement avec une plus-value. PERSONNE2.)s\u2019enrichirait de mani\u00e8re excessive en cas d\u2019attribution du montant de 68.000 EUR, tandis que lui-m\u00eame serait consid\u00e9rablement appauvri. PERSONNE1.)fait encore valoir avoir \u00e9t\u00e9 de bonne foi, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il aurait voulu passer l\u2019acte notari\u00e9 de vente en date du 1 er novembre 2022. PERSONNE2.) conteste formellement avoir eu connaissance du fait qu\u2019PERSONNE1.)devait pr\u00e9alablement vendre son appartement pour financer la maison d\u2019habitation.<\/p>\n

6 Elle rappelle que le Compromis avait pr\u00e9vu la passation de l\u2019acte pour le 15 mai 2022 et que ce d\u00e9lai \u00e9tait trop court pour r\u00e9aliser au pr\u00e9alable la vente d\u2019un appartement. Si le Compromis \u00e9tait effectivement soumis \u00e0 la condition d\u2019une vente pr\u00e9alable de l\u2019appartement,PERSONNE1.)aurait demand\u00e9 l\u2019insertion d\u2019une clause suspensive suppl\u00e9mentaire dans le Compromis. Dans cette hypoth\u00e8se, il aurait aussi insist\u00e9 pour disposer d\u2019un d\u00e9lai beaucoup plus long pour la passation de l\u2019acte notari\u00e9. PERSONNE2.)dit n\u2019avoir re\u00e7u aucune preuve qu\u2019PERSONNE1.)a effectu\u00e9 une quelconque diligence aupr\u00e8s d\u2019une banque pour se voir octroyer un pr\u00eat bancaire. Elle aurait accept\u00e9 de signer le document intitul\u00e9 \u00abindemnit\u00e9 compensatoire\u00bb en date du 14 mai 2022 pour permettre \u00e0PERSONNE1.)de toucher une indemnit\u00e9 d\u2019occupation pour la p\u00e9riode entre la passation de l\u2019acte notari\u00e9 et la remise des cl\u00e9s, fix\u00e9e contractuellement au 1 er novembre 2022. Ce document aurait eu comme seul objectif de fixer une indemnit\u00e9 d\u2019occupation apr\u00e8s la passation de l\u2019acte notari\u00e9. Il n\u2019y aurait pas eu de report de la date de passation de l\u2019acte de vente et du paiement du prix. La passation de l\u2019acte notari\u00e9 de vente aurait \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vue pour le 26 juillet 2022, les parties ayant \u00e9t\u00e9 convoqu\u00e9es pour cette date par le notaire Martine SCHAEFFER. PERSONNE2.)dit avoir \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e le jour m\u00eame de l\u2019annulation du rendez- vous fix\u00e9 avec comme explication qu\u2019PERSONNE1.)ne disposait pas du financement requis pour acqu\u00e9rir la maison. Elle aurait alors perdu confiance, \u00e9tait donn\u00e9 qu\u2019PERSONNE1.)tentait depuis quelques temps de gagner du temps pour retarder la signature de l\u2019acte notari\u00e9 en soutenant qu\u2019il attendait la r\u00e9ponse de sa banque pour le financement. Ne disposant d\u2019aucune preuve quant \u00e0 la v\u00e9racit\u00e9 des excuses adverses et compte tenu du fait que la datepour la pr\u00e9sentation de la lettre d\u2019acceptation du pr\u00eat et pour la passation de l\u2019acte \u00e9tait d\u00e9pass\u00e9e, elle aurait r\u00e9sili\u00e9 le Compromis en date du 31 ao\u00fbt 2022 par lettre recommand\u00e9e, avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Cette lettre lui aurait \u00e9t\u00e9 retourn\u00e9e en date du 19 septembre 2022 avec l\u2019observation \u00abnon r\u00e9clam\u00e9\u00bb. PERSONNE2.)conteste formellement avoir \u00e9t\u00e9 contact\u00e9e parPERSONNE1.) pour \u00eatre inform\u00e9e de la possibilit\u00e9 de passer l\u2019acte notari\u00e9 de vente.<\/p>\n

7 PERSONNE1.)n\u2019aurait ainsi pas respect\u00e9 les stipulations du Compromis et ce serait \u00e0 bon droit que les juges de premi\u00e8re instance ont r\u00e9solu le Compromis \u00e0 ses torts et ont fait droit \u00e0 sa demande en obtention de la clause p\u00e9nale du montant de 68.000 EUR. Il n\u2019y aurait pas lieu de faire droit \u00e0 la demande en r\u00e9duction de la clause p\u00e9nale, les conditions pour une telle mod\u00e9ration n\u2019\u00e9tant pas remplies en l\u2019esp\u00e8ce. Appr\u00e9ciation de la Cour d\u2019appel Aux termes de la clause suspensive du Compromis ci-avant retranscrite, la vente de la maison \u00e9taitsubordonn\u00e9e \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire par l\u2019acqu\u00e9reur. En vertu de l\u2019article 1134 du Code civil, les parties sont d\u00e8s lors li\u00e9es par un contrat de vente conclu sous la condition suspensive de l\u2019obtention par l\u2019acqu\u00e9reur d\u2019un pr\u00eat aupr\u00e8s d\u2019une banque. La condition suspensive suspend la formation m\u00eame du contrat jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9alisation de la condition, \u00e0 savoir, en l\u2019occurrence, l\u2019obtention du pr\u00eat bancaire. Il ressort \u00e9galement des termes de la clause suspensive du Compromis que l\u2019acqu\u00e9reur s\u2019est engag\u00e9 \u00e0 pr\u00e9senter au vendeur une lettre d\u2019acceptation respectivement de refus du pr\u00eat bancaire au plus tard le 15 mai 2022. Les parties ont encore pr\u00e9vu contractuellement que si l\u2019acqu\u00e9reur ne pr\u00e9sente pas l\u2019une des pr\u00e9dites lettres ou pour le cas o\u00f9 aucune demande de cr\u00e9dit n\u2019a \u00e9t\u00e9 introduite que le Compromis sera consid\u00e9r\u00e9 comme r\u00e9solu et que le montant pr\u00e9vu par la clause p\u00e9nale devra \u00eatre vers\u00e9 au vendeur. Elles ont encore pr\u00e9cis\u00e9 contractuellement que le d\u00e9lai imparti pour pr\u00e9senter la lettre d\u2019acceptation ou de refus pourra \u00eatre prolong\u00e9 uniquement si l\u2019acqu\u00e9reur est en mesure de fournir un certificat de l\u2019institut financier attestant que sa demande de cr\u00e9dit est en cours de traitement. Il y a lieu de rappeler que la condition suspensive relative \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire est stipul\u00e9e dans l\u2019int\u00e9r\u00eat de la partie acqu\u00e9reuse qui ne veut pas s\u2019engager d\u00e9finitivement avant d\u2019\u00eatre assur\u00e9e de pouvoir financer l\u2019immeuble acquis, tandis que le terme est stipul\u00e9 dans l\u2019int\u00e9r\u00eat du vendeur qui veut \u00eatre fix\u00e9 sur le sort de la vente. La condition suspensive ne fait que bloquer les effets du contrat jusqu\u2019\u00e0 la dissipation de l\u2019incertitude et le vendeur ne peut plus disposer librement de son bien durant cette p\u00e9riode d\u2019incertitude. Lorsque les parties ins\u00e8rent dans leur contrat une condition suspensive en prenant soin d\u2019indiquer un temps d\u00e9termin\u00e9 pour son accomplissement, la<\/p>\n

8 situation est r\u00e9gie par l\u2019article 1176 du Code civil qui dispose que \u00ablorsqu'une obligation est contract\u00e9e sous la condition qu'un \u00e9v\u00e9nement arrivera dans un temps fixe, cette condition est cens\u00e9e d\u00e9faillie lorsque le temps est expir\u00e9 sans que l'\u00e9v\u00e9nement soit arriv\u00e9\u00bb. D\u2019apr\u00e8s cet article, lorsqu\u2019un temps pr\u00e9cis a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 pour l\u2019accomplissement d\u2019une condition suspensive, tel le cas en l\u2019esp\u00e8ce, la condition est cens\u00e9e d\u00e9faillie lorsque ce d\u00e9lai s\u2019est \u00e9coul\u00e9 sans que l\u2019\u00e9v\u00e8nement pr\u00e9vu se soit produit. La simple d\u00e9faillance de la condition suspensive emp\u00eache l\u2019obligation de prendre naissance, les parties \u00e9tant dans la m\u00eame situation que si elles n\u2019avaient pas contract\u00e9, tandis que la r\u00e9alisation de la condition fait r\u00e9troagir la convention conclue. Il est de principe que pour satisfaire \u00e0 la condition suspensive, le d\u00e9biteur oblig\u00e9 sous condition suspensive, doit d\u00e9ployer toutes les diligences n\u00e9cessaires pour que la condition puisse s\u2019accomplir comme pr\u00e9vu au contrat. Lorsqu\u2019il en emp\u00eache l\u2019accomplissement, celle-ci est r\u00e9put\u00e9e accomplie. L\u2019article 1178 du Code civil impose ainsi \u00e0 charge du d\u00e9biteur qui s\u2019engage sous une condition suspensive une v\u00e9ritable obligation de coop\u00e9rer loyalement afin que la condition puisse se r\u00e9aliser. Le d\u00e9biteur doit, d\u00e8s lors, entreprendre tout son possible pour que l\u2019op\u00e9ration puisse aboutir et la jurisprudence r\u00e9cente met \u00e0 charge du d\u00e9biteur l\u2019obligation d\u2019\u00e9tablir qu\u2019il a accompli les diligences normales ou de justifier des raisons pour lesquelles il n\u2019a pas pu surmonter les difficult\u00e9s rencontr\u00e9es. L\u2019appelant soutient quePERSONNE2.)\u00e9tait au courant du fait qu\u2019il devait aussi vendre son appartement et qu\u2019elle fut d\u2019accord \u00e0 voir proroger le d\u00e9lai de validit\u00e9 du Compromis. En tant que preuve,PERSONNE1.)se r\u00e9f\u00e8re au document intitul\u00e9 \u00abindemnit\u00e9 compensatoire\u00bb du 14 mai 2022, qui se lit comme suit: \u00abDOCUMENT.1)\u00bb La renonciation aux cons\u00e9quences juridiques du d\u00e9passement du d\u00e9lai, m\u00eame si elle peut \u00eatre implicite, ne se pr\u00e9sume pas et ne d\u00e9coule pas du fait que les parties ont laiss\u00e9 passer la date en question sans r\u00e9agir, \u00e9tant encore observ\u00e9 que pour \u00eatre valable, la renonciation doit intervenir avant la date butoir. Il appartient \u00e0 celui qui invoque que le d\u00e9lai pr\u00e9vu pour la r\u00e9alisation de la condition suspensive a \u00e9t\u00e9 prorog\u00e9 d\u2019un commun accord d\u2019en rapporter la preuve. S\u2019il est exact qu\u2019il n\u2019est pas logique de pr\u00e9ciser en date du 14 mai 2022 qu\u2019une indemnit\u00e9 mensuelle de 800 EUR devra \u00eatre pay\u00e9e jusqu\u2019au 1 er novembre 2022 quand le d\u00e9lai pour la r\u00e9alisation de la clause suspensive est fix\u00e9 au 15<\/p>\n

9 mai 2022, sans avoir eu la confirmation de l\u2019octroi du pr\u00eat etsans avoir la volont\u00e9 de proroger le d\u00e9lai pr\u00e9vu pour l\u2019accomplissement de la condition suspensive, toujours est-il qu\u2019il ne ressort pas du document pr\u00e9cit\u00e9 que les parties ont convenu de proroger ce d\u00e9lai jusqu\u2019au 1 er novembre 2022. Ceci estd\u2019autant plus vrai que les parties ont \u00e9t\u00e9 convoqu\u00e9es par le notaire Martine SCHAEFFER pour passer l\u2019acte notari\u00e9 de vente en date du 26 juillet 2022. Concernant cette convocation, les parties ne fournissent pas d\u2019autres informations, de sorte que les circonstances dans lesquelles celle-ci est intervenue demeurent inconnues. Il s\u2019ensuit que m\u00eame en retenant une prorogation d\u2019un commun accord du d\u00e9lai pour la r\u00e9alisation de la condition suspensive relative au pr\u00eat, cette prolongation n\u2019a manifestement eu lieu que jusqu\u2019au 26 juillet 2022, date \u00e0 laquelle les parties ont \u00e9t\u00e9 convoqu\u00e9es par le notaire pour passer l\u2019acte notari\u00e9 de vente. PERSONNE1.)n\u2019a d\u00e8s lors pas rapport\u00e9 la preuve que le d\u00e9lai pour la r\u00e9alisation de la condition suspensive a \u00e9t\u00e9 prolong\u00e9 d\u2019un commun accord jusqu\u2019au 1 er novembre 2022. Il ressort des pi\u00e8ces vers\u00e9es au dossier qu\u2019en date du 26 juillet 2022, le clerc de notaire a adress\u00e9 un courriel \u00e0PERSONNE2.)pour l\u2019informer de son obligation d\u2019annuler le rendez-vous du m\u00eame jour, en expliquant que cela \u00e9tait d\u00fb \u00aben raison de l\u2019annulation de la vente respectivement du report de l\u2019acte de vente de MonsieurPERSONNE1.)qui permet le financement de l\u2019acquisition de la maison vous appartenant\u00bb. Les affirmations d\u2019PERSONNE1.)consistant \u00e0 dire quePERSONNE2.)\u00e9tait au courant qu\u2019il devait \u00e9galement vendre son appartement et qu\u2019elle fut inform\u00e9e de nouveaux d\u00e9lais par le fait qu\u2019il rencontrait des difficult\u00e9s pour concr\u00e9tiser la vente de son appartement restent \u00e0 l\u2019\u00e9tat de pures all\u00e9gations. Les termes du Compromis \u00e9tablissent clairement que la vente a eu lieu sous la condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat parPERSONNE1.), s\u2019engageant \u00e0 fournir des preuves des d\u00e9marches accomplies aupr\u00e8s d\u2019une banque. En l\u2019absence de toute preuve parPERSONNE1.)d\u2019avoir effectu\u00e9 une quelconque diligence en vue de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat avant la date fix\u00e9e au 26 juillet 2022 pour la passation de l\u2019acte notari\u00e9 de vente, il y a lieu de retenir que ce dernier ne s\u2019est pas conform\u00e9 aux stipulations contractuellement pr\u00e9vues entre parties relatives \u00e0 la condition suspensive. C\u2019est d\u00e8s lors \u00e0 bon droit que les juges de premi\u00e8re instance ont d\u00e9clar\u00e9 r\u00e9solu le Compromis aux torts d\u2019PERSONNE1.)et qu\u2019ils ont dit qu\u2019il y avait lieu \u00e0 application de la clause p\u00e9nale, le Compromis pr\u00e9voyant express\u00e9ment que \u00absil\u2019acqu\u00e9reur ne pr\u00e9sente pas l\u2019une des pr\u00e9dites lettres ou pour le cas o\u00f9<\/p>\n

10 aucune demande de cr\u00e9dit n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 introduite end\u00e9ans le d\u00e9lai suscit\u00e9, le compromis sera consid\u00e9r\u00e9 comme r\u00e9solu et le montant pr\u00e9vu par la clause p\u00e9nale devra \u00eatre vers\u00e9 au vendeur\u00bb. A l\u2019instar des juges de premi\u00e8re instance, il y a d\u00e8s lors lieu de d\u00e9bouter PERSONNE1.)de sa demande en obtention du montant de 68.000 EUR. La clause p\u00e9nale est celle par laquelle une personne, pour assurer l\u2019ex\u00e9cution du contrat, s\u2019engage \u00e0 quelque chose en cas d\u2019inex\u00e9cution. Elle constitue une \u00e9valuation conventionnelle et forfaitaire des dommages et int\u00e9r\u00eats contractuels qui a pr\u00e9cis\u00e9ment pour but d\u2019\u00e9viter les difficult\u00e9s d\u2019\u00e9valuation judiciaire des dommages et int\u00e9r\u00eats en \u00e9tablissant un forfait qui supprime toute discussion sur la r\u00e9alit\u00e9 et l\u2019importance du pr\u00e9judice. Concernant la demande de l\u2019appelant tendant \u00e0 la r\u00e9duction de la clause p\u00e9nale par application des dispositions de l\u2019article 1152 du Code civil, il y a lieu de rappeler que si ledit article consacre le caract\u00e8re forfaitaire des dommages et int\u00e9r\u00eats convenus par les parties pour le cas d\u2019inex\u00e9cution par l\u2019une d\u2019elle des obligations d\u00e9coulant de leur contrat, le l\u00e9gislateur a, dans un souci d\u2019\u00e9quit\u00e9, donn\u00e9 au juge la possibilit\u00e9 de mod\u00e9rer ou d\u2019augmenter la peine convenue si celle-ci est manifestement excessive ou d\u00e9risoire. Le pouvoir mod\u00e9rateur du juge pour pr\u00e9venir des exc\u00e8s en la mati\u00e8re, doit pr\u00e9senter un caract\u00e8re d\u2019exception en vertu du fait que le l\u00e9gislateur n\u2019entendait pas remettre en cause la vertu coercitive et l\u2019efficacit\u00e9 pr\u00e9ventive de la clause p\u00e9nale. Le juge peut toujours, conform\u00e9ment aux dispositions de l'article 1152 du Code civil, d\u00e9cider de r\u00e9duire la clause p\u00e9nale s'il l'estime excessive par rapport au pr\u00e9judice r\u00e9ellement subi. Pour ce faire, les juges se basent normalement sur plusieurs crit\u00e8res objectifs. Le premier est tir\u00e9 de la comparaison entre le montant de la peine stipul\u00e9e et de celui du pr\u00e9judice effectivement subi par le cr\u00e9ancier. Le second consiste \u00e0 examiner la situation respective des parties pour le cas o\u00f9 la clause p\u00e9nale devrait \u00eatre appliqu\u00e9e dans toute sa rigueur en vue de v\u00e9rifier si par son application, le cr\u00e9ancier ne tire pas un plus grand avantage de l\u2019inex\u00e9cution de l\u2019obligation qu\u2019il n\u2019en aurait tir\u00e9 de son ex\u00e9cution. Le troisi\u00e8me est l\u2019appr\u00e9ciation de la bonne foi du d\u00e9biteur. S\u2019il est vrai que le cr\u00e9ancier n\u2019est certes pas oblig\u00e9 de prouver que l\u2019inex\u00e9cution du contrat lui cause pr\u00e9judice, puisque ce pr\u00e9judice a \u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019avance pr\u00e9sum\u00e9 et \u00e9valu\u00e9 dans le contrat, il a cependant int\u00e9r\u00eat, lorsque le d\u00e9biteur demande la r\u00e9vision dela clause p\u00e9nale en arguant de son caract\u00e8re manifestement excessif, \u00e0 combattre les arguments avanc\u00e9s par le d\u00e9biteur en \u00e9tablissant la r\u00e9alit\u00e9 et l\u2019\u00e9tendue de son pr\u00e9judice. PERSONNE2.)ne fait pas \u00e9tat d\u2019un pr\u00e9judice financier.<\/p>\n

11 Il ressort des \u00e9l\u00e9ments de la cause que la maison d\u2019habitation a \u00e9t\u00e9 vendue en cours d\u2019instance \u00e0 un tiers. Les parties n\u2019avaient pas mandat\u00e9 d\u2019agence immobili\u00e8re, de sorte que PERSONNE2.)ne devait pas supporter des frais d\u2019agence du fait de l\u2019entremise. PERSONNE2.)n\u2019indique pas avoir d\u00fb vendre la maison \u00e0 un prix inf\u00e9rieur au montant de 680.000 EUR et ne verse pas le compromis conclu avec le nouvel acqu\u00e9reur. S\u2019il est exact que le montant des clauses p\u00e9nales en mati\u00e8re immobili\u00e8re est souvent fix\u00e9 \u00e0 10 % du prix de vente, il y a cependant lieu de constater qu\u2019en l\u2019absence de preuve de tout pr\u00e9judice et compte tenu des prix immobiliers sur le march\u00e9, ce pourcentage est important. Quant \u00e0 la bonne foi d\u2019PERSONNE1.), il y a lieu de noter que ce dernier verse la preuve que l\u2019acte notari\u00e9 de vente de l\u2019appartement a finalement eu lieu le 22 septembre 2022. S\u2019il est exact qu\u2019PERSONNE1.)n\u2019a pas ex\u00e9cut\u00e9 les obligations telles que pr\u00e9vues par la condition suspensive du Compromis en ne fournissant aucune preuve de s\u2019\u00eatre adress\u00e9 \u00e0 une banque pour obtenir le financement du bien, toujours est-il qu\u2019il ne saurait en \u00eatre d\u00e9duit qu\u2019il n\u2019avait aucune intention r\u00e9elle d\u2019acqu\u00e9rir la maison d\u2019habitation et qu\u2019il \u00e9tait de mauvaise foi. M\u00eame siPERSONNE1.)ne rapporte pas la preuve que la vente pr\u00e9alable de l\u2019appartement \u00e9tait une condition pr\u00e9vue entre parties et connue de la part de PERSONNE2.), il est cependant cr\u00e9dible qu\u2019il voulait effectivement vendre d\u2019abord l\u2019appartement aux fins de pouvoir s\u2019adresser \u00e0 une banque avec un apport pour augmenter ses chances aux fins d\u2019obtenir le financement requis, et que la formalisation de l\u2019acte de ventede l\u2019appartement a pris plus de temps qu\u2019initialement pr\u00e9vu. L\u2019absence de d\u00e9marches aupr\u00e8s d\u2019une banque end\u00e9ans le d\u00e9lai requis ne s\u2019explique d\u00e8s lors pas par la mauvaise foi. Ceci est d\u2019autant plus vrai que devant le constat que la formalisation de la vente de l\u2019appartement prenait plus de temps que pr\u00e9vu, il aurait \u00e9t\u00e9 facile pour PERSONNE1.)de se d\u00e9lier du Compromis sans s\u2019exposer au paiement de la clause p\u00e9nale en s\u2019adressant imm\u00e9diatement \u00e0 une banque dans le but d\u2019obtenir un refus bancaire, faute d\u2019apport. Il r\u00e9sulte de tout ce qui pr\u00e9c\u00e8de que le montant stipul\u00e9 \u00e0 titre de clause p\u00e9nale est, en l\u2019esp\u00e8ce, manifestement excessif. Il y a d\u00e8s lors lieu, dans un souci d\u2019\u00e9quit\u00e9, de le ramener \u00e0 de plus justes proportions.<\/p>\n

12 En l\u2019absence de tout pr\u00e9judice r\u00e9ellement \u00e9tabli dans le chef de PERSONNE2.), il convient, par r\u00e9formation, de r\u00e9duire la clause p\u00e9nale pour voir condamnerPERSONNE1.)au paiement du montant de 5.000 EUR. C\u2019est \u00e0 tort que les juges de premi\u00e8re instance ont allou\u00e9 \u00e0PERSONNE2.)une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il ne para\u00eet pas in\u00e9quitable de laisser \u00e0 sa charge les sommes par elle expos\u00e9es et non comprises dans les d\u00e9pens. Pour les m\u00eames raisons, il y a lieu de d\u00e9bouterPERSONNE2.)de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel. Au vu de l\u2019issue du litige, il n\u2019y a pas lieu d\u2019allouer \u00e0PERSONNE1.)une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel. PAR CES MOTIFS la Cour d\u2019appel, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, re\u00e7oit l\u2019appel, le dit partiellement fond\u00e9, r\u00e9formant, ram\u00e8ne le montant de la condamnation intervenue en premi\u00e8re instance \u00e0 charge d\u2019PERSONNE1.)en faveur dePERSONNE2.)\u00e0 titre de clause p\u00e9nale de 68.000 EUR \u00e0 5.000 EUR, avec les int\u00e9r\u00eats au taux l\u00e9gal \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde, partant condamnePERSONNE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.)le montant de 5.000 EUR, avec les int\u00e9r\u00eats au taux l\u00e9gal \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde, d\u00e9chargePERSONNE1.)de la condamnation \u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.)le montant de 1.000 EUR \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance, confirme le jugement entrepris pour le surplus, d\u00e9boute les parties de leur demande respective en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel, condamnePERSONNE1.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance, avec distraction au profit de Ma\u00eetre Elisabeth ALEX, affirmant en avoir fait l\u2019avance.<\/p>\n

13 La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Danielle SCHWEITZER, pr\u00e9sident de chambre,en pr\u00e9sence du greffier Alexandra NICOLAS.<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b084\/25-II-CIV Audience publique du vingt-et-un mai deux mille vingt-cinq Num\u00e9ro CAL-2024-00569 du r\u00f4le Composition: Danielle SCHWEITZER, pr\u00e9sident de chambre, B\u00e9atrice KIEFFER, premier conseiller, Martine WILMES, premier conseiller, Alexandra NICOLAS, greffier. 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