{"id":588299,"date":"2026-04-17T19:38:41","date_gmt":"2026-04-17T17:38:41","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-15-octobre-2025-n-2024-00883\/"},"modified":"2026-04-17T19:38:45","modified_gmt":"2026-04-17T17:38:45","slug":"cour-superieure-de-justice-15-octobre-2025-n-2024-00883","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-15-octobre-2025-n-2024-00883\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 15 octobre 2025, n\u00b0 2024-00883"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b0114\/25\u2013VII\u2013CIV Audience publique duquinze octobredeux mille vingt-cinq Num\u00e9ro CAL-2024-00883du r\u00f4le. Composition: Mich\u00e8le RAUS, pr\u00e9sident de chambre; Jo\u00eblle GEHLEN,premierconseiller; DanIel LINDEN, conseiller; Andr\u00e9WEBER, greffier. E n t r e : PERSONNE1.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE1.), partieappelanteaux termes: -d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant Luana COGONI, en remplacement de l\u2019huissier de justice V\u00e9ronique REYTER d\u2019Esch\/Alzette, en date du 19juillet 2024, -d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justiceGeorges WEBER de Diekirchdu 19 juillet 2024, comparant par Ma\u00eetreKarine SCHMITT, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg, e t : 1)PERSONNE2.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.), 2)PERSONNE2.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.), repr\u00e9sent\u00e9e par son tuteur PERSONNE3.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE3.), nomm\u00e9 \u00e0 cette fonction par jugement<\/p>\n

2 323\/2019 du 6 novembre 2019 du juge des tutelles aupr\u00e8s du Tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, partiesintim\u00e9esaux fins dessusditsexploitGLODENet WEBERdu9 ao\u00fbt 2023, comparant par Ma\u00eetreMaximilien DI BARTOLOMEO, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0Dudelange. __________________________________________________________________ LA COUR D\u2019APPEL: Le 17 juin 2022,PERSONNE2.)etPERSONNE1.)ont conclu un compromis de vente portant sur une maison unifamiliale sise \u00e0ADRESSE4.), au prix de 948.000,-\u20ac. Lecompromis de vente contenait une clause libell\u00e9e comme suit: \u00abLe pr\u00e9sent compromis n\u2019est valable qu\u2019apr\u00e8s l\u2019accord de cr\u00e9dit d\u2019un institut financier qui devra \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9 au plus tard jusqu\u2019au 22 juillet 2022, dans le cas contraire la partie acqu\u00e9reuse aura l\u2019obligation de pr\u00e9senter un refus bancaire et le compromis de vente ne sera plus valable, sans indemnit\u00e9 \u00e0 payer de part et d\u2019autre. Les acqu\u00e9reurs s\u2019engagent \u00e0 faire toutes les d\u00e9marches n\u00e9cessaires aupr\u00e8s d\u2019un institut de cr\u00e9dit agr\u00e9\u00e9 afin que lepr\u00eat demand\u00e9 lui soit accord\u00e9 end\u00e9ans le d\u00e9lai stipul\u00e9.\u00bb. Il contenait \u00e9galement la clause suivante: \u00abSi le compromis de vente est r\u00e9sili\u00e9 par l\u2019une ou l\u2019autre des parties, la partie qui a r\u00e9sili\u00e9 unilat\u00e9ralement le pr\u00e9sent contrat, s\u2019oblige \u00e0 payer \u00e0 l\u2019autre partie une indemnit\u00e9 de 10% (dix pourcent) du prix de vente ainsi que la commission de l\u2019agence immobili\u00e8reSOCIETE1.).\u00bb Par courrier du 30 juin 2023,PERSONNE2.)a constat\u00e9 lar\u00e9siliation unilat\u00e9rale du compromis de vente parPERSONNE1.)et a mis en demeure ce dernier en paiement de la p\u00e9nalit\u00e9 de 10% du prix de vente, soit la somme de 94.800,-\u20ac. Suivantexploit d\u2019huissier du 22 ao\u00fbt 2023,PERSONNE2.),repr\u00e9sent\u00e9e par son tuteurPERSONNE3.), a fait donner assignation \u00e0PERSONNE1.)\u00e0 compara\u00eetre devant le Tribunal de et \u00e0 Luxembourg afin de voir constater la r\u00e9siliation fautive unilat\u00e9rale du compromis de vente du 17 juin 2022 parPERSONNE1.). Elle a sollicit\u00e9 sa condamnation au paiement du montant de 94.800,-\u20ac, correspondant \u00e0 10% du prix de vente au titre de la clause p\u00e9nale, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du courrier de mise en demeure du 30 juin 2023, sinon \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde, avec majoration dudit taux detrois points \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 partir de la signification du jugement \u00e0 intervenir. Elle a r\u00e9clam\u00e9 en outre la condamnation de la partie adverse au paiement du montant de 1.160,-\u20ac au titre de dommages et int\u00e9r\u00eats pour les frais d\u2019avocat expos\u00e9s, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde, d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.500,-\u20ac sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile ainsi qu\u2019aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance. Elle a \u00e9galement sollicit\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement \u00e0 intervenir.<\/p>\n

3 Par jugement dudit Tribunal du 29 mai 2024,PERSONNE1.)a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9 \u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.)le montant de 94.800,-\u20ac,avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la mise en demeure du 30 juin 2023 jusqu\u2019\u00e0 solde, avec une majoration du taux de l\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal de trois points \u00e0 partir de l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter du 14 juin 2024. Il a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9\u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.)le montant de 1.160,-\u20acau titre de ses frais d\u2019avocat, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde, ainsi qu\u2019aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance.PERSONNE2.)a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9e de sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile ainsi que de sa demande \u00e0 voir ordonner l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement \u00e0 intervenir. Pour statuer dans ce sens, les juges de premi\u00e8re instance ont consid\u00e9r\u00e9 que le compromis de vente a \u00e9t\u00e9 conclu sous la condition suspensive d\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire par l\u2019appelant et d\u2019en pr\u00e9senter la preuve \u00e0 une date butoir. Se basant sur les articles 1181 et 1182 du Code civil, les premiers juges ont consid\u00e9r\u00e9 que la condition a d\u00e9failli, que l\u2019obligation n\u2019a pas pris naissance, et, partant, que le compromis de vente est en principe caduc, les parties \u00e9tant dans la situation comme si elles n\u2019avaient jamais contract\u00e9. De plus, les juges de premi\u00e8re instance ont relev\u00e9 que l\u2019article 1178 du Code civil cr\u00e9e \u00e0 la charge du d\u00e9biteur qui s\u2019engage sous une condition suspensive une v\u00e9ritable obligation de coop\u00e9rer loyalement afin que la condition puisse se r\u00e9aliser. Ils ont constat\u00e9 qu\u2019PERSONNE1.)a uniquement pr\u00e9sent\u00e9 une attestation de notori\u00e9t\u00e9 de sa banque, qui ne constituait pas une confirmation de mise \u00e0 disposition de fonds n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019acquisition de l\u2019immeuble et qu\u2019il n\u2019a entrepris aucune d\u00e9marche aupr\u00e8s d\u2019un autreinstitut financier en vue de se faire accorder un pr\u00eat bancaire. En ce qui concerne le montant de la clause p\u00e9nale r\u00e9clam\u00e9, les juges de premi\u00e8re instance ont rappel\u00e9 qu\u2019il n\u2019est pas subordonn\u00e9 \u00e0 la preuve d\u2019un pr\u00e9judice, puisque ce pr\u00e9judice a \u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019avance pr\u00e9sum\u00e9 et \u00e9valu\u00e9 dans le contrat. De plus, ils ont relev\u00e9 qu\u2019en raison du caract\u00e8re comminatoire qui lui est propre, une clause p\u00e9nale n'est pas \u00e0 qualifier de manifestement excessive en raison du seul fait qu'elle est sup\u00e9rieure au dommage subi et que le juge ne peut d\u00e9roger exceptionnellement \u00e0 l\u2019application de la clause p\u00e9nale \u00e0 la demande de l\u2019une des parties que lorsqu\u2019il est \u00e9tabli que la peine conventionnelle pr\u00e9sente un caract\u00e8re manifestement excessif ou d\u00e9risoire. Pour ce faire, les juges doivent se baser sur plusieurs crit\u00e8res objectifs, \u00e0 savoir: la comparaison entre le montant de la peine stipul\u00e9e et l\u2019importance du pr\u00e9judice effectivement subi par le cr\u00e9ancier du fait de l\u2019inex\u00e9cution, l\u2019examen de la situation respective des parties pour le cas o\u00f9 la clause p\u00e9nale devait \u00eatre appliqu\u00e9e dans toute sa rigueur et l\u2019appr\u00e9ciation de la bonne foi du d\u00e9biteur. Les juges de premi\u00e8re instance ont estim\u00e9 que l\u2019indemnit\u00e9 forfaitaire convenue entre parties de 10% du prix de vente correspond \u00e0 une pratique habituelle en mati\u00e8re de compromis de vente d\u2019immeubles au Luxembourg et que le simple fait d\u2019indiquer que l\u2019intim\u00e9e n\u2019a pas subi de pr\u00e9judice est insuffisant. Enfin, selon eux, la bonne foi d\u2019PERSONNE1.)fait d\u00e9faut, \u00e9tant donn\u00e9 son absence de d\u00e9marches aupr\u00e8s d\u2019autres banques, et l\u2019absence de contact avecPERSONNE2.)entre le moment de la signature<\/p>\n

4 du compromis de vente et le courrier de mise en demeure, ou encore apr\u00e8s son assignation en justice, afin de fournir des explications sur son inaction. Les juges de premi\u00e8re instance en ont conclu que le montant de la clause p\u00e9nale ne devait pas \u00eatre r\u00e9duit et ils ont condamn\u00e9PERSONNE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.) l\u2019enti\u00e8ret\u00e9 de la clause p\u00e9nale, \u00e0 savoir le montant de 94.800,-\u20ac, avec les int\u00e9r\u00eats, tels que pr\u00e9cis\u00e9s ci-avant. PERSONNE1.)a interjet\u00e9 appel contre ce jugement, signifi\u00e9 en date du 14 juin 2024, par deux exploitsd\u2019huissier du 19 juillet 2024, pour voir, \u00e0 titre principal, d\u00e9clarer le jugement entrepris comme \u00e9tant nul pour violation des dispositions de l'article 54 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile et,partant, renvoyer le litige devant le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, autrement compos\u00e9, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, pour voir statuer quant au fond. A titre subsidiaire, l\u2019appelant sollicite par r\u00e9formation, suivant ses derni\u00e8res conclusions du 31 janvier 2025, de rejeter toutes les pr\u00e9tentions de PERSONNE2.), comme \u00e9tant non fond\u00e9es, de constater l'existence d'une cause \u00e9trang\u00e8re rendant impossible l'ex\u00e9cution de ses obligations par l'appelant, et d\u2019\u00e9carter l'application de la clause p\u00e9nale, partant, de d\u00e9charger la partie appelante de toute condamnation \u00e0 son encontre. A titre plus subsidiaire,PERSONNE1.)entend se voir exon\u00e9rer du paiement de la clause p\u00e9nale sur base de l'article 1152 du Code civil. A titre encore plus subsidiaire, il conclut \u00e0 la r\u00e9duction du montant de l'indemnit\u00e9 forfaitaire \u00e0 10.000,-\u20ac, sinon tout autre montant inf\u00e9rieur \u00e0 celui figurant dans le compromis de vente. Il sollicite finalement la condamnation de l\u2019intim\u00e9e au paiement de tous les frais et d\u00e9pens des deux instances, avec distraction au profit de l'avocat \u00e0 la Cour concluant qui la demande, affirmant en avoir fait l'avance, d\u2019une indemnit\u00e9 de 2.340,-\u20ac \u00e0 titre des frais d\u2019avocat et d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.500,-\u20ac pour chaque instance sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, sinon sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil. A l\u2019appui de son appel,PERSONNE1.)invoque en premier lieu la nullit\u00e9 du jugement de premi\u00e8re instance pour violation de l\u2019article 54 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, les premiers juges ayant statu\u00e9infra petitaalors qu\u2019ils auraient d\u00fb prononcer d\u2019abord la r\u00e9siliation judiciaire du compromis, avant de condamner l\u2019appelant \u00e0 la clause p\u00e9nale. Selon l\u2019appelant, la constatation de la r\u00e9siliation unilat\u00e9rale d'un contrat ne se pr\u00e9sumerait pas, et elle devrait fairel'objet d'une clause sp\u00e9cialement pr\u00e9vue\u00e0 cet effet dans le contrat concern\u00e9, en application de l\u2019article 1184 du Code civil. Le compromis de vente sign\u00e9 entre les parties ne contiendrait pas de telle clause, partant, le contrat ne pourrait \u00eatre r\u00e9solu de plein droit, mais la r\u00e9solution devrait\u00eatre demand\u00e9e en justice. Ainsi, l\u2019affaire devrait \u00eatre renvoy\u00e9e devant le Tribunal d\u2019Arrondissement de Luxembourg autrement compos\u00e9, pour statuer \u00e0 nouveau. En ce qui concerne l\u2019application de la clause p\u00e9nale, l\u2019appelant se rapporte \u00e0 prudence, mais il invoque, en cas d\u2019\u00e9vocation du pr\u00e9sent litige, que l\u2019inex\u00e9cution du compromis de vente ne lui serait pas imputable, mais r\u00e9sulterait de circonstances ext\u00e9rieures de sa volont\u00e9, \u00e0 savoir l\u2019\u00e9volution du march\u00e9 immobilier au Luxembourg, et il devrait donc \u00eatre d\u00e9charg\u00e9 de l\u2019application de la clause p\u00e9nale.<\/p>\n

5 Ensuite, \u00e0 titre subsidiaire, en ce qui concerne le montant pr\u00e9vu par la clause p\u00e9nale, l\u2019appelant consid\u00e8re qu\u2019il serait manifestement excessif et devrait donc \u00eatre r\u00e9duit par le juge, dans le cadre de son pouvoir mod\u00e9rateur, en vertu des articles 1152 et1231 du Code civil. Pour ce faire, l\u2019appelant invoque les crit\u00e8res objectifs suivants: -l\u2019existence d\u2019une importante disproportion entre le montant de la clause p\u00e9nale et l\u2019absence de pr\u00e9judice subi par l\u2019intim\u00e9e, qui a vendu le bien entre-temps, -l\u2019appauvrissement manifeste de l\u2019appelant et l\u2019enrichissement de l\u2019intim\u00e9e, -la bonne foi de l\u2019appelant, ainsi que l\u2019absence de perspectives \u00e9conomiques l\u2019ayant contraint \u00e0 abandonner le projet qu\u2019il entendait d\u00e9velopper. En conclusion, l\u2019appelant demande \u00e0 voir constater l'absence totale de pr\u00e9judice dans le chef de l'intim\u00e9e et donc \u00e0 voir ordonner son exon\u00e9ration totale, subsidiairement, \u00e0 r\u00e9duire l'indemnit\u00e9 forfaitaire au montant de 10.000,-\u20ac. En ce qui concerne la demande en paiement des frais d\u2019avocat sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil, l\u2019appelant estime qu\u2019il n\u2019aurait commis aucune faute susceptible de provoquer un pr\u00e9judice, que l\u2019intim\u00e9e n\u2019aurait pas \u00e9tabli l\u2019existence d\u2019un lien de causalit\u00e9 entre cette hypoth\u00e9tique faute et le pr\u00e9tendu pr\u00e9judice, et que, partant, il y aurait lieu de r\u00e9former le jugement sur ce point. PERSONNE2.)conclut \u00e0 la confirmation du jugement entrepris par adoption des motifs et \u00e0 la condamnation de la partie appelante \u00e0 lui payer la somme de 94.800,-\u20ac, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 30 juin 2023 jusqu\u2019\u00e0 solde. Se r\u00e9f\u00e9rant aux articles 1176 et 1178 du Code civil, l\u2019intim\u00e9e consid\u00e8re que par son comportement, l\u2019appelant aurait r\u00e9sili\u00e9 unilat\u00e9ralement le compromis de vente, et par cons\u00e9quent la clause p\u00e9nale aurait vocation \u00e0 s\u2019appliquer. Selon elle, ce serait \u00e0 juste titre que les premiers juges auraient consid\u00e9r\u00e9 que le compromis de vente \u00e9tait r\u00e9solu aux torts exclusifs de l\u2019appelant en raison de son inex\u00e9cution et qu\u2019elle \u00e9tait donc en droit de faire application de la clause p\u00e9nale pr\u00e9vue dans ce compromis. Selon l\u2019intim\u00e9e, il n\u2019existerait aucun motif l\u00e9gitime pour annuler le jugement. Le compromis de vente contiendrait une clause suspensive li\u00e9e \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire, mais aucun refus ou accord bancaire n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9 par l\u2019appelant dans le d\u00e9lai imparti, ce qui aurait entra\u00een\u00e9 de plein droit la r\u00e9siliation unilat\u00e9raledu compromis de vente. En ce qui concerne la validit\u00e9 de la clause p\u00e9nale, l\u2019intim\u00e9e souligne que son introduction dans le compromis de vente r\u00e9sulterait de la volont\u00e9 des parties, et que la vente aurait \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9e par la juge des tutelles. En ce qui concerne le dommage et le lien de causalit\u00e9, l\u2019intim\u00e9e estime que la clause p\u00e9nale pr\u00e9voirait le paiement d\u2019une somme pr\u00e9vue par contrat, sans \u00eatre subordonn\u00e9e \u00e0 la preuve d\u2019un pr\u00e9judice. Son montant aurait \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 par les parties et aucune preuve de disproportion manifeste n'aurait \u00e9t\u00e9 apport\u00e9e par l\u2019appelant.<\/p>\n

6 Selon l\u2019intim\u00e9e, c\u2019est \u00e0 juste titre que les premiers juges ont consid\u00e9r\u00e9 que la clause p\u00e9nale \u00e9tait proportionn\u00e9e eu \u00e9gard aux circonstances de la r\u00e9siliation unilat\u00e9rale du compromis par l\u2019appelant. Il n'y aurait partant aucune raison de r\u00e9duire, ni demettre \u00e0 n\u00e9ant cette clause. L\u2019intim\u00e9e pr\u00e9cise avoir vendu l\u2019immeuble \u00e0 un prix inf\u00e9rieur que celui convenu avec l\u2019appelant et qu\u2019elle aurait, par cons\u00e9quent, subi un pr\u00e9judice dont le montant d\u00e9passerait largement celui de la clause p\u00e9nale. Enfin, selon elle, les arguments de l\u2019appelant visant sa bonne foi rel\u00e8veraient de la convenance personnelle et ne suffiraient pas \u00e0 d\u00e9montrer l\u2019excessivit\u00e9 de la clause p\u00e9nale. PERSONNE2.), repr\u00e9sent\u00e9e par son tuteurPERSONNE3.), a interjet\u00e9 appel incident pour voir condamnerPERSONNE1.), par r\u00e9formation, au paiement de la somme de 5.235,-\u20ac avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice, sinon \u00e0 partir du jugement \u00e0 intervenir, au titre de dommages et int\u00e9r\u00eats pour le pr\u00e9judice que constitueraient les frais et honoraires d'avocat quePERSONNE2.)aurait d\u00fb engager dans le cadre \u00abde la pr\u00e9sente proc\u00e9dure\u00bb. En tout \u00e9tat de cause, elle sollicite la condamnation d\u2019PERSONNE1.)\u00e0 l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des frais et d\u00e9pens de la premi\u00e8re instance et de l\u2019instance d\u2019appel; ainsi qu\u2019\u00e0 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.500,-\u20ac sur le fondement de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile pour l\u2019instance d\u2019appel et la premi\u00e8re instance. A l\u2019appui de sa demande,PERSONNE2.)se pr\u00e9vaut du dommage financier r\u00e9el qu\u2019elle aurait subi du fait du comportement de l\u2019appelant qu\u2019il conviendrait donc de r\u00e9parer sur base de la responsabilit\u00e9 contractuelle, sinon d\u00e9lictuelle. La faute d\u2019PERSONNE1.)r\u00e9siderait dans son manquement contractuel, qui aurait caus\u00e9 des pr\u00e9judices \u00e0 l\u2019intim\u00e9e, qui aurait d\u00fb engager des frais de d\u00e9fense, qui seraient en lien direct avec le comportement de l\u2019appelant. Appr\u00e9ciation de la Cour -Quant \u00e0 la recevabilit\u00e9 L\u2019appelprincipal ainsi que l\u2019appel incident sont recevables pour avoir \u00e9t\u00e9 introduits dans les d\u00e9lais et formes de la loi. -Quant \u00e0 la nullit\u00e9 du jugement de premi\u00e8re instance Aux termes de son acte d\u2019appel, l\u2019appelant conclut principalement \u00e0 lanullit\u00e9 du jugement entrepris en vertu des dispositions de l\u2019article 54 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, dans la mesure o\u00f9 les premiers juges n\u2019auraient pas statu\u00e9 sur toutes les demandes, alors qu\u2019ils auraient d\u00fb prononcer au pr\u00e9alable la r\u00e9siliationjudiciaire du compromis, avant de condamner l\u2019appelant \u00e0 la clause p\u00e9nale.<\/p>\n

7 A l\u2019appui de son argument, il fait valoir que la r\u00e9siliation unilat\u00e9rale d\u2019un contrat ne se pr\u00e9sume pas mais doit faire l\u2019objet d\u2019une clause sp\u00e9cialement pr\u00e9vue \u00e0 cet effet dans le contrat concern\u00e9. Les intim\u00e9s concluent au rejet du moyen de nullit\u00e9 invoqu\u00e9 en soutenant que les juges de premi\u00e8re instance auraient pris position en statuant implicitement sur le moyen soulev\u00e9 en consid\u00e9rant que le compromis de vente \u00e9tait r\u00e9solu aux torts exclusifs du requ\u00e9rant. L\u2019article 54 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile dispose que \u00abLe juge doit se prononcer sur tout ce qui est demand\u00e9 et seulement sur ce qui est demand\u00e9\u00bb. Il convient de rappeler qu\u2019une omission de statuer se r\u00e9pare non pas par la nullit\u00e9 de la d\u00e9cision entreprise, mais par sa r\u00e9formation (Cour, 7 f\u00e9vrier 2024, n\u00b0 CAL-2022- 00890 du r\u00f4le). En l\u2019esp\u00e8ce,ense basant sur les articles 1181 et 1176 du Code civil, c\u2019est \u00e0 bon droit, par adoption des motifs, que les juges de premi\u00e8re instance ont analys\u00e9 la clause figurant dans le compromis de vente et ont conclu qu\u2019il s\u2019agissait d\u2019une clause suspensive et non pas d\u2019une clause r\u00e9solutoire compte tenu des termes employ\u00e9s. La condition de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat ne s\u2019\u00e9tant pas r\u00e9alis\u00e9e, le compromis est automatiquement caduc, sans qu\u2019il ne soit n\u00e9cessaire de prononcer de r\u00e9siliation judiciaire. Les juges de premi\u00e8re instance n\u2019ayant pas omis de statuer sur la r\u00e9solution judiciaire du contrat, ils n\u2019ont pas statu\u00e9infra petita. Le moyen n\u2019est partant pas fond\u00e9. -Quant \u00e0 l\u2019application de la clause p\u00e9nale L\u2019appelant se rapporte \u00e0 prudence de justice en ce qui concerne l\u2019application de la clause p\u00e9nale. Si le fait, pour une partie de se rapporter \u00e0 prudence de justice \u00e9quivaut \u00e0 une contestation, il n\u2019en reste pas moins qu\u2019une contestation non autrement \u00e9tay\u00e9e est \u00e0 \u00e9carter, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il n\u2019appartient pas au juge de suppl\u00e9er la carence des parties au litige et de rechercher lui-m\u00eame les moyens juridiques qui auraient pu se trouver \u00e0 la base de leurs conclusions. C\u2019est donc \u00e0 bon droit, par les motifs que la Cour fait siens,que les juges de premi\u00e8re instance ont retenu que la clause p\u00e9nale a vocation \u00e0 s\u2019appliquer. -Quant \u00e0 l\u2019existence d\u2019une cause \u00e9trang\u00e8re<\/p>\n

8 L\u2019appelant invoque \u00e0 titre subsidiaire l\u2019existence d\u2019une cause \u00e9trang\u00e8re qui l\u2019aurait emp\u00each\u00e9e de r\u00e9aliser ses obligations contractuelles, \u00e0 savoir l\u2019\u00e9volution de la situation du march\u00e9 immobilier au Luxembourg. Pour \u00eatre qualifi\u00e9 de cause \u00e9trang\u00e8re, l\u2019\u00e9v\u00e9nement invoqu\u00e9 doit tout d'abord rendre impossible l'ex\u00e9cution de l'obligation par un d\u00e9biteur de mani\u00e8re raisonnable et humaine. Un d\u00e9biteur ne pourra pas invoquer l'existence d'une cause \u00e9trang\u00e8re si l'\u00e9v\u00e9nement, sans rendre l\u2019ex\u00e9cution de son obligation impossible, la rend simplement plus difficile ou plus on\u00e9reuse. Il faut ensuite qu\u2019aucune faute du d\u00e9biteur ne soit intervenue dans la gen\u00e8se des circonstances r\u00e9alisant cet \u00e9v\u00e9nement. (O.P., \u00abCauses \u00e9trang\u00e8reset force majeure-Cour d'appel, 29 mars 2018, n\u00b0 38424 et Cour d'appel, 31octobre 2018, n\u00b0 43712\u00bb, JN Obligations, 2020\/3-4, p. 93-100.) Il r\u00e9sulte des \u00e9l\u00e9ments en cause que l\u2019appelant n\u2019a effectu\u00e9 aucune d\u00e9marche aupr\u00e8s d\u2019aucun \u00e9tablissement bancaire apr\u00e8s avoir obtenu une attestation de notori\u00e9t\u00e9 de sa banque, qui ne constitue pas une confirmation de mise \u00e0 disposition de fonds n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019acquisition de l\u2019immeuble. Ainsi, la d\u00e9faillance de la r\u00e9alisation de la condition suspensive r\u00e9sulte en l\u2019esp\u00e8ce uniquement d\u2019un agissement fautif de la part de l\u2019acqu\u00e9reur, les fluctuations du march\u00e9 immobilier n\u2019ayant eu aucune influence sur l\u2019ex\u00e9cution de son obligation par l\u2019appelant. PERSONNE1.)n\u2019est partant pas \u00e0 d\u00e9charger de l\u2019application de la clause p\u00e9nale. -Quant \u00e0la r\u00e9duction de laclause p\u00e9nale En ce qui concerne la demande de l\u2019appelant \u00e0 titre plus subsidiaire de mettre \u00e0 n\u00e9ant sinon \u00e0 r\u00e9duire le montant de la clause p\u00e9nale comme \u00e9tant excessif, il convient de rappeler \u00e0 l\u2019instar des juges de premi\u00e8re instance, que la clause p\u00e9nale n\u2019est pas subordonn\u00e9e \u00e0 la preuve d\u2019un pr\u00e9judice, car elle est une \u00e9valuation conventionnelle et forfaitaire des dommages-int\u00e9r\u00eats contractuels qui a pour but d\u2019\u00e9viter les difficult\u00e9s d\u2019\u00e9valuation judiciaire des dommages-int\u00e9r\u00eats en \u00e9tablissant un forfait qui supprime toute discussion sur la r\u00e9alit\u00e9 et l\u2019importance du pr\u00e9judice. Le juge ne peut d\u00e9roger exceptionnellement \u00e0 l\u2019application de la clause p\u00e9nale \u00e0 la demande de l\u2019une des parties que lorsqu\u2019il est \u00e9tabli que la peine conventionnelle pr\u00e9sente un caract\u00e8re manifestement excessif ou d\u00e9risoire. Le pouvoir mod\u00e9rateur pr\u00e9vu par l\u2019article 1152, alin\u00e9a 2 du Code civil ne doit pas remettre en cause la vertu coercitive et l\u2019efficacit\u00e9 pr\u00e9ventive de la clause p\u00e9nale. Le maintien de la clause p\u00e9nale est la r\u00e8gle et sa r\u00e9duction l\u2019exception (Cour d\u2019appel, 22 octobre 2014, Pas. 37, 191, 10f\u00e9vrier2010, Pas. 35, 153). C\u2019est \u00e0 bon droit que les juges de premi\u00e8re instance ont constat\u00e9 tout d\u2019abord que l\u2019indemnit\u00e9 forfaitaire convenue entre les parties, de 10% du prix de vente, correspond \u00e0 une pratique habituelle en mati\u00e8re de compromis de vente d\u2019immeubles au Luxembourg.<\/p>\n

9 Concernant la bonne foi du d\u00e9biteur, il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 que si le d\u00e9biteur de mauvaise foi ne saurait profiter d\u2019une r\u00e9duction de la peine stipul\u00e9e, il ne s\u2019en suit pas que le d\u00e9biteur de bonne foi doit automatiquement en profiter (Cour d\u2019appel, 9 novembre 1993, P.29,293). En l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019appelant a lui-m\u00eame admis ne pas avoir effectu\u00e9 de d\u00e9marches aupr\u00e8s d\u2019un autre \u00e9tablissement financier \u00e0 la suite de la d\u00e9livrance de l\u2019attestation de notori\u00e9t\u00e9 par laSOCIETE2.). D\u00e8s lors, sa bonne foi laisse d\u2019\u00eatre \u00e9tablie. Le jugement entrepris est d\u00e8s lors \u00e0 confirmer, par adoption de ses motifs, en ce qu\u2019il a rejet\u00e9 la demande d\u2019PERSONNE1.)tendant de mettre \u00e0 n\u00e9ant, sinon de r\u00e9duire la clause p\u00e9nale. Au vu des consid\u00e9rations ci-avant, l\u2019appel principal est \u00e0 d\u00e9clarer non fond\u00e9 et la d\u00e9cision de premi\u00e8re instance est \u00e0 confirmer. -Quant aux demandes accessoires Par voie d\u2019appel incident,PERSONNE2.)sollicite le remboursement des frais et honoraires d\u2019avocat \u00e0 hauteur de 5.235,-\u20ac engag\u00e9s dans le cadre \u00abde la pr\u00e9sente proc\u00e9dure\u00bb sur basedes articles 1382 et 1383 du Code civil. Elle verse trois m\u00e9moires pour une provision sur frais et honoraires de son avocat. PERSONNE1.)conteste le m\u00e9rite de cette demande. La jurisprudence luxembourgeoise (Cass. 9 f\u00e9vrier 2012, n\u00b05\/12, N\u00b0 2881 du registre; Cour d\u2019appel, 13 octobre 2005, r\u00f4le n\u00b026892, Cour d\u2019appel, 11 juillet 2001 et 30 janvier 2002, r\u00f4le n\u00b024442; Cour d\u2019appel, 6 novembre 2012, n\u00b0 494\/12) a admis qu\u2019une partie peut, en principe, r\u00e9clamer les honoraires au titre de r\u00e9paration de son pr\u00e9judice sur base de la responsabilit\u00e9 contractuelle ou d\u00e9lictuelle, \u00e0 condition d'\u00e9tablir les \u00e9l\u00e9ments conditionnant une telle indemnisation, \u00e0 savoir une faute, un pr\u00e9judice et une relation causale entre la faute et le pr\u00e9judice (JCL Proc. civ. fasc. 524, nos 6 ss.; Georges RAVARANI, La responsabilit\u00e9 civile des personnes priv\u00e9es et publiques, 2e \u00e9dition 2006, n\u00b0 1040-1042, p.801-803). Les frais non compris dans les d\u00e9pens, donc \u00e9galement les honoraires d\u2019avocat, constituent un pr\u00e9judice distinct, r\u00e9parable sur base de la responsabilit\u00e9 pour faute des articles 1382 et 1383 duCode civil. L\u2019action en indemnisation des frais et honoraires d\u2019avocat est donc recevable en principe. Il est toutefois certain que le dommage de celui qui a eu recours \u00e0 un avocat ne consiste pas n\u00e9cessairement dans les honoraires convenus entre la victime et son avocat, respectivement factur\u00e9s par ce dernier. Il faut en effet distinguer entre, d\u2019une part,la relation contractuelle entre l\u2019avocat et son client, qui doit \u00eatre mue par le principe de la libre fixation des honoraires, et d\u2019autre part, la question de la r\u00e9paration du dommage<\/p>\n

10 par le responsable qui ne peut \u00eatre p\u00e9nalis\u00e9 par un choix de la victime qui contribuerait \u00e0 augmenter son dommage (Cour d\u2019appel, 13 octobre 2005, n\u00b0 26892 du r\u00f4le). Il est, d\u2019un autre c\u00f4t\u00e9, \u00e9galement de principe, que l\u2019exercice d\u2019une action en justice est libre, de m\u00eame que le fait de r\u00e9sister \u00e0 une action. On ne peut \u00abadmettre que le seul fait d\u2019engager un proc\u00e8s sans avoir la certitude absolue de r\u00e9ussir constitue une faute\u00bb (Mazeaud et Tunc, Trait\u00e9 de responsabilit\u00e9 civile, nos 591 et suiv.). La question du caract\u00e8re r\u00e9parable ou non des frais et honoraires d\u2019avocat est d\u00e8s lors \u00e0 appr\u00e9cier \u00abin concreto\u00bb dans le cadre de chaque affaire, notamment en fonction de la complexit\u00e9 factuelle ou juridique n\u00e9cessitant l\u2019intervention d\u2019un avocat (cf. Cour d\u2019appel, 22 d\u00e9cembre 2015, n\u00b059\/15). Le simple fait de succomber dans le cadre d\u2019une proc\u00e9dure judiciaire ne saurait automatiquement ouvrir le droit \u00e0 indemnisation au titre des honoraires d\u2019avocat support\u00e9s. La demande dePERSONNE2.)n\u2019est ainsi \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e que pour autant qu\u2019elle \u00e9tablisse que la r\u00e9sistance de la partie d\u00e9fenderesse face au litige, ayant men\u00e9 \u00e0 l\u2019introduction d\u2019une action judiciaire, puisse \u00eatre qualifi\u00e9e d\u2019abusive ou anormale. En l\u2019esp\u00e8ce,PERSONNE2.)se borne \u00e0 fournir des m\u00e9moires pour une provision sur frais et honoraires de son avocat et des preuves de paiement portant sur un montant de 5.235,-\u20ac, sans pourtant fournir suffisamment de renseignements quant aux prestations factur\u00e9es et quant aux tarifs convenus. Dans ces circonstances, la Cour se trouve dans l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019appr\u00e9cier le pr\u00e9judice r\u00e9ellement accru \u00e0PERSONNE2.)de ce chef. Il s\u2019ensuit que c\u2019est \u00e0 tort que les juges de premi\u00e8re instance ont allou\u00e9 une indemnisation pour frais et honoraires d\u2019avocat et il y a lieu de d\u00e9clarer, par r\u00e9formation, cette demande non fond\u00e9e. La demande d\u2019PERSONNE1.)tendant au paiement de ses frais d\u2019avocat est \u00e0 rejeter comme il a succomb\u00e9 \u00e0 ses pr\u00e9tentions. L\u2019application de l\u2019article 240 duNouveau Code de proc\u00e9dure civile rel\u00e8ve du pouvoir discr\u00e9tionnaire du juge (Cass. fr., civ. 2\u00e8me, arr\u00eat du 10 octobre 2002, Bulletin 2002 II n\u00b0 219 p. 172). Au vu du sort r\u00e9serv\u00e9 au pr\u00e9sent litige, l\u2019appelant est \u00e0 d\u00e9bouter de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, alors qu\u2019il est de principe que la partie qui succombe ne saurait b\u00e9n\u00e9ficier de cete disposition. La demande dePERSONNE2.)en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile pour la premi\u00e8re instance est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e pour la somme de 1.000,-\u20ac, comme il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 sa charge les frais non compris dans les d\u00e9pens de cette instance.<\/p>\n

11 Par r\u00e9formation du jugement entrepris, il y a donc lieu de lui allouer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000,-\u20ac pour la premi\u00e8re instance. Pour les m\u00eames raisons, sa demande sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile pour l\u2019instance d\u2019appel est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e pour la somme de 2.000,-\u20ac. PAR CES MOTIFS: la Cour d\u2019appel, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, re\u00e7oit les appels principal et incident ; dit l\u2019appel principal partiellement fond\u00e9; par r\u00e9formation du jugement du 29 mai 2024 d\u00e9chargePERSONNE1.)du paiement des frais d\u2019avocat dePERSONNE2.), repr\u00e9sent\u00e9e par son tuteurPERSONNE3.), \u00e0 hauteur de 1.160,-\u20ac; dit l\u2019appel incident dePERSONNE2.), repr\u00e9sent\u00e9e par son tuteurPERSONNE3.), partiellement fond\u00e9; par r\u00e9formation, condamnePERSONNE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.), repr\u00e9sent\u00e9e par son tuteurPERSONNE3.), la somme de 1.000,-\u20ac sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile pour la premi\u00e8re instance; confirme le jugement du 29 mai 2024 pour le surplus; d\u00e9boutePERSONNE1.)de sa demande sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile pour l\u2019instance d\u2019appelet de sa demande en paiement des frais d\u2019avocat; condamnePERSONNE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.), repr\u00e9sent\u00e9e par son tuteur PERSONNE3.), la somme de 2.000,-\u20ac sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile pour l\u2019instance d\u2019appel; condamnePERSONNE1.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel, avec distraction au profit de Ma\u00eetre Maximilian DI BARTOLOMEO, affirmant en avoir fait l\u2019avance.<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0114\/25\u2013VII\u2013CIV Audience publique duquinze octobredeux mille vingt-cinq Num\u00e9ro CAL-2024-00883du r\u00f4le. Composition: Mich\u00e8le RAUS, pr\u00e9sident de chambre; Jo\u00eblle GEHLEN,premierconseiller; DanIel LINDEN, conseiller; Andr\u00e9WEBER, greffier. E n t r e : PERSONNE1.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE1.), partieappelanteaux termes: -d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant Luana COGONI,\u2026<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_crdt_document":""},"kji_country":[8418],"kji_court":[12305],"kji_chamber":[20506],"kji_year":[8463],"kji_subject":[7724],"kji_keyword":[8683,9055,8598,12307,20507],"kji_language":[7733],"class_list":["post-588299","kji_decision","type-kji_decision","status-publish","hentry","kji_country-luxembourg","kji_court-cour-superieure-de-justice","kji_chamber-chambre-7-civil","kji_year-8463","kji_subject-civil","kji_keyword-arret","kji_keyword-justice","kji_keyword-octobre","kji_keyword-superieure","kji_keyword-vii-civ","kji_language-francais"],"yoast_head":"\nCour sup\u00e9rieure de justice, 15 octobre 2025, n\u00b0 2024-00883 - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-15-octobre-2025-n-2024-00883\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"ru_RU\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Cour sup\u00e9rieure de justice, 15 octobre 2025, n\u00b0 2024-00883\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Arr\u00eat N\u00b0114\/25\u2013VII\u2013CIV Audience publique duquinze octobredeux mille vingt-cinq Num\u00e9ro CAL-2024-00883du r\u00f4le. 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