{"id":588364,"date":"2026-04-17T19:52:10","date_gmt":"2026-04-17T17:52:10","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-18-juin-2025-n-2024-00110\/"},"modified":"2026-04-17T19:52:13","modified_gmt":"2026-04-17T17:52:13","slug":"cour-superieure-de-justice-18-juin-2025-n-2024-00110","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-18-juin-2025-n-2024-00110\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 18 juin 2025, n\u00b0 2024-00110"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b0085\/25\u2013VII\u2013CIV Audience publique dudix-huitjuindeux mille vingt-cinq Num\u00e9ro CAL-2024-00110du r\u00f4le. Composition: Mich\u00e8le RAUS, pr\u00e9sident de chambre; Nadine WALCH,premierconseiller; Fran\u00e7oise SCHANEN, conseiller; Andr\u00e9WEBER, greffier. E n t r e : la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE1.)S.A.,avecsi\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro NUMERO1.),d\u00e9clar\u00e9e en \u00e9tat de faillite par jugement du 10 mars 2015, repr\u00e9sent\u00e9e par son curateur Ma\u00eetre Caroline KLEES, partieappelanteaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9antKelly FERREIRA SIMOES, en remplacement de l\u2019huissier de justiceCarlos CALVO de Luxembourg, en date du8 janvier 2024, comparant par Ma\u00eetreCaroline KLEES, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0Bridel, e t : PERSONNE1.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.), partieintim\u00e9e aux fins du susdit exploitFERREIRA SIMOESdu8 janvier2024, comparant par la soci\u00e9t\u00e9 anonyme KRIEGER ASSOCIATES, inscrite \u00e0 la liste V du Tableau de l\u2019Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge<\/p>\n

2 social \u00e0 L-2146 Luxembourg, 63-65, rue de Merl,inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B240929, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure parMa\u00eetreGeorges KRIEGER, avocat \u00e0 la Cour,demeurant \u00e0 Luxembourg. __________________________________________________________________ LA COUR D\u2019APPEL: Faits etr\u00e9troactes Suivant compromis de vente du 16 septembre 2019(ci-apr\u00e8s le Compromis), la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)S.A.(ci-apr\u00e8sla soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)) a vendu \u00e0PERSONNE1.), au prix de 780.000,-\u20ac,unbien d\u00e9sign\u00e9 sous le point 2.1. du Compromis comme suit: \u00ab2.1.1.Maison d\u2019habitation avec place et toutesses appartenances et d\u00e9pendances, sise\u00e0 L-ADRESSE3.), inscrite au cadastre comme suit: Commune d\u2019ELL section C de ADRESSE3.), num\u00e9roNUMERO2.), lieu-dit:ADRESSE3.)\u00bb, place (occup\u00e9e) b\u00e2timent d\u2019habitation, contenant 14,22 ares. 2.1.2.Projet de construction-r\u00e9novation de trois maisons unifamiliales avec logements. Sur la commune d\u2019ELL, le projet consiste en la r\u00e9novation d\u2019un immeuble d\u2019habitations, respectant l\u2019urbanisme local. Selon des plans de l\u2019architecte PERSONNE2.), num\u00e9ro de projet 1782109.1.00 MB, dont la Partie Cessionnaire a pris connaissance, qui sont en copies et qui font partie du pr\u00e9sent Compromis de Vente\u00bb. L\u2019article 9 du Compromis intitul\u00e9\u00abCondition suspensive\u00bbest de la teneur suivante: \u00abLe pr\u00e9sent compromis est valable souslesconditions ci-dessous d\u00e9finies : 9.1. Que la partie Cessionnaire pr\u00e9-qualifi\u00e9eobtienne l'accord pour le financement de l\u2019achat du bien vis\u00e9 \u00e0 l'article 2.1 du pr\u00e9sent compromis aupr\u00e8s d'uninstitut financier du Grand-Duch\u00e9 de Luxembourg, end\u00e9ans 4 semaines \u00e0 dater de ce jour. Pass\u00e9 ce d\u00e9lai, le pr\u00eat sera pr\u00e9sum\u00e9 accord\u00e9. 9.2. L'obtention d'un permis de b\u00e2tir pour le projet d\u00e9fini au point 2.1.2 du pr\u00e9sent compromis. Il est express\u00e9ment entendu qu'au cas o\u00f9 l'Acheteur devait ne pas se voir accorder le financement en question, sous pr\u00e9sentation d'attestations de refus d'au moins deux banques, ou que le permis de b\u00e2tir ne serait pas accord\u00e9 par la commune de Ell, le pr\u00e9sent contrat serait d\u00e9clar\u00e9 r\u00e9troactivement nul et non avenu sans que le vendeur puisse invoquer des dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e0 l'encontre de l'Acheteur. Sauf le cas des conditions suspensives ou r\u00e9solutoires vis\u00e9es au pr\u00e9sent article, en cas de r\u00e9siliation du pr\u00e9dit compromis de vente par une des parties ou de refus par cette<\/p>\n

3 derni\u00e8re de passer l'acte notari\u00e9 \u00e0 la date convenue,la clause p\u00e9nale d\u00e9finie \u00e0 l'article 5[sic]du pr\u00e9sent compromis sera appliqu\u00e9e.\u00bb L\u2019article 6 du Compromis intitul\u00e9\u00abClause p\u00e9nale\u00bbse lit comme suit: \u00abSi l'une des Parties r\u00e9siliait la vente, pour un autre motif que celui li\u00e9 \u00e0 la condition suspensive ci-dessous (obtention d'un financement) la Partie qui aura pris l'initiative de la r\u00e9siliation paiera une indemnit\u00e9 de rupture forfaitaire \u00e0 l'autre partie, \u00e9gale \u00e0 10% (dix pourcent) du montant de la vente soit : EUR78.000,00 HTVA (Soixante-dix-huit mille)\u00bb. Par une convention sign\u00e9e le 22 janvier 2020(ci-apr\u00e8s la Convention), les partiesse sont exprim\u00e9es commesuit: \u00abPar compromis de vente dat\u00e9 du 16 septembre 2019,PERSONNE1.)a acquis de la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE1.)un immeuble plus amplement d\u00e9taill\u00e9 ci-dessous. La vente a \u00e9t\u00e9 accept\u00e9e et conclue au prix de 780.000 \u20ac (sept cent quatre-vingt mille euros). Cette vente a \u00e9t\u00e9 conclue moyennant les conditions suivantes : l'octroi du permis \u00e0 b\u00e2tir. l'octroi d'un cr\u00e9dit permettant \u00e0 l'acqu\u00e9reur de financer l'op\u00e9ration. L'acqu\u00e9reur a obtenu un financement de laSOCIETE2.)(courrier de la SOCIETE2.)dat\u00e9 du 17\/12\/2019). Le Bourgmestre de la Commune d'ELL a confirm\u00e9, dans l'int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral de la commune d'Ell et suite \u00e0 une entrevue du 9 octobre 2019 en ses locaux, son intention de d\u00e9livrer un permis de construire au propri\u00e9taire de la parcelleNUMERO2.)section C deADRESSE3.). Les conditions de la vente sont donc donn\u00e9es. L'acqu\u00e9reur ayant conscience que l'octroi du permis \u00e0 b\u00e2tir a occasionn\u00e9 et occasionne des frais, frais qui n'incombent pas au vendeur, les parties ont d\u00e9cid\u00e9 de conclure la pr\u00e9sente convention et de s'accorder comme suit : (\u2026) \u00bb. SuivantConvention pr\u00e9cit\u00e9e, les parties ont convenu dans le cadre d\u2019un article 2 intitul\u00e9\u00ab objet du contrat \u00bbque\u00ab l\u2019acqu\u00e9reur verse au vendeur la somme de 30.699,70 euros \u00e0 valoir sur le prix de vente de l\u2019immeuble correspondant aux d\u00e9bours ci-dessous (\u2026) \u00bb. L\u2019article 4 de lapr\u00e9diteConventionpr\u00e9voit que\u00ablasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)S.A. s'engage d\u00e8s r\u00e9ception des fonds \u00e0 r\u00e9gler les montants dus ou \u00e0 payer pour l'obtention du permis \u00e0 b\u00e2tir \u00bb.<\/p>\n

4 A l\u2019article 6, les parties ont convenu que\u00abdans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 le permis de b\u00e2tir ne serait pas accord\u00e9, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)S.A. s\u2019engage \u00e0 restituer la somme au plus tard dans les 60 jours du permis de b\u00e2tir sans int\u00e9r\u00eats\u00bb. A la suite de la signature de la Convention,PERSONNE1.)a r\u00e9gl\u00e9 le montant de 30.699,70 \u20ac \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)en date du5 f\u00e9vrier 2020. Suivant courriel du 22 septembre 2020,PERSONNE1.)a r\u00e9sili\u00e9 le Compromis dans les termes suivants: \u00abBonjour, Je tiens \u00e0 vous informer que malheureusement on est oblig\u00e9 de r\u00e9silier notre compromis pour le projet immobilierADRESSE3.). J\u2019\u00e9tais oblig\u00e9 de prendre cette d\u00e9cision car vous n\u2019\u00eates toujours pas en mesure de me fournir toutes lesautorisations \u00e0 b\u00e2tircomme convenu et \u00e9galement l\u2019accord bancaire est d\u00e9j\u00e0 expir\u00e9 donc il n\u2019est plus valable. Pri\u00e8re de me rembourser la somme de 30.000 \u20ac que je vous ai avanc\u00e9 dans un plus bref d\u00e9lai s\u2019il vous pla\u00eet. Mes coordonn\u00e9es bancaires: \u2026\u00bb. Par exploit d\u2019huissier du 11 f\u00e9vrier 2021 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a fait donner assignation \u00e0PERSONNE1.), \u00e0 compara\u00eetre devant leTribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg,si\u00e9geant en mati\u00e8re civile,aux fins de le voir condamner \u00e0 lui payer le montant de 47.300,30\u20ac (78.000,-\u20ac\u201330.699,70\u20ac),avec les int\u00e9r\u00eats tels que de droit \u00e0 partir du jour de la mise en demeure, sinon \u00e0 partir de l\u2019assignation jusqu\u2019\u00e0 solde, et \u00e0 voir dire que le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sera augment\u00e9 de trois points \u00e0 l\u2019expiration du troisi\u00e8me mois apr\u00e8slasignification du jugement \u00e0 intervenir. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)ademand\u00e9en outre la condamnation dePERSONNE1.)au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.500,-\u20acau v\u0153u de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, ainsi qu\u2019aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance avec distraction au profit de son mandataire, le tout assorti de l\u2019ex\u00e9cution provisoire. PERSONNE1.)a formul\u00e9 une demande reconventionnelle tendant \u00e0 la condamnation de lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)au paiement de la clause p\u00e9nale de 78.000,-\u20ac et au remboursement du montant de 30.699,70 \u20ac. Il a encore sollicit\u00e9 l\u2019allocation du montant de 12.870,-\u20ac \u00e0 titre de frais et honoraires d\u2019avocat et du montant de 2.500,-\u20ac \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. Par un jugement rendu le 14 novembre 2023, leTribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile,a:<\/p>\n

5 -re\u00e7u les demandes principales et reconventionnelles en la forme, -constat\u00e9que le compromis de vente du 16 septembre 2019 est r\u00e9solu aux torts exclusifs de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), -dit la demande principale non fond\u00e9e, -enad\u00e9bout\u00e9, -dit les demandesreconventionnelles fond\u00e9es, -condamn\u00e9la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE1.)la somme de 78.000,-\u20acau titre de la clause p\u00e9nale, -condamn\u00e9la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE1.)la somme de 30.699,70\u20ac, au titre de remboursement des frais relatifs \u00e0 l\u2019obtention du permis de construire, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice, soit le 27 ao\u00fbt 2021, jusqu\u2019\u00e0 solde, -condamn\u00e9la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE1.)une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000,-\u20acsur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, -enad\u00e9bout\u00e9pour le surplus, -dit non fond\u00e9e la demande de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, -dit qu\u2019il n\u2019y a pas lieu \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugementintervenu, -condamn\u00e9la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance et ena ordonn\u00e9la distraction au profit de la soci\u00e9t\u00e9 anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre Georges KRIEGER, avocat concluant,affirmant enavoir fait l\u2019avance. Pour statuer ainsi, la juridiction de premi\u00e8re instance a d\u00e9cid\u00e9 qu\u2019il n\u2019y a pas lieu de rejeter la pi\u00e8ce num\u00e9ro 1 vers\u00e9e par le mandataire dePERSONNE1.)motif pris que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)n\u2019a pas expliqu\u00e9 dans quel autre contexte que celui de la vente de l\u2019Immeuble, le projet immobilier aurait pu \u00eatre communiqu\u00e9 \u00e0PERSONNE1.). Elle en a d\u00e9duit qu\u2019il n\u2019est pas \u00e9tabli dans quelle mesure la communication en questionaurait port\u00e9atteinte au droit proc\u00e9dural. Quant aux effets du Compromis, les magistrats ayant si\u00e9g\u00e9 en premi\u00e8re instance ont relev\u00e9 qu\u2019il r\u00e9sulte de l\u2019article 9 du Compromis ainsi que de la Convention que la vente de l\u2019Immeuble \u00e9tait pass\u00e9e sous deux conditions suspensives, la r\u00e9alisation de la conditionsuspensive relative \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat incombant \u00e0PERSONNE1.)et celle relative \u00e0 l\u2019obtention du permis de construire \u00e0 lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). Quant \u00e0 la r\u00e9alisation, sinon la d\u00e9faillance, des conditions suspensives, ils ont relev\u00e9 que, m\u00eame si aucun d\u00e9lai n\u2019a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 pour la r\u00e9alisation de la deuxi\u00e8me condition, la condition aurait d\u00fb, en application de l\u2019article 1176 du Code civil, se r\u00e9aliserend\u00e9ans un d\u00e9lai raisonnable en consid\u00e9rant l\u2019ampleur du projet immobilier de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.). Apr\u00e8s avoir constat\u00e9 que la condition ne s\u2019est pas r\u00e9alis\u00e9e, ils ont d\u00e9cid\u00e9 que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)n\u2019a pas accompli toutes les d\u00e9marches n\u00e9cessaires et en temps utile et que la d\u00e9faillance de la condition en question lui est imputable.La condition\u00e9tant<\/p>\n

6 consid\u00e9r\u00e9e comme accomplieen vertu del\u2019article 1178 du Code civil, lasoci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9e de sa demande en condamnation dePERSONNE1.)au paiement de la clause p\u00e9nale. Quant\u00e0 lademande reconventionnelle, la juridiction de premi\u00e8re instance, apr\u00e8s avoir rappel\u00e9 que le Compromis n\u2019est pas frapp\u00e9 de caducit\u00e9 et peut sortir ses effets, s\u2019est prononc\u00e9e comme suit: \u00abIl y a d\u00e8s lors lieu de retenir, tel que demand\u00e9 parPERSONNE1.), que le compromis de vente du 16 septembre 2019 est r\u00e9solu aux torts exclusifs de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.), faute par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)d\u2019avoir effectu\u00e9 les d\u00e9marches en vue de l\u2019obtention du permis de construire du bien immobilier faisant l\u2019objet de la vente\u00bb. La demande reconventionnelle a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e fond\u00e9e et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9e au paiement de la clause p\u00e9nale et au remboursement du montant per\u00e7upar elledans le cadre de la Convention. Proc\u00e9dure Par exploit d\u2019huissier du 8 janvier 2024, lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9appel du jugement du 17 novembre 2023, lequel a fait l\u2019objet d\u2019une signification en date du 30 novembre 2023. Par r\u00e9formation du jugement entrepris, elle demande \u00e0 \u00eatre d\u00e9charg\u00e9e de toute condamnation intervenue \u00e0 son encontre et elle sollicite la condamnation de PERSONNE1.)au paiement du montant de 47.300,30 \u20ac, avec les int\u00e9r\u00eats telsque de droit \u00e0 compter de la mise en demeure, sinon de la demande en justice, sinon \u00e0 partir d\u2019une date \u00e0 retenir par la Cour, jusqu\u2019\u00e0 solde. Elle sollicite encore la majoration du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de trois points\u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai detrois mois\u00e0 compter de la signification del\u2019arr\u00eat \u00e0 intervenir. En tout \u00e9tat de cause, elle sollicite la condamnation de l\u2019intim\u00e9 au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.500,-\u20ac sur base de l\u2019article 240 duNouveau Code de proc\u00e9dure civileainsi que sa condamnation aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance, avec distraction au profit de son avocat \u00e0 la Cour concluant, affirmant en avoir fait l\u2019avance. PERSONNE1.)demande de d\u00e9clarer l\u2019appel non fond\u00e9. Il rel\u00e8ve appel incident et sollicite, par r\u00e9formation du jugement du 14 novembre 2023, la condamnation de lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)au paiement du montant de 12.870,- \u20ac, \u00e0 titre de frais et honoraires d\u2019avocat, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande jusqu\u2019\u00e0 solde. Il r\u00e9clame l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.000,-\u20ac pour l\u2019instance d\u2019appel et la condamnation de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel, avec distractionau profit de son avocat \u00e0 la Cour concluant, affirmant en avoir fait l\u2019avance.<\/p>\n

7 Suivant jugement rendule 10 mars 2025par leTribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale,lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e en \u00e9tat de faillite et Ma\u00eetre Caroline KLEES a \u00e9t\u00e9 nomm\u00e9e curateur. Appr\u00e9ciation Quant \u00e0 la demande de rejet de la pi\u00e8ce num\u00e9ro 1 La partie appelante soutient que seuls les plans d\u2019architecte dePERSONNE2.) auraient \u00e9t\u00e9 annex\u00e9s au Compromis et non toute la pr\u00e9sentation du projet immobilier vers\u00e9e en pi\u00e8ce num\u00e9ro 1. Elle affirme que \u00abla pr\u00e9sentation du projet immobilier \u00e9tabli par la partie concluante ne devait \u00eatre connue de MonsieurPERSONNE1.)\u00bb et que \u00abce dernier a eu recours \u00e0 un proc\u00e9d\u00e9 totalement illicite pour se procurer la pi\u00e8ce litigieuse\u00bb. PERSONNE1.)soutient que l\u2019agence immobili\u00e8re lui aurait remis la pr\u00e9sentation du projet immobilier avant la signature du Compromis et qu\u2019il serait en droit de verser la pi\u00e8ce en question pour faire valoir ses droits de la d\u00e9fense. Force est de constater que lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)ne fournit pas le moindre \u00e9l\u00e9ment de preuve, voire d\u2019explication, \u00e0 l\u2019appui de sa demande, de sorte que c\u2019est \u00e0 juste titre que le Tribunala retenu qu\u2019il n\u2019est pas \u00e9tabli dans quel contexte, autre que celui de la vente d\u2019Immeuble, la pi\u00e8ce en question est venue entre les mains dePERSONNE1.). Le jugement est d\u00e8s lors \u00e0 confirmer par adoption de ses motifs en ce qu\u2019il n\u2019a pas fait droit \u00e0 la demande de lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)tendant au rejet de la pi\u00e8ce num\u00e9ro 1 communiqu\u00e9e parPERSONNE1.). Quant aux effets du Compromis et \u00e0 la r\u00e9alisation, sinonlad\u00e9faillance des conditions suspensives La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) La partie appelante soutient que seule la condition suspensive li\u00e9e \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire \u00e9tait limit\u00e9e dans le temps. Elle reproche \u00e0 la juridiction de premi\u00e8re instance d\u2019avoir consid\u00e9r\u00e9 qu\u2019un d\u00e9lai inf\u00e9rieur \u00e0 une ann\u00e9e aurait \u00e9t\u00e9 suffisant pour la r\u00e9alisation de la condition suspensive li\u00e9e \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un permis de construire. Ce serait d\u00e8s lors \u00e0 tort qu\u2019elle aretenu un d\u00e9passement du d\u00e9lai raisonnable et qu\u2019elle n\u2019a pas tenu compte des \u00e9l\u00e9ments suivants: -PERSONNE1.)n\u2019a obtenu son financement qu\u2019au coursdu mois de d\u00e9cembre 2019, soit bien apr\u00e8s le d\u00e9lai strict indiqu\u00e9 au Compromis,\u00e0 savoirle 14octobre 2019,<\/p>\n

8 -les frais engendr\u00e9s pour la demande en morcellement du terrain n\u2019ont \u00e9t\u00e9 pay\u00e9s qu\u2019en janvier 2020, -la crise sanitaire a mis \u00e0 l\u2019arr\u00eat ou du moins a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 un ralentissement tr\u00e8s net des proc\u00e9duresadministratives en vue d\u2019obtenir le permis de construire, -un recours en annulation devant le Tribunal administratifcontre la d\u00e9cision de refus de d\u00e9livrance du permis de construire \u00e9tait en instance au moment de la r\u00e9siliation du Compromis parPERSONNE1.), -finalement, le permis de construire a \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 \u00e0 un tiers. Au jour de la r\u00e9siliation du Compromis, il aurait \u00e9t\u00e9 tout \u00e0 fait pr\u00e9matur\u00e9 de consid\u00e9rer que lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)n\u2019avait pas entrepris toutes les d\u00e9marches n\u00e9cessaires pour l\u2019obtention de l\u2019autorisation de construire. Elle se r\u00e9f\u00e8re \u00e0 l\u2019article 6 du Compromis et en d\u00e9duit quePERSONNE1.)aurait r\u00e9sili\u00e9 le Compromis pour un autre motif que celui li\u00e9 \u00e0 la condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019un financement.La clause p\u00e9nale ne s\u2019appliquerait pas \u00e0 la condition suspensiveconcernantl\u2019octroi d\u2019un permis de construire. Ce serait d\u00e8s lors \u00e0 tort qu\u2019il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 fait droit \u00e0 sa demande en condamnation de PERSONNE1.)au paiement de la clause p\u00e9nale. Dans le m\u00eame ordre d\u2019id\u00e9es, ce serait \u00e0 tort que le tribunal a fait droit aux demandes reconventionnelles dePERSONNE1.). PERSONNE1.) L\u2019intim\u00e9 demande la confirmation du jugement par adoption de ses motifs en ce que leTribunal a d\u00e9bout\u00e9 lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)de l\u2019ensemble de ses pr\u00e9tentions et en ce qu\u2019il a fait droit aux demandes reconventionnelles. D\u00e9cision Pour \u00e9tablir que le d\u00e9lai d\u2019une ann\u00e9e aurait \u00e9t\u00e9 insuffisant pour la r\u00e9alisation de la condition suspensive li\u00e9e \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un permis de construire, lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) avance cinq arguments que la Cour va passer en revue en suivant l\u2019ordre chronologique dans lequel ils ont \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9s. 1\/ Aux termes du Compromis,PERSONNE1.)disposait d\u2019un d\u00e9lai de quatre semaines pour se voir accorder un pr\u00eat bancaire. Ce d\u00e9lai est venu \u00e0 expiration le 14 octobre 2019, tandis que l\u2019accord bancaire porte la date du 17 d\u00e9cembre 2019. En signant la Convention en date du 22 janvier 2020, lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a forc\u00e9ment, mais n\u00e9cessairement accept\u00e9le fait que le pr\u00eat bancaire a \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 avec un l\u00e9ger retard. A cela s\u2019ajoute que le retard en questionestsans incidence sur les d\u00e9marches \u00e0 entreprendre par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)en vue de l\u2019obtention d\u2019un permis de construire.<\/p>\n

9 Il en r\u00e9sulte que la date d\u2019obtention du pr\u00eat bancaire ne constitue pas un \u00e9l\u00e9ment militant en faveur de la th\u00e9orie d\u00e9fendue par lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). 2\/ Les parties s\u2019accordent \u00e0 dire que la d\u00e9livrance de l\u2019autorisation de construire \u00e9tait conditionn\u00e9e par un morcellement du terrain. Il n\u2019est pas non plus contest\u00e9 en instance d\u2019appel que la r\u00e9alisation de la condition suspensive li\u00e9e \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un permis de construire\u00e9tait\u00e0 charge de lasoci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.). Lors de la signature du Compromis, il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 question que les frais engendr\u00e9s par un morcellement soientavanc\u00e9s par l\u2019acqu\u00e9reur. Ce n\u2019est qu\u2019en date du 22 janvier 2020 que les parties ont sign\u00e9 la Convention aux termes de laquellePERSONNE1.)r\u00e8gle \u00e0 lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)les d\u00e9bours d\u2019un montant de 30.699,70 \u20ac, \u00e0 charge pour cette derni\u00e8re de lui restituer le montant en question dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 le permis \u00e0 b\u00e2tir ne serait pas accord\u00e9. C\u2019est d\u00e8s lors \u00e0 tort que lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)se pr\u00e9vaut d\u2019un paiement tardif des frais engendr\u00e9s par la demande en morcellement du terrain. 3\/ C\u2019est encore \u00e0 tort que la partie appelante se pr\u00e9vaut de mani\u00e8re tout \u00e0 fait g\u00e9n\u00e9rale de la crise sanitaire li\u00e9e au Covid-19 alors qu\u2019elle ne fournit aucun \u00e9l\u00e9ment factuel permettant de v\u00e9rifier en quoi elle aurait \u00e9t\u00e9 ralentie dans ses pr\u00e9tendues d\u00e9marchestendant \u00e0l\u2019obtention de l\u2019autorisation de construire. A ce stade, la Cour rel\u00e8ve que lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)d\u00e9critsur de longues pages de ses conclusions du 25 octobre 2024 les d\u00e9marches qu\u2019elle aurait entreprises pour satisfaire \u00e0 ses obligations, mais qu\u2019elle ne fournit, en pr\u00e9sence des contestations soulev\u00e9es parPERSONNE1.), pas le moindre \u00e9l\u00e9ment de preuve pour corroborer le bien-fond\u00e9 de ses affirmations, de sorte qu\u2019il n\u2019est pas besoin de s\u2019y attarder. 4\/ Lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)se pr\u00e9vaut encore d\u2019un recours en annulation du 10 avril 2020 devant le Tribunal administratif, duquel elle se serait d\u00e9sist\u00e9e le 16 mars 2021 en raison de la r\u00e9siliation du Compromis parPERSONNE1.). Le recours a seulement \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 \u00e0 l\u2019Administration Communale d\u2019Ell par exploit d\u2019huissier du 17 d\u00e9cembre 2020, PERSONNE1.)consid\u00e8re que le recours aurait \u00e9t\u00e9 caduc depuis le 15 mai 2020 pour ne pas avoir \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 dans le mois de son d\u00e9p\u00f4t et il se pr\u00e9vaut de l\u2019article 4(2) de la loi modifi\u00e9e du 21 juin 1999 portant r\u00e8glement de proc\u00e9dure devant les juridictions administratives,qui pr\u00e9voit que: \u00abFaute par le requ\u00e9rant d\u2019avoir proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la signification de son recours \u00e0 la partie d\u00e9fenderesse dans le mois du d\u00e9p\u00f4t du recours, celui-ci est caduc\u00bb.<\/p>\n

10 Ind\u00e9pendamment de la question d\u2019une \u00e9ventuellecaducit\u00e9 du recours, la signification\u00e0 l\u2019Administration Communale d\u2019Ell par exploit d\u2019huissier du 17 d\u00e9cembre 2020est post\u00e9rieure\u00e0 la r\u00e9siliation du Compromisdu 22 septembre 2020, de sorte que l\u2019argumentationde lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)manquede pertinence. 5\/ Lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)soutient avoir vendu l\u2019Immeuble \u00e0 un tiers, lequel aurait obtenu l\u2019autorisation de construire, de sorte que siPERSONNE1.)avait patient\u00e9 encore quelques semaines suppl\u00e9mentaires, il aurait pu en b\u00e9n\u00e9ficier. Il r\u00e9sulte des \u00e9l\u00e9ments soumis \u00e0 l\u2019appr\u00e9ciation de la Cour que suivant acte notari\u00e9 de vente du 15 janvier 2021, lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a vendu la maison d\u2019habitation sise \u00e0 L-ADRESSE3.)\u00e0 un tiers.Il n\u2019y est pas fait \u00e9tatdu projet de construction. Le fait que ce tiers a re\u00e7u en date du 3 f\u00e9vrier 2022 une autorisation de \u00abTransformation\u2013Extension d\u2019une maison\u00bb est sans pertinence pour la solution du pr\u00e9sentlitige \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il n\u2019est pas \u00e9tabli que les travaux autoris\u00e9s sont ceux vis\u00e9s au projet de construction faisant l\u2019objet du Compromis et que la d\u00e9livrance de l\u2019autorisation de construire date du 3 f\u00e9vrier 2022, soit plus de16 mois apr\u00e8s la r\u00e9siliation du Compromis. L\u2019affirmation consistant \u00e0 dire que l\u2019autorisation de construire \u00e9tait sur le point d\u2019\u00eatre d\u00e9livr\u00e9e et quePERSONNE1.)aurait pu en profiter s\u2019il avait patient\u00e9 quelques semaines suppl\u00e9mentaires est contredite par les \u00e9l\u00e9ments de la cause. Il r\u00e9sulte de l\u2019ensemble des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent que c\u2019est \u00e0 bon droit que la juridiction de premi\u00e8re instance a d\u00e9cid\u00e9 que le non-accomplissement de la condition suspensive li\u00e9e \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un permis de construire et, par voie de cons\u00e9quence, l\u2019inex\u00e9cution du Compromissontimputables\u00e0 lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). C\u2019est encore \u00e0 bon droit que la juridiction de premi\u00e8re instance a retenu qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 valablement mis fin au Compromis aux torts exclusifs de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), faute par cette derni\u00e8re d\u2019avoir effectu\u00e9 les d\u00e9marches en vue de l\u2019obtention du permis de construire et que le vendeura \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9 desa demande en allocation de la clause p\u00e9nale. En application des articles 9, dernier alin\u00e9a, et 6 du Compromis, c\u2019est \u00e0 bon droit que la demande dePERSONNE1.)en allocation de la clause p\u00e9nale a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e fond\u00e9e \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il r\u00e9sulte des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent que c\u2019est le comportement fautif de lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)qui est \u00e0 l\u2019origine de la r\u00e9siliation intervenue le 22 septembre 2020. Le jugement entrepris est encore \u00e0 confirmer dans la mesure o\u00f9 il a d\u00e9clar\u00e9 fond\u00e9e la demande en restitution des d\u00e9bours pay\u00e9s parPERSONNE1.)d\u2019un montant de 30.699,70 \u20ac, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)n\u2019ayant pas satisfait \u00e0 son engagement de se faire d\u00e9livrer un permis de construire.<\/p>\n

11 C\u2019est finalement \u00e0 bon droit que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9e de sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure alors qu\u2019elle ne justifie pas l\u2019iniquit\u00e9 requise par l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. Il r\u00e9sulte de l\u2019ensemble des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent que l\u2019appel de lasoci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)n\u2019est pas fond\u00e9. Quant \u00e0 l\u2019appel incident tendant \u00e0 se voir allouer le montant de12.870,-\u20ac au titre des frais et honoraires d\u2019avocat,lajurisprudence luxembourgeoise (Cass. 9 f\u00e9vrier 2012, n\u00b05\/12, Num\u00e9ro 2881 du registre; Cour 13 octobre 2005, r\u00f4le n\u00b026892, Cour 11 juillet 2001 et 30 janvier 2002, r\u00f4le n\u00b024442; Cour 6 novembre 2012, n\u00b0 494\/12), a admis qu\u2019une partie peut, en principe, r\u00e9clamer les honoraires au titre de r\u00e9paration de son pr\u00e9judice sur base de la responsabilit\u00e9 contractuelle ou d\u00e9lictuelle, \u00e0 condition d'\u00e9tablir les \u00e9l\u00e9ments conditionnant une telle indemnisation, \u00e0 savoir une faute, un pr\u00e9judice et une relation causale entre la faute et le pr\u00e9judice (JCL Proc. civ. fasc. 524, nos 6 ss.; Georges RAVARANI, La responsabilit\u00e9 civile des personnes priv\u00e9es et publiques, 2e \u00e9dition 2006, n\u00b0 1040-1042, p.801-803). Il est, d\u2019un autre c\u00f4t\u00e9, \u00e9galement de principe, que l\u2019exercice d\u2019une action en justice est libre de m\u00eame que le fait de r\u00e9sister \u00e0 une action. On ne peut\u00abadmettre que le seul fait d\u2019engager un proc\u00e8s sans avoir la certitude absolue de r\u00e9ussir constitue une faute\u00bb (Mazeaud et Tunc, Trait\u00e9 de responsabilit\u00e9 civile, nos 591 etsuiv.). La question du caract\u00e8re r\u00e9parable ou non des frais et honoraires d\u2019avocat est d\u00e8s lors \u00e0 appr\u00e9cier\u00abin concreto\u00bbdans le cadre de chaque affaire, notamment en fonction de la complexit\u00e9 factuelle ou juridique n\u00e9cessitantl\u2019intervention d\u2019un avocat (Cour 5i\u00e8mechambre, 22 d\u00e9cembre 2015, n\u00b059\/715). Le simple fait de succomber dans le cadre d\u2019une proc\u00e9dure judiciaire ne saurait automatiquement ouvrir le droit \u00e0 indemnisation au titre des honoraires d\u2019avocat support\u00e9s. Dans les conditions factuellesde l\u2019esp\u00e8ce, il n\u2019est pas \u00e9tabli que la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)aitcommis une faute civile devant engagersaresponsabilit\u00e9. C\u2019est d\u00e8s lors \u00e0 bon droitquePERSONNE1.)a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9 de sa demande en remboursement desfrais ethonoraires d\u2019avocat. L\u2019appel incident n\u2019estd\u00e8s lorspas fond\u00e9 et il y a lieu de confirmer le jugement du 14 novembre 2023. Il r\u00e9sulte de l\u2019ensemble des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent que lejugement entrepris est, en principe, \u00e0 confirmer en toute sa teneur. Il r\u00e9sulte des \u00e9l\u00e9ments soumis \u00e0 l\u2019appr\u00e9ciation de la Cour que lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e en \u00e9tat de faillite par jugement du 10 mars 2025, fait survenu post\u00e9rieurement \u00e0 l\u2019ordonnance de cl\u00f4ture de l\u2019instruction du 27 novembre 2024.<\/p>\n

12 En application de l\u2019article 489 du Nouveau Code deproc\u00e9durecivile, le changement d\u2019\u00e9tat de la soci\u00e9t\u00e9 et la cessation des fonctions de l\u2019organe la repr\u00e9sentant suite \u00e0 la mise en faillite de la soci\u00e9t\u00e9 ne sont jamais une cause d\u2019interruption de l\u2019instance, que l\u2019affaire soit en \u00e9tat ou non (en ce sens: Cour 8 mars1978, Pas.24, p.95; Cour 28 janvier 1993, n\u00b0 13.979 du r\u00f4le). Au vu de la faillite de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), la Cour ne peut pas condamner le curateur au paiement de la dette, ni d\u00e9cider de l\u2019admission de sa cr\u00e9ance au passif de la faillite. La Cour doit se limiter, apr\u00e8s avoir arr\u00eat\u00e9 la cr\u00e9ance, \u00e0 r\u00e9server au cr\u00e9ancier le droit de se pourvoir devant le tribunal comp\u00e9tent pour requ\u00e9rir de lui l\u2019admission de sa cr\u00e9ance au passif de la faillite. Au vu du sort r\u00e9serv\u00e9 tant \u00e0 l\u2019appel principal, qu\u2019\u00e0 l\u2019appel incident, les parties respectives sont \u00e0 d\u00e9bouter de leurs pr\u00e9tentions sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civilealors qu\u2019il est de principe que la partie qui succombe ne saurait b\u00e9n\u00e9ficier de ces dispositions. PAR CES MOTIFS: la Cour d\u2019appel, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8recivile, statuant contradictoirement, re\u00e7oit les appels principal etincident; les dit non fond\u00e9s; confirme la d\u00e9cision entreprise, sauf \u00e0 fixer la cr\u00e9ancedePERSONNE1.)\u00e0 l\u2019\u00e9gard de la faillite de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)S.A.au montant total de109.699,70 \u20ac[(78.000,- \u20ac\u00e0 titre de clause p\u00e9nale)+ (30.699,70 \u20ac\u00e0 titre deremboursement des frais relatifs \u00e0 l\u2019obtention du permis de construire) + (1.000,-\u20ac\u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure accord\u00e9e en premi\u00e8re instance)], avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux sur le montant de 30.699,70 \u20ac \u00e0 partir du27 ao\u00fbt 2021jusqu\u2019au jugement de la faillite; confirme la d\u00e9cision entreprise en ce que les frais et d\u00e9pens de la premi\u00e8re sont \u00e0 supporterparla faillite de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)S.A.,avec distraction au profit dela soci\u00e9t\u00e9 anonyme KRIEGER ASSOCIATES, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la proc\u00e9dure par Ma\u00eetre Georges KRIEGER,qui l\u2019ademand\u00e9e, affirmant en avoir fait l\u2019avance; dit que pour l\u2019admission de sa cr\u00e9ance au passif de la faillite de la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOCIETE1.)S.A.,PERSONNE1.)aura \u00e0 se pourvoir devant qui de droit;<\/p>\n

13 ditnonfond\u00e9eslesdemandes des parties tendant \u00e0 se voir allouer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile pour l\u2019instance d\u2019appel; dit que les frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel sont \u00e0 supporter par la faillite de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.),avec distraction au profit delasoci\u00e9t\u00e9 anonyme KRIEGER ASSOCIATES, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la proc\u00e9dure par Ma\u00eetre Georges KRIEGER, qui la demande, affirmant en avoir fait l\u2019avance.<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0085\/25\u2013VII\u2013CIV Audience publique dudix-huitjuindeux mille vingt-cinq Num\u00e9ro CAL-2024-00110du r\u00f4le. Composition: Mich\u00e8le RAUS, pr\u00e9sident de chambre; Nadine WALCH,premierconseiller; Fran\u00e7oise SCHANEN, conseiller; Andr\u00e9WEBER, greffier. 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