{"id":591777,"date":"2026-04-18T04:12:28","date_gmt":"2026-04-18T02:12:28","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-9-janvier-2025-n-2021-00915\/"},"modified":"2026-04-18T04:12:32","modified_gmt":"2026-04-18T02:12:32","slug":"cour-superieure-de-justice-9-janvier-2025-n-2021-00915","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-9-janvier-2025-n-2021-00915\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 9 janvier 2025, n\u00b0 2021-00915"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b02\/25-VIII-CIV Arr\u00eat civil Audience publique du neuf janvier deux mille vingt-cinq Num\u00e9ro CAL-2021-00915 du r\u00f4le Composition: Elisabeth WEYRICH, pr\u00e9sident de chambre, Yola SCHMIT, premier conseiller, Laurent LUCAS,conseiller, Amra ADROVIC, greffier. Entre: PERSONNE1.),demeurant \u00e0ADRESSE1.), appelantaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Laura GEIGER, en remplacement de l\u2019huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg en date du 4 ao\u00fbt 2021, comparaissant par Ma\u00eetre Lars GOSLINGS, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg, et: 1.la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.),\u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0L-ADRESSE2.),inscrite au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro NUMERO1.), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, 2.la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)(anciennementSOCIETE3.) SA),\u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0L-ADRESSE2.),inscrite au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le<\/p>\n

2 num\u00e9roNUMERO2.), repr\u00e9sent\u00e9e par son conseil d\u2019administration actuellement en fonctions, 3.la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE4.)(anciennement SOCIETE5.)SARL),\u00e9tablie et ayantson si\u00e8ge social \u00e0L- ADRESSE2.),inscrite au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9roNUMERO3.), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, intim\u00e9es aux fins du susdit exploit GEIGER, comparaissant par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e PWC Legal, inscrite sur la liste V du tableau de l\u2019Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre Serge HOFFMANN, avocat \u00e0 la Cour, 4.PERSONNE2.),demeurant \u00e0 L-ADRESSE3.), 5.PERSONNE3.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE4.), intim\u00e9es aux fins du susdit exploit GEIGER, comparaissant par Ma\u00eetre Lex THIELEN, avocat \u00e0 la Cour,demeurant \u00e0 Luxembourg. —————————— LA COUR D\u2019APPEL Parexploit d\u2019huissier dejustice du 6 novembre 2018,PERSONNE1.) a fait assigner la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE4.), la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.), la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOCIETE2.)(ci-apr\u00e8s les SOCIETES), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, aux fins de les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, sinon la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.) seule, au paiement du loyer du centre de fitness-spa \u00e0 compter du 1 er juin 2016, ou toute autredur\u00e9e \u00e0 d\u00e9terminer par le tribunal, jusqu\u2019\u00e0 la cession des lots y relatifs, pour un montant mensuel de 6.369 \u20ac, et \u00e0 voir condamner la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)et la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)\u00e0 r\u00e9silier le bail emphyt\u00e9otique conclu entre elles et \u00e0 voir remettre la situation juridique des lots litigieux en pristin \u00e9tat en vendant les dits lots \u00e0PERSONNE1.)pour un prix de 50.000 euros. Aux termes de la motivation de l\u2019acte introductif d\u2019instance, il a encore sollicit\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution forc\u00e9edu contrat<\/p>\n

3 du 19 f\u00e9vrier 2016 intitul\u00e9\u00abShare Purchase Agreement\u00bb(ci-apr\u00e8s le Contrat), donc \u00abque les lots litigieux vis\u00e9s \u00e0 la page 5 du Contrat lui soient c\u00e9d\u00e9s pour le prix de 50.0000 \u20ac. Cela implique \u00e9videmment que les soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE2.)etSOCIETE1.)mettent un terme au bail emphyt\u00e9otique consenti et conc\u00e8dent d\u2019une mani\u00e8re ou d\u2019une autre le centre de fitness et l\u2019ensemble des lots vis\u00e9s \u00e0 l\u2019acte litigieux du 23 d\u00e9cembre 2016 au requ\u00e9rant \u00e0 leurs frais\u00bb. Il a demand\u00e9 \u00e0 voir assortir les condamnations \u00e0 intervenir d\u2019une astreinte de 2.000 euros par jour de retard \u00e0 compter de la signification du jugement \u00e0 intervenir et \u00e0 voir ordonner une expertise afin d\u2019\u00e9valuer la valeur locative des lots litigieux pour autant que le tribunal ne s\u2019estimerait pas suffisamment renseign\u00e9 sur la valeur des lots litigieux. A titre subsidiaire,PERSONNE1.) a sollicit\u00e9 la condamnation solidaire, sinonin solidum, sinon chacun pour sa part, des parties d\u00e9fenderesses au paiement d\u2019un montant de 2.085.393,75 euros au titre de la perte d\u2019une chance subie du fait des agissements frauduleux des parties d\u00e9fenderesses, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 27 avril 2017, sinon \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde. Pour le surplus,PERSONNE1.)a sollicit\u00e9 la condamnation solidaire, sinonin solidum, sinon chacun pour sa part, des parties d\u00e9fenderesses au paiement d\u2019un montant de 20.000 euros \u00e0 titre d\u2019indemnisation du dommage moral subi, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 27 avril 2017, date de la premi\u00e8re mise en demeure, sinon \u00e0 partir de la demande en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde, l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de 25.000 euros sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de Proc\u00e9dure Civile (ci-apr\u00e8s NCPC) ainsi que la condamnation des parties d\u00e9fenderesses au paiement des frais et d\u00e9pens de l\u2019instance. Parjugement du 3 mars 2021,le tribunal, apr\u00e8s s\u2019\u00eatre d\u00e9clar\u00e9 comp\u00e9tent pour conna\u00eetre des demandes, a dit la demande en r\u00e9siliation du bail emphyt\u00e9otique du 23 d\u00e9cembre 2016 r\u00e9guli\u00e8re au regard desdispositions de l\u2019article 17 de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits r\u00e9els immobiliers et a d\u00e9clar\u00e9 non fond\u00e9es les demandes d\u2019PERSONNE1.). Il a d\u00e9bout\u00e9PERSONNE1.), la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE4.), la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.), la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.), PERSONNE2.)etPERSONNE3.)de leurs demandes respectives sur base de l\u2019article 240 du NCPC et a condamn\u00e9PERSONNE1.)aux frais etd\u00e9pens de l\u2019instance. Afin de d\u00e9bouter le demandeur de ses demandes en ex\u00e9cution forc\u00e9e du Contrat dans son volet \u00abvente\u00bb, en r\u00e9siliation sinon en annulation du contrat de bail emphyt\u00e9otique du 23 d\u00e9cembre 2016 et en paiement du loyer de l\u2019espace \u00abspa\u00bb \u00e0 partir du 1 er juin 2016, la juridiction de premi\u00e8re instance a retenu que l\u2019une des deux conditions suspensives<\/p>\n

4 (pr\u00e9vues \u00e0 l\u2019article 5.2.1.(vii) du Contrat) pour la cession des lots litigieux \u00e0PERSONNE1.), relative \u00e0 la signature par devant notaire du nouveau cadastre vertical des immeubles du complexe \u00abSOCIETE6.)\u00bb, n\u2019\u00e9tait pas remplie en raison d\u2019un litige portant sur le paiement des frais de notaire aff\u00e9rents. Le tribunal a encore retenu qu\u2019PERSONNE1.)n\u2019a pas \u00e9tabli l\u2019existence d\u2019une obligation de payer ces frais \u00e0 charge dePERSONNE2.)et que le refus de ce dernier de les payer ne saurait constituer une faute engageant la responsabilit\u00e9 de ce dernier. De m\u00eame, le jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9 a constat\u00e9 qu\u2019PERSONNE1.) n\u2019a pas \u00e9tabli que la conclusion du ba il emphyt\u00e9otique, consenti le 23 d\u00e9cembre 2016, constituerait un agissement dolosif dans le chef des parties intim\u00e9es. PERSONNE1.)n\u2019ayant pas rapport\u00e9 la preuve d\u2019une faute dans le chef des intim\u00e9s et les conditions suspensives stipul\u00e9es au Contrat n\u2019\u00e9tant pas remplies, le tribunal a \u00e9galement rejet\u00e9 sa demande subsidiaire en indemnisation de la perte d\u2019une chance de pouvoir acqu\u00e9rir la propri\u00e9t\u00e9 des lots litigieux. Par exploit d\u2019huissier de justice du 4 ao\u00fbt 2021,PERSONNE1.)a relev\u00e9appeldu jugementpr\u00e9cit\u00e9, signifi\u00e9 le 29 juin 2021 \u00e0 son mandataire. Il fait notamment valoir \u00e0 l\u2019appui de son appel que suite \u00e0 la signature de l\u2019acte notari\u00e9 visant \u00e0 ent\u00e9riner la modification du tableau des milli\u00e8mes de la maison \u00abRischard\u00bb en date du 29 juin 2021 par devant le notaire Ma\u00eetre Jo\u00eblle Baden, les deux conditions pr\u00e9vues \u00e0 l\u2019article 5.2.1. (vii) du Contrat seraient actuellement remplies. Par r\u00e9formation, il demande notamment\u00e0 voir dire fond\u00e9e sa demande en ex\u00e9cution forc\u00e9e du volet \u00abvente\u00bb du Contratsur base des articles 1134 et 1144 du Code civil, ainsi que sa demande\u00e0 ce que les lots lui soient c\u00e9d\u00e9s pour le montant de 50.000 euros \u00absoit par le biais d\u2019une vente directe parSOCIETE1.)\u00e0 la partie appelante ou via le rachat par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)des lots litigieux \u00e0 SOCIETE1.)avant de les rec\u00e9der \u00e0 l\u2019appelant\u00bb. Quant au fond, les SOCIETES demandent, par confirmation du jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9, de d\u00e9bouter l\u2019appelant de toutes ses demandes en ex\u00e9cution forc\u00e9e de la vente, en r\u00e9siliation, sinon en annulation, sinon en inopposabilit\u00e9 du bail emphyt\u00e9otique, en paiement d\u2019unloyer pour le Centre spa, en indemnisation du pr\u00e9judice moral et de la perte d\u2019une chance. Dans la motivation de leurs conclusions, lesSOCIETESdemandent la nullit\u00e9 de la \u00abpromesse de vente\u00bb pour vil prix, sinon pour l\u00e9sion de plus des sept douzi\u00e8mes.<\/p>\n

5 PERSONNE2.)etPERSONNE3.)contestent toute intervention \u00e0 titre personnel dans la conclusion du Contrat et r\u00e9futent tout manquement de leur part \u00e0 un quelconque engagement contractuel. De m\u00eame, ils contestent toute faute d\u00e9lictuelle dans leur chef. Interjetant appel incident, ils demandent, par r\u00e9formation, de condamner PERSONNE1.)au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.000 \u20ac pour la premi\u00e8re instance. Ils sollicitent \u00e9galement une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel. La Cour d\u2019appel a, par arr\u00eat du 25 mai 2023, re\u00e7u les appels principal et incident en la forme, dit l\u2019appel principal recevable et a avant tout autre progr\u00e8s en cause, r\u00e9voqu\u00e9 l\u2019ordonnance de cl\u00f4ture du 12 octobre 2022 et ordonn\u00e9 la r\u00e9ouverture des d\u00e9bats pour permettre aux parties de conclure \u00absur les cons\u00e9quences en droit de la demande en ex\u00e9cution forc\u00e9e du Contrat du 19 f\u00e9vrier 2016, au regard du fait que la condition relative au d\u00e9p\u00f4t d\u2019un cadastre vertical rectificatif a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e plus de cinq ansapr\u00e8s la signature du Contrat et en absence de terme fix\u00e9 au contrat pour la r\u00e9alisation des pr\u00e9dites conditions suspensives\u00bb. Suite \u00e0 cet arr\u00eat,PERSONNE1.)fait valoir que, les deux conditions suspensives pr\u00e9vues \u00e0 l\u2019article 5.2.1 (vii) du Contrat \u00e9tant remplies, le Contrat sortirait pleinement ses effets et les lots litigieux devraient lui \u00eatre c\u00e9d\u00e9s en application des articles 1179 et 1181 du Code civil. Il soutient que dans la mesure o\u00f9 l\u2019article 5.2.1 (vii) du Contrat ne fixerait pas de terme expr\u00e8s pour la survenance des conditions suspensives, leur r\u00e9alisation ne serait point enferm\u00e9e dans un quelconque d\u00e9lai et le contrat subsisterait aussi longtemps que la condition ne serait pas d\u00e9faillie, ce qui ne serait le cas uniquement lorsqu\u2019il \u00e9tait devenu certain que sa r\u00e9alisation n\u2019arrivera pas. Or en l\u2019esp\u00e8ce, les conditions auraient \u00e9t\u00e9 pleinement r\u00e9alis\u00e9es, de sorte que le Contrat devrait \u00eatre pr\u00e9sum\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 le jour de sa signature en date du 19 f\u00e9vrier 2016. Il donne encore \u00e0 consid\u00e9rer que \u00absi un emp\u00eachement de l\u2019accomplissement plus prompt de la seconde condition suspensive doit \u00eatre relev\u00e9\u00bb, un d\u00e9faut de coop\u00e9ration loyale dans la r\u00e9alisation de la seconde condition pourrait \u00eatre reproch\u00e9 \u00e0PERSONNE2.), administrateur dela soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)et g\u00e9rant dela soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.), \u00e9tant donn\u00e9 que le nouveau cadastre vertical aurait \u00e9t\u00e9 d\u00fbment approuv\u00e9 \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9 des copropri\u00e9taires d\u00e8s l\u2019ann\u00e9e 2016, alors que la signature de l\u2019acte notari\u00e9 visant \u00e0 ent\u00e9rinerla modification du tableau des milli\u00e8mes de la r\u00e9sidence d\u00e9nomm\u00e9e la \u00ab maison RISCHARD \u00bb ne serait intervenue qu\u2019en date du 29 juin 2021 en raison \u00abdu non-envoi\u00bb par PERSONNE2.)de sa procuration au syndic et \u00abd\u2019un diff\u00e9rend concernant le paiement desfrais de notaire\u00bb.<\/p>\n

6 A titre principal, lesSOCIETES arguent que les deux conditions suspensives del\u2019article 5.2.1 (vii) du Contrat auraient \u00e9t\u00e9 encadr\u00e9es par des d\u00e9lais expr\u00e8s distincts lesquels n\u2019auraient pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9s en l\u2019esp\u00e8ce, de sorte que \u00abl\u2019obligation contenue \u00e0 l\u2019article pr\u00e9cit\u00e9e\u00bb serait \u00e0 d\u00e9clarer nulle voire caduque. A titre subsidiaire, lesSOCIETES font valoir que les parties au Contrat auraient \u00abentendu conclure et attendu une ex\u00e9cution rapide des obligations mutuelles\u00bb, de sortequ\u2019il serait manifeste que les parties au Contrat auraient fix\u00e9 un terme implicite raisonnable \u00e0 la r\u00e9alisation de la deuxi\u00e8me condition suspensive, terme qui serait manifestement inf\u00e9rieur aux cinq ans qui ont \u00e9t\u00e9 n\u00e9cessaires pour r\u00e9aliser ladite condition. Elles concluent d\u00e8s lors \u00e0 la caducit\u00e9 de l\u2019obligation en question ainsi qu\u2019au rejet de la demande d\u2019PERSONNE1.)en ex\u00e9cution forc\u00e9e de la vente des lots litigieux. PERSONNE2.)etPERSONNE3.)se rallient, \u00e0 titre principal, aux conclusions desSOCIETES relatives au non-respect des d\u00e9lais expr\u00e8s distincts qui auraient figur\u00e9 \u00e0 l\u2019article 5.2.1 (vii) du Contrat. A titre subsidiaire, ils concluent, \u00e0 l\u2019instar des SOCIETES, que les parties au Contrat auraient tacitement convenu que l\u2019approbation et la signature \u00abdes actes de base\u00bb auraient d\u00fb intervenir end\u00e9ans un d\u00e9lai raisonnable pour que l\u2019obligation de vendre naisse dans le chef \u00abde la soci\u00e9t\u00e9 venderesse\u00bb et qu\u2019une dur\u00e9e de cinq ans d\u00e9passerait n\u00e9cessairement ce d\u00e9lai, de sorte que l\u2019obligation de vendre n\u2019aurait jamais pris naissance. Avant de statuer sur les cons\u00e9quences en droit de la demande en ex\u00e9cution forc\u00e9e de la vente des lots litigieux pr\u00e9vue au Contrat du 19 f\u00e9vrier 2016, au regard du fait que la condition relative au d\u00e9p\u00f4t d\u2019un cadastre vertical rectificatif a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e plus de cinq ans apr\u00e8s la signature du Contrat, et en absence de terme fix\u00e9 au Contrat pour la r\u00e9alisation des pr\u00e9dites conditions suspensives, il y a lieu,dans un souci de logique juridique, d\u2019analyser de prime abord le moyen des SOCIETES tir\u00e9 de la nullit\u00e9 de \u00abla promesse de vente\u00bb des lots litigieux pour vil prix, sinon pour l\u00e9sion de plus de sept douzi\u00e8mes. Quant \u00e0 la nullit\u00e9 de la \u00abla promesse de vente\u00bb Discussion LesSOCIETES concluent \u00e0 la nullit\u00e9 de \u00abla promesse de vente\u00bb des lots litigieux pour vil prix, sinon pour l\u00e9sion de plus de sept douzi\u00e8mes. Ellessoutiennent que le vil prix ou le prix d\u00e9risoire serait le prix si ridiculement bas qu\u2019il ne pourrait \u00eatre mis en rapport avec la valeur de la chose, ce qui serait, au vu des conclusions et des pi\u00e8ces vers\u00e9es<\/p>\n

7 en cause par l\u2019appelant lui-m\u00eame, le cas en l\u2019esp\u00e8ce. Il ne s\u2019agirait en l\u2019esp\u00e8ce pas d\u2019une demande nouvelle, mais d\u2019un moyen de d\u00e9fense tendant \u00e0 faire rejeter la pr\u00e9tention adverse et donc recevable. Elles font encore valoir qu\u2019en vertu d\u2019une jurisprudence constante et d\u2019une doctrine unanime, le d\u00e9lai de deux ans fix\u00e9 \u00e0 l\u2019article 1676 du Code civil ne commencerait \u00e0 courir, en cas d\u2019une vente sous condition suspensive, tel le cas en l\u2019esp\u00e8ce, qu\u2019\u00e0 partir de la r\u00e9alisation de la condition. Dans la mesure o\u00f9 les conditions suspensives ne seraient toujours pas remplies et que le transfert de propri\u00e9t\u00e9 n\u2019aurait pas encore eu lieu, le d\u00e9lai biennal n\u2019aurait pas encore commenc\u00e9 \u00e0 courir. PERSONNE1.) soul\u00e8ve l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande en \u00abnullit\u00e9 de la promesse de vente pour vil prix sur base de l\u2019article 1674 du Code civil, sinon pour l\u00e9sion de plus de sept douzi\u00e8me\u00bb, comme\u00e9tant une demande nouvelle en appel. Il soutient que \u00abla demande de la nullit\u00e9 de la promesse de vente pour vil prix n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 formul\u00e9e en premi\u00e8re instance et elle ne concerne que les contrats de vente, et non pas les promesses de vente, comme en l\u2019esp\u00e8ce. Le pr\u00e9dite demande ne constitue partant pas une d\u00e9fense \u00e0 l\u2019action principale tendant \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution et \u00e0 la r\u00e9siliation du contrat de bail emphyt\u00e9otique\u00bb. Au cas o\u00f9 la susdite demande ne constituerait pas une demande nouvelle,PERSONNE1.)fait valoir que la demande serait prescrite sur base de l\u2019article 1676 du Code civil, \u00e9tant donn\u00e9 que \u00abla promesse de vente\u00bb daterait du 19 f\u00e9vrier 2016, de sorte que le d\u00e9lai de deux ans serait expir\u00e9. A titre plus subsidiaire, il soutient que la \u00abdemande devait \u00eatre purement et simplement rejet\u00e9e en raison du fait que le vil prix n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 prouv\u00e9\u00bb. Appr\u00e9ciation de la Cour Il y a lieu de rappeler qu\u2019PERSONNE1.) sollicite notamment l\u2019ex\u00e9cution forc\u00e9e \u00abde la vente telle que pr\u00e9vue au contrat\u00bb et demandeque \u00ables lots litigieux lui soient c\u00e9d\u00e9s pour le montant de 50.000 euros\u00bb en ex\u00e9cution des stipulations de l\u2019article 5.2.1 (vii) du Contrat. L\u2019article 592 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile pr\u00e9voit dans son alin\u00e9a premier qu\u2019\u00abil ne sera form\u00e9, encause d\u2019appel, aucune nouvelle demande, \u00e0 moins qu\u2019il ne s\u2019agisse de compensation, ou que la demande nouvelle ne soit la d\u00e9fense \u00e0 l\u2019action principale\u00bb.<\/p>\n

8 LesSOCIETES s\u2019opposent \u00e0 la susdite demande en ex\u00e9cution forc\u00e9e de la vente des lots litigieux en invoquant la nullit\u00e9 de la \u00abpromesse de vente\u00bb pr\u00e9vue par l\u2019article 5.2.1 (vii) du Contrat. Elles formulent d\u00e8s lors une demande qui constitue une d\u00e9fense \u00e0 l\u2019action principale, recevable en instance d\u2019appel. Le moyen d\u2019irrecevabilit\u00e9 soulev\u00e9 parPERSONNE1.)est d\u00e8s lors \u00e0 rejeter. Quant \u00e0 la demande en nullit\u00e9 pour vil prix PERSONNE1.)conclut \u00e0 la prescription de la demande en nullit\u00e9 pour cause de vil prix desSOCIETES en se basant sur l\u2019article 1676 du Code civil disposant que \u00abla demande n\u2019est plus recevable apr\u00e8s l\u2019expiration de deux ann\u00e9es, \u00e0 compter du jour de la vente\u00bb. Or l\u2019article 1676 du Code civil vise la seule demande en rescision d\u2019une vente et non une demande en nullit\u00e9 d\u2019une cession pour vil prix. La vente consentie sans prix s\u00e9rieux \u00e9tant affect\u00e9e d'une nullit\u00e9 qui, \u00e9tant fond\u00e9e sur l'absence d'un \u00e9l\u00e9ment essentiel du contrat, est une nullit\u00e9 absolue soumise \u00e0 la prescription trentenaire de droit commun (Cass, 6 juillet 2017, n\u00b03823 du registre; Cour d\u2019appel, 18 mai 2016, n os 39020 et 39430 du r\u00f4le;Cour d\u2019appel, 4 f\u00e9vrier 2009, n\u00b0 33329 du r\u00f4le; Cass. com. fr, 23 octobre 2007 (cassation partielle), pourvoi n\u00b0 06-13979, Bull. civ. IV, Defr\u00e9nois n\u00b0 38697-74). D\u00e8s lors,le moyen tir\u00e9 de la prescription soulev\u00e9 parPERSONNE1.) est \u00e9galement \u00e0 rejeter. Dans leurs conclusions respectives, les parties qualifientl\u2019article5.2.1 (vii) du Contrat qui est argu\u00e9 de nullit\u00e9 soit de vente soit de promesse de vente. La promesse unilat\u00e9rale peut \u00eatre de vente ou d\u2019achat selon que le vendeur ou l\u2019acheteur donne son consentement d\u00e9finitif \u00e0 la vente. La promesse unilat\u00e9rale de vente ou d\u2019achat est un contrat par lequel l\u2019une des parties, appel\u00e9e promettant, donne son consentement \u00e0 une vente dont les conditions sont d\u00e9termin\u00e9es et qui sera form\u00e9e lorsque l\u2019autre partie, appel\u00e9e b\u00e9n\u00e9ficiaire, d\u00e9cidera de la conclure. (JurisclasseurCivil Code, art.1589 \u00e0 1589-2, Fasc.20: Vente.-Nature et forme.-Promesse unilat\u00e9rale de vente, \u00a7 1).\u00bb Aux termes de l\u2019article 5.2.1.(vii) du Contrat: \u00abEitherSOCIETE1.)will sell all the Lots orSOCIETE3.)will sell all the shares inSOCIETE1.), at the sole choice ofPERSONNE4.), to PERSONNE4.)or any third party designated by him for an amount of<\/p>\n

9 EUR 50,000 (fifty thousand euros) (all costs included) (the \u201cSPA Purchase\u201d) once the following two conditions are met: [\u2026]\u00bb. Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOCIETE1.)et la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)(alors d\u00e9nomm\u00e9 SOCIETE3.)) se sont engag\u00e9es \u00e0 vendre, en cas de r\u00e9alisation des deux susdites conditions suspensives, soit les lots litigieux d\u00e9tenues par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.), d\u2019une part, soit les parts sociales que la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)d\u00e9tient dans la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.), d\u2019autre part, au seul choix \u00e0 faire parPERSONNE1.), pour le prix de 50.000 euros. L\u2019article 5.2.1 (vii) du Contrat est partant \u00e0 qualifier de promesse de vente sous conditions suspensives. En sollicitant que \u00ables lots litigieux lui soient c\u00e9d\u00e9s pour le montant de 50.000 euros\u00bb en ex\u00e9cution des stipulations de l\u2019article 5.2.1 (vii) du Contrat,PERSONNE1.)entend lever son option de contracter la vente des lots litigieux avec la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.). L\u2019existence de la promesse de vente estsubordonn\u00e9e \u00e0 un accord sur la chose et sur le prix (Jurisclasseur Civil Code, art.1589 \u00e0 1589-2, Fasc.20: Vente.-Nature et forme.-Promesse unilat\u00e9rale de vente, \u00a7 7 ).La promesse de vente est nulle si le prix du bien n\u2019est ni d\u00e9termin\u00e9 ni d\u00e9terminable, ou encore si le prix n\u2019est pas r\u00e9el et s\u00e9rieux. Le bien objet de la promesse et le prix doivent r\u00e9pondre aux exigences de l\u2019article 1169 (anciennement article 1131) du Code civil et former une contrepartie qui ne soit ni illusoire ni d\u00e9risoire (Dalloz,R\u00e9pertoire de droit civil, Promesse de vente-Validit\u00e9 du contrat de promesse, n\u00b0 98). Partant de la r\u00e8gle qu\u2019il n\u2019y a pas de vente sans prix, la Cour de cassation annule les ventes \u00e0 vil prix. Le prix s\u00e9rieux s\u2019oppose au prix d\u00e9risoire ou vil. Le prixest d\u00e9risoire ou vil, lorsqu\u2019il est sans proportion avec la valeur du bien vendu (Dalloz, R\u00e9pertoire de droit civil, Vente: formation, n\u00b0 488). Le vil prix est un prix excessivement bas, sans aucun rapport avec la valeur de la chose vendue. Il faut quele prix soit r\u00e9ellement vil, c\u2019est- \u00e0-dire tr\u00e8s bas. La vente est nulle en raison de la vilet\u00e9 du prix lorsque le prix convenu est tr\u00e8s nettement inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur r\u00e9elle du bien vendu (Jurisclasseur Civil Code, art.1591 \u00e0 1593, Fasc. unique: Vente.-Nature et forme.-Prix et frais, \u00a7 14, 19 et 20). Du fait de l\u2019absence de proportion du prix vil avec la chose vendue, l\u2019obligation de l\u2019acheteur est sans objet v\u00e9ritable et l\u2019obligation du vendeur est d\u00e9pourvue de cause (Cour d\u2019appel, 11 mai 2023, n\u00b0CAL- 2022-00464 du r\u00f4le).<\/p>\n

10 En application del\u2019article 5.2.1 (vii) du Contrat,PERSONNE1.) entend voir condamner la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.) \u00e0 lui vendre les lots litigieux pour le prix de 50.000 euros. PERSONNE1.)a vers\u00e9 en cause deux \u00e9valuations immobili\u00e8res des lots en question. Suivant rapport du 27 septembre 2018, le bureau d\u2019expertises Wies a \u00e9valu\u00e9 la valeur de la globalit\u00e9 des lots litigieux au montant de 3.481.000 euros, \u00e9tant compos\u00e9 d\u2019un appartement avec quatre parkings internes, \u00e9valu\u00e9s au prix de 873.000 euros ainsi que d\u2019un spa et d\u2019un local technique \u00e9valu\u00e9s au prix de 2.608.000 euros. Suivant deux rapports r\u00e9alis\u00e9s au mois d\u2019ao\u00fbt 2018, l\u2019agence immobili\u00e8reSOCIETE7.)a \u00e9valu\u00e9 l\u2019appartement litigieux au prix de 676.990euros, les quatre parkings au prix de 230.000 euros et le spa ensemble avec le local technique au prix de 2.547.050 euros. Suivant rapport r\u00e9alis\u00e9 au mois de mai 2021, l\u2019agence immobili\u00e8re SOCIETE7.)a r\u00e9\u00e9valu\u00e9 le spa en tenant compte de l\u2019existence du bail emphyt\u00e9otique \u00e0 la valeur de 517.450 euros. La valeur globale des lots litigieux a donc \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9 par l\u2019agence immobili\u00e8reSOCIETE7.) au montant de 3.454.040 euros respectivement au montant de 1.424.440 euros en tenant compte du bail emphyt\u00e9otique. D\u00e8slors, en vertu des susdites \u00e9valuations produites par PERSONNE1.)lui-m\u00eame, le prix fix\u00e9 \u00e0 l\u2019article 5.2.1 (vii) du Contrat repr\u00e9sente 1\/69 \u00e8me de son prix r\u00e9el, respectivement 1\/28 \u00e8me de son prix r\u00e9el en tenant compte de l\u2019existence du bail emphyt\u00e9otique. Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, le prix de 50.000 euros estsans aucun rapport avec la valeur r\u00e9elle des lots litigieux, de sorte que la promesse de vente pr\u00e9vue \u00e0l\u2019article 5.2.1 (vii) du Contrat est \u00e0 d\u00e9clarer nulle pour \u00eatre d\u00e9pourvue de cause dans le chef de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.). Le moyen tir\u00e9 de la nullit\u00e9 de la promesse de vente est partant fond\u00e9 etPERSONNE1.)est \u00e0 d\u00e9bouter de sa demande en ex\u00e9cution forc\u00e9e de la vente des lots litigieux pour le prix de 50.000 euros. N\u2019acqu\u00e9rant donc pas la propri\u00e9t\u00e9 des lots litigieux, le bail emphyt\u00e9otique conclu entre la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOCIETE1.)d\u2019une part et la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)d\u2019autre part et ayant pour objet le spa, ne saurait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme ayant \u00e9t\u00e9conclu en fraude aux droits d\u2019PERSONNE1.), de sorte que ce dernier est \u00e0 d\u00e9bouter de sa demande en r\u00e9siliation, sinon en annulation, sinon en inopposabilit\u00e9 de ce bail. PERSONNE1.) est encore \u00e0 d\u00e9bouter de ses demandes en condamnation des parties intim\u00e9es au paiement d\u2019un loyer mensuel<\/p>\n

11 de 6.369 euros pour l\u2019espace spa, du montant de 20.000 euros au titre de r\u00e9paration du pr\u00e9judice moral ainsi que du montant de 2.085.393,75 euros \u00e0 titre d\u2019indemnisation de la perte d\u2019une chance, faute de pouvoir se pr\u00e9valoir du moindre pr\u00e9judice en raison de la nullit\u00e9 de la susdite promesse de vente. Au vu de l\u2019issue du litige, la demande d\u2019PERSONNE1.)en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e \u00e0 bon droit. C\u2019est encore \u00e0 juste titre que le tribunal a rejet\u00e9 la demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure dePERSONNE2.)et de PERSONNE3.)au motif qu\u2019ils n\u2019ont pas \u00e9tabli l\u2019iniquit\u00e9 requise par l\u2019article 240 du NCPC. Les appels principal et incident ne sont pas fond\u00e9s et le jugement entrepris est \u00e0 confirmer quoique pour d\u2019autres motifs. Au vu du sort r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 son appel,PERSONNE1.)est \u00e0 d\u00e9bouter de sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel et doit supporter les frais et d\u00e9pens de cette instance. Ne rapportant pas la preuve de l\u2019iniquit\u00e9 en instance d\u2019appel, les parties intim\u00e9es sont \u00e0 d\u00e9bouter de leurs demandes en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel. PAR CES MOTIFS la Cour d\u2019appel, huiti\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, vidant l\u2019arr\u00eat du 25 mai 2023, dit les appels principal et incident non fond\u00e9s, confirmele jugement entrepris,quoique pour d\u2019autres motifs, dit non fond\u00e9es les demandes des parties en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel, condamnePERSONNE1.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel, avec distraction au profit de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9ePwC Legal, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre Serge HOFFMAN et Ma\u00eetre Lex THIELEN, avocats concluants, sur leurs affirmations de droit.<\/p>\n

12<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b02\/25-VIII-CIV Arr\u00eat civil Audience publique du neuf janvier deux mille vingt-cinq Num\u00e9ro CAL-2021-00915 du r\u00f4le Composition: Elisabeth WEYRICH, pr\u00e9sident de chambre, Yola SCHMIT, premier conseiller, Laurent LUCAS,conseiller, Amra ADROVIC, greffier. 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