{"id":596421,"date":"2026-04-18T19:10:16","date_gmt":"2026-04-18T17:10:16","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-7-janvier-2026-n-2024-01056\/"},"modified":"2026-04-18T19:10:19","modified_gmt":"2026-04-18T17:10:19","slug":"cour-superieure-de-justice-7-janvier-2026-n-2024-01056","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-7-janvier-2026-n-2024-01056\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 7 janvier 2026, n\u00b0 2024-01056"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b02\/26-IX-CIV Audience publique dusept janvierdeux mille vingt-six Num\u00e9roCAL-2024-01056du r\u00f4le Composition: Danielle POLETTI, pr\u00e9sident de chambre, Marie-Anne MEYERS,premierconseiller, Jo\u00eblle GEHLEN, premierconseiller, Jil WEBER, greffierassum\u00e9. E n t r e: la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8reSOCIETE1.)SCI, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE1.), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonction, inscrite au Registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro NUMERO1.), appelanteaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justiceYves TAPELLA d\u2019Esch-sur-Alzettedu21 novembre2024, comparant par Ma\u00eetreOlivier RODESCH, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Steinfort, e t: leSOCIETE2.)DES COPROPRI\u00c9TAIRES DE LA R\u00c9SIDENCE \u00ab ENSEIGNE1.)\u00bbsis \u00e0 L-ADRESSE2.), repr\u00e9sent\u00e9 par son syndic actuellement en fonctions, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE3.)SARL, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE3.), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9roNUMERO2.),<\/p>\n

2 intim\u00e9aux termes du pr\u00e9dit exploitPERSONNE1.)d\u2019Esch-sur-Alzette du 21 novembre 2024, comparant parla soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE4.)SARL, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE4.), immatricul\u00e9e au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro NUMERO3.), inscrite \u00e0 la liste V du Tableau de l\u2019Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre David GROSS, avocat \u00e0 la Cour, demeurant professionnellement \u00e0 la m\u00eame adresse. LA COUR D'APPEL : Expos\u00e9 du litige En r\u00e9sum\u00e9,le litige a trait\u00e0 la demande dusyndicat des copropri\u00e9tairesde la R\u00e9sidence\u00abENSEIGNE1.)\u00bb(ci-apr\u00e8sleSOCIETE2.)) tendant \u00e0 voir condamnerla soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8reSOCIETE1.)SCI(ci-apr\u00e8s SOCIETE1.)), en sa qualit\u00e9 de copropri\u00e9taire dela R\u00e9sidence\u00abPRINCE ALIAS1.)\u00bb,sise \u00e0 L-ADRESSE2.),au paiement d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de charges et de frais de copropri\u00e9t\u00e9. Par exploitd\u2019huissierdu30 septembre 2022, leSOCIETE2.)donnaassignation \u00e0SOCIETE1.)\u00e0 compara\u00eetre devant le tribunald\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant enmati\u00e8re civile, pour lavoir condamner, sous le b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019ex\u00e9cution provisoire, \u00e0 lui payer le montantde 103.584,61euros, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter des \u00e9ch\u00e9ances respectives, sinon \u00e0 partir de la mise en demeure, sinon \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde, avec majoration dudit taux de trois points \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter de la signification du jugement \u00e0 intervenir,ainsi que lemontantde 1.500.-eurossur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. A l\u2019appui desademande, il exposaqu\u2019il r\u00e9sulteraitdu proc\u00e8s-verbal de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 16 d\u00e9cembre 2020 queSOCIETE1.)devrait un montant de 5.007,45eurosau 31 d\u00e9cembre 2019 \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de charges et qu\u2019elle devrait s\u2019acquitter d\u2019une avance mensuelle sur charges de 753,41 euros\u00e0 compter de janvier 2021; qu\u2019ilr\u00e9sulterait encore du proc\u00e8s-verbal de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 31 d\u00e9cembre 2021 queSOCIETE1.)devrait un montant de 3.614,71eurosau 31 d\u00e9cembre 2020; que ces d\u00e9comptes auraient \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9s parSOCIETE1.); que lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 16 d\u00e9cembre 2020, les copropri\u00e9taires auraient en outrevot\u00e9 pour la r\u00e9alisation de travaux de fa\u00e7ade et balcons avec garde-corps d\u2019un montant de 2.371.955,51eurosTTC et des honoraires pour le suivi du chantier de 81.315 eurosTTC, soit une d\u00e9pense totale de 2.453.270,51euros; que les copropri\u00e9taires, y comprisSOCIETE1.), auraient d\u00e9cid\u00e9 de payer ces travaux par le biais de trois provisions de 800.000.-euroschacune, \u00e0 r\u00e9gler au cours de l\u2019ann\u00e9e 2021; que ces provisions se retrouveraient dans le d\u00e9compte du 30<\/p>\n

3 mars 2022, mais queSOCIETE1.)n\u2019aurait r\u00e9gl\u00e9 ni les provisions ni les avances sur charges depuis janvier 2021. SOCIETE1.)contestad\u2019abord la comp\u00e9tence mat\u00e9rielle du tribunal en invoquant la clause d\u2019arbitrage pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 37 du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, qu\u2019elle estimatoujours valable faute d\u2019abolition r\u00e9guli\u00e8re, le quorum et la majorit\u00e9 n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9s lors du vote. Elle soutint que son propre vote en faveur de l\u2019abolitionseraitsans incidence et que l\u2019absence de recours contre la r\u00e9solution ne la rendraitpas applicable, celle-ci n\u2019ayant pas d\u2019effet r\u00e9troactif. Le litige portant sur des provisions issues d\u2019une assembl\u00e9e ant\u00e9rieure \u00e0 l\u2019abolition du syst\u00e8me d\u2019arbitrage, cette clause resterait applicable. Elle affirmaen outre que le litige concerneraitl\u2019ex\u00e9cution du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, ce qui renforceraitselon elle l\u2019applicabilit\u00e9 de l\u2019arbitrage. Sur le fond, elle soutint ne pas avoir pu payer les avances sur charges et les provisions extraordinaires de 2022 en raison de l\u2019impossibilit\u00e9 de v\u00e9rifier les d\u00e9comptes. Elle reproche auSOCIETE2.)l\u2019absence de ventilation du devis de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.)entre les travaux relevant des parties communes et ceux concernant les parties privatives, alors que le r\u00e8glement qualifierait notamment les rev\u00eatements de sol et les garde-corps de balcons de parties privatives. Elle fit valoir que l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des co\u00fbts aurait\u00e9t\u00e9 mise indistinctement \u00e0 charge de tous les copropri\u00e9taires au prorata de leurs milli\u00e8mes, y compris ceux ne disposant pas de balcon ou de terrasse, alors qu\u2019elle-m\u00eame n\u2019en poss\u00e8deraitpas.Elle contesta\u00e9galement avoir approuv\u00e9 les montants mis \u00e0 sa charge lors des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales des 16 d\u00e9cembre 2020 et 30 d\u00e9cembre 2021, aucun d\u00e9compte ventil\u00e9 des provisions n\u2019ayant \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9 selon elle. Les d\u00e9comptes des ann\u00e9es 2021 et 2022 n\u2019auraient \u00e9t\u00e9 soumis au vote que lors de l\u2019assembl\u00e9e du 14 septembre 2023, \u00e0 laquelle elle n\u2019aurait pas particip\u00e9 et dont elle n\u2019aurait pas approuv\u00e9 les d\u00e9cisions. \u00c0 titre subsidiaire, elle sollicital\u2019annulation des r\u00e9solutions relatives \u00e0 ces deux d\u00e9comptes. Elle contestaencore l\u2019argument selon lequel la r\u00e9partition ne pourrait intervenir qu\u2019apr\u00e8s la r\u00e9alisation des travaux, en soutenant que le devis contiendrait d\u00e9j\u00e0 des postes se rapportant clairement \u00e0 des parties privatives. Plus subsidiairement, elle demandaun recalcul des provisions afin d\u2019exclure les co\u00fbts des travaux privatifs, sous astreinte, ainsi que la d\u00e9signation d\u2019un expert pour effectuer la ventilation. Enfin, elle sollicitala condamnation duSOCIETE2.)aux frais et d\u00e9pens, au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9durede 1.500.-euroset s\u2019opposa\u00e0 l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement. Par jugement n\u00b0 2024TALCH17\/00198du2 octobre 2024, le tribunal, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, are\u00e7u les demandes en la forme, s\u2019est d\u00e9clar\u00e9 comp\u00e9tent pour en conna\u00eetre, a dit la demande duSOCIETE2.) fond\u00e9e, a condamn\u00e9SOCIETE1.)\u00e0 payer auSOCIETE2.)le montant de 103.584,61 euros avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 30 septembre 2022, date de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde, a dit que le taux de l\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal sera<\/p>\n

4 major\u00e9 de trois points \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de trois mois suivant la signification du jugement, a rejet\u00e9 les demandes deSOCIETE1.), a condamn\u00e9 SOCIETE1.)\u00e0 payer auSOCIETE2.)une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500.- euros sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, a d\u00e9bout\u00e9 SOCIETE1.)de sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, a dit qu\u2019il n\u2019y a pas lieu \u00e0 ex\u00e9cution provisoire du jugement, a condamn\u00e9SOCIETE1.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance. Pour statuer en ce sens,le tribunalatout d\u2019abordretenuqu\u2019il est mat\u00e9riellement comp\u00e9tent pour conna\u00eetre du litige. Ilaconstat\u00e9que la clause d\u2019arbitrage pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 37 du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 valablement supprim\u00e9e lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 16 d\u00e9cembre 2020, d\u00e9cision qui n\u2019a fait l\u2019objet d\u2019aucun recours dans le d\u00e9lai l\u00e9gal de deux mois apr\u00e8s la notificationdu proc\u00e8s-verbal. La m\u00eame d\u00e9cision ayant \u00e9t\u00e9 reprise lors de l\u2019assembl\u00e9e du 30 d\u00e9cembre 2021 sans contestation, l\u2019abolitionde la clause d\u2019arbitrage est d\u00e9finitivement acquise. Le litige \u00e9tant n\u00e9 post\u00e9rieurement \u00e0 cette suppression, il rel\u00e8ve de la comp\u00e9tence du tribunal. Sur le fond, le tribunalarappel\u00e9que les copropri\u00e9taires sont tenus de payer les charges, avances et provisions telles qu\u2019elles r\u00e9sultent des d\u00e9cisions r\u00e9guli\u00e8rement prises par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, tant que ces d\u00e9cisions n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 annul\u00e9es par voie judiciaire. Ilarelev\u00e9que les d\u00e9comptes des ann\u00e9es 2019 et 2020 ont \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9s respectivement lors des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales des 16 d\u00e9cembre 2020 et 30 d\u00e9cembre 2021, de m\u00eame que le montant des avances mensuelles sur charges \u00e0 partir de 2021, puis de 2022. Ces d\u00e9cisions \u00e9tant ex\u00e9cutoires et n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 contest\u00e9es,SOCIETE1.) \u00e9tait tenue d\u2019en acquitter les montants. Ne d\u00e9montrant aucun paiement,les juges de premi\u00e8re instance l\u2019ont ainsicondamn\u00e9e au r\u00e8glement des sommes dues, comprenant le solde des exercices 2019 et 2020ainsi que les avances sur charges jusqu\u2019en octobre 2023, apr\u00e8s d\u00e9duction des acomptes d\u00e9j\u00e0 vers\u00e9s pour les travaux, pour un total de 27.046,21 euros. Le tribunalaconfirm\u00e9\u00e9galement la validit\u00e9 des d\u00e9cisions prises lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 16 d\u00e9cembre 2020 relatives aux travaux de fa\u00e7ade et de balcons ainsi qu\u2019au financement par trois provisions de 800.000.-euros. Ces r\u00e9solutions n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 attaqu\u00e9es,il a jug\u00e9 qu\u2019elless\u2019imposent \u00e0 tous les copropri\u00e9taires. Ila ainsiretenuque les trois appels de fonds adress\u00e9s \u00e0 SOCIETE1.)constituent de simples provisions, calcul\u00e9es au prorata de ses milli\u00e8mes, et non le co\u00fbt d\u00e9finitif des travaux, desorte queles contestations relatives \u00e0 la ventilation entre parties communes et parties privatives sont non pertinentes \u00e0 ce stade. Les juges de premi\u00e8re instance ont en cons\u00e9quence d\u00e9clar\u00e9 fond\u00e9e la demande en paiement des trois provisions, soit 76.538,40 euros. Enfin, le tribunalarejet\u00e9les demandes de recalcul des provisions, de d\u00e9signation d\u2019un expert et d\u2019annulation des r\u00e9solutions de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 14 septembre 2023, celles-ci \u00e9tant sans incidence sur les appels de fonds fond\u00e9s sur les d\u00e9cisions de 2020. En cons\u00e9quence de quoi, le tribunal a condamn\u00e9SOCIETE1.)\u00e0 payer auSOCIETE2.)la somme totale de<\/p>\n

5 103.584,61 euros,avecdes int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter du 30 septembre 2022 jusqu\u2019\u00e0 complet paiement,cette sommemajor\u00e9ede trois points \u00e0 l\u2019issue d\u2019un d\u00e9lai de trois mois suivant la signification du jugement, ainsi qu\u2019\u00e0 une indemnit\u00e9 de 1.500.-eurossur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. Au vude l\u2019issue du litige,SOCIETE1.)a\u00e9t\u00e9 condamn\u00e9eaux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance. Par exploit du21 novembre 2024,SOCIETE1.)arelev\u00e9 appel de ce jugement luisignifi\u00e9e le 21 octobre 2024. Ma\u00eetre Maximilian DI BARTOLOMEO, constitu\u00e9 pourSOCIETE1.), a d\u00e9pos\u00e9 mandat le 4 mars 2025.Ma\u00eetreOlivier RODESCH s\u2019est constitu\u00e9 en remplacement deMa\u00eetre Maximilian DIBARTOLOMEO le 28 mars 2025. Ma\u00eetreOlivier RODESCHa \u00e9t\u00e9 invit\u00e9 par bulletin du3 avril 2025\u00e0conclure pour le23 mai2025. N\u2019ayant pas respect\u00e9 le d\u00e9lai pourconclure, la Cour lui a, en date du3 juin2025, donn\u00e9un ultime d\u00e9lai avant injonction jusqu\u2019au 9 juillet 2025. N\u2019ayant pas respect\u00e9 ce d\u00e9lai,la Cour lui a, en date du 10 juillet 2025, donn\u00e9injonction \u00ab[\u2026] deconclure et de d\u00e9poser ses conclusionsau greffe au plus tard le23 juillet2025\u00bb, sous peine de cl\u00f4ture de l\u2019instruction. Il est apparu que Ma\u00eetreOlivier RODESCHn\u2019avait \u00e0 cette date toujours pas d\u00e9pos\u00e9 deconclusionset qu\u2019il n\u2019avait donc pas respect\u00e9 l\u2019injonction lui d\u00e9livr\u00e9e le10 juillet2025. Dans ces conditions, une cl\u00f4ture-sanction a \u00e9t\u00e9 ordonn\u00e9e le24 juillet2025\u00e0 l\u2019\u00e9gard de Ma\u00eetreOlivier RODESCHpar le magistrat de la mise en \u00e9tat. L\u2019instructiona \u00e9t\u00e9d\u00e9finitivementcl\u00f4tur\u00e9e par ordonnancedu23 septembre 2025, puis l\u2019affaire a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e pour d\u00e9bats \u00e0 l\u2019audience du3 d\u00e9cembre 2025, date \u00e0 laquelle elle a \u00e9t\u00e9 prise en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9. Les parties ont \u00e9t\u00e9 inform\u00e9es de la date du prononc\u00e9. Discussion A l\u2019appui desonacte d\u2019appel,SOCIETE1.)demande \u00e0 la Cour, par r\u00e9formation dujugement entrepris,\u00e0 titreprincipal, de d\u00e9clarer letribunal incomp\u00e9tent pour statuer sur ce litige; subsidiairement, ded\u00e9clarer partiellement irrecevablesles demandes formul\u00e9es dans l'assignation du 30 septembre 2022 alors quel\u2019appelantene peut \u00eatre tenue des provisions extraordinaires qu'\u00e0 concurrence de 21,534 \/ 1.000\u00e8mes et non pas de 32,343 \/ 1.000\u00e8mes; quant au fond, de dire les demandes adverses irrecevables, sinon non-fond\u00e9es, et partant voir d\u00e9chargerl\u2019appelante de l'ensemble des condamnations intervenues \u00e0sonencontre en premi\u00e8re instance; plus subsidiairement ordonner l'annulation de la r\u00e9solution n\u00b05 du proc\u00e8s-verbal datant du 14 septembre 2023; encore plus subsidiairement, condamnerl\u2019intim\u00e9\u00e0 recalculer la provision des travaux avant tout progr\u00e8s en<\/p>\n

6 cause en prenant en consid\u00e9ration la diff\u00e9renciation entrelestravaux concernant les parties privatives et les parties communes en respectant les dispositions du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et les dispositions l\u00e9gales et ce end\u00e9ans la quinzaine suivant signification de la d\u00e9cision \u00e0 intervenir et sous peine d'astreinte\u00e0 hauteur de 15.-eurospar jour de retard ;pour autant quela Cour l'estime n\u00e9cessaire, nommer un expert afin de d\u00e9terminer les frais relatifs aux parties privatives suivant le devis dela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE6.)dat\u00e9 du 29juin 2020nonimputables \u00e0l\u2019appelante; en tout \u00e9tat de cause, condamnerl\u2019intim\u00e9 au paiement du montant de 6.000.-euros sur base de I\u2019article 240 du Nouveau Code deproc\u00e9durecivilepour la proc\u00e9dure de premi\u00e8re instance et l'instance d'appel,sinon desarticles 1382 et 1383 du Code civil, au titre de dommages et int\u00e9r\u00eats pour le pr\u00e9judice que constituent les frais et honoraires d'avocat que l'appelante a d\u00fb engager dans le cadre de la proc\u00e9dure de premi\u00e8re instance et de la pr\u00e9sente proc\u00e9dureet de condamner l\u2019intim\u00e9 \u00e0 tous les frais et d\u00e9pens des deux instances. Pour voir statuer dans ce sens, et apr\u00e8s avoir rappel\u00e9 le contexte g\u00e9n\u00e9ral du litige,l\u2019appelanted\u00e9veloppe, en substance, les moyens tir\u00e9s de son argumentation d\u00e9j\u00e0 expos\u00e9e en premi\u00e8re instance.Ellesoutient d\u2019abord que le tribunal \u00e9tait mat\u00e9riellement incomp\u00e9tent pour conna\u00eetre du litige en raison de l\u2019existence d\u2019une clause compromissoire dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 imposant le recours \u00e0 l\u2019arbitrage pour tout litige relatif \u00e0 l\u2019interpr\u00e9tation ou \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution du r\u00e8glement. Cette clause n\u2019auraitjamais \u00e9t\u00e9 valablement supprim\u00e9e, la majorit\u00e9 et le quorum requis par la loi et par le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 pour une telle modification n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 atteints lors de l\u2019assembl\u00e9e du 28 d\u00e9cembre 2020. Le fait qu\u2019aucun recours en annulation n\u2019ait \u00e9t\u00e9 introduit contre cette r\u00e9solution n\u2019y changeraitrien, d\u2019autant plus que le litige porte sur des provisions issues d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ant\u00e9rieure \u00e0 la tentative de suppression de l\u2019arbitrage. Il s\u2019agirait par ailleurs clairement d\u2019un litige d\u2019ex\u00e9cution dur\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, d\u00e8s lors que le syndicat r\u00e9clame le paiement de charges et de provisions vot\u00e9es en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. \u00c0 titre subsidiaire, l\u2019appelante conteste la recevabilit\u00e9 partielle de la demande en paiement des provisions pour travaux, en faisant valoir que celles-ci auraient d\u00fb, pour une partie importante, \u00eatre mises \u00e0 charge de la soci\u00e9t\u00e9 venderesseR\u00e9sidenceSOCIETE7.)S.\u00e0.r.l. En effet, les actes notari\u00e9s de 2019 et 2020 pr\u00e9voiraient express\u00e9ment que les travaux d\u00e9cid\u00e9s avant la vente restent, sauf convention contraire, \u00e0 charge du vendeur. Or, les travaux de r\u00e9fection de la fa\u00e7ade et des balconsauraient \u00e9t\u00e9 vot\u00e9s lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 18 avril 2018.Ellene devrait donc supporter que les charges correspondant \u00e0 21,534\/1.000\u00e8mes, et non celles aff\u00e9rentes \u00e0 l\u2019ensemble des lots acquis ult\u00e9rieurement. La demande exc\u00e9dant cette quote-part serait d\u00e8s lors irrecevable et un recalcul des provisions s\u2019imposerait. En outre, l\u2019appelante reproche au syndicat un d\u00e9faut total de ventilation du devisde la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE6.)entre les travaux relevant des parties communes et ceux concernant les parties privatives. Or, selon la loi et le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, les rev\u00eatements de sols et les garde-corps des balcons seraient des parties privatives. Pourtant, l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du co\u00fbt des travaux aurait\u00e9t\u00e9 r\u00e9partie au prorata des milli\u00e8mes entre tous les<\/p>\n

7 copropri\u00e9taires, y compris ceux ne disposant pas de balcon, ce qui reviendrait \u00e0 leur faire supporter des frais privatifs d\u2019autres copropri\u00e9taires. Les assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales de 2020 et 2021 n\u2019auraient pas soumis au vote un d\u00e9compte pr\u00e9cis des trois provisions de 800.000.-euroset ce n\u2019est qu\u2019en 2023 que les d\u00e9comptes incluant ces provisionsauraient \u00e9t\u00e9 vot\u00e9s, en l\u2019absence de l\u2019appelante. Ces d\u00e9comptes seraient erron\u00e9s car ils int\u00e8greraient des frais privatifs, notamment les travaux sur les rev\u00eatements de sols et les garde-corps de balcons, pour un montant tr\u00e8s important. D\u00e8s lors, les r\u00e9solutions approuvant les comptes 2021 et 2022 devraient \u00eatre annul\u00e9es, ou \u00e0 tout le moins les provisions devraient \u00eatre recalcul\u00e9es afin d\u2019exclure les co\u00fbts relatifs aux parties privatives.Elle critique\u00e9galement le rejet par letribunal de la demande d\u2019expertise, une confusion manifeste existant entre travaux privatifs et travaux communs. En l\u2019absence de transparence dans la r\u00e9partition des charges, l\u2019appelante estime \u00eatre fond\u00e9e \u00e0 refuser le paiement de sommes dont la justification est juridiquement et comptablement contestable. L\u2019appelante sollicite en outre express\u00e9ment l\u2019annulation des r\u00e9solutions n\u00b0 5 et n\u00b0 6 adopt\u00e9es lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 14 septembre 2023, relatives \u00e0 l\u2019approbation des d\u00e9comptes des exercices 2021 et 2022. Elle fait valoir que ces r\u00e9solutions reposeraient sur des d\u00e9comptes erron\u00e9s, puisqu\u2019ils int\u00e8greraient des provisions pour des travaux de r\u00e9fection qui auraient d\u00fb \u00eatre ventil\u00e9s entre parties communes et parties privatives, conform\u00e9ment \u00e0 la loi et au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9. En faisant supporter\u00e0 tous les copropri\u00e9taires, au prorata de leurs milli\u00e8mes, des travaux affectant des \u00e9l\u00e9ments privatifs tels que les rev\u00eatements de sols et les garde-corps des balcons, le syndicat aurait m\u00e9connu les r\u00e8gles de r\u00e9partition des charges.Absente lors de cette assembl\u00e9e,ellen\u2019auraitjamais approuv\u00e9 ces d\u00e9comptes, lesquels violeraient tant le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 que la loi du 22 avril 1985 modifiant celle du 16 mai 1975. D\u00e8s lors, elle demande l\u2019annulation de ces r\u00e9solutions, \u00e0 d\u00e9faut l\u2019annulation ou le recalcul des trois provisions litigieuses afin d\u2019exclure l\u2019ensemble des co\u00fbts relatifs aux parties privatives. LeSOCIETE2.)se rapporte \u00e0 la sagesse de la Cour quant \u00e0 la recevabilit\u00e9 de l'acte d'appel en la pure forme. Au fond, il conclut au rejet del'ensemble des demandes formul\u00e9es parl\u2019appelanteet\u00e0 laconfirmationpure et simpledu jugement dont appel.Ilsollicite enfin lacondamnationde l\u2019appelante \u00e0 payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure dede 2.500.-euros sur base de l'article 240 Nouveau Code de proc\u00e9dure civile ettous les frais et d\u00e9pens des deux instances. A l\u2019appui de ses moyens, l\u2019intim\u00e9soutient que l\u2019argument d\u2019incomp\u00e9tence mat\u00e9rielle dutribunalseraittotalement infond\u00e9, d\u00e8s lors que la clause d\u2019arbitrage contenue dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 aurait\u00e9t\u00e9 valablement supprim\u00e9e par d\u00e9cision de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 16 d\u00e9cembre 2020, \u00e0 la majorit\u00e9 requise, comme en attesteraitle proc\u00e8s-verbal.SOCIETE1.)aurait personnellement particip\u00e9 \u00e0 cette assembl\u00e9e et vot\u00e9 en faveur de la suppression de la clause d\u2019arbitrage. Cette suppression auraiten outre \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9e lors de l\u2019assembl\u00e9e du 30 d\u00e9cembre 2021, \u00e9galement avec le vote favorable de l\u2019appelante. Aucun recours en annulation n\u2019ayant \u00e9t\u00e9 introduit dans le d\u00e9lai l\u00e9gal de deux mois apr\u00e8s notification, la d\u00e9cisionserait devenue d\u00e9finitive.L\u2019appelantene pourraitd\u00e8s lorspas, apr\u00e8s avoir vot\u00e9 la suppression<\/p>\n

8 et laiss\u00e9 expirer les d\u00e9lais de recours, se pr\u00e9valoir aujourd\u2019hui de la clause d\u2019arbitrage pour \u00e9chapper au paiement de ses charges. La r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 une ancienne sentence arbitrale de 2017seraitsans pertinence, le litige actuel \u00e9tant n\u00e9 en 2022, bien apr\u00e8s la suppression de l\u2019arbitrage. En tout \u00e9tat de cause,l\u2019intim\u00e9estime qu\u2019il ne s\u2019agit pas d\u2019un litige d\u2019interpr\u00e9tation ou d\u2019ex\u00e9cution du r\u00e8glement, mais d\u2019une simple demande en paiement de charges, de sorte que la clause d\u2019arbitrage, m\u00eame \u00e0 supposer qu\u2019elle subsiste, ne serait pas applicable. Concernant la pr\u00e9tendue irrecevabilit\u00e9 partielle de la demande, l\u2019intim\u00e9 fait valoir que cet argument a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9 \u00e0 bon droit en premi\u00e8re instance et que l\u2019appelante se contente de le r\u00e9it\u00e9rer sans \u00e9l\u00e9ment nouveau. Les conventions conclues dans les actes notari\u00e9s entre l\u2019appelante et l\u2019ancien propri\u00e9taire ne seraient en aucun cas opposables auSOCIETE2.), tiers \u00e0 ces contrats. Il appartiendrait \u00e0SOCIETE1.)de payer les montants dus au syndicat et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, d\u2019exercer un recours contre son vendeur. En tant que copropri\u00e9taire au moment des appels de fonds, elleseraitl\u00e9galement tenue au paiement int\u00e9gral des charges conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 7 de la loi du 16 mai 1975. De plus,l\u2019appelante n\u2019auraitm\u00eame pas r\u00e9gl\u00e9 la part qu\u2019elle reconna\u00eet elle-m\u00eame comme non contest\u00e9e et n\u2019auraitjamais mis en cause le pr\u00e9c\u00e9dent propri\u00e9taire, ce qui d\u00e9montreraitle caract\u00e8re purement dilatoire de sa d\u00e9fense. L\u2019intim\u00e9 rappelle quel\u2019appelanteavait d\u00e9j\u00e0 des arri\u00e9r\u00e9s de charges fin 2019 et fin 2020,chargesqu\u2019elle auraitapprouv\u00e9es lors des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales correspondantes, tout comme les avances mensuelles \u00e0 payer. Lors de l\u2019assembl\u00e9e du 16 d\u00e9cembre 2020, les travaux de fa\u00e7ade et de balcons, pour un montant global de plus de 2,45 millions d\u2019euros,auraient \u00e9t\u00e9 vot\u00e9s, ainsi que le principe de trois provisions de 800.000.-euros, avec l\u2019accord expr\u00e8s de l\u2019appelante. En vertu de ses 32.343 milli\u00e8mes, sa participation s\u2019\u00e9l\u00e8verait\u00e0 pr\u00e8s de 80.000.-euros. Or, elle n\u2019auraitpay\u00e9 ni ces provisions ni les avances mensuelles depuis janvier 2021, ce qui conduirait \u00e0 un arri\u00e9r\u00e9 sup\u00e9rieur \u00e0 91.000.-euros au 30 mars 2022. L\u2019intim\u00e9 estime d\u00e8s lors que la contestation actuelle de la r\u00e9partition des fraisserait contradictoire et de mauvaise foi, puisque l\u2019appelante auraitelle-m\u00eame vot\u00e9 les montants et approuv\u00e9 les d\u00e9comptes. LeSOCIETE2.)r\u00e9fute \u00e9galement l\u2019argument relatif au d\u00e9faut de ventilation entre parties communes et privatives.Ilconsid\u00e8re que la discussionseraitsans objet, les copropri\u00e9taires n\u2019ayant vot\u00e9 que le principe des travaux et les provisions n\u00e9cessaires \u00e0 leur financement, jamais des travaux privatifs. La r\u00e9partition d\u00e9finitive des co\u00fbts ne pourraitse faire qu\u2019apr\u00e8s l\u2019ex\u00e9cution des travaux. Les provisions r\u00e9clam\u00e9es reposeraient exclusivement sur des d\u00e9cisions d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale r\u00e9guli\u00e8rement vot\u00e9es et non contest\u00e9es dans les d\u00e9lais l\u00e9gaux. La demande de recalculseraitdonc irrecevable et infond\u00e9e. S\u2019agissant enfin de la demandeenannulation des r\u00e9solutions n\u00b0 5 et n\u00b0 6, l\u2019intim\u00e9 soutient qu\u2019elleserait impr\u00e9cise, incoh\u00e9rente et en tout \u00e9tat de cause tardive. Les r\u00e9solutions concern\u00e9es porteraient uniquement sur l\u2019approbation des d\u00e9comptes des exercices 2021 et 2022 et n\u2019auraient aucun lien direct avec les provisions pour travaux, lesquelles trouveraient leur fondement dans<\/p>\n

9 l\u2019assembl\u00e9e du 16 d\u00e9cembre 2020. Le proc\u00e8s-verbal du 14 septembre 2023 ayant \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9 en f\u00e9vrier 2024, la demande d\u2019annulation introduite fin avril 2024seraitforclose. Enfin, l\u2019intim\u00e9 conteste toutes les demandes accessoires de l\u2019appelante, notamment celles relatives \u00e0 l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et aux frais d\u2019avocat, qu\u2019iljuge infond\u00e9es en l\u2019absence de toute faute prouv\u00e9e dans son chef. La Cour renvoi pour le surplus \u00e0 l\u2019expos\u00e9 exhaustif des moyens pr\u00e9sent\u00e9s par les parties tel que repris par le tribunal dans le jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9 et qui n\u2019a pas v\u00e9ritablement chang\u00e9 en appel. Appr\u00e9ciation de la Cour -Recevabilit\u00e9 de l\u2019appel L\u2019intim\u00e9s\u2019est rapport\u00e9 \u00e0 prudence de justice quant \u00e0 la recevabilit\u00e9 de l\u2019acte d\u2019appel en la pure forme. Dans la mesure o\u00f9 l\u2019appeln\u2019est pas autrement contest\u00e9et qu\u2019un moyen d\u2019irrecevabilit\u00e9 \u00e0 soulever d\u2019office par laCour n\u2019est pas donn\u00e9, il y a lieu de retenirque celui-ci est recevable pour avoir \u00e9t\u00e9 introduit dans les formes et d\u00e9lais de la loi. -Au fond La Cour renvoie \u00e0 la version des faits gisant \u00e0 la base du pr\u00e9sent litige exhaustivement expos\u00e9e dans lejugement entrepris pour la faire sienne dans son int\u00e9gralit\u00e9. En l\u2019occurrence, le litige opposeSOCIETE1.)auSOCIETE2.)au sujet du paiement de charges et de provisions exceptionnelles li\u00e9es \u00e0 d\u2019importants travaux de r\u00e9fection de la fa\u00e7ade et des balcons. Le d\u00e9bat porte principalement sur la comp\u00e9tence dutribunal, l\u2019opposabilit\u00e9 des conventions de vente auSOCIETE2.), la validit\u00e9 et l\u2019opposabilit\u00e9 des d\u00e9cisions d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale relatives aux provisions, la distinction entre charges communes et privatives, ainsi que sur l\u2019opportunit\u00e9 d\u2019un recalcul ou de l\u2019annulation des d\u00e9comptes approuv\u00e9s. Aux termes de l\u2019article 58 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile \u00abil incombe \u00e0 chaque partie de prouver conform\u00e9ment \u00e0 la loi les faits n\u00e9cessaires au succ\u00e8s de sa pr\u00e9tention\u00bb. Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1315 du Code civil, \u00abcelui qui r\u00e9clame l\u2019ex\u00e9cution d\u2019une obligation, doit la prouver. R\u00e9ciproquement, celui qui se pr\u00e9tend lib\u00e9r\u00e9, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l\u2019extinction de son obligation\u00bb.<\/p>\n

10 En applicationde ces principes directeurs, aux fins de pouvoir prosp\u00e9rer dans sa demande, il appartient auSOCIETE2.)de rapporter la preuve tant du principe que du montant de la cr\u00e9ance all\u00e9gu\u00e9e par lui, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019il doit \u00e9tablir qu\u2019il est cr\u00e9ancierde l\u2019appelanteet que cettederni\u00e8re al\u2019obligation de lui payer les montants r\u00e9clam\u00e9s. Il est de principe que chaque copropri\u00e9taire est tenu de verser, dans la caisse commune, les sommes correspondant \u00e0 la part des provisions, avances ou charges \u00e9chues lui incombant en vertu des dispositions du r\u00e8glement g\u00e9n\u00e9ral et des d\u00e9cisions r\u00e9guli\u00e8rement prises par l\u2019assembl\u00e9e. Si un copropri\u00e9taire ne s\u2019ex\u00e9cute pas, le syndic est en droit de poursuivre le recouvrement de sa quote- part. Le syndic est amen\u00e9 \u00e0 demander aux copropri\u00e9taires, le paiement d\u2019avances et de provisions, soit sur base des dispositions du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, soit sur celle du budget pr\u00e9visionnel approuv\u00e9 par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Le syndic est en droit d\u2019exiger, en outre, le versement de provisions sur les d\u00e9penses courantes de l\u2019exercice, d\u00e9cid\u00e9s par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale (SchockweileretPERSONNE2.), La copropri\u00e9t\u00e9, n\u00b0 443 page 329). Les charges sont dues par les copropri\u00e9taires d\u00e8s l\u2019instant o\u00f9 les comptes ont \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9s par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Un copropri\u00e9taire ne peut donc\u00e9luder son obligation en se bornant \u00e0 all\u00e9guer un vice affectant la d\u00e9cision de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, li\u00e9 \u00e0 une r\u00e9partition erron\u00e9e des charges (Cour d\u2019appel de Montpellier, 1 \u00e8re chambre, 19 mai 1993,SOCIETE8.)c\/ Monier et r\u00e9sidence Palace, Juris Data n\u00b0 1993-034870). En effet, l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires est seule qualifi\u00e9e pour approuver les comptes et, en g\u00e9n\u00e9ral, accorder d\u00e9charge au syndic en ce qui concerne l\u2019exercice de ses fonctions. La reddition des comptes du syndic est normalement annuelle. Ainsi, le syndic apportera \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e la justification de l\u2019utilisation des fonds mis \u00e0 sa disposition \u00e0 titre d\u2019avances par les copropri\u00e9taires et fera rapport sur tous les travaux effectu\u00e9s. Il doit fournir un d\u00e9compte exact et d\u00e9taill\u00e9 de toutes les recettes et d\u00e9penses effectu\u00e9es au cours de l\u2019exercice et communiquer, \u00e0 titre de justification, les factures de tous les entrepreneurs et fournisseurs de la copropri\u00e9t\u00e9 (Schockweileret PERSONNE2.)pr\u00e9cit\u00e9s, n\u00b0 568, page 437). Ainsi, le copropri\u00e9taire qui n\u2019a pas contest\u00e9, dans le d\u00e9lai la d\u00e9cision de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ayant approuv\u00e9 les comptes et la r\u00e9partition des charges, n\u2019est pas fond\u00e9 \u00e0 refuser le paiement de sa quote-part (Cour d\u2019appel de Montpellier, 1 \u00e8re chambre, 9 mai 1990, Syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence Le Baleau Cerdan c\/ Frusko, Juris-Data no 1990-034164). Doit encore \u00eatre honor\u00e9e par chaque copropri\u00e9taire, la r\u00e9partition des charges effectu\u00e9e par le syndic qu\u2019elle soit ill\u00e9gale ou m\u00eame fantaisiste, du moment que la d\u00e9cision de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale approuvant les comptes n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 mise en cause conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 34 de la loi du 16 mai 1975 (Cour d\u2019appel de Paris, 23 \u00e8me chambre, 4 mai 2000, Syndicat des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence 15 bis, rue Blomet, Paris, 15 \u00e8me c\/ Lecerf, Juris-Data no 2000-114075).<\/p>\n

11 L\u2019article 34 alin\u00e9a 2 de la loi modifi\u00e9e du 16 mai 1975 conf\u00e8re cependant le droit auxcopropri\u00e9taires qui se sont oppos\u00e9s \u00e0 une d\u00e9cision ou qui ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9faillants au vote decelle-ci de la contester en justice dans les deux mois \u00e0 compter de la notification qui leuren est faite par le syndic. Il appartient ainsi auSOCIETE2.)d\u2019\u00e9tablir, pi\u00e8ces \u00e0 l\u2019appui, qu\u2019il dispose d\u2019une cr\u00e9ance \u00e0 hauteur de103.584,61euros(\u00e0 noter qu\u2019il s\u2019agit du dernier montant r\u00e9clam\u00e9 en premi\u00e8re instance et qui n\u2019a pas chang\u00e9 en appel)au titrede charges, d\u2019avances sur charges et d\u2019avances surtravaux extraordinaires pour les ann\u00e9es 2019\u00e02022l\u2019\u00e9gard deSOCIETE1.). Ce montant se d\u00e9compose comme suit: -87.104,45 eurosau titre du d\u00e9compte au 31 d\u00e9cembre 2021(\u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9 que ce d\u00e9compte comporte les trois avances de 25.512,80 euroschacune, soit 76.538,40 euros, concernant les travaux de fa\u00e7ade et de balcon); -16.480,16eurosau titredes avances sur charge pour la p\u00e9riode du 1 er janvier 2022 au 31 octobre 2023. Sontvers\u00e9sen cause les d\u00e9comptes pour les exercices 2019 \u00e0 2022, ainsi que les proc\u00e8s-verbaux des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales ordinaires des 16 d\u00e9cembre 2020,30 d\u00e9cembre 2021et26 juin 2023. Il r\u00e9sulted\u2019abordduproc\u00e8s-verbal du28d\u00e9cembre 2020quele d\u00e9compte pour l\u2019exercice2019 a\u00e9t\u00e9approuv\u00e9\u00e0la majorit\u00e9 des voix pr\u00e9sentes et repr\u00e9sent\u00e9es par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9raledu16 d\u00e9cembre 2020(cf.r\u00e9solutionn\u00b0 3 :Discussion et vote \u00e0 la majorit\u00e9 simple concernant le d\u00e9compte 2019).Il a encore \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9\u00e0la majorit\u00e9 des voix pr\u00e9sentes et repr\u00e9sent\u00e9esparcetteassembl\u00e9e d\u2019approuver le tableau des avances mensuellespropos\u00e9 par le syndic pour l\u2019ann\u00e9e 2020 et fixantau montant de753,41eurosles avances \u00e0 payer par SOCIETE1.)(cf.r\u00e9solution n\u00b04: Discussion et vote \u00e0 la majorit\u00e9 simple concernant le budget annuel).Il a\u00e9galement\u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9\u00e0la majorit\u00e9 des voix pr\u00e9sentes et repr\u00e9sent\u00e9esparcetteassembl\u00e9ed\u2019arr\u00eaterla r\u00e9alisation de travaux de fa\u00e7ade et balcons avec garde-corps d\u2019un montant de 2.371.955,51 eurosTTC et des honoraires pour le suivi du chantier de 81.315eurosTTC(cf. r\u00e9solution n\u00b06:Discussion et vote \u00e0 la majorit\u00e9 simple concernant lestravaux de fa\u00e7ade et balcons avec garde-corps).Il a enfin \u00e9t\u00e9 vot\u00e9\u00e0la majorit\u00e9 des voix pr\u00e9sentes et repr\u00e9sent\u00e9esparcetteassembl\u00e9ede proc\u00e9der \u00e0 3 provisions de 800.000.-euros pour les travaux en question(cf.r\u00e9solution n\u00b07: Discussion et vote \u00e0 la majorit\u00e9 simple concernant la demande de 3 provisions trimestrielles de 800.000.-euros en janvier 2021, mai 2021 et septembre 2021).Il a finalement \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 de supprimer la clause d\u2019arbitrage(cf. r\u00e9solution n\u00b08: Discussion et vote \u00e0 la majorit\u00e9 double pour enlever le syst\u00e8me couteux d\u2019arbitrage du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9).SOCIETE1.)\u00e9tait repr\u00e9sent\u00e9elors de cette assembl\u00e9eet a vot\u00e9 pourlesditesr\u00e9solutions.Elle a re\u00e7u notification de ce proc\u00e8s-verbalpar courrier recommand\u00e9en date du31 mai 2021.<\/p>\n

12 Il r\u00e9sulteensuiteduproc\u00e8s-verbal du31d\u00e9cembre 2021quele d\u00e9compte pour l\u2019exercice 2020a \u00e9t\u00e9approuv\u00e9\u00e0 la majorit\u00e9 des voix pr\u00e9sentes et repr\u00e9sent\u00e9es par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9raledu30 d\u00e9cembre 2021(cf.r\u00e9solutionn\u00b0 3 : Discussion et vote \u00e0 la majorit\u00e9 simple concernant le d\u00e9compte 2020).Il a encore \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9\u00e0la majorit\u00e9 des voix pr\u00e9sentes et repr\u00e9sent\u00e9esparcetteassembl\u00e9e d\u2019approuver le tableau des avances mensuellespropos\u00e9 par le syndic pour l\u2019ann\u00e9e 2021et fixantau montant de753,41eurosles avances \u00e0 payer par SOCIETE1.)(cf.r\u00e9solution n\u00b04: Discussion et vote \u00e0 la majorit\u00e9 simple concernant le budget annuel).Il a enfin \u00e0 nouveau \u00e9t\u00e9 vot\u00e9 pour la suppression de la clause d\u2019arbitrage(cf.r\u00e9solution n\u00b08: Discussion et vote \u00e0 la majorit\u00e9 double concernant pour enlever le syst\u00e8me couteux d\u2019arbitrage du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9).SOCIETE1.)\u00e9tait repr\u00e9sent\u00e9e lors de cette assembl\u00e9e et a vot\u00e9 pour lesdites r\u00e9solutions. Elle a re\u00e7u notification de ce proc\u00e8s-verbalpar courrier recommand\u00e9en date du22 avril 2022. Il r\u00e9sultefinalementduproc\u00e8s-verbal du14 septembre 2023queles d\u00e9comptespour lesexercices 2021 et 2022ont\u00e9t\u00e9approuv\u00e9s\u00e0la majorit\u00e9 des voix pr\u00e9sentes et repr\u00e9sent\u00e9espar l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9raledu26 juin 2023 (cf.r\u00e9solutionn\u00b0 5 : Discussion et vote \u00e0 la majorit\u00e9 simple concernant le d\u00e9compte 2021 etr\u00e9solutionn\u00b0 6 : Discussion et vote \u00e0 la majorit\u00e9 simple concernant le d\u00e9compte 2022).Il a encore \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9\u00e0la majorit\u00e9 des voix pr\u00e9sentes et repr\u00e9sent\u00e9esparcetteassembl\u00e9ede donner quitus au syndic pour les exercices 2021 et 2022(cf.r\u00e9solution n\u00b07: Discussion et vote\u00e0 la majorit\u00e9 simple concernantle quitus).Il a enfin\u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9\u00e0la majorit\u00e9 des voix pr\u00e9sentes et repr\u00e9sent\u00e9esparcetteassembl\u00e9ed\u2019approuver le tableau des avances mensuellespropos\u00e9 par le syndic pour l\u2019ann\u00e9e 2023 et fixantau montant de989,70eurosles avances \u00e0 payer parSOCIETE1.)(cf.r\u00e9solution n\u00b08: Discussion et vote \u00e0 la majorit\u00e9 simple concernant le budget annuel). SOCIETE1.)n\u2019\u00e9tait ni pr\u00e9sente, ni repr\u00e9sent\u00e9e lors de cette assembl\u00e9e. Elle a re\u00e7u notification de ce proc\u00e8s-verbalpar courrier recommand\u00e9en date du19 f\u00e9vrier 2024. Sur base de ces \u00e9l\u00e9ments il convient de trancher les moyens soulev\u00e9s par l\u2019appelante, lesquels sont rest\u00e9s les m\u00eames qu\u2019en premi\u00e8re instance. S\u2019agissant d\u2019abord du moyen d\u2019incomp\u00e9tence, la Cour approuve,au vu des \u00e9l\u00e9ments du dossier,le tribunal d\u2019avoir retenu sacomp\u00e9tence, d\u00e8s lors que la clause d\u2019arbitrage a \u00e9t\u00e9 valablement supprim\u00e9e par d\u00e9cisions successives de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, vot\u00e9es notamment avec la participation et l\u2019accord de SOCIETE1.), et devenues d\u00e9finitives faute de recours dans le d\u00e9lai l\u00e9gal. L\u2019appelante est d\u00e8s lors forclose \u00e0 remettre en cause cette suppression et ne peut plus se pr\u00e9valoir utilement de l\u2019ancienne clause compromissoire, \u00e0 supposer par ailleursque cette clausepuissejoueren mati\u00e8re de recouvrement d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de charges de copropri\u00e9t\u00e9, ce qui n\u2019est pas le cas. S\u2019agissantensuitede la recevabilit\u00e9 et du bien-fond\u00e9 de la demande en paiementconcernant les avances extraordinaires, il r\u00e9sulte du principe de l\u2019effet relatif des contrats que les clauses contenues dans les actes notari\u00e9s entreSOCIETE1.)et son vendeur ne sont pas opposables auSOCIETE2.). En tant que copropri\u00e9taire au moment des appels de fonds, l\u2019appelante est<\/p>\n

13 l\u00e9galement tenue, vis-\u00e0-vis duSOCIETE2.), du paiement int\u00e9gral des charges et provisions vot\u00e9es, sans pr\u00e9judice de son \u00e9ventuel recours ult\u00e9rieur contre le vendeur. Le moyen tir\u00e9 de la pr\u00e9tendue irrecevabilit\u00e9 partielle appara\u00eet donc juridiquement infond\u00e9. En outre, les provisions litigieuses ainsi que le principe des travaux ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement vot\u00e9s en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, avec l\u2019approbation expresse de l\u2019appelante, et aucun recours n\u2019ayant \u00e9t\u00e9 introduit dans les d\u00e9lais l\u00e9gaux contre ces r\u00e9solutions, celles-ci sont devenues d\u00e9finitives et obligatoires. Il n\u2019est d\u00e8s lors pas possible d\u2019en solliciter aujourd\u2019hui le recalcul sous couvert d\u2019un d\u00e9saccord sur laventilation du devis, les provisions constituant de simples acomptes sur des travaux dont la r\u00e9partition d\u00e9finitive ne pourra \u00eatre arr\u00eat\u00e9e qu\u2019apr\u00e8s ex\u00e9cutioncomme l\u2019ont correctement rappel\u00e9 les juges de premi\u00e8re instance. Concernant enfin la demande d\u2019annulation des r\u00e9solutionsn\u00b0 5 et 6relatives aux d\u00e9comptes 2021 et 2022, la Cour constate que cette demande (soulev\u00e9e en premi\u00e8re instance par conclusions r\u00e9capitulatives du 30 avril 2024, soit plus de deux mois apr\u00e8s la notification du proc\u00e8s-verbal du 14 septembre 2023)est tardive,pour avoir \u00e9t\u00e9introduite bien apr\u00e8s l\u2019expiration du d\u00e9lai de forclusion pr\u00e9vu par la loi, et appara\u00eet de surcro\u00eet, comme l\u2019a relev\u00e9 \u00e0 juste titre le tribunal, sans lien direct avec le fondement des provisionsd\u00e9j\u00e0vot\u00e9es en 2020. Elle est d\u00e8s lors irrecevable. Compte tenu des d\u00e9cisions d\u2019approbationde la situation comptable au 31 d\u00e9cembre 2019, 31 d\u00e9cembre 2020, 31 d\u00e9cembre 2021 et 31 d\u00e9cembre 2022prisespar lesassembl\u00e9esg\u00e9n\u00e9ralesordinairesdes copropri\u00e9tairesdes 16 d\u00e9cembre 2020, 30 d\u00e9cembre 2021 et 26 juin 2023,contre lesquelles aucun recours n\u2019a \u00e9t\u00e9 introduit, le copropri\u00e9taire, en l\u2019esp\u00e8cel\u2019appelante,ne peut refuser de payer sa quote-part de charges. Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, la Cour approuve le tribunal d\u2019avoir d\u00e9clar\u00e9 fond\u00e9e la demande del\u2019intim\u00e9tendant \u00e0 voir condamnerl\u2019appelante\u00e0luipayer la somme de103.584,61euros.L\u2019application des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter du 30 septembre 2022, date de l\u2019assignation en justice valant sommation, de m\u00eame que la majoration de l\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 15 de la loi modifi\u00e9e du 18 avril 2004 relative aux d\u00e9lais de paiement et aux int\u00e9r\u00eats de retard n\u2019\u00e9tant pasautrement contest\u00e9es, nicontestables, le jugement entrepris est en cons\u00e9quence \u00e0 confirmer sous ces diff\u00e9rents aspects. -Demandes accessoires SOCIETE1.)ayant succomb\u00e9 tant en premi\u00e8re instance qu\u2019en instance d\u2019appel, il y a lieu de confirmer le tribunal en ce qu\u2019il l\u2019a d\u00e9bout\u00e9edesa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure.Elleest \u00e9galement \u00e0 d\u00e9bouter de cette demande en instance d\u2019appel.Il en va de m\u00eame de sa demande en remboursement des frais et honoraires d\u2019avocat engag\u00e9s pour les deux instances.<\/p>\n

14 L\u2019appelante n\u2019invoquant, ni a fortiori ne d\u00e9montrantensuitede raison impliquant l\u2019inexactitude de la d\u00e9cision de premi\u00e8re instancel\u2019ayant condamn\u00e9e\u00e0 payer une indemnit\u00e9de proc\u00e9dureauSOCIETE2.), il convient encorede confirmer le jugement entrepris sur ce point.L\u2019intim\u00e9 ne justifiant n\u00e9anmoins pas de l\u2019iniquit\u00e9 requise par l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel est \u00e0 rejeter. Les juges de premi\u00e8re instance ayant proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une saine r\u00e9partition des frais et d\u00e9pens de la premi\u00e8re instance, le jugement est encore \u00e0 confirmersous cet aspect. C\u2019est encore pour les m\u00eames raisons qu\u2019il y a lieu de mettre \u00e0 charge de l\u2019appelantel\u2019enti\u00e8ret\u00e9 des frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel. PAR CES MOTIFS la Cour d\u2019appel, neuvi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8recivile, statuant contradictoirement, dit l\u2019appel recevable mais non fond\u00e9; confirmele jugement entrepris; dit non fond\u00e9e la demandedela soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8reSOCIETE1.)SCIen remboursement des frais et honoraires d\u2019avocat engag\u00e9s pour les deux instances; d\u00e9boute les parties de leur demandes respectives en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 deproc\u00e9dure; condamnela soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8reSOCIETE1.)SCIaux frais et d\u00e9pens des deuxinstances, avec distraction au profit dela soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE4.)SARL, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre David GROSS, avocat concluant qui la demande, affirmant en avoir fait l\u2019avance. La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Danielle POLETTI, pr\u00e9sident de chambre,en pr\u00e9sence dugreffierassum\u00e9 Jil WEBER.<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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