{"id":598245,"date":"2026-04-18T23:07:16","date_gmt":"2026-04-18T21:07:16","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-de-cassation-30-mai-2024-n-2023-00127\/"},"modified":"2026-04-18T23:07:19","modified_gmt":"2026-04-18T21:07:19","slug":"cour-de-cassation-30-mai-2024-n-2023-00127","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-de-cassation-30-mai-2024-n-2023-00127\/","title":{"rendered":"Cour de cassation, 30 mai 2024, n\u00b0 2023-00127"},"content":{"rendered":"
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N\u00b090\/ 2024 du30.05.2024 Num\u00e9ro CAS-2023-00127du registre Audience publique de la Cour de cassation du Grand-Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi,trentemaideux mille vingt-quatre. Composition: Thierry HOSCHEIT,pr\u00e9sidentde la Cour, Marie-Laure MEYER, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Monique HENTGEN, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Jeanne GUILLAUME, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Carine FLAMMANG, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Daniel SCHROEDER, greffier \u00e0 la Cour. Entre PERSONNE1.),demeurant \u00e0L-ADRESSE1.), demandeur en cassation, comparant parMa\u00eetre Patrick KINSCH,avocat \u00e0 la Cour,en l\u2019\u00e9tude duquel domicile est \u00e9lu, et 1)PERSONNE2.),demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.), d\u00e9fendeur en cassation, comparantpar la soci\u00e9t\u00e9 anonymeKRIEGER ASSOCIATES ,inscrite \u00e0 la liste V du tableau de l\u2019Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, en l\u2019\u00e9tude de laquelle domicile est \u00e9lu, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente instance parMa\u00eetreGeorges KRIEGER,avocat \u00e0 la Cour,<\/p>\n

2 2)la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE1.),\u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L- ADRESSE3.),repr\u00e9sent\u00e9e par leconseil d\u2019administration, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s sous le num\u00e9roNUMERO1.), d\u00e9fenderesseen cassation. _____________________________________________________________ Vu le jugementattaqu\u00e9 num\u00e9ro2023TALCH14\/00073rendu le26 avril2023 sous le num\u00e9roTAL-2022-06789du r\u00f4le par leTribunal d\u2019arrondissementde Luxembourg,quatorzi\u00e8mechambre, si\u00e9geant en mati\u00e8rede bail \u00e0 loyer et en instance d\u2019appel; Vu le m\u00e9moire en cassation signifi\u00e9 le14juillet2023parPERSONNE1.)\u00e0 PERSONNE2.)et\u00e0la soci\u00e9t\u00e9anonymeSOCIETE1.)(ci-apr\u00e8s\u00ab la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00bb),d\u00e9pos\u00e9 le17juillet2023au greffe de la Coursup\u00e9rieure de Justice; Vu le m\u00e9moire enr\u00e9ponsesignifi\u00e9 le12septembre2023parPERSONNE2.) \u00e0PERSONNE1.)et \u00e0laSOCIETE1.), d\u00e9pos\u00e9 le13septembre2023au greffe de la Cour; Sur les conclusionsdel\u2019avocat g\u00e9n\u00e9ralBob PIRON. Sur les faits Selon le jugement attaqu\u00e9et les pi\u00e8cesde proc\u00e9dureauxquelles la Cour peut avoir \u00e9gard,l\u2019Etat du Grand-Duch\u00e9 de Luxembourg avait conc\u00e9d\u00e9\u00e0 lasoci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)un droit de superficie sur divers terrains situ\u00e9sdans l\u2019enceinte de l\u2019a\u00e9roport. Lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)avait donn\u00e9 en location \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.) (ci-apr\u00e8s\u00abla soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00bb) certains de ces terrains sur lesquels se trouvaient deshangarsconstruitspar cette derni\u00e8re. Ce contrat de bail avait \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)avec effet au 30 juin 2017. En 2015, le d\u00e9fendeur en cassationsub 1)avait donn\u00e9 en location au demandeur en cassation un hangarmis \u00e0 sadisposition en tant qu\u2019associ\u00e9de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.). En 2020, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)et le demandeur en cassation avaient conclu un contrat de bail portant sur un emplacement dansunhangar, avec effet r\u00e9troactif au 30 juin 2017. Le Tribunal de paix de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer, avait d\u00e9clar\u00e9 non fond\u00e9e la demandedu demandeur en cassationen r\u00e9p\u00e9tition desloyers pay\u00e9s\u00e0PERSONNE2.)entre le 1 er juillet2017et le 30 novembre 2020et avaitdit irrecevable pour \u00eatre pr\u00e9matur\u00e9e sa demande en restitution de la garantie locative.<\/p>\n

3 Le Tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg a d\u00e9clar\u00e9 irrecevable l\u2019intervention volontaire et la tierce-opposition de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)et a confirm\u00e9 le jugement entrepris. Sur le deuxi\u00e8me moyen de cassationqui est pr\u00e9alable Enonc\u00e9 du moyen \u00abIl est fait grief au jugement attaqu\u00e9 d\u2019avoir d\u00e9clar\u00e9 l\u2019appel de M.de PERSONNE1.)non fond\u00e9 et d\u2019avoir confirm\u00e9 le jugement entrepris en tant qu\u2019il avait trait \u00e0 la r\u00e9p\u00e9tition des loyers pay\u00e9s \u00e0 M.PERSONNE2.), d\u2019avoir rejet\u00e9 la demande de M.dePERSONNE1.)en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et d\u2019avoir fait droit \u00e0 la demande de M.PERSONNE2.)\u00e0 l\u2019\u00e9gard de M.dePERSONNE1.)et d\u2019avoir condamn\u00e9 M.dePERSONNE1.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel, aux motifs que: <<Letribunal est actuellement saisi d\u2019une demande en restitution de loyers de la part dePERSONNE1.): l\u2019appelant consid\u00e8re avoir pay\u00e9 ind\u00fbment des loyers \u00e0PERSONNE2.)pendant la p\u00e9riode du ter juillet 2017 au 30 novembre 2020, du fait que l\u2019intim\u00e9 lui a faitcroire \u00eatre propri\u00e9taire du hangar lou\u00e9, alors qu\u2019il ne l\u2019aurait manifestement pas \u00e9t\u00e9 et surtout d\u2019avoir omis de l\u2019informer de la r\u00e9siliation du contrat de bail principal conclu entre laSOCIETE1.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)avec effet au 30 juin 2017, ayant comme cons\u00e9quence que le contrat conclu entre parties serait \u00e9galement r\u00e9sili\u00e9 et devenu caduc \u00e0 partir du 30 juin 2017. [\u2026] La qualification des faits par les parties ne d\u00e9lie pas le juge de l\u2019obligation de qualifier les faits qui lui sont soumis parapplication de l\u2019article 61 alin\u00e9a 2 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. Aux termes de cet article:"Le juge tranche le litige conform\u00e9ment aux r\u00e8gles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits etactes litigieux sans s\u2019arr\u00eater \u00e0 la d\u00e9nomination que les parties en auraient propos\u00e9e. Toutefois, il ne peut changer la d\u00e9nomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d\u2019un accord expr\u00e8s et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l\u2019ont li\u00e9 par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le d\u00e9bat". Ainsi, les juridictions sont oblig\u00e9es en vertu de l\u2019article 61 pr\u00e9cit\u00e9 de donner la qualification exacte aux faits qui leur sont soumis par les plaideurs et de substituer, le cas \u00e9ch\u00e9ant, leur propre qualification \u00e0 celle qui \u00e9tait avanc\u00e9e par le demandeur. [\u2026] Il est incontest\u00e9 que d\u00e8s la signature du contrat de bail,PERSONNE1.)a eu la jouissance du hangar lou\u00e9 et a pu y entreposer son avion.<\/p>\n

4 Il n\u2019est ni \u00e9tabli ni m\u00eame all\u00e9gu\u00e9 quePERSONNE1.)a \u00e9t\u00e9 troubl\u00e9 dans la jouissance du hangar parPERSONNE2.), respectivement par un tiers, pendant la p\u00e9riode du ter juillet 2017 au 30 novembre 2020, p\u00e9riode pour laquelle le remboursement des loyers est r\u00e9clam\u00e9e. Le fait de savoir siPERSONNE2.)est le propri\u00e9taire v\u00e9ritable du hangar ou s\u2019il a plut\u00f4t donn\u00e9 en location un bien appartenant \u00e0 autrui, (sans pour autant que cette qualification puisse \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme un ultra petita)-soit appartenant \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), respectivement \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)suite \u00e0 la r\u00e9siliation du contrat de bail conclu entre la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)et la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)-, n\u2019est pas utile pour la solution du pr\u00e9sent litige car la location de sa chose,respectivement de la chose d\u2019autrui \u00e9tant parfaitement valable. Contrairement \u00e0 l\u2019argumentation avanc\u00e9e parPERSONNE1.), la nature des relations contractuelles entre la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), respectivement celle entre la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)et ses membres, la r\u00e9siliation du contrat par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)ainsi que la date de transfert de propri\u00e9t\u00e9 des hangars \u00e0 la fin du contrat de bail principal en date du 30 juin 2017 ou en date du 4 novembre 2020, date de la convention de cession gratuite conclue entre l\u2019ETAT et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), ne sont pas davantage pertinentes dans le pr\u00e9sent litige opposantPERSONNE1.)\u00e0PERSONNE2.), qui a valablement pu donner en location un bien ne lui appartenant pas, le cas \u00e9ch\u00e9ant. Ind\u00e9pendamment de la question de la propri\u00e9t\u00e9 des lieux lou\u00e9s, de la nature de l\u2019occupation et de la date du transfert de propri\u00e9t\u00e9 des hangars litigieux,-compte tenu de la validit\u00e9 du bail de la chose d\u2019autrui-,PERSONNE1.)reste en d\u00e9faut de prouver un quelconque manquement de la part d\u2019PERSONNE2.)\u00e0 son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux donn\u00e9s en location. Par cons\u00e9quent,PERSONNE1.)a pay\u00e9 les loyers mensuellement pour la location du hangar tel que convenu de sorte qu\u2019il n\u2019est pas \u00e9tabli que lesdits paiements sont indus au sens des dispositions des articles 1235, 1376 et suivants du Code civil. [\u2026] Au vu des consid\u00e9rations pr\u00e9c\u00e9dentes, la demande en remboursement des loyers dePERSONNE1.)est \u00e0 rejeter, par confirmation du jugement entrepris, quoique pour d\u2019autres motifs>> alors que, contrairement \u00e0 ce qu\u2019a jug\u00e9 le tribunal, il n\u2019existe pas de r\u00e8gle d\u2019application g\u00e9n\u00e9rale selon laquelle le bail de la chose d\u2019autrui serait toujours valable \u00e0 la seule condition que le locataire n\u2019ait pas \u00e9t\u00e9 troubl\u00e9 dans sa jouissance par son bailleur ni par un tiers (y compris, au premier chef, le v\u00e9ritable propri\u00e9taire de la chose lou\u00e9e); qu\u2019il convient au contraire de diff\u00e9rencier entre diff\u00e9rentes situations; qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce, M.dePERSONNE1.)avait fait valoir dans son acte d\u2019appel qu\u2019il y avait eu sous-location par M.PERSONNE2.)\u00e0 M.dePERSONNE1.), et que<\/p>\n

5 la relation de bail principal avait pris fin \u00e0 partir du 30 juin 2017 du fait de la r\u00e9siliation du contrat de bail conclu entre la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)et la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)dont M.PERSONNE2.)\u00e9tait l\u2019associ\u00e9 autoris\u00e9 de louer le hangar \u00e0 M.dePERSONNE1.); que la sous-location cesse de plein droit \u00e0 l\u2019expiration du bail principal; qu\u2019il est de principe, s\u2019agissant des effets de la r\u00e9siliation du bail principal sur un sous-bail, que le sous-bail devient sans objet en ce sens qu\u2019il ne peut plus recevoir ex\u00e9cution et que le sous-locataire devient de ce fait occupant sans droit ni titre \u00e0 l\u2019\u00e9gard du bailleur principal; que cet effet sp\u00e9cifique de la r\u00e9siliation du contrat principal sur le sous-contrat ne laisse pas de place, \u00e0 partir du moment o\u00f9 le bail principal cesse de produire effet, \u00e0 l\u2019application d\u2019une r\u00e8gle en vertu de laquelle le bail de la chose d\u2019autrui est valable; qu\u2019en cons\u00e9quence,premi\u00e8re branche,en \u00e9cartant l\u2019argumentation de M.dePERSONNE1.)(qui\u00e9tait tir\u00e9e des effets de la r\u00e9siliation du contrat de bail principal sur la sous-location) par l\u2019application, erron\u00e9e en l\u2019esp\u00e8ce, de la r\u00e8gle de la validit\u00e9 du bail de la chose d\u2019autrui, le tribunal d\u2019arrondissement a viol\u00e9 l\u2019article 1717 du Code civildont d\u00e9coulent les effets de la r\u00e9siliation du bail principal sur la sous-location; que pour le moins,deuxi\u00e8me branche(subsidiaire par rapport \u00e0 la premi\u00e8re),il a priv\u00e9 sa d\u00e9cision de base l\u00e9gale au regard de l\u2019article 1717 du Code civil dont d\u00e9coulent les effets de la r\u00e9siliation du bail principal sur la sous-location, en se fondant sur l\u2019application-juridiquement inop\u00e9rante-de la r\u00e8gle pr\u00e9tendument g\u00e9n\u00e9rale de la validit\u00e9 du bail de la chose d\u2019autrui et en ne recherchant pas si, dans les circonstances de fait de l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019argumentation de M.dePERSONNE1.)tir\u00e9e de l\u2019existence d\u2019une relation de sous-location entre M.PERSONNE2.)et M.de PERSONNE1.), et de la r\u00e9siliation du bail principal, \u00e9tait factuellement fond\u00e9e ou non; qu\u2019il a \u00e9galement,troisi\u00e8me branche,viol\u00e9 l\u2019article 1235 (alin\u00e9a 1 er ) et l\u2019article 1376 du Code civil en n\u2019ordonnant pas la restitution \u00e0 M.dePERSONNE1.) des loyers indument pay\u00e9s au regard des effets de la fin du bail principal sur la sous- location entre M.PERSONNE2.)et M.dePERSONNE1.); qu\u2019il a pour le moins,quatri\u00e8me branche(subsidiaire par rapport \u00e0 la troisi\u00e8me),priv\u00e9 sa d\u00e9cision de base l\u00e9gale au regard de l\u2019article 1235 (alin\u00e9a 1 er ) et l\u2019article 1376 du Code civil, en ne recherchant pas si, dans les circonstances de fait de l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019argumentation de M.dePERSONNE1.)tir\u00e9e de l\u2019existence d\u2019une relation de sous-location entre M.PERSONNE2.)et M.dePERSONNE1.), et de la r\u00e9siliation du bail principal, \u00e9tait factuellement fond\u00e9e ou non, et si les loyerspay\u00e9s par M. dePERSONNE1.)ne l\u2019avaient pas, en cons\u00e9quence, \u00e9t\u00e9 indument.\u00bb. R\u00e9ponse de la Cour Surlesdeuxi\u00e8meet quatri\u00e8mebranchesdu moyenr\u00e9unies,quisont pr\u00e9alables Vu lesarticles1717, 1235 et 1376du Code civil.<\/p>\n

6 Le d\u00e9faut de base l\u00e9gale se d\u00e9finit comme l\u2019insuffisance des constatations de fait qui sont n\u00e9cessaires pour statuer sur le droit. En retenant \u00abLe fait de savoir siPERSONNE2.)est le propri\u00e9taire v\u00e9ritable du hangar ou s\u2019il a plut\u00f4t donn\u00e9 en locationun bien appartenant \u00e0 autrui, (sans pour autant que cette qualification puisse \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme un ultra petita)-soit appartenant \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), respectivement \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)suite \u00e0 la r\u00e9siliation du contrat de bail conclu entrela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)et la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)-, n\u2019est pas utile pour la solution du pr\u00e9sent litige car la location de sa chose, respectivement de la chose d\u2019autrui \u00e9tant parfaitement valable. Contrairement \u00e0 l\u2019argumentation avanc\u00e9e parPERSONNE1.), la nature des relations contractuelles entre la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), respectivement celle entre la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)et ses membres, la r\u00e9siliation du contrat par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)ainsi que la date de transfert de propri\u00e9t\u00e9 des hangars \u00e0 la fin du contrat de bail principal endate du 30 juin 2017 ou en date du 4 novembre 2020, date de la convention de cession gratuite conclue entre l\u2019ETAT et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), ne sont pas davantage pertinentes dans le pr\u00e9sent litige opposantPERSONNE1.)\u00e0PERSONNE2.), qui a valablement pudonner en location un bien ne lui appartenant pas, le cas \u00e9ch\u00e9ant.\u00bb, les juges d\u2019appel n\u2019ontniproc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la qualification des relations entre les parties au litigesur base des faits qui leur \u00e9taient soumisniindiqu\u00e9les \u00e9l\u00e9ments de fait les ayant amen\u00e9s \u00e0 \u00e9carter l\u2019argumentation du demandeuren cassationtir\u00e9e de l\u2019existence d\u2019un contratdesous-locationentre lui-m\u00eame et le d\u00e9fendeur en cassation ainsi quedel\u2019effet dela r\u00e9siliation du bail principalsur le contrat de bail conclu entre les parties au litigeet, le cas \u00e9ch\u00e9ant,surle caract\u00e8re indu des loyers pay\u00e9s par le demandeur en cassation au d\u00e9fendeur en cassation. Les constatations de fait incompl\u00e8tes et impr\u00e9cisesne permettantpas \u00e0la Cour d\u2019exercer pleinement son contr\u00f4le de l\u2019applicationde la loi, les jugesd\u2019appel ontpriv\u00e9leur d\u00e9cisionde base l\u00e9gale. Il s\u2019ensuit que le jugement attaqu\u00e9 encourt la cassation. Sur le troisi\u00e8me moyen de cassation Enonc\u00e9 du moyen \u00abIl est fait grief au jugement attaqu\u00e9 d\u2019avoir d\u00e9clar\u00e9 l\u2019appel de M.PERSONNE1.)non fond\u00e9 et d\u2019avoir confirm\u00e9 le jugement entrepris en tant qu\u2019il avait trait \u00e0 la demande de M.PERSONNE1.)en restitution de la garantie locative, d\u2019avoir rejet\u00e9 la demandede M.PERSONNE1.)en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et d\u2019avoir fait droit \u00e0 la demande de M.PERSONNE2.)\u00e0 l\u2019\u00e9gard de M.PERSONNE1.)et d\u2019avoir condamn\u00e9 M.PERSONNE1.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

7 aux motifs qu\u2019<<[il] est constant en cause quePERSONNE1.)a mis fin aux relations contractuelles avecPERSONNE2.).-Au vu du d\u00e9saccord profond entre parties quant \u00e0 la fin des relations contractuelles, la date de la fin desdites relations est \u00e0 ce stade non encore d\u00e9termin\u00e9e, de sorte que la demande en restitution de la garantie locative est pr\u00e9matur\u00e9e, par confirmation du jugement entrepris>>, alors qu\u2019en se d\u00e9terminant ainsi, les juges du fond se sont d\u00e9rob\u00e9s \u00e0 leur obligation de trancher une partie du litige; que le tribunal s\u2019est born\u00e9 \u00e0 soulever la difficult\u00e9 de d\u00e9terminer si le contrat entrePERSONNE1.)etPERSONNE2.)a pris fin,<<au vu du d\u00e9saccord profond entre parties quant \u00e0 la fin des relations contractuelles>>, au lieu de trancher ce d\u00e9saccord, ce qui est de l\u2019essence de la mission des tribunaux; que la difficult\u00e9 de d\u00e9terminer, en fonction des \u00e9l\u00e9ments du dossier, la date de la fin des relations contractuelles n\u2019est pas \u00e9quivalente \u00e0 une impossibilit\u00e9 de trancher le litige actuellement, et ne rend pas la demande en restitution d\u2019une garantie locative<<pr\u00e9matur\u00e9e>>; que le d\u00e9faut de trancher une partie du litige vaut violation de l\u2019article 4 du Code civil, en combinaison avec l\u2019article 54 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile.\u00bb. R\u00e9ponse de la Cour Vu l\u2019article 4 du Code civilet l\u2019article 54 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. Enretenant que la demande en restitution de la garantie locative \u00e9tait pr\u00e9matur\u00e9e en raison de la non-d\u00e9termination de la date de la fin des relations contractuelles entre les parties au litige,sans recherchersi et \u00e0 quelle date les relations contractuelles avaient le cas \u00e9ch\u00e9ant pris fin, les juges d\u2019appel ont viol\u00e9 les dispositionsvis\u00e9esau moyen. Il s\u2019ensuit que le jugement attaqu\u00e9 encourt la cassation. Sur les demandes en allocation d\u2019indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure Il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 charge dudemandeuren cassation l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des frais expos\u00e9s non compris dans les d\u00e9pens. Il convient de lui allouer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 euros. Le d\u00e9fendeur en cassation \u00e9tant \u00e0 condamner aux d\u00e9pens de l\u2019instance en cassation, sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

8 PAR CES MOTIFS, sans qu\u2019il y ait lieu de statuer sur les autres branches et moyen, la Cour de cassation casseet annule le jugement attaqu\u00e9num\u00e9ro 2023TALCH14\/00073 rendu le 26 avril 2023 sous le num\u00e9ro TAL-2022-06789 du r\u00f4le par le Tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, quatorzi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer et en instance d\u2019appel; d\u00e9clarenuls et de nul effet ladite d\u00e9cision judiciaire et les actes qui s\u2019en sont suivis, remet les parties dans l\u2019\u00e9tat o\u00f9 elles se sont trouv\u00e9es avantle jugementcass\u00e9 et pour \u00eatre fait droit, les renvoie devant le Tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, autrement compos\u00e9 ; condamnele d\u00e9fendeuren cassationsub 1)\u00e0 payer au demandeur en cassation une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de2.500euros ; rejette la demandedu d\u00e9fendeuren cassationsub 1)en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure; condamnele d\u00e9fendeuren cassationsub 1)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance en cassation avec distraction au profit de Ma\u00eetrePatrick KINSCH, sur ses affirmations de droit ; ordonne qu\u2019\u00e0 la diligence duProcureur g\u00e9n\u00e9ral d\u2019Etat, le pr\u00e9sent arr\u00eat soit transcrit sur le registre du Tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg et qu\u2019une mention renvoyant \u00e0 la transcription de l\u2019arr\u00eat soit consign\u00e9e en marge de la minute du jugement annul\u00e9; d\u00e9clare l\u2019arr\u00eat commun \u00e0 la d\u00e9fenderesse en cassation sub 2). La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par le pr\u00e9sident Thierry HOSCHEITen pr\u00e9sence de l\u2019avocat g\u00e9n\u00e9ralNathalie HILGERT et du greffier Daniel SCHROEDER.<\/p>\n

9 Conclusions du Parquet g\u00e9n\u00e9ral dansl\u2019affaire de cassation de PERSONNE1.) contre 1)PERSONNE2.) 2)laSOCIETE1.)S.A. (CAS-2023-00127 du registre) Par m\u00e9moire d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour sup\u00e9rieure de justice du Grand-Duch\u00e9 de Luxembourg le 17 juillet 2023,PERSONNE1.)a introduit un pourvoi en cassation contre le jugement portant le num\u00e9ro 2023TALCH14\/00073, contradictoirement rendu entre parties le26 avril 2023, par le Tribunal d\u2019arrondissement, quatorzi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer et en instance d\u2019appel. Le demandeur en cassation a d\u00e9pos\u00e9 un m\u00e9moire, sign\u00e9 par un avocat \u00e0 la Cour, signifi\u00e9 le 14 juillet 2023 au domicile dePERSONNE2.)et au si\u00e8ge dela soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE1.), ant\u00e9rieurement au d\u00e9p\u00f4t du pourvoi, de sorte que le pourvoi est recevable pour avoir \u00e9t\u00e9 introduit dans le d\u00e9lai 1 de la loi modifi\u00e9e du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure en cassation. La soci\u00e9t\u00e9 d\u2019avocats KRIEGER ASSOCIATES S.A, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre Georges KRIEGER, avocat \u00e0 la Cour, prise en sa qualit\u00e9 de mandataire dePERSONNE2.), a fait signifier le 12 septembre 2023, \u00e0 la partie demanderesse en cassation et la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE1.)un m\u00e9moire en r\u00e9ponse et l\u2019a d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour sup\u00e9rieure de justice le 13 septembre 2023. Faits et r\u00e9troactes L\u2019Etat luxembourgeois a confi\u00e9 \u00e0 laSOCIETE1.)un droit de superficie sur certains terrains et hangars situ\u00e9s \u00e0 proximit\u00e9 de l\u2019a\u00e9rogare. Par contrat de bail du 3 mars 2004, laSOCIETE1.)a donn\u00e9 en location \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.) (ci-apr\u00e8s la \u00ab soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00bb) un terrain d\u2019une contenance de 20.400 m2 situ\u00e9 \u00e0 l\u2019A\u00e9roport de Luxembourg et inscrit au cadastre de la commune de Sandweiler, Section A des Fermes, sous le num\u00e9ro 620\/3235. 1 A d\u00e9faut d\u2019acte de notification du jugement dont pourvoi, vers\u00e9 au dossier, il doit \u00eatre admis qu\u2019aucun d\u00e9lai n\u2019a commenc\u00e9 \u00e0 courir.<\/p>\n

10 Sur ce terrain, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)avait construit un hangar pour avions. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)a attribu\u00e9 \u00e0-respectivement mis \u00e0 disposition de-ses associ\u00e9s le hangar en question. L\u2019emplacement num\u00e9ro 7, situ\u00e9 dans le hangar A, a \u00e9t\u00e9 mis \u00e0 disposition par la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)\u00e0 son associ\u00e9PERSONNE2.). Suivant contrat de bail du 18 juin 2015,PERSONNE2.)a donn\u00e9 l\u2019emplacement en question en location \u00e0PERSONNE1.), moyennant paiement d\u2019un loyer mensuel de 600 euros. Le 18 d\u00e9cembre 2015, le contrat de bail conclu entre laSOCIETE1.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.) a \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 avec effet au 30 juin 2017. Au mois d\u2019octobre 2020,PERSONNE1.)a \u00e9t\u00e9 contact\u00e9 par laSOCIETE1.)qui l\u2019a inform\u00e9 de la r\u00e9siliation du contrat de bail conclu avec la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)avec effet au 30 juin 2017 et lui a fait savoir qu\u2019ilserait occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2017. LaSOCIETE1.)a propos\u00e9 \u00e0PERSONNE1.)de conclure un nouveau contrat de bail pour continuer \u00e0 jouir du hangar de mani\u00e8re l\u00e9gitime. Par contrat du 27 novembre 2020, laSOCIETE1.)a donn\u00e9 unemplacement dans le hangar litigieux en location \u00e0PERSONNE1.)moyennant paiement d\u2019un loyer mensuel r\u00e9troactif au 1er juillet 2017.PERSONNE1.)a pay\u00e9 \u00e0 laSOCIETE1.)l\u2019ensemble des loyers prenant effet \u00e0 partir du 1er juillet 2017. Par courrier du 21 mai 2021 adress\u00e9 \u00e0PERSONNE2.),PERSONNE1.)a sollicit\u00e9 le remboursement des loyers indument pay\u00e9s du 1er juillet 2017 au 20 novembre 2020, soit le montant de 24.600 euros, ainsi que la restitution de la garantie locative de 1.800 euros. Par requ\u00eate d\u00e9pos\u00e9e le 17 novembre 2021,PERSONNE1.)a fait convoquerPERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer, pour voir d\u00e9clarer que les \u00ab loyers \u00bb mensuels pay\u00e9s parPERSONNE1.)\u00e0PERSONNE2.)du 1er juillet 2017 au 30 novembre 2020 pour un montant de 24.600 euros sont sujets \u00e0 r\u00e9p\u00e9tition en l\u2019absence d\u2019existence juridique d\u2019un contrat de bail et pour voir condamnerPERSONNE2.)\u00e0 lui payer le montant de 24.600 euros ainsi que le montant de 1.800 euros au titre de la restitution de la garantie locative, la somme de 1.000 euros \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et la somme de 2.500 euros \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats r\u00e9sultant des honoraires d\u2019avocat expos\u00e9s. Par citation du 10 mars 2022,PERSONNE1.)a fait citerPERSONNE2.)devant le tribunal de paix de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer, aux m\u00eames fins que celles recherch\u00e9es par requ\u00eate du 17 novembre 2021. Par jugement rendu le 16 mai 2022, le tribunal de paix de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer, a donn\u00e9 acte \u00e0PERSONNE1.)qu\u2019il renonce seulement \u00e0 sa demande introduite suivant requ\u00eate du 17 novembre 2021, et \u00e0PERSONNE2.)qu\u2019il renonce \u00e0 sa requ\u00eate en intervention dirig\u00e9e contre laSOCIETE1.). Par jugement du 11 juillet 2022, le tribunal depaix a donn\u00e9 acte aux parties de leurs demandes respectives.<\/p>\n

11 Le tribunal a retenu que le contrat intitul\u00e9 \u00ab contrat de bail \u00bb du 3 mars 2004 conclu entre la SOCIETE1.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)s\u2019analyse non seulement en un contrat de bail portant sur leseul terrain d\u2019une contenance de 20.400 m2, mais conf\u00e8re encore un droit de superficie \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)jusqu\u2019\u00e0 la fin du bail. Le premier juge a encore d\u00e9cid\u00e9 qu\u2019apr\u00e8s la r\u00e9siliation du contrat de bail du 3 mars 2004 avec effet au 30 juin 2017, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)est, pendant les n\u00e9gociations quant au sort du hangar et jusqu\u2019au contrat de cession gratuite des hangars conclu le 14 novembre 2020 entre la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)et l\u2019Etat, en pr\u00e9sence de laSOCIETE1.), \u00e0 consid\u00e9rer comme occupante pr\u00e9caire des terrains \u00e0 partir du 1er juillet 2017 jusqu\u2019au 14 novembre 2020. Le tribunal a retenu qu\u2019il n\u2019est pas prouv\u00e9 quePERSONNE1.)n\u2019\u00e9tait plus locataire de PERSONNE2.)au moment des virements litigieux et qu\u2019il n\u2019est d\u00e8s lors pas \u00e9tabli que les virements ont \u00e9t\u00e9 faits \u00e0 une personne avec laquellePERSONNE1.)n\u2019avait plus de lien. Le premier juge a ainsi d\u00e9clar\u00e9 non fond\u00e9e la demande dePERSONNE1.)bas\u00e9e sur la r\u00e9p\u00e9tition de l\u2019indu. Il a en outre d\u00e9clar\u00e9 pr\u00e9matur\u00e9e celle tendant \u00e0 la restitution de la garantie locative \u00e0 hauteur de 1.800 euros. PERSONNE1.)a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9 \u00e0 payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 900 euros \u00e0 PERSONNE2.). Par exploit d\u2019huissier du 18 ao\u00fbt 2022,PERSONNE1.)a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel contre le jugement du 11 juillet 2022, lui signifi\u00e9 le 12 juillet 2022. Le jugement num\u00e9ro 2023TALCH14\/00073 du 26 avril 2023, apr\u00e8s avoir rappel\u00e9 que par contrat de bail sign\u00e9 le 18 juin 2015,PERSONNE2.)a donn\u00e9 en location \u00e0PERSONNE1.)un hangar situ\u00e9 au Findel moyennant le paiement d\u2019un loyer mensuel de 600 euros et que d\u00e8s la signature du contrat de bail,PERSONNE1.)a eu la jouissance du hangar lou\u00e9 et a pu y entreposer son avion, a retenu qu\u2019il n\u2019est ni \u00e9tabli ni m\u00eame all\u00e9gu\u00e9 quePERSONNE1.)e\u00fbt \u00e9t\u00e9 troubl\u00e9 dans la jouissance du hangar parPERSONNE2.), respectivement par un tiers, pendant lap\u00e9riode du 1er juillet 2017 au 30 novembre 2020, p\u00e9riode pour laquelle le remboursement des loyers est r\u00e9clam\u00e9e. Le jugement dont pourvoi a conclu que dans la mesure o\u00f9PERSONNE1.)reste en d\u00e9faut de prouver un quelconque manquement de la part dePERSONNE2.)\u00e0 son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux donn\u00e9s en location,PERSONNE1.)a pay\u00e9 les loyers mensuellement pour la location du hangar tel que convenu de sorte qu\u2019il n\u2019est pas \u00e9tabli que lesdits paiements sont indus au sens des dispositions des articles 1235, 1376 et suivants du Code civil. La demande en remboursement des loyers dePERSONNE1.)a d\u00e8s lors \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e, par confirmation du jugement entrepris, quoique pour d\u2019autres motifs. Sur le premier moyen de cassation Le demandeur en cassation reproche au jugement attaqu\u00e9 d\u2019avoir, sous le couvert d\u2019une requalification des faits \u00e0 lui soumis, relev\u00e9 d\u2019office une r\u00e8gle de droit, sans avoir invit\u00e9 les parties \u00e0 prendre position par rapport \u00e0 cette r\u00e8gle de droit, en d\u00e9cidant que le bail de la chose<\/p>\n

12 d\u2019autrui est valable \u00e0 la seule condition que le locataire ne soit pas troubl\u00e9 dans sa jouissance par le v\u00e9ritable propri\u00e9taire de la chose lou\u00e9e et d\u2019avoir ainsi viol\u00e9 l\u2019article 65, alin\u00e9a 3 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. L\u2019article 65 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile se situe dans une section intitul\u00e9e \u00ab La contradiction \u00bb et dispose que : \u00ab Le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-m\u00eame le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa d\u00e9cision les moyens, les explications et les documents invoqu\u00e9s ou produits par les parties que si celles-ci ont \u00e9t\u00e9 \u00e0 m\u00eame d\u2019en d\u00e9battre contradictoirement. Il ne peut fonder sa d\u00e9cision sur les moyens de droit qu\u2019il a relev\u00e9s d\u2019office sans avoir au pr\u00e9alable invit\u00e9 les parties \u00e0 pr\u00e9senter leurs observations \u00bb. Cette disposition est directement reprise de l\u2019article 16 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile fran\u00e7ais. L\u2019interpr\u00e9tation de ce dernier par la Cour de cassation fran\u00e7aise pourra donc constituer une source d\u2019inspiration utile. Depuis trois arr\u00eats de la Chambre mixte du 10 juillet 1981 2 qui, bien que statuant sous l\u2019empire de la r\u00e9daction ant\u00e9rieure de l\u2019article 16, ont impos\u00e9 aux juges du fond d\u2019observer le principe du contradictoire pour relever d\u2019office une fin de non-recevoir, celle-ci f\u00fbt-elle d\u2019ordre public, de nombreux arr\u00eats ont r\u00e9affirm\u00e9 l\u2019obligation pour le juge d\u2019inviter les parties \u00e0 pr\u00e9senter leurs observations, lorsqu\u2019il rel\u00e8ve d\u2019office un moyen, y compris d\u2019ailleurs pour les moyens d\u2019ordre public. A premi\u00e8re vue, l\u2019on serait tent\u00e9 de consid\u00e9rer qu\u2019un moyen de droit est relev\u00e9 d\u2019office \u00abchaque fois que le juge introduit proprio motu dans le d\u00e9bat un \u00e9l\u00e9ment de droit non invoqu\u00e9 par les parties \u00bb 3 . En r\u00e9alit\u00e9, la notion estinterpr\u00e9t\u00e9e d\u2019une fa\u00e7on plus restrictive comme visant le cas de figure dans lequel \u00ab le juge modifie le fondement juridique de la pr\u00e9tention, tel qu\u2019il avait \u00e9t\u00e9 propos\u00e9 par la partie demanderesse \u00bb 4 . \u00ab Relever d\u2019office un moyen de droit, c\u2019est faire spontan\u00e9ment application au litige de r\u00e8gles de droit autres que celles dont le demandeur ou le d\u00e9fendeur sollicitait le profit \u00bb 5 , donc, \u00abappliquer une r\u00e8gle de droit diff\u00e9rente de celle invoqu\u00e9e devant lui \u00bb 6 . Ce n\u2019est donc pas le fait en soi de se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 un moyen de pur droit non invoqu\u00e9 par les parties qui est vis\u00e9, mais celui d\u2019introduire un moyen nouveau qui est diff\u00e9rent de ceux invoqu\u00e9s par les parties. 2 J. et L. BOR\u00c9, La cassation en mati\u00e8re civile, 6e \u00e9dition, n\u00b0 74.98. 3 R\u00e9pertoire Dalloz, Proc\u00e9dure civile, V\u00b0 Principes directeurs du proc\u00e8s, n\u00b0192, page 24 4 Idem, n\u00b0200, page 25 5 JCL, Proc\u00e9dure civile,principes directeurs du proc\u00e8s,Fasc.500-35, n\u00b045. 6 JCL, Proc\u00e9dure civile, principes directeurs du proc\u00e8s, Fasc.500-35, n\u00b071<\/p>\n

13 La raison de cette restriction r\u00e9side en l\u2019article 61, alin\u00e9a 1er, du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile qui oblige le juge de \u00ab trancher le litige conform\u00e9ment aux r\u00e8gles de droit qui lui sont applicables \u00bb. Le juge doit appliquer le droit au fait. L\u2019exercice de cette mission en soi n\u2019est pas soumis \u00e0 l\u2019obligation de contradiction pr\u00e9alable, donc ne constitue pas le fait de soulever d\u2019office un moyen au sens de l\u2019article 65du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, m\u00eame si la r\u00e8gle de droit a \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9e par le juge sans qu\u2019elle n\u2019ait \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9e par les parties. \u00ab Le juge, tenu (\u2026) de trancher le litige conform\u00e9ment aux r\u00e8gles de droit qui lui \u00e9taient applicables, n\u2019a soulev\u00e9 aucun moyen d\u2019office en donnant \u00e0 sa d\u00e9cision le fondement juridique qui d\u00e9coulait des faits all\u00e9gu\u00e9s \u00bb. 7 Certaines initiatives du juge continuent ainsi d'\u00e9chapper, de fa\u00e7on plus ou moins l\u00e9gitime, \u00e0 la contradiction. Une s\u00e9rie d'exceptions \u00e0 l'obligation du juge de se soumettre au principe du contradictoire r\u00e9sulte d'une construction jurisprudentielle visant \u00e0 soustraire \u00e0 la contradiction les moyens dits \u00ab dans la cause \u00bb ou \u00abdans le d\u00e9bat\u00bb, qui seraient ceux qui, bien que non invoqu\u00e9s par les parties, auraient n\u00e9anmoins pu \u00eatre d\u00e9battus par elles, ces derni\u00e8res ayant \u00e9t\u00e9 au moins fictivement \u00e0 m\u00eame d'en d\u00e9battre contradictoirement, car ils ne r\u00e9sultent pas de l'introduction d'\u00e9l\u00e9ments nouveaux dans le d\u00e9bat 8 . Lorsque le juge v\u00e9rifie si les conditions d'application de la r\u00e8gle de droit invoqu\u00e9e par les parties sont r\u00e9unies, la jurisprudence consid\u00e8re que le juge peut dans ce cas \u00e9chapper \u00e0 la contradiction, parce qu'il ne rel\u00e8ve pas un nouveau moyen de droit. Cette exclusion du contradictoire a pu \u00eatre justifi\u00e9e par la doctrine par le fait qu'aucun effet de surprise n'\u00e9tait susceptible de pr\u00e9judicier aux parties d\u00e8s lors que le moyen \u00e9tant dans la cause, il \u00e9tait cens\u00e9 \u00eatre connu des parties auxquelles il revenait d'en d\u00e9battre spontan\u00e9ment 9 . Si certains auteurs critiquent cette exclusion, il n\u2019en reste pas moins qu\u2019elle fait preuve de pragmatisme et permet au juge de mettre un terme \u00e0 des discussions sans fin. Dans le cas d\u2019esp\u00e8ce, les d\u00e9bats avaient pour objet le bien-fond\u00e9 de la demande en restitution des loyers pay\u00e9s en vertu du contrat de bail conclu le 18 juin 2015 entrePERSONNE2.)et PERSONNE1.)pour la p\u00e9riode du 1er juillet 2017 au 30 novembre 2020. Dans les motifs critiqu\u00e9s de la d\u00e9cision, les juges du fond r\u00e9pondent \u00e0 la question du caract\u00e8re indu\u2013ou non\u2013 des loyers pay\u00e9s parPERSONNE1.)\u00e0 la suite de la r\u00e9siliation du contrat de bail principal, en rappelant les conditions de redevabilit\u00e9 des loyers litigieux, sans proc\u00e9der \u00e0 une quelconque modification du fondement juridique de la pr\u00e9tention. Etant donn\u00e9 que les juges d\u2019appel n\u2019ont donc pas relev\u00e9 d\u2019office un moyen de droit, ils n\u2019\u00e9taient pas tenus d\u2019inviter les parties \u00e0 un d\u00e9bat contradictoire. Le grief n\u2019est donc pas fond\u00e9, de sorte que le moyen doit \u00eatre rejet\u00e9. 7 Cour de cassation fran\u00e7aise, chambre commerciale, 27 juin 2006, pourvoi n\u00b005-13429 8 JCL, Proc\u00e9dure civile, principes directeurs du proc\u00e8s, Fasc.500-35, n\u00b075et suivants 9 Ibidem<\/p>\n

14 Sur le deuxi\u00e8me moyen de cassation Aux termes du deuxi\u00e8me moyen de cassation, le demandeur en cassation reproche au jugement attaqu\u00e9 d\u2019avoird\u00e9cid\u00e9 que par r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale le bail de la chose d\u2019autrui est valable \u00e0 la seule condition que le locataire ne soit pas troubl\u00e9 dans sa jouissance par le v\u00e9ritable propri\u00e9taire de la chose lou\u00e9e en violant ainsi l\u2019article 1717 du Code civil (premi\u00e8re branche), sinon en privant ainsi sa d\u00e9cision de base l\u00e9gale au regard de l\u2019article 1717 du Code civil (deuxi\u00e8me branche). Le demandeur en cassation reproche encore au jugement attaqu\u00e9 d\u2019avoir d\u00e9cid\u00e9 qu\u2019en l\u2019absence de trouble de la jouissance de la chose lou\u00e9epar le v\u00e9ritable propri\u00e9taire de la chose, il n\u2019y a pas lieu d\u2019ordonner la restitution des loyers pay\u00e9s et d\u2019avoir ainsi viol\u00e9 les articles 1235 et 1376 du Code civil (troisi\u00e8me branche) sinon d\u2019avoir priv\u00e9 sa d\u00e9cision de base l\u00e9gale au regard de ces articles (quatri\u00e8me branche). Premi\u00e8re branche du moyen Le bail d\u2019une chose d\u2019autrui n\u2019est pas, en lui-m\u00eame, inefficace, car rien n\u2019interdit de s\u2019engager \u00e0 procurer la jouissance du bien d\u2019autrui. Le contrat de bail de la chose d\u2019autrui est valable entre preneur et bailleur (Ph. Malaurie et L. Ayn\u00e8s, P-Y. Gautier, Droit des Contrats sp\u00e9ciaux, 11e \u00e9dition LGDJ, n\u00b0446). L\u2019article 1717 du Code civil dispose ce qui suit: \u00abLe preneur a le droit de sous-louer, et m\u00eame de c\u00e9der son bail \u00e0 un autre, si cette facult\u00e9 ne lui a pas \u00e9t\u00e9 interdite. Elle peut \u00eatre interdite pour tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur\u00bb. Le contrat de bail cr\u00e9e une relation contractuelle entre le propri\u00e9taire, bailleur principal, et le locataire. Le contrat de sous-location cr\u00e9e un lien juridique entre le locataire principal et le sous-locataire. La sous-location ne cr\u00e9e en revanche aucun lien juridique entre le propri\u00e9taire, bailleur principal, et le sous-locataire. La sous-location de l\u2019objet du bail principal est \u00e0 l\u2019origine d\u2019une cha\u00eene contractuelle dont d\u00e9coulent un certain nombre de cons\u00e9quences juridiques. Ainsi, la Cour de cassation fran\u00e7aise a retenu, au sujet de la question de l\u2019opposabilit\u00e9 par le propri\u00e9taire du bien lou\u00e9 de l\u2019acte de r\u00e9siliation conventionnelle du bail principal d\u00e9pourvu de date certaine au sous-locataire, qu\u2019un sous-locataire n\u2019a pas des droits plus \u00e9tendus que ceux du locataire principal 10 . 10 Cass. 3e civ, 16 avril 1970, pourvoi n\u00b067-10.232<\/p>\n

15 La Cour de cassationfran\u00e7aise a encore d\u00e9cid\u00e9 que le contrat de sous-location expire par suite de la r\u00e9siliation du bail principal 11 . La sous-location cesse de plein droit \u00e0 l\u2019expiration du bail principal. 12 La Cour de cassation fran\u00e7aise a par ailleurs retenu qu\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019occupation peut \u00eatre r\u00e9clam\u00e9e au sous-locataire occupant les lieux sans titre et sans accord des propri\u00e9taires 13 . Votre Cour n\u2019est pas all\u00e9e jusqu\u2019\u00e0 admettre que le contrat de sous-location cesse en raison de la r\u00e9siliation du bail principal, maisa retenu qu\u2019il est devenu sans objet en ce sens qu\u2019il ne peut plus recevoir ex\u00e9cution et que le sous-locataire devient de ce fait occupant sans droit ni titre \u00e0 l\u2019\u00e9gard du bailleur principal 14 . L\u2019existence d\u2019une cha\u00eene contractuelle avec les cons\u00e9quencesjuridiques qui en d\u00e9coulentdans l\u2019hypoth\u00e8se d\u2019une sous-location, telles qu\u2019expos\u00e9es ci-dessus, s\u2019oppose \u00e0 l\u2019application de la r\u00e8gle que le bail de la chose d\u2019autrui est valable \u00e0 la seule condition que le locataire ne soit pas troubl\u00e9 dans sa jouissance par le v\u00e9ritable propri\u00e9taire de la chose lou\u00e9e,en cas d\u2019une r\u00e9siliation du bail principal. Il en suit que le deuxi\u00e8me moyen pris en sa premi\u00e8re branche est fond\u00e9. Deuxi\u00e8me branche du moyen Dans la mesure o\u00f9 la deuxi\u00e8me branche est formul\u00e9e en ordre subsidiaire par rapport \u00e0 la premi\u00e8re branche et que le moyen pris en sa premi\u00e8re branche est fond\u00e9, il n\u2019y a pas lieu de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019analyse du deuxi\u00e8me moyen pris en sa deuxi\u00e8me branche. Troisi\u00e8me branche du moyen L\u2019article 1235 alin\u00e9a 1 du Code civil dispose ce qui suit : \u00abTout paiement suppose une dette : ce qui a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9 sans \u00eatre d\u00fb, est sujet \u00e0 r\u00e9p\u00e9tition\u00bb. L\u2019article 1376 du Code civil dispose ce qui suit : \u00abCelui qui re\u00e7oit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas d\u00fb, s'oblige \u00e0 lerestituer \u00e0 celui de qui il l'a ind\u00fbment re\u00e7u\u00bb. \u00ab Le caract\u00e8re indu du paiement est constitu\u00e9 par l\u2019absence de cause justifiant le paiement intervenu. Il est admis par tous que la r\u00e9p\u00e9tition exige un paiement et que ce paiement doit \u00eatre indu. (\u2026)\u00bb. Ilfaut que le paiement ne soit justifi\u00e9 par aucune cause. Il ne devait \u00eatre d\u00fb ni au titre d\u2019une obligation civile, ni au titre d\u2019une obligation naturelle. Pour la m\u00eame raison, aucune intention 11 Cass. 3e civ,1er octobre 1997, pourvoi n\u00b095-20.741 12 JCL, Civil,bail d\u2019habitation,Fasc.236, n\u00b058 13 JCL,Civil,bail d\u2019habitation, Fasc.276, n\u00b067 14 Cass.13 novembre 2014, n\u00b0 76 \/ 2014, n\u00b0 3387duregistre.<\/p>\n

16 lib\u00e9rale ne doit justifier le paiement, mais la question se confond avec la preuve du caract\u00e8re indu. 15 Il appartient au demandeur d\u2019\u00e9tablir que les conditions de la r\u00e9p\u00e9tition sont remplies (Civ. 1re, 16 nov. 2004, n\u00b0 01-17.182, Bull.civ. I, n\u00b0276.-Soc. 9 d\u00e9c. 1993, n\u00b0 91-14.182, Bull. civ. V, n\u00b0 311.-Civ. 1re, 23 avr. 1981, Bull. civ. I, n\u00b0 12.-Soc. 3 d\u00e9c. 1981, Bull. civ. V, n\u00b0 948). Il doit \u00e9tablir d\u2019abord le paiement et doit justifier ensuite du caract\u00e8re indu de ce paiement. (Civ. 1re, 13 mai 1986, Bull. civ. I, n\u00b0 120). Pour cela, il devra prouver soit quela dette n\u2019existait pas, soit qu\u2019il a pay\u00e9 \u00e0 un autre que le cr\u00e9ancier, soit encore qu\u2019il a pay\u00e9 la dette d\u2019autrui, soit enfin qu\u2019il a ex\u00e9cut\u00e9 une obligation qui r\u00e9sultait d\u2019un contrat ult\u00e9rieurement annul\u00e9 ou r\u00e9solu. Prouver l\u2019indu ce sera en somme rapporter la preuve de l\u2019absence d\u2019obligation justifiant le paiement, mais la preuve du caract\u00e8re indu du paiement suppose aussi la preuve de l\u2019absence d\u2019intention lib\u00e9rale. 16 En raison de la r\u00e9siliation du bail principal et compte tenu des enseignements tir\u00e9sde l\u2019arr\u00eat du 13 novembre 2014 de Votre Cour, selon lesquelles le contrat de sous-location ne peut plus recevoir ex\u00e9cution en cas de r\u00e9siliation du bail principal, de sorte le sous-locataire devient de ce fait occupant sans droit ni titre \u00e0 l\u2019\u00e9gard du bailleur principal, les juges d\u2019appel ne pouvaient pas se contenter de constater l\u2019absence de trouble de la jouissance paisible des lieux par le sous- locataire pour conclure \u00e0 la validit\u00e9 du contrat de bail conclu entrePERSONNE2.)et PERSONNE1.)et pour d\u00e9cider que la demande en restitution des loyers pay\u00e9s suite \u00e0 la r\u00e9siliation de bail principal n\u2019\u00e9tait pas fond\u00e9e. Il en suit que le deuxi\u00e8me moyen pris en sa troisi\u00e8me branche est fond\u00e9. Quatri\u00e8me branche du moyen Dans la mesure o\u00f9 la quatri\u00e8me branche est formul\u00e9e en ordre subsidiaire par rapport \u00e0 la troisi\u00e8me branche et que le moyen pris en sa troisi\u00e8me branche est fond\u00e9, il n\u2019y a pas lieu de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019analyse du deuxi\u00e8me moyen pris en sa quatri\u00e8me branche. Sur le troisi\u00e8me moyen de cassation L\u2019article 4 du Code civil dispose ce qui suit : \u00abLe juge qui refusera de juger, sous pr\u00e9texte du silence, de l'obscurit\u00e9 ou de l'insuffisance de la loi, pourra \u00eatre poursuivi comme coupable de d\u00e9ni de justice\u00bb. Il ressort de la lecture du troisi\u00e8me moyen que le demandeur en cassation reproche aux juges du fond de s\u2019\u00eatre d\u00e9rob\u00e9s \u00e0 leur obligation de trancher une partie de litige en retenant qu\u2019\u00abau vu du d\u00e9saccord profond entre parties quant \u00e0 la fin des relations contractuelles, la date de la fin desditesrelations est \u00e0 ce stade non encore d\u00e9termin\u00e9e, de sorte que la demande en restitution de la garantie locative est pr\u00e9matur\u00e9e, par confirmation du jugement entrepris\u00bb. En statuant ainsi, les juges du fond n\u2019ont pas refus\u00e9 de statuer ni de se prononcer sur une partie de la demande, mais ont simplement rejet\u00e9 les pr\u00e9tentions du demandeur en cassation par des motifs qui ne sauraient encourir le grief de d\u00e9ni de justice. 15 R\u00e9pertoire civil Dalloz, R\u00e9p\u00e9tition de l\u2019indu, n\u00b08 et 9 16 ibidem, n\u00b0 26<\/p>\n

17 Il en suit que le troisi\u00e8me moyen n\u2019est pas fond\u00e9. Conclusion Le pourvoi estrecevable et fond\u00e9. Pour le Procureur g\u00e9n\u00e9ral d\u2019Etat, l\u2019avocat g\u00e9n\u00e9ral, Bob PIRON<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

N\u00b090\/ 2024 du30.05.2024 Num\u00e9ro CAS-2023-00127du registre Audience publique de la Cour de cassation du Grand-Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi,trentemaideux mille vingt-quatre. Composition: Thierry HOSCHEIT,pr\u00e9sidentde la Cour, Marie-Laure MEYER, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Monique HENTGEN, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Jeanne GUILLAUME, conseiller\u2026<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_crdt_document":""},"kji_country":[8418],"kji_court":[8423],"kji_chamber":[],"kji_year":[8677],"kji_subject":[7724],"kji_keyword":[8424],"kji_language":[7733],"class_list":["post-598245","kji_decision","type-kji_decision","status-publish","hentry","kji_country-luxembourg","kji_court-cour-de-cassation","kji_year-8677","kji_subject-civil","kji_keyword-cassation","kji_language-francais"],"yoast_head":"\nCour de cassation, 30 mai 2024, n\u00b0 2023-00127 - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-de-cassation-30-mai-2024-n-2023-00127\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"ru_RU\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Cour de cassation, 30 mai 2024, n\u00b0 2023-00127\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"N\u00b090\/ 2024 du30.05.2024 Num\u00e9ro CAS-2023-00127du registre Audience publique de la Cour de cassation du Grand-Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi,trentemaideux mille vingt-quatre. 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