{"id":603059,"date":"2026-04-19T09:14:55","date_gmt":"2026-04-19T07:14:55","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-12-novembre-2024-n-2021-00123\/"},"modified":"2026-04-19T09:14:59","modified_gmt":"2026-04-19T07:14:59","slug":"tribunal-darrondissement-12-novembre-2024-n-2021-00123","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-12-novembre-2024-n-2021-00123\/","title":{"rendered":"Tribunal d’arrondissement, 12 novembre 2024, n\u00b0 2021-00123"},"content":{"rendered":"
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1 Jugement en mati\u00e8reCivileNo.2024TADCH01\/00145 Num\u00e9rodu r\u00f4leTAD-2021-00123. Audiencepublique du mardi,12 novembre2024. Composition: Brigitte KONZ, Pr\u00e9sidente, Lexie BREUSKIN, 1 \u00e8re Vice-Pr\u00e9sidente, Gilles PETRY, Vice-Pr\u00e9sident, Cath\u00e9rine ZEIMEN, Greffi\u00e8re. E N T R E 1.PERSONNE1.)n\u00e9ePERSONNE1.), jardini\u00e8re, et 2.PERSONNE2.), jardinier paysagiste, demeurant ensemble \u00e0 L-ADRESSE1.); partiesdemanderessesaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier dejustice Carlos CALVO de Luxembourg du 6 octobre 2020,d\u00e9fenderesses sur reconvention; comparant parMa\u00eetreDaniel CRAVATTE, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0Diekirch, assist\u00e9 deMa\u00eetre Claude SCHMARTZ, avocat \u00e0 laCour, demeurant \u00e0 Bofferdange; E T 1.la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)S.\u00e0r.l., \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE2.), immatricul\u00e9e au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9roNUMERO1.); 2.la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)S.\u00e0r.l., \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE2.), immatricul\u00e9e au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9roNUMERO2.); parties d\u00e9fenderessesaux fins du pr\u00e9dit exploitCALVO,la partie sub 2)demanderessepar reconvention;<\/p>\n

2 comparant parMa\u00eetre Denis WEINQUIN, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Schieren, assist\u00e9 de Ma\u00eetreDenisCANTELE, avocat \u00e0 la Cour, demeurant Luxembourg. L E T R I B U N A L Vu l\u2019ordonnance de cl\u00f4ture de l\u2019instructionrendue en datedu16 ao\u00fbt 2023. Expos\u00e9 du litige Les parties sont en litige concernant l\u2019existence d\u2019un retard de livraison et devices et malfa\u00e7ons affectant lesimmeublesacquis parPERSONNE1.), n\u00e9ePERSONNE1.), etPERSONNE3.). 1.Faitsconstants Suivant acte notari\u00e9 de venteet venteen l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement du 9 mars 2017, PERSONNE1.), n\u00e9ePERSONNE1.),etPERSONNE2.)(ci-apr\u00e8s lesconsortsPERSONNE4.)) ont acquis dela soci\u00e9t\u00e9\u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)S.\u00e0r.l. (ci-apr\u00e8sla soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.))une quote-part indivise de 63,663\/1000 d\u2019un terrain sis \u00e0ADRESSE3.), et de la soci\u00e9t\u00e9\u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)S.\u00e0r.l. (ci-apr\u00e8sla soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)), agissant en tant que promoteur-constructeur, un emplacement int\u00e9rieur de 13,55 m 2 (lot 23), un appartement-duplex de 52,67 m 2 (lot 41)et un appartement-duplex de 54,29 m 2 (lot 47)dans un immeuble \u00e0 construire sis \u00e0 L-ADRESSE4.), d\u00e9nomm\u00e9ADRESSE5.)\u00bb. Le contrat de vente stipule, \u00e0 la page 14, que les ouvrages doivent \u00eatre termin\u00e9s\u00abau plus tard fin juillet 2018\u00bb,sauf survenance d\u2019un cas de force majeure ou, plus g\u00e9n\u00e9ralement, d\u2019une cause l\u00e9gitime de suspension du d\u00e9lai de livraison. Par lettre recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception dat\u00e9e du 1 er ao\u00fbt 2018 adress\u00e9e \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.), les consortsPERSONNE4.)ont constat\u00e9 que l\u2019appartement n\u2019\u00e9tait pas achev\u00e9. Le 30 janvier 2019,a eu lieu la r\u00e9ception des appartements etles cl\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 remises aux consortsPERSONNE4.).Un proc\u00e8s-verbal de constat d\u2019ach\u00e8vement a \u00e9t\u00e9 dress\u00e9 dans lequel est indiqu\u00e9 \u00abbalcons non r\u00e9ceptionn\u00e9s\u00bb. Entre mars 2019 et novembre 2019, lesconsortsPERSONNE4.)ont adress\u00e9diverscourriers \u00e9lectroniques \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)dans lesquels ils font \u00e9tat de l\u2019existence de vices, malfa\u00e7onset inach\u00e8vementsaffectant le balcon et lafa\u00e7adede l\u2019immeuble. En date du29 septembre 2019,l\u2019Union Luxembourgeoise des consommateurs(ci-apr\u00e8s l\u2019ULC) a adress\u00e9 pour le compte des consortsPERSONNE4.)une mise en demeure \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)de payer la somme de 18.400.-euros au titre des p\u00e9nalit\u00e9s de retard contractuellement pr\u00e9vues.Le montant r\u00e9clam\u00e9 reste impay\u00e9 \u00e0 ce jour.<\/p>\n

3 2.Proc\u00e9dure Par exploit d\u2019huissier de justice Carlos CALVO du 6 octobre 2020, les consorts PERSONNE4.)ont fait donner assignation aux soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE1.)etSOCIETE2.)\u00e0 compara\u00eetre devant le Tribunal d\u2019Arrondissement de Diekirch, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, pour voir recevoir l'assignation en la forme : \u00e0 titre principal, s'entendre condamner solidairement, sinonin solidum, sinon chacune pour le tout, \u00e0 rem\u00e9dier aux d\u00e9fauts, d\u00e9g\u00e2ts, d\u00e9sordres, vices, malfa\u00e7ons non-conformit\u00e9s et inex\u00e9cutions constat\u00e9s \u00e0 l'encontre des parties assign\u00e9es, end\u00e9ans le d\u00e9lai d'un mois \u00e0 compter de la signification du jugement \u00e0 intervenir sous peine d'une astreinte de 100.-euros par, jour de retard ; \u00e0 titre subsidiaire, pour le cas o\u00f9 l'ex\u00e9cution en nature s'av\u00e9rerait impossible, s'entendre condamner solidairement, sinonin solidum, sinon chacune pour le tout, au paiement de 5.000.-euros (par la suite ou tout autre montant \u00e0 dire d'experts ou \u00e0 fixerex aequo bonopar le tribunal) en faveur des parties requ\u00e9rantes, soit 2.500.- euros par partie, sous r\u00e9serve expresse d'augmentation, en r\u00e9paration du pr\u00e9judice subi en raison des d\u00e9fauts, d\u00e9g\u00e2ts, d\u00e9sordres, vices, malfa\u00e7ons non-conformit\u00e9s et inex\u00e9cutions constat\u00e9s ;en tout \u00e9tat de cause, s'entendre condamner solidairement, sinonin solidum, sinon chacune pour le tout, (principalement) au paiement de 18.300.-euros (\u00e0 savoir 183 jours de sinonretard x 100.-euros\/jour) en faveur des parties requ\u00e9rantes, soit 9.150.-euros par partie, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter de la mise en demeure officielle du 29 juillet 2019, sinon \u00e0 partir de la demande en justice jusqu'\u00e0 solde ; (par la suite il est formul\u00e9 une demande \u00e0 titre subsidiaire) subsidiairement, au paiement de 14.300.-euros (\u00e0 savoir 143 jours de retard x 100.-euros\/jour) en faveur des parties requ\u00e9rantes, soit 9.150.-euros par partie, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter de la mise en demeure officielle du 29 juillet 2019, sinon \u00e0 partir de la demande en justice jusqu'\u00e0 solde. Leur demande est bas\u00e9e sur la responsabilit\u00e9 contractuelle, sinon, en ordre subsidiaire, sur la responsabilit\u00e9 l\u00e9gale, sinon, en ordre encore plussubsidiaire, sur la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle. Ils demandent en outre la condamnation des parties d\u00e9fenderesses \u00e0 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500.-euros sur base de l'article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, sous r\u00e9serve expresse d'augmentation ainsi qu'\u00e0 tous les frais et d\u00e9pens de l'instance, avec distraction au profit de Ma\u00eetre Daniel CRAVATTE qui la demande, affirmant en avoir fait l\u2019avance. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)a sollicit\u00e9, par voie reconventionnelle, la condamnation des demandeurs, solidairement sinonin solidum, sinon chacune pour leur part, \u00e0 lui payer la somme de 4.304,18.-BUR au titre des diff\u00e9rents frais de raccordement avanc\u00e9s par elle, sur base de l\u2019acte notari\u00e9. Les soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE1.)etSOCIETE2.)ont encore demand\u00e9 la condamnation des demandeurs \u00e0 payer \u00e0 chacune d'elle une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure \u00e9valu\u00e9e provisoirement \u00e0 3.000.-euros et, suivant le dernier \u00e9tat de leurs conclusions, \u00e0 2.000.-euros sur base de l`article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, ainsi qu'\u00e0 tous les frais et d\u00e9pens del\u2019instance. Pr\u00e9tentions et moyensdes parties -Les consortsPERSONNE4.) A l\u2019appui deleurdemande, les consortsPERSONNE4.)fontexposerqueles parties assign\u00e9es se seraient engag\u00e9es, suivant l\u2019acte notari\u00e9 du 9 mars2017, \u00e0 achever les travaux de<\/p>\n

4 construction \u00abau plus tard fin juillet 2018\u00bbsauf survenance d\u2019un cas de force majeure ou d\u2019une cause l\u00e9gitime de suspension du d\u00e9lai de livraison. Ils pr\u00e9tendent avoir r\u00e9ceptionn\u00e9 lesimmeubles le 30 janvier 2019, date de l\u2019\u00e9tablissement du proc\u00e8s-verbal de constat d\u2019ach\u00e8vement et de la remise des cl\u00e9s, soit avec 183 jours de retard, ouvrant leur droit au paiement d\u2019une indemnit\u00e9journali\u00e8re de retardde100.-euros par jour, conform\u00e9ment au contrat. Les consortsPERSONNE4.)demandent en cons\u00e9quence, \u00e0 titre principal,la condamnation des parties d\u00e9fenderesses\u00e0 leur payer la somme de (183 x 1000)18.300.-euros\u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9s de retard, soit 9.150.-euros par partie, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter de la mise en demeure du 29 juillet 2019. Leurdemandeest bas\u00e9esur les articles 1601-9 et suivants,1641 et suivants 1792 et suivants et, pour autant que de besoin, sur l\u2019article 2270 du Code civil. En r\u00e9ponse aux arguments de la partie adverse, les consortsPERSONNE4.)contestent toute renonciation au b\u00e9n\u00e9fice de la clause p\u00e9nale etaffirment au contraire que la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)aurait d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0admis le paiement d\u2019une indemnit\u00e9 forfaitaire en son principe, seul le quantum restant \u00e0 d\u00e9terminer. Ilsrenvoientencore\u00e0un courrier recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception du 1 er ao\u00fbt 2018 adress\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)indiquantque \u00ab(\u2026)nous constatons qu\u2019en date d\u2019aujourd\u2019huil\u2019appartement n\u2019est pas encore termin\u00e9 et nous invoquons par cons\u00e9quent l\u2019indemnit\u00e9 forfaitaire fix\u00e9(\u2026) \u00bb,quivaudrait mise en demeure du promoteur-vendeur au sens de l\u2019article 1146 du Code civil, \u00e0 un courrier \u00e9lectronique du 6 mars 2019, et\u00e0 uncourrier recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception de l\u2019ULC du 29 juillet 2019. Les consortsPERSONNE4.)n\u2019auraienten aucun casdonn\u00e9 leur accord \u00e0 uneprorogationdu d\u00e9lai contractuellementpr\u00e9vu,qui aurait expir\u00e9 le 31juillet 2018,et c\u2019est par erreur qu\u2019ils auraient fait r\u00e9f\u00e9rence, dans uncourrier \u00e9lectroniquedu 6 mars 2019,\u00e0 une date d\u2019ach\u00e8vement fin ao\u00fbt 2018.La partied\u00e9fenderessesub 2)., aurait d\u2019ailleurs, par l\u2019interm\u00e9diaire de son g\u00e9rant PERSONNE5.), accus\u00e9 r\u00e9ception dece courrieretleuraurait indiqu\u00e9en retourvouloir leur faire \u00abun courrier et un d\u00e9compte encore ce mois-ci\u00bb. De m\u00eame, ils contestent tout effet r\u00e9troactif de la r\u00e9ception des parties privatives \u00e0 une date ayant pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 le d\u00e9placement sur les lieux pour dresser le proc\u00e8s-verbal de constat d'ach\u00e8vement, l'\u00e9mission des r\u00e9serves ainsi que la remise des cl\u00e9s, op\u00e9rations qui ont eu lieu en date du 30 janvier 2019. Les consortsPERSONNE4.)renvoient aux photographies r\u00e9alis\u00e9es en date du 10 d\u00e9cembre 2018 et du 14 janvier 2019, qui montreraient que l'appartement n'\u00e9tait pas habitable et donc pas achev\u00e9.Face aux d\u00e9n\u00e9gations adverses quant au fait de savoir si les photographies prises reproduiraient effectivement l'appartement des parties demanderesses, les consorts PERSONNE4.)proposent une descente sur les lieux. Quant aux causes justificatives de retard, les consortsPERSONNE4.)estiment que la preuve des jours d\u2019intemp\u00e9ries doit \u00eatre\u00e9tablie par des pi\u00e8ces pertinentes \u00e9manant d\u2019autorit\u00e9s comp\u00e9tentes reconnaissant les p\u00e9riodes vis\u00e9es comme intemp\u00e9ries, et ilsse rapportent\u00e0<\/p>\n

5 prudence de justice pour \u00e9valuer si les pi\u00e8ces fournies par les parties d\u00e9fenderesses sont suffisantes \u00e0 rapporter laditepreuve. En ce qui concerne les pr\u00e9tendues d\u00e9faillances des soci\u00e9t\u00e9s sous-traitantesSOCIETE3.)et SOCIETE4.),les consortsPERSONNE4.)contestent qu\u2019elles puissentvaloircommecause l\u00e9gitime de suspension du d\u00e9lai,alors qu\u2019aucun des faits invoqu\u00e9spar la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.) n\u2019aurait\u00e9t\u00e9ind\u00e9pendant desa volont\u00e9 ouauraitconstitu\u00e9pour elleun cas de force majeure. Ils s\u2019opposent finalement \u00e0 toute r\u00e9duction du montant de la clause p\u00e9nale, qui serait loin d'\u00eatre excessive. Outre le non-respect du d\u00e9lai de livraison des ouvrages, les consortsPERSONNE4.)se plaignent des d\u00e9sordres suivants : -Plusieurs garde-corps du balcon situ\u00e9 au 2e \u00e9tage seraient manquants -Les garde-corps du balcon situ\u00e9 au 2e \u00e9tage seraient rouill\u00e9s -Le balcon n'aurait pas \u00e9t\u00e9 achev\u00e9 -Les dalles, respectivement le rev\u00eatement du sol, du balconseraient cass\u00e9es \u00e0 plusieurs endroits et n'auraient pas \u00e9t\u00e9 fix\u00e9es correctement -La fa\u00e7ade serait t\u00e2ch\u00e9e et endommag\u00e9e Si les garde-corps manquants ont finalement \u00e9t\u00e9 install\u00e9s au mois de juin 2019, les autres travaux n'auraient jamais \u00e9t\u00e9 finalis\u00e9s, respectivement, il n'aurait pas \u00e9t\u00e9 rem\u00e9di\u00e9 \u00e0 ces d\u00e9sordres malgr\u00e9 les promesses faites en ce sens par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.). La partie d\u00e9fenderesse sub). 2 n'aurait encore jamais contest\u00e9 l'existence des vices avant l'action en justice, et elle serait d\u00e8s lors en aveu en ce qui concerne les d\u00e9fauts, d\u00e9g\u00e2ts, d\u00e9sordres, vices, malfa\u00e7ons, non-conformit\u00e9 et\/ou inex\u00e9cutions constat\u00e9sde sorte que leurs contestations seraient \u00e0 rejeter. La preuve de l'existence des d\u00e9fauts serait amplement rapport\u00e9e sur base des \u00e9changes entre les parties et appuy\u00e9e par les photographies vers\u00e9es en cause. Ils demandent partant la condamnation des parties d\u00e9fenderesses \u00e0 r\u00e9parer en nature lesdits d\u00e9sordres sinon, \u00e0 titre subsidiaire, \u00e0 les condamner au paiement de 5.000.-euros en r\u00e9paration du pr\u00e9judice subi, sur base de la responsabilit\u00e9 contractuelle de droit commun, sinon l\u00e9gale, sinon d\u00e9lictuelle. A la suite des conclusionsdela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), les consortsPERSONNE4.)r\u00e9pliquent que les vices ont bien \u00e9t\u00e9 port\u00e9s\u00e0 la connaissancedecette derni\u00e8re et ils renvoient \u00e0 la nombreuse correspondance \u00e9chang\u00e9e tant avec la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), enla personne de son g\u00e9rant technique, qu'avec leprojet managerde la r\u00e9sidence \u00abADRESSE6.)\u00bb, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE5.), vers laquellele g\u00e9rantles auraient renvoy\u00e9s, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00e9tant toutefoisen copiede ces mails. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)n'aurait jamais requis l'envoi d'un quelconque courrier recommand\u00e9, niaurait-elle, \u00e0 aucun moment, contest\u00e9l'existence des vices et d\u00e9sordres mentionn\u00e9s par les consortsPERSONNE4.)ou qu'il serait n\u00e9cessaire d'y rem\u00e9dier. Au contraire, elle aurait bien \u00e0 plusieurs reprises confirm\u00e9 ou annonc\u00e9 une intervention afin d'ex\u00e9cuter les travaux de redressement, de telle sorte qu'elle seraiten aveu en ce qui concerne l'existence des d\u00e9fauts, d\u00e9sordres, vices et malfa\u00e7ons.<\/p>\n

6 Ils font valoir que si le balconn'aurait pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9ceptionn\u00e9 tel que cela figurerait dans le proc\u00e8s- verbal d'ach\u00e8vement du 30 janvier 2019,raison pour laquelle iln'aurait fait l'objet d'aucune r\u00e9serveauditproc\u00e8s-verbal,ce que les\u00e9changes de courriers \u00e9lectroniques entre les parties confirmeraient \u00e9galement. Les dalles seraient \u00e0 en tout \u00e9tat de cause \u00e0 qualifier de gros ouvrages, et seraientpartant soumises\u00e0 la responsabilit\u00e9d\u00e9cennale. De plus, le seul constat de l'existence d'un vice suffirait \u00e0 engager la responsabilit\u00e9 du promoteur-vendeur dans le cadre d'une vente en \u00e9tat futur d'ach\u00e8vement. Concernant la demande reconventionnelle, les consortsPERSONNE4.)concluent au d\u00e9bout\u00e9 de la demande en paiement de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.). Ils exposent qu'aucune facture ne leur serait jamais parvenue avant cette demande formul\u00e9e pour la premi\u00e8re fois dans les conclusions adverses notifi\u00e9es le 30 juin 2021, soit plus de 2 ans apr\u00e8s la remise des cl\u00e9s. Faute d'avoir r\u00e9clam\u00e9 le paiement de cesfrais, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.) y aurait renonc\u00e9. De plus, le contrat de vente pr\u00e9voirait que les sommes \u00e0 payerauraient d\u00fb figurer parmi les charges de la copropri\u00e9t\u00e9 ou des propri\u00e9taires individuels \u00e0 compter du jour de la remise des cl\u00e9s. Finalement, ils demandent le rejet de l'indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sollicit\u00e9e par les parties d\u00e9fenderesses. -La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)soul\u00e8ve \u00e0 titre principal l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande \u00e0 son \u00e9gard, sinon conclue \u00e0 la voir dire non fond\u00e9e, au motif qu\u2019elle n\u2019auraitpas\u00e9t\u00e9partie \u00e0 l\u2019acte de vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement. -La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.) A titre principal, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)estime ne pas \u00eatre redevable d\u2019une quelconque indemnit\u00e9 de retard. En premier lieu, elle fait valoir que les consortsPERSONNE4.)auraient express\u00e9ment renonc\u00e9 au b\u00e9n\u00e9fice de la clause p\u00e9nale \u00e9tant donn\u00e9 que, d'une part, ils auraient r\u00e9ceptionn\u00e9 les ouvrages sans \u00e9mettre la moindre r\u00e9serve ni contestation quant au d\u00e9lai d'ach\u00e8vement et que, d'autre part, ils auraient pris possessiondes lieux et pay\u00e9 le solde du prix de vente sans faire \u00e9tat de la moindre revendication ou compensation avec d'\u00e9ventuelles p\u00e9nalit\u00e9s. Elle conteste formellement avoir reconnu, par l'interm\u00e9diaire de son g\u00e9rant,PERSONNE5.), une quelconque obligation de sa part d'indemniser les consortsPERSONNE4.)pour le retard subi.<\/p>\n

7 En second lieu, elle soutient qu'une mise en demeure en bonne et due forme de la part des consortsPERSONNE4.)aurait \u00e9t\u00e9 n\u00e9cessaire aux termes de l'article 1230 du Code civil, ensemble l'article 1146 du Code civil, pour activer la clause p\u00e9nale \u00e9tant donn\u00e9 qu'aucune date butoir n'aurait \u00e9t\u00e9 clairement fix\u00e9e pour l'ach\u00e8vement des travaux et que le contrat n'aurait pr\u00e9vu aucune dispense de mise en demeure. Le courrier recommand\u00e9 lui adress\u00e9en datedu 1 er ao\u00fbt 2018 par les consortsPERSONNE4.) ne constituerait pas une interpellation de nature \u00e0 ce qu\u2019elle ne puissepasse m\u00e9prendre sur la port\u00e9edu courrierqui luia \u00e9t\u00e9adress\u00e9,et ne serait d\u00e8s lors pas valable au regard de l\u2019article 1230 du Code civil. A titre subsidiaire, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)contestele point de d\u00e9part des indemnit\u00e9s de retard ainsi que la date effective d\u2019ach\u00e8vement des travaux. D\u2019une part,elle se pr\u00e9vaut de ce queles acqu\u00e9reurs lui auraient accord\u00e9 un d\u00e9lai suppl\u00e9mentaire jusqu\u2019au 31ao\u00fbt 2018,compte tenudes p\u00e9riodes de ch\u00f4mage duesaux intemp\u00e9ries.D\u2019autre part,les parties auraient express\u00e9ment convenu, dans le proc\u00e8s-verbal de constat d\u2019ach\u00e8vement du 30 janvier 2019, que la r\u00e9ception prendrait effet au20 d\u00e9cembre 2018de sortequ\u2019une p\u00e9riode de 111 jours calendairescourant du 31 ao\u00fbt 2018 au 20 d\u00e9cembre 2018seraittout au plus\u00e0 comptabiliser. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)demande le rejet des photographies vers\u00e9es en causeau motifqu'il ne serait pas \u00e9tabli qu'elles montreraient les lieux appartenant aux consortsPERSONNE4.), sinon demande \u00e0 voirdire qu'elles ne seraient pas pertinentes pour contredire la date d'ach\u00e8vement des travaux constat\u00e9s par les parties dans le proc\u00e8s-verbal d'ach\u00e8vement. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)fait encore valoir unprolongement l\u00e9gitime du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement en raison de 40 jours ouvrables d\u2019intemp\u00e9ries entre janvier 2017 et mars 2018, ce qui n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 contest\u00e9 par les consortsPERSONNE4.). Les26 jours d\u2019intemp\u00e9riede janvier \u00e0 mars 2017 seraient prouv\u00e9s \u00e0 suffisance par les relev\u00e9s m\u00e9t\u00e9orologiques \u00e9tablis par l\u2019Administration de la navigation a\u00e9rienne et ils auraient impact\u00e9 lestravaux de terrassement pendant la p\u00e9riode hivernale.Les intemp\u00e9ries de l\u2019hiver 2018, pendant une dur\u00e9e totale continue de 14 jours,auraient caus\u00e9 des retards aux travaux de toiture et de menuiseries ext\u00e9rieures. La partie d\u00e9fenderesse sub 2). estime \u00e9galement que deux p\u00e9riodes de retard de 30 jours suppl\u00e9mentaires seraient imputables \u00e0 des d\u00e9faillances de sous-traitants, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE6.)charg\u00e9edes ouvrages secset la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE4.)en charge de la pose des garde-corps,auxquelleselleaurait rem\u00e9di\u00e9 au plus vite. Ces circonstances constitueraient des causes l\u00e9gitimes de suspension du d\u00e9laid\u2019ach\u00e8vement ind\u00e9pendantes de sa volont\u00e9,de sorte que sil\u2019application de la clause p\u00e9nale devait \u00eatre retenue en son principe,la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)conclue que lademande desconsortsPERSONNE4.) serait tout au plus fond\u00e9e \u00e0 hauteur de 11 jourscalendaires, ce qui \u00e9quivaudrait \u00e0 la somme de (11 x 100 =)1.100.-euros. Pour le caso\u00f9 le tribunal devrait retenir l\u2019application de la clause p\u00e9nale, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)demande de r\u00e9duirece montant \u00e0 de plus justes proportions, par application de l\u2019article 1152 du Code civil.Le montant forfaitaire de100.-euros par jour de retardserait<\/p>\n

8 excessif et exc\u00e8derait largement le pr\u00e9judice que les parties aurait pu subir du fait de l\u2019absence de revenu locatif. En ce qui concerne les vices et malfa\u00e7ons all\u00e9gu\u00e9s, la demande des consortsPERSONNE4.) en r\u00e9paration de la fa\u00e7ade serait en tout \u00e9tat de cause irrecevable, alors que s'agissant d'une partie commune, les consortsPERSONNE4.)n\u2019auraient pas qualit\u00e9 \u00e0 agir \u00e0 d\u00e9faut d\u2019avoir subi le moindre pr\u00e9judice personnel quant \u00e0 la jouissance de leur lot privatif. Sur le fond, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)conteste,\u00e0 titre principal,l'existence de tous vices et malfa\u00e7ons affectant l'immeuble et est d'avis que les parties demanderesses n'auraient pas rapport\u00e9 la preuve de leur existence, ni d'un quelconque pr\u00e9judice, de sorte qu'elles seraient \u00e0 d\u00e9bouter purement et simplement de leurdemande. Toute reconnaissance dans son chef de l'existence des d\u00e9sordres,tels que d\u00e9crits par les parties demanderesses,est formellement contest\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)qui souligne que les \u00e9changes de correspondance \u00e0 ce sujet auraient eu lieu entre la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.)et les consortsPERSONNE4.).De plus, lebalcon n'aurait fait l'objet d'aucune r\u00e9serve lors du proc\u00e8s- verbal de constat d'ach\u00e8vement. A titre subsidiaire, les vices seraient \u00e0 qualifier de vices apparents de sortequ\u2019en application de l\u2019article 1642-1 du Code civilensemble avec les stipulations contractuelles,lesacqu\u00e9reurs auraient d\u00fb l\u2019informer par lettre recommand\u00e9e end\u00e9ans le d\u00e9lai d\u2019un mois apr\u00e8s la prise de possession des lieux.A d\u00e9fautde ce faire, leur demande en r\u00e9paration serait irrecevable, sinon non fond\u00e9e. Concernant plus pr\u00e9cis\u00e9ment les dalles du balcon, ce vice, \u00e0 le supposer \u00e9tabli, constitue un vice apparent et noncach\u00e9, partant non soumis \u00e0 la garantie d\u00e9cennale. A titre encore plus subsidiaire, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)soul\u00e8ve l'absence de lien causal entre les t\u00e2ches sur la fa\u00e7ade et son intervention. En dernier ordre de subsidiarit\u00e9, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)offre de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9paration des vices en nature. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)formule,sur base du contrat de vente liant les parties,une demande reconventionnelle \u00e0 hauteur de 4.304,18.-euros correspondant,selon elle,\u00e0 diff\u00e9rents frais de raccordement avanc\u00e9s par ses soins pour le compte des consortsPERSONNE4.). Ellefonde sa demande surune clause du contrat de venteen l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement du 9 mars 2017selon laquelleles frais de raccordement au canal et aux r\u00e9seaux d\u2019eau potable, d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 et de gaz sont pris \u00e0 charge des acqu\u00e9reurs. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)fait valoir qu\u2019elle auraitpay\u00e9lasommede 30.039,29.-eurospour le raccordement au r\u00e9seau \u00e9lectrique \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE7.), la somme de 23.400.-euros pour le raccordement \u00e9lectrique \u00e0 la rue \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE8.), la somme de 4.888,26.-euros pour le raccordement \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE9.), et la somme de 9.281,22.-euros pour la consommation \u00e9lectrique durant l\u2019ex\u00e9cution des travaux \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE10.).<\/p>\n

9 Du montant total des frais avanc\u00e9s, soit 67.608,77.-euros, les consortsPERSONNE4.) devraient supporter une quote-part correspondant \u00e0 leur propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 hauteur de 63,663\/1000, de sorte qu\u2019ils seraient redevables du montant de (67.608,77 x 0,063663=) 4.304,18.-euros. Elle est d'avis que le seul fait d'avoir oubli\u00e9 de facturer ces frais aux acqu\u00e9reurs ne saurait constituer une renonciation tacite dans son chef de les r\u00e9clamer ult\u00e9rieurement. Motifs de la d\u00e9cision 1.Quant \u00e0 la demande principale 1.1.Lesdemandes \u00e0 l\u2019\u00e9gard de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)conclue \u00e0l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande \u00e0 son \u00e9gard enfaisant valoir qu\u2019elle aurait seulement vendu le terrain \u00e0 b\u00e2tir sis \u00e0ADRESSE7.)conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019acte de vente du 9 mars 2017 et qu\u2019elle n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 partie \u00e0 l\u2019acte de vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement. Au dernier \u00e9tat de leurs conclusions, les partiesdemanderesses se rapportent \u00e0 prudence de justiceen ce qui concerne leurs demandes \u00e0 l\u2019encontre de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). Il r\u00e9sulte de l\u2019acte notari\u00e9 de vente et vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement du 9 mars 2017 que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a vendu une quote-part indivise de 63,663\/1000 de terrain aux consorts PERSONNE4.)pour un prix de 127.326.-euros. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)a,quant \u00e0 elle,vendu en \u00e9tat d\u2019ach\u00e8vement des constructions \u00e0 savoir deux appartements-duplex et un emplacement int\u00e9rieur aux consortsPERSONNE4.), pour la somme de 300.199,63.-euros. Il r\u00e9sulte encore de l\u2019acte notari\u00e9 du 9 mars 2017 que les constructions vendues par la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)\u00e9taient payables par tranches au fur et \u00e0 mesure de l\u2019avancement des travaux, que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)s\u2019est oblig\u00e9e \u00e0 achever les ouvrages end\u00e9ans un certain d\u00e9lai et qu\u2019elle a conserv\u00e9 la qualit\u00e9 de ma\u00eetre de l\u2019ouvrage et les pouvoirs de passer les conventions n\u00e9cessaires \u00e0 la construction dub\u00e2timent et \u00e0 sa mise en \u00e9tat d\u2019habitabilit\u00e9. Aucundes \u00e9l\u00e9ments soumis \u00e0 l\u2019appr\u00e9ciation du tribunalne permet de conclure que la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)n\u2019aurait pas uniquement assum\u00e9 le r\u00f4le de vendeur de la quote-part du terrain et qu\u2019elle aurait \u00e9galement assum\u00e9 le r\u00f4le de promoteur. La seule circonstance que les deux soci\u00e9t\u00e9s ont les m\u00eames associ\u00e9s et g\u00e9rantsainsi que le m\u00eame si\u00e8ge social est sansincidence, dans la mesure o\u00f9 il s\u2019agit de deux soci\u00e9t\u00e9s distinctes. Les constructions \u00e9tant \u00e0 \u00e9riger et achever par le vendeur des immeubles \u00e0 construire,c\u2019est-\u00e0- dire la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), la demande est irrecevable \u00e0 l\u2019\u00e9gard de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). 1.2.Les p\u00e9nalit\u00e9scontractuellesde retard Les consortsPERSONNE4.)soutiennent que l'acte notari\u00e9 de vente et vente en \u00e9tat futur d'ach\u00e8vement du 9 mars 2017 pr\u00e9voirait que l'immeuble devrait \u00eatre achev\u00e9 pour la fin du mois de juillet 2018, soit le 31 juillet 2018 au plus tard. Ils invoquent un retard de 183 jours par<\/p>\n

10 rapport au d\u00e9lai d'ach\u00e8vement convenu, leur ouvrant droit au paiement d'une indemnit\u00e9 contractuelle forfaitaire fix\u00e9e au montant de 100.-euros par jour de retard. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne conteste pas sa qualit\u00e9 de promoteur-vendeur en \u00e9tat futur d'ach\u00e8vement et le pr\u00e9dit contrat ayant effectivement pour objet un immeuble \u00e0 usage d'habitation \u00e0 construire end\u00e9ans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9, le promoteur-vendeur s'\u00e9tant r\u00e9serv\u00e9 les pouvoirs de ma\u00eetre de l'ouvrage jusqu'\u00e0 l'ach\u00e8vement des travaux de construction et le prix \u00e9tant stipul\u00e9 payable moyennant paiements \u00e9chelonn\u00e9s au fur et \u00e0 mesure de l'ex\u00e9cution des travaux, il s'ensuit que les dispositions relatives \u00e0 la vente en\u00e9tat futur d'ach\u00e8vement ont vocation \u00e0 s'appliquer au pr\u00e9sent litige. En mati\u00e8re de vente d'immeubles \u00e0 construire, l'\u00e9l\u00e9ment fondamental de l'obligation du vendeur est l'\u00e9dification d'un immeuble dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9 (Cour d'appel, 16 f\u00e9vrier 2000, Pas. 31, p. 446 ; TAL, 9 juillet 2020, no TAL-2018-01157). Aux termes de l\u2019acte notari\u00e9 du9 mars 2017, les parties ont convenu en ce qui concernele d\u00e9lai d\u2019ex\u00e9cution des travaux les stipulations suivantes: \u00abLe vendeur s\u2019oblige \u00e0 mener les travaux de telle mani\u00e8re que les ouvrages soient termin\u00e9s auplus tard fin juillet 2018, sauf survenance d\u2019un cas de force majeure ou, plus g\u00e9n\u00e9ralement d\u2019une cause l\u00e9gitime de suspension du d\u00e9lai de livraison. Sont consid\u00e9r\u00e9es notamment comme causes l\u00e9gitimes de suspension dud\u00e9lai,tout \u00e9v\u00e8nement ext\u00e9rieur contraignant la partie venderesse \u00e0 suspendre ses travaux tels que par exemple cataclysme, r\u00e9volutions, guerres et leurs cons\u00e9quences, gr\u00e8ves, lock-out, la faillite, la d\u00e9confiture, accidents de chantier, la mise en r\u00e8glement judiciaire ou en liquidation des biens des ou de l\u2019une des entreprises effectuant les travaux, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d\u2019arr\u00eater les travaux (\u00e0 moins queces injonctions ne soient fond\u00e9es sur des fautes ou n\u00e9gligences imputables\u00e0 la partievenderesse), les troubles r\u00e9sultant d'hostilit\u00e9sou tout autre \u00e9v\u00e9nementind\u00e9pendantde la volont\u00e9 du vendeur. Il est bien entendu que le d\u00e9lai ci-avant se rapporte exclusivement aux travaux faisant l\u2019objet du pr\u00e9sent acte. Les travaux ex\u00e9cut\u00e9s, le cas \u00e9ch\u00e9ant, par la partie acqu\u00e9reuse et qui s\u2019intercalent chronologiquement entre les travaux pr\u00e9vus par la partie venderesse font augmenter le d\u00e9lai global en cons\u00e9quence. La suspension temporaire des travaux, r\u00e9sultant des \u00e9v\u00e9nements qui pr\u00e9c\u00e8dent, entra\u00eene, de plein droit et sans indemnit\u00e9, la prorogation du d\u00e9lai d'ex\u00e9cution initialement pr\u00e9vu pour une p\u00e9riode \u00e9gale \u00e0 la suspension, augment\u00e9 du laps de temps normalement n\u00e9cessaire \u00e0 la remise en route du chantier. Lorsque, par le fait de l\u2019acqu\u00e9reur, l'ex\u00e9cution du contrat est interrompue pour une p\u00e9riode d'au moins trente jours de calendrier, une avance sur la tranche en cours, \u00e0 concurrence de la valeur des travaux ex\u00e9cut\u00e9s, est pay\u00e9e au vendeur. Si l\u2019acqu\u00e9reur commence \u00e0 des travaux suppl\u00e9mentaires en cours d\u2019ex\u00e9cution du contrat, le vendeur se r\u00e9serve le droit d\u2019exiger une prorogation du d\u00e9lai initialement pr\u00e9vu. Cetteprorogation fait l\u2019objet d\u2019un \u00e9crit distinct, sign\u00e9 par le vendeur et l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n

11 En cas de retard d\u2019ex\u00e9cution ou de livraison imputable au vendeur, celui-ci payera \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur, \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 forfaitaire un montant de cent euros (\u20ac 100,00) par jour calendrier, montant comprenant le loyer normal que l\u2019acqu\u00e9reur pourrait escompterde la location des \u00e9l\u00e9ments immobiliers et autres pr\u00e9judices subis.\u00bb Selon l'article 1229 du Code civil, les parties \u00e0 un contrat peuvent convenir d'une peine conventionnelle pour le cas o\u00f9 l'une d'entre elles serait en retard d'ex\u00e9cuter l'obligation \u00e0 sa charge. -Quant \u00e0 la pr\u00e9tendue reconnaissance du retard dans le chef de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), sinon la pr\u00e9tendue renonciation dans le chef des consortsPERSONNE4.) Les consortsPERSONNE4.)font valoir que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), en la personne de son g\u00e9rant technique,PERSONNE5.), aurait \u00abreconnu devoir payer une indemnit\u00e9 pour les jours de retard accumul\u00e9s dansl\u2019ex\u00e9cution ou la livraison de l'immeuble\u00bb, dans un e-mail du 6 mars 2019. La seule question litigieuse entre parties aurait \u00e9t\u00e9 celle de savoir \u00e0combien s'\u00e9l\u00e8verait le montant de l'indemnit\u00e9, le d\u00e9compte promis n'ayant jamais \u00e9t\u00e9 re\u00e7u. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)r\u00e9plique quel\u2019e-mail invoqu\u00e9 par les consortsPERSONNE4.)ne vaudrait aucunement reconnaissance de dette, alors quePERSONNE5.)aurait\u00abpr\u00e9cis\u00e9 qu\u2019il attendait une r\u00e9ponse concernant l\u2019indemnit\u00e9 de retard\u00bb. Il r\u00e9sulte du dossier que les consortsPERSONNE4.)ont adress\u00e9 en date du 6 mars 2019 \u00e0 17.28 heures (pi\u00e8ce n\u00b04 de Me CRAVATTE), un courrier \u00e9lectronique dont la teneur est la suivante: \u00abBonjour MonsieurPERSONNE5.), Nous avons quelques questions \u00e0 vous, en ce qui concernel'ach\u00e8vement del'appartement n\u00b07, R\u00e9sidenceADRESSE6.)\u00e0ADRESSE8.). (…) La derni\u00e8re chose, nous attendons l'indemnit\u00e9 forfaitaire au montant de cent euros par jour calendrier, \u00e0 cause de livraison d'appartement retard\u00e9e de votre part. L 'ach\u00e8vement d 'appartement \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vu pour fin de mois d 'ao\u00fbt 2018 (\u2026) Pour quand vous avez pr\u00e9vu de nous informer sur le d\u00e9roulement de cette compensation financi\u00e8re ? Pour l'instant nous n 'avons pas re\u00e7u aucune I 'information de votre partie. Il s 'agit de retard de 6 mois calendriers. Nous restons avec nos sentiments distingu\u00e9s en attendant votre r\u00e9ponse rapide. Cordialement, PERSONNE3.)etPERSONNE1.)\u00bb Le m\u00eame jour, \u00e0 17.45 heures, le d\u00e9nomm\u00e9PERSONNE5.)a pris position comme suit (pi\u00e8ce n\u00b08 de Me CRAVATTE) : \u00abBonjour MadamePERSONNE4.), Concernant l'indemnit\u00e9 je suis en attente encore d'une r\u00e9ponse, je vous ferais le d\u00e9compte et un courrier encore ce mois-ci (…). PERSONNE5.)\u00bb. S'il n'est pas contest\u00e9 que l'e-mail du 6 mars 2019 aitpu valablement engagerla soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.),par l\u2019interm\u00e9diaire de son g\u00e9rant techniquePERSONNE5.),force est de constater que cet \u00e9crit ne remplit pas les conditions de validit\u00e9d'une reconnaissance de dette<\/p>\n

12 prescrites par l'article 1326 du Code civil (i.e. engagement de payer une certaine somme d'argent ; signature de la personne qui s'engage ; mention de la somme en toutes lettres). Pour autant que le moyen vise une pr\u00e9tendue reconnaissance de responsabilit\u00e9 en ce qui concerne le non-respect du d\u00e9lai d'ach\u00e8vement des travaux dans le chef de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.), le tribunal retient que ledit courrier ne permet pas de conclure, au vu de sa r\u00e9daction, \u00e0 une quelconque reconnaissance de responsabilit\u00e9. Il s'ensuit que le moyen n'est pas fond\u00e9. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)soutient, \u00e0 l'inverse, qu'en proc\u00e9dant \u00e0 la r\u00e9ception des travaux sans \u00e9mettre de r\u00e9serve et au paiement du solde du prix sans opposer la moindre contestation, les consortsPERSONNE4.)auraient renonc\u00e9 \u00e0 se pr\u00e9valoir de la clause p\u00e9nale. Le moyen de d\u00e9fense tir\u00e9 de la r\u00e9ception des travaux et du paiement du prix sans r\u00e9serve quant au d\u00e9lai d'ach\u00e8vement ne saurait \u00eatre accueilli. Il est de principe que les renonciations ne se pr\u00e9sument pas et qu'une partie ne peut \u00eatre cens\u00e9e avoir implicitement renonc\u00e9 \u00e0 un droit que si cette intention est d\u00e9montr\u00e9e de fa\u00e7on non \u00e9quivoque. La renonciation ne s'induit pas n\u00e9cessairement d'un oubli,d'une abstention ou d'une omission (Cass. 1re ch. 12 d\u00e9cembre 1960, Bull. Civ. 1960, I, n0536, p. 437). La r\u00e9ception de l'ouvrage par le ma\u00eetre de l'ouvrage n'implique en principe pas son intention certaine de renoncer \u00e0 ses droits. Cette solution se trouve confort\u00e9e par la fonction de la r\u00e9ception. En effet, la r\u00e9ception est destin\u00e9e \u00e0 constater la conformit\u00e9 des travaux et leur ex\u00e9cution suivant les r\u00e8gles de l'art afin de faire courir les d\u00e9lais de garantie. Saufclause sp\u00e9ciale, elle n'implique pas la reconnaissance par le ma\u00eetre de l'ouvrage de l'observation du d\u00e9lai de construction par l'entrepreneur ni a fortiori une renonciation \u00e0 se pr\u00e9valoir d'une clause p\u00e9nale en cas de d\u00e9passement de ce d\u00e9lai. La r\u00e9ceptionn'\u00e9vince pas l'obligation de livrer dans les d\u00e9lais convenus (Cour d'appel, 17 novembre 2004, n028.647 du r\u00f4le). Il y a encore lieu de rappeler que la renonciation est l'acte juridique par lequel une personne manifeste la volont\u00e9 d'abandonner un droit qui lui appartient (Encyclop\u00e9die civile Dalloz, verbo renonciation, n\u00b01, septembre 2004). La renonciation \u00e0 un droit ne se pr\u00e9sume pas, elle ne peut \u00eatre \u00e9tablie que par des faits qui l'impliquent n\u00e9cessairement, c'est-\u00e0-dire qu'elles ne peuvent r\u00e9sulter que d'actes manifestant sans \u00e9quivoque la volont\u00e9 de renoncer (Cass.,28 f\u00e9vrier 2013, n\u00b014\/13, Les Novelles, Droit civil, t.V1, vol 1, \u00e9d. 1964, no 377). Il y a lieu de distinguer l'hypoth\u00e8se de la renonciation expresse, exprim\u00e9e par des paroles, de celle de la renonciation tacite, r\u00e9sultant d'un comportement ou d'une attitude (Encyclop\u00e9die Dalloz, pr\u00e9cit\u00e9, no 28). Pour valoir renonciation tacite, le comportement invoqu\u00e9 doit impliquer une renonciation certaine et non \u00e9quivoque (idem, n\u00b042). La manifestation de volont\u00e9 dont d\u00e9coule la renonciation n'est en principe assujettie \u00e0 aucune formule sacramentelle : comme le rappellent certaines dispositions ainsi qu'une jurisprudence<\/p>\n

13 constante la renonciation peut \u00eatre expresse ou tacite, encore faut-il qu'elle r\u00e9sulte d'une manifestation de volont\u00e9 non \u00e9quivoque (ibidem n\u00b060). La renonciation doit r\u00e9sulter d'un acte qui l'implique n\u00e9cessairement et qui, accompli volontairement et en pleine connaissance de cause, manifeste de fa\u00e7on non \u00e9quivoque l'intention de renoncer (Cour d\u2019appel,25 avril 1967,Pas. 21, p. 65). En l'occurrence, il r\u00e9sulte \u00e0 suffisance des \u00e9l\u00e9ments de la cause, et notamment du courrier recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception du 1 er ao\u00fbt 2017, du courrier \u00e9lectronique du 6 mars 2019, du courrier \u00e9lectronique du 4 avril 2019, et du courrier recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception du 29 juillet 2017, que les consortsPERSONNE4.)ont manifest\u00e9 sans \u00e9quivoque et \u00e0 plusieurs reprises, aussi bien avant l'ach\u00e8vement des travaux, qu' apr\u00e8s leur prise de possession des lieux, leur volont\u00e9 de r\u00e9clamer le paiement del'indemnit\u00e9 forfaitaire pr\u00e9vue au contrat. Aucune renonciation des consortsPERSONNE4.)n'est d\u00e8s lors \u00e9tablie en l'esp\u00e8ce. -Quant \u00e0 l\u2019absence de mise en demeure La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)fait valoir qu\u2019en l\u2019absence de mise en demeure en bonne et due forme, elle ne saurait \u00eatre tenue au paiement de quelconques indemnit\u00e9s de retard. Elle se fonde surl'article 1230 du Code civil et l'article 1146 du Code civil qui exigeraient une mise en demeure pr\u00e9alable du d\u00e9biteur pour obtenir des dommages et int\u00e9r\u00eats, \u00e0 d\u00e9faut de dispense express\u00e9ment pr\u00e9vue par le contrat. Les consortsPERSONNE4.)estiment au contraire qu'ils auraient r\u00e9guli\u00e8rement mis en demeure la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)par courrier recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception du 1 er ao\u00fbt 2018. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)est d'avis que le courrier recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception du1 er ao\u00fbt 2018 ne constituerait pas une mise en demeure valable, alors que les consorts PERSONNE4.)se borneraient \u00ab\u00e0 constater que les travaux n '\u00e9taient pas achev\u00e9s au 31 juillet 2018 sans enjoindre \u00e0 la concluante de les achever\u00bb. L\u2019article 1146, alin\u00e9a 1 er ,du Code civilpose le principe que les dommages et int\u00e9r\u00eats ne sont dus que lorsque le d\u00e9biteur est en demeure de remplir son obligation. Cependant, suivant le second alin\u00e9ade cet article,\u00ablorsque le jour de l\u2019ex\u00e9cution a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9 d\u2019un commun accord, le d\u00e9biteur est mis en demeure par la seule expiration de ce jour\u00bb. En l'esp\u00e8ce, le contrat de vente en \u00e9tat futur d'ach\u00e8vement sign\u00e9 le 9 mars 2017 par les parties est de la teneur suivante, en ce qui concerne les stipulations relatives au d\u00e9lai d'ach\u00e8vement et \u00e0 la clause p\u00e9nale : \u00abLe vendeur s 'oblige \u00e0 mener les travaux de telle mani\u00e8re que les ouvrages soient termin\u00e9s au plus tard fin juillet 2018, sauf survenance d'un cas d\u00e9force majeure ou, plus g\u00e9n\u00e9ralement d'une cause l\u00e9gitime desuspension du d\u00e9lai de livraison. (…)<\/p>\n

14 En cas de retard d'ex\u00e9cution ou de livraison imputable au vendeur, celui-ci payera \u00e0 l'acqu\u00e9reur, \u00e0 titre d'indemnit\u00e9 forfaitaire un montant de cent euros (\u20ac 100.00) par jour calendrier, montant comprenant le loyer normal que l'acqu\u00e9reur pourrait escompterde la location des \u00e9l\u00e9ments immobiliers et autres pr\u00e9judices subis. \u00bb L\u2019\u00e9ch\u00e9ance d\u2019une obligation peut \u00eatre exprim\u00e9e, soit sous forme d\u2019une date, soit au moyen d\u2019un d\u00e9lai. La fixation d\u2019une date butoir permet de conna\u00eetre le d\u00e9lai end\u00e9ans lequel le d\u00e9biteur doit s\u2019ex\u00e9cuter, et, vice-versa, l\u2019indication d\u2019un d\u00e9lai permet de fixer la date d\u2019exigibilit\u00e9 de l\u2019obligation. La date et le d\u00e9lai appr\u00e9hendent l\u2019\u00e9ch\u00e9ance de l\u2019obligation sous des formes diff\u00e9rentes, mais \u00e9quivalentes. Il importe peu au regard de l\u2019article 1146, alin\u00e9a 2,du Code civil que le contrat assigne un terme au d\u00e9biteur pour s\u2019ex\u00e9cuter ou le contraigne \u00e0 ce faire dans un certain d\u00e9lai, \u00e0 condition que le d\u00e9lai permette de d\u00e9terminer la date d\u2019exigibilit\u00e9 de l\u2019obligation. M\u00eame si, en l\u2019esp\u00e8ce, la date d\u2019ach\u00e8vement n\u2019est pas pr\u00e9cis\u00e9e au contrat, elle est cependant d\u00e9terminable d\u00e8s le d\u00e9but des travaux. En effet, les parties ont clairement stipul\u00e9 que les travaux devaient \u00eatre termin\u00e9s \u00abau plus tardfin juillet 2018\u00bb etontd\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 arr\u00eat\u00e9 la sanction p\u00e9cuniaire \u00e0 payer par le d\u00e9biteur de l\u2019obligation, \u00e0 savoir le paiement d\u2019une indemnit\u00e9 forfaitaire de 100.-eurospar jour de retard. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00e9tait par cons\u00e9quent mise en demeure, en vertu de l\u2019article 1146, alin\u00e9a 2, pr\u00e9cit\u00e9, par la seule expiration du d\u00e9lai end\u00e9ans lequel elle devait s\u2019ex\u00e9cuter. En outre, aux termes de l\u2019article 1139 du Code civil, le contrat peut dispenser le cr\u00e9ancier de la formalit\u00e9 de la mise en demeure, la dispense pouvant \u00eatre expresse ou implicite. La fixation d'un d\u00e9lai pr\u00e9cis dans lequel les travaux de construction devaient \u00eatre achev\u00e9s et l'inclusion dans la convention d'une clause p\u00e9nale destin\u00e9e \u00e0 en garantir l'ex\u00e9cution ponctuelle impliquent en l'esp\u00e8ce dispense de mise en demeure. Une obligation assortie d'une clause p\u00e9nale est de ce seul fait stipul\u00e9e avec un d\u00e9lai de rigueur et le d\u00e9biteur qui manque \u00e0 cette obligation sait qu'il commet une faute d'une certaine gravit\u00e9 et qu'il s'expose aux p\u00e9nalit\u00e9s contractuelles qu'il conna\u00eet d'ores et d\u00e9j\u00e0 (Cour d'appel, 31 mai 2000, n\u00b023.402 du r\u00f4le). Pour le surplus, et bien que les consortsPERSONNE4.)n\u2019avaient donc pas besoin de reprocher \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)d\u2019avoir d\u00e9pass\u00e9 le d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vementpar une mise en demeure, le tribunal retient cependant qu\u2019avec leur courrier recommand\u00e9 dat\u00e9 du 1 er ao\u00fbt 2017 (il s\u2019agit en r\u00e9alit\u00e9du 1 er ao\u00fbt\u00ab2018\u00bb, le courrier recommand\u00e9 ayant \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 \u00e0 la Poste en date3 ao\u00fbt 2018), par lequel ils ont manifest\u00e9 leur intention de se pr\u00e9valoir de ladite clause, de telle sorte que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)n\u2019a pas pu se m\u00e9prendre sur la port\u00e9e du courrier qui lui a \u00e9t\u00e9 adress\u00e9. -Quant\u00e0 la p\u00e9riode de retard Les parties sont en d\u00e9saccord concernant lepoint de d\u00e9partdes indemnit\u00e9s de retard. Les consortsPERSONNE4.)renvoient au contrat de vente en \u00e9tat futur d'ach\u00e8vement qui pr\u00e9voit que les travaux auraient d\u00fb \u00eatre achev\u00e9s \u00abau plus tard finjuillet 2018\u00bb, soit le 31 juillet 2018, tandis que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)avance la date du 31 ao\u00fbt 2018 au motif que les consortsPERSONNE4.)auraient, dans un e-mail du 6 mars 2019, accept\u00e9 de proroger le d\u00e9lai<\/p>\n

15 n\u00e9cessaire \u00e0 la fin des travaux \u00e0 la fin du mois d'ao\u00fbt 2018,compte-tenu des p\u00e9riodes de ch\u00f4mage dues aux intemp\u00e9ries. En l'esp\u00e8ce, ledit courrier \u00e9lectronique est r\u00e9dig\u00e9 comme suit : \u00ab(…) La derni\u00e8re chose, nous attendons I 'indemnit\u00e9 forfaitaire au montant de cent euros par jour calendrier, \u00e0 cause de livraison d'appartement retard\u00e9e de votre part. L 'ach\u00e8vement d 'appartement \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vu pour fin de mois d'ao\u00fbt 2018. Nous sommes conscients de la p\u00e9riode de ch\u00f4mage \u00e0 l'intemp\u00e9rie de quelques semaines pendant l'hiver, pendant lesquelles les travaux se sont arr\u00eat\u00e9s. Pour quand vous avez pr\u00e9vu de nous informer sur le d\u00e9roulement de cette compensation financi\u00e8re ? Pour l\u2019instant nous n 'avons pas re\u00e7u aucune l\u2019information de votre partie. Il s 'agit de retard de 6 mois calendriers\u00bb. Contrairement \u00e0 l'affirmation de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), le tribunal ne saurait d\u00e9duire des termes employ\u00e9s que les consortsPERSONNE4.)auraient donn\u00e9 leur accord en vue du report d'un mois de la date contractuelle d'ach\u00e8vement des travaux. La formulation \u00abL\u2019ach\u00e8vement d'appartement \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vu pour fin d'ao\u00fbt 2018\u00bb renvoie aux stipulations contractuelles de l'acte notari\u00e9 de vente en \u00e9tat futur d'ach\u00e8vement conclu entreles consortsPERSONNE4.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), et il faut admettre que l'indication du mois d\u2019\u00ab ao\u00fbt \u00bb au lieu du mois de \u00ab juillet \u00bb 2018 proc\u00e8de d'une simple erreur alors que les consorts PERSONNE4.)mentionnent bien \u00abun retard de 6 mois calendriers\u00bb, soit du mois d'ao\u00fbt 2018 \u00e0 janvier 2019. Un pr\u00e9tendu report conventionnel de la date d'ach\u00e8vement des travaux est encore contredit par les autres \u00e9l\u00e9ments du dossier, alors que les consortsPERSONNE4.)ont pris le soin d'adresser \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), un courrier recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception dat\u00e9 du1 er ao\u00fbt 2017 (lire 2018) dans lequel ils constatent \u00abqu\u2019en date d\u2019aujourd'hui,l\u2019appartement n\u2019est pas encore termin\u00e9\u00bb. La preuve d'un accord des consortsPERSONNE4.)avec un report de la date initiale d'ach\u00e8vement des travaux contractuellement fix\u00e9en\u2019estpas partant \u00e9tablie. Il convient ensuite de d\u00e9terminer ladate d'ach\u00e8vement r\u00e9eldes travaux. Les consortsPERSONNE4.)soutiennent que les travaux \u00e9taient achev\u00e9s \u00e0 la date du 30 janvier 2019, date \u00e0 laquelle ont eu lieu la remise des cl\u00e9s et la r\u00e9ception contradictoire des travaux, suivant le proc\u00e8s-verbal de constat d'ach\u00e8vement d'une partie privative du 30 janvier 2019. Il n'est pas contest\u00e9 qu'\u00e0 la date du 30 janvier 2019, au plus tard, l'appartement \u00e9tait \u00e0 consid\u00e9rer comme achev\u00e9 d\u00e8s lors qu'\u00e9taient r\u00e9alis\u00e9s les travaux indispensables \u00e0l\u2019utilisation, conform\u00e9ment \u00e0 sa destination, de l'ouvrage faisant l'objet du contrat. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)soutient cependant que les travaux auraient d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 termin\u00e9s le 20 d\u00e9cembre 2018, date \u00e0 laquelle les parties auraient express\u00e9ment convenu que la r\u00e9ception prendrait effet.<\/p>\n

16 En l'esp\u00e8ce, il appartient \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), \u00e0 laquelle le retard d'ach\u00e8vement est imputable et qui est redevable de l'indemnit\u00e9 journali\u00e8re pr\u00e9vue au contrat, d'\u00e9tablir qu'elle est lib\u00e9r\u00e9e en rapportant la preuve de l'ach\u00e8vement des ouvrages. Le proc\u00e8s-verbal de constat d'ach\u00e8vement d'une partie privative, \u00e9tabli le 30 janvier 2019 par les repr\u00e9sentants des deux parties litigantes, contient au point \u00ab1. R\u00e9ception\u00bb la clause suivante: \u00ab1.1. les personnes pr\u00e9sentes et soussign\u00e9es constatent que le logement sous rubrique est compl\u00e9tement achev\u00e9, conform\u00e9ment aux termes du contrat de vente et de ses annexes, dont la notice descriptive de I 'immeuble pr\u00e9vue par le r\u00e8glement grand-ducal du 3septembre 1985 et au sens del\u2019article 1601-5fdu Code civil, et d\u00e9clarent que la r\u00e9ception est prononc\u00e9e avec effet en date du jeudi 20 d\u00e9cembre 2018.\u00bb La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)se pr\u00e9vaut de l'effet r\u00e9troactif de cette clause, c'est donc \u00e0 elle de prouver que les travaux \u00e9taient effectivement termin\u00e9s \u00e0 la date du 20 d\u00e9cembre 2018. Il convient d'ailleurs de relever qu'en application du contrat conclu entre les parties et plus pr\u00e9cis\u00e9ment de la clause \u00abconstatation del\u2019ach\u00e8vement des ouvrages et prise de possession\u00bb, c'est le constat d'ach\u00e8vement et non la date de r\u00e9ception des travaux qui emporte fin du comptage des p\u00e9nalit\u00e9s \u00e9ventuelles. Or, selon la clause reproduite ci-dessus, seule la r\u00e9ception des travaux op\u00e8re avec effet r\u00e9troactif. L'ach\u00e8vement de l'ouvrage ne fait l'objet d'aucune d\u00e9finition commune \u00e0 l'ensemble des contrats de construction. Pour l'appr\u00e9ciation de cet ach\u00e8vement, les d\u00e9fauts de conformit\u00e9 avec les pr\u00e9visions du contrat ne sont pas pris en consid\u00e9ration lorsqu'ils n'ont pas un caract\u00e8re substantiel, ni les malfa\u00e7ons qui ne rendent pas les ouvrages ou \u00e9l\u00e9ments ci-dessus vis\u00e9s, impropres \u00e0 leur utilisation. L'ach\u00e8vement suppose donc que l'immeuble soit en \u00e9tat d'\u00eatre utilis\u00e9 pour les besoins auxquels, d'apr\u00e8s les pr\u00e9visions du contrat, il doit satisfaire. Lorsqu'il s'agit d'un logement, il doit \u00eatre habitable et disposer de tous les \u00e9quipements n\u00e9cessaires \u00e0 cette fin (Marc ELTER et Fernand SCHOCKWEILER, Copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis et ventesd\u2019immeubles\u00e0 construire, \u00e9d. 1978, n0207). L\u2019immeuble est r\u00e9put\u00e9 achev\u00e9 s'il est en \u00e9tat d'\u00eatre utilis\u00e9 aux fins et pour les besoins auxquels le contrat conclu entre lesparties l'a destin\u00e9. Il n'y a donc pas lieu de s'attacher \u00e0 la notion de r\u00e9ception provisoire et\/ou d\u00e9finitive, mais le seul crit\u00e8re \u00e0 retenir est celui du caract\u00e8re indispensable ou non des travaux restant \u00e0 r\u00e9aliser. Si des travaux sont indispensables, l'ach\u00e8vement ne pourra \u00eatre constat\u00e9 que pour autant que ces travaux en question seront effectu\u00e9s. S'ils ne sont pas indispensables, l'ach\u00e8vement de l'ouvrage peut \u00eatre atteint sans que ces travaux soient r\u00e9alis\u00e9s. Cecidit, tous les travaux dits de parach\u00e8vement ne sont pas indispensables pour que l'ach\u00e8vement de l'ouvrage soit constat\u00e9, leur d\u00e9faut d'ach\u00e8vement ne faisant en principe pas obstacle \u00e0 l'utilisation de l'ouvrage en conformit\u00e9 de sa destination (Michel DAGOT, La vente d'immeuble \u00e0 construire). Doivent notamment \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme indispensables, l'ensemble des travaux ayant trait \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 des occupants de l'immeuble. Force est de constater que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne verse aucune preuve de l'ach\u00e8vement r\u00e9el des travaux \u00e0 la date du 20 d\u00e9cembre 2018.<\/p>\n

17 A l'inverse, les consortsPERSONNE4.)versent des photographies afin de d\u00e9montrer l'absence d\u2019ach\u00e8vement des travaux \u00e0 cette date. La contestation de la date d'ach\u00e8vement de travaux peut se faire par tous moyens. Les photographies dat\u00e9es des 14 janvier 2019 et 24 janvier 2019 (pi\u00e8cesn\u00b012 de Me CRAVATTE), sont post\u00e9rieures \u00e0 la date d'ach\u00e8vement all\u00e9gu\u00e9e, et ant\u00e9rieures \u00e0 la prise de possession des lieux. Apr\u00e8s avoir dans un premier temps contest\u00e9 le fait que les photographies reproduiraient bien l'\u00e9tat del\u2019appartement des parties demanderesses, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)fait valoir que ces photographies ne seraient pas pertinentes afin de \u00abr\u00e9futer la date d 'ach\u00e8vement convenue entre les parties et inscrite dans le proc\u00e8s-verbal de constat d 'ach\u00e8vement\u00bb. Face \u00e0 l'affirmation des consortsPERSONNE4.)que le mod\u00e8le de carrelage identifiable sur les photographies vers\u00e9es n'a \u00e9t\u00e9 install\u00e9 que dans l'appartement des demandeurs, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)ne fournit aucune contestation s\u00e9rieuse et circonstanci\u00e9e, ni ne prend position par rapport \u00e0 la demande de descente sur les lieux. Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour appr\u00e9cier la force probante des pi\u00e8ces vers\u00e9es au dossier (Courd\u2019appel,28 octobre 1998, n\u00b020579 du r\u00f4le). Au vu des contestations vagues de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), le tribunal d\u00e9cide qu'il n'y pas lieu d'\u00e9carter des d\u00e9bats les photographies litigieuses, de sorte qu'une descente sur les lieux s'av\u00e8re inutile. Le tribunal constate, sur base des photographies, qu'\u00e0 la date du 14 janvier 2019 (pi\u00e8cen\u00b012 de Me CRAVATTE), le carrelage au sol faisant d\u00e9faut dans une pi\u00e8ce \u00e0 vivre au moins, les travaux de pl\u00e2trage \u00e9taient inachev\u00e9s, le carrelage mural et au sol de la salle de douche n\u2019\u00e9tait pas pos\u00e9 et celle-ci n\u2019\u00e9tait pas \u00e9quip\u00e9e pour les besoins auxquels elle \u00e9tait destin\u00e9e (absence de robinetterie de douche). D'autre part, il est \u00e9tabli, sur base des \u00e9changes entre les parties, que la paroi de la douche ne fut install\u00e9e qu\u2019au mois d'avril 2019, sans pr\u00e9judice quant \u00e0 la date exacte. Il ressort encore des \u00e9l\u00e9ments du dossier et il n\u2019est pas contest\u00e9 que les garde-corps du balcon n\u2019\u00e9taient pas install\u00e9s, pas m\u00eame un garde-corps provisoire, tel que cela ressort du courrier recommand\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.)\u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE4.)du 17 janvier 2019 (pi\u00e8ce n\u00b07 de Me WEINQUIN). L'affirmation que les travaux auraient \u00e9t\u00e9 achev\u00e9sestm\u00eame contredite par la teneur de ce courrier aux termes duquel les travaux dans les parties privatives ne sont pas termin\u00e9s, ni m\u00eame les travaux sur l'immeuble dans son ensemble alors que les garde-corps et mains courantes des cages d'escalier faisaient encore d\u00e9faut \u00e0 la date dudit courrier, soit le 17 janvier 2019. Il peut en effet \u00eatre raisonnablement retenu que les garde-corps constituent un \u00e9l\u00e9ment essentiel de s\u00e9curit\u00e9 de l'immeuble, partant un \u00e9l\u00e9ment d'\u00e9quipement essentiel \u00e0 l'utilisation de l'immeuble de sorte qu'une remise des cl\u00e9s n'\u00e9tait \u00e0 priori pas envisageable en l'absence de cesgarde-corps. Sur base de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, le tribunal arrive \u00e0 la conclusion qu'\u00e0 la date du 20 d\u00e9cembre 2018, l\u2019immeuble n\u2019\u00e9taitpas \u00e9quip\u00e9 pour \u00eatre utilis\u00e9 aux fins et pour les besoins auxquels le contrat concluentre les partiesl\u2019a destin\u00e9. Il n'y a d\u00e8s lors pas lieu de faire r\u00e9troagir les effets de l'ach\u00e8vement \u00e0 la date du 20 d\u00e9cembre 2018. A d\u00e9faut de tout autre \u00e9l\u00e9ment, le tribunal retient que la date d'ach\u00e8vement des travaux<\/p>\n

18 est celle de l'\u00e9tablissement du constat d'ach\u00e8vement et de la remise des cl\u00e9s aux consorts PERSONNE4.), soit le 30 janvier 2019. Eu \u00e9gard aux stipulations contractuelles fixant le d\u00e9lai d'ach\u00e8vement au31juillet 2018 au plus tard, il s'ensuit que le retard dans l'ach\u00e8vement des travaux de construction s'\u00e9tend th\u00e9oriquement du1 er ao\u00fbt 2018 au 30 janvier 2019, soit sur 183 jours. -Quant\u00e0 lasuspension du d\u00e9laid\u2019ach\u00e8vement Le diff\u00e9rend entre les parties appelle enfin \u00e0 s'interroger sur les causes de justification \u00e9ventuelles du retard en faveur de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.). Cette derni\u00e8reentend se pr\u00e9valoir des causes l\u00e9gitimes de suspension des d\u00e9lais pr\u00e9vues par l'acte notari\u00e9 pour voir majorer le d\u00e9lai d'ach\u00e8vement fix\u00e9 conventionnellement. L'acte de vente et vente en \u00e9tat futur d'ach\u00e8vement du 9 mars 2017 stipule que : \u00abLe vendeur s'oblige \u00e0 mener les travaux de telle mani\u00e8re que les ouvrages soient termin\u00e9s au plus tard fin juillet 2018, sauf survenance d'un cas de force majeure ou, plus g\u00e9n\u00e9ralement d'une cause l\u00e9gitime de suspension du d\u00e9lai de livraison\u00bb. L'acte notari\u00e9 pr\u00e9cise encore que : \u00abSont consid\u00e9r\u00e9es notamment comme causes l\u00e9gitimes de suspension du d\u00e9lai, tout \u00e9v\u00e8nement ext\u00e9rieur contraignant la partie venderesse \u00e0 suspendre ses travaux tels que par exemple cataclysme, r\u00e9volutions, guerres et leurs cons\u00e9quences, gr\u00e8ves, lock-out, la faillite, la d\u00e9confiture, accidents de chantier, la mise en r\u00e8glement judiciaire ou en liquidation des biens des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arr\u00eater les travaux (\u00e0 moins que ces injonctions ne soient fond\u00e9es sur des fautes ou n\u00e9gligences imputables \u00e0 la partie venderesse), les troubles r\u00e9sultant d'hostilit\u00e9s ou tout autre \u00e9v\u00e9nement ind\u00e9pendant de la volont\u00e9 du vendeur. (…) La suspension temporaire des travaux, r\u00e9sultant des \u00e9v\u00e9nements qui pr\u00e9c\u00e8dent, entra\u00eene, de plein droit et sans indemnit\u00e9, la prorogation du d\u00e9lai d'ex\u00e9cution initialement pr\u00e9vu pour une p\u00e9riode \u00e9gale \u00e0 la suspension, augment\u00e9 du laps de temps normalement n\u00e9cessaire \u00e0 la remise en route du chantier. (…)\u00bb Il est admis que de telles dispositions, qui ne constituent pas des clauses de non-responsabilit\u00e9, mais de simples clauses d'am\u00e9nagement de l'obligation du vendeur, sont valables lorsque l'allongement du d\u00e9lai est raisonnable et que l'\u00e9v\u00e8nement fortuit setrouve en relation causale directe avec le retard intervenu dans la construction (JCI. civil, art. 1601-1 \u00e0 1601-4, fasc. 20, n\u00b033). \u2022Intemp\u00e9ries La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)fait tout d'abord \u00e9tat de 26 jours d'intemp\u00e9ries lors des travaux de terrassement pendant la p\u00e9riode hivernale 2017 et 14 jours d'intemp\u00e9ries pendantl\u2019ann\u00e9e 2018, dont la preuve seraitrapport\u00e9e par les tableaux \u00e9tablis par l'Administration de la navigation a\u00e9rienne et qui seraient confirm\u00e9s par les entreprisesSOCIETE11.)etSOCIETE5.)en charge des travaux.<\/p>\n

19 Au dernier \u00e9tat de leurs conclusions, les consortsPERSONNE4.)se rapportent \u00e0 prudence de justice pour \u00e9valuer si les pi\u00e8ces fournies par les parties demanderesses sont suffisantes, ce qui \u00e9quivaut \u00e0 une contestation de principe. D'embl\u00e9e, le tribunal constate que les intemp\u00e9ries ne figurent pas explicitement parmi les causes l\u00e9gitimes de suspension du d\u00e9lai de livraison dans l'acte notari\u00e9 du 9 mars 2017. Contrairement aux conclusions de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), ces intemp\u00e9ries n\u2019entra\u00eenent donc pas automatiquement une majoration du d\u00e9lai d'ach\u00e8vement, mais la partie d\u00e9fenderesse sub). 2 doit d\u00e9montrer que les intemp\u00e9ries ont constitu\u00e9 un cas de force majeure pour elle. Il y a encore lieu de relever queles \u00e9ventuelles intemp\u00e9ries survenuesavantsignature de I' acte de vente et de vente en \u00e9tat futurd\u2019ach\u00e8vement ne doivent pas \u00eatre prises en consid\u00e9ration pour l'\u00e9tablissement des retardsd'ach\u00e8vement. Par ailleurs, l'apparition en saison hivernale d'intemp\u00e9ries emp\u00eachant l'ex\u00e9cution de travaux est pr\u00e9visible et ne peut \u00eatre qualifi\u00e9 en soi de cas de force majeure. Il appartenait \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)de tenir compte du risque d'intemp\u00e9ries lorsqu'elle a fix\u00e9 la dur\u00e9e pr\u00e9visible des travaux. Un cas de force majeure ne pourrait \u00eatre retenu que si les intemp\u00e9ries avaient d\u00e9pass\u00e9 par leur intensit\u00e9 et leur dur\u00e9e ce \u00e0 quoi l'on peut habituellement s'attendre dans nos r\u00e9gions pendant la p\u00e9riode consid\u00e9r\u00e9e. Pour que les intemp\u00e9ries puissent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme force majeure justifiant la suspension du d\u00e9lai de livraison, il faut par ailleurs que l'ex\u00e9cution des travaux en cours au moment des intemp\u00e9ries soit rendue impossible. La partie qui invoque un emp\u00eachement temporaire de poursuivre les travaux doit prouver qu'il n'a pas pu \u00eatre \u00e9vit\u00e9 nonobstant sa diligence et sa pr\u00e9voyance. La cause de suspension ne peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme l\u00e9gitime que si aucune faute ou n\u00e9gligence nepeut \u00eatre reproch\u00e9e au d\u00e9biteur (Cour d'appel, 24 juin 2009,n\u00b033742). Or, il ne suffit pas d'\u00e9tablir le nombre des jours d'intemp\u00e9ries, mais il faut \u00e9galement justifier que ces intemp\u00e9ries sont des causes l\u00e9gitimes de suspension en ce qu'elles ont effectivement retard\u00e9 l'ex\u00e9cution des travaux sur le chantier. C'est en ce sens \u00e9galement que l'article L.531- 2(1) du Code du travail consid\u00e8re comme intemp\u00e9ries la pluie, le froid, la neige, le gel et le d\u00e9gel, \u00e0 condition que l'effet direct et imm\u00e9diat des intemp\u00e9ries entra\u00eene l'impraticabilit\u00e9 du lieu de travail, ou bien rende l'accomplissement des travaux impossible ou dangereux, eu \u00e9gard soit \u00e0 la sant\u00e9 ou \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 des travailleurs, soit \u00e0 la nature ou \u00e0 la technique des travaux \u00e0 ex\u00e9cuter (Cour d'appel, 23 f\u00e9vrier 2012, no 35683). Compte-tenu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)pourrait tout au plus faire valoir les jours d'intemp\u00e9rie survenus apr\u00e8sle 9 mars 2017, date de la signature de l'acte notari\u00e9, pour la saison hivernale 2017. A d\u00e9faut pourla parue d\u00e9fenderesse sub) 2. de verser un quelconque relev\u00e9mensuel d\u00e9taill\u00e9 des 26 jours consid\u00e9r\u00e9s par elle comme intemp\u00e9ries au cours del\u2019hiver 2017,le tribunal est dans l'impossibilit\u00e9 de v\u00e9rifier si le nombre de jours d'intemp\u00e9ries invoqu\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)est exact ou non. D'une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, concernant les bulletins m\u00e9t\u00e9orologiques vers\u00e9s aux d\u00e9bats, il convient de noter que s'il est vrai que les relev\u00e9s indiquent les gel\u00e9es ou pr\u00e9cipitations de pluies<\/p>\n

20 ainsi que les temp\u00e9ratures moyennes mensuelles, ils ne permettent cependant pas de d\u00e9montrer exactement les conditions m\u00e9t\u00e9orologiques \u00e0 une date pr\u00e9cise et, surtout, leur incidence sur le d\u00e9roulement des travaux. Ils ne permettent ainsi pas de d\u00e9terminer\u00e0 suffisance de droit et de mani\u00e8re concluante le nombre de jours de ch\u00f4mage technique auxquels ces intemp\u00e9ries sont susceptibles d'avoir donn\u00e9 lieu. Les e-mails de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE11.), soci\u00e9t\u00e9 tiercedont on ignore de quels travaux elle \u00e9tait charg\u00e9e au moment de la survenance des intemp\u00e9ries, ne donnent aucun d\u00e9tail concernant les 12 jours de ch\u00f4mage technique que les ouvriers auraient subi pour la saison hivernale 2018. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne fournit pas davantage une quelconque information, tel un planning pr\u00e9visionnel des travaux de construction indiquant les dates estim\u00e9es auxquelles les diff\u00e9rents travaux auraient d\u00fb \u00eatre r\u00e9alis\u00e9sou des d\u00e9clarations de ch\u00f4mage, permettant de d\u00e9terminer concr\u00e8tement quelle pr\u00e9tendue intemp\u00e9rie a eu telle incidence sur tel type de travaux qui auraient d\u00fb \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s \u00e0 un jour d\u00e9termin\u00e9, ni n\u2019\u00e9tablit-elle l'arr\u00eat du chantier aux jours indiqu\u00e9s, par le biais. La preuve que les conditions m\u00e9t\u00e9orologiques aient constitu\u00e9 pour elle un cas de force majeure lui permettant de suspendre les travaux pour intemp\u00e9ries laisse partant d'\u00eatre \u00e9tablie, de sorte que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne saurait justifier le retard pris dans la r\u00e9alisation des travaux par l\u2019existence d\u2019intemp\u00e9ries. \u2022D\u00e9faillance des sous-traitants La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)invoque encore une cause de suspension du d\u00e9lai d'ach\u00e8vement tenant \u00e0 la d\u00e9faillance de deux sous-traitants. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.)en charge des diff\u00e9rents ouvrages secs aurait caus\u00e9 un retard de 30 jours alors qu'il aurait fallu pourvoir \u00e0 son remplacement, et la faillite de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE4.), en charge des garde-corps, aurait encore caus\u00e9 30 jours de retard. Les consortsPERSONNE4.)estiment que ni la perte d'un sous-traitant, ni sa mise en faillite ne peuvent \u00eatre retenues comme une cause l\u00e9gitime de suspension, dans la mesure o\u00f9 le promoteur reste responsable de ses sous-traitants. La faillite d'une entreprise en charge de travaux sur le chantier figure parmi les causes l\u00e9gitimes de suspension du d\u00e9lai d'ach\u00e8vement dans le contrat. Le tribunal constate cependant que la faillitede lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE4.)est intervenue le 13 f\u00e9vrier 2019, soit plus de six mois apr\u00e8s la date fix\u00e9e pour la livraison de l'ouvrage, et presque deux semaines apr\u00e8s la date d'ach\u00e8vement des travaux, de sorte qu'elle n'a pas pu entraver l'ach\u00e8vement de l'immeuble dans le d\u00e9lai pr\u00e9vu au contrat. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne saurait partant se pr\u00e9valoir de cette circonstance pour faire \u00e9tablir que le retard dans l'ach\u00e8vement de l'immeuble serait imputable \u00e0 une cause dont la responsabilit\u00e9 ne lui incomberait pas. La partie d\u00e9fenderesse sub).2 aurait encore d\u00fb rompre le contrat avec la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.), encharge des diff\u00e9rents ouvrages secs, et pourvoir \u00e0 son remplacement.<\/p>\n

21 Il est admis que le d\u00e9lai d'ach\u00e8vement est suspendu par la survenance de faits ind\u00e9pendants de la volont\u00e9 du vendeur lorsque ces faits sont constitutifs de force majeure (cf. Copropri\u00e9t\u00e9 des Immeubles B\u00e2tis et Vente d'Immeubles \u00e0 Construire, par F. Sckockweiler et M. Elter,n\u00b0228). La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)doit partant d\u00e9montrer que l'inex\u00e9cution par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.)a constitu\u00e9 un cas de force majeure pour elle. Elle verse deuxcourriersrecommand\u00e9s desquels il ressort que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE12.), coordinateur du chantier, aurait mis en demeure la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.)de respecter ses engagements contractuels en date du 2 octobre 2018, puis r\u00e9sili\u00e9 lecontratpour inex\u00e9cution des engagements pris par l'entrepreneuren date du 23 octobre 2018. Aucune explication n'est toutefois apport\u00e9e en ce qui concerne le lien de causalit\u00e9 entre cette rupture contractuelle et le retard dans la livraison des immeubles aux consortsPERSONNE4.). A d\u00e9faut pourla soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)d'\u00e9tablir les caract\u00e8res d'impr\u00e9visibilit\u00e9, d'irr\u00e9sistibilit\u00e9 et d'ext\u00e9riorit\u00e9 de la rupture contractuelle avec ce sous-traitant, le moyen ne saurait \u00eatre retenu. Il d\u00e9coule de tout ce qui pr\u00e9c\u00e8de que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)n'est pas parvenue \u00e0 s'exon\u00e9rer de son obligation d'ach\u00e8vement des travaux pour le 31 juillet 2018 par l'existence d'un cas de force majeure ou d'une cause l\u00e9gitime de suspension. -Quant \u00e0 l\u2019indemnisation des consortsPERSONNE4.) Au vu de la violation de son obligation de r\u00e9sultat d'achever les travaux dans le d\u00e9lai pr\u00e9vu, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)est d\u00e8s lors en principe tenue de payer aux consortsPERSONNE4.)des p\u00e9nalit\u00e9s de retard de 100.-euros par jour de retard, soit le montant de 183 x 100 =18.300.- euros. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)demande au tribunal, sur base de l'article 1152 du Code civil, de r\u00e9duire ce montant journalier \u00e0 titre d'indemnit\u00e9 conventionnelle de retard, alors qu'il s'agirait d'une clause p\u00e9nale manifestement excessive d\u00e9passant largement le pr\u00e9judice que les consorts PERSONNE4.)aurait pu subir du fait du retard d'ach\u00e8vement des travaux. Les consortsPERSONNE4.)insistent sur l'application de la p\u00e9nalit\u00e9 de retard pr\u00e9vue dans le contrat, d'un montant de 100.-euros par jour calendrier, qui ne serait nullement excessive. L'article 1152 du Code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'ex\u00e9cuter paiera une certaine somme \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats, il ne peut \u00eatre allou\u00e9 \u00e0 l'autre partie une somme plus forte ni moindre. N\u00e9anmoins, le jugepeut mod\u00e9rer ou augmenter la peine qui avait \u00e9t\u00e9 convenue, si elle est manifestement excessive ou d\u00e9risoire. Toute stipulation contraire est r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite. Il est cependant de principe que le maintien de la clause p\u00e9nale est la r\u00e8gle et que sa r\u00e9duction est l'exception, de sorte que le refus de r\u00e9duire la clause p\u00e9nale ne doit pas \u00eatre motiv\u00e9 par le juge, tandis que la r\u00e9duction de la clause doit l'\u00eatre. Il appartient d\u00e8s lors au juge d'appr\u00e9cier, dans chaque affaire lui soumise, si la p\u00e9nalit\u00e9 pr\u00e9vue au contrat est manifestement excessive. Pour ce faire, les juges se basent normalement sur plusieurs crit\u00e8res objectifs. Un des crit\u00e8res est la comparaison entre le montant de la peine stipul\u00e9e et l'importance du pr\u00e9judice effectivement subi par le cr\u00e9ancier du fait de l'inex\u00e9cution: il faut qu'il y ait une trop grande disproportion entre la peine et le pr\u00e9judice. La<\/p>\n

22 prise en compte du pr\u00e9judice r\u00e9el \u00e0 la date o\u00f9 le juge statue est impos\u00e9e par le principe qui veut que la victime de l'inex\u00e9cutionadroit \u00e0 une r\u00e9paration int\u00e9grale de son pr\u00e9judice sous r\u00e9serve de l'effet correcteur de l'article1150du Code civil. En principe la r\u00e9duction n'est possible que si la clause p\u00e9nale est manifestement excessive, et non lorsqu'elle est seulement sup\u00e9rieure au pr\u00e9judice subi (G. RAVARANI, La responsabilit\u00e9 civile, Pasicrisie 2000,n\u00b0446). Le caract\u00e8re manifestement excessif d'une clause p\u00e9nale se mesure \u00e0 la disproportion entre le dommage r\u00e9ellement subi par le b\u00e9n\u00e9ficiaire de ladite clause et le montant de l'indemnit\u00e9 stipul\u00e9e (Cour d'appel, 23 mai 2000,n\u00b023718 du r\u00f4le). Il s'agit du crit\u00e8re de l'examen de la situation respective des parties pour le cas o\u00f9 la clause p\u00e9nale devait \u00eatre appliqu\u00e9e dans toute sa rigueur : il serait en effet injuste que par son application le cr\u00e9ancier tire un plus grand avantage de l'inex\u00e9cution de l'obligation que de son ex\u00e9cution normale. Un troisi\u00e8me crit\u00e8re est l'appr\u00e9ciation de la bonne foi du d\u00e9biteur : il serait injuste de le faire profiter d'une r\u00e9duction s'il a failli volontairement et de mauvaise foi \u00e0 ses obligations (Cour d'appel, 14 novembre 2007, n\u00b031979 du r\u00f4le et 3 d\u00e9cembre 2008, n\u00b031345 du r\u00f4le). La charge de la preuve du caract\u00e8re manifestement excessif d'une clause appartient au d\u00e9biteur de l'obligation contractuelle (Cour d'appel, 29 octobre 1997,n\u00b017996 du r\u00f4le). Il ressort de l'acte notari\u00e9 de vente et vente en \u00e9tat futur d'ach\u00e8vement que les consorts PERSONNE4.)ont acquis les immeubles objets de la vente \u00e0 des fins de location : \u00abEn effet, sur interpellation du notaire, la partie acqu\u00e9reuse a d\u00e9clar\u00e9 vouloir affecter les \u00e9l\u00e9ments immobiliers pr\u00e9sentement acquis \u00e0 des fins de location\u00bb. L'acte notari\u00e9 pr\u00e9cise \u00e9galement que le montant de 100.-euros par jour calendrier comprend \u00able loyer normal que l\u2019acqu\u00e9reur pourrait escompter de la location des \u00e9l\u00e9ments immobiliers et autres pr\u00e9judices subis\u00bb. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)soutient que ce montant reviendrait \u00e0 accorder aux parties demanderesses l'\u00e9quivalent de 3.000.-euros pour la location d'un appartement de 50m 2 ,soit un revenu locatif sup\u00e9rieur \u00e0 ce qu'elles pouvaient r\u00e9ellement escompter. Le tribunal consid\u00e8re que le pr\u00e9judice des consortsPERSONNE4.)consiste en l'occurrence dans le loyer qu'ils auraient pu toucher entre le 1 er ao\u00fbt 2018 et le 30 janvier 2019 pour les deux appartements-duplex de 52,67 m 2 et 54,29 m 2 et l'emplacement int\u00e9rieur qui n'\u00e9taient pas achev\u00e9s dans le d\u00e9lai convenu. Force est de constater que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)reste en d\u00e9faut de justifier que la clause p\u00e9nale telle que stipul\u00e9e est manifestement excessive, alors que l'on se trouve en pr\u00e9sence non pas d'un appartement-duplex, mais deux. Ses simples affirmations quant \u00e0 la disproportion de la clause p\u00e9nale avec le pr\u00e9judice r\u00e9ellement subi sont insuffisantes et ne sont d\u2019ailleurs \u00e9tay\u00e9es par aucune pi\u00e8ce, telle que des annonces immobili\u00e8res de nature \u00e0 \u00e9tablir la valeur locative mensuelle de biens semblables pareillement situ\u00e9s. Il n'y a partant pas lieu \u00e0 r\u00e9duction de la clause p\u00e9nale. En conclusion, la demandedes consortsPERSONNE4.)est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e jusqu'\u00e0 concurrence du montant de 18.300.-euros.Il n\u2019y a pas lieu d\u2019allouer des int\u00e9r\u00eats surce montant alors qu\u2019en pr\u00e9sence d\u2019une clause d\u2019\u00e9valuation conventionnelle, il ne peut \u00eatre allou\u00e9 d\u2019int\u00e9r\u00eats<\/p>\n

23 au taux l\u00e9gal, la fixation conventionnelle d\u2019une indemnit\u00e9 tenant lieu de toute r\u00e9paration \u00e0 un autre titre. 1.3.Les d\u00e9fauts de conformit\u00e9, vices et malfa\u00e7ons Il est constant que les consortsPERSONNE4.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)sont li\u00e9s par un contrat de vente en l'\u00e9tat futur d'ach\u00e8vement du 9 mars 2017. Avant de toiser la question de l'aveu extrajudiciaire dans le chef de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), il convient d'abord de d\u00e9finir le r\u00e9gime l\u00e9gal applicable entre les parties. -Quant au r\u00e9gime l\u00e9gal applicable En mati\u00e8re de vente d'immeubles \u00e0 construire, les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil instituent un r\u00e9gime d\u00e9rogatoire au droit commun en ce qui concerne la garantie des vices. Ainsi, suivant l'article 1646-1 du Code civil, \u00abLe vendeur d'un immeuble \u00e0 construire est tenu pendant dix ans, \u00e0 compter de la r\u00e9ception de l'ouvrage par l'acqu\u00e9reur, des vices cach\u00e9s dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes li\u00e9es au ma\u00eetre de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvragesont eux-m\u00eames tenus en application des articles garantir les menus ouvrages pendant deux ans \u00e0 compter de la r\u00e9ception de l'ouvrage par l'acqu\u00e9reur\u00bb. Il y a encore lieu derelever que le r\u00e9gime de responsabilit\u00e9 des promoteurs diff\u00e8re suivant le caract\u00e8re apparent ou cach\u00e9 des vices mis en cause. En effet, l'article 1646-1 du Code civil ne renvoie \u00e0 la garantie d\u00e9cennale des constructeurs qu'\u00e0 propos des vices cach\u00e9s, les vices apparents \u00e9tant r\u00e9gis par une disposition particuli\u00e8re, l'article 1642-1 de ce m\u00eame code. D'apr\u00e8s l'article 1642-1 du Code civil, \u00abLe vendeur d'un immeuble \u00e0 construire ne peut \u00eatre d\u00e9charg\u00e9, ni avant la r\u00e9ception de l'ouvrage parl'acqu\u00e9reur, ni avant l'expiration d'un d\u00e9lai d'un mois apr\u00e8s la prise de possession par l'acqu\u00e9reur des vices de construction alors apparents\u00bb. Cette disposition ne s'applique qu'au vice qui s'est r\u00e9v\u00e9l\u00e9 avant le plus tardif des deux \u00e9v\u00e9nements : soit, la r\u00e9ception des travaux, soit, l'expiration d'un d\u00e9lai d'un mois apr\u00e8s la prise de possession par l'acqu\u00e9reur. C'est \u00e0 la date de l'\u00e9v\u00e9nement le plus tardif qu\u2019il faut se placer pour d\u00e9terminer si le vice constat\u00e9 est soumis ou non au r\u00e9gime de l'article 1642-1 du Code civil. Survenant au-del\u00e0 de ce d\u00e9lai, le vice perd en effet la qualification d'apparent pour s'entendre d'un vice cach\u00e9 relevant de l'article 1646-1 du Code civil (Juriscl. civ., \u00ab Vente d'immeubles \u00e0 construire \u00bb, fasc. 20, no 93). L'application des articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil pr\u00e9suppose toutefois qu'il y ait eu r\u00e9ception de l'immeuble. Les consortsPERSONNE4.)font valoir qu\u2019auraient \u00e9t\u00e9 express\u00e9ment exclus de la r\u00e9ception le balcon de l'appartement-duplex, qui n'aurait d'ailleurs toujours pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9ceptionn\u00e9 \u00e0 ce jour. Il r\u00e9sulterait clairement du proc\u00e8s-verbal de constat d'ach\u00e8vement du 30 janvier 2019 que le<\/p>\n

24 balcon aurait \u00e9t\u00e9 inachev\u00e9, le proc\u00e8s-verbal portant explicitement la mention \u00abbalcons non r\u00e9ceptionn\u00e9s\u00bb. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)soutient au contraire que l'immeuble aurait \u00e9t\u00e9 d\u00e9finitivement r\u00e9ceptionn\u00e9 en date du 20 d\u00e9cembre 2018, respectivement du 30 janvier 2019, et qu\u2019aucune r\u00e9serve n'aurait \u00e9t\u00e9 \u00e9mise au sujet du balcon. De plus, les consortsPERSONNE4.)ont pris possession des lieux et pay\u00e9 l'int\u00e9gralit\u00e9 du prix ce qui \u00e9quivaudrait \u00e0 une r\u00e9ception tacite. Enl\u2019occurrence, le proc\u00e8s-verbal de constat d'ach\u00e8vement du 30 janvier 2019, s\u2019il ne contient effectivement aucune r\u00e9serve \u00e0 l'endroit terrasse\/balcon, porte, \u00e0 la case \u00abRemarques \/ commentaires ne constituant pas une r\u00e9serve \u00e0 lever\u00bb la mention \u00abbalcons non r\u00e9ceptionn\u00e9s\u00bb. Contrairement aux all\u00e9gations de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), le tribunal ne saurait en d\u00e9duire qu'il y a eu une r\u00e9ception expresse de toutes les parties privatives appartenant aux consorts PERSONNE4.), y inclus le balcon, alors pr\u00e9cis\u00e9ment que celui-ci a en \u00e9t\u00e9 express\u00e9ment exclu par les parties. Admettre le contraire reviendrait \u00e0 nier tout effet juridique \u00e0 la volont\u00e9 des parties. Le tribunal ne saurait non plus admettre qu'il y ait eu r\u00e9ception tacite du balcon r\u00e9sultant de l'occupation des lieux par les consortsPERSONNE4.), qui est contredite par les tr\u00e8s nombreuses r\u00e9clamations r\u00e9sultant des \u00e9changes vers\u00e9s aux d\u00e9bats. A d\u00e9faut d'une r\u00e9ception du balcon, il ne saurait \u00eatre question d'une couverture des vices apparents. Par cons\u00e9quent, le moyen soulev\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)est d'ores et d\u00e9j\u00e0 \u00e0 rejeter pour \u00eatre d\u00e9nu\u00e9 de fondement. La question desdits travaux sera d\u00e8s lors \u00e0trancher en application de la responsabilit\u00e9 contractuelle de droit commun telle qu'elle r\u00e9sulte de l'article 1147 du Code civil, pour autant qu\u2019elle concerne lesdits balcons. Les d\u00e9sordres invoqu\u00e9s par les consortsPERSONNE4.)affecteraient d'une part, la fa\u00e7ade et d'autre part, le balcon de leur appartement-duplex. -Quant \u00e0 la fa\u00e7ade Les consortsPERSONNE4.)font valoir que la fa\u00e7ade serait t\u00e2ch\u00e9e et endommag\u00e9e. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)soul\u00e8ve l'exception de d\u00e9faut de qualit\u00e9 \u00e0 agir dans le chef des consorts CRENIERS, le pr\u00e9tendu d\u00e9sordre affectant une partie commune de la r\u00e9sidence \u00abADRESSE6.)\u00bb. Aux termes de l'article 12, alin\u00e9a 2 de la loi modifi\u00e9e du 16 mai 1975 portant statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis, tout copropri\u00e9taire peut exercer seul les actions concernant la propri\u00e9t\u00e9 ou la jouissance de son lot. Initialement dans une formule large, il a \u00e9t\u00e9 admis qu'un copropri\u00e9taire peut agir \u00e0 titre individuel en garantie contre son cocontractant, qu'il soit vendeur ou constructeur, du chef de d\u00e9sordres constat\u00e9s aux parties communes, toute atteinte \u00e0 une partiecommune engendrant un pr\u00e9judice personnel pour tout copropri\u00e9taire du fait que son lot en comprend n\u00e9cessairement<\/p>\n

25 une quote-part (Marc ELTER et Fernand SCHOCKWEILER, \u00ab Copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis et vente d'immeubles \u00e0 construire \u00bb, mise \u00e0 jour 1988,n\u00b0105 et Cour d\u2019Appel, 12 juin 2008, n\u00b032933 du r\u00f4le). La tendance actuelle est d'exiger du copropri\u00e9taire agissant seul qu'il ait un int\u00e9r\u00eat l\u00e9gitime \u00e0 agir ou un int\u00e9r\u00eat l\u00e9gitime en raison d'un pr\u00e9judice personnel \u00e9prouv\u00e9 dans la jouissance de son lot. L'int\u00e9r\u00eat l\u00e9gitime est en particulier \u00e9vident lorsque led\u00e9sordre affecte une partie commune \u00e0 usage exclusif du copropri\u00e9taire qui agit. En cas d'atteinte aux parties communes, un copropri\u00e9taire ne peut agir \u00e0 titre individuel que s'il \u00e9tablit l'existence d'un pr\u00e9judice personnel dans la jouissance ou la propri\u00e9t\u00e9 soit de ses parties privatives soit des parties communes, le seul fait d'\u00eatretitulaire de tanti\u00e8mes de copropri\u00e9t\u00e9 dans les parties communes n'\u00e9tant pas suffisant (TAL, 13 juillet 2012, n\u00b0140373 du r\u00f4le et r\u00e9f\u00e9rences y cit\u00e9es). En l'esp\u00e8ce, il n'est pas \u00e9tabli, ni m\u00eame all\u00e9gu\u00e9 par les consortsPERSONNE4.)qu'ils aient un usage quasi exclusif des parties communes concern\u00e9es, ni que leur jouissance desdites parties serait compromise. Par ailleurs, le tribunal constatepar ailleurs que les consortsPERSONNE4.)versent un proc\u00e8s- verbal de l'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires de la r\u00e9sidence \u00abADRESSE6.)\u00bb du 21 septembre 2021 (pi\u00e8ce n\u00b013 de Me CRAVATTE), duquel il ressort qu'une offre \u00abconcernant la r\u00e9alisation des travaux de finition de la fa\u00e7ade qui n 'avait pas \u00e9t\u00e9 faits par le promoteur\u00bb a \u00e9t\u00e9 accept\u00e9e par les copropri\u00e9taires. A d\u00e9faut pour les consortsPERSONNE4.)de faire valoir un pr\u00e9judice personnel ayant r\u00e9sult\u00e9 du remplacement de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)par une entreprise tierce, il convient de constater qu'ils n'ont pas qualit\u00e9 \u00e0 agir en relation avec les parties communes de la r\u00e9sidence \u00ab ADRESSE6.)\u00bb. Restent d\u00e8s lors \u00e0 analyser les seuls d\u00e9sordres affectant les parties privatives des consorts PERSONNE4.). -Quant au balcon Conform\u00e9ment au r\u00e9gime l\u00e9gal applicable, le cr\u00e9ancier peut obtenir la condamnation du d\u00e9biteur sur le seul fondement de la constatation de l'inex\u00e9cution sans avoir \u00e0 prouver la faute du d\u00e9biteur. L'entrepreneur, tenu d'atteindre le r\u00e9sultat promis, est en tant que professionnel qualifi\u00e9, cens\u00e9 conna\u00eetre les d\u00e9fauts de la mati\u00e8re qu'il utilise ou de l'objet qu'il fa\u00e7onne (TAL, 11 octobre 2016, n\u00b0171615 et 172964 du r\u00f4le et r\u00e9f\u00e9rences y cit\u00e9es). Il est de principe que les constructeurs et promoteurs ont l'obligation de concevoir et de r\u00e9aliser un ouvrageexempt de vices. De plus, il est admis que cette obligation est une obligation de r\u00e9sultat. Il suffit d\u00e8s lors aux consortsPERSONNE4.)d'\u00e9tablir que le r\u00e9sultat n'a pas \u00e9t\u00e9 atteint, \u00e0 savoir l'existence d'un d\u00e9sordre.<\/p>\n

26 Au dernier \u00e9tat de leurs conclusions, les consortsPERSONNE4.)reprochentle faitque les garde-corps du balcon situ\u00e9 au 2 e \u00e9tage seraient rouill\u00e9s et que les dalles du balcon seraient cass\u00e9es et mal pos\u00e9es. En effet, les garde-corps manquantsau 2 e \u00e9tage auraiententretemps\u00e9t\u00e9 install\u00e9s, sans indication quant \u00e0 la date exacte. Pour \u00e9tablir l'existence de ces d\u00e9sordres, les consortsPERSONNE4.)se pr\u00e9valent des \u00e9changes avec leg\u00e9rant techniquedela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.),PERSONNE5.), respectivement avec l\u2019architecte et chef de projet dela r\u00e9sidence \u00abADRESSE6.)\u00bb, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.), suivant lesquels la partied\u00e9fenderesse sub). 2 aurait accept\u00e9 et reconnu les reproches et se serait engag\u00e9e \u00e0 intervenir sur le chantier du balcon des consortsPERSONNE4.)afin de rem\u00e9dier aux vices et malfa\u00e7ons constat\u00e9s et achever les travaux qui n'auraient pas encore \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s. Des dates d'intervention auraient \u00e9t\u00e9 annonc\u00e9es \u00e0 plusieurs reprises, sans qu'il soit rem\u00e9dier aux d\u00e9sordres. Les consortsPERSONNE4.)estimentd\u00e8s lorsque la partie d\u00e9fenderesse sub). 2 serait en aveu en ce qui concerne l'existence des d\u00e9sordres affectant le balcon et, par voie de cons\u00e9quence, leurs contestations seraient \u00e0 rejeter. La preuve de l'existence des d\u00e9fauts serait par ailleurs rapport\u00e9e par les photographies vers\u00e9es en cause. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)r\u00e9plique qu'\u00e0 aucun moment, il n'y aurait eu aveu de sa part ou de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.)concernant l'existence des d\u00e9sordres, respectivement prise d'un quelconque engagement d'y rem\u00e9dier. Elle conteste formellement leur existence, et estiment que les consortsPERSONNE4.)n\u2019en rapporteraient pas la preuve. La question qui se pose d\u00e8s lors est de savoir si les \u00e9changes litigieux constituentunaveu extrajudiciaire de la part de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)par laquelle elleou son chef de projet, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.),auraitreconnu l\u2019existence et la r\u00e9alit\u00e9 des reproch\u00e9s etse serait engag\u00e9e \u00e0 s\u2019ex\u00e9cuter aupr\u00e8s des consortsPERSONNE4.). Pour toiser cette question, le tribunal estime utile de relater les extraits pertinents des \u00e9changes entre les parties. Le premier e-mail vers\u00e9 par les consortsPERSONNE4.)en date du 6 mars 2019 est de la teneur suivante : \u00abBonjour MonsieurPERSONNE5.), Nous avons quelques questions \u00e0 vous, en ce qui concernel\u2019ach\u00e8vement del\u2019appartement n\u00b07, R\u00e9sidenceADRESSE6.)\u00e0ADRESSE8.). Nous avons re\u00e7u des cl\u00e9s d'appartement le 1.2.2019. Depuis cette date un mois est pass\u00e9, mais l\u2019ach\u00e8vement du balcon est toujours en cours. Il s 'agit du balcon, qui n 'est pas encore complet, une partie de la balustrade manque toujours et celle-ci est d\u00e9j\u00e0 maintenant pleine de rouille. Ainsi les dalles sur le balcon sont mal pos\u00e9es, il faut les r\u00e9parer ou peut-\u00eatre poser des nouveaux (…)\u00bb PERSONNE5.), g\u00e9rant technique de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), a r\u00e9pondu le m\u00eame jour aux parties demanderesses, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.)\u00e9tant en copie, ce qui suit : \u00abBonjour MadamePERSONNE4.), (…) Concernant les d\u00e9tails qu\u2019il y a \u00e0 faire, j'ai transmis votre courrier \u00e0SOCIETE5.)qui va regarder cela. Cependant, rien ne vous emp\u00eache de louer votre appartement, concernant le balcon, on n 'est pas encore en p\u00e9riode de pouvoir l\u2019utiliser (…) On vous tiendra au courant au plus vite.<\/p>\n

27 Merci PERSONNE6.)\u00bb Le 15 mars 2019, les consortsPERSONNE4.)adressent un e-mail \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.), la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)en copie, dans les termes suivants : \u00abBonjour MadamePERSONNE7.), Concernant le finissage de notre appartement n\u00b07, R\u00e9sidenceADRESSE6.)\u00e0ADRESSE8.), Pouvez-vous nous mettre au courant quand la balustrade du balcon sera d\u00e9finitivement plac\u00e9e? C'est tr\u00e8s dangereuse laisser une pi\u00e8ce de la balustrade manquer. Il y a plusieurs balcons, ou le les balcons ne sont pas fini. Qui prend laresponsabilit\u00e9 en cas d'accident ? Plupart des appartements sont d\u00e9j\u00e0 habit\u00e9s. C 'est l\u2019\u00e9tat inacceptable. Il faut le imm\u00e9diatement fermer. Il y a encore l'autre probl\u00e8me avec des balustrades c'est la rouille. Ainsi les dalles sur le balcon ne sont pas bien pos\u00e9es, il s'bougent (…). Merci \u00e0 vous de nous informer de la date de finissage de notre appartement (…).\u00bb PERSONNE7.), de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.), leur a r\u00e9pondu en date du m\u00eame jour, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)\u00e9tant en copie : \u00abBonjour monsieurPERSONNE4.), Voici les informations quej 'ai re\u00e7ues : Les garde-corps balcon seront pos\u00e9s sous deux semaines. Les dalles peuvent \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9es et les traces de rouille seront r\u00e9gl\u00e9es en m\u00eame temps que la pose du garde-corps Bonne journ\u00e9e \u00e0 vous Cordialement, PERSONNE7.)\u00bb. Le 4 avril 2019, les consortsPERSONNE4.)s'adressent une nouvelle fois \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE5.): \u00abBonjour MadamePERSONNE7.), Concernant de la balustrade manquante sur le balcon et les dalles mauvais pos\u00e9s, quand ces travaux seronttermin\u00e9s ? A attendant votre r\u00e9ponse rapide, cordialement PERSONNE1.)etPERSONNE3.)\u00bb Le 12 avril 2019, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.)r\u00e9pondau courrier \u00e9lectroniquedu 4 avril 2019 comme suit : \u00abBonjour, Voici le retour de mon coll\u00e8gue \u00e0 ce sujet : \u00ab laprise de mesure a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e hier, il faut attendre la fabrication et le thermolaquage donc +\/-la de mai. En attendant un garde-corps provisoire en bois a \u00e9t\u00e9 pos\u00e9.\u00bb Le 3 juin 2019, les consortsPERSONNE4.)s'adressent \u00e0 nouveau \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.): \u00abBonjour MadamePERSONNE7.), Jusque \u00e0 aujourd\u2019hui nous n 'avons pas re\u00e7u la date de la r\u00e9alisation etfinissage des derni\u00e8res travaux-la balustrade, balcon, lafa\u00e7ade. Est-ce que vous nous pouvez mettre au courant svp\u00bb. PERSONNE7.), de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.), leur a r\u00e9pondu en date du m\u00eame jour : \u00abBonjour MonsieurPERSONNE4.),<\/p>\n

28 Mon coll\u00e8gue m 'a indiqu\u00e9 quel'intervention \u00e9tait pr\u00e9vu cejeudi et vendredi. Cordialement, PERSONNE7.)\u00bb. Le11juin 2019, les consortsPERSONNE4.)s'adressent \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.). \u00abBonjour, Malheureusement personne est venu la semaine derni\u00e8re pour finir les travaux. Pouvez-vous me mettre au courant svp. CordialementPERSONNE1.)\u00bb Le 17 juin 2019, les consortsPERSONNE4.)s'adressent \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.): \u00abBonjour MonsieurPERSONNE8.), (\u2026) Je vous prie en m\u00eame temps nous mettre au courant de la date de finissage du travail concernant ach\u00e8vement du balcon. Une pi\u00e8ce de labalustrade nous manque toujours, le dalles sont pas r\u00e9par\u00e9s et les taches de la fassade ilfaut r\u00e9parer. Les travaux \u00e9taient pr\u00e9vus pour deuxi\u00e8me semaine \u00e0 mai, maintenant on est d\u00e9j\u00e0 le 17 juin octobre 2019 et personne ne nous informe pas. CordialementPERSONNE1.)\u00bb. Le 18 juin 2019, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.)r\u00e9pond aux consortsPERSONNE4.)ce qui suit : \u00abBonjour MadamePERSONNE4.), L\u2019entrepriseSOCIETE14.)vous contactera d\u00e9but de semaine prochaine pour la pose de votre garde-corps. Veuillez les excuser, ils attendent un profil\u00e9 chez le thermolaqueur. Meilleures salutations\u00bb Le1 er octobre 2019, les consortsPERSONNE4.)s'adressent \u00e0PERSONNE5.), g\u00e9rant technique de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.): \u00abBonjour MonsieurPERSONNE5.), Je vous prie denous mettre au courant de la date de finissage du travail concernant ach\u00e8vement du balcon. Le dalles sont pas r\u00e9par\u00e9s, elle s\u2019bougent toujours et les taches de la fa\u00e7ade il faut r\u00e9parer aussi. La balustrade n 'a pas re\u00e7u couche de finition, elle continue \u00e0 rouiller, ilfaut la laquer de nouveau. Les travaux \u00e9taientpr\u00e9vus pour deuxi\u00e8me semaine \u00e0 mai, maintenant on est d\u00e9j\u00e0 octobre 2019 et personnenous informe pas. CordialementPERSONNE1.)\u00bb. PERSONNE5.)leur a r\u00e9pondu le m\u00eame jour : \u00abBonjour, je vais voir cela avecSOCIETE5.)et vous reviens au plus vite. Merci PERSONNE6.)\u00bb Le 1 er octobre 2019 et le 21 octobre 2019, les consortsPERSONNE4.)s'adressent \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE5.), dans exactement dans les m\u00eames termes que dans l'e-mail du 1 er octobre 2019 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), sauf \u00e0 remplacer le destinataire. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.)prend positionen date du 22 octobre 2019 dans les termes suivants: \u00abBonjour MadamePERSONNE4.),<\/p>\n

29 Pour votreinformation, nous rencontrons quelques probl\u00e8mes de communication avec les entreprises de fa\u00e7ade et de serrurerie. Nous leur avons transmis un courrier recommand\u00e9 afin qu\u2019ils vous contactent dans les meilleurs d\u00e9lais pour refaire les derniers travaux chezvous. Nous attendons maintenant un retour de leur part \u00e0 ce sujet. Pour les dalles, une r\u00e9ception des balcons a \u00e9t\u00e9 demand\u00e9e au promoteur. Nous attendons un retour de leur part \u00e9galement. Celles-ci seront donc modifi\u00e9es \u00e0 la suite de cette r\u00e9ception. Bonne journ\u00e9e \u00e0 vous. Cordialement, PERSONNE9.)\u00bb. Le dossier contient encore, \u00e0 la suite de ce dernier retour de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.), deux relances des consortsPERSONNE4.)en date du 6 d\u00e9cembre et du 28 janvier 2020, la derni\u00e8re dans les termes suivants : \u00abBonjour MonsieurPERSONNE9.), Une ann\u00e9e est pass\u00e9e et notre balcon reste inachev\u00e9, il n 'est pas encore r\u00e9ceptionn\u00e9. Depuis plus que 6 semaine nous n 'avons pas re\u00e7u aucune nouvelle information \u00e0 ce sujet. Pourriez-vous nous informer, s 'il y a des nouvelles concernant ach\u00e8vement du b\u00e2timent et la r\u00e9ception du balcon. Merci et cordialement PERSONNE1.)\u00bb Apr\u00e8s analyse de ces \u00e9changes, le tribunal constate, \u00e0 l'instar des consortsPERSONNE4.), qu'avant l'introduction du litige, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)n'a jamais fait valoir la moindre contestation ou r\u00e9clamation concernant la r\u00e9alit\u00e9 des d\u00e9sordres invoqu\u00e9s par les parties demanderesses, \u00e0 savoir la rouille desgarde-corps etlesdalles cass\u00e9es et mal pos\u00e9es, tout en renvoyant les consortsPERSONNE4.)vers leprojet managerde la r\u00e9sidence \u00abADRESSE6.)\u00bb,la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.). Elle est donc malvenue de reprocher aux consortsPERSONNE4.)de ne pas l'avoir mise en courant de leurs dol\u00e9ances et de ne pas s'\u00eatre adress\u00e9s directement \u00e0 elle, ce qui est au demeurant contredit par les pi\u00e8ces vers\u00e9es en cause. Il r\u00e9sulte de l'ensemble de ces \u00e9changes que des travaux relatifs au balcon \u00e9taient en souffrance et qu'une r\u00e9fection \u00e9tait pr\u00e9vue pour y rem\u00e9dier. Concernant la rouille des garde-corps, les r\u00e9parations auraient d\u00fb intervenir au mois d'ao\u00fbt 2019, ce qui est d'ailleurs confirm\u00e9 par le courrier de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE5.)du 15 octobre 2019 (pi\u00e8ce n06 de Me WEINQUIN) duquel il ressort que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE15.)avait \u00e9t\u00e9 charg\u00e9e au mois de mai 2019 de la rectification des garde-corps. Concernant les dalles, elles devaient \u00eatre modifi\u00e9es \u00e0 la suite de la r\u00e9ception du balcon par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.). Conform\u00e9ment \u00e0 l'article 1354 du Code civil, \u00abl'aveu qui est oppos\u00e9 \u00e0 une partie est ou extrajudiciaire oujudiciaire\u00bb. L'aveu peut \u00eatre d\u00e9fini comme \u00e9tant une d\u00e9claration par laquelle une personne reconna\u00eet comme vrai et comme devant \u00eatre tenu pour av\u00e9rer \u00e0 son \u00e9gard un fait de nature \u00e0 produire contre elle des cons\u00e9quences juridiques.<\/p>\n

30 L'objet de l'aveu doit porter sur des points de fait et non sur des points de droit(cf. Cour d'appel, 15 d\u00e9cembre 2010, Pasicrisie 35, page 540). La force probante de l'aveu extrajudiciaire est laiss\u00e9e \u00e0 l'appr\u00e9ciation des juges du fond. Il suffit en l'esp\u00e8ce que l'aveu all\u00e9gu\u00e9 porte sur l'existence des d\u00e9sordres. Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, le tribunal consid\u00e8re que, de son appr\u00e9ciation, les \u00e9changes entre les parties sont suffisants pour constituer un aveu r\u00e9el et s\u00e9rieux permettant d'\u00e9tablir l'existence des d\u00e9sordres invoqu\u00e9s. En tout \u00e9tat de cause, les d\u00e9sordres sont \u00e9tablis sur base des photographies des \u00e9l\u00e9ments ext\u00e9rieurs (balcon, dalles,etgarde-corps) de l'appartement des consortsPERSONNE4.),pi\u00e8ces qui n'ont pas fait l'objet de contestations de la part de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.). Le tribunal constate ainsi que les consortsPERSONNE4.)ont \u00e9tabli \u00e0 suffisance de droit l'existence des vices all\u00e9gu\u00e9s, de sorte que leur demande doit \u00eatre d\u00e9clar\u00e9e fond\u00e9e en son principe. -Quant \u00e0 la r\u00e9paration des d\u00e9sordres Les consortsPERSONNE4.)demandent, \u00e0 titre principal, la r\u00e9paration en nature des d\u00e9sordres et,\u00e0 titre subsidiaire,sila r\u00e9paration en natures'av\u00e9rait impossible, la r\u00e9paration par \u00e9quivalent. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)est d'accord pour proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9paration en natureet,\u00e0 d\u00e9faut de contestation sp\u00e9cifique concernant les travaux \u00e0 r\u00e9aliser, il y a lieu de faire droit \u00e0 la demande des consortsPERSONNE4.)formul\u00e9e \u00e0 titre principal et d'ordonner la r\u00e9paration en nature. Les consortsPERSONNE4.)demandent \u00e0 voir dire que les travaux seront \u00e0 ex\u00e9cuter dans le d\u00e9lai d'un mois \u00e0 compter de la signification du jugement \u00e0 intervenir, sous peine d'une astreinte de 100.-euros par jour de retard. Faute de pouvoir contraindre directement une personne \u00e0 ex\u00e9cuter ses obligations, il est possible de l'atteindre dans ses int\u00e9r\u00eats patrimoniaux en lui infligeant une p\u00e9nalit\u00e9 telle qu'elle s'expose, en s'obstinant dans son refus d'ex\u00e9cuter son obligation,\u00e0 \u00e9prouver un pr\u00e9judice consid\u00e9rable. Le trait majeur de l'astreinte est son caract\u00e8re comminatoire. Ainsi, aux termes de l'article 2059 du Code civil, le \u00abjuge peut, \u00e0 la demande d'une partie, condamnerl\u2019autre partie, pour le cas o\u00f9 il ne serait pas satisfait \u00e0 la condamnation principale, au paiement d'une somme d'argent, d\u00e9nomm\u00e9e astreinte, le tout sans pr\u00e9judice de dommages int\u00e9r\u00eats s'il y a lieu\u00bb. L'article 2061 du m\u00eame code poursuit : \u00abLe juge peut fixer I 'astreinte soit \u00e0 une somme unique, soit \u00e0 unesomme d\u00e9termin\u00e9e par unit\u00e9 de temps ou par contravention. Dans ces deux derniers cas, le juge peut aussi d\u00e9terminer un montant au-del\u00e0 duquel la condamnation aux astreintes cessera ses effets\u00bb. En l'occurrence, bien que la constatation du dommage remonte \u00e0 l'ann\u00e9e 2019 et malgr\u00e9 reconnaissance de sa responsabilit\u00e9, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)n'a pas effectu\u00e9 les travaux de redressement n\u00e9cessaires.<\/p>\n

31 Il s'ensuit qu'il y a lieu de faire droit \u00e0 la demande de voir assortir la condamnation en nature d'une astreinte. Au vu des \u00e9l\u00e9ments du dossier et eu \u00e9gard \u00e0 l'envergure des travaux de redressement, il y a lieu de dire que les travaux doivent commencer dans un d\u00e9lai de deuxmois et doivent \u00eatre achev\u00e9s dans un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 partir de la signification du pr\u00e9sent jugement, sous peine d'une astreinte de 100.-euros par jour de retard.Le tribunal d\u00e9cide de fixer le montant maximal de l'astreinte \u00e010.000.-euros. 2.Quant \u00e0 la demande reconventionnelle La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)demande reconventionnellement la condamnation des consorts PERSONNE4.)\u00e0 hauteur de 4.304,18.-euros correspondant selon elles \u00e0 diff\u00e9rents frais de raccordement avanc\u00e9s par ses soins pour le compte des consortsPERSONNE4.), conform\u00e9ment aux dispositions de l'acte notari\u00e9 du 9 mars 2017. Elle fait valoir les montants suivants : -30.039,29.-euros pour le raccordement au r\u00e9seau \u00e9lectrique \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE7.) -23.400.-euros pour le raccordement \u00e9lectrique \u00e0 la rue \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE8.) -4.888,26.-euros pour le raccordement \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE9.) -9.281,22.-euros pour la consommation \u00e9lectrique durant l\u2019ex\u00e9cution des travaux \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE10.) Soit un total de 67.608,77.-euros, sur lequel les consortsPERSONNE4.)devraient supporter une quote-part correspondant \u00e0 63,663\/1000. Les consortsPERSONNE4.)concluent au rejet de cette demande au motif que la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)aurait renonc\u00e9 \u00e0 r\u00e9clamer les frais de raccordement avanc\u00e9s. Aucune information ne leur aurait \u00e9t\u00e9 transmise depuis le jour de la remise des cl\u00e9s ni une quelconque facture ou demande de paiement. Il y aurait encore lieu de distinguer entre les charges li\u00e9es aux contrats d'abonnement relatifs \u00e0 l'eau, le gaz et l'\u00e9lectricit\u00e9, qui seraient continu\u00e9s par le syndicat des copropri\u00e9taires \u00e0 compter du jour de la remise des cl\u00e9s aux diff\u00e9rents propri\u00e9taires, et les frais de raccordement aux diff\u00e9rents r\u00e9seaux qui seraient, eux, tout comme les sommes pay\u00e9es au titre des contrats, ant\u00e9rieurs \u00e0 la remise des cl\u00e9s. En l'esp\u00e8ce, l'acte notari\u00e9 de vente et vente en \u00e9tat futur d'ach\u00e8vement pr\u00e9voit ce qui suit : \u00ab3.-Contrats d'abonnement : Les contrats d'abonnements, tels que ceux relatifs \u00e0 l'eau, au gaz et \u00e0 l'\u00e9lectricit\u00e9, qui auront \u00e9t\u00e9 souscrits et pay\u00e9s par le vendeur concernant l'ensemble du b\u00e2timent o\u00f9 sont situ\u00e9s les locaux vendus, seront \u00e0 charge des acqu\u00e9reurs et continu\u00e9s par le syndicat des copropri\u00e9taires. A compter dujour de la remise des cl\u00e9s aux divers copropri\u00e9taires, les sommes \u00e0 payer en ex\u00e9cution de ces contrats figureront parmi les charges de la copropri\u00e9t\u00e9 ou des propri\u00e9taires individuels. Lesfrais de raccordement au canal et aux r\u00e9seaux d'eau potable, d'\u00e9lectricit\u00e9 et de gaz sont pris \u00e0 charge des acqu\u00e9reurs. Les principes des raccordements sont les suivants : Alimentation en eau:<\/p>\n

32 Compteur principal, appartenant l'administration et compteurs individuels par unit\u00e9 d'habitation. Ces frais et taxes sont \u00e0 charge des consommateurs. Raccordement \u00e9lectrique: Un compteur individuel par unit\u00e9 d'habitation. Les frais et taxes sont \u00e0 charge du consommateur. Les compteurs ind\u00e9pendants et appartenant aux parties communes seront \u00e0 charge de la copropri\u00e9t\u00e9. Raccordement t\u00e9l\u00e9phonique: Les gaines vides sont pos\u00e9es par le promoteur. Toutes taxes de raccordement, de location, de frais de branchement ou autres sont \u00e0 supporter par les acqu\u00e9reurs. Raccordement \u00e0 l'antenne de T. V. Les gaines vides sont pos\u00e9es par le promoteur. Toutes taxes de raccordement, de location, de frais de branchement ou autres sont \u00e0 supporter par les acqu\u00e9reurs. Tous frais de raccordements avanc\u00e9s par le vendeur seront refactur\u00e9s aux acqu\u00e9reurs et payables dans les dix jours suivants la date de la facture. \u00bb Il appartient aux consortsPERSONNE4.)de rapporter la preuve de la renonciation expresse ou tacite de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)au paiement de ces frais. En l'esp\u00e8ce, la preuve de la renonciation \u00e9chappe \u00e0 la constitution d'un \u00e9crit alors que la pr\u00e9tendue renonciation est de nature commerciale, en ce qu'elle \u00e9mane d'une soci\u00e9t\u00e9 commerciale. Elle est donc libre et peut se faire par tous moyens. Encore faut-il, tel que le tribunal l'a d\u00e9j\u00e0 d\u00e9velopp\u00e9 ci-avant, que la renonciation r\u00e9sulte d'un acte manifestant la volont\u00e9 claire et non \u00e9quivoque de son auteur de renoncer. Cette preuve fait d\u00e9faut en l'esp\u00e8ce. Le seul fait de ne pas avoir r\u00e9clam\u00e9 aupr\u00e8s des acqu\u00e9reurs le remboursement de ces frais pendant une certaine p\u00e9riode ne saurait \u00eatre qualifi\u00e9 de renonciation de la part de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.). Le moyen est donc non fond\u00e9. Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)a en principe le droit de r\u00e9clamer de la part des consortsPERSONNE4.), le remboursementde leur quote-partdes frais avanc\u00e9s pour les diff\u00e9rentsaccordements etde la consommationsur base des contrats d'abonnement souscrits. A cet \u00e9gard, il lui appartient cependant de prouver qu'elle a effectivement vers\u00e9, pour le compte des consortsPERSONNE4.), les montants dont elle r\u00e9clame le remboursement. Sur base des pi\u00e8ces vers\u00e9es en cause, le tribunal n'est pas en mesure de d\u00e9terminer le bienfond\u00e9 de cette demande. Outre le fait que les factures sont illisibles, mettant ainsi le tribunal dans l'impossibilit\u00e9 de v\u00e9rifier l'objet des factures et la p\u00e9riodede facturation, aucune preuve de paiement n'est vers\u00e9e au dossier de laquelle il ressort que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)a r\u00e9gl\u00e9 les frais de raccordement et d'\u00e9lectricit\u00e9 r\u00e9clam\u00e9s. Faute de rapporter la preuve d'avoir d\u00e9bours\u00e9 le montant de 4.304,18.-euros en faveur des consortsPERSONNE4.), la demande de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)tendant au paiement de cette somme n'est pas fond\u00e9e et est \u00e0 rejeter. 3.Quant auxmesures accessoires<\/p>\n

33 Quant\u00e0 l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civilepr\u00e9voit que\u00abLorsqu'il para\u00eet in\u00e9quitable de laisser \u00e0 la charge d'une partie les sommes expos\u00e9es par elle et non comprises dans les d\u00e9pens, le juge peut condamner l'autre partie \u00e0 lui payer le montant qu'il d\u00e9termine. \u00bb L'application de l'article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile rel\u00e8ve du pouvoir discr\u00e9tionnaire du juge (Cour de cassation fran\u00e7aise, 2\u00e8me chambre, arr\u00eat du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, 11, no 219, P.172, arr\u00eat du 6 mars 2003, Bulletin 2003, 11, n\u00b054, p.47). Au vu de l'issuede la pr\u00e9sente instanceet de l'attitude proc\u00e9durale adopt\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.), il y a lieu de faire droit \u00e0 la demande des consortsPERSONNE4.)et de leur allouer la somme de2.000.-euros, soit 1.000.-euros chacun, \u00e0 titre d'indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sur base de l'article 240 du nouveau Code de proc\u00e9dure civile. La demande de m\u00eame naturede la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)requiert un rejet. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)n\u2019\u00e9tablissant pas l\u2019iniquit\u00e9 requise sur base de l\u2019article 240 pr\u00e9cit\u00e9, sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure est \u00e9galement \u00e0 rejeter. Les frais et d\u00e9pens de l'instance sont \u00e0 mettre \u00e0 charge de la partie qui succombe, en l'esp\u00e8ce, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.). P A R C E S M O T I F S Le tribunal d'arrondissement de Diekirch, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile et en premi\u00e8re instance, statuant contradictoirement, le magistrat de la mise en \u00e9tat entendu en son rapport oral, re\u00e7oitles demandes principale et reconventionnelle demande en la pure forme, d\u00e9clareirrecevable la demande dePERSONNE1.),n\u00e9ePERSONNE1.),etPERSONNE2.)\u00e0 l\u2019\u00e9gard delasoci\u00e9t\u00e9\u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)S.\u00e0r.l., d\u00e9clarela demande dePERSONNE1.),n\u00e9ePERSONNE1.),etPERSONNE2.)\u00e0 l'\u00e9gard de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)S.\u00e0r.l. fond\u00e9e, partant,condamnela soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)S.\u00e0r.l. \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE1.), n\u00e9ePERSONNE1.), etPERSONNE2.)au titre des p\u00e9nalit\u00e9sde retard la somme de 18.300.-euros(DIX-HUIT MILLE TROIS CENT EUROS) , soit 9.150.-euros (NEUF MILLE CENT CINQUANTE EUROS) pour chacune des parties, d\u00e9clareirrecevable la demande dePERSONNE1.)n\u00e9ePERSONNE1.)etPERSONNE2.)en r\u00e9paration des d\u00e9sordres affectant la fa\u00e7ade,<\/p>\n

34 condamnela soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)S.\u00e0r.l.\u00e0 la remiseen \u00e9tat des d\u00e9fauts et malfa\u00e7ons affectant les garde-corps et les dalles du balconde l\u2019appartement-duplex\/balcon au 2 e \u00e9tage (lotn\u00b041)appartenant \u00e0PERSONNE1.), n\u00e9ePERSONNE1.), etPERSONNE2.), ditque ces travaux doivent \u00eatre commenc\u00e9s dans un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 partir de la signification du pr\u00e9sent jugement et doivent avoir \u00e9t\u00e9 achev\u00e9s dans und\u00e9lai de trois mois \u00e0 partir de la signification du pr\u00e9sent jugement, sous peine d'une astreintede100.-euros(CENT EUROS)par jour de retard dans l'ex\u00e9cution du pr\u00e9sent jugementsans que l\u2019astreinte ne puisse d\u00e9passer le montant maximumde 10.000.-euros(DIX MILLE EUROS), ditnon fond\u00e9e la demande de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)S.\u00e0r.l. en remboursement des diff\u00e9rents frais de raccordement, condamnela soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)S.\u00e0r.l. \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE1.), n\u00e9ePERSONNE1.), etPERSONNE2.)une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000.- euros(DEUX MILLE EUROS), soit 1.000.-euros(MILLE EUROS)pour chacune des parties, sur base de l'article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, d\u00e9boutelasoci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)S.\u00e0r.l. etlasoci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)S.\u00e0r.l. de leur demande en allocation d'une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, condamnela soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)S.\u00e0r.l. aux frais et d\u00e9pens de l'instance. Ainsi prononc\u00e9 en audience publique au Palais deJustice \u00e0 Diekirch par Nous,Brigitte KONZ, Pr\u00e9sidenteautribunal d\u2019arrondissement, assist\u00e9e du Greffier Pit SCHROEDER. Le Greffier Pit SCHROEDER Pr\u00e9sidentedu Tribunal Brigitte KONZ<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 Jugement en mati\u00e8reCivileNo.2024TADCH01\/00145 Num\u00e9rodu r\u00f4leTAD-2021-00123. Audiencepublique du mardi,12 novembre2024. Composition: Brigitte KONZ, Pr\u00e9sidente, Lexie BREUSKIN, 1 \u00e8re Vice-Pr\u00e9sidente, Gilles PETRY, Vice-Pr\u00e9sident, Cath\u00e9rine ZEIMEN, Greffi\u00e8re. 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