{"id":603478,"date":"2026-04-19T10:02:41","date_gmt":"2026-04-19T08:02:41","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-7-fevrier-2024-n-2022-00723\/"},"modified":"2026-04-19T10:02:44","modified_gmt":"2026-04-19T08:02:44","slug":"cour-superieure-de-justice-7-fevrier-2024-n-2022-00723","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-7-fevrier-2024-n-2022-00723\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 7 f\u00e9vrier 2024, n\u00b0 2022-00723"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b0018\/24\u2013VII\u2013CIV Audience publique dusept f\u00e9vrierdeux mille vingt-quatre Num\u00e9ro CAL-2022-00723du r\u00f4le. Composition: Jean ENGELS, pr\u00e9sident de chambre; Nadine WALCH, conseiller; Fran\u00e7oise SCHANEN, conseiller; Andr\u00e9 WEBER,greffier. E n t r e : PERSONNE1.),demeurant \u00e0L-ADRESSE1.), partieappelanteaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9antMarine HAAGEN, en remplacement de l\u2019huissier de justiceYves TAPELLA d\u2019Esch\/Alzettedu 25juillet 2022, comparant parMa\u00eetreLuc MAJERUS, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0Esch\/Alzette, e t : 1)PERSONNE2.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.), 2)PERSONNE3.),demeurant\u00e0 L-ADRESSE3.), partiesintim\u00e9esaux fins du susdit exploitHAAGENdu25juillet 2022, comparant parMa\u00eetreElisabeth ALEX, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0Esch\/Alzette.<\/p>\n

2 en pr\u00e9sence dePERSONNE4.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE4.), ne comparant pas. __________________________________________________________________ LA COUR D\u2019APPEL: Faits et r\u00e9troactes En date du 22 mai 2020,PERSONNE2.)etPERSONNE3.)(ci-apr\u00e8s les consorts PERSONNE2.)) ont sign\u00e9 avecPERSONNE1.)etPERSONNE4.)(ci-apr\u00e8s PERSONNE4.))un compromis de vente portant sur un terrain sis \u00e0 L-ADRESSE5.), inscrit au cadastre de la commune deADRESSE6.), section B deADRESSE7.)sous le num\u00e9ro cadastralNUMERO1.)d\u2019une contenance de 8 ares et 55 centiares, moyennant un prix de vente de 600.000,-euros. PERSONNE1.)etPERSONNE4.)ne se sontpaspr\u00e9sent\u00e9s aux rendez-vous fix\u00e9s par le notaire pour la passation de l\u2019acte de vente notari\u00e9, de sorte que la vente n\u2019a jamais pu se r\u00e9aliser. Par exploit d\u2019huissier du 4 d\u00e9cembre 2020, les consortsPERSONNE2.)ont fait donner assignation \u00e0PERSONNE1.)etPERSONNE4.)\u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourgaux fins d\u2019entendre dire, sous le b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019ex\u00e9cution provisoire, que -la condition suspensive stipul\u00e9e au compromis de vente du 22 mai 2020 est r\u00e9put\u00e9e accomplie, -le compromis du 22 mai 2020 est r\u00e9sili\u00e9 aux torts exclusifs dePERSONNE1.) etPERSONNE4.), -PERSONNE1.)etPERSONNE4.)sont tenus au paiement d\u2019un montantde 60.000,-euros \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats conventionnels avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux tels que de droit, \u00e0 partir de la demande en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde. Les consortsPERSONNE2.)ont encoresollicit\u00e9l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de 6.000,-euros sur base de l\u2019article 240 duNouveauCode de proc\u00e9dure civile et la condamnation dePERSONNE1.)et dePERSONNE4.)au paiement des frais et d\u00e9pens de l\u2019instance avec distraction au profit de leur mandataire. Par jugement du 7 juin 2022, le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, premi\u00e8re chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement \u00e0 l\u2019\u00e9gard de toutes les parties,a -re\u00e7u les demandes principales et reconventionnelle en la forme, -ditnon fond\u00e9e la demande reconventionnelle dePERSONNE1.)tendant au paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats, -dit fond\u00e9e la demande dePERSONNE2.)etPERSONNE3.),<\/p>\n

3 partant, -constat\u00e9 que le compromis de vente du 22 mai 2020 est r\u00e9solu faute pour PERSONNE1.)etPERSONNE4.)d\u2019avoir respect\u00e9 leurs obligations contractuelles end\u00e9ans le terme conventionnel, -condamn\u00e9PERSONNE1.)etPERSONNE4.)solidairement \u00e0 payer \u00e0 PERSONNE2.)et\u00e0PERSONNE3.)la somme de 60.000,-euros, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 4 d\u00e9cembre 2020, -condamn\u00e9PERSONNE1.)etPERSONNE4.) solidairement\u00e0 payer \u00e0 PERSONNE2.)et \u00e0PERSONNE3.)une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000,-euros sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, -dit non fond\u00e9es les demandes dePERSONNE1.)en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, -dit qu\u2019il n\u2019y a pas lieu \u00e0 ex\u00e9cution provisoire du jugement, -condamn\u00e9PERSONNE1.)etPERSONNE4.)solidairementaux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance et en a ordonn\u00e9 la distraction au profit de Ma\u00eetre Elisabeth ALEX, avocat \u00e0 la Cour concluant, affirmant en avoir fait l\u2019avance. Proc\u00e9dure Par exploit d\u2019huissier du 25 juillet 2022,PERSONNE1.)a relev\u00e9 appel contre le jugement du 7 juin 2022, lequel n\u2019a, d\u2019apr\u00e8s les \u00e9l\u00e9ments du dossier, pasfait l\u2019objet d\u2019une signification. Aux termes de son acte d\u2019appel,PERSONNE1.)demande \u00e0 la Cour de dire, par r\u00e9formation du jugementNUMERO2.)du 7 juin 2022, qu\u2019il n\u2019y a pas lieu \u00e0 application de la clause p\u00e9nale. Par r\u00e9formation du jugement entrepris, il y auraitlieu de d\u00e9bouter les consorts PERSONNE2.)de l\u2019ensemble de leurs demandes. PERSONNE1.)demande de dire qu\u2019il n\u2019a pas commis de faute et qu\u2019aucune indemnit\u00e9 n\u2019est due au titre de la r\u00e9siliation, sinon de la r\u00e9solution. A titre subsidiaire, il demande\u00e0 la Courde direquele montant de l\u2019indemnit\u00e9 forfaitaireest de 5.000,-euros aumaximum. Quant \u00e0 la demande reconventionnelle,PERSONNE1.)demande de dire, par r\u00e9formation du jugement entrepris, fond\u00e9e sa demande en condamnation des consorts PERSONNE2.)au paiement de la somme de 60.000,-euros au titre de dommages et int\u00e9r\u00eats conventionnels, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux tels que de droit \u00e0 partir de l\u2019arr\u00eat \u00e0 intervenir jusqu\u2019\u00e0 solde. Par cons\u00e9quent, il requiert de condamner les parties intim\u00e9es \u00e0 lui payer la somme de 60.000,-euros,solidairement, sinonin solidum, sinon chacun pour sa part.<\/p>\n

4 L\u2019appelant demande encore la condamnation solidaire, sinonin solidum, sinon chacun pour sa part, des parties intim\u00e9es au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000,-euros ainsi que leur condamnation aux frais et d\u00e9pens des deux instances. Les consortsPERSONNE2.)concluent \u00e0 la confirmation pure et simple de la d\u00e9cision entreprise et demandent la condamnation dePERSONNE1.)au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de5.000,-eurospour l\u2019instance d\u2019appel. PERSONNE4.)n\u2019a pas constitu\u00e9 avocat \u00e0 laCour. Les formalit\u00e9s requises par l\u2019article 157 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile ayant ainsi \u00e9t\u00e9 \u00e9tablies, et l\u2019\u00e9tablissement du proc\u00e8s-verbal valant signification, l\u2019arr\u00eat \u00e0 intervenir doit \u00eatre prononc\u00e9 par d\u00e9faut \u00e0 l\u2019\u00e9gard dePERSONNE4.)par application de l\u2019article 79 alin\u00e9a 1er du m\u00eame code. Dans la mesure o\u00f9 l\u2019acte d\u2019appel a \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 aux consortsPERSONNE2.), en pr\u00e9sence dePERSONNE4.), sans qu\u2019une demande ne soit formul\u00e9e \u00e0 l\u2019encontre de celui-ci, la Courconsid\u00e8requePERSONNE4.)a \u00e9t\u00e9 appel\u00e9 en d\u00e9claration d\u2019arr\u00eat commun. Il en suit quePERSONNE4.)n\u2019est pas assign\u00e9 aux m\u00eames fins que les consorts PERSONNE2.), de sorte qu\u2019il n\u2019y a pas lieu de proc\u00e9der \u00e0 sa r\u00e9assignation sur base de l\u2019article 84 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. Par ordonnance du 5 octobre 2023, l\u2019instruction de l\u2019affaire a \u00e9t\u00e9 cl\u00f4tur\u00e9e et les mandataires des parties ont \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s que l\u2019affaire est renvoy\u00e9e devant la Cour \u00e0 l\u2019audience des plaidoiries du 3 janvier 2024. En date du 3 janvier 2024, l\u2019affaire a \u00e9t\u00e9 refix\u00e9e pour plaidoiries au 17 janvier 2024. Positions des parties PERSONNE1.) PERSONNE1.)explique qu\u2019en date du 22 mai 2020, les parties auraient sign\u00e9 un compromis de vente pourunterrainsis \u00e0 L-ADRESSE5.), inscrit au cadastre de la commune deADRESSE6.), section B deADRESSE7.)sous le num\u00e9ro cadastral NUMERO1.)pourun prixfix\u00e9 \u00e0600.000,-euros. Pour des raisons ind\u00e9pendantes \u00e0 sa volont\u00e9, il n\u2019aurait pas pu se rendre aux rendez- vous fix\u00e9s par le notaire pour signer l\u2019acte de vente. Les consortsPERSONNE2.)enauraient \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s. PERSONNE1.)soutient que depuis le d\u00e9but des d\u00e9marches relatives \u00e0 la vente du pr\u00e9dit bien, il aurait inform\u00e9 les diff\u00e9rents intervenants, qu\u2019avant la signature d\u00e9finitive de l\u2019acte de vente, il devait au pr\u00e9alable se renseigner aupr\u00e8s de la commune sur la faisabilit\u00e9 de son projet de construction.<\/p>\n

5 Aucune r\u00e9serve n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 \u00e9mise parles parties intim\u00e9es quant \u00e0 ce renseignement. Lanotaire Doerner aurait \u00e9galement \u00e9t\u00e9 inform\u00e9ede son impossibilit\u00e9 de se pr\u00e9senter \u00e0 la date du 28 juillet2020alors qu\u2019il n\u2019aurait pas encore \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 par la commune \u00e0 ce moment-l\u00e0. Ayant re\u00e7u l\u2019aval de la commune pour la faisabilit\u00e9 de son projet, il aurait, par courrier du 20 novembre 2020, propos\u00e9 aux consortsPERSONNE2.)et au notaire de fixer un rendez-vous au 15 janvier 2021 pour la passation de l\u2019acte. Son mandataire aurait encore inform\u00e9 les partiesintim\u00e9esque la vente ne comporterait aucun risque pour eux alors qu\u2019ilpourraitacheter sans pr\u00eat bancaire, tel qu\u2019il serait d\u00e9montr\u00e9 parles extraits bancairescommuniqu\u00e9s en cause. De mani\u00e8re inopportune, son mandataire aurait, par courrier du 14 janvier 2021, d\u00fb annulerle rendez-vous et demander\u00e0 ce qu\u2019il soit report\u00e9 alors qu\u2019il aurait seulement re\u00e7u laveilleles mesurages de la Ville de Kayl et qu\u2019il aurait d\u00fb les transmettre \u00e0 son architecte. Subs\u00e9quemment, il aurait re\u00e7u une assignation de la part des parties intim\u00e9es, \u00e9rig\u00e9e dans le but de r\u00e9soudre le compromis alorsqu\u2019il aurait toujours souhait\u00e9 acqu\u00e9rir le bien. Ce serait \u00e0 tort que les juges de premi\u00e8re instance auraient confirm\u00e9 les pr\u00e9tentions adverses alors qu\u2019il n\u2019aurait commis aucune faute. PERSONNE1.)conteste avoir laiss\u00e9 les parties intim\u00e9es sans aucune nouvelle. Il admet ne pass\u2019\u00eatre pr\u00e9sent\u00e9aupr\u00e8sdu notaire Doerner en date du 23 novembre 2020 apr\u00e8sla sommation de passer acte du mandataire adverse. L\u2019appelant soutient qu\u2019il serait cependant \u00abinappropri\u00e9 de pr\u00e9ciser que \u00abl\u2019appelante etPERSONNE4.)ne s\u2019\u00e9tant pas pr\u00e9sent\u00e9s aupr\u00e8s du Notaire DOERNER au jourdit, celle-ci a dress\u00e9 un proc\u00e8s-verbal de non-comparution\u00bb alors que par courrier dat\u00e9 au 20 novembre 2020, le soussign\u00e9 demanda express\u00e9ment au notaire le report durendez-vouset manifesta unenouvelle fois, aupr\u00e8s des parties intim\u00e9es sub 1 et sub 2, son intention d\u2019acheter le terrain\u00bb. Il serait indiff\u00e9rent qu\u2019il ne verserait pas de pi\u00e8ces justificatives\u00e0 l\u2019appui de cette demande de reportalors que la signature de l\u2019acte notari\u00e9 n\u2019aurait pas constitu\u00e9 un \u00e9l\u00e9ment essentiel pour les parties au contrat, de sorte que le report demand\u00e9 ne pouvait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un manquement. Il conteste que son comportement \u00e0 l\u2019\u00e9gard du notaire et des parties intim\u00e9es aurait \u00e9t\u00e9 malveillant.<\/p>\n

6 Le courrier du 20 novembre 2020 serait une d\u00e9monstration sans \u00e9quivoque desa volont\u00e9d\u2019acqu\u00e9rir le terrain litigieux, de sorte qu\u2019un report de la date de signature n\u2019aurait eu aucune r\u00e9percussion sur la situation de fait. Ainsi,il aurait inform\u00e9 les parties intim\u00e9es de disposer des fonds n\u00e9cessaires pour l\u2019acquisition du bien mis en vente etil aurait encore propos\u00e9 la date du 15 janvier 2021 pour passer l\u2019acte. Son absence justifi\u00e9e au rendez-vous fix\u00e9 pour la passation de l\u2019acte ne saurait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9ecomme un manquement alors qu\u2019il aurait inform\u00e9 suffisamment en avance les parties intim\u00e9es de fixer un nouvel rendez-vous. PERSONNE1.)contesteles d\u00e9veloppements adversessur la confidentialit\u00e9 du courrier du 20 novembre 2020 pour constituerune correspondance entre avocats alors que la pi\u00e8ce avait d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 produite en premi\u00e8re instance,sans quel\u2019admissibilit\u00e9 dudit courrier n\u2019eutfait l\u2019objet de contestation en premi\u00e8re instance. L\u2019appelant qui conteste toute mauvaise foi dans son chef dans lepr\u00e9sentlitige, reproche aux partiesintim\u00e9esune app\u00e9tence p\u00e9cuniaire,alors que non seulement, elles auraient vendu le terrain \u00e0 d\u2019autresacqu\u00e9reurs pourune somme plus \u00e9lev\u00e9e,mais encore, elles voudraient r\u00e9cup\u00e9rer le montantforfaitaire de la clause p\u00e9nale alors qu\u2019il n\u2019aurait commis aucune faute. Concernant la condition suspensive,PERSONNE1.)fait remarquer en premier lieu que ladite condition ne mentionnerait aucune sanction en cas de suppos\u00e9e inex\u00e9cution, de sorte qu\u2019ellene saurait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme essentielle dans l\u2019esprit des parties contractantes. Par ailleurs, les parties intim\u00e9es auraientconditionn\u00e9l\u2019accomplissement de la condition \u00e0 la seule diligence de l\u2019institutbancaire. Ainsi, l\u2019\u00e9tablissement bancaireaurait \u00e9t\u00e9le seul \u00e0 pourvoir interf\u00e9rer dans la r\u00e9alisation de cette condition \u00e0 savoir uner\u00e9ponse de refus respectivement d\u2019acceptation end\u00e9ans le d\u00e9lai de quinze jours. Concernant le d\u00e9lai en question, l\u2019appelant consid\u00e8re qu\u2019ilest trop court, led\u00e9lai normal \u00e9tant de quatre \u00e0 six semaines. PERSONNE1.)soutientqu\u2019en concluant que \u00ables intim\u00e9es se doutaient bien qu\u2019une banque n\u2019accorde g\u00e9n\u00e9ralement pas un pr\u00eat immobilier dans un d\u00e9lai de 15 jours et ils \u00e9taient \u00e9videmment dispos\u00e9s \u00e0 attendre quelques semaines de plus\u00bb, les parties adverses seraient en aveu que la condition suspensive assortie d\u2019un d\u00e9lai de 15 jours \u00e9tait impossible \u00e0 r\u00e9aliser. Renvoyant \u00e0 l\u2019article 1172 Code civil,PERSONNE1.)estime que la condition suspensive impossible \u00e0 r\u00e9aliser serait \u00e0 annuler.<\/p>\n

7 A titre subsidiaire, il consid\u00e8re qu\u2019\u00e0 la vue des affirmations adverses reprises ci- avant et en application de l\u2019article 1175 du Code civil, le terme fix\u00e9serait devenu flexible voire aurait\u00e9t\u00e9an\u00e9anti. D\u00e8s lors, la condition n\u2019aurait jamaisd\u00e9failli. La condition n\u2019\u00e9tant plus assortie d\u2019un terme, sa r\u00e9alisation aurait d\u00fb \u00eatre effectu\u00e9e dans un temps raisonnable. Tel aurait \u00e9t\u00e9 le cas en l\u2019esp\u00e8ce. Dans la mesure o\u00f9 il auraittoujours \u00e9t\u00e9 disponible pour acqu\u00e9rir le bien et qu\u2019il aurait dispos\u00e9 des liquidit\u00e9s n\u00e9cessaires pour ce faire et dans la mesure o\u00f9 les parties adverses auraient \u00e9t\u00e9 silencieuses, il conteste avoir volontairement emp\u00each\u00e9 la r\u00e9alisation de la condition suspensive. Au contraire, ce seraient les parties intim\u00e9es qui auraient d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment r\u00e9sili\u00e9 le compromis de vente \u00e0 son tort exclusif. Ce serait \u00e0 tort que les juges du fonds ont d\u00e9clar\u00e9 que\u00able compromis de vente du 22 mai 2020 est r\u00e9solu de plein droit, faute pourPERSONNE1.)etPERSONNE5.) d\u2019avoir soumis, end\u00e9ans le d\u00e9lai convenu, un mode de financement pour assurer le financement de la maison objet dudit compromis\u00bb,alors que la d\u00e9cision d\u2019un \u00e9tablissement bancaire est al\u00e9atoire et ne d\u00e9pend pas de la volont\u00e9 de la partie appelante. PERSONNE1.)rappelle que la r\u00e9siliation entreprise par l\u2019une des parties engendre l\u2019allocation de dommages et int\u00e9rets de 10% du prix de vente pour la partie l\u00e9s\u00e9e. Le seul obstacle ayant entrav\u00e9 la vente aurait \u00e9t\u00e9 le silence des consorts PERSONNE2.)et la vente du terrain \u00e0 des tiers. De ce fait, ils seraient \u00e0 l\u2019origine de la r\u00e9siliation respectivement de la r\u00e9solution du contrat et ilsne sauraient pr\u00e9tendre \u00e0 l\u2019application de la clause p\u00e9nale. Il y aurait encore lieu de constater qu\u2019il n\u2019est pas indiqu\u00e9 au compromis de vente que la clause p\u00e9nale joue dans les autres cas qu\u2019une r\u00e9siliation d\u2019une partie au contrat. Or, il n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019origine de la r\u00e9siliation respectivement de la r\u00e9solution. La clause serait obscure quant \u00e0 sa port\u00e9e de sorte qu\u2019elleserait \u00e0 interpr\u00e9ter en faveur de l\u2019acqu\u00e9reur qui s\u2019oblige. Il y aurait d\u00e8s lors lieu \u00e0 r\u00e9formation du jugement. Soutenant que la r\u00e9solution du compromis de vente du 22 mai 2020 serait intervenue \u00e0 l\u2019initiative des consortsPERSONNE2.)alors qu\u2019il aurait les moyens n\u00e9cessaires pour acheter le bien, objet de la vente, la juridiction de premi\u00e8re instance aurait \u00e0 tortrejet\u00e9<\/p>\n

8 sa demande reconventionnelle tendant \u00e0 la condamnation des consortsPERSONNE2.) au paiement de la clause p\u00e9nale de 60.000,-euros. Par r\u00e9formation du jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9,PERSONNE1.)demande \u00e0 voir condamner les consortsPERSONNE2.)solidairement, sinonin solidum, sinon chacun pour sa part, \u00e0 la somme de 60.000,-euros au titre de la clause p\u00e9nale. A titre subsidiaire,PERSONNE1.)demande, par r\u00e9formation de la d\u00e9cision entreprise,de faire droit \u00e0 sa demande en r\u00e9duction du montant de la clausep\u00e9nale \u00e0 de plus justes proportions au motif que le montant de 60.000,-eurosau titre de la clause p\u00e9naleserait excessif. Il serait paradoxal de le condamner pour faute alors qu\u2019il aurait souhait\u00e9 acheter le bien et que la r\u00e9solution ne lui serait pasimputable. Les parties intim\u00e9es resteraient en d\u00e9faut de rapporter la preuve de leur suppos\u00e9 pr\u00e9judice alors qu\u2019il serait apparu de leur propre fait. Par ailleurs, dans la mesure o\u00f9 les consortsPERSONNE2.)auraient vendu le terrain litigieux \u00e0 des acqu\u00e9reurs tiers pour un prix plus \u00e9lev\u00e9, ilsn\u2019auraientnon seulementsubi aucun pr\u00e9judice, mais encore ils auraient tir\u00e9 un plus grand avantage de l\u2019inex\u00e9cution de l\u2019obligation. Compte tenu des circonstancesde l\u2019esp\u00e8ce,appliquer la clause p\u00e9nalepermettrait aux parties intim\u00e9es de s\u2019enrichir injustement \u00e0 son d\u00e9triment. La clause p\u00e9nale n\u2019aurait pas cette finalit\u00e9, de sorte que sa mise en jeu semblerait \u00eatre d\u00e9risoire et inapplicable au cas d\u2019esp\u00e8ce. Par r\u00e9formation du jugement du 7 juin 2022,PERSONNE1.)demande d\u00e8s lors \u00e0 titre principal de dire qu\u2019il n\u2019y a pas lieu \u00e0 application de la clause p\u00e9nale en l\u2019esp\u00e8ce et \u00e0 titre subsidiaire, de dire que la clause p\u00e9nale est de 5.000,-eurosaumaximum. PERSONNE1.)demande enfin \u00e0 \u00eatre d\u00e9charg\u00e9de la condamnation intervenue\u00e0 son encontre au titre de l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et ilsollicite l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de3.000,-euros pour l\u2019instance d\u2019appel et la condamnation des parties intim\u00e9es aux frais et d\u00e9pens des deux instances. Les consortsPERSONNE2.) Les consortsPERSONNE2.)concluent \u00e0 la confirmation de la d\u00e9cision d\u00e9f\u00e9r\u00e9e par adoption de ses motifs. Ils demandent de constater -que ni l\u2019appelant niPERSONNE4.)n\u2019ontfait les diligences n\u00e9cessaires pour l\u2019obtention du pr\u00eat bancaire,<\/p>\n

9 -qu\u2019apr\u00e8s avoir sign\u00e9 le compromis de vente, ils n\u2019ont plus donn\u00e9 signe de vie, -qu\u2019ils ne se sont pas pr\u00e9sent\u00e9s aupr\u00e8s du notaire en date du 28 juillet 2020 et n\u2019ont pas tent\u00e9 d\u2019obtenir lereport de ce rendez-vous enarguant par exemple qu\u2019ilsseraient en attente del\u2019accord de la banque, -qu\u2019ils n\u2019ont pas sollicit\u00e9 une nouvelle date pour la signature de l\u2019acte notari\u00e9, -qu\u2019ils n\u2019ont r\u00e9serv\u00e9 aucune suite au courrier du notaire Doerner de pr\u00e9senter sous la huitaine le refus bancaire du pr\u00eat, -que ce n\u2019est que suite \u00e0 lasommation de passer actedu 10 novembre 2020des parties intim\u00e9es quePERSONNE1.)a appel\u00e9 pour demander un report de la date, demande r\u00e9it\u00e9r\u00e9e aux termes d\u2019uncourrierconfidentielde son mandataire du 20 novembre 2020, -que cette demande dereport non accompagn\u00e9ede pi\u00e8ces justificatives n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 accept\u00e9eetquela date du 23 novembre 2020 fix\u00e9epour la passation de l\u2019acte notari\u00e9 aurait \u00e9t\u00e9 maintenue, -que le 23 novembre 2020, le notaire a dress\u00e9 un proc\u00e8s-verbal de non- comparution alors que ni l\u2019appelant niPERSONNE4.)n\u2019\u00e9taient pr\u00e9sents. Les consortsPERSONNE2.)font observer que l\u2019obtention d\u2019une autorisation de b\u00e2tir n\u2019aurait pas constitu\u00e9 une condition suspensivestipul\u00e9e au compromis de vente. Par ailleurs, ils n\u2019auraient \u00e9t\u00e9 approch\u00e9s\u00e0 aucun momentpar les acheteurs en vue de modifier le compromis de venteen ce sens. Les parties acqu\u00e9reuses qui se seraient pr\u00e9sent\u00e9es comme des professionnels du secteur de l\u2019immobilier n\u2019auraient \u00e9mis aucune r\u00e9serve quant au d\u00e9lai de quinze jours en vue de l\u2019obtention de l\u2019accord ou du refus bancaire. Si les parties intim\u00e9es se doutaient bien qu\u2019une banque n\u2019accorde g\u00e9n\u00e9ralement pas unpr\u00eat dans und\u00e9lai dequinze jours et s\u2019ils \u00e9taient dispos\u00e9s \u00e0 attendre quelques semaines de plus, toujours serait-il que les parties acqu\u00e9reuses ne se seraient plus manifest\u00e9es du tout, les laissant dans l\u2019ignorance la plus totale quant \u00e0 leurs intentions r\u00e9elles et s\u00e9rieusesd\u2019acqu\u00e9rir le terrain. Les d\u00e9veloppements adverses au sujet de la condition suspensive pr\u00e9tendument potestative inscrite dans le compromis de vente seraient hors sujet alors que de son propre aveu, l\u2019appelant n\u2019a pas sollicit\u00e9 de pr\u00eat bancaire en vuedu financementdu terrain. Les parties acqu\u00e9reuses ayant,en l\u2019esp\u00e8ce,manqu\u00e9 \u00e0 la seule condition suspensive contractuellement pr\u00e9vue, en l\u2019occurrence l\u2019obtention d\u2019un accord ou refus bancaire end\u00e9ans le d\u00e9lai de quinze joursouvrablesapr\u00e8s la signaturedu compromis de vente fautepar euxde prouver avoir fait les d\u00e9marches n\u00e9cessaires aupr\u00e8s des \u00e9tablissements bancaires, la condition serait r\u00e9put\u00e9e accomplie. En ne se pr\u00e9sentant pas chez le notaire en vue de la signature de l\u2019acte notari\u00e9 malgr\u00e9 convocation par le notaire en juillet 2020, respectivement par sommation de passer acte en novembre 2020, les parties acqu\u00e9reuses auraient viol\u00e9 leurs obligations contractuelles.<\/p>\n

10 Les consortsPERSONNE2.)demandent de confirmer le jugement de premi\u00e8re instanceen ce qu\u2019ila retenu que le compromis de vente du 22 mai 2020 est r\u00e9solu de plein droit, faute parPERSONNE1.)etPERSONNE4.)d\u2019avoir soumis end\u00e9ans le d\u00e9lai convenu, un mode de financement pour assurer l\u2019achat du terrain, objet du compromis. Par application de l\u2019article 7 du compromis de vente stipulantqu\u2019\u00aben cas de r\u00e9siliation du pr\u00e9sent compromis de vente par l\u2019une ou l\u2019autre partie, une peine conventionnelle de 10% du prix de vente est \u00e0 verser \u00e0 la partie l\u00e9s\u00e9e\u00bb,PERSONNE1.) etPERSONNE4.)auraient \u00e9t\u00e9 \u00e0 juste titre condamn\u00e9s au paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats de 10%du prix de vente convenu, en l\u2019occurrence\u00e0 la sommede 60.000,-euros. Les consortsPERSONNE2.)demandent encore de confirmer la juridiction de premi\u00e8re instance en cequ\u2019elle a d\u00e9cid\u00e9 qu\u2019il n\u2019y avait paslieu de r\u00e9duire l\u2019indemnit\u00e9 forfaitairement convenue, le taux de 10% \u00e9tant pratiqu\u00e9 de mani\u00e8re courante dans le domaine de la vente d\u2019immeuble. En ce qui concernela demande reconventionnelle en condamnation des parties intim\u00e9es au paiement de la somme de 60.000,-euros pour r\u00e9solution du compromis de vente,les consortsPERSONNE2.)concluent encore \u00e0 la confirmation de la d\u00e9cision entreprise. En effet, ils n\u2019auraient pas r\u00e9solu le compromis de vente, mais ils auraient\u00e9t\u00e9 oblig\u00e9s de demander la r\u00e9solution judiciaire par application de l\u2019article 1184 du Code civil en raison du comportement fautif et malhonn\u00eate de l\u2019appelant et dePERSONNE4.). Ils contestentencore l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure r\u00e9clam\u00e9e par la partie appelante et demandent \u00e0 leur tour l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.000,-euros. Ils demandent enfin la condamnation dePERSONNE1.)aux frais et d\u00e9pens des deux instances avec distraction au profit de son avocat \u00e0 la Cour concluant sur ses affirmations de droit. Appr\u00e9ciation de la Cour L\u2019appel introduit dans les formes et d\u00e9lai de la loi est \u00e0 d\u00e9clarer r\u00e9cevable. 1.Quant aux stipulations contractuelles Le compromis de vente sign\u00e9 entre les parties en litige le22 mai 2020\u00e9nonce que \u00ab(\u2026) En cas de r\u00e9siliation du pr\u00e9sent compromis de vente par l\u2019une ou l\u2019autre partie, une peine conventionnelle de 10% du prix de vente est \u00e0 verser \u00e0la partie l\u00e9s\u00e9e. L\u2019acqu\u00e9reur d\u00e9clare devoir contracter un pr\u00eat aupr\u00e8s d\u2019un institut financier pour le r\u00e8glementdu pr\u00e9dit prix de vente. Il est express\u00e9ment entendu que le pr\u00e9sent compromis ne sortira ses effets qu\u2019\u00e0 condition que le pr\u00eat soit accord\u00e9 \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n

11 L\u2019acqu\u00e9reur s\u2019engage \u00e0 pr\u00e9senter au vendeur la lettre d\u2019acceptationrespectivement de refusdu pr\u00e9dit pr\u00eat au plus tard QUINZE jours ouvrables \u00e0 partir de la date de signature du pr\u00e9sent compromis. Il est entendu que si l\u2019acqu\u00e9reur devait ne pas se voir accorder le pr\u00eat en question, le pr\u00e9sent contrat estd\u00e9clar\u00e9 r\u00e9troactivementnul et non avenu sans que le vendeur puisse invoquer des dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e0 l\u2019encontre de l\u2019acqu\u00e9reur(\u2026) \u00bb. C\u2019estparunexamencorrect de ces clauses que le tribunal a retenu que la condition stipul\u00e9e dans ce compromis de vente, en l\u2019occurrence, l\u2019obtention par lesacqu\u00e9reursdu cr\u00e9dit n\u00e9cessaire \u00e0 l\u2019acquisition du terrain en question,s\u2019analyse en une condition suspensive qui suspend la formation m\u00eame du contrat jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9alisation de la condition et que l\u2019obtention du financement de la vente est enferm\u00e9e dans des d\u00e9lais fixes. La juridiction de premi\u00e8re instance a \u00e0 juste titre consid\u00e9r\u00e9 que c\u2019est de mani\u00e8re impropre que les parties ont employ\u00e9 le terme de \u00ab r\u00e9siliation \u00bb dans la r\u00e9daction du compromis de ventealors que le terme \u00ab r\u00e9siliation\u00bb est r\u00e9serv\u00e9 aux contrats \u00e0 prestations successives et ne vaut que pour l\u2019avenir, de sorte qu\u2019il est inadapt\u00e9 dans le cadre d\u2019un contrat instantan\u00e9 tel un compromis de vente. Les m\u00eames observations s\u2019appliquent,par ailleurs,\u00e0 l\u2019assignation introductive d\u2019instance du 4 d\u00e9cembre 2020 desconsortsPERSONNE2.)aux termes de laquelle ces derniers demandent au tribunal de dire que le compromis de vente est r\u00e9sili\u00e9 aux torts des d\u00e9fendeurs par application de l\u2019article 1184 du Code civil. Dans la mesure o\u00f9 il r\u00e9sulte sans \u00e9quivoque des stipulations contractuellesque l\u2019intention des parties au contrat\u00e9taientdevouloirsanctionner la rupture fautive du contratpar l\u2019une des parties, l\u2019emploi du terme \u00abr\u00e9siliation \u00bb ne rend, contrairement aux sout\u00e8nements dePERSONNE1.), pas la clause obscure. La Cour ne saurait, cependant, partager l\u2019analyse des juges de premi\u00e8re instance, quant \u00e0 l\u2019existence d\u2019une clause r\u00e9solutoire de plein droit en cas de d\u00e9faillance \u00e0 l\u2019obligation des acqu\u00e9reurs depr\u00e9senter au vendeur la lettre d\u2019acceptation respectivement de refus du pr\u00eat au plus tard dans les quinzejours ouvrables \u00e0 partir de la date de signature du compromis. En effet,le contrat est d\u00e9clar\u00e9 r\u00e9troactivement nul et non avenu dans le cas o\u00f9 les acqu\u00e9reurs nesesont pas vu accorder de pr\u00eat, ce qui implique qu\u2019ils ont fait les d\u00e9marches n\u00e9cessaires, mais qu\u2019ils se sont vu refuser l\u2019accord bancaire. Dans leur assignation en justice du 4 d\u00e9cembre 2020, les consortsPERSONNE2.) n\u2019ont, par ailleurs, pas fait \u00e9tat d\u2019une clause r\u00e9solutoire de plein droit, mais ont demand\u00e9 autribunal de prononcer la r\u00e9solution du contrat en application de l\u2019article 1184 du Code civil. Il \u00e9chet d\u00e8s lors d\u2019analyser le litige auregard de ces consid\u00e9rations.<\/p>\n

12 2.Quant \u00e0 l\u2019accomplissment de la condition suspensive La Cour se rapporte aux d\u00e9veloppements corrects en droit des juges de premi\u00e8re instance, qu\u2019elle fait siens, relatifs aux principes r\u00e9gissant les obligations contract\u00e9es sous une condition suspensive. Ainsi, lorsque les parties ins\u00e8rent dans leur contrat une condition suspensive en prenant soin d\u2019indiquer un temps d\u00e9termin\u00e9 pour son accomplissement, la situation est r\u00e9gie par l\u2019article 1176 duCode civil qui dispose que\u00ab lorsqu'une obligation est contract\u00e9e sous la condition qu'un \u00e9v\u00e9nement arrivera dans un temps fixe, cette condition est cens\u00e9e d\u00e9faillie lorsque le temps est expir\u00e9 sans que l'\u00e9v\u00e9nement soit arriv\u00e9 \u00bb. D\u2019apr\u00e8s cet article, lorsqu\u2019un temps pr\u00e9cis a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 pour l\u2019accomplissement d\u2019une condition suspensive, tel en l\u2019esp\u00e8ce le d\u00e9lai dequinzejours ouvrables, la condition est cens\u00e9e d\u00e9faillie lorsque ce d\u00e9lai s\u2019est \u00e9coul\u00e9 sans que l\u2019\u00e9v\u00e8nement pr\u00e9vu ne se soit produit, en l\u2019occurrence sans que le cr\u00e9dit n\u2019ait \u00e9t\u00e9 obtenu. La simple d\u00e9faillance de la condition suspensive emp\u00eache l\u2019obligation de prendre naissance, les parties \u00e9tant dans la m\u00eame situation que si elles n\u2019avaient pas contract\u00e9, tandis que la r\u00e9alisation de la condition fait r\u00e9troagir la convention conclue. Il est de principe que pour satisfaire \u00e0 la condition suspensive, le d\u00e9biteur oblig\u00e9 sous condition suspensive doit d\u00e9ployer toutes les diligences n\u00e9cessaires pour que la condition puisse s\u2019accomplir comme pr\u00e9vu au contrat. Lorsque la d\u00e9faillance r\u00e9sulte d\u2019un agissement fautif de la part de l\u2019acqu\u00e9reur, tel le cas en l\u2019esp\u00e8ce, la condition est r\u00e9put\u00e9e accomplie, de sorte que le compromis de vente produit ses effets. L\u2019article 1178 duCode civil impose ainsi \u00e0 charge du d\u00e9biteur qui s\u2019engage sous une condition suspensive une v\u00e9ritable obligation de coop\u00e9rer loyalement afin que la condition puisse se r\u00e9aliser. Le d\u00e9biteur doit, d\u00e8s lors, entreprendre tout son possible pour que l\u2019op\u00e9ration puisse aboutir et la jurisprudence r\u00e9cente met \u00e0 charge du d\u00e9biteur l\u2019obligation d\u2019\u00e9tablir qu\u2019il a accompli les diligences normales ou de justifier des raisons pour lesquelles il n\u2019a pas pu surmonter les difficult\u00e9s rencontr\u00e9es. En souscrivant \u00e0 la condition suspensive litigieuse,PERSONNE1.)et PERSONNE4.)sesont, d\u00e8s lors, oblig\u00e9s\u00e0 entreprendre toutes les d\u00e9marches utiles \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit et \u00e0 consentir les efforts n\u00e9cessaires au succ\u00e8s de pareilles d\u00e9marches, le tout dans le d\u00e9lai convenu au compromis. Le d\u00e9biteur qui s\u2019oblige sous une condition suspensive est tenu d\u2019une obligation de coop\u00e9ration loyale pour que celle-ci se r\u00e9alise et que s\u2019agissant plus pr\u00e9cis\u00e9ment d\u2019une<\/p>\n

13 condition tenant \u00e0 l\u2019obtention par lui d\u2019un emprunt bancaire, il lui appartient de d\u00e9montrer avoir effectivement agi aupr\u00e8s d\u2019un ou de plusieurs \u00e9tablissements bancaires pour obtenir le financement envisag\u00e9. Jug\u00e9 ainsi par la Cour de cassation que\u00ab Pour \u00e9chapper \u00e0 l\u2019application d\u2019une clause p\u00e9nale figurant dans un compromis de vente immobilier, il incombe \u00e0 la partie acqu\u00e9reuse \u00e0 charge de laquelle eststipul\u00e9e une obligation de faire les diligences n\u00e9cessaires pour l\u2019obtention d\u2019un financement d\u2019\u00e9tablir qu\u2019elle s\u2019est lib\u00e9r\u00e9e de cette obligation \u00bb(Cass. 8 d\u00e9cembre 2016, Pas. 38, p. 125). PERSONNE1.)soutientd\u00e8s lors \u00e0 tortque la charge de la preuve qu\u2019il a volontairement fait obstacle \u00e0 la r\u00e9ception d\u2019un refus ou d\u2019une acceptation bancaire appartiendrait aux consortsPERSONNE2.). Lejugement de premi\u00e8re instance est \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a mis \u00e0 charge du d\u00e9biteur qui s\u2019engage sous condition suspensive la preuve de l\u2019accomplissement de toutes les diligences n\u00e9cessaires afin que la condition puisse se r\u00e9aliser. C\u2019est \u00e0 juste titre, par des motifs auxquels la Cour renvoie, que le tribunal aensuite retenu que la preuve n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 rapport\u00e9e parPERSONNE1.)que lui-m\u00eame ou PERSONNE4.)aienteffectu\u00e9 des d\u00e9marches s\u00e9rieuses et circonstanci\u00e9es dans le d\u00e9lai dequinze jours ouvrablesfix\u00e9 au compromisde venteen vue de se voir accorder un cr\u00e9dit bancaire destin\u00e9 \u00e0 financer le terrain,l\u2019appelantne versant aucune demande, ni aucun courrier en ce sens adress\u00e9 \u00e0 une banque ou \u00e0 un autre institut financier. A l\u2019appui de ses affirmations que la clause p\u00e9nale ne serait pas applicable en l\u2019esp\u00e8ce,PERSONNE1.)invoque que les consortsPERSONNE2.)auraient \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s de la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019attendre l\u2019avis de la commune sur la faisabilit\u00e9 du projetainsi quede l\u2019existence de liquidit\u00e9s suffisantes pour le financement de l\u2019acquisition du terrain, qu\u2019en l\u2019absence de sanction contractuelle stipul\u00e9e dans la clause, la condition suspensive tenant \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 essentielle dans l\u2019esprit des parties, que le laps de temps fix\u00e9 pour l\u2019obtention du refus et de l\u2019accord bancaire aurait \u00e9t\u00e9 trop court, que la condition suspensive d\u00e9pendrait exclusivement de la position dominante de l\u2019\u00e9tablissement bancaire et finalement que les consortsPERSONNE2.)en admettants\u2019\u00eatredout\u00e9sque le d\u00e9lai de quinze jours soit trop court pour se voir accorder un cr\u00e9diteten concluantavoir \u00e9t\u00e9 dispos\u00e9s\u00e0 attendre plus longtemps,auraient renonc\u00e9 au terme fix\u00e9 au compromis de vente. Afin de soutenir sa position,PERSONNE1.)se pr\u00e9vaut du compromis de vente, d\u2019un courrier du 20 novembre 2020 de son mandataire \u00e0 l\u2019adresse du mandataire adverse, d\u2019un courrier du 14 janvier 2021 \u00e0 l\u2019adresse de Ma\u00eetre Doerner, d\u2019un courrier deSOCIETE2.)du 13 novembre 2020, d\u2019un \u00e9change entre l\u2019architecte et la commune du 21 septembre 2020 etd\u2019extraits bancaires. Si les consortsPERSONNE2.)invoquentle caract\u00e8re confidentiel du courrier du mandatairedePERSONNE1.)du 20 novembre 2020, ils ne demandent pas le rejet de la pi\u00e8ce.<\/p>\n

14 A l\u2019instar de la juridiction de premi\u00e8re instance, la Cour constate que les affirmations dePERSONNE1.)suivant lesquellesla commune intention des parties aurait \u00e9t\u00e9de faire abstraction de la clause suspensive li\u00e9e \u00e0 l\u2019obtention du financement de la vente alors qu\u2019il aurait dispos\u00e9 des liquidit\u00e9s n\u00e9cessaires pour l\u2019acquisition du terrain litigieux, respectivementde soumettre la vente \u00e0 l\u2019obtention des autorisations n\u00e9cessaires \u00e0 la r\u00e9alisation du projet immobilier envisag\u00e9 parPERSONNE1.),nesont pas \u00e9tabliespar les pi\u00e8ces vers\u00e9es en cause. Il est admis que la condition relative \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat pour le financement de l\u2019achat par un \u00e9tablissement bancaire a \u00e9t\u00e9 stipul\u00e9e en faveur des deux parties contractantes. D\u2019abord en faveur de l\u2019acqu\u00e9reur qui devait s\u2019assurer du financement de son projet immobilier pr\u00e9alablement \u00e0 la conclusion d\u00e9finitive du contrat. Ensuite en faveur de la partie venderesse qui avait int\u00e9r\u00eat \u00e0 contracteravec un acqu\u00e9reur dont la solvabilit\u00e9 \u00e9tait garantie en cas de besoin par un cr\u00e9dit bancaire. Il ne faut cependant pas en conclure que la condition suspensive stipul\u00e9e au compromis obligerait l\u2019acqu\u00e9reur de recourir, en tout \u00e9tat de cause, \u00e0 un financement bancaire. Il lui est loisible de choisir un autre mode de financement, \u00e0 condition qu\u2019il offre \u00e0 la partie venderesse une garantie de paiement \u00e9quivalente au cr\u00e9dit bancaire initialement envisag\u00e9. Suivant l\u2019article 1175 du code civil \u00ab toute condition doit \u00eatre accomplie de la mani\u00e8re que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu\u2019elle le f\u00fbt \u00bb (Cour, 29 octobre 2008, num\u00e9ro 32469 du r\u00f4le). Si une renonciation \u00e0 la condition suspensive au motif de disposer des liquidit\u00e9s suffisantes pour l\u2019acquisition du bien estd\u00e8s lorsen principe valable, encore faut-il que la renonciation intervienne en temps utile, c\u2019est-\u00e0-dire avant l\u2019expiration du terme fix\u00e9 par les parties pour l\u2019accomplissement de la condition suspensive. Or, tel n\u2019est pas le cas enesp\u00e8ce. Lecourrierdu 20 novembre 2020aux termes duquelle mandataire de l\u2019appelant sollicite le report du rendez-vous du 23 novembre 2020 fix\u00e9 pour la passation de l\u2019acte aupr\u00e8s du notaire et dont il est fait mention des raisons pour lesquelles les acqu\u00e9reurs ne se sont pas pr\u00e9sent\u00e9s aupr\u00e8s du notaire en date du 28 juillet 2020-en l\u2019occurrence l\u2019attente d\u2019une r\u00e9ponse de la Commune sur la faisabilit\u00e9 de son projet-,ainsi que des capacit\u00e9s dePERSONNE1.)d\u2019acheter sans pr\u00eat bancaire, estde plusieurs mois post\u00e9rieur\u00e0la signature du compromiset\u00e0 l\u2019expiration dud\u00e9lai fix\u00e9 pour l\u2019accomplissementde la condition suspensive. Il ne r\u00e9sulte,par ailleurs,d\u2019aucun \u00e9l\u00e9ment du dossier quel\u2019obtention des autorisations n\u00e9cessaires \u00e0 la r\u00e9alisation du projet immobilier envisag\u00e9 par PERSONNE1.)aurait-\u00e0 un moment ou un autre-\u00e9t\u00e9 discut\u00e9epar les parties, la seule condition suspensive figurant au compromis de vente \u00e9tant celle relative au financement de l\u2019acquisition. Les d\u00e9veloppements dePERSONNE1.)sur l\u2019absence de sanction stipul\u00e9edans la clause relative \u00e0 la condition suspensivepour soutenir qu\u2019elle n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 essentielle dans l\u2019esprit des parties contractantes,sont\u00e9galement\u00e0 rejeteralors que lacondition r\u00e9solutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques et que le<\/p>\n

15 compromis de vente pr\u00e9voit une clause p\u00e9nale au profit de la partie l\u00e9s\u00e9e en cas de r\u00e9solution. Dans la mesure o\u00f9 les acqu\u00e9reurs ne d\u00e9montrent pas avoir fait une d\u00e9marche quelconque aupr\u00e8s d\u2019un \u00e9tablissement de cr\u00e9dit en vue de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat bancaire, les consid\u00e9rations dePERSONNE1.)sur la dur\u00e9e trop courte du d\u00e9lai contractuellement stipul\u00e9 et sur laposition dominante del\u2019\u00e9tablissement bancairedans la r\u00e9alisation de la conditionmanquent pareillement de pertinence. En effet, l\u2019absence de r\u00e9ponse d\u2019un institut bancaire ne r\u00e9sulte, en l\u2019esp\u00e8ce,ni d\u2019un laps de temps trop court pour obtenir une r\u00e9ponse d\u2019unebanqueni d\u2019un manque de diligencedecelle-ci, mais de l\u2019absencetotale de d\u00e9marches entreprises par les acqu\u00e9reursen vue de l\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit. Contrairement aux sout\u00e8nements dePERSONNE1.), la condition suspensive litigieuse ne d\u00e9pend pas de la diligence exclusive de l\u2019\u00e9tablissement bancaire, mais encore de celle des acqu\u00e9reurs. En vertu de l\u2019article 1171 duCode civil, la condition qui d\u00e9pend \u00e0 la fois de la volont\u00e9 d\u2019une partie et de celle d\u2019un tiers n\u2019est pas prohib\u00e9e. Si le d\u00e9lai de quinze jours ouvrables pour soumettre l\u2019accord ou le refus de la banque peut sembler relativement court, toujours est-il quePERSONNE1.)qui,d\u2019apr\u00e8s ses pi\u00e8ces, est un professionnel de la promotion immobili\u00e8re,\u00e9tait tout \u00e0 fait \u00e0 m\u00eame de mesurer la port\u00e9e de son engagementpar rapport \u00e0 sa situation financi\u00e8re. C\u2019est d\u00e8s lors \u00e0 tort quePERSONNE1.)conclut \u00e0 la nullit\u00e9 de la condition suspensive pour \u00eatre impossible et peu r\u00e9aliste,respectivement pour d\u00e9pendre de la seule volont\u00e9 d\u2019un tiers. Le fait pour le mandataire des parties intim\u00e9es d\u2019avoirindiqu\u00e9 danssesconclusions que ceux-ci se sont dout\u00e9s quele d\u00e9lai fix\u00e9pour l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat estrelativement court et qu\u2019ilsauraient \u00e9t\u00e9 enclin \u00e0 attendre quelques semaines de plus s\u2019ils avaient \u00e9t\u00e9 tenus au courant de l\u2019\u00e9volution du dossier,ne saurait\u00eatreinterpr\u00e9t\u00e9comme une renonciation audit d\u00e9lai,la renonciation au terme d\u2019une convention ne pouvant se d\u00e9duire que de faits intervenus ant\u00e9rieurement \u00e0 l\u2019arriv\u00e9e de celui-ci. D\u00e8s lors,aucun pr\u00eat n\u2019a \u00e9t\u00e9 sollicit\u00e9 parPERSONNE1.)etPERSONNE4.)et a fortiorin\u2019a \u00e9t\u00e9refus\u00e9 par un institut financier. Il en suit qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce, il n\u2019y a pas eu d\u00e9faillance de la condition suspensive entra\u00eenant, en l\u2019esp\u00e8ce,la nullit\u00e9 r\u00e9troactiveducontrat, ce qui aurait \u00e9t\u00e9 le cas si le cr\u00e9dit demand\u00e9 avait \u00e9t\u00e9 refus\u00e9. En raison du d\u00e9faut d\u2019accomplissement parPERSONNE1.)etPERSONNE4.)des diligences n\u00e9cessaires en vue de la r\u00e9alisation de la condition suspensive, celle-ci est r\u00e9put\u00e9e accomplie.<\/p>\n

16 L\u2019article 1179 du Code civil dispose que\u00ab la condition accomplie a un effet r\u00e9troactif au jour auquel l\u2019engagement a \u00e9t\u00e9 contract\u00e9 \u00bb. Il en r\u00e9sulte que l\u2019obligation conditionnelle s\u2019est r\u00e9troactivement transform\u00e9e en obligation pure et simple ce qui fait que la vente du terrain \u00e0PERSONNE1.)et\u00e0 PERSONNE4.)est devenue parfaite avec effet au 22 mai 2020, d\u00e8s l\u2019accord des parties sur la chose et sur le prix. 3.Quant \u00e0 la r\u00e9solution de la vente Les consortsPERSONNE2.)ont demand\u00e9 la r\u00e9solution du compromis de vente du 22 mai 2020 auxtorts des parties acqu\u00e9reuses sur base de l\u2019article 1184 du Code civil en leur reprochant notamment de ne pas avoir fait le n\u00e9cessaire pour que la condition suspensive s\u2019accomplisse et de ne pas s\u2019\u00eatre pr\u00e9sent\u00e9s chez le notaire ni le 28 juillet 2020 apr\u00e8s y avoir \u00e9t\u00e9 convoqu\u00e9 par celui-ci, ni le 23 novembre 2023 apr\u00e8s avoir \u00e9t\u00e9 formellement mis en demeurepar leurs soins. Ils auraient non seulement \u00e9t\u00e9 bloqu\u00e9s dans la vente de leur terrain \u00e0 un acqu\u00e9reur potentiel depuis le22 mai 2020, mais encore ils auraient \u00e9t\u00e9 forc\u00e9s \u00e0 agir judiciairement \u00e0 leur encontre en r\u00e9solution du compromis de vente. Deson c\u00f4t\u00e9,PERSONNE1.)reproche aux parties intim\u00e9es d\u2019avoir emp\u00each\u00e9 la bonne ex\u00e9cution du contrat etd\u2019avoir d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment r\u00e9sili\u00e9 le compromis de vente. Ainsi, il soutient avoir trouv\u00e9 des potentiels acqu\u00e9reurs pour le terrain litigieux. Les consortsPERSONNE2.)les auraient contact\u00e9s et leur auraient vendu le bien pour 1.000.000,-euros, de sorte qu\u2019ils auraient r\u00e9alis\u00e9 uneplus-value cons\u00e9quente. Ceci serait l\u2019unique raison pour laquelle les parties intim\u00e9es auraient d\u00e9cid\u00e9 soudainement de r\u00e9silier le contrat de vente. Cette mani\u00e8re d\u2019agir serait d\u00e9loyale et malhonn\u00eate. Comme mentionn\u00e9 ci-avant, le compromis de vente ne stipule pas la r\u00e9solution de plein droit en cas de d\u00e9faillance aux obligations de pr\u00e9senter un accord ou refus bancaire dans le d\u00e9lai de quinze jours ouvrables \u00e0 partir de la signature du compromis de vente du 22 mai 2020. Il appartient d\u00e8s lors \u00e0 la Cour d\u2019appr\u00e9ciers\u2019il existe,en l\u2019esp\u00e8ce,des manquements dans le chef de l\u2019une ou de l\u2019autre partie justifiant la r\u00e9solution du compromis de vente. Aux termes de l\u2019article 1184 du Code civil,\u00ab La condition r\u00e9solutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le caso\u00f9 l\u2019une des deux parties ne satisfera point \u00e0 son engagement. Dans ce cas, le contrat n\u2019est point r\u00e9solu de plein droit. La partie envers laquelle l\u2019engagement n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9 a le choix ou de forcer l\u2019autre \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution de la<\/p>\n

17 convention lorsqu\u2019elleest possible, ou d\u2019en demander la r\u00e9solution avec dommages et int\u00e9r\u00eats. La r\u00e9solution doit \u00eatre demand\u00e9e en justice, et il peut \u00eatre accord\u00e9 au d\u00e9fendeur un d\u00e9lai selon les circonstances \u00bb. Il appartient d\u00e8s lors \u00e0 la Cour d\u2019appr\u00e9ciers\u2019il existe en l\u2019esp\u00e8ce des manquements dans le chef de l\u2019une ou de l\u2019autre partie jusitifiant la r\u00e9solution du compromis de vente. En l\u2019esp\u00e8ce,les parties ont convenu que le prix de vente est payable au plus tard lors de la signature de l\u2019acte notari\u00e9 qui se fera par-devant notaire Ma\u00eetre Doerner au plus tardunmois apr\u00e8s r\u00e9ception de l\u2019accord bancaire. Tel que repris ci-avant, il ne r\u00e9sulte d\u2019aucun \u00e9l\u00e9ment du dossier quePERSONNE1.) etPERSONNE4.)aientfait desd\u00e9marchespour l\u2019obtention d\u2019un cr\u00e9dit. Ils ne sontpas pr\u00e9sent\u00e9s chez le notaire,ni le 28 juillet 2020 apr\u00e8s y avoir \u00e9t\u00e9 convoqu\u00e9 par celui-ci, ni le 23 novembre 2023 apr\u00e8s avoir \u00e9t\u00e9 formellement mis en demeure par lemandataire des consortsPERSONNE2.). Contrairement aux affirmations du mandataire dePERSONNE1.)dans le courrier du 20 novembre 2020, il ne r\u00e9sulte pas des \u00e9l\u00e9ments du dossier que les acqu\u00e9reurs aient excus\u00e9 leur d\u00e9faut de comparution en juillet 2020. Tel que le soutiennent les consortsPERSONNE2.)et d\u2019apr\u00e8s les \u00e9l\u00e9ments soumis \u00e0 la Cour,PERSONNE1.)s\u2019est seulement manifest\u00e9 apr\u00e8s la sommation de passer acte du mandataire des consortsPERSONNE2.)en novembre 2020. Si,aux termes du courrier du 20 novembre 2020,PERSONNE1.)d\u00e9clare toujours vouloir acheter le terrain litigieux et de disposer des liquidit\u00e9s n\u00e9cessaires pour ce faire, il n\u2019explique pas les raisonslesquellesl\u2019auraientemp\u00each\u00e9esde se pr\u00e9senter \u00e0 la date du 23 novembre 2020 chez le notaire. Force est encore de constater qu\u2019en date 14 janvier 2021,PERSONNE1.)arepouss\u00e9 le rendez-vous propos\u00e9 par ses soins,motif pris dela r\u00e9ception la veille des mesurages de la commune. Comme mentionn\u00e9 ci-avant, les questions de faisabilit\u00e9 du projet et des autorisations communales ne figuraient pas au compromis de vente comme condition suspensive, de sorte qu\u2019elles ne sauraient justifierles reports des rendez-vous devant le notaire. Faute par les acqu\u00e9reurs de faire les d\u00e9marches n\u00e9cessaires pour pouvoirpr\u00e9senter le refus ou l\u2019accord bancaire aux vendeurs et de se pr\u00e9senter par-devant le notaire pour signer l\u2019acte de vente,PERSONNE1.)etPERSONNE4.)ont commis une faute de nature \u00e0justifier la r\u00e9solution du compromis de vente \u00e0 leurs torts. Eu \u00e9gard aux contestations des consortsPERSONNE2.)qui soutiennent avoir \u00e9t\u00e9 bloqu\u00e9s dans la vente de leur terrainet avoir \u00e9t\u00e9 oblig\u00e9s d\u2019agir judiciairement en<\/p>\n

18 r\u00e9solution du compromis de vente et en l\u2019absence de production de la moindre pi\u00e8ce justificative,PERSONNE1.)reste en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir ses all\u00e9gations relatives de la vente du terrain par les consortsPERSONNE2.)\u00e0 des acqu\u00e9reurs tiers. Aucune faute dans le chef des consortsPERSONNE2.)n\u2019est d\u00e8s lors \u00e9tablie. Il y a d\u00e8s lors lieu de prononcer la r\u00e9solution du contrat de vente aux torts de PERSONNE1.)et dePERSONNE4.). Le compromis de vente du 22 mai 2020 stipule qu\u2019en cas de r\u00e9siliation du pr\u00e9sent compromis de vente par l\u2019une ou l\u2019autre partie, une peine conventionnelle de 10% du prix devente est \u00e0 verser \u00e0 la partie l\u00e9s\u00e9e. Par confirmationde la d\u00e9cision d\u00e9f\u00e9r\u00e9equoique par des motifs partiellements diff\u00e9rents,la demande des consortsPERSONNE2.)est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e, PERSONNE1.)etPERSONNE4.)\u00e9tant redevablesdu montant de la clause p\u00e9nale. 4.Quant \u00e0 la demande reconventionnelle dePERSONNE1.)tendant \u00e0 la condamnation des consortsPERSONNE2.)au paiement de l\u2019indemnit\u00e9 forfaitaire Au regard des consid\u00e9rations ci-avant, la demandereconventionnellede PERSONNE1.)tendant \u00e0 la condamnation des consortsPERSONNE2.)au paiement de la clause p\u00e9nale n\u2019est pas fond\u00e9e, le contrat se trouvant r\u00e9sili\u00e9 par la faute des parties acqu\u00e9reuses qui n\u2019ont pas fait de diligences en vue de la r\u00e9alisation de la condition suspensiverespectivement de se pr\u00e9senter \u00e0 la passation de l\u2019acte notari\u00e9 et de payer le prix convenuet aucune faute n\u2019\u00e9tant \u00e9tablie dans le chef des vendeurs. Le jugement de premi\u00e8re instance est d\u00e8s lors \u00e0 confirmer \u00e0 cet \u00e9gard. 5.Quant au montant de l\u2019indemnit\u00e9 forfaitaire PERSONNE1.)consid\u00e8re que les parties intim\u00e9es resteraient en d\u00e9faut de rapporter la preuve de leur suppos\u00e9 pr\u00e9judice alors qu\u2019ellesauraient vendu le terrain litigieux \u00e0 des acqu\u00e9reurs tiers pour un prix plus \u00e9lev\u00e9. Par ailleurs, le montant de l\u2019indemnit\u00e9 forfaitaire serait excessif au regard des circonstances de l\u2019esp\u00e8ce. La clause p\u00e9nale est une \u00e9valuation conventionnelle et forfaitaire des dommages et int\u00e9r\u00eats contractuels qui a pour but d\u2019\u00e9viter les difficult\u00e9s d\u2019\u00e9valuation judiciaire des dommages et int\u00e9r\u00eats en \u00e9tablissant un forfait qui supprime toute discussion sur la r\u00e9alit\u00e9 et l\u2019importance du pr\u00e9judice. Il est de principe que la clause p\u00e9nale stipul\u00e9e dans une convention l\u00e9galement form\u00e9e fait la loi des parties et s\u2019impose au juge. En l\u2019absence de toute fraude \u00e0 la loi, les parties sont libres de d\u00e9terminer les moyens de contrainte destin\u00e9s \u00e0 assurer, m\u00eame \u00e0 d\u00e9faut de pr\u00e9judice, l\u2019ex\u00e9cution de leur convention (Cass. 19 janvier 1984, 26, 41).<\/p>\n

19 L\u2019article 1152, alin\u00e9a 2 du Codecivil pr\u00e9voit que le juge peut mod\u00e9rer la peine qui a \u00e9t\u00e9 convenue entre les parties si elle est manifestement excessive. Etant donn\u00e9 que le pourcentage de 10 % du prix de vente pr\u00e9vu au titre de la clause p\u00e9nale est usuel dans le domaine de l'immobilier et compte tenu de la r\u00e9solution du compromis de vente du22mai2020prononc\u00e9e aux torts exclusifs des acqu\u00e9reurs, PERSONNE1.)etPERSONNE4.), la demande desconsortsPERSONNE2.)\u00e0 se voir allouer la somme de60.000,-euros au titre de la clause p\u00e9nale est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e. Le jugement du 7 juin 2022 qui n\u2019est pas entrepris en ce qu\u2019il a prononc\u00e9 la condamnation solidaire dePERSONNE1.)et dePERSONNE4.)est d\u00e8s lors \u00e0 confirmer par adoption de ses motifs. 6.Quant aux demandes accessoires L\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure ne peut \u00eatre allou\u00e9e \u00e0 la partie succombante. Pour le surplus, l\u2019application de l\u2019article 240 du Nouveau Code de Proc\u00e9dure Civile rel\u00e8ve du pouvoir discr\u00e9tionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arr\u00eat N\u00b0 60\/15, JTL 2015, N\u00b0 42, page 166). C\u2019est \u00e0 bon droit et pour des motifs que la Cour adopte que les juges de premi\u00e8re instance ont condamn\u00e9PERSONNE1.)au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9durede 3.000,-euros. Au vu du sort r\u00e9serv\u00e9 au pr\u00e9sent litige,PERSONNE1.)est \u00e0 d\u00e9bouter de sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile pour l\u2019instance d\u2019appelalors qu\u2019il est de principe que la partie qui succombe ne saurait b\u00e9n\u00e9ficier de ces dispositions. La demande des consortsPERSONNE2.)en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 sur base duditarticle est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e, alors qu\u2019il para\u00eet in\u00e9quitable de laisser \u00e0leurcharge l\u2019enti\u00e8ret\u00e9 des frais expos\u00e9s non compris dans les d\u00e9pens. La Cour \u00e9valueex aequo et bonoles frais expos\u00e9s non compris dans les d\u00e9pens au montant de3.000,-euros. PAR CES MOTIFS: La Cour d\u2019appel, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8recivile, statuant contradictoirement\u00e0 l\u2019\u00e9gard dePERSONNE2.)et dePERSONNE3.)et par d\u00e9faut \u00e0 l\u2019\u00e9gard dePERSONNE4.), re\u00e7oit l\u2019appel, le dit non fond\u00e9,<\/p>\n

20 confirme le jugementNUMERO2.)du 7 juin 2022,sauf \u00e0 prononcer la r\u00e9solution du compromis de vente du 22 mai 2020 aux torts exclusifs dePERSONNE1.)etde PERSONNE4.), d\u00e9boutePERSONNE1.)de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, condamnePERSONNE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.)et \u00e0PERSONNE3.)une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de3.000,-euros pour l\u2019instanced\u2019appel, condamnePERSONNE1.)\u00e0 tous les frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appelavec distraction au profit de Ma\u00eetre Elisabeth ALEX, avocat \u00e0 la Cour sur ses affirmations de droit.<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0018\/24\u2013VII\u2013CIV Audience publique dusept f\u00e9vrierdeux mille vingt-quatre Num\u00e9ro CAL-2022-00723du r\u00f4le. Composition: Jean ENGELS, pr\u00e9sident de chambre; Nadine WALCH, conseiller; Fran\u00e7oise SCHANEN, conseiller; Andr\u00e9 WEBER,greffier. E n t r e : PERSONNE1.),demeurant \u00e0L-ADRESSE1.), partieappelanteaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9antMarine HAAGEN, en remplacement\u2026<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_crdt_document":""},"kji_country":[8418],"kji_court":[12305],"kji_chamber":[20506],"kji_year":[8677],"kji_subject":[7724],"kji_keyword":[8683,8457,9055,12307,20507],"kji_language":[7733],"class_list":["post-603478","kji_decision","type-kji_decision","status-publish","hentry","kji_country-luxembourg","kji_court-cour-superieure-de-justice","kji_chamber-chambre-7-civil","kji_year-8677","kji_subject-civil","kji_keyword-arret","kji_keyword-fevrier","kji_keyword-justice","kji_keyword-superieure","kji_keyword-vii-civ","kji_language-francais"],"yoast_head":"\nCour sup\u00e9rieure de justice, 7 f\u00e9vrier 2024, n\u00b0 2022-00723 - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-7-fevrier-2024-n-2022-00723\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"ru_RU\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Cour sup\u00e9rieure de justice, 7 f\u00e9vrier 2024, n\u00b0 2022-00723\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Arr\u00eat N\u00b0018\/24\u2013VII\u2013CIV Audience publique dusept f\u00e9vrierdeux mille vingt-quatre Num\u00e9ro CAL-2022-00723du r\u00f4le. 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