{"id":603637,"date":"2026-04-19T10:29:57","date_gmt":"2026-04-19T08:29:57","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-7-mars-2025-n-2024-01067\/"},"modified":"2026-04-19T10:30:01","modified_gmt":"2026-04-19T08:30:01","slug":"tribunal-darrondissement-7-mars-2025-n-2024-01067","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-7-mars-2025-n-2024-01067\/","title":{"rendered":"Tribunal d’arrondissement, 7 mars 2025, n\u00b0 2024-01067"},"content":{"rendered":"
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1 Jugement N\u00b0 2025TADCOMM\/009 6(appelbail \u00e0 loyer) Audience publique duvendredi,sept marsdeux mille vingt-cinq Num\u00e9ro du r\u00f4le: TAD-2024-01067 Composition : Chantal GLOD, vice-pr\u00e9sident, Jean-Claude WIRTH, premierjuge, PatriciaFONSECA, juge des tutelles, Christiane BRITZ, greffier. Entre: PERSONNE1.),sans \u00e9tat connu,n\u00e9 leDATE1.)\u00e0ADRESSE1.)(PT),demeurant \u00e0L- ADRESSE2.), comparantparMa\u00eetre Sandrine OLIVEIRA, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg, en l\u2019\u00e9tude de laquelle domicile est \u00e9lu, partie appelanteaux termes d'un exploit de l'huissier de justicePatrick MULLER, demeurant \u00e0Diekirch, du30 juillet2024, et: 1.PERSONNE2.),sans \u00e9tat connu,n\u00e9 leDATE2.)\u00e0ADRESSE3.),demeurant \u00e0 L- ADRESSE4.), 2.PERSONNE3.),sans \u00e9tat connu,n\u00e9 leDATE3.)\u00e0ADRESSE3.),demeurant \u00e0L- ADRESSE4.),<\/p>\n

2 comparantpar Ma\u00eetreClaude COLLARINI, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0Luxembourg, partiesintim\u00e9esaux fins du pr\u00e9dit exploitMULLER. ______________________________________________________ Le Tribunal : Faits: Par exploit du minist\u00e8re de l'huissier de justicePatrick MULLER, demeurant \u00e0Diekirch, du30 juillet2024,PERSONNE1.), demeurant \u00e0L-ADRESSE2.),afait signifier \u00e0 PERSONNE2.)etPERSONNE3.), demeuranttouslesdeux\u00e0 L-ADRESSE4.),qu'il rel\u00e8ve formellement appel du jugement n\u00b0748\/24renducontradictoirementet en premier ressort par le tribunal de paix de Diekirch, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail\u00e0 loyer, en son audience publique en date du24 juin2024. Par m\u00eame exploitMULLER,il afait donner assignation \u00e0PERSONNE2.) et PERSONNE3.)\u00e0 compara\u00eetre \u00e0 l'audience publique dumercredi,18septembre 2024, \u00e0 10.00heuresdu matin, devant le tribunal d'arrondissement de Diekirch, si\u00e9geant en mati\u00e8re d\u2019appel de bail \u00e0 loyer, pour y voir statuer sur le m\u00e9rite des conclusions du dispositif de l'assignation reproduite ci-apr\u00e8s par proc\u00e9d\u00e9 de photocopie:<\/p>\n

3 Cette affaire fut mise au r\u00f4le par les soinsdelapartie appelanteet inscrite au r\u00f4le sous le num\u00e9roTAD-2024-01067. A l'appel de la cause \u00e0 l'audience publique du18septembre2024, l'affaire fut fix\u00e9e\u00e0 l\u2019audience du 15 janvier 2025. A cette audience, l\u2019affaire fututilement retenueet tant Ma\u00eetre Diana RIBEIRO MARTINS,avocat, demeurant \u00e0 Luxembourg, en remplacement deMa\u00eetre Sandrine OLIVEIRA,que Ma\u00eetre Nadia JANAKOVIC, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0Luxembourg,en remplacement deMa\u00eetreClaude COLLARINI,furent entenduesenleursmoyens et conclusions. Sur ce le tribunal prit l'affaire en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 et rendit \u00e0 l\u2019audience publique de ce jour le Jugement qui suit: Par jugementdu24 juin2024, le tribunal de paix de Diekirch, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail \u00e0loyer, statuantcontradictoirementet enpremier ressort,a re\u00e7u la demande d\u2019 PERSONNE2.)etdePERSONNE3.)en la forme, a donn\u00e9 acte \u00e0PERSONNE2.)de la r\u00e9duction de sa demande en paiement des arri\u00e9r\u00e9s de loyers d\u2019un montant de 2.700 euros, a donn\u00e9 acte \u00e0PERSONNE3.)de sa demande en paiement de dommages- int\u00e9r\u00eats pour d\u00e9g\u00e2ts locatifs pour un montant de 4.837,41 euros et a donn\u00e9 acte \u00e0 PERSONNE1.)de sa demande reconventionnelle en r\u00e9duction du loyer. Le premier jugeacondamn\u00e9PERSONNE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE2.)la somme de 20.587,71 euros avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 7 janvier 2021,jusqu\u2019\u00e0 solde. Lademande reconventionnellea \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9epartiellement fond\u00e9eet le juge de paixa fix\u00e9 \u00e0 400 euros la r\u00e9duction du loyer mensuel \u00e0 payer pour les mois de d\u00e9cembre 2021 \u00e0 mars 2022 etila condamn\u00e9PERSONNE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE3.)la somme de 2.000euros avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 20 mai 2022 jusqu\u2019\u00e0 solde en disant que le taux de l\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal sera major\u00e9 de trois points \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 partir de la notification du jugementdont appel. La demande dePERSONNE3.)en paiement de dommages-int\u00e9r\u00eats du chef de d\u00e9g\u00e2ts locatifs a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e ainsi que les demandes respectives dePERSONNE2.)et de PERSONNE3.)en paiement des frais d\u2019avocat sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil. Les demandesrespectives des partiesen paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure ont \u00e9galement\u00e9t\u00e9rejet\u00e9es.<\/p>\n

4 Le premier juge a fait masse des frais et d\u00e9pens de l\u2019instance et les a impos\u00e9spour moiti\u00e9 \u00e0PERSONNE2.)etPERSONNE3.)et pour moiti\u00e9 \u00e0PERSONNE1.). De ce jugement,PERSONNE1.)ar\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel par exploit d\u2019huissier du30 juillet2024. Ilconclut \u00e0 la r\u00e9formation du jugement entrepris ence que le premier jugel\u2019a condamn\u00e9 au paiement dela somme de 20.587,71eurosavec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 7 janvier 2021,jusqu\u2019\u00e0 solde. PERSONNE1.)demandeau tribunald\u2019une partde constater qu\u2019il a pay\u00e9 la somme de 1.528,29euros\u00e0PERSONNE2.)pour les loyers et taxes communales pour la p\u00e9riode entre le mois de janvier 2019 et le mois de novembre 2020 et de r\u00e9duire ainsi le montant d\u00fb \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers \u00e0la somme de19.059,42eurose d\u2019autre part de de constater que la somme de 20.587,71 euros a d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 pay\u00e9e par le biais des retenues sur salaire effectu\u00e9es parPERSONNE2.). Il demandeau tribunalde lui donner acte qu\u2019il demande \u00e0 ce qu\u2019il soit proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une compensation entre le montant d\u00fb parPERSONNE2.)au titre desretenues sur salaire effectu\u00e9es pour les loyers, suivant jugement du 6 mars 2023 rendu par le Tribunal de travail de Diekirch et confirm\u00e9 par l\u2019arr\u00eat du 22 f\u00e9vrier 2024 rendu par la Cour d\u2019appel,et le montant auquelPERSONNE1.)sera condamn\u00e9 \u00e0 payer \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers pour la p\u00e9riode entre le mois de janvier 2019 et le mois de novembre 2020. L\u2019appelantdemande encore\u00e0 \u00eatre d\u00e9charg\u00e9 dupaiement des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 7 janvier 2021 sur le montant de 20.587,71euros. PERSONNE1.)requiertfinalementla condamnation des parties intim\u00e9es au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure \u00e0 hauteur de 1.500eurossur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civilepour les deux instances ainsi quela condamnation des parties intim\u00e9es aux frais et d\u00e9pens des deux instances. A l\u2019appui de son appel,PERSONNE1.)fait valoir que ce serait \u00e0 tort que le premier juge l\u2019a condamn\u00e9 au paiement du montant de 20.587,71 euros \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers bien qu\u2019outre le montant de 19.059 euros au remboursement duquel la partiePERSONNE2.) a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9 par les juridictions du travail, le montant de 1.528,29 euros aurait encore \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9 par le biais des retenues sur salaires. A l\u2019audience du15janvier 2025,PERSONNE2.)confirme que le montant de 900 euros retenu surlesalairedePERSONNE1.)pour le loyer du mois de mars 2020 n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 pris en compte par la juridiction de travail et que ce montantseraitpartant\u00e0 prendreen consid\u00e9ration lorsde la fixation du montant des arri\u00e9r\u00e9s de loyers.Ilconteste toutefois les autres montants invoqu\u00e9spar la partie appelante. L\u2019intim\u00e9soutient que la demande en compensationpr\u00e9sent\u00e9e parPERSONNE1.)e instance d\u2019appelconstitueraitune demande nouvelle et devraitpartant\u00eatre d\u00e9clar\u00e9e<\/p>\n

5 irrecevable, tout enpr\u00e9cisantqu\u2019en tout \u00e9tat de causela compensation sefera de facto. PERSONNE2.)demandeencorela confirmation du jugement de premi\u00e8re instance quant \u00e0 la condamnation auxint\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux. PERSONNE2.)rel\u00e8veappel incident en ce que le premier juge aretenu un loyer de 900 euros et acondamn\u00e9PERSONNE1.)seulementaupaiement de la somme de20.587,71 euros \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyersau motifque le loyer n\u2019auraitjamais \u00e9t\u00e9 augment\u00e9 conform\u00e9ment aux termes du contrat de bail \u00e0 1.500 euros mais qu\u2019il y aurait au contraire eu un accord sur le montant de 900euros. PERSONNE2.)conteste l\u2019existence d\u2019un tel accord, voired\u2019une renonciation quelconque au loyer \u00e0 hauteur de 1.500 euros.Parr\u00e9formationdu jugement du 24 juin 2024, il demande au tribunal de condamnerPERSONNE1.)aupaiement dumontant de 40.841,46euros \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyerset taxes communales. L\u2019intim\u00e9PERSONNE3.)rel\u00e8ve appel incident en ce que le juge de paix acondamn\u00e9 PERSONNE1.)au paiement de la sommede 2.000eurospour la p\u00e9riode du mois de d\u00e9cembre 2021 \u00e0 mars 2022 en retenant une r\u00e9duction du loyer pour la p\u00e9riode en question \u00e0 hauteur de 400 euros par mois du chef de privation de jouissance du logement. Ilsoutientnejamaisavoir\u00e9t\u00e9 inform\u00e9 des pr\u00e9tendus d\u00e9g\u00e2ts de la maison, de sorte que le locataire n\u2019aurait pas droit \u00e0 une r\u00e9duction du loyer. A titre subsidiaire, il demande au tribunal de r\u00e9duire la r\u00e9duction de loyer \u00e0 de plus justes proportions. PERSONNE3.)rel\u00e8ve encoreappel incident en ce que le premier juge a rejet\u00e9la demande en paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats du chef de d\u00e9g\u00e2ts locatifs etil demande au tribunal de condamnerPERSONNE1.)de ce chef au paiement de lasomme4.837,41 euros. Pour le surplus, les intim\u00e9s demandentau tribunal de d\u00e9clarer l\u2019appel non fond\u00e9 et de confirmer le jugement entrepris. Par contrat de bail du7 mars 2016,avec effet au 1 er mai 2016,PERSONNE2.)adonn\u00e9 en location \u00e0PERSONNE1.)unemaison d\u2019habitationsise\u00e0L-ADRESSE4.). Le contrat de bail stipule que \u00abLe loyer mensuel est fix\u00e9 \u00e0 900,00 (Neuf cents euros). Il est payable Pour la p\u00e9riode du 01\/06\/16 au 31\/12\/17. Pass\u00e9 cette p\u00e9riode, le loyer s\u2019\u00e9levera \u00e0 1500 \u20ac d\u2019avance le premier de chaque mois par virement ou par versement\u00bb. L\u2019article 2 du contrat de bail stipule encore que le contrat de bail est uniquement mis \u00e0 disposition du locataire en raison du contrat de travail conclu entre les parties en date du 1 er mai 2015.PERSONNE1.)\u00e9taitaux servicesdePERSONNE2.)jusqu\u2019au 30 novembre 2020. Ilest encore constant en cause que les retenues effectu\u00e9esparPERSONNE2.)entre janvier 2019 et novembre 2020 sur le salaire dePERSONNE1.)pour les cr\u00e9ances de loyers et de taxes communales ont \u00e9t\u00e9 jug\u00e9es non valables par les juridictions du travail<\/p>\n

6 de premi\u00e8re etdedeuxi\u00e8me instance, ceci ind\u00e9pendamment de la question de l\u2019accord donn\u00e9 par le salari\u00e9, et quePERSONNE2.)a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9au remboursementdes retenues pratiqu\u00e9es de mani\u00e8re irr\u00e9guli\u00e8re sur le salaire dePERSONNE1.), \u00e0 l\u2019exception des salaires pour les mois de janvier, f\u00e9vrier et mars 2019 qui ont \u00e9t\u00e9 jug\u00e9s prescrits. Par acte notari\u00e9 du 16 mars 2021,PERSONNE2.)a vendu la maison, objet du bail, \u00e0 son filsPERSONNE3.). Concernant lesdiff\u00e9rents points de l\u2019appel et desappelsincidentsd\u00e9battus \u00e0 l\u2019audience publique du 15 janvier 2025, le Tribunal analysera point par point les revendications respectivesen suivant l\u2019ordre le plus coh\u00e9rant: Quant au montant du loyer \u00e0 payer parPERSONNE1.) Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 58 du nouveau code de proc\u00e9dure civile, \u00abil incombe \u00e0 chaque partie de prouver conform\u00e9ment \u00e0 la loi les faits n\u00e9cessaires au succ\u00e8s de sa pr\u00e9tention.\u00bb. Aux termes de l\u2019article 1315 du code civil \u00abCelui qui r\u00e9clame l\u2019ex\u00e9cution d\u2019une obligation, doit la prouver. R\u00e9ciproquement, celui qui se pr\u00e9tend lib\u00e9r\u00e9, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l\u2019extinction de son obligation\u00bb. Il appartient \u00e0PERSONNE1.)de rapporter la preuve de la renonciation\u00e0l\u2019augmentation du loyer de 900 \u00e0 1.500 euros. La renonciation peut \u00eatre d\u00e9finie comme l'acte juridique unilat\u00e9ral par lequel le titulaire abdique une pr\u00e9rogative ou un ensemble de pr\u00e9rogatives (cf. Encycl. Dalloz, Droit civil, v\u00b0 Renonciation, n\u00b0 1). Les renonciations ne se pr\u00e9sument pas. La renonciation peut \u00eatre positive ou tacite. Pour qu\u2019une renonciation tacite puisse \u00eatre retenue par le juge, il faut que le comportement de la personne \u00e0 laquelle on oppose la renonciation exprime d\u2019une mani\u00e8re claire et non \u00e9quivoque cette renonciation. La renonciation au paiement des loyers, obligation principale \u00e0 charge du locataire en mati\u00e8re de bail, doit r\u00e9sulter d\u2019un acte qui l\u2019impliquen\u00e9cessairement et qui, accompli volontairement et en pleine connaissance de cause, manifeste de fa\u00e7on non \u00e9quivoque l\u2019intention de renoncer (Cour, 25 avril 1967, Pas. 21, p. 65). Dans la mesure o\u00f9le locataire a pay\u00e9, sans la moindre r\u00e9serve ou contestation de la part du bailleur,durant la p\u00e9riode de janvier 2018 \u00e0 f\u00e9vrier 2019 un loyer \u00e0 hauteur de 900 euros, quependant la p\u00e9riode de f\u00e9vrier 2019 \u00e0 novembre 2020PERSONNE2.)a d\u00e9duit le montant de 900 euros \u00e0 titre de loyer du salaire dePERSONNE1.)et que le document intitul\u00e9 \u00abAccord pour payement entre 2 parties\u00bb retient tant pour l\u2019ann\u00e9e 2018,janvier et f\u00e9vrier 2019 un loyer mensuel \u00e0 hauteur de 900 euros etquela mention\u00abMr.<\/p>\n

7 PERSONNE1.)est d\u2019accord que Mr.PERSONNE2.)lui d\u00e9duit les frais communales, tous les 3 mois de son salaire ainsi que le loyer mensuel de 900,00 \u20ac\u00bb, le tribunal constate que c\u2019est \u00e0 bon droit et par adoption des motifs auxquels le tribunal se rallie que le premier juge a retenuune renonciation de la part du bailleurau loyer de 1.500 euros, voire m\u00eame un accord entre parties de maintenir le loyer mensuel \u00e0 900 euros. Les d\u00e9clarations dePERSONNE2.)suivant lesquelles il aurait entretenu avec sonsalari\u00e9 PERSONNE1.)une relation assimilable \u00e0 une relation p\u00e8re-fils et qu\u2019il aurait sign\u00e9 le documenten questionuniquement en raison de leur relation affective et parce qu\u2019il connaissait la situation financi\u00e8re d\u00e9licate de son locataire souligneencoresa volont\u00e9 de maintenir le loyer \u00e0 900 euros et de renoncer \u00e0 l\u2019augmentation pr\u00e9vuepar le contrat de bailsachant quela situation financi\u00e8re dePERSONNE1.)ne luiauraitpaspermisde payer un loyer \u00e0 hauteur de 1.500 euros. Cette renonciation n\u2019est pas non plus mise en doute par le courrier du mandataire de PERSONNE2.)du 22 d\u00e9cembre 2020 invoquant pour la premi\u00e8re fois la disposition du contrat de bail relative au loyer de 1.500 euros\u00e9tant donn\u00e9que les parties \u00e9taient \u00e0 ce moment d\u00e9j\u00e0 en litige en raison du licenciement dePERSONNE1.)avec effet au 30 novembre 2020. Le premier juge est donc \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a retenu quePERSONNE2.)ne peut pr\u00e9tendre pour la p\u00e9riode de f\u00e9vrier 2019 \u00e0 f\u00e9vrier 2021 qu\u2019\u00e0 un loyer mensuel de 900 euros. L\u2019appel incident dePERSONNE2.)est partant \u00e0 d\u00e9clarer non fond\u00e9. Quant aux arri\u00e9r\u00e9s de loyerset taxes communalesredus \u00e0PERSONNE2.) PERSONNE1.)soutient que non seulement le montant de19.059,42euros aurait \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9 par le biais des retenues sur salaire effectu\u00e9es parPERSONNE2.)tel que retenu par les juridictions de travail mais encore le montant de 1.528,29 euros, soit donc un total de20.587,71euros. Suivant les explications donn\u00e9es, lesjuridictionsde travail auraient omis de prendre en compte le montant de 1.528,29 euros se composant comme suit: -487,19 euros pour le loyer d\u2019octobre 2019; -177,67 euros pour le loyer de d\u00e9cembre 2019; -900 euros pour le loyer de mars 2020; -Untrop pay\u00e9 \u00e0 hauteur de 36,67 euros pour le loyer d\u2019avril 2020. A l\u2019audiencedes plaidoiries,PERSONNE2.)confirmeque le montant de 900eurosretenu \u00e0 titre de loyer pour le mois de mars 2020sur le salaire dePERSONNE1.)n\u2019a effectivementpas \u00e9t\u00e9pris en comptepar les juridictions de travail.Il conteste les autres<\/p>\n

8 montants all\u00e9gu\u00e9s et soutient qu\u2019en tout \u00e9tat de cause ces montants ne pourraient plus \u00eatre avanc\u00e9s lors de la pr\u00e9sente instance. Compte tenu des d\u00e9clarations de la partie intim\u00e9e, il y a lieu de d\u00e9duire de la somme redue parPERSONNE1.)\u00e0PERSONNE2.)\u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers le montant de 900 euros(loyer de mars 2020). Pour les mois d\u2019octobre et d\u00e9cembre 2019 ainsi que pour le mois d\u2019avril 2020, le tribunal se r\u00e9f\u00e8re aux fiches de salaires et avis de cr\u00e9dit vers\u00e9s par la partie appelante. Le montant figurant sur la fiche de salaire du mois d\u2019octobre 2019 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 1.717,99 euroset le montant effectivement pay\u00e9\u00e01.305,18eurossecomposantcomme suit: -388,91eurossuivant avis de cr\u00e9dit du 24.10.2019 avec la communication \u00absalaire du mois de octobre \u00bb; -487,19eurossuivant avis de cr\u00e9dit du 03.10.2019 avec la communication \u00absalaire du mois de octobre 2019\u00bb; -429,08eurossuivant avis de cr\u00e9dit du 08.11.2019 avec la communication \u00abreste difference salaire oct 2019\u00bb Le tribunal de travail ayant retenu le montant de 412,81 euros\u00e0 titre de retenue sur salaire, la demande de la partie appelantequant\u00e0 la prise en compte du montant suppl\u00e9mentairede 487,19eurospour le loyer d\u2019octobre 2019 n\u2019est pas fond\u00e9e(412,81= 1.717,99\u20131.305,18). Pour ce qui concerne le mois de d\u00e9cembre 2019, le montant figurant sur la fiche de salaire s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 1.717,00euros.L\u2019avis de cr\u00e9dit du 09.12.2019 \u00e0 hauteur de 1.285,20euros indique \u00absalaire du mois de novembre et d\u00e9cembre 2019\u00bb. Lafiche de salaire du mois de novembre 2019 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 1.720,27euros. Le montant retenu par les juridictions de travail \u00e0 hauteur de 900eurospour le mois de novembre 2019 n\u2019est pas contest\u00e9, de sorte que le montant retenu pour le mois de d\u00e9cembre 2019 s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 1.252,07euros,ce qui donne une diff\u00e9rence\u00e0 hauteur de 177,67eurosavec lemontant de 1.074,40 euros retenupar les juridictions de travail. Le montant de177,67euros ayant d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 pay\u00e9pour le mois de d\u00e9cembre 2019il y a lieu de le d\u00e9duire desarri\u00e9r\u00e9s de loyers redus. Quant aupr\u00e9tendutrop pay\u00e9 \u00e0 hauteur de 36,67eurospour le mois d\u2019avril 2020, la fiche de salaire indique un montant de 2.035,34euroset l\u2019avis de cr\u00e9dit du 5 mai 2020 avec la communication \u00absalaire du moisd\u2019avril2020\u00bb indique le montant de 803,17euros, soit une diff\u00e9rence de 1.232,17euros. Comme cemontanta\u00e9t\u00e9 retenu par les juridictions de travail, l\u2019appel y relatif n\u2019est pas fond\u00e9. Il r\u00e9sulte partant de ce qui pr\u00e9c\u00e8de quele montant de 1.077,67euros(900 + 177,67) a d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 pay\u00e9 par le biais des retenues sur salairesmais que cemontant n\u2019a \u00e9t\u00e9<\/p>\n

9 pris en comptenipar les juridictions de travailni par le premier juge,de sorte que, par r\u00e9formation du jugement entrepris,la demandeen paiement des arri\u00e9r\u00e9s de loyer et taxes communales pour la p\u00e9riode d\u2019avril 2019 \u00e0 f\u00e9vrier 2021 est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e \u00e0 concurrence de la sommede19.510,04euros(20.587,71-1.077,67). La partie appelantedemandeencoreau tribunal de proc\u00e9der\u00e0 une compensation entre le montant d\u00fb parPERSONNE2.)au titre des retenues sur salaireconform\u00e9ment au jugement du 6 mars 2023 rendu par le Tribunal de travail de Diekirch,confirm\u00e9 par l\u2019arr\u00eat du 22 f\u00e9vrier 2024 rendu par la Cour d\u2019appel,et le montantau paiement duquel il sera condamn\u00e9autitre desarri\u00e9r\u00e9s de loyers pour la p\u00e9riode entre le mois de janvier 2019 et le mois de novembre 2020. PERSONNE2.)conclut \u00e0 l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande en compensation au motif qu\u2019elle constituerait une demande nouvelle en instance d\u2019appel, tout en pr\u00e9cisant qu\u2019en tout \u00e9tat de cause la compensation se fera par la suite. Dans la mesure o\u00f9 la demande dePERSONNE1.)tend \u00e0 la compensation entre deux dettes r\u00e9ciproques, cette demande est recevable en instance d\u2019appel en application des dispositions de l\u2019article 592 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. Ilexiste trois types de compensation, \u00e0 savoir l\u00e9gale, judiciaire et conventionnelle. La compensation l\u00e9gale est celle qui s\u2019op\u00e8re de plein droit, m\u00eame \u00e0 l\u2019insu du d\u00e9biteur, si les conditions de la compensation sont r\u00e9unies, \u00e0 savoir r\u00e9ciprocit\u00e9 des dettes entre les m\u00eames parties, identit\u00e9 d\u2019objet, liquidit\u00e9 et exigibilit\u00e9 des deux dettes. La compensation judiciaire permet de faire jouer la compensation alors que les conditions de la compensation l\u00e9gale ne sont pas remplies : la compensation judiciaire peut s\u2019op\u00e9rer au moyen d\u2019une demande reconventionnelle que forme la partie dont la cr\u00e9ancene r\u00e9unit pas encore toutes les conditions requises pour la compensation l\u00e9gale et il n\u2019est pas n\u00e9cessaire qu\u2019elle proc\u00e8de de la m\u00eame cause que la demande principale ni qu\u2019elle se rattache \u00e0 celle-ci par un lien suffisant. Par ailleurs, en vertu de l\u2019article 592 du nouveau code de proc\u00e9dure civile, une demande de compensation peut m\u00eame \u00eatre faite pour la premi\u00e8re fois en appel (Cour d\u2019appel, 4 mai 2011, r\u00f4le n\u00b0 34381). En l\u2019esp\u00e8ce, les conditions de la compensation l\u00e9gale ne sont pas r\u00e9unies. Toutefois, au vudu jugement du tribunal de travail de Diekirch du 6 mars 2023 etde l\u2019arr\u00eat de la Cour d\u2019appel du22 f\u00e9vrier 2024, il est \u00e9tabli quePERSONNE1.)dispose d\u2019une cr\u00e9ance \u00e0 l\u2019encontre dePERSONNE2.)notamment\u00e0 hauteur de la somme de 18.159,42euroscorrespondant aux loyers et taxes communales d\u00e9duits des salaires sur la p\u00e9riode d\u2019avril 2019 \u00e0 octobre 2020ainsi que d\u2019une cr\u00e9ance \u00e0 hauteur de 2.142 euros \u00e0 titre de salaire du mois de novembre 2020, de sorte que lacompensation judiciaire est possible. Les deux dettes ont pour objet une somme d\u2019argent, sont liquides et exigibles, la compensationjudiciaire pouvant avoir lieuquelles que soient les causes de l\u2019une ou l\u2019autre des dettes.<\/p>\n

10 Letribunald\u00e9cidepartantde faire droit\u00e0 la demandedePERSONNE1.), de sorte qu\u2019il y a lieu d\u2019ordonner la compensationentre les cr\u00e9ances quePERSONNE1.) et PERSONNE2.)ontl\u2019un \u00e0 l\u2019encontre de l\u2019autre. La partie appelante demandeau tribunal de la d\u00e9chargerdes int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 payer \u00e0 partir du 7 janvier 2021 sur le montant retenu \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers et taxes communales pour la p\u00e9riode d\u2019avril 2019 \u00e0 novembre 2020\u00e9tant donn\u00e9 quelemontant red\u00fb\u00e0 ce titreaurait d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9r\u00e9gl\u00e9. Dans la mesure o\u00f9lesretenuessursalairesont \u00e9t\u00e9effectu\u00e9es sur la m\u00eame p\u00e9riode que celle correspondant aux arri\u00e9r\u00e9s de loyers litigieux, iln\u2019ya, par r\u00e9formation du jugement entrepris,paslieude fairecourir les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gauxsur le montant redu par l\u2019appelant. Quant aux arri\u00e9r\u00e9s de loyersredus \u00e0PERSONNE3.) Le premier juge a retenu une privation de jouissance du logement due \u00e0l\u2018absence de chauffage etila de ce chef r\u00e9duit le loyer de 400 euros par mois. Lademande de PERSONNE3.)en paiement des arri\u00e9r\u00e9s de loyersa \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9efond\u00e9e \u00e0 concurrence de la somme de 2.000 euros. PERSONNE3.)conteste avoir \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 d\u2019un quelconque probl\u00e8me, voire d\u2019une absence de chauffage etsoutientavoir \u00e9t\u00e9 dans l\u2019impossibilit\u00e9 de r\u00e9agir ad\u00e9quatement, de sorte que la demande en r\u00e9duction du loyer ne serait pas fond\u00e9e. Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1719 du Code civil, le bailleur est oblig\u00e9 de d\u00e9livrer au preneur la chose lou\u00e9e, d\u2019entretenir celle-ci en \u00e9tat de servir pour lequel elle a \u00e9t\u00e9 lou\u00e9e et d\u2019en faire jouir paisiblement le preneur pendant la dur\u00e9e du bail. Le bailleur doit, aux termes de l\u2019article 1721 du Code civil, aussi garantir au preneur pour tous les vices ou d\u00e9fauts de la chose lou\u00e9e qui en emp\u00eachent l\u2019usage, quand m\u00eame le bailleur ne les auraient pas connus lors de la conclusion du contrat de bail. Le bailleur peut se d\u00e9charger de la responsabilit\u00e9 pesant sur lui par application de l\u2019article 1721 du Code civil en rapportant la preuve que le vice est d\u00fb \u00e0 la faute exclusive, impr\u00e9visible et in\u00e9vitable du locataire. Ilappartient \u00e0PERSONNE1.), qui se pr\u00e9vaut du d\u00e9faut de jouissance, d\u2019en rapporter la preuve. Le preneur doit en outre prouver qu\u2019il a inform\u00e9 le bailleur de l\u2019existence du vice et qu\u2019il l\u2019a mis en demeure de rem\u00e9dier \u00e0 la situation. Une mise en demeure formelle n\u2019est en revanche pas requise, il suffit que le bailleur ait \u00e9t\u00e9 mis au courant de la n\u00e9cessit\u00e9 des travaux \u00e0 ex\u00e9cuter (Marianne HARLES, Compte-Rendu de jurisprudence, P.31, no. 106).<\/p>\n

11 Il ressort tant du courrier du 18 novembre 2021 de l\u2019inspecteur sanitairePERSONNE4.) de la Direction de la sant\u00e9 qui a visit\u00e9 le logement en question en date du 6 octobre 2021 que du t\u00e9moignage de l\u2019assistante socialePERSONNE5.)du 30 mai 2022 qui suit la famille depuis juin 2019 que la maison lou\u00e9e ne r\u00e9pond pas aux crit\u00e8res de salubrit\u00e9, d\u2019habitabilit\u00e9 et de s\u00e9curit\u00e9 d\u2019un logement sain. Notamment l\u2019\u00e9tat pr\u00e9caire de l\u2019installation \u00e9lectrique, l\u2019absence de mode de chauffage fixe dans la maison,la pr\u00e9sence d\u2019importantes traces de moisissures ainsiquel\u2019absence d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 des fen\u00eatresont \u00e9t\u00e9misen avant. Par courrier du 25 novembre 2021, le mandataire du locataire a inform\u00e9 le mandataire du bailleur \u00abqu\u2019il n\u2019y a plus de chauffage au sein du logement lou\u00e9 aupr\u00e8s de Monsieur PERSONNE2.)\u00bb et que \u00abla chaudi\u00e8re est en effet v\u00e9tuste\u00bb. Le bailleur apartant\u00e9t\u00e9 inform\u00e9 de l\u2019absence de chauffage mais non pasd\u2019autres vices affectant la maison lou\u00e9e. Il ne ressort pas non plusdes \u00e9l\u00e9ments du dossierque le constat de l\u2019inspecteur sanitaire aurait \u00e9t\u00e9 transmis au bailleur avant la proc\u00e9dure judiciaire. A d\u00e9faut de preuves que le bailleur \u00e9tait au courantdes vices \u00e9num\u00e9r\u00e9s par l\u2019inspection de sant\u00e9, le tribunal retient que le bailleur a uniquement \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 \u00e0 partir du 25 novembre 2021de l\u2019absence de chauffage. Ce d\u00e9fautentra\u00eene \u00e0 lui seule une impossibilit\u00e9 partielle de jouir pleinement des lieux lou\u00e9s, privation de jouissance que le tribunalestimead\u00e9quatement indemnis\u00e9epar une r\u00e9duction de loyer de200 euros par mois. Parr\u00e9formationdu jugement entrepris, il y a partant lieu de d\u00e9clarer la demandede PERSONNE3.)en paiement des arri\u00e9r\u00e9s de loyers fond\u00e9e \u00e0 concurrence de la somme de 2.800euros (3.600\u2013800). Quant aux d\u00e9g\u00e2ts locatifs L\u2019article 1732 du code civil dispose que le preneur r\u00e9pond des d\u00e9gradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, \u00e0 moins qu\u2019il ne prouve qu\u2019elles aient eu lieu sans sa faute. Le preneur est tenu au cours du bail, d\u2019effectuer les r\u00e9parations locatives ou de menu entretien, il r\u00e9pond, d\u2019autre part, des d\u00e9gradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance \u00e0 moins qu\u2019il ne prouve qu\u2019elles ont eu lieu sans da faute (cf. LesNovelles, Le louage de choses, les baux en g\u00e9n\u00e9rales, par Marcel La Haye et Jospeh Vankerckhove, n\u00b0887, page 589). L\u2019obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux lou\u00e9s en bon \u00e9tat est une obligation de r\u00e9sultat dans son chef. Dans le m\u00e9canisme de l\u2019article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu une d\u00e9gradation exc\u00e9dante celle r\u00e9sultant d\u2019une usure normale. Par le fait m\u00eame de cette<\/p>\n

12 preuve, il y a une pr\u00e9somption d\u2019inex\u00e9cution fautive \u00e0 charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n\u00b035323 du r\u00f4le). En l\u2019esp\u00e8ce, aucun \u00e9tat des lieux contradictoire d\u2019entr\u00e9e n\u2019a \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli. Par application de l\u2019article 1731 du code civil,PERSONNE1.)est partant pr\u00e9sum\u00e9 avoir re\u00e7u les lieux en bon \u00e9tat. Aucun \u00e9tat des lieux de sortie contradictoire n\u2019a non plus \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli. A d\u00e9faut de constat des lieux \u00e9crit, l\u2019\u00e9tat des lieux au moment du d\u00e9part des locataires pourra \u00eatre prouv\u00e9 par tout moyen de preuve l\u00e9galement admissible. Pour prouver les d\u00e9g\u00e2ts all\u00e9gu\u00e9s,PERSONNE3.)se r\u00e9f\u00e8re \u00e0 un proc\u00e8s-verbal de constat \u00e9tablipar l\u2019huissier de justice Patrick MULLERen date du 5 avril 2022, donc quelques jours apr\u00e8s le d\u00e9part du locataire. Ce constat,\u00e9tabli par les soins d\u2019un huissier de justice et communiqu\u00e9 en tant que pi\u00e8ce au d\u00e9bat contradictoire en justice peut valablement faire preuve des pr\u00e9tendus d\u00e9g\u00e2ts locatifs soulev\u00e9s parPERSONNE3.). En l\u2019occurrence, l\u2019huissier de justice retientnotamment la pr\u00e9sence de moisissures dans toutes les pi\u00e8ces tant sur les murs que sur le plafond et autour des fen\u00eatres. Il constate aussidenombreux trous de visetde clous non rebouch\u00e9s et une peinture d\u00e9fraichie dans l\u2019ensemble des pi\u00e8ces. Certains volets sont bloqu\u00e9s ou cass\u00e9s, des autocollants sont visibles sur des interrupteurs et des meubles, lefour n\u2019est pas propreet \u00e0 certains endroitson constatela pr\u00e9senced\u2019\u00e9gratignuresainsi que dest\u00e2ches surle rev\u00eatement du soletune porte. Il s\u2019ajoute que le grenierestencombr\u00e9 et qu\u2019il y a desd\u00e9chetsdans le jardin et au sous-sol. Letribunalconstate queces d\u00e9g\u00e2ts, moisissures etd\u00e9chetsrelev\u00e9sd\u00e9passent l\u2019usure normale qu\u2019un bailleur doit accepter apr\u00e8s une occupation demoins de six ans. PERSONNE3.)demande \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats pour d\u00e9g\u00e2ts locatifsle montant de 4.836,41 eurosetilverse \u00e0 l\u2019appuide sa demandedeuxfacturesSOCIETE1.)des12 et 23 octobre 2023 \u00e0 hauteur de 2.765,44 euros et 2.070,97 euros(total: 4.836,41 euros). Les deux factures concernent des frais de d\u00e9barras, de d\u00e9chets et de d\u00e9molition. PERSONNE3.)ne demande pas d\u2019indemnisation sp\u00e9cifique relative aux autres d\u00e9g\u00e2ts relev\u00e9sauproc\u00e8s-verbal de constat de l\u2019huissier de justice et d\u00e9passant l\u2019usure normale. Etant donn\u00e9 que les deux facturesSOCIETE1.)sont \u00e9tablies plus d\u2019un an apr\u00e8s le d\u00e9part dePERSONNE1.)et qu\u2019il n\u2019est pas \u00e9tabli que l\u2019ensemble des d\u00e9chets \u00e9vacu\u00e9s sont dus au locataire, la facture du 27 octobre 2023 mentionnant d\u2019ailleurs \u00abfin de chantier\u00bb, le tribunal d\u00e9cidede fixerex aequoetbonoau montant de 850eurosl\u2019indemnisation \u00e0 allouer\u00e0PERSONNE3.)\u00e0 titre de d\u00e9g\u00e2ts locatifs.<\/p>\n

13 Il y a partant lieu decondamnerPERSONNE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE3.)la somme de 850euros\u00e0 titre de d\u00e9g\u00e2ts locatifs. Il r\u00e9sulte detoutce qui pr\u00e9c\u00e8dequetantl\u2019appel dePERSONNE1.)que l\u2019appel incident dePERSONNE3.)sontpartiellement fond\u00e9s. A l\u2019appr\u00e9ciation du tribunal les faits de la cause nejustifientni la condamnation des parties intim\u00e9es ni la condamnation delapartie appelanteau paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9durepour l\u2019instance d\u2019appel, la condition de l\u2019iniquit\u00e9 requise par la loi n\u2019\u00e9tant pas remplie. Dans la mesure o\u00f9ilestpartiellementfait droit \u00e0 l\u2019appelprincipalrelev\u00e9 par PERSONNE1.)ainsi qu\u2019\u00e0 l\u2019appel incident relev\u00e9 parPERSONNE3.), il y a lieu de faire masse des frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel et de les imposer pour moiti\u00e9 \u00e0 PERSONNE1.)et pour moiti\u00e9 \u00e0PERSONNE2.)etPERSONNE3.). Par ces motifs le tribunal d'arrondissement de et \u00e0 Diekirch, si\u00e9geant en mati\u00e8re d\u2019appel de bail \u00e0 loyer, statuant contradictoirement, re\u00e7oittantl\u2019appelprincipal que l\u2019appel incidenten la forme, ditl\u2019appelprincipalpartiellement fond\u00e9, ditl\u2019appel incident partiellement fond\u00e9, par r\u00e9formation du jugement entrepris, ditla demande dePERSONNE2.)en paiement des arri\u00e9r\u00e9s de loyer et taxes communales fond\u00e9e \u00e0 concurrence de la somme de 19.510,04 euros, constatequePERSONNE1.)dispose d\u2019une cr\u00e9ance \u00e0 l\u2019\u00e9gard dePERSONNE2.), ditrecevable etfond\u00e9e la demande dePERSONNE1.)tendant \u00e0 la compensation entre cr\u00e9ances r\u00e9ciproques, ordonnela compensation entre les cr\u00e9ances respectives \u00e0 concurrence du plus faible des deuxmontants, ditqu\u2019il n\u2019y a pas lieu de faire application d\u2019int\u00e9r\u00eats de retard \u00e0 partir du 7 janvier 2021 sur le montant de19.510,04euros, fixe\u00e0 200,00eurosla r\u00e9duction du loyer mensuel \u00e0 payer pour les mois de d\u00e9cembre 2021 \u00e0 mars 2022,<\/p>\n

14 condamnePERSONNE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE3.)la somme de 2.800euros \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s deloyers avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 20 mai 2022,jusqu\u2019\u00e0 solde, ditla demande dePERSONNE3.)en allocation de dommages-int\u00e9r\u00eatsdu chef ded\u00e9g\u00e2ts locatifs fond\u00e9e \u00e0 concurrence du montant de850euros, condamnePERSONNE1.)\u00e0 payer \u00e0PERSONNE3.)le montantde850euros, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du10 juin 2024, jusqu\u2019\u00e0 solde, confirmele jugement entrepris pour le surplus, rejettela demande dePERSONNE1.)en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, faitmasse des frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel et lesimposepour moiti\u00e9 \u00e0 PERSONNE1.)d\u2019une partet pour moiti\u00e9 \u00e0PERSONNE2.)etPERSONNE3.)d\u2019autre part. Ainsi prononc\u00e9 en audience publique au Palais de Justice \u00e0 Diekirch, par Nous Chantal GLOD, vice-pr\u00e9sident pr\u00e8s le tribunal d\u2019arrondissement, assist\u00e9e du greffier Christiane BRITZ. Le greffier Le vice-pr\u00e9sident<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 Jugement N\u00b0 2025TADCOMM\/009 6(appelbail \u00e0 loyer) Audience publique duvendredi,sept marsdeux mille vingt-cinq Num\u00e9ro du r\u00f4le: TAD-2024-01067 Composition : Chantal GLOD, vice-pr\u00e9sident, Jean-Claude WIRTH, premierjuge, PatriciaFONSECA, juge des tutelles, Christiane BRITZ, greffier. 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