{"id":603659,"date":"2026-04-19T10:30:45","date_gmt":"2026-04-19T08:30:45","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-31-janvier-2025-8\/"},"modified":"2026-04-19T10:30:49","modified_gmt":"2026-04-19T08:30:49","slug":"tribunal-darrondissement-31-janvier-2025-8","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-31-janvier-2025-8\/","title":{"rendered":"Tribunal d’arrondissement, 31 janvier 2025"},"content":{"rendered":"
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1 Jugement N\u00b0 2025TADCOMM\/ 0046(bail \u00e0 ferme) Audience publique du vendredi, trente-et-un janvier deux mille vingt-cinq Num\u00e9ro du r\u00f4le : TAD-2023-00156 Composition : Chantal GLOD, vice-pr\u00e9sidente Jean-Claude WIRTH, premier juge, MagaliGONNER, juge, Christiane BRITZ, greffier. Entre: PERSONNE1.),cultivateur, demeurant \u00e0 L-ADRESSE1.), partie appelante aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Patrick MULLER de Diekirch du 12 janvier 2023, comparant parla soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e ETUDE D\u2019AVOCATS WEILER&BILTGEN s.\u00e0r.l., \u00e9tablie \u00e0 Diekirch, en l\u2019\u00e9tude de laquelle domicile est \u00e9lu, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre Christian BILTGEN, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Diekirch, et: 1. la soci\u00e9t\u00e9civileSOCIETE1.), inscrite au Registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9roNUMERO1.), \u00e9tablie et ayant son si\u00e8gesocial\u00e0 L-ADRESSE2.), repr\u00e9sent\u00e9e par ses associ\u00e9s et g\u00e9rants : 2.PERSONNE2.), agriculteur, demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.), 3.PERSONNE3.), sans \u00e9tat actuel connu, demeurant \u00e0 L — ADRESSE2.), 4.PERSONNE4.), jardinier-paysagiste, demeurant \u00e0 L-ADRESSE3.),<\/p>\n

2 parties intim\u00e9es aux fins du pr\u00e9dit exploit MULLER, comparant par Ma\u00eetre Marc WALCH, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Diekirch. Le Tribunal : Les faits: Les faits et r\u00e9troactes de l\u2019affaire r\u00e9sultent des qualit\u00e9s et consid\u00e9rantsdu jugement 2023TADCOMM\/0305 rendu par le tribunal de ce si\u00e8ge en date du 17 mai 2023 et dont le dispositif est con\u00e7u comme suit: \u00abPar ces motifs le tribunal d'arrondissement de et \u00e0 Diekirch, si\u00e9geant en mati\u00e8re d\u2019appel de bail \u00e0 ferme,statuant contradictoirement, re\u00e7oit l\u2019appel en la forme, dit l\u2019appel partiellement fond\u00e9, par r\u00e9formation du jugement entrepris, dit la demande dePERSONNE1.)en r\u00e9vision du fermage pour l\u2019ann\u00e9e culturale 2024 recevable, avant tout autre progr\u00e8s en cause : nomme expert le sieur Christophe SERREDESZUM, \u00e9tabli professionnellement \u00e0 L-2146 Luxembourg, 76-78, rue de Merl, avec la mission \u00ab de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport \u00e9crit, motiv\u00e9 et d\u00e9taill\u00e9 \u00e0 d\u00e9poser au greffe de cette juridiction, d\u00e9terminer la valeur du loyer \u00e0 ferme des terrains inscrits au cadastre de la commune deADRESSE4.), section B deADRESSE5.)sous les num\u00e9ros 729\/1964, 748\/464, 749\/904, 749\/905, 749\/906, 750\/751, 762\/1960, 762\/1961, 762\/1962, 770\/1820 et 770\/81821 pour l\u2019ann\u00e9e culturale 2024 sur base de l\u2019article 26 de la loi modifi\u00e9e du 18 juin 1982 portant r\u00e9glementation du bail \u00e0 ferme et notamment sur base de la valeur de rendement agricole \u00bb, dit que dans l\u2019accomplissement de sa mission, l\u2019expert est autoris\u00e9 \u00e0 s\u2019entourer de tous renseignements utiles et m\u00eame \u00e0 entendre de tierces personne, dit que l\u2019expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, fixe le montant de la provision \u00e0 consigner aupr\u00e8s de la Caisse de Consignation au montant de 1.000 euros \u00e0 valoir sur la r\u00e9mun\u00e9ration de<\/p>\n

3 l\u2019expert, cette consignation devant \u00eatre faite par la partie PERSONNE1.)dans le mois du prononc\u00e9 du jugement, dit que l\u2019expert devra d\u00e9poser son rapport au greffe de ce tribunal dans les trois mois \u00e0 compter du r\u00e8glement de la provision, dit qu\u2019en cas d\u2019emp\u00eachement ou de refus de l\u2019expert commis, il sera pourvu \u00e0 son remplacement par ordonnance du juge commis, dit que si ses frais et honoraires devaient consid\u00e9rablement d\u00e9passer le montant de la provision, l\u2019expert devra en avertir le magistrat charg\u00e9 de surveiller l\u2019ex\u00e9cution de la mesure d\u2019instruction, commet le premier juge Jean-Claude WIRTH pour surveiller les op\u00e9rations de la mesure d\u2019instruction, r\u00e9serve tous les autres demandes, droits et conclusions des parties, r\u00e9serve les frais et d\u00e9pens de l\u2019instance, fixe l\u2019affaire pour continuation des d\u00e9bats \u00e0 l\u2019audience publique du mercredi, 11 octobre 2023 \u00e0 10.00 heures.\u00bb A l\u2019audience du 11 octobre 2023, l\u2019affaire fut refix\u00e9e \u00e0 l\u2019audience publique du 14 f\u00e9vrier 2024, puis refix\u00e9e \u00e0 celles des 28 f\u00e9vrier 2024, 22 mai 2024 et 6 novembre 2024. A cette derni\u00e8re audience, l\u2019affaire fut utilement retenue et tant Ma\u00eetre Christian BILTGEN que Ma\u00eetre Marc WALCH furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce le tribunal prit l'affaire en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9etrendit \u00e0 l\u2019audience de ce jour le jugement qui suit: Revu le jugement du 17 mai 2023 ayant dit l\u2019appel de PERSONNE1.) partiellement fond\u00e9 et ayant,par r\u00e9formation du jugement entrepris, dit la demande dePERSONNE1.)en r\u00e9vision du fermage pour l\u2019ann\u00e9e culturale 2024 recevable.Avant tout autre progr\u00e8s en cause,le sieur Christophe SERREDESZUM a \u00e9t\u00e9 nomm\u00e9 expert avec la missionde \u00abd\u00e9terminer la valeur du loyer \u00e0 ferme des terrainsinscrits au cadastre de la commune deADRESSE4.), section B deADRESSE5.)sous les num\u00e9ros 729\/1964, 748\/464, 749\/904, 749\/905, 749\/906, 750\/751, 762\/1960, 762\/1961, 762\/1962, 770\/1820 et 770\/81821pour l\u2019ann\u00e9e culturale 2024 sur base de l\u2019article 26 de la loi modifi\u00e9e du 18 juin 1982 portant r\u00e9glementation du bail \u00e0 ferme et notamment sur base de la valeur de rendement agricole\u00bb. Vu le rapport d\u2019expertise d\u00e9pos\u00e9 le 17 janvier 2024 au greffe du tribunal d\u2019arrondissement de Diekirch.<\/p>\n

4 A l\u2019audience des plaidoiries,PERSONNE1.), qui demande la fixation du fermage pour l\u2019exercice 2024,soutient qu\u2019il y auraitlieu de retenir le premier mode de calcul effectu\u00e9 par l\u2019expertet quele deuxi\u00e8memode de calcul ne seraitpas conforme \u00e0 la loipour ne pas se baser exclusivement sur la valeur du rendement agricole tel que pr\u00e9vu par l\u2019article 26 de la loidu18 juin 1982.Comme le montant de 2.282 euros aurait \u00e9t\u00e9 pay\u00e9 le 29 octobre2024, il r\u00e9clame actuellementla condamnationdes intim\u00e9saupaiement de la somme de29.340,99 euros (31.622,99-2.282). Les intim\u00e9scontestent les modes de calculs retenus par l\u2019expert et soutiennent qu\u2019il y aurait lieu de prendre en compte le taux devariation de la valeur derendement agricole.Comme le dernier r\u00e8glement quant \u00e0 l\u2019adaptation du prix date de 2010, il conviendrait de fixer le loyer annuel \u00e0 2.282 euros, montant d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 r\u00e9gl\u00e9 au mois d\u2019octobre 2024.Ils avancent encore que si le calcul \u00e9tait bas\u00e9 sur laseulevaleur du rendement qu\u2019ils peuvent tirer du terrain,le prix du fermage d\u00e9passerait en quelques ann\u00e9es le prix d\u2019acquisition des terrainset touteexploitationpar fermeserait vou\u00e9e\u00e0 l\u2019\u00e9chec. Ils demandent partant au tribunal de d\u00e9clarerla demande en paiement non fond\u00e9eetilsr\u00e9clament l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.400 euros. Dans son rapport d\u00e9pos\u00e9 le 17 janvier 2024, l\u2019expertChristophe SERREDESZUM a, suivantun premier mode de calcul bas\u00e9 sur la seule valeur de rendement des terrains agricoles, \u00e9valu\u00e9leloyer annuel \u00e0 la somme de 31.622,90 euros pour les 794 ares pris en location.Suivant un deuxi\u00e8me mode de calcul bas\u00e9 sur la valeur de rendement comme indicateur du loyer, il a \u00e9valu\u00e9 la valeur du loyer \u00e0 ferme au montant de 2.880,23 euros pour l\u2019ann\u00e9e culturale 2024. L\u2019article 26 de la loi modifi\u00e9e du 18 juin 1982 portant r\u00e9glementation du bail \u00e0 ferme disposequ\u2019 \u00abA l\u2019expiration de chaque p\u00e9riode decinqans, tant le bailleur que le preneur peuvent demander la r\u00e9vision du fermage. Nonobstant toute clause contraire du contrat, cette r\u00e9vision ne peut se faire sur la base de l\u2019indice pond\u00e9r\u00e9 des prix \u00e0 la consommation. Faute par les parties d\u2019\u00eatre convenues du crit\u00e8re r\u00e9gissant la r\u00e9vision, celle-ci se fait d\u2019apr\u00e8s la valeur de rendement agricole du bien lou\u00e9, en conformit\u00e9 de l\u2019article 832-1, sous 8 \u00e0 10 ducode civilet des r\u00e8glements pris ou \u00e0 prendre en son ex\u00e9cution\u00bb. Les \u00e9l\u00e9ments pour calculer lavaleur de rendement sont fix\u00e9s p\u00e9riodiquement par r\u00e8glement grand-ducal. Le premier r\u00e8glement pris \u00e0 cet \u00e9gard est celui du 14 juillet 1971, le dernier remonte au 27 avril 2010. Si,dans le but de prot\u00e9ger les int\u00e9r\u00eats du fermier,le l\u00e9gislateura interdit l\u2019utilisation de la clause de l\u2019indice des prix \u00e0 la consommation comme modalit\u00e9 de r\u00e9vision du fermage, rien n\u2019emp\u00eache toutefois que les parties ins\u00e8rent dans le contrat de bail\u00abune clause prenant r\u00e9f\u00e9rence au prix de vente d\u2019un ou de plusieurs produits agricoles<\/p>\n

5 caract\u00e9ristiques pour l\u2019exploitation lou\u00e9e, tels que le lait, la viande bovine ou porcine, les c\u00e9r\u00e9ales, les raisins ou le vin\u00bb(Raymond Watgen, Le statut des baux ruraux p. 39). Ainsi,par exemple,en pr\u00e9sence d\u2019une clause pr\u00e9voyant que la r\u00e9vision du fermageestli\u00e9eau prix du lait, l\u2019adaptation du fermage se fait alors en fonction de la variation du prix intervenue pour ce produit. Si aucun crit\u00e8re de r\u00e9vision n\u2019a \u00e9t\u00e9indiqu\u00e9par les parties, le l\u00e9gislateur a pr\u00e9vu, non pas que la r\u00e9vision se fasseen fonction d\u2019un produit agricole,maisen consid\u00e9ration dela valeur de rendement agricole du bien lou\u00e9. L'\u00e9volution, \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse, de la valeur de rendement agricole du bien lou\u00e9constituealorsun crit\u00e8re del'adaptation dufermage. En effet, dans la mesure o\u00f9c\u2019estla r\u00e9visiondu fermage, c\u2019est-\u00e0-dire la mise \u00e0 jourdu fermage,qui se fait suivant la valeur de rendement, et non pas la fixation initialedu montant du fermage, il y alieude retenir que la valeur de rendement n\u2019est pas \u00e9gale \u00e0 la valeur du loyer mais que lavaleur de rendement agricole constitue un crit\u00e8re de l\u2019adaptation du fermagedes parcelleslou\u00e9es. Une interpr\u00e9tationde l\u2019article 26 retenant que la valeur du loyer serait \u00e9gale \u00e0 la valeur de rendementserait d\u00e9nu\u00e9e de toute logique \u00e9conomiqueetmettraiten p\u00e9ril la situation \u00e9conomique dufermierqui seraitdans l\u2019impossibilit\u00e9 de r\u00e9aliser un gain sur les terrains lou\u00e9s et conduirait \u00e0 moyen terme, voir m\u00eame \u00e0 court terme,\u00e0 l\u2019arr\u00eat de l\u2019exploitationagricole. Il y a partant lieu de prendreen consid\u00e9ration la valeur de rendement moyenne des parcellesformant un seul ensemble cultural\u00e9valu\u00e9e par l\u2019expert au montant de 3.982,73 euros\/haen application du R\u00e8glement grand-ducal du 27 avril 2010, soit 72,55% de la valeur maximale autoris\u00e9e. Afin de tenir compte de la r\u00e9alit\u00e9\u00e9conomiqueet en l\u2019absence depuis 2010 de r\u00e8glement permettant de suivre l\u2019\u00e9volution de la valeur de rendement,c\u2019est \u00e0 juste titre que l\u2019expert s\u2019est rapport\u00e9 aux montants desloyersactuellementen vigueuret y a appliqu\u00e9 le taux de la valeur maximale autoris\u00e9e pour retenir en l\u2019esp\u00e8ce un fermage pour l\u2019ann\u00e9e culturale 2024 \u00e0hauteur de 2.880,23 euros. Il y a partant lieude fixer lefermage pour l\u2019exercice 2024aumontant de 2.880,23 euros. En application des articles 1862 \u00e0 1864 du code civil, les associ\u00e9s d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 civile sont tenus ind\u00e9finiment et conjointement des dettes de celle-ci \u00e0 l\u2019\u00e9gard des cr\u00e9anciers de la soci\u00e9t\u00e9 dans la limite de leur part et portion d\u00e8s la date du contrat comme s\u2019ils avaient eux-m\u00eames contract\u00e9 l\u2019obligation (CSJ, 1er avril 2009, num\u00e9ros 31933 et 33051 du r\u00f4le).<\/p>\n

6 En tenant compte du paiement du montant de 2.282 euros d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 r\u00e9gl\u00e9 par les intim\u00e9s, il y a lieu de condamner la soci\u00e9t\u00e9civile SOCIETE1.)au paiement du montant de598,23euros, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 6 novembre 2024,date de la demande en paiement,jusqu\u2019\u00e0 solde, conjointement avec PERSONNE2.), PERSONNE3.)etPERSONNE4.), ces trois derniers chacun pour un tiers du fermage. Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 15de la loi modifi\u00e9e du18 avril 2004 relative aux d\u00e9lais de paiement et aux int\u00e9r\u00eats de retard, il y a lieu \u00e0 majoration du taux de l\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal de trois points \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter de la signification du pr\u00e9sent jugement. Aucune des parties n\u2019ayant \u00e9tabli l\u2019iniquit\u00e9 requise par l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, les demandes respectives des parties en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sont \u00e0 rejeter. Par ces motifs le tribunal d'arrondissement de et \u00e0 Diekirch, si\u00e9geant en mati\u00e8re d\u2019appel de bail \u00e0 ferme, statuant contradictoirement, revule jugement n\u00b0 2023TADCOMM\/0305 du 17 mai 2023, vule rapport d\u2019expertise d\u00e9pos\u00e9 le 17 janvier 2024, fixele fermage pour l\u2019exercice 2024 aumontant de 2.880,23 euros, condamnela soci\u00e9t\u00e9civileSOCIETE1.)au paiement du montant de 598,23euros, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du6 novembre 2024, jusqu\u2019\u00e0 solde, conjointement avecPERSONNE2.),PERSONNE3.)et PERSONNE4.), ces trois derniers chacun pour un tiersdu fermage, ditque le taux de l\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal sera major\u00e9 detrois points \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter de la signification du pr\u00e9sent jugement, ditnon fond\u00e9e les demandes respectives des parties en paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, condamnela soci\u00e9t\u00e9civileSOCIETE1.)aux frais et d\u00e9pens des deux instances, y comprislesfrais et honoraires de l\u2019expertise,conjointement avecPERSONNE2.),PERSONNE3.) etPERSONNE4.), ces trois derniers chacun pour un tiers des frais et d\u00e9pens. Ainsi prononc\u00e9 en audience publique au Palais de Justice \u00e0 Diekirch, par Nous Chantal GLOD, vice -pr\u00e9sident pr\u00e8s le tribunal d\u2019arrondissement, assist\u00e9e du greffier Christiane BRITZ.<\/p>\n

7 Le greffier Le vice-pr\u00e9sident<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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