{"id":642077,"date":"2026-04-22T00:16:36","date_gmt":"2026-04-21T22:16:36","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/tribunal-federal-suisse-14-avril-2023-n-4a-56-2023\/"},"modified":"2026-04-22T00:16:36","modified_gmt":"2026-04-21T22:16:36","slug":"tribunal-federal-suisse-14-avril-2023-n-4a-56-2023","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/tribunal-federal-suisse-14-avril-2023-n-4a-56-2023\/","title":{"rendered":"Tribunal f\u00e9d\u00e9ral suisse, 14 avril 2023, n\u00b0 4A 56-2023"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Bundesgericht<\/p>\n

Tribunal f\u00e9d\u00e9ral<\/p>\n

Tribunale federale<\/p>\n

Tribunal federal<\/p>\n

4A_56\/2023<\/p>\n

Urteil vom 14. April 2023<\/p>\n

I. zivilrechtliche Abteilung<\/p>\n

Besetzung<\/p>\n

Bundesrichterin Jametti, Pr\u00e4sidentin,<\/p>\n

Bundesrichterinnen Kiss, Hohl,<\/p>\n

Gerichtsschreiber St\u00e4hle.<\/p>\n

Verfahrensbeteiligte<\/p>\n

1. A.________,<\/p>\n

2. B.________,<\/p>\n

beide vertreten durch Rechtsanwalt Peter Nider\u00f6st, Beschwerdef\u00fchrer,<\/p>\n

gegen<\/p>\n

Pensionskasse C.________,<\/p>\n

vertreten durch Rechtsanwalt Felix Reichle,<\/p>\n

Beschwerdegegnerin.<\/p>\n

Gegenstand<\/p>\n

Anfechtung Anfangsmietzins,<\/p>\n

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Z\u00fcrich, II. Zivilkammer, vom 12. Dezember 2022 (NG220010-O\/U).<\/p>\n

Sachverhalt:<\/p>\n

A.<\/p>\n

Mit Vertrag vom 26. M\u00e4rz beziehungsweise 6. April 2020 mieteten A.________ und B.________ (zusammen: Mieter, Beschwerdef\u00fchrer) von der Pensionskasse C.________ (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) per 1. September 2020 eine 3.5-Zimmer-Wohnung (EG) an der U.________strasse in V.________. Die Wohnung befindet sich in einer im Jahr 1896 erbauten Liegenschaft und wurde vor Mietbeginn umfassend saniert beziehungsweise umgebaut.<\/p>\n

Die Parteien einigten sich auf einen monatlichen Nettomietzins von Fr. 2'850.— zuz\u00fcglich einer Akontozahlung von Fr. 210.— f\u00fcr Nebenkosten. Mit amtlichem Formular vom 26. M\u00e4rz 2020 teilte die Vermieterin den Mietern den vereinbarten Anfangsmietzins mit:<\/p>\n

B.<\/p>\n

Mit Eingabe vom 10. September 2020 stellten die Mieter bei der Schlichtungsbeh\u00f6rde in Mietsachen des Bezirks Z\u00fcrich die Antr\u00e4ge, es sei die Nichtigkeit oder eventualiter die Missbr\u00e4uchlichkeit des Anfangsmietzinses festzustellen und es sei der Anfangsmietzins neu festzusetzen. Anl\u00e4sslich der Schlichtungsverhandlung konnte keine Einigung erzielt werden. Am 15. M\u00e4rz 2021 gelangten die Mieter mit Klage an das Mietgericht Z\u00fcrich. Ihre Begehren lauteten wie folgt:<\/p>\n

"1. In Gutheissung der Klage sei die Nichtigkeit des monatlichen Nettomietzinses von Fr. 2'850.— festzustellen;<\/p>\n

2. eventualiter sei der monatliche Mietzins von Fr. 2'850.— f\u00fcr missbr\u00e4uchlich zu erkl\u00e4ren;<\/p>\n

3. der monatliche Nettomietzins sei r\u00fcckwirkend auf den Mietbeginn am 1. September 2020 auf Fr. 1'450.— festzusetzen;<\/p>\n

4. die Beklagte sei zu verpflichten, der klagenden Partei den seit Mietbeginn am 1. September 2020 zu viel bezahlten Mietzins zur\u00fcckzuerstatten, zuz\u00fcglich 5 % ab mittlerem Verfall."<\/p>\n

Mit Urteil vom 19. Mai 2022 hiess das Mietgericht die Klage teilweise gut. Es erkl\u00e4rte den monatlichen Nettomietzins von Fr. 2'850.— f\u00fcr missbr\u00e4uchlich und setzte ihn r\u00fcckwirkend per Mietbeginn auf Fr. 2'366.— (zuz\u00fcglich Fr. 210.— Nebenkosten) fest. Ausserdem verurteilte es die Vermieterin, den Mietern die zu viel bezahlten Mietzinse nebst Zins zur\u00fcckzuerstatten.<\/p>\n

Die Mieter fochten dieses Urteil mit Berufung beim Obergericht des Kantons Z\u00fcrich an. Dieses wies die Berufung mit Urteil vom 12. Dezember 2022 ab.<\/p>\n

C.<\/p>\n

Die Mieter verlangen mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben. Sie wiederholen im Wesentlichen ihre vor Mietgericht gestellten Antr\u00e4ge, wobei sie den Mietzins nur insoweit f\u00fcr missbr\u00e4uchlich erkl\u00e4rt haben wollen, als er Fr. 1'600.— \u00fcbersteigt.<\/p>\n

Die Beschwerdegegnerin liess sich nicht vernehmen. Das Obergericht verzichtete auf Vernehmlassung.<\/p>\n

Erw\u00e4gungen:<\/p>\n

1.<\/p>\n

Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein Endentscheid (Art. 90 BGG) einer Vorinstanz im Sinne von Art. 75 BGG. Weiter erreicht der Streitwert den nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen F\u00e4llen geltenden Mindestbetrag von Fr. 15'000.—.<\/p>\n

2.<\/p>\n

Die Beschwerdef\u00fchrer monieren an verschiedenen Stellen ihrer Beschwerdeschrift, das Obergericht habe ihren Anspruch auf rechtliches Geh\u00f6r (Art. 29 Abs. 2 BV) respektive die "Begr\u00fcndungspflicht" verletzt, indem es allerlei "Argumente" nicht ber\u00fccksichtigt habe (so konkret in Rz. 5.3.1, 5.3.2, 7.5.3, 7.5.6 und 7.5.7, ferner auf S. 22 der Beschwerdeschrift).<\/p>\n

Diese Vorw\u00fcrfe sind unbegr\u00fcndet. Aus dem Geh\u00f6rsanspruch folgt keine Verpflichtung des Gerichts, sich mit allen Parteistandpunkten einl\u00e4sslich auseinanderzusetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdr\u00fccklich zu widerlegen. Es kann sich vielmehr auf die f\u00fcr den Entscheid wesentlichen Punkte beschr\u00e4nken, wobei die Begr\u00fcndung so abgefasst sein muss, dass sich die Betroffenen \u00fcber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die h\u00f6here Instanz weiterziehen k\u00f6nnen. In diesem Sinne m\u00fcssen wenigstens kurz die \u00dcberlegungen genannt werden, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid st\u00fctzt (BGE 148 III 30 E. 3.1). Diesen Anforderungen kam die Vorinstanz ohne Weiteres nach. Den Beschwerdef\u00fchrern geht es genau besehen nicht um ihre Geh\u00f6rsrechte, sondern darum, dass das Obergericht in abweichender Gewichtung der Argumente zu einem anderen Rechtsanwendungsergebnis gelangte. Eine Geh\u00f6rsverletzung liegt nicht vor.<\/p>\n

3.<\/p>\n

Die Beschwerdef\u00fchrer sind der Ansicht, die mietvertragliche Vereinbarung \u00fcber die H\u00f6he des (Anfangs-) Mietzinses sei nichtig. Denn die Beschwerdegegnerin habe auf dem amtlichen Formular vom 26. M\u00e4rz 2020 (Mitteilung des Anfangsmietzinses) den bisherigen Mietzins nicht angegeben respektive nicht vermerkt, dass es sich um eine Erstvermietung handle.<\/p>\n

3.1. Im Falle von Wohnungsmangel k\u00f6nnen die Kantone f\u00fcr ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gem\u00e4ss Art. 269d OR (nachfolgend: "Formular") beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erkl\u00e4ren (Art. 270 Abs. 2 OR). Der Kanton Z\u00fcrich hat von dieser M\u00f6glichkeit Gebrauch gemacht.<\/p>\n

3.2. Das Formular muss grunds\u00e4tzlich (unter anderem) den bisherigen Mietzins und die Gr\u00fcnde f\u00fcr eine allf\u00e4llige Erh\u00f6hung des Mietzinses nennen, andernfalls die Mietzinsfestsetzung im neuen Mietvertrag nichtig ist (vgl. Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 und 4 i.V.m. Abs. 3 VMWG [SR 221.213.11]). Dies soll den Mietern erlauben, die Tragweite und Berechtigung einer Erh\u00f6hung des Mietzinses — so denn eine erfolgt — im Vergleich zum Vormietverh\u00e4ltnis zu erfassen und in voller Kenntnis der Umst\u00e4nde \u00fcber eine Anfechtung des Anfangsmietzinses zu entscheiden (BGE 140 III 583 E. 3.2.1; Urteil 4A_302\/2021 vom 28. Januar 2022 E. 4.1.1, nicht publ. in: BGE 148 III 63).<\/p>\n

3.3. Bei einer Erstvermietung entf\u00e4llt dagegen die Angabe des bisherigen Mietzinses und muss der (neue) Anfangsmietzins nicht begr\u00fcndet werden; vielmehr gen\u00fcgt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der Hinweis auf dem Formular, dass es um eine Erstvermietung geht (Urteile 4A_451\/2019 vom 21. April 2020 E. 8 und 9; 4A_132\/2011 vom 1. Juni 2011 E. 2.2; 4A_185\/2008 vom 24. September 2008 E. 2.1). Eine Erstvermietung in diesem Sinn liegt nicht nur vor, wenn eine Wohnung in einer neu gebauten Liegenschaft zum ersten Mal vermietet wird, sondern auch dann, wenn sie — wie vorliegend zufolge eines Umbaus — nicht mehr die gleiche ist wie zuvor, namentlich weil sie gr\u00f6ssere \u00c4nderungen bez\u00fcglich der Wohnfl\u00e4che, des Grundrisses oder der Zimmerzahl erfuhr (Urteile 4A_451\/2019 vom 21. April 2020 E. 8; 4A_185\/2008 vom 24. September 2008 E. 2.1).<\/p>\n

3.4. In casu handelt es sich nach den obergerichtlichen Feststellungen aufgrund der umfassenden Sanierungs- beziehungsweise Umbauarbeiten vor Mietbeginn um eine Erstvermietung, was von den Beschwerdef\u00fchrern vor Bundesgericht nicht (mehr) in Frage gestellt wird.<\/p>\n

Die Vorinstanz erkannte, dass die Nennung des "bisherigen" Mietzinses dementsprechend entbehrlich gewesen sei. Mit dem Formular habe lediglich deutlich gemacht werden m\u00fcssen, dass es um eine Erstvermietung gehe. Die Beschwerdegegnerin habe zwar auf dem Formular den Begriff "Erstvermietung" nicht ausdr\u00fccklich erw\u00e4hnt, aber bei der Rubrik zu einem allf\u00e4lligen fr\u00fcheren Mietzins den Vermerk "Na" eingef\u00fcgt und damit zum Ausdruck gebracht, dass kein Vormietverh\u00e4ltnis bestehe. F\u00fcr die Beschwerdef\u00fchrer sei nach Treu und Glauben erkennbar gewesen, dass es sich um eine Erstvermietung handle. Die Mitteilungen der Beschwerdegegnerin auf dem Formular h\u00e4tten somit den Anforderungen von Art. 270 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 269d OR entsprochen. Die Vereinbarung \u00fcber den Mietzins sei nicht nichtig.<\/p>\n

Diese Erw\u00e4gungen sind konform mit Bundesrecht; es kann darauf verwiesen werden (Art. 109 Abs. 3 BGG). Entgegen der Meinung der Beschwerdef\u00fchrer ist nicht erforderlich, dass das Formular ausdr\u00fccklich den Terminus "Erstvermietung" enth\u00e4lt (vgl. namentlich Urteil 4A_451\/2019 vom 21. April 2020 E. 8 und 9). Nicht nachvollziehbar ist die in der Beschwerde in diesem Zusammenhang formulierte pauschale Kritik, die vorinstanzliche Rechtsauffassung "w\u00fcrde […] dem Missbrauch T\u00fcr und Tor \u00f6ffnen". Im \u00dcbrigen werfen die Beschwerdef\u00fchrer der Beschwerdegegnerin vor, das Formular absichtlich unvollst\u00e4ndig ausgef\u00fcllt zu haben, "um die Beschwerdef\u00fchrenden von einer Anfangsmietzinsanfechtung abzuhalten". F\u00fcr diesen Vorwurf finden sich in den Feststellungen im angefochtenen Urteil nicht die geringsten Anzeichen.<\/p>\n

4.<\/p>\n

Das Mietgericht befand, dass die Anfechtung des Anfangsmietzinses gest\u00fctzt auf Art. 270 Abs. 1 lit. a OR ("Wohnungsnot") zul\u00e4ssig und die Anfechtungsfrist eingehalten worden sei. Sodann schloss es, dass der Anfangsmietzins missbr\u00e4uchlich im Sinne von Art. 270 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 269 f. OR sei und es folglich dem Gericht obliege, einen neuen (nicht missbr\u00e4uchlichen) Mietzins festzusetzen. All dies war vor Obergericht nicht mehr strittig und ist es auch vor Bundesgericht nicht.<\/p>\n

Die Vorinstanz pr\u00fcfte einzig, ob das Mietgericht den neuen Anfangsmietzins zutreffend mit Fr. 2'366.— netto bemass, und bejahte dies. Hiermit sind die Beschwerdef\u00fchrer nicht einverstanden.<\/p>\n

5.<\/p>\n

5.1. Das Obergericht wies zwecks richterlicher Festlegung des Anfangsmietzinses darauf hin, dass sich das Mietobjekt in einer Altliegenschaft befinde, weshalb das Kriterium des orts- und quartier\u00fcblichen Mietzinses Vorrang habe (vor dem Kriterium des \u00fcbersetzten Nettoertrags). Da der orts- und quartier\u00fcbliche Mietzins hier von den Parteien nicht habe nachgewiesen werden k\u00f6nnen, sei f\u00fcr die Bestimmung des Anfangsmietzinses — sofern vorhanden — auf Anhaltspunkte wie kantonale oder kommunale Statistiken zur\u00fcckzugreifen, wobei die Eigenschaften des konkret infrage stehenden Mietobjekts, die H\u00f6he des vom Vormieter gegebenenfalls bezahlten Mietzinses sowie die richterlichen Erfahrungen und Kenntnisse des lokalen Markts in Anschlag zu bringen seien.<\/p>\n

Diese Erw\u00e4gungen sind nicht zu beanstanden (BGE 148 III 209 E. 3.2.3), und auch die Beschwerdef\u00fchrer wenden sich nicht gegen diese Vorgehensweise.<\/p>\n

5.2. Das Mietgericht stellte in Anwendung dieser Grunds\u00e4tze auf eine Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Z\u00fcrich ab, unter Ber\u00fccksichtigung der Gr\u00f6sse der Wohnung und des Stadtquartiers, in dem die Wohnung liegt, sowie ferner der L\u00e4rmimmissionen. Namentlich bedachte es, dass sich das Mietobjekt an einer eher ruhigen und zentralen Lage befinde. Es kalkulierte den Anstieg des allgemeinen Mietzinsniveaus seit Erstellung der Mietpreisstrukturerhebung ein und ermittelte so einen statistischen Nettomietzins von Fr. 18.46 pro m2 (f\u00fcr die Wohnfl\u00e4che von 83.5 m2 insgesamt Fr. 1'542.—).<\/p>\n

Hiernach bezog das Mietgericht die Eigenschaften des im Streit stehenden Mietobjekts in seine \u00dcberlegungen ein. Es verwies darauf, dass die Wohnung vor dem Einzug der Beschwerdef\u00fchrer mit erheblichem Kostenaufwand komplett saniert respektive umfassend \u00fcberholt (umgebaut, erneuert) worden sei, und es bezog auch den Ausbaustandard des Mietobjekts in seine Erw\u00e4gungen mit ein, insbesondere unter Hinweis auf die B\u00f6den, Fenster und Decken, die K\u00fcche sowie das Bad. Das Mietgericht erachtete unter Einberechnung all dieser Faktoren einen Nettomietzins von Fr. 2'366.— f\u00fcr zul\u00e4ssig.<\/p>\n

Das Obergericht sch\u00fctzte diese Ausf\u00fchrungen.<\/p>\n

5.3. Die Beschwerdef\u00fchrer st\u00f6ren sich haupts\u00e4chlich daran, dass die Sanierungs- und Umbauarbeiten respektive die damit verbundene Verbesserung des Wohnungszustands Eingang in die Mietzinsberechnung fanden. Was sie dagegen im Einzelnen vorbringen, verf\u00e4ngt nicht:<\/p>\n

5.3.1. Sie r\u00fcgen, indem das Mietgericht und mit ihm das Obergericht bei der Festsetzung des Mietzinses sowohl auf die Orts- und Quartier\u00fcblichkeit als auch auf die Sanierungs- respektive Umbauarbeiten im Sinne von "wertvermehrenden Investitionen" R\u00fccksicht genommen h\u00e4tten, seien "in unzul\u00e4ssiger Weise das Marktprinzip nach Art. 269a lit. a OR mit dem Kostenprinzip nach Art. 269a lit. b OR vermischt" worden.<\/p>\n

Dies trifft nicht zu. Die Vorinstanzen haben sich an die bundesgerichtlichen Vorgaben gehalten, wonach die mit Statistiken ermittelten Zahlen zur Orts- und Quartier\u00fcblichkeit anhand der Merkmale der konkret infrage stehenden Wohnung zu justieren sind. So sind der Ausbaustandard der Wohnung, der Zustand des Mietobjekts und vor Mietbeginn durchgef\u00fchrte Sanierungs- und Renovationsarbeiten in diesem Zusammenhang zu ber\u00fccksichtigen, wie das Bundesgericht ausdr\u00fccklich pr\u00e4zisiert hat (zuletzt Urteil 4A_554\/2021 vom 2. Mai 2022 E. 4.4.2.6, nicht publ. in: BGE 148 III 209).<\/p>\n

5.3.2. Die Beschwerdef\u00fchrer weisen sodann darauf hin, dass die Beschwerdegegnerin den Anfangsmietzins auf dem amtlichen Formular vom 26. M\u00e4rz 2020 begr\u00fcndet habe, und zwar wie folgt "Festlegung des Mietzinses nach Massgabe der orts- oder quartier\u00fcblichen Verh\u00e4ltnisse" (siehe Sachverhalt Bst. A). Die Beschwerdegegnerin sei an diese Begr\u00fcndung gebunden; sie k\u00f6nne die H\u00f6he des Anfangsmietzinses nun nicht mit Renovationsarbeiten rechtfertigen.<\/p>\n

Diese Argumentation geht aus zwei Gr\u00fcnden fehl:<\/p>\n

(i) Wohl ist es nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung so, dass die Vermieterin eine Erh\u00f6hung des Anfangsmietzinses im Vergleich zum fr\u00fcheren Mietzins auf dem Formular begr\u00fcnden muss und sie sp\u00e4ter auf diesen Gr\u00fcnden behaftet werden kann (BGE 139 III 13 E. 3.1.2). Anders verh\u00e4lt es sich aber bei einer Erstvermietung, bei welcher keine Pflicht zur Erkl\u00e4rung des Anfangsmietzinses besteht (Erw\u00e4gung 3.3) und sich die Vermieterin eine dennoch erfolgte freiwillige Begr\u00fcndung nicht entgegenhalten lassen muss, wie das Obergericht \u00fcberzeugend schloss. Daran \u00e4ndern die wiederholten Hinweise der Beschwerdef\u00fchrer auf den "Vertrauensschutz" nichts.<\/p>\n

(ii) Selbst wenn aber die Beschwerdegegnerin an ihre im Formular gegebene Begr\u00fcndung gebunden w\u00e4re, w\u00fcrde dies — so bemerkte das Obergericht zutreffend — den Beschwerdef\u00fchrern nicht helfen. Es ist n\u00e4mlich unbestritten, dass sich die Zul\u00e4ssigkeit des Anfangsmietzinses nach dem absoluten Kriterium der Orts- und Quartier\u00fcblichkeit richtet und mithin nach dem Kriterium, das die Beschwerdegegnerin im Formular anrief. Nachdem das Mietgericht den vereinbarten Mietzins als missbr\u00e4uchlich beurteilt hatte, passte es bei der Neufestsetzung den sich aus der Statistik ergebenden Mietzins anhand der Eigenschaften der Wohnung an und trug in diesem Zusammenhang (zul\u00e4ssigerweise) den k\u00fcrzlich erfolgten Umbau- und Renovationsarbeiten Rechnung. Die Kritik der Beschwerdef\u00fchrer geht fehl (gleichgelagert Urteil 4A_554\/2021 vom 2. Mai 2022 E. 4.4.2.6, nicht publ. in: BGE 148 III 209).<\/p>\n

5.3.3. Die Beschwerdef\u00fchrer sind weiter der Meinung, man habe die Sanierungs- und Umbaukosten in zu hohem Umfang auf sie "\u00fcberw\u00e4lzt". Der "wertvermehrende Anteil" der baulichen Arbeiten sei n\u00e4mlich geringer als von den Vorinstanzen veranschlagt, und ferner sei das Mietgericht von einer unzutreffenden Amortisationsrate ausgegangen. Sie stellen Kalkulationen gest\u00fctzt auf eigene "Berechnungsparameter" an. \u00dcberdies betonen sie, dass die "Qualit\u00e4t der eingebauten Ger\u00e4te und sanit\u00e4ren Anlagen in K\u00fcche und Bad […] jedenfalls durchschnittlich" sei und die Wohnung "keinerlei Luxusmerkmale" aufweise. Auch aus diesem Grund sei der Anfangsmietzins tiefer anzusetzen.<\/p>\n

Mit diesen Ausf\u00fchrungen \u00fcbergehen die Beschwerdef\u00fchrer, dass dem Sachrichter ein grosser Ermessensspielraum bei der zahlenm\u00e4ssigen Festsetzung des Anfangsmietzinses zukommt (BGE 148 III 209 E. 3.2.3; 139 III 13 E. 3.5.1; Urteile 4A_513\/2016 vom 18. April 2017 E. 3.2; 4A_461\/2015 vom 15. Februar 2016 E. 3.1.3) und das Bundesgericht derartige Ermessensentscheide gem\u00e4ss st\u00e4ndiger Praxis nur mit Zur\u00fcckhaltung \u00fcberpr\u00fcft (vgl. etwa BGE 141 III 97 E. 11.2).<\/p>\n

Im vorliegenden Fall gibt es keinen Anlass, in die obergerichtlich gesch\u00fctzte, auf gerichtliche Erfahrungen und (Miet-) Marktkenntnisse gest\u00fctzte Ermessensaus\u00fcbung des Mietgerichts einzugreifen. In der Sache m\u00f6chten die Beschwerdef\u00fchrer, dass das Bundesgericht das Ermessen der kantonalen Richter durch sein eigenes ersetzt, indem es — erstens — sich selber ein Bild macht \u00fcber die Merkmale der streitbetroffenen Mietwohnung und dar\u00fcber, wie sich die Sanierungs- und Umbauarbeiten auf den Zustand der Wohnung auswirkten, und — zweitens — diese objektbezogenen Befunde zu tieferen Ans\u00e4tzen in einer neuen Kalkulation in den Anfangsmietzins einpreist. Einen h\u00f6chstrichterlich korrigierbaren Fehler in der Ermessensaus\u00fcbung tun die Beschwerdef\u00fchrer damit nicht dar. Es hat mit dem Hinweis sein Bewenden, dass das Mietgericht auf zutreffende Kriterien R\u00fcckgriff nahm (vgl. Erw\u00e4gung 5.1 und 5.3.1), die es in nachvollziehbarer Weise gewichtete, wie bereits das Obergericht schl\u00fcssig erkannte. Sein Vorgehen zur ermessensweisen Bestimmung des Anfangsmietzinses erweist sich ohne Weiteres als vertretbar und auch im Ergebnis zumindest nicht als offensichtlich unbillig oder sonst als in stossender Weise ungerecht.<\/p>\n

5.4. Die Festsetzung des Anfangsmietzinses auf Fr. 2'366.— h\u00e4lt nach dem Gesagten der bundesgerichtlichen \u00dcberpr\u00fcfung stand.<\/p>\n

6.<\/p>\n

Die Beschwerdef\u00fchrer beklagen, die Prozesskosten des mietgerichtlichen Verfahrens h\u00e4tten anders verteilt werden m\u00fcssen.<\/p>\n

6.1. Das Mietgericht auferlegte die Prozesskosten entsprechend der allgemeinen Regel von Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO nach dem Ausgang des Verfahrens, konkret zu zwei Dritteln den Beschwerdef\u00fchrern und zu einem Drittel der Beschwerdegegnerin. Es erwog, dass es keinen Grund gebe, die Prozesskosten anders als nach dem mathematischen Obsiegen und Unterliegen zu verteilen, zumal "die Kriterien f\u00fcr den Entscheid im Wesentlichen von allem Anfang an bekannt" gewesen seien. Die Beschwerdef\u00fchrer behaupten dagegen, dass sie \u00fcber die "relevanten Sachumst\u00e4nde" nicht Bescheid gewusst h\u00e4tten, was die Bezifferung ihres Anspruchs erschwert habe. Sie scheinen sich sinngem\u00e4ss auf Art. 107 Abs. 1 lit. a ZPO berufen zu wollen.<\/p>\n

6.2. Das nicht weiter begr\u00fcndete Vorbringen der Beschwerdef\u00fchrer veranlasst das Bundesgericht nicht, den auf Art. 106 f. ZPO gest\u00fctzten Billigkeitsentscheid \u00fcber die Verteilung der erstinstanzlichen Prozesskosten (BGE 139 III 33 E. 4.2) zu \u00fcberpr\u00fcfen. Den auch in diesem Zusammenhang erhobenen Vorwurf einer Missachtung des Anspruchs auf rechtliches Geh\u00f6r begr\u00fcnden die Beschwerdef\u00fchrer im Kern damit, dass die kantonalen Instanzen ihrer Rechts- respektive Ermessensauffassung nicht folgten. Dies stellt — wie erw\u00e4hnt (Erw\u00e4gung 2) — von vornherein keine Geh\u00f6rsverletzung dar.<\/p>\n

7.<\/p>\n

Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gem\u00e4ss Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG den Beschwerdef\u00fchrern unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen. Der Beschwerdegegnerin ist kein Aufwand entstanden, f\u00fcr den sie nach Art. 68 Abs. 2 BGG zu entsch\u00e4digen w\u00e4re.<\/p>\n

Demnach erkennt das Bundesgericht:<\/p>\n

1.<\/p>\n

Die Beschwerde wird abgewiesen.<\/p>\n

2.<\/p>\n

Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.— werden den Beschwerdef\u00fchrern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.<\/p>\n

3.<\/p>\n

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Z\u00fcrich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.<\/p>\n

Lausanne, 14. April 2023<\/p>\n

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung<\/p>\n

des Schweizerischen Bundesgerichts<\/p>\n

Die Pr\u00e4sidentin: Jametti<\/p>\n

Der Gerichtsschreiber: St\u00e4hle<\/p>\n<\/div>\n

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Bundesgericht Tribunal f\u00e9d\u00e9ral Tribunale federale Tribunal federal 4A_56\/2023 Urteil vom 14. April 2023 I. zivilrechtliche Abteilung Besetzung Bundesrichterin Jametti, Pr\u00e4sidentin, Bundesrichterinnen Kiss, Hohl, Gerichtsschreiber St\u00e4hle. Verfahrensbeteiligte 1. A.________, 2. B.________, beide vertreten durch Rechtsanwalt Peter Nider\u00f6st, Beschwerdef\u00fchrer, gegen Pensionskasse C.________, vertreten durch Rechtsanwalt Felix Reichle, Beschwerdegegnerin. 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