{"id":651011,"date":"2026-04-22T20:00:53","date_gmt":"2026-04-22T18:00:53","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2022-n-2020-00571-2\/"},"modified":"2026-04-22T20:00:57","modified_gmt":"2026-04-22T18:00:57","slug":"cour-superieure-de-justice-14-decembre-2022-n-2020-00571-2","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-14-decembre-2022-n-2020-00571-2\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 14 d\u00e9cembre 2022, n\u00b0 2020-00571"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b0 162\/22-II-CIV Audience publique du quatorze d\u00e9cembre deux mille vingt-deux Num\u00e9ro CAL-2020-00571 du r\u00f4le Composition: Danielle SCHWEITZER, pr\u00e9sident de chambre, B\u00e9atrice KIEFFER, premier conseiller, Martine WILMES, premierconseiller, Alexandra NICOLAS, greffier. E n t r e: 1)PERSONNE1.), demeurant au Portugal \u00e0 P-ADRESSE1.), 2)PERSONNE2.), demeurant au Portugal \u00e0 P-ADRESSE1.), appelantsaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Gilles HOFFMANN de Luxembourgdu 3 juillet 2020, comparant par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e BONN & SCHMITT, inscrite \u00e0 la liste V du Tableau de l\u2019Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins des pr\u00e9sentes par Ma\u00eetre C\u00e9dric BELLWALD , avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg, e t: 1)PERSONNE3.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.),<\/p>\n

2 2) la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)CONSULTING, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro BNUMERO1.), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, intim\u00e9saux fins du pr\u00e9dit exploit HOFFMANN du 3 juillet 2020, comparant par la soci\u00e9t\u00e9 anonyme ARENDT & MEDERNACH, inscrite \u00e0 la liste V du Tableau de l\u2019Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins des pr\u00e9sentes par Ma\u00eetre Christian POINT, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg. LA COUR D'APPEL : Par compromis de vente en date du 28 juin 2016,PERSONNE1.)et son \u00e9pousePERSONNE2.)(ci-apr\u00e8s: les \u00e9pouxGROUPE1.)) ont vendu \u00e0 PERSONNE3.)(ci-apr\u00e8s:PERSONNE3.)) et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)CONSULTING (ci-apr\u00e8s: la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)) une maison d\u2019habitation pour le prix de 1.180.000 euros. La vente a \u00e9t\u00e9 finalis\u00e9e suivant acte notari\u00e9 du 19 septembre 2016, pr\u00e9cisant que la maison vendue est acquise parPERSONNE3.)jusqu\u2019\u00e0 concurrence de 25 % et par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)jusqu\u2019\u00e0 concurrence de 75%. Par exploit d\u2019huissier de justice du 17 mai 2018,PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)ont fait donner assignation aux \u00e9pouxGROUPE1.)aux fins de compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg pour les voir condamner \u00e0 payer \u00e0PERSONNE3.), en sus des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux, la somme de 34.794,30 euros et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), en sus des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux, la somme de 104.382,88 euros. Ils ont fait valoir que la maison vendue \u00e9tait affect\u00e9e de vices cach\u00e9s graves, li\u00e9s \u00e0 l\u2019humidit\u00e9 et volontairement dissimul\u00e9s par les \u00e9pouxGROUPE1.)lors de la vente de la maison. Principalement, leur consentement aurait \u00e9t\u00e9 vici\u00e9 lors de la vente par le dol commis par les \u00e9pouxGROUPE1.).PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) n\u2019ont pas demand\u00e9 l\u2019annulation de la vente, mais se sont limit\u00e9s \u00e0 r\u00e9clamer des dommages et int\u00e9r\u00eats. Subsidiairement, ils ont soutenu que la garantie contre les vices cach\u00e9s devrait s\u2019appliquer malgr\u00e9 l\u2019insertion dans l\u2019acte notari\u00e9 d\u2019une clause selon laquellele vendeur ne garantissait pas les vices cach\u00e9s, compte tenu du fait que les \u00e9pouxGROUPE1.)avaient connaissance des probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9. PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)ont finalement sollicit\u00e9 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure du montant de 5.000 euros.<\/p>\n

3 Par conclusions du 10 janvier 2019,PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) ont pr\u00e9cis\u00e9 que le montant de 109.443,18 euros du chef des factures SOCIETE2.)relatives aux sommesdemand\u00e9es \u00e0 titre de r\u00e9paration du pr\u00e9judice r\u00e9clam\u00e9 serait \u00e0 payer int\u00e9gralement \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des factures de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ayant \u00e9t\u00e9 acquitt\u00e9e par celle-ci, tandis que le montant de 7.433,50 euros correspondant \u00e0 25% des autres montants requis serait \u00e0 r\u00e9gler \u00e0PERSONNE3.)et le montant de 22.300,50 euros correspondant \u00e0 75% des autres montants requis serait \u00e0 r\u00e9gler \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). Les \u00e9pouxGROUPE1.)ont demand\u00e9 reconventionnellement le montant de 3.500 euros sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil \u00e0 titre de pr\u00e9judice moral, le montant de 6.500 euros sur base des article 1382 et 1383 du Code civil \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats pour les frais d\u2019avocat engag\u00e9s et le montant de 4.000 euros \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. Par jugement du 14 f\u00e9vrier 2020, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg a: -re\u00e7u les demandes principale et reconventionnelles en la forme, -dit non fond\u00e9 le moyen soulev\u00e9 par les \u00e9pouxGROUPE1.)tir\u00e9 de l\u2019exception pour libell\u00e9 obscur, -dit non fond\u00e9e la demande en dommages et int\u00e9r\u00eats d\u2019PERSONNE3.)et de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)sur base du dol, -dit recevable l\u2019action estimatoire exerc\u00e9e parPERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.), -dit cette demande fond\u00e9e en son principe, -enjoint \u00e0PERSONNE3.)et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)de verser le devis de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)num\u00e9roNUMERO2.)du 1 er d\u00e9cembre 2016, -avanttout autre progr\u00e8s en cause, ordonn\u00e9 une expertise judiciaire et commis pour y proc\u00e9der S\u00e9bastian KREUSCH, architecte, demeurant professionnellement \u00e0 L-1143 Luxembourg, 24, rue Astrid, en tant qu\u2019expert dans le domaine du b\u00e2timent, g\u00e9nie civil et construction, avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport \u00e9crit, motiv\u00e9 et d\u00e9taill\u00e9 : 1.de constater les travaux r\u00e9alis\u00e9s sur base des factures de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)num\u00e9roNUMERO3.)et num\u00e9roNUMERO4.)du 18 mai 2017 ainsique du devis num\u00e9roNUMERO5.)du 5 mars 2018, 2.de se prononcer sur le lien entre les travaux r\u00e9alis\u00e9s et les vices cach\u00e9s constat\u00e9s et retenus par le tribunal dans le pr\u00e9sent jugement,<\/p>\n

4 notamment au regard du rapport d\u2019expertise de la soci\u00e9t\u00e9 CETB du 12 juin 2017, 3.de comparer les travaux tels qu\u2019inventori\u00e9s dans les factures num\u00e9ro NUMERO3.)et num\u00e9roNUMERO4.)du 18 mai 2017 ainsi que dans le devis num\u00e9roNUMERO5.)du 5 mars 2018, par rapport aux travaux initialement et de toute fa\u00e7on pr\u00e9vus tels qu\u2019ils figurent dans le devis num\u00e9roNUMERO2.)du 1 er d\u00e9cembre 2016 dont le tribunal a ordonn\u00e9 la production aux d\u00e9bats, 4.dresser un d\u00e9compte des postes de travaux ayant permis et\/ou permettant la remise en \u00e9tat des vices cach\u00e9s constat\u00e9s, 5.se prononcer sur l\u2019utilit\u00e9 de l\u2019intervention de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.)et la justification de sa facture du 19 janvier 2017 par rapport aux vices constat\u00e9s, 6.se prononcer sur le temps n\u00e9cessaire pour rem\u00e9dier aux vices et partant sur une \u00e9ventuelle p\u00e9riode d\u2019indisponibilit\u00e9 de lamaison pendant les travaux n\u00e9cessaires \u00e0 ces r\u00e9parations. -dit que dans l\u2019accomplissement de sa mission, l\u2019expert est autoris\u00e9 \u00e0 s\u2019entourer de tous renseignements utiles et m\u00eame \u00e0 entendre de tierces personnes, -ordonn\u00e9 \u00e0PERSONNE3.)et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)de consigner au plus tard pour le 8 mai 2020 la somme de 1.500 euros \u00e0 titre de provision \u00e0 faire valoir sur la r\u00e9mun\u00e9ration de l\u2019expert, -charg\u00e9 Madame le juge de la mise en \u00e9tat Catherine TISSIER du contr\u00f4le de la mesure d\u2019instruction ordonn\u00e9e, -dit que l\u2019expert devra, en toute circonstance, informer le Tribunal de la date de ses op\u00e9rations, de l\u2019\u00e9tat desdites op\u00e9rations et des difficult\u00e9s qu\u2019il peut rencontrer, -dit que si ses honoraires devaient d\u00e9passer le montant de la provision vers\u00e9e, ildevra en avertir le Tribunal et ne continuer ses op\u00e9rations qu\u2019apr\u00e8s consignation d\u2019une provision suppl\u00e9mentaire, -dit que l\u2019expert devra d\u00e9poser son rapport au greffe du Tribunal d\u2019arrondissement pour le 3 juillet 2020 au plus tard, -r\u00e9serv\u00e9 le surplus etles frais. Pour statuer ainsi, les juges de premi\u00e8re instance ont rejet\u00e9 le moyen tir\u00e9 du libell\u00e9 obscur oppos\u00e9 par les \u00e9pouxGROUPE1.), consistant \u00e0 dire que la ventilation op\u00e9r\u00e9e parPERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)leur \u00e9tait incompr\u00e9hensible dansla mesure o\u00f9 toutes les factures ou devis, dont le<\/p>\n

5 remboursement leur \u00e9tait demand\u00e9, \u00e9taient exclusivement adress\u00e9s \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). Les juges de premi\u00e8re instance ont retenu que la question de savoir si le montant du pr\u00e9judice ventil\u00e9 dans l\u2019assignation correspond au pr\u00e9judice r\u00e9ellement subi rel\u00e8ve du fond du litige et n\u2019a pas emp\u00each\u00e9 les \u00e9poux GROUPE1.)de comprendre parfaitement ce qui leur \u00e9tait reproch\u00e9. Quant au dol, le tribunal a rappel\u00e9 qu\u2019PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) reprochaient aux \u00e9pouxGROUPE1.)de leur avoir cach\u00e9 que la maison \u00e9tait affect\u00e9e de graves probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 et d\u2019avoir us\u00e9 de man\u0153uvres pour dissimuler l\u2019\u00e9tat d\u00e9sastreux de la maison pour avoir r\u00e9alis\u00e9 des travaux de peinture peu de temps avant la mise en ventede la maison. Le tribunal a relev\u00e9 que la preuve du dol incombait aux acheteurs et consistait non seulement \u00e0 prouver l\u2019existence de man\u0153uvres ou r\u00e9ticences dolosives des vendeurs, mais encore la mauvaise foi de ces derniers, ainsi que le caract\u00e8red\u00e9terminant de l\u2019erreur provoqu\u00e9e par les man\u0153uvres dans la conclusion du contrat. Apr\u00e8s avoir constat\u00e9 qu\u2019au vu des travaux de r\u00e9fection entretemps effectu\u00e9s, il n\u2019\u00e9tait plus possible de v\u00e9rifier avec pr\u00e9cision quand et dans quel contexte les travaux dedissimulation all\u00e9gu\u00e9s auraient \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s, les juges de premi\u00e8re instance ont retenu que l\u2019intention dolosive des \u00e9pouxGROUPE1.)n\u2019\u00e9tait pas d\u00e9montr\u00e9e. Ils ont encore rappel\u00e9 que malgr\u00e9 le fait qu\u2019PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)s\u2019\u00e9taient express\u00e9ment m\u00e9nag\u00e9 l\u2019ajout d\u2019une condition suspensive dans le compromis de vente destin\u00e9e \u00e0 leur permettre de faire \u00e9tablir un rapport d\u2019expertise sur l\u2019\u00e9tat de la structure de la maison, ces derniers ont pass\u00e9 l\u2019acte notari\u00e9 de vente, sans remarque ni r\u00e9serve et ce apr\u00e8s avoir all\u00e9gu\u00e9 que le rapport en question n\u2019avait pas pu \u00eatre dress\u00e9 par la faute des \u00e9pouxGROUPE1.). Les juges de premi\u00e8re instance en ont conclu que les acheteurs \u00e9taient en d\u00e9faut de d\u00e9montrer le caract\u00e8re d\u00e9terminant de l\u2019erreur qui aurait\u00e9t\u00e9 provoqu\u00e9e dans leur chef par les man\u0153uvres dolosives des vendeurs, fussent- elles \u00e9tablies et ont \u00e9cart\u00e9 La demande en obtention de dommages et int\u00e9r\u00eats bas\u00e9e sur le dol a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e comme n\u2019\u00e9tant pas fond\u00e9e par les juges de premi\u00e8re instance. Quant\u00e0 l\u2019action bas\u00e9e sur la garantie contre les vices cach\u00e9s, les juges de premi\u00e8re instance ont rappel\u00e9 qu\u2019PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) exer\u00e7aient l\u2019action estimatoire sur base des vices cach\u00e9s, d\u00e9nonc\u00e9s aux vendeurs par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception dat\u00e9e du 21 juillet 2017. Retenant que les vices, consistant dans une humidit\u00e9 excessive et d\u2019importantes moisissures dans les murs de la maison, \u00e9taient des vices<\/p>\n

6 cach\u00e9s, \u00e0 l\u2019exception de ceux li\u00e9s \u00e0 l\u2019humidit\u00e9 affectant le garage et la buanderie qui \u00e9taient apparents, le tribunal a d\u00e9clar\u00e9 l\u2019action estimatoire recevable pour les vices invoqu\u00e9s, \u00e0 l\u2019exception de ceux affectant la buanderie et le garage. En ce qui concerne la clause d\u2019exclusion de la garantie contre les vices cach\u00e9s, ins\u00e9r\u00e9e dans l\u2019acte notari\u00e9, les juges de premi\u00e8re instance ont d\u00e9cid\u00e9 que celle- ci \u00e9tait en principe valable, sauf si les vendeurs avaient connaissance de l\u2019existence des vices cach\u00e9s et ont pr\u00e9cis\u00e9 qu\u2019il appartenait \u00e0PERSONNE3.) et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)derapporter la preuve d\u2019une telle connaissance par les \u00e9pouxGROUPE1.). Le tribunal a estim\u00e9 que les vendeurs ne pouvaient l\u00e9gitimement avoir ignor\u00e9 les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 qui affectaient les murs de leurs maisons, en se basant sur l\u2019attestation testimoniale dePERSONNE4.), g\u00e9rant de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.), charg\u00e9e des travaux de r\u00e9fection et sur le rapport d\u2019expertise unilat\u00e9ral de la soci\u00e9t\u00e9 CETB du 12 juin 2017. La garantie contre les vices cach\u00e9s pouvait d\u00e8s lors jouer malgr\u00e9 la clause d\u2019exclusion ins\u00e9r\u00e9e dans l\u2019acte de vente. Les juges de premi\u00e8re instance ont encore \u00e9cart\u00e9 le moyen oppos\u00e9 par les \u00e9pouxGROUPE1.)consistant \u00e0 dire que les vices ne leur avaient pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9nonc\u00e9s dans un bref d\u00e9lai et ont retenu que les vices d\u00e9nonc\u00e9s constituaient des vices graves pour impacter l\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 de la maison, la rendant impropre \u00e0 l\u2019usage auquel elle \u00e9tait destin\u00e9e, \u00e0 savoir des fins d\u2019habitation, respectivement en diminuant tellement cet usage que les acheteurs n\u2019en auraient donn\u00e9 qu\u2019un moindre prix. Le tribunal a d\u00e9clar\u00e9 fond\u00e9e l\u2019action estimatoire en son principe, mais a constat\u00e9 qu\u2019il ne disposait pas des \u00e9l\u00e9ments n\u00e9cessaires pour fixer le montant du pr\u00e9judice all\u00e9gu\u00e9, de sorte qu\u2019un expert a \u00e9t\u00e9 nomm\u00e9 avec la mission telle que pr\u00e9cis\u00e9e ci-avant. Du jugement du 14 f\u00e9vrier 2020, qui d\u2019apr\u00e8s les informations \u00e0 la disposition de la Cour d\u2019appel n\u2019a pas fait l\u2019objet d\u2019une signification, les \u00e9pouxGROUPE1.) ont r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel par acte d\u2019huissier de justice signifi\u00e9 \u00e0 PERSONNE3.)et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)en date du 3 juillet 2020. Dans leur acte d\u2019appel, les appelants critiquent le jugement entrepris pour avoir rejet\u00e9 leur moyen tir\u00e9 du libell\u00e9 obscur de l\u2019acte d\u2019assignation. Ils demandent ensuite de confirmer le jugement entrepris en ce qu\u2019il aretenu l\u2019absence de dol dans leur chef. Ils requi\u00e8rent cependant, par r\u00e9formation du jugement entrepris, de d\u00e9clarer que l\u2019action estimatoire intent\u00e9e parPERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) n\u2019est pas fond\u00e9e. Principalement, ils estiment que les vices invoqu\u00e9s \u00e9taient apparents.<\/p>\n

7 Subsidiairement, ils pr\u00e9tendent avoir agi de bonne foi \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019ils n\u2019avaient aucune connaissance de l\u2019ampleur et de la gravit\u00e9 des probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 tels que d\u00e9crits, de sorte que la clause d\u2019exclusion de la garantie contre les vices cach\u00e9s contenue dans l\u2019acte notari\u00e9 de vente devrait jouer en leur faveur. Plus subsidiairement, les appelants font valoir que les vices cach\u00e9s n\u2019\u00e9taient pas de nature \u00e0 rendre la maison impropre \u00e0 son usage. En derni\u00e8re subsidiarit\u00e9, les \u00e9pouxGROUPE1.)estiment que les vices ne leur ont pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9nonc\u00e9s dans un bref d\u00e9lai tel que requis par l\u2019article 1648 du Code civil. En tout \u00e9tat de cause, les appelants demandent d\u2019enjoindre aux parties intim\u00e9es de verser tout document en leur possession en lien avec la visite des lieux de la soci\u00e9t\u00e9 TRALUX en date du 20 juillet 2016, ou toute autre visite, notamment les photos prises, le devis, l\u2019expertise et la note d\u2019honoraires \u00e9mise par la soci\u00e9t\u00e9 TRALUX. Ils offrent de prouver par toutes voiesde droit et notamment par l\u2019audition du t\u00e9moinPERSONNE5.)les faits suivants: 1.La soci\u00e9t\u00e9 TRALUX a \u00e9t\u00e9 mandat\u00e9e par les parties intim\u00e9es pour proc\u00e9der \u00e0 une visite de l\u2019immeuble litigieux le 20 juillet 2016. 2.La visite avait pour but de certifier qu\u2019iln\u2019y avait aucun probl\u00e8me majeur sur la structure du b\u00e2timent et l\u2019\u00e9tat des r\u00e9seaux d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, d\u2019eau et de chauffage. 3.Ladite visite avait \u00e9galement pour finalit\u00e9 de faire un devis pour les travaux envisag\u00e9s par les parties intim\u00e9es et non seulement unepure expertise de certification tel que mentionn\u00e9 au point 2 ci-dessus. 4.Lors de cette visite, MonsieurPERSONNE1.)a ouvert la porte de la maison litigieuse aux experts, a accompagn\u00e9 les experts dans toutes les pi\u00e8ces du rez-de-chauss\u00e9e, les a autoris\u00e9s\u00e0 prendre des photos et a ensuite quitt\u00e9 les lieux pour retourner au travail en laissant les experts seuls dans la maison avec MadamePERSONNE5.). 5.Les experts ont pris des photos de l\u2019\u00e9tat de la maison lors de la visite du 20 juillet 2016. Ils sollicitent finalement une comparution personnelledes parties sur les faits suivants: 1.Les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9s \u00e9taient pr\u00e9sents et visibles dans le salon, dans le living, dans le garage et dans la buanderie.<\/p>\n

8 2.La cloison en pl\u00e2tre a \u00e9t\u00e9 \u00e9rig\u00e9e en 2012 dans leseul et unique but de cacher un papier peint disgracieux. 3.Les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 n\u2019ont jamais eu l\u2019ampleur de ceux d\u00e9crits par les parties intim\u00e9es. 4.Lors de la visite de TRALUX, MonsieurPERSONNE1.)a ouvert la porte de la maison litigieuse aux experts, accompagn\u00e9 les experts dans toutes les pi\u00e8ces du rez-de-chauss\u00e9e, les a autoris\u00e9s \u00e0 prendre des photos et a ensuite quitt\u00e9 les lieux pour retourner au travail en laissant les experts dans la maison avec MadamePERSONNE5.). Dans leurs conclusions r\u00e9capitulatives du 31 mars 2022, les appelants ont encore demand\u00e9 de voir \u00e9carter les attestations testimoniales de PERSONNE4.)du 9 d\u00e9cembre 2020 et d\u2019PERSONNE6.)du 8 d\u00e9cembre 2020 au motif qu\u2019elles seraient obscures, contradictoires et tendancieuses. Les \u00e9pouxGROUPE1.)ont requis qu\u2019il soit enjoint aux parties intim\u00e9es de verser tout document en leur possession en lien avec l\u2019intervention de la soci\u00e9t\u00e9 CETB, notamment l\u2019ensemble des photos prises par cette soci\u00e9t\u00e9. Ils ont compl\u00e9t\u00e9 l\u2019offre de preuveformul\u00e9e dans leur acte d\u2019appel par les points suivants: [\u2026] 6.A l\u2019issue de la visite du 20 juillet 2016, un rapport d\u2019expertise a \u00e9t\u00e9 r\u00e9dig\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 TRALUX et remis aux parties adverses. 7.A l\u2019issue de la visite du 20 juillet 2016, un devis a \u00e9t\u00e9 remis aux parties adverses concernant la r\u00e9fection de la maison, ce devis englobe des travaux li\u00e9s \u00e0 l\u2019humidit\u00e9 pr\u00e9sente dans la maison. 8.La visite a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e par MonsieurPERSONNE7.)et trois autres coll\u00e8gues. 9.Une deuxi\u00e8me visite de la soci\u00e9t\u00e9 TRALUXa eu lieu le 19 septembre 2016 \u00e0 14.00 heures en la personne de MonsieurPERSONNE7.)et trois autres coll\u00e8gues. 10.Une troisi\u00e8me visite a eu lieu au courant du mois d\u2019octobre 2016 par MonsieurPERSONNE7.), MonsieurPERSONNE8.) et Monsieur PERSONNE9.). 11.Lesprobl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 ont \u00e9t\u00e9 \u00e9voqu\u00e9s lors des trois visites. 12.Suite \u00e0 ces trois visites un devis, comprenant les travaux li\u00e9s \u00e0 l\u2019humidit\u00e9, a \u00e9t\u00e9 adress\u00e9 aux parties intim\u00e9es. 13.Les parties intim\u00e9es n\u2019ont pas donn\u00e9 suite audit devis.<\/p>\n

9 Les appelants proposent d\u2019entendre, outre le t\u00e9moinPERSONNE5.), les t\u00e9moinsPERSONNE9.),PERSONNE8.)etPERSONNE7.). Ils ont encore formul\u00e9 une offre de preuve par le t\u00e9moinPERSONNE10.), employ\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.), pour prouver les faits suivants: 1.MonsieurPERSONNE10.)a constat\u00e9 une d\u00e9faillance d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 sous les ma\u00e7onneries au rez-de-chauss\u00e9e de l\u2019habitation litigieuse. 2.Cette situation provoquait des remont\u00e9es capillaires qui avaient pour cons\u00e9quence la d\u00e9gradation des murs et des enduits sur une hauteur de 40\/50 cm. Aucune r\u00e9fection d\u00e9corative n\u2019\u00e9tait possible avant le r\u00e9tablissement de l\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 sous les ma\u00e7onneries. 3.L\u2019absence d\u2019une bonne \u00e9tanch\u00e9it\u00e9 provoque la d\u00e9gradation, plus ou moins visible, des murs et des surfaces int\u00e9rieures. 4.Sur les surfaces carrel\u00e9es ou recouvertes (plaque de pl\u00e2tres ou autres), la d\u00e9gradation est moins visible que sur les parties plafonn\u00e9es ou ciment\u00e9es (mat\u00e9riaux en contact direct avec le mur). Cependant le risque d\u2019\u00e9clatement interne du mur reste \u00e9quivalent. 5.Les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 \u00e9taient donc visibles. 6.L\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 de tous les murs du b\u00e2timent devait \u00eatre r\u00e9tablie. 7.Le traitement s\u2019est effectu\u00e9 en plusieurs phases, selon la gravit\u00e9 de contamination des murs. 8.La priorit\u00e9 \u00e9tait de traiter les murs p\u00e9riph\u00e9riques de l\u2019immeublelitigieux. 9.Les travaux d\u2019assainissement ont \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9s uniquement en date des 11 et 13 janvier 2017. Ils ont consist\u00e9 \u00e0 la mise en \u0153uvre d\u2019une barri\u00e8re d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 sous les murs p\u00e9riph\u00e9riques et internes de l\u2019habitation, afin de stopper les remont\u00e9escapillaires. Le traitement d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 par injonctions de silicone en phase aqueuse \u00e0 la base des murs. Il n\u2019y pas eu de travaux suppl\u00e9mentaires. 10.Lors de l\u2019expertise, les mesurages de l\u2019humidit\u00e9 ont \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9s en surface murale avec unprotim\u00e8tre, et ce, de chaque c\u00f4t\u00e9 des murs. La contamination saline \u00e9tait visible et significative, n\u00e9cessitant imp\u00e9rativement une intervention rapide. 11.Des constatations apr\u00e8s traitement ont \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9es le 26 mai 2017 en pr\u00e9sence d\u2019PERSONNE3.). 12.Le test consistait \u00e0 d\u00e9terminer qu\u2019il n\u2019y avait plus de remont\u00e9es capillaires au-dessus de la barri\u00e8re d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9. Pour ce faire, il a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9lev\u00e9 par forage une quantit\u00e9 d\u00e9termin\u00e9e de mati\u00e8re dans le mur, qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 fait r\u00e9agir<\/p>\n

10 dans une bombe \u00e0 carbure. Il a\u00e9t\u00e9 obtenu un taux d\u2019humidit\u00e9 exact contenu dans la ma\u00e7onnerie. Celui-ci ne devait pas d\u00e9passer les 6 % pour \u00eatre concluant (norme stricte deSOCIETE3.)). Le taux pr\u00e9lev\u00e9 lors du test indiquait qu\u2019il n\u2019y avait plus d\u2019humidit\u00e9 ascensionnelle. 13.Aucun autretest n\u2019a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9 en date du 26 mai 2018, 14.La maison pr\u00e9sentait un deuxi\u00e8me probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9 caus\u00e9 par la condensation. Les \u00e9pouxGROUPE1.)offrent encore en preuve que \u00abla plaque en pl\u00e2tre coll\u00e9e au mur de la chambre d\u2019h\u00f4te reconvertie en salle de sport \u00e9tait la fa\u00e7on choisie par un ouvrier prise de sa seule initiative de repeindre un des murs de cette chambre o\u00f9 le premier locataire avait coll\u00e9 un papier de couleur verte avec une fleur en relief pour remettre ce mur \u00e0 l\u2019identique des autres mursde la chambre, en \u02bascandatex\u02ba peint en blanc et que cette technique n\u2019a pas cach\u00e9 qu\u2019il y avait peut-\u00eatre de l\u2019humidit\u00e9 dans ce mur puisque de l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 du mur au garage une tache est rest\u00e9e apparente\u00bb par le t\u00e9moinPERSONNE11.). Ils offrent encore enpreuve par les t\u00e9moins PERSONNE10.) et PERSONNE12.)que \u00ables probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 constat\u00e9s dans la maison litigieuse ont deux causes diff\u00e9rentes, une premi\u00e8re cause est celle de la remont\u00e9e capillaire des eaux pluviales et une deuxi\u00e8me cause provient dela condensation qui se manifeste dans la maison \u00e0 cause de l\u2019absence de ventilation dans celle-ci\u00bb. Dans leurs conclusions r\u00e9capitulatives du 31 mars 2022, les appelants ont aussi demand\u00e9 de condamner solidairement les parties intim\u00e9es \u00e0 leur payer le montant de 7.020 euros du chef de remboursement des frais d\u2019expertise de l\u2019expert BALL, ainsi que le montant de 34.291,69 euros au titre de remboursement des honoraires d\u2019avocat. Ils ont finalement sollicit\u00e9 une indemnit\u00e9 pour proc\u00e9dure abusive etvexatoire du montant de 15.000 euros. Dans leurs conclusions r\u00e9capitulatives du 25 octobre 2021,PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)ont demand\u00e9 de confirmer le jugement entrepris en ce qu\u2019il a rejet\u00e9 le moyen tir\u00e9 du libell\u00e9 obscur. Les intim\u00e9s ont r\u00e9guli\u00e8rementinterjet\u00e9 appel incident contre le jugement entrepris, ont demand\u00e9 de retenir que leur demande \u00e9tait fond\u00e9e sur base du dol commis par les \u00e9pouxGROUPE1.)et ont demand\u00e9 la condamnation solidaire des \u00e9pouxGROUPE1.)\u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), en sus des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux, la somme de 131.743,68 euros et \u00e0PERSONNE3.), en sus des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux, la somme de 7.433,50 euros. Ils ont requis une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure du montant de 5.000 euros pour la premi\u00e8re instance. Subsidiairement, ils ontrequis de confirmer le jugement quant \u00e0 l\u2019action estimatoire bas\u00e9e sur les vices cach\u00e9s.<\/p>\n

11 En tout \u00e9tat de cause, ils ont demand\u00e9 de voir \u00e9carter des d\u00e9bats l\u2019attestation testimoniale dePERSONNE13.)du 21 mars 2020 et l\u2019attestation testimoniale dePERSONNE9.)du 12 mai 2020. PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)ont encore demand\u00e9 qu\u2019il soit enjoint aux parties appelantes de verser tout document en leur possession en lien avec les travaux effectu\u00e9s par le peintre qui serait intervenu de sa propre initiative, sans l\u2019accord expr\u00e8s des parties appelantes, pour installer \u00abun faux mur avec des plaques en pl\u00e2tre peintes en blanc et de n\u2019en avoir inform\u00e9 les parties appelantes qu\u2019apr\u00e8s l\u2019ach\u00e8vement de cette intervention\u00bb. Ils offrent de prouver par le t\u00e9moinPERSONNE7.)que: -la soci\u00e9t\u00e9 TRALUX a \u00e9t\u00e9 mandat\u00e9e pour proc\u00e9der \u00e0 une visite de l\u2019immeuble litigieux le 20 juillet 2016, -la visite avait pour but de certifier qu\u2019il n\u2019y avait aucun probl\u00e8me majeur sur la structure du b\u00e2timent et l\u2019\u00e9tat des r\u00e9seaux d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 et de chauffage, -cette visite devait \u00eatre r\u00e9alis\u00e9par le t\u00e9moin, -lors de cette visite MonsieurPERSONNE1.)et MadamePERSONNE5.) \u00e9taient pr\u00e9sents, -MonsieurPERSONNE1.)s\u2019est montr\u00e9 particuli\u00e8rement discourtois et virulent \u00e0 l\u2019\u00e9gard du t\u00e9moin et a emp\u00each\u00e9 la visite de se d\u00e9rouler, -partantaucune photographie ou rapport cons\u00e9cutif \u00e0 la visite ne leur ont \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9s. Ils formulent aussi une offre de preuve par les t\u00e9moinsPERSONNE6.)et PERSONNE4.)pour prouver la fa\u00e7on dont les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9couverts. Finalement, ilsoffrent de prouver par les t\u00e9moinsPERSONNE10.), PERSONNE14.)etPERSONNE15.)que: -la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.)a \u00e9t\u00e9 mandat\u00e9e pour r\u00e9aliser des travaux d\u2019assainissement sur tous les murs du rez-de-chauss\u00e9e, -ces travaux consistaient \u00e0 mettre en place une barri\u00e8re d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 sous les murs p\u00e9riph\u00e9riques et internes de l\u2019immeuble litigieux afin de rem\u00e9dier \u00e0 d\u2019\u00e9ventuelles remont\u00e9es capillaires, -l\u2019ex\u00e9cution des travaux a eu lieu sans qu\u2019il soit n\u00e9cessaire d\u2019enlever le papier-peint, le pl\u00e2trage ou le cr\u00e9pissagedes murs, -l\u2019intervention s\u2019est en effet d\u00e9roul\u00e9e par l\u2019injection de silicone en phase aqueuse au ras des murs,<\/p>\n

12 -partant il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 possible pour la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.)de s\u2019apercevoir de la pr\u00e9sence et des d\u00e9g\u00e2ts caus\u00e9s par celle-ci dans la majorit\u00e9 des pi\u00e8ces du rez-de-chauss\u00e9e. PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)demandent de d\u00e9bouter les parties appelantes de leurs demandes en remboursement des frais d\u2019expertise et d\u2019avocat. Les intim\u00e9s contestent aussi la demande des appelants en obtention de dommages et int\u00e9r\u00eats pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire et demandent de les condamner \u00e0 leur payer le montant de 30.000 euros du chef de remboursement de leurs propres frais d\u2019avocat. PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)sollicitent finalement une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure du montant de 5.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel. Quant \u00e0 l\u2019appel principal -quant au rejet du moyen tir\u00e9 du libell\u00e9 obscur Les parties appelantes critiquent le jugement entrepris pour ne pas avoir retenu que l\u2019acte d\u2019assignation d\u2019PERSONNE3.)et de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00e9tait irrecevable pour absence de ventilation du dommage. Le jugement serait contradictoire pour avoir retenu que dans leurs conclusions du 10 janvier 2019, les parties demanderessesavaient rectifi\u00e9 et pr\u00e9cis\u00e9 la ventilation contenue dans l\u2019assignation, mais que malgr\u00e9 la n\u00e9cessit\u00e9 de pr\u00e9cision et de ventilation, la demande initiale avait \u00e9t\u00e9 formul\u00e9e de mani\u00e8re pr\u00e9cise. C\u2019est cependant \u00e0 bon droit et par une motivation que la Courd\u2019appel adopte que les juges de premi\u00e8re instance ont retenu qu\u2019PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)avaient pr\u00e9cis\u00e9 la part des montants r\u00e9clam\u00e9s devant revenir \u00e0 chacun d\u2019eux et que la question de savoir si le montant du pr\u00e9judice ainsi ventil\u00e9 correspond au pr\u00e9judice r\u00e9ellement subi par chaque partie demanderesse rel\u00e8ve du fond du litige. Ainsi, les critiques \u00e0 la ventilation entreprise, fussent-elles justifi\u00e9es, ne rendent pas la demande obscure dans son ensemble. A l\u2019instar des juges de premi\u00e8re instance, il y a lieu de retenir que le libell\u00e9 de l\u2019acte introductif d\u2019instance fut suffisamment pr\u00e9cis afin de permettre aux \u00e9poux GROUPE1.)de comprendre ce qui leur \u00e9tait reproch\u00e9. Le jugement est d\u00e8s lors \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a rejet\u00e9 le moyen tir\u00e9 du libell\u00e9 obscur.<\/p>\n

13 Quant \u00e0 l\u2019action estimatoire Les \u00e9pouxGROUPE1.)demandent de r\u00e9former le jugement entrepris en ce qui concerne l\u2019action estimatoire \u00aben constatant que les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 \u00e9taient visibles et que partant l\u2019on n\u2019est pas en pr\u00e9sence de vices cach\u00e9s\u00bb. Les quelques probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 auraient \u00e9t\u00e9 visibles \u00e0 l\u2019\u0153il profane et par cons\u00e9quence l\u2019on ne se trouverait pas face \u00e0 des vices cach\u00e9s. Un vice est cach\u00e9 lorsqu\u2019au moment o\u00f9 la chose est susceptible d\u2019\u00eatre examin\u00e9e, il ne ser\u00e9v\u00e8le pas lors de v\u00e9rifications imm\u00e9diates et d\u2019investigation normale. Un examen trop superficiel n\u2019est cependant pas suffisant. Les vices apparents sont ceux que l\u2019acheteur peut v\u00e9rifier lors des v\u00e9rifications sommaires auxquelles il a proc\u00e9d\u00e9 ou auraitd\u00fb proc\u00e9der. Le vice r\u00e9side dans l\u2019\u00e9tat d\u00e9fectueux ou le mauvais fonctionnement de la chose, dans l\u2019impossibilit\u00e9 de s\u2019en servir dans des conditions satisfaisantes, dans les cons\u00e9quences nuisibles produites \u00e0 l\u2019occasion d\u2019une utilisation normale. Il fautque la qualit\u00e9 faisant d\u00e9faut soit l\u2019une des principales que l\u2019on reconna\u00eet \u00e0 la chose. En principe, il ne suffit pas que l\u2019une des diverses qualit\u00e9s que l\u2019acheteur pouvait envisager ou que le vendeur avait promise fasse d\u00e9faut, si cette absence est sans incidence r\u00e9elle sur l\u2019utilit\u00e9 de la chose. Il faut que le vice pr\u00e9sente une certaine gravit\u00e9, ainsi les d\u00e9fauts qui diminuent seulement l\u2019agr\u00e9ment que l\u2019on peut en tirer ne donnent pas lieu \u00e0 garantie. L\u2019acqu\u00e9reur ayant re\u00e7u la chose, et l\u2019obligation de d\u00e9livrance \u00e9tant ainsi mat\u00e9riellement ex\u00e9cut\u00e9e, c\u2019est \u00e0 lui qu\u2019il incombe d\u2019\u00e9tablir que la chose ne r\u00e9pond pas \u00e0 l\u2019usage que l\u2019on peut attendre. Il supporte la charge de la preuve (Georges RAVARANI, La responsabilit\u00e9 civile des personnes priv\u00e9es et publiques, 3 e \u00e9dition, n os 694 et 695). Seul le vice cach\u00e9 ouvre droit \u00e0 garantie. L\u2019acheteur peut en effet v\u00e9rifier les d\u00e9fauts apparents lors des v\u00e9rifications sommaires auxquelles il proc\u00e8de. Un vice est cach\u00e9 s\u2019il n\u2019a pas raisonnablement pu appara\u00eetre lorsquel\u2019acheteur a pris possession de la chose et quand aucune circonstance n\u2019a pu en r\u00e9v\u00e9ler l\u2019existence. Il incombe ainsi \u00e0PERSONNE3.)et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)d\u2019\u00e9tablir le caract\u00e8re cach\u00e9 du vice invoqu\u00e9. Les \u00e9pouxGROUPE1.)font valoir qu\u2019il r\u00e9sulte des pi\u00e8ces actuellement vers\u00e9es aux d\u00e9bats et volontairement retenues par les parties intim\u00e9es que l\u2019entrepreneur charg\u00e9 des travaux de r\u00e9novation s\u2019est rendu compte, lors de sa premi\u00e8re visite en novembre 2016, d\u2019un taux \u00e9lev\u00e9 d\u2019humidit\u00e9 l\u2019amenant \u00e0 conseiller d\u2019effectuer un ass\u00e8chement de tous les murs du rez-de-chauss\u00e9e. Les parties intim\u00e9es ne seraient d\u00e8s lors pas honn\u00eates lorsqu\u2019elles pr\u00e9tendent n\u2019avoir constat\u00e9 des probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 que lors de l\u2019arrachage du papier peint en f\u00e9vrier 2017. Les \u00e9pouxGROUPE1.)expliquent que la maison litigieuse a \u00e9t\u00e9 construite au courant de l\u2019ann\u00e9e 1990, sur un terrain en pente \u00e0 la lisi\u00e8re de la for\u00eat, \u00e0 ras le sol, sans cave, selon les standards techniques d\u2019isolation des ann\u00e9es 1990.La maison aurait \u00e9t\u00e9 habit\u00e9e par eux jusqu\u2019\u00e0 la fin de l\u2019ann\u00e9e 2005, puis lou\u00e9e<\/p>\n

14 entre 2006 et 2012 \u00e0 une famille d\u2019origine belge et entre 2012 et 2014 \u00e0 une famille portugaise. La d\u00e9cision de la mettre en vente serait intervenue au courant de l\u2019ann\u00e9e 2015. Des photos auraient \u00e9t\u00e9 publi\u00e9es par l\u2019agence immobili\u00e8reSOCIETE4.)d\u00e9montrant l\u2019existence de certains probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9. Quelques r\u00e9parations minimes auraient \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es au fil des ann\u00e9es, notamment en 2005, avant la mise en location de la maison et, \u00e0 nouveau, en 2012, apr\u00e8s le d\u00e9part des premiers locataires et avant l\u2019arriv\u00e9e des deuxi\u00e8mes. Aucun probl\u00e8me affectant la maison n\u2019aurait jamais \u00e9t\u00e9 cach\u00e9. Les parties appelantes ont soutenu que la maison aurait \u00e9t\u00e9 vendue en dessous du prix initialement fix\u00e9 au montant de 1.600.000 euros pour la somme de 1.180.000 euros, au motif qu\u2019ils n\u2019avaient plus voulu investir dans des travaux de rafraichissement de la maison. Ils avaient en effet d\u00e9cid\u00e9 de la vendre en l\u2019\u00e9tat r\u00e9el d\u2019une maison ancienne, n\u00e9cessitant une r\u00e9novation profonde. PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)auraient \u00e9t\u00e9 des n\u00e9gociateurs pointilleux et attentifs aux moindres d\u00e9tails. Avant de signer le compromis de vente, ils auraient exig\u00e9 des certificats attestant du bon \u00e9tat des syst\u00e8mes de gaz, d\u2019eau, de chauffage et de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9. Les \u00e9pouxGROUPE1.)font valoir qu\u2019ils ont r\u00e9pondu \u00e0 toutes les demandes des futurs acheteurs en toute transparence. Ainsi, ils auraient \u00e9galement accept\u00e9 l\u2019insertion d\u2019une clause suspensive li\u00e9e \u00e0 la r\u00e9alisation pr\u00e9alable d\u2019une expertise technique dans le compromis de vente. La veille de la signature du compromis,PERSONNE3.)aurait insist\u00e9 pour soumettre la vente de la maison \u00e0 la condition suspensive de la teneur suivante: \u00abA la demande del\u2019acqu\u00e9reur, une visite d\u2019expert pourra \u00eatre effectu\u00e9e afin de certifier qu\u2019il n\u2019y a pas de probl\u00e8me majeur sur la conception du b\u00e2timent ou des r\u00e9seaux (eau, \u00e9lectricit\u00e9, chauffage). Dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 ladite expertise rel\u00e8verait une atteinte majeure aubon \u00e9tat des lieux, les deux parties n\u00e9gocieront de bonne foi les r\u00e9parations en tenant compte que le bien a \u00e9t\u00e9 construit en 1991 et que les normes de construction ainsi que les normes techniques \u00e9taient diff\u00e9rentes en 1991 par rapport \u00e0 2016.\u00bb L\u2019id\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale aurait \u00e9t\u00e9 d\u00e9crite parPERSONNE3.)comme suit: \u00abSi l\u2019on d\u00e9couvre une d\u00e9gradation majeure dont les vendeurs de bonne foi n\u2019avaient pas connaissance cela doit \u00eatre int\u00e9gr\u00e9 dans le prix de vente.\u00bb Ils auraient accept\u00e9 cette clause suspensive de bonne foi, comme ils n\u2019auraient eu aucune intention de dissimuler quoique ce soit.<\/p>\n

15 Les \u00e9pouxGROUPE1.)contestent formellement la pr\u00e9tention des parties intim\u00e9es qu\u2019\u00e0 cause de l\u2019attitude dePERSONNE1.), la visite des lieux par l\u2019entreprise TRALUX, mandat\u00e9epar les acheteurs en ex\u00e9cution de la clause suspensive ins\u00e9r\u00e9e dans le compromis de vente, n\u2019ait pas pu se d\u00e9rouler. Ils font valoir que l\u2019expertise a eu lieu, mais qu\u2019PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)refusent de communiquer le rapport r\u00e9alis\u00e9, commecelui-ci ferait \u00e9tat de probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9. Cet \u00e9tat de choses leur aurait \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9 oralement parPERSONNE9.), employ\u00e9 au sein de la soci\u00e9t\u00e9 TRALUX. Les appelants formulent une offre de preuve \u00e0 ce sujet et demandent d\u2019enjoindre aux parties intim\u00e9esde verser le rapport de l\u2019entreprise TRALUX et le devis. Les appelants critiquent aussi les d\u00e9clarations du t\u00e9moinPERSONNE4.), g\u00e9rant de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), ayant \u00e9t\u00e9 charg\u00e9e des travaux de r\u00e9novation dans la maison litigieuse. Ils estiment que ses d\u00e9clarations sont empreintes de contradictions. Le t\u00e9moin indiquerait qu\u2019il n\u2019aurait d\u00e9couvert la r\u00e9elle \u00e9tendue des probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 qu\u2019en f\u00e9vrier 2017 apr\u00e8s l\u2019arrachage du papier peint. Cependant, il r\u00e9sulterait de son devis qu\u2019il aurait propos\u00e9, d\u00e8snovembre 2016, un ass\u00e8chement de tous les murs au rez-de-chauss\u00e9e pour rem\u00e9dier aux probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9. L\u2019all\u00e9gation que les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 n\u2019auraient \u00e9t\u00e9 d\u00e9couverts seulement en f\u00e9vrier 2017 serait contredite par les documents de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.), qui auraient longtemps \u00e9t\u00e9 dissimul\u00e9s par PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)aux fins de cacher qu\u2019il y avait des signes apparents de probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9. Il r\u00e9sulterait \u00e9galement des devis \u00e9mis par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)que celle-ci pr\u00e9conisait,d\u00e8s novembre 2016, des travaux de r\u00e9novation li\u00e9s \u00e0 l\u2019humidit\u00e9. Les parties acqu\u00e9reuses auraient tent\u00e9 de dissimuler les rapports de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE3.), ainsi que d\u2019autres documents \u00e9mis par l\u2019entreprise TRALUX afin de pr\u00e9senter une version mensong\u00e8redes faits. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.)aurait clairement identifi\u00e9 le probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9 d\u00e8s la premi\u00e8re visite du 7 d\u00e9cembre 2016, ce qui d\u00e9montrerait que les parties adverses auraient toujours faussement pr\u00e9tendu ne rien savoir des probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 jusqu\u2019en f\u00e9vrier 2017. La d\u00e9marche des parties intim\u00e9es aurait \u00e9t\u00e9 depuis le d\u00e9but celle de ne pas communiquer les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 d\u00e9cel\u00e9s, d\u2019effectuer l\u2019ensemble des travaux de r\u00e9novation et de confronter seulement par apr\u00e8s les vendeurs \u00e0 la demande de remboursement de l\u2019ensemble des travaux effectu\u00e9s, en se procurant entretemps toutes les attestations et rapports d\u2019expertise unilat\u00e9raux favorables \u00e0 leur cause, tout en cachant sciemment les rapports et \u00e9l\u00e9ments de preuve pouvant remettre en cause leur version des faits. Les \u00e9pouxGROUPE1.)font encore valoir qu\u2019\u00e0 cause de cette attitude, ils ont d\u00fb avoir recours \u00e0 l\u2019expert Jean-Bernard BALL pour effectuer une expertise, vers\u00e9e en cause.<\/p>\n

16 Dans son rapport d\u2019expertise, l\u2019expert Jean-Bernard BALL rel\u00e8verait un total de vingt-deux traces d\u2019humidit\u00e9 sur les photos publi\u00e9es lors de la vente par l\u2019agence immobili\u00e8reSOCIETE4.). L\u2019expert Jean-Bernard BALL signalerait \u00e9galement que les d\u00e9clarations du g\u00e9rantPERSONNE4.)seraient contradictoires, incoh\u00e9rentes et biais\u00e9es par le fait qu\u2019il \u00e9tait\u00e9conomiquement li\u00e9 aux parties intim\u00e9es. Le m\u00eame expert rel\u00e8verait une quinzaine de manquements m\u00e9thodologiques et techniques graves dans le rapport d\u2019expertise unilat\u00e9ral de la soci\u00e9t\u00e9 CETB. Il r\u00e9sulterait encore du rapport d\u2019expertise de l\u2019expertJean-Bernard BALL que les vices n\u2019\u00e9taient pas cach\u00e9s et que si les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 avaient d\u00e9j\u00e0 l\u2019ampleur telle que d\u00e9crite par les acheteurs avant la vente de la maison, l\u2019importance des d\u00e9sordres n\u2019\u00e9tait objectivement pas pr\u00e9visible, de sorte qu\u2019il n\u2019est pas concevable que les vendeurs aient pu avoir connaissance de l\u2019ampleur de l\u2019humidit\u00e9 d\u00e9crite. PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)font valoir que lors des travaux de r\u00e9novation et apr\u00e8s arrachage du papier-peint en f\u00e9vrier 2017, l\u2019humidit\u00e9 \u00e9tait apparente sur les murs jusqu\u2019\u00e0 1,80 m\u00e8tres \u00e0 certains endroits, le pl\u00e2tre \u00e9tait pourri et s\u2019effritait. L\u2019ensemble des murs aurait pr\u00e9sent\u00e9 des moisissures. L\u2019\u00e9tat des murs aurait \u00e9t\u00e9 un v\u00e9ritable d\u00e9sastre. Les parties intim\u00e9es contestent formellement avoir \u00e9t\u00e9 de mauvaise foi et offrent en preuve que l\u2019\u00e9tat r\u00e9el de la maison n\u2019a \u00e9t\u00e9 d\u00e9couvert qu\u2019apr\u00e8s l\u2019arrachage du papier peint au mois de f\u00e9vrier 2017. Le recours \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.)aurait eu lieu apr\u00e8s avoir constat\u00e9 dans le garage des taches de salp\u00eatre li\u00e9es \u00e0 un probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9, de sorte qu\u2019il aurait \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 de r\u00e9aliser, \u00e0 titre pr\u00e9ventif, un ass\u00e8chement des murs du rez- de-chauss\u00e9e de l\u2019immeuble pour rem\u00e9dier \u00e0 d\u2019\u00e9ventuelles remont\u00e9es capillaires. PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)contestent formellement que les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 aient \u00e9t\u00e9 d\u00e9tect\u00e9s lors de la visite de l\u2019expert de la soci\u00e9t\u00e9 TRALUX. Ils maintiennent qu\u2019aucun rapport d\u2019expertise et qu\u2019aucun devis ne leur ont \u00e9t\u00e9 remis apr\u00e8s la visite de l\u2019expert et que le bon d\u00e9roulement des op\u00e9rations d\u2019expertise a \u00e9t\u00e9 impact\u00e9 par le comportement impoli de PERSONNE1.). Ils formulent une offre de preuve \u00e0 ce sujet. La Cour d\u2019appel rel\u00e8ve que les \u00e9pouxGROUPE1.)contestent avoir eu connaissance d\u2019une humidit\u00e9 g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e et de l\u2019\u00e9tat d\u00e9sastreux des murs au rez-de-chauss\u00e9e que les acheteurs disent avoir d\u00e9couverts apr\u00e8s l\u2019arrachage du papier peint.<\/p>\n

17 Or, ce sont ces probl\u00e8mes qu\u2019PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) qualifient de vice cach\u00e9. Il s\u2019en suit que tous les d\u00e9veloppements faitspar les \u00e9pouxGROUPE1.) consistant \u00e0 dire que les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 \u00e9taient apparents tombent \u00e0 faux. En effet, la pr\u00e9sence de quelques probl\u00e8mes ponctuels apparents d\u2019humidit\u00e9 n\u2019\u00e9tait pas de nature \u00e0 permettre aux acheteurs de conclure aux importants probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 affectant tous les murs du rez-de-chauss\u00e9e tels que d\u00e9crits par apr\u00e8s. Les offres de preuve tendant \u00e0 rapporter la preuve que les acheteurs \u00e9taient ou devaient \u00eatre au courant de certains probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 sont d\u00e8s lors \u00e0 rejeter pour d\u00e9faut de pertinence. Tous les d\u00e9veloppements faits par les parties appelantes concernant la version pr\u00e9tendument mensong\u00e8re des faits par les parties intim\u00e9es n\u2019ont aucune pertinence quant \u00e0 la d\u00e9termination du caract\u00e8re apparent ou cach\u00e9 du vice all\u00e9gu\u00e9 par les acheteurs. Le jugement est \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a retenu que les vices tels que d\u00e9crits par les acqu\u00e9reurs n\u2019\u00e9taient pas apparents. Les \u00e9pouxGROUPE1.)demandent encore de r\u00e9former le jugement entrepris en ce qui concerne l\u2019action estimatoire et de constater qu\u2019\u00abils ont agi de bonne foi\u00bb au motif qu\u2019ils n\u2019avaient pas connaissance de l\u2019ampleur et de la gravit\u00e9 des probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 tels que d\u00e9crits par les acheteurs. En tant que preuve de la connaissance du vice d\u2019humidit\u00e9 avant la vente, les juges de premi\u00e8re instance ont retenu que les \u00e9pouxGROUPE1.)avaient proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la remise en peinture des murs endommag\u00e9s dans un laps de temps rapproch\u00e9 avantla mise en vente de la maison, ainsi qu\u2019\u00e0 la pose de plaques de pl\u00e2tre sur les murs les plus endommag\u00e9s. Ils ont puis\u00e9 leur conviction dans les d\u00e9clarations faites parPERSONNE4.), g\u00e9rant de la soci\u00e9t\u00e9 charg\u00e9e des travaux de r\u00e9novation, attestant que \u00ablagravit\u00e9 du vice d\u2019humidit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 d\u00e9couverte lors de l\u2019arrachage du papier peint au mois de f\u00e9vrier 2017, qu\u2019aucune trace d\u2019humidit\u00e9 n\u2019avait \u00e9t\u00e9 visible lors des visites pr\u00e9c\u00e9dant l\u2019acquisition parce que les murs avaient \u00e9t\u00e9 repeints plus ou moins r\u00e9cemment et qu\u2019une cloison en pl\u00e2tre avait \u00e9t\u00e9 pos\u00e9e entre le garage et une des pi\u00e8ces de la maison pour camoufler la pr\u00e9sence d\u2019humidit\u00e9 sur le mur se trouvant derri\u00e8re\u00bb. Ils se sont encore bas\u00e9s sur le rapport d\u2019expertise unilat\u00e9ral de la soci\u00e9t\u00e9 CETB, vers\u00e9 en cause parPERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)et retenant que \u00abpour les moisissures observ\u00e9es par les peintres apr\u00e8s avoir enlev\u00e9 les tapisseries, celles-ci devaient \u00eatre r\u00e9currentes par le pass\u00e9. Suivant les dires des ouvriers, ces moisissures n\u2019\u00e9taient pas visibles sur la tapisserie, mais derri\u00e8re sur le mur. Les anciens propri\u00e9taires avaient d\u00fb s\u2019apercevoir ou<\/p>\n

18 constater ces ph\u00e9nom\u00e8nes, en particulier lors des p\u00e9riodes hivernales et l\u2019avaient certainement trait\u00e9 ponctuellement par un nettoyage m\u00e9nager\u00bb. Les parties appelantes contestent formellement avoir dissimul\u00e9l\u2019\u00e9tat de leur maison. Elles disent avoir \u00e9t\u00e9 de bonne foi et contestent \u00e9nergiquement avoir entrepris des travaux dans le seul et unique but de cacher des probl\u00e8mes graves d\u2019humidit\u00e9. Elles nient avoir proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 des travaux de rafraichissement de la peinture avant la vente. L\u2019absence de r\u00e9fection de la peinture serait prouv\u00e9e par les pr\u00e9c\u00e9dents int\u00e9ress\u00e9s \u00e0 l\u2019achat de la maison, indiquant que la maison n\u00e9cessitait beaucoup de travaux de r\u00e9novation. Les appelants insistent sur le fait que lors de la signature du compromis de vente, le rev\u00eatement des murs sur toute la maison et notamment le papier-fibre (RAUHFASER) couvrant les murs \u00e9tait d\u2019origine et datait de l\u2019\u00e9poque de la construction de la maison au courant de l\u2019ann\u00e9e 1991. L\u2019ensemble des murs int\u00e9rieurs de la maison aurait \u00e9t\u00e9 repeint une seule fois en 2005. En 2012, apr\u00e8s le d\u00e9part des premiers locataires, une r\u00e9paration ponctuelle aurait \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e \u00e0 un endroit du living en raison de la pr\u00e9sence d\u2019humidit\u00e9 en changeant le petit morceau de papier, en forme de trap\u00e8ze, pr\u00e8s de la porte- fen\u00eatre. Cette r\u00e9paration serait apparente sur les photos publi\u00e9es par l\u2019agence immobili\u00e8reSOCIETE4.). En 2012, la fa\u00e7ade de la maison aurait \u00e9t\u00e9 r\u00e9par\u00e9e et repeinte pr\u00e8s de la porte du garage, visible sur une autre photo de l\u2019agence SOCIETE4.). Les \u00e9pouxGROUPE1.)indiquent avoir proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la r\u00e9paration de la chambre d\u2019h\u00f4te situ\u00e9e au rez-de-chauss\u00e9e en 2005. Le premier locataire aurait laiss\u00e9 cette chambre avec un papier-peint color\u00e9 tr\u00e8s particulier avec une grande fleur en relief, et ils auraient voulu repeindre le mur en blanc, mais le peintre engag\u00e9 aurait estim\u00e9 qu\u2019arracher le papier peint color\u00e9 serait compliqu\u00e9 et endommagerait le pl\u00e2tre, de sorte qu\u2019il aurait coll\u00e9 de sa propre initiative des plaques en pl\u00e2tre recouvertes du papier SCANDATEX et les aurait peintes en blanc. Les plaques en pl\u00e2tre n\u2019auraient d\u00e8s lors nullement \u00e9t\u00e9 pos\u00e9es pour dissimuler un probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9. Les appelants offrent ce fait en preuve par l\u2019audition du peintrePERSONNE11.)ayant r\u00e9alis\u00e9 les travaux de peinture. Les \u00e9pouxGROUPE1.)critiquent \u00e9galement l\u2019expertise de la soci\u00e9t\u00e9 CETB pour \u00eatre unilat\u00e9rale. Ils estiment que les conclusions sont purement sp\u00e9culatives en ce qu\u2019elles affirment que \u00ables anciens propri\u00e9taires avaientd\u00fb s\u2019apercevoir ou constater ces ph\u00e9nom\u00e8nes, en particulier lors des p\u00e9riodes<\/p>\n

19 hivernales et l\u2019avaient certainement trait\u00e9 ponctuellement par un nettoyage m\u00e9nager\u00bb. Il r\u00e9sulterait du rapport unilat\u00e9ral de la soci\u00e9t\u00e9 CETB que le probl\u00e8me de moisissurestrouve sa cause dans un probl\u00e8me de condensation, qui proviendrait d\u2019une absence de ventilation. Il faudrait d\u00e8s lors se poser la question si le probl\u00e8me n\u2019\u00e9tait pas ant\u00e9rieur \u00e0 la vente. Les \u00e9pouxGROUPE1.)contestent formellement avoir proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 un nettoyage m\u00e9nager de traces de moisissures. Aucun des deux locataires n\u2019auraient jamais signal\u00e9 de probl\u00e8mes. Ils font verser une attestation testimoniale de leur dernier locataire. Les parties appelantes expliquent encore que la maison a \u00e9t\u00e9 construite suivant la m\u00e9thode ISORAST\/ISOMAX, que tous les murs int\u00e9rieurs et ext\u00e9rieurs de la maison ont \u00e9t\u00e9 construits avec des blocs en styropor de 25 centim\u00e8tres d\u2019\u00e9paisseur, qui sont creux, et \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur desquels du b\u00e9ton est coul\u00e9, que les parois des deux c\u00f4t\u00e9s de ces briques ont une \u00e9paisseur de 5 centim\u00e8tres, ce qui signifie que tous les murs de la maison sont en styropor et que la surface ext\u00e9rieure de ces murs est, par apr\u00e8s, pl\u00e2tr\u00e9e et recouvert d\u2019un papier\/fibre (Rauhfaser), coll\u00e9 et encore peint par apr\u00e8s.Elles font valoir que les donn\u00e9es techniques de cette construction ont \u00e9t\u00e9 donn\u00e9es \u00e0 l\u2019agence SOCIETE4.)pour que cela soit expliqu\u00e9 aux acheteurs potentiels. Elles s\u2019insurgent contre l\u2019all\u00e9gation de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.)consistant \u00e0 dire que \u00abla pose d\u2019un panneau isolant en polystr\u00e8ne sur toutes les surfaces murales, et sp\u00e9cifiquement sur les murs de refends \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de l\u2019habitation (des deux c\u00f4t\u00e9s de la paroi murale) laisse supposer de toute \u00e9vidence que le probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9 a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 identifi\u00e9ant\u00e9rieurement et que les panneaux isolants ont \u00e9t\u00e9 plac\u00e9s \u00e0 tort, comme solution contre l\u2019humidit\u00e9 grimpante\u00bb. PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)r\u00e9it\u00e8rent que les vendeurs ne pouvaient l\u00e9gitimement ignorer le probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9 et ont certainement commis des travaux aux fins de dissimuler l\u2019\u00e9tat r\u00e9el de leur maison. Ils se r\u00e9f\u00e8rent aux attestations testimoniales vers\u00e9es en cause et aux conclusions contenues dans l\u2019expertise de la soci\u00e9t\u00e9 CETB. Ils indiquent que la pose de peinture r\u00e9cente ainsi quela mise en place d\u2019une cloison en pl\u00e2tre n\u2019ont pas rendu possible la d\u00e9tection des probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 lors des visites de la maison pr\u00e9c\u00e9dant la signature du compromis de vente. Ils expliquent ne pas avoir d\u00e9nonc\u00e9 le vice d\u2019humidit\u00e9 de suite en f\u00e9vrier2017, compte tenu de la clause excluant la garantie contre les vices cach\u00e9s ins\u00e9r\u00e9e dans l\u2019acte notari\u00e9. Ce ne serait que lorsque la soci\u00e9t\u00e9 CETB a rendu son rapport d\u2019expertise en date du 12 juillet 2016 qu\u2019PERSONNE3.)se serait rendu compte que les anciens propri\u00e9taires avaient d\u00fb s\u2019apercevoir ou constater le ph\u00e9nom\u00e8ne et avaient d\u00e8s lors menti, en d\u00e9clarant dans l\u2019acte de vente \u00abne pas avoir connaissance de vices cach\u00e9s rendant l\u2019objet impropre \u00e0 son usage\u00bb.<\/p>\n

20 La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.)aurait d\u2019ailleurs retenu dans son rapport du 27 f\u00e9vrier 2017 qu\u2019\u00aben outre la pose d\u2019un panneau isolant en polystr\u00e8ne sur toutes les surfaces murales et sp\u00e9cifiquement sur les murs de refends \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de l\u2019habitation laisse supposer de toute \u00e9vidence que le probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9 a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 identifi\u00e9 ant\u00e9rieurement et que les panneaux isolants ont \u00e9t\u00e9 plac\u00e9s \u00e0 tort comme solution contre l\u2019humidit\u00e9 grimpante\u00bb. Il serait \u00e9vident que les parties appelantes ont tout mis en \u0153uvre pour emp\u00eacher les vendeurs de d\u00e9celer les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 litigieux. La Cour d\u2019appel rel\u00e8ve que comme le probl\u00e8me g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9 d\u2019humidit\u00e9 et l\u2019\u00e9tat des murs \u00e9taient, d\u2019apr\u00e8s les d\u00e9clarations m\u00eames des parties intim\u00e9es, cach\u00e9s par le papier-peint, il se pose la question de savoir si les \u00e9pouxGROUPE1.) avaient connaissance eux-m\u00eames du vice d\u00e9crit. Compte tenu de l\u2019insertion de la clause de l\u2019exclusion de la garantie contre les vices cach\u00e9s ins\u00e9r\u00e9e dans l\u2019acte notari\u00e9, il appartient \u00e0PERSONNE3.)et \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)de rapporter la preuve de la connaissance par les \u00e9poux GROUPE1.)du probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9. PERSONNE3.) et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)offrent en preuve \u00abque les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 d\u00e9couverts en f\u00e9vrier 2017 n\u2019\u00e9taient pas visibles auparavant, en raison de lar\u00e9alisation de travaux de peinture et de l\u2019installation de plaques de pl\u00e2tre dont le seul but \u00e9tait de dissimuler les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 affectant le bien litigieux\u00bb. PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)se r\u00e9f\u00e8rent encore aux conclusions contenues dans le rapport unilat\u00e9ral de la soci\u00e9t\u00e9 CETB et aux d\u00e9clarations de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.). Les \u00e9pouxGROUPE1.)demandent le rejet des attestations testimoniales d\u2019PERSONNE6.), fr\u00e8re d\u2019PERSONNE3.) et dePERSONNE4.). Leurs d\u00e9clarations seraient obscures,contradictoires et tendancieuses. Les attestations testimoniales sont \u00e9tablies par des personnes qui remplissent les conditions requises pour \u00eatre entendues comme t\u00e9moins et remplissent \u00e9galement les formalit\u00e9s telles que requises par l\u2019article 402 du Nouveau Code de proc\u00e9dure, de sorte qu\u2019il n\u2019y a pas lieu de les rejeter. Il y a cependant lieu de noter que les d\u00e9clarations des tiers ne sont prises en consid\u00e9ration que pour autant qu\u2019elles portent sur des faits dont ils ont personnellement connaissance. PERSONNE4.)atteste que le vice d\u2019humidit\u00e9 n\u2019\u00e9tait pas visible \u00e0 cause de travaux de peinture r\u00e9alis\u00e9s r\u00e9cemment. Le fr\u00e8re d\u2019PERSONNE3.)indique aussi dans son attestation testimoniale que les d\u00e9g\u00e2ts d\u00e9couverts apr\u00e8s l\u2019arrachage du papier peint ont \u00e9t\u00e9 camoufl\u00e9s sans autres pr\u00e9cisions.<\/p>\n

21 Force est de constater qu\u2019en relatant que le probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9 n\u2019\u00e9tait pas visible \u00e0 cause de travaux de peinture r\u00e9alis\u00e9s r\u00e9cemment,PERSONNE4.)n\u2019a pas fait \u00e9tat d\u2019un fait qu\u2019il a constat\u00e9 personnellement. En effet, ils\u2019agit d\u2019une simple affirmation et supposition de sa part. Il en est de m\u00eame en ce qui concerne l\u2019indication que le probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 camoufl\u00e9. L\u2019affirmation d\u2019une mise en peinture r\u00e9cente pour dissimuler l\u2019\u00e9tat r\u00e9el des murs est contredite parla constatation de plusieurs acheteurs potentiels, qui ont indiqu\u00e9 que la maison avait besoin de travaux de r\u00e9novation et se trouvait dans un \u00e9tat de v\u00e9tust\u00e9 g\u00e9n\u00e9rale. Il ressort aussi des photographies vers\u00e9es en cause datant de l\u2019\u00e9poque de la vente que les murs pr\u00e9sentaient des traces d\u2019usure et que quelques probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 ponctuels \u00e9taient visibles. La mise en peinture r\u00e9cente des murs par les \u00e9pouxGROUPE1.)reste d\u00e8s lors \u00e0 l\u2019\u00e9tat d\u2019une pure all\u00e9gation et n\u2019est pas corrobor\u00e9e par les \u00e9l\u00e9ments du dossier. En ce qui concerne l\u2019installation de plaques de pl\u00e2tre pour camoufler l\u2019humidit\u00e9, il r\u00e9sulte des dires m\u00eames dePERSONNE4.)que la pose des plaques de pl\u00e2tre ne concerne qu\u2019un seul mur dans la chambre d\u2019h\u00f4te. En outre, l\u2019autre c\u00f4t\u00e9 du mur n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 recouvert avec des plaques de pl\u00e2tre. Pourtant,PERSONNE4.)conclut qu\u2019\u00abil me para\u00eet donc incontestable que cette cloison en plaques de pl\u00e2tre a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e r\u00e9cemment afin de masquer l\u2019ampleur des dommages r\u00e9sultant de l\u2019humidit\u00e9 de la maison\u00bb. Cette conclusion est manifestement erron\u00e9e. La pr\u00e9sence de la plaque de pl\u00e2tre ne rapporte d\u00e8s lors pas la preuve d\u2019une volont\u00e9 de dissimulation dans le chef des \u00e9pouxGROUPE1.). Quant au rapport d\u2019expertise de la soci\u00e9t\u00e9 CETB du 12 juin 2017, il y alieu de relever qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un rapport d\u2019expertise unilat\u00e9ral, effectu\u00e9 sur demande d\u2019PERSONNE3.)et de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). L\u2019expertise unilat\u00e9rale ou officieuse qu\u2019une partie se fait dresser \u00e0 l\u2019appui de ses pr\u00e9tentions n\u2019est, par d\u00e9finition, pas contradictoire. Une expertise officieuse constitue un \u00e9l\u00e9ment de preuve au sens de l\u2019article 64 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile et le juge ne peut utiliser les expertises unilat\u00e9rales qu\u2019\u00e0 la double condition qu\u2019elles aient \u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement vers\u00e9es aux d\u00e9bats et soumises \u00e0 la discussion contradictoire des parties et que leurs donn\u00e9es soient corrobor\u00e9es par d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments du dossier. Il peut se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 un rapport d\u2019expertise unilat\u00e9ral produit r\u00e9guli\u00e8rement et susceptible d\u2019\u00eatre d\u00e9battu de fa\u00e7on contradictoire \u00e0 titre d\u2019\u00e9l\u00e9ment de comparaison avec les autres \u00e9l\u00e9ments de preuve soumis \u00e0 son appr\u00e9ciation. Il ne peut cependant se<\/p>\n

22 fonder de mani\u00e8re exclusive sur une expertise r\u00e9alis\u00e9e \u00e0 la demande de l\u2019une des parties. Il y a lieu de noter que laseule conclusion contenue dans le rapport d\u2019expertise de la soci\u00e9t\u00e9 CETB allant dans le sens d\u2019une connaissance des anciens propri\u00e9taires du probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9 concerne les moisissures. En effet, il est indiqu\u00e9 que \u00abpour les moisissures observ\u00e9es par les peintres apr\u00e8s avoir enlev\u00e9 les tapisseries, celles-ci devaient \u00eatre r\u00e9currentes par le pass\u00e9. Suivant les dires des ouvriers, ces moisissures n\u2019\u00e9taient pas visibles sur la tapisserie, mais derri\u00e8re sur le mur (photographies fournies par l\u2019entreprise \u00e0 ce sujet). Il n\u2019y a pas de ventilations m\u00e9caniques contr\u00f4l\u00e9es (V.M.C) dans les salles de bains, toilettes et cuisine et ceci, aux deux niveaux de l\u2019habitation. Ce manque de ventilation naturelle ou m\u00e9canis\u00e9e confine l\u2019air ambiant ce qui, au fil du temps,provoque un ph\u00e9nom\u00e8ne de condensation, d\u2019o\u00f9 la pr\u00e9sence d\u2019humidit\u00e9 et de moisissures sur les murs du rez-de-chauss\u00e9e. Les anciens propri\u00e9taires avaient d\u00fb s\u2019apercevoir ou constater ces ph\u00e9nom\u00e8nes, en particulier lors des p\u00e9riodes hivernales et l\u2019avaient certainement trait\u00e9 ponctuellement par un nettoyage m\u00e9nager\u00bb. Au vu des conclusions que les moisissures \u00e9taient imputables \u00e0 un manque de ventilation naturelle ou m\u00e9canis\u00e9e, il est cependant difficilement compr\u00e9hensible que le ph\u00e9nom\u00e8ne ait n\u00e9cessairement\u00e9t\u00e9 r\u00e9current par le pass\u00e9 compte tenu de la possibilit\u00e9 de l\u2019\u00e9viter par la ventilation. Il n\u2019est pas expliqu\u00e9 comment des moisissures dont les ouvriers n\u2019ont pas pu se rendre compte \u00e0 cause de la tapisserie peuvent \u00eatre nettoy\u00e9es avec un produit m\u00e9nager. Il est par ailleurs admis que la maison a \u00e9t\u00e9 lou\u00e9e \u00e0 partir de l\u2019ann\u00e9e 2005. Le locataire, ayant habit\u00e9 les lieux \u00e0 partir de l\u2019ann\u00e9e 2012 jusqu\u2019\u00e0 la fin de l\u2019ann\u00e9e 2014, a produit une attestation testimoniale et ne fait pas \u00e9tat de probl\u00e8mes de moisissures. La conclusion du rapport d\u2019expertise unilat\u00e9ral consistant \u00e0 dire que le probl\u00e8me des moisissures avait \u00e9t\u00e9 certainement trait\u00e9 par les anciens propri\u00e9taires par des produits m\u00e9nagers reste \u00e0 l\u2019\u00e9tat d\u2019une pure sp\u00e9culation. Quant au rapport de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.)selon lequel \u00abla pose d\u2019un panneau isolant en polystr\u00e8ne sur toutes les surfaces murales et sp\u00e9cifiquement sur les murs de refends \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de l\u2019habitation laisse supposer de toute \u00e9vidence que le probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9 a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 identifi\u00e9 ant\u00e9rieurement et que les panneaux isolants ont \u00e9t\u00e9 plac\u00e9s \u00e0 tort comme solution contre l\u2019humidit\u00e9 grimpante\u00bb, il y a lieu de noter que les \u00e9poux GROUPE1.)expliquent que la pr\u00e9sence du styropor sur tous les murs<\/p>\n

23 ext\u00e9rieurs et int\u00e9rieurs est inh\u00e9rente \u00e0 la technique de la construction utilis\u00e9e pour b\u00e2tir la maison. A ce sujet, ils versent la documentation technique de la m\u00e9thode \u00abISORAST\u00bb. PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)ne prennent pas autrement position quant aux explications fournies par les \u00e9pouxGROUPE1.). La mise en place de parois en styropor pour camoufler l\u2019humidit\u00e9 suppose l\u2019enl\u00e8vement de tout le papier peint et du pl\u00e2tre, ainsi que la r\u00e9fection totale des murs par apr\u00e8s. PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)n\u2019all\u00e8guent pas avoir constat\u00e9 que le papier peint d\u2019origine et le pl\u00e2tre ont \u00e9t\u00e9 refaits. Les suppositions \u00e9mises par l\u2019entrepriseSOCIETE3.), consistant \u00e0 dire que la pr\u00e9sence de parois en styropor t\u00e9moigne de la volont\u00e9 de dissimuler l\u2019humidit\u00e9, sontcontredites par les explications fournies par les \u00e9pouxGROUPE1.), ainsi que par la documentation vers\u00e9e en cause relative \u00e0 la m\u00e9thode de b\u00e2tir \u00abISORAST\u00bb. Elles ne permettent d\u00e8s lors pas de retenir que les \u00e9pouxGROUPE1.)ont utilis\u00e9 des parois en styropor aux fins de dissimuler l\u2019humidit\u00e9. PERSONNE3.) et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)consid\u00e8rent encore que le comportement impoli dePERSONNE1.)lors de la visite de l\u2019expert de l\u2019entreprise TRALUX a eu comme but d\u2019emp\u00eacher le d\u00e9roulement normal de l\u2019expertiseaux fins de dissimuler probablement le probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9. Or, les \u00e9pouxGROUPE1.)ont \u00e9t\u00e9 d\u2019accord \u00e0 ce qu\u2019une clause suspensive soit ins\u00e9r\u00e9e dans le compromis de vente pr\u00e9voyant une visite d\u2019expert afin de constater l\u2019\u00e9tat de leur maison, ce qui va \u00e0 l\u2019encontre de la th\u00e8se d\u2019une volont\u00e9 de dissimulation de leur part. PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)indiquent que le comportement discourtois dePERSONNE1.)a finalement emp\u00each\u00e9 le bon d\u00e9roulement de l\u2019expertise. Ce fait est cependant contredit par les \u00e9changes vers\u00e9s en cause entrePERSONNE5.)etPERSONNE3.), t\u00e9moignant du fait que les op\u00e9rations d\u2019expertise ont eu lieu. Les acheteurs ont par ailleurs \u00e9t\u00e9 d\u2019accord de passer l\u2019acte notari\u00e9 malgr\u00e9 la pr\u00e9tendue absence de l\u2019expertise, qui avait fait l\u2019objet d\u2019une condition suspensive dans le compromis de vente. Leur argument consistant \u00e0 dire quePERSONNE1.)a entrav\u00e9 le bon d\u00e9roulement de l\u2019expertise par peurde la d\u00e9tection du probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9 va \u00e0 l\u2019encontre de l\u2019affirmation que le probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9 n\u2019\u00e9tait nullement d\u00e9tectable en pr\u00e9sence du papier peint. L\u2019attitude pr\u00e9tendument discourtoise dePERSONNE1.)lors de l\u2019expertise effectu\u00e9e en date du 20 juillet 2016 ne prouve d\u00e8s lors nullement une volont\u00e9 de dissimulation dans son chef.<\/p>\n

24 Il suit de tout ce qui pr\u00e9c\u00e8de qu\u2019PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)sont en d\u00e9faut de rapporter la preuve que les \u00e9poux GROUPE1.)avaient connaissance, lors de la vente, de l\u2019humidit\u00e9 et de l\u2019\u00e9tat de d\u00e9labrement des murs tels que d\u00e9crits par les acheteurs. Leur offre de preuve formul\u00e9e \u00e0 ce sujet est \u00e0 rejeter, \u00e9tant donn\u00e9 que les faits offerts en preuve sont d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 relat\u00e9s dans les attestations testimoniales vers\u00e9es en cause, mais ne rapportent nullement la preuve de la r\u00e9alit\u00e9 de la connaissance duvice d\u2019humidit\u00e9 par les \u00e9pouxGROUPE1.)pour les raisons expos\u00e9es ci-avant. Il r\u00e9sulte de tout ce qui pr\u00e9c\u00e8de et sans qu\u2019il soit n\u00e9cessaire de recourir \u00e0 d\u2019autres mesures d\u2019instruction ou d\u2019autres documents que c\u2019est \u00e0 tort que les juges de premi\u00e8re instance ont retenu qu\u2019PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)avaient rapport\u00e9 la preuve de la connaissance par les \u00e9poux GROUPE1.)du vice tel que d\u00e9crit par les acheteurs. Les offres de preuve formul\u00e9es de part et d\u2019autre ainsi que les demandes respectives enproduction forc\u00e9e de documents et de pi\u00e8ces compl\u00e9mentaires sont \u00e0 rejeter pour ne pas \u00eatre utiles \u00e0 la solution du pr\u00e9sent litige. Il y a d\u00e8s lors lieu de d\u00e9clarerl\u2019action estimatoire comme n\u2019\u00e9tant pas fond\u00e9e et, par r\u00e9formation du jugement entrepris,de d\u00e9bouterPERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)de cette demande. Quant \u00e0 l\u2019appel incident Faute de preuve de man\u0153uvres dolosives dans le chef des \u00e9poux GROUPE1.), il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu\u2019il a d\u00e9clar\u00e9 la demande d\u2019PERSONNE3.)et de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)en obtention de dommages et int\u00e9r\u00eats de ce chef comme n\u2019\u00e9tant pas fond\u00e9e. Au vu de l\u2019issue du litige, il y a aussi lieu de d\u00e9bouterPERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)de leur demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance. Les appels incidents ne sont d\u00e8s lors pas fond\u00e9s. Quant aux autres demandes Au vu de l\u2019issue de l\u2019instance d\u2019appel, il y a lieu de d\u00e9bouterPERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)de leur demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel, ainsi que de leur demande en obtention du remboursement des frais d\u2019avocat. Les \u00e9pouxGROUPE1.)demandent le remboursement des frais d\u2019expertise de l\u2019expert Jean-Baptiste BALL d\u2019un montant \u00e9valu\u00e9 \u00e0 7.020 euros sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil.<\/p>\n

25 A d\u00e9faut de versement de la facture d\u2019expertise et du paiement de la note y relative, cette demande n\u2019est pas fond\u00e9e. Les \u00e9pouxGROUPE1.)sollicitent le montant de 34.291,69 euros du chef de remboursement des frais d\u2019avocat sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil. Il est admis que les frais et honoraires d\u2019avocat peuvent donner lieu \u00e0 indemnisation sur base de la responsabilit\u00e9 civile de droitcommun en dehors de l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. En l\u2019esp\u00e8ce,PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9s de leur action. En effet, l\u2019exercice d\u2019une action en justice est libre. Il appartient d\u00e8s lors aux \u00e9pouxGROUPE1.)de prouver qu\u2019PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)ont commis une faute en exer\u00e7ant leur action en justice. Les \u00e9pouxGROUPE1.)estiment qu\u2019PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) ont us\u00e9 de man\u0153uvres d\u00e9loyales en pr\u00e9sentant une r\u00e9alit\u00e9 invent\u00e9e de toute pi\u00e8ce et en essayant de leurfaire endosser la majeure partie des frais de r\u00e9novation d\u00e9cid\u00e9e lors de l\u2019achat de la maison. Cette preuve n\u2019\u00e9tant cependant pas rapport\u00e9e, la preuve de la faute invoqu\u00e9e laisse d\u2019\u00eatre \u00e9tablie, de sorte que les conditions des articles 1382 et 1383 du Code civil ne sont pas remplies. La demande des \u00e9pouxGROUPE1.)en remboursement des frais d\u2019avocat n\u2019est d\u00e8s lors pas fond\u00e9e. Les \u00e9pouxGROUPE1.)demandent encore une indemnit\u00e9 pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire du montant de 15.000 euros. L\u2019exercice d\u2019une action ne d\u00e9g\u00e9n\u00e8re en faute, pouvant donner lieu \u00e0 des dommages et int\u00e9r\u00eats, que s\u2019il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou, au moins une erreur grossi\u00e8re \u00e9quipollente au dol ou si le demandeur a agi avec une l\u00e9g\u00e8ret\u00e9 bl\u00e2mable. Il convientde sanctionner, non pas le fait d\u2019avoir exerc\u00e9 \u00e0 tort une action en justice ou d\u2019y avoir r\u00e9sist\u00e9 injustement, puisque l\u2019exercice d\u2019une action en justice est libre, mais uniquement le fait d\u2019avoir abus\u00e9 de son droit en commettant une faute ind\u00e9pendante du seul exercice des voies en justice et de recours. Une telle preuve d\u2019un abus de droit n\u2019\u00e9tant pas rapport\u00e9e en l\u2019esp\u00e8ce, il n\u2019y a pas lieu de faire droit \u00e0 la demande des parties appelantes en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire.<\/p>\n

26 PAR CES MOTIFS la Cour d\u2019appel, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, re\u00e7oit les appels principal et incidents, d\u00e9clare les appels incidents non fond\u00e9s, d\u00e9clare l\u2019appel principal fond\u00e9, r\u00e9formant, d\u00e9boutePERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.) CONSULTING de leur demande en obtention de dommages et int\u00e9r\u00eats dirig\u00e9e contrePERSONNE1.)et contre son \u00e9pousePERSONNE2.)sur le fondement de l\u2019action estimatoire, confirme le jugement entrepris en ce qu\u2019il a dit l\u2019exploit introductif d\u2019instance recevable et en ce qu\u2019il a d\u00e9bout\u00e9PERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)CONSULTING de leur demande en obtention de dommages et int\u00e9r\u00eats sur base du dol, d\u00e9boutePERSONNE3.)et la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.) CONSULTING de leurs demandes en obtention d\u2019indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure et de remboursement des frais d\u2019avocat tant pour la premi\u00e8re instance que pour l\u2019instance d\u2019appel, d\u00e9boutePERSONNE1.)et son \u00e9pousePERSONNE2.)de leurs demandes en obtention du remboursement des frais d\u2019expertise et des frais d\u2019avocat, ainsi que de leur demande enobtention d\u2019une indemnit\u00e9 pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire pour l\u2019instance d\u2019appel, fait masse des frais et d\u00e9pens des deux instances et leslaisse \u00e0 charge d\u2019PERSONNE3.) et de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.) CONSULTING. La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Danielle SCHWEITZER, pr\u00e9sident de chambre,en pr\u00e9sence du greffier Alexandra NICOLAS.<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0 162\/22-II-CIV Audience publique du quatorze d\u00e9cembre deux mille vingt-deux Num\u00e9ro CAL-2020-00571 du r\u00f4le Composition: Danielle SCHWEITZER, pr\u00e9sident de chambre, B\u00e9atrice KIEFFER, premier conseiller, Martine WILMES, premierconseiller, Alexandra NICOLAS, greffier. 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