{"id":652873,"date":"2026-04-22T23:25:01","date_gmt":"2026-04-22T21:25:01","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-22-juin-2022-n-2021-00676\/"},"modified":"2026-04-22T23:25:07","modified_gmt":"2026-04-22T21:25:07","slug":"cour-superieure-de-justice-22-juin-2022-n-2021-00676","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-22-juin-2022-n-2021-00676\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 22 juin 2022, n\u00b0 2021-00676"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b0107\/22-II-CIV Audience publique duvingt-deux juindeux mille vingt-deux Num\u00e9roCAL-2021-00676du r\u00f4le Composition: Danielle SCHWEITZER, pr\u00e9sident de chambre, B\u00e9atrice KIEFFER, premier conseiller, Martine WILMES, premierconseiller, Alexandra NICOLAS, greffier. E n t r e: la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.), \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro NUMERO1.), repr\u00e9sent\u00e9epar son g\u00e9rant actuellement en fonctions, appelanteaux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9antChristine KOVELTER, en remplacement de l\u2019huissier de justiceFrank SCHAALde Luxembourg, du21 juin 2021, comparant par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9ePL&A, inscrite \u00e0 la liste V du Tableau de l\u2019Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins des pr\u00e9sentes par Ma\u00eetreBrigitte Louise POCHON, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg, e t: 1)PERSONNE1.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.),<\/p>\n

2 2)PERSONNE2.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE3.), 3)PERSONNE3.),demeurant \u00e0 L-ADRESSE4.),selon le dernier \u00e9tat de ses conclusions, intim\u00e9saux fins du pr\u00e9dit exploitKOVELTERdu21 juin 2021, comparant par Ma\u00eetreGeorges WIRTZ, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg. LA COUR D'APPEL : En date du 5 juillet 2017, un compromis de vente concernant un appartement est sign\u00e9 entre les parties venderessesPERSONNE4.)etPERSONNE5.)et la partie acqu\u00e9reuse,la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8reSOCIETE2.)(ci-apr\u00e8s:la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)) par l\u2019interm\u00e9diaire de l\u2019agence immobili\u00e8re, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)(ci-apr\u00e8s:la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)), moyennant le prix de 460.000euros et pr\u00e9voyant en tant que clause p\u00e9nale que\u00ablorsque toutes les conditions suspensives sont remplies, la vente devient parfaite et si l\u2019une des parties refuse n\u00e9anmoins de r\u00e9it\u00e9rer la vente par devant le notaire, elle s\u2019engage \u00e0 verser \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)une indemnit\u00e9 forfaitaire d\u2019un montant de 3% + TVA\u00bb. En date du 6 juillet 2017, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) signent un contrat d\u00e9nomm\u00e9\u00abmandat de gestion locative et convention d\u2019honoraires\u00bbpar lequel la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)(mandant) donne mandat \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)(mandataire) de g\u00e9rer et d\u2019administrer, sous forme de colocation, l\u2019appartement faisant l\u2019objet du compromis de vente du 5 juillet 2017. Ce contrat stipule que le mandataire percevra du mandant une r\u00e9mun\u00e9ration mensuelle minimum correspondant \u00e0 12% + TVA du montant du loyer (charges forfaitaires comprises) effectivement re\u00e7u, et qu\u2019\u00aben cas de r\u00e9siliation par le mandant en dehors des d\u00e9lais et conditions pr\u00e9vus au contrat, la r\u00e9siliation sera soumise \u00e0 l\u2019acceptation du mandataire, qui pourra exiger du mandant une indemnit\u00e9 de compensation, qui sera calcul\u00e9e sur base du manque \u00e0 gagner en termes d\u2019honoraires de gestion, et ce pour toute la p\u00e9riode allant jusqu\u2019au terme initial du contrat\u00bb. Par exploit d\u2019huissier de justice du 18 septembre 2018, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) a fait donner assignation \u00e0PERSONNE1.),PERSONNE2.)etPERSONNE3.) (fondateurs de la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8reSOCIETE2.))\u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg aux fins de les entendre condamner, chacun, en sus des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux, \u00e0 lui payer le montant de 11.700euros, ainsi qu\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure du montant de 5.000euros.<\/p>\n

3 A l\u2019appui de cette demande, l\u2019agence immobili\u00e8reSOCIETE1.)a fait valoir qu\u2019elle a subi un pr\u00e9judice du fait qu\u2019il n\u2019y a pas eu de vente devant le notaire \u00e0 cause de l\u2019attitude des parties d\u00e9fenderesses et a r\u00e9clam\u00e9 le montant pr\u00e9vu par la clause p\u00e9nale contenue dans le compromis de vente du 5 juillet 2017, soit (460.000 x 3%x1,17TVA=) 16.146euros TTC. Elle a encore fait valoir un pr\u00e9judice du fait de la r\u00e9siliation du contrat de gestion locative sign\u00e9 en date du 6 juillet 2017, consistant en la perte des honoraires et a demand\u00e9 des dommages et int\u00e9r\u00eats de ce chef du montant de (3.750×12 mois x 3 ans x 12%x1,17=) 18.954euros TTC. PERSONNE1.),PERSONNE2.) etPERSONNE3.) ont demand\u00e9 reconventionnellement la condamnation de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)au paiement du montant de 5.000euros pour chacun d\u2019entre eux, \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats pour violation d\u2019obligations contractuelles et professionnelles dans le chef de l\u2019agence immobili\u00e8re. Chacune des parties d\u00e9fenderesses a encore requis reconventionnellement le montant de 3.823,95euros \u00e0 titre de remboursement de frais et honoraires d\u2019avocat, ainsi que le montant de 1.750euros \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. Par jugement du 21 avril 2021, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg a d\u00e9bout\u00e9la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)de toutes ses demandes et l\u2019a condamn\u00e9e \u00e0 payer \u00e0PERSONNE1.),PERSONNE2.)etPERSONNE3.)la somme de 4.500 euros, soit 1.500euros chacun, \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)aencore \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9e \u00e0 payer \u00e0PERSONNE1.), PERSONNE2.)etPERSONNE3.)la somme de 6.000euros, soit 2.000euros chacun, \u00e0 titre de remboursement des honoraires d\u2019avocat. La demande reconventionnelle des parties d\u00e9fenderesses en obtentionde dommages et int\u00e9r\u00eats pour violation d\u2019obligations professionnelles et contractuelles et la demande reconventionnelle en obtentiond\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dureont\u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es. De ce jugement,lui signifi\u00e9 en date du 11 mai 2021, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel par exploit d\u2019huissier de justice en date du 21 juin 2021. Conform\u00e9ment \u00e0 la loi du 17 d\u00e9cembre 2021 portant modification de la loi modifi\u00e9e du 19 d\u00e9cembre 2020 portant adaptation temporaire de certaines modalit\u00e9s proc\u00e9duralesen mati\u00e8re civile et commerciale, les mandataires des parties ont \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s par \u00e9crit le12 mai 2022que l\u2019affaire serait prise en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 \u00e0 l\u2019audience du16 mai 2022, que cette audience serait tenue par le pr\u00e9sident de chambre Danielle SCHWEITZER etque l\u2019arr\u00eat serait rendu par le pr\u00e9sident de chambre Danielle SCHWEITZER, le premier conseiller B\u00e9atrice KIEFFER et le premier conseiller Martine WILMES.<\/p>\n

4 Les mandataires des parties ayant inform\u00e9 la Cour qu\u2019ils n\u2019entendaient pas plaider l\u2019affaire, et lesfardes de proc\u00e9dure ayant \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9es au greffe, l\u2019audience a \u00e9t\u00e9 tenue \u00e0 la date indiqu\u00e9e, suivant les modalit\u00e9s annonc\u00e9es aux parties. Le pr\u00e9sident de chambre Danielle SCHWEITZER a pris l\u2019affaire en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 et a fix\u00e9 le prononc\u00e9 de l\u2019arr\u00eat au22 juin2022. Les mandataires des parties ont \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s par \u00e9crit de la composition de la Cour et de la date du prononc\u00e9. Le magistrat ayant pr\u00e9sid\u00e9 l\u2019audience a rendu compte \u00e0 la Cour dans son d\u00e9lib\u00e9r\u00e9. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)demande, par r\u00e9formation du jugement entrepris, de condamner chacune des parties d\u00e9fenderessesau paiement du montant de 11.700euros, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice en date du 18 septembre 2018 et de voir d\u00e9bouter les parties d\u00e9fenderesses de leurs demandes reconventionnelles. Elle sollicite une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure du montant de 5.000euros pour l\u2019instance d\u2019appel. Les parties intim\u00e9es demandent la confirmation du jugement entrepris en ce que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9e de toutes ses demandes. Atitre subsidiaire, elles sollicitent, avant tout autre progr\u00e8s en cause, d\u2019ordonner la production de diff\u00e9rents documents aux d\u00e9bats sur base des articles 288 et 587 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile. Les parties intim\u00e9esrel\u00e8vent appel incident et demandent la condamnation de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00e0 payer \u00e0 chacune d\u2019elles la somme de 5.000euros du chef de dommages et int\u00e9r\u00eats pour violation d\u2019obligations contractuelles et professionnelles par l\u2019agence immobili\u00e8re, ce montant avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0partir du pr\u00e9sent arr\u00eat. Ellesdemandent encore de voir augmenter le montant accord\u00e9 en premi\u00e8re instance \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire et de le porter \u00e0 5.000euros pour chacune d\u2019elles, ce montant avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du pr\u00e9sent arr\u00eat. Ellessollicitent de r\u00e9former le jugement entrepris en ce qu\u2019il a retenu un montant forfaitaire de 2.000euros \u00e0 titre de frais d\u2019avocat et demandent le montant r\u00e9ellement expos\u00e9, soit le montant de 6.177,30euros pour chacune d\u2019elles, ce montant avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du pr\u00e9sent arr\u00eat. Les parties intim\u00e9esdemandent finalement le montant de 1.750euros \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour chaque instance. A l\u2019appui de son acte d\u2019appel, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)fait valoirque c\u2019est \u00e0 tort que les juges de premi\u00e8re instance ont dit que le compromis du 5 juillet 2017<\/p>\n

5 \u00e9tait caduc, au motif que la vente avait \u00e9t\u00e9 conclue sous la condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat de 460.000euros et que malgr\u00e9 des efforts raisonnables, les parties intim\u00e9es n\u2019avaient pas obtenu le pr\u00eat n\u00e9cessaire. D\u00e8s avant la vente, les parties intim\u00e9es auraient su qu\u2019elles auraient besoin de fonds propres et malgr\u00e9 le fait qu\u2019elles n\u2019en avaient pas, elles auraient sign\u00e9 le compromis de vente et lecontrat de mandat de gestion locative. La partie appelante est d\u2019avis que les parties intim\u00e9esontobtenu diff\u00e9rentes offres de pr\u00eats de diff\u00e9rentes banques et auraientd\u00e8s lorspu et d\u00fb cumuler ces offres pour r\u00e9unir les fonds n\u00e9cessaires. Ainsi, la banqueBANQUE1.)aurait fait une offre d\u2019un apport de 140.000euros et la banqueBANQUE2.)une offre d\u2019un apport de 380.000euros. La banqueBANQUE3.)aurait \u00e9galement fait une proposition \u00e0 laquelle les parties intim\u00e9es n\u2019auraient pas donn\u00e9 de suite. La r\u00e9alisation de la clause suspensive aurait d\u00e8s lors volontairement \u00e9t\u00e9 emp\u00each\u00e9e par les parties intim\u00e9es,qui n\u2019auraient pas envisag\u00e9 d\u2019augmenter leur apport en fonds propres, ni de fournir d\u2019autres garanties. En vertu de l\u2019article 1178 du Code civil, la condition suspensive devrait d\u00e8s lors \u00eatre r\u00e9put\u00e9e accomplie. Il y aurait eu liquidation de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)par les parties intim\u00e9espour tenter d\u2019\u00e9chapper \u00e0 leurresponsabilit\u00e9. Les conditions pour l\u2019obtention du montant pr\u00e9vu par la clause p\u00e9naleseraient d\u00e8s lors remplies. Ce serait encore \u00e0 tort que les juges de premi\u00e8re instance auraient retenu qu\u2019il n\u2019y avait pas lieu de l\u2019indemniser de son manque \u00e0 gagner,suite \u00e0 la r\u00e9siliation abusive du contrat de gestion locative par les parties intim\u00e9es. Ses demandes en indemnisation seraient justifi\u00e9es et toutes les demandes reconventionnelles des parties intim\u00e9es seraient \u00e0 rejeter. PERSONNE1.),PERSONNE2.)etPERSONNE3.)r\u00e9pliquent en rappelant que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)leur a conseill\u00e9 d\u2019acheter l\u2019appartement faisant l\u2019objet du compromis de vente litigieux pour l\u2019exploiter en tant que colocation. Ils disent avoir \u00e9t\u00e9orient\u00e9spar l\u2019agence immobili\u00e8revers un nom de contact aupr\u00e8s de la banqueBANQUE2.)pour la demande de pr\u00eat. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)leur aurait encore conseill\u00e9 de fonder une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re pour leur faciliter la gestion du futur patrimoine indivis. Le compromis de vente de l\u2019appartement aurait \u00e9t\u00e9 conclu sous condition suspensive d\u2019obtenir un pr\u00eat bancaire d\u2019un montant au moins \u00e9gal \u00e0 460.000<\/p>\n

6 euros et aurait fix\u00e9 le jour de passation de l\u2019acte notari\u00e9 au plus tard au 14 septembre 2017. Apr\u00e8s la signature du compromis de vente en date du 6 juillet 2017,ilsauraient contact\u00e9 de suite diff\u00e9rents \u00e9tablissements bancaires. La banqueBANQUE1.)aurait fait une simulation de pr\u00eat,qui n\u2019aurait cependant pas \u00e9t\u00e9 du montant de 460.000euros, d\u00e8s le 5 juillet 2017. Le 21 juillet 2017,une offre pour une somme moindre aurait \u00e9t\u00e9 faite par la banqueBANQUE2.), qui aurait finalementrefus\u00e9 le financement en septembre 2017. Les banquesBANQUE4.),BANQUE5.)etBANQUE3.)auraient \u00e9galement \u00e9t\u00e9 contact\u00e9es pendant les vacances d\u2019\u00e9t\u00e9 2017, mais n\u2019auraient pas propos\u00e9 le financement sollicit\u00e9. Les parties intim\u00e9esauraient d\u00e8s lors \u00e9t\u00e9tr\u00e8s actives dans la recherche du financement. L\u2019all\u00e9gation de la partie adverse consistant \u00e0 pr\u00e9tendre qu\u2019elles savaient avant la signature du compromis qu\u2019elles n\u2019allaient pas obtenir le pr\u00eat bancaire, serait d\u00e9nu\u00e9e de tout sens. En effet, ellesauraient sign\u00e9 le compromis, le contrat de mandat et constitu\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re, ce qui aurait entra\u00een\u00e9 des frais et ne feraient aucun sens en l\u2019absence d\u2019une volont\u00e9 r\u00e9elle de conclure la vente. Elles auraient d\u2019ailleurs inform\u00e9 l\u2019agence immobili\u00e8re de toutes leurs d\u00e9marches, ainsi que des refus bancaires successifs. En date du 12 septembre 2017, PERSONNE1.),PERSONNE2.) et PERSONNE3.)auraient dit \u00e0 l\u2019agence immobili\u00e8requ\u2019ilsestimaient que le compromis de vente \u00e9tait caduc suite au d\u00e9fautd\u2019un accord bancaire du montant requis. Ilsauraient alors proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la liquidation volontaire de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), \u00e9tant donn\u00e9 que celle-ci n\u2019avait plus de raison d\u2019\u00eatre. La convocation pour passer l\u2019acte de vente chez le notaire en date du 21 septembre 2017 les aurait fortement surprisetilsse seraient expliqu\u00e9s devant le notaire en date du 4 octobre 2017. L\u2019appartement litigieux aurait \u00e9t\u00e9 vendu en date du 13 octobre 2017 et aurait \u00e9t\u00e9 lou\u00e9 par l\u2019interm\u00e9diaire de l\u2019agence immobili\u00e8re de suite. Une mise en demeure sommant PERSONNE1.),PERSONNE2.) et PERSONNE3.)\u00e0 payer les dommages et int\u00e9r\u00eats actuellement r\u00e9clam\u00e9s leur aurait seulement \u00e9t\u00e9 envoy\u00e9e une ann\u00e9e apr\u00e8s les faits.<\/p>\n

7 Le compromis de vente serait incontestablement caduc pour d\u00e9faut de r\u00e9alisation de la condition suspensive. Les banques auraient successivement refus\u00e9 le financement. La caducit\u00e9 du compromis de vente aurait \u00e9t\u00e9 reconnue par l\u2019agence immobili\u00e8re,qui aurait de suite remis en vente l\u2019appartement au mois de septembre 2017. Aucune r\u00e9siliation fautive du mandant de gestion locative n\u2019aurait eu lieu, ledit contrat n\u2019ayant jamais \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cutable suite \u00e0 la caducit\u00e9 de la vente. L\u2019agence immobili\u00e8re n\u2019aurait subi aucun pr\u00e9judice, l\u2019appartement litigieux ayant \u00e9t\u00e9 vendu dans la foul\u00e9e pour un prix de vente plus \u00e9lev\u00e9 et un nouveau contrat de gestion locative aurait \u00e9t\u00e9 conclu entre les acheteurs et la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.). Il y aurait preuve d\u2019une intention malicieuse dans le chef de la partie appelante \u00e0 leur \u00e9gard en l\u2019absence detout manque \u00e0 gagner. A titre subsidiaire, les parties intim\u00e9es demandent d\u2019ordonner la production du contrat de mandat de l\u2019agence immobili\u00e8re conclu avec les nouveaux acqu\u00e9reurs de l\u2019appartement. A l\u2019appui de leur appel incident,PERSONNE1.),PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font valoir qu\u2019ilsont droit \u00e0 des dommages et int\u00e9r\u00eats pour violation des obligations contractuelles et professionnelles dans le chef de l\u2019agence immobili\u00e8re. Ilsreprochent des manquements professionnels \u00e0 celle-ci. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)aurait \u00e9mis des conseils financiers et aurait port\u00e9 la double casquette d\u2019agent immobilier et de gestionnaire de biens,en se livrant \u00e0 des conseils juridiques et financiers, sans avoir une autorisation valable pour ce faire. Elle aurait viol\u00e9 son obligation de bonne foi et n\u2019aurait pas rempli ses obligations d\u2019information et de conseil. Sur conseil de l\u2019agence immobili\u00e8re, les parties intim\u00e9es auraient cr\u00e9\u00e9 une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re, ce qui aurait engendr\u00e9 des frais et des tracas. Ils\u00e9valuent leur dommage mat\u00e9riel et moral de ce chef au montant de 5.000 euros pour chacund\u2019eux. Le montant accord\u00e9 par le jugement entrepris \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire serait insuffisant au vu de la gravit\u00e9 de la faute commise par la partie appelante qui,sans avoir subi le moindre pr\u00e9judice, n\u2019arr\u00eaterait pas de s\u2019acharner contreeux.<\/p>\n

8 Il n\u2019y aurait pas lieu de retenir un montant forfaitaire \u00e0 titre de frais et d\u2019honorairesd\u2019avocatd\u2019une somme de 2.000euros pour lapremi\u00e8re instance, \u00e9tant donn\u00e9 que chacune des parties intim\u00e9es aurait d\u00e9bours\u00e9 la somme de 3.823,95euros de chef. Actuellement, chacune d\u2019elles aurait d\u00e9bours\u00e9 \u00e0 titre de frais et d\u2019honoraires d\u2019avocat le montant de 6.177,30euros. En ce qui concerne la demande en communication de pi\u00e8ces par PERSONNE1.),PERSONNE2.)etPERSONNE3.),la partie appelante fait valoir que celle-ci n\u2019est pas pertinente au motif qu\u2019elle n\u2019aurait jamais contest\u00e9 qu\u2019une seconde vente se soit r\u00e9alis\u00e9e et qu\u2019elle ait \u00e9t\u00e9 charg\u00e9e de la gestion locative par les nouveaux acqu\u00e9reurs. Ces faits n\u2019auraient cependant aucune incidence sur le caract\u00e8re fautif de la r\u00e9siliation du contrat initial effectu\u00e9 par lesparties intim\u00e9es. Elle aurait effectu\u00e9 les prestations pour lesquelles la r\u00e9mun\u00e9ration avait \u00e9t\u00e9 convenue et elle y aurait droit. En ce qui concerne la demande de PERSONNE1.),PERSONNE2.)et PERSONNE3.)en obtention de dommages et int\u00e9r\u00eats pour manquement d\u2019obligations professionnelles dans son chef, la partie appelante conteste formellement avoir commis de tels manquements. Elle dit s\u2019\u00eatre content\u00e9e d\u2019indiquer que l\u2019achat de l\u2019appartement pouvait se r\u00e9aliser soit dans le cadre d\u2019une indivision classique, soit sous forme d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re, sans fournir le moindre conseil. Les contrats sign\u00e9s entre parties contiendraient des clauses parfaitement claires, de sorte que lesparties intim\u00e9esne pouvaient pas se tromper quant aux effets desdits contrats. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)fait valoir que lesparties adversesn\u2019ont subi aucun pr\u00e9judice et conteste toute mauvaise foi dans son chef. Ce seraientPERSONNE1.),PERSONNE2.)etPERSONNE3.)qui auraient tout fait pour acqu\u00e9rir l\u2019appartement pour ensuite tout faire pour ne pas devoir respecter leurs engagements. La demandereconventionnelle pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire serait d\u00e8s lors \u00e0 rejeter. Il en serait de m\u00eame de la demande en remboursement de frais et honoraires d\u2019avocat, qui ferait double emploi avec la demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire. De m\u00eame, lesparties intim\u00e9es devraient prouver une faute qui,de toute \u00e9vidence,n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 commise parla soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). Quant \u00e0 l\u2019appel principal<\/p>\n

9 A l\u2019instar des juges de premi\u00e8re instance, il y a lieu de rappeler que lorsqu\u2019un compromis de vente est sign\u00e9 sous condition suspensive, la vente est form\u00e9e, mais n\u2019est pas d\u00e9finitive jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9alisation de la condition. Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1176 du Code civil, lorsqu\u2019une obligation est contract\u00e9e sous la condition qu\u2019un\u00e9v\u00e9nement arrivera dans un temps fixe, cette condition est cens\u00e9e d\u00e9faillie, lorsque le temps est expir\u00e9, sans que l\u2019\u00e9v\u00e9nement soit arriv\u00e9. L\u2019article 1178 du m\u00eame Code pr\u00e9voit que\u00abla condition est r\u00e9put\u00e9e accomplie lorsque c\u2019est le d\u00e9biteur, oblig\u00e9 sous cette condition, qui en a emp\u00each\u00e9 l\u2019accomplissement\u00bb. En vertu des principes jurisprudentiels et doctrinaux, cit\u00e9s par les juges de premi\u00e8re instance et auxquels la Cour d\u2019appel se r\u00e9f\u00e8re, la partie acqu\u00e9reuse doit accomplir toutes les diligences n\u00e9cessaires pour obtenir le pr\u00eat bancaire, cette obligation \u00e9tant de moyens, de sorte que la responsabilit\u00e9 de la partie qui s\u2019engage ne peut \u00eatre recherch\u00e9e que lorsqu\u2019est \u00e9tablie sa faute dans l\u2019ex\u00e9cution de l\u2019obligation. Il r\u00e9sulte des pi\u00e8ces vers\u00e9es en cause que les parties intim\u00e9es avaient contact\u00e9 quatre \u00e9tablissements bancaires pour obtenir le pr\u00eat de 460.000euros. La banqueBANQUE2.), apr\u00e8s avoir fait une offre de cr\u00e9dit de 380.000euros, a finalement inform\u00e9 les parties intim\u00e9es du refus de l\u2019octroidu cr\u00e9dit. La banqueBANQUE5.), contact\u00e9 en juillet 2017, a refus\u00e9,par lettre du 18 septembre 2017, de faire droit \u00e0 la demande de cr\u00e9dit. La banqueBANQUE1.)a refus\u00e9 tout cr\u00e9dit, en l\u2019absence d\u2019un apport propre de 140.000euros, par lettre du 5juillet 2017. Les banquesBANQUE4.)etBANQUE3.)ont \u00e9galement refus\u00e9 d\u2019octroyer le cr\u00e9dit sans apport. Il ressort de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que le pr\u00eat bancaire n\u00e9cessaire n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 octroy\u00e9. L\u2019agence immobili\u00e8re reproche aux parties intim\u00e9es de ne pas avoirproc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une analyse pr\u00e9alable de leurs capacit\u00e9s financi\u00e8res, alors qu\u2019elles auraient d\u00fb savoir qu\u2019aucune banque n\u2019accepterait de pr\u00eater une valeur \u00e9gale \u00e0 celle du bien immobilier. Les parties intim\u00e9es n\u2019auraient pas envisag\u00e9 d\u2019augmenter leurs apports en fonds propres ni de fournir d\u2019autres garanties. Il y a lieu de noter que le prix de vente \u00e9tait fix\u00e9 au montant de 460.000euros et que la condition suspensive litigieuse stipule que la partie acqu\u00e9reuse devra obtenir au pr\u00e9alable un ou plusieurs pr\u00eatsd\u2019un montant au moins \u00e9gal \u00e0 460.000euros. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), professionnelle en la mati\u00e8re, \u00e9tait au courant que tout le prix de vente devait \u00eatre financ\u00e9 moyennant un pr\u00eat bancaire et que la vente<\/p>\n

10 n\u2019\u00e9tait pas d\u00e9finitive avant l\u2019octroi d\u2019un financement \u00e0 hauteur de 460.000 euros. Elle a re\u00e7u mandat des parties venderessesafin de rechercher un acqu\u00e9reur potentiel. Elle ne peut pas valablement reprocher aux parties intim\u00e9es de ne pas avoir eu de fonds propres, alors qu\u2019il lui appartenait de s\u2019enqu\u00e9rir sur les capacit\u00e9s financi\u00e8res d\u2019un acqu\u00e9reur potentiel avant de le proposer \u00e0 ses clients. Tel que relev\u00e9 par les parties intim\u00e9es, celles-ci n\u2019avaient aucun int\u00e9r\u00eat \u00e0 engager des frais pour la constitution d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re et de signerun compromis de vente ainsi qu\u2019un contrat de mandat de gestion locative contenant des clauses p\u00e9nales, si elles savaient d\u00e8s le d\u00e9but que leur projet immobilier serait vou\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9chec. Il ne ressort pas des pi\u00e8ces vers\u00e9es au dossier qu\u2019un cumul de pr\u00eats \u00e9tait possible, \u00e9tant donn\u00e9 que les conditions d\u2019octroi de pr\u00eat d\u00e9pendent des capacit\u00e9s financi\u00e8res parmi lesquelles sont prises en consid\u00e9ration les emprunts d\u00e9j\u00e0 contract\u00e9s aupr\u00e8s d\u2019autres instituts financiers. Il r\u00e9sulte de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que les partiesintim\u00e9es ont rapport\u00e9 la preuve d\u2019avoir fait des efforts raisonnables pour l\u2019obtention du financement. Elles ont \u00e9galement rapport\u00e9 la preuve d\u2019avoir inform\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) de l\u2019\u00e9volution du dossier. L\u2019agence immobili\u00e8re n\u2019a d\u00e8s lors pas rapport\u00e9 la preuve d\u2019une faute permettant de dire quePERSONNE1.),PERSONNE2.)etPERSONNE3.)ont volontairement emp\u00each\u00e9 l\u2019accomplissement de la condition suspensive et qu\u2019ilsont ainsi engag\u00e9 leur responsabilit\u00e9 contractuelle. La d\u00e9faillance d\u2019une condition suspensive emporte la caducit\u00e9 du compromis de vente, tel que retenu par le jugement entrepris. La demande de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)en obtention de dommages et int\u00e9r\u00eats sur base de la clause p\u00e9nale ins\u00e9r\u00e9e dans le compromis de vente est partant \u00e0 d\u00e9clarer non fond\u00e9e. Au vu de la caducit\u00e9 du compromis de vente, le contrat de mandat de gestion locative sign\u00e9 entre parties pour la mise en location de l\u2019appartement, dont les parties intim\u00e9es n\u2019ont finalement jamais acquis la propri\u00e9t\u00e9, est priv\u00e9 d\u2019objet et est \u00e0d\u00e9clarer nul et non avenu conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1126 du Code civil. L\u2019agenceSOCIETE1.)\u00e9tait parfaitement au courant que le contrat de mandat de gestion locative serait sans objet en cas de d\u00e9faut de r\u00e9alisation de la vente. Au vu de la nullit\u00e9 du contrat de mandat de gestion locative suite \u00e0 la caducit\u00e9 du compromis de vente, aucune r\u00e9siliation fautive n\u2019a eu lieu et le jugement entrepris est \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a d\u00e9bout\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)de sa demande en obtention de dommages et int\u00e9r\u00eats pour manque \u00e0 gagner.<\/p>\n

11 Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, il n\u2019y a pas lieu de faire droit \u00e0 la demande des parties intim\u00e9es en production forc\u00e9e de pi\u00e8ces.<\/p>\n

12 Quant \u00e0 l\u2019appel incident En ce qui concerne la demande en allocation de dommageset int\u00e9r\u00eats pour violation d\u2019obligations contractuelles et professionnelles de l\u2019agence immobili\u00e8re, il y a lieu de rappeler que pour qu\u2019une responsabilit\u00e9 contractuelle puisse \u00eatre retenue, la partie demanderesse en obtention de dommages et int\u00e9r\u00eats doitprouver une inex\u00e9cution fautive de son cocontractant en relation causale avec le dommage subi. Les parties intim\u00e9es pr\u00e9tendent avoir subi un pr\u00e9judice tant financier que moral consistant dans le fait d\u2019avoir constitu\u00e9 en vain une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re pour acqu\u00e9rir l\u2019appartement suite aux conseils \u00e9mis par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). Celle-ci n\u2019aurait pas eu les autorisations n\u00e9cessaires pour \u00e9mettre des conseils juridiques et fiscaux et elle aurait failli \u00e0 son obligation d\u2019information et de conseil. Or, le fait que la mise en place d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re s\u2019est av\u00e9r\u00e9e inutile est d\u00fb au d\u00e9faut d\u2019obtention du pr\u00eat n\u00e9cessaire \u00e0 la r\u00e9alisation de la vente. Il s\u2019ensuit que les manquements reproch\u00e9s ne sont pas en relation causale avec le pr\u00e9tendu dommage, de sorte que la demande en obtention de dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e0 concurrence de 5.000euros pour chacune des parties intim\u00e9es n\u2019est pas fond\u00e9e. En ce qui concerne la demande reconventionnelle en obtention de dommages et int\u00e9r\u00eats pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire, c\u2019est \u00e0 bon droit que les juges de premi\u00e8re instance se sont bas\u00e9s sur l\u2019article 6-1 du Code civil et qu\u2019ils ont dit que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a commis une faute en introduisant la pr\u00e9sente action \u00e0 l\u2019encontre des parties intim\u00e9es, comme elle avait \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e des refus bancaires et comme elle ne pouvait d\u00e8s lors ignorer la caducit\u00e9 du compromis de vente. Ceci est d\u2019autant plus vrai que la vente de l\u2019appartement a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e par l\u2019interm\u00e9diaire de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)au mois d\u2019octobre 2017 et qu\u2019un nouveau contrat de mandat de gestion locative a \u00e9t\u00e9 conclu entre les nouveaux acqu\u00e9reurs et l\u2019agence immobili\u00e8re, de sorte qu\u2019aucun manque \u00e0 gagner n\u2019a \u00e9t\u00e9 essuy\u00e9 par l\u2019agence par la caducit\u00e9 du compromis de vente du 5 juillet 2017 et par lanullit\u00e9 du contrat de mandat de gestion locative. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a ainsi caus\u00e9 un pr\u00e9judice aux parties intim\u00e9es qui ont subi des tracas li\u00e9s \u00e0 l\u2019introduction de l\u2019action \u00e0 leur \u00e9gard. Ce pr\u00e9judice estdiff\u00e9rentdu dommage caus\u00e9 par l\u2019engagement de frais d\u2019avocat. Le montant retenu par les juges de premi\u00e8re instance est suffisant pour sanctionner l\u2019abus de droit commis et le jugement entrepris est \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a d\u00e9clar\u00e9 la demande en allocation de dommages et int\u00e9r\u00eats pour proc\u00e9dureabusive et vexatoire fond\u00e9e \u00e0 concurrence du montant de 1.500 euros pour chacune des parties intim\u00e9es.<\/p>\n

13 La demande de voir assortir ce montant d\u2019int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux est \u00e0 rejeter, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un montant forfaitaire. En ce qui concerne la demande en obtention du remboursement de frais d\u2019avocat allou\u00e9s en premi\u00e8re instance, il y a lieu de rappeler que par arr\u00eat du 9 f\u00e9vrier 2012,no 5\/12,la Cour de cassation luxembourgeoise a condamn\u00e9 la solution de droit fran\u00e7ais suivant laquelle les frais et honoraires d\u2019avocat ne constituent pas un pr\u00e9judice r\u00e9parable au titre de la responsabilit\u00e9 civile. Suivant cette d\u00e9cision, les frais et honoraires d\u2019avocat peuvent donc donner lieu \u00e0 indemnisation sur base de la responsabilit\u00e9 civile de droit commun en dehors de l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. La faute de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)est caract\u00e9ris\u00e9e par le fait d\u2019avoir introduit une action \u00e0 l\u2019\u00e9gard des parties intim\u00e9es malgr\u00e9 la caducit\u00e9 du compromis de vente et en dehors de tout manque \u00e0 gagner essuy\u00e9 de sa part et le pr\u00e9judice des parties intim\u00e9es r\u00e9sultant de la n\u00e9cessit\u00e9 de recourir aux services d\u2019un avocat est r\u00e9parable sur base de la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle. Il y a lieu de relever que la relation causale ne peut \u00eatre admise que dans la mesure o\u00f9 le montant des frais et honoraires mis en compte ne d\u00e9passe pas celui normalement demand\u00e9 pour une affaire de m\u00eame esp\u00e8ce, d\u2019apr\u00e8s les crit\u00e8res d\u2019appr\u00e9ciation en usage et dans la limite des prestations effectivement fournies. C\u2019est \u00e0 bon droit que les juges de premi\u00e8re instance ont retenu que les honoraires d\u2019avocat que les parties intim\u00e9es ont d\u00fb exposer sont couverts par l\u2019allocation d\u2019un montant unique de 2.000euros pour chacune des parties d\u00e9fenderesses sur base de la responsabilit\u00e9 civile. Les moyens d\u00e9velopp\u00e9spar l\u2019avocat sont identiques pour chacune des parties d\u00e9fenderesses et le montant de 6.000euros est suffisant pour un litige de cette esp\u00e8ce en premi\u00e8re instance. Il y a aussi lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu\u2019il a d\u00e9bout\u00e9 les parties d\u00e9fenderesses de leur demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. Il r\u00e9sulte de tout ce qui pr\u00e9c\u00e8de que l\u2019appel incident des parties intim\u00e9es n\u2019est pas fond\u00e9. Quant aux demandes accessoires en instance d\u2019appel Au vu de l\u2019issue du litige, la partieappelante est \u00e0 d\u00e9bouter de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel. La demande reconventionnelle des parties intim\u00e9es en obtention de remboursement de frais d\u2019avocat pour l\u2019instance d\u2019appel est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e<\/p>\n

14 \u00e0 concurrence du montant de 2.500euros pour chacune d\u2019elles sur base des pi\u00e8ces vers\u00e9es au dossier et conform\u00e9ment aux principes expos\u00e9s ci-avant. En effet, le montant de 7.500euros est suffisant afin de couvrir les prestations effectu\u00e9es en instance d\u2019appelpour un litige de cette esp\u00e8ce. Cette somme constitue un forfait et n\u2019est pas \u00e0 majorer des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux,tel que requis par les parties intim\u00e9es. La demande des parties intim\u00e9es en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel est \u00e0rejeter, comme il ne semble pas in\u00e9quitable de laisser \u00e0 leur charge l\u2019enti\u00e8ret\u00e9 des frais expos\u00e9s et non compris dans les d\u00e9pens. PAR CES MOTIFS la Cour d\u2019appel,deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, re\u00e7oitles appels principal et incident, les d\u00e9clare non fond\u00e9s, confirme le jugement entrepris, d\u00e9boute la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9durepour l\u2019instance d\u2019appel, d\u00e9clare la demande dePERSONNE1.),PERSONNE2.)etPERSONNE3.)en obtention du remboursement de frais d\u2019avocat pour l\u2019instance d\u2019appel partiellement fond\u00e9e, condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)\u00e0 payer\u00e0 PERSONNE1.),PERSONNE2.)etPERSONNE3.)la somme de 7.500euros, soit 2.500euroschacun, d\u00e9boutePERSONNE1.),PERSONNE2.)etPERSONNE3.)de leur demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel, condamne la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)aux frais et d\u00e9pens des deux instances, avec distraction au profit de Ma\u00eetre Georges WIRTZ,avocat concluant,affirmant en avoir fait l\u2019avance.<\/p>\n

15 La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Danielle SCHWEITZER,pr\u00e9sidentde chambre,en pr\u00e9sence du greffier AlexandraNICOLAS.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0107\/22-II-CIV Audience publique duvingt-deux juindeux mille vingt-deux Num\u00e9roCAL-2021-00676du r\u00f4le Composition: Danielle SCHWEITZER, pr\u00e9sident de chambre, B\u00e9atrice KIEFFER, premier conseiller, Martine WILMES, premierconseiller, Alexandra NICOLAS, greffier. 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