{"id":665096,"date":"2026-04-23T23:21:33","date_gmt":"2026-04-23T21:21:33","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-1-avril-2022-n-2022-00539\/"},"modified":"2026-04-23T23:21:37","modified_gmt":"2026-04-23T21:21:37","slug":"tribunal-darrondissement-1-avril-2022-n-2022-00539","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/tribunal-darrondissement-1-avril-2022-n-2022-00539\/","title":{"rendered":"Tribunal d’arrondissement, 1 avril 2022, n\u00b0 2022-00539"},"content":{"rendered":"
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No. R\u00f4le: TAL-2022-00539 No. 2022TALREFO\/00145 du 1 er avril 2022<\/p>\n

Audience publique extraordinaire des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s du vendredi, 1 er avril 2022, tenue par Nous Christina LAPLUME, Vice-Pr\u00e9sident au Tribunal d'arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant comme juge saisi sur base de l\u2019article 22 de la loi modifi\u00e9e du 16 mai 1975 portant statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis et comme en mati\u00e8re des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s , en remplacement du Pr\u00e9sident du Tribunal d'arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, assist\u00e9e du greffier Andy GUDEN .<\/p>\n

DANS LA CAUSE<\/p>\n

E N T R E<\/p>\n

A), demeurant \u00e0 L-(\u2026) ,<\/p>\n

\u00e9lisant domicile en l\u2019\u00e9tude de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e JURISLUX S.\u00e0r.l., \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-2320 Luxembourg, 94A, boulevard de la P\u00e9trusse, inscrite sur la liste V aupr\u00e8s du Barreau de Luxembourg, immatricul\u00e9e au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B 249621, repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, Ma\u00eetre Pascal PEUVREL, avocat, demeurant profession nellement \u00e0 la m\u00eame adresse,<\/p>\n

partie demanderesse comparant par la soci\u00e9t\u00e9 JURISLUX S.\u00e0r.l. , repr\u00e9sent\u00e9e par Ma\u00eetre Xavier LEUCK, avocat, en remplacement de Ma\u00eetre Pascal PEUVREL, avocat, les deux demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

E T<\/p>\n

1. B), \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-(\u2026), inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions,<\/p>\n

2. C), demeurant \u00e0 L-(\u2026) ,<\/p>\n

partie d\u00e9fenderesse sub 1) comparant par la soci\u00e9t\u00e9 F&F LEGAL, repr\u00e9sent\u00e9e par Ma\u00eetre Florent JEANMOYE, avocat, en remplacement de Ma\u00eetre Thomas FELGEN, avocat, les deux demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

partie d\u00e9fenderesse sub 2) comparant par Ma\u00eetre Lamy\u00e2a NA\u00cfCH, avocat, en remplacement de Ma\u00eetre Sonia DIAS VIDEIRA, avocat, les deux demeurant \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

F A I T S :<\/p>\n

A l\u2019appel de la cause \u00e0 l\u2019audience publique des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s ordinaires du jeudi matin, 17 mars 2022, Ma\u00eetre Xavier LEUCK donna lecture de l\u2019assignation ci-avant transcrite et exposa ses moyens.<\/p>\n

Ma\u00eetre Florent JEANMOYE et Ma\u00eetre Lamy\u00e2a NA\u00cfCH furent entendus en leurs explications.<\/p>\n

Sur ce le juge prit l\u2019affaire en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 et rendit \u00e0 l\u2019audience publique extraordinaire des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s de ce jour l\u2019<\/p>\n

O R D O N N A N C E<\/p>\n

qui suit:<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier Pierre BIEL, huissier de justice \u00e0 Luxembourg, du 27 d\u00e9cembre 2021, A) a fait donner assignation \u00e0 B) et \u00e0 C), \u00e0 compara\u00eetre devant le Pr\u00e9sident du Tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, statuant comme en mati\u00e8re de r\u00e9f\u00e9r\u00e9, aux fins de voir ordonner la nomination d\u2019un administrateur provisoire pour la r\u00e9sidence sise \u00e0 L-(\u2026), d\u00e9tenue en copropri\u00e9t\u00e9 par le requ\u00e9rant A) et le d\u00e9fendeur C) .<\/p>\n

I) Position des parties<\/p>\n

A l\u2019appui de sa demande, A) expose qu\u2019il est copropri\u00e9taire, \u00e0 concurrence de (\u2026) milli\u00e8mes, de la r\u00e9sidence pr\u00e9cit\u00e9e et que C), l\u2019unique copropri\u00e9taire de ladite r\u00e9sidence, d\u00e9tient une quotit\u00e9 de (\u2026); que B), nomm\u00e9e au poste de syndic de la copropri\u00e9t\u00e9 par une ordonnance du 25 mars 2010, a d\u00e9missionn\u00e9 de ses fonctions le 15 juillet 2013.<\/p>\n

Selon A), les mauvaises relations avec le copropri\u00e9taire majoritaire, C) r\u00e9sultent notamment du fait que ce dernier:<\/p>\n

— refuse la signature du cadastre vertical en vue de proc\u00e9der \u00e0 une nouvelle r\u00e9partition des milli\u00e8mes telle que convenue lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire du 8 septembre 2011, — \u00ab dirige la copropri\u00e9t\u00e9 comme bon lui semble \u00bb, — omet de communiquer \u00e0 la partie demanderesse un quelconque d\u00e9compte de charges et plus particuli\u00e8rement les informations relatives aux consommations d\u2019eau froide de la copropri\u00e9t\u00e9, — emp\u00eache la pose de compteurs divisionnaires relatifs \u00e0 l\u2019eau froide, malgr\u00e9 l\u2019accord de principe existant \u00e0 cet \u00e9gard entre les parties et — n\u2019a jamais tenu d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

A) fait ensuite valoir que par courrier du 21 septembre 2019, il a mis B) en demeure d\u2019exercer ses fonctions de syndic mais que cette mise en demeure serait rest\u00e9e infructueuse.<\/p>\n

A) demande ainsi en application de l\u2019article 22 alin\u00e9a 1 er de la loi modifi\u00e9e du 16 mai 1975 portant statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis (ci-apr\u00e8s \u00ab la Loi du 16 mai 1975 \u00bb) au Pr\u00e9sident du Tribunal d\u2019arrondissement de nommer D) comme administrateur provisoire.<\/p>\n

A) demande encore qu\u2019il soit ordonn\u00e9 \u00e0 B) de lui restituer tous les fonds que cette derni\u00e8re aurait re\u00e7u s en sa qualit\u00e9 de syndic, pour autant que ces fonds n\u2019auraient pas \u00e9t\u00e9 employ\u00e9s pour la copropri\u00e9t\u00e9 de l\u2019immeuble pr\u00e9cit\u00e9.<\/p>\n

C) soul\u00e8ve, \u00e0 titre principal, l\u2019exception tir\u00e9e du libell\u00e9 obscur sur base de l\u2019article 154 du nouveau code de proc\u00e9dure civile pour conclure \u00e0 l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande de A). Il reproche ensuite \u00e0 A) de ne pas avoir formul\u00e9, dans son assignation du 27 d\u00e9cembre 2021, une mission pr\u00e9cise et d\u00e9taill\u00e9e de l\u2019administrateur provisoire \u00e0 d\u00e9signer.<\/p>\n

Il s\u2019oppose ensuite \u00e0 la demande en nomination d\u2019un administrateur provisoire au motif que la version des faits telle que pr\u00e9sent\u00e9e par la partie demanderesse serait erron\u00e9e ; que depuis la d\u00e9mission de l\u2019ancien syndic ce serait lui qui aurait repris la mission de r\u00e9partition des charges de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Il conteste notamment \u00e0 cet \u00e9gard que:<\/p>\n

— la modification du cadastre aurait fait l\u2019objet d\u2019un arrangement entre les parties, — il n\u2019aurait pas remis la documentation relative aux charges de la copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 A), bien qu\u2019il admet ne pas \u00eatre en mesure de d\u00e9montrer que la remise a effectivement eu lieu et que — il aurait emp\u00each\u00e9 la pose des compteurs, alors qu\u2019il existait un accord de principe \u00e0 ce sujet, mais que les parties n\u2019auraient pas r\u00e9ussi \u00e0 s\u2019entendre sur le nombre de compteurs \u00e0 installer.<\/p>\n

B) fait plaider que son mandat de syndic a pris fin suite \u00e0 sa d\u00e9mission en date du 15 juillet 2013 et que l\u2019article 22 alin\u00e9a 1 er de la Loi du 16 mai 1975 tel qu\u2019invoqu\u00e9 par A) \u00e0 l\u2019appui de sa demande serait inapplicable en l\u2019esp\u00e8ce dans la mesure o\u00f9 cette disposition concerne les hypoth\u00e8ses d\u2019un syndic en fonctions qui serait simplement emp\u00each\u00e9 ou en carence d\u2019accomplir sa mission.<\/p>\n

B) conclut \u00e0 l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande motif pris de ce que la copropri\u00e9t\u00e9 se trouve d\u00e9pourvue de syndic depuis 2013 de sorte que A) aurait d\u00fb agir par voie de requ\u00eate sur base de l\u2019alin\u00e9a 3 de l\u2019article 22 de la Loi du 16 mai 1975.<\/p>\n

B) s\u2019oppose enfin \u00e0 la demande de A) tendant \u00e0 la restitution des fonds au motif que celle- ci serait d\u00e9nu\u00e9e de tout fondement et qu\u2019il ne serait pas indiqu\u00e9 dans l\u2019assignation de quels fonds il s\u2019agit. Elle rappelle dans ce contexte qu\u2019elle n\u2019a plus de mandat depuis le 15 juillet<\/p>\n

2013 et que depuis lors , elle n\u2019a plus acc\u00e8s au compte bancaire du syndicat, acc\u00e8s qui ne serait accord\u00e9 par la banque qu\u2019\u00e0 la condition de d\u00e9montrer l\u2019existence d\u2019un mandat de syndic pour cette copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

II) Appr\u00e9ciation<\/p>\n

a) Quant au moyen tir\u00e9 du libell\u00e9 obscur<\/p>\n

Il convient de rappeler que l\u2019exception du libell\u00e9 obscur trouve son fondement l\u00e9gal dans l\u2019article 154 du nouveau code de proc\u00e9dure civile aux termes duquel l\u2019assignation doit contenir sous peine de nullit\u00e9 l\u2019objet de la demande et un expos\u00e9 sommaire des moyens.<\/p>\n

A l\u2019appui de sa demande A) explique qu\u2019ensemble avec C) ils sont les seuls copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis \u00e0 L-(\u2026) et qu\u2019en raison de leur m\u00e9sentente quant aux divers probl\u00e8mes li\u00e9s \u00e0 la gestion dudit immeuble, A) demande la nomination d\u2019un administrateur provisoire.<\/p>\n

A) a donc clairement indiqu\u00e9 l\u2019objet de sa demande dans l\u2019exploit introductif d\u2019instance qui contient par ailleurs une description des faits et des moyens suffisamment pr\u00e9cise pour permettre \u00e0 C) de pr\u00e9parer utilement sa d\u00e9fense.<\/p>\n

M\u00eame si la mission \u00e0 confier audit administrateur provisoire et la dur\u00e9e de celle-ci n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9crites dans l\u2019acte introductif d\u2019instance, ce dernier ne saurait pour autant encourir la nullit\u00e9. En effet, C) ne pouvait pas se m\u00e9prendre sur le fait que A) entendait investir l\u2019administrateur provisoire d\u2019une mission classique ayant pour but la mise en place d\u2019un nouveau syndic et que la dur\u00e9e de celle-ci devait n\u00e9cessairement \u00eatre limit\u00e9e dans le temps.<\/p>\n

Le moyen de C) tir\u00e9 de l\u2019inobservation des prescriptions de l\u2019article 154 du nouveau code de proc\u00e9dure civile est partant \u00e0 rejeter pour \u00eatre non fond\u00e9.<\/p>\n

b) Quant \u00e0 la demande en nomination d\u2019un administrateur provisoire L\u2019article 22 alin\u00e9a 1 et 2 de la Loi du 16 mai 1975 est libell\u00e9 comme suit :<\/p>\n

\u00ab En cas d \u0301emp\u00eachement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part \u00e0 exercer sa mission et \u00e0 d\u00e9faut de stipulation du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, tout int\u00e9ress\u00e9 peut, apr\u00e8s mise en demeure du syndic rest\u00e9e infructueuse pendant quinze jours, demander au pr\u00e9sident du tribunal d \u0301arrondissement de charger de tout ou partie de cette mission et pour un temps d\u00e9termin\u00e9, soit un membre du conseil syndical, soit, s \u0301il n \u0301y a pas de conseil syndical ou si aucun de ses membres n \u0301accepte cette mission, un administrateur provisoire.<\/p>\n

Le pr\u00e9sident statue comme en mati\u00e8re de r\u00e9f\u00e9r\u00e9s sur assignation donn\u00e9e au syndic. \u00bb<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, A) a adress\u00e9 le 21 septembre 2019 un courrier au dernier syndic en place, \u00e0 savoir \u00e0 B), en vue de mettre celle-ci en demeure d\u2019exercer les fonctions normales de syndic qui lui avait initialement \u00e9t\u00e9 confi\u00e9es.<\/p>\n

Il est toutefois constant en cause que B), bien que nomm\u00e9e comme syndic de la copropri\u00e9t\u00e9<\/p>\n

par une ordonnance du 25 mars 2010, a d\u00e9missionn\u00e9 de ses fonctions le 15 juillet 2013.<\/p>\n

Suivant les affirmations de B) , non autrement contest\u00e9es par les parties A) et C), plus aucune demande ne lui a \u00e9t\u00e9 adress\u00e9e par les copropri\u00e9taires depuis plus de huit ann\u00e9es. Elle pouvait donc l\u00e9gitimement consid\u00e9rer que son mandat avait pris fin suite \u00e0 sa d\u00e9mission en 2013.<\/p>\n

Il r\u00e9sulte en outre des \u00e9l\u00e9ments du dossier que C) s\u2019est charg\u00e9 par la suite de certaines t\u00e2ches li\u00e9es \u00e0 la gestion de la copropri\u00e9t\u00e9 litigieuse, dont notamment de l\u2019\u00e9tablissement du d\u00e9compte des charges.<\/p>\n

C\u2019est notamment dans ce contexte que A) a adress\u00e9 le 19 f\u00e9vrier 2021, par l\u2019interm\u00e9diaire de son litis- mandataire, un courrier \u00e0 C) afin de mettre celui- ci en demeure de lui communiquer l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des d\u00e9comptes des charges de l\u2019ann\u00e9e 2020.<\/p>\n

A) reproche par ailleurs, dans son assignation du 27 d\u00e9cembre 2021, \u00e0 C) de \u00ab diriger la copropri\u00e9t\u00e9 comme bon lui semble \u00bb, tout en y indiquant la pr\u00e9cision qui suit :<\/p>\n

\u00ab que de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, le copropri\u00e9taire majoritaire ne communique aucun d\u00e9compte de charge \u00e0 son copropri\u00e9taire A) et ne tient jamais d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de copropri\u00e9t\u00e9,<\/p>\n

ne permettant \u00e0 aucun probl\u00e8me de se r\u00e9gler \u00bb.<\/p>\n

B) fait \u00e9galement remarquer dans sa note de plaidoiries que : \u00ab la partie demanderesse devrait plut\u00f4t tourner sa demande vers C) qui semble, au vu des \u00e9l\u00e9ments repris dans l\u2019assignation, en charge de la copropri\u00e9t\u00e9 \u00bb.<\/p>\n

Lors des plaidoiries \u00e0 l\u2019audience, A) a confirm\u00e9 que depuis la d\u00e9mission du syndic B) c\u2019est C) qui se charge de la gestion de la copropri\u00e9t\u00e9 ; que c\u2019est en raison du fait que ce dernier omet r\u00e9guli\u00e8rement de lui communiquer le d\u00e9compte des charges de la copropri\u00e9t\u00e9 qu\u2019il y a lieu de proc\u00e9der \u00e0 la nomination d\u2019un administrateur provisoire.<\/p>\n

Force est partant de constater que depuis la d\u00e9mission de B), C) s\u2019est \u00e9rig\u00e9 en s yndic de fait de la copropri\u00e9t\u00e9 litigieuse.<\/p>\n

Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 22 alin\u00e9a 1 er de la Loi du 16 mai 1975, A) aurait donc d\u00fb adresser une mise en demeure \u00e0 C) et ce n\u2019est qu\u2019\u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de quinze jours, \u00e0 la suite de l\u2019envoi de la mise en demeure, rest\u00e9e infructueuse, que A) aurait pu saisir la pr\u00e9sente juridiction.<\/p>\n

A d\u00e9faut d\u2019avoir respect\u00e9 la condition de la mise en demeure ci -avant \u00e9nonc\u00e9e, la demande de A) est \u00e0 d\u00e9clarer irrecevable.<\/p>\n

c) Quant \u00e0 la demande en restitution des fonds<\/p>\n

Quant \u00e0 la demande, non autrement quantifi\u00e9e ni justifi\u00e9e, de A) dirig\u00e9e \u00e0 l\u2019encontre de B) et tendant \u00e0 la restitution des fonds, cette demande est \u00e0 rejeter, faute d\u2019objet.<\/p>\n

d) Quant \u00e0 la demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure B) sollicite la condamnation de A) \u00e0 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure d\u2019un montant de 2.500 euros sur base de l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile. Eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019issue du litige, il y a lieu de faire droit \u00e0 la demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure formul\u00e9e par B) \u00e0 concurrence du montant de 1.000 euros sur base de l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 sa charge l\u2019enti\u00e8ret\u00e9 des sommes expos\u00e9es non comprises dans les d\u00e9pens.<\/p>\n

P A R C E S M O T I F S:<\/p>\n

Nous Christina LAPLUME, Vice-Pr\u00e9sident au Tribunal d 'arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant comme juge saisi sur base de l\u2019article 22 de la loi modifi\u00e9e du 16 mai 1975 portant statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis et comme en mati\u00e8re des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s, en remplacement du Pr\u00e9sident du Tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, statuant contradictoirement ;<\/p>\n

recevons les demande s en la forme ;<\/p>\n

les d\u00e9clarons irrecevables ;<\/p>\n

condamnons A) \u00e0 payer \u00e0 B) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 euros sur base de l\u2019article 240 du nouveau code de proc\u00e9dure civile ;<\/p>\n

laissons les frais de l\u2019instance \u00e0 charge de A) ;<\/p>\n

ordonnons l\u2019ex\u00e9cution provisoire de la pr\u00e9sente ordonnance nonobstant toute voie de recours et sans caution.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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