{"id":672397,"date":"2026-04-24T13:08:22","date_gmt":"2026-04-24T11:08:22","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-8-mars-2022-n-2020-01079\/"},"modified":"2026-04-24T13:08:26","modified_gmt":"2026-04-24T11:08:26","slug":"cour-superieure-de-justice-8-mars-2022-n-2020-01079","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-8-mars-2022-n-2020-01079\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 8 mars 2022, n\u00b0 2020-01079"},"content":{"rendered":"
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1 Arr\u00eat N\u00b044\/22IV-COM Audience publique duhuitmarsdeux millevingt-deux Num\u00e9roCAL-2020-01079du r\u00f4le Composition: Marie-Laure MEYER, pr\u00e9sident de chambre; Carole BESCH, conseiller; Nathalie HILGERT, conseiller; Eric VILVENS, greffier. E n t r e la soci\u00e9t\u00e9\u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.),\u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0L-ADRESSE1.),repr\u00e9sent\u00e9e parses g\u00e9rants,inscrite au Registre deCommerce et desSoci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9roNUMERO1.), appelanteaux termes d\u2019un acte de l'huissier de justiceGilles Hoffmannde Luxembourgdu9 d\u00e9cembre2020, comparant par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e Sorel Avocat, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-1212 Luxembourg, 14A, rue des Bains, inscrite \u00e0 la listeV du Tableau de l\u2019Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B 250783, repr\u00e9sent\u00e9e par Ma\u00eetre Karim Sorel, avocat \u00e0 la Cour, et la soci\u00e9t\u00e9anonymeSOCIETE2.),\u00e9tablie etayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE2.),repr\u00e9sent\u00e9e par sonconseil d\u2019administration,inscrite au Registre deCommerce et desSoci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9roNUMERO2.), intim\u00e9eaux fins dupr\u00e9dit acteHoffmann,<\/p>\n

2 comparantpar la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e E2M, inscrite \u00e0 la liste V du Tableau de l\u2019Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-2419 Luxembourg, 2, rue du Fort Rheinsheim, immatricul\u00e9e au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B 210821, repr\u00e9sent\u00e9e par Ma\u00eetre Max Mailliet, avocat \u00e0 la Cour. LA COUR D'APPEL Faits La soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)(ci-apr\u00e8s \u00abSOCIETE2.)\u00bb) est le propri\u00e9taire du complexe immobilier \u00ab(\u2026)\u00bb.Elle loue une partie du site \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE3.)(ci-apr\u00e8s \u00abSOCIETE3.)\u00bb), laquelle a notamment sous-lou\u00e9 la cellule(\u2026)\u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)(ci-apr\u00e8s \u00abSOCIETE1.)\u00bb) suivant contrat de bail du 18 avril 2014. Des discussions au sujet de la prise en charge de divers frais communs, \u00e0 savoir les prestations de s\u00e9curit\u00e9, la mise \u00e0 disposition de navettes, les frais d\u2019enl\u00e8vement des ordures dudit site, le nettoyage etl\u2019\u00e9lectricit\u00e9, ont eu lieu entreSOCIETE2.)et les divers exploitants des caf\u00e9s et restaurants. Suite \u00e0 une m\u00e9diation, une convention intitul\u00e9e \u00abProtocole d\u2019accord\u00bb (ci-apr\u00e8s le \u00abProtocole\u00bb) a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9e le 29 novembre 2011 entre les exploitants du site etSOCIETE2.). Cette convention fixe les conditions de r\u00e9partition et de paiement de divers frais communs relatifs au site. Il a \u00e9t\u00e9 convenu queSOCIETE2.)refacture ces frais aux divers exploitants selon les crit\u00e8res arr\u00eat\u00e9s conventionnellement, \u00e0 savoir en fonction des milli\u00e8mes et des \u00abcapacit\u00e9s commodo\u00bb. Par courrier recommand\u00e9 du 10 avril 2018,SOCIETE2.)a mis SOCIETE1.)en demeure de proc\u00e9der au paiement du montant de 35.000,32 euros. Aucune suite n\u2019a \u00e9t\u00e9 r\u00e9serv\u00e9e \u00e0 ce courrier. La premi\u00e8re instance Par exploit d\u2019huissier du 20 septembre 2018,SOCIETE2.)a assign\u00e9 SOCIETE1.)\u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale,aux fins de la voir condamner \u00e0 lui payer le montant de 35.001,35 euros, augment\u00e9 \u00e0 50.032,59 euros en cours d\u2019instance sur base d\u2019un d\u00e9compte actualis\u00e9, au titre de frais impay\u00e9s, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux de retard conform\u00e9ment aux articles 3(1) et 5(1) de la loi modifi\u00e9e du 18 avril 2004 relative aux d\u00e9lais de paiement et aux int\u00e9r\u00eats de retard (ci-apr\u00e8s \u00abla Loi de 2004\u00bb) \u00e0 partir de la date d\u2019exigibilit\u00e9, sinon \u00e0 partir de la mise en demeure du 10 avril 2018, sinon \u00e0 partir de la demande en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde. Elle a encore demand\u00e9 une indemnit\u00e9 de<\/p>\n

3 proc\u00e9dure de 2.500 euros, la condamnation deSOCIETE1.)au paiement des frais et d\u00e9pens de l\u2019instance ainsi que l\u2019ex\u00e9cution provisoire sans caution du jugement. SOCIETE2.)a invoqu\u00e9 le Protocole et a bas\u00e9 sa demande, en ordre principal, sur les articles 1134 et suivants du Code civil et, en ordre subsidiaire, sur le principe de la facture accept\u00e9e, sinon sur le principe de la correspondance commerciale accept\u00e9e. Plus subsidiairement, elle invoquait l\u2019existence d\u2019un quasi-contrat de gestion d\u2019affaires au sens des articles 1372 et suivants du Code civil et elle se pr\u00e9valait d\u2019une action directe dans le cadre d\u2019une cha\u00eene de contrats homog\u00e8nes form\u00e9e par une location et une sous-location. En dernier ordre de subsidiarit\u00e9,SOCIETE2.)a offert de prouverpar expertise judiciairele montant pay\u00e9 par elle \u00e0 titre de frais r\u00e9sultant du Protocole. SOCIETE2.)a expos\u00e9 que suivant le Protocole, qui ferait partie int\u00e9grante du contrat de sous-location conclu entreSOCIETE3.)et SOCIETE1.), cette derni\u00e8re se serait engag\u00e9e \u00e0 lui payer la quote-part des frais li\u00e9s aux prestations de s\u00e9curit\u00e9, des frais engendr\u00e9s par l\u2019enl\u00e8vement des d\u00e9chets, des frais d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, de nettoyage ainsi que divers autres frais \u00e0 sa charge. SOCIETE1.), bien qu\u2019initialement repr\u00e9sent\u00e9e par un mandataire, ne s\u2019est plus pr\u00e9sent\u00e9e lors de l\u2019audience des plaidoiries. Par jugement contradictoire du 15 octobre 2020, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg a d\u00e9clar\u00e9 la demande partiellement fond\u00e9e et a condamn\u00e9SOCIETE1.)\u00e0 payer \u00e0SOCIETE2.)la somme de35.001,35 euros ainsi qu\u2019uneindemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 euros. Il a dit qu\u2019il n\u2019y avait pas lieu \u00e0 ex\u00e9cution provisoire sans caution du jugement et a condamn\u00e9SOCIETE1.)aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance. Retenantqu\u2019en cas de d\u00e9faut de comparution du d\u00e9fendeur \u00e0 l\u2019audience des plaidoiries, le juge ne peut statuer que dans la seule limite des pr\u00e9tentions contenues dans l'acte introductif d\u2019instance, le tribunal a d\u00e9clar\u00e9 irrecevable l\u2019augmentation de la demande intervenueen cours d\u2019instance. Il a ensuite analys\u00e9 le moyen de preuve tir\u00e9 de l\u2019application des principes de la facture etde la correspondance commerciale accept\u00e9es pour retenir que les d\u00e9comptes vers\u00e9s, qui ne sont pas \u00e0 qualifier de factures, n\u2019avaient pas fait l\u2019objet d\u2019une contestation, de telle mani\u00e8re qu\u2019il existait une pr\u00e9somption suffisante de l\u2019existence de la cr\u00e9ance all\u00e9gu\u00e9e sur base de la th\u00e9orie de la correspondance commerciale accept\u00e9e.<\/p>\n

4 Le chapitre I er de la Loi de 2004 a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 inapplicable au motif que l\u2019activit\u00e9 deSOCIETE2.)ne constitue pas une transaction commerciale au sens de la loi. L\u2019appel Par acte d\u2019huissier de justice du 9 d\u00e9cembre 2020,SOCIETE1.)a relev\u00e9 appel de ce jugement qui, selon les informations des parties, ne lui avait pas \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9. Elle demande, parr\u00e9formation, \u00e0 \u00eatre d\u00e9charg\u00e9e de toute condamnation intervenue et \u00e0 voir condamner SOCIETE2.)\u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.750 euros pour la premi\u00e8re instance et de 3.500 euros pour l\u2019instance d\u2019appel. Elle requiert encore la condamnation de l\u2019intim\u00e9e aux frais et d\u00e9pens des deux instances. Dans le cadre de ses conclusions r\u00e9capitulatives, l\u2019appelante conclut, quant \u00e0 l\u2019appel principal, \u00e0 voir dire les moyens oppos\u00e9s par SOCIETE2.)irrecevables, sinon non fond\u00e9s et \u00e0 la voir d\u00e9bouter de l\u2019ensemble de ses demandes pour \u00eatre irrecevables, sinon non fond\u00e9es. Elle se rapporte \u00e0 prudence de justice quant \u00e0 la recevabilit\u00e9 de l\u2019appel incident et elle conclut au fond \u00e0 le voir dire non fond\u00e9 et \u00e0 voir dire queSOCIETE2.)n\u2019est pas en droit de r\u00e9clamer les int\u00e9r\u00eats de retard et que l\u2019augmentation de la demande deSOCIETE2.)est irrecevable. A titre subsidiaire, elle demande \u00e0 \u00eatre d\u00e9charg\u00e9e du paiement de l\u2019ensemble des charges redues, sinon \u00e0 voir r\u00e9duire significativement le montant des charges redues pendant les p\u00e9riodes de fermeture impos\u00e9es par le gouvernement et li\u00e9es aux cons\u00e9quences dommageables de la situation exceptionnelle li\u00e9e \u00e0 la Covid-19 \u00e0 hauteur de 81% sinon de 50% du montant des charges redues. SOCIETE1.)conteste le caract\u00e8re \u00e9quitable des frais, bien que pr\u00e9vus au Protocole, en ce qu\u2019ils devraient \u00eatre r\u00e9partis entre l\u2019ensemble des occupants du site et en ce qu\u2019ils ne sont ni sinc\u00e8res, ni l\u00e9gitimes. Un probl\u00e8me majeur r\u00e9siderait dans le fait queSOCIETE2.)modifierait unilat\u00e9ralement les milli\u00e8mes du site dans le cadre de la refacturation des charges. Elle conteste \u00e9galement \u00eatre redevable des charges non express\u00e9ment vis\u00e9es au Protocole, \u00e0 d\u00e9faut de tout engagement contractuel y relatif. SOCIETE1.)conteste l\u2019application du principe de la facture accept\u00e9e aux rapports bailleur\/sous-locataire et fait encore valoir que les documents invoqu\u00e9s ne peuvent \u00eatre qualifi\u00e9s de factures au sens de l\u2019article 109 du Code de commerce.SOCIETE2.)ne prouverait pour le reste toujours pas l\u2019envoi de l\u2019ensemble des factures et d\u00e9comptes litigieux.<\/p>\n

5 Il incomberait \u00e0SOCIETE2.)de prouver le caract\u00e8re \u00e9quitable, sinc\u00e8re et l\u00e9gitime des charges r\u00e9clam\u00e9es. L\u2019appelante critique encore que, dans le cadre de la refacturation, des superficies diff\u00e9rentes soient prises en compte sans justification et que certains utilisateurs, dont la soci\u00e9t\u00e9 exploitant le parking, ne contribuerait pasdu toutaux charges. SOCIETE1.)conteste les autres bases l\u00e9gales invoqu\u00e9es par SOCIETE2.)pour justifier sa demande en ce qu\u2019elle vise les frais non pr\u00e9vus au Protocole. En ce qui concerne les frais vis\u00e9s par le Protocole,SOCIETE1.)\u00e9met des critiques ponctuelles par rapport aux divers postes et se rapporte \u00e0 prudence de justice quant \u00e0 la nomination d\u2019un expert. SOCIETE2.)demande acte qu\u2019elle se rapporte \u00e0 prudence de justice quant \u00e0 la recevabilit\u00e9 de l\u2019acte d\u2019appel en la pure forme. Au fond, elle demande la confirmation du jugement en ce que le tribunal a retenu le principe de condamnation \u00e0 paiement. Si les pi\u00e8ces ne suffisaient pas \u00e0 emporter la conviction de la Cour,SOCIETE2.)sollicite l\u2019institution d\u2019une mesure d\u2019expertise. Elle interjette appel incident et sollicite la condamnation de SOCIETE1.)au paiement de la somme de 49.731,98 euros suivant d\u00e9compte actualis\u00e9, sinon subsidiairement au paiement du montant de 35.001,35 euros avec les int\u00e9r\u00eats de retard \u00e0 compter de la date d\u2019exigibilit\u00e9, sinon de la mise en demeure du 10 avril 2018, sinon de la demande en justice. SOCIETE2.)r\u00e9clame une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel et la condamnation deSOCIETE1.)au frais et d\u00e9pens de l\u2019instance. SOCIETE2.)fait valoir que l\u2019ensemble des charges avanc\u00e9es par elle, en ce compris celles non express\u00e9ment vis\u00e9es par le Protocole, doivent \u00eatre prises en charge par les exploitants. Elle se base \u00e0 titre principal sur le principe de la facture accept\u00e9e, sinon de la correspondance commerciale accept\u00e9e. Les factures, d\u00e9comptes et mises en demeure vers\u00e9s n\u2019auraient jamais \u00e9t\u00e9 contest\u00e9s, de telle mani\u00e8re queSOCIETE1.)aurait accept\u00e9 \u00eatre tenue au paiement de toutes les charges, m\u00eame celles non express\u00e9ment pr\u00e9vues au Protocole. A titre subsidiaire,SOCIETE2.)se base sur les articles 1134 et suivants du Code civil et expose que le Protocole fait partie int\u00e9grante du contrat de sous-location et que la facturation des charges est \u00e9galement pr\u00e9vue par le contrat de bail principal conclu avec SOCIETE3.).<\/p>\n

6 Plus subsidiairement,SOCIETE2.)invoque la gestion d\u2018affaires telle que pr\u00e9vue par les articles 1372 et suivants du Code civil, sinon l\u2019action directe dans le cadre d\u2019une cha\u00eene de contrats form\u00e9e d\u2019une location et d\u2019une sous-location. Dans le cadre de son appel incident,SOCIETE2.)critique le jugement en ce que le tribunal n\u2019a pas fait droit \u00e0 sa demande telle qu\u2019augment\u00e9e en cours de proc\u00e9dure motif pris queSOCIETE1.) aurait re\u00e7u tous les d\u00e9comptes requis. Elle r\u00e9clame partant la condamnation deSOCIETE1.)au paiement du montant de 49.731,98 euros avec les int\u00e9r\u00eats de retard conform\u00e9ment \u00e0 la Loi de 2004. Eu \u00e9gard au fait que le paiement de consommations r\u00e9elles serait r\u00e9clam\u00e9,SOCIETE1.)ne saurait utilement invoquer la crise sanitaire pour continuer \u00e0 refuser de payer ce qui est d\u00fb. Appr\u00e9ciation Les appelsprincipal et incident sont recevables pour avoir \u00e9t\u00e9 introduits selon les formeset d\u00e9lai pr\u00e9vus par la loi. En application de l\u2019article 586 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile auquel les parties se sont soumises en r\u00e9digeant des conclusions r\u00e9capitulatives, les moyens qui ne sont pas r\u00e9capitul\u00e9s sont regard\u00e9s comme abandonn\u00e9s. Seuls les moyens repris dans les conclusions r\u00e9capitulatives sont donc \u00e0 examiner, et la d\u00e9claration du maintien des conclusions ant\u00e9rieures tant de premi\u00e8re instance que de l\u2019instance d\u2019appel, sans aucune pr\u00e9cision, m\u00e9conna\u00eet la nature des conclusions r\u00e9capitulatives et est sans port\u00e9e. L\u2019affirmation deSOCIETE1.)aux termes de laquelle elle demande \u00e0 la Cour de \u00abstatuer conform\u00e9ment aux conclusions ant\u00e9rieurement et notifi\u00e9es resp. signifi\u00e9es en la cause\u00bb est ainsi d\u00e9nu\u00e9e de pertinence. L\u2019appel principal SOCIETE1.)demande \u00e0 \u00eatre d\u00e9charg\u00e9e de toute condamnation. Elle distingue entre les frais r\u00e9clam\u00e9s qui sont express\u00e9ment pr\u00e9vus au Protocole et ceux qui ne le sont pas. SOCIETE2.)estime, au contraire, qu\u2019elle a droit au remboursement de tous les frais par elles avanc\u00e9s ind\u00e9pendamment du fait s\u2019ils sont vis\u00e9s par le Protocole ou non et invoque \u00e0 titre principal le principe de la facture, sinon de la correspondance commerciale accept\u00e9es. La facture accept\u00e9e et la correspondance commerciale accept\u00e9e<\/p>\n

7 Bien queSOCIETE2.)mentionne le principe de la facture accept\u00e9e comme moyen de preuve principal, il r\u00e9sulte cependant de ses conclusions qu\u2019elle qualifie elle-m\u00eame les d\u00e9comptes,rappels et mises en demeure comme correspondance commerciale, tel que cela a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 retenu par le tribunal. Dans la mesure o\u00f9 elle reste par ailleurs \u00e9galement en d\u00e9faut d\u2019\u00e9num\u00e9rer en d\u00e9tail les factures sous-jacentes aux d\u00e9comptes r\u00e9clam\u00e9s, la demande ne saurait prosp\u00e9rer sur base du principe de la facture accept\u00e9e. Par extension du principe de la facture accept\u00e9e pos\u00e9 par l\u2019article 109 du Code de commerce, il est admis en jurisprudence qu\u2019entre commer\u00e7ants, le fait de ne pas r\u00e9pondre \u00e0 une correspondance commerciale implique l\u2019acceptation de son contenu. Si un marchand re\u00e7oit sans protester une lettre mentionnant l\u2019existence \u00e0 sa charge d\u2019une obligation, il reconna\u00eet ipso facto le contenu de la lettre comme le liant en droit. Il faut qu\u2019il proteste imm\u00e9diatement, sinon son silence vaut acquiescement. Le principe de la correspondance commerciale accept\u00e9e cr\u00e9e une obligation \u00e0 charge du commer\u00e7ant contre lequel est dirig\u00e9 une affirmation inexacte impliquant une obligation de sa part. Cette obligation se justifie dans la mesure o\u00f9 les transactions commerciales doivent se d\u00e9velopper dans la s\u00e9curit\u00e9 et la rapidit\u00e9, exigences qui impliquent que soit r\u00e9duit au minimum, entre commer\u00e7ants, le temps durant lequel une des parties pourra mettre en doute la v\u00e9racit\u00e9 des affirmations de l\u2019autre au sujet de l\u2019existenceet des modalit\u00e9s de leurs obligations r\u00e9ciproques (cf. A. Cloquet, La Facture, n\u00b0 444). La signification accord\u00e9e au silence d\u00e9pendra des circonstances de l\u2019esp\u00e8ce qui sont souverainement appr\u00e9ci\u00e9es par le juge du fond. En l\u2019esp\u00e8ce,SOCIETE2.)se pr\u00e9vaut de la lettre de mise en demeure de son mandataire du 10 avril 2018 \u00e0 laquelle un d\u00e9compte dat\u00e9 au 10 avril 2018 a \u00e9t\u00e9 annex\u00e9. Ce courrier a \u00e9t\u00e9 envoy\u00e9 par recommand\u00e9 en date du 10 avril 2018 \u00e0 l\u2019adresse du si\u00e8ge social deSOCIETE1.) qui en a \u00e9t\u00e9 avis\u00e9e le 11 avril 2018. D\u00e8s lors, le moyen suivant lequel SOCIETE2.)resterait en d\u00e9faut de justifier l\u2019envoi et la r\u00e9ception de ses courriers est contredit pas les pi\u00e8ces. SiSOCIETE1.)n\u2019a pas r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 cette lettre recommand\u00e9e, cela ne tientqu\u2019\u00e0 sa propre n\u00e9gligence. Si le courrier de mise en demeure peut certes \u00eatre qualifi\u00e9 de correspondance, il n\u2019est cependant pas une correspondance commerciale au sens de la th\u00e9orie d\u00e9velopp\u00e9e par extension du principe de la facture accept\u00e9e express\u00e9mentvis\u00e9 par l\u2019article 109 du Code de commerce. En effet, l\u2019admission du principe invoqu\u00e9 pr\u00e9suppose qu\u2019il porte sur un courrier entre commer\u00e7ants. L\u2019extension \u00e0 la correspondance<\/p>\n

8 commerciale du principe admis en mati\u00e8re commerciale de l\u2019acceptation de la facture par le silence du destinataire ne saurait \u00eatre \u00e9tendue davantage pours\u2019appliquerauxcourriers \u00e9manant d\u2019un mandataire judiciaire qui intervient dans une phase litigieuse, contentieuse ou pr\u00e9contentieuse, donc \u00e0 un moment o\u00f9 la communication directeentre les commer\u00e7ants a pris fin (Cour d\u2019appel, 24 mars 2016, n\u00b041327 du r\u00f4le). SOCIETE2.)invoque encore d\u2019autres d\u00e9comptes, notamment ceux vers\u00e9s en tant que pi\u00e8ces n\u00b0 5, n\u00b0 11 et n\u00b0 12. Or, ces d\u00e9comptes ne sont pas accompagn\u00e9s d\u2019une correspondance commerciale. De plus, face aux contestations \u00e9mises quant \u00e0 la r\u00e9ception de ces documents ant\u00e9rieurement \u00e0 leur communication en tant que pi\u00e8ces dans le cadre du pr\u00e9sent litige,SOCIETE2.)ne saurait s\u2019en pr\u00e9valoir dans le contexte de la th\u00e9orie de la correspondance commerciale accept\u00e9e. L\u2019appel principal est partant fond\u00e9 quant \u00e0 ce volet. Les articles 1134 et suivants du Code civil A titre subsidiaire,SOCIETE2.)invoque les articles 1134 et suivants du Code civil. Il n\u2019est pas contest\u00e9 en l\u2019esp\u00e8ce que, bien queSOCIETE1.)n\u2019ait sign\u00e9 le contrat de sous-location avecSOCIETE3.)qu\u2019en 2014, elle est li\u00e9e par le Protocole sign\u00e9 en 2011 et ce en application de son article F.3. Il n\u2019est pas non plus contest\u00e9 qu\u2019elle exploite le local(\u2026)d\u2019une superficie de293,54 m2. Le Protocole est par ailleurs annex\u00e9 \u00e0 son contrat de sous-location conclu avecSOCIETE3.), de telle mani\u00e8re qu\u2019il est constant en cause queSOCIETE1.)est li\u00e9e par ledit Protocole. Le Protocole r\u00e8gle express\u00e9ment la r\u00e9partition des charges relatives aux frais de la navette, de s\u00e9curit\u00e9, d\u2019\u00e9vacuation des d\u00e9chets, d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 et de nettoyage. Le Protocole ne contient aucune clause g\u00e9n\u00e9rale relative \u00e0 la prise en charge de frais autres que ceux express\u00e9ment \u00e9num\u00e9r\u00e9s et pour lesquels des cl\u00e9s de r\u00e9partition diff\u00e9rentes sont pr\u00e9vues. Il n\u2019existe pas d\u2019autre engagement contractuel direct entre les parties en vue du paiement des autres frais. SOCIETE2.)ne saurait partant en principe r\u00e9clamer paiement d\u2019autres frais \u00e0 l\u2019intim\u00e9e que ceux express\u00e9ment vis\u00e9s au Protocole. Si, aux termes du point F du Protocole, les parties ont convenu que ce Protocole fait partie int\u00e9grante du contrat de bail sign\u00e9 entre SOCIETE2.)et ses locataires directs,\u00e0 savoir les soci\u00e9t\u00e9s SOCIETE4.)etSOCIETE3.)et qu\u2019il est de m\u00eame pour ce qui est des rapports entreSOCIETE4.)respectivementSOCIETE3.)et leurs sous-locataires dans le contexte de chacun des contrats de sous- location sign\u00e9s, il reste que ce Protocolene r\u00e8gle pas la r\u00e9partition des charges et frais autres que ceux qui y sont express\u00e9ment pr\u00e9vus.<\/p>\n

9 Il est certes vrai que, dans le cadre de ses contestations et critiques \u00e9mises \u00e0 l\u2019adresse de la refacturation des charges,SOCIETE1.)n\u2019a pas express\u00e9ment distingu\u00e9 entre celles vis\u00e9es ou non par le Protocole, il n\u2019en demeure pas moins que la Cour ne saurait faire abstraction des termes clairs dudit contrat et lui donner une teneur qu\u2019il n\u2019a pas. SOCIETE2.)invoque encore les termes des contrats de locationet des contrats de sous-location qui viseraient les charges m\u00eames non comprises dans le Protocole. Le contrat de bail entreSOCIETE2.)etSOCIETE3.)pr\u00e9voit en son article 3 que \u00ables taxes d\u2019eau, de gaz, d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, d\u2019\u00e9gouts, de canalisation, de poubelles et toutes autres taxes sont \u00e0 charge des locataires de preneuse, c.-\u00e0-d. des sous-locataires. Bailleurs (c\u2019est-\u00e0- direSOCIETE2.)) s\u2019engagent \u00e0 facturer soit eux-m\u00eames, soit par l\u2019interm\u00e9diaire des administrations ou entreprises respectives ces taxes directement aux sous-locataires\u00bb. Aux termes de l\u2019article 1165 du Code civil, les conventions n\u2019ont d\u2019effet qu\u2019entre les parties contractantes, elles ne nuisent point au tiers et elles ne lui profitent que dans les cas pr\u00e9vus par l\u2019article 1121. Cet article vise les effets internes des conventions, c\u2019est-\u00e0-dire les effets d\u00e9coulant directement des droits et obligations g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par le contrat, par opposition aux effets externes qui sont li\u00e9s \u00e0 l\u2019existence m\u00eame de la convention. En d\u2019autres termes, si les tiers peuvent se pr\u00e9valoir de l\u2019existence d\u2019un contrat et des effets qu\u2019il produit entre les parties contractantes, les effets internes d\u2019un contrat ne lient que les parties et un tiers ne peut \u00eatre tenu d\u2019ex\u00e9cuter une obligation r\u00e9sultant d\u2019un contrat auquel il n\u2019est pas partie et il ne peut pas non plus r\u00e9clamer \u00e0 son profit l\u2019ex\u00e9cution d\u2019un droit r\u00e9sultant d\u2019un tel contrat. SOCIETE2.)ne saurait d\u00e8s lors invoquer cette disposition pour contraindreSOCIETE1.), tiers \u00e0 ce contrat de bail, au paiement des frais y vis\u00e9s \u00e0 son profit. Le contrat de sous-location pr\u00e9voit en son article III que \u00aben dehors du loyer, preneurs acquitteront les taxes d\u2019eau, de gaz, d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, de t\u00e9l\u00e9phone ou de raccordement \u00e0 une antenne collective de t\u00e9l\u00e9vision, sans retard et sur premi\u00e8re demande. Il en estde m\u00eame des taxes se rapportant \u00e0 l\u2019enl\u00e8vement des ordures, taxes de canalisation et de toutes autres taxes p\u00e9riodiques\u00bb. Or, cette disposition ne r\u00e8gle pas du tout la facturation de ces frais, elle ne pr\u00e9cise pas comment les frais sont mis en compte, nipar quelle entit\u00e9. Cet article ne permet pas non plus de conclure \u00e0 un engagement direct pris parSOCIETE1.)\u00e0 l\u2019\u00e9gard deSOCIETE2.).<\/p>\n

10 Il d\u00e9coule de tout ce qui pr\u00e9c\u00e8de, et sous r\u00e9serve des autres bases l\u00e9gales encore invoqu\u00e9s, queSOCIETE1.)n\u2019est tenueau paiement que des frais pr\u00e9vus au Protocole. SOCIETE1.)refuse cependant de les payer auxmotifsqu\u2019ils profitent \u00e9galement aux occupants des logements et bureaux sans cependant que ceux-ci n\u2019y contribuent et qu\u2019ils ne sont ni sinc\u00e8res, ni l\u00e9gitimes. SOCIETE2.)modifierait unilat\u00e9ralement les milli\u00e8mes en fonction des cellules inoccup\u00e9es, sans consid\u00e9ration des milli\u00e8mes initiaux. Le reproche que les frais ne seraient pas pris en charge par tous les occupants du site n\u2019est pas \u00e9tabli. La pi\u00e8ce n\u00b022 de Me Sorel ne permet pas de corroborer ce reproche. Ind\u00e9pendamment de ce constat, force est de const ater que SOCIETE1.)s\u2019est contractuellement engag\u00e9e \u00e0 supporter les frais \u00e9num\u00e9r\u00e9s au Protocole selon les cl\u00e9s de r\u00e9partition y pr\u00e9vues, de telle mani\u00e8re qu\u2019elle doit respecter ces termes nonobstant le fait qu\u2019elle les consid\u00e8re injustes ou d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9s. A l\u2019inverse,SOCIETE2.)doit \u00e9galement respecter les termes dudit Protocole et ne saurait r\u00e9partir les charges suivant des crit\u00e8res autres que ceux contractuellement arr\u00eat\u00e9s. SOCIETE1.)critique encore ponctuellement la refacturation de divers frais pr\u00e9vus au Protocole. Les frais de s\u00e9curit\u00e9 SOCIETE1.)fait valoir qu\u2019elle n\u2019a jamais eu de devis ou d\u2019\u00e9tude relative au choix de la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9sign\u00e9e, la facturation aurait \u00e9t\u00e9 tardive, entre septembre 2011 et 2013 aucune soci\u00e9t\u00e9 de s\u00e9curit\u00e9 n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 charg\u00e9e et en 2013, la soci\u00e9t\u00e9 charg\u00e9e aurait uniquement effectu\u00e9 des missions de police sur le site dans l\u2019int\u00e9r\u00eat exclusif de SOCIETE2.)et serait plus ch\u00e8re que le prestataire pr\u00e9c\u00e9dent. De plus, les exploitants disposeraient d\u00e9j\u00e0 d\u2019un propre service de s\u00e9curit\u00e9. SOCIETE2.)conteste ces reproches. Il faut tout d\u2019abord constater queSOCIETE1.)s\u2019est contractuellement engag\u00e9e au paiement de ces frais suivant les crit\u00e8res retenus par le Protocole et pour un montant plafonn\u00e9 \u00e0 8.500 euros TTC par mois (indexable). Elle n\u2019a aucun droit de regard quant \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 charg\u00e9e de cette prestation. Le m\u00e9contentement avec une certaine soci\u00e9t\u00e9 de s\u00e9curit\u00e9 ne saurait d\u00e8s lors donner lieu \u00e0 un refus de r\u00e9gler les prestations. Il est par ailleurs inop\u00e9rant pour la question de la refacturation des prestations que la s\u00e9curit\u00e9 n\u2019\u00e9tait pas assur\u00e9e pendant unecertaine p\u00e9riode aussi longtemps que cette p\u00e9riode ne donnait pas lieu \u00e0 une facturation, ce qui n\u2019est pas all\u00e9gu\u00e9 en l\u2019esp\u00e8ce.<\/p>\n

11 Le reproche que la soci\u00e9t\u00e9 de s\u00e9curit\u00e9 effectuerait ses prestations dans l\u2019int\u00e9r\u00eat exclusif deSOCIETE2.)n\u2019est pas \u00e9tabli parles pi\u00e8ces vers\u00e9es. Finalement, le fait, d\u2019ailleurs non \u00e9tabli, que les exploitants disposent d\u2019un propre service de s\u00e9curit\u00e9 ne les dispense pas du respect du Protocole. Les frais de d\u00e9chets SOCIETE1.)donne \u00e0 consid\u00e9rer que les occupants des bureaux profiteraient de la benne install\u00e9e sans participation financi\u00e8re. SOCIETE2.)conteste les reproches pour \u00eatre d\u00e9pourvus de toute preuve. Pour corroborer son reproche de l\u2019utilisation de la benne par les occupants des bureaux,SOCIETE1.)se r\u00e9f\u00e8re \u00e0 sa pi\u00e8ce n\u00b022. Or, cette pi\u00e8ce est constitu\u00e9e d\u2019un relev\u00e9 de sms qui ne concernent pas les frais de d\u00e9chets. Si elle entend invoquer sa pi\u00e8ce n\u00b017, \u00e0 savoir des courriels et des photos, il faut relever que ces courriels se bornent \u00e0 affirmer ce fait sans cependant que les photos y annex\u00e9es ne le prouvent. En tout \u00e9tat de cause,SOCIETE1.)doit respecter les termes du Protocole. Si elle estime qu\u2019il est injuste ou la d\u00e9favorise, il lui incombe de veiller \u00e0 le ren\u00e9gocier. Les frais de nettoyage SelonSOCIETE1.), le nettoyage serait effectu\u00e9 par un employ\u00e9 de SOCIETE2.)qui effectuerait de nombreuses t\u00e2ches sans lien avec le nettoyagedu site mais au profit deSOCIETE2.)notamment. De plus, les prestations seraient surfactur\u00e9es et les superficies prisesen consid\u00e9ration auraient chang\u00e9. SOCIETE2.)conteste ce reproche non \u00e9tay\u00e9 par des preuves et donne \u00e0 consid\u00e9rer que la Cour s\u2019est d\u00e9j\u00e0 prononc\u00e9e sur ce m\u00eame reproche en le rejetant. Le reproche que de nombreuses t\u00e2ches soient effectu\u00e9es sans lien avec le nettoyage du site n\u2019est pas \u00e9tay\u00e9 par les pi\u00e8ces vers\u00e9es. Il r\u00e9sulte des pi\u00e8ces vers\u00e9es que le site a une superficie totale de 23.659,6 m2 dont les exploitations repr\u00e9sentent une superficie de 8.503,68 m2. Le Protocole pr\u00e9voit que \u00ables frais de nettoyage ext\u00e9rieur du site sont r\u00e9partis entre tous les lots du site suivant milli\u00e8mes de tout le site\u00bb. Or, il r\u00e9sulte effectivement des factures vers\u00e9es en pi\u00e8ces n\u00b0 13 et n\u00b014 parSOCIETE1.)que les frais de nettoyage ont parfois \u00e9t\u00e9 calcul\u00e9s et refactur\u00e9s par rapport \u00e0 une<\/p>\n

12 superficie tant\u00f4t de 23.659 m2, tant\u00f4t de 7.325,90 m2 et tant\u00f4t de 8.503,68m2. Les frais d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 SOCIETE1.)\u00e9met la critique suivant laquelle, bien que les consommations d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 et d\u2019\u00e9clairage profitent \u00e0 tous les occupants du site, les frais y relatifs ne seraient pas refactur\u00e9s \u00e0 tous de mani\u00e8re \u00e9gale et \u00e9quitable. SOCIETE2.)conteste le reproche et renvoie au Protocole. Comme relev\u00e9 ci-dessus, le reproche d\u2019une refacturation in\u00e9quitable parmi les occupants du site n\u2019est ni corrobor\u00e9 par les pi\u00e8ces vers\u00e9es, ni pertinent, \u00e9tant donn\u00e9 queSOCIETE1.)est li\u00e9e par le Protocole. Aux termes du Protocole, \u00ables frais d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, qui sont factur\u00e9s par zones (Zone A, Zone BDE et Zone C) sont r\u00e9partis entre les lots des diff\u00e9rentes zones suivant milli\u00e8mes, chaque lot ne participant que dans la r\u00e9partition des frais d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 relatifs \u00e0 sa zone\u00bb. SOCIETE1.)invoque sa pi\u00e8cen\u00b012 pour \u00e9tablir une refacturation sur base de surfaces divergentes. Or, cette pi\u00e8ce consiste en une facture relative \u00e0 un \u00abtraitement curatif\u2013rongeurs\u00bb et ne concerne pas l\u2019\u00e9lectricit\u00e9. Il r\u00e9sulte cependant des pi\u00e8ces n\u00b0 6 et n\u00b07 que les factures relatives aux frais d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 ont parfois concern\u00e9s la zone BDE et n\u2019ont parfois pas fait mention d\u2019une zone particuli\u00e8re, de telle mani\u00e8re que laconformit\u00e9 de la refacturation avec les crit\u00e8res fix\u00e9s par le Protocole ne ressort pas de ces seules factures. Conclusion par rapport aux frais vis\u00e9s par le Protocole Les pi\u00e8ces vers\u00e9es permettent de conclure que les crit\u00e8res contractuellement fix\u00e9s pour la refacturation des frais communs n\u2019ont pas toujours \u00e9t\u00e9 respect\u00e9s \u00e0 la lettre, ce qui ne met cependant pas en cause le caract\u00e8re redu de ces charges. Le moyen du caract\u00e8re ill\u00e9gitime et non sinc\u00e8re de la refacturation est \u00e0 rejeter. Etant donn\u00e9 queSOCIETE2.)se base cependant sur des d\u00e9comptes reprenant tant les frais vis\u00e9s au Protocole que ceux y non vis\u00e9s et comme elle n\u2019a droit \u00e0 refacturer les charges que conform\u00e9ment aux modalit\u00e9s fix\u00e9es par le Protocoleet sur base des crit\u00e8res initialement appliqu\u00e9s, il convient de faire droit \u00e0 sa demande formul\u00e9e en dernier \u00e9tat de subsidiarit\u00e9 tendant l\u2019institution d\u2019une expertise et de charger<\/p>\n

13 unexpert avec la mission telle que formul\u00e9e dans le dispositif du pr\u00e9sent arr\u00eat. La gestion d\u2019affaires SOCIETE2.)se pr\u00e9vaut de la gestion d\u2019affaires pour justifier sa demande en paiement des frais non pr\u00e9vus au Protocole. Pour que la base l\u00e9gale de la gestion d\u2019affaires puisse \u00eatre invoqu\u00e9e, il faut que l\u2019intervention de la personne qui s\u2019en pr\u00e9vaut a \u00e9t\u00e9 spontan\u00e9e et qu\u2019elle repose sur la volont\u00e9 d\u2019agir dans l\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019un tiers. Elle ne peut servir de base l\u00e9gale \u00e0 une action relative \u00e0 une obligation \u00e0 laquelle le demandeur \u00e9tait tenu (cf. jurisprudence sous l\u2019article 1372 dans le Code civil). La gestion d\u2019affaires suppose \u00e9galement que le g\u00e9rant a eu l\u2019intention d\u2019agir dans l\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019un tiers et elle ne peut \u00eatre invoqu\u00e9e qu\u2019\u00e0 la condition que le ma\u00eetre ait \u00e9t\u00e9 hors d\u2019\u00e9tat de pourvoir lui-m\u00eame \u00e0 la gestion ou que tout au moins le g\u00e9rant ait pu raisonnablementpenser que tel \u00e9tait le cas. Elle ne se con\u00e7oit pas lorsque le g\u00e9r\u00e9 est pr\u00e9sent et n\u2019est pas emp\u00each\u00e9 d\u2019agir (idem). En l\u2019esp\u00e8ce, la demanderesse \u00e9tait tenue de payer certains fraisen sa qualit\u00e9 de propri\u00e9taire dusite.Pour d\u2019autres frais,SOCIETE2.)reste en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir queSOCIETE1.)n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 en \u00e9tat de pourvoir elle-m\u00eame \u00e0 la commande des prestations. En payant ces frais, elle n\u2019a pas agi spontan\u00e9ment, dans l\u2019int\u00e9r\u00eat de l\u2019exploitant. Elle ne saurait partant fonder sa demande sur les r\u00e8gles relatives \u00e0 la gestion d\u2019affaires (voir dans ce contexte pour les frais d\u2019eau: Cour d\u2019appel, 24 mai 2017, r\u00f4le n\u00b0 43406). L\u2019action directe dans le cadre d\u2019une cha\u00eene de contrats SOCIETE2.)expose encore b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une action directe dans le cadre d\u2019unecha\u00eene de contrats form\u00e9e d\u2019une location et d\u2019une sous- location. Comme il s\u2019agirait d\u2019une cha\u00eene de contrat sans transmission du droit de propri\u00e9t\u00e9, l\u2019action exerc\u00e9e serait de nature d\u00e9lictuelle. Or, et conform\u00e9ment \u00e0 ce qui a \u00e9t\u00e9 expos\u00e9 ci-dessus par rapport \u00e0 l\u2019article 1165 du Code civil, il est g\u00e9n\u00e9ralement retenu que la sous- location est un bail nouveau qui engendre entre le preneur et le sous- locataire des relations normales d\u2019un contrat de louage et constitue pour le bailleur une res inter alios acta(M. Harles, Le Bail \u00e0 loyer, Compte-rendu de jurisprudence, no 203). Ainsi, si le locataire principal d\u2019un immeuble dispose \u00e0 l\u2019\u00e9gard du sous- locataire de tous les droits que la loi accorde au bailleur \u00e0 l\u2019\u00e9gard du locataire, toujours est-il que le bailleur n\u2019a aucune action directe contre le sous-locataire pour contraindre celui-ci \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution de ses obligations contractuelles r\u00e9sultant du contrat de sous-location.<\/p>\n

14 Il en est diff\u00e9remment si les dispositions du contrat de sous-location peuvent \u00eatre qualifi\u00e9es comme renfermant une stipulation pour autrui. La stipulation pour autrui est d\u00e9finie comme correspondant \u00e0 un contrat en vertu duquel une personne, appel\u00e9e stipulant, demande \u00e0 une autre personne, appel\u00e9e promettant, de s\u2019engager envers une troisi\u00e8me, le b\u00e9n\u00e9ficiaire. Il s\u2019agit d\u2019une op\u00e9ration \u00e0 trois personnes qui a pour objet de cr\u00e9er imm\u00e9diatement, au profit d\u2019une personne qui n\u2019est pas partie au contrat conclu entre le stipulant et le promettant, un droit direct contre ce dernier (Encyclop\u00e9die Dalloz, droit civil, v\u00b0 stipulation pour autrui, n\u00b0 1). Aucune clause du contrat de sous-location ne permet cependant de d\u00e9celer un engagement pris parSOCIETE1.)(en tant que promettant) pour le r\u00e8glement direct des autres charges \u00e0SOCIETE2.). Il s\u2019en d\u00e9duit queSOCIETE2.)ne saurait pr\u00e9tendre sur aucun des fondements l\u00e9gaux invoqu\u00e9s au paiement des frais non express\u00e9ment vis\u00e9s par le Protocole. L\u2019appel principal est partant partiellement fond\u00e9. L\u2019appel incident SOCIETE2.)reproche aux juges de premi\u00e8re instance de ne pas avoir fait droit \u00e0 l\u2019augmentation de sa demande motif pris queSOCIETE1.) \u00e9tait d\u00e9faillante. C\u2019est cependant \u00e0 bon droit et pour les motifs que la Cour adopte que le tribunal a jug\u00e9 qu\u2019en raison du d\u00e9fautde la partie d\u00e9fenderesse, il ne pouvait statuer que dans la seule limite des pr\u00e9tentions contenues dans l\u2019assignation. En appel,SOCIETE2.)augmente sa demande au montant de 49.731,98 euros sur base d\u2019un d\u00e9compte du 12 mars 2021. SOCIETE1.)demande \u00e0ce qu\u2019il soit dit que \u00abSOCIETE2.)est irrecevable, sinon non fond\u00e9e \u00e0 solliciter l\u2019augmentation de la demande\u00bb. Elle n\u2019invoque cependant aucun moyen d\u2019irrecevabilit\u00e9. CommeSOCIETE2.)avait d\u00e9j\u00e0 formul\u00e9 cette demande en premi\u00e8re instance, elle ne saurait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme nouvelle en appel. Elle est partant recevable. Au vu du fait qu\u2019une expertise est ordonn\u00e9e, l\u2019expert se prononcera sur le dernier d\u00e9compte produit parSOCIETE2.). L\u2019appel incident est partant partiellement fond\u00e9. La crise sanitaire<\/p>\n

15 Bien queSOCIETE1.)n\u2019invoque la probl\u00e9matique li\u00e9e \u00e0 la crise sanitaire qu\u2019\u00e0 titre subsidiaire dans le cadre de ses moyens de d\u00e9fense \u00e0 l\u2019appel incident, elle sollicite sa d\u00e9charge du paiement de l\u2019ensemble des charges redues, sinon la r\u00e9duction significative du montant des charges redues pendant les p\u00e9riodes de fermetures impos\u00e9es par le gouvernement et li\u00e9es aux cons\u00e9quences dommageables de la situation exceptionnelle li\u00e9e \u00e0 la COVID-19 \u00e0 hauteur de 81% sinon de 50% du montant des charges redues. Il faut interpr\u00e9ter d\u00e8s lorsce moyen comme d\u00e9fense \u00e0 toute condamnation qui serait prononc\u00e9e \u00e0 son \u00e9gard. Apr\u00e8s avoir expos\u00e9 les mesures prises par le gouvernement pour endiguer la propagation du virus, elle invoque l\u2019article 1134 du Code civil et l\u2019obligation d\u2019ex\u00e9cution de bonnefoi des contrats. Aux termes de l\u2019article 1134 du code civil \u00ab les conventions l\u00e9galement form\u00e9es tiennent lieu de loi \u00e0 ceux qui les ont faites.Elles ne peuvent \u00eatre r\u00e9voqu\u00e9es que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9es de bonne foi\u00bb. Il en d\u00e9coule notamment qu\u2019une partie devra s\u2019abstenir dans l\u2019ex\u00e9cution du contrat de tout acte qui porte d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment pr\u00e9judice \u00e0 son co-contractant, cette interdiction d\u00e9coulant du devoir de loyaut\u00e9 que chaque partie doit respecter. Cette obligation de loyaut\u00e9 est mise \u00e0 la charge de chacune des parties (cf. Cour d\u2019appel, 6 juin 2018, n\u00b0 43320 du r\u00f4le, Pas. 39, p. 44). Dans cet esprit, l\u2019exigence de bonne foi dans l\u2019ex\u00e9cution des conventions implique dans le chef de tous les cocontractants, un devoir de solidarit\u00e9 et de loyaut\u00e9 : en effet, les parties doivent non seulement tenir compte de leur propre int\u00e9r\u00eat contractuel, mais \u00e9galement des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gitimes de leurs cocontractants. Le principe d\u2019ex\u00e9cution de bonne foi des conventions interditainsi\u00e0 une personne d\u2019abuser des droits que lui conf\u00e8re le contrat. Il y a abus lorsque le titulaire, usant dans son seul int\u00e9r\u00eat d\u2019un droit qu\u2019il puise dans la convention, en retire un avantage disproportionn\u00e9 \u00e0 la charge corr\u00e9lative de l\u2019autre partie (cf. Cass. belge, 19 d\u00e9cembre 1983, n\u00b0 C. 09.0624.F, Pas. b. 1984, I. p. 55). L\u2019abus de droit suppose l\u2019exercice d\u2019un droit d\u2019une mani\u00e8re qui d\u00e9passe les limites de l\u2019exercice normal de celui-ci par une personne prudente et diligente. En principe, et ce en l\u2019absence de circonstances exceptionnelles telles que la situation actuelle de pand\u00e9mie, le cr\u00e9ancier ne commet pas d\u2019abus de droit en exigeant le respect strict d\u2019un contrat. L\u2019ex\u00e9cution de bonne foi du contrat peut, cependant, aller jusqu\u2019\u00e0 imposer au cr\u00e9ancier de faire preuve de mod\u00e9ration dans l\u2019exigence du respect de ses droits.<\/p>\n

16 Une partie qui refuse obstin\u00e9ment de r\u00e9viser un contrat devenu d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9 manque \u00e0 son obligation de bonne foidans l\u2019ex\u00e9cution du contrat (cf. Cass. com. fr., 3, novembre 1992, Bull. 92, IV, n\u00b0 338, p. 241). Pour appr\u00e9cier s\u2019il y a violation de l\u2019ex\u00e9cution de bonne foi, respectivement un abus de droit, l\u2019appr\u00e9ciation ne doit cependant pas \u00eatre unilat\u00e9rale, ax\u00e9eexclusivement sur le comportement du cr\u00e9ancier. Pour d\u00e9celer une telle violation, il convient d\u2019analyser \u00e0 partir des faits, \u00e0 l\u2019aune de toutes les exigences de la bonne foi et de la norme de prudence tant le comportement du cr\u00e9ancier que celui du d\u00e9biteur. Il est admis en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer qu\u2019il y a un d\u00e9s\u00e9quilibre manifeste lorsque le bailleur continue \u00e0 imposer l\u2019ex\u00e9cution d\u2019un contrat dont l\u2019\u00e9conomie est radicalement d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9e (notamment TAL, 14 i\u00e8me , 28 juin 2021, n\u00b0 TAL-2021-02457 et TAL-2021-02480 du r\u00f4le). La m\u00eame jurisprudence poursuit qu\u2019il ne sera pas fait droit \u00e0 la demande en paiement du bailleur \u00e0 condition que le locataire \u00e9tablisse que le bailleur n\u2019ex\u00e9cute pas de bonne foi son contrat, se montrant aveugle \u00e0 la situation de son cocontractant, notamment en faisant \u00e9chouer des tentatives de pourparlers. En l\u2019esp\u00e8ce, il r\u00e9sulte des pi\u00e8ces vers\u00e9es et des conclusions \u00e9chang\u00e9es queSOCIETE1.)n\u2019a, depuis 2014, pas proc\u00e9d\u00e9 au paiement des charges lui refactur\u00e9es parSOCIETE2.), en ce compris celles express\u00e9ment vis\u00e9es par le Protocole dont elle reconna\u00eet le caract\u00e8re contraignant \u00e0 son \u00e9gard. Il n\u2019est pas contest\u00e9 que le seul paiement intervenu est celui du 10 octobre 2018 pour un montant de 2.730,99 euros. Il n\u2019est pas all\u00e9gu\u00e9 queSOCIETE1.)ait entam\u00e9 des pourparlers avecSOCIETE2.)au sujet de la crise sanitaire, ni qu\u2019elle ait invoqu\u00e9 des probl\u00e8mes particuliers de tr\u00e9sorerie r\u00e9sultant de cette crise. Son comportement, consistant \u00e0 refuser tout paiement des frais communs lui refactur\u00e9sparSOCIETE2.), n\u2019a pas \u00e9volu\u00e9 avec la crise mais est rest\u00e9 identique\u00e0 celui adopt\u00e9 ant\u00e9rieurement \u00e0 celle-ci. Les relations contractuelles entre parties \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 conflictuelles bien avant la pand\u00e9mie etSOCIETE1.), bien que contractuellement li\u00e9e etsoumise elle aussi \u00e0 l\u2019obligation de l\u2019ex\u00e9cution de bonne foi des contrats, refuse tout paiement, m\u00eame partiel, des frais lui r\u00e9clam\u00e9s. Dans ces circonstances elle ne saurait utilement se pr\u00e9valoir de l\u2019article 1134 du Code civil pour se soustraire \u00e0 toutpaiement. Pour ces m\u00eames raisons, une r\u00e9duction de ses obligations ne se justifie pas non plus. SOCIETE1.)invoque subsidiairement la th\u00e9orie des risques telle que pr\u00e9vue par l\u2019article 1722 du Code civil pour se voir d\u00e9charger de l\u2019obligation au paiement des charges. A remarquer d\u2019embl\u00e9e qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut d\u2019\u00eatre li\u00e9e \u00e0SOCIETE2.)par un contrat de bail, elle ne saurait se pr\u00e9valoir de cette disposition applicable aux baux \u00e0 loyer. En effet,<\/p>\n

17 ce n\u2019est pasSOCIETE2.)qui lui a mis \u00e0 disposition le local lou\u00e9 mais SOCIETE3.), de sorte que des probl\u00e8mes li\u00e9s \u00e0 la jouissance des lieux lou\u00e9s ne peuvent \u00eatre oppos\u00e9s \u00e0SOCIETE2.). Pour autant que cette disposition ne soit que le reflet d\u2019une th\u00e9orie des risques d\u2019application g\u00e9n\u00e9rale, il est g\u00e9n\u00e9ralement retenu quelorsque l\u2019ex\u00e9cution de l\u2019obligation de l\u2019une des parties devient impossible par suite de cas fortuit ou de force majeure, le d\u00e9biteur de cette obligation est lib\u00e9r\u00e9. Il s\u2019agit d\u2019une cause d\u2019extinction des obligations. La force majeure peut \u00eatre d\u00e9finie comme un \u00e9v\u00e9nement survenu post\u00e9rieurement \u00e0 la conclusion du contrat et qui a pour effet de rendre impossible l\u2019ex\u00e9cution de son obligation de donner, de faire ou de ne pas faire, ind\u00e9pendamment d\u2019une faute du d\u00e9biteur dans la gen\u00e8se, la survenance et lescons\u00e9quences de l\u2019\u00e9v\u00e9nement. La force majeure a pour effet de lib\u00e9rer le d\u00e9biteur de son obligation pour autant qu\u2019elle rende son ex\u00e9cution d\u00e9finitivement impossible. La force majeure implique l\u2019existence d\u2019un obstacle insurmontable qui emp\u00eache l\u2019ex\u00e9cution de l\u2019obligation, de sorte qu\u2019elle ne trouve \u00e0 s\u2019appliquer si l\u2019ex\u00e9cution est simplement plus difficile ou plus on\u00e9reuse. Pour valoir exon\u00e9ration, il est n\u00e9cessaire que la force majeure remplisse les caract\u00e8res d\u2019ext\u00e9riorit\u00e9, d\u2019irr\u00e9sistibilit\u00e9 et d\u2019impr\u00e9visibilit\u00e9. D\u00e8s lors que le d\u00e9biteur peut ex\u00e9cuter le contrat, le d\u00e9biteur y est tenu, m\u00eame si cette ex\u00e9cution doit \u00eatre pour lui tr\u00e8s on\u00e9reuse : il n\u2019existe pas de force majeure financi\u00e8re, de sorte que les difficult\u00e9s financi\u00e8res ne peuvent jamais constituer une force majeure (cf. A. Benabent, Droit civil : les obligations, Montchrestien, 7e \u00e9d., n\u00b0 334). En raison du caract\u00e8re fongible de l\u2019argent, le d\u00e9biteur d\u2019une obligation contractuelle de somme d\u2019argent inex\u00e9cut\u00e9e ne peut, en effet, s\u2019exon\u00e9rer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (cf. Cass. fr., 16 septembre 2014, n\u00b0 13-20.306). Ainsi, l\u2019obligation de payer les frais redus au Protocole ne peut \u00eatre rendue impossible par la force majeure. Le moyen tir\u00e9 de la th\u00e9orie des risques doit partant \u00eatre rejet\u00e9 et SOCIETE1.)n\u2019est pas dispens\u00e9 du paiement de ce qu\u2019elle redoit \u00e0 SOCIETE2.)en application du Protocole. Ce montant sera d\u00e9termin\u00e9 par l\u2019expertise ordonn\u00e9e. PAR CES MOTIFS la Cour d\u2019appel, quatri\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale, statuant contradictoirement, en application de l\u2019article 2<\/p>\n

18 de la loi modifi\u00e9e du 19 d\u00e9cembre 2020 portant adaptation temporaire de certaines modalit\u00e9s proc\u00e9durales en mati\u00e8re civile et commerciale, re\u00e7oit les appels principal et incident, dit l\u2019appel principal partiellement fond\u00e9, dit l\u2019appel incident partiellement fond\u00e9, par r\u00e9formation, dit que la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)est en droit de r\u00e9clamer paiement \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE1.)des frais vis\u00e9s par le Protocole d\u2019accord du 29 novembre 2011, dit que la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)n\u2019a pas droit au paiement des frais non vis\u00e9s par ce Protocole, donne acte \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)de l\u2019augmentation de sa demande, avant tout autre progr\u00e8s en cause, ordonne une expertise et commet pour y proc\u00e9der Monsieur Denis COLIN, expert-comptable, demeurant \u00e0 L-1651 Luxembourg, 15-17, Avenue Guillaume, avec la missionde concilier les parties si faire se peut, sinondans un rapport \u00e9crit et motiv\u00e9: decalculer le montant des frais, tels que repris au d\u00e9compte du 12 mars 2021, (1) en appliquant les facteurs\u00abcommodo\u00bb et \u00abmilli\u00e8mes\u00bbinitialement appliqu\u00e9s, (2) en v\u00e9rifiant si les crit\u00e8res de r\u00e9partition pr\u00e9vus par le protocole d\u2019accord du 29 novembre 2011 ont \u00e9t\u00e9 respect\u00e9s et (3) en retranchant les frais autres que les frais de navette et de s\u00e9curit\u00e9, de d\u00e9chets, d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 et de nettoyage vis\u00e9s par ledit protocole d\u2019accord, fixe la provision \u00e0 valoir sur les honoraires et frais de l\u2019expert au montant de 1.500 euros, ordonne \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE2.)d\u2019avancerladite provision \u00e0 l\u2019expert ou de la consigner aupr\u00e8s de la Caisse de consignation au plus tard le 31 mars 2022 et d\u2019en justifier au greffe de la Cour sous peine de poursuite de l\u2019instance selon les dispositions de l\u2019article 468 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile, dit que l\u2019expert devra d\u00e9poser son rapport au greffe de la Cour pour le 15 juin 2022au plus tard,<\/p>\n

19 charge Madame le conseiller Nathalie Hilgert du contr\u00f4le de cette mesure d\u2019instruction, ditque si les honoraires de l\u2019expert devaient d\u00e9passer le montant de la provision vers\u00e9e, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer ses op\u00e9rations qu\u2019apr\u00e8s paiement ou consignation d\u2019une provision suppl\u00e9mentaire, dit que si l'expert rencontre desdifficult\u00e9s dans l'ex\u00e9cution de sa mission, il devra en r\u00e9f\u00e9rer au m\u00eame magistrat, dit qu\u2019en cas d\u2019emp\u00eachement de l\u2019expert ou du magistrat charg\u00e9 du contr\u00f4le de la mesure d\u2019instruction, il sera proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 leur remplacement par ordonnance du pr\u00e9sident de chambre, r\u00e9serve les droits des parties et les d\u00e9pens.<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 Arr\u00eat N\u00b044\/22IV-COM Audience publique duhuitmarsdeux millevingt-deux Num\u00e9roCAL-2020-01079du r\u00f4le Composition: Marie-Laure MEYER, pr\u00e9sident de chambre; Carole BESCH, conseiller; Nathalie HILGERT, conseiller; Eric VILVENS, greffier. 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