{"id":675862,"date":"2026-04-24T23:11:02","date_gmt":"2026-04-24T21:11:02","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-9-decembre-2021-n-2018-00542\/"},"modified":"2026-04-24T23:11:06","modified_gmt":"2026-04-24T21:11:06","slug":"cour-superieure-de-justice-9-decembre-2021-n-2018-00542","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-9-decembre-2021-n-2018-00542\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 9 d\u00e9cembre 2021, n\u00b0 2018-00542"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Arr\u00eat N\u00b0 110\/21 — III \u2013 CIV<\/p>\n

Arr\u00eat civil<\/p>\n

Audience publique du neuf d\u00e9cembre deux mille vingt -et-un<\/p>\n

Num\u00e9ro CAL -2018-00542 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: Alain THORN, pr\u00e9sident de chambre, Paul VOUEL, conseiller, Anne-Fran\u00e7oise GREMLING, conseiller, Isabelle Hippert, greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

A, demeurant \u00e0 L-(\u2026),<\/p>\n

appelant aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 22 mai 2018, intim\u00e9 sur appel incident, comparant par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e l\u2019Etude d\u2019Avocats GROSS & Associ\u00e9s s.\u00e0 r.l., inscrite sur la liste V du tableau de l\u2019Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-2155 Luxembourg, 78, M\u00fchlenweg, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre Alain GROSS, avocat \u00e0 la Cour, demeurant professionnellement \u00e0 la m\u00eame adresse,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

B, demeurant \u00e0 L-(\u2026), intim\u00e9 aux fins du susdit exploit BIEL, appelant par incident,<\/p>\n

2 comparant par Ma\u00eetre Elisabeth MACHADO, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

LA COUR D\u2019APPEL :<\/p>\n

Vu l\u2019ordonnance de cl\u00f4ture de l\u2019instruction du 11 juin 2021.<\/p>\n

Par compromis de vente sign\u00e9 le 4 f\u00e9vrier 2016, B a vendu \u00e0 A un terrain avec ferme et d\u00e9pendances sis \u00e0 L-(\u2026), inscrit sous le num\u00e9ro cadastral (\u2026) de la Commune de X , section B de Y , au prix de 1.700.000 euros, payable le jour de la passation de l\u2019acte notari\u00e9. Sous le titre \u00ab conditions suspensives \u00bb, le contrat pr\u00e9cisait que la vente \u00e9tait consentie sous les conditions suspensives cumulatives suivantes : d\u2019une part, l\u2019octroi d\u2019une autorisation de b\u00e2tir sur le terrain faisant l\u2019objet de la vente et, d\u2019autre part, l\u2019octroi d\u2019un cr\u00e9dit par un institut bancaire luxembourgeois en vue de l\u2019acquisition du pr\u00e9dit immeuble. Le compromis de vente stipulait encore, sous la rubrique \u00ab clause p\u00e9nale \u00bb, qu\u2019en cas d\u2019inex\u00e9cution par la partie acqu\u00e9reuse de l\u2019une de ses obligations, celle-ci s\u2019engageait \u00e0 verser \u00e0 la partie venderesse une indemnit\u00e9 \u00e0correspondant \u00e0 10 % du prix de vente, soit 170.000 euros. Par lettres recommand\u00e9es des 8 septembre et 14 octobre 2016, B a reproch\u00e9 \u00e0 A un manque de diligence en vue de l\u2019accomplissement des conditions suspensives du compromis de vente et l\u2019a somm\u00e9 de lui payer le montant forfaitaire convenu. Celles-ci \u00e9tant rest\u00e9es vaines, B a, par exploit du 14 avril 2017, donn\u00e9 assignation \u00e0 A \u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile. Il demandait la r\u00e9solution judiciaire du compromis de vente du 4 f\u00e9vrier 2016 aux torts exclusifs du d\u00e9fendeur, sa condamnation \u00e0 lui payer le montant de 170.000 euros, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter du 4 juillet 2016, date d\u2019expiration du compromis, sinon \u00e0 partir du 8 septembre 2016, date de la premi\u00e8re mise en demeure, sinon \u00e0 compter du jour de l\u2019assignation en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde outre la majoration du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de trois points \u00e0 partir du troisi\u00e8me mois suivant la signification du jugement \u00e0 intervenir. A concluait au rejet de la demande. Il demandait, \u00e0 titre reconventionnel, la condamnation de B au paiement des montants suivants :<\/p>\n

3 (1) le montant de 150.000 euros, \u00e0 titre d\u2019indemnisation de la perte de la chance de r\u00e9aliser un projet de promotion immobili\u00e8re, suite \u00e0 la rupture abusive des pourparlers par B , (2) le montant de 25.000 euros, sur base des articles 6- 1, 1382 et 1383 du code civil, pour r\u00e9paration du pr\u00e9judice caus\u00e9 par l\u2019abus de droit commis par B , du fait de l\u2019introduction d\u2019une action en justice sur le fondement d\u2019un compromis caduc, sinon r\u00e9solu ou r\u00e9sili\u00e9, et cela en d\u00e9pit de la ren\u00e9gociation ult\u00e9rieure en tre parties, (3) le montant de 5.000 euros, \u00e0 titre d\u2019indemnisation des frais et honoraires d\u2019avocat, augment\u00e9s de la taxe sur la valeur ajout\u00e9e, frais que le d\u00e9fendeur aurait \u00e9t\u00e9 contrait d\u2019exposer, suite \u00e0 son assignation par B . A demandait enfin la condamnation de B \u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.000 euros. Le d\u00e9fendeur soutenait, \u00e0 titre principal, que le compromis \u00e9tait devenu caduc, sinon qu\u2019il avait \u00e9t\u00e9 r\u00e9solu implicitement d\u2019un commun accord, au motif que les parties auraient n\u00e9goci\u00e9 une nouvelle op\u00e9ration immobili\u00e8re dans la suite de la signature du compromis de vente. \u00c0 titre subsidiaire, il affirmait avoir \u00e9t\u00e9 victime d\u2019une erreur sur la substance de la chose, l\u2019objet de la vente n\u2019ayant pas correspondu \u00e0 ce qui avait \u00e9t\u00e9 initialement convenu entre parties. Selon le d\u00e9fendeur, il conviendrait d\u00e8s lors de prononcer la nullit\u00e9 du compromis et de la clause p\u00e9nale. En dernier degr\u00e9 de subsidiarit\u00e9, il demandait au tribunal de r\u00e9duire le montant de la clause p\u00e9nale \u00e0 de plus justes proportions. Par jugement rendu le 20 avril 2018, le tribunal a d\u00e9clar\u00e9 la demande principale recevable et fond\u00e9e pour le montant de 170.000 euros avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter du 8 septembre 2016, avant de condamner le d\u00e9fendeur en cons\u00e9quence. Il a d\u00e9bout\u00e9 A de ses demandes reconventionnelles, et l'a condamn\u00e9 \u00e0 payer \u00e0 B une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 euros.<\/p>\n

La juridiction de premi\u00e8re instance a consid\u00e9r\u00e9 que les conditions suspensives du compromis de vente litigieux ne s'\u00e9taien t pas r\u00e9alis\u00e9es et que le contrat \u00e9tait de ce fait devenu caduc, mais que la clause p\u00e9nale n'avait pas \u00e9t\u00e9 affect\u00e9e par cette caducit\u00e9.<\/p>\n

Il a retenu que le d\u00e9fendeur avait \u00ab viol\u00e9 ses obligations en relation avec la r\u00e9alisation des conditions suspensives \u00bb et que la clause p\u00e9nale devait partant recevoir application.<\/p>\n

4 De l\u2019appr\u00e9ciation du tribunal, une \u00ab trop grande disproportion entre la peine et le pr\u00e9judice \u00bb laisserait d'\u00eatre \u00e9tablie, outre que le d\u00e9fendeur aurait manqu\u00e9 \u00e0 son obligation de bonne foi \u00ab au vu de son comportement d\u00e9sinvolte face aux obligations contract\u00e9es \u00bb \u00e0 l'\u00e9gard du demandeur.<\/p>\n

Quant \u00e0 la demande reconventionnelle, le tribunal a d\u00e9cid\u00e9 qu'il ne saurait \u00eatre question de rupture abusive de pourparlers, faute par A d'\u00e9tablir l'existence de pourparlers.<\/p>\n

Par exploit signifi\u00e9 le 22 mai 2018, A a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel de ce jugement qui lui avait \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 le 2 mai 2018.<\/p>\n

L'appelant demande \u00e0 la Cour de r\u00e9former le jugement entrepris et, principalement, de constater que la clause suspensive du compromis de vente ne s'est pas r\u00e9alis\u00e9e sans faute de l'appelant et, subsidiairement, que le consentement de l'appelant audit compromis a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9 par erreur et que celui-ci est caduc et, encore plus subsidiairement, que la clause p\u00e9nale y stipul\u00e9e pr\u00e9sente un caract\u00e8re manifestement excessif.<\/p>\n

En tout \u00e9tat de cause, il conviendrait d'allouer \u00e0 l'appelant la somme de 150.000 euros, du chef de r\u00e9paration de la perte d\u2019une chance, outre les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux de retard, conform\u00e9ment aux dispositions de l'article 3 de la loi modifi\u00e9e du 18 avril 2004 relative aux d\u00e9lais de paiement et aux int\u00e9r\u00eats de retard.<\/p>\n

Selon l'appelant, les parties au litige auraient envisag\u00e9 un projet immobilier comportant la construction d'une r\u00e9sidence sur une surface minimale de \u00ab 2.000 m<\/p>\n

nets vendables \u00bb, projet conforme aux dispositions du r\u00e8glement des b\u00e2tisses.<\/p>\n

Cependant, lors d'une r\u00e9union qui aurait eu lieu le 31 mars 2016, le bourgmestre de X aurait affirm\u00e9 ne pas \u00eatre dispos\u00e9 \u00e0 autoriser la construction d'une surface d\u00e9passant 1.000 m 2 .<\/p>\n

Dans ces conditions, l'appelant aurait adress\u00e9 \u00e0 l'intim\u00e9 une \u00ab demande visant \u00e0 r\u00e9duire le prix \u00bb, laquelle aurait \u00e9t\u00e9 \u00ab dict\u00e9e par un souci de faisabilit\u00e9 du projet \u00bb, demande \u00e0 laquelle l'intim\u00e9 n'aurait pas acc\u00e9d\u00e9.<\/p>\n

Une des deux conditions pr\u00e9vues par la clause suspensive, \u00e0 savoir l'octroi d'une autorisation de b\u00e2tir, ferait d\u00e8s lors d\u00e9faut, de sorte que le compromis serait caduc, sinon r\u00e9solu.<\/p>\n

Dans un ordre subsidiaire, il conviendrait de retenir que \u00ab le caract\u00e8re constructible d'un terrain \u00bb constitue une qualit\u00e9 substantielle de la chose vendue et qu'en l'esp\u00e8ce, il y aurait une erreur sur cette qualit\u00e9 substantielle, le projet ne correspondant pas \u00ab \u00e0 ce qui avait \u00e9t\u00e9 initialement convenu \u00bb.<\/p>\n

Dans un dernier ordre de subsidiarit\u00e9, l'appelant fait valoir qu'une clause p\u00e9nale correspondant \u00e0 10 % du prix de vente serait manifestement excessive et que l'intim\u00e9 n'aurait subi aucun pr\u00e9judice, puisque les prix de l'immobilier ne cesseraient d'augmenter au Grand-Duch\u00e9.<\/p>\n

Enfin, et en tout \u00e9tat de cause, il conviendrait de condamner l'intim\u00e9, sur base des articles 1382 et suivants du Code civil, \u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 de 150.000 euros, pour r\u00e9paration de la perte d'une chance \u00ab de r\u00e9aliser un projet de promotion immobili\u00e8re \u00bb, en raison de la rupture abusive des pourparlers.<\/p>\n

L'intim\u00e9 conclut au rejet de l'appel principal.<\/p>\n

Interjetant appel incident, B demande la r\u00e9formation du jugement, premi\u00e8rement, en ce qu\u2019il a d\u00e9clar\u00e9 sans objet la demande en r\u00e9solution judiciaire du compromis de vente du 4 f\u00e9vrier 2016, au lieu de constater sinon prononcer la r\u00e9solution judiciaire dudit compromis, deuxi\u00e8mement , en ce qu\u2019il a allou\u00e9 au demandeur une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de seulement 1.000 euros, soit un montant inf\u00e9rieur au montant r\u00e9clam\u00e9 de 5.000 euros, et, troisi\u00e8mement, en ce qu\u2019il a fait courir les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 8 septembre 2016, date d\u2019une premi\u00e8re mise en demeure, et non \u00e0 partir du 4 juillet 2016, date de l\u2019expiration du compromis de vente.<\/p>\n

Pour le surplus, B conclut \u00e0 la confirmation du jugement entrepris.<\/p>\n

Il conclut en outre \u00e0 l\u2019obtention de dommages et int\u00e9r\u00eats d\u2019un montant de 10.000 euros pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire et \u00e0 l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9 soutient que l\u2019appelant n\u2019a entam\u00e9 aucune d\u00e9marche tant soit peu s\u00e9rieuse en vue de la r\u00e9alisation des conditions suspensives.<\/p>\n

L\u2019appelant ne verserait d\u2019ailleurs aucune pi\u00e8ce au soutien de ses all\u00e9gations.<\/p>\n

Lesdites conditions suspensives seraient libell\u00e9es, de fa\u00e7on d\u00e9taill\u00e9e, et m\u00eame \u00ab clarissime \u00bb dans le compromis de vente et mettraient \u00e0 charge de l\u2019appelant des obligations de faire pr\u00e9cises.<\/p>\n

De toute \u00e9vidence, l\u2019appelant aurait m\u00e9connu ces obligations.<\/p>\n

A aucun moment, les parties au litige ne seraient revenues sur les termes du compromis de vente. Elles n\u2019auraient pas davantage \u00ab entam\u00e9 de quelconques n\u00e9gociations en vue de sa r\u00e9vision \u00bb.<\/p>\n

6 Le contrat dont il s\u2019agit n\u2019aurait nullement port\u00e9 sur un projet immobilier, mais sur un terrain avec ferme et d\u00e9pendances.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9 donne \u00e0 consid\u00e9rer que le compromis ne contenait \u00ab aucune sp\u00e9cification quant \u00e0 un \u00e9ventuel projet immobilier \u00bb.<\/p>\n

L\u2019appelant serait malvenu de se pr\u00e9valoir \u00ab d\u2019une pr\u00e9tendue erreur sur un projet inexistant \u00bb.<\/p>\n

Aucun \u00ab plancher constructible \u00bb n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 ins\u00e9r\u00e9 dans le contrat.<\/p>\n

Les consid\u00e9rations de surface et de rentabilit\u00e9 ayant, le cas \u00e9ch\u00e9ant, anim\u00e9 l\u2019appelant, seraient inopposables \u00e0 l\u2019intim\u00e9.<\/p>\n

Quand bien m\u00eame le bourgmestre se serait d\u00e9clar\u00e9 dispos\u00e9 \u00e0 autoriser la construction d\u2019une surface maximale de 1.000 m 2 , force serait de constater que l\u2019appelant n\u2019a pas effectu\u00e9 la moindre diligence en vue d\u2019obtenir l\u2019autorisation d\u2019un projet conforme \u00e0 cette condition.<\/p>\n

Concernant l\u2019autre condition suspensive, relative \u00e0 l\u2019octroi d\u2019un cr\u00e9dit bancaire, l\u2019intim\u00e9 fait valoir que l\u2019appelant \u00ab n\u2019a pas daign\u00e9 effectuer la moindre d\u00e9marche en vue du financement de l\u2019acquisition \u00bb.<\/p>\n

Une clause p\u00e9nale contenant une fixation forfaitaire \u00e0 10% du prix de vente serait tout \u00e0 fait habituelle, adapt\u00e9e et proportionn\u00e9e.<\/p>\n

Son application en l\u2019esp\u00e8ce serait d\u2019autant plus justifi\u00e9e que l\u2019appelant aurait eu un comportement \u00ab peu scrupuleux \u00bb \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019intim\u00e9.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation de la Cour<\/p>\n

La condition suspensive est celle qui suspend l\u2019efficacit\u00e9 d\u2019une ou de plusieurs obligations \u00e0 la r\u00e9alisation d\u2019un \u00e9v\u00e9nement.<\/p>\n

En cas de d\u00e9faillance de la condition, le contrat devient en principe caduc (cf. Cass. 3 e civ. 03.02.1982, Bull. civ. 1982. III, n\u00b0 37; Cass. com. 03.01.1991, Bull. civ. 1991. IV. n\u00b0 6 ; 1 re civ. 07.11.2006, Bull. civ. 2006. I. n\u00b0 457).<\/p>\n

Cependant, le contrat existe et produit ses effets tant que la condition est pendante. Bien que l\u2019ex\u00e9cution de l\u2019obligation assortie d\u2019une condition soit suspendue, le contrat fait donc na\u00eetre des droits et des obligations entre les parties (cf. Cass. b., 15.05.1986, Pas. b. 1986. I. 1123).<\/p>\n

7 Aussi, le principe de l\u2019ex\u00e9cution de bonne foi des conventions, inscrit \u00e0 l\u2019article 1134, alin\u00e9a 3 du Code civil, met-il \u00e0 charge des parties contractantes une obligation de loyaut\u00e9, en vertu de laquelle le d\u00e9biteur d\u2019une obligation assortie d\u2019une condition suspensive doit effectuer toutes les diligences normales en vue de la r\u00e9alisation de la condition et de l\u2019aboutissement de l\u2019op\u00e9ration (cf. Cour d\u2019appel, IX, 02.07.2020, n\u00b0 du r\u00f4le CAL 2019- 00550, Pas. 40, 59 ; O. Poelmans, Droit des obligations au Luxembourg, Principes g\u00e9n\u00e9raux et examen de jurisprudence, Larcier, 2013, n\u00b0 316).<\/p>\n

C\u2019est sur l\u2019acqu\u00e9reur, d\u00e9biteur de cette obligation, que p\u00e8se la charge de la preuve desdites diligences.<\/p>\n

Il s\u2019ensuit que l\u2019appelant \u00e9tait tenu d\u2019effectuer toutes les diligences normales en vue de la r\u00e9alisation des conditions suspensives pr\u00e9vues par le compromis de vente, sign\u00e9 le 4 f\u00e9vrier 2016 entre les parties au litige, et qu\u2019il doit en rapporter la preuve.<\/p>\n

En l\u2019occurrence, le compromis de vente en cause (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 1 de la farde de l'intim\u00e9) pr\u00e9voit deux conditions suspensives, \u00e0 savoir, d\u2019une part, l\u2019octroi d\u2019un cr\u00e9dit bancaire et, d\u2019autre part, l\u2019octroi d\u2019une \u00ab autorisation de b\u00e2tir sur le terrain faisant l\u2019objet de la vente \u00bb.<\/p>\n

Il est relev\u00e9 en outre que ladite convention mettait \u00e0 charge de l\u2019appelant le devoir de justifier des d\u00e9marches entreprises en vue de la r\u00e9alisation des conditions dans un d\u00e9lai de cinq mois, \u00ab d\u00e9lai de validit\u00e9 du compromis \u00bb.<\/p>\n

Contrairement aux affirmations de l'appelant, ce compromis de vente ne renseigne nulle part que la vente serait conclue sous condition de l'octroi d'une autorisation de b\u00e2tir portant sur une surface d\u00e9termin\u00e9e ou minimale.<\/p>\n

L'appelant ne se pr\u00e9vaut, au demeurant, d'aucun \u00e9l\u00e9ment probant permettant la conclusion que les parties aur aient subordonn\u00e9 la vente \u00e0 l'octroi d'une autorisation de construire r\u00e9pondant \u00e0 quelque condition que ce soit.<\/p>\n

Il n'est pas davantage \u00e9tabli que les parties seraient revenues sur tout ou partie de leur convention du 4 f\u00e9vrier 2016 ou m\u00eame qu\u2019elles auraient engag\u00e9 des pourparlers en vue d\u2019une nouvelle convention.<\/p>\n

Les \u00e9changes de courriels vers\u00e9s aux d\u00e9bats sont \u00e0 ce point lapidaires, vagues et m\u00eames obscurs qu\u2019on ne saurait en tirer aucune conclusion dans le sens des affirmations de l\u2019appelant.<\/p>\n

Pour le surplus, l'appelant se limite \u00e0 verser deux attestations testimoniales (cf. pi\u00e8ces n os 1 et 3 de la farde de l'appelant), desquelles il ressort que le bourgmestre<\/p>\n

8 de X a manifest\u00e9 sa d\u00e9sapprobation concernant un projet de construction pr\u00e9sent\u00e9 par SOC 1) SARL et son architecte portant sur \u00ab une r\u00e9sidence de 2.714,40 m2 bruts hors-sol \u00bb, lors d'une entrevue qui a eu lieu le 31 mars 2016.<\/p>\n

L'appelant reste en d\u00e9faut de prouver qu'il aurait accompli les diligences normales requises en vue de l'obtention d'une autorisation de construire, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019engagement souscrit le 4 f\u00e9vrier 2016.<\/p>\n

Il ne justifie par ailleurs d'aucune d\u00e9marche en vue de l'octroi d'un cr\u00e9dit par un \u00e9tablissement bancaire luxembourgeois, ce qui constituait la deuxi\u00e8me condition suspensive pr\u00e9vue par ledit compromis de vente.<\/p>\n

C'est partant \u00e0 bon droit que la juridiction du premier degr\u00e9 a retenu que A avait manqu\u00e9 \u00e0 son obligation contractuelle susmentionn\u00e9e, de sorte que le moyen principal de l\u2019appelant est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

L'appelant se contente d'all\u00e9guer un vice du consentement, sans en \u00e9tablir ni m\u00eame en sp\u00e9cifier les \u00e9l\u00e9ments constitutifs, de sorte qu\u2019il y a lieu d\u2019\u00e9carter l e moyen subsidiaire relatif \u00e0 la nullit\u00e9 du compromis de vente litigieux.<\/p>\n

Il s\u2019y ajoute que l\u2019erreur all\u00e9gu\u00e9e serait inexcusable, l\u2019appelant ayant ais\u00e9ment pu se rendre compte, lors d\u2019une simple lecture du compromis litigieux que celui-ci ne contenait aucune pr\u00e9cision concernant l\u2019autorisation de b\u00e2tir.<\/p>\n

Il en est d\u2019autant plus ainsi qu\u2019il r\u00e9sulte d\u2019une attestation testimoniale vers\u00e9e par l\u2019appelant (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 1 de la farde de l\u2019appelant) que ce dernier agissait comme apporteur d\u2019affaires en mati\u00e8re de transactions immobili\u00e8res.<\/p>\n

Le moyen de nullit\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9 par l\u2019appelant, en ordre subsidiaire, n\u2019est partant pas davantage fond\u00e9.<\/p>\n

Il suit des d\u00e9veloppements qui pr\u00e9c\u00e8dent qu\u2019aucune faute ne saurait \u00eatre retenue dans le chef de B , celui-ci s\u2019\u00e9tant limit\u00e9 \u00e0 exiger l\u2019ex\u00e9cution par son cocontractant d\u2019une obligation souscrite envers lui dans la convention du 4 f\u00e9vrier 2016, puis, apr\u00e8s en avoir constat\u00e9 l\u2019inex\u00e9cution, \u00e0 en r\u00e9clamer la sanction pr\u00e9vue par cette m\u00eame convention.<\/p>\n

C\u2019est d\u00e8s lors \u00e0 bon droit que la juridiction du premier degr\u00e9 a d\u00e9bout\u00e9 A de ses demandes reconventionnelles en r\u00e9paration.<\/p>\n

Les parties au litige ont express\u00e9ment convenu, dans le compromis de vente du 4 f\u00e9vrier 2016, qu'en cas d'inex\u00e9cution des conditions suspensives, la sanction encourue \u00e9tait la caducit\u00e9 du contrat, ce qui constitue d\u2019ailleurs l\u2019une des sanctions ordinaires, en cas de d\u00e9faillance de la condition suspensive.<\/p>\n

Les juges du premier degr\u00e9 ont partant d\u00e9duit \u00e0 raison des circonstances retenues ci-dessus, la cons\u00e9quence que les parties litigantes n'\u00e9taient \u00ab plus li\u00e9es par le compromis de vente, de sorte que la demande en r\u00e9solution judiciaire dudit compromis (\u00e9tait) sans objet \u00bb.<\/p>\n

L'appel incident n'est partant pas fond\u00e9 sur ce point.<\/p>\n

Il \u00e9tait, en revanche, express\u00e9ment convenu entre les parties au litige que la caducit\u00e9 \u00e9ventuelle du contrat n'affecterait en rien l'efficacit\u00e9 de la clause p\u00e9nale, puisqu\u2019il y est stipul\u00e9 ce qui suit : \u00ab la pr\u00e9sente clause p\u00e9nale est autonome par rapport au contrat, de sorte qu'elle ne sera pas affect\u00e9e par (…) la caducit\u00e9 du compromis \u00bb.<\/p>\n

La clause p\u00e9nale peut \u00eatre d\u00e9finie comme l\u2019\u00e9valuation conventionnelle et forfaitaire des dommages et int\u00e9r\u00eats contractuels, dans le but d\u2019\u00e9viter des difficult\u00e9s dans leur \u00e9valuation judiciaire, par la fixation d\u2019un forfait qui supprime toute discussion sur la r\u00e9alit\u00e9 et l\u2019importance du pr\u00e9judice (cf. Cour d\u2019appel, 02.10.1996, Pas. 30, 145 ; 15.07.2013 n\u00b0 du r\u00f4le 37 162).<\/p>\n

En l\u2019occurrence, la clause p\u00e9nale s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 10 % du prix de vente.<\/p>\n

Une clause p\u00e9nale, aux termes de laquelle l'indemnit\u00e9 forfaitaire est fix\u00e9e \u00e0 10 % du prix de vente, est conforme \u00e0 une pratique habituelle en la mati\u00e8re.<\/p>\n

L'appelant reste en d\u00e9faut de justifier en quoi une telle indemnit\u00e9 serait manifestement excessive dans le cas d'esp\u00e8ce.<\/p>\n

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constat\u00e9 la caducit\u00e9 du compromis litigieux et condamn\u00e9 A \u00e0 payer \u00e0 B une indemnit\u00e9 de 170.000 euros.<\/p>\n

B reproche aux juges de premi\u00e8re instance de ne pas avoir fait courir les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 4 f\u00e9vrier 2016, date qui correspond \u00e0 celle de la signature du compromis de vente litigieux. A ne conteste pas que des int\u00e9r\u00eats de retard au taux l\u00e9gal soient dus sur le montant de l\u2019indemnit\u00e9 conventionnelle forfaitaire, pour le cas o\u00f9 celle- ci recevrait application.<\/p>\n

En mati\u00e8re contractuelle, les int\u00e9r\u00eats de retard ne sont en principe dus qu\u2019\u00e0 compter du jour de la mise en demeure (cf. article 1153 du Code civil).<\/p>\n

Tant que le d\u00e9biteur n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 mis en demeure, il peut pr\u00e9sumer que le cr\u00e9ancier n\u2019a pas d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution imm\u00e9diate et lui accorde tacitement un d\u00e9lai<\/p>\n

10 suppl\u00e9mentaire. Aussi, la seule \u00e9ch\u00e9ance du terme ne vaut-elle pas mise en demeure (cf. not. J. Carbonnier, Droit civil, tome IV, Les obligations, P.U.F., 12 e \u00e9d., n\u00b0 76 ; A. Weill et F. Terr\u00e9, Les obligations, Dalloz, 4 e \u00e9d. n\u00b0 418).<\/p>\n

En effet, aux termes de l\u2019article 1139 du Code civil \u00ab le d\u00e9biteur est constitu\u00e9 en demeure, soit par une sommation ou par acte \u00e9quivalent, soit par l\u2019effet de la convention, lorsqu\u2019elle porte que, sans qu\u2019il soit besoin d\u2019acte et par la seule \u00e9ch\u00e9ance du terme, le d\u00e9biteur sera en demeure \u00bb.<\/p>\n

Le fait qu\u2019un terme ait \u00e9t\u00e9 stipul\u00e9 dans le contrat ne suffit donc pas \u00e0 entra\u00eener une dispense de la mise en demeure ; il faut que les parties aient convenu que l\u2019arriv\u00e9e du terme produirait les effets d\u2019une mise en demeure (cf. Cour d\u2019appel, 29.11.1971, Pas. 22, 87).<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, les parties au litige ont simplement convenu que le \u00ab d\u00e9lai de validit\u00e9 \u00bb du compromis de vente \u00e9tait de cinq mois, sans stipuler une dispense de mise en demeure ni pr\u00e9ciser que l\u2019indemnit\u00e9 conventionnelle serait \u00e0 augmenter des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter de la date invoqu\u00e9e par B .<\/p>\n

Il est relev\u00e9 en outre que, dans la mesure o\u00f9 l\u2019appelant disposait d\u2019un d\u00e9lai de cinq mois \u00e0 compter de la conclusion du compromis pour r\u00e9aliser les conditions suspensives, la dette de payement de l\u2019indemnit\u00e9 conventionnelle n\u2019est de toute fa\u00e7on pas devenue exigible le 4 f\u00e9vrier 2016, jour de la conclusion du compromis de vente.<\/p>\n

Il suit de l\u00e0 que l\u2019appel incident n\u2019est pas davantage fond\u00e9 sur ce point.<\/p>\n

Dans ces conditions, il y lieu de confirmer la d\u00e9cision des juges de premi\u00e8re instance de faire courir les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter du 8 septembre 2016, date de la premi\u00e8re mise en demeure adress\u00e9e \u00e0 A .<\/p>\n

Le droit d'agir en justice est un droit fondamental dont l'exercice ne d\u00e9g\u00e9n\u00e8re en faute qu'en pr\u00e9sence d'un abus, caract\u00e9ris\u00e9 par une intention malveillante, une erreur grossi\u00e8re \u00e9quipollente au dol ou une l\u00e9g\u00e8ret\u00e9 bl\u00e2mable.<\/p>\n

L'intim\u00e9 ne justifiant pas d'une faute de l'appelant au sens d\u00e9fini ci-dessus, sa demande reconventionnelle en indemnisation est \u00e0 rejeter comme infond\u00e9e.<\/p>\n

L'appelant r\u00e9clame une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 euros pour chaque instance, tandis que l\u2019intim\u00e9 conclut \u00e0 l\u2019obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.000 euros pour chaque instance<\/p>\n

11 Comme l'appelant succombe dans ses pr\u00e9tentions et devra supporter la charge des d\u00e9pens, sa demande form\u00e9e sur base de l'article 240 du Nouveau Code proc\u00e9dure civile est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

Eu \u00e9gard \u00e0 l'issue du litige et \u00e0 sa nature, la demande en obtention d'une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure form\u00e9e par l'intim\u00e9 est \u00e0 d\u00e9clarer fond\u00e9e \u00e0 hauteur de 1.000 euros pour la premi\u00e8re instance, par confirmation du jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9, et de 1.500 euros, pour l'instance d'appel.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS: la Cour d\u2019appel, troisi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re de droit civil, statuant contradictoirement,<\/p>\n

re\u00e7oit les appels principal et incident,<\/p>\n

les dit non fond\u00e9s et en d\u00e9boute,<\/p>\n

confirme le jugement entrepris,<\/p>\n

d\u00e9boute A de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

dit recevable, mais non fond\u00e9e la demande reconventionnelle en r\u00e9paration pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire form\u00e9e par B ,<\/p>\n

condamne A \u00e0 payer \u00e0 B une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros pour l'instance d'appel,<\/p>\n

condamne A aux frais et d\u00e9pens de l'instance d'appel avec distraction au profit de Me Elisabeth MACHADO, sur ses affirmations de droit.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Monsieur le pr\u00e9sident de chambre Alain THORN, en pr\u00e9sence du greffier Isabelle HIPPERT.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0 110\/21 — III \u2013 CIV Arr\u00eat civil Audience publique du neuf d\u00e9cembre deux mille vingt -et-un Num\u00e9ro CAL -2018-00542 du r\u00f4le Composition: Alain THORN, pr\u00e9sident de chambre, Paul VOUEL, conseiller, Anne-Fran\u00e7oise GREMLING, conseiller, Isabelle Hippert, greffier. 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