{"id":675882,"date":"2026-04-24T23:11:46","date_gmt":"2026-04-24T21:11:46","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-8-decembre-2021-n-2018-00720\/"},"modified":"2026-04-24T23:11:50","modified_gmt":"2026-04-24T21:11:50","slug":"cour-superieure-de-justice-8-decembre-2021-n-2018-00720","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-8-decembre-2021-n-2018-00720\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 8 d\u00e9cembre 2021, n\u00b0 2018-00720"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eatN\u00b0174\/21\u2013VII\u2013CIV Audience publique duhuit d\u00e9cembredeux mille vingt-et-un Num\u00e9roCAL-2018-00720du r\u00f4le Composition: Thierry HOSCHEIT, pr\u00e9sident de chambre; Nadine WALCH, conseiller; Fran\u00e7oise SCHANEN, conseiller; Andr\u00e9 WEBER,greffier. E n t r e : la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8reSOCIETE1.), \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9roNUMERO1.), repr\u00e9sent\u00e9e par ses associ\u00e9s PERSONNE1.),demeurant \u00e0 L-ADRESSE1.)etPERSONNE2.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE2.), partieappelante aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justicePatrick KURDYBANde Luxembourg, en date du14 juin 2018, comparant par Ma\u00eetreG\u00e9rard A. TURPEL, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0Luxembourg, e t : la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.), \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des<\/p>\n

2 soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9roNUMERO2.), repr\u00e9sent\u00e9e parson g\u00e9rant actuellement en fonctions, intim\u00e9eaux fins du susdit exploitKURDYBANdu14 juin 2018, comparant par l\u2019Etude d\u2019Avocats GROSS et Associ\u00e9s S.\u00e0r.l., \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-2155 Luxembourg, 78, M\u00fchlenweg, inscrite sur la liste Vdu Tableau de l\u2019Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B250053, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre David GROSS, avocat, demeurant professionnellement \u00e0la m\u00eame adresse, ________________________________________________________ LA COUR D\u2019APPEL: Par jugement du 30 mars 2018, le tribunal d\u2019arrondissement de LUXEMBOURG, 11 i\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile et contradictoirement, -are\u00e7u les demandes principales et en intervention en la forme, -a d\u00e9clar\u00e9 la demande principale irrecevable en ce qu\u2019elle est bas\u00e9e sur la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle et recevable sur la base contractuelle des dispositions en mati\u00e8re de vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement, -a d\u00e9clar\u00e9 non fond\u00e9es les demandes principales formul\u00e9es par la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8reSOCIETE1.)SCI \u00e0 l\u2019encontre de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)s\u00e0rl, -partant en a d\u00e9bout\u00e9, -adit que la demande en intervention introduite par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)s\u00e0rl \u00e0 l\u2019encontre de la soci\u00e9t\u00e9 anonymeSOCIETE3.)est devenue sans objet, -a laiss\u00e9 les frais en relation avec cette demande en intervention \u00e0 charge de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)s\u00e0rl, -a d\u00e9clar\u00e9 fond\u00e9e la demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure formul\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)s\u00e0rl \u00e0 l\u2019encontre de la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8reSOCIETE1.)SCI \u00e0 concurrence du montant de 1.000 euros,<\/p>\n

3 -partant a condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8reSOCIETE1.)SCI \u00e0 payer le montant de 1.000 euros \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)s\u00e0rl, -a condamn\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8reSOCIETE1.)SCI aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance principale, avec distraction au profit de Ma\u00eetre Alain GROSS qui la demande et affirme en avoir fait l\u2019avance. Suivant exploit d\u2019huissier du 14 juin 2018, la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re SOCIETE1.)(ci-apr\u00e8s la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)) a relev\u00e9 appel de ce jugementqui lui a \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 le 9 mai 2018. Par r\u00e9formation de la d\u00e9cision entreprise, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) demande \u00e0 voir condamner la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.) (ci-apr\u00e8s la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)) \u00e0 lui payer la somme de 137.257,36 euros avec les int\u00e9r\u00eats tels que de droit \u00e0 partir du jour de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde sous r\u00e9serve notamment de tout montant m\u00eame sup\u00e9rieur \u00e0 adjuger ex aequo et bono. Elle demande la capitalisation des int\u00e9r\u00eats pour autant qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019int\u00e9r\u00eats dus au moins pour une ann\u00e9e. Elle demande \u00e0 voir condamner la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000,-euros pour la premi\u00e8re instance et de 5.000,-euros pour l\u2019instance d\u2019appel. Elle demande enfin \u00e0 voir condamner la partieintim\u00e9e aux frais des deux instances, sinon un partage largement en sa faveur, avec distraction au profit de son avocat \u00e0 la Cour constitu\u00e9 qui affirme en avoir fait l\u2019avance. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)demande\u00e0 confirmer le jugement entrepris en ce qu\u2019ilad\u00e9bout\u00e9la partieSOCIETE1.)de toutes ses demandes. Elledemandereconventionnellement paiement de la somme de 5.850,- euros \u00e0 titre des frais et honoraires d\u2019avocat expos\u00e9s dans le cadre de la proc\u00e9dure diligent\u00e9e \u00e0 son encontre. Elle demande l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 4.000,- euros pour l\u2019instance d\u2019appeletla condamnation de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) aux frais et d\u00e9pens des deux instances avec distraction au profit de son avocat \u00e0 la Cour constitu\u00e9 qui affirme en avoir fait l\u2019avance. Par ordonnance du magistrat de la mise en \u00e9tat du 11 juin 2021, l\u2019instruction a \u00e9t\u00e9 cl\u00f4tur\u00e9e et l\u2019affaire a \u00e9t\u00e9 renvoy\u00e9e \u00e0 l\u2019audience des plaidoiries du 10 novembre 2021.<\/p>\n

4 Les mandataires des parties ont \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s par \u00e9crit le 11 juin2021 de la composition du si\u00e8ge. Les fardes de proc\u00e9dure ayant \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9es au greffe, l\u2019audience a \u00e9t\u00e9 tenue \u00e0 la date indiqu\u00e9e. Le pr\u00e9sident de chambre Thierry HOSCHEIT a pris l\u2019affaire en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 et a fix\u00e9 le prononc\u00e9 de l\u2019arr\u00eat au 8 d\u00e9cembre 2021. Les mandataires des parties ont \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s par \u00e9crit de la composition de la Cour et de la date du prononc\u00e9. Le magistrat ayant pr\u00e9sid\u00e9 l\u2019audience a rendu compte \u00e0 la Cour dans son d\u00e9lib\u00e9r\u00e9. Les faits Le 6 octobre 2009, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), en sa qualit\u00e9 de vendeur- promoteur, et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), en sa qualit\u00e9 d\u2019acqu\u00e9reur, ont conclu par devant le notaire Ma\u00eetre Aloyse BIEL un contrat intitul\u00e9 \u00abvente en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement\u00bb relatif\u00e0 une maison d\u2019habitation unifamiliale \u00e0 construire sur le terrain sis \u00e0ADRESSE4.)(lot n\u00b014) pour le prix de 278.300,-euros. Les travaux ont \u00e9t\u00e9 commenc\u00e9s en date du 25 f\u00e9vrier 2010. Par l\u2019exploit d\u2019huissier du 9 juillet 2012, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a assign\u00e9 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)en r\u00e9f\u00e9r\u00e9-expertise. Par ordonnance du 21 septembre 2012, Gilles KINTZELE a \u00e9t\u00e9 nomm\u00e9 expert avec la mission de concilier les parties, si faire se peut, sinon dans un rapport \u00e9crit et motiv\u00e9 de: 1.constater les \u00e9ventuels vices, malfa\u00e7ons, non-conformit\u00e9set inex\u00e9cutions dont sont affect\u00e9s les travaux de construction effectu\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)\u00e0 L- ADRESSE4.) 2.rechercher et d\u00e9terminer les causes des d\u00e9sordres 3.proposer les travaux et mesures propres pour y rem\u00e9dier 4.\u00e9valuerle co\u00fbt de ces travaux et mesures, d\u2019une part, dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9SOCIETE2.)s\u2019ex\u00e9cuterait en nature et, d\u2019autre part, dans celle o\u00f9 les travaux seraient effectu\u00e9s par un ou plusieurs professionnel(s) tiers, ainsi que toute moins- value et\/ou tout pr\u00e9judice subis.<\/p>\n

5 En date du 21 mars 2013, l\u2019expert judiciairead\u00e9pos\u00e9son rapport. Le 19 juillet 2013, les parties au litige ont proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la r\u00e9ception des travaux et \u00e0 la remise des cl\u00e9s. Appr\u00e9ciation de la Cour 1)Quant \u00e0 l\u2019admissibilit\u00e9 des pi\u00e8ces n\u00b033 \u00e0 41 de Me TURPEL et \u00e0 l\u2019attestation testimoniale deTEMOIN1.) Soutenant que les pi\u00e8ces n\u00b033 \u00e0 41 de la partie appelante auraient \u00e9t\u00e9 \u00e9tablies a posteriori et pour les besoins de la cause, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.) d\u00e9nie leur valeur probante. Par ailleurs, elle conteste leur r\u00e9ception. La partie appelante conteste formellement les affirmations adverses suivant lesquelles ses pi\u00e8ces 33 \u00e0 41 auraient \u00e9t\u00e9 \u00e9tablies a posteriori pour les besoins de la cause. La pi\u00e8ce n\u00b033 est \u00e9galement vers\u00e9e et invoqu\u00e9e par la partie SOCIETE2.)\u00e0 l\u2019appui de sa version des faits. La pi\u00e8ce n\u00b034 \u00e9mane de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.). Les pi\u00e8ces n\u00b0 35 \u00e0 39 sont des courriers respectivement fax \u00e0 l\u2019adresse de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.). La pi\u00e8ce n\u00b040 est un courrier de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE4.)intervenant sur le chantier \u00e0 l\u2019adresse de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). La pi\u00e8ce n\u00b041 est un fax de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00e0 l\u2019adresse de l\u2019ORGANISATION1.). Les affirmations que lesdites pi\u00e8ces auraient \u00e9t\u00e9\u00e9tablies pour les besoins de la cause restant \u00e0 l\u2019\u00e9tat de pures all\u00e9gations, lesdites pi\u00e8ces sont \u00e0 prendre en consid\u00e9ration.Eu \u00e9gard aux consid\u00e9rations ci-avant, l\u2019all\u00e9gation que les courriers n\u2019auraient pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9ceptionn\u00e9s estencorepeu cr\u00e9dible etd\u2019ores et d\u00e9j\u00e0partiellement contredite. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)conteste l\u2019admissibilit\u00e9 de l\u2019attestation testimoniale deTEMOIN1.)pour \u00eatre contraire \u00e0 l\u2019article 1341 du Code civil,alors que\u00abla facture du 30 mars 2012 portesur un montant de 6.163,68euros\u00bb.<\/p>\n

6 La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)r\u00e9plique que l\u2019attestation testimoniale de TEMOIN1.)est parfaitement recevable alors qu\u2019elle porte sur des faits mat\u00e9riels, en l\u2019occurrence sur le constat personnel du t\u00e9moin attestateur de l\u2019\u00e9tat des lieux en janvier 2012et sur les travaux qu\u2019il a d\u00fb r\u00e9aliser afin de rendre les ouvrages, et notamment les tranch\u00e9es, gaines et compteurs mis en \u0153uvre par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.),conformes au plans, sch\u00e9mas et l\u00e9gendes autoris\u00e9s par la commune. La preuve que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)entend rapporter est dirig\u00e9e contre un commer\u00e7ant et n\u2019a pour le surplus pas pour objet d\u2019\u00e9tablir un acte juridique, mais uniquement des faits, \u00e0 savoir les constats du t\u00e9moin attestateur sur l\u2019\u00e9tat du chantier en janvier 2012 et les travaux qu\u2019il a mis en \u0153uvre pour le mettre en conformit\u00e9, de sorte que son attestation testimoniale ne se heurte pas, tel qu\u2019oppos\u00e9 par l\u2019intim\u00e9e, \u00e0 l\u2019article 1341 du Code civil. L\u2019attestation testimoniale qui estpar ailleursconforme aux dispositions de l\u2019article 402 du Nouveau Code de Proc\u00e9dure Civile est partant \u00e0 prendre en consid\u00e9ration. 2)Quant au fond C\u2019est par une analyse correcte des stipulations contractuelles de la convention du 6 octobre 2009 et des dispositions l\u00e9gales des articles 1601- 1 et suivants du Code civil que la Cour fait sienne que les premiers magistrats ont qualifi\u00e9 la nature des relations existant entre parties de vente d\u2019immeuble \u00e0 construire en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement. Le jugement entrepris est d\u00e8s lors \u00e0 confirmer en ce qu\u2019ila examin\u00e9 le litige dans ce cadre l\u00e9gal. 2.1 Quant au non-respect du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement des travaux -2.1.1. Quant \u00e0 la co\u00efncidence du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement et du d\u00e9lai de livraison Le premier point de discorde entre parties est la question de la co\u00efncidence du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement avec le d\u00e9lai de livraison. Eu \u00e9gard aux stipulations contractuelles, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.) demande la confirmation de la d\u00e9cision entreprise en ce qu\u2019elle a retenu que le d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement et le d\u00e9lai de livraison co\u00efncideraient en l\u2019esp\u00e8ce. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)conteste le raisonnement des premiers juges suivant lequel le d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement co\u00efnciderait en l\u2019esp\u00e8ce avec le d\u00e9lai de livraison. Elle estime que dans le contrat de vented\u2019un immeuble\u00e0 construire, l\u2019ach\u00e8vement pr\u00e9c\u00e8derait la livraison. Selon elle, les stipulations<\/p>\n

7 contractuelles seraient claires et le d\u00e9lai de douze mois pr\u00e9vu au contrat aurait consist\u00e9 uniquement en un d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement des travaux n\u00e9cessaires \u00e0 rendre l\u2019immeuble habitable. Conform\u00e9mentaupoint 4 des stipulations contractuelles indiquant que\u00ablorsque les parties ne s\u2019accordent pas pour constater l\u2019ach\u00e8vement et que l\u2019une d\u2019elles ne se pr\u00e9sente pas au jour et \u00e0 l\u2019heure, chacune d\u2019elle est en droit de faire proc\u00e9der \u00e0 la d\u00e9signation d\u2019unexpert pour obtenir un constat aff\u00e9rent\u00bb, l\u2019ach\u00e8vement de l\u2019ouvrage ne saurait co\u00efncider avec la livraison si les parties sont comme en l\u2019esp\u00e8ce en d\u00e9saccord sur l\u2019ach\u00e8vement. Dans la mesure o\u00f9 les premiers juges auraient \u00e9t\u00e9 saisis de la seule question de l\u2019ach\u00e8vement de l\u2019ouvrage end\u00e9ans le d\u00e9lai fix\u00e9 \u00e0 l\u2019acte de vente, ils n\u2019auraient par ailleurs pas \u00e9t\u00e9 tenus de se prononcer sur une potentielle inobservation du d\u00e9lai de livraison. L\u2019article 1601-1 du Code civil dispose que la vente d\u2019immeubles \u00e0 construire est celle par laquelle le vendeur s\u2019oblige \u00e0 \u00e9difier un immeuble dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9 par le contrat. L\u2019article 1601-4 du m\u00eame code pr\u00e9voit qu\u2019est consid\u00e9r\u00e9e comme vente d\u2019immeubles \u00e0 construire soumise imp\u00e9rativement aux dispositions des articles suivants tout contrat par lequel une personne, se r\u00e9servant les pouvoirs de ma\u00eetre de l\u2019ouvrage, s\u2019engage \u00e0 construire ou \u00e0 faire construire un immeuble \u00e0 usage d\u2019habitation ou \u00e0 usage professionnel et d\u2019habitation ou une partie d\u2019un tel immeuble constitu\u00e9e par un lot en copropri\u00e9t\u00e9, moyennant des versements ou des d\u00e9p\u00f4ts de fonds \u00e0 effectuer avant l\u2019ach\u00e8vement de la construction. Ne tombe pas sous l\u2019application imp\u00e9rative de la loi l\u2019immeuble \u00e0 usage mixte lorsque les locaux d\u2019habitation forment l\u2019accessoire des locaux \u00e0 usage professionnel. La vente d\u2019immeubles \u00e0 construire au sens de cetarticle doit, \u00e0 peine de nullit\u00e9, rev\u00eatir la forme de la vente \u00e0 terme ou de la vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement. L\u2019article 1601-5 pr\u00e9cise que les actes de vente d\u2019immeubles \u00e0 construire doivent, lorsqu\u2019ils rel\u00e8vent du secteur prot\u00e9g\u00e9 tel que d\u00e9fini \u00e0 l\u2019article 1604- 1, notamment mentionner le d\u00e9lai de livraison de l\u2019immeuble. Cet article ne mentionne pas qu\u2019il faille sp\u00e9cifier un d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement. Le contratdu 6 octobre 2009 porte en l\u2019esp\u00e8ce sur la construction d\u2019une maison d\u2019habitation unifamiliale et rel\u00e8ve du champ des dispositions de l\u2019article 1601-4 et suivants du Code civil. Il stipule sous le point II. B)\u00ab2.-Obligation de construire et d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement\u00bb: Le vendeur s\u2019oblige et s\u2019engage \u00e0 commencer les travaux de l\u2019immeuble dans un d\u00e9lai de trois mois \u00e0 compter de la mise en place des<\/p>\n

8 fonds, \u00e0 l\u2019achever ainsi que tous les \u00e9l\u00e9ments d\u2019infrastructure ou d\u2019\u00e9quipement qui peuvent \u00eatre n\u00e9cessaires\u00e0 la desserte et d\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale \u00e0 l\u2019habitabilit\u00e9 dans un d\u00e9lai de douze mois, sauf survenanced\u2019un cas de force majeure ou plus g\u00e9n\u00e9ralement d\u2019une cause l\u00e9gitime de suspension du d\u00e9lai de livraison. [\u2026] C) Propri\u00e9t\u00e9, ma\u00eetrise et prise de possession des ouvrages [\u2026] Elle [L\u2019acqu\u00e9reuse] aura la jouissance et elle en prendra possession lors de l\u2019ach\u00e8vement des travaux de construction lequel aura lieu et sera constat\u00e9 dans les conditions indiqu\u00e9es ci-apr\u00e8s. [\u2026] Au pointII.C)\u00ab4.-D\u00e9finition, constatation de l\u2019ach\u00e8vement de l\u2019ouvrage et prise de possession\u00bb, le contrat du 6 octobre 2009 indique: L\u2019immeuble vendu \u00e0 terme ou en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement est r\u00e9put\u00e9 achev\u00e9 au sens des articles 1601-2 et 1601-9 du Code Civil lorsque sont ex\u00e9cut\u00e9sles ouvrages et sont install\u00e9s les \u00e9l\u00e9ments d\u2019\u00e9quipement qui sont indispensables \u00e0 l\u2019utilisation, conform\u00e9ment \u00e0 sa destination, de l\u2019immeuble faisant l\u2019objet du contrat. Pour l\u2019appr\u00e9ciation de cet ach\u00e8vement, les d\u00e9fauts de conformit\u00e9 avec les pr\u00e9visionsdu contrat ne sont pas pris en consid\u00e9ration lorsqu\u2019ils n\u2019ont pas un caract\u00e8re substantiel, ni les malfa\u00e7ons qui ne rendent pas les ouvrages ou \u00e9l\u00e9ments ci-dessus vis\u00e9s impropres \u00e0 leur utilisation. L\u2019ex\u00e9cution de l\u2019obligation d\u2019achever ci-dessus contract\u00e9e sera constat\u00e9e dans les conditions ci-apr\u00e8s. Le vendeur notifiera \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reuse par lettre recommand\u00e9e un certificat attestant l\u2019ach\u00e8vement et invitera l\u2019acqu\u00e9reuse \u00e0 constater la r\u00e9alit\u00e9 de cet ach\u00e8vement aux jour et heure fix\u00e9s. Audit jour, il sera proc\u00e9d\u00e9 contradictoirement \u00e0 cette constatation et \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement d\u2019un proc\u00e8s-verbal. L\u2019acqu\u00e9reuse aura la facult\u00e9 de faire ins\u00e9rer audit proc\u00e8s-verbal les r\u00e9serves qu\u2019elle croira devoir formuler quant aux malfa\u00e7ons et aux d\u00e9fauts de conformit\u00e9 avec lespr\u00e9visions du contrat. Les r\u00e9serves de l\u2019acqu\u00e9reuse seront accept\u00e9es ou contredites par levendeur. Si les parties sont d\u2019accord pour constater l\u2019ach\u00e8vement au sens ci- dessus d\u00e9fini, que des r\u00e9serves aient \u00e9t\u00e9 ou non formul\u00e9es, accept\u00e9es ou contredites, il sera proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la remise des clefs \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reuse pour valoir livraison et prise de possession, \u00e9tant entendu que le vendeur sera en droit de refuser la remise des clefs \u00e0 d\u00e9faut par l\u2019acqu\u00e9reuse de proc\u00e9der imm\u00e9diatement au paiement du solde du prix d\u2019achat\u00bb.<\/p>\n

9 A l\u2019instar des premiers juges, la Cour constate que les dispositions du contrat ne font pas de distinction entre un d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement et un d\u00e9lai de livraison. C\u2019est \u00e0 bon droit et par des motifs que la Cour adopte que les premiers magistratsont retenu qu\u2019il r\u00e9sulte d\u2019une lecture combin\u00e9e des dispositions du Code civil, dont les articles 1601-1 et 1601-5 qui se r\u00e9f\u00e9rent tant\u00f4t au d\u00e9lai d\u2019\u00e9dification, donc d\u2019ach\u00e8vement, tant\u00f4t au d\u00e9lai de livraison, et de l\u2019esprit de ces textes, que le d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement co\u00efncide avec le d\u00e9lai de livraison. Par une analyse correcte des stipulations contractuelles, et notamment des clauses B)2 stipulant un d\u00e9lai de douze mois \u00e0 partir du d\u00e9but des travaux pour les achever, sans r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 un d\u00e9lai de livraisondistinct, C) pr\u00e9voyant que l\u2019acqu\u00e9reur aura la jouissance et prendra la possession de l\u2019ouvrage lors de l\u2019ach\u00e8vement des travaux et C) 4 alin\u00e9a 5 stipulant que l\u2019\u00e9tablissement du proc\u00e8s-verbal de r\u00e9ception et la remise des cl\u00e9s, donc la livraison de l\u2019ouvrage, auront lieu \u00e0 l\u2019ach\u00e8vement, les premiers juges ont encore dit \u00e0 bon escient que lesdites clauses sont claires dans leur r\u00e9daction et ont conclu qu\u2019en l\u2019esp\u00e8ce, le d\u00e9lai de livraison de l\u2019ouvrage co\u00efncide avec le d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement de 12 mois. La d\u00e9cision entreprise est d\u00e8s lors \u00e0 confirmer sur ce point. -2.1.2 Quant \u00e0 l\u2019accord des parties pour proroger le d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement Il est constant en cause que les travaux ont d\u00e9but\u00e9 en date du 25 f\u00e9vrier 2010. Il n\u2019est pas non plus contest\u00e9 que conform\u00e9ment aux stipulations contractuelles, les travaux auraient d\u00fb \u00eatre achev\u00e9s dans un d\u00e9lai de 12 mois \u00e0 partir du d\u00e9but des travaux, soit au plus tard le 24 f\u00e9vrier 2011. La partie intim\u00e9e invoque deux pi\u00e8ces pour conclure \u00e0 une prorogation d\u2019un communaccord du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement: un courrier du 25 f\u00e9vrier 2011 de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00e0 l\u2019adresse de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)et un courrier de l\u2019Union Luxembourgeoise des Consommateurs du 3 novembre 2011. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)conteste formellement le moyen adverse quant \u00e0 son acceptation d\u2019une prolongation du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement au 24 ao\u00fbt 2011 respectivement jusqu\u2019\u00e0 la fin du mois de mai 2011, invoqu\u00e9 pour la premi\u00e8re fois en instance d\u2019appel.<\/p>\n

10 Le courrier de l\u2019ORGANISATION1.)invoqu\u00e9 \u00e0 l\u2019appui de cette affirmation contiendrait une erreur purement mat\u00e9rielle quant au d\u00e9lai, erreur dontPERSONNE1.), associ\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), aurait demand\u00e9 la rectification tel qu\u2019il r\u00e9sulte d\u2019un courrier du 7 novembre 2011. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)conteste que la signature sur le courrier du 25 f\u00e9vrier 2011 l\u2019informant de la prorogation du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement \u00e0 fin mai 2011 en raison d\u2019intemp\u00e9ries et du choix des carrelages puisse valoir renonciation au d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement contractuellement fix\u00e9. Ledit courrier ne respecterait pas non plus les formalit\u00e9s pr\u00e9vues \u00e0 l\u2019acte notari\u00e9. Le courrier du 3 novembre 2011 de l\u2019ORGANISATION1.)indique que \u00ab (\u2026) Vous n\u2019\u00eates pas sans savoir du retard de construction alors que le d\u00e9lai pr\u00e9vu de l\u2019ach\u00e8vement \u00e9tait de 18 mois\u00bb. Or, led\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement pr\u00e9vu dans l\u2019acte notari\u00e9 du 6 octobre 2009 est de 12 mois, de sorte que la mention par l\u2019ORGANISATION1.)d\u2019un d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement de 18 mois sans faire r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 une cause de prolongation est une erreur purement mat\u00e9rielle, dontPERSONNE1.)a par ailleurs demand\u00e9 la rectification (pi\u00e8ce n\u00b041 de Me TURPEL). La partie intim\u00e9e n\u2019\u00e9tablit d\u00e8s lors pas une prolongation du d\u00e9lai au 24 ao\u00fbt 2011. Le courrier du 25 f\u00e9vrier 2011 de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00e0 l\u2019adresse de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)selit comme suit:\u00abSuite aux intemp\u00e9ries subies cet hiver, aux options suppl\u00e9mentaires que vous avez command\u00e9es et aux choix des rev\u00eatements de sols non d\u00e9finis \u00e0 ce jour, nous nous voyons contraints de repousser la date de remise des cl\u00e9s de votre maison\u00e0 fin Mai 2011 \u00bb. Ce courrier a \u00e9t\u00e9 contresign\u00e9 parPERSONNE1.). En absence de contestations sp\u00e9cifiques par rapport \u00e0 ce courrier par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), cette derni\u00e8re a marqu\u00e9 son accord \u00e0 une prorogation du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement des travaux jusqu\u2019au 31 mai 2011. -2.1.3 Quant au retard dans l\u2019ach\u00e8vement des travaux En mati\u00e8re contractuelle, le d\u00e9biteur d\u2019une obligation de r\u00e9sultat, telle en l\u2019esp\u00e8ce celle de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)d\u2019achever les ouvrages pour au plus tard le 31 mai 2011, l\u2019ach\u00e8vement\u00e9tant celui d\u00e9fini \u00e0 l\u2019article 1601-6 du Code civil auquel renvoient les clauses aff\u00e9rentes de l\u2019acte notari\u00e9, est pr\u00e9sum\u00e9 responsable de l\u2019inex\u00e9cution contractuelle,si le r\u00e9sultat promis n\u2019est pas obtenu.<\/p>\n

11 Les premiers juges ont rappel\u00e9 \u00e0 juste titre quel\u2019immeuble en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement est r\u00e9put\u00e9 achev\u00e9 au sens des articles 1601-2 et 1601-9 lorsque sont ex\u00e9cut\u00e9s les ouvrages et sont install\u00e9s les \u00e9l\u00e9ments d\u2019\u00e9quipement qui sont indispensables \u00e0 l\u2019utilisation, conform\u00e9ment \u00e0 sa destination, de l\u2019immeuble faisant l\u2019objet du contrat. Pour l\u2019appr\u00e9ciation de cet ach\u00e8vement, les d\u00e9fauts de conformit\u00e9 avec les pr\u00e9visions du contrat ne sont pas pris en consid\u00e9ration lorsqu\u2019ils n\u2019ont pas un caract\u00e8re substantiel, ni les malfa\u00e7ons qui ne rendent pas les ouvrages ou \u00e9l\u00e9ments ci-dessus vis\u00e9s, impropres \u00e0 leur utilisation. Conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019article 1315 alin\u00e9a 1er du Code Civil, il appartient \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 appelante qui se pr\u00e9vaut d\u2019un d\u00e9faut d\u2019ach\u00e8vement de l\u2019immeuble de l\u2019\u00e9tablir. Faisant valoir que la r\u00e9ception a eu lieu le 19 juillet 2013 seulement,soit vingt-neuf mois apr\u00e8s la date contractuellement convenue entre les parties, en l\u2019absence de toute survenance d\u2019un cas de force majeure ou de cause l\u00e9gitime de suspension du d\u00e9lai de livraison, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)estime qu\u2019il serait \u00e9tabli en cause que l\u2019intim\u00e9e a manqu\u00e9 \u00e0 son obligation de r\u00e9sultat de d\u00e9livrer l\u2019ouvrage dans le d\u00e9lai convenu. Comme en premi\u00e8re instance, l\u2019appelante entend prouver ses affirmations par le fait qu\u2019aucunconstat d\u2019ach\u00e8vement, tel que requis aux termes du contrat, n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 dress\u00e9 entre parties,respectivement par le fait que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne lui aurait jamais notifi\u00e9 par lettre recommand\u00e9e un certificat attestant de l\u2019ach\u00e8vement, tout en l\u2019invitant \u00e0 constater la r\u00e9alit\u00e9 de cet ach\u00e8vement. La partieSOCIETE2.)soutiendrait \u00e0 tort que sa demande en paiement des deux derni\u00e8res tranches du 2 novembre 2011 vaudrait preuve du constat d\u2019ach\u00e8vement. Les deux factures d\u2019acompte, l\u2019une relative \u00e0 l\u2019\u00ab \u00e9quipement en cours\u00bb et l\u2019autre relative \u00e0 la \u00ablivraison\u00bb, auraient \u00e9t\u00e9 \u00e9mises par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)le 2 novembre 2011, soit huit mois apr\u00e8s la date th\u00e9orique de livraison convenue entre parties. Elle rappelle qu\u2019elle aurait refus\u00e9 le paiement desditesfactures en raison des non-conformit\u00e9s et malfa\u00e7ons dans l\u2019ex\u00e9cution des travaux et en raison de leur d\u00e9faut d\u2019ach\u00e8vement. La preuve que la demande en paiement des deux derni\u00e8res tranches aurait \u00e9t\u00e9 pr\u00e9matur\u00e9e serait rapport\u00e9e au regard des constatationsde l\u2019expert suite \u00e0 la premi\u00e8re visite des lieux du 13 novembre 2012 et des constatations de l\u2019Administration communale de LIEU1.)du 7 novembre 2011-soit 5 jours apr\u00e8s l\u2019\u00e9tablissement des factures\u2013de la non-conformit\u00e9 des installations et raccordements techniques r\u00e9alis\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.). Lors de la visite des lieux en question, l\u2019expert KINTZELE aurait notamment constat\u00e9 que le syst\u00e8me de chauffage livr\u00e9 et pos\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne fonctionnait pas, celui-ci constituant un \u00e9l\u00e9ment d\u2019\u00e9quipement indispensable et substantiel rendant impossible une utilisation normale de la maison d\u2019habitation. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne saurait d\u00e8s lors valablement pr\u00e9tendre que les<\/p>\n

12 inach\u00e8vements constat\u00e9s par l\u2019expert auraient uniquement trait \u00e0 des travaux de parach\u00e8vement. La mise en marche tardive de l\u2019installation de chauffage serait imputable \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)qui aurait \u00e9t\u00e9 en charge des travaux de branchement au gaz et \u00e0 l\u2019eau, le cahier des charges et le contrat pr\u00e9voyant uniquement que lesfrais en relation avec ces travaux sont \u00e0 charge de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). Il aurait ainsi de m\u00eame appartenu \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)de se mettre en relation avec les soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE5.) etSOCIETE6.)aux fins de r\u00e9aliser les travaux requis. La soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)aurait \u00e9t\u00e9 en demeure de r\u00e9aliser ces travaux d\u00e8s l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du d\u00e9lai pr\u00e9vu au contrat. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)ajoute qu\u2019en tout \u00e9tat de cause, m\u00eame \u00e0 supposer que la r\u00e9alisation de ces branchements lui incombait, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)aurait eula charge de la mise en marche du syst\u00e8me de chauffage livr\u00e9 et pos\u00e9 et qu\u2019\u00e0 ce titre elle aurait donc d\u00fb l\u2019inviter \u00e0 faire r\u00e9aliser les branchements n\u00e9cessaires pour une mise en marche le 24 f\u00e9vrier 2011 au plus tard. Dans la mesure o\u00f9 la sous-traitante de la partie intim\u00e9e, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE7.),aurait proc\u00e9d\u00e9 aux travaux de branchement en date du 13 f\u00e9vrier 2013, il serait \u00e9tabli que l\u2019intim\u00e9e avait bien la charge de ces travaux. Elle verse encore une attestation testimoniale deTEMOIN1.),g\u00e9rant de lasoci\u00e9t\u00e9SOCIETE8.), qui serait intervenue afin de proc\u00e9der aux travaux de mise en conformit\u00e9 des tranch\u00e9es, conduites et gaines destin\u00e9es \u00e0 l\u2019alimentation en \u00e9lectricit\u00e9, t\u00e9l\u00e9phone, t\u00e9l\u00e9vision, eau et gaz de la maison sur la partie se trouvant au niveau dela propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019appelante. Le t\u00e9moin attestateur confirmerait que les travaux de mise en conformit\u00e9 portaient \u00e9galement sur les tranch\u00e9es \u00e0 l\u2019alimentation en eau et en gaz de la maison. Le t\u00e9moignage permettrait d\u2019\u00e9tablir non seulement que la maison \u00e9tait inachev\u00e9e en janvier 2012, mais encore que les travaux des tranch\u00e9es, conduites et gaines destin\u00e9es \u00e0 l\u2019alimentation en eau et en gaz avaient bien \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9s partiellement par la partie intim\u00e9e. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)r\u00e9plique qu\u2019aucune sanction ne serait pr\u00e9vue par le contrat du 6 octobre 2009 ou par la loi en cas d\u2019inobservation de la formalit\u00e9 du constat d\u2019ach\u00e8vement. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)resterait en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir que la maison aurait \u00e9t\u00e9 inhabitable au 24 ao\u00fbt 2011. Le courrier du 19 septembre2011 de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)\u00e0 la partie SOCIETE2.)duquel il r\u00e9sulterait qu\u2019hormis la question de la tranch\u00e9e-pour laquelle les parties auraient trouv\u00e9 un accord-plein de petits travaux de parach\u00e8vement resteraient \u00e0 finir \u00e9tablirait que les travauxauraient \u00e9t\u00e9 achev\u00e9s au moment de son envoi. Par l\u2019envoi de la facture n\u00b0AF21427 portant la mention \u00abouvrage termin\u00e9 \u00e0 100 %\u00bb du 2 novembre 2011 \u00e0 la partie appelante, elle aurait clairement signal\u00e9 que selon elle, l\u2019ach\u00e8vement serait donn\u00e9. En refusantle paiement des deux derni\u00e8res tranches, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)aurait marqu\u00e9 son d\u00e9saccord quant \u00e0 l\u2019ach\u00e8vement de l\u2019immeuble. Contrairement aux affirmations adverses, sa demande en paiement de la derni\u00e8re tranche n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 pr\u00e9matur\u00e9e, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)restant par ailleurs en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir en quoi les 5% impay\u00e9s correspondraient aux travaux repris dans le rapport d\u2019expertise. Si le rapport<\/p>\n

13 d\u2019expertise KINTZELE mentionne que les travaux \u00e0 charge de l\u2019intim\u00e9e n\u2019auraient pas \u00e9t\u00e9 achev\u00e9s en datedu 29 novembre 2012, l\u2019expert ne pr\u00e9ciserait pas que le terme \u00abachev\u00e9 \u00bb s\u2019entendrait conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1601-6 du Code civil. Aucun des \u00e9l\u00e9ments repris au rapport d\u2019expertise KINTZELE n\u2019\u00e9tablirait l\u2019inach\u00e8vement des travaux du fait de l\u2019inaction de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.). Si l\u2019expert KINTZELE relevait une absence de raccordement entre l\u2019arriv\u00e9e de gaz et la chaudi\u00e8re, respectivement l\u2019absence de raccordement entre l\u2019arriv\u00e9e d\u2019eau et la tuyauterie \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de l\u2019ouvrage, la r\u00e9alisation des travauxde raccordement de gaz et de l\u2019eau aurait incomb\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 4 du cahier des charges. Au vu de l\u2019engagement de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)de s\u2019occuper du branchement des alimentations en gaz et en eau de l\u2019immeuble, tout retard de travaux li\u00e9 \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution desdits branchements ne saurait \u00eatre imputable \u00e0 la partie intim\u00e9e. Il aurait appartenu \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)de se mettre en contact avec les soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE5.)et SOCIETE6.). Aucun contrat de sous-traitance avec la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE7.) pour l\u2019ex\u00e9cution des travaux de branchement n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 sign\u00e9. Quant au fait que le proc\u00e8s-verbal et la remise des cl\u00e9s n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9s lors de l\u2019ach\u00e8vement, la cause en serait le non-paiement des factures du 2 novembre 2011. Comme mentionn\u00e9 ci-avant, le d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement initialement fix\u00e9 au 24 f\u00e9vrier 2011 a \u00e9t\u00e9 prorog\u00e9 au 31 mai 2011. Il est constant en cause qu\u2019aucun certificat constatant l\u2019ach\u00e8vementni invitation \u00e0 proc\u00e9der \u00e0 un constat d\u2019ach\u00e8vement n\u2019a \u00e9t\u00e9 adress\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). Comme l\u2019ont remarqu\u00e9 \u00e0 juste titre les premiers juges, si cette formalit\u00e9 aurait permis \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)de faire preuve de l\u2019ach\u00e8vement, son non-respect n\u2019emporte cependant pas preuve du d\u00e9faut d\u2019ach\u00e8vement des travaux dans le d\u00e9lai prorog\u00e9 au 31 mai 2011. Il est constant en cause que le 2 novembre 2011, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.) a envoy\u00e9 une facture n\u00b0AF21427 portant la mention \u00abouvrage termin\u00e9 \u00e0 100 %\u00bb \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). Ily a lieu d\u2019admettre que la partie intim\u00e9e estimait qu\u2019\u00e0 ce moment, les travaux \u00e9taient achev\u00e9s au sens de l\u2019article 1601-6 du Code civil. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)conteste formellement qu\u2019en date du 2 novembre 2011, les travaux auraient \u00e9t\u00e9 achev\u00e9s. Elle renvoie aux constatations de l\u2019expert judiciaire lors des visites des lieux en novembre 2012 et f\u00e9vrier 2013 pour soutenir son affirmation quant \u00e0 un d\u00e9faut d\u2019ach\u00e8vement des travaux lors desdites visites.<\/p>\n

14 Contrairement aux affirmations de la partie intim\u00e9e, le courrier du 19 septembre 2019 d\u2019PERSONNE1.)\u00e0 l\u2019adresse de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne comporte aucune reconnaissance de l\u2019ach\u00e8vement des travaux \u00e0 cette date. Au contraire, le courrier \u00e9tablit que les parties \u00e9taient en d\u00e9saccord sur l\u2019interpr\u00e9tationdu point 4 du cahier des charges, et notamment sur la question de savoir \u00e0 qui incombait la r\u00e9alisation des branchements d\u2019eau et de gaz. Le t\u00e9moin attestateurTEMOIN1.)atteste notamment qu\u2019en janvier 2012, la tranch\u00e9e (\u00e9lectricit\u00e9, gaz, antenne et t\u00e9l\u00e9communications) ainsi que les gaines permettant les raccordements au r\u00e9seau public \u00e9taient inachev\u00e9es. Il confirme encore que\u00abla tranch\u00e9e \u00e9lectricit\u00e9, gaz, antenne et t\u00e9l\u00e9communication ainsi que les gaines permettant les raccordements au r\u00e9seau publics\u2019arr\u00eataient \u00e0 plus au moins 3 m\u00e8tres du raccordement public qui se trouve au milieu de la route\u00bbetque\u00able compteur d\u2019eau \u00e9tait inexistant, la maison ne poss\u00e9dait alors aucun raccordement au r\u00e9seau d\u2019eau potable\u00bb. Lors de la visite des lieux du 13novembre 2012, l\u2019expert KINTZELE, nomm\u00e9 par ordonnance de r\u00e9f\u00e9r\u00e9 du 21 septembre 2012, a constat\u00e9 que l\u2019eau n\u2019\u00e9tait pas branch\u00e9e, de sorte qu\u2019il n\u2019a pas pu se prononcer sur le fonctionnement de la chaudi\u00e8re. Par courrier du 16 janvier 2013, le mandatairede la partie appelante informe l\u2019expert que le branchement \u00e0 l\u2019eau a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9 et par courrier du 14 f\u00e9vrier 2013 que le branchement au gaz a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9. Lors d\u2019une seconde visite des lieux en date du 22 f\u00e9vrier 2013, l\u2019expert a constat\u00e9 que le chauffage fonctionnait. Dans son rapport de visite, il a indiqu\u00e9 sous la rubrique\u00abconclusions\u00bb que la maison est globalement dans un \u00e9tat habitable. L\u2019ach\u00e8vement suppose que l\u2019immeuble soit en \u00e9tat d\u2019\u00eatre utilis\u00e9 pour les besoins auxquels, d\u2019apr\u00e8s lespr\u00e9visions du contrat, il doit satisfaire. Lorsqu\u2019il s\u2019agit d\u2019un logement, il doit \u00eatre habitable et disposer de tous les \u00e9quipements n\u00e9cessaires \u00e0 cette fin (eau, \u00e9lectricit\u00e9, chauffage, installations sanitaires, etc). Les d\u00e9fauts mineurs qui n\u2019emp\u00eachentpas l\u2019immeuble de servir au but auquel il est destin\u00e9 sont irrelevants (Marc ELTER et Fernand SCHOCKWEILER, Copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis et ventes d\u2019immeubles \u00e0 construire, \u00e9d. 1978, n\u00b0 207). C\u2019est \u00e0 juste titre que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)soutient que le non- fonctionnement du syst\u00e8me de chauffage pour d\u00e9faut de branchement \u00e0<\/p>\n

15 l\u2019eau et au gaz est \u00e0 qualifier de d\u00e9faut substantiel rendant impossible l\u2019utilisation normale d\u2019une maison. Eu \u00e9gard aux conclusions de l\u2019expert judiciaire sur le non- fonctionnement du chauffage au mois de novembre 2012 en raison du d\u00e9faut de branchement \u00e0 l\u2019eau et au gaz, il est \u00e9tabli que la maison n\u2019\u00e9tait pas en un \u00e9tat habitable jusqu\u2019au 14 f\u00e9vrier 2013. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)estime que sa responsabilit\u00e9 ne saurait \u00eatre engag\u00e9e dans la mesure o\u00f9 elle aurait ex\u00e9cut\u00e9 tous les travaux qui lui incombaient en vertu du cahier des charges. La r\u00e9alisation des tranch\u00e9es et les travaux de branchements d\u2019eau et de gaz n\u00e9cessaires \u00e0 la mise en marche du chauffage auraient, conform\u00e9ment au cahier des charges, appartenus \u00e0 l\u2019appelante de sorte que le retard dans l\u2019ach\u00e8vement de la maison serait imputable\u00e0 cette derni\u00e8re. Il y a lieu de rappeler qu\u2019aux termes de l\u2019acte notari\u00e9 de vente, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)s\u2019est engag\u00e9e \u00e0 livrer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)une maison d\u2019habitation unifamiliale avec les \u00e9l\u00e9ments d\u2019\u00e9quipement qui sont indispensables \u00e0 l\u2019utilisation. Cet engagement comporte normalement la r\u00e9alisation des tranch\u00e9es pour l\u2019eau et le gaz et les raccordements respectifs. En se r\u00e9f\u00e9rant \u00e0 la clause 4 du cahier des charges, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)soutient que la r\u00e9alisation des tranch\u00e9es pour l\u2019eau et le gaz et les travaux de raccordement auraient \u00e9t\u00e9 exclus des travaux \u00e0 charge du vendeur et auraient d\u00fb \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9s par le client en r\u00e9gie. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)estime que la r\u00e9alisation des tranch\u00e9es et des travaux de raccordement \u00e0 l\u2019eau et au gaz aurait incomb\u00e9 \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.). Il n\u2019est pas contest\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)qu\u2019elle en aurait d\u00fb supporterle co\u00fbt financier. Il est indiqu\u00e9 \u00e0 la page n\u00b06 de l\u2019acte notari\u00e9 que \u00abLe vendeur d\u00e9clare que tous les frais r\u00e9sultant des taxes communales, de chancellerie, de l\u2019autorisation de b\u00e2tir, des travaux d\u2019infrastructures, des travaux de raccordementsdivers et autres sont \u00e0 la charge exclusive de l\u2019acqu\u00e9reur, ce que ce dernier reconna\u00eet et approuve\u00bb; La clause 4. \u00abCanalisations \u00bb du cahier des charges indique que : \u00ab[\u2026] Tranch\u00e9es et pose de fourreaux pour Electricit\u00e9, T\u00e9l\u00e9phone et T\u00e9l\u00e9vision (hors eau et gaz)<\/p>\n

16 NOTA: Branchements gaz, \u00e9lectricit\u00e9 et eau potable sont \u00e0 la charge du client (voir les r\u00e9gies)\u00bb. La Cour ne partage pas l\u2019interpr\u00e9tation donn\u00e9e par les juges de premi\u00e8re instance de la clause 4 du cahier des charges. Force est de constater que le point 4 du cahier des charges manque de pr\u00e9cision. Il n\u2019en r\u00e9sulte pas que les travaux des tranch\u00e9es pour l\u2019eau et le gaz respectivement les travaux de branchement devaient \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s par l\u2019acqu\u00e9reur. L\u2019indication \u00abhors eau et gaz\u00bb mentionn\u00e9e entre parenth\u00e8ses en rapport avec les tranch\u00e9es et pose de fourreaux pour l\u2019\u00e9lectricit\u00e9, t\u00e9l\u00e9phone et t\u00e9l\u00e9vision sans mise en contexte est trop impr\u00e9cise pour conclureque les travaux de r\u00e9alisation des tranch\u00e9es pour l\u2019eau et le gaz devaient \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9s par l\u2019acqu\u00e9reur. La remarque figurant \u00e0 la clause 4 suivant laquelle\u00ables branchements gaz, \u00e9lectricit\u00e9 et eau potable sont \u00e0 la charge du client (voir les r\u00e9gies)\u00bb n\u2019est qu\u2019un rappel de l\u2019indication figurant \u00e0 la page 6 de l\u2019acte notari\u00e9 suivant lesquelles les frais divers y \u00e9num\u00e9r\u00e9s sont \u00e0 charge de l\u2019acqu\u00e9reur. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)reste en d\u00e9faut de verser une pi\u00e8ce relative aux r\u00e9gies. Il ne se d\u00e9gaged\u00e8s lorspas de la lecture dudit article que les travaux de raccordement devaient \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s par l\u2019acqu\u00e9reur. Les articlesII. C)\u00ab2.-Ma\u00eetrise de l\u2019ouvrage\u00bb etII. C)\u00ab3.-Travaux modificatifset suppl\u00e9mentaires\u00bb de l\u2019acte notari\u00e9 desquels il r\u00e9sulte que l\u2019acqu\u00e9reur n\u2019est pas autoris\u00e9 de s\u2019immiscer dans la r\u00e9alisation des travaux et qu\u2019il conf\u00e8re au vendeur, partant \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur le terrain et notamment ceux qui sont n\u00e9cessaires pour assurer la desserte de l\u2019immeuble ou son raccordement avec les r\u00e9seaux de distribution et les services publiques, contredisent l\u2019affirmation que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)avait la charge de r\u00e9aliser les tranch\u00e9es pour l\u2019eau et le gaz et leur branchement. L\u2019affirmation de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)qu\u2019elle n\u2019aurait pas eu la charge de r\u00e9aliser les tranch\u00e9es pour l\u2019eau et le gaz est encore contredite par les d\u00e9clarations du t\u00e9moinTEMOIN1.)suivant lesquelles les gaines de viabilisation partant de l\u2019int\u00e9rieur de la maison jusqu\u2019au point de raccordement se trouvant au milieu de la route tant pour l\u2019eau potable que<\/p>\n

17 pour le gaz ont d\u00fb \u00eatre r\u00e9install\u00e9es par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE8.). Il en r\u00e9sulte donc que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)avait bien entam\u00e9 les travaux en question. C\u2019est d\u00e8s lors \u00e0 juste titre que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)soutient qu\u2019ayant initialement r\u00e9alis\u00e9 les travaux de tranch\u00e9es, conduites et gaines destin\u00e9es \u00e0 l\u2019alimentation en \u00e9lectricit\u00e9, t\u00e9l\u00e9phone, t\u00e9l\u00e9vision, eau et gaz et ayant ensuite pris en charge la facture n\u00b012980 du 30 mars 2012 de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE8.), la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne saurait valablement pr\u00e9tendre que la r\u00e9alisation de ces travaux n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 \u00e0 sa charge. Par ailleurs, le devis du 22 juillet 2011 de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.) comprenant une offre pour les travaux de raccordement aux r\u00e9seaux avec mention\u00abouverture de la rue pour les raccordements r\u00e9seaux, canal, eau, TV P&T, \u00e9lectricit\u00e9 et gaz (\u00e0 charge deSOCIETE2.)les gaines jusqu\u2019en limite de propri\u00e9t\u00e9 suivant cahier de charges)\u00bbconfirme que la partie intim\u00e9e devait prendre en charge l\u2019ex\u00e9cution mat\u00e9rielle des travaux et la partie appelante le co\u00fbt financier des travaux d\u2019infrastructure du c\u00f4t\u00e9 du domaine public. Au vu des d\u00e9veloppements ci-avant, la Cour conclut que la r\u00e9alisation des travaux de raccordement de l\u2019eau et du gaz, de m\u00eame que ceux des tranch\u00e9es de l\u2019eau et du gaz,relevait dela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.). Par ailleurs, c\u2019est \u00e0 tort que les premiers juges ont retenu qu\u2019il ne serait pas \u00e9tabli en cause que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)soit \u00e0 l\u2019origine de la demande en ex\u00e9cution d\u2019une installation de gaz introduite aupr\u00e8s de l\u2019association ORGANISATION2.)en date du 14 f\u00e9vrier 2013 par la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE7.). Les affirmations de l\u2019intim\u00e9e que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE7.)ne serait pas son sous-traitant et ne serait pas intervenue sur sa demande pour la demande en ex\u00e9cution de l\u2019installation de gaz sont peu cr\u00e9dibles, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)disposant seule des cl\u00e9s de la maison en f\u00e9vrier 2013 et la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE7.)ayant le m\u00eame si\u00e8ge social que le sous-traitant de la partie intim\u00e9e et d\u00e9fenderesse en intervention en premi\u00e8re instance, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE3.). En cons\u00e9quence, la Cour retient, par r\u00e9formation de la d\u00e9cision entreprise, qu\u2019il est \u00e9tabli que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)avait pour charge de r\u00e9aliser les tranch\u00e9es et les travaux de branchement de gaz et eau. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne justifie pas l\u2019inex\u00e9cution de son obligation contractuelle de r\u00e9sultat relative \u00e0 son obligation de respecter le d\u00e9lai convenu pour lafin des travaux.<\/p>\n

18 En effet, si elle mentionne \u00e0 titre de cause exon\u00e9ratoire des intemp\u00e9ries, les travaux suppl\u00e9mentaires et le choix tardif de carrelage par l\u2019appelante, il s\u2019agit des m\u00eames motifs ayant justifi\u00e9 le report du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement des travaux et de livraison au 31 mai 2011. Aucune cause exon\u00e9ratoire tenant aux conditions m\u00e9t\u00e9orologiques ou autre pour la p\u00e9riode post\u00e9rieure au 25 f\u00e9vrier 2011 n\u2019est invoqu\u00e9e. Eu \u00e9gard aux pi\u00e8ces \u00e9tablissant que le branchement de l\u2019eau a eu lieu d\u00e9but 2013 et le branchement du gaz n\u00e9cessaire \u00e0 la mise en marchedu chauffage en date du 14 f\u00e9vrier 2013, il faut retenir que la maison de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)n\u2019a \u00e9t\u00e9 achev\u00e9e au sens de l\u2019article 1601-6 du Code civil qu\u2019en date du 14 f\u00e9vrier 2013. Le retard dans l\u2019ach\u00e8vement de travaux dans les d\u00e9lais convenus est d\u00e8s lors imputable \u00e0 la partie intim\u00e9e. Par ailleurs, la partie intim\u00e9e est malvenue de soutenir que si la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)estimaitquele respect de la date d\u2019ach\u00e8vement \u00e9tait une condition essentielle du contrat, elle aurait d\u00fb lui faire des rappels et la mettre en demeure de s\u2019ex\u00e9cuter. En vertu de l\u2019article 1146 alin\u00e9a 2 du Code civil, la n\u00e9cessit\u00e9 de la mise en demeure n\u2019existe pas lorsque le jour de l\u2019ex\u00e9cution a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9 commeen l\u2019esp\u00e8ce. Par ailleurs et contrairement \u00e0 ce qu\u2019ont retenu les premiers juges, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)a mis la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)en demeure d\u2019achever les travaux par le courrier du 3 novembre 2011 de l\u2019ORGANISATION1.). Il r\u00e9sulte des \u00e9changes entre parties, et notamment de la r\u00e9ponse de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)du 3 novembre 2011 (pi\u00e8ce n\u00b034 de Me TURPEL) qu\u2019elle avait connaissance des dol\u00e9ances de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). L\u2019entr\u00e9e en jouissance de la maison rendue possiblepar la remise des cl\u00e9s a eu lieu le 19 juillet 2013. En cons\u00e9quence,le retard dans la d\u00e9livrance de la maisonse situe entre le 1 er juin 2011 et le 19 juillet 2013. Dans la mesure o\u00f9 la maison de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)n\u2019\u00e9tait pas achev\u00e9e avant le 14 f\u00e9vrier 2013, leur refus de r\u00e9ceptionner les cl\u00e9s a \u00e9t\u00e9 justifi\u00e9 avant cette date. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)soutient encore que le refus de la remise des cl\u00e9s aurait \u00e9t\u00e9 justifi\u00e9 par le refus de paiement des deux derni\u00e8res factures par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.).<\/p>\n

19 Or, force est de constater que la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)n\u2019a pas r\u00e9clam\u00e9 ni en premi\u00e8re instance ni en instance d\u2019appel paiement des factures en souffrance. Par ailleurs, le non-paiement des factures par la partie appelante post\u00e9rieur \u00e0 la date d\u2019ach\u00e8vementconvenu ne saurait valoir cause exon\u00e9ratoire de l\u2019obligation de r\u00e9sultat pesant sur la partie intim\u00e9e. Il s\u2019ensuit qu\u2019aucune cause l\u00e9gitime de suspension du d\u00e9lai de livraison n\u2019est en l\u2019esp\u00e8ce \u00e9tablie pour la p\u00e9riode allant du 1 er juin 2011 au 19 juillet 2013. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)ne parvient partant pas \u00e0 s\u2019exon\u00e9rer de sa responsabilit\u00e9 pour ladite p\u00e9riode. 3. Quant au pr\u00e9judice La partieSOCIETE1.)expose quecommela soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)lui aurait remis l\u2019ouvrage avec 29 mois de retard, elle n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 en mesure de mettre les lieux \u00e0 disposition de son locataire, de sorte qu\u2019elle aurait subi une perte de loyers \u00e0 hauteur de 124.700,-euros (29 mois de retard de f\u00e9vrier 2011 \u00e0 juillet 2013) x 4.300,-euros loyer\/mois). Elle est d\u2019avis qu\u2019il conviendrait de prendre en compte le loyer qui lui reviendrait effectivement depuis qu\u2019elle a pu louer la maison et non pas un loyer moyen d\u2019un montant de 2.400,-euros retenu par l\u2019Observatoire de l\u2019habitat pour une maison standard de 4 chambres \u00e0LIEU1.). A admettre qu\u2019elle n\u2019ait pas \u00e9tabli avoir subi une perte de loyers entre la p\u00e9riode de f\u00e9vrier 2011 \u00e0 juillet 2012, il n\u2019en demeurerait pas moins qu\u2019elle aurait subi une perte d\u2019une chance de pouvoir mettre en location l\u2019immeuble en question pendant cette p\u00e9riode. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)demande d\u00e8s lors \u00e0 titre subsidiaire \u00e0 se voir allouer la somme de 121.045, euros (= 69.445 (17 mois x 4.300) x 95%) + 51.600 (12 mois x 4.300) en retenant la probabilit\u00e9 de 95% qu\u2019elle aurait pu toucher des loyers entre f\u00e9vrier 2011 et juillet 2012. A titre encore plus subsidiaire, elle r\u00e9clame paiement d\u2019un montant de 51.600,-euros au titre de 12 loyers non per\u00e7us entre juillet 2012 et juillet 2013. Afin d\u2019\u00e9tablir son pr\u00e9judice, elle verse une attestation testimoniale de PERSONNE3.),un compromis de bail que la partie appelante et son locataire auraient fait enregistrer en juillet 2012stipulantque le bail aurait d\u00fb commencer le 24 f\u00e9vrier 2011 au plus tardainsi que des extraits de<\/p>\n

20 compte relatifs au paiement des loyers et charges des mois d\u2019avril\u00e0 d\u00e9cembre 2014 inclus. La soci\u00e9t\u00e9 appelante estime encore avoir subi un pr\u00e9judice du fait d\u2019un surplus d\u2019int\u00e9r\u00eats pay\u00e9s en raison du report du remboursement des mensualit\u00e9s du pr\u00eat hypoth\u00e9caire jusqu\u2019en mars 2014 qu\u2019elle aurait d\u00fb solliciter en raison de la non-perception des loyers \u00e0 partir de f\u00e9vrier 2011 destin\u00e9s \u00e0 financer le remboursement du pr\u00eat. Il r\u00e9sulterait du certificat de l\u2019institut bancaireBANQUE1.)que des int\u00e9r\u00eats suppl\u00e9mentaires \u00e0 hauteur de 6.393,68,-euros pour la p\u00e9riode allant de d\u00e9cembre 2010 \u00e0 mars 2014 auraient \u00e9t\u00e9 pay\u00e9s. Par r\u00e9formation de la d\u00e9cision entreprise, elle demande la condamnation de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)au paiement de laditesomme. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)demande ensuite \u00e0 \u00eatre d\u00e9dommag\u00e9e d\u2019un surco\u00fbt qu\u2019elle aurait \u00e9t\u00e9 oblig\u00e9 de supporter pour la r\u00e9alisation de la tranch\u00e9e et la pose des gaines destin\u00e9es \u00e0 l\u2019alimentation en \u00e9lectricit\u00e9, t\u00e9l\u00e9phone, t\u00e9l\u00e9vision, eau et gaz dela maison au niveau du domaine public. Ayant \u00e9t\u00e9 contrainte de recourir \u00e0 une entreprise tierce pour faire r\u00e9aliser des travaux qui, suivant le cahier des charges auraient d\u00fb \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9s par la partieintim\u00e9e, elle demande par r\u00e9formation de la d\u00e9cision entreprise \u00e0 voir condamner la partie intim\u00e9e au paiement de la somme de 6.163,68 euros du chef des frais expos\u00e9s. Quant aux pertes de loyer all\u00e9gu\u00e9es, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)estime que si un pr\u00e9judice devait \u00eatre retenu de ce chef, il devrait \u00eatre qualifi\u00e9 deperte d\u2019une chance qui serait \u00e0 d\u00e9terminer ex aequo et bono. Elle conteste la pertinence de la pi\u00e8ce intitul\u00e9e \u00abcompromis de bail\u00bb sign\u00e9 le 2 juillet 2012 qui serait le fruit d\u2019un montage entre des soci\u00e9t\u00e9s dirig\u00e9es par les m\u00eames personnes physiques\u2013les soci\u00e9t\u00e9sSOCIETE1.)SCI et le cabinet fiscalSOCIETE9.)SARL, repr\u00e9sent\u00e9es par les sieurs PERSONNE1.)etPERSONNE2.). En tout \u00e9tat de cause la demande en indemnisation pour la p\u00e9riode ant\u00e9rieure au 13 juillet 2012, date d\u2019enregistrement du compromis en question, est contest\u00e9e. Si la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)devait \u00eatre tenue de la perte de loyers subie par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.), les loyers ne sauraient \u00eatre r\u00e9clam\u00e9s \u00e0compter du 24 f\u00e9vrier 2011. En effet, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)ne tiendrait pas compte du parach\u00e8vement qui aurait d\u00fb \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 par ses soins.<\/p>\n

21 Quant au surplus des int\u00e9r\u00eats pay\u00e9s, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)conteste cette demande en son principe et soutient que cette demande reste \u00e0 l\u2019\u00e9tat de pure all\u00e9gation. Il est constant en cause que l\u2019acte notari\u00e9 de vente ne pr\u00e9voit pas de clause p\u00e9nale trouvant application en cas de d\u00e9passement du d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement de l\u2019ouvrage. Dans la mesure o\u00f9 la s\u00e9curit\u00e9 juridique requiert la fixation d\u2019un d\u00e9lai d\u2019ach\u00e8vement des travaux, qui existe d\u2019ailleurs bel et bien dans le cas d\u2019esp\u00e8ce, le propri\u00e9taire a partant droit \u00e0 r\u00e9paration de son pr\u00e9judice pour non-respect de ce d\u00e9lai, ind\u00e9pendamment de l\u2019existence ou non d\u2019une indemnit\u00e9 contractuellement pr\u00e9vue. Il appartient partant \u00e0 la partie appelante de rapporter la preuve de son pr\u00e9judice r\u00e9el. \u2022La perte de loyers L\u2019article 1147 du Code civil dispose: \u00abLe d\u00e9biteur est condamn\u00e9, s\u2019il y a lieu, au paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats, soit \u00e0 raison de l\u2019inex\u00e9cution de l\u2019obligation, soit \u00e0 raison du retard dans l\u2019ex\u00e9cution, toutes les fois qu\u2019il ne justifie pas que l\u2019inex\u00e9cution provient d\u2019une cause \u00e9trang\u00e8re qui ne peut lui \u00eatre imput\u00e9e, encore qu\u2019il n\u2019y ait aucune mauvaise foi de sa part\u00bb. En l\u2019esp\u00e8ce, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)se pr\u00e9vaut d\u2019un compromis de bail pour la location d\u2019une maison \u00e0 exploitation de bureau enregistr\u00e9 le 13 juillet 2012 et sign\u00e9 entre la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)repr\u00e9sent\u00e9e par PERSONNE1.)etPERSONNE2.)et lecabinet fiscalSOCIETE9.)SARL, repr\u00e9sent\u00e9 par les m\u00eames personnes. Aux termes des stipulations contractuelles, le compromis de bail portant sur la maison litigieuse est consenti et accept\u00e9 moyennant un loyer payable mensuellement d\u2019un montant de 4.300,-euros TTC. Il est consenti et accept\u00e9 pour une dur\u00e9e minimum de 12 mois \u00e0 partir de la fin des travaux d\u2019ach\u00e8vement de la maison qui sera consacr\u00e9e \u00e0 l\u2019usage principal de bureau du locataire. En raison du d\u00e9faut d\u2019ach\u00e8vement, le locataire a seulement pu jouir du local lou\u00e9 \u00e0 partir du mois de juillet 2013.<\/p>\n

22 Afin de contrecarrer les affirmations de la partieSOCIETE2.)que le contrat de bail est fictif, la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)verse des extraits de compte relatifs aux loyers et charges per\u00e7us pour avril etd\u00e9cembre 2014. Aucune pi\u00e8ce relative au paiement d\u2019un loyer \u00e0 partir du mois d\u2019ao\u00fbt 2013 n\u2019est vers\u00e9e en cause. Quant au paiement d\u2019un loyer entre avril 2014 et d\u00e9cembre 2014, force est de constater que la partieSOCIETE1.)ne rapporte pas la preuve du paiement d\u2019un loyer mensuel de 4.300,-euros pour les mois en question. Les paiements effectu\u00e9s portent sur des montants variables, les seuls extraits portant la mention avance loyer sont ceux du 1 er avril 2014 (1.500,- euros) et du 16 octobre 2014 (3.383,93 euros). Les autres extraits de compte ne portent aucune mention ou indiquent \u00abremboursementSOCIETE1.)\u00bb. L\u2019op\u00e9ration de paiement du 21 octobre 2014 renseigne d\u2019une avance pour factureSOCIETE4.)\u00e0 hauteur de 5.193,55 euros. Ces pi\u00e8ces nepermettent d\u00e8s lors pas d\u2019\u00e9tablir le paiement d\u2019un loyer mensuel de 4.300,-euros du CabinetSOCIETE9.)\u00e0 la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.). Le t\u00e9moin attestateurPERSONNE3.), employ\u00e9edu cabinet SOCIETE9.)atteste qu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e en f\u00e9vrier 2009 quele cabinet SOCIETE9.)allait d\u00e9m\u00e9nagerende nouveauxbureaux au mois de f\u00e9vrier 2011.Ellene fait pas mention d\u2019uncontrat de bailou encore d\u2019unloyer\u00e0 payer. Le paiement effectif d\u2019un loyer de 4.300,-euros \u00e0 partir du 1 er ao\u00fbt 2013 ne d\u00e9coule d\u2019aucune autre pi\u00e8ce telle que notamment les d\u00e9clarations fiscales de revenus de la location de propri\u00e9t\u00e9s b\u00e2ties. La Cour admet cependant que l\u2019on n\u2019ach\u00e8te pas un bien immobilier pour le laisser \u00e0 l\u2019abandon,mais quesoit on a l\u2019intention d\u2019y emm\u00e9nager soi-m\u00eame, soit on le met en location. Eu \u00e9gard au tableau des prix moyens de la commune deLIEU1.)pour une maison \u00e0 quatre chambres et en l\u2019absence d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments, la Cour fixe la perte de loyers du 1 er juin 2011 au 19 juillet 2013 \u00e061.520,-euros[ =60.000 (25x 2.400) + 1.520 (19 x2.400\/30)]. \u2022Le surplus des int\u00e9r\u00eats pay\u00e9s<\/p>\n

23 La pi\u00e8ce n\u00b014 de la partieSOCIETE1.), en l\u2019occurrence un certificat de la banqueBANQUE1.)attestant du montant des int\u00e9r\u00eats pay\u00e9s entre d\u00e9cembre 2010 et avril 2014 \u00e0 hauteur de 53.828,10 euros et du montant des int\u00e9r\u00eats qui auraient d\u00fb \u00eatre pay\u00e9s pour la m\u00eame p\u00e9riode, \u00e0 savoir 47.431,15euros, si les remboursements mensuels avaient d\u00e9but\u00e9 correctement en d\u00e9cembre 2010, ne permet pas de v\u00e9rifier si cette pi\u00e8ce est en relation avec un pr\u00eat contract\u00e9 pour le financement de la maison litigieuse. Elle est encore insuffisante pour \u00e9tablir un lien de cause \u00e0 effet direct entre le pr\u00e9judice all\u00e9gu\u00e9 etla faute de la partieSOCIETE2.). \u2022Le surco\u00fbt pay\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)pour r\u00e9aliser la tranch\u00e9e et poser les gaines destin\u00e9es \u00e0 l\u2019alimentation en \u00e9lectricit\u00e9, t\u00e9l\u00e9phone, t\u00e9l\u00e9vision, eau et gaz de la maison au niveau du domaine public Eu \u00e9gard auxconclusions ci-avant suivant lesquelles le co\u00fbt financier des travaux d\u2019infrastructure et de raccordement est \u00e0 charge de l\u2019acqu\u00e9reur, la facture n\u00b0 12979 du 30 mars 2012 doit rester \u00e0 charge de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.). \u2022Conclusion: Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, il y a, par r\u00e9formation de la d\u00e9cision entreprise, lieu dedire la demande de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)en condamnation de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)fond\u00e9e \u00e0 hauteur de61.520,-euros avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 9 juillet 2014, date de la demande, enjustice jusqu\u2019\u00e0 solde. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)conclut encore \u00e0 la capitalisation des int\u00e9r\u00eats pour autant qu\u2019ils soient dus pour une ann\u00e9e enti\u00e8re. Les dispositions de l\u2019article1154 du Code civil sont d\u2019ordre public. Les tribunaux ne disposent d\u2019aucun pouvoir d\u2019appr\u00e9ciation de l\u2019opportunit\u00e9 de l\u2019anatocisme. La capitalisation des int\u00e9r\u00eats a lieu sans qu\u2019il faille former une nouvelle demande ou proc\u00e9der \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement d\u2019un arr\u00eat\u00e9 de compte \u00e0 l\u2019expiration de chaque p\u00e9riode annuelle (cf. Cass. fr., Civ. 2\u00e8me, 28 f\u00e9vrier 1996, Bull civ. II, n\u00b0 46). Il convient d\u00e8s lors d\u2019acc\u00e9der \u00e0 la demande tendant \u00e0 la capitalisation des int\u00e9r\u00eats en application de l\u2019article 1154 du Code civil, d\u00e8s lors que les int\u00e9r\u00eats seront dus pour une p\u00e9riode sup\u00e9rieure \u00e0 un an au moment de la condamnation \u00e0 intervenir. 4. Quant \u00e0 la demande reconventionnelle<\/p>\n

24 Quant \u00e0 la demande reconventionnelle en remboursement des honoraires d\u2019avocat \u00e0 hauteur de 5.850,-euros formul\u00e9e par la partie SOCIETE2.)aux termes de ses conclusions du 25 janvier 2011, la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)soul\u00e8ve \u00e0 titre principal l\u2019irrecevabilit\u00e9 de cette demande pour \u00eatre une demande nouvelle en instance d\u2019appel. A titre subsidiaire, elle conteste ladite demande en son principe et en son quantum. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)n\u2019ayant pas formul\u00e9 une telle demande en premi\u00e8re instance, la demande actuelle en remboursement des frais d\u2019avocat se rapportant \u00e0 la premi\u00e8re instance est \u00e0 d\u00e9clarer irrecevable. La demande est en revanche \u00e0 d\u00e9clarer recevable en ce qui concerne les frais d\u2019avocat engendr\u00e9s par l\u2019instance d\u2019appel, d\u00e8s lors qu\u2019aux termes de l\u2019alin\u00e9a 2 de l\u2019article 592 du NouveauCode deProc\u00e9dureCivileles parties pourront demander en cause d\u2019appel des dommages-int\u00e9r\u00eats pour le pr\u00e9judice souffert depuis le pr\u00e9dit jugement. Eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019issue du litige et en l\u2019absence de la moindre pi\u00e8ce justificative, cette demande estcependant\u00e0 rejeter. 5. Quant aux indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.)demande \u00e0 voir condamner la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE2.)au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000,-euros pour la premi\u00e8re instance et \u00e0 voir condamner la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)\u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.000,-euros pour l\u2019instance d\u2019appel. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)demande \u00e0 voir condamner la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)\u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000.-euros. L\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure ne peut \u00eatre allou\u00e9e \u00e0 la partie succombante. Pour le surplus, l\u2019application de l\u2019article 240 du Nouveau Code de Proc\u00e9dure Civile rel\u00e8ve du pouvoir discr\u00e9tionnairedu juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arr\u00eat N\u00b0 60\/15, JTL 2015, N\u00b0 42, page 166). Il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 la seule charge de la soci\u00e9t\u00e9 SOCIETE1.)tous les frais d\u2019avocat qu\u2019elle a d\u00fb exposer, tant en premi\u00e8re instance qu\u2019en instance d\u2019appel. Il y a lieu de lui allouer, \u00e0 charge de la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.), une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500.-euros pour la premi\u00e8re instanceetde 2.000.-euros pour l\u2019instance d\u2019appel. La soci\u00e9t\u00e9SOCIETE2.)succombe dans sa d\u00e9fense et doit partant \u00eatre d\u00e9bout\u00e9e de sa demande dirig\u00e9e contre la soci\u00e9t\u00e9SOCIETE1.).<\/p>\n

25 PAR CES MOTIFS: la Cour d\u2019appel, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, dit recevable l\u2019appel de la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8reSOCIETE1.), dit fond\u00e9 l\u2019appel partant, r\u00e9formant, condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOCIETE2.)\u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8reSOCIETE1.)la somme de61.520,-eurosavec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir du 9 juillet 2014, date de la demande en justice,jusqu\u2019\u00e0 solde, dit qu\u2019il y a lieu \u00e0 capitalisation des int\u00e9r\u00eats \u00e9chus en application de l\u2019article 1154 du Code civil, d\u00e9boute lasoci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)de sa demande reconventionnelle au titre des frais et honoraires d\u2019avocat, d\u00e9charge lasoci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8reSOCIETE1.)de la condamnation au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance, condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)\u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8reSOCIETE1.)des indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure de 1.500,-euros et de 2.000,-euros, d\u00e9boute la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)de sa demande bas\u00e9e sur l\u2019article 240 du Nouveau Code de Proc\u00e9dure Civile, condamne la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9eSOCIETE2.)aux frais et d\u00e9pens des deux instances et en ordonne la distraction au profit de Ma\u00eetre G\u00e9rard A. TURPEL, avocat \u00e0 la Cour concluant qui la demande, affirmant en avoir fait l\u2019avance.<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eatN\u00b0174\/21\u2013VII\u2013CIV Audience publique duhuit d\u00e9cembredeux mille vingt-et-un Num\u00e9roCAL-2018-00720du r\u00f4le Composition: Thierry HOSCHEIT, pr\u00e9sident de chambre; Nadine WALCH, conseiller; Fran\u00e7oise SCHANEN, conseiller; Andr\u00e9 WEBER,greffier. 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