{"id":688871,"date":"2026-04-26T02:47:19","date_gmt":"2026-04-26T00:47:19","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/bundesgerichtshof-8-zivilsenat-beschluss-2021-06-22-viii-zr-26-20\/"},"modified":"2026-04-26T02:47:19","modified_gmt":"2026-04-26T00:47:19","slug":"bundesgerichtshof-8-zivilsenat-beschluss-2021-06-22-viii-zr-26-20","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/bundesgerichtshof-8-zivilsenat-beschluss-2021-06-22-viii-zr-26-20\/","title":{"rendered":"Bundesgerichtshof, 8. Zivilsenat, Beschluss, 2021-06-22, VIII ZR 26\/20"},"content":{"rendered":"
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Tenor<\/h3>\n
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Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gem\u00e4\u00df \u00a7 552a ZPO zur\u00fcckzuweisen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl><\/div>\n

Gr\u00fcnde<\/h3>\n
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I.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Die Beklagten mieteten vom Rechtsvorg\u00e4nger der Kl\u00e4gerin mit Vertrag vom 30. August 2006 eine Wohnung in Bonn. In \u00a7 1 des Mietvertrags hei\u00dft es, dass die Wohnung im «Erd- und Unter- und Zwischengeschoss» vermietet werde, deren Gr\u00f6\u00dfe «ca. 180 qm» betrage. Bei einer im Jahr 2010 begehrten Mieterh\u00f6hung legte der Rechtsvorg\u00e4nger der Kl\u00e4gerin eine Wohnfl\u00e4che von 177 qm zugrunde. Die von den Beklagten gezahlte Nettomiete belief sich seither auf 1.570,75 \u20ac.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Im vorliegenden Rechtsstreit hat die Kl\u00e4gerin die Beklagten — wiederum auf der Grundlage einer Wohnfl\u00e4che von 177 qm — auf Zustimmung zu einer Mieterh\u00f6hung auf monatlich 1.806,37 \u20ac sowie auf Nachzahlung von Betriebskosten in Anspruch genommen. Im Wege der Widerklage haben die Beklagten die Erstattung erbrachter Mietzahlungen in H\u00f6he von insgesamt 47.493,50 \u20ac begehrt und diese Forderung darauf gest\u00fctzt, dass die tats\u00e4chliche Wohnfl\u00e4che lediglich 144,50 qm betrage und aufgrund des in dieser erheblichen Abweichung liegenden Mangels die Miete entsprechend gemindert gewesen sei.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Das Amtsgericht hat der Klage bez\u00fcglich eines Teils der Betriebskostennachforderung stattgegeben und im \u00dcbrigen die Klage und die Widerklage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten, soweit sie gegen die Abweisung der Widerklage gerichtet gewesen ist, sowie die Anschlussberufung, mit der die Kl\u00e4gerin ihr Mieterh\u00f6hungsbegehren und den vom Amtsgericht abgewiesenen Teil der Nebenkostennachforderung weiterverfolgt hat, zur\u00fcckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Widerklageantrag weiter.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Das Berufungsgericht hat zur Begr\u00fcndung der Abweisung der Widerklage im Wesentlichen ausgef\u00fchrt:<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Es begr\u00fcnde keinen Sachmangel, dass die — nach objektiven Kriterien ermittelte — tats\u00e4chliche Wohnungsgr\u00f6\u00dfe von 144,50 qm gegen\u00fcber der Angabe im Mietvertrag von ca. 180 qm erheblich abweiche. Denn die Parteien k\u00f6nnten vereinbaren, wie sie eine im Mietvertrag angegebene Wohnfl\u00e4che verstanden wissen wollten. Insbesondere sei es ihnen unbenommen, nach dem Mietvertrag zu Wohnzwecken vermietete Fl\u00e4chen bei der Wohnfl\u00e4chenermittlung unabh\u00e4ngig davon einzurechnen, ob sie bei einer Fl\u00e4chenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung (insgesamt) als Wohnraum anzusetzen seien oder nicht.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Eine derartige Vereinbarung h\u00e4tten die Parteien in \u00a7 1 des Mietvertrags getroffen, wonach die R\u00e4ume in allen drei Geschossen «als Wohnr\u00e4ume» vermietet worden seien. Auch die Streichung des Zusatzes \u00fcber die h\u00e4lftige Anrechnung von Balkon, Loggia und Terrasse spreche daf\u00fcr, dass die Parteien ma\u00dfgeblich auf die Grundfl\u00e4che der R\u00e4ume h\u00e4tten abstellen wollen. Zudem h\u00e4tten die Beklagten die R\u00e4ume im Kellergeschoss auch als Wohnr\u00e4ume hergerichtet und genutzt.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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II.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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1. Ein Grund f\u00fcr die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht f\u00fcr die Zulassung der Revision gegebene Begr\u00fcndung, den Beklagten solle die \u00dcberpr\u00fcfung erm\u00f6glicht werden, ob die Kammer bei der Beurteilung der Widerklageforderung die Ausf\u00fchrungen des Senats im Urteil vom 16. September 2009 (VIII ZR 275\/08, NJW 2009, 3421) zutreffend auf den vorliegenden Fall angewendet habe, f\u00fcllt keinen Zulassungsgrund im Sinne des \u00a7 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO aus. Die blo\u00dfe Anwendung bereits gekl\u00e4rter Grunds\u00e4tze auf den Einzelfall verleiht der Sache keine grunds\u00e4tzliche Bedeutung. Ebenso wenig gebietet die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung vorliegend die Zulassung der Revision.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat R\u00fcckzahlungsanspr\u00fcche aus \u00a7 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB wegen \u00fcberzahlter Miete rechtsfehlerfrei verneint. Die von den Beklagten geleisteten Mietzahlungen sind insgesamt mit Rechtsgrund erfolgt, weil der von ihnen geltend gemachte Mangel einer zu geringen Wohnfl\u00e4che nicht besteht und die Miete deshalb nicht gemindert ist.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Allerdings ist die Angabe der Wohnfl\u00e4che im Mietvertrag nach der Rechtsprechung des Senats regelm\u00e4\u00dfig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zu einem Mangel der Mietsache f\u00fchrt (Senatsurteile vom 24. M\u00e4rz 2004 — VIII ZR 295\/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 23. Mai 2007 — VIII ZR 138\/06, NJW 2007, 2626 Rn. 13 f., 17; vom 16. September 2009 — VIII ZR 275\/08, NJW 2009, 3421 Rn. 9). Dies gilt — anders als das Berufungsgericht meint — auch dann, wenn die Angabe der Wohnfl\u00e4che im Mietvertrag — wie hier — mit dem Zusatz «circa» versehen ist (Senatsurteil vom 17. April 2019 — VIII ZR 33\/18, NZM 2019, 536 Rn. 34).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Der Begriff der Wohnfl\u00e4che ist auslegungsbed\u00fcrftig, denn er hat keinen feststehenden Inhalt, und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Fl\u00e4chen bei preisfreiem Wohnraum fehlt. Nach der Rechtsprechung des Senats k\u00f6nnen f\u00fcr die Auslegung des Begriffs der Wohnfl\u00e4che grunds\u00e4tzlich auch beim frei finanzierten Wohnraum die f\u00fcr den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfl\u00e4che im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist orts\u00fcblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender (Senatsurteile vom 24. M\u00e4rz 2004 — VIII ZR 44\/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa, cc; vom 23. Mai 2007 — VIII ZR 231\/06, NJW 2007, 2624, Rn. 13; vom 16. September 2009 — VIII ZR 275\/08, aaO Rn. 10; vom 17. April 2019 — VIII ZR 33\/18, aaO Rn. 36). Nach der Rechtsprechung des Senats kommt somit einer Vereinbarung der Parteien dar\u00fcber, welche Fl\u00e4chen in die Berechnung der Wohnfl\u00e4che einzubeziehen sind, Vorrang zu. Eine solche Vereinbarung liegt hier nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts vor.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 11<\/a>\n <\/dt>\n
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Das Berufungsgericht hat den Mietvertrag dahin ausgelegt, dass die Parteien mit der Formulierung, die R\u00e4ume im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss w\u00fcrden «zur Benutzung als Wohnraum» vermietet, vereinbart haben, dass die Grundfl\u00e4chen dieser — von den Beklagten auch tats\u00e4chlich als Wohnraum genutzten — R\u00e4ume in die Berechnung der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfl\u00e4che einflie\u00dfen sollten. Diese Auslegung kann als tatrichterliche W\u00fcrdigung einer Individualvereinbarung vom Revisionsgericht nur eingeschr\u00e4nkt daraufhin \u00fcberpr\u00fcft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungss\u00e4tze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff au\u00dfer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision ger\u00fcgten Verfahrensfehlern beruht (Senatsurteile vom 23. April 1997 — VIII ZR 212\/96, BGHZ 135, 269, 273; vom 16. September 2009 — VIII ZR 275\/08, aaO Rn. 11; vom 6. Dezember 2017 — VIII ZR 219\/16, NJW-RR 2018, 822 Rn. 27).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 12<\/a>\n <\/dt>\n
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Einen derartigen Rechtsfehler legt die Revision nicht dar. Soweit sie geltend macht, die Bezeichnung der R\u00e4ume als Wohnraum habe lediglich der Abgrenzung zu einer — hier nicht vorgenommenen — gewerblichen Vermietung gedient, setzt sie — revisionsrechtlich unbehelflich — lediglich ihre eigene W\u00fcrdigung an die Stelle der Beurteilung des Berufungsgerichts, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf. Entsprechendes gilt f\u00fcr den weiteren Einwand der Revision, die Streichung der h\u00e4lftigen Anrechnung der Fl\u00e4chen von Balkon, Terrasse und Loggia k\u00f6nne verschiedene Gr\u00fcnde haben und lasse eindeutige R\u00fcckschl\u00fcsse nicht zu.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Ohne Erfolg r\u00fcgt die Revision ferner, die R\u00e4ume im Kellergeschoss seien wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung nicht als Wohnraum genehmigungsf\u00e4hig und wegen einer daraus folgenden eingeschr\u00e4nkten Nutzbarkeit auch nur als G\u00e4stezimmer genutzt, was lediglich einer Nutzung von 50 % entspreche und einer Anrechnung der gesamten Grundfl\u00e4che entgegenstehe. Die Revision verkennt, dass sich aus einer \u00f6ffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschr\u00e4nkung mangels Einschreitens der Beh\u00f6rde keine zur Minderung berechtigende Einschr\u00e4nkung der Nutzbarkeit ergibt (Senatsurteil vom 16. September 2009 — VIII ZR 275\/08, aaO Rn. 6). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgef\u00fchrt hat, ist es den Mietvertragsparteien unbenommen, im Rahmen einer Wohnfl\u00e4chenvereinbarung auch die Anrechnung von Fl\u00e4chen — wie hier solche mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung — vorzusehen, die etwa nach der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnfl\u00e4chenverordnung nicht oder nicht vollst\u00e4ndig zu ber\u00fccksichtigen sind.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 14<\/a>\n <\/dt>\n
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Fehl geht schlie\u00dflich der weitere Einwand der Revision, das Berufungsgericht h\u00e4tte bei der Auslegung des Mietvertrags bez\u00fcglich der Wohnfl\u00e4che ber\u00fccksichtigen m\u00fcssen, dass die Kl\u00e4gerin das im vorliegenden Prozess mit der Klage verfolgte Mieterh\u00f6hungsbegehren auf eine Wohnfl\u00e4che von 177 qm gest\u00fctzt habe. Die Entscheidung des Berufungsgerichts, bei der Mieterh\u00f6hung auf die tats\u00e4chliche Wohnfl\u00e4che abzustellen, es den Beklagten aber zu verwehren, sich bei der Frage des Mangels und der Mietminderung auf die tats\u00e4chliche Wohnfl\u00e4che zu berufen, sei widerspr\u00fcchlich.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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\n 15<\/a>\n <\/dt>\n
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Die Revision verkennt insoweit die grundlegenden Unterschiede zwischen einer f\u00fcr die Frage des Sachmangels ma\u00dfgeblichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien \u00fcber die Wohnfl\u00e4che einerseits und einer Mieterh\u00f6hung nach dem Vergleichsmietenverfahren (\u00a7 558 BGB) andererseits. Bei einer Beschaffenheitsvereinbarung \u00fcber die Wohnfl\u00e4che bestimmen die Parteien, wie sie die Wohnfl\u00e4che verstanden wissen wollen und welche Fl\u00e4chen nach ihren Vorstellungen dahin einzurechnen sind. Bei der Mieterh\u00f6hung nach \u00a7 558 BGB ist dagegen die nach objektiven Kriterien ermittelte tats\u00e4chliche Wohnfl\u00e4che der streitigen Wohnung ma\u00dfgeblich. Etwaige abweichende Vereinbarungen der Parteien \u00fcber die Wohnfl\u00e4che beziehungsweise deren Berechnung sind insoweit gem\u00e4\u00df \u00a7 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Zu Recht verweist die Revisionserwiderung insoweit auf die (neuere) Rechtsprechung des Senats, wonach jede in einem Mietvertrag \u00fcber die Wohnfl\u00e4che enthaltene Angabe f\u00fcr das Mieterh\u00f6hungsverfahren nach \u00a7 558 BGB ohne jede Bedeutung und insofern vielmehr allein die tats\u00e4chliche Wohnfl\u00e4che ma\u00dfgeblich ist (Senatsurteile vom 18. November 2015 — VIII ZR 266\/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10; vom 27. Februar 2019 — VIII ZR 255\/17, NZM 2019, 334 Rn. 13).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Somit weist die Auslegung des Berufungsgerichts, dass die Grundfl\u00e4chen des Untergeschosses nach der Vereinbarung der Parteien im Mietvertrag bei der Wohnfl\u00e4che miteinzurechnen waren, einen Rechtsfehler nicht auf. Dass bei dieser Berechnung der geltend gemachte Sachmangel einer erheblich zu geringen Wohnfl\u00e4che nicht besteht, steht zwischen den Parteien nicht in Streit.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n

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Dr. Milger\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n<\/td>\n

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Dr. Schneider\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n<\/td>\n

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\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n<\/td>\n

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Dr. B\u00fcnger<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

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Dr. Schmidt\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n<\/td>\n

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Wiegand\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n<\/td>\n

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Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsr\u00fccknahme erledigt worden.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl><\/div>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Rechtsprechung im Internet (BMJV\/BfJ) : les decisions sont mises a disposition gratuitement en HTML, PDF et XML pour libre utilisation et re-utilisation.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Tenor Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gem\u00e4\u00df \u00a7 552a ZPO zur\u00fcckzuweisen. Gr\u00fcnde I. 1 Die Beklagten mieteten vom Rechtsvorg\u00e4nger der Kl\u00e4gerin mit Vertrag vom 30. August 2006 eine Wohnung in Bonn. 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