{"id":698563,"date":"2026-04-26T23:07:47","date_gmt":"2026-04-26T21:07:47","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-de-cassation-1-avril-2021-n-2020-00062\/"},"modified":"2026-04-26T23:07:52","modified_gmt":"2026-04-26T21:07:52","slug":"cour-de-cassation-1-avril-2021-n-2020-00062","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-de-cassation-1-avril-2021-n-2020-00062\/","title":{"rendered":"Cour de cassation, 1 avril 2021, n\u00b0 2020-00062"},"content":{"rendered":"
\n
\n

N\u00b0 57 \/ 2021 du 01.04.2021 Num\u00e9ro CAS -2020-00062 du registre<\/p>\n

Audience publique de la Cour de cassation du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi, premier avril deux mille vingt-et-un.<\/p>\n

Composition:<\/p>\n

Jean-Claude WIWINIUS, pr\u00e9sident de la Cour, Eliane EICHER, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Michel REIFFERS, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Roger LINDEN, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Serge THILL, pr\u00e9sident de chambre \u00e0 la Cour d\u2019appel, Jeannot NIES, procureur g\u00e9n\u00e9ral d\u2019Etat adjoint, Daniel SCHROEDER, greffier \u00e0 la Cour.<\/p>\n

Entre:<\/p>\n

A),<\/p>\n

demandeur en cassation,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Tom LUCIANI, avocat \u00e0 la Cour, en l\u2019\u00e9tude duquel domicile est \u00e9lu,<\/p>\n

et:<\/p>\n

la soci\u00e9t\u00e9 anonyme T),<\/p>\n

d\u00e9fenderesse en cassation,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Ars\u00e8ne KRONSHAGEN, avocat \u00e0 la Cour, en l\u2019\u00e9tude duquel domicile est \u00e9lu.<\/p>\n

___________________________________________________________________<\/p>\n

Vu le jugement attaqu\u00e9, num\u00e9ro 2020TALCH03\/00006, rendu le 14 janvier 2020 sous le num\u00e9ro 174.781 du r\u00f4le par l e tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, troisi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail commercial et en instance d\u2019appel ;<\/p>\n

Vu le m\u00e9moire en cassation signifi\u00e9 le 12 mai 2020 par A) \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 anonyme T), d\u00e9pos\u00e9 le 2 7 mai 2020 au greffe de la Cour ;<\/p>\n

2 Ecartant le m\u00e9moire en r\u00e9ponse signifi\u00e9 le 14 ao\u00fbt 2020 par la soci\u00e9t\u00e9 T) \u00e0 A), d\u00e9pos\u00e9 le 24 septembre 2020 au greffe de la Cour, pour ne pas avoir \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 dans le d\u00e9lai l\u00e9gal au regard du r \u00e8glement grand-ducal du 25 mars 2020 portant suspension des d\u00e9lais en mati\u00e8re juridictionnelle et adaptation temporaire de certaines autres modalit\u00e9s proc\u00e9durales ;<\/p>\n

Sur le rapport du pr\u00e9sident Jean -Claude WIWINIUS et les conclusions de l\u2019avocat g\u00e9n\u00e9ral S andra KERSCH ;<\/p>\n

Sur les faits<\/p>\n

Selon le jugement attaqu\u00e9, le juge de paix d\u2019Esch-sur-Alzette, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail commercial, avait d\u00e9clar\u00e9 fond\u00e9es les demandes de la soci\u00e9t\u00e9 T) dirig\u00e9es contre A) en paiement d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyer, d\u2019avances sur charges et de garantie locative. Le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, statuant sur l\u2019appel d\u2019A), a d\u00e9charg\u00e9 celui -ci de la condamnation au paiement de la garantie locative et a rejet\u00e9 ses demandes en annulation, sinon en r\u00e9solution du contrat de bail et en allocation de dommages- int\u00e9r\u00eats. Il a confirm\u00e9 le jugement entrepris pour le surplus.<\/p>\n

Sur l\u2019unique moyen de cassation<\/p>\n

Enonc\u00e9 du moyen<\/p>\n

\u00ab Tir\u00e9 de la violation de la loi par fausse application, sinon par fausse interpr\u00e9tation, in specie de l'article 1719 du Code Civil,<\/p>\n

en ce que le jugement attaqu\u00e9 s'est bas\u00e9 sur l'absence de stipulations conventionnelles pour d\u00e9charger l'intim\u00e9e de ses obligations l\u00e9gales,<\/p>\n

alors que le bailleur est oblig\u00e9, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particuli\u00e8re de d\u00e9livrer au preneur la chose lou\u00e9e, d'entretenir cette chose en \u00e9tat de servir \u00e0 l'usage pour lequel elle a \u00e9t\u00e9 lou\u00e9e et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la dur\u00e9e du bail. \u00bb.<\/p>\n

R\u00e9ponse de la Cour<\/p>\n

Il ne ressort pas des actes de proc\u00e9dure auxquels la Cour peut avoir \u00e9gard que le demandeur en cassation ait fait valoir ce moyen devant les juges d\u2019appel.<\/p>\n

Le moyen est d\u00e8s lors nouveau et, en ce qu\u2019il comporterait un examen des circonstances de fait, m\u00e9lang\u00e9 de fait et de droit.<\/p>\n

Il en suit que le moyen est irrecevable.<\/p>\n

Sur la demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure<\/p>\n

Le demandeur en cassation \u00e9tant \u00e0 condamner aux d\u00e9pens de l\u2019instance en cassation, sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS,<\/p>\n

la Cour de cassation :<\/p>\n

rejette le pourvoi ;<\/p>\n

rejette la demande du demandeur en cassation en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure ;<\/p>\n

condamne le demandeur en cassation aux d\u00e9pens de l\u2019instance en cassation.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par le pr\u00e9sident Jean-Claude WIWINIUS en pr\u00e9sence du procureur g\u00e9n\u00e9ral d\u2019Etat adjoint Jeannot NIES et du greffier Daniel SCHROEDER.<\/p>\n

Conclusions du Parquet g\u00e9n\u00e9ral<\/p>\n

dans l\u2019affaire de cassation<\/p>\n

A)<\/p>\n

contre<\/p>\n

T)<\/p>\n

(n\u00b0 CAS- 2020-00062 du registre)<\/p>\n

Par m\u00e9moire signifi\u00e9 le 12 mai 2020 au si\u00e8ge social de la soci\u00e9t\u00e9 anonyme T) et d\u00e9pos\u00e9 le 27 mai 2020, au greffe de la Cour sup\u00e9rieure de justice, Ma\u00eetre Tom LUCIANI, avocat \u00e0 la Cour, a form\u00e9, au nom et pour le compte de A), un pourvoi en cassation contre le jugement no 2019TALCH03\/00006 (num\u00e9ro 174.781), rendu le 14 janvier 2020, par le Tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, troisi\u00e8me chambre, si\u00e9geant contradictoirement en mati\u00e8re de bail commercial et en instance d\u2019appel.<\/p>\n

Selon acte de signification vers\u00e9 au dossier 1 , le jugement attaqu\u00e9 a \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 par voie d\u2019huissier de justice en date du 13 mars 2020 au domicile de l\u2019actuel demandeur en cassation, sis \u00e0 ________.<\/p>\n

L\u2019article 7 de la loi modifi\u00e9e du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure en cassation dispose que \u00ab Le d\u00e9lai pour l\u2019introduction du recours en cassation, qui courra pour les arr\u00eats et jugements contradictoires du jour de la signification ou de la notification \u00e0 personne ou \u00e0 domicile, et pour ceux par d\u00e9faut, du jour de l\u2019expiration du d\u00e9lai pour y former opposition, est fix\u00e9 \u00e0 deux mois pour la partie demanderesse en cassation qui demeure dans le Grand-Duch\u00e9. \u00bb.<\/p>\n

Par r\u00e8glement grand-ducal du 25 mars 2020 2 , les d\u00e9lais prescrits dans les proc\u00e9dures devant les juridictions constitutionnelle, judiciaire, administrative et militaire ont \u00e9t\u00e9 suspendus.<\/p>\n

Le d\u00e9lai de deux mois, pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 7 pr\u00e9cit\u00e9 ayant d\u00e8s lors \u00e9t\u00e9 suspendu, cette suspension a pris fin le 24 juin 2020 \u00e0 24 heures, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1 er de la loi<\/p>\n

1 Pi\u00e8ce 1 de la farde de pi\u00e8ces d\u00e9pos\u00e9e par Ma\u00eetre Tom LUCIANI 2 R\u00e8glement grand-ducal du 25 mars 2020 portant suspension des d\u00e9lais en mati\u00e8re juridictionnelle et adaptation temporaire de certaines autres modalit\u00e9s proc\u00e9durales<\/p>\n

5 du 24 mars 2020 portant prorogation de l\u2019\u00e9tat de crise 3 . Le d\u00e9lai \u00e9tait partant suspendu entre le 26 mars 2020 et le 24 juin 2020, pour reprendre son cours le 25 juin 2020. Le m\u00e9moire ayant \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 le 27 mai 2020, soit \u00e0 un moment o\u00f9 le d\u00e9lai pr\u00e9cit\u00e9 n\u2019a m\u00eame pas encore recommenc\u00e9 \u00e0 courir, le d\u00e9lai de deux mois a \u00e9t\u00e9 respect\u00e9.<\/p>\n

Le pourvoi est d\u00e8s lors recevable pour avoir \u00e9t\u00e9 introduit dans les forme et d\u00e9lai pr\u00e9vus aux articles 7 et 10 de la loi du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure en cassation.<\/p>\n

Ma\u00eetre Ars\u00e8ne KRONSHAGEN, avocat \u00e0 la Cour, a fait signifier un m\u00e9moire en r\u00e9ponse en date du 14 ao\u00fbt 2020 au nom et pour compte de la soci\u00e9t\u00e9 T) s.a., et l\u2019a d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour sup\u00e9rieure de justice le 24 septembre 2020.<\/p>\n

Aux termes des articles 15 et 16 de la loi modifi\u00e9e du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure en cassation, la partie d\u00e9fenderesse a, pour r\u00e9pondre, un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter du jour de la signification du m\u00e9moire, dont il est question \u00e0 l\u2019article 10, le m\u00e9moire en r\u00e9ponse devant \u00eatre, dans les d\u00e9lais d\u00e9termin\u00e9s, soit le d\u00e9lai de deux mois, signifi\u00e9 \u00e0 la partie adverse \u00e0 son domicile \u00e9lu et d\u00e9pos\u00e9 au greffe sous peine d\u2019\u00eatre \u00e9cart\u00e9 du d\u00e9bat.<\/p>\n

Le d\u00e9lai pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 15 ayant \u00e9galement \u00e9t\u00e9 suspendu en application du r\u00e8glement grand-ducal du 25 mars 2020 pr\u00e9cit\u00e9, il a, au vu des d\u00e9veloppements ci-dessus, repris son cours le 25 juin 2020 et a expir\u00e9 le 25 ao\u00fbt 2020.<\/p>\n

Au vu du d\u00e9p\u00f4t au greffe du m\u00e9moire en r\u00e9ponse le 24 septembre 2020, ledit m\u00e9moire y a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 en dehors du d\u00e9lai l\u00e9gal, de sorte qu\u2019il y a lieu de l\u2019\u00e9carter.<\/p>\n

3 La loi du 24 mars 2020 portant prorogation de l\u2019\u00e9tat de crise d\u00e9clar\u00e9 par le r\u00e8glement grand-ducal du 18 mars 2020 portant introduction d\u2019une s\u00e9rie de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19, est entr\u00e9e en vigueur le jour de sa publication (article 2), soit le 24 mars 2020, de sorte que l\u2019\u00e9tat de crise a pris fin trois mois plus tard, soit le 24 juin 2020 \u00e0 24.00 heures<\/p>\n

Faits et r\u00e9troactes<\/p>\n

Par requ\u00eate d\u00e9pos\u00e9e le 19 novembre 2015 au greffe du tribunal de paix d\u2019Esch-sur- Alzette, la soci\u00e9t\u00e9 anonyme T) a fait convoquer A) \u00e0 compara\u00eetre devant le juge de paix si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail commercial pour l\u2019entendre condamner \u00e0 lui payer le montant de 34.500.- euros \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers, d\u2019avances mensuelles sur charges impay\u00e9es et \u00e0 titre de garantie locative avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde.<\/p>\n

A l\u2019audience des plaidoiries, la soci\u00e9t\u00e9 anonyme T) a augment\u00e9 sa demande p\u00e9cuniaire, le loyer et les avances sur charges n\u2019ayant pas non plus \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9s pour le mois de d\u00e9cembre 2015.<\/p>\n

Par jugement du 7 janvier 2016, le tribunal de paix d'Esch- sur-Alzette, si\u00e9geant en mati\u00e8re de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort, a re\u00e7u la demande en la forme, a donn\u00e9 acte \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 anonyme T) de l\u2019augmentation de sa demande p\u00e9cuniaire, l\u2019a dit fond\u00e9e et a condamn\u00e9 A) \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 anonyme T) la somme de 39.800.- euros, avec les int\u00e9r\u00eats au taux l\u00e9gal sur le montant de 34.500.- euros \u00e0 partir du 19 novembre 2015 et sur le montant de 5.300.- euros \u00e0 partir du 17 d\u00e9cembre 2015, dates des demandes respectives, jusqu\u2019\u00e0 solde.<\/p>\n

Il a finalement condamn\u00e9 A) aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance.<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier du 25 janvier 2016, A) a interjet\u00e9 appel contre le pr\u00e9dit jugement.<\/p>\n

Par jugement du 14 janvier 2020, les juges d\u2019appel ont re\u00e7u l\u2019appel en la forme, l\u2019ont dit partiellement fond\u00e9 et d\u00e9charg\u00e9 A) de la condamnation en paiement de la garantie locative. Le jugement a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9 pour le surplus.<\/p>\n

L\u2019augmentation de la demande de la soci\u00e9t\u00e9 anonyme T) a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e fond\u00e9e et A) a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9 \u00e0 payer \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 anonyme T) la somme totale de 144.800.- euros \u00e0 titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers et de charges pour la p\u00e9riode de juillet 2015 \u00e0 mai 2017 inclus, avec les int\u00e9r\u00eats au taux l\u00e9gal sur la somme de 26.500.- euros \u00e0 partir du 19 novembre 2015, sur le montant de 5.300.- euros \u00e0 partir du 17 d\u00e9cembre 2015 et sur le montant de 113.000.- euros \u00e0 partir du 10 d\u00e9cembre 2019, dates des demandes respectives en justice, jusqu\u2019\u00e0 solde,<\/p>\n

Les demandes d\u2019A) tendant \u00e0 l\u2019annulation du contrat de bail pour erreur, sinon pour r\u00e9ticence dolosive, tout comme la demande tendant \u00e0 la r\u00e9solution du contrat de bail ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9es recevables, mais non fond\u00e9es. Le m\u00eame sort a \u00e9t\u00e9 r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 la demande reconventionnelle de A) en allocation de dommages et int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n

La demande de la soci\u00e9t\u00e9 anonyme T) en paiement des frais d\u2019avocat a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e recevable, mais non fond\u00e9e.<\/p>\n

7 Les demandes respectives en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel sur base de l\u2019article 240 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile, ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9es recevables mais non fond\u00e9es.<\/p>\n

Quant au premier et unique moyen de cassation<\/p>\n

\u00ab Tir\u00e9 de la violation de la loi par fausse application, sinon par fausse interpr\u00e9tation, in specie de l\u2019article 1719 du Code civil,<\/p>\n

en ce que le jugement attaqu\u00e9 s\u2019est bas\u00e9 sur l\u2019absence de stipulations conventionnelles pour d\u00e9charger l\u2019intim\u00e9e de ses obligations l\u00e9gales,<\/p>\n

alors que le bailleur est oblig\u00e9, par la nature du contrat, et sans qu\u2019il soit besoin d\u2019aucune stipulation particuli\u00e8re de d\u00e9livrer au preneur la chose lou\u00e9e, d\u2019entretenir cette chose en \u00e9tat de servir \u00e0 l\u2019usage pour lequel elle a \u00e9t\u00e9 lou\u00e9e et d\u2019en faire jouir paisiblement le preneur pendant la dur\u00e9e du bail \u00bb.<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 10, alin\u00e9a 2, de la loi modifi\u00e9e du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure en cassation, chaque moyen ou chaque branche doit pr\u00e9ciser, sous peine d\u2019irrecevabilit\u00e9, le cas d\u2019ouverture invoqu\u00e9, la partie critiqu\u00e9e de la d\u00e9cision et ce en quoi la d\u00e9cision attaqu\u00e9e encourt le reproche all\u00e9gu\u00e9.<\/p>\n

La lecture du moyen sous examen montre qu\u2019il ne pr\u00e9cise ni la partie critiqu\u00e9e de la d\u00e9cision, ni en quoi consisterait la pr\u00e9tendue violation de l\u2019article 1719 du Code civil, voire quelle aurait d\u00fb \u00eatre la solution \u00e0 retenir.<\/p>\n

Il est de jurisprudence constante 4 que les d\u00e9veloppements en droit qui, aux termes de l\u2019alin\u00e9a 3 du m\u00eame article 10, peuvent compl\u00e9ter l\u2019\u00e9nonc\u00e9 du moyen, ne peuvent pas suppl\u00e9er \u00e0 la carence originaire de celui-ci au regard des \u00e9l\u00e9ments dont la pr\u00e9cision est requise sous peine d\u2019irrecevabilit\u00e9.<\/p>\n

Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, le moyen sous examen ne r\u00e9pond pas aux exigences de pr\u00e9cision requises par la loi, de sorte qu\u2019il est \u00e0 d\u00e9clarer irrecevable.<\/p>\n

A titre subsidiaire :<\/p>\n

4 Voir dans ce sens : cassation, arr\u00eat no 01\/2019, rendu le 10 janvier 2019, num\u00e9ro 4059 du registre, cassation arr\u00eat no 24\/2019, rendu le 7 f\u00e9vrier 2019, num\u00e9ro 4089 du registre, cassation, arr\u00eat no 101\/2019, rendu le 6 juin 2019, num\u00e9ro CAS-2018-00059 du registre.<\/p>\n

8 Si dans le cadre des explications pr\u00e9alables \u00e0 la pr\u00e9sentation du moyen, le demandeur en cassation cite sous l\u2019intitul\u00e9 \u00ab Dispositions de la motivation de l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 5 \u00bb p\u00eale m\u00eale diff\u00e9rents extraits de la motivation critiqu\u00e9e, tous sortis de leur contexte respectif, dans le cadre de la discussion de l\u2019unique moyen, le demandeur en cassation se r\u00e9f\u00e8re au seul extrait suivant:<\/p>\n

\u00ab A) a formellement d\u00e9clar\u00e9 ayant \u00ab parfaite \u00bb connaissance des lieux au moment de la signature du contrat de bail et il ne ressort d\u2019aucune stipulation du contrat entre parties que la soci\u00e9t\u00e9 anonyme T) SA se serait engag\u00e9e \u00e0 effectuer des quelconques travaux d\u2019am\u00e9nagements ou de r\u00e9novation. 6 \u00bb.<\/p>\n

Il y a d\u00e8s lors lieu d\u2019appr\u00e9cier la pertinence du grief invoqu\u00e9 au regard du seul extrait de la motivation, cit\u00e9e ci- dessus.<\/p>\n

Les d\u00e9veloppements critiqu\u00e9s sont \u00e0 situer dans le cadre de l\u2019analyse de la demande d\u2019A) \u00e0 voir annuler le contrat de bail pour erreur dans le chef du locataire. L\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du raisonnement men\u00e9 en cause se lit comme suit :<\/p>\n

\u00ab Quant \u00e0 l\u2019annulation du contrat de bail pour erreur<\/p>\n

A) demande principalement \u00e0 voir annuler le contrat de bail au motif qu\u2019il y aurait erreur dans le chef du locataire.<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 1109 du code civil, il n\u2019y a pas de consentement valable si le consentement n\u2019a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9 que par erreur ou s\u2019il a \u00e9t\u00e9 extorqu\u00e9 par violence ou surpris par dol.<\/p>\n

En effet, si la sanction des vices du consentement r\u00e9side principalement dans le caract\u00e8re annulable du contrat, cette sanction est en toute hypoth\u00e8se subordonn\u00e9e \u00e0 la preuve directe et positive des circonstances constitutives du vice all\u00e9gu\u00e9. Cette exigence, express\u00e9ment pos\u00e9e par l\u2019article 1116 alin\u00e9a 2 du code civil en mati\u00e8re de dol, a une port\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, et les juges sont fr\u00e9quemment dans l\u2019obligation de rappeler que doit \u00eatre d\u00e9bout\u00e9 le demandeur \u00ab qui n\u2019apporte pas la moindre preuve des vices du consentement qu\u2019il all\u00e8gue \u00bb (cf. JCL Civil article 1109, fasc. 2-1, nos 110 & 112).<\/p>\n

Par ailleurs, il est commun\u00e9ment admis que l\u2019erreur ne peut \u00eatre cause de nullit\u00e9 qu\u2019\u00e0 la condition d\u2019\u00eatre excusable. Il peut se faire que la victime de l\u2019erreur ait commis une faute en s\u2019abstenant de prendre des pr\u00e9cautions \u00e9l\u00e9mentaires pour s\u2019informer. Dans ce cas, la jurisprudence retient que l\u2019erreur ne peut \u00eatre cause de nullit\u00e9 (cf. Dr. Ci. Les obligations, Weill et Terr\u00e9, pr\u00e9cis Dalloz, no 74).<\/p>\n

L\u2019usage express\u00e9ment convenu au bail \u00e9tant essentiel, il pourra y avoir erreur sur la substance, pour autant que l\u2019ignorance de ce que le bien ne pouvait convenir \u00e0 l\u2019usage<\/p>\n

5 Page 3 du m\u00e9moire en cassation 6 Page 9 du jugement dont pourvoi<\/p>\n

9 pr\u00e9vu soit excusable dans le chef de celui, bailleur ou preneur, qui l\u2019invoque. (cf. Revue Critique de Jurisprudence Belge 1990, pages 555 et suivantes)<\/p>\n

Ainsi, le preneur qui ignorait que l\u2019\u00e9tat du bien n\u2019en permettait pas l\u2019usage et qui se voit refuser, par l\u2019intervention d\u2019une autorit\u00e9 comp\u00e9tente de l\u2019affecter \u00e0 l\u2019usage convenu, peut-il invoquer l\u2019erreur pour \u00eatre d\u00e9li\u00e9 du bail. (ibidem)<\/p>\n

Pour \u00eatre complet, le tribunal rappelle que, concernant la date \u00e0 laquelle l\u2019erreur doit \u00eatre \u00e9tablie, la r\u00e8gle logique est qu\u2019il convient de se placer \u00e0 l\u2019instant de la conclusion du contrat. Cette r\u00e8gle interdit de tenir compte des \u00e9v\u00e9nements post\u00e9rieurs et notamment du comportement des parties (Jurisclasseur, civil, contrats et obligations, fasc. n\u00b0 3-3, n\u00b0 86).<\/p>\n

Au vu des principes ci- dessus, la charge de la preuve quant \u00e0 l\u2019existence de l\u2019erreur au moment de la conclusion du contrat de bail appartient partant \u00e0 A) .<\/p>\n

Selon le pr\u00e9ambule du contrat de bail du 27 novembre 2014, \u00ab le preneur a parfaite connaissance de l\u2019\u00e9tat de l\u2019immeuble dans et sur lequel se trouve les lieux lou\u00e9s au moment de la conclusion du contrat \u00bb.<\/p>\n

Suivant l\u2019article 2.1 \u00ab les lieux lou\u00e9s sont exclusivement affect\u00e9s \u00e0 l\u2019exploitation commerciale et de r\u00e9paration et d\u2019entretien de voitures et de toutes autres activit\u00e9s en relation directe avec l\u2019exploitation \u00bb.<\/p>\n

D\u2019apr\u00e8s l\u2019article 3.1 du contrat de bail \u00ab le contrat d\u00e9bute le 1 er d\u00e9cembre 2014 pour l\u2019ensemble des lieux lou\u00e9s, avec gratuit\u00e9 des mois de d\u00e9cembre 2014 et janvier 2015, accord\u00e9 gracieusement par le Bailleur en contrepartie des travaux que le Preneur effectuera lui-m\u00eame \u00bb.<\/p>\n

L\u2019article 8.6 du pr\u00e9dit contrat de bail poursuit que \u00ab le preneur supportera tous les travaux d\u2019am\u00e9nagements de l\u2019immeuble dans et sur lequel se trouvent les lieux lou\u00e9s, m\u00eame sup\u00e9rieure \u00e0 40 jours, et toutes les nuisances et incommodit\u00e9s qu\u2019ils engendrent (\u2026) \u00bb.<\/p>\n

Force est donc de constater qu\u2019au moment de la conclusion du contrat de bail A) cherchait donc un endroit susceptible de lui permettre l\u2019exploitation d\u2019un commerce relatif \u00e0 la vente et la r\u00e9paration de v\u00e9hicule.<\/p>\n

N\u00e9anmoins en tant que commer\u00e7ant normalement prudent et diligent, il appartenait aussi \u00e0 A) de s\u2019enqu\u00e9rir sur l\u2019\u00e9tat des lieux ainsi que des travaux n\u00e9cessaires \u00e0 entreprendre, ou du moins de visiter le hall et de s\u2019informer aupr\u00e8s du bailleur, avant de signer un contrat de bail relatif \u00e0 l\u2019exploitation d\u2019un commerce. A) ne pouvait ignorer que les lieux lou\u00e9s se trouvent sur le site de l\u2019ancien abattoir d\u2019Esch-sur-Alzette et que partant des travaux d\u2019am\u00e9nagement ou de r\u00e9novation seraient probablement n\u00e9cessaires afin de permettre l\u2019exploitation d\u2019un commerce de v\u00e9hicule, enti\u00e8rement \u00e9tranger \u00e0 l\u2019ancienne affectation du site.<\/p>\n

Une simple visite des lieux aurait suffi pour constater qu\u2019il n\u2019y a ni chauffage ni eau chaude.<\/p>\n

Ensuite, suivant le pr\u00e9ambule pr\u00e9cit\u00e9 A) a formellement d\u00e9clar\u00e9 ayant \u00ab parfaite \u00bb connaissance des lieux au moment de la signature du contrat de bail et il ne ressort d\u2019aucune stipulation du contrat entre parties que la soci\u00e9t\u00e9 anonyme T) SA se serait engag\u00e9e \u00e0 effectuer des quelconques travaux d\u2019am\u00e9nagements ou de r\u00e9novation. Au contraire, le contrat de bail retient express\u00e9ment sous son article 3.1 que le preneur s\u2019engage \u00e0 effectuer des travaux et recevra en contrepartie la gratuit\u00e9 des loyers pour les mois de d\u00e9cembre 2014 et janvier 2015.<\/p>\n

A ce point, le tribunal rappelle encore qu\u2019il est sans incidence pour la pr\u00e9sente affaire que la soci\u00e9t\u00e9 anonyme T) SA a lou\u00e9 elle-m\u00eame les lieux litigieux aupr\u00e8s de la soci\u00e9t\u00e9 coop\u00e9rative N), et ce d\u2019autant plus au vu du fait que le pr\u00e9ambule renvoie dans son premier point au contrat de bail principal existant entre la soci\u00e9t\u00e9 anonyme T) SA et la soci\u00e9t\u00e9 coop\u00e9rative N), de sorte que A) ne saurait ignorer qu\u2019il s\u2019agissait d\u2019une contrat de sous-location.<\/p>\n

Faute par A) de prendre les pr\u00e9cautions les plus \u00e9l\u00e9mentaires tels que des renseignements sur l\u2019\u00e9tat des lieux avant de s\u2019engager dans un contrat de bail, il ne saurait actuellement pr\u00e9tendre \u00e0 sa nullit\u00e9 pour cause d\u2019erreur et le moyen est \u00e0 rejeter pour \u00eatre non fond\u00e9. \u00bb.<\/p>\n

Il ressort de l\u2019extrait susvis\u00e9 du jugement dont pourvoi, que le tribunal n\u2019a ni de pr\u00e8s, ou de loin proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une application de l\u2019article 1719 du Code civil, qui d\u2019ailleurs n\u2019est d\u2019aucune pertinence dans le cadre de l\u2019analyse de la demande en annulation du contrat de bail pour cause d\u2019erreur.<\/p>\n

Au vu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, le moyen se fonde sur une lecture erron\u00e9e de la d\u00e9cision entreprise, de sorte que le moyen manque en fait et ne saurait \u00eatre accueilli.<\/p>\n

A titre plus subsidiaire<\/p>\n

Dans le cadre du moyen sous examen, le demandeur en cassation fait valoir que le refus du bailleur d\u2019entreprendre des travaux de r\u00e9fection, serait constitutif d\u2019une violation de la garantie d\u2019une jouissance paisible, le bien lou\u00e9 n\u2019\u00e9tant pas conforme \u00e0 sa destination contractuelle, de sorte que, m\u00eame en l\u2019absence d\u2019engagement contractuel expresse, cette obligation aurait implicitement, mais n\u00e9cessairement incomb\u00e9 au bailleur au regard des obligations- m\u00eames du bailleur d\u00e9coulant du contrat de bail.<\/p>\n

Il ressort de la d\u00e9cision dont pourvoi, que A) a fait \u00e9tat d\u2019un d\u00e9faut de jouissance paisible de lieux lou\u00e9s, faute d\u2019avoir pu disposer de chauffage et d\u2019eau, ainsi que d\u2019un toit<\/p>\n

11 \u00e9tanche dans le cadre de ses d\u00e9veloppements en relation avec l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution soulev\u00e9e dans le but de justifier le non-paiement des loyers r\u00e9clam\u00e9s par le bailleur.<\/p>\n

Or dans le cadre de l\u2019analyse des faits \u00e0 la base du litige, les juges d\u2019appel avaient d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 retenu que :<\/p>\n

\u00ab Les parties sont encore d\u2019accord sur le fait que lors de l\u2019entr\u00e9e en possession des lieux par A), le toit n\u00e9cessitait une r\u00e9fection et il n\u2019y avait ni de chauffage ni d\u2019eau. Les parties sont cependant en d\u00e9saccord \u00e0 qui appartenait la r\u00e9alisation des pr\u00e9dits travaux. \u00bb 7 .<\/p>\n

Dans le cadre de l\u2019analyse de la demande en annulation du contrat de bail pour cause d\u2019erreur, ils avaient not\u00e9 qu\u2019A) a formellement d\u00e9clar\u00e9 dans le pr\u00e9ambule du contrat de bail avoir parfaite connaissance des lieux au moment de la signature dudit contrat et \u00e9taient arriv\u00e9s \u00e0 la conclusion qu\u2019il ne ressortait d\u2019aucune stipulation du contrat entre parties que la soci\u00e9t\u00e9 anonyme T) SA se serait engag\u00e9e \u00e0 effectuer des quelconques travaux d\u2019am\u00e9nagements ou de r\u00e9novation. \u00ab Au contraire, le contrat de bail retient express\u00e9ment sous son article 3.1 que le preneur s\u2019engage \u00e0 effectuer des travaux et recevra en contrepartie la gratuit\u00e9 des loyers pour les mois de d\u00e9cembre 2014 et janvier 2015. 8 \u00bb. Il ne ressort ainsi ni de la motivation du jugement dont pourvoi, ni des autres pi\u00e8ces auxquelles la soussign\u00e9e peut avoir \u00e9gard que la partie demanderesse en cassation ait soutenu devant les juges du fond que la d\u00e9claration du locataire d\u2019avoir eu parfaite connaissance des lieux au moment de la signature du contrat de bail de clause serait d\u00e9pourvue de toute cons\u00e9quence sur l\u2019\u00e9tendue de l\u2019obligation de d\u00e9livrance du bailleur au regard de l\u2019article 1719 du Code civil, de sorte qu\u2019on peut s\u2019interroger sur le caract\u00e8re nouveau du moyen question.<\/p>\n

Or \u00ab La Cour de cassation est institu\u00e9e seulement pour appr\u00e9cier, sous le rapport du droit, les arr\u00eats ou jugements rendus en dernier ressort par les cours et tribunaux ; qu\u2019on ne peut donc devant elle pr\u00e9senter des moyens nouveaux, mais seulement appr\u00e9cier la solution l\u00e9gale qui a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9e aux moyens d\u00e9battus devant les premier juges.\u00bb 9 .<\/p>\n

Etant donn\u00e9 que l\u2019analyse du moyen requiert n\u00e9cessairement une appr\u00e9ciation des relations contractuelles entre parties, il est m\u00e9lang\u00e9 de fait et de droit et devrait d\u00e8s lors \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 irrecevable.<\/p>\n

En dernier ordre de subsidiarit\u00e9<\/p>\n

Abstraction faite de consid\u00e9rations quant \u00e0 la recevabilit\u00e9 du moyen, le fond du moyen suscite les observations suivantes :<\/p>\n

7 Page 7, deuxi\u00e8me paragraphe, de la d\u00e9cision entreprise 8 Page 9, quatri\u00e8me paragraphe du jugement dont pourvoi 9 J. et L. Bor\u00e9, La cassation en mati\u00e8re civile, Dalloz, 5\u00e8me \u00e9dition, no 82.04<\/p>\n

Certes l'obligation du bailleur de procurer la jouissance au locataire est de la nature du contrat de bail. C'est \u00e0 dire qu'elle p\u00e8se sur lui, m\u00eame si elle n'a pas \u00e9t\u00e9 express\u00e9ment stipul\u00e9e.<\/p>\n

En revanche, elle n'est pas de l'essence du contrat. Il est en effet toujours loisible aux parties d'y d\u00e9roger. En pratique, deux sortes de clauses sont usuelles. Certaines sont relatives \u00e0 l'\u00e9tat de la chose au moment de la d\u00e9livrance et d'autres concernent l'\u00e9tat de la chose pendant la dur\u00e9e du bail. Le bailleur peut r\u00e9duire ses obligations ; il est courant d'ins\u00e9rer dans le contrat une clause par laquelle le preneur prend la chose lou\u00e9e dans l'\u00e9tat o\u00f9 elle se trouve 10 ; il est \u00e9galement fr\u00e9quent de pr\u00e9voir que le bailleur limite son obligation aux grosses r\u00e9parations de l'article 606 du Code civil 11 .<\/p>\n

Par cons\u00e9quent, les parties contractantes d\u00e9finissent librement le contenu du contrat : les dispositions du Code civil \u2013 il faut le rappeler \u2013 ne sont pas d'ordre public. Il faut cependant observer que la jurisprudence n'accueille pas favorablement toutes ces clauses et les interpr\u00e8te strictement, en consid\u00e9rant par exemple que la clause en vertu de laquelle le preneur \u00ab prend les lieux dans l'\u00e9tat o\u00f9 ils se trouvent \u00bb ne fait pas obstacle \u00e0 son recours en garantie pour vices cach\u00e9s.<\/p>\n

Au vu de la libert\u00e9 contractuelle dont jouissent les parties en la mati\u00e8re, les juges du fond ont pu retenir, sans violer la disposition vis\u00e9e au moyen, que le locataire a pris la chose dans l\u2019\u00e9tat o\u00f9 elle se trouvait sans pour autant que le bailleur soit contraint de se livrer \u00e0 des travaux de r\u00e9fection sur la chose lou\u00e9e.<\/p>\n

Le moyen est d\u00e8s lors \u00e0 d\u00e9clarer non fond\u00e9.<\/p>\n

10 Cass. 3e civ., 18 mars 1992 : JurisData n\u00b0 1992- 000671 ; Loyers et copr. 1992, comm. 246, cit\u00e9 dans JurisClasseur, Code civil Art. 1708 \u00e0 1762 — Fasc. 85 : BAIL D'HABITATION. \u2013 G\u00e9n\u00e9ralit\u00e9s. \u2013 D\u00e9finition du contrat de bail, no 11 11 CA Paris, 16e ch., sect. B, 8 nov. 1991 : JurisData n\u00b0 1991- 024615 ; Loyers et copr. 1992, comm. 247, cit\u00e9 dans JurisClasseur, Code civil Art. 1708 \u00e0 1762 — Fasc. 85 : BAIL D'HABITATION. \u2013 G\u00e9n\u00e9ralit\u00e9s. \u2013 D\u00e9finition du contrat de bail, no 12 12 JurisClasseur, Code civil Art. 1708 \u00e0 1762 — Fasc. 85 : BAIL D'HABITATION. \u2013 G\u00e9n\u00e9ralit\u00e9s. \u2013 D\u00e9finition du contrat de bail, no 11 et 12<\/p>\n

Conclusion :<\/p>\n

Le pourvoi est recevable, mais \u00e0 rejeter.<\/p>\n

Pour le Procureur g\u00e9n\u00e9ral d\u2019Etat, l\u2019avocat g\u00e9n\u00e9ral,<\/p>\n

Sandra KERSCH<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

N\u00b0 57 \/ 2021 du 01.04.2021 Num\u00e9ro CAS -2020-00062 du registre Audience publique de la Cour de cassation du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi, premier avril deux mille vingt-et-un. 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