{"id":712749,"date":"2026-04-27T23:10:15","date_gmt":"2026-04-27T21:10:15","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-6-janvier-2021-n-2019-01017\/"},"modified":"2026-04-27T23:10:19","modified_gmt":"2026-04-27T21:10:19","slug":"cour-superieure-de-justice-6-janvier-2021-n-2019-01017","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-6-janvier-2021-n-2019-01017\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 6 janvier 2021, n\u00b0 2019-01017"},"content":{"rendered":"
\n
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1<\/p>\n

Arr\u00eat N\u00b0 2\/21 \u2013 II-CIV<\/p>\n

Arr\u00eat civil<\/p>\n

Audience publique du six janvier deux mille vingt -et-un<\/p>\n

Num\u00e9ro CAL-2019-01017 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: Christiane RECKINGER, pr\u00e9sidente de chambre, Carine FLAMMANG, premier conseiller, Marianne EICHER, premier conseiller, et Marie-Jos\u00e9 HOFFMANN, greffier assum\u00e9.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

A.), demeurant \u00e0 L- (\u2026), (\u2026),<\/p>\n

appelant aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 13 septembre 2019,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Rafa\u00eblle WEISS, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES DE LA R\u00c9SIDENCE RES.1.), sis \u00e0 L-(\u2026), (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9 par son syndic, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e (\u2026) s.\u00e0 r.l., \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge \u00e0 L- (\u2026), (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B(\u2026),<\/p>\n

intim\u00e9e aux termes du pr\u00e9dit exploit ENGEL,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Alain GROSS, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

LA COUR D\u2019APPEL :<\/p>\n

Saisi de l\u2019assignation introduite par le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES DE LA R\u00c9SIDENCE RES.1.) (ci-apr\u00e8s le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES ) contre A.) (ci-apr\u00e8s A.)) pour le voir condamner \u00e0 lui payer le montant de 51.085,17 euros du chef d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de charges (49.395,17 EUR) et d\u2019avances sur charges couvrant la p\u00e9riode d\u2019octobre 2016 \u00e0 novembre 2017, outre les int\u00e9r\u00eats et une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, par jugement du 29 mai 2019, a dit la demande fond\u00e9e en son principe, invit\u00e9 le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES \u00e0 verser un d\u00e9compte actualis\u00e9 des arri\u00e9r\u00e9s et avances sur charges de A.) et r\u00e9serv\u00e9 le surplus de la demande.<\/p>\n

Par jugement du 10 juillet 2019, le m\u00eame tribunal, sur base du d\u00e9compte de la copropri\u00e9t\u00e9 du 30 septembre 2018, a condamn\u00e9 A.) \u00e0 payer au SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES le montant de 35.666,59 euros au titre d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de charges, outre les int\u00e9r\u00eats, a rejet\u00e9 la demande tendant \u00e0 l\u2019\u00e9chelonnement du paiement et condamn\u00e9 A.) \u00e0 payer au SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000,00 euros.<\/p>\n

Contre les pr\u00e9dits jugements, appel a \u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement interjet\u00e9 par A.) suivant exploit d\u2019huissier du 13 septembre 2019, l\u2019appelant concluant, par r\u00e9formation, \u00e0 voir d\u00e9bouter le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES de sa demande, sinon \u00e0 voir ordonner \u00e0 l\u2019intim\u00e9 de verser le journal des op\u00e9rations inscrites en compte pour la copropri\u00e9t\u00e9 et \u00e0 voir acter son accord de payer les arri\u00e9r\u00e9s de charges \u00e0 condition d\u2019\u00eatre d\u00fbment document\u00e9s par des pi\u00e8ces comptables, l\u2019appelant sollicitant dans ce cas \u00e0 voir \u00e9chelonner le paiement de sa dette.<\/p>\n

L\u2019appelant conclut encore \u00e0 voir dire que le montant red\u00fb, le cas \u00e9ch\u00e9ant, ne saurait produire des int\u00e9r\u00eats en reprochant \u00e0 l\u2019intim\u00e9e d\u2019avoir laiss\u00e9, de mani\u00e8re d\u00e9lib\u00e9r\u00e9e, sa dette s\u2019accro\u00eetre.<\/p>\n

Il sollicite, par r\u00e9formation, l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000,00 euros pour la premi\u00e8re instance ainsi qu\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 4.000,00 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

A.) expose que la R\u00e9sidence RES.1.) est compos\u00e9e de deux blocs D et E, son lot se situant dans le lot E, qu\u2019au sous-sol se trouvent des parkings pour lesquels des travaux de r\u00e9novation ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9s par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires du 28 mai 2015 et que le montant relatif aux arri\u00e9r\u00e9s de charges a trait \u00e0 la conservation, \u00e0 l\u2019entretien et \u00e0 l\u2019administration des parties communes ainsi qu\u2019aux \u00e9l\u00e9ments d\u2019\u00e9quipement communs.<\/p>\n

L\u2019appelant, en se pr\u00e9valant de l\u2019article 7 de la loi modifi\u00e9e du 16 mai 1975 portant statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis, fait valoir que les charges relatives aux travaux extraordinaires effectu\u00e9s dans le sous-sol de la r\u00e9sidence ont trait \u00e0 des \u00e9l\u00e9ments d\u2019\u00e9quipement commun. Il aurait d\u00e8s lors fallu que le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES ventile ces charges au prorata de sa quote- part dans le parking, ce sur base du crit\u00e8re de l\u2019utilit\u00e9 que cet \u00e9l\u00e9ment repr\u00e9sente \u00e0 l\u2019\u00e9gard de chaque lot. Il estime par ailleurs que le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES , dans le calcul des charges relatives au chauffage et \u00e0 l\u2019eau, aurait uniquement d\u00fb tenir compte des d\u00e9penses relatives au bloc E, \u00e0 l\u2019exclusion de celles relatives au bloc D.<\/p>\n

A.) conteste, d\u00e8s lors, le calcul de la r\u00e9partition des charges communes effectu\u00e9 par le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES .<\/p>\n

En ordre subsidiaire, A.) conteste le quantum r\u00e9clam\u00e9, ainsi que le calcul des int\u00e9r\u00eats .<\/p>\n

Le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES interjette appel incident contre le jugement entrepris du 29 mai 2019 en faisant grief au tribunal de ne pas avoir accueilli son moyen tendant \u00e0 voir admettre que A.) est forclos \u00e0 contester le mode de calcul relatif aux charges communes, ce en l\u2019absence de l\u2019exercice de l\u2019action pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 34 de la loi modifi\u00e9e du 16 mai 1975, action tendant \u00e0 l\u2019annulation de la r\u00e9solution de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires du 28 mai 2015 ayant trait \u00e0 l\u2019avance extraordinaire relative aux travaux au sous- sol de la r\u00e9sidence, et des r\u00e9solutions prises lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires des 19 janvier 2016 et 13 d\u00e9cembre 2016 ayant approuv\u00e9 les comptes des exercices 2014- 2015 et 2015- 2016. L\u2019intim\u00e9 donne \u00e0 consid\u00e9rer que les proc\u00e8s-verbaux des deux derni\u00e8res assembl\u00e9es ont \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9s \u00e0 A.) en date des 24 janvier 2016 et 2 janvier 2017, en relevant que l\u2019appelant ne conteste pas qu\u2019il s\u2019est vu notifier l\u2019ensemble des proc\u00e8s-verbaux de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9 estime qu\u2019en approuvant les comptes g\u00e9n\u00e9raux l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires, A.) a n\u00e9cessairement approuv\u00e9 les comptes individuels. Ce serait d\u00e8s lors \u00e0 tort que le tribunal a dit que l\u2019approbation par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires des comptes de la copropri\u00e9t\u00e9 se limite \u00e0 la constatation que la comptabilit\u00e9 de l\u2019exercice a \u00e9t\u00e9 faite r\u00e9guli\u00e8rement, mais ne vaut pas approbation de la r\u00e9partition des charges communes entre les copropri\u00e9taires et qu\u2019il a retenu que le copropri\u00e9taire, m\u00eame en l\u2019absence d\u2019une action en annulation des d\u00e9cisions approuvant les comptes de la copropri\u00e9t\u00e9, peut en solliciter la correction.<\/p>\n

En ordre subsidiaire, l\u2019intim\u00e9 conclut \u00e0 voir rejeter l\u2019argumentation de l\u2019appelant relative \u00e0 la s\u00e9paration de la r\u00e9sidence en deux blocs en<\/p>\n

donnant \u00e0 consid\u00e9rer que cette s\u00e9paration est purement virtuelle, la copropri\u00e9t\u00e9 formant un tout indissociable, cela \u00e9tant corrobor\u00e9 par le fait qu\u2019elle est couverte par une seule assurance.<\/p>\n

Le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES fait valoir que A.), \u00e0 l\u2019instar des d\u00e9bats de premi\u00e8re instance, reste en d\u00e9faut de pr\u00e9ciser le motif qui se trouve \u00e0 la base de sa contestation relative \u00e0 la r\u00e9partition des charges communes, l\u2019appelant n\u2019indiquant pas si la cl\u00e9 de r\u00e9partition heurte le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, respectivement l\u2019article 7 de la loi modifi\u00e9e du 16 mai 1975. Ce serait, d\u00e8s lors, \u00e0 bon droit que le tribunal a dit le moyen de l\u2019appelant non fond\u00e9.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9 donne encore \u00e0 consid\u00e9rer qu\u2019au vu du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 de la R\u00e9sidence RES.1.) , le crit\u00e8re tenant \u00e0 l\u2019utilit\u00e9 que repr\u00e9sente l\u2019\u00e9l\u00e9ment d\u2019\u00e9quipement commun pour chaque lot ne s\u2019applique pas. Ce serait, d\u00e8s lors, \u00e0 bon droit que le syndic a r\u00e9parti les charges relatives aux travaux extraordinaires effectu\u00e9s dans le sous-sol entre les copropri\u00e9taires au prorata de leur quote- part dans l\u2019ensemble de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9 d\u00e9duit de ce qui pr\u00e9c\u00e8de que c\u2019est \u00e0 bon droit que le tribunal a fait droit \u00e0 sa demande \u00e0 hauteur du montant r\u00e9sultant du d\u00e9compte du 30 septembre 2018 qui aurait \u00e0 juste titre \u00e9t\u00e9 major\u00e9 des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9 conclut encore \u00e0 voir d\u00e9bouter A.) de sa demande tendant \u00e0 l\u2019\u00e9chelonnement du paiement de sa dette.<\/p>\n

Il formule une demande additionnelle tendant \u00e0 voir condamner A.) \u00e0 lui payer le montant de 3.000,00 euros au titre de frais et honoraires d\u2019avocat ayant trait \u00e0 la pr\u00e9sente proc\u00e9dure et sollicite l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.500,00 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

A.) estime que c\u2019est \u00e0 bon droit que le tribunal a dit qu\u2019il n\u2019\u00e9tait pas forclos \u00e0 invoquer l\u2019inexactitude de la cl\u00e9 de r\u00e9partition des charges communes.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation de la Cour<\/p>\n

Pour ce qui est de l\u2019appel incident interjet\u00e9 par le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES contre le jugement entrepris du 29 mai 2019, au motif que le tribunal n\u2019a pas accueilli son moyen tendant \u00e0 voir admettre que A.) est forclos \u00e0 contester le mode de calcul relatif aux charges communes, la Cour constate que ledit jugement a donn\u00e9 gain de cause au SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES , de sorte que la d\u00e9cision ne cause aucun grief \u00e0 l\u2019intim\u00e9 qui ne saurait d\u00e8s lors l\u2019attaquer.<\/p>\n

L\u2019appel incident est partant irrecevable, \u00e9tant observ\u00e9 que l\u2019intim\u00e9 est, toutefois, admis \u00e0 se pr\u00e9valoir, en instance d\u2019appel, des m\u00eames moyens de d\u00e9fense que ceux dont il s\u2019est pr\u00e9valu en premi\u00e8re instance, de sorte que sa critique \u00e0 l\u2019encontre du pr\u00e9dit jugement est \u00e0 analyser \u00e0 ce titre.<\/p>\n

En ce qui concerne le moyen de forclusion oppos\u00e9 par le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES au moyen de d\u00e9fense oppos\u00e9 par l\u2019appelant \u00e0 l\u2019action en paiement de l\u2019intim\u00e9, il r\u00e9sulte du jugement entrepris du 29 mai 2019 que le tribunal a ent\u00e9rin\u00e9 la position doctrinale d\u2019apr\u00e8s laquelle \u00ab l\u2019approbation des comptes a une cons\u00e9quence tr\u00e8s importante pour les copropri\u00e9taires : elle entra\u00eene l\u2019obligation pour chaque copropri\u00e9taire de r\u00e9gler sa quote- part dans les charges communes telle que celle- ci r\u00e9sulte des comptes approuv\u00e9s. M\u00eame si un copropri\u00e9taire agit en nullit\u00e9 contre la d\u00e9cision, elle reste valable jusqu\u2019au jugement d\u00e9finitif \u00e0 rendre par le tribunal et le copropri\u00e9taire ne pourra \u00e9chapper \u00e0 son obligation de payer. Mais le copropri\u00e9taire pourra valablement s\u2019y opposer (m\u00eame apr\u00e8s l\u2019\u00e9coulement du d\u00e9lai de deux mois pour attaquer la d\u00e9cision de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale) en invoquant la mauvaise r\u00e9partition entre copropri\u00e9taires. Le copropri\u00e9taire est donc recevable \u00e0 en demander la correction \u00bb (G KRIEGER, La Copropri\u00e9t\u00e9, \u00e9d. Promoculture, \u00e9dition 2018, n\u00b0 227).<\/p>\n

L\u2019auteur, pour en arriver \u00e0 la pr\u00e9dite conclusion, se r\u00e9f\u00e8re un arr\u00eat de la Cour de cassation fran\u00e7aise ainsi qu\u2019\u00e0 des arr\u00eats de la Cour d\u2019appel de Paris.<\/p>\n

Il faut noter, \u00e0 ce titre, que lorsque le syndic poursuit en justice le recouvrement de charges en application d'une r\u00e9partition incluse dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 qui serait nulle sur le fondement de la loi fran\u00e7aise, il se pose la question de savoir si le copropri\u00e9taire poursuivi peut n\u00e9anmoins se pr\u00e9valoir devant le tribunal de l'exception d'ill\u00e9galit\u00e9 de cette r\u00e9partition pour tenir en \u00e9chec la demande de paiement, la jurisprudence (fran\u00e7aise) ayant tendance \u00e0 r\u00e9pondre affirmativement (JurisClasseur Copropri\u00e9t\u00e9, Fasc. 75- 10 : Charges communes, Recouvrement des charges, Proc\u00e9dures et garanties de recouvrement, date du fascicule : 21 Avril 2010, mise \u00e0 jour : 14 Novembre 2019, n\u00b0 17).<\/p>\n

La Cour de cassation fran\u00e7aise dans un arr\u00eat du 26 avril 1989 retient, en effet, que \u00ab tout copropri\u00e9taire peut \u00e0 tout moment attaquer l\u2019absence de conformit\u00e9 des clauses du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 aux dispositions l\u00e9gales et par exemple remettre en cause une r\u00e9partition des charges figurant au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 contraire aux dispositions d\u2019ordre public de l\u2019article 10 de la loi fran\u00e7aise du 10 juillet 1965 (Cass. 3 e chambre civile, 26 avril 1989, n\u00b0 87- 18.384, Jurisdata<\/p>\n

n\u00b0 1989- 001374, Bul. Civ. III, n\u00b093), \u00e9tant observ\u00e9 que cette solution a, dans la suite, \u00e9t\u00e9 maintenue par la juridiction supr\u00eame fran\u00e7aise.<\/p>\n

Pour d\u00e9terminer si la jurisprudence fran\u00e7aise est transposable en droit luxembourgeois, il y a lieu de se r\u00e9f\u00e9rer aux dispositions l\u00e9gales luxembourgeoises r\u00e9gissant la cl\u00e9 de r\u00e9partition des charges communes.<\/p>\n

La r\u00e9partition des charges communes d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 est r\u00e9gie par l\u2019article 7 de la loi modifi\u00e9e du 16 mai 1975.<\/p>\n

L\u2019article 7 de ladite loi pr\u00e9voit en son premier alin\u00e9a dont les dispositions sont imp\u00e9ratives (Elter et Schockweiler, la Copropri\u00e9t\u00e9, n\u00b0 427), que les charges relatives \u00e0 la conservation, \u00e0 l\u2019entretien et \u00e0 l\u2019administration des parties communes se r\u00e9partissent entre les copropri\u00e9taires proportionnellement aux valeurs relatives aux parties privatives comprises dans leur lot.<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 9 de la loi modifi\u00e9e du 16 mai 1975, en cas d\u2019absence de toute r\u00e9partition conventionnelle des charges, chaque copropri\u00e9taire peut saisir le tribunal aux fins de voir proc\u00e9der \u00e0 une r\u00e9partition conforme aux dispositions pr\u00e9c\u00e9dentes, \u00e9tant observ\u00e9 que l\u2019expos\u00e9 des motifs de la loi indique que la facult\u00e9 reconnue au tribunal d\u2019imposer une r\u00e9partition des charges aux copropri\u00e9taires pr\u00e9sente un int\u00e9r\u00eat non seulement \u00ab au cas o\u00f9 il n\u2019existe aucune r\u00e9partition conventionnelle des charges \u00bb, mais encore au cas o\u00f9 le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 a retenu une r\u00e9partition contraire \u00e0 celle impos\u00e9e de fa\u00e7on imp\u00e9rative\u2026 \u00bb. En effet, celle- ci \u00ab \u00e9tant r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite en vertu de l\u2019article 40, la situation est la m\u00eame que s\u2019il y avait absence de r\u00e9partition \u00bb (Elter et Schockweiler, la Copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis, n\u00b0 434).<\/p>\n

L\u2019alin\u00e9a deux de l\u2019article 7 de la loi modifi\u00e9e du 16 mai 1975 dispose, pour ce qui est des charges relatives aux biens d\u2019\u00e9quipement commun, que des crit\u00e8res diff\u00e9rents peuvent \u00eatre retenus pour leur r\u00e9partition et qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut de convention y relative, les copropri\u00e9taires sont tenus d\u2019y participer en fonction de l\u2019utilit\u00e9 que ces \u00e9l\u00e9ments pr\u00e9sentent \u00e0 l\u2019\u00e9gard de chaque lot.<\/p>\n

La disposition l\u00e9gale pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 7, alin\u00e9a 2, de la loi modifi\u00e9e du 16 mai 1975 ayant un caract\u00e8re suppl\u00e9tif , il s\u2019ensuit que les stipulations conventionnelles, quelles qu\u2019elles soient restent en vigueur jusqu\u2019\u00e0 leur modification par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires (Elter et Schockweiler op cit, n\u00b0 428).<\/p>\n

Les dispositions de l\u2019article 7, alin\u00e9a 2, relatives \u00e0 la r\u00e9partition des charges ayant trait aux biens d\u2019\u00e9quipement commun \u00e9tant suppl\u00e9tives de la volont\u00e9 des copropri\u00e9taires, ce contrairement \u00e0 la disposition aff\u00e9rente d\u2019ordre public de la loi fran\u00e7aise, aucun recours direct n\u2019est<\/p>\n

ouvert pour contester leur r\u00e9partition, sauf \u00e0 pr\u00e9ciser que du moment que l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale a proc\u00e9d\u00e9, sur base de l\u2019article 7, alin\u00e9a 3, \u00e0 une modification de la r\u00e9partition initiale, les copropri\u00e9taires opposants et d\u00e9faillants peuvent, sur base de l\u2019article 34, alin\u00e9a 3, saisir le tribunal qui est alors en droit d\u2019imposer une nouvelle r\u00e9partition (Elter et Schockweiler, op cit, n\u00b0 436).<\/p>\n

Compte tenu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, force est de constater, d\u2019une part, que le principe jurisprudentiel fran\u00e7ais ci-avant d\u00e9crit est uniquement susceptible de s\u2019appliquer \u00e0 la r\u00e9partition des charges relatives \u00e0 la conservation, \u00e0 l\u2019entretien et \u00e0 l\u2019administration des parties communes et, d\u2019autre part, que c\u2019est en vain que A.) fait valoir que la r\u00e9partition des charges relative aux biens d\u2019\u00e9quipement commun doit se faire selon le crit\u00e8re de l\u2019utilit\u00e9, alors qu\u2019au vu du caract\u00e8re suppl\u00e9tif de la disposition l\u00e9gale y aff\u00e9rente, le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 de la R\u00e9sidence RES.1.) a valablement pu y d\u00e9roger.<\/p>\n

M\u00eame si la solution retenue par la jurisprudence fran\u00e7aise n\u2019est pas de nature \u00e0 favoriser la bonne marche de la gestion collective, \u00e9tant donn\u00e9 que le fait de laisser \u00e0 un copropri\u00e9taire qui ne paie pas ses charges la possibilit\u00e9 de faire \u00e9chec \u00e0 la demande du syndicat en invoquant l'exception d'ill\u00e9galit\u00e9 d'une clause existant parfois depuis longtemps peut para\u00eetre non conforme \u00e0 l'int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral (Jurisclasseur, ibidem op cit) et met en p\u00e9ril la s\u00e9curit\u00e9 juridique, il n\u2019en reste pas moins qu\u2019aucun argument valable ne s\u2019oppose au principe consacr\u00e9 par la Cour de cassation fran\u00e7aise, sauf \u00e0 pr\u00e9ciser qu\u2019il ne s\u2019applique qu\u2019\u00e0 la r\u00e9partition des charges relatives \u00e0 la conservation, \u00e0 l\u2019entretien et \u00e0 l\u2019administration des parties communes, \u00e0 l\u2019exclusion de la r\u00e9partition des charges relatives aux biens d\u2019\u00e9quipement commun.<\/p>\n

Pour que le moyen tenant \u00e0 la cl\u00e9 de r\u00e9partition desdites charges soit pertinent, il faut toutefois, que le copropri\u00e9taire invoque la nullit\u00e9 d\u2019une clause du r\u00e8glement au motif d\u2019\u00eatre contraire aux dispositions d\u2019ordre public, sinon du moins l\u2019exception d\u2019ill\u00e9galit\u00e9.<\/p>\n

Or, en l\u2019esp\u00e8ce, la seule critique de l\u2019appelant a trait \u00e0 son affirmation, de surcro\u00eet non \u00e9tay\u00e9e, tenant \u00e0 la s\u00e9paration entre les blocs D et E, A.) restant en d\u00e9faut d\u2019invoquer tant la nullit\u00e9 que l\u2019ill\u00e9galit\u00e9 d\u2019une clause du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 de la R\u00e9sidence RES.1.) par rapport aux dispositions l\u00e9gales pr\u00e9vues \u00e0 l\u2019article 7, alin\u00e9a 1 er , de la loi modifi\u00e9e du 16 mai 1975.<\/p>\n

Il s\u2019ensuit que son moyen n\u2019est pas pertinent.<\/p>\n

Aucun autre moyen n\u2019ayant \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9 par le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES dans le cadre des d\u00e9bats de premi\u00e8re instance ayant abouti au jugement du 29 mai 2019, il s\u2019ensuit que, m\u00eame si c\u2019est pour d\u2019autres motifs, ce jugement est \u00e0 confirmer en ce que la<\/p>\n

demande du SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e fond\u00e9e en son principe.<\/p>\n

Au vu du d\u00e9compte du 30 septembre 2018, duquel il r\u00e9sulte que le montant de 35.666,59 euros concerne des frais de chauffage et de consommation d\u2019eau (2.917,61 euros), divers frais (2.437,47) et des frais d\u2019avocat (1.170,00 euros) ainsi que des arri\u00e9r\u00e9s de charges relatifs aux exercices ant\u00e9rieurs (6.525,08 euros), c\u2019est \u00e0 bon droit que le tribunal, dans son jugement du 10 juillet 2019, a dit la demande du SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES fond\u00e9e \u00e0 hauteur dudit montant, la Cour notant que l\u2019appelant reste en d\u00e9faut d\u2019avancer un argument valable permettant de tenir la demande en paiement en \u00e9chec, son argument tenant au d\u00e9faut de ventilation entre le principal et les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e9tant d\u00e9nu\u00e9 de pertinence, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il r\u00e9sulte du d\u00e9compte vers\u00e9 qu\u2019il a exclusivement trait \u00e0 des montants \u00ab principaux \u00bb.<\/p>\n

L\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires ayant approuv\u00e9 les comptes relatifs aux exercices concern\u00e9s par le pr\u00e9sent litige, c\u2019est en vain que A.) sollicite, de surcro\u00eet sans aucune pr\u00e9cision, la communication du journal des op\u00e9rations inscrites en compte pour la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Aucun argument valable n\u2019\u00e9tant avanc\u00e9 par A.) \u00e0 l\u2019appui de sa contestation relative aux int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux dont le paiement peut parfaitement \u00eatre sollicit\u00e9 par le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES \u00e0 partir du 22 septembre 2017, date d\u2019une mise en demeure de payer adress\u00e9e \u00e0 l\u2019appelant, il s\u2019ensuit que c\u2019est \u00e0 bon droit que le tribunal a major\u00e9 le montant principal des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 partir de cette date et a dit la demande de SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES tendant \u00e0 la majoration du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal fond\u00e9e.<\/p>\n

La Cour approuve finalement le tribunal d\u2019avoir d\u00e9bout\u00e9 A.), sur base de motifs qu\u2019elle fait siens, de sa demande tendant \u00e0 l\u2019\u00e9chelonnement du paiement de sa dette.<\/p>\n

L\u2019appel n\u2019est d\u00e8s lors pas fond\u00e9, les jugements entrepris \u00e9tant \u00e0 confirmer, y compris en ce qui concerne le sort qui a \u00e9t\u00e9 r\u00e9serv\u00e9 par le tribunal aux demandes respectives des parties en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance.<\/p>\n

Pour ce qui est de la demande additionnelle articul\u00e9e par le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES sur base des articles 1382 et 1383 du code civil, dont A.) ne conteste ni la recevabilit\u00e9, ni le principe, ni le quantum, la Cour rappelle que par l\u2019arr\u00eat du 9 f\u00e9vrier 2012, la Cour de cassation (r\u00f4le n\u00b05\/12) a dit que les frais et honoraires d\u2019avocat peuvent donner lieu \u00e0 indemnisation sur base de la<\/p>\n

responsabilit\u00e9 civile de droit commun en dehors de l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure.<\/p>\n

Le caract\u00e8re r\u00e9parable du pr\u00e9judice consistant dans les frais d\u2019avocat engag\u00e9s est reconnu en cas d\u2019abus du droit d\u2019agir en justice. Ainsi si l\u2019action en justice n\u2019avait pas lieu d\u2019\u00eatre engag\u00e9e, celui qui a d\u00fb se d\u00e9fendre a droit au remboursement des frais d\u2019avocat inutilement engag\u00e9s. Il en va de m\u00eame d\u00e8s lors qu\u2019une partie r\u00e9siste de mani\u00e8re injustifi\u00e9e \u00e0 une demande en paiement intent\u00e9e \u00e0 son encontre. Il s\u2019agit, alors, d\u2019une responsabilit\u00e9 pour faute.<\/p>\n

A.), par son attitude, ayant r\u00e9sist\u00e9 de mani\u00e8re injustifi\u00e9e \u00e0 la demande en paiement introduite \u00e0 son encontre par le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES , il s\u2019ensuit que l\u2019intim\u00e9 est fond\u00e9 \u00e0 solliciter le paiement des frais et honoraires expos\u00e9s dans le cadre de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure sur base de la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle de l\u2019appelant.<\/p>\n

Au vu des pi\u00e8ces vers\u00e9es \u00e0 ce titre par le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES , sa demande est \u00e0 dire fond\u00e9e \u00e0 hauteur du montant de 2.340,00 euros.<\/p>\n

Au vu de l\u2019issue du litige, A.) est \u00e0 d\u00e9bouter de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Etant donn\u00e9 qu\u2019il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 la charge du SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES l\u2019enti\u00e8ret\u00e9 des sommes expos\u00e9es non comprises dans les d\u00e9pens, il y a lieu de lui allouer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000,00 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

P A R C E S M O T I F S<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement,<\/p>\n

vu l\u2019article 2 de la loi du 19 d\u00e9cembre 2020,<\/p>\n

re\u00e7oit l\u2019appel principal en la forme,<\/p>\n

dit l\u2019appel incident irrecevable,<\/p>\n

dit l\u2019appel principal non fond\u00e9,<\/p>\n

confirme les jugements entrepris,<\/p>\n

re\u00e7oit en la forme la demande additionnelle du SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES DE LA R\u00c9SIDENCE RES.1.),<\/p>\n

la dit fond\u00e9e,<\/p>\n

condamne A.) \u00e0 payer au SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES DE LA R\u00c9SIDENCE RES.1.) le montant de 2.340,00 euros,<\/p>\n

d\u00e9boute A.) de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne A.) \u00e0 payer au SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES DE LA R\u00c9SIDENCE RES.1.) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000,00 euros pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne A.) aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel et en ordonne la distraction au profit de Ma\u00eetre Alain Gross, avocat concluant affirmant en avoir fait l\u2019avance.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 Arr\u00eat N\u00b0 2\/21 \u2013 II-CIV Arr\u00eat civil Audience publique du six janvier deux mille vingt -et-un Num\u00e9ro CAL-2019-01017 du r\u00f4le Composition: Christiane RECKINGER, pr\u00e9sidente de chambre, Carine FLAMMANG, premier conseiller, Marianne EICHER, premier conseiller, et Marie-Jos\u00e9 HOFFMANN, greffier assum\u00e9. 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