{"id":727486,"date":"2026-04-28T10:31:52","date_gmt":"2026-04-28T08:31:52","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-de-cassation-5-novembre-2020-n-2019-00145\/"},"modified":"2026-04-28T10:31:56","modified_gmt":"2026-04-28T08:31:56","slug":"cour-de-cassation-5-novembre-2020-n-2019-00145","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-de-cassation-5-novembre-2020-n-2019-00145\/","title":{"rendered":"Cour de cassation, 5 novembre 2020, n\u00b0 2019-00145"},"content":{"rendered":"
\n
\n

N\u00b0 141 \/ 2020 du 05.11.2020. Num\u00e9ro CAS -2019-00145 du registre.<\/p>\n

Audience publique de la Cour de cassation du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi, cinq novembre deux mille vingt.<\/p>\n

Composition:<\/p>\n

Jean-Claude WIWINIUS, pr\u00e9sident de la Cour, Eliane EICHER, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Michel REIFFERS, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Roger LINDEN, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, St\u00e9phane PISANI, conseiller \u00e0 la Cour d\u2019appel, Sandra KERSCH, avocat g\u00e9n\u00e9ral, Viviane PROBST, greffier \u00e0 la Cour.<\/p>\n

Entre:<\/p>\n

1) A), n\u00e9e H) , et son \u00e9poux<\/p>\n

2) B), les deux demeurant \u00e0 (\u2026),<\/p>\n

3) C), et son \u00e9pouse<\/p>\n

4) D), n\u00e9e I), les deux demeurant \u00e0 (\u2026),<\/p>\n

5) le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l\u2019immeuble sis \u00e0 (…) , repr\u00e9sent\u00e9 par son syndic,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Camille SAETTEL, avocat \u00e0 la Cour, en l\u2019\u00e9tude de laquelle domicile est \u00e9lu,<\/p>\n

et:<\/p>\n

1) E), et son \u00e9pouse<\/p>\n

2) F), les deux demeurant \u00e0 (\u2026),<\/p>\n

d\u00e9fendeurs en cassation,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Georges KRIEGER, avocat \u00e0 la Cour, en l\u2019\u00e9tude duquel domicile est \u00e9lu,<\/p>\n

3) G), notaire honoraire, demeurant \u00e0 (\u2026),<\/p>\n

2 d\u00e9fendeur en cassation.<\/p>\n

Vu l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9, num\u00e9ro 134\/19, rendu le 10 juillet 2019 sous le num\u00e9ro 44650 du r\u00f4le par l a Cour d\u2019appel du Grand-Duch\u00e9 de Luxembourg, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile ; Vu le m\u00e9moire en cassation signifi\u00e9 le 17 septembre 2019 par A), n\u00e9e H), et B) (ci-apr\u00e8s \u00ab les \u00e9poux A)-B) \u00bb), C) et D), n\u00e9e I), (ci-apr\u00e8s \u00ab les \u00e9poux C) -D) \u00bb) et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l\u2019immeuble sis \u00e0 (…) \u00e0 E) et \u00e0 F) (ci- apr\u00e8s \u00ab les \u00e9poux E)-F)\u00bb) et \u00e0 G), d\u00e9pos\u00e9 le 18 septembre 2019 au greffe de la Cour ; Vu le m\u00e9moire en r\u00e9ponse signifi\u00e9 le 8 octobre 2019 par les \u00e9poux E)-F) aux \u00e9poux A)-B), aux \u00e9poux C)-D), au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et \u00e0 G), d\u00e9pos\u00e9 le 16 octobre 2019 au greffe de la Cour ; Sur le rapport du conseiller Roger LINDEN et les conclusions du premier avocat g\u00e9n\u00e9ral Mar ie-Jeanne KAPPWEILER ;<\/p>\n

Sur les faits<\/p>\n

Selon l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9, les \u00e9poux E)-F) avaient vendu, en 2005, la moiti\u00e9 de l\u2019immeuble sis \u00e0 (…) aux \u00e9poux C)-D), et, en 2010, l\u2019autre moiti\u00e9 aux \u00e9poux A)-B). Saisi, en 2014, par les \u00e9poux C)-D), d\u2019une demande en nullit\u00e9, sinon en r\u00e9solution de la vente, et, en 2015, par les \u00e9poux A)-B) d\u2019une demande en r\u00e9duction du prix de vente, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, apr\u00e8s avoir joint les demandes, les avait rejet\u00e9es et avait condamn\u00e9 les \u00e9poux A)-B) \u00e0 payer aux \u00e9poux E) -F) le solde du prix de vente. La Cour d\u2019appel a dit les appels principaux des demandeurs en cassation non fond\u00e9s et, faisant droit \u00e0 l\u2019appel incident des \u00e9poux E)-F), a major\u00e9 la condamnation des \u00e9poux A) -B) au paiement du solde du prix de vente des int\u00e9r\u00eats conventionnels.<\/p>\n

Sur la recevabilit\u00e9 du pourvoi qui est contest\u00e9e<\/p>\n

Les \u00e9poux E)-F) concluent \u00e0 l\u2019irrecevabilit\u00e9 du pourvoi en ce qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 interjet\u00e9 au nom des \u00e9poux C) -D) et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES au motif que son objet est limit\u00e9 \u00e0 la partie de l\u2019arr\u00eat opposant les \u00e9poux A) -B) aux \u00e9poux E) -F).<\/p>\n

Le pourvoi en cassation, bien que form\u00e9 au nom des \u00e9poux C)-D) et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES , ne vise que la partie de l\u2019arr\u00eat qui a confirm\u00e9 le jugement ayant port\u00e9 rejet de la demande des \u00e9poux A) -B) dirig\u00e9e contre les \u00e9poux E) -F), de sorte qu\u2019il est irrecevable pour d\u00e9faut d\u2019 int\u00e9r\u00eat en ce qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 form\u00e9 au nom des \u00e9poux C) -D) et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES .<\/p>\n

Le pourvoi, introduit par les \u00e9poux A)-B) dans les formes et d\u00e9lai de la loi, est recevable.<\/p>\n

Sur les quatre premiers moyens de cassation r\u00e9unis<\/p>\n

Enonc\u00e9 des moyens<\/p>\n

le premier, \u00ab tir\u00e9 de la mauvaise application, sinon de la mauvaise interpr\u00e9tation, sinon de la violation de l'article 1641 du Code civil,<\/p>\n

en ce que la Cour d'appel a retenu que les d\u00e9sordres relev\u00e9s au niveau du toit de l'immeuble litigieux constituaient des vices cach\u00e9s au sens de l'article 1641 du Code civil, mais a consid\u00e9r\u00e9 que les vendeurs \u00e9taient valablement d\u00e9charg\u00e9s de l'obligation de garantie des vices cach\u00e9s pr\u00e9vue \u00e0 l'article 1641 du Code civil en application d'une clause de non garantie pr\u00e9vue par le contrat de vente,<\/p>\n

alors que l'article 1641 du Code civil oblige le vendeur \u00e0 garantir l'acheteur contre les vices cach\u00e9s de la chose vendue, qui la rendent impropre \u00e0 l'usage auquel on la destine,<\/p>\n

qu'en d\u00e9cidant que les vendeurs \u00e9taient d\u00e9charg\u00e9s de l'obligation de garantie des vices cach\u00e9s, la Cour d'appel a fait une mauvaise application, sinon une mauvaise interpr\u00e9tation, sinon a m\u00e9connu l'article 1641 du Code civil. \u00bb,<\/p>\n

le deuxi\u00e8me, \u00ab tir\u00e9,<\/p>\n

en sa premi\u00e8re branche, de la violation de l'article 1643 du Code civil,<\/p>\n

en sa deuxi\u00e8me branche, du d\u00e9faut de base l\u00e9gale au regard de l'article 1643 du Code civil<\/p>\n

en ce que la Cour d'appel a retenu qu'en application de la clause de non garantie pr\u00e9vue dans le contrat de vente, les vendeurs n'\u00e9taient pas tenus de garantir l'acheteur contre les vices cach\u00e9s du bien vendu,<\/p>\n

alors que<\/p>\n

premi\u00e8re branche, il ressort de l'article 1643 du Code civil que la clause de non garantie ne s'applique pas au vendeur qui a confectionn\u00e9 lui-m\u00eame le bien vendu,<\/p>\n

qu'en d\u00e9clarant la clause de non garantie applicable alors que les vendeurs ont r\u00e9nov\u00e9 et transform\u00e9 eux-m\u00eames le bien vendu, la Cour d'appel a m\u00e9connu l'article 1643 du Code civil,<\/p>\n

deuxi\u00e8me branche, en omettant de constater que les vendeurs avaient particip\u00e9 \u00e0 la confection du bien, et qu'ils devaient par cons\u00e9quent \u00eatre pr\u00e9sum\u00e9s conna\u00eetre l'existence des vices affectant le bien vendu, ce qui aurait d\u00fb entra\u00eener<\/p>\n

4 l'inapplicabilit\u00e9 de la clause de non garantie, la Cour d'appel a priv\u00e9 sa d\u00e9cision de base l\u00e9gale au regard de l'article 1643 du Code civil. \u00bb,<\/p>\n

le troisi\u00e8me, \u00ab tir\u00e9 de la violation de l'article 1315 du Code civil, relatif aux r\u00e8gles d'administration de la preuve,<\/p>\n

en ce que la Cour d'appel a jug\u00e9 qu'il appartenait aux demandeurs en cassation de prouver la mauvaise foi des vendeurs,<\/p>\n

alors que, ayant constat\u00e9 qu'ils avaient particip\u00e9 \u00e0 la fabrication du bien vendu, ils devaient \u00eatre pr\u00e9sum\u00e9s de mauvaise foi, de sorte que la charge de la preuve ne pesait pas sur les acheteurs. \u00bb<\/p>\n

et<\/p>\n

le quatri\u00e8me, \u00ab tir\u00e9 de la violation de l'article 58 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civil, relatif \u00e0 la r\u00e9partition de la charge de la preuve,<\/p>\n

en ce que la Cour d'appel a jug\u00e9 qu'il appartenait aux demandeurs en cassation de prouver la mauvaise foi des vendeurs,<\/p>\n

alors que, ayant constat\u00e9 qu'ils avaient particip\u00e9 \u00e0 la fabrication du bien vendu, ils devaient \u00eatre pr\u00e9sum\u00e9s de mauvaise foi, de sorte que la charge de la preuve ne pesait pas sur les acheteurs. \u00bb.<\/p>\n

R\u00e9ponse de la Cour<\/p>\n

Il ressort de la discussion des quatre moyens que les demandeurs en cassation reprochent \u00e0 la Cour d\u2019appel d\u2019avoir d\u00e9clar\u00e9 valable la clause de non-garantie des vices cach\u00e9s de l\u2019immeuble vendu stipul\u00e9e entre parties et d\u2019avoir invers\u00e9 la charge de la preuve en ce qu\u2019il leur aurait incomb\u00e9 de rapporter la preuve de la connaissance, par les d\u00e9fendeurs en cassation, de l\u2019existence de vices cach\u00e9s, alors qu\u2019ayant r\u00e9nov\u00e9 eux-m\u00eames l\u2019immeuble vendu, les d\u00e9fendeurs en cassation devaient \u00eatre pr\u00e9sum\u00e9s avoir \u00e9t\u00e9 de mauvaise foi et ne devaient pas \u00eatre en droit de b\u00e9n\u00e9ficier de la clause de non-garantie.<\/p>\n

Il ne ressort pas des actes de proc\u00e9dure auxquels la Cour peut avoir \u00e9gard que les demandeurs en cassation aient fait valoir, devant les juges d\u2019appel, le moyen tir\u00e9 de ce qu\u2019ayant r\u00e9nov\u00e9 le bien vendu, les d\u00e9fendeurs en cassation devaient \u00eatre pr\u00e9sum\u00e9s avoir \u00e9t\u00e9 de mauvaise foi et n\u2019\u00e9taient pas en droit de b\u00e9n\u00e9ficier de la clause de non- garantie des vices cach\u00e9s stipul\u00e9e entre parties.<\/p>\n

Les moyens sont, d\u00e8s lors, nouveaux et, en ce qu\u2019ils comporteraient un examen des circonstances de fait, m\u00e9lang\u00e9s de fait et de droit.<\/p>\n

Il en suit que le s quatre moyens sont irrecevables .<\/p>\n

Sur le cinqui\u00e8me moyen de cassation<\/p>\n

Enonc\u00e9 du moyen<\/p>\n

\u00ab tir\u00e9,<\/p>\n

premi\u00e8re branche, de la violation de l'article 1602 du Code civil,<\/p>\n

seconde branche, de la violation de l'article 1135 du Code civil,<\/p>\n

troisi\u00e8me branche, de la violation de l'article 1134 du Code civil,<\/p>\n

quatri\u00e8me branche, du d\u00e9faut de base l\u00e9gale en lien avec l'article 1602 du Code civil,<\/p>\n

cinqui\u00e8me branche, de la violation de l'article 61 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile,<\/p>\n

en ce que la Cour d'appel n'a pas jug\u00e9 qu'il appartenait au vendeur d'informer les acheteurs de l'existence d'une proc\u00e9dure judiciaire en vice et malfa\u00e7ons,<\/p>\n

alors que<\/p>\n

premi\u00e8re branche, l'article 1602 du Code civil fait obligation au vendeur d'informer l'acheteur, qu'en jugeant que le silence gard\u00e9 sur l'existence d'une proc\u00e9dure judiciaire d\u00e9non\u00e7ant les vices et malfa\u00e7ons affectant l'immeuble litigieux n'\u00e9tait pas de nature \u00e0 m\u00e9conna\u00eetre l'article 1602 du Code civil, la Cour d'appel a m\u00e9connu le texte susvis\u00e9,<\/p>\n

deuxi\u00e8me branche, l'article 1135 du Code civil pr\u00e9voit \u00e9galement une obligation d'information accessoire \u00e0 la charge du vendeur, qu'en jugeant que le silence gard\u00e9 sur l'existence d'une proc\u00e9dure judiciaire d\u00e9non\u00e7ant les vices et malfa\u00e7ons affectant l'immeuble litigieux n'\u00e9tait pas de nature \u00e0 m\u00e9conna\u00eetre l'obligation accessoire d'information de l'article 1135 du Code civil, la Cour d'appel a m\u00e9connu le texte susvis\u00e9,<\/p>\n

troisi\u00e8me branche, l'article 1134 du Code civil fait peser \u00e0 la charge des cocontractants une obligation d'ex\u00e9cuter les conventions de bonne foi, qu'en jugeant que le silence gard\u00e9 sur l'existence d'une proc\u00e9dure judiciaire d\u00e9non\u00e7ant les vices et malfa\u00e7ons affectant l'immeuble litigieux n'\u00e9tait pas contraire \u00e0 l'obligation de loyaut\u00e9 pr\u00e9vue \u00e0 l'article 1134 du Code civil, la Cour d'appel a m\u00e9connu le texte susvis\u00e9,<\/p>\n

quatri\u00e8me branche, que le silence volontairement gard\u00e9 sur l'existence d'une proc\u00e9dure judiciaire d\u00e9non\u00e7ant les vices et malfa\u00e7ons affectant l'immeuble litigieux a \u00e9t\u00e9 port\u00e9 \u00e0 la connaissance de la Cour d'appel par les parties, que cette derni\u00e8re n'en a n\u00e9anmoins tir\u00e9 aucune cons\u00e9quence l\u00e9gale en en v\u00e9rifiant pas si l'obligation d'information \u00e9tait satisfaite, privant ainsi sa d\u00e9cision de base l\u00e9gale au regard de l'article 1602 du Code civil, faisant obligation au vendeur d'informer l'acheteur,<\/p>\n

cinqui\u00e8me branche, l'article 61 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile oblige les juges \u00e0 trancher le litige conform\u00e9ment aux r\u00e8gles de droit applicables, que le silence volontairement gard\u00e9 sur l'existence d'une proc\u00e9dure judiciaire d\u00e9non\u00e7ant les vices et malfa\u00e7ons affectant l'immeuble litigieux a \u00e9t\u00e9 port\u00e9 \u00e0 la connaissance de la Cour d'appel, qui aurait d\u00fb, en cons\u00e9quence, constater la violation de l'obligation d'information du vendeur. \u00bb.<\/p>\n

R\u00e9ponse de la Cour<\/p>\n

Il ne ressort pas des actes de proc\u00e9dure auxquels la Cour peut avoir \u00e9gard que les demandeurs en cassation aient fait valoir, devant les juges d\u2019appel, le moyen tir\u00e9 de la violation des dispositions vis\u00e9es au moyen.<\/p>\n

Le moyen est, d\u00e8s lors, nouveau et, en ce qu\u2019il comporterait un examen des circonstances de fait, m\u00e9lang\u00e9 de fait et de droit.<\/p>\n

Il en suit que le moyen , pris en ses cinq branches, est irrecevable.<\/p>\n

Sur les demandes en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure<\/p>\n

Les demandeurs en cassation \u00e9tant \u00e0 condamner aux d\u00e9pens de l\u2019instance en cassation, leur demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

Il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 charge des \u00e9poux E)-F) l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des frais expos\u00e9s non compris dans les d\u00e9pens. Il convient de leur allouer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 euros.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS,<\/p>\n

la Cour de cassation :<\/p>\n

dit le pourvoi irrecevable en ce qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 introduit au nom de C), de D) et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l\u2019immeuble, sis \u00e0 (…) ,<\/p>\n

le re\u00e7oit pour le surplus ;<\/p>\n

rejette le pourvoi ;<\/p>\n

rejette la demande des demandeurs en cassation en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure ;<\/p>\n

condamne les demandeurs en cassation \u00e0 payer aux d\u00e9fendeurs en cassation E) et F) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 euros,<\/p>\n

condamne les demandeurs en cassation aux d\u00e9pens de l\u2019instance en cassation avec distraction au profit de Ma\u00eetre Georges KRIEGER, sur ses affirmations de droit.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par le pr\u00e9sident Jean-Claude WIWINIUS en pr\u00e9sence de l\u2019avocat g\u00e9n\u00e9ral Sandra KERSCH et du greffier Viviane PROBST.<\/p>\n

7 Conclusions du Parquet G\u00e9n\u00e9ral dans l\u2019affaire de cassation A), n\u00e9e H) B) C) D) le Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis \u00e0 (…) contre E) F) et Ma\u00eetre G)<\/p>\n

Le pourvoi en cassation introduit par A), n\u00e9e H), B), C), D) et le Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis \u00e0 (…) par un m\u00e9moire en cassation signifi\u00e9 le 17 septembre 2019 aux d\u00e9fendeurs en cassation et d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour Sup\u00e9rieure de Justice le 18 septembre 2019 est dirig\u00e9 contre un arr\u00eat n\u00b0 134\/19 rendu en date du 10 juillet 2019 par la Cour d\u2019appel, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement (n\u00b0 44650 du r\u00f4le). Cet arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 aux demandeurs en cassation en date du 18 juillet 2019.<\/p>\n

Le pourvoi en cassation est recevable pour avoir \u00e9t\u00e9 interjet\u00e9 dans la forme et le d\u00e9lai pr\u00e9vus \u00e0 l\u2019article 7 de la loi du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure en cassation.<\/p>\n

Les d\u00e9fendeurs en cassation E) et F) (ci-apr\u00e8s les \u00e9poux E)-F) ) ont signifi\u00e9 un m\u00e9moire en r\u00e9ponse en date du 8 octobre 2019 et l\u2019ont d\u00e9pos\u00e9 au greffe de la Cour Sup\u00e9rieure de Justice en date du 16 octobre 2019.<\/p>\n

Ce m\u00e9moire peut \u00eatre pris en consid\u00e9ration pour avoir \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 et d\u00e9pos\u00e9 dans la forme et le d\u00e9lai pr\u00e9vus \u00e0 l\u2019article 16 de la loi pr\u00e9cit\u00e9e du 18 f\u00e9vrier 1885.<\/p>\n

Le d\u00e9fendeur en cassation Ma\u00eetre G) n\u2019a pas d\u00e9pos\u00e9 de m\u00e9moire en r\u00e9ponse.<\/p>\n

Les faits et r\u00e9troactes<\/p>\n

Par acte notari\u00e9 du 27 octobre 2005, les \u00e9poux E) -F) ont vendu \u00e0 C) et son \u00e9pouse D) (ci-apr\u00e8s les \u00e9poux C) -D)) une partie d\u2019une maison d\u2019habitation sise \u00e0 (\u2026) au prix de 400.000 euros. Par exploit d\u2019huissier du 2 mai 2014, les \u00e9poux C) -D) ont, par exploit d\u2019huissier du 2 mai 2014, assign\u00e9 les \u00e9poux E) -F) devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg aux fins de voir<\/p>\n

8 prononcer l\u2019annulation de la vente pour dol ou erreur, sinon la r\u00e9solution judiciaire de la vente sur le fondement de la garantie des vices cach\u00e9s. Par acte notari\u00e9 du 10 novembre 2014, les \u00e9poux E) -F) ont vendu l\u2019autre moiti\u00e9 du m\u00eame immeuble \u00e0 B) et son \u00e9pouse A) (ci-apr\u00e8s les \u00e9poux A) -B)) au prix de 670.000 euros, Le montant de 570.000 euros a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9 \u00e0 l\u2019acte et le solde de 100.000 euros est rest\u00e9 bloqu\u00e9 entre les mains du notaire G) . Par exploit d\u2019huissier du 11 mai 2015, les \u00e9poux A)-B) ont assign\u00e9 les \u00e9poux E) -F) devant le m\u00eame tribunal aux fins de voir r\u00e9duire le prix de la vente sur base de la garantie des vices cach\u00e9s. Dans un jugement rendu en date du 20 d\u00e9cembre 2016, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, apr\u00e8s avoir prononc\u00e9 la jonction des deux affaires introduites contre les \u00e9poux E)-F), a d\u00e9clar\u00e9 les demandes principales non fond\u00e9es, dit que les demandes reconventionnelles sont devenues sans objet, et a d\u00e9bout\u00e9 les parties de leurs demandes respectives en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et a ordonn\u00e9 au notaire G) de verser aux \u00e9poux E) -F) le montant de 100.000 euros au titre de solde restant d\u00fb sur le prix de la vente du 10 novembre 2014. De ce jugement, les \u00e9poux C)-D), les \u00e9poux A) -B) et le Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis \u00e0 (…), ont relev\u00e9 appel par exploit d\u2019huissier du 10 f\u00e9vrier 2017. En date du 10 juillet 2019, la Cour d\u2019appel a rendu un arr\u00eat dont le dispositif est libell\u00e9 comme suit : \u00ab dit les appels principaux et l\u2019appel incident recevables, dit les appels principaux non fond\u00e9s, dit l\u2019appel incident partiellement fond\u00e9, r\u00e9formant, condamne B) et A) \u00e0 payer \u00e0 E) et F) les int\u00e9r\u00eats conventionnels de 8% l\u2019an sur la somme de 100.000 euros \u00e0 compter du 15 janvier 2015 jusqu\u2019au jour de sa lib\u00e9ration entre les mains des vendeurs, confirme le jugement entrepris pour le surplus, d\u00e9boute les parties de leurs demandes respectives en obtention d\u2019indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure, d\u00e9clare l\u2019arr\u00eat commun au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L\u2019IMMEUBLE sis \u00e0 (…), fait masse des frais et d\u00e9pens (\u2026) \u00bb<\/p>\n

Cet arr\u00eat fait l\u2019objet du pr\u00e9sent pourvoi.<\/p>\n

Sur la recevabilit\u00e9 du pourvoi en cassation :<\/p>\n

Le m\u00e9moire en cassation pr\u00e9cise qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un pourvoi en cassation partiel :<\/p>\n

\u00ab Le pr\u00e9sent pourvoi ne porte que sur la confirmation du jugement de premi\u00e8re instance en ce qu\u2019il a rejet\u00e9 la demande des consorts A) -B).<\/p>\n

En effet, l\u2019arr\u00eat est attaqu\u00e9 dans la mesure o\u00f9 il a confirm\u00e9 le jugement de premi\u00e8re instance, rejetant la demande en r\u00e9duction du prix des consorts A) -B), fond\u00e9e sur les articles 1641 et 1644 du Code civil, aux motifs que : \u00ab Dans ce contexte, il convient de relever qu\u2019une clause de non-garantie, dans les rapports entre un vendeur occasionnel et un acqu\u00e9reur est en principe valable. Lorsque le vendeur est de bonne foi, m\u00eame une clause de style d\u00e9chargeant le vendeur peut produire un effet normal. (\u2026) (\u2026) la clause litigieuse refl\u00e8te la v\u00e9ritable intention des parties et a, en principe, pour effet de dispenser les vendeurs de l\u2019obligation de garantie des vices cach\u00e9s \u00bb (arr\u00eat entrepris, p.32)<\/p>\n

Les autres dispositions de l\u2019arr\u00eat entrepris ne sont en revanche pas vis\u00e9es par le pr\u00e9sent pourvoi. \u00ab<\/p>\n

Dans la mesure o\u00f9 le pourvoi ne porte que sur la confirmation du jugement de premi\u00e8re \u00aben ce qu\u2019il a rejet\u00e9 la demande en r\u00e9duction du prix des consorts A) -B) \u00bb, le pourvoi est irrecevable en ce qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9 par les \u00e9poux C) -D) et par le Syndicat des copropri\u00e9taires de l\u2019immeuble sis \u00e0 (…), qui ne formulent aucune pr\u00e9tention dans le m\u00e9moire en cassation.<\/p>\n

Etant donn\u00e9 que le m\u00e9moire en cassation ne concerne que le rejet de la demande en r\u00e9duction du prix des consorts A)-B) dirig\u00e9e contre les \u00e9poux E)-F) , il ne formule aucune pr\u00e9tention \u00e0 l\u2019\u00e9gard de Ma\u00eetre G), de sorte que le pourvoi est encore irrecevable en ce qu\u2019il est dirig\u00e9 contre lui.<\/p>\n

Sur le premier, le deuxi\u00e8me, le troisi\u00e8me et le quatri\u00e8me moyens de cassation pris ensemble:<\/p>\n

Le premier moyen de cassation est \u00ab tir\u00e9 de la mauvaise application, sinon de la mauvaise interpr\u00e9tation, sinon de la violation de l\u2019article 1641 du Code civil \u00bb.<\/p>\n

Le deuxi\u00e8me moyen est articul\u00e9 en deux branches : — La premi\u00e8re branche est tir\u00e9e de la violation de l\u2019article 1643 du Code civil — La deuxi\u00e8me branche est tir\u00e9e du d\u00e9faut de base l\u00e9gale au regard de l\u2019article 1643 du Code civil<\/p>\n

L\u2019article 1641 du Code civil dispose :<\/p>\n

1 La disposition cit\u00e9e se trouve effectivement \u00e0 la page 9 de l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9.<\/p>\n

10 \u00ab Le vendeur est tenu de la garantie \u00e0 raison des d\u00e9fauts cach\u00e9s de la chose vendue qui la rendent impropre \u00e0 l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donn\u00e9 qu'un moindre prix, s'il les avait connus. \u00bb L\u2019article 1643 du m\u00eame code pr\u00e9voit : \u00ab Il [le vendeur] est tenu des vices cach\u00e9s, quand m\u00eame il ne les aurait pas connus, \u00e0 moins que dans ce cas il n'ait stipul\u00e9 qu'il ne sera oblig\u00e9 \u00e0 aucune garantie. \u00bb<\/p>\n

Les d\u00e9fendeurs en cassation E)-F) soul\u00e8vent l\u2019irrecevabilit\u00e9 du deuxi\u00e8me moyen de cassation au motif qu\u2019il mettrait en \u0153uvre plusieurs cas d\u2019ouverture.<\/p>\n

Dans la mesure o\u00f9 chaque cas d\u2019ouverture est pr\u00e9sent\u00e9 dans une branche diff\u00e9rente, la pr\u00e9sentation correspond toutefois aux exigences de l\u2019article 10 de la loi du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure de cassation, qui dispose que, sous peine d\u2019irrecevabilit\u00e9, un moyen ou un \u00e9l\u00e9ment de moyen ne doit mettre en \u0153uvre qu\u2019un seul cas d\u2019ouverture.<\/p>\n

Le troisi\u00e8me moyen de cassation est \u00ab tir\u00e9 de la violation de l\u2019article 1315 du Code civil, relatif aux r\u00e8gles d\u2019administration de la preuve\u00bb. Le quatri\u00e8me moyen est \u00ab tir\u00e9 de la violation de l\u2019article 58 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile relatif \u00e0 la r\u00e9partition de la charge de la preuve \u00bb.<\/p>\n

Les quatre premiers moyens de cassation font grief \u00e0 l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 d\u2019avoir retenu qu\u2019en application de la clause de non-garantie pr\u00e9vue au contrat de vente, les vendeurs \u00e9taient d\u00e9charg\u00e9s de l\u2019obligation de garantie des vices cach\u00e9s. Ils font valoir qu\u2019une clause de non- garantie ne s\u2019appliquerait pas au vendeur qui a confectionn\u00e9 lui-m\u00eame le bien vendu et qui devrait \u00eatre pr\u00e9sum\u00e9 conna\u00eetre l\u2019existence des vices affectant le bien. Les \u00e9poux E)- F) auraient proc\u00e9d\u00e9 eux- m\u00eames \u00e0 la r\u00e9novation du corps de ferme, sinon auraient supervis\u00e9 les travaux, et l\u2019\u00e9tendue des travaux ne serait pas contest\u00e9e. Les quatre premiers moyens sont nouveaux. Devant les juges du fond, les \u00e9poux A)- B) n\u2019ont pas fait valoir que la mauvaise foi des vendeurs devait \u00eatre pr\u00e9sum\u00e9e au motif que ceux-ci auraient confectionn\u00e9, sinon particip\u00e9 \u00e0 la fabrication de la chose vendue. Ces moyens sont m\u00e9lang\u00e9s de fait et de droit, car ils supposent l\u2019examen de faits qui n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 constat\u00e9s par les juges du fond. Ainsi il ne ressort pas de l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 que les travaux de r\u00e9novation auraient \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9s ou supervis\u00e9s par les \u00e9poux E)-<\/p>\n

11 F) et que ceux-ci auraient confectionn\u00e9, sinon particip\u00e9 \u00e0 la fabrication de la chose vendue. Les quatre premiers moyens sont irrecevables.<\/p>\n

Sur le cinqui\u00e8me moyen de cassation :<\/p>\n

Le cinqui\u00e8me moyen est divis\u00e9 en cinq branches :<\/p>\n

— La premi\u00e8re branche est \u00ab tir\u00e9e de la violation de l\u2019article 1602 du Code civil\u00bb — La deuxi\u00e8me branche est \u00ab tir\u00e9e de la violation de l\u2019article 1135 du Code civil \u00bb — La troisi\u00e8me branche est \u00ab tir\u00e9e de la violation de l\u2019article 1134 du Code civil \u00bb — La quatri\u00e8me branche est \u00ab tir\u00e9e du d\u00e9faut de base l\u00e9gale en lien avec l\u2019article 1602 du Code civil \u00bb — La cinqui\u00e8me branche est \u00ab tir\u00e9e de la violation de l\u2019article 61 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile \u00bb<\/p>\n

Article 1602 du Code civil : \u00ab Le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce \u00e0 quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interpr\u00e8te contre le vendeur. \u00bb<\/p>\n

Article 1134 du Code civil : \u00ab Les conventions l\u00e9galement form\u00e9es tiennent lieu de loi \u00e0 ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent \u00eatre r\u00e9voqu\u00e9es que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9es de bonne foi. \u00bb Art. 1135 du Code civil : \u00ab Les conventions obligent non seulement \u00e0 ce qui y est exprim\u00e9, mais encore \u00e0 toutes les suites que l'\u00e9quit\u00e9, l'usage ou la loi donnent \u00e0 l'obligation d'apr\u00e8s sa nature. \u00bb<\/p>\n

Art. 61 du Nouveau code de proc\u00e9dure civile : \u00ab Le juge tranche le litige conform\u00e9ment aux r\u00e8gles de droit qui lui sont applicables.<\/p>\n

12 Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s\u2019arr\u00eater \u00e0 la d\u00e9nomination que les parties en auraient propos\u00e9e. Toutefois, il ne peut changer la d\u00e9nomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d\u2019un accord expr\u00e8s et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l\u2019ont li\u00e9 par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le d\u00e9bat. \u00bb<\/p>\n

Les d\u00e9fendeurs en cassation E)-F) soul\u00e8vent l\u2019irrecevabilit\u00e9 de ce moyen au motif qu\u2019il mettrait en \u0153uvre plusieurs cas d\u2019ouverture.<\/p>\n

Dans la mesure o\u00f9 chaque cas d\u2019ouverture est pr\u00e9sent\u00e9 dans une branche diff\u00e9rente, la pr\u00e9sentation correspond toutefois aux exigences de l\u2019article 10 de la loi du 18 f\u00e9vrier 1885 sur les pourvois et la proc\u00e9dure de cassation, qui dispose que, sous peine d\u2019irrecevabilit\u00e9, un moyen ou un \u00e9l\u00e9ment de moyen ne doit mettre en \u0153uvre qu\u2019un seul cas d\u2019ouverture.<\/p>\n

Les cinq branches du cinqui\u00e8me moyen font grief \u00e0 l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 de ne pas avoir retenu que les vendeurs ont viol\u00e9 leur obligation d\u2019information. La Cour d\u2019appel aurait manqu\u00e9 de tirer les cons\u00e9quences l\u00e9gales du silence volontairement gard\u00e9 sur l\u2019existence d\u2019une proc\u00e9dure judiciaire en vice et malfa\u00e7ons.<\/p>\n

Ce moyen est nouveau et il est m\u00e9lang\u00e9 de fait et de droit. Les demandeurs en cassation n\u2019ont pas invoqu\u00e9 devant les juges du fond les dispositions vis\u00e9es au moyen et l\u2019obligation d\u2019information pesant sur le vendeur. Or, l\u2019examen de ce moyen supposerait l\u2019analyse de faits qui n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 constat\u00e9s par les juges du fond. Ainsi l\u2019arr\u00eat attaqu\u00e9 n\u2019a pas constat\u00e9 que les \u00e9poux E) -F) auraient volontairement gard\u00e9 le silence sur l\u2019existence de la proc\u00e9dure engag\u00e9e par les \u00e9poux C)-D), et il n\u2019a pas non plus constat\u00e9 qu\u2019il existerait un lien entre les vices invoqu\u00e9s par les \u00e9poux C)-D) dans leur assignation du 2 mai 2014 et ceux invoqu\u00e9s plus tard par les \u00e9poux A)-B).<\/p>\n

Le moyen est irrecevable<\/p>\n

Subsidiairement :<\/p>\n

La Cour d\u2019appel a r\u00e9pondu \u00e0 l\u2019argumentation des \u00e9poux A)-B) telle que pr\u00e9sent\u00e9e en instance d\u2019appel :<\/p>\n

\u00ab Les appelants font valoir que les vendeurs auraient tu l\u2019existence de l\u2019action en justice engag\u00e9e \u00e0 leur encontre par leurs voisins et qu\u2019ils auraient eu connaissance du vice cach\u00e9 affectant la toiture au moment de la vente de la maison aux \u00e9poux A) — B).<\/p>\n

13 Il r\u00e9sulte certes du rapport de l\u2019expert Z) du 25 mars 2015 que la toiture de l\u2019immeuble des \u00e9poux A)-B) est affect\u00e9e de vices cach\u00e9s. Or, l\u2019expert a relev\u00e9 que les mansardes \u00e9tant habit\u00e9es, l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la toiture s\u2019est fait depuis l\u2019ext\u00e9rieur en ouvrant une partie de la toiture. Contrairement \u00e0 l\u2019analyse faite par les juges de premi\u00e8re instance, la Cour en d\u00e9duit que ce d\u00e9sordre n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 visible au premier coup d\u2019\u0153il lors de la prise de possession des lieux et qu\u2019il constitue un vice cach\u00e9. Il ne ressort pas des \u00e9l\u00e9ments soumis que lors de la vente en novembre 2014, les vendeurs aient eu connaissance de ce que la toiture \u00e9tait affect\u00e9e d\u2019un vice cach\u00e9. Dans leur exploit d\u2019assignation du 2 mai 2014, ant\u00e9rieur \u00e0 la vente aux \u00e9poux A)- B), les voisins C) -D) avaient fait \u00e9tat de vices et malfa\u00e7ons affectant leur immeuble en communiquant aux vendeurs des photos repr\u00e9sentant des moisissures aux murs int\u00e9rieurs. Or, l\u2019origine de cette humidit\u00e9 n\u2019\u00e9tait pas encore connue, l\u2019expertise Z) n\u2019ayant \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e que post\u00e9rieurement, soit en mars 2015. Une mauvaise foi dans le chef des \u00e9poux E) -F) n\u2019est partant pas \u00e9tablie, de sorte que la clause de non-garantie des vices cach\u00e9s ins\u00e9r\u00e9e dans l\u2019acte notari\u00e9 de vente trouve application en l\u2019esp\u00e8ce.\u00bb<\/p>\n

Il ressort de cette motivation que la Cour d\u2019appel s\u2019est int\u00e9ress\u00e9e \u00e0 la proc\u00e9dure judicaire en cours entre les \u00e9poux E)-F) et les \u00e9poux C)-D).<\/p>\n

Compte tenu des constatations factuelles retenues par la Cour d\u2019appel, il ne saurait \u00eatre reproch\u00e9 \u00e0 l\u2019arr\u00eat dont pourvoi de ne pas avoir conclu \u00e0 un manquement par les vendeurs \u00e0 leur obligation d\u2019information vis- \u00e0-vis des acqu\u00e9reurs de l\u2019autre moiti\u00e9 du m\u00eame immeuble.<\/p>\n

Subsidiairement, le cinqui\u00e8me moyen n\u2019est pas fond\u00e9.<\/p>\n

Conclusion<\/p>\n

Le pourvoi est recevable, mais non fond\u00e9.<\/p>\n

Pour le Procureur G\u00e9n\u00e9ral d\u2019Etat,<\/p>\n

Le 1 er avocat g\u00e9n\u00e9ral,<\/p>\n

Marie-Jeanne Kappweiler<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

N\u00b0 141 \/ 2020 du 05.11.2020. Num\u00e9ro CAS -2019-00145 du registre. Audience publique de la Cour de cassation du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi, cinq novembre deux mille vingt. 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