{"id":739759,"date":"2026-04-28T23:23:43","date_gmt":"2026-04-28T21:23:43","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-24-juin-2020-n-2018-00339\/"},"modified":"2026-04-28T23:23:47","modified_gmt":"2026-04-28T21:23:47","slug":"cour-superieure-de-justice-24-juin-2020-n-2018-00339","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-24-juin-2020-n-2018-00339\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 24 juin 2020, n\u00b0 2018-00339"},"content":{"rendered":"
\n
\n

1<\/p>\n

Arr\u00eat N\u00b089\/20 \u2013 II-CIV<\/p>\n

Arr\u00eat civil<\/p>\n

Audience publique du vingt -quatre juin deux mille vingt<\/p>\n

Num\u00e9ro CAL-2018-00339 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: MAGISTRAT1.), pr\u00e9sidente de chambre MAGISTRAT2.), premier conseiller, MAGISTRAT3.), premier conseiller, et GREFFIER1.), greffier.<\/p>\n

E n t r e : 1.) PERSONNE1.), demeurant \u00e0 L-(…), 2.) PERSONNE2.), demeurant \u00e0 L-(…), appelants aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice HUISSIER DE JUSTICE1.) d\u2019(…) en date du 12 mars 2018, comparant par Ma\u00eetre AVOCAT1.) , avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 (…) ,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

PERSONNE3.), demeurant \u00e0 L-ADRESSE1.),<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du pr\u00e9dit exploit HUISSIER DE JUSTICE1.),<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre AVOCAT2.) , avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 (…)<\/p>\n

LA COUR D'APPEL:<\/p>\n

Saisi d\u2019une part, de l\u2019assignation introduite par PERSONNE1.) et son \u00e9pouse PERSONNE2.) (ci-apr\u00e8s les \u00e9poux GROUPE1.) ) contre PERSONNE3.) aux fins de voir prononcer la r\u00e9siliation judiciaire d\u2019un compromis de vente sign\u00e9 entre parties le 30 juin 2015 portant sur une maison d\u2019habitation, de la voir condamner \u00e0 leur payer le montant de 39.900,00 euros \u00e0 titre de clause p\u00e9nale, outre les int\u00e9r\u00eats et une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et, d\u2019autre part, de la demande reconventionnelle formul\u00e9e par PERSONNE3.) aux fins de voir prononcer la r\u00e9solution judiciaire du compromis de vente, de voir condamner les \u00e9poux GROUPE1.) \u00e0 lui payer le montant de 39.900,00 euros \u00e0 titre de clause p\u00e9nale, ainsi que le montant de 5.000,00 euros \u00e0 titre de dommages et int\u00e9r\u00eats pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire, outre les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux et une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg , par jugement du 7 f\u00e9vrier 2018, apr\u00e8s avoir rejet\u00e9 le moyen de nullit\u00e9 du compromis invoqu\u00e9 par PERSONNE3.) sur base de l\u2019article 1325 du code civil, a dit que le compromis de vente, valablement conclu, est devenu caduc et a d\u00e9bout\u00e9 les parties de l\u2019ensemble de leurs pr\u00e9tentions respectives.<\/p>\n

Pour statuer ainsi, le tribunal a dit que faute de preuve que les \u00e9poux GROUPE1.), en leur qualit\u00e9 d\u2019acqu\u00e9reurs de l\u2019objet du compromis de vente, ont fait parvenir un certificat bancaire \u00e0 la venderesse PERSONNE3.) end\u00e9ans le d\u00e9lai de 21 jours ouvrables suivant la signature du compromis litigieux, la condition suspensive ne s\u2019est pas r\u00e9alis\u00e9e, entra\u00eenant ainsi la caducit\u00e9 du compromis de vente du 30 juin 2015.<\/p>\n

De ce jugement, appel a \u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 par les \u00e9poux GROUPE1.) suivant exploit d\u2019huissier du 12 mars 2018, les appelants concluant par r\u00e9formation, \u00e0 voir faire droit \u00e0 l\u2019ensemble de leurs pr\u00e9tentions formul\u00e9es en premi\u00e8re instance.<\/p>\n

Les appelants sollicitent l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000,00 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Les appelants font valoir que PERSONNE3.), par le biais de l\u2019agence immobili\u00e8re SOCIETE1.) qu\u2019elle avait charg\u00e9e de la vente immobili\u00e8re, a \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e d\u00e8s le 8 juin 2015, de l\u2019accord bancaire relatif \u00e0 l\u2019obtention du cr\u00e9dit n\u00e9cessaire pour le financement de l\u2019objet du<\/p>\n

compromis, la partie venderesse s\u2019\u00e9tant par ailleurs vu remettre un exemplaire de l\u2019accord bancaire de la part de la soci\u00e9t\u00e9 BANQUE1.) . Il r\u00e9sulterait en outre des pi\u00e8ces vers\u00e9es que le notaire NOTAIRE1.) , charg\u00e9e d\u00e8s le 15 juillet 2015 de l\u2019authentification de la vente immobili\u00e8re, a demand\u00e9 aux acqu\u00e9reurs les renseignements n\u00e9cessaires \u00e0 la r\u00e9daction de l\u2019acte notari\u00e9.<\/p>\n

Ce serait d\u00e8s lors \u00e0 tort que le tribunal a dit que les \u00e9poux GROUPE1.) restaient en d\u00e9faut de prouver que PERSONNE3.) a \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e de l\u2019accord bancaire en temps utile.<\/p>\n

A l\u2019effet d\u2019\u00e9tablir leur version des faits, les appelants se pr\u00e9valent d\u2019une attestation testimoniale et formulent une offre de preuve par l\u2019audition de t\u00e9moins.<\/p>\n

PERSONNE3.) expose qu\u2019au moment de la signature du compromis litigieux son \u00e9tat de sant\u00e9 \u00e9tait affaibli, de sorte qu\u2019elle \u00e9tait facilement manipulable et influen\u00e7able. Elle fait valoir que seul un exemplaire du compromis a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 entre parties, celui-ci se trouvant entre les mains des appelants, l\u2019exemplaire de l\u2019intim\u00e9e n\u2019\u00e9tant rev\u00eatu d\u2019aucune signature. Elle interjette d\u00e8s lors appel incident, concluant par r\u00e9formation \u00e0 voir dire que le compromis de vente est d\u00e9nu\u00e9 de valeur juridique pour inobservation de la formalit\u00e9 pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 1325 du code civil.<\/p>\n

En ordre subsidiaire, elle conclut \u00e0 voir confirmer le jugement entrepris par adoption des motifs du tribunal en ce qu\u2019il a dit que le compromis est devenu caduc et en ce qu\u2019il a d\u00e9bout\u00e9 les \u00e9poux GROUPE1.) de leur demande en paiement du montant de la clause p\u00e9nale, tout en concluant en revanche \u00e0 voir faire droit \u00e0 sa demande reconventionnelle en paiement du montant de la clause p\u00e9nale.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e conteste les affirmations des appelants tendant \u00e0 voir admettre qu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e de l\u2019accord bancaire end\u00e9ans le d\u00e9lai pr\u00e9vu au compromis de vente en relevant l\u2019absence de preuve des faits sous- jacents auxdites all\u00e9gations, faisant valoir que ce n\u2019est qu\u2019en date du 29 octobre 2015, que l\u2019accord bancaire du 7 juillet 2015 a \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9 \u00e0 son avocat. A supposer que les appelants aient transmis l\u2019accord bancaire \u00e0 l\u2019agence immobili\u00e8re SOCIETE1.), l\u2019intim\u00e9e conteste en avoir \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e \u00e0 son tour par l\u2019agence immobili\u00e8re et elle conteste pareillement avoir \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e par la BANQUE1.) de l\u2019existence d\u2019\u2019un tel accord. Dans le m\u00eame ordre d\u2019id\u00e9es elle donne \u00e0 consid\u00e9rer qu\u2019\u00e0 supposer que les acqu\u00e9reurs ont inform\u00e9 le notaire NOTAIRE1.) de l\u2019existence de l\u2019accord bancaire, ce fait est sans pertinence sur le fond du litige.<\/p>\n

Elle fait en outre valoir qu\u2019au vu du d\u00e9faut de r\u00e9alisation de la condition suspensive du compromis elle \u00e9tait en droit de refuser de signer l\u2019acte notari\u00e9 de vente.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e conclut au rejet de l\u2019attestation testimoniale vers\u00e9e par les appelants et de leur offre de preuve au motif de ne pas \u00eatre pertinentes.<\/p>\n

PERSONNE3.) sollicite l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000,00 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Les \u00e9poux GROUPE1.) contestent les affirmations de l\u2019intim\u00e9e par rapport \u00e0 son \u00e9tat de sant\u00e9 amoindri et concluent \u00e0 voir dire l\u2019appel incident non fond\u00e9.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation de la Cour<\/p>\n

Le 30 juin 2015, un compromis de vente a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9, par l\u2019interm\u00e9diaire de l\u2019agence immobili\u00e8re SOCIETE1.) , entre la venderesse PERSONNE3.) et les acqu\u00e9reurs, les \u00e9poux GROUPE1.) , portant sur une maison d\u2019habitation sise \u00e0 L- ADRESSE1.), moyennant paiement d\u2019un prix de vente de 399.000,00 euros, l\u2019entr\u00e9e en jouissance \u00e9tant fix\u00e9e au 30 septembre 2015 au plus tard, l\u2019acte notari\u00e9 de vente \u00e9tant \u00e0 passer devant le notaire NOTAIRE1.) .<\/p>\n

Le compromis stipule que les acqu\u00e9reurs s\u2019engagent \u00e0 introduire une demande de cr\u00e9dit dans un d\u00e9lai de 5 jours ouvrables \u00e0 partir de la date de signature du compromis. Il pr\u00e9voit encore qu\u2019il ne sortira ses effets que d\u00e8s lors qu\u2019un pr\u00eat sera accord\u00e9 aux acqu\u00e9reurs, qu\u2019il a une dur\u00e9e de validit\u00e9 de 21 jours ouvrables pour permettre aux acqu\u00e9reurs de pr\u00e9senter un accord\/refus bancaire par \u00e9crit et qu\u2019au cas o\u00f9 les acqu\u00e9reurs ne se voient pas accorder le pr\u00eat en question, le compromis est d\u00e9clar\u00e9 r\u00e9troactivement nul et non avenu, sans que le vendeur ne puisse invoquer de dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e0 l\u2019encontre des acqu\u00e9reurs. Il y est encore pr\u00e9vu qu\u2019en cas de r\u00e9siliation du compromis par l\u2019une des parties apr\u00e8s accord du pr\u00eat, celle- ci devra payer \u00e0 l\u2019autre partie une indemnit\u00e9 de 10% du prix de vente du bien immobilier faisant l\u2019objet du compromis.<\/p>\n

Le 7 juillet 2015, la banque BANQUE1.) a inform\u00e9 les \u00e9poux GROUPE1.) de son accord \u00e0 leur consentir une ouverture de cr\u00e9dit \u00e0 hauteur de 399.000,00 euros.<\/p>\n

Le 3 septembre 2015, le notaire NOTAIRE1.) a dress\u00e9 un proc\u00e8s- verbal de refus de signature par PERSONNE3.) de l\u2019acte notari\u00e9 de vente.<\/p>\n

Concernant le moyen de l\u2019intim\u00e9e tenant \u00e0 l\u2019inobservation de l\u2019article 1325 du code civil, qui tend \u00e0 la nullit\u00e9 du compromis de vente au motif que seul un exemplaire a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 entre parties, la Cour se rallie \u00e0 la motivation exhaustive des juges de premi\u00e8re instance qui ont \u00e0 bon droit dit que le moyen n\u2019est pas fond\u00e9.<\/p>\n

Faute par PERSONNE3.) de tirer une conclusion par rapport \u00e0 son affirmation que son \u00e9tat de sant\u00e9 \u00e9tait affaibli lors de la signature du compromis, son argumentation y aff\u00e9rente ne porte pas davantage \u00e0 cons\u00e9quence.<\/p>\n

Au vu des termes clairs du compromis de vente, la Cour partage l\u2019analyse des juges de premi\u00e8re instance en ce qu\u2019ils ont dit que le compromis a \u00e9t\u00e9 conclu sous la condition suspensive de l\u2019obtention d\u2019un pr\u00eat par les acqu\u00e9reurs, le tribunal ayant \u00e0 bon droit retenu que pour appr\u00e9cier si la condition s\u2019est r\u00e9alis\u00e9e, il ne suffit pas que les acqu\u00e9reurs \u00e9tablissent avoir obtenu l\u2019accord bancaire en vue du financement du bien immobilier faisant l\u2019objet du compromis, tel le cas en l\u2019esp\u00e8ce, mais il faut en plus que les acqu\u00e9reurs prouvent que la venderesse a \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e de cet accord bancaire end\u00e9ans le d\u00e9lai conventionnellement fix\u00e9 \u00e0 21 jours ouvrables \u00e0 partir de la signature du compromis de vente, sous peine de caducit\u00e9 conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019article 1176 du code civil.<\/p>\n

Force est de constater que les pi\u00e8ces vers\u00e9es en cause n\u2019\u00e9tablissent pas que PERSONNE3.) a \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e, end\u00e9ans le d\u00e9lai conventionnel stipul\u00e9 entre parties, de l\u2019accord bancaire consenti par la BANQUE1.) aux \u00e9poux GROUPE1.) . L\u2019offre de preuve formul\u00e9e par les appelants encourt un rejet, les faits libell\u00e9s dans le premier alin\u00e9a (qui ont trait \u00e0 l\u2019information orale de la venderesse par l\u2019agence immobili\u00e8re SOCIETE1.) que les \u00e9poux GROUPE1.) se sont vu accorder le cr\u00e9dit bancaire) manquant de pertinence en pr\u00e9sence des termes clairs du compromis exigeant la pr\u00e9sentation de l\u2019accord, respectivement du refus bancaire par \u00e9crit.<\/p>\n

Le deuxi\u00e8me alin\u00e9a de l\u2019offre de preuve (qui a trait au proc\u00e8s-verbal de refus de signature de l\u2019acte notari\u00e9 de vente dress\u00e9 le 3 septembre 2015 par le notaire NOTAIRE1.) ) n\u2019est pas d\u2019avantage pertinent, les faits y libell\u00e9s \u00e9tant post\u00e9rieurs \u00e0 l\u2019\u00e9coulement du d\u00e9lai de 21 jours ouvrables pr\u00e9vu dans le compromis de vente pour la r\u00e9alisation de la condition suspensive.<\/p>\n

Compte tenu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, la Cour rejoint le tribunal en ce qu\u2019il a dit qu\u2019en l\u2019absence de preuve que PERSONNE3.) a \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e de l\u2019accord bancaire au profit des appelants end\u00e9ans le d\u00e9lai fix\u00e9 dans le compromis, la condition suspensive ne s\u2019est pas r\u00e9alis\u00e9e, le compromis de vente \u00e9tant, partant, devenu caduc \u00e0 l\u2019expiration dudit d\u00e9lai.<\/p>\n

La Cour approuve partant le tribunal d\u2019avoir d\u00e9bout\u00e9 tant les appelants que l\u2019intim\u00e9e de leurs demandes respectives, y incluses leurs demandes en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure.<\/p>\n

Tant l\u2019appel principal que l\u2019appel incident ne sont d\u00e8s lors pas fond\u00e9s, le jugement entrepris \u00e9tant \u00e0 confirmer en toute sa teneur.<\/p>\n

Au vu du sort r\u00e9serv\u00e9 au litige, il y a lieu de d\u00e9bouter les parties de leurs demandes respectives en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

P A R C E S M O T I F S<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, vu l\u2019article 2 du r\u00e8glement grand-ducal du 17 avril 2020 relatif \u00e0 la tenue d\u2019audiences publiques pendant l\u2019\u00e9tat de crise devant les juridictions soumises \u00e0 la proc\u00e9dure \u00e9crite, re\u00e7oit l\u2019appel principal et l\u2019appel incident en la forme,<\/p>\n

les dit non fond\u00e9s,<\/p>\n

confirme le jugement entrepris,<\/p>\n

d\u00e9boute les parties de leurs demandes respectives en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel avec distraction au profit de Ma\u00eetre AVOCAT2.) avocat concluant affirmant en avoir fait l\u2019avance.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 Arr\u00eat N\u00b089\/20 \u2013 II-CIV Arr\u00eat civil Audience publique du vingt -quatre juin deux mille vingt Num\u00e9ro CAL-2018-00339 du r\u00f4le Composition: MAGISTRAT1.), pr\u00e9sidente de chambre MAGISTRAT2.), premier conseiller, MAGISTRAT3.), premier conseiller, et GREFFIER1.), greffier. E n t r e : 1.) 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