{"id":749040,"date":"2026-04-29T09:53:46","date_gmt":"2026-04-29T07:53:46","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\/"},"modified":"2026-04-29T09:53:46","modified_gmt":"2026-04-29T07:53:46","slug":"helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\/","title":{"rendered":"Helsingin HO 7.4.2020 445 — Asuntokauppa"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Kuolinpes\u00e4 oli myynyt yhden osakkaan lapselle ja t\u00e4m\u00e4n puolisolle kuolinpes\u00e4\u00e4n kuuluneen asunnon ja autotallin. Ostajat olivat ehdottaneet tarjouksessaan kaupan tekemist\u00e4 myyj\u00e4 vastuusta vapauttaen. Kauppakirjan ehdon mukaan ostajilla ei ollut reklamaatio-oikeutta. Kauppakirjan ehtoa reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta pidettiin p\u00e4tev\u00e4n\u00e4 eik\u00e4 ostajilla ollut oikeutta purkaa kauppaa tai saada hinnanalennusta kaupanteon j\u00e4lkeen ilmenneen piilev\u00e4n virheen vuoksi.<\/p>\n

L\u00c4NSI-UUDENMAAN K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN TUOMIO 20.4.2018<\/p>\n

HELSINGIN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 7.4.2020<\/p>\n

Irtaimen kaupan purkaminen<\/h3>\n

Selostus k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta<\/h3>\n

EH:n kuolinpes\u00e4 on 19.12.2013 myynyt A:lle ja t\u00e4m\u00e4n puolisolle B:lle asunto-osakeyhti\u00f6n osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan noin 120 neli\u00f6metrin suuruista huoneistoa A 5 ja autotallia yhti\u00f6n omistamassa talossa Espoossa. Kauppahinta on ollut yhteens\u00e4 345.000 euroa, josta 323.000 euroa on kohdistunut asunto-osakkeisiin ja 22.000 euroa autotalliosakkeisiin. Kauppakirjan mukaan ostajilla ei ollut reklamaatio-oikeutta. A:n is\u00e4 V on ollut yksi kuolinpes\u00e4n osakkaista.<\/p>\n

A ja B ovat nostaneet myyji\u00e4 (hovioikeudessa valittajat 1 ja valittaja 2) vastaan asuntokaupan purkamista koskevan kanteen keskeisen\u00e4 perusteena kyseess\u00e4 olevassa asunnossa ja my\u00f6s muissa taloyhti\u00f6n asunnoissa kaupanteon j\u00e4lkeen ilmenneet laajamittaiset kosteus-, home- ja mikrobivauriot, joista oli aiheutunut kanteen mukaan terveyshaittaa. V on my\u00f6nt\u00e4nyt kanteen oikeaksi. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on katsonut, ett\u00e4 kauppakirjan ehto reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta oli mit\u00e4t\u00f6n ja on hyv\u00e4ksynyt kanteen tuomiosta tarkemmin ilmenevill\u00e4 perusteilla. Kauppa on purettu ja myyj\u00e4t on velvoitettu palauttamaan ostajille kauppahinta sek\u00e4 suorittamaan heille korvausta p\u00e4\u00e4omavastikkeista ja asuntoon laitetuista tarpeellista kustannuksista, kaikki m\u00e4\u00e4r\u00e4t korkoineen. Lis\u00e4ksi myyj\u00e4t on velvoitettu suorittamaan ostajille oikeudenk\u00e4yntikulujen korvausta korkoineen siten, ett\u00e4 S on velvoitettu yksin korvaamaan osa n\u00e4ist\u00e4 kuluista.<\/p>\n

Asian ovat ratkaisseet k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomarit Juha Pihlamaa, Laura Ritakari-Rautio ja Kati Haanp\u00e4\u00e4.<\/h3>\n

Jatkok\u00e4sittelylupa on my\u00f6nnetty myyjille H:lle my\u00f6t\u00e4puolineen ja S:lle 30.10.2018.<\/p>\n

Valmisteluistunto on pidetty 6.11.2019. P\u00e4\u00e4k\u00e4sittely on toimitettu 25., 27. ja 28.2.2020<\/p>\n

Valittajien 1 vaatimukset<\/h3>\n

H ja my\u00f6t\u00e4puolet (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 my\u00f6s myyj\u00e4t) ovat ensisijaisesti vaatineet, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio kumotaan ja kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja ett\u00e4 A ja B (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 my\u00f6s ostajat) velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heid\u00e4n oikeudenk\u00e4yntikulunsa k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 137.654,29 eurolla ja hovioikeudessa 46.114,36 eurolla, molemmat m\u00e4\u00e4r\u00e4t korkoineen. Toissijaisesti myyj\u00e4t ovat vaatineet, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiota muutetaan siten, ett\u00e4 heid\u00e4t velvoitetaan suorittamaan ostajille enint\u00e4\u00e4n 10.000 euron hinnanalennus, ett\u00e4 viiv\u00e4styskorkojen maksuvelvollisuus poistetaan kokonaan tai ainakin sovitellaan alkamaan vasta 9.6.2017 lukien ja ett\u00e4 asianosaiset velvoitetaan vastaamaan itse oikeudenk\u00e4yntikuluistaan asiassa.<\/p>\n

Valittajan 2 vaatimukset<\/h3>\n

S (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 my\u00f6s myyj\u00e4) on vaatinut, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio kumotaan ja kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja ett\u00e4 A ja B velvoitetaan korvaamaan h\u00e4nen oikeudenk\u00e4yntikulunsa k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 95.980 eurolla ja hovioikeudessa 47.561,04 eurolla, molemmat m\u00e4\u00e4r\u00e4t korkoineen. Joka tapauksessa h\u00e4nen maksettavakseen tuomittu oikeudenk\u00e4yntikulujen korvausvelvollisuus tuli poistaa tai ainakin sen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 kohtuullistaa.<\/p>\n

Valittajien 1 ja 2 vaatimusten perusteet<\/h3>\n

Kaupan alihintaisuus<\/h3>\n

Valittajien 1 mukaan asunnon ja autotallin k\u00e4yp\u00e4 arvo tulossa oleva linjasaneeraus huomioon ottaen oli ollut yhteens\u00e4 450.000 euroa. Ostajien saaman alennuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4 oli siten ollut 105.000 euroa eik\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden arvioima 55.000 euroa.<\/p>\n

Valittajan 2 mukaan asunnon k\u00e4yp\u00e4 arvo kaupantekohetkell\u00e4 oli ollut 458.000 euroa. T\u00e4m\u00e4 saatiin v\u00e4hent\u00e4m\u00e4ll\u00e4 600.000 eurosta putkiremontista aiheutuneet kulut 100.000 euroa ja remontista aiheutuneet kulut 42.000 euroa. Ostajat olivat siten saaneet 135.000 euron hinnanalennuksen.<\/p>\n

Valittajien mukaan k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus oli antanut k\u00e4yp\u00e4\u00e4 arvoa arvioidessaan liikaa merkityst\u00e4 asunnon myyntiyrityksille. Lis\u00e4ksi hinnanalennusta oli saatu vain sen takia, ett\u00e4 kohde oli ostettu vapauttaen myyj\u00e4t vastuusta eik\u00e4 esimerkiksi sukulaisuuden perusteella.<\/p>\n

Reklamaatio-oikeudettomuus<\/h3>\n

Ostajien reklamaatio-oikeuden kokonaan poissulkeva vastuunrajoitusehto oli t\u00e4ytt\u00e4nyt asuntokauppalaissa edellytetyn yksil\u00f6intivaatimuksen. Reklamaatio-oikeudettomuuden ja ostajien ostotarjouksessa k\u00e4ytetyn vastuusta vapauttaen -ilmaisun tarkoitus ei ollut ep\u00e4selv\u00e4. Varsinkin vallinneissa olosuhteissa, kun ostaja oli itse ehdottanut kaupan tekemist\u00e4 myyj\u00e4 vastuusta vapauttaen ja kun kysymys oli ollut taloudellisessa intressiss\u00e4 otetusta harkitusta riskinotosta, ehto oli ollut riitt\u00e4v\u00e4sti yksil\u00f6ity. Ehdon tarkempi yksil\u00f6inti ei olisi lis\u00e4nnyt ostajille tulevan tiedon m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4. My\u00f6s reklamaatio-oikeudettomuutta koskevan sopimusehdon taustalla olleet olosuhteet oli otettava huomioon arvioitaessa ehdon p\u00e4tevyytt\u00e4. Osapuolille oli ollut selv\u00e4\u00e4 miten heid\u00e4n asemansa poikkesi asuntokauppalaissa s\u00e4\u00e4detyst\u00e4. Olisi kohtuutonta, jos ostajat vapautuisivat itse ehdottamastaan sopimusehdosta, mink\u00e4 vuoksi kohde oli myyty heille huomattavalla alennuksella. Myyj\u00e4t eiv\u00e4t olisi suostuneet ilman ehtoa alihintaiseen kauppaan.<\/p>\n

Vastuunrajoitusehdon kohtuullistaminen<\/h3>\n

Reklamaatio-oikeuden poissulkevaa vastuunrajoitusehtoa ei tullut kohtuullistaa ostajien vaatimalla tavalla varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (oikeustoimilaki) 36 \u00a7:n nojalla. Ostajat olivat itse ehdottaneet reklamaatio-oikeudettomuutta ja n\u00e4in ottaneet riskin asunnon kunnosta alhaista kauppahintaa vastaan. Kohtuullistamiselle ei ollut perusteita my\u00f6sk\u00e4\u00e4n ottaen huomioon olosuhteet kauppaa teht\u00e4ess\u00e4 ja ostajien tietoisuus asunnon kunnosta.<\/p>\n

Asunnon vauriot eiv\u00e4t ole olleet odottamattomia eiv\u00e4tk\u00e4 ne siten miss\u00e4\u00e4n tapauksessa muodostaneet asuntokauppalain tarkoittamaa virhett\u00e4. Osapuolet olivat tienneet, ett\u00e4 kyseess\u00e4 oli ollut huonokuntoinen asunto 50 vuotta vanhassa rivitalossa. Ostajat eiv\u00e4t voi virheen\u00e4 vedota seikkoihin, jotka olivat olleet heid\u00e4n tiedossaan kauppaa teht\u00e4ess\u00e4 tai seikkoihin, jotka olivat rakennuksen ik\u00e4 huomioon ottaen odotettavissa. Kauppakirjan ja kiinteist\u00f6nv\u00e4litt\u00e4j\u00e4lt\u00e4 saatujen tietojen perusteella ostajat olivat osanneet ep\u00e4ill\u00e4 alapohjan vaurioita ja kuntotarkastusraportin perusteella he olivat my\u00f6s tienneet, ett\u00e4 alapohjan tekninen k\u00e4ytt\u00f6ik\u00e4 oli ylitetty.<\/p>\n

Osapuolet olivat sopineet reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta ja ostajien saama alennus oli kattanut heille tulevien korjausvastuiden m\u00e4\u00e4r\u00e4n, joten perusteita kaupan purkamiselle ei vallinneissa olosuhteissa miss\u00e4\u00e4n tapauksessa ollut. Virheest\u00e4 ei ollut aiheutunut kohtuutonta haittaa ostajille eik\u00e4 huoneiston asumattomuus ollut johtunut myyjist\u00e4. Asuinhuoneiston 107.000 euron korjauskustannukset vastasivat vain noin 30 prosenttia kauppahinnasta, mit\u00e4 osuutta ei ole oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 pidetty purkukynnyksen ylitt\u00e4v\u00e4n\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4n\u00e4. Oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 on kaupan purkamiselle edellytetty, ett\u00e4 korjauskustannukset ylitt\u00e4v\u00e4t 40 prosenttia kauppahinnasta. Kaupan purku ei siten ollut oikea seuraamus ottaen huomioon vaurioiden laatu, korjaust\u00f6iden kesto, korjauskustannusten m\u00e4\u00e4r\u00e4 107.000 euroa ja ostajien saaman hinnanalennus sek\u00e4 tasonparannus ja k\u00e4ytt\u00f6i\u00e4n pidennys.<\/p>\n

Kysymykseen voisi tulla enint\u00e4\u00e4n 10.000 euron kauppahinnan hinnanalennus, mik\u00e4li ostajien saaman hinnanalennuksen m\u00e4\u00e4r\u00e4ksi katsottaisiin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden arvioimat 55.000 euroa. Hinnanalennus oli kaupan purkuun n\u00e4hden ensisijainen ja ostajille kohtuullinen seuraamus. M\u00e4\u00e4r\u00e4 perustui korjauskustannusten m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n v\u00e4hennettyn\u00e4 saadulla alennuksella ottaen lis\u00e4ksi huomioon k\u00e4ytt\u00f6i\u00e4n pidennys ja tasonparannus sek\u00e4 reklamaatio-oikeudeton kauppa.<\/p>\n

$11f<\/p>\n

Valittajilla oli ollut oikeus luottaa ostajien kanssa sovittuun reklamaatio-oikeudettomuuteen ja n\u00e4in ollen myyjill\u00e4 oli ollut perusteltu aihe odottaa tuomioistuimen ratkaisua ennen kanteessa vaadittujen suoritusten maksamista.<\/p>\n

Samassa yhti\u00f6ss\u00e4 k\u00e4ydyn asuinhuoneiston B 9 asuntokauppariidan ei voida katsoa osoittaneen miten asuinhuoneistoa A 5 koskeva riita-asia ratkaistaan. Huoneistojen B 9 ja A 5 asuntokauppariidoissa oli osittain ollut kyse eri riitakysymyksist\u00e4, mink\u00e4 vuoksi huoneiston B 9 riita-asian oikeudenk\u00e4ynnist\u00e4 ei voinut p\u00e4\u00e4tell\u00e4 huoneiston A 5 riita-asian lopputulosta.<\/p>\n

Asianosaisten oli ainakin vastattava itse oikeudenk\u00e4yntikuluistaan, koska asia on ollut oikeudellisesti ep\u00e4selv\u00e4. Joka tapauksessa myyjien maksettavaksi tuomittuja oikeudenk\u00e4yntikuluja oli alennettava merkitt\u00e4v\u00e4sti, koska niiden suorittaminen ei ollut ollut kohtuullista oikeudenk\u00e4yntiin johtaneiden seikkojen, asianosaisten aseman ja asian merkityksen vuoksi. Ostajien oma toiminta oikeudenk\u00e4ynnin aikana oli otettava huomioon. He olivat my\u00f6nt\u00e4neet reklamaatio-oikeudettomuuden vasta loppulausunnossaan. My\u00f6s valittajien 1 tekem\u00e4 150.000 euron sovintotarjous, jossa he olivat sitoutuneet suorittamaan my\u00f6s valittaja 2 osuuden, oli otettava huomioon.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden oikeudenk\u00e4yntikulujen korvaamisvelvollisuuden osalta valittaja 2 katsoi, ett\u00e4 h\u00e4n ei ollut aiheuttanut prosessin pitkittymist\u00e4 tai laajentumista, eik\u00e4 h\u00e4n ollut laiminly\u00f6nyt velvollisuuttaan perehty\u00e4 asiaan tai noudattaa tuomioistuimen antamia ohjeita. Mahdolliset valittaja 2 erheet olivat olleet merkityksett\u00f6mi\u00e4 ja tahattomia.<\/p>\n

Vastaukset<\/h3>\n

A ja B ovat vastauksissaan ensisijaisesti vaatineet, ett\u00e4 valitukset hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja toissijaisesti, ett\u00e4 valittajat velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena 107.000 euroa korkolain 3 \u00a7:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksup\u00e4iv\u00e4st\u00e4 19.12.2013 lukien siihen saakka, kunnes on kulunut kuukausi haasteen tiedoksiannosta ja sen j\u00e4lkeen korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen. Lis\u00e4ksi valittajien tuli yhteisvastuullisesti korvata heid\u00e4n oikeudenk\u00e4yntikulunsa hovioikeudessa 35.491,86 eurolla viiv\u00e4styskorkoineen.<\/p>\n

Kauppahinta oli vastannut kohteen eritt\u00e4in huonoa kuntoa ja sit\u00e4, ett\u00e4 huoneistossa oli ollut alkamassa linjasaneeraus l\u00e4hes v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti kaupanteon j\u00e4lkeen. Ostajat eiv\u00e4t olleet saaneet alennusta kauppahinnasta.<\/p>\n

Vastuunrajoitusehto ei ollut riitt\u00e4v\u00e4n yksil\u00f6ity ja siksi ehto oli mit\u00e4t\u00f6n.<\/p>\n

Lains\u00e4\u00e4t\u00e4j\u00e4n tavoitteena on nimenomaisesti ollut, ettei mainitunlaisia ehtoja k\u00e4ytett\u00e4isi asuntokaupoissa. Totaalinen reklamaatio-oikeudettomuus oli tarkoittanut rajoituksetonta ja siten my\u00f6s t\u00e4ydellist\u00e4 yksil\u00f6im\u00e4t\u00f6nt\u00e4 vastuunrajoitusta ja oli asuntokauppalain 6 luvun 2 \u00a7:n nojalla mit\u00e4t\u00f6n sopimusehto.<\/p>\n

Vastuunrajoituslausekkeen kohtuullistaminen<\/h3>\n

Vastuunrajoituslauseke oli joka tapauksessa kohtuuton ja eritt\u00e4in l\u00e4hell\u00e4 mit\u00e4tt\u00f6myytt\u00e4, joten sit\u00e4 oli kohtuullistettava oikeustoimilain 36 \u00a7:n nojalla siten, ett\u00e4 se j\u00e4tet\u00e4\u00e4n huomiotta. Asunto oli ostettu perheen kodiksi, eiv\u00e4tk\u00e4 ostajat olleet voineet asua siin\u00e4. Laajojen kosteus- ja mikrobivaurioiden vuoksi asunto oli ollut asuinkelvoton ja l\u00e4hes arvoton. Lis\u00e4ksi tuli ottaa huomioon ostajien asema kuluttajina ja kuolinpes\u00e4n hyv\u00e4 taloudellinen asema.<\/p>\n

Asunnossa oli k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiossa todettu laatu- ja taloudellinen virhe. M\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n 107.000 euron korjauskustannukset olivat olleet odottamattomia. Kenell\u00e4k\u00e4\u00e4n ei ollut ollut tietoa n\u00e4in laajoista ja merkitt\u00e4vist\u00e4 virheist\u00e4.<\/p>\n

Purkukynnys oli ylittynyt selv\u00e4sti. Osapuolten tahdolla reklamaatio-oikeudettomuudesta ei ollut merkityst\u00e4 arvioitaessa kaupan kohteen virheen kohtuullista seuraamusta. Mit\u00e4tt\u00f6m\u00e4ll\u00e4 ehdolla ei voinut olla mit\u00e4\u00e4n merkityst\u00e4 oikeusseuraamusta arvioitaessa.<\/p>\n

Purkukynnyksen ylittymist\u00e4 tuli arvioida kokonaisuutena ja sen perusteella, olisivatko ostajat tehneet kauppaa tietoisina virheest\u00e4 edes alennetulla kauppahinnalla. Arvioinnissa tuli antaa painoarvoa mahdollisuudelle k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 asuntoa tarkoitukseensa kohtuullisessa ajassa sek\u00e4 vaurioiden laajuuteen ja korjauskustannusten m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n. Ostajat eiv\u00e4t olisi tehneet kauppaa mill\u00e4\u00e4n hinnalla, jos he olisivat tienneet my\u00f6hemmin ilmenneist\u00e4 puutteista ja virheist\u00e4. Arviointia ei tullut tehd\u00e4 vain 107.000 euron korjauskustannusten m\u00e4\u00e4r\u00e4n perusteella. Vaikka kauppahinta olisi alittanut k\u00e4yv\u00e4n hinnan, sill\u00e4 ei ollut merkityst\u00e4 purkuperusteen olemassaoloa arvioitaessa. Ostajilla oli ollut oikeus est\u00e4\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6n p\u00e4\u00e4tt\u00e4m\u00e4t virheelliset korjaustoimenpiteet.<\/p>\n

Toissijaisesti vaadittu hinnanalennus 107.000 euroa perustui huoneistolle tulevaan osuuteen korjauskustannuksista. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio oli oikein sen osalta, etteiv\u00e4t korjaukset olleet aiheuttaneet tasonparannusta ja k\u00e4ytt\u00f6i\u00e4n pidennyst\u00e4.<\/p>\n

Viiv\u00e4styskorkojen sovitteluvaatimus tuli hyl\u00e4t\u00e4. Valittajat olivat p\u00e4\u00e4tt\u00e4neet j\u00e4tt\u00e4\u00e4 velan maksamatta sen er\u00e4\u00e4ntyess\u00e4. Viiv\u00e4styskorko oli laillinen seuraamus velan maksamatta j\u00e4tt\u00e4misest\u00e4 ja sovitteluun tuli jo sen johdosta suhtautua kielteisesti. Erityist\u00e4 perustetta, mink\u00e4 vuoksi viiv\u00e4styskorkojen maksuvelvollisuus olisi kohtuuton, ei ollut.<\/p>\n

H\u00e4vinnyt osapuoli oli velvoitettava korvaamaan voittaneen osapuolen oikeudenk\u00e4yntikulut. Asia ei ollut oikeudellisesti ep\u00e4selv\u00e4 ja lis\u00e4ksi myyjien asema oli suuren henkil\u00f6m\u00e4\u00e4r\u00e4n ja merkitt\u00e4v\u00e4n perinn\u00f6n saamisen vuoksi huomattavasti parempi kuin ostajien.<\/p>\n

Valittajien 1 tekem\u00e4 sovintotarjous ei ollut ollut todellinen, koska valittaja 2 ei ollut siihen suostunut. N\u00e4in ollen kyseiselle sovintotarjoukselle ei voinut antaa merkityst\u00e4 oikeudenk\u00e4yntikulukysymyst\u00e4 arvioitaessa.<\/p>\n

Ostajat olivat tehneet sovintoesityksen, jossa he olivat pyyt\u00e4neet palauttamaan kauppahinnan p\u00e4\u00e4oman 345.000 euroa, mutta myyj\u00e4t eiv\u00e4t olleet t\u00e4h\u00e4n suostuneet. Mik\u00e4li kanteesta menestyisi v\u00e4hint\u00e4\u00e4n sovintoesityst\u00e4 vastaava m\u00e4\u00e4r\u00e4, valittajat tulisi velvoittaa korvaamaan heid\u00e4n oikeudenk\u00e4yntikulunsa. Ostajien sovintotarjous tuli ottaa huomioon my\u00f6s arvioitaessa valittajien vaatimusta viiv\u00e4styskorkojen sovittelusta.<\/p>\n

Todistelu<\/h3>\n

Hovioikeuden ratkaisu<\/h3>\n

Perustelut<\/h3>\n

$128<\/p>\n

Hovioikeudessa on valmistelun aikana todettu riidattomaksi, ett\u00e4 ostajat olivat itse ehdottaneet kaupan tekemist\u00e4 ilman reklamaatio-oikeutta ja ett\u00e4 kaupan osapuolet olivat sittemmin my\u00f6s sopineet reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta. Lis\u00e4ksi on riidatonta, ett\u00e4 taloyhti\u00f6n asunnoissa oli kaupanteon j\u00e4lkeen todettu k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion mukaiset alapohjarakenteiden ja seinien alajuoksujen kosteus- ja mikrobivauriot ja ett\u00e4 n\u00e4m\u00e4 virheet tuli korjata poistamalla alapohjasta tojalevyt. Hovioikeudessa ei ole riitautettu my\u00f6sk\u00e4\u00e4n sit\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden johtop\u00e4\u00e4t\u00f6st\u00e4, ett\u00e4 korjauskustannukset kyseess\u00e4 olevan huoneiston osalta selvittelykuluineen olivat arviolta 107.000 euroa. Edelleen on todettu riidattomaksi, ett\u00e4 asunto-osakeyhti\u00f6 on nyttemmin tehnyt korjauksia poistamalla kyseess\u00e4 olevasta asunnosta tojalevyt ja ett\u00e4 korjauskustannusten suuruusluokka on ollut noin 100.000 euroa.<\/p>\n

EH:n kuolinpes\u00e4 on myynyt asunto- ja autotalliosakkeet yhden osakkaan pojalle ja t\u00e4m\u00e4n puolisolle. Kauppa on liittynyt l\u00e4heisesti EH:n j\u00e4lkeen suoritettuun perinn\u00f6njakoon ja poikkeaa siten jo l\u00e4ht\u00f6kohdiltaan tavanomaisesta asuntokaupasta.<\/p>\n

Hovioikeudessa esitetty n\u00e4ytt\u00f6 on yhdensuuntaista sen suhteen, ett\u00e4 V:ll\u00e4 on ollut muita osakkaita l\u00e4heisempi suhde vainajaan ja my\u00f6s merkitt\u00e4v\u00e4mpi rooli t\u00e4m\u00e4n kuolinpes\u00e4n asioiden hoitamisessa. Oikeustieteellisen koulutuksen saanut V oli laatinut EH:n testamentin, jonka mukaan A ja kaksi h\u00e4nen muuta lastaan olivat saaneet pes\u00e4st\u00e4 yhdess\u00e4 miljoonan markan legaatin. V oli toiminut EH:n testamentin toimeenpanijana. V:n asuessa suuren osan vuodesta Espanjassa A oli is\u00e4ns\u00e4 puolesta osallistunut kuolinpes\u00e4n asioiden hoitamiseen ja toiminut muun ohessa perunkirjoituksessa pes\u00e4n ilmoittajana. A oli my\u00f6s osallistunut taloyhti\u00f6n putkiremonttia koskevaa tilaisuuteen. V:ll\u00e4 oli ollut hallussaan yksi asunnon avaimista, joka oli ollut my\u00f6s A:n k\u00e4ytett\u00e4viss\u00e4. Asuntokauppaa pes\u00e4n puolesta hoitanut osakas M on kertonut, ettei h\u00e4n ollut EH:n el\u00e4ess\u00e4 k\u00e4ynyt sis\u00e4ll\u00e4 asunnossa ja etteiv\u00e4t my\u00f6sk\u00e4\u00e4n muut kuolinpes\u00e4n osakkaat olleet h\u00e4nen tiet\u00e4m\u00e4ns\u00e4 mukaan olleet paljoa tekemisiss\u00e4 EH:n kanssa.<\/p>\n

Hovioikeus n\u00e4in ollen katsoo, ett\u00e4 A ja V olivat olleet muita osakkaita l\u00e4heisempi\u00e4 EH:n kanssa ja olleet muita osakkaita paremmin perill\u00e4 kuolinpes\u00e4n asioista.<\/p>\n

$12b<\/p>\n

Yhteenvetona asiassa esitetyst\u00e4 selvityksest\u00e4 hovioikeus toteaa, ett\u00e4 ajatus reklamaatiovapaasta kaupasta oli tullut alun perin V:n taholta ja sittemmin my\u00f6s A:n omasta ehdotuksesta ja ett\u00e4 muiden osakkaiden on katsottava suostuneen kauppaan ehdotetulla hinnalla vain sill\u00e4 edellytyksell\u00e4, ett\u00e4 kuolinpes\u00e4 vapautui kaikesta vastuusta asunnon kunnon suhteen.<\/p>\n

Ostajien mukaan myyntihinta 323.000 euroa oli vastannut asunnon k\u00e4yp\u00e4\u00e4 arvoa sen huono kunto huomioon ottaen. Valittajien 1 mukaan asunnon k\u00e4yp\u00e4 arvo on ollut 428.000 euroa ja hinnanalennus 105.000 euroa. S:n mukaan k\u00e4yp\u00e4 arvo on ollut 458.000 euroa ja hinnanalennus 135.000 euroa.<\/p>\n

$12d<\/p>\n

$12e<\/p>\n

Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 asunnon alun perin arvioitua huonomman kunnon ja siihen liittyvien riskien vuoksi asunnon k\u00e4yp\u00e4 arvo ei ole t\u00e4ysin vastannut siit\u00e4 ennen kaupantekoa annettuja arvioita. T\u00e4t\u00e4 osoittaa erityisesti se, ettei kohteesta ollut saatu yht\u00e4\u00e4n vakavasti otettavaa tarjousta, vaikka asunnon hintapyynt\u00f6 oli 4.10.2013 alennettu alle 400.000 euroon ja hintapyynt\u00f6 autotallin kanssa 420.000 euroon. Hovioikeus hyv\u00e4ksyy n\u00e4in ollen k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden arvion, jonka mukaan kaupan kohteen arvo on ollut noin 400.000 euroa kaupantekohetkell\u00e4. T\u00e4t\u00e4 tukee my\u00f6s se, ett\u00e4 kohteen k\u00e4yp\u00e4 arvo kunnostettuna olisi ollut R:n uskottavan arvion mukaan noin 620.000 euroa ja my\u00f6s se, ett\u00e4 B on kertonut heid\u00e4n arvioineen, ett\u00e4 asunnon kunnostamiseen voisi menn\u00e4 jopa 220.000 euroa.<\/p>\n

Edell\u00e4 mainituin perustein hovioikeus katsoo k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin, ett\u00e4 A ja B ovat saaneet asunnon noin 55.000 euroa alle k\u00e4yv\u00e4n hinnan. Asiaa k\u00e4sitelt\u00e4ess\u00e4 on ilmennyt, ett\u00e4 osakkaiden v\u00e4lit eiv\u00e4t olleet erityisen hyv\u00e4t eiv\u00e4tk\u00e4 eri sukuhaaroihin kuuluneet sukulaiset olleet juurikaan tavanneet toisiaan. S:n, M:n ja N:n kertomuksista ilmenee erityisen kriittist\u00e4 suhtautumista V:t\u00e4 kohtaan, joka oli heid\u00e4n mukaansa hoitanut suvun asioita itsevaltaisesti ja jonka lapset olivat ainoita sukulaisia, jotka erityisj\u00e4lkis\u00e4\u00e4d\u00f6ksen nojalla saivat rahaa pes\u00e4st\u00e4. Mit\u00e4\u00e4n syyt\u00e4 ei siten ole olettaa, ett\u00e4 asunto- ja autotalliosakkeet olisi myyty A:lle ja B:lle muusta syyst\u00e4 kuin kuolinpes\u00e4n vastuuvapauden vuoksi k\u00e4yp\u00e4\u00e4 hintaa alhaisemmalla hinnalla.<\/p>\n

5.1. Sovellettava oikeuss\u00e4\u00e4nn\u00f6s vastuunrajoituslausekkeen osalta<\/p>\n

Asuntokauppalain 6 luvun 2 \u00a7:n 2 momentin mukaan silloin kun ostajana on kuluttaja myyj\u00e4n vastuuta kaupan kohteesta voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksil\u00f6ityjen seikkojen osalta. My\u00f6s maakaaren 2 luvun 9 \u00a7:n 2 momentin mukaan ostajan oikeutta vedota kaupan kohteen virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksil\u00f6idysti siit\u00e4, mill\u00e4 tavalla h\u00e4nen asemansa poikkeaa laissa s\u00e4\u00e4detyst\u00e4.<\/p>\n

Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 asuntokauppalakiin on esit\u00f6iss\u00e4 mainituista syist\u00e4 otettu s\u00e4\u00e4nn\u00f6s siit\u00e4, ett\u00e4 ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksil\u00f6ityjen seikkojen osalta. Laissa ei kuitenkaan ole m\u00e4\u00e4ritelty tarkemmin sit\u00e4, mit\u00e4 virheiden yksil\u00f6iminen tarkoittaa. Hovioikeus katsoo, ettei asuntokauppalain esit\u00f6iss\u00e4 (HE 14\/1994 vp s. 127) mainittu esimerkki kodinkoneen virheest\u00e4 sulje pois sit\u00e4, etteik\u00f6 yksil\u00f6intivaatimus voisi t\u00e4ytty\u00e4 muullakin tavalla kuin luetteloimalla tarkasti kaikki virheet ja puutteet, joista myyj\u00e4 ei vastaa.<\/p>\n

$130<\/p>\n

$131<\/p>\n

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty kannanottoja, joiden mukaan my\u00f6s seuraamusten tasolla tapahtuva yksil\u00f6inti voisi olla riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 esimerkiksi siten, ett\u00e4 seuraamuksille sovitaan tietty raham\u00e4\u00e4r\u00e4inen yl\u00e4raja. Keskeisen\u00e4 on pidetty sit\u00e4, ett\u00e4 ostaja voi arvioida vastuunrajoitusehtojen vaikutusta asemaansa ja ottaa sen huomioon kauppahinnasta sopiessaan. On my\u00f6s katsottu, ett\u00e4 ehto, jolla myyj\u00e4 vapautetaan kaikesta vastuusta on yksiselitteinen ja voisi siten t\u00e4ytt\u00e4\u00e4 lain vaatimuksen ehdon yksil\u00f6imisest\u00e4 (Mia Hoffr\u00e9n: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteist\u00f6n kaupassa, 2013, s. 260 ss., Pirkko Heikkinen, Vastuun rajat kiinteist\u00f6n kaupassa, 2018, s. 253 ss.).<\/p>\n

5.2. Ehdon p\u00e4tevyys t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa<\/p>\n

$132<\/p>\n

$133<\/p>\n

Hovioikeus yhteenvetona toteaa, ett\u00e4 ostajat ovat t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa olleet v\u00e4hint\u00e4\u00e4n tasavertaisessa asemassa myyjien kanssa ja ottaneet selv\u00e4sti alhaisempaa kauppahintaa vastaan tietoisen riskin asunnon kunnosta. Jos alapohjasta ei olisi l\u00f6ytynyt kosteus- ja mikrobivaurioita, ostajat olisivat asunnon kunnostamalla saaneet noin 600.000 euron arvoisen asunnon edullisesti.<\/p>\n

$134<\/p>\n

N\u00e4ill\u00e4 perusteilla hovioikeus katsoo toisin kuin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus, ett\u00e4 kauppakirjan myyj\u00e4n virhevastuun kokonaan poistava ehto on p\u00e4tev\u00e4. Ostajat eiv\u00e4t n\u00e4in ollen voi l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti vedota virheen\u00e4 alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioihin, vaikka uskottavaa onkin, ett\u00e4 he eiv\u00e4t olisi ostaneet asuntoa, jos he olisivat tienneet kosteus- ja mikrobivaurioista.<\/p>\n

Arvioitavaksi j\u00e4\u00e4, onko ehtoa syyt\u00e4 ostajien vaatimin tavoin kohtuullistaa.<\/p>\n

5.3. Kohtuullistamiseen sovellettava oikeuss\u00e4\u00e4nn\u00f6s<\/p>\n

Oikeustoimilain 36 \u00a7:n 1 momentin mukaan jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai j\u00e4tt\u00e4\u00e4 se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sis\u00e4lt\u00f6, osapuolten asema, oikeustointa teht\u00e4ess\u00e4 ja sen j\u00e4lkeen vallinneet olosuhteet sek\u00e4 muut seikat. Pyk\u00e4l\u00e4n 2 momentin mukaan jos 1 momentissa tarkoitettu ehto on sellainen, ett\u00e4 sopimuksen j\u00e4\u00e4minen voimaan muilta osin muuttumattomana ei ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 raukeamaan.<\/p>\n

5.4. Ehdon kohtuullistaminen t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa<\/p>\n

Myyj\u00e4n vastuun kokonaan poissulkeva ehto voi jossain tilanteessa johtaa sellaiseen kohtuuttomuuteen, ett\u00e4 ehtoa tulee sovitella. T\u00e4llainen tilanne voisi olla k\u00e4sill\u00e4 esimerkiksi silloin, kun asuintarkoitukseen myyty talo osoittautuu pysyv\u00e4sti asumiskelvottomaksi.<\/p>\n

$135<\/p>\n

Ostajat ovat saaneet ennen kaupantekoa samat tiedot asunnon korjaustarpeista ja my\u00f6s asuntoon liittyvist\u00e4 piilevist\u00e4 riskeist\u00e4 kuin myyj\u00e4t. He ovat tarjoutuneet ostamaan asunnon alihinnalla kuolinpes\u00e4 vastuusta vapauttaen tilanteessa, jossa ostajia kiinnostanut asunto ei ollut mennyt kaupaksi siihen liittyvien riskien vuoksi. Myyj\u00e4t ovat suostuneet ostajien ehdottamaan alihintaiseen kauppaan juuri sen vuoksi, ettei asiaan tarvitsisi mahdollisten piilevien virheiden vuoksi en\u00e4\u00e4 palata. Asiassa ei ole n\u00e4ytetty, ett\u00e4 myyjist\u00e4 muiden kuin mahdollisesti V:n asema olisi taloudellisesti niin hyv\u00e4, ett\u00e4 se puoltaisi ehdon sovittelua. Korjauskustannusten m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 107.000 euroa ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n voi pit\u00e4\u00e4 saatuun hinnanalennukseen n\u00e4hden kohtuuttoman suurena.<\/p>\n

N\u00e4ill\u00e4 perusteilla hovioikeus katsoo, ettei vastuunrajoitusehtoa ole perusteita j\u00e4tt\u00e4\u00e4 kohtuuttomuuden perusteella huomiotta ja ettei sen seurauksia ole muullakaan tavalla aihetta kohtuullistaa.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio on edell\u00e4 mainituilla perusteilla kumottava ja A:n ja B:n kanne hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4. H my\u00f6t\u00e4puolineen ja S vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta A:lle ja B:lle.<\/p>\n

H my\u00f6t\u00e4puolineen ja S ovat voittaneet asian. Heill\u00e4 on siten oikeus saada korvaus oikeudenk\u00e4yntikuluistaan sek\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4- ett\u00e4 hovioikeudessa. A:n ja B:n on korvattava oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 1 \u00a7:n ja 16 \u00a7:n nojalla kaikki vastapuoliensa tarpeellisista toimenpiteist\u00e4 johtuneet kohtuulliset oikeudenk\u00e4yntikulut.<\/p>\n

6.1. H:n ja my\u00f6t\u00e4puolien oikeudenk\u00e4yntikulut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa<\/p>\n

A ja B ovat k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa ensinn\u00e4kin paljoksuneet H:n ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puoliensa oikeudenk\u00e4yntikuluvaatimusta asiamiehen k\u00e4ytt\u00e4mien tuntien osalta ja my\u00f6s todistelukustannusten osalta. Lis\u00e4ksi he ovat katsoneet, ettei heit\u00e4 tulisi t\u00e4ysim\u00e4\u00e4r\u00e4isesti velvoittaa korvaamaan H:n ja my\u00f6t\u00e4puolien oikeudenk\u00e4yntikuluja, koska vastaavien virheiden ja rakennusteknisten seikkojen osalta hovioikeus oli jo 22.12.2016 antanut asuntoa B 9 koskevan lainvoimaisen tuomion, joten n\u00e4ilt\u00e4 osin oikeudenk\u00e4ynti oli ollut tarpeeton.<\/p>\n

Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 H ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puoliensa osalta asian ajamiseen on k\u00e4ytetty asian laatu ja laajuus huomioon ottaen jossain m\u00e4\u00e4rin tarpeettoman paljon ty\u00f6tunteja. Lis\u00e4ksi todistaja X:lle maksettua 4.300 euron korvausta voidaan pit\u00e4\u00e4 poikkeuksellisen korkeana. Sen sijaan asiassa saadun selvityksen ja k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomioon kirjatun perusteella oikeudenk\u00e4ynnin rajaamisesta oli neuvoteltu, mutta asiaa on eri syist\u00e4 kuitenkin jouduttu k\u00e4sittelem\u00e4\u00e4n my\u00f6s virheiden ja korjauskustannusten osalta. N\u00e4in ollen ei ole perusteita katsoa, ett\u00e4 H:n ja my\u00f6t\u00e4puolien kohtuullisista ja tarpeellisista oikeudenk\u00e4yntikuluista tulisi korvata vain osa.<\/p>\n

N\u00e4ill\u00e4 perusteilla hovioikeus katsoo, ett\u00e4 A:n ja B:n on korvattava H:n ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puoliensa oikeudenk\u00e4yntikulut kohtuulliseksi katsotuilla 125.000 eurolla.<\/p>\n

6.2. S:n oikeudenk\u00e4yntikulut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa<\/p>\n

S on hovioikeudessa vaatinut korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluistaan k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 1170 tunnin ty\u00f6m\u00e4\u00e4r\u00e4n ja 80 euron tuntiveloituksen perusteella 93.600 euroa ilmoittaen kuitenkin, ett\u00e4 ty\u00f6m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 voi tehd\u00e4 v\u00e4hennyksen silt\u00e4 osin kuin toimenpiteet olivat liittyneet tarpeettomien todisteiden esitt\u00e4miseen. Lis\u00e4ksi h\u00e4n on vaatinut korvausta todistajille maksetuista palkkioista 2.380 euroa.<\/p>\n

A ja B ovat k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kiist\u00e4neet S:n oikeudenk\u00e4yntikuluja koskevan vaatimuksen kokonaisuudessaan ja katsoneet, ett\u00e4 S ei ollut osaksikaan tehnyt sellaisia oikeudenk\u00e4ynnin kannalta v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4tt\u00f6mi\u00e4 paljon aikaa vaativia toimenpiteit\u00e4, jotka olisivat olleet asiamiesten tai asiantuntijoiden tekemin\u00e4 oikeudenk\u00e4ynti\u00e4 hy\u00f6dytt\u00e4vi\u00e4. S oli my\u00f6s toiminnallaan aiheuttanut huomattavasti ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isi\u00e4 kustannuksia muille asianosaisille.<\/p>\n

Hovioikeus toteaa, ett\u00e4 S on ajanut asiaansa itse k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa. H\u00e4nen kulujensa osalta kysymys on siten oikeudenk\u00e4ymiskaaren 21 luvun 8 \u00a7:n 1 momentin mukaisista asian valmistelusta ja asian tuomioistuimessa ajamisesta aiheutuneista kustannuksista, joista h\u00e4nell\u00e4 on oikeus saada saman luvun 1 \u00a7:n nojalla kohtuullinen korvaus. Saadun selvityksen perusteella hovioikeus katsoo, ett\u00e4 S:n laajasta selvittelyty\u00f6st\u00e4 vain v\u00e4h\u00e4inen osa on ollut tarpeellista. Lis\u00e4ksi S on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden mukaan aiheuttanut menettelyll\u00e4\u00e4n oikeudenk\u00e4ynnin pitkittymist\u00e4. Hovioikeudella ei ole aihetta arvioida asiaa t\u00e4lt\u00e4 osin toisin. N\u00e4ill\u00e4 perusteilla hovioikeus arvioi A:n ja B:n korvattavaksi tulevien tarpeellisten toimenpiteiden aiheuttamien oikeudenk\u00e4yntikulujen kohtuulliseksi m\u00e4\u00e4r\u00e4ksi 6.000 euroa.<\/p>\n

6.3. Oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudessa<\/p>\n

H ja h\u00e4nen my\u00f6t\u00e4puolensa ovat vaatineet korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista hovioikeudessa 46.114,36 euroa. A:lla ja B:ll\u00e4 ei ole ollut huomautettavaa vaaditusta m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4.<\/p>\n

S on vaatinut korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista hovioikeudessa valituksen laatimisesta 7.910 euroa, muista asianajokuluista 39.024,04 euroa, kuulemistallenteista 27 euroa, todistajanpalkkiosta 100 euroa sek\u00e4 oikeudenk\u00e4yntimaksusta 500 euroa.<\/p>\n

A ja B ovat my\u00f6nt\u00e4neet S:n oikeudenk\u00e4yntikuluista m\u00e4\u00e4r\u00e4llisesti oikeaksi valituksen laatimisesta 20 tunnin ty\u00f6m\u00e4\u00e4r\u00e4n ja 10 euron tuntiveloituksen. S:n asianajokulujen osalta heill\u00e4 ei ole ollut huomautettavaa.<\/p>\n

Hovioikeus katsoo, ett\u00e4 kohtuullinen korvaus S:lle on valituksen laatimisen osalta 500 euroa. A:n ja B:n on n\u00e4in ollen korvattava S:lle valituksen laatimisesta 500 euroa, asianajokuluista 39.024,04 euroa ja muista kuluista 627 euroa eli yhteens\u00e4 40.151,04 euroa.<\/p>\n

Tuomiolauselma<\/h3>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio kumotaan. A:n ja B:n kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.<\/p>\n

A ja B velvoitetaan suorittamaan:<\/h3>\n

Asian ovat hovioikeudessa ratkaisseet hovioikeudenneuvokset Mirja-Leena Nurmi, Taina Tuohino ja Jan Ylitapio. Valmistelijana on toiminut hovioikeuden esittelij\u00e4 Camilla Valtti.<\/p>\n

Ratkaisu on yksimielinen.<\/p>\n

Valitusosoituksessa tarkoitettu m\u00e4\u00e4r\u00e4aika valitusluvan pyyt\u00e4miseen ja valituksen tekemiseen p\u00e4\u00e4ttyy 8.6.2020.<\/p>\n

Asia<\/h3>\n

Asian k\u00e4sittely hovioikeudessa<\/h3>\n

Myyjien vastuun poissulkeva kaupan ehto<\/h3>\n

Virhearviointi<\/h3>\n

Virheen seuraamukset<\/h3>\n

Viiv\u00e4styskoron sovittelu<\/h3>\n

Oikeudenk\u00e4yntikulut<\/h3>\n

Myyjien vastuuta rajoittava kauppakirjan ehto<\/h3>\n

Viiv\u00e4styskorot<\/h3>\n

1. Kysymyksenasettelu<\/p>\n

2. Riidattomat seikat<\/p>\n

3. Asuntokaupan olosuhteet<\/p>\n

4. Kaupan alihintaisuus<\/p>\n

5. Oikeudellinen arviointi<\/p>\n

6. Yhteenveto ja oikeudenk\u00e4yntikulut<\/p>\n

H:lle ja my\u00f6t\u00e4puolille yhteisesti korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 125.000 euroa ja hovioikeudessa 46.114,36 euroa,<\/p>\n

S:lle korvaukseksi oikeudenk\u00e4yntikuluista k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa 6.000 euroa ja hovioikeudessa 40.151,04 euroa, sek\u00e4<\/p>\n

korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaista viiv\u00e4styskorkoa kaikille edell\u00e4 mainituille oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4rille siit\u00e4 lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a><\/p>\n

Finlex open data, CC BY 4.0. Documentation open data verifiee le 2026-04-12 ; les endpoints judgment documentes renvoient 404 pour les types case-law exposes par le frontend, fallback actuel sur les pages publiques data.finlex.fi.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Kuolinpes\u00e4 oli myynyt yhden osakkaan lapselle ja t\u00e4m\u00e4n puolisolle kuolinpes\u00e4\u00e4n kuuluneen asunnon ja autotallin. Ostajat olivat ehdottaneet tarjouksessaan kaupan tekemist\u00e4 myyj\u00e4 vastuusta vapauttaen. Kauppakirjan ehdon mukaan ostajilla ei ollut reklamaatio-oikeutta. Kauppakirjan ehtoa reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta pidettiin p\u00e4tev\u00e4n\u00e4 eik\u00e4 ostajilla ollut oikeutta purkaa kauppaa tai saada hinnanalennusta kaupanteon j\u00e4lkeen ilmenneen piilev\u00e4n virheen vuoksi. L\u00c4NSI-UUDENMAAN K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN TUOMIO 20.4.2018…<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_crdt_document":""},"kji_country":[7740],"kji_court":[23712],"kji_chamber":[23713],"kji_year":[41198],"kji_subject":[7612],"kji_keyword":[44358,10689,44359],"kji_language":[7949],"class_list":["post-749040","kji_decision","type-kji_decision","status-publish","hentry","kji_country-finlande","kji_court-cours-dappel-de-finlande","kji_chamber-cours-dappel","kji_year-41198","kji_subject-fiscal","kji_keyword-kauppakirjan","kji_keyword-ollut","kji_keyword-ostajilla","kji_language-finnois"],"yoast_head":"\nHelsingin HO 7.4.2020 445 - Asuntokauppa - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"ru_RU\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Helsingin HO 7.4.2020 445 - Asuntokauppa\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Kuolinpes\u00e4 oli myynyt yhden osakkaan lapselle ja t\u00e4m\u00e4n puolisolle kuolinpes\u00e4\u00e4n kuuluneen asunnon ja autotallin. Ostajat olivat ehdottaneet tarjouksessaan kaupan tekemist\u00e4 myyj\u00e4 vastuusta vapauttaen. Kauppakirjan ehdon mukaan ostajilla ei ollut reklamaatio-oikeutta. Kauppakirjan ehtoa reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta pidettiin p\u00e4tev\u00e4n\u00e4 eik\u00e4 ostajilla ollut oikeutta purkaa kauppaa tai saada hinnanalennusta kaupanteon j\u00e4lkeen ilmenneen piilev\u00e4n virheen vuoksi. L\u00c4NSI-UUDENMAAN K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN TUOMIO 20.4.2018...\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"\u041f\u0440\u0438\u043c\u0435\u0440\u043d\u043e\u0435 \u0432\u0440\u0435\u043c\u044f \u0434\u043b\u044f \u0447\u0442\u0435\u043d\u0438\u044f\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"19 \u043c\u0438\u043d\u0443\u0442\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\\\/\",\"name\":\"Helsingin HO 7.4.2020 445 - Asuntokauppa - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#website\"},\"datePublished\":\"2026-04-29T07:53:46+00:00\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\\\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"ru-RU\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\\\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\\\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Home\",\"item\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/avocats-en-droit-penal-a-paris-conseil-et-defense-strategique\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Jurisprudences\",\"item\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":3,\"name\":\"Helsingin HO 7.4.2020 445 – Asuntokauppa\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#website\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/\",\"name\":\"Kohen Avocats\",\"description\":\"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat p\u00e9naliste \u00e0 Paris, intervient exclusivement en droit p\u00e9nal pour la d\u00e9fense des particuliers, notamment en mati\u00e8re d\u2019accusations de viol. Il assure un accompagnement rigoureux d\u00e8s la garde \u00e0 vue jusqu\u2019\u00e0 la Cour d\u2019assises, veillant au strict respect des garanties proc\u00e9durales.\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"ru-RU\"},{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#organization\",\"name\":\"Kohen Avocats\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"ru-RU\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/01\\\/Logo-2-1.webp\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/01\\\/Logo-2-1.webp\",\"width\":2114,\"height\":1253,\"caption\":\"Kohen Avocats\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\"}}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO Premium plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Helsingin HO 7.4.2020 445 - Asuntokauppa - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\/","og_locale":"ru_RU","og_type":"article","og_title":"Helsingin HO 7.4.2020 445 - Asuntokauppa","og_description":"Kuolinpes\u00e4 oli myynyt yhden osakkaan lapselle ja t\u00e4m\u00e4n puolisolle kuolinpes\u00e4\u00e4n kuuluneen asunnon ja autotallin. Ostajat olivat ehdottaneet tarjouksessaan kaupan tekemist\u00e4 myyj\u00e4 vastuusta vapauttaen. Kauppakirjan ehdon mukaan ostajilla ei ollut reklamaatio-oikeutta. Kauppakirjan ehtoa reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta pidettiin p\u00e4tev\u00e4n\u00e4 eik\u00e4 ostajilla ollut oikeutta purkaa kauppaa tai saada hinnanalennusta kaupanteon j\u00e4lkeen ilmenneen piilev\u00e4n virheen vuoksi. L\u00c4NSI-UUDENMAAN K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN TUOMIO 20.4.2018...","og_url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\/","og_site_name":"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"\u041f\u0440\u0438\u043c\u0435\u0440\u043d\u043e\u0435 \u0432\u0440\u0435\u043c\u044f \u0434\u043b\u044f \u0447\u0442\u0435\u043d\u0438\u044f":"19 \u043c\u0438\u043d\u0443\u0442"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\/","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\/","name":"Helsingin HO 7.4.2020 445 - Asuntokauppa - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","isPartOf":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#website"},"datePublished":"2026-04-29T07:53:46+00:00","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\/#breadcrumb"},"inLanguage":"ru-RU","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\/"]}]},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-7-4-2020-445-asuntokauppa\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/avocats-en-droit-penal-a-paris-conseil-et-defense-strategique\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Jurisprudences","item":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/"},{"@type":"ListItem","position":3,"name":"Helsingin HO 7.4.2020 445 – Asuntokauppa"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#website","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/","name":"Kohen Avocats","description":"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat p\u00e9naliste \u00e0 Paris, intervient exclusivement en droit p\u00e9nal pour la d\u00e9fense des particuliers, notamment en mati\u00e8re d\u2019accusations de viol. Il assure un accompagnement rigoureux d\u00e8s la garde \u00e0 vue jusqu\u2019\u00e0 la Cour d\u2019assises, veillant au strict respect des garanties proc\u00e9durales.","publisher":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#organization"},"potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"ru-RU"},{"@type":"Organization","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#organization","name":"Kohen Avocats","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/","logo":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"ru-RU","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#\/schema\/logo\/image\/","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/Logo-2-1.webp","contentUrl":"https:\/\/kohenavocats.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/Logo-2-1.webp","width":2114,"height":1253,"caption":"Kohen Avocats"},"image":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#\/schema\/logo\/image\/"}}]}},"jetpack_likes_enabled":false,"jetpack_sharing_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_decision\/749040","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_decision"}],"about":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/kji_decision"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=749040"}],"wp:term":[{"taxonomy":"kji_country","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_country?post=749040"},{"taxonomy":"kji_court","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_court?post=749040"},{"taxonomy":"kji_chamber","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_chamber?post=749040"},{"taxonomy":"kji_year","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_year?post=749040"},{"taxonomy":"kji_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_subject?post=749040"},{"taxonomy":"kji_keyword","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_keyword?post=749040"},{"taxonomy":"kji_language","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_language?post=749040"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}