{"id":763590,"date":"2026-04-29T22:11:01","date_gmt":"2026-04-29T20:11:01","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-10-juillet-2019\/"},"modified":"2026-04-29T22:11:08","modified_gmt":"2026-04-29T20:11:08","slug":"cour-superieure-de-justice-10-juillet-2019","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-10-juillet-2019\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 10 juillet 2019"},"content":{"rendered":"
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1<\/p>\n

Arr\u00eat N\u00b0 112\/19 IV-COM<\/p>\n

Audience publique du dix juillet deux mille dix neuf Num\u00e9ro 43534 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: Roger LINDEN, pr\u00e9sident de chambre; Serge THILL, pr\u00e9sident de chambre; Elisabeth WEYRICH, premi\u00e8re conseill\u00e8re; Eric VILVENS, greffier.<\/p>\n

E n t r e<\/p>\n

la soci\u00e9t\u00e9 anonyme IKODOMOS HOLDING , \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L- 1273 Luxembourg, 20, rue de Bitbourg, repr\u00e9sent\u00e9e par son conseil d\u2019administration en fonctions, immatricul\u00e9e au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B 31.720, appelante aux termes d\u2019un acte de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant Laura Geiger de Luxembourg du 11 avril 2016, comparant par Ma\u00eetre Patrick Kinsch, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 L-1114 Luxembourg, 14, rue Nicolas Adames, assist\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 en commandite simple Kleyr Grasso, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-2361 Strassen, 7, rue des Primeurs, inscrite \u00e0 la l iste V du tableau de l\u2019Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant en fonctions, la soci\u00e9 t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e Kleyr Grasso GP, \u00e9tablie \u00e0 la m\u00eame adresse, elle- m\u00eame repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par Ma\u00eetre Marc Kleyr, avocat \u00e0 la Cour,<\/p>\n

e t 1) la soci\u00e9t\u00e9 anonyme PROMOBE FINANCE — SPF, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L-2370 Howald, 1, rue Peternelchen, repr\u00e9sent\u00e9e par son conseil d\u2019administration en fonctions , immatricul\u00e9e au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B 37.353, intim\u00e9e aux fins du pr\u00e9dit acte Geiger,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Nicolas Thieltgen, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg, assist\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 en commandite simple Bonn Steichen & Partners, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L- 2370 Howald, 2, rue Peternelchen, inscrite \u00e0 la liste V du t ableau de l\u2019Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant en fonctions , la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e Bonn Steichen & Partners, elle- m\u00eame repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente proc\u00e9dure par son g\u00e9rant, Ma\u00eetre Fabio Trevisan, avocat \u00e0 la Cour,<\/p>\n

2) la soci\u00e9t\u00e9 en commandite par actions \u00e0 capital variable OLOS FUND, SICAV \u2013 FIS, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L- 2370 Howald, 1, rue Peternelchen, immatricul\u00e9e au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B 150.333, repr\u00e9sent\u00e9e par son administrateur provisoire en fonctions, Ma\u00eetre Yann Baden, avocat \u00e0 la Cour, nomm\u00e9 suivant ordonnance d u juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s pr\u00e8s le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg du 3 janvier 2017,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du pr\u00e9dit acte Geiger,<\/p>\n

3) la soci\u00e9t\u00e9 anonyme OLOS MANAGEMENT , \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L- 2370 Howald, 1, rue Peternelchen, prise en sa qualit\u00e9 d\u2019associ\u00e9 g\u00e9rant commandit\u00e9 d\u2019OLOS FUND, immatricul\u00e9e au Registre de Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B 150.330, repr\u00e9sent\u00e9e par son administrateur provisoire en fonctions, Ma\u00eetre Yann Baden, avocat \u00e0 la Cour, nomm\u00e9 suivant ordonnance du juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s pr\u00e8s le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg du 3 janvier 2017,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du pr\u00e9dit acte Geiger,<\/p>\n

sub 2) et 3) comparant par Ma\u00eetre Moritz Gspann, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

LA COUR D\u2019APPEL<\/p>\n

I. Les ant\u00e9c\u00e9dents<\/p>\n

A. Les parties impliqu\u00e9es dans le litige La soci\u00e9t\u00e9 en commandite par actions \u00e0 capital variable OLOS FUND S.C.A., SICAV — FIS (ci-apr\u00e8s OLOS FUND ou le Fonds) est un fonds d\u2019investissement sp\u00e9cialis\u00e9 soumis \u00e0 la loi du 13 f\u00e9vrier 2007, constitu\u00e9 le 16 d\u00e9cembre 2009 initialement sous la d\u00e9nomination de Lynx Investment Fund S.C.A. Sicav-FIS, puis, depuis le 25 mars 2010 , sous sa d\u00e9nomination actuelle. Les soci\u00e9t\u00e9s anonymes PROMOBE FINANCE — SPF et IKODOMOS HOLDING (ci-apr\u00e8s PROMOBE et IKODOMOS) sont les<\/p>\n

associ\u00e9s commanditaires du Fonds. OLOS FUND est g\u00e9r\u00e9 par son associ\u00e9 commandit\u00e9, la soci\u00e9t\u00e9 anonyme OLOS MANAGEMENT.<\/p>\n

PROMOBE appartient \u00e0 la famille A.) et IKODOMOS \u00e0 la famille B.). Les deux soci\u00e9t\u00e9s sont actives dans le secteur immobilier.<\/p>\n

Le capital social de la soci\u00e9t\u00e9 OLOS MANAGEMENT est d\u00e9tenu pour moiti\u00e9 par A.) et pour l\u2019autre par B.). Le conseil d\u2019administration \u00e9tait, \u00e0 l\u2019\u00e9poque des faits, compos\u00e9, d\u2019une part, de A.) et d\u2019C.), et, d\u2019autre part, d\u2019 B.) et de D.). A.) et B.) en \u00e9taient les administrateurs- d\u00e9l\u00e9gu\u00e9s.<\/p>\n

Depuis le 3 janvier 2017, les soci\u00e9t\u00e9s OLOS FUND et OLOS MANAGEMENT sont g\u00e9r\u00e9es par l\u2019administrateur provisoire Yann Baden, nomm\u00e9 par ordonnance du juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s de Luxembourg du 3 janvier 2017.<\/p>\n

B. Les assignations de premi\u00e8re instance Par acte d\u2019huissier de justice du 30 avril 2015, PROMOBE a assign\u00e9 les soci\u00e9t\u00e9s OLOS FUND, OLOS MANAGEMENT et IKODOMOS devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale, pour les parties OLOS FUND et OLOS MANAGEMENT s\u2019enten dre ordonner de mettre en application la cinqui\u00e8me r\u00e9solution adopt\u00e9e le 5 octobre 2012 par le conseil d\u2019administration d\u2019OLOS MANAGEMENT et de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs dans les compartiments 1 \u00e0 5 d\u2019OLOS FUND en application de l\u2019article 5.3.1. du Contrat — Cadre. La demanderesse a conclu principalement \u00e0 voir nommer un administrateur ad hoc au sein d\u2019OLOS MANAGEMENT pris en sa qualit\u00e9 d\u2019associ\u00e9- g\u00e9rant commandit\u00e9 d\u2019OLOS FUND avec la mission de mettre en application la cinqui\u00e8me r\u00e9solution et de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs entre les compartiments 1 \u00e0 5 en application des article s 4 et 5 du Contrat-Cadre suivant la volont\u00e9 initiale des parties, et notamment, si n\u00e9cessaire, se substituer \u00e0 IKODOMOS pour voter aux assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales convoqu\u00e9es aux fins de permettre l\u2019ex\u00e9cution du C ontrat-Cadre et l\u2019allocation du patrimoine conform\u00e9ment aux dispositions contractuelles. PROMOBE a conclu subsidiairement \u00e0 voir condamner OLOS FUND, sinon OLOS MANAGEMENT , \u00e0 mettre en \u0153uvre la cinqui\u00e8me r\u00e9solution du conseil d\u2019administration du 5 octobre 2012 et \u00e0 proc\u00e9der \u00e0 l\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs, dans les dix jours de la signification du jugement \u00e0 intervenir, sous peine d\u2019une astreinte de 75.000 \u20ac par jour de retard. Elle a conclu plus subsidiairement \u00e0 voir constater que le m\u00e9canisme de r\u00e9gularisation pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 5.1.1. du Contrat-Cadre s\u2019applique et \u00e0 se voir attribuer, sur base d\u2019une valorisation d\u2019OLOS<\/p>\n

FUND au 31 d\u00e9cembre 2012, les actions de commanditaires \u00e9mises par les diff\u00e9rents compartiments du F onds au d\u00e9triment d\u2019IKODOMOS dans les proportions reprises au dispositif de l\u2019assignation et dire que la signification du jugement vaudra inscription au registre des actionnaires du changement de la propri\u00e9t\u00e9 de ces actions.<\/p>\n

Quant au Contrat-Cadre, la demanderesse a conclu \u00e0 voir d\u00e9clarer que la commune et r\u00e9elle intention des parties avait \u00e9t\u00e9 de conclure un contrat \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e et \u00e0 voir dire que le contrat \u00e9tait d\u2019application au jour de l\u2019assignation et d\u00e8s lors voir nommer un administrateur ad hoc avec la mission d\u2019ex\u00e9cuter le Contrat-Cadre et de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019allocation du patrimoine conform\u00e9ment aux articles 4 et 5 du contrat.<\/p>\n

Elle a demand\u00e9 en ordre subsidiaire au tribunal de dire que le Contrat-Cadre avait \u00e9t\u00e9 tacitement prorog\u00e9, sinon renouvel\u00e9 apr\u00e8s l\u2019arriv\u00e9e du terme extinctif et plus subsidiairement de dire que l\u2019obligation d\u2019allocation des actifs a surv\u00e9cu \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du terme extinctif stipul\u00e9 \u00e0 l\u2019article 8 du Contrat-Cadre.<\/p>\n

En tout \u00e9tat de cause, la demanderesse a conclu \u00e0 voir IKODOMOS condamn\u00e9e \u00e0 lui verser une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 250.000 \u20ac et \u00e0 voir ordonner l\u2019ex\u00e9cution provisoire sans caution du jugement \u00e0 intervenir.<\/p>\n

Le tribunal avait encore \u00e9t\u00e9 saisi de deux assignations lanc\u00e9es, l\u2019une, \u00e0 la requ\u00eate de A.) agissant en sa qualit\u00e9 d\u2019administrateur de la soci\u00e9t\u00e9 OLOS MANAGEMENT aux fins d\u2019intervenir dans le litige principal et, l\u2019autre, \u00e0 la requ\u00eate de PROMOBE, aux fins de voir d\u00e9clarer commun le jugement aux administrateurs d\u2019OLOS MANAGEMENT, \u00e0 savoir B.), D.) et C.) et ceux-ci se voir ordonner de mettre en application la cinqui\u00e8me r\u00e9solution adopt\u00e9e par le conseil d\u2019administration d\u2019OLOS MANAGEMENT dans les dix jours du jugement \u00e0 intervenir, sous peine d\u2019une astreinte de 75.000 \u20ac par jour de retard.<\/p>\n

C. Le jugement du 22 f\u00e9vrier 2016 Le tribunal a rejet\u00e9 le moyen de nullit\u00e9 de l\u2019assignation principale du 30 avril 2015 du chef de libell\u00e9 obscur et dit que le d\u00e9faut de qualit\u00e9 et d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir oppos\u00e9 par IKODOMOS \u00e0 la demande de PROMOBE relevait du fond du droit. Au fond, il a constat\u00e9 que PROMOBE avait int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir et a r\u00e9serv\u00e9 la question de la qualit\u00e9 \u00e0 agir qui ne serait \u00e0 traiter qu\u2019une fois examin\u00e9e la demande en r\u00e9allocation des actifs vers les compartiments du Fonds. Il a, suite audit examen, reconnu que PROMOBE avait qualit\u00e9 \u00e0 agir en sa qualit\u00e9 d\u2019actionnaire d\u2019OLOS FUND.<\/p>\n

Le tribunal a examin\u00e9 si le Contrat-Cadre, dont la demanderesse requ\u00e9rait l\u2019ex\u00e9cution, \u00e9tait encore en vigueur au jour de l\u2019assignation,<\/p>\n

\u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019IKODOMOS soutenait qu\u2019il avait expir\u00e9 le 31 d\u00e9cembre 2012. Partant du constat que le conseil d\u2019administration de l\u2019associ\u00e9 — commandit\u00e9 OLOS MANAGEMENT, g\u00e9rant d\u2019OLOS FUND, avait lors de sa r\u00e9union du 16 novembre 2010 approuv\u00e9 le contenu du Contrat-Cadre dont l\u2019article 8 stipulait qu\u2019il \u00e9tait \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, mais que le m\u00eame Contrat-Cadre avait \u00e9t\u00e9, le 18 novembre 2010, sign\u00e9 par les parties PROMOBE, IKODOMOS et OLOS FUND, dans une version o\u00f9 l\u2019article 8, entre- temps modifi\u00e9, pr\u00e9voyait l\u2019expiration du contrat au 31 d\u00e9cembre 2012, il s\u2019est attach\u00e9 \u00e0 rechercher l\u2019intention r\u00e9elle commune des parties. Il s\u2019est bas\u00e9 sur plusieurs \u00e9l\u00e9ments internes et externes au Contrat-Cadre pour retenir que l\u2019intention r\u00e9elle commune des parties avait \u00e9t\u00e9 de conclure un contrat \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, qui n\u2019avait donc pas de plein droit expir\u00e9 le 31 d\u00e9cembre 2012.<\/p>\n

Le contrat \u00e9tant ainsi toujours en vigueur, non d\u00e9nonc\u00e9 entre- temps par aucune des parties, le tribunal a fait droit \u00e0 la demande formul\u00e9e en ordre principal par PROMOBE en nommant un administrateur ad hoc au sein d\u2019OLOS FUND avec la mission de se substituer \u00e0 l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 g\u00e9rant du Fonds dans l\u2019ex\u00e9cution du C ontrat-Cadre du 18 novembre 2010 jusqu\u2019\u00e0 accomplissement de la r\u00e9allocation d\u00e9finitive du patrimoine absorb\u00e9 par le Fonds aux compartiments 1 \u00e0 5, r\u00e9allocation \u00e0 faire en conformit\u00e9 avec les obligations l\u00e9gales, statutaires et le M \u00e9morandum de P lacement Priv\u00e9 du Fonds. Il a ordonn\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement sans caution.<\/p>\n

L\u2019intervention de A.) a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e irrecevable et l\u2019assignation dirig\u00e9e contre les administrateurs a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e nulle.<\/p>\n

D. L\u2019appel interjet\u00e9 par IKODOMOS contre le volet du jugement du tribunal qui a ordonn\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement sans caution Par acte d\u2019huissier de justice du 11 avril 2016, IKODOMOS a relev\u00e9 appel du jugement qui lui a \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 le 1 er mars 2016. Elle a conclu, par r\u00e9formation, \u00e0 voir constater que la dispense de caution en vue de l\u2019ex\u00e9cution provisoire a \u00e9t\u00e9 admise en dehors des cas pr\u00e9vus par la loi, de sorte qu\u2019elle a demand\u00e9 \u00e0 la Cour, avant m\u00eame le jugement sur le bien- fond\u00e9 des autres questions soulev\u00e9es par l\u2019appel, que l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement soit subordonn\u00e9e \u00e0 la constitution d\u2019une caution. Dans ses conclusions r\u00e9capitulatives du 3 octobre 2016, l\u2019appelante a conclu \u00e0 voir dire que les actes d\u2019ex\u00e9cution qui ont eu lieu apr\u00e8s le prononc\u00e9 du jugement et jusqu\u2019\u00e0 la constitution d\u2019une caution jug\u00e9e satisfaisante \u00e9taient nuls et de nul effet, sinon que leurs effets \u00e9taient suspendus jusqu\u2019\u00e0 la constitution de la caution. Par arr\u00eat du 9 novembre 2016, la Cour d\u2019appel a fait droit \u00e0 la demande et dit, par r\u00e9formation, que le jugement n\u2019est pas rev\u00eatu de l\u2019ex\u00e9cution provisoire, nonobstant appel et sans caution, dit que l\u2019ex\u00e9cution provisoire aura lieu sous condition pour PROMOB E de justifier de sa solvabilit\u00e9 suffisante ou de fournir caution, dit que l\u2019effet<\/p>\n

des op\u00e9rations d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 accomplies par l\u2019administrateur ad hoc est suspendu jusqu\u2019\u00e0 la fourniture d\u2019une caution judiciaire ou la justification de solvabilit\u00e9 suffisante de PROMOBE, rejet\u00e9 la demande de cette derni\u00e8re tendant \u00e0 voir prononcer l\u2019ex\u00e9cution provisoire de l\u2019arr\u00eat, sur minute et avant l\u2019enregistrement, et r\u00e9serv\u00e9 sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et les frais.<\/p>\n

Les op\u00e9rations de r\u00e9allocation sont actuellement suspendues, \u00e9tant donn\u00e9 que la soci\u00e9t\u00e9 PROMOBE a renonc\u00e9 \u00e0 poursuivre l\u2019ex\u00e9cution provisoire sous les conditions arr\u00eat\u00e9es par la Cour dans l\u2019arr\u00eat susdit.<\/p>\n

PROMOBE demande \u00e0 titre pr\u00e9liminaire au dispositif de ses conclusions r\u00e9capitulatives que le passage suivant de l\u2019arr\u00eat du 9 novembre 2016<\/p>\n

\u00ab Selon les parties, la date d\u2019expiration du contrat du 31 d\u00e9cembre 2012, si elle \u00e9tait av\u00e9r\u00e9e, entra\u00eenerait un partage paritaire des actifs s\u2019\u00e9tant trouv\u00e9s dans le compartiment 6 du fonds au 31 d\u00e9cembre 2012, et non pas, contrairement \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 le contrat devait avoir continu\u00e9 \u00e0 sortir ses effets au- del\u00e0 de cette date, une allocation privative et\/ou commune selon que les biens ont \u00e9t\u00e9 c\u00e9d\u00e9s au fonds par l\u2019un et\/ou l\u2019autre promoteur du fonds OLOS \u00bb. soit libell\u00e9 ou compris de la fa\u00e7on suivante: \u00ab Selon la partie Ikodomos, la date d\u2019expiration du contrat du 31 d\u00e9cembre 2012, si elle \u00e9tait av\u00e9r\u00e9e, entra\u00eenerait un partage paritaire des actifs du compartiment 6 du fonds au 31 d\u00e9cembre 2012, et non pas, contrairement \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 le Contrat devait avoir continu\u00e9 \u00e0 sortir ses effets au-del\u00e0 de cette date, une allocation privative et\/ou commune selon que les biens ont \u00e9t\u00e9 c\u00e9d\u00e9s au fonds par l\u2019un et\/ou l\u2019autre promoteur d\u2019Olos Fund.<\/p>\n

Ce raisonnement est contest\u00e9 par Promobe qui estime qu\u2019en tout \u00e9tat de cause, le principe de la neutralit\u00e9 doit toujours s\u2019appliquer. Selon Promobe, m\u00eame si le contrat \u00e9tait \u00e0 consid\u00e9rer comme ayant \u00e9t\u00e9 conclu \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e \u2013 quod non \u2013 l\u2019obligation de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019allocation telle que demand\u00e9e par Promobe subsisterait dans la mesure o\u00f9 cette allocation est une obligation \u00e0 ex\u00e9cution instantan\u00e9e. \u00bb Cette demande est \u00e0 rejeter, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il s\u2019agit de consid\u00e9rations qui ne servent pas de support \u00e0 la solution retenue par la Cour dans son arr\u00eat du 9 novembre 2016. Cet arr\u00eat a tois\u00e9 uniquement la question de l\u2019ex\u00e9cution provisoire sans caution ordonn\u00e9e par le tribunal du premier degr\u00e9, de sorte que les d\u00e9veloppements qui concernaient le fond du droit ne sauraient en aucune mani\u00e8re lier le juge du fond, abstraction faite encore de ce que l\u2019appelante n\u2019a pas tir\u00e9 argument contre PROMOBE du passage de l\u2019arr\u00eat en question.<\/p>\n

Il n\u2019appartient pas \u00e0 la Cour d\u2019appel statuant comme juridiction du fond, serait-ce par le biais de la rectification d\u2019une erreur mat\u00e9rielle, voire de l\u2019interpr\u00e9tation, de libeller diff\u00e9remment un passage d\u2019un arr\u00eat, e\u00fbt-il m\u00eame \u00e9t\u00e9 rendu par la m\u00eame chambre, encore que diff\u00e9remment compos\u00e9e, qui a vid\u00e9 une demande en r\u00e9formation d\u2019 un jugement en rapport avec un volet qui est \u00e9tranger au fond du droit. II. L\u2019appel au fond interjet\u00e9 par IKODOMOS L\u2019appel interjet\u00e9 par IKODOMOS est dirig\u00e9 contre PROMOBE, tandis que le fonds OLOS et la soci\u00e9t\u00e9 OLOS MANAGEMENT ont \u00e9t\u00e9 intim\u00e9s pour se voir d\u00e9clarer commun l\u2019arr\u00eat \u00e0 intervenir. L\u2019intim\u00e9e PROMOBE n\u2019a pas relev\u00e9 appel incident du jugement du tribunal qui a d\u00e9clar\u00e9 nulle l\u2019assignation contre les administrateurs B.), D.) et C.). A.) n\u2019a pas non plus relev\u00e9 appel, de sorte que le jugement est d\u00e9finitif quant \u00e0 ces deux volets. La Cour ne traitera donc que la demande principale de PROMOBE, la seule dont elle soit saisie.<\/p>\n

A. Les moyens de proc\u00e9dure invoqu\u00e9s par IKODOMOS<\/p>\n

1. La demande en annulation du jugement en ce que le tribunal aurait statu\u00e9 ultra petita et viol\u00e9 le principe du contradictoire IKODOMOS conclut \u00e0 l\u2019annulation du jugement du 22 f\u00e9vrier 2016 en ce que le tribunal aurait, en violation des articles 53 et 54 du NCPC, statu\u00e9 ultra petita en ayant nomm\u00e9 un administrateur ad hoc au sein d\u2019OLOS FUND avec pour mission de se substituer \u00e0 l\u2019associ\u00e9 g\u00e9rant OLOS MANAGEMENT, alors pourtant que l\u2019objet de la demande de PROMOBE portait sur la nomination d\u2019un administrateur ad hoc \u00e0 nommer directement au sein de l\u2019associ\u00e9 g\u00e9rant OLOS MANAGEMENT. L\u2019appelante reproche encore au tribunal d\u2019avoir d\u2019office proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la substitution susdite sans avoir au pr\u00e9alable invit\u00e9 les parties \u00e0 prendre position. Ce volet du litige que les parties traitent en priorit\u00e9 sera analys\u00e9 par la Cour du moment qu\u2019elle sera amen\u00e9e \u00e0 examiner le bien — fond\u00e9 de la d\u00e9cision dont appel relative \u00e0 la nomination d\u2019un administrateur ad hoc, la nullit\u00e9 invoqu\u00e9e par l\u2019appelante n\u2019\u00e9tant pas susceptible d\u2019affecter les autres volets du jugement. L\u2019appel incident de PROMOBE qui demande \u00e0 la Cour, par r\u00e9formation du jugement, que la mission de l\u2019administrateur ad hoc soit pr\u00e9cis\u00e9e, voire compl\u00e9t\u00e9e sera lui aussi examin\u00e9 au moment o\u00f9 la Cour sera amen\u00e9e \u00e0 traiter de la nomination de l\u2019administrateur ad hoc.<\/p>\n

2. L\u2019int\u00e9r\u00eat et la qualit\u00e9 \u00e0 agir de PROMOBE<\/p>\n

IKODOMOS r\u00e9it\u00e8re ses d\u00e9veloppements de premi\u00e8re instance qui consistent \u00e0 dire que la demande en ex\u00e9cution du C ontrat-Cadre, accueillie par le tribunal, n\u2019est pas ex\u00e9cutable en l\u2019\u00e9tat, aux motifs que le Contrat-Cadre n\u2019indique ni (i) en quoi exactement dev rait consister la r\u00e9allocation des actifs, (ii) de quelle mani\u00e8re cette r\u00e9allocation des actifs serait \u00e0 mettre en \u0153uvre, (iii) quel organe devrait intervenir pour prendre les d\u00e9cisions y relatives, (iv) quels actifs pr\u00e9cis seraient \u00e0 transf\u00e9rer et quelle en serait la contrepartie, (v) \u00e0 quelle valeur ou valorisation les actifs seraient \u00e0 transf\u00e9rer, (vi) dans quelle mesure les dettes et autres engagements passifs et les frais et d\u00e9penses devraient suivre cette r\u00e9allocation et (vii) quelles formalit\u00e9s pr\u00e9cises seraient le cas \u00e9ch\u00e9ant \u00e0 remplir. L\u2019appelante en conclut que le r\u00e9sultat de l a demande de PROMOBE n\u2019 \u00e9tait pas de nature \u00e0 modifier ou \u00e0 am\u00e9liorer sa condition juridique, de sorte qu\u2019elle n\u2019aurait pas eu int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir. C\u2019est oublier que la demande accueillie par le tribunal comportait plusieurs volets, \u00e0 savoir de voir dire que le Contrat-Cadre avait \u00e9t\u00e9 conclu pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, question controvers\u00e9e entre parties, sinon qu\u2019il avait \u00e9t\u00e9 prorog\u00e9, sinon que l\u2019obligation d\u2019allocation des actifs avait surv\u00e9cu \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du terme extinctif stipul\u00e9 \u00e0 l\u2019article 8 du contrat, questions encore et toujours controvers\u00e9es entre les litigants. Le tribunal a d\u2019ailleurs retenu que le C ontrat-Cadre \u00e9tait toujours en vigueur, ce qui, du moins pour PROMOBE, a conduit \u00e0 se voir confirmer dans sa position .<\/p>\n

Que les modalit\u00e9s de l\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs immobiliers n\u2019aient pas \u00e9t\u00e9 autrement pr\u00e9cis\u00e9es dans le Contrat-Cadre ne rendait pas la demanderesse sans int\u00e9r\u00eat pour agir, \u00e9tant donn\u00e9 que l\u2019interpr\u00e9tation d\u2019une convention \u00e9choit, en cas de contestation, \u00e0 la juridiction saisie et que rien n\u2019interdit \u00e0 une partie de solliciter l\u2019ex\u00e9cution d\u2019une convention, aussi imparfaite soit -elle.<\/p>\n

Le moyen tir\u00e9 du d\u00e9faut d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir de PROMOBE est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

Il en est de m\u00eame du moyen tir\u00e9 du d\u00e9faut de qualit\u00e9 \u00e0 agir dans le chef de PROMOBE.<\/p>\n

Faisant \u00e9tat de ce que PROMOBE n\u2019est pas actionnaire d\u2019OLOS MANAGEMENT, l\u2019appelante r\u00e9it\u00e8re son moyen rejet\u00e9 par le tribunal que PROMOBE n\u2019aurait pas eu qualit\u00e9 pour solliciter la nomination d\u2019un administrateur ad hoc.<\/p>\n

Les d\u00e9veloppements d\u2019IKODOMOS se concentrent sur l\u2019absence de qualit\u00e9 \u00e0 agir de PROMOBE relativement \u00e0 la demande en nomination d\u2019un administrateur ad hoc au sein d\u2019OLOS MANAGEMENT, mais non pas en ce que PROMOBE a sollicit\u00e9 de la part du tribunal qu\u2019il retienne que le C ontrat-Cadre \u00e9tait \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, sinon qu\u2019il avait \u00e9t\u00e9 prorog\u00e9, sinon que l\u2019obligation<\/p>\n

d\u2019allocation des actifs a surv\u00e9cu \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du terme extinctif stipul\u00e9 \u00e0 l\u2019article 8 du contrat.<\/p>\n

De plus convient-il de relever que l\u2019appelante admet implicitement que si nomination d\u2019un administrateur ad hoc il devait y avoir, elle devait se faire au sein du Fonds et non pas , tel que le demandait PROMOBE, au sein d\u2019OLOS MANAGEMENT. Il en d\u00e9coule que le reproche fait au tribunal de n\u2019avoir pas d\u00e9clar\u00e9 la demanderesse sans qualit\u00e9 pour solliciter la nomination d\u2019un administrateur ad hoc ne tient pas, puisque celui-ci \u00e9tait \u00e0 nommer au sein d\u2019OLOS FUND, li\u00e9 par le Contrat-Cadre \u00e0 PROMOBE , qui est actionnaire du Fonds. Le reproche de l\u2019appelante adress\u00e9 au tribunal se r\u00e9sume en fait \u00e0 lui faire grief d\u2019avoir d\u2019office et en violation des articles 53 et 54 du NCPC nomm\u00e9 un tel administrateur au sein du Fonds, reproche examin\u00e9 ci- dessus sub 1.<\/p>\n

Le moyen est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

B. Les dispositions conventionnelles qui forment la base de la demande en allocation d\u00e9finitive des actifs immobiliers<\/p>\n

1. Le Contrat — Cadre Le Contrat-Cadre lie le Fonds \u00e0 ses deux associ\u00e9s commanditaires PROMOBE et IKODOMOS. Selon le point B du Contrat-Cadre, l\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs d\u00e9tenus par les promoteurs (note de la Cour : cette d\u00e9nomination utilis\u00e9e par les auteurs du Contrat-Cadre doit \u00eatre prise dans son acception de initiateurs du Fonds et non pas dans celle relative \u00e0 l\u2019activit\u00e9 commerciale des soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 la base de sa cr\u00e9ation) devait se r\u00e9aliser par \u00e9tapes, d\u2019abord, par le transfert des actifs immobiliers dans le compartiment de fusion 7 du Fonds moyennant la mise en \u0153uvre de fusions-absorptions directes ou en cascade, puis, par leur passage dans le compartiment commun mixte 6 et, enfin, par l\u2019allocation d\u00e9finitive dans les compartiments de destination 1-5. Le Fonds est compos\u00e9 de six compartiments dont les trois premiers sont destin\u00e9s \u00e0 recueillir d\u00e9finitivement les actifs communs aux soci\u00e9t\u00e9s PROMOBE et IKODOMOS . Les compartiments 4 et 5 sont destin\u00e9s \u00e0 se voir allouer d\u00e9finitivement les actifs privatifs de chaque soci\u00e9t\u00e9. Le compartiment 6 est un compartiment commun mixte qui \u00e9tait destin\u00e9 \u00e0 recueillir , \u00e0 titre transitoire, pour des raisons d\u2019ordre r\u00e9glementaire, l\u2019ensemble des actifs transf\u00e9r\u00e9s au Fonds, communs ou privatifs, avant leur transfert d\u00e9finitif dans les compartiments de destination.<\/p>\n

La Cour renvoie pour la liste des actifs privatifs ou communs \u00e0 transf\u00e9rer au Fonds \u00e0 l\u2019article 3 du Contrat-Cadre de m\u00eame qu\u2019\u00e0 l\u2019annexe 1 et \u00e0 l\u2019article 4 pour ce qui concerne les op\u00e9rations de fusion.<\/p>\n

Les transferts vers le compartiment de fusion 7 ont \u00e9t\u00e9 op\u00e9r\u00e9s le 16 novembre 2010 et ceux vers le compartiment commun mixte le 31 mars 2011.<\/p>\n

Les actifs immobiliers transf\u00e9r\u00e9s au Fonds \u00e9taient soit communs aux deux soci\u00e9t\u00e9s, en ce que chacune d\u2019elles d\u00e9tenait 50% des parts du capital social des entit\u00e9s juridiques propri\u00e9taires des immeubles, soit privatifs, en ce que le capital social des entit\u00e9s \u00e9tait d\u00e9tenu dans son int\u00e9gralit\u00e9 par l\u2019une ou l\u2019autre des deux soci\u00e9t\u00e9s commanditaires.<\/p>\n

Le transfert des actifs, qu\u2019ils aient \u00e9t\u00e9 communs ou privatifs, vers le compartiment commun mixte n\u00b0 6 n\u2019est pas contentieux entre parties. C\u2019est la demande de PROMOBE qui tend au transfert des actifs privatifs et communs qui se trouvent depuis 2011 dans le compartiment commun mixte 6 vers les compartiments de destination 1-5 qui est litigieuse.<\/p>\n

2. La r\u00e9solution du 5 octobre 2012 La r\u00e9solution adopt\u00e9e le 5 octobre 2012 \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9 des membres du conseil d\u2019administration de l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 g\u00e9rant OLOS MANAGEMENT est de la teneur suivante:<\/p>\n

\u00ab Le Conseil d\u2019Administration DECIDE que l\u2019affectation des Actifs Immobiliers aux diff\u00e9rents Compartiments de la Soci\u00e9t\u00e9 devra se faire le plus rapidement possible sur la base (i) des comptes arr\u00eat\u00e9s aux 31 d\u00e9cembre 2012 et (ii) de l\u2019\u00e9valuation de l\u2019Expert ind\u00e9pendant arr\u00eat\u00e9e \u00e0 la m\u00eame date. \u00bb<\/p>\n

Si, tel que le soutient PROMOBE, cette r\u00e9solution avait pour objet l\u2019affectation des actifs immobiliers aux diff\u00e9rents compartiments du Fonds, elle \u00e9tablirait dans le chef de l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 g\u00e9rant du Fonds sa volont\u00e9 de proc\u00e9der le plus rapidement possible \u00e0 l\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs immobiliers dans les compartiments de destination, allocation express\u00e9ment stipul\u00e9e dans le Contrat-Cadre.<\/p>\n

Il en d\u00e9coule que la port\u00e9e et les effets de cette r\u00e9solution sont \u00e0 appr\u00e9cier au regard du Contrat-Cadre qui en forme le fondement contractuel.<\/p>\n

Etant donn\u00e9 cependant que les parties sont contraires en ce qui concerne la dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e ou ind\u00e9termin\u00e9e du Contrat-Cadre et qu\u2019elles en tirent des conclusions et moyens juridiques diff\u00e9rents selon la r\u00e9ponse \u00e0 fournir, la Cour s\u2019attache dans un premier temps \u00e0 toiser la question de la dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e ou ind\u00e9termin\u00e9e du Contrat-Cadre.<\/p>\n

III. La dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e ou ind\u00e9termin\u00e9e du Contrat-Cadre adopt\u00e9 le 16 novembre 2010 par l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 d\u2019OLOS FUND et sign\u00e9 le 18 novembre 2010 par les trois parties au contrat<\/p>\n

1. Le tribunal a retenu que la version du C ontrat-Cadre, approuv\u00e9e par le conseil d\u2019administration d\u2019OLOS MANAGEMENT en sa s\u00e9ance du 16 novembre 2010, qui disposait qu\u2019il \u00e9tait \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, correspondait \u00e0 la volont\u00e9 r\u00e9elle des parties, contrairement \u00e0 la version sign\u00e9e le 18 novembre 2010 par chacune des parties qui stipule qu\u2019il expirait le 31 d\u00e9cembre 2012. Il a donc \u00e9cart\u00e9 la version sign\u00e9e par les parties au profit de celle d\u00e9coulant de l\u2019accord exprim\u00e9 par le conseil d\u2019administration de l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 g\u00e9rant du Fonds, compos\u00e9 \u00e0 parit\u00e9 de deux membres d\u00e9sign\u00e9s par chaque associ\u00e9 commanditaire.<\/p>\n

Pour ce faire, la juridiction du premier degr\u00e9 a expos\u00e9 qu\u2019<\/p>\n

\u00ab Il est plausible qu\u2019au vu du fait que le texte de la convention- cadre a fait l\u2019objet de longues discussions entre parties et a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9 par le conseil d\u2019administration, les personnes mandat\u00e9es par ce dernier pour le signer au nom du fonds et pour le compte des promoteurs ne l\u2019aient pas relu in extenso avant la signature, alors qu\u2019aucun \u00e9l\u00e9ment ne laissait pr\u00e9sager une modification de derni\u00e8re minute, qui n\u2019a \u00e9t\u00e9 \u00e9voqu\u00e9e \u00e0 aucun moment.<\/p>\n

Il n\u2019est dans ce contexte pas contest\u00e9 que le document pr\u00e9sent\u00e9 \u00e0 la signature en date du 18 novembre 2010, sous en-t\u00eate du cabinet Linklaters, portait le m\u00eame num\u00e9ro de r\u00e9f\u00e9rence et avait une mise en page identique \u00e0 la version approuv\u00e9e deux jours auparavant.<\/p>\n

Les signataires du contrat \u00e9taient partant en droit d\u2019estimer que la version leur soumise pour signature \u00e9tait bien celle sur laquelle l\u2019ensemble des membres du conseil d\u2019administration d\u2019OLOS FUND parmi lesquels Messieurs B.) et D.) s\u2019\u00e9taient mis d\u2019accord, \u00ab en approuvant express\u00e9ment les termes et la signature\u00bb. (cf. 1 \u00e8re r\u00e9solution du Proc\u00e8s-verbal de la r\u00e9union du conseil d\u2019administration d\u2019OLOS FUND au 16 novembre 2010.)<\/p>\n

Le pr\u00e9tendu accord d\u2019IKODOMOS et de PROMOBE sur le texte modifi\u00e9 de l\u2019article 8 ne r\u00e9sulte en effet d\u2019aucun autre \u00e9l\u00e9ment que de la signature du contrat-cadre du 18 novembre 2010, d\u00e9pourvue de tout commentaire quant \u00e0 cette modification.<\/p>\n

En tout \u00e9tat de cause, l\u2019instauration d\u2019un terme qui mettrait fin \u00e0 l\u2019obligation de r\u00e9allocation est en contradiction compl\u00e8te avec l\u2019intention des parties visant \u00e0 exclure tout appauvrissement en relation avec l\u2019affectation transitoire des biens privatifs dans le compartiment commun.<\/p>\n

Elle aboutirait \u00e0 vider de toute substance le principe exprim\u00e9 \u00e0 l\u2019article 5.1.2.<\/p>\n

Elle est encore en contradiction avec le comportement des parties qui ont continu\u00e9 apr\u00e8s l\u2019expiration du terme pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 8 \u00e0 pratiquer une comptabilit\u00e9 analytique s\u00e9parant les actifs privatifs des actifs communs dans le compartiment commun et \u00e0 \u00e9voquer la n\u00e9cessit\u00e9 de la r\u00e9allocation aux compartiments privatifs bien apr\u00e8s cette date.<\/p>\n

Au vu de ces \u00e9l\u00e9ments, il \u00e9chet de retenir que la version de l\u2019article 8 contenue dans le texte du contrat-cadre sign\u00e9 le 18 novembre 2010 ne<\/p>\n

refl\u00e8te pas la volont\u00e9 des parties et qu\u2019il y a lieu de s\u2019en tenir au texte approuv\u00e9 en date du 16 novembre 2010 par le conseil d\u2019administration d\u2019OLOS FUND r\u00e9unissant parmi ses membres les administrateurs des promoteurs repris sous A et B dans le contrat-cadre.<\/p>\n

La commune intention des parties au terme de cet article ayant \u00e9t\u00e9 de conclure un contrat \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, et d\u00e8s lors qu\u2019\u00e0 ce jour aucune des parties ne l\u2019a valablement r\u00e9sili\u00e9, la partie demanderesse est fond\u00e9e \u00e0 r\u00e9clamer l\u2019ex\u00e9cution du contrat et \u00e0 voir proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9allocation des patrimoines pr\u00e9vue aux articles 4 et 5 du contrat.\u00bb<\/p>\n

2. Le Contrat-Cadre stipulait en sa version approuv\u00e9e par l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 OLOS MANAGEMENT en sa s\u00e9ance du 16 novembre 2010 sous l\u2019article 8 que :<\/p>\n

\u00ab Sans pr\u00e9judice de ce qui est stipul\u00e9 \u00e0 la section 6.2, le pr\u00e9sent contrat prendra effet \u00e0 la date de signature de la pr\u00e9sente convention et continuera de rester en vigueur et sortira ses effets pour une p\u00e9riode illimit\u00e9e, \u00e0 moins qu\u2019il n\u2019y soit mis fin par une des Parties moyennant un pr\u00e9avis \u00e9crit d\u2019au moins trois mois, donn\u00e9 aux autres Parties (ou tel autre pr\u00e9avis que les Parties aux pr\u00e9sentes pourront convenir), \u00e9tant entendu qu\u2019un tel pr\u00e9avis ne pourra pas \u00eatre donn\u00e9 avant le 31 d\u00e9cembre 2012.<\/p>\n

Si l\u2019une des Parties n\u2019exerce pas le droit qui lui est reconnu par le pr\u00e9sent article 8 de r\u00e9silier la pr\u00e9sente convention, celle- ci ne sera pas cens\u00e9e avoir renonc\u00e9 aux autres droits ou recours dont elle pourrait se pr\u00e9valoir en vertu de la pr\u00e9sente convention. Les articles 10 \u00e0 18 survivront \u00e0 la r\u00e9siliation de la pr\u00e9sente convention. \u00bb<\/p>\n

L\u2019article 8 du C ontrat-Cadre sign\u00e9 le 18 novembre 2010 par les trois parties dispose que :<\/p>\n

\u00ab Sans pr\u00e9judice de ce qui est stipul\u00e9 \u00e0 la section 6.2., le pr\u00e9sent Contrat prendra effet \u00e0 la date de signature de la pr\u00e9sente convention et expirera le 31 d\u00e9cembre 2012, sauf convention contraire des Parties \u00bb. Selon la premi\u00e8re version, le contrat \u00e9tait \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, sauf pour une partie \u00e0 pouvoir le d\u00e9noncer au plus t\u00f4t le 1 er janvier 2013 avec un pr\u00e9avis de trois mois \u00e0 respecter, soit avec effet au 1 er<\/p>\n

avril 2013, et selon la deuxi\u00e8me version, il cessait de plein droit de produire ses effets au 31 d\u00e9cembre 2012, sauf convention contraire des parties.<\/p>\n

A noter encore que l\u2019article 8 de la version sign\u00e9e le 18 novembre 2010 ne contient pas le second alin\u00e9a de la version adopt\u00e9e deux jours plus t\u00f4t par l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9.<\/p>\n

3. Les parties ne remettent pas en cause la validit\u00e9 du C ontrat- Cadre sign\u00e9 le 18 novembre 2010.<\/p>\n

PROMOBE expose , certes, ne pas avoir \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e du changement de l\u2019article 8 op\u00e9r\u00e9 entre les 16 et 18 novembre 2010 et, une fois inform\u00e9e, s\u2019\u00eatre adress\u00e9e \u00e0 IKODOMOS et y avoir fait valoir<\/p>\n

que son consentement avait \u00e9t\u00e9 vici\u00e9, mais e lle ne conclut pas devant la Cour \u00e0 la nullit\u00e9 du Contrat-Cadre, voire de l\u2019article 8 pour vice du consentement.<\/p>\n

Le Fonds rejoint PROMOBE en ce qu\u2019il soutient ne pas avoir \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 du changement op\u00e9r\u00e9, de sorte que la version adopt\u00e9e le 16 novembre 2010 serait celle \u00e0 appliquer.<\/p>\n

IKODOMOS expose avoir, en toute connaissance de cause, sign\u00e9 le Contrat-Cadre dans l a version contenant l\u2019article 8 amend\u00e9 et fait valoir que s\u2019il \u00e9tait \u00e9tabli que PROMOBE et le Fonds ne l\u2019ont pas sign\u00e9 en toute connaissance de cause, il n\u2019y aurait pas eu rencontre de volont\u00e9 des parties, de sorte que dans ce cas, le Contrat-Cadre ne se serait pas valablement form\u00e9. Elle ne conclut cependant pas \u00e0 l\u2019inexistence du contrat.<\/p>\n

Les parties concluent, par contre, chacune \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution du C ontrat- Cadre, l\u2019une dans la version sign\u00e9e par les trois parties le 18 novembre 2010 et les deux autres dans la version adopt\u00e9e le 16 novembre 2010 par l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9.<\/p>\n

4. Etant donn\u00e9 que l\u2019existence, voire la validit\u00e9 du C ontrat-Cadre sign\u00e9 le 18 novembre 2010 ne sont pas remises en cause, la Cour part de la pr\u00e9misse que c\u2019est ce contrat sign\u00e9 qui lie les parties. Il s\u2019agit d\u2019une application pure et simple de l\u2019article 1134 du Code civil qui dispose que les conventions tiennent lieu de loi \u00e0 ceux qui les ont faites. Il s\u2019y ajoute que le C ontrat-Cadre a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 par les trois parties au contrat, tandis que la r\u00e9solution du 16 novembre 2010 \u00e9mane du seul associ\u00e9 commandit\u00e9.<\/p>\n

5. L\u2019article 8 du Contrat-Cadre dans sa version sign\u00e9e le 18 novembre 2010 est clair et pr\u00e9cis. Il ne donne en principe pas lieu \u00e0 interpr\u00e9tation. Il fait cependant suite \u00e0 l\u2019approbation deux jours plus t\u00f4t par le conseil d\u2019administration d\u2019OLOS MANAGEMENT d\u2019un texte dont la teneur est diff\u00e9rente de celle sign\u00e9e par les trois parties au contrat. C\u2019est cette circonstance qui a conduit le tribunal \u00e0 s\u2019interroger sur les \u00e9l\u00e9ments factuels \u00e0 la base de la modification de cet te disposition du contrat et \u00e0 rechercher la volont\u00e9 commune et r\u00e9elle des parties au regard des autres stipulations non contentieuses du contrat.<\/p>\n

6. Deux points sont litigieux entre parties. D\u2019une part , celui de la port\u00e9e de l\u2019accord de l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 qui a approuv\u00e9 une version soit d\u00e9finitive, soit \u00ab substantiellement proche de la version d\u00e9finitive \u00bb et, d\u2019autre part, tel que le tribunal l\u2019a retenu, l\u2019\u00e9ventuelle contrari\u00e9t\u00e9 de l\u2019article 8 dans sa version d\u00e9finitive avec d\u2019autres clauses du contrat.<\/p>\n

Les d\u00e9veloppements des parties relatifs \u00e0 la port\u00e9e de l\u2019accord de l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 et aux circonstances qui ont men\u00e9 \u00e0 la<\/p>\n

modification de l\u2019article 8 du C ontrat-Cadre sont, d\u2019une part, non concluants, et, d\u2019autre part, non pertinents.<\/p>\n

6.1. Ils sont tout d\u2019abord non concluants en ce qu\u2019il n\u2019est pas \u00e9tabli avec certitude si l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 a approuv\u00e9 la version d\u00e9finitive ou une \u00ab version substantiellement proche de la version d\u00e9finitive \u00bb du Contrat-Cadre.<\/p>\n

Il est mentionn\u00e9 sous le point 1 intitul\u00e9 \u00ab Documentation \u00bb du proc\u00e8s-verbal de la r\u00e9union du 16 novembre 2010 que chaque administrateur s\u2019est vu soumettre seize documents, dont le projet de Contrat-Cadre, dans une version soit d\u00e9finitive, soit substantiellement proche de la version d\u00e9finitive, sans que cependant il n\u2019y ait \u00e9t\u00e9 fait \u00e9tat du caract\u00e8re d\u00e9finitif ou non des diff\u00e9rents documents soumis aux administrateurs.<\/p>\n

La version du Contrat-Cadre soumise au conseil d\u2019administration \u00e9tait celle envoy\u00e9e par l\u2019avocat ME.) aux parties le 16 novembre 2010 \u00e0 14.02 heures, imprim\u00e9e par E.) sur son ordinateur \u00e0 14.20 heures.<\/p>\n

IKODOMOS pr\u00e9tend p\u00e9remptoirement que l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 n\u2019aurait approuv\u00e9 qu\u2019une version substantiellement proche de la version d\u00e9finitive et qu\u2019il aurait appartenu au comit\u00e9 de pilotage, d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 \u00e0 ces fins, de finaliser le Contrat-Cadre. Cette affirmation n\u2019est pas confirm\u00e9e par la teneur de la premi\u00e8re r\u00e9solution du conseil d\u2019administration dont il d\u00e9coule que \u00ab la Convention- Cadre dont les termes et la signature sont express\u00e9ment approuv\u00e9s \u00bb.<\/p>\n

Il n\u2019est d\u2019autre part pas non plus \u00e9tabli si et dans quelle mesure d es discussions ont port\u00e9 lors de la r\u00e9union du conseil d\u2019administration d\u2019OLOS MANAGEMENT sur des clauses particuli\u00e8res du contrat et notamment sur l\u2019article 8. Cependant, et au regard des courriels \u00e9chang\u00e9s le 16 novembre 2010 par D.) et l\u2019avocat ME.) qui \u00e9tait en charge de la r\u00e9daction du C ontrat-Cadre dans la demi-heure ayant pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 la r\u00e9union du conseil d\u2019administration d\u2019OLOS MANAGEMENT, desquels il ressort que certains points relatifs notamment \u00e0 la dur\u00e9e du contrat, \u00e0 la facult\u00e9 ou non de le r\u00e9silier et \u00e0 l\u2019\u00e9ventuelle survivance de l\u2019obligation d \u2019allocation d\u00e9finitive des actifs au-del\u00e0 de la fin du contrat \u00e9taient encore en discussion, il n\u2019 est pas \u00e0 exclure, en l\u2019absence d\u2019une indication quelconque que ces points aient \u00e9t\u00e9 discut\u00e9s et solutionn\u00e9s durant la r\u00e9union, que ceux-ci n\u2019\u00e9taient pas encore d\u00e9finitivement tranch\u00e9s par l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 \u00e0 l\u2019issue de la r\u00e9union.<\/p>\n

Il en d\u00e9coule que l\u2019objet et la port\u00e9e de la d\u00e9l\u00e9gation de pouvoirs accord\u00e9e par le conseil d\u2019administration de l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 \u00e0 l\u2019administrateur D.) et \u00e0 E.) et F.) de faire tout ce qui est \u00ab utile et n\u00e9cessaire pour la signature du Contrat-cadre \u00bb sont, au regard de sa formulation vague et de l\u2019absence d\u2019indications fiables quant aux discussions men\u00e9es, impossibles \u00e0 retracer.<\/p>\n

Il en est encore ainsi des circonstances qui ont men\u00e9 \u00e0 la r\u00e9daction nouvelle de l\u2019article 8 tel que sign\u00e9 le 18 novembre 2010 par les trois parties au C ontrat-Cadre.<\/p>\n

Les soci\u00e9t\u00e9s intim\u00e9es contestent la version de l\u2019appelante qui soutient que cette modification a \u00e9t\u00e9 op\u00e9r\u00e9e \u00e0 partir de l\u2019ordinateur de E.), secr\u00e9taire g\u00e9n\u00e9ral du Fonds, de l\u2019accord des trois personnes mandat\u00e9es par le conseil d\u2019administration. Elles soutiennent au contraire que cette modification s\u2019est faite \u00e0 l\u2019insu de E.) et de F.) et font valoir que si la version a \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e \u00e0 partir de l\u2019ordinateur du secr\u00e9taire g\u00e9n\u00e9ral, il a d\u00fb y avoir intrusion non autoris\u00e9e d\u2019un tiers dans cet ordinateur.<\/p>\n

Les parties se perdent en hypoth\u00e8ses et conjectures et si m\u00eame certaines d\u00e9clarations sont soit av\u00e9r\u00e9es (la Cour admet au regard des expertises techniques vers\u00e9es que la version d\u00e9finitive du Contrat- Cadre a \u00e9t\u00e9 \u00e9tablie \u00e0 partir de l\u2019ordinateur portable de E.) ), soit difficilement cr\u00e9dibles (la manipulation de l\u2019ordinateur par un tiers et le fait que cette modification se serait faite dans un laps de temps restreint \u00e0 la fin de la r\u00e9union du conseil d\u2019administration de l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 dans le bureau du secr\u00e9taire g\u00e9n\u00e9ral du Fonds), la Cour ne saurait en tirer des conclusions certaines.<\/p>\n

6.2. Les d\u00e9veloppements des parties ne sont en outre pas pertinents.<\/p>\n

En effet, la Cour voit mal comment elle pourrait accorder sa pr\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la version adopt\u00e9e le 16 novembre 2010 par le seul associ\u00e9 commandit\u00e9 du Fonds au d\u00e9triment de celle sign\u00e9e deux jours plus tard par les trois parties, m\u00eame pour le cas o\u00f9 il \u00e9tait av\u00e9r\u00e9 qu\u2019il y aurait eu manipulation informatique qui, en l\u2019esp\u00e8ce, serait constitutive d\u2019une infraction p\u00e9nale, alors pourtant que la validit\u00e9 du contrat sign\u00e9 le 18 novembre 2010 et partant de son article 8 n\u2019est pas remise en cause par les intim\u00e9e s qui n\u2019ont d\u2019ailleurs pas d\u00e9pos\u00e9 de plainte p\u00e9nale et n\u2019ont produit aucune attestation testimoniale ni expertise technique \u00e9tayant leurs affirmations.<\/p>\n

L\u2019intention des parties de conclure un contrat \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e ne d\u00e9coule d\u00e8s lors pas \u00e0 suffisance de droit des \u00e9l\u00e9ments factuels ant\u00e9rieurs \u00e0 la signature du Contrat-Cadre.<\/p>\n

7. La volont\u00e9 des parties de conclure un contrat \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e d\u00e9coulerait encore, selon PROMOBE, de clauses du Contrat-Cadre inconciliables avec l\u2019article 8 sign\u00e9 par les parties . Elle renvoie \u00e0 la motivation du tribunal qui a notamment retenu que \u00ab l\u2019instauration d\u2019un terme qui mettrait fin \u00e0 l\u2019obligation de r\u00e9allocation est en contradiction compl\u00e8te avec l\u2019intention des parties visant \u00e0 exclure tout appauvrissement en relation avec l\u2019affectation transitoire des biens privatifs<\/p>\n

dans le compartiment commun. Elle aboutirait \u00e0 vider de toute substance le principe exprim\u00e9 \u00e0 l\u2019article 5.1.2.<\/p>\n

7.1. PROMOBE renvoie \u00e0 l\u2019article 6.2.4. du contrat sign\u00e9 selon lequel \u00ab \u00e0 d\u00e9faut de r\u00e9alisation des Conditions Suspensives au moins un Jour Ouvr\u00e9 avant le 23 d\u00e9cembre 2010, celles-ci seront irr\u00e9vocablement consid\u00e9r\u00e9es comme n\u2019\u00e9tant pas remplies et chaque Partie pourra librement d\u00e9cider de mettre fin imm\u00e9diatement \u00e0 la Convention par notification aux autres Parties sans respecter le d\u00e9lai pr\u00e9vu \u00e0 la section 8 \u00bb. Elle approuve le tribunal qui a, entre autres, fait \u00e9tat de cet article pour en d\u00e9duire que les parties avaient eu l\u2019intention de conclure un contrat \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e qui pr\u00e9voyait dans la version initiale de l\u2019article 8 la facult\u00e9 pour les parties de r\u00e9silier le contrat moyennant un d\u00e9lai de pr\u00e9avis \u00e0 respecter, contrairement \u00e0 la version sign\u00e9e le 18 novembre 2010 qui, pour \u00eatre \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, ne contient pas un tel d\u00e9lai de pr\u00e9avis \u00e0 respecter.<\/p>\n

Cette apparente contradiction n\u2019est pas concluante, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il est \u00e9tabli qu\u2019il y a eu modification de l\u2019article 8 entre les 16 et 18 novembre 2010 et qu\u2019il n\u2019est pas \u00e0 exclure que le renvoi fait par l\u2019article 6.2.4. du contrat \u00e0 la facult\u00e9 de r\u00e9siliation et au pr\u00e9avis \u00e0 respecter dans la version sign\u00e9e le 18 novembre 2010 par les parties proc\u00e8de d\u2019une omission de le biffer.<\/p>\n

7.2. PROMOBE soutient en outre que l\u2019article 8 sign\u00e9 par les parties est en contradiction avec la volont\u00e9 r\u00e9elle et affich\u00e9e des parties qui serait bas\u00e9e sur le principe de la neutralit\u00e9 patrimoniale . Elle \u00e9crit notamment que \u00ab si le Contrat devait \u00eatre r\u00e9sili\u00e9 apr\u00e8s cette date, (note de la Cour : apr\u00e8s le 31 d\u00e9cembre 2012) il \u00e9tait de l\u2019intention des parties que le principe de non-enrichissement \/ non-appauvrissement des promoteurs reste d\u2019application \u00bb et que \u00ab \u2026.. cela aboutirait \u00e0 violer l\u2019intention commune et r\u00e9elle affich\u00e9e par les parties (et encore confirm\u00e9e en 2014 par D.)) en permettant \u00e0 l\u2019un des promoteurs, en l\u2019esp\u00e8ce Ikodomos, de s\u2019approprier de mani\u00e8re indue et sans aucune contrepartie les avoirs appartenant \u00e0 l\u2019autre promoteur, en l\u2019esp\u00e8ce, Promobe.<\/p>\n

Plus encore, l'instauration d'un tel terme aboutirait \u00e0 vider de toute substance le principe de neutralit\u00e9 pr\u00e9vu \u00e0 l'article 5.1.2. du Contrat \u00bb.<\/p>\n

IKODOMOS r\u00e9plique que<\/p>\n

\u00ab La clause de caducit\u00e9 de l\u2019article 8 ne remet pas en cause la possibilit\u00e9 ouverte aux parties, pendant une assez longue p\u00e9riode (de la conclusion du contrat-cadre au 31 d\u00e9cembre 2012, soit plus de 2 ans), de tout mettre en \u0153uvre pour r\u00e9aliser effectivement la r\u00e9allocation. L\u2019article 8 ne signifie absolument pas que la r\u00e9allocation, si elle avait eu lieu avant le 31 d\u00e9cembre 2012, devrait \u00eatre remise en cause apr\u00e8s cette date. Tout ce qu\u2019il dit, c\u2019est que la r\u00e9allocation doit se faire \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur d\u2019une p\u00e9riode d\u00e9termin\u00e9e end\u00e9ans laquelle une s\u00e9rie d\u2019obligations \u00e9taient \u00e0 ex\u00e9cuter successivement, apr\u00e8s quoi cette opportunit\u00e9 d\u2019obtenir la r\u00e9allocation cessera \u00bb et que \u00ab cette pr\u00e9tendue<\/p>\n

incompatibilit\u00e9 (entre une clause dont d\u00e9coule la caducit\u00e9 automatique du contrat-cadre \u00e0 partir du 31 d\u00e9cembre 2012 et l\u2019un des buts parmi d\u2019autres de ce contrat-cadre, qui \u00e9tait de permettre aux parties de retrouver apr\u00e8s une br\u00e8ve p\u00e9riode de transition certains avoirs dans des compartiments privatifs) n\u2019existe pas \u00bb. L\u2019article 5.1.2 du C ontrat — Cadre dispose que \u00ab Par rapport \u00e0 la situation patrimoniale des promoteurs ayant pr\u00e9valu avant les op\u00e9rations de transfert du patrimoine au Fonds, ces op\u00e9rations ne devront ni enrichir ni appauvrir les Promoteurs au d\u00e9triment, respectivement au profit de l\u2019autre Promoteur\u2026.Aucun Promoteur ne doit donc en particulier tirer un avantage ou subir un d\u00e9savantage par rapport \u00e0 l\u2019autre Promoteur du fait que le patrimoine destin\u00e9 aux compartiments privatifs sera, pendant une phase transitoire m\u00e9lang\u00e9 avec le patrimoine destin\u00e9 aux compartiments communs 1 \u00e0 3. Chaque Promoteur s\u2019engage \u00e0 placer l\u2019autre Promoteur dans la situation qui aurait pr\u00e9valu si le patrimoine des soci\u00e9t\u00e9s concern\u00e9es avait \u00e9t\u00e9 directement transf\u00e9r\u00e9 aux compartiments privatifs au moment de l\u2019absorption par le Fonds, sous r\u00e9serve d\u2019une r\u00e9gularisation des avantages fiscaux g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par les op\u00e9rations de fusion conform\u00e9ment \u00e0 la pr\u00e9sente convention. \u00bb<\/p>\n

Le Contrat-Cadre, dans ses dispositions non litigieuses, r\u00e8gle les modalit\u00e9s de transfert au Fonds des actifs, soit communs aux deux soci\u00e9t\u00e9s, soit privatifs \u00e0 chacune d\u2019elles. Ces transferts ont \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9s le 16 novembre 2010 moyennant fusions — absorptions par le Fonds des soci\u00e9t\u00e9s propri\u00e9taires des actifs immobiliers au profit du compartiment de fusion 7. L\u2019ensemble des actifs a \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9 le 30 mars 2011 dans le compartiment commun mixte 6 destin\u00e9 \u00e0 les recueillir \u00e0 titre transitoire.<\/p>\n

Par contre, l\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs communs et privatifs vers les compartiments communs 1-3 et privatifs 4-5 n\u2019a \u00e9t\u00e9 op\u00e9r\u00e9e ni avant le 31 d\u00e9cembre 2012, ni apr\u00e8s cette date en raison de la situation de blocage n\u00e9e de la m\u00e9sentente des parties quant aux conclusions \u00e0 tirer des deux versions du C ontrat-Cadre actuellement discut\u00e9es.<\/p>\n

L\u2019article 5.1.2. dont la teneur consacre, selon les parties, le principe de la neutralit\u00e9 patrimoniale, est \u00e0 comprendre en ce sens qu\u2019aucune d\u2019elles ne doit tirer avantage ou subir un d\u00e9savantage de ce que les actifs lui appartenant en propre ont transit\u00e9 par le compartiment commun mixte. S\u2019il est vrai que le projet de l\u2019avocat ME.) envoy\u00e9 aux parties le 16 novembre 2010 \u00e0 14.02 heures pr\u00e9voyait que le contrat \u00e9tait conclu pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, il pr\u00e9voyait cependant le droit pour les parties contractantes de le r\u00e9silier \u00e0 partir du 1 er janvier 2013 moyennant un pr\u00e9avis de trois mois \u00e0 respecter. Le texte de l\u2019article 8 ainsi propos\u00e9 a \u00e9t\u00e9 tel quel approuv\u00e9 par l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9. Il est \u00e0 noter qu\u2019une des pistes de r\u00e9flexion de D.) exprim\u00e9e dans son courriel du 16 novembre 2010 \u00e0 14.16 heures a \u00e9t\u00e9 de sugg\u00e9rer l\u2019interdiction totale de r\u00e9silier le C ontrat — Cadre, voire de faire<\/p>\n

\u00e9ventuellement survivre l\u2019obligation de r\u00e9allocation des actifs au-del\u00e0 de la fin du C ontrat-Cadre. Il ne ressort d\u2019aucune des deux versions en discussion que la r\u00e9allocation d\u00e9finitive des actifs immobiliers vers les compartiments de destination ait constitu\u00e9 une condition pr\u00e9alable \u00e0 remplir qui e\u00fbt emp\u00each\u00e9 soit que le contrat arrive \u00e0 son terme, soit qu\u2019il p\u00fbt \u00eatre d\u00e9nonc\u00e9. Le droit pour une partie de r\u00e9silier le contrat \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e pr\u00e9vu dans la premi\u00e8re version n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 soumis \u00e0 la condition pr\u00e9alable que la r\u00e9allocation d\u00fbt avoir \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e jusque- l\u00e0, la r\u00e9siliation produisait ses effets, peu importe que l\u2019autre partie s\u2019y oppos\u00e2t et peu importe que l\u2019allocation d\u00e9finitive n\u2019e\u00fbt pas encore \u00e9t\u00e9 faite. PROMOBE admet, certes, que cette facult\u00e9 de r\u00e9siliation \u00e9tait \u00e0 la disposition des parties en exposant que \u00ab il (i.e. le contrat-cadre) devenait ensuite r\u00e9siliable moyennant pr\u00e9avis au cours duquel les parties devaient d\u00e9terminer comment mettre un terme au Contrat tout en respectant le principe essentiel de neutralit\u00e9 \u00bb.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e ne d\u00e9taille pas quelles cons\u00e9quences il y aurait lieu de tirer d\u2019un non — accord des parties quant \u00e0 la d\u00e9marche \u00e0 suivre, voire quant au r\u00e9sultat \u00e0 atteindre, voire quant au refus d\u2019IKODOMOS de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9allocation. Il est encore \u00e0 noter que si la version du 16 novembre 2010 \u00e9tait applicable, tel que le soutiennent les intim\u00e9es, l\u2019obligation de r\u00e9allocation n\u2019aurait pas non plus conventionnellement surv\u00e9cu \u00e0 la fin du contrat.<\/p>\n

La Cour ne voit pas en quoi la position de PROMOBE aurait \u00e9t\u00e9 plus favorable en cas de contrat \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e. L\u2019intim\u00e9e aurait dans ce cas \u00e9galement d\u00fb se mettre d\u2019accord avec IKODOMOS sur la m\u00e9thode qui devait respecter le principe essentiel de la neutralit\u00e9 patrimoniale.<\/p>\n

En r\u00e9alit\u00e9, PROMOBE fait valoir que ce n\u2019est pas tant l\u2019arriv\u00e9e du terme qui pose probl\u00e8me, mais le fait que ce terme s\u2019est produit sans qu\u2019elle n\u2019en f\u00fbt inform\u00e9e, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019elle croyait le contrat conclu pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e. Cet argument a d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9 par la Cour.<\/p>\n

Les parties n\u2019ont pas express\u00e9ment pris en compte les effets li\u00e9s \u00e0 l\u2019expiration du C ontrat-Cadre, qu\u2019elle ait \u00e9t\u00e9 de plein droit ou ait fait suite \u00e0 une r\u00e9siliation, pour le cas o\u00f9 jusque- l\u00e0, la r\u00e9allocation d\u00e9finitive des biens n\u2019aurait pas encore eu lieu, sauf le cas o\u00f9 elle aurait \u00e9t\u00e9 impossible \u00e0 r\u00e9aliser. La Cour y reviendra. Elles s\u2019opposent quant aux cons\u00e9quences \u00e0 en tirer, les intim\u00e9 es soutena nt que l\u2019obligation de r\u00e9allocation a surv\u00e9cu \u00e0 l\u2019expiration du contrat, tandis qu\u2019IKODOMOS fait valoir que cette obligation est \u00e9teinte et que les biens privatifs de chacune des deux soci\u00e9t\u00e9s<\/p>\n

commanditaires qui se trouvent toujours dans le compartiment mixte 6 sont \u00e0 consid\u00e9rer comme appartenant \u00e0 parit\u00e9 \u00e0 chacune des deux soci\u00e9t\u00e9s, puisque chacune d\u2019elles d\u00e9tient 1.000 actions des 2.250 actions du capital du compartiment 6. Le solde est d\u00e9tenu par le Fonds. L\u2019insertion d\u2019un terme extinctif dans le C ontrat-Cadre n\u2019est en tous les cas pas en contradiction avec le principe de la neutralit\u00e9 patrimoniale. Il n\u2019est pas plus incompatible avec ledit principe qu\u2019un contrat \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e avec facult\u00e9 pour chaque partie de le r\u00e9silier moyennant pr\u00e9avis. Ce qui est en cause, c\u2019est de savoir si le principe de la neutralit\u00e9 patrimoniale, point majeur de la discorde des parties, devait \u00eatre respect\u00e9, le contrat une fois arriv\u00e9 \u00e0 terme. Le moyen invoqu\u00e9 par PROMOBE pour voir dire que l\u2019insertion d\u2019une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e dans le C ontrat-Cadre est en contradiction avec le principe de la neutralit\u00e9 patrimoniale est donc \u00e0 rejeter . IV. L\u2019aveu en action 1. 1. Ce moyen est pr\u00e9sent\u00e9 \u00e0 titre subsidiaire par PROMOBE, pour le cas o\u00f9 la Cour devait r\u00e9former le tribunal qui a retenu que le C ontrat- Cadre a \u00e9t\u00e9 conclu pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e. PROMOBE induit du comportement des parties ant\u00e9rieur et post\u00e9rieur au 31 d\u00e9cembre 2012 leur volont\u00e9 de proroger le C ontrat-Cadre pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e au- del\u00e0 du 31 d\u00e9cembre 2012, constitutif d\u2019 un aveu extra-judiciaire pr\u00e9vu par l\u2019article 1354 du Code civil. Elle \u00e9num\u00e8re \u00e0 ce titre les faits suivants :<\/p>\n

\u2022 la r\u00e9solution du 5 octobre 2012, par laquelle les parties ont entendu prolonger, pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, l\u2019ex\u00e9cution du Contrat, en ce que cette r\u00e9solution, adopt\u00e9e \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9 pr\u00e9voit, une allocation des patrimoines \u00ab sur la base (i) des comptes arr\u00eat\u00e9s aux 31 d\u00e9cembre 2012 et (ii) de l\u2019\u00e9valuation de l\u2019Expert ind\u00e9pendant arr\u00eat\u00e9e \u00e0 la m\u00eame date \u00bb, au motif que \u00ab .Les comptes arr\u00eat\u00e9s aux 31 d\u00e9cembre 2012 ne pouvant \u00eatre approuv\u00e9s qu\u2019en milieu d\u2019ann\u00e9e 2013, les parties ont n\u00e9cessairement entendu prolonger l\u2019ex\u00e9cution du Contrat au-del\u00e0 du 31 d\u00e9cembre 2012 \u00bb ; \u2022 la constitution du compartiment privatif d\u2019Ikodomos, \u00e0 la demande d\u2019Ikodomos, en d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e 2014 ; \u2022 l\u2019\u00e9change de notes relatives \u00e0 la latence fiscale, au cours du premier trimestre 2014, cette probl\u00e9matique de latence fiscale \u00e9tant exclusivement li\u00e9e \u00e0 l\u2019application du Contrat ; \u2022 la poursuite de la tenue d\u2019une comptabilit\u00e9 indic\u00e9e s\u00e9parant les actifs privatifs de chacun des promoteurs des actifs communs dans le compartiment commun transitoire 6 ; \u2022 l\u2019allocation en milieu d\u2019ann\u00e9e 2014 de l\u2019Ilot A, appartenant au patrimoine privatif de Promobe, au compartiment privatif de Promobe.<\/p>\n

\u2022 la volont\u00e9 manifest\u00e9e par Ikodomos \u00e0 travers un courrier du 8 janvier 2018 adress\u00e9, par l\u2019interm\u00e9diaire de son mandataire, \u00e0 Promobe, Olos Fund, Olos Management et \u00e0 l\u2019administrateur provisoire, dans lequel cette derni\u00e8re fait part de son intention de r\u00e9silier, \u00e0 titre subsidiaire, le contrat cadre avec un pr\u00e9avis de trois mois prenant court au jour de la notification du courrier.<\/p>\n

Elle pr\u00e9cise que \u00ab.. la notion d\u2019aveu en action ne vise pas \u00e0 \u00ab r\u00e9\u00e9crire le texte du Contrat \u00bb,\u2026mais \u00e0 tirer les cons\u00e9quences du fait que les parties ont continu\u00e9 \u00e0 ex\u00e9cuter le Contrat apr\u00e8s l\u2019arriv\u00e9e de son \u00ab terme extinctif \u00bb\u2026 Le dispositif de l\u2019assignation du 30 avril 2015 est particuli\u00e8rement clair puisqu\u2019il demande \u00e0 voir dire que le Contrat a \u00e9t\u00e9 prolong\u00e9, sinon renouvel\u00e9 tacitement, suivant la volont\u00e9 exprim\u00e9e par les parties au Contrat sinon voir dire qu\u2019un nouveau Contrat, identique au Contrat, mais \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e cette fois, trouve \u00e0 s\u2019appliquer entre parties. \u00bb<\/p>\n

PROMOBE base sa demande sur l\u2019article 8 du C ontrat-Cadre sign\u00e9 le 18 novembre 2010 qui pr\u00e9voit qu\u2019il expire le 31 d\u00e9cembre 2012, \u00ab sauf convention contraire des parties \u00bb.<\/p>\n

1.2. IKODOMOS soutient que toute modification du contrat est soumise aux conditions pr\u00e9vues aux articles 9 et 12 du Contrat-Cadre de la teneur suivante : \u00ab 9.1. Aucune disposition de la pr\u00e9sente convention ne pourra \u00eatre modifi\u00e9e, renonc\u00e9e, dispens\u00e9e ou venir \u00e0 cesser, si ce n\u2019est en vertu d\u2019un document sign\u00e9 par ou pour le compte des Parties \u00e0 la pr\u00e9sente convention. 9.2. Aucun retard ou omission d\u2019une des Parties quant \u00e0 l\u2019exercice d\u2019un droit et\/ou d\u2019une disposition d\u00e9coulant de cette convention n\u2019affectera ce droit ou cette disposition et ne sera interpr\u00e9t\u00e9 comme une renonciation (implicite) \u00e0 ce droit ou \u00e0 cette disposition \u00bb. \u00ab 12. Tout amendement, modification ou alt\u00e9ration des termes ou des dispositions la pr\u00e9sente convention requerra la conclusion d\u2019un \u00e9crit sign\u00e9 par les Parties [\u2026] \u00bb. Elle fait valoir qu\u2019une prolongation du C ontrat-Cadre d\u00e9cid\u00e9e implicitement par les parties se heurterait auxdits articles au motif que \u00ab cette stipulation sert pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 \u00e9viter que l\u2019on d\u00e9batte devant les tribunaux, comme Promobe essaie de le faire, du sens d\u2019\u00e9v\u00e9nements quelconques, et m\u00eame de manifestations de volont\u00e9 des parties, qui ne prennent pas la forme d\u2019un document sign\u00e9 par ou pour le compte des parties, ou que l\u2019on essaie de tirer argument de leurs retards ou omissions \u00bb.<\/p>\n

1.3. PROMOBE conclut \u00e0 l\u2019inapplicabilit\u00e9 de ces dispositions au motif qu\u2019elle ne \u00ab cherche pas \u00e0 modifier les dispositions du Contrat, mais<\/p>\n

entend uniquement \u00e9tablir que l\u2019\u00e9change de consentements a port\u00e9 sur une clause de dur\u00e9e diff\u00e9rente que celle qui figure au Contrat sign\u00e9 en date du 18 novembre 2010. Il s\u2019agit uniquement de restituer au Contrat son v\u00e9ritable sens, ni plus, ni moins. Quoi de mieux pour interpr\u00e9ter la commune intention des parties \u00e0 la conclusion du contrat que d\u2019analyser l\u2019application qui en a \u00e9t\u00e9 faite par ces m\u00eames parties ? De m\u00eame, Promobe ne cherche pas \u00e0 invoquer un quelconque retard ou omission d\u2019une Partie quant \u00e0 l\u2019exercice d\u2019un droit et\/ou d\u2019une disposition d\u00e9coulant de cette convention. Nous sommes donc loin d\u2019une quelconque volont\u00e9 de modification de la part de Promobe alors qu\u2019il faut rappeler que, d\u2019une part, la v\u00e9ritable volont\u00e9 des parties ne s\u2019est pas port\u00e9e sur la r\u00e9daction de l\u2019article 8 pr\u00e9voyant la fin du Contrat au 31 d\u00e9cembre 2012 et que, d\u2019autre part, l\u2019article 8 du Contrat a \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9 en toute derni\u00e8re minute, \u00e0 l\u2019insu et dans un sens d\u00e9favorable \u00e0 Promobe et de fa\u00e7on \u00e0 ce que personne ne puisse s\u2019en rendre compte. \u00bb PROMOBE soutient en outre que la tacite reconduction ne serait pas vis\u00e9e par les articles 9 et 12 du Contrat-Cadre. Elle argue de la prolongation, sinon du renouvellement tacite, suivant la volont\u00e9 exprim\u00e9e par les parties au contrat, sinon de la cr\u00e9ation d\u2019un nouveau contrat identique au C ontrat-Cadre, mais \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e. 1.4 Les comportements des parties dont PROMOBE entend d\u00e9duire leur volont\u00e9 implicite de proroger, voire prolonger, voire conclure un nouveau C ontrat-Cadre se sont situ\u00e9s avant et apr\u00e8s la date butoir du 31 d\u00e9cembre 2012. L\u2019argument de l\u2019intim\u00e9e de la tacite reconduction du Contrat-Cadre au-del\u00e0 du terme est \u00e0 \u00e9carter, \u00e9tant donn\u00e9 que la formulation des articles 9 et 12 du Contrat-Cadre est g\u00e9n\u00e9rale et vise notamment tous les cas o\u00f9 le contrat se trouve modifi\u00e9, partant \u00e9galement en cas de modification de la dur\u00e9e du contrat issue d\u2019une tacite reconduction. Si la dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e du contrat pouvait \u00eatre chang\u00e9e de l\u2019accord des parties, cette modification devait r\u00e9sulter au v\u0153u de l\u2019article 9 d\u2019\u00ab un document sign\u00e9 par ou pour le compte des Parties \u00e0 la pr\u00e9sente convention \u00bb, voire selon l\u2019article 12 d\u2019\u00abun \u00e9crit sign\u00e9 par les Parties \u00bb.<\/p>\n

Ni la validit\u00e9, ni la port\u00e9e de ces dispositions ne sont contest\u00e9es par PROMOBE et le Fonds, de sorte que la conclusion que PROMOBE entend d\u00e9duire de l\u2019existence des a ctes des parties post\u00e9rieur s \u00e0 l\u2019arriv\u00e9e du terme, \u00e0 savoir qu\u2019ils \u00e9tabliraient la volont\u00e9 implicite de celles-ci de prolonger le Contrat-Cadre au-del\u00e0 du terme, voire de conclure un nouveau contrat \u00e0 teneur identique, mais \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, est \u00e0 \u00e9carter par application de l\u2019article 9, voire des articles 9 et 12 pour ne pas constituer un \u00e9crit sign\u00e9 par les parties tendant \u00e0 la modification d\u2019une disposition du C ontrat-Cadre. Il s\u2019agit de tous les comportements \u00e9num\u00e9r\u00e9s ci-dessus sub IV. 1.1., \u00e0<\/p>\n

l\u2019exception de la r\u00e9solution de l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 du 5 octobre 2012, qui m\u00e9rite un examen s\u00e9par\u00e9. Il s\u2019y ajoute que la prorogation du terme doit d\u00e9couler d\u2019un accord implicite ou explicite des parties, ant\u00e9rieur \u00e0 l\u2019arriv\u00e9e du terme (Cour de Cassation, 29 juin 2000, P.31, 440). Cette conclusion vaut \u00e9galement pour le cas o\u00f9, tel que le fait valoir PROMOBE (qui cite p\u00eale-m\u00eale la prolongation, le renouvellement tacite et la conclusion d\u2019un contrat nouveau et, ce, abstraction faite de la question de savoir si la prorogation fait continuer l\u2019ancien contrat ou s\u2019il y a conclusion d\u2019un nouveau contrat dont les modalit\u00e9s sont \u00e0 d\u00e9terminer par le juge), il y aurait eu conclusion implicite par les parties d\u2019un nouveau contrat apr\u00e8s le 31 d\u00e9cembre 2012 , conclusion qui s\u2019induirait des actions post\u00e9rieures qui l\u2019attesteraient, \u00e9tant donn\u00e9 que si l\u2019aveu en action est susceptible d\u2019\u00e9tablir la volont\u00e9 des parties d\u2019ex\u00e9cuter un contrat dont l\u2019existence est contest\u00e9e, ce \u00ab nouveau \u00bb contrat, de contenu identique au contrat expir\u00e9, ne serait en fait que la prolongation du contrat expir\u00e9 et resterait soumis quant \u00e0 sa validit\u00e9 aux dispositions des articles 9 et 12. 2. PROMOBE se r\u00e9f\u00e8re \u00e0 la r\u00e9solution du 5 octobre 2012 du conseil d\u2019administration d\u2019 OLOS MANAGEMENT pour voir constater la volont\u00e9 des parties de proroger le C ontrat-Cadre au- del\u00e0 du terme.<\/p>\n

C\u2019est ici que les deux fondements servant de base \u00e0 la demande de la soci\u00e9t\u00e9 PROMOBE en allocation d\u00e9finitive des actifs immobiliers (voir ci-dessus II.B.2) se rejoignent, en ce que la demanderesse invoque tant le C ontrat-Cadre que la r\u00e9solution du conseil d\u2019administration d\u2019OLOS MANAGEMENT prise en ex\u00e9cution dudit Contrat-Cadre \u00e0 l\u2019appui de sa demande.<\/p>\n

PROMOBE consacre, d\u2019une part, des d\u00e9veloppements sp\u00e9cifiques \u00e0 ladite r\u00e9solution (point 4.2.2.1.), et l\u2019invoque, d\u2019autre part, dans la partie de ses conclusions consacr\u00e9e au Contrat-Cadre (point 4.2.3.), pour conclure \u00e0 sa prorogation au- del\u00e0 du terme (point 4.2.3.3.3.).<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e demande, en ordre principal, l\u2019allocation d\u00e9finitive des avoirs immobiliers d\u2019OLOS FUND au profit des compartiments de destination en ex\u00e9cution de ladite r\u00e9solution et, en ordre subsidiaire, l\u2019allocation d\u00e9finitive des avoirs immobiliers d\u2019OLOS FUND en ex\u00e9cution de la th\u00e9orie de l\u2019aveu en action, en ce que la r\u00e9solution du 5 octobre 2012 attesterait de la volont\u00e9 des parties de proroger le contrat au- del\u00e0 de la date butoir du 31 d\u00e9cembre 2012.<\/p>\n

Les d\u00e9veloppements qui vont suivre sont faits sous la r\u00e9serve expresse que la Cour n\u2019analyse pas, \u00e0 cet endroit, la pertinence des arguments d\u2019IKODOMOS qui soutient que la r\u00e9solution ne concernait pas l\u2019allocation des actifs immobiliers aux diff\u00e9rents compartiments du Fonds, mais s\u2019ins\u00e9rait dans le projet baptis\u00e9 \u00ab Hector \u00bb, \u00e9tranger \u00e0 la<\/p>\n

question litigieuse, d\u00e9veloppements qui sont contest\u00e9s par PROMOBE et le Fonds qui font valoir que cette r\u00e9solution visait sp\u00e9cifiquement l\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs immobiliers au profit des diff\u00e9rents compartiments de destination d\u2019OLOS FUND.<\/p>\n

La r\u00e9solution ne saurait, tel que d\u00e9j\u00e0 retenu ci-dessus, \u00eatre analys\u00e9e \u00ab ut singuli \u00bb, \u00e0 savoir sans prise en compte du C ontrat- Cadre dont elle est cens\u00e9e \u00eatre une application, \u00e0 savoir la mise \u00e0 ex\u00e9cution d\u2019une des obligations y stipul\u00e9es, qui a consist\u00e9 en l\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs immobiliers au profit des compartiments 1-5 du Fonds.<\/p>\n

Cette r\u00e9solution du 5 octobre 2012 adopt\u00e9e \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9 par le conseil d\u2019administration de l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 dispose que \u00ab l\u2019affectation des actifs immobiliers aux diff\u00e9rents compartiments de la Soci\u00e9t\u00e9 devra se faire le plus rapidement possible \u00ab sur la base (i) des comptes arr\u00eat\u00e9s au 31 d\u00e9cembre 2012 et (ii) de l\u2019\u00e9valuation de l\u2019Expert ind\u00e9pendant arr\u00eat\u00e9e \u00e0 la m\u00eame date \u00bb. PROMOBE en d\u00e9duit, dans la partie consacr\u00e9e au C ontrat-Cadre, que les comptes arr\u00eat\u00e9s au 31 d\u00e9cembre 2012 ne pouvant forc\u00e9ment \u00eatre \u00e9tablis qu\u2019en 2013 , l\u2019allocation des actifs ne pouvait se faire qu\u2019apr\u00e8s le 31 d\u00e9cembre 2012, et en conclut que les parties ont n\u00e9cessairement entendu proroger l\u2019ex\u00e9cution du C ontrat-Cadre au-del\u00e0 du 31 d\u00e9cembre 2012.<\/p>\n

IKODOMOS soutient i ci encore que la r\u00e9solution du 5 octobre 2012 ne remplit pas les conditions de forme pr\u00e9vues aux articles 9 et 12 du Contrat-Cadre et que faute d\u2019un \u00e9crit \u00e9manant des parties, elle ne saurait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme \u00e9l\u00e9ment venant \u00e9tablir les d\u00e9veloppements de l\u2019intim\u00e9e.<\/p>\n

L\u2019argumentation que PROMOBE a d\u00e9velopp\u00e9e dans l\u2019arr\u00eat sous IV.1.3. pour faire \u00e9chec audit moyen de d\u00e9fense d\u2019IKODOMOS vaut pour tous les \u00e9l\u00e9ments avanc\u00e9s comme support \u00e0 la th\u00e9orie de l\u2019aveu en action, dont la r\u00e9solution. Cette argumentation a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e non pertinente par la Cour.<\/p>\n

La r\u00e9solution du 5 octobre 2012 se distingue cependant des \u00e9l\u00e9ments dont l\u2019intim\u00e9e a d\u00e9duit la volont\u00e9 implicite des parties de proroger le Contrat-Cadre, \u00e9l\u00e9ments d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 rejet\u00e9s par la Cour , en ce qu\u2019elle fait \u00e9tat dans le chef de l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 de sa volont\u00e9 exprim\u00e9e ant\u00e9rieurement \u00e0 l\u2019arriv\u00e9e du terme, de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs immobiliers au profit des compartiments de destination du Fonds . Etant donn\u00e9 que cette allocation \u00e9tait suppos\u00e9e se faire sur base de la valeur desdits actifs \u00e0 d\u00e9terminer au 31 d\u00e9cembre 2012, cette r\u00e9allocation \u00e9tait \u00e0 r\u00e9aliser au plus t\u00f4t en 2013, donc apr\u00e8s l\u2019arriv\u00e9e du terme.<\/p>\n

La question de savoir si cette r\u00e9solution est \u00e9quivalente \u00e0 l\u2019\u00e9crit dont question aux articles 9 et 12 du Contrat-Cadre n\u2019est pas analys\u00e9e par PROMOBE, ni celle ayant trait au fait que l\u2019\u00e9crit devrait \u00e9maner des<\/p>\n

trois signataires du contrat, ni celle connexe de savoir si la r\u00e9solution prise par OLOS MANAGEMENT peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme l\u2019avoir \u00e9t\u00e9 par les trois parties signataires, vu qu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 prise \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9 des membres d u conseil d\u2019administration compos\u00e9 \u00e0 parit\u00e9 \u00e9gale d\u2019administrateurs nomm\u00e9s par chaque associ\u00e9 commanditaire.<\/p>\n

La Cour re joint la position d\u2019IKODOMOS quant \u00e0 la raison qui a pouss\u00e9 les parties \u00e0 ins\u00e9rer les articles 9 et 12 dans le C ontrat-Cadre, de sorte qu\u2019il y a lieu d\u2019en conclure que les questions expos\u00e9es \u00e0 l\u2019alin\u00e9a pr\u00e9c\u00e9dent requi\u00e8rent une r\u00e9ponse n\u00e9gative et que la r\u00e9solution du 5 octobre 2012 n\u2019 \u00e9quivaut pas \u00e0 un \u00e9crit \u00e9tabli par les trois parties signataires au sens des articles 9 et 12 du Contrat-Cadre.<\/p>\n

La question de la port\u00e9e de la r\u00e9solution devient donc sans objet.<\/p>\n

Les demandes principale et subsidiaire de PROMOBE en ce qu\u2019elle conclut \u00e0 titre principal \u00e0 la mise \u00e0 ex\u00e9cution de la r\u00e9solution du 5 octobre 2012 et subsidiairement \u00e0 voir proroger le C ontrat-Cadre au- del\u00e0 du terme stipul\u00e9 sont \u00e0 rejeter.<\/p>\n

V. La survivance de l\u2019obligation d\u2019 allocation d\u00e9finitive 1. PROMOBE fait valoir \u00e0 titre plus subsidiaire que quand bien m\u00eame la clause de dur\u00e9e contenue \u00e0 l\u2019article 8 du C ontrat-Cadre serait valable, l\u2019obligation d\u2019 allocation d\u00e9finitive des actifs dans les compartiments de destination 1- 5 ne serait pas affect\u00e9e par l\u2019existence d\u2019un terme extinctif. Elle conteste d\u2019abord l\u2019affirmation d\u2019IKODOMOS selon laquelle la fin du contrat ne mettrait fin qu\u2019\u00e0 la deuxi\u00e8me partie du contrat pour \u00eatre contraire au principe essentiel fix\u00e9 par les parties de non — enrichissement \/ non — appauvrissement des promoteurs, l\u2019un par rapport \u00e0 l\u2019autre, principe qui devrait survivre \u00e0 la fin du contrat. Elle soutient que l\u2019obligation d\u2019 allocation d\u00e9finitive des actifs du compartiment transitoire mixte commun en faveur des divers compartiments en fonction de l\u2019origine patrimoniale telle qu\u2019elle ressort des articles 4 et 5 du contrat, et plus particuli\u00e8rement de l\u2019article 5.3.1. du Contrat-Cadre, est une obligation \u00e0 ex\u00e9cution instantan\u00e9e, donc une obligation susceptible d\u2019\u00eatre ex\u00e9cut\u00e9e en une seule fois. Elle soutient qu\u2019un terme extinctif, qui est, par nature, toujours li\u00e9 \u00e0 la dur\u00e9e, ne peut trouver \u00e0 s\u2019appliquer qu\u2019\u00e0 des obligations \u00e0 ex\u00e9cution successive, \u00e0 l\u2019exclusion des obligations \u00e0 ex\u00e9cution instantan\u00e9e, de sorte que le terme extinctif du 31 d\u00e9cembre 2012 pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 8 du Contrat-Cadre ne s\u2019appliquerait pas \u00e0 l\u2019obligation d\u2019allocation d\u00e9finitive. Bien plus, le terme extinctif d\u2019une obligation ne jouerait que pour l\u2019avenir, de sorte que les obligations contractuelles non ex\u00e9cut\u00e9es avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance de ce terme survivraient et de vraient \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9es apr\u00e8s l\u2019expiration du terme, si elles n\u2019ont pu \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9es<\/p>\n

en totalit\u00e9 avant son expiration. En outre, l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du 31 d\u00e9cembre 2012 aurait rendu exigible l\u2019obligation d\u2019 allocation d\u00e9finitive.<\/p>\n

Il serait d\u00e8s lors conforme au principe de la libert\u00e9 contractuelle que le contrat pr\u00e9voie qu\u2019il sera affect\u00e9 d\u2019un terme extinctif pour certaines de ses obligations, et d\u2019un terme suspensif pour d\u2019autres. La nature m\u00eame de cette clause suspensive la rendrait imperm\u00e9able \u00e0 tout terme extinctif et que cela ne soit pas express\u00e9ment exprim\u00e9 dans le contrat n\u2019aurait aucune incidence. I l n\u2019y aurait d\u00e8s lors eu aucune obligation pour les parties de \u00ab stipuler que l\u2019obligation de r\u00e9allocation survivrait \u00e0 l\u2019extinction du contrat \u00bb, puisque cette survie serait de droit.<\/p>\n

L\u2019article 8 d\u00e9finirait un terme extinctif. Or, le terme aurait trait uniquement \u00e0 la dur\u00e9e d\u2019ex\u00e9cution d\u2019un contrat, mais ne modifierait pas la nature et les obligations de celui-ci. Ainsi, pour les obligations \u00e0 ex\u00e9cution successive, le terme extinctif mettrait fin \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution de ces obligations \u00e0 son arriv\u00e9e. Mais pour ce qui est des obligations qui s\u2019ex\u00e9cutent de mani\u00e8re instantan\u00e9e, elles ne pourraient \u00eatre affect\u00e9es par un terme extinctif comme celui de l\u2019article 8.<\/p>\n

La question ne serait pas celle de savoir si les parties avaient envisag\u00e9 ou non la survie de certaines dispositions du contrat, \u00e9tant donn\u00e9 que la survie des obligations n\u00e9es d\u2019un contrat ne d\u00e9pendrait pas uniquement de la volont\u00e9 des parties, mais de la nature de l\u2019obligation \u00e0 ex\u00e9cuter.<\/p>\n

2. L\u2019administrateur provisoire des entit\u00e9s OLOS \u00ab se demande si la pr\u00e9vision d\u2019une \u00ab date d\u2019expiration \u00bb telle que d\u00e9fendue par IKODOMOS dans la version courte de l\u2019article 8 est juridiquement admissible. En effet, le Contrat Cadre comporte, au niveau de ses obligations essentielles \u2013 les op\u00e9rations de fusion et l\u2019obligation d\u2019allocation \u2013 des obligations inconditionnelles de faire. Ainsi l\u2019obligation d\u2019allocation pr\u00e9voit qu\u2019OLOS \u00ab va proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9allocation \u00bb. Il s\u2019agit d\u2019une obligation directe non conditionn\u00e9e, m\u00eame si des modalit\u00e9s ou principes directeurs peuvent \u00eatre pr\u00e9vus par ailleurs.<\/p>\n

L\u2019existence d\u2019une \u00ab date d\u2019expiration \u00bb dans un contrat ne se justifie que s\u2019il s\u2019agit (i) d\u2019un terme, extinctif ou suspensif, affectant l\u2019extinction d\u2019une obligation \u00e0 ex\u00e9cution successive, ce qui n\u2019est clairement pas le cas en l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019allocation ne pouvant par ailleurs s\u2019ex\u00e9cuter qu\u2019une seule et unique fois m\u00eame si elle s\u2019ex\u00e9cute progressivement, ou l\u2019\u00e9ch\u00e9ance dans le cas d\u2019un terme suspensif ou (ii) de la date butoir fixant la p\u00e9riode dans laquelle devra se r\u00e9aliser l\u2019\u00e9v\u00e9nement incertain qu\u2019est la condition et qui fixera donc le moment \u00e0 partir duquel les parties ont convenu que la condition ne pourra plus se r\u00e9aliser. Or ni l\u2019obligation d\u2019allocation ni les autres obligations du Contrat Cadre n\u2019\u00e9tant conditionn\u00e9es, ni l\u2019existence d\u2019un terme ni celle d\u2019une date butoir de r\u00e9alisation d\u2019une condition ne se justifie juridiquement \u00bb.<\/p>\n

3. IKODOMOS r\u00e9plique que les d\u00e9veloppements des soci\u00e9t\u00e9s intim\u00e9es selon lesquels la pure technique du droit des obligations (des notions comme celles de terme extinctif ou terme suspensif, d\u2019obligation instantan\u00e9e ou obligation \u00e0 ex\u00e9cution successive) serait de nature \u00e0 invalider un accord express\u00e9ment conclu entre les parties ne sont pas fond\u00e9s. Elle insiste sur le fait que les parties n\u2019ont pas stipul\u00e9 que l\u2019obligation d\u2019 allocation d\u00e9finitive survit \u00e0 l\u2019extinction du contrat, alors m\u00eame que les discussions des parties ant\u00e9rieures \u00e0 l\u2019adoption de la version du projet de C ontrat-Cadre du 16 novembre 2010 avaient sp\u00e9cifiquement port\u00e9 entre autres sur cette question. Il n\u2019y aurait donc aucune raison de nier la pleine validit\u00e9 de l\u2019article 8 du Contrat-Cadre, ni de lui faire dire le contraire de ce qu\u2019il dit, en pr\u00e9tendant qu\u2019\u00e0 partir du 31 d\u00e9cembre 2012, le contrat n\u2019expire pas, et que PROMOBE aurait toujours le droit de demander l\u2019allocation d\u00e9finitive, celle-ci \u00e9tant m\u00eame imm\u00e9diatement exigible. 4.1. Les parties au C ontrat- Cadre n\u2019ont pas pr\u00e9vu la survivance de l\u2019obligation d\u2019allocation d\u00e9finitive au-del\u00e0 de la fin du contrat. Le projet adopt\u00e9 en la s\u00e9ance de l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 le 16 novembre 2010 ne contenait pas une telle clause de survivance et il n\u2019est pas \u00e9tabli avec certitude si, et dans quelle mesure, les discussions pendant et\/ou apr\u00e8s la r\u00e9union du conseil d\u2019administration de l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 ont port\u00e9 sur ce point sp\u00e9cifique.<\/p>\n

Il convient, d\u2019autre part, de relativiser l\u2019importance qu\u2019IKODOMOS attribue \u00e0 cette suppos\u00e9e volont\u00e9 des parties de ne pas avoir pr\u00e9vu la survivance de l\u2019obligation d\u2019allocation d\u00e9finitive au-del\u00e0 du terme stipul\u00e9.<\/p>\n

Il y a lieu d\u2019abord de relever que cette question a \u00e9t\u00e9 soulev\u00e9e en derni\u00e8re minute par D.) dans l\u2019\u00e9change de courriels qui ont circul\u00e9 dans la demi-heure ayant pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 la r\u00e9union du conseil d\u2019administration du 16 novembre 2010 d\u2019OLOS MANAGEMENT et qu\u2019il n\u2019est pas \u00e9tabli, tel que la Cour l\u2019a d\u00e9j\u00e0 retenu ci -dessus, si les discussions men\u00e9es au sein de ce conseil o nt port\u00e9 sur cette question sp\u00e9cifique.<\/p>\n

Il convient ensuite et surtout de dire que la survivance de certaines dispositions du Contrat-Cadre, telle que pr\u00e9vue dans la version adopt\u00e9e le 16 novembre 2010 par l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9, concernait les articles 10-18 du Contrat-Cadre, dispositions qui, m\u00eame en l\u2019absence d\u2019une stipulation expresse, auraient de toute fa\u00e7on continu \u00e9 \u00e0 s\u2019appliquer au- del\u00e0 de l\u2019expiration du contrat, que ce soit par l\u2019arriv\u00e9e du terme ou suite \u00e0 sa r\u00e9siliation.<\/p>\n

C\u2019est ainsi que ces articles traitent de la confidentialit\u00e9, des frais, des modifications, de l\u2019ambigu\u00eft\u00e9, des originaux, des notifications, de la divisibilit\u00e9, du droit applicable et de la comp\u00e9tence judiciaire.<\/p>\n

La survivance de ces articles ne se retrouve plus stipul\u00e9e dans la version applicable aux parties, \u00e0 savoir celle sign\u00e9e le 18 novembre 2010. Il n\u2019en reste pas moins que ces dispositions (sauf \u00e9ventuellement l\u2019article 12 qui a trait aux modifications \u00e0 apporter au contrat, ce qui suppose qu\u2019il soit encore en vigueur) qui concernent soit la confidentialit\u00e9 \u00e0 respecter par les parties et la pr\u00e9\u00e9minence du Contrat-Cadre par rapport \u00e0 une loi non d\u2019ordre public sont en tous les cas \u00e0 respecter, m\u00eame apr\u00e8s la fin du contrat. Il en est de m\u00eame du droit applicable et de la comp\u00e9tence judiciaire.<\/p>\n

4.2. L\u2019obligation d\u2019 allocation d\u00e9finitive \u00e9tait \u00e0 la charge du Fonds, qui par le biais de son associ\u00e9-commandit\u00e9 qui le g\u00e8re a d\u00e9cid\u00e9 de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs aux compartiments de destination moyennant la r\u00e9solution du 5 octobre 2012. Les associ\u00e9s commanditaires \u00e9taient contractuellement tenus d\u2019y participer de bonne foi.<\/p>\n

4.3. PROMOBE qualifie l\u2019obligation d\u2019allocation d\u00e9finitive d\u2019obligation \u00e0 ex\u00e9cution instantan\u00e9e affect\u00e9e d\u2019un terme suspensif, en ce qu\u2019elle serait ex\u00e9cutoire \u00e0 partir du moment o\u00f9 le transfert des actifs immobiliers compris dans le compartiment 6 vers les autres compartiments du Fonds serait r\u00e9alisable, dans des conditions qui assurent que tous les compartiments respectent les obligations d\u00e9coulant de la loi, des statuts et du m\u00e9morandum priv\u00e9 du Fonds . Elle fait valoir qu\u2019en tant qu\u2019elle s\u2019ex\u00e9cute en une seule fois, cette obligation n\u2019est pas affect\u00e9e par un terme extinctif.<\/p>\n

4.4. C\u2019est parce que l\u2019obligation d\u2019 allocation d\u00e9finitive rel\u00e8ve du Contrat-Cadre qui a expir \u00e9 le 31 d\u00e9cembre 2012 que se pose la question de savoir si l\u2019expiration du Contrat-Cadre a lib\u00e9r\u00e9 le Fonds, (et par voie de cons\u00e9quence accessoirement les parties commanditaires) d\u00e9biteur de l\u2019obligation de proc\u00e9der \u00e0 ladite allocation, tel que le soutient IKODOMOS, ou si, tel qu\u2019all\u00e9gu\u00e9 par les intim\u00e9es, cette arriv\u00e9e du terme a rendu l\u2019obligation exigible, au motif que le mode normal d\u2019extinction du terme est l\u2019arriv\u00e9e du jour fix\u00e9 pour son \u00e9ch\u00e9ance et que l\u2019obligation est alors exigible.<\/p>\n

4.5. Le contrat \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e est celui que les parties ont affect\u00e9 d\u2019un terme extinctif: ses effets prennent fin \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance.<\/p>\n

L\u2019obligation affect\u00e9e d\u2019un terme extinctif existe et est imm\u00e9diatement exigible, mais sa dur\u00e9e est limit\u00e9e dans le temps jusqu\u2019au moment o\u00f9 se produit l\u2019\u00e9v\u00e9nement futur et certain que constitue le terme. L\u2019\u00e9ch\u00e9ance du terme ne fait dispara\u00eetre l\u2019obligation que pour l\u2019avenir.<\/p>\n

L\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs immobiliers vers les compartiments de destination \u00e9tait \u00e0 r\u00e9aliser, une fois op\u00e9r\u00e9 le transfert de ces actifs vers le compartiment mixte commun. Ce transfert s\u2019est fait le 31 mars 2011. Ces deux obligations (de transfert, puis de r\u00e9allocation) peuvent<\/p>\n

\u00eatre regroup\u00e9es sous la qualification d\u2019obligation cumulative qui a pour objet plusieurs prestations dont le d\u00e9biteur n'est lib\u00e9r\u00e9 que par une ex\u00e9cution int\u00e9grale. (cf par analogie l\u2019article 1306 nouveau du code civil fran\u00e7ais).<\/p>\n

L\u2019obligation d\u2019 allocation d\u00e9finitive est \u00e0 replacer dans son contexte contractuel. Il en ressort que les parties avaient pr\u00e9vu une s\u00e9rie d\u2019\u00e9tapes \u00e0 effectuer en vue du transfert des actifs vers le compartiment mixte du Fonds qui devait les accueillir \u00e0 titre transitoire, avant d\u2019\u00eatre dirig\u00e9s d\u00e9finitivement vers les compartiments communs ou privatifs. Le passage transitoire dans le compartiment commun mixte ne devait, selon la volont\u00e9 expresse des parties exprim\u00e9e \u00e0 l\u2019article 5.1.2. du Contrat-Cadre, ni nuire, ni profiter \u00e0 aucun des associ\u00e9s commanditaires.<\/p>\n

La proc\u00e9dure de transfert des actifs au b\u00e9n\u00e9fice du Fonds et d\u2019allocation d\u00e9finitive de ceux-ci vers les diff\u00e9rents compartiments \u00e9tait \u00e0 parfaire end\u00e9ans un laps de temps d\u00e9termin\u00e9 d\u2019avance. Le terme une fois atteint, les obligations pour autant qu\u2019elles n\u2019avaient jusque- l\u00e0 pas encore \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9es ne devenaient pas, tel que le soutient PROMOBE, exigibles du seul fait de l\u2019\u00e9ch\u00e9ance atteinte. Bien au contraire auraient-elles d\u00fb d\u00e9j\u00e0 avoir \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9es en cours de contrat.<\/p>\n

Par sa r\u00e9solution du 5 octobre 2012, le Fonds a initi\u00e9 le processus devant conduire \u00e0 l\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs au profit des compartiments de destination pr\u00e9vue au C ontrat-Cadre. Elle ne vaut cependant pas ex\u00e9cution de l\u2019obligation. Elle ne fait que refl\u00e9ter la volont\u00e9 du Fonds d\u2019y proc\u00e9der \u00ab le plus rapidement possible \u00bb.<\/p>\n

M\u00eame abstraction faite des d\u00e9veloppements d\u2019IKODOMOS relatifs au caract\u00e8re ex\u00e9cutoire ou non de ladite r\u00e9solution [voir le point relatif \u00e0 l\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir de PROMOBE (pages 8 et 9 de l\u2019arr\u00eat)], cette r\u00e9solution n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 suivie d\u2019actes d\u2019ex\u00e9cution subs\u00e9quents, ni avant, ni apr\u00e8s la date butoir du 31 d\u00e9cembre 2012. Il est faux de pr\u00e9tendre, tel que le fait PROMOBE, en renvoyant \u00e0 un avis juridique, que la r\u00e9solution aurait d\u00e9j\u00e0 tr\u00e8s largement amorc\u00e9 le processus d\u2019ex\u00e9cution de cette obligation.<\/p>\n

4.6. L\u2019obligation d\u2019 allocation d\u00e9finitive ayant pes\u00e9 sur le Fonds est \u00e0 qualifier d\u2019obligation de r\u00e9sultat att\u00e9nu\u00e9e. L\u2019obligation \u00e9tait de r\u00e9sultat, mais le Fonds \u00e9tait, au regard des stipulations du C ontrat- Cadre, tributaire des d\u00e9cisions des soci\u00e9t\u00e9s commanditaires qui s\u2019\u00e9taient engag\u00e9es \u00e0 agir de bonne foi notamment en vue d\u2019atteindre ce but.<\/p>\n

4.7. Le Fonds qui rejoint PROMOBE dans sa demande en allocation d\u00e9finitive des actifs se trouvant actuellement toujours dans le compartiment commun mixte ne fait \u00e9tat d\u2019aucun \u00e9v\u00e9nement qui l\u2019e\u00fbt emp\u00each\u00e9 de remplir son obligation dans le d\u00e9lai conventionnel<\/p>\n

stipul\u00e9. Si le Fonds et surtout PROMOBE font, certes, \u00e9tat d\u2019\u00e9v\u00e9nements qui, selon eux, ont bloqu\u00e9, voire retard\u00e9 le processus d\u2019allocation d\u00e9finitive — PROMOBE soutient notamment avoir \u00e0 plusieurs reprises voulu mettre \u00e0 l\u2019ordre du jour de la r\u00e9union du conseil d\u2019administration d\u2019OLOS MANAGEMENT la question de l\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs immobiliers, mais ces tentatives auraient but\u00e9 sur IKODOMOS qui aurait fait \u00e9tat de sujets plus urgents \u00e0 \u00e9vacuer, ou argue encore de l\u2019impossibilit\u00e9 de proc\u00e9der \u00e0 cette allocation d\u00e9finitive dans un d\u00e9lai \u00e0 peine sup\u00e9rieur \u00e0 deux ans (octobre 2010 \u00e0 d\u00e9cembre 2012) — , ils n\u2019en tirent cependant aucune conclusion, voire aucun moyen juridiques.<\/p>\n

4.8. Que l\u2019allocation d\u00e9finitive n\u2019ait pas \u00e9t\u00e9 soumise \u00e0 condition, tel que le fait valoir le Fonds pour en d\u00e9duire qu\u2019elle continuerait \u00e0 devoir \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9e, m\u00eame le terme une fois atteint, ne signifie pas qu\u2019elle survivait \u00e0 l\u2019arriv\u00e9e du terme du contrat. L\u2019obligation dont il est vrai qu\u2019elle n\u2019\u00e9tait pas sp\u00e9cifiquement affect\u00e9e d\u2019un terme s\u2019inscrivait cependant dans le cadre du Contrat-Cadre qui venait \u00e0 terme le 31 d\u00e9cembre 2012, de sorte qu\u2019affect\u00e9e n\u00e9cessairement d\u2019un terme extinctif, elle \u00e9tait imm\u00e9diatement exigible, mais sa dur\u00e9e \u00e9tait limit\u00e9e dans le temps jusqu\u2019au moment o\u00f9 s\u2019est produit l\u2019\u00e9v\u00e9nement futur et certain que constitue le terme.<\/p>\n

4.9. PROMOBE fait encore \u00e9tat de l\u2019indivisibilit\u00e9 des deux transferts \u00e0 r\u00e9aliser en application du Contrat-Cadre, l\u2019allocation d\u00e9finitive devant s\u2019ex\u00e9cuter, selon la r\u00e9solution du 5 octobre 2012, \u00ab le plus rapidement possible \u00bb. Elle en conclut que le fait de ne pas proc\u00e9der \u00e0 l\u2019allocation d\u00e9finitive heurterait la commune intention des parties.<\/p>\n

La commune intention des parties a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 analys\u00e9e dans un autre contexte. Elle n\u2019est pas susceptible, en l\u2019esp\u00e8ce, de mettre en \u00e9chec des stipulations conventionnelles claires.<\/p>\n

4.10. PROMOBE renvoie au rapport des professeurs Fages-Pillet du 5 novembre 2015 dans lequel ces auteurs introduisent la notion de patrimoine d\u2019affectation pour en d\u00e9duire que l\u2019obligation d\u2019allocation d\u00e9finitive subsiste tant que cette affectation n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e . L\u2019affectation serait avant tout un \u00e9l\u00e9ment du r\u00e9gime des biens, quelle que soit l\u2019origine de l\u2019affectation. Ce serait la dur\u00e9e du bien et non celle du contrat qui serait d\u00e9terminante.<\/p>\n

S\u2019il \u00e9tait, certes, dans l\u2019intention des parties de transf\u00e9rer d\u00e9finitivement les actifs vers les compartiments de destination, ce transfert \u00e9tait \u00e0 effectuer dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9, ce qui n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 fait. Par ailleurs, la d\u00e9cision de la Cour de Cassation fran\u00e7aise (Cass.1 \u00e8re civ. 13 nov. 2014, n\u00b0 13- 24633) cit\u00e9e par ces auteurs \u00e0 l\u2019appui de leurs d\u00e9veloppements n\u2019est pas pertinente en l\u2019esp\u00e8ce, \u00e9tant donn\u00e9 que contrairement \u00e0 la d\u00e9cision cit\u00e9e dans laquelle le bien avait \u00e9t\u00e9 affect\u00e9 \u00e0 un usage d\u00e9termin\u00e9, ce qui pouvait d\u00e8s lors influer sur son r\u00e9gime et sur l\u2019obligation de respecter ladite affectation, les<\/p>\n

parties litigantes en sont, en l\u2019esp\u00e8ce, rest\u00e9es au stade de l\u2019intention de proc\u00e9der \u00e0 ladite affectation, intention qui cependant n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 suivie d\u2019effet, faute par elles d\u2019y avoir proc\u00e9d\u00e9 dans le d\u00e9lai conventionnel .<\/p>\n

4.11.1. PROMOBE renvoie enfin au principe de la neutralit\u00e9 patrimoniale consacr\u00e9 par l\u2019article 5.1.2. du Contrat-Cadre et conclut \u00e0 sa violation si ses actifs privatifs devaient, en raison de l\u2019arriv\u00e9e du terme, \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme communs aux deux promoteurs du Fonds. PROMOBE et le Fonds invoquent le principe de la neutralit\u00e9 patrimoniale pour conclure \u00e0 la survivance de l\u2019obligation d\u2019allocation d\u00e9finitive.<\/p>\n

IKODOMOS r\u00e9plique que<\/p>\n

\u00ab Cette pr\u00e9tendue incompatibilit\u00e9 (entre une clause dont d\u00e9coule la caducit\u00e9 automatique du contrat-cadre \u00e0 partir du 31 d\u00e9cembre 2012 et l\u2019un des buts parmi d\u2019autres de ce contrat-cadre, qui \u00e9tait de permettre aux parties de retrouver apr\u00e8s une br\u00e8ve p\u00e9riode de transition certains avoirs dans des compartiments privatifs) n\u2019existe pas. \u2026. Il faut bien voir que, si le droit de Promobe \u00e0 la r\u00e9allocation avait vraiment eu le caract\u00e8re d\u2019un droit absolu, il n\u2019y aurait eu aucune raison de constituer ce fonds d\u2019investissement avec une participation de chacune des soci\u00e9t\u00e9s Promobe et Ikodomos fix\u00e9e \u00e0 50% du capital social du compartiment d\u2019Olos Fund qui d\u00e9tient tous les actifs, ni de pr\u00e9voir une parit\u00e9 parfaite 50\/50 entre les deux initiateurs MM. A.) et B.) au sein d\u2019Olos Management, la soci\u00e9t\u00e9 de gestion d\u2019Olos Fund. \u00c9tant donn\u00e9 que les actifs, aujourd\u2019hui revendiqu\u00e9s comme privatifs par Promobe, repr\u00e9sentent d\u2019apr\u00e8s elle de l\u2019ordre de 80 voire 90 % de la valeur totale des actifs c\u00e9d\u00e9s au Fonds, rien ne se serait oppos\u00e9 \u00e0 constituer Olos Fund en attribuant d\u00e8s le d\u00e9part \u00e0 Promobe ces 80 ou 90 % des actions de commanditaires, et seulement 20 ou 10 % \u00e0 Ikodomos. Mais ce n\u2019est pas ce que les parties ont fait. Elles ont proc\u00e9d\u00e9 d\u2019abord \u00e0 la cession par Promobe et par Ikodomos de leurs actifs \u00e0 un compartiment commun d\u2019Olos Fund, \u00e0 leur valeur r\u00e9elle qui a \u00e9t\u00e9 effectivement cr\u00e9dit\u00e9e (pay\u00e9e) \u00e0 Promobe et Ikodomos. Dans ce compartiment commun, 50% des actions de commanditaires sont \u00e0 Promobe et 50% sont \u00e0 Ikodomos. Certes, la r\u00e9allocation \u00e9tait pr\u00e9vue dans le contrat-cadre, mais celle- ci devait avoir lieu dans un temps d\u00e9termin\u00e9 (jusqu\u2019au 31 d\u00e9cembre 2012 et sous r\u00e9serve de remise \u00e0 parit\u00e9 pr\u00e9alable au 31 d\u00e9cembre 2011), faute de quoi le droit de demander la r\u00e9allocation n\u2019existerait plus. Ce droit n\u2019\u00e9tait donc pas un droit absolu. Il n\u2019y a aucune contradiction, ni intellectuelle, ni juridique, ni m\u00eame \u00e9conomique, entre les deux clauses, si bien qu\u2019il n\u2019y ait aucune raison de modifier le sens de l\u2019article 8 en l\u2019\u00ab interpr\u00e9tant \u00bb \u2013 et ceci sans aucun pr\u00e9judice de ce qu\u2019en tout \u00e9tat de cause, m\u00eame l\u00e0 o\u00f9 une interpr\u00e9tation est<\/p>\n

possible, elle ne peut pas aboutir \u00e0 d\u00e9naturer aussi fondamentalement une clause. \u00bb 4.11.2. L\u2019article 5 du C ontrat — Cadre traite de \u00ab l\u2019allocation d\u00e9finitive du patrimoine absorb\u00e9 par le Fonds aux compartiments 1 \u00e0 5 \u00bb et l\u2019article 5.1. \u00e9dicte les \u00ab Principes de conservation et s\u00e9paration du patrimoine des Promoteurs \u00bb.<\/p>\n

L\u2019article 5.1.1. stipule que le Fonds n\u2019est tenu de respecter les principes dont question ci-dessus que dans la mesure o\u00f9 ils sont compatibles avec les contraintes l\u00e9gales et r\u00e9glementaires, les statuts et le Memorandum de Placement Priv\u00e9. Il y est encore stipul\u00e9 un m\u00e9canisme de r\u00e9gularisation dont il sera question ci -apr\u00e8s.<\/p>\n

L\u2019article 5.1.2., premier alin\u00e9a, \u00e9dicte, d\u2019abord, le principe g\u00e9n\u00e9ral selon lequel \u00ab Par rapport \u00e0 la situation patrimoniale ayant pr\u00e9valu imm\u00e9diatement avant les op\u00e9rations de transfert de ce patrimoine au Fonds (patrimoine de d\u00e9part), ces op\u00e9rations ne devront ni enrichir, ni appauvrir l\u2019un des Promoteurs au d\u00e9triment, respectivement au profit, de l\u2019autre P romoteur \u00bb, puis, \u00e9num\u00e8re l\u2019ensemble des \u00e9tapes qui devront conduire au transfert du patrimoine au cessionnaire et celles subs\u00e9quentes aux compartiments 1 \u00e0 5, \u00e0 savoir \u00ab les cessions d\u2019actions et de parts d\u00e9crites \u00e0 la section 3.1. ; l\u2019abandon de cr\u00e9ance \u00e9ventuellement accord\u00e9 au Fonds par les promoteurs dans le cadre de la convention de cession des actions au Fonds ; les fusions d\u00e9crites aux sections 4.1. et 4.2.1. et les allocations du patrimoine aux compartiments : Compartiment de Fusion, Compartiment Commun et Compartiments 1 \u00e0 5 \u00bb.<\/p>\n

L\u2019article 5.1.2, deuxi\u00e8me alin\u00e9a, est une application du principe g\u00e9n\u00e9ral \u00e9dict\u00e9 \u00e0 l\u2019article 5.1.2, premier alin\u00e9a. Il vise en particulier la situation des biens privatifs m\u00e9lang\u00e9s aux biens communs. Il est de la teneur suivante :<\/p>\n

\u00ab Aucun Promoteur ne doit donc en particulier tirer un avantage ou subir un d\u00e9savantage par rapport \u00e0 l\u2019autre Promoteur du fait que le patrimoine destin\u00e9 aux compartiments privatifs sera, pendant une phase transitoire m\u00e9lang\u00e9 avec le patrimoine destin\u00e9 aux compartiments communs 1 \u00e0 3.Chaque Promoteur s\u2019engage \u00e0 placer l\u2019autre Promoteur dans la situation qui aurait pr\u00e9valu si le patrimoine des soci\u00e9t\u00e9s concern\u00e9es avait \u00e9t\u00e9 directement transf\u00e9r\u00e9 aux compartiments privatifs au moment de l\u2019absorption par le Fonds, sous r\u00e9serve d\u2019une r\u00e9gularisation des avantages fiscaux g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par les op\u00e9rations de fusion conform\u00e9ment \u00e0 la pr\u00e9sente convention. \u00bb<\/p>\n

L\u2019article 5.1.3. est plus large en ce qu\u2019il vise l\u2019ensemble des op\u00e9rations de transfert (donc absorption des soci\u00e9t\u00e9s propri\u00e9taires des actifs immobiliers par le Fonds et situation transitoire dans le compartiment mixte) en ce qu\u2019il y est stipul\u00e9 que pendant les op\u00e9rations de transfert, chaque promoteur devra b\u00e9n\u00e9ficier<\/p>\n

exclusivement des fruits et assumer exclusivement les risques en rapport avec son patrimoine de d\u00e9part.<\/p>\n

Le principe de la neutralit\u00e9 patrimoniale est donc \u00e0 respecter au niveau des op\u00e9rations qui conduiront au transfert des actifs des promoteurs au Fonds et de celles qui ont pour objet le transfert des actifs privatifs m\u00e9lang\u00e9s \u00e0 titre transitoire dans le compartiment mixte avec le patrimoine destin\u00e9 aux compartiments communs 1 \u00e0 3. Les promoteurs sont concern\u00e9s en ce qu\u2019aucun d\u2019eux ne doit tirer avantage ou subir un d\u00e9savantage du fait des transferts \u00e0 op\u00e9rer. Ledit principe ne s\u2019applique qu\u2019\u00e0 eux.<\/p>\n

C\u2019est donc durant les op\u00e9rations de transfert au cours desquelles les actifs priv\u00e9s se trouveront m\u00e9lang\u00e9s avec les actifs communs respectivement dans le compartiment de fusion et le compartiment mixte que le principe est \u00e0 respecter.<\/p>\n

Vu sous l\u2019angle d\u2019une lecture litt\u00e9rale de l\u2019article 5.1.2., deuxi\u00e8me alin\u00e9a, lu en combinaison avec l\u2019article 5.1.3., le respect du principe de la neutralit\u00e9 patrimoniale n\u2019exige pas la survivance de l\u2019obligation d\u2019allocation d\u00e9finitive au-del\u00e0 du terme, celui -ci ayant mis fin \u00e0 la p\u00e9riode transitoire.<\/p>\n

Les parties n\u2019ont pas recherch\u00e9 si le principe g\u00e9n\u00e9ral de la neutralit\u00e9 patrimoniale expos\u00e9 \u00e0 l\u2019article 5.1.2., premier alin\u00e9a, du Contrat-Cadre doit continuer \u00e0 \u00eatre respect\u00e9 au-del\u00e0 de la p\u00e9riode transitoire devenue d\u00e9finitive en raison de l\u2019arriv\u00e9e du terme, pour le cas o\u00f9 il devait s\u2019av\u00e9rer qu\u2019une partie s\u2019est enrichie au d\u00e9triment de l\u2019autre, moyennant un m\u00e9canisme autre que l\u2019obligation d\u2019allocation d\u00e9finitive.<\/p>\n

La demande de PROMOBE qui entend voir dire que le principe de la neutralit\u00e9 patrimoniale commande la survivance de l\u2019obligation d\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs immobiliers au profit des compartiments de destination au-del\u00e0 du terme est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

VI. Le principe de la neutralit\u00e9 patrimoniale vu sous l\u2019angle de ses conditions d\u2019application et des r\u00e9parations \u00e0 envisager en cas de non- respect de ce principe Il vient d\u2019\u00eatre retenu ci-dessus que pris sous l\u2019angle de l\u2019obligation de l\u2019allocation d\u00e9finitive, PROMOBE ne saurait invoquer le principe de neutralit\u00e9 patrimoniale pour conclure \u00e0 la survivance de ladite obligation. Le respect de ce principe fondamental est cependant susceptible de g\u00e9n\u00e9rer des cons\u00e9quences autres que celle devant conduire \u00e0 la survivance en nature de l\u2019obligation de r\u00e9allocation. 1.1. PROMOBE fait valoir que l\u2019article 5.1.1. du C ontrat-Cadre vise le cas litigieux en ce que les parties y ont stipul\u00e9 que<\/p>\n

\u00ab Les Promoteurs s\u2019engagent l\u2019un envers l\u2019autre qu\u2019ils d\u00e9finiront et appliqueront d\u00e8s que possible un m\u00e9canisme de r\u00e9gularisation assurant la r\u00e9alisation des objectifs \u00e9nonc\u00e9s si ceux-ci ne peuvent pas \u00eatre atteints au niveau du Fonds. Les Promoteurs s\u2019engagent notamment \u00e0 transf\u00e9rer entre eux des actions des diff\u00e9rents compartiments \u00e0 un prix non bas\u00e9 sur la VNI dans la mesure o\u00f9 ceci est requis pour assurer le respect des principes \u00e9nonc\u00e9s \u00e0 la pr\u00e9sente section. Une illustration chiffr\u00e9e de ce principe se trouve en annexe 4 \u00bb<\/p>\n

Elle expose que<\/p>\n

\u00ab Les parties ont sch\u00e9matis\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution de cette Clause de sauvegarde dans l\u2019annexe 4 du Contrat. Il r\u00e9sulte de ce sch\u00e9ma que les parties ont convenu d\u2019un transfert d\u2019actions entre Ikodomos et Promobe, pour r\u00e9gulariser et r\u00e9\u00e9quilibrer la situation entre eux, moyennant paiement d\u2019un euro, dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 les principes gouvernant le Contrat ne pourraient \u00eatre appliqu\u00e9s au sein du Fonds, en fait dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 les principes de non- enrichissement, de non- appauvrissement et de neutralit\u00e9 pr\u00e9vus par les clauses 5.1.2. et 5.1.3. du Contrat ne pourraient \u00eatre respect\u00e9s au sein du Fonds, c\u2019est-\u00e0-dire dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 l\u2019allocation n\u2019aurait pas lieu \u00bb. et renvoie \u00e0 des tableaux par elle dress\u00e9s pour demander \u00e0 la Cour \u00ab d\u2019ordonner \u00e0 Ikodomos de transf\u00e9rer \u00e0 Promobe moyennant paiement d\u2019un euro, le tout sous peine d\u2019astreinte: \u2022 \u00e0 titre principal, sur base de la valorisation des avoirs d\u2019Olos Fund au 31 d\u00e9cembre 2012 : 1251 actions de commanditaire \u00e9mises dans le compartiment commun 1 d\u2019Olos Fund, 1251 actions de commanditaire \u00e9mises dans le compartiment commun 2 d\u2019Olos Fund, 1251 actions de commanditaire \u00e9mises dans le compartiment commun 3 d\u2019Olos Fund, 857 actions de commanditaire \u00e9mises dans le compartiment commun 5 d\u2019Olos Fund et 715 actions de commanditaire \u00e9mises dans le compartiment commun 6 d\u2019Olos Fund, \u00e9tant entendu que Promobe transf\u00e9rera \u00e0 Ikodomos moyennant paiement d\u2019un euro 143 actions de commanditaire \u00e9mises dans le compartiment commun 4 d\u2019Olos Fund ; \u2022 \u00e0 titre subsidiaire, sur base de la valorisation des avoirs d\u2019Olos Fund au 31 d\u00e9cembre 2014, 1153 actions de commanditaire \u00e9mises dans le compartiment commun 1 d\u2019Olos Fund, 1153 actions de commanditaire \u00e9mises dans le compartiment commun 2 d\u2019Olos Fund, 1153 actions de commanditaire \u00e9mises dans le compartiment commun 3 d\u2019Olos Fund, 829 actions de commanditaire \u00e9mises dans le compartiment commun 5 d\u2019Olos Fund et 659 actions de commanditaire \u00e9mises dans le compartiment commun 6 d\u2019Olos Fund, \u00e9tant entendu que Promobe transf\u00e9rera \u00e0 Ikodomos moyennant paiement d\u2019un euro 171 actions de commanditaire \u00e9mises dans le compartiment commun 4 d\u2019Olos Fund ;<\/p>\n

\u2022 en dernier ordre de subsidiarit\u00e9, sur base de la valorisation des avoirs d\u2019Olos Fund \u00e0 la date que Votre Cour voudra bien retenir, le nombre d\u2019actions \u00e0 d\u00e9terminer suivant les calculs pr\u00e9sent\u00e9s \u00e0 l\u2019annexe 4 du Contrat et nommer un expert pour d\u00e9terminer ce nombre d\u2019actions \u00bb.<\/p>\n

1.2. IKODOMOS fait valoir \u00e0 titre principal que \u00ab cette demande n\u2019est pas fond\u00e9e pour une raison de principe : si le contrat- cadre a pris fin le 31 d\u00e9cembre 2012 par application de son article 8, Promobe ne peut pas faire valoir des droits au titre d\u2019une clause contractuelle, celle de l\u2019article 5.1.1, qui a pour seul objet de substituer \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution en nature de la r\u00e9allocation un m\u00e9canisme financier de r\u00e9gularisation pour la raison que l\u2019ex\u00e9cution en nature serait incompatible, comme le dit l\u2019article 5.1.1, \u00ab avec les contraintes l\u00e9gales et r\u00e9glementaires, des statuts et les M\u00e9morandums de Placement Priv\u00e9 \u00bb. Le m\u00e9canisme de r\u00e9gularisation n\u2019a pas pour objet de donner des effets au contrat-cadre au-del\u00e0 de son expiration \u00bb. 2. La demande de PROMOBE bas\u00e9e sur l\u2019article 5.1.1. du C ontrat- Cadre est formul\u00e9e \u00e0 titre subsidiaire par rapport \u00e0 la demande en allocation d\u00e9finitive. Elle participe des conditions d\u2019application inh\u00e9rentes \u00e0 cette derni\u00e8re. Il en d\u00e9coule que les d\u00e9veloppements d\u2019IKODOMOS tenant \u00e0 la remise \u00e0 parit\u00e9 financi\u00e8re comme pr\u00e9alable \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution de l\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs sont en principe \u00e0 consid\u00e9rer. Il convient de d\u00e9terminer d\u2019abord la port\u00e9e de ce que les parties qualifient de clause de sauvegarde dont question \u00e0 l\u2019article 5.1.1. du Contrat-Cadre, avant d\u2019analyser, le cas \u00e9ch\u00e9ant, la pertinence de leurs d\u00e9veloppements consacr\u00e9s \u00e0 la remise \u00e0 parit\u00e9 financi\u00e8re. 3. Le recours \u00e0 la clause de sauvegarde est conditionn\u00e9, tel que le fait valoir \u00e0 bon droit IKODOMOS, par l\u2019impossibilit\u00e9 l\u00e9gale, r\u00e9glementaire ou statutaire, de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution en nature de l\u2019allocation d\u00e9finitive des actifs, puisque l\u2019article 5.1.1. dispose qu\u2019elle doit \u00eatre incompatible \u00ab avec les contraintes l\u00e9gales et r\u00e9glementaires, les statuts et les M\u00e9morandums de Placement Priv\u00e9 \u00bb. Cette disposition est \u00e0 interpr\u00e9ter en ce sens que la libert\u00e9 contractuelle des parties de proc\u00e9der \u00e0 cette allocation doit se heurter soit aux contraintes l\u00e9gales et r\u00e9glementaires, soit aux statuts, soit encore au Memorandum de Placement Priv\u00e9. La Cour renvoie dans ce contexte \u00e0 l\u2019article 1.3. du C ontrat-Cadre sign\u00e9 le 18 novembre 2010 (qui sur ce point ne diff\u00e8re pas de la version adopt\u00e9e le 16 novembre 2010 par l\u2019associ\u00e9 commandit\u00e9 du Fonds) qui dispose qu\u2019\u00ab en cas de conflit entre\u2026 les Statuts et\/ou le Memorandum de Placement Priv\u00e9 d\u2019une part et la pr\u00e9sente convention d\u2019autre part, les dispositions ..des Statuts et\/ou du M\u00e9morandum de Placement Priv\u00e9 pr\u00e9vaudront \u00bb. Les intim\u00e9e s ne soutiennent pas que le Fonds ait \u00e9t\u00e9 emp\u00each\u00e9 de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019allocation pr\u00e9vue au C ontrat-Cadre en raison d\u2019un des<\/p>\n

trois motifs \u00e9nonc\u00e9s ci -dessus. C\u2019est bien au contraire en vertu du terme extinctif de l\u2019article 8 du contrat que l\u2019allocation n\u2019est plus possible. La condition pr\u00e9alable \u00e0 la mise en \u0153uvre de la clause de sauvegarde pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 5.1.1. du contrat n\u2019est pas remplie, de sorte que la demande de PROMOBE n\u2019est pas fond\u00e9e. L\u2019examen de la position d\u2019IKODOMOS qui soutient que cette obligation d\u2019allocation \u00e9tait soumise \u00e0 la condition pr\u00e9alable de la remise \u00e0 parit\u00e9 des parties dans le financement pour le 31 d\u00e9cembre 2011 au plus tard est ainsi superflu. VII. La d\u00e9nonciation du Contrat-Cadre op\u00e9r\u00e9e par IKODOMOS IKODOMOS a r\u00e9sili\u00e9 par courrier du 8 janvier 2018 le C ontrat- Cadre avec un pr\u00e9avis de trois mois \u00e0 courir \u00e0 partir de la r\u00e9ception du courrier. Cette r\u00e9siliation a \u00e9t\u00e9 faite pour le cas o\u00f9 la Cour venait \u00e0 confirmer le tribunal en ce qu\u2019il a retenu que le C ontrat-Cadre \u00e9tait \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e. Vu la r\u00e9formation du jugement sur ce point, les d\u00e9veloppements des parties quant \u00e0 la r\u00e9gularit\u00e9 de ladite r\u00e9siliation sont inop\u00e9rants. VIII. Les cons\u00e9quences \u00e0 en tirer sur les demandes accessoires Eu \u00e9gard au rejet de l\u2019ensemble des demandes de PROMOBE, il n\u2019y a pas lieu \u00e0 nomination d\u2019un administrateur ad hoc et les demandes des parties en relation avec la mission de celui -ci deviennent sans objet. Il en est encore ainsi de l\u2019appel incident de PROMOBE qui tend \u00e0 la reformulation de la mission confi\u00e9e \u00e0 l\u2019administrateur ad hoc. Il en est encore ainsi des offres de preuve de la partie IKODOMOS qui concernent des points que la Cour n\u2019a pas trait\u00e9s, vu la solution retenue.<\/p>\n

PROMOBE r\u00e9clame une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 100.000 \u20ac. Sa demande est \u00e0 rejeter, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019elle n\u2019y a pas droit, les frais et d\u00e9pens de l\u2019instance \u00e9tant mis \u00e0 sa charge.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS<\/p>\n

la Cour d'appel, quatri\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re commerciale, statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat, re\u00e7oit les appels principal et incident,<\/p>\n

dit l\u2019appel principal fond\u00e9, r\u00e9formant : rejette les demandes de la soci\u00e9t\u00e9 anonyme PROMOBE FINANCE — SPF, dit sans objet l\u2019appel incident de la soci\u00e9t\u00e9 anonyme PROMOBE FINANCE — SPF en ce qu\u2019il tend \u00e0 voir compl\u00e9ter sinon pr\u00e9ciser la mission de l\u2019administrateur ad hoc, dit non fond\u00e9e sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, la condamne aux frais et d\u00e9pens des deux instances .<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 Arr\u00eat N\u00b0 112\/19 IV-COM Audience publique du dix juillet deux mille dix neuf Num\u00e9ro 43534 du r\u00f4le Composition: Roger LINDEN, pr\u00e9sident de chambre; Serge THILL, pr\u00e9sident de chambre; Elisabeth WEYRICH, premi\u00e8re conseill\u00e8re; Eric VILVENS, greffier. 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