{"id":763618,"date":"2026-04-29T22:11:44","date_gmt":"2026-04-29T20:11:44","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-10-juillet-2019-n-2018-00476\/"},"modified":"2026-04-29T22:11:48","modified_gmt":"2026-04-29T20:11:48","slug":"cour-superieure-de-justice-10-juillet-2019-n-2018-00476","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-10-juillet-2019-n-2018-00476\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 10 juillet 2019, n\u00b0 2018-00476"},"content":{"rendered":"
\n
\n

1<\/p>\n

Arr\u00eat N\u00b0133\/19 \u2013 II-CIV<\/p>\n

Arr\u00eat civil<\/p>\n

Audience publique du dix juillet deux mille dix-neuf<\/p>\n

Num\u00e9ros CAL-2018-00476 et CAL-2018- 00510 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: Christiane RECKINGER, pr\u00e9sidente de chambre, Carine FLAMMANG, premier conseiller, Marianne EICHER, conseiller, et Mich\u00e8le KRIER, greffier.<\/p>\n

I) (CAL-2018-00476)<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

A.), demeurant \u00e0 (…),<\/p>\n

appelant aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg en date du 13 avril 2018,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Lex THIELEN, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

1). la SOC.1, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (…) , immatricul\u00e9e aupr\u00e8s de la Direction G\u00e9n\u00e9rale des Imp\u00f4ts sous le num\u00e9ro d\u2019identification (…), repr\u00e9sent\u00e9e par sa g\u00e9rante actuellement en fonctions,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du susdit exploit BIEL ,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Anne -Marie SCHMIT, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

2). la SOC.2, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (…) , repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro (…) , prise en sa qualit\u00e9 de syndic de (…) ,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du susdit exploit BIEL ,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Georges KRIEGER, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

3). la SOC.3, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (…) , repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro (…),<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du susdit exploit BIEL ,<\/p>\n

partie d\u00e9faillante.<\/p>\n

II) (CAL-2018- 00510)<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

la SOC.1, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (…) , immatricul\u00e9e aupr\u00e8s de la Direction G\u00e9n\u00e9rale des Imp\u00f4ts sous le num\u00e9ro d\u2019identification (…), repr\u00e9sent\u00e9e par sa g\u00e9rante actuellement en fonctions,<\/p>\n

appelante aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg en date du 29 mai 2018,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Anne -Marie SCHMIT, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

la SOC.2, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (…) , repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9rant actuellement en fonctions, inscrite au registre de (…), prise en sa qualit\u00e9 de syndic de la R\u00e9sidence (…) ,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du susdit exploit ENGEL ,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Georges KRIEGER, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

LA COUR D'APPEL:<\/p>\n

Par acte notari\u00e9 de vente du 13 novembre 2006, la SOC.1 (ci-apr\u00e8s la SOC.1) a acquis de A.) un appartement avec balcon, situ\u00e9 au 1 er<\/p>\n

\u00e9tage, d\u00e9sign\u00e9 lot (…), dans un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 sis \u00e0 (…) .<\/p>\n

Par contrat de bail commercial du 14 avril 2011, A.) a donn\u00e9 en location \u00e0 la SOC.3 (ci-apr\u00e8s la SOC.3 ) un local commercial situ\u00e9 au rez-de-chauss\u00e9e et au sous-sol ainsi qu\u2019une petite terrasse situ\u00e9e au sous-sol de cet immeuble. La SOC.3 y exploite un restaurant.<\/p>\n

La SOC.2 (ci-apr\u00e8s la SOC.2) occupe la fonction de syndic de la copropri\u00e9t\u00e9 de cet immeuble.<\/p>\n

Saisi, d\u2019une part, de la demande de la SOC.1 tendant, notamment, \u00e0 voir — constater que A.) n\u2019a pas effectu\u00e9 toutes les diligences n\u00e9cessaires aupr\u00e8s de la SOC.3 pour faire cesser les nuisances sonores et olfactives occasionn\u00e9es par l\u2019exploitation du restaurant, condamner A.) \u00e0 lui payer le montant de 10.000 euros \u00e0 titre de dommages- int\u00e9r\u00eats et \u00e0 retirer tout mobilier de restauration de la cour commune de l\u2019immeuble, sous peine d\u2019astreinte, et interdire \u00e0 A.) d\u2019y installer un quelconque mobilier de jardin permettant \u00e0 la SOC.3 l\u2019exploitation d\u2019une terrasse de restauration, — constater que la SOC.2 a commis une faute en omettant d\u2019assurer la bonne ex\u00e9cution du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 par A.) et par la SOC.3, condamner la SOC.2 au paiement d\u2019un montant de 10.000 euros \u00e0 titre de dommages -int\u00e9r\u00eats, ordonner \u00e0 la SOC.2 d\u2019entreprendre toutes les mesures qui s\u2019imposent pour faire respecter le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, dont notamment convoquer une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires avec l\u2019ordre du jour de faire interdire l\u2019exploitation de la terrasse dans la cour commune, — condamner les parties A.), SOC.1 et SOC.2 \u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 euros, et, d\u2019autre part, de la demande reconventionnelle de la SOC.2 tendant \u00e0 voir condamner la SOC.1 \u00e0 lui payer des dommages- int\u00e9r\u00eats de 4.000 euros pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire, le montant de 1.500 euros au titre de frais et honoraires d\u2019avocat sur base des articles 1382 et 1383 du code civil et une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.000 euros, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, par jugement du 14 f\u00e9vrier 2018, a dit non conforme au r\u00e8glement g\u00e9n\u00e9ral de copropri\u00e9t\u00e9 du 8 novembre 1996 l\u2019exploitation d\u2019une activit\u00e9 de restauration dans la cour int\u00e9rieure d\u00e9sign\u00e9e sur les plans du cadastre vertical \u00ab terrasse (…) m2 lot (…) \u00bb, d\u00e9clar\u00e9 la<\/p>\n

demande principale non fond\u00e9e pour le surplus, d\u00e9clar\u00e9 la demande reconventionnelle de la SOC.2 non fond\u00e9e, condamn\u00e9 la SOC.1 \u00e0 payer \u00e0 la SOC.2 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros, d\u00e9bout\u00e9 les parties SOC.1 et A.) de leurs demandes respectives en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et d\u00e9clar\u00e9 le jugement commun \u00e0 la SOC.3 .<\/p>\n

De ce jugement signifi\u00e9 le 7 mars 2018 \u00e0 A.), \u00e0 la SOC.2 et \u00e0 la SOC.3, A.) a relev\u00e9 appel par exploit d\u2019huissier du 13 avril 2018 et la SOC.1 a relev\u00e9 appel par exploit d\u2019huissier du 29 mai 2018, la r\u00e9gularit\u00e9 de ces appels n\u2019\u00e9tant pas contest\u00e9e.<\/p>\n

Par ordonnance du magistrat de la mise en \u00e9tat, les appels relev\u00e9s suivant exploits d\u2019huissier des 13 avril et 29 mai 2018 ont \u00e9t\u00e9 joints.<\/p>\n

A.) interjette appel en ce que le tribunal a qualifi\u00e9 la terrasse litigieuse de partie commune avec jouissance exclusive dans son chef et en ce qu\u2019il a d\u00e9clar\u00e9 l\u2019activit\u00e9 de restauration sur la terrasse non conforme au r\u00e8glement g\u00e9n\u00e9ral de copropri\u00e9t\u00e9 pour porter atteinte aux droits des autres copropri\u00e9taires. Il demande \u00e0 voir dire que la terrasse constitue une partie privative et fait partie de son lot n\u00b0(…) et que l\u2019activit\u00e9 de restauration est conforme au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 du 8 novembre 1996. A titre subsidiaire, il demande \u00e0 voir restreindre l\u2019interdiction de l\u2019activit\u00e9 de restauration sur la terrasse au soir \u00e0 compter de 22.00 heures. Il sollicite en outre une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 euros pour l\u2019instance d\u2019appel et conclut \u00e0 voir d\u00e9clarer l\u2019arr\u00eat \u00e0 intervenir commun aux parties SOC.2 et SOC.3.<\/p>\n

Ce serait \u00e0 tort que le tribunal a retenu que l\u2019exploitation d\u2019une terrasse ouverte situ\u00e9e dans une cour int\u00e9rieure \u00e9tait incompatible avec la destination de l\u2019immeuble au motif que cette exploitation \u00e9tait de nature \u00e0 engendrer des bruits d\u00e9passant la limite de tol\u00e9rance compte tenu de la constellation des lieux.<\/p>\n

A.) souligne que la terrasse, qui ne saurait \u00eatre qualifi\u00e9e de cour int\u00e9rieure de l\u2019immeuble, se situerait au niveau du sous-sol, serait uniquement accessible depuis le lot n\u00b0(…) et ferait partie int\u00e9grante de ce lot n\u00b0(…), dont l\u2019usage exclusif lui serait r\u00e9serv\u00e9 en tant que propri\u00e9taire, voire r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 son occupant.<\/p>\n

L\u2019appelant donne encore \u00e0 consid\u00e9rer que les r\u00e9clamations \u00e0 l\u2019encontre de l\u2019activit\u00e9 de restauration \u00e9taient limit\u00e9es en nombre, ne se r\u00e9f\u00e9raient qu\u2019\u00e0 des nuisances nocturnes et \u00e9manaient d\u2019un seul copropri\u00e9taire, en l\u2019occurrence la SOC.1, voire l\u2019occupant de l\u2019appartement de cette derni\u00e8re.<\/p>\n

La SOC.1 reproche au tribunal de ne pas avoir retenu un manquement dans l\u2019ex\u00e9cution de ses obligations par la SOC.2 , qui<\/p>\n

serait tenue de faire respecter le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9. Depuis 2013, le syndic n\u2019aurait entrepris aucune action concr\u00e8te pour faire cesser les troubles dus \u00e0 l\u2019exploitation du restaurant et de la terrasse, malgr\u00e9 des courriers et interpellations lors des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales des copropri\u00e9taires. Cette inaction fautive lui aurait caus\u00e9 un dommage \u00e9valu\u00e9 \u00e0 10.000 euros. Elle r\u00e9it\u00e8re sa demande \u00e0 voir ordonner \u00e0 la SOC.2 d\u2019entreprendre toutes mesures qui s\u2019imposent pour faire respecter le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 par les copropri\u00e9taires, sinon les locataires, dont organiser une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale et porter \u00e0 l\u2019ordre du jour l\u2019interdiction d\u2019une activit\u00e9 de restauration dans la cour commune. Elle demande encore \u00e0 se voir d\u00e9charger du paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et sollicite l\u2019allocation d\u2019une telle indemnit\u00e9 de 1.500 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

La SOC.1 conclut \u00e0 la confirmation du jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9 en ce qu\u2019il a qualifi\u00e9 la cour int\u00e9rieure de partie commune et retenu une exploitation non conforme au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9. Elle rel\u00e8ve que l\u2019acte de base de 1996 indique que l\u2019immeuble est destin\u00e9 principalement \u00e0 l\u2019usage d\u2019habitation et pourra \u00eatre utilis\u00e9 comme bureaux ou pour l\u2019exercice d\u2019une profession lib\u00e9rale. La terminologie de terrasse ne figurerait que sur le plan vertical dress\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 SOC.4 le 7 novembre 2011 et y serait inscrite au niveau du sous -sol, alors qu\u2019en r\u00e9alit\u00e9 la cour int\u00e9rieure se trouverait au rez-de-chauss\u00e9e de l\u2019immeuble. La terrasse ou cour int\u00e9rieure n\u2019\u00e9tant attribu\u00e9e dans aucun des actes de copropri\u00e9t\u00e9 comme attach\u00e9e \u00e0 un lot privatif, elle demeurerait partie commune.<\/p>\n

La SOC.2 rappelle que suivant l\u2019acte de base de constitution de la copropri\u00e9t\u00e9, les lots actuellement num\u00e9rot\u00e9s (…) , (…) et (…) sont indiqu\u00e9s comme des locaux de commerce. Ainsi tant l\u2019acte de base que l\u2019usage ult\u00e9rieur de ces lots \u00e9tabliraient leur affectation commerciale. La terrasse situ\u00e9e au sous-sol ne serait affect\u00e9e qu\u2019\u00e0 la jouissance du seul copropri\u00e9taire A.) et constituerait un \u00e9l\u00e9ment privatif du lot n\u00b0(…) de ce dernier.<\/p>\n

Selon la SOC.2, aucune faute ne saurait lui \u00eatre reproch\u00e9e, d\u00e8s lors qu\u2019elle aurait toujours r\u00e9agi aux dol\u00e9ances lui soumises par la SOC.1. L\u2019existence de troubles d\u00e9passant la mesure normale d\u2019une exploitation de restauration ne serait pas \u00e9tablie par la SOC.1 , qui, depuis l\u2019ann\u00e9e 2015 et suite \u00e0 la r\u00e9solution des probl\u00e8mes d\u00e9nonc\u00e9s, n\u2019aurait pas sollicit\u00e9 de porter \u00e0 l\u2019ordre du jour des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales des copropri\u00e9taires successives une nuisance ou un trouble anormal li\u00e9s \u00e0 l\u2019exploitation du restaurant, voire de la terrasse. Aucune revendication dans ce sens ou demande d\u2019agir en justice n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 port\u00e9e \u00e0 sa connaissance, les autres copropri\u00e9taires ayant d\u2019ailleurs toujours \u0153uvr\u00e9 en vue d\u2019un arrangement \u00e0 l\u2019amiable. La demande adverse \u00e0 voir ordonner au<\/p>\n

syndic de convoquer une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires serait irrecevable, sinon non fond\u00e9e.<\/p>\n

La SOC.2 rel\u00e8ve appel incident en demandant, par r\u00e9formation du jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9, \u00e0 voir d\u00e9clarer la terrasse comme partie privative appartenant \u00e0 A.), dire que l\u2019activit\u00e9 de restauration sur la terrasse est conforme au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et d\u00e9clarer fond\u00e9es ses demandes en paiement des frais et honoraires d\u2019avocat li\u00e9s \u00e0 la premi\u00e8re instance ainsi qu\u2019en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure.<\/p>\n

Elle sollicite par ailleurs la condamnation de la SOC.1 \u00e0 lui payer le montant de 3.510 euros au titre de frais et honoraires d\u2019avocat pour l\u2019instance d\u2019appel et une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000 euros pour cette instance.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation de la Cour<\/p>\n

La Cour rappelle que l\u2019action en justice introduite par la SOC.1 tendait surtout \u00e0 voir interdire l\u2019activit\u00e9 de restauration exerc\u00e9e par la SOC.3 dans l\u2019espace ext\u00e9rieur situ\u00e9 au sous-sol de la r\u00e9sidence (…) , l\u2019action ayant \u00e9t\u00e9 dirig\u00e9e contre A.) en sa qualit\u00e9 de propri\u00e9taire des locaux donn\u00e9s en location \u00e0 l\u2019exploitant, la SOC.1 invoquant une violation du r\u00e8glement g\u00e9n\u00e9ral de copropri\u00e9t\u00e9 qui affecterait la jouissance de son appartement. Reprochant au syndic d\u2019avoir insuffisamment r\u00e9agi aux dol\u00e9ances lui soumises quant aux nuisances sonores et olfactives, la SOC.1 a agi contre la SOC.2 aux fins de se voir indemniser de son pr\u00e9judice en r\u00e9sultant.<\/p>\n

Quant au moyen de la prescription sur fondement de l\u2019article 34, alin\u00e9a 1 er , de la loi modifi\u00e9e du 16 mai portant statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis, qui dispose que les actions personnelles n\u00e9es de l\u2019application de la pr\u00e9dite loi entre copropri\u00e9taires, ou entre un copropri\u00e9taire et le syndicat, se prescrivent par dix ans, c\u2019est \u00e0 bon droit que le tribunal a retenu, par des motifs auxquels la Cour se rallie, que l\u2019action de la SOC.1 bas\u00e9e sur la pr\u00e9tendue violation du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 par l\u2019exploitation d\u2019un restaurant n\u2019est pas prescrite, cette activit\u00e9 de restauration ayant d\u00e9but\u00e9 au plus t\u00f4t le 1 er<\/p>\n

mars 2011, date du bail commercial conclu entre A.) et la SOC.3 .<\/p>\n

La Cour consid\u00e8re ensuite que le tribunal, apr\u00e8s avoir correctement \u00e9nonc\u00e9 les principes r\u00e9gissant la notion de destination de l\u2019immeuble, a relev\u00e9 \u00e0 bon droit que tant l\u2019acte de base du 8 novembre 1996 que l\u2019acte modificatif du 22 mai 2006 d\u00e9signent les lots appartenant \u00e0 A.), lots (…) et (…) situ\u00e9s au rez-de-chauss\u00e9e et lot (…) situ\u00e9 au sous-sol, comme \u00ab commerce \u00bb et \u00ab d\u00e9p\u00f4t \u00bb et que le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ne mentionne aucune restriction par rapport \u00e0 une activit\u00e9 commerciale. Ainsi l\u2019indication de \u00ab commerce \u00bb, ensemble l\u2019occupation du rez-de-chauss\u00e9e de<\/p>\n

l\u2019immeuble par des commerces, non discut\u00e9, depuis une trentaine d\u2019ann\u00e9es, \u00e9tablit que la destination de cet immeuble est mixte, \u00e0 savoir \u00e0 usage d\u2019habitation et \u00e0 usage commercial.<\/p>\n

C\u2019est partant \u00e0 bon droit que les juges de premi\u00e8re instance ont retenu que l\u2019activit\u00e9 de restauration ne porte pas atteinte \u00e0 la destination de l\u2019immeuble.<\/p>\n

Quant \u00e0 l\u2019affectation de l\u2019espace utilis\u00e9 comme terrasse par la SOC.3, la SOC.1 se pr\u00e9vaut des dispositions des articles 2 du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, respectivement de la loi sur la copropri\u00e9t\u00e9, dont il y a lieu de reproduire les termes.<\/p>\n

L\u2019article 2 du chapitre III du r\u00e8glement g\u00e9n\u00e9ral de copropri\u00e9t\u00e9 dispose, notamment, que \u00ab les copropri\u00e9taires ou occupants devront veiller \u00e0 ce que la tranquillit\u00e9 de l\u2019immeuble ne soit \u00e0 aucun moment troubl\u00e9e par leur fait, celui de leurs clients ou des gens \u00e0 leur service. Tout bruit anormal \u00e0 la destination des lieux, susceptible de troubler la tranquillit\u00e9 est formellement interdit \u00bb.<\/p>\n

L\u2019article 2, alin\u00e9a 2, de la loi sur la copropri\u00e9t\u00e9 pr\u00e9voit que \u00ab le copropri\u00e9taire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropri\u00e9taires ni \u00e0 la destination de l\u2019immeuble \u00bb.<\/p>\n

Dans la mesure o\u00f9 la libert\u00e9 d\u2019usage et de jouissance, \u00e9tant la cons\u00e9quence de la propri\u00e9t\u00e9, divise et indivise, de chaque copropri\u00e9taire sur les parties privatives et les parties communes composant son lot, est limit\u00e9e par la double condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropri\u00e9taires, ni \u00e0 la destination de l\u2019immeuble, le caract\u00e8re commun ou privatif de cet espace n\u2019a pas d\u2019incidence sur la question de savoir si l\u2019exploitation comme terrasse viole ou non les dispositions susvis\u00e9es.<\/p>\n

Il est en effet constant en cause que l\u2019espace utilis\u00e9 par la SOC.3 comme terrasse du restaurant n\u2019est accessible, par la constellation des lieux qui n\u2019a pas chang\u00e9 depuis l\u2019acquisition par la SOC.1 de son appartement en 2006, que par le lot n\u00b0(…) appartenant \u00e0 A.) occup\u00e9 par son locataire la SOC.3, qui en a la jouissance exclusive. La question de savoir si cet espace constitue une partie commune ou une partie privative ne porte, d\u00e8s lors, pas \u00e0 cons\u00e9quence pour la solution du litige qui oppose les parties.<\/p>\n

Les juges de premi\u00e8re instance ont retenu qu\u2019au vu de la configuration des lieux, la terrasse se trouvant dans une cour int\u00e9rieure \u00e0 proximit\u00e9 de balcons, et des r\u00e9clamations r\u00e9guli\u00e8res pour troubles sonores de la part de la SOC.1 , cette terrasse de restauration engendre des bruits d\u00e9passant la limite des tol\u00e9rances<\/p>\n

et exc\u00e8de les inconv\u00e9nients normaux li\u00e9s \u00e0 l\u2019exploitation d\u2019un restaurant conform\u00e9ment \u00e0 la destination des lieux.<\/p>\n

La Cour ne partage pas cette analyse.<\/p>\n

Il r\u00e9sulte certes des photos vers\u00e9es que ladite terrasse se trouve \u00e0 l\u2019arri\u00e8re de l\u2019immeuble et que des balcons s\u2019y trouvent \u00e0 proximit\u00e9. Cet espace n\u2019est cependant pas entour\u00e9 des quatre c\u00f4t\u00e9s par des murs ou des b\u00e2timents et ne constitue d\u00e8s lors pas une cour int\u00e9rieure, mais donne en partie sur des jardins. Cette seule constellation des lieux n\u2019\u00e9tablit pas que l\u2019exploitation d\u2019une terrasse de restauration dans cet espace compromet la tranquillit\u00e9 des copropri\u00e9taires de mani\u00e8re \u00e0 outrepasser les inconv\u00e9nients normaux de cohabitation dans une zone urbaine plut\u00f4t dense, ni que le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 soit viol\u00e9.<\/p>\n

La SOC.1 reste en effet en d\u00e9faut de prouver que l\u2019exploitation de cette terrasse d\u00e9passe, notamment, en dur\u00e9e nocturne ou en intensit\u00e9 sonore, les bruits normaux qu\u2019engendre une telle activit\u00e9 commerciale. La SOC.1 a certes adress\u00e9 dans les ann\u00e9es 2013 \u00e0 2015 des r\u00e9clamations au syndic en se plaignant de nuisances sonores et olfactives, probl\u00e8mes qui ont \u00e9t\u00e9 discut\u00e9s en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires. Il ne r\u00e9sulte cependant pas des pi\u00e8ces soumises que les autres copropri\u00e9taires aient maintenus certains reproches faits \u00e0 cet \u00e9gard, post\u00e9rieurement aux efforts entrepris par la SOC.3 en vue de rem\u00e9dier aux soucis d\u00e9nonc\u00e9s.<\/p>\n

Aucun des comptes-rendus des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales des copropri\u00e9taires tenues apr\u00e8s 2015 n\u2019\u00e9voque des troubles occasionn\u00e9s par l\u2019activit\u00e9 de restauration, le probl\u00e8me des poubelles ayant \u00e9t\u00e9 r\u00e9solu, \u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9 que la SOC.1 admet ne pas avoir sollicit\u00e9 le syndic \u00e0 porter \u00e0 l\u2019ordre du jour d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires les pr\u00e9tendues nuisances sonores persistantes. Le courrier \u00e9lectronique du locataire occupant depuis f\u00e9vrier 2016 l\u2019appartement de la SOC.1 , qui se contente de confirmer sur demande de son bailleur avoir eu un \u00ab probl\u00e8me avec le bruit sur la terrasse \u00bb, manque de pr\u00e9cisions et partant de pertinence.<\/p>\n

Il s\u2019ensuit qu\u2019il n\u2019est pas \u00e9tabli que l\u2019exploitation de la terrasse litigieuse enfreint le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ou porte atteinte \u00e0 la destination de l\u2019immeuble, et il y a lieu, par r\u00e9formation du jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9, de d\u00e9bouter la SOC.1 de sa demande \u00e0 voir interdire l\u2019activit\u00e9 de restauration sur l\u2019espace am\u00e9nag\u00e9 comme terrasse.<\/p>\n

L\u2019appel de A.) est, partant, fond\u00e9 quant \u00e0 ce volet.<\/p>\n

Quant \u00e0 la demande dirig\u00e9e par la SOC. 1 \u00e0 l\u2019encontre de la SOC.2 , c\u2019est \u00e0 juste titre et par des d\u00e9veloppements exhaustifs auxquels la<\/p>\n

Cour se rallie, que le tribunal a retenu qu\u2019une inaction fautive dans le chef du syndic n\u2019est pas \u00e9tablie.<\/p>\n

Suite aux dol\u00e9ances soumises par la SOC.1 en 2013 et 2014, le syndic a port\u00e9 \u00e0 l\u2019ordre du jour des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales les r\u00e9clamations port\u00e9es \u00e0 sa connaissance et il est de m\u00eame intervenu aupr\u00e8s du copropri\u00e9taire A.) et de la SOC.3 .<\/p>\n

Dans la mesure o\u00f9 la SOC.1 n\u2019a plus depuis 2015, apr\u00e8s qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 rem\u00e9di\u00e9 notamment aux nuisances olfactives, sollicit\u00e9 de porter \u00e0 l\u2019ordre du jour des troubles \u00e9ventuels de mani\u00e8re \u00e0 pouvoir \u00eatre d\u00e9battus lors des assembl\u00e9es des copropri\u00e9taires, la SOC.1 n\u2019\u00e9tablit pas de carence dans le chef du syndic. Si le compte rendu de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale du 14 d\u00e9cembre 2014 faisait encore \u00e9tat de probl\u00e8mes olfactifs, les comptes-rendus ult\u00e9rieurs n\u2019\u00e9voquent aucun trouble li\u00e9 \u00e0 l\u2019exploitation du restaurant, \u00e9tant rappel\u00e9 que la SOC.1 admet ne plus avoir signal\u00e9 des troubles ou sollicit\u00e9 des discussions en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale depuis fin 2015, pr\u00e9sumant, selon ses dires, l\u2019inaction de la SOC.2.<\/p>\n

Sa demande tendant \u00e0 voir ordonner la convocation d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires et \u00e0 voir porter \u00e0 l\u2019ordre du jour sa demande en interdiction de l\u2019exploitation de la terrasse pour \u00eatre contraire au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, est \u00e0 \u00e9carter, la SOC.1 n\u2019affirmant pas que le syndic aurait omis de faire droit \u00e0 une pareille demande lui pr\u00e9sent\u00e9e, admettant au contraire n\u2019en avoir pas formul\u00e9e.<\/p>\n

Le jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9 est partant \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a d\u00e9bout\u00e9 la SOC.1 de sa demande dirig\u00e9e contre la SOC.2 .<\/p>\n

Quant \u00e0 l\u2019appel incident de la SOC.2 tendant \u00e0 la condamnation de la SOC.1 aux frais d\u2019avocat tant de la premi\u00e8re instance que de l\u2019instance d\u2019appel, demande contest\u00e9e par la SOC.1 , il y a lieu de rappeler que les frais et honoraires d\u2019avocat peuvent donner lieu \u00e0 indemnisation sur base de la responsabilit\u00e9 civile de droit commun en dehors de l\u2019indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. Dans son arr\u00eat du 9 f\u00e9vrier 2012, la Cour de Cassation a, en effet, retenu que les frais non compris dans les d\u00e9pens, donc \u00e9galement les honoraires d\u2019avocat, constituent un pr\u00e9judice r\u00e9parable sur base de la responsabilit\u00e9 pour faute des articles 1382 et 1383 du code civil.<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, la SOC.2 a certes d\u00fb faire appel \u00e0 un avocat pour faire valoir ses moyens de d\u00e9fense. N\u00e9anmoins, dans la mesure o\u00f9 le montant des frais et honoraires mis en compte ne saurait d\u00e9passer celui normalement demand\u00e9 dans le cadre d\u2019une affaire de m\u00eame esp\u00e8ce, d\u2019apr\u00e8s les crit\u00e8res d\u2019appr\u00e9ciation en usage et dans la limite des prestations effectivement fournies, la SOC.2 , se contentant de verser des demandes d\u2019acomptes tant pour la premi\u00e8re instance que<\/p>\n

pour l\u2019instance d\u2019appel, reste en d\u00e9faut de fournir des pr\u00e9cisions quant au co\u00fbt des prestations fournies, de sorte que cette demande n\u2019est pas justifi\u00e9e, la relation causale entre le comportement fautif et le pr\u00e9judice invoqu\u00e9 n\u2019\u00e9tant pas \u00e9tablie.<\/p>\n

En l\u2019absence de preuve d\u2019une mauvaise foi dans le chef de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1, voire d\u2019une faute dans son chef dans l\u2019exercice de son action en justice, la SOC.2 est encore \u00e0 d\u00e9bouter de sa demande en dommages-int\u00e9r\u00eats pour proc\u00e9dure abusive et vexatoire.<\/p>\n

Succombant en appel, la demande de la soci\u00e9t\u00e9 SOC.1 en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure n\u2019est pas fond\u00e9e.<\/p>\n

En revanche, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 la charge de la SOC.2 les sommes expos\u00e9es par elle et non comprises dans les d\u00e9pens, il y a lieu de confirmer le jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9 en ce qu\u2019il a condamn\u00e9 la SOC.1 \u00e0 payer \u00e0 la SOC.2 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros. Pour les m\u00eames motifs, il y a encore lieu de condamner la SOC.1 au paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

La condition d\u2019iniquit\u00e9 n\u2019\u00e9tant pas \u00e9tablie dans son chef, A.) est \u00e0 d\u00e9bouter de sa demande en octroi d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Il y a finalement lieu de d\u00e9clarer le pr\u00e9sent arr\u00eat commun \u00e0 la SOC.3 .<\/p>\n

La SOC.3 n\u2019ayant pas comparu, mais l\u2019acte de signification d\u2019appel ayant \u00e9t\u00e9 r\u00e9ceptionn\u00e9 par une personne habilit\u00e9e \u00e0 le recevoir, il y a lieu de statuer contradictoirement \u00e0 son \u00e9gard.<\/p>\n

P A R C E S M O T I F S<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, le magistrat de la mise en \u00e9tat entendu en son rapport, re\u00e7oit les appels principaux et l\u2019appel incident en la forme, dit l\u2019appel de A.) fond\u00e9, r\u00e9formant,<\/p>\n

dit les demandes de la SOC.1 dirig\u00e9es contre A.) non fond\u00e9es,<\/p>\n

confirme le jugement entrepris pour le surplus,<\/p>\n

dit la demande de la SOC.2 en paiement de frais d\u2019avocats en instance d\u2019appel, sur base de la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle, non fond\u00e9e,<\/p>\n

condamne la SOC.1 \u00e0 payer \u00e0 la SOC.2 une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 euros pour l\u2019instance d\u2019appel, d\u00e9boute la SOC.1 et A.) de leurs demandes respectives en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure,<\/p>\n

d\u00e9clare le pr\u00e9sent arr\u00eat commun \u00e0 la SOC.3 ,<\/p>\n

condamne la SOC.1 aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel et en ordonne la distraction au profit de Ma\u00eetre KRIEGER et de Ma\u00eetre THIELEN sur leurs affirmations de droit.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 Arr\u00eat N\u00b0133\/19 \u2013 II-CIV Arr\u00eat civil Audience publique du dix juillet deux mille dix-neuf Num\u00e9ros CAL-2018-00476 et CAL-2018- 00510 du r\u00f4le Composition: Christiane RECKINGER, pr\u00e9sidente de chambre, Carine FLAMMANG, premier conseiller, Marianne EICHER, conseiller, et Mich\u00e8le KRIER, greffier. 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