{"id":764113,"date":"2026-04-29T22:31:22","date_gmt":"2026-04-29T20:31:22","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\/"},"modified":"2026-04-29T22:31:22","modified_gmt":"2026-04-29T20:31:22","slug":"helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\/","title":{"rendered":"Helsingin HO 3.7.2019 870 — Asumisoikeus"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Kysymys asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentin mukaisen asumisoikeushuoneiston k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason m\u00e4\u00e4rittelyst\u00e4 sek\u00e4 siit\u00e4, oliko kantajalta peritty k\u00e4ytt\u00f6vastike ylitt\u00e4nyt t\u00e4m\u00e4n tason. Kysymys my\u00f6s k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason vahvistamista koskevien vaatimusten tutkimisesta.<\/p>\n

ESPOON K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN TUOMIO 21.12.2017<\/p>\n

HELSINGIN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 3.7.2019<\/p>\n

Tuomiolauselma<\/h3>\n

Muutokset k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomioon:<\/h3>\n

Kanne j\u00e4tet\u00e4\u00e4n tutkimatta silt\u00e4 osin kuin A on kohdissa 1 ja 2 vaatinut vahvistettavaksi k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istasoksi Tilastokeskuksen paikkakuntakohtaisen tai suuraluejaon mukaisen ARA-vuokra-asuntotilaston osoittaman neli\u00f6vuokran.<\/p>\n

Muilta osin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiota ei muuteta.<\/p>\n

A velvoitetaan korvaamaan B Oy:n oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudessa 3.085,24 eurolla korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden ratkaisun antop\u00e4iv\u00e4st\u00e4 lukien.<\/p>\n

Asian ovat ratkaisseet:<\/h3>\n

Hovioikeudenneuvos Timo Ojala<\/h3>\n

Hovioikeudenneuvos Mirjami Paso<\/h3>\n

Asessori Kristian Sj\u00f6blom<\/h3>\n

Ratkaisu on yksimielinen.<\/p>\n

Lainvoimainen (ei valituslupaa 31.10.2019)<\/p>\n

KANNE<\/h3>\n

Vaatimukset<\/h3>\n

A on vaatinut, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus<\/h3>\n

1) ensisijaisesti<\/p>\n

2) toissijaisesti<\/p>\n

— velvoittaa B Oy:n palauttamaan A:lle liikaa perityn k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen kahden vuoden ajalta ennen kanteen tiedoksiantamista 31.8.2015 eli 1.9.2013 — 31.8.2015 v\u00e4liselt\u00e4 ajalta yhteens\u00e4 2.312,73 euroa sek\u00e4<\/p>\n

3) kolmassijaisesti<\/p>\n

4) nelj\u00e4ssijaisesti<\/p>\n

5) viidessijaisesti<\/p>\n

— m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 asumisoikeussopimuksissa ja asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentissa tarkoitetun k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4isvertailuvuokran ja<\/p>\n

— palauttaa liikaa perityn k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen kahden vuoden ajalta ennen kanteen tiedoksiantamista 31.8.2015 eli 1.9.2013 — 31.8.2015 v\u00e4liselt\u00e4 ajalta,<\/p>\n

6) velvoittaa B Oy:n korvaamaan palautettaville k\u00e4ytt\u00f6vastikkeille ensisijaisesti yhteens\u00e4 3.351,69 eurolle, toissijaisesti yhteens\u00e4 2.312,73 eurolle ja kolmassijaisesti k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4m\u00e4lle m\u00e4\u00e4r\u00e4lle:<\/p>\n

a) korkolain 12 \u00a7:n mukaista luottokorkoa kunkin k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen maksup\u00e4iv\u00e4st\u00e4 lukien 31.8.2015 saakka sek\u00e4<\/p>\n

b) korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaista viiv\u00e4styskorkoa 31.8.2015 lukien sek\u00e4<\/p>\n

7) B Oy velvoitetaan korvaamaan h\u00e4nen oikeudenk\u00e4yntikulunsa 18.478,60 euroa korkoineen.<\/p>\n

— — — — — —<\/p>\n

VASTAUS<\/h3>\n

B Oy on vaatinut, ett\u00e4 kanne<\/h3>\n

— vaatimuskohtien 1-5 osalta ensisijaisesti j\u00e4tet\u00e4\u00e4n tutkimatta tai toissijaisesti hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n,<\/p>\n

— hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n vaatimuskohtien 6 ja 7 osalta ja<\/p>\n

— A velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenk\u00e4ynti- ja asianosaiskulut arvonlis\u00e4veroineen 17.139,52 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen kuukauden kuluttua k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisun antamisesta lukien.<\/p>\n

SELOSTUS K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN RATKAISUSTA<\/h3>\n

Kantaja on vuonna 2005 tehnyt asumisoikeussopimuksen vastaajan kanssa koskien 78 m2:n suuruista, kolme huonetta k\u00e4sitt\u00e4v\u00e4\u00e4 asuntoa osoitteessa — — — -, Espoo. Kysymys on aravarahoitteisesta kohteesta.<\/p>\n

$17d<\/p>\n

Vastaaja on katsonut, ett\u00e4 kanne tulee hyl\u00e4t\u00e4, koska tilastokeskuksen julkaisemien tilastojen osoittama keskivuokra ei ole asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentin tarkoittama enimm\u00e4istaso. Vastaaja on katsonut, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istaso ei ole mink\u00e4\u00e4n tilaston mukainen tilastovuokra, vaan vertailuvuokra tulee m\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4 tapauskohtaisesti ottaen huomioon kunkin huoneiston ominaisuudet. Vastaajan mukaan kyseisess\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksess\u00e4 tarkoitetaan paikkakunnalla enint\u00e4\u00e4n kaupunginosan mukaan m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyv\u00e4\u00e4 aluetta tai jopa yksitt\u00e4isi\u00e4 rakennuksia tai kaupunginosan aluetta sek\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6arvolla kunkin huoneiston yksil\u00f6llisi\u00e4 ominaisuuksia, kuten sijaintia, rakennusvuotta ja varustetasoa.<\/p>\n

Asiassa ei ole kysymys siit\u00e4, onko kantajalta peritty k\u00e4ytt\u00f6vastike asumisoikeuslain omakustannusperiaatteen mukainen tai ett\u00e4 kantajan k\u00e4ytt\u00f6vastike ei muutoin olisi kohtuullinen.<\/p>\n

Vastaaja on vaatinut, ett\u00e4 kanne j\u00e4tet\u00e4\u00e4n tutkimatta vaatimuskohtien 1 — 4 osalta, koska kysymys on abstraktista laintulkintakysymyksest\u00e4. Vastaajan mukaan kantaja pyyt\u00e4\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeutta vahvistamaan lainkohdan tulkinnalle yleisp\u00e4tev\u00e4n sovelluksen eli ett\u00e4 vertailuvuokra olisi yht\u00e4 suuri kuin m\u00e4\u00e4r\u00e4tty tilastovuokra.<\/p>\n

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, ett\u00e4 vahvistuskannetta ei voida ajaa yksist\u00e4\u00e4n abstraktista laintulkintakysymyksest\u00e4. Vahvistuskanteen tulee t\u00e4hd\u00e4t\u00e4 tietyn konkreettisen oikeussuhteen olemassaolon tai ei-olemassaolon vahvistamiseen. Kannetta, jossa vaadittaisiin vahvistettavaksi, ett\u00e4 juttuun sovelletaan tietty\u00e4 lakia tai ett\u00e4 jollekin s\u00e4\u00e4nn\u00f6kselle on annettava tietynsis\u00e4lt\u00f6inen tulkinta, ei oteta tutkittavaksi. Samoin ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n voida vaatia tuomiolla vahvistettavaksi pelkk\u00e4\u00e4 tosiasiaa tai tapahtumainkulkua, siis yleens\u00e4 n\u00e4ytt\u00f6 kysymyst\u00e4 sellaisenaan eik\u00e4 my\u00f6sk\u00e4\u00e4n abstraktista kokemuss\u00e4\u00e4nt\u00f6\u00e4. Pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n abstraktin oikeuskysymyksen tai konkreettisen n\u00e4ytt\u00f6kysymyksen vahvistamista koskevan tuomion oikeusvoimavaikutuksen ulottuvuutta olisi vaikea m\u00e4\u00e4ritell\u00e4. Kriteeri, ett\u00e4 vahvistuskanteen kohteena on jokin oikeussuhde, tarkoittaa sit\u00e4, ett\u00e4 kanteessa tulee olla kyse sek\u00e4 konkreettisista faktoista ett\u00e4 niiden juridisesta merkityksest\u00e4. (Lappalainen, Siviiliprosessioikeus I, 1995, s. 369)<\/p>\n

Kantaja ei ole yleisesti vaatinut, ett\u00e4 lain s\u00e4\u00e4nn\u00f6kselle vahvistettaisiin tietynsis\u00e4lt\u00f6inen tulkinta. Kanne on koskenut ainoastaan h\u00e4nen ja vastaajan v\u00e4list\u00e4 asumisoikeussopimusta. Kantaja on vaatinut, ett\u00e4 asianosaisten v\u00e4lisess\u00e4 suhteessa kantajan k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istasoksi vahvistetaan tietty taso. Kanne on siten t\u00e4hd\u00e4nnyt tietyn konkreettisen oikeussuhteen vahvistamiseen kantajan ja vastaajan v\u00e4lill\u00e4.<\/p>\n

Vahvistuskanne on liittynyt k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen palauttamista koskevaan vaatimukseen, jonka yhteydess\u00e4 se on esitetty. T\u00e4h\u00e4nkin n\u00e4hden kanteen voidaan katsoa koskevan asianosaistenkin v\u00e4lisess\u00e4 suhteessa ainoastaan kanteen kohteena olevaa ajanjaksoa. T\u00e4ll\u00f6in my\u00f6s kanteen johdosta annettavan tuomion oikeusvoimavaikutuksen ulottuvuus on yksiselitteisesti m\u00e4\u00e4ritelt\u00e4viss\u00e4. Edell\u00e4 mainituilla perusteilla k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 kanne voidaan tutkia vahvistamisvaatimuksen osalta.<\/p>\n

Kantaja on lis\u00e4ksi vaatinut, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus alentaa k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen edell\u00e4 mainitulle tilastojoukon mukaiselle tasolle. Asumisoikeuslain 18 \u00a7:n 1 momentin mukaan tuomioistuin voi asumisoikeuden haltijan vaatimuksesta alentaa k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4. Kanteessa on siten kysymys asumisoikeuslakiin perustuvasta vaatimuksesta. Kantajan vaatimuksessa ei ole ilmoitettu, mink\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4iseksi kantajan k\u00e4ytt\u00f6vastike tulee alentaa. K\u00e4ytt\u00f6vastikkeen alentamisvaatimus on kuitenkin liittynyt k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen palauttamista koskevaan vaatimukseen, jonka yhteydess\u00e4 se on esitetty. Alentamisvaatimuksen eurom\u00e4\u00e4r\u00e4inen taso on ilmennyt k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen palauttamista koskevasta vaatimuksesta. Mainituilla perusteilla k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 kanne voidaan tutkia my\u00f6s k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen alentamista koskevan vaatimuksen osalta.<\/p>\n

Kantaja on vaatimuskohdissa 1 ja 3 lis\u00e4ksi vaatinut, ett\u00e4 vastaaja velvoitetaan palauttamaan liikaa peritty k\u00e4ytt\u00f6vastike. Kanne on t\u00e4lt\u00e4 osin perustunut siihen, ett\u00e4 kantajalta peritty k\u00e4ytt\u00f6vastike on ylitt\u00e4nyt k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason. T\u00e4lt\u00e4 osin kysymys on varsin tavanomaisesta velvoittamiskanteesta, jossa vaaditaan vastaajan velvoittamista suorittamaan jotakin. Kanne voidaan siten tutkia my\u00f6s k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen palauttamista koskevan vaatimuksen osalta.<\/p>\n

Edell\u00e4 mainituilla perusteilla k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 kanne voidaan vaatimuskohtien 1-4 osalta kokonaisuudessaan tutkia.<\/p>\n

Vastaaja on my\u00f6s vaatinut, ett\u00e4 kanne j\u00e4tet\u00e4\u00e4n vaatimuskohdan 5 osalta tutkimatta, koska vaatimukset olivat m\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n yksil\u00f6im\u00e4tt\u00f6mi\u00e4.<\/p>\n

Kannevaatimuksista tulee selv\u00e4sti ilmet\u00e4, mit\u00e4 kantaja vaatii. T\u00e4m\u00e4 tarkoittaa muun muassa sit\u00e4, ett\u00e4 kannevaatimuksien tulee olla yksil\u00f6ityj\u00e4 ja sellaisinaan t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npantavissa. Vaatimuksista tulee siten selv\u00e4sti ilmet\u00e4 vahvistuskanteen osalta, mik\u00e4 yksil\u00f6ity seikka vaaditaan vahvistettavaksi tai suorituskanteen osalta, mik\u00e4 yksil\u00f6ity m\u00e4\u00e4r\u00e4 vaaditaan velvoitettavaksi suorittamaan kantajalle. Riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 ei ole se, ett\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden harkittavaksi j\u00e4tet\u00e4\u00e4n se, millaiseksi tietty seikka vahvistetaan tai mik\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4 vastaaja velvoitetaan suorittamaan kantajalle.<\/p>\n

Oikeudenk\u00e4ymiskaaren 17 luvun 2 \u00a7:n 3 momentin mukaan jos yksityisoikeudellisen saatavan m\u00e4\u00e4r\u00e4st\u00e4 ei ole saatavissa uskottavaa n\u00e4ytt\u00f6\u00e4 taikka se olisi saatavissa vain vaikeuksin tai asian laatuun n\u00e4hden kohtuuttomilla kustannuksilla tai kohtuuttomalla vaivalla, tuomioistuin arvioi m\u00e4\u00e4r\u00e4n. Kyseisen s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen nojalla k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus voi tietyin edellytyksin arvioida m\u00e4\u00e4r\u00e4n, joka vastaaja on velvollinen kantajalla suorittamaan. Kyseinen m\u00e4\u00e4r\u00e4 voi t\u00e4ll\u00f6in olla enint\u00e4\u00e4n kantajan vaatimuksessaan vaatima m\u00e4\u00e4r\u00e4. Kyseisest\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksest\u00e4 ei seuraa se, ett\u00e4 kantajan ei tulisi vaatia vastaajan velvoittamista suorittamaan tietty m\u00e4\u00e4r\u00e4.<\/p>\n

Kantajan vaatimuksesta ei ilmene, mink\u00e4 suuruiseksi kantajan k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istaso tulisi vahvistaa tai mik\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4 vastaaja tulisi velvoittaa palauttamaan kantajalle. Vaatimus ei siten ole yksil\u00f6ity ja sellaisenaan t\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00f6npantavissa. Kantaja ei ole k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden t\u00e4ydennyskehotuksesta huolimatta t\u00e4ydent\u00e4nyt kannettaan. Mainituilla perusteilla kanne on vaatimuskohdan 5 osalta j\u00e4tett\u00e4v\u00e4 kokonaisuudessaan tutkimatta.<\/p>\n

Asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 1 momentin mukaan asumisoikeuden haltijalta voidaan peri\u00e4 kohtuullista k\u00e4ytt\u00f6vastiketta. Pyk\u00e4l\u00e4n 4 momentin mukaan k\u00e4ytt\u00f6vastike ei saa olla paikkakunnalla k\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroisista huoneistoista yleens\u00e4 peritt\u00e4vi\u00e4 vuokria korkeampi.<\/p>\n

Paikkakunta<\/h3>\n

Termi\u00e4 paikkakunta ei ole asumisoikeuslaissa tai sen esit\u00f6iss\u00e4 m\u00e4\u00e4ritelty. Paikkakunnan tarkemmasta m\u00e4\u00e4ritelm\u00e4st\u00e4 asumisoikeuslaissa ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n oikeusk\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00e4.<\/p>\n

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 30 \u00a7:n 1 momentin mukaan tuomioistuin voi vuokralaisen vaatimuksesta harkintansa mukaan alentaa vuokraa tai muuttaa vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4ytymist\u00e4 koskevaa ehtoa, jos vuokra olennaisesti ylitt\u00e4\u00e4 vuokra-arvoltaan samanveroisten ja samaan tarkoitukseen k\u00e4ytettyjen huoneistojen alueella k\u00e4yv\u00e4t vuokrat ilman huoneenvuokrasuhteissa hyv\u00e4ksytt\u00e4v\u00e4ksi katsottavaa syyt\u00e4. Kyseisess\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksess\u00e4 on k\u00e4ytetty paikkakunnan sijaan termi\u00e4 alue. Paikkakunnan m\u00e4\u00e4ritelm\u00e4\u00e4n ei siten voida hakea johtoa huoneenvuokraa koskevista s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksist\u00e4.<\/p>\n

Useassa asumisoikeuslain s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksess\u00e4 mainitaan paikkakunnan lis\u00e4ksi my\u00f6s termi kunta. N\u00e4m\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset koskevat kuitenkin l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti kunnalle s\u00e4\u00e4dettyj\u00e4, asumisoikeutta koskevia teht\u00e4vi\u00e4 ja viittaavat kuntaan niin sanottuna hallinnollisena yksikk\u00f6n\u00e4. Lain 52 \u00a7:\u00e4\u00e4n on kirjattu, ett\u00e4 kyseisess\u00e4 laissa kunnalla tarkoitetaan sit\u00e4 kuntaa, jossa kysymyksess\u00e4 oleva asumisoikeustalo sijaitsee. Kyseisess\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksess\u00e4 ei ole kuitenkaan m\u00e4\u00e4ritelty itse termi\u00e4 kunta, vaan ainoastaan s\u00e4\u00e4nnelty asumisoikeusasioissa toimivaltainen kunta, eli se kunta, jonka teht\u00e4viin kussakin tapauksessa kunnalle s\u00e4\u00e4detyt teht\u00e4v\u00e4t kuuluvat. Pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n kyseisest\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksest\u00e4 tai kuntaa koskevista s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksist\u00e4 ei siten voida p\u00e4\u00e4tell\u00e4, ett\u00e4 paikkakunnalla tarkoitettaisiin asumisoikeuslaissa muuta kuin kuntaa.<\/p>\n

Kotimaisten kielten tutkimuslaitoksen Kielitoimiston sanakirjan mukaan paikkakunta tarkoittaa seutua ja varsinaisesti maaseutu- tai kaupunkikuntaa. Sanakirjasta on p\u00e4\u00e4telt\u00e4viss\u00e4, ett\u00e4 paikkakunnalla tarkoitetaan kuntaa niin sanottuna alueellisena yksikk\u00f6n\u00e4.<\/p>\n

Edell\u00e4 mainituilla perusteilla k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 paikkakunnalla tarkoitetaan asumisoikeuslaissa l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti tietty\u00e4 kuntaa.<\/p>\n

K\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroiset huoneistot<\/h3>\n

Asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentissa tai sen esit\u00f6iss\u00e4 ei ole tarkemmin m\u00e4\u00e4ritelty, mit\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroisilla huoneistoilla tarkoitetaan. Lain tulkinnasta ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n oikeusk\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00e4.<\/p>\n

$180<\/p>\n

Edell\u00e4 mainituilla perusteilla k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 asunnon k\u00e4ytt\u00f6arvoon vaikuttavat rahoitusmallin ja huoneluvun lis\u00e4ksi asunnon yksil\u00f6lliset ominaisuudet. Asumisoikeuslaissa tarkoitetaan siten k\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroisilla huoneistoilla rahoitusmallin ja huoneluvun lis\u00e4ksi yksil\u00f6llisilt\u00e4 ominaisuuksiltaan p\u00e4\u00e4piirteiss\u00e4\u00e4n toisiaan vastaavia huoneistoja.<\/p>\n

Yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4 vuokra<\/h3>\n

Asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentissa tai sen esit\u00f6iss\u00e4 ei ole tarkemmin m\u00e4\u00e4ritelty, mit\u00e4 yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 vuokralla on s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksess\u00e4 tarkoitettu. Lain tulkinnasta ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n oikeusk\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00e4. Toisaalta kyseisess\u00e4 laissa tai sen esit\u00f6iss\u00e4 ei ole my\u00f6sk\u00e4\u00e4n viitattu tilastokeskuksen tai muihin tilastoihin osoittamaan yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4\u00e4 vuokraa. Olettavaa on, ett\u00e4 t\u00e4llainen viittaus ilmenisi v\u00e4hint\u00e4\u00e4n lain esit\u00f6ist\u00e4, jos se olisi lain tarkoitus.<\/p>\n

Edell\u00e4 mainituilla sek\u00e4 muilla ratkaisusta ilmenevill\u00e4 perusteilla k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 vuokralla ei tarkoiteta tietyst\u00e4 tilastosta ilmenev\u00e4\u00e4 keskim\u00e4\u00e4r\u00e4ist\u00e4 vuokraa. Erilaiset tilastot voivat kuitenkin olla yhten\u00e4 vertailupohjana arvioitaessa k\u00e4ytt\u00f6 vastikkeen enimm\u00e4istasoa.<\/p>\n

Tuleeko k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason olla enint\u00e4\u00e4n aravavuokratason mukainen<\/h3>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on katsonut, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroisella asunnolla ei tarkoiteta ainoastaan samaa rahoitusmallia. T\u00e4h\u00e4n n\u00e4hden k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istaso voisi asunnon k\u00e4ytt\u00f6arvo huomioon ottaen l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti ylitt\u00e4\u00e4 aravavuokratason.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on todennut, ett\u00e4 lain esit\u00f6ist\u00e4 ei ole l\u00f6ydett\u00e4viss\u00e4 johtoa sille, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen tulisi olla enint\u00e4\u00e4n aravavuokratasoinen. My\u00f6s asiantuntijan lausunnosta ja kertomuksesta on ilmennyt, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastike voi ylitt\u00e4\u00e4 aravavuokratason. Asiassa on ilmennyt, ett\u00e4 asumisoikeusasuntojen laatutaso on yleens\u00e4 korkeampi kuin aravavuokra-asuntojen. Asiassa on my\u00f6s ilmennyt, ett\u00e4 asumisoikeustalojen ja aravavuokrakohteiden rahoituskustannukset poikkeavat toisistaan siten, ett\u00e4 asumisoikeustalojen rahoituskustannukset ovat jossain m\u00e4\u00e4rin aravavuokrakohteita korkeammat. N\u00e4ihin seikkoihin n\u00e4hden my\u00f6s k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen tulee voida olla korkeampi kuin aravavuokrakohteiden vuokra. Asiassa ei ole esitetty muitakaan perusteita, mink\u00e4 vuoksi k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen tulisi olla enint\u00e4\u00e4n aravavuokratasoinen.<\/p>\n

Edell\u00e4 mainituilla perusteilla k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoo, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason ei tule olla enint\u00e4\u00e4n aravavuokratasoinen.<\/p>\n

Kanne on perustunut l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti ainoastaan siihen, ett\u00e4 kantajan k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason tulisi olla edell\u00e4 mainittu ensisijainen tai toissijainen tilastovuokra ja ett\u00e4 kantajan k\u00e4ytt\u00f6vastike on ylitt\u00e4nyt mainitun tilastovuokran. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on edell\u00e4 katsonut, ett\u00e4 kumpikaan kantajan esitt\u00e4mist\u00e4 tilastovuokrista ei ole asumisoikeuslain 16 \u00a7:n tarkoittama kantajan k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istaso. Asiassa ei ole siten perusteita vahvistaa kantajan k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istasoksi mainittuja tilastovuokria tai alentaa kantajan k\u00e4ytt\u00f6vastiketta kyseiselle tasolle.<\/p>\n

Kantaja ei ole esitt\u00e4nyt muita perusteita sille, ett\u00e4 kantajan k\u00e4ytt\u00f6vastike ylitt\u00e4isi asumisoikeuslain 16 \u00a7:ss\u00e4 tarkoitetun enimm\u00e4istason. Vastaaja on joka tapauksessa edell\u00e4 todetun mukaisesti osoittanut, ett\u00e4 kantajalta peritty k\u00e4ytt\u00f6vastike ei muutoinkaan ole ylitt\u00e4nyt asumisoikeuslain 16 \u00a7:n tarkoittaman k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istasoa. Asiassa ei siten ole perusteita velvoittaa vastaajaa palauttamaan kantajan maksamaa k\u00e4ytt\u00f6vastiketta.<\/p>\n

Edell\u00e4 mainituilla perusteilla kanne on vaatimuskohtien 1-4 osalta kokonaisuudessaan hyl\u00e4tt\u00e4v\u00e4.<\/p>\n

Kanne hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n vaatimuskohtien 1 — 4 ja 6 osalta.<\/p>\n

Kanne j\u00e4tet\u00e4\u00e4n tutkimatta vaatimuskohdan 5 osalta.<\/p>\n

A velvoitetaan korvaamaan B Oy:n oikeudenk\u00e4yntikulut 14.000 euroa korkolain 4 \u00a7:n 1 momentin mukaisine viiv\u00e4styskorkoineen kuukauden kuluttua k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisun antamisesta lukien.<\/p>\n

Oikeudenk\u00e4ynti- ja asianosaiskuluvaatimukset enemm\u00e4lti hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n.<\/p>\n

Asian ovat k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa ratkaisseet:<\/h3>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Tiina Veranen<\/h3>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Anne Ali-Rekola<\/h3>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Anna-Maria Kangas<\/h3>\n

Valitus<\/h3>\n

A on toistanut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiossa selostetusta kanteesta ilmenev\u00e4t vaatimuksensa ja B Oy:n asiamiehiin kohdistamansa oikeudenk\u00e4yntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksensa. A on lis\u00e4ksi vaatinut, ett\u00e4 h\u00e4net vapautetaan velvollisuudesta korvata B Oy:n oikeudenk\u00e4yntikuluja k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa tai ett\u00e4 korvattavien oikeudenk\u00e4yntikulujen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 ainakin alennetaan. A on edelleen vaatinut, ett\u00e4 yhti\u00f6 velvoitetaan korvaamaan h\u00e4nen oikeudenk\u00e4yntikulunsa hovioikeudessa 1.150 eurolla korkoineen.<\/p>\n

B Oy oli perinyt A:lta asumisoikeusasunnon k\u00e4ytt\u00f6vastiketta, joka oli ollut asumisoikeusasunnoista annetun lain (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 asumisoikeuslaki) 16 \u00a7:n 4 momentissa tarkoitetulla tavalla korkeampi kuin paikkakunnalla k\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroisista huoneistoista yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4t vuokrat.<\/p>\n

A oli t\u00e4m\u00e4n vuoksi asumisoikeuslain 18 ja 19 \u00a7:n nojalla saattanut asuntonsa k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen kohtuullisuuden ja oikeellisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi ja vaatinut, ett\u00e4 tuomioistuimen tuli m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 yhti\u00f6 palauttamaan liikaa maksettu k\u00e4ytt\u00f6vastike. K\u00e4ytt\u00f6vastike oli ylitt\u00e4nyt kohtuullisena pidett\u00e4v\u00e4n k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4is- tai vertailutason enemm\u00e4n kuin vain v\u00e4h\u00e4n.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisu oli oikea silt\u00e4 osin kuin siin\u00e4 oli katsottu, ett\u00e4 A:n vaatimukset 1-4 voitiin tutkia. Kanne oli nostettu asumisoikeuslain 18 ja 19 \u00a7:n erityiss\u00e4\u00e4nn\u00f6sten perusteella. Vahvistuskanne oli my\u00f6s loogisessa yhteydess\u00e4 asiassa esitettyihin suorituskanteisiin.<\/p>\n

Kanteen kohtaa 5 ei olisi tullut j\u00e4tt\u00e4\u00e4 tutkimatta. Vaatimuskohdassa oli kysymys nimenomaan asumisoikeuslain 18 \u00a7:n mukaisen oikeussuojakeinon k\u00e4ytt\u00e4misest\u00e4, jossa A oli saattanut tuomioistuimen tutkittavaksi k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen kohtuullisuuden ja oikeellisuuden. Tuomioistuin oli velvollinen ottamaan kanteessa esitetyn vaatimuksen tutkittavaksi sellaisenaan kuin A oli sen esitt\u00e4nyt. Tuomioistuin oli velvollinen kantajan vaatimuksesta m\u00e4\u00e4rittelem\u00e4\u00e4n k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason. Mik\u00e4li kanteen vaatimuksia 1-4 ei hyv\u00e4ksytt\u00e4isi, tuomioistuimen tuli t\u00e4ll\u00f6in m\u00e4\u00e4r\u00e4t\u00e4 enimm\u00e4isvertailuvuokrataso asiassa esitettyjen seikkojen perusteella. T\u00e4m\u00e4 oli v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4t\u00f6nt\u00e4 kantajan oikeusturvan kannalta.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisu oli oikea silt\u00e4 osin kuin siin\u00e4 oli katsottu, ett\u00e4 asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentin k\u00e4sitteell\u00e4 'paikkakunta' tarkoitettiin kuntaa. T\u00e4m\u00e4 tulkinta vastasi k\u00e4sitteen tarkoitusta yleiskieless\u00e4 sek\u00e4 muualla lains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6ss\u00e4.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisu oli sit\u00e4 vastoin v\u00e4\u00e4r\u00e4 silt\u00e4 osin kuin siin\u00e4 oli katsottu, ett\u00e4 huoneiston k\u00e4ytt\u00f6arvoon vaikuttivat asunnon yksil\u00f6lliset ominaisuudet. K\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroisen huoneiston k\u00e4sitett\u00e4 tuli tulkita asumisoikeuslain ja -j\u00e4rjestelm\u00e4n tarkoituksen perusteella. Asumisoikeuslaissa ei tarkoitettu huoneiston k\u00e4ytt\u00f6arvolla samaa asiaa kuin vapaarahoitteisten asuntojen k\u00e4ytt\u00f6arvolla. Huoneistojen samanveroisuus tuli arvioida objektiivisin perustein asuntokohtaisten perusteiden sijaan. Mik\u00e4li asunnon yksil\u00f6lliset ominaisuudet otettaisiin huomioon vertailutasoa m\u00e4\u00e4ritett\u00e4ess\u00e4, kysymys ei en\u00e4\u00e4 olisi samanveroisuudesta asumisoikeuslain tarkoittamalla tavalla. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokratasolla ei ollut merkityst\u00e4 asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentin tulkinnassa.<\/p>\n

A:n asunto sijaitsi asumisoikeustalossa, joka oli aravatasoinen. N\u00e4in ollen huoneisto tuli katsoa k\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroiseksi huoneistoksi aravavuokra-asuntoihin n\u00e4hden.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus oli virheellisesti katsonut, ettei yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 vuokralla tarkoitettu tietyst\u00e4 tilastosta ilmenev\u00e4\u00e4 keskim\u00e4\u00e4r\u00e4ist\u00e4 vuokraa. Asumisoikeuslain esit\u00f6ist\u00e4 ilmeni, ett\u00e4 vertailuvuokrataso tuli m\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4 tilastojen perusteella.<\/p>\n

A:n asiassa esitt\u00e4m\u00e4t Tilastokeskuksen tilastot olivat luotettavia ja niiden otoskoko oli merkitt\u00e4v\u00e4. Tilastot olivat laajuudeltaan riitt\u00e4v\u00e4t. Samanveroisista huoneistoista yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4\u00e4 vuokraa arvioitaessa oikea vertailukohta ja vertailuvuokran m\u00e4\u00e4ritt\u00e4misen l\u00e4ht\u00f6kohta oli Tilastokeskuksen tilastoista ilmenev\u00e4 aravavuokrataso.<\/p>\n

Enimm\u00e4istaso ei my\u00f6sk\u00e4\u00e4n voinut olla vapaarahoitteisten ja aravarahoitteisten kohteiden vuokratason v\u00e4liss\u00e4. T\u00e4h\u00e4n viittaava lausuma, joka oli asumisoikeuslain my\u00f6hemmiss\u00e4 esit\u00f6iss\u00e4, ei ollut oikeusl\u00e4hteen\u00e4 merkityksellinen, koska lain muutoksissa ei ollut ollut kysymys asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentin muuttamisesta. Asumisoikeuslain esit\u00f6ist\u00e4 ilmeni, ett\u00e4 lain tarkoituksena oli ollut, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istaso oli juuri aravavuokrataso.<\/p>\n

Koska enimm\u00e4istaso ei voinut olla kumpikaan edell\u00e4 mainituista, enimm\u00e4istasoksi voitiin katsoa ainoastaan aravavuokrataso. K\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istaso ei siten voinut ylitt\u00e4\u00e4 asunnon k\u00e4ytt\u00f6arvon perusteella t\u00e4t\u00e4 tasoa. T\u00e4m\u00e4 tulkinta oli my\u00f6s yhdenmukainen asumisoikeuslain sosiaalisen tavoitteen kanssa.<\/p>\n

Asumisoikeus- ja aravavuokratalojen erilaisiin rahoituskustannuksiin liittyv\u00e4t seikat eiv\u00e4t olleet merkityksellisi\u00e4 t\u00e4ss\u00e4 asiassa. Lis\u00e4ksi yhti\u00f6n t\u00e4h\u00e4n liittyv\u00e4t laskelmat olivat virheellisi\u00e4 ja harhaanjohtavia. Ero asumisoikeus- ja aravavuokratalojen korkokustannusten v\u00e4lill\u00e4 oli l\u00e4hes olematon. Muutoinkin yhti\u00f6n esitt\u00e4m\u00e4 n\u00e4ytt\u00f6 liittyi vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen k\u00e4ytt\u00f6arvoon, jolla ei ollut merkityst\u00e4 t\u00e4m\u00e4n asian arvioinnin kannalta.<\/p>\n

Vastaus<\/h3>\n

B Oy on vaatinut, ett\u00e4 valitus hyl\u00e4t\u00e4\u00e4n ja A velvoitetaan korvaamaan yhti\u00f6n oikeudenk\u00e4yntikulut hovioikeudessa 3.085,24 eurolla korkoineen.<\/p>\n

A oli kanteen vaatimuksissa 1-4 pyyt\u00e4nyt tuomioistuinta vahvistamaan lainkohdan tulkinnalle yleisp\u00e4tev\u00e4n sis\u00e4ll\u00f6n siten, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istaso olisi yht\u00e4 suuri kuin m\u00e4\u00e4r\u00e4tyn Tilastokeskuksen tilaston mukainen tilastovuokra. Kyse oli siten abstraktista laintulkintakysymyksest\u00e4, jota koskevat vaatimukset tuli ensisijaisesti j\u00e4tt\u00e4\u00e4 tutkimatta, koska ne eiv\u00e4t perustuneet yksitt\u00e4isen oikeussuhteen konkreettiseen tosiseikastoon.<\/p>\n

Vaatimuksen 5 tutkimatta j\u00e4tt\u00e4misen osalta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisu oli oikea. Vaatimus oli m\u00e4\u00e4r\u00e4lt\u00e4\u00e4n yksil\u00f6im\u00e4t\u00f6n.<\/p>\n

Kaikki asumisoikeustaloja omistavat yhteis\u00f6t Suomessa olivat pitk\u00e4\u00e4n ja vakiintuneesti noudattaneet k\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00e4, jossa k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istaso oli kunnan sis\u00e4ll\u00e4 vallitsevan aluekohtaisen todellisen aravavuokran ja vapaarahoitteisen vuokran v\u00e4lill\u00e4. T\u00e4m\u00e4 k\u00e4yt\u00e4nt\u00f6 oli my\u00f6s ollut Asumisen rahoitus- ja kehitt\u00e4miskeskuksen (ARA) hyv\u00e4ksym\u00e4.<\/p>\n

A:n vaatimusten perusteiden hyv\u00e4ksyminen aiheuttaisi k\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 asumisoikeusj\u00e4rjestelm\u00e4n lakkauttamisen. Tilastoista ilmenev\u00e4n aravavuokran hyv\u00e4ksyminen vertailuvuokraksi ja siten k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istasoksi tarkoittaisi tosiasiallisesti sit\u00e4, ett\u00e4 korkean kysynn\u00e4n alueilla yhti\u00f6 olisi pakotettu laskemaan k\u00e4ytt\u00f6vastikkeita ja samalla vastaavasti nostamaan vastikkeita matalan kysynn\u00e4n alueilla. T\u00e4m\u00e4 tarkoittaisi asumisoikeuslain 16 a \u00a7:n 2 momentissa nimenomaisesti sallitun k\u00e4ytt\u00f6vastikkeiden tasauksen est\u00e4mist\u00e4. Lopputuloksena olisi asumisoikeusyhteis\u00f6n maksukyvytt\u00f6myys, kun usealla paikkakunnalla asumisoikeustalojen tuotot eiv\u00e4t riitt\u00e4isi talojen aiheuttamien kustannusten kattamiseen.<\/p>\n

K\u00e4ytt\u00f6vastikkeiden tasausj\u00e4rjestelm\u00e4n vuoksi omakustanteisessa k\u00e4ytt\u00f6vastikkeessa otettiin huomioon valtakunnallisesti toimivan asumisoikeusyhteis\u00f6n kustannukset eik\u00e4 vain kyseisen kohteen kustannuksia. T\u00e4m\u00e4 tarkoitti sit\u00e4, ett\u00e4 suuremman kysynn\u00e4n kohteiden k\u00e4ytt\u00f6vastikkeet nousivat, mutta olivat edelleen asumisoikeuslaissa tarkoitetun omakustannusperiaatteen mukaisia. Oli siis mahdollista, ett\u00e4 samallakin paikkakunnalla perittiin vastaavantyyppisist\u00e4 asumisoikeushuoneistoista erisuuruista k\u00e4ytt\u00f6vastiketta. Asiassa ei ollut v\u00e4itettyk\u00e4\u00e4n, ettei A:n k\u00e4ytt\u00f6vastike olisi m\u00e4\u00e4r\u00e4ytynyt omakustannusperiaatteen mukaisesti tai ett\u00e4 yhti\u00f6 olisi toiminut v\u00e4\u00e4rin kustannusten tasauksen suhteen.<\/p>\n

Asumisoikeustalojen toiminta poikkesi usealla eri tavalla aravavuokratalojen toiminnasta, mink\u00e4 johdosta k\u00e4ytt\u00f6vastiketta ei voitu suoraan verrata aravavuokriin.<\/p>\n

Asumisoikeustalon omistajan t\u00e4ytyi varautua k\u00e4ytt\u00f6vastikkeita perim\u00e4ll\u00e4 asumisoikeusmaksujen lunastuksiin ja maksaa asumisoikeusmaksulle my\u00f6s indeksikorotusta, mit\u00e4 velvoitteita aravavuokratalon omistajalla ei ollut. Asumisoikeustalon p\u00e4\u00e4oma- ja rahoituskulut olivat my\u00f6s korkeammat kuin aravavuokratalolla, ja j\u00e4rjestelmien kustannusrakenteet poikkesivat toisistaan. Asumisoikeushuoneistojen laatuvaatimukset olivat yleens\u00e4 korkeammat kuin aravavuokrahuoneistojen.<\/p>\n

A:lta peritty k\u00e4ytt\u00f6vastike oli m\u00e4\u00e4r\u00e4ytynyt omakustannusperiaatteen mukaisesti yhti\u00f6n omistamien asumisoikeustalojen yhteis\u00f6\u00f6n kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja yll\u00e4pidon menojen perusteella. K\u00e4ytt\u00f6vastike oli ollut lain ja sopimuksen mukainen.<\/p>\n

Asiassa oli riitaa ainoastaan asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentin mukaisen enimm\u00e4istason ylitt\u00e4misest\u00e4. Laissa tai sen esit\u00f6iss\u00e4 ei todettu, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istasoa arvioitaisiin suhteessa samalla rahoitusmallilla toteutettujen asuntojen vuokriin. Vertailussa oli kysymys nimenomaan k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason m\u00e4\u00e4ritt\u00e4misest\u00e4, eik\u00e4 sen normaali- tai keskiarvotasosta. K\u00e4ytt\u00f6vastikkeen taso m\u00e4\u00e4r\u00e4ytyi edell\u00e4 mainitun s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen kolmen ensimm\u00e4isen momentin perusteella.<\/p>\n

Paikkakunnalla ei tarkoitettu asumisoikeuslain 16 \u00a7:ss\u00e4 kuntaa vaan l\u00e4hinn\u00e4 kaupunginosaa tai t\u00e4t\u00e4 pienemp\u00e4\u00e4 aluetta, jolla vallitsee m\u00e4\u00e4r\u00e4tty vuokrataso. Asumisoikeuslain 52 \u00a7:ss\u00e4 oli erikseen m\u00e4\u00e4ritelty k\u00e4sitteen 'kunta' merkityssis\u00e4lt\u00f6 kyseisess\u00e4 laissa, joten k\u00e4sitteell\u00e4 'paikkakunta' tarkoitettiin jotakin muuta kuin kuntaa tai kaupunkia.<\/p>\n

Asumisoikeuslaki oli s\u00e4\u00e4detty vuonna 1990. Lain s\u00e4\u00e4t\u00e4mishetkell\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6s oli vastannut k\u00e4sitteist\u00f6lt\u00e4\u00e4n silloisen huoneenvuokralain (653\/1987) 25 \u00a7:ss\u00e4 k\u00e4ytettyj\u00e4 k\u00e4sitteit\u00e4. N\u00e4in ollen asumisoikeuslain paikkakunta-k\u00e4sitteelle tuli antaa vastaava sis\u00e4lt\u00f6 kuin mik\u00e4 sille on huoneenvuokralain perusteella annettu. Huoneenvuokralaissa k\u00e4site 'paikkakunta' oli sittemmin muutettu alueeksi, mutta sen merkityssis\u00e4lt\u00f6 oli s\u00e4ilynyt samana.<\/p>\n

Huoneenvuokralakia koskevassa oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 paikkakunnan ja alueen oli katsottu olevan sama kaupunginosa, saman kaupunginosan tietty katu, ydinkeskusta tai jopa sama rakennus, jos sen osalta oli olemassa vertailukelpoisia k\u00e4ytt\u00f6vastiketasoa osoittavia tietoja.<\/p>\n

Huoneiston k\u00e4ytt\u00f6arvoon ja sen kautta vertailun kohteena olevaan vuokratasoon vaikuttivat huoneluvun ja koon lis\u00e4ksi huoneiston yksil\u00f6lliset ominaisuudet kuten sijainti, kysynt\u00e4, varustetaso, erityisominaisuudet ja rakennusvuosi. Saman kunnan alueella sijaitsevien kohteiden k\u00e4ytt\u00f6arvo voi siten olla erilainen, eik\u00e4 vertailuvuokraa voitu m\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4 kaavamaisesti koko kuntaa koskevista tilastoista.<\/p>\n

ARA oli m\u00e4\u00e4ritt\u00e4nyt p\u00e4\u00e4kaupunkiseudulle nelj\u00e4 erilaista tontin k\u00e4ytt\u00f6arvoa kuvaavaa hintavy\u00f6hykett\u00e4, koska erilaisilla sijaintitekij\u00f6ill\u00e4 oli v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti vaikutusta tontista maksettavaan hintaan ja siten sen k\u00e4ytt\u00f6arvoon. A:n asumisoikeusasunto sijaitsi korkeimpien tonttihintojen vy\u00f6hykkeell\u00e4, mik\u00e4 heijastui korottavana tekij\u00e4n\u00e4 my\u00f6s k\u00e4ytt\u00f6arvoon.<\/p>\n

A:n asunto sijaitsi vuonna 2002 valmistuneessa talossa Espoon Lepp\u00e4vaarassa S\u00e4terin alueella. Kysymyksess\u00e4 oli 78 m2:n suuruinen saunallinen kolmio, joka sijaitsi viisikerroksisen talon kolmannessa kerroksessa. Asuntoon kuului noin 4 m2:n suuruinen parveke, ja asunnon ikkunat olivat kolmeen suuntaan. Lepp\u00e4vaara oli kysytty asuinalue, jossa oli hyv\u00e4t palvelut ja liikenneyhteydet. Lis\u00e4ksi A:n talon pys\u00e4k\u00f6inti oli j\u00e4rjestetty osin pys\u00e4k\u00f6intilaitospaikoilla, mik\u00e4 oli nostanut kohteen rakentamiskuluja ja k\u00e4ytt\u00f6arvoa. Kyseisen kohteen hakijam\u00e4\u00e4r\u00e4 oli ollut poikkeuksellisen suuri.<\/p>\n

Yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 vuokralla ei tarkoitettu asumisoikeuslain 16 \u00a7:ss\u00e4 Tilastokeskuksen tilastoon perustuvaa aravavuokratasoa. Kantajalla oli todistustaakka h\u00e4nen asuntoaan k\u00e4ytt\u00f6arvoltaan ja sijainniltaan vastaavan huoneiston vertailuvuokratasosta. Pelkk\u00e4 t\u00e4ss\u00e4 asiassa esitetty tilastotieto ei riitt\u00e4nyt n\u00e4yt\u00f6ksi vuokratasosta.<\/p>\n

Lain tarkoittaman yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4n vuokran tuli olla sellainen, ett\u00e4 se oli tiedossa asumisoikeussopimusta solmittaessa ja kuukausittaista k\u00e4ytt\u00f6vastiketta peritt\u00e4ess\u00e4. Tilastokeskuksen tilastot, joihin asiassa oli vedottu, julkaistiin aina noin 1,5 vuoden kuluttua siit\u00e4, kun asumisoikeustalon omistajan oli tullut m\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4 ja ilmoittaa asukkaalle huoneistosta peritt\u00e4v\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastike.<\/p>\n

Lain esit\u00f6iden mukaan k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason tulisi asettua vapaarahoitteisen vuokratason ja aravavuokratason v\u00e4liin, koska asumisoikeusj\u00e4rjestelm\u00e4ss\u00e4 oli piirteit\u00e4 molemmista j\u00e4rjestelmist\u00e4. Joillakin alueilla arava-asuntojen vuokrat olivat l\u00e4hell\u00e4 markkinaehtoisia vuokria erityisesti p\u00e4\u00e4kaupunkiseudulla. K\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istaso oli p\u00e4\u00e4s\u00e4\u00e4nt\u00f6isesti markkinavuokra, mutta joillakin alueilla omakustanneperiaatteella m\u00e4\u00e4ritett\u00e4v\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastike jopa ylitti vapaarahoitteisten asuntojen vuokratason.<\/p>\n

Tilastoissa ei otettu riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 tavalla huomioon huoneistojen yksil\u00f6llisi\u00e4 ominaisuuksia ja n\u00e4iden vaikutusta huoneiston k\u00e4ytt\u00f6arvoon. Tilastoissa oli my\u00f6s useita muita ep\u00e4varmuustekij\u00f6it\u00e4 ja v\u00e4\u00e4ristymi\u00e4, jotka vaikuttivat niiden vertailukelpoisuuteen. Lis\u00e4ksi tilastot kuvasivat vain tilastojoukon keskiarvoa, joten ne eiv\u00e4t soveltuneet k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason m\u00e4\u00e4ritt\u00e4miseen. K\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 tilastoarvon k\u00e4ytt\u00e4minen enimm\u00e4istasona johtaisi siihen, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen pit\u00e4isi olla pienempi kuin vuokra, joka tosiasiallisesti perit\u00e4\u00e4n noin puolesta aravavuokra-asuntoja.<\/p>\n

A:n viittaamia Tilastokeskuksen tilastoja oli laadittu ainoastaan 24 kaupungin osalta. Esimerkiksi yksinomaan Espoota koskevaa tilastoa ei ollut edes k\u00e4ytett\u00e4viss\u00e4. N\u00e4in ollen k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istasoa ei ollut edes mahdollista kaavamaisesti sitoa mainittuihin tilastoihin.<\/p>\n

Mik\u00e4li lains\u00e4\u00e4t\u00e4j\u00e4 olisi tarkoittanut asumisoikeushuoneistojen k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason m\u00e4\u00e4ritett\u00e4v\u00e4n suoraan tilaston perusteella, olisi t\u00e4t\u00e4 koskeva maininta otettu asumisoikeuslakiin tai v\u00e4hint\u00e4\u00e4n lain esit\u00f6ihin. N\u00e4in ei kuitenkaan ollut tehty.<\/p>\n

Yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4 vuokra tuli m\u00e4\u00e4ritell\u00e4 tapauskohtaisten olosuhteiden perusteella ja viime k\u00e4dess\u00e4 sen mukaan, mik\u00e4 olisi kyseess\u00e4 olevan huoneiston vuokra, mik\u00e4li se olisi vuokrattuna vapailla markkinoilla. K\u00e4yt\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4 vuokra oli m\u00e4\u00e4ritett\u00e4viss\u00e4 arvioimalla l\u00e4hialueen asuntojen tosiasiallista vuokratasoa sek\u00e4 soveltamalla t\u00e4m\u00e4 vuokrataso kyseess\u00e4 olevaan asuntoon siten, ett\u00e4 otettiin huomioon asunnon paikkakunnan ja k\u00e4ytt\u00f6arvon mukaiset olosuhteet.<\/p>\n

A:lta peritty k\u00e4ytt\u00f6vastike alitti asiantuntijoiden arvioiman vertailuvuokran. Arvioiden keskiarvo A:n huoneiston vuokrasta oli 15,35 euroa neli\u00f6metrilt\u00e4 kuukaudessa vuonna 2015 (10 prosentin korotus ja vesimaksu huomioituna). Kymmenen prosentin korotus oli tehty sen vuoksi, ett\u00e4 asiantuntijat olivat tehneet arvionsa maltillisesti, koska eiv\u00e4t olleet p\u00e4\u00e4sseet tutustumaan huoneistoon. Arviot perustuivat kattavaan selvitykseen ja vastasivat alueella tosiasiallisesti peritt\u00e4vi\u00e4 vuokria.<\/p>\n

A:n esitt\u00e4mist\u00e4 tilastoista poiketen huoneiston tarkalla sijaintipaikkakunnalla Lepp\u00e4vaarassa vastaavan suuruisista aravavuokra-asunnoista peritt\u00e4v\u00e4t vuokrat olivat tosiasiallisesti korkeampia kuin A:lta peritt\u00e4v\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastike.<\/p>\n

Hovioikeuden ratkaisu<\/h3>\n

K\u00e4sittelyratkaisut<\/h3>\n

Yhti\u00f6 on vastauksessaan hovioikeudessa vedonnut siihen, ett\u00e4 kanteen vaatimukset 1-4 tulisi j\u00e4tt\u00e4\u00e4 tutkimatta, koska niiss\u00e4 oli kyse abstraktista laintulkintakysymyksest\u00e4, josta ei voinut antaa vahvistustuomiota.<\/p>\n

Hovioikeus hyv\u00e4ksyy k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisun silt\u00e4 osin, kun siin\u00e4 on katsottu, ett\u00e4 kohdissa 1-4 esitetyt k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen palauttamis- ja alentamisvaatimukset on voitu tutkia.<\/p>\n

A on kanteessaan kohdissa 1 ja 2 vaatinut vahvistettavaksi asumisoikeussopimuksessa ja asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentissa tarkoitetun k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istasoksi tietyn tilaston mukaisen vuokran.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on katsonut voivansa tutkia kohtien 1 ja 2 vahvistusvaatimukset, koska ne koskivat asianosaisten v\u00e4lisen oikeussuhteen vahvistamista eli asumisoikeussopimuksen sis\u00e4lt\u00f6\u00e4 ja tarkemmin k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4ism\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tulkinnan mukaan A ei ollut yleisesti vaatinut, ett\u00e4 lain s\u00e4\u00e4nn\u00f6kselle vahvistettaisiin tietyn sis\u00e4lt\u00f6inen tulkinta.<\/p>\n

Kuten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiossa on todettu, vahvistuskannetta ei voida ajaa yksist\u00e4\u00e4n abstraktista laintulkintakysymyksest\u00e4 siten, ett\u00e4 jollekin s\u00e4\u00e4nn\u00f6kselle vaaditaan vahvistettavaksi tietty sis\u00e4lt\u00f6. Vahvistuskanteen tulee t\u00e4hd\u00e4t\u00e4 tietyn konkreettisen oikeussuhteen olemassaolon tai ei-olemassaolon vahvistamiseen.<\/p>\n

Asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentissa s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n k\u00e4ytt\u00f6vastikkeelle ehdoton yl\u00e4raja siten, ettei k\u00e4ytt\u00f6vastike saa olla paikkakunnalla k\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroisista huoneistoista yleens\u00e4 peritt\u00e4vi\u00e4 vuokria korkeampi. K\u00e4ytt\u00f6vastikkeen varsinaisena m\u00e4\u00e4r\u00e4ytymisperusteena on kuitenkin saman s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen 2 ja 3 momenteista ilmenev\u00e4 omakustannusperiaate.<\/p>\n

Asumisoikeuslain 5 \u00a7:n 2 momentin mukaan t\u00e4m\u00e4n lain s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksist\u00e4 ei voida asumisoikeussopimuksessa poiketa asumisoikeuden haltijan tai t\u00e4lt\u00e4 oikeutensa johtaneen vahingoksi.<\/p>\n

A:n asumisoikeussopimuksessa on t\u00e4lt\u00e4 osin vain viittaus siihen, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen m\u00e4\u00e4r\u00e4ytymisess\u00e4 sovelletaan asumisoikeuslain 16 \u00a7:\u00e4\u00e4.<\/p>\n

Vaatimuksen toinen osa koskee sanamuotonsa mukaan asianosaisten v\u00e4lisen sopimuksen tulkintaa. Asumisoikeussopimuksen ehdon ja siten asianosaisten v\u00e4lisen konkreettisen oikeussuhteen sis\u00e4lt\u00f6n\u00e4 on kuitenkin tietty eurom\u00e4\u00e4r\u00e4inen k\u00e4ytt\u00f6vastike, ei sen yleinen enimm\u00e4istaso. K\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istasoa koskeva asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentin s\u00e4\u00e4nn\u00f6s on asukkaan suojaksi s\u00e4\u00e4detty ehdoton yl\u00e4raja, eik\u00e4 kysymyksess\u00e4 olevan asumisoikeussopimuksen ehto. Kysymyksess\u00e4 on k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4 koskeva yleinen rajoituss\u00e4\u00e4nn\u00f6s. Vaatimuksessa on t\u00e4lt\u00e4kin osin asiallisesti kysymys siit\u00e4, ett\u00e4 kantajat pyrkiv\u00e4t vahvistamaan asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentille tietyn tulkinnan, mik\u00e4 ei ole vahvistuskanteella mahdollista.<\/p>\n

Kannevaatimukset 1 ja 2 on siten j\u00e4tett\u00e4v\u00e4 tutkimatta silt\u00e4 osin kuin niiss\u00e4 on vaadittu vahvistettavaksi k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istasoksi tietty tilastollinen vuokra.<\/p>\n

Selvyyden vuoksi hovioikeus kuitenkin toteaa, ett\u00e4 tuomioistuimen arvioitavana on joka tapauksessa my\u00f6s ilman erillist\u00e4 vahvistuskannetta A:n vaatimusten 1-4 tutkittavien osien johdosta se, miten asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentin s\u00e4\u00e4nn\u00f6st\u00e4 enimm\u00e4isvuokratasosta on nyt kysymyksess\u00e4 olevassa tapauksessa tulkittava ja onko kyseinen laissa s\u00e4\u00e4detty enimm\u00e4istaso ylitetty.<\/p>\n

Hovioikeus hyv\u00e4ksyy k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisun silt\u00e4 osin kuin k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on j\u00e4tt\u00e4nyt kohdan 5 vaatimuksen tutkimatta.<\/p>\n

P\u00e4\u00e4asiaratkaisun perustelut<\/h3>\n

Asiassa on kysymys siit\u00e4, onko A:lta perityn asumisoikeushuoneiston k\u00e4ytt\u00f6vastike ylitt\u00e4nyt asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentin mukaisen enimm\u00e4istason.<\/p>\n

Asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentin mukaan k\u00e4ytt\u00f6vastike ei saa olla paikkakunnalla k\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroisista huoneistoista yleens\u00e4 peritt\u00e4vi\u00e4 vuokria korkeampi.<\/p>\n

K\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason arviointikriteerit muodostavat yhdess\u00e4 kokonaisuuden, ja enimm\u00e4istasoon vaikuttavat erikseen ja yhdess\u00e4 kaikki edell\u00e4 mainitut kolme osatekij\u00e4\u00e4. Hovioikeus arvioi ensiksi kunkin kyseisess\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksess\u00e4 k\u00e4ytetyn k\u00e4sitteen merkityssis\u00e4lt\u00f6\u00e4 ennen kuin k\u00e4sittelee niiden soveltamista nyt k\u00e4sitelt\u00e4v\u00e4n tapauksen tosiseikastoon.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on katsonut, ett\u00e4 k\u00e4sitteell\u00e4 paikkakunta tarkoitetaan asumisoikeuslaissa l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti tietty\u00e4 kuntaa. T\u00e4m\u00e4 tulkinta on A:n mukaan ollut oikea.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden toteamin tavoin k\u00e4sitett\u00e4 paikkakunta ei ole asumisoikeuslaissa tai sen 16 \u00a7:\u00e4\u00e4 koskevissa esit\u00f6iss\u00e4 m\u00e4\u00e4ritelty, eik\u00e4 asumisoikeuslain tulkinnasta ole t\u00e4lt\u00e4 osin vakiintunutta oikeusk\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00e4. Asumisoikeuslain muita s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4 koskevissa my\u00f6hemmiss\u00e4 esit\u00f6iss\u00e4 on tosin er\u00e4iss\u00e4 kohdissa k\u00e4ytetty k\u00e4sitett\u00e4 'alue' eri yhteyksiss\u00e4, joissa on viitattu lain 16 \u00a7:n 4 momenttiin (esimerkiksi HE 100\/2002 vp s. 52, 55 ja 57). N\u00e4iss\u00e4 esit\u00f6iss\u00e4 ei kuitenkaan ole suoranaisesti ollut kysymys nyt kysymyksess\u00e4 olevan lainkohdan perusteluista, eik\u00e4 niist\u00e4 ole luettavissa, ett\u00e4 niiden tarkoituksena olisi ollut ottaa kantaa lain alkuper\u00e4iseen paikkakunnan k\u00e4sitteen tulkintaan.<\/p>\n

Asumisoikeuslain s\u00e4\u00e4t\u00e4mishetkell\u00e4 voimassa olleessa huoneenvuokralaissa (653\/1987) on ollut vastaavankaltainen vuokran kohtuullisuutta koskeva s\u00e4\u00e4nn\u00f6s. Lain 25 \u00a7:n 1 momentin mukaan asuinhuoneiston vuokran tuli olla kohtuullinen. Kohtuullisuutta harkittaessa oli otettava huomioon paikkakunnalla vuokra-arvoltaan samanveroisista huoneistoista yleens\u00e4 maksetut vuokrat sek\u00e4 huoneiston vuokra-arvoon vaikuttavat korottavat ja alentavat seikat.<\/p>\n

Lakien t\u00e4lt\u00e4 osin identtinen vuokratason vertailualuetta kuvaava k\u00e4site viittaa siihen, ett\u00e4 asumisoikeuslaissa on tarkoitettu huoneiston paikkakunnalla samaa asiaa kuin tuolloin voimassa olleessa huoneenvuokralaissa.<\/p>\n

Vanhan huoneenvuokralain s\u00e4\u00e4t\u00e4misajankohdan oikeuskirjallisuudessa on katsottu, ett\u00e4 koska vuokrataso ei ollut kaikilla varsinkaan isomman kunnan asuinalueilla sama, huoneenvuokralaissa tarkoitettuna paikkakuntana olisi tullut pit\u00e4\u00e4 pienemp\u00e4\u00e4 alueetta kuin kuntaa (Saarnilehto, Ari: Vuoden 1987 huoneenvuokralaki, 1987, s. 75).<\/p>\n

Voimassa olevan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481\/1995) 30 \u00a7:ss\u00e4 paikkakunnan k\u00e4site on kuitenkin muuttunut alueeksi. S\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen mukaan tuomioistuin voi vuokralaisen vaatimuksesta harkintansa mukaan alentaa vuokraa tai muuttaa vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4ytymist\u00e4 koskevaa ehtoa, jos vuokra olennaisesti ylitt\u00e4\u00e4 vuokra-arvoltaan samanveroisten ja samaan tarkoitukseen k\u00e4ytettyjen huoneistojen alueella k\u00e4yv\u00e4t vuokrat ilman huoneenvuokrasuhteissa hyv\u00e4ksytt\u00e4v\u00e4ksi katsottavaa syyt\u00e4.<\/p>\n

Lainkohdan esit\u00f6iden (HE 304\/1994 vp s. 65-66) mukaan s\u00e4\u00e4nn\u00f6s vastaisi v\u00e4h\u00e4isin tarkistuksin aikaisemmin voimassa ollutta s\u00e4\u00e4ntely\u00e4 vuokran alentamisesta. S\u00e4\u00e4nn\u00f6st\u00e4 tarkistettiin kuitenkin siten, ett\u00e4 vertailuvuokrina otettaisiin huomioon vuokra-arvoltaan samanveroisten ja samaan tarkoitukseen k\u00e4ytettyjen huoneistojen k\u00e4yv\u00e4t vuokrat alueella eik\u00e4 huoneistojen k\u00e4yv\u00e4t arvot paikkakunnalla, kuten siihen saakka oli tehty. Vertailuvuokrina ei siis k\u00e4ytett\u00e4isi pelk\u00e4st\u00e4\u00e4n paikkakunnan tilastollisia vanhojen ja uusien sopimusten vuokrien keskiarvoja, vaan pyritt\u00e4isiin selvitt\u00e4m\u00e4\u00e4n nykyist\u00e4 eriytyneemmin alueen vuokra-asuntomarkkinat ja niill\u00e4 vallitsevat vuokrat ja sopimusehdot yleens\u00e4 sek\u00e4 erityisesti vuokraa koskevat sopimusehdot ja vuokraa vastaan saadut etuudet.<\/p>\n

Oikeuskirjallisuudessa t\u00e4m\u00e4 muutos on ymm\u00e4rretty siten, ett\u00e4 vuoden 1987 huoneenvuokralain mukainen vertailualueena k\u00e4ytetty paikkakunta oli alueena liian laaja, joten sit\u00e4 supistettiin uudessa laissa (Kanerva \u2013 Kuhanen: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, 2011, s. 159).<\/p>\n

Edell\u00e4 selostettu s\u00e4\u00e4d\u00f6shistoria huomioon ottaen hovioikeus katsoo kuten k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus, ettei voimassa olevan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain k\u00e4sitett\u00e4 'alue' voida rinnastaa asumisoikeuslain k\u00e4sitteeseen 'paikkakunta'. S\u00e4\u00e4d\u00f6shistorian perusteella on pikemminkin p\u00e4\u00e4telt\u00e4viss\u00e4, ett\u00e4 asumisoikeuslaissa tarkoitetaan paikkakunnalla edelleen samaa laajempaa aluetta kuin vanhassa huoneenvuokralaissa. Ottaen lis\u00e4ksi huomioon paikkakunnan k\u00e4sitteen merkityssis\u00e4lt\u00f6 yleiskieless\u00e4, hovioikeus katsoo k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin, ett\u00e4 paikkakunnan on tulkittava asumisoikeuslaissa tarkoittavan l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti tietty\u00e4 kuntaa.<\/p>\n

Paikkakunnan alueen laajuuden t\u00e4sm\u00e4llisell\u00e4 m\u00e4\u00e4rittelyll\u00e4 ei tosin ole asian arvioinnin kannalta viime k\u00e4dess\u00e4 ratkaisevaa merkityst\u00e4, koska j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 katsottavalla tavalla vaatimus vertailusta k\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroisiin huoneistoihin sis\u00e4lt\u00e4\u00e4 yhten\u00e4 arviointikriteerin\u00e4 my\u00f6s huoneiston tarkemman sijaintialueen.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on katsonut, ett\u00e4 asumisoikeuslaissa tarkoitettiin k\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroisilla huoneistoilla rahoitusmallin ja huoneluvun lis\u00e4ksi yksil\u00f6llisilt\u00e4 ominaisuuksiltaan p\u00e4\u00e4piirteiss\u00e4\u00e4n toisiaan vastaavia huoneistoja.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa asiantuntijana kuultu professori oli lausunnossaan ja kertomuksessaan katsonut, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen vertailukohtana tuli k\u00e4ytt\u00e4\u00e4 aravavuokrakohteiden yleist\u00e4 vuokratasoa ottaen kuitenkin huomioon asunnon yksil\u00f6lliset ominaisuudet. My\u00f6s kaikki asunnon k\u00e4ytt\u00f6arvosta k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa kertoneet henkil\u00f6t olivat yhdenmukaisesti kertoneet, ett\u00e4 asunnon k\u00e4ytt\u00f6arvoon vaikuttivat my\u00f6s asunnon yksil\u00f6lliset ominaisuudet, kuten asunnon tarkempi sijainti, kulkuyhteydet, palvelut, ik\u00e4, kunto, maisema, sauna ja parveke. Kertomuksista oli lis\u00e4ksi yhdenmukaisesti ilmennyt, ett\u00e4 yksitt\u00e4isen kaupunginosan sis\u00e4ll\u00e4kin asunnon arvot voivat vaihdella merkitt\u00e4v\u00e4sti riippuen siit\u00e4, miss\u00e4 asunto sijaitsee kaupunginosan sis\u00e4ll\u00e4.<\/p>\n

A on valituksessaan katsonut, ett\u00e4 asumisoikeuslain tulkinnassa huoneiston samanveroisuus tuli arvioida objektiivisin eik\u00e4 asuntokohtaisin perustein. Huoneiston k\u00e4ytt\u00f6arvon samanveroisuutta tuli arvioida suhteessa aravavuokra-asuntojen k\u00e4ytt\u00f6arvoon.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden toteamin tavoin k\u00e4sitett\u00e4 'k\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroinen huoneisto' ei ole asumisoikeuslaissa tai sen 16 \u00a7:\u00e4\u00e4 koskevissa esit\u00f6iss\u00e4 m\u00e4\u00e4ritelty, eik\u00e4 asumisoikeuslain tulkinnasta ole t\u00e4lt\u00e4 osin vakiintunutta oikeusk\u00e4yt\u00e4nt\u00f6\u00e4.<\/p>\n

Asumisoikeuslain s\u00e4\u00e4t\u00e4misen aikaan voimassa olleen huoneenvuokralain (653\/1987) 25 \u00a7:n 1 momentin samankaltaisen s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen mukaan vuokran kohtuullisuutta harkittaessa oli otettava huomioon paikkakunnalla vuokra-arvoltaan samanveroisista huoneistoista yleens\u00e4 maksetut vuokrat sek\u00e4 huoneiston vuokra-arvoon vaikuttavat korottavat ja alentavat seikat. My\u00f6s voimassa olevan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 30 \u00a7:n 1 momentin mukaan vertailu tehd\u00e4\u00e4n vuokra-arvoltaan samanveroisiin huoneistoihin.<\/p>\n

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, ett\u00e4 huoneiston vuokra-arvossa on kysymys huoneiston arvosta vuokralaiselle k\u00e4ytett\u00e4ess\u00e4 huoneistoa vuokrattuun tarkoitukseen. Vuokra-arvon k\u00e4site on kirjallisuudessa rinnastettu k\u00e4ytt\u00f6arvon k\u00e4sitteeseen. Keskeisin\u00e4 vuokra-arvoon vaikuttavina tekij\u00f6in\u00e4 on mainittu esimerkiksi huoneiston yksil\u00f6lliset ominaisuudet kuten sijainti, suunnittelu, laatu, kunto, varustelutaso ja muut erityispiirteet (ks. esim. Saarnilehto, Ari: Huoneenvuokran s\u00e4\u00e4ntelyst\u00e4, 1981, s. 85-124; Saarnilehto, Ari: Vuoden 1987 huoneenvuokralaki, 1987, s. 74; ja Kanerva \u2013 Kuhanen: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, 2011, s. 158).<\/p>\n

T\u00e4st\u00e4 on p\u00e4\u00e4telt\u00e4viss\u00e4, ett\u00e4 asumisoikeuslain k\u00e4sitteell\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6arvo on katsottava olevan ainakin p\u00e4\u00e4osin vastaava merkityssis\u00e4lt\u00f6 kuin huoneenvuokras\u00e4\u00e4ntelyss\u00e4 k\u00e4sitteell\u00e4 vuokra-arvo. Molemmissa on kysymys huoneiston konkreettisesta arvosta asukkaalle, kun huoneistoa k\u00e4ytet\u00e4\u00e4n siihen tarkoitukseen, jota varten se on hankittu. Arvio tehd\u00e4\u00e4n asukkaan n\u00e4k\u00f6kulmasta, mutta objektiivisin perustein. K\u00e4ytt\u00f6arvo ei siten ainakaan v\u00e4litt\u00f6m\u00e4sti liity kysymyksess\u00e4 olevan huoneiston omistuksen rahoitusmalliin. Rahoitusmalli voidaan kuitenkin ottaa huomioon yhten\u00e4 tekij\u00e4n\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6arvon kokonaisarvioinnissa.<\/p>\n

K\u00e4ytt\u00f6arvo ei m\u00e4\u00e4rittele eurom\u00e4\u00e4r\u00e4ist\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen tasoa vaan ratkaisee sen, mink\u00e4laisesta huoneistosta maksettaviin vuokriin kulloinkin kyseess\u00e4 olevaa k\u00e4ytt\u00f6vastiketta verrataan. Vertailutason valinta on kuitenkin teht\u00e4v\u00e4 varsin yleisell\u00e4 tasolla tyyppikohtaisesti siten, ett\u00e4 kunkin asunnon k\u00e4ytt\u00f6arvoon yleisesti vaikuttavat seikat voidaan ottaa huomioon. Vertailukohteina eiv\u00e4t siten yleens\u00e4 ole muut yksitt\u00e4iset huoneistot. K\u00e4ytt\u00f6arvon m\u00e4\u00e4rittelyss\u00e4 voivat tulla huomioon otettavaksi esimerkiksi huoneiston tarkempi sijainti alueella, suunnittelu, laatu, kunto, varustelutaso ja muut erityispiirteet.<\/p>\n

Hovioikeus hyv\u00e4ksyy n\u00e4ill\u00e4 t\u00e4smennyksill\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisun perustelut ja katsoo, ett\u00e4 asumisoikeuslaissa tarkoitetaan k\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroisilla huoneistoilla kokonaisuutena arvioiden ominaisuuksiltaan p\u00e4\u00e4piirteiss\u00e4\u00e4n toisiaan vastaavia huoneistoja.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on todennut, ett\u00e4 laissa tai lain esit\u00f6iss\u00e4 ei ole viitattu siihen, ett\u00e4 Tilastokeskuksen tilastot tai muut tilastot m\u00e4\u00e4rittelisiv\u00e4t laissa tarkoitetun yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4n vuokran. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on my\u00f6s todennut, ett\u00e4 tilastot eiv\u00e4t ole alueellisesti kattavia ja niiss\u00e4 ei ole huomioitu huoneistojen yksil\u00f6llisi\u00e4 ominaisuuksia. Edell\u00e4 mainittu huomioon ottaen k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on katsonut, ett\u00e4 yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 vuokralla ei tarkoiteta tietyst\u00e4 tilastosta ilmenev\u00e4\u00e4 keskim\u00e4\u00e4r\u00e4ist\u00e4 vuokraa.<\/p>\n

Hovioikeus hyv\u00e4ksyy k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset siit\u00e4, ett\u00e4 yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 vuokralla ei tarkoiteta tietyst\u00e4 tilastosta kaavamaisesti ilmenev\u00e4\u00e4 vuokraa. Tilastot voivat kuitenkin osaltaan toimia vertailuperusteena ja n\u00e4ytt\u00f6n\u00e4 asiassa.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden katsomin tavoin samanveroisista huoneistoista yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4\u00e4 vuokraa ei tule m\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4 my\u00f6sk\u00e4\u00e4n yksinomaan aravavuokra-asuntojen vuokratason perusteella. T\u00e4m\u00e4nkaltainen tulkinta ei saa tukea asumisoikeuslaista, sen esit\u00f6ist\u00e4 tai oikeusk\u00e4yt\u00e4nn\u00f6st\u00e4. Lain sanamuoto huomioon ottaen hovioikeus katsoo, ett\u00e4 yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 vuokralla tarkoitetaan vuokraa, joka perit\u00e4\u00e4n k\u00e4ytt\u00f6- tai vuokra-arvoltaan vastaavanlaisista huoneistoista niiden rahoitusmallista riippumatta.<\/p>\n

Riidatonta on, ett\u00e4 A:n asumisoikeusasunto on 78 m2:n suuruinen ja sis\u00e4lt\u00e4\u00e4 kolme huonetta. Asunto sijaitsee talon 3. kerroksessa ja sis\u00e4lt\u00e4\u00e4 saunan ja parvekkeen. Asunto sijaitsee Espoon S\u00e4teriss\u00e4, postinumeroalueella 02600. A on solminut asumisoikeussopimuksen 16.9.2005.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden A:n asuntoon toimittamassa katselmuksessa on ilmennyt, ett\u00e4 A:n asunnon huoneissa on laminaattilattia. Kylpyhuoneessa on muovilattia ja kylpyhuoneen sein\u00e4t ovat laatoitetut. A:n asunnon parveke on kooltaan 4 m2, eik\u00e4 sit\u00e4 ole lasitettu. Julkisivua koskevista valokuvista ilmenee, ett\u00e4 asunto on p\u00e4\u00e4tyhuoneisto, ikkunat ovat kolmeen suuntaan ja parveke on sis\u00e4pihalle p\u00e4in. A:n talo on ulkoasultaan varsin siisti. Asunto sijaitsee varsin suositulla alueella l\u00e4hell\u00e4 kauppakeskus Sellon palveluja ja hyvi\u00e4 kulkuyhteyksi\u00e4.<\/p>\n

A:n asunnon markkinavuokra on ollut vuonna 2015 asiantuntija — — — arvion mukaan vesimaksuineen 1.195 euroa (+\/- 5-10 %) ja asiantuntija — — — arvion mukaan ilman vesimaksua 950 euroa (+\/-10 %). — — — mukaan asunnon arvo ei ole juurikaan vaihdellut vuosina 2013 \u2013 2015. Asiantuntijoilla ei ole ollut mahdollisuutta k\u00e4yd\u00e4 asunnon sis\u00e4ll\u00e4, mutta heid\u00e4n lausunnoistaan ja kertomuksistaan ilmenneet oletukset asunnon kunnosta olivat k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden mukaan varsin hyvin vastanneet niit\u00e4 havaintoja, jotka k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus oli tehnyt asunnon katselmuksessa.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on aiemmin lausumaansa viitaten katsonut, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroisella huoneistolla ei tarkoiteta ainoastaan saman rahoitusmallin huoneistoja. T\u00e4m\u00e4 viittasi k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden mukaan siihen, ett\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istaso voisi asunnon k\u00e4ytt\u00f6arvo huomioon ottaen l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti ylitt\u00e4\u00e4 aravavuokratason. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on todennut, ett\u00e4 asiassa esitetyn selvityksen perusteella asumisoikeusasuntojen laatutaso oli yleens\u00e4 korkeampi kuin aravavuokra-asuntojen. Edelleen asumisoikeus- ja aravavuokrakohteiden rahoituskustannukset poikkesivat toisistaan siten, ett\u00e4 asumisoikeuskohteiden rahoituskustannukset olivat jossain m\u00e4\u00e4rin aravavuokrakohteita korkeammat. T\u00e4h\u00e4n n\u00e4hden k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on arviointinsa l\u00e4ht\u00f6kohtana katsonut, ett\u00e4 my\u00f6s k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen tuli voida olla korkeampi kuin aravavuokrakohteiden vuokran. Asiassa ei ollut tullut ilmi muutakaan perustetta, jonka vuoksi k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen tulisi olla enint\u00e4\u00e4n aravavuokran tasoinen.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomiosta ilmenee, ett\u00e4 A:lta peritty k\u00e4ytt\u00f6vastike on ollut vuonna 2013 vesimaksuineen 981,28 euroa ja ilman vesimaksua 951,28 euroa, vuonna 2014 vesimaksuineen 1.044,19 euroa ja ilman vesimaksua 1.012,19 euroa sek\u00e4 vuonna 2015 vesimaksuineen 1.066,75 euroa ja ilman vesimaksua 1.034,75 euroa. Neli\u00f6m\u00e4\u00e4r\u00e4isen\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6vastike ollut vuonna 2013 vesimaksuineen 12,58 euroa\/m2 sek\u00e4 ilman vesimaksua 12,20 euroa\/m2, vuonna 2014 vesimaksuineen 13,39 euroa\/m2 ja ilman vesimaksua 12,98 euroa\/m2 sek\u00e4 vuonna 2015 vesimaksuineen 13,68 euroa\/m2 ja ilman vesimaksua 13,27 euroa\/m2.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on katsonut, ett\u00e4 A:n k\u00e4ytt\u00f6vastike on ylitt\u00e4nyt ARA-vuokra-asuntoja koskevan Tilastokeskuksen tilaston mukaisen kolmioiden ja sit\u00e4 suurempien asuntojen keskim\u00e4\u00e4r\u00e4isen neli\u00f6vuokran vuonna 2013 0,86 eurolla, vuonna 2014 1,27 eurolla ja vuonna 2015 1,48 eurolla. A:n k\u00e4ytt\u00f6vastike on sit\u00e4 vastoin alittanut vapaarahoitteisten uusien vuokrasuhteiden tilaston mukaisen neli\u00f6vuokran vuonna 2013 1,22 eurolla, vuonna 2014 1,17 eurolla ja vuonna 2015 1,81 eurolla. A:n k\u00e4ytt\u00f6vastike on alittanut vapaarahoitteisten huoneistojen koko vuokra-asuntokantaa koskevan tilaston mukaisen neli\u00f6vuokran vuonna 2013 0,26 eurolla, vuonna 2014 0,61 eurolla ja vuonna 2015 1,06 eurolla.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on johtop\u00e4\u00e4t\u00f6ksen\u00e4\u00e4n todennut, ett\u00e4 A:lta peritty k\u00e4ytt\u00f6vastike oli varsin hyvin vastannut asiantuntijoiden arvioita asunnon vuokran markkina-arvosta. K\u00e4ytt\u00f6vastike oli my\u00f6s varsin selv\u00e4sti alittanut vapaarahoitteisia kohteita koskevien tilastojen mukaiset keskim\u00e4\u00e4r\u00e4iset vuokrat. A:n asunto oli ollut ik\u00e4\u00e4ns\u00e4 n\u00e4hden varsin tavanomainen eik\u00e4 asiassa ollut ilmennyt syit\u00e4, joiden vuoksi huoneiston k\u00e4ytt\u00f6vastike tulisi arvioida selv\u00e4sti keskim\u00e4\u00e4r\u00e4isi\u00e4 vuokria alhaisemmaksi. Sit\u00e4 vastoin asunto sijaitsi varsin suositulla alueella, mik\u00e4 nosti asunnon arvoa. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on katsonut, ett\u00e4 kantajalta peritty k\u00e4ytt\u00f6vastike ei ollut ylitt\u00e4nyt asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentin mukaista k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istasoa.<\/p>\n

Hovioikeus hyv\u00e4ksyy edell\u00e4 selostetut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset, eik\u00e4 k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden ratkaisun lopputulosta siten ole aihetta muuttaa silt\u00e4 osin kuin kanteen kohtien 1-4 k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen palauttamis- ja alentamisvaatimukset on hyl\u00e4tty.<\/p>\n

Asian tausta ja kysymyksenasettelu<\/h3>\n

Vaatimusten tutkiminen<\/h3>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden johtop\u00e4\u00e4t\u00f6kset p\u00e4\u00e4asian osalta<\/h3>\n

Lopputulos vaatimuskohtien 1-4 osalta<\/h3>\n

Valittaja<\/h3>\n

A<\/h3>\n

Vastapuoli<\/h3>\n

B Oy<\/h3>\n

Asian k\u00e4sittely hovioikeudessa<\/h3>\n

Yleist\u00e4<\/h3>\n

K\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroinen huoneisto<\/h3>\n

Aravavuokrat k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istasona<\/h3>\n

Yleist\u00e4 asumisoikeusj\u00e4rjestelm\u00e4st\u00e4<\/h3>\n

K\u00e4ytt\u00f6vastikkeesta yleisesti<\/h3>\n

K\u00e4ytt\u00f6arvo<\/h3>\n

2. Vaatimusten 1-4 tutkimisesta<\/p>\n

3. Vaatimuksen 5 tutkimisesta<\/p>\n

1. Kysymyksenasettelu<\/p>\n

2. K\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istasoon vaikuttavat tekij\u00e4t<\/p>\n

(a) Paikkakunta<\/p>\n

(b) K\u00e4ytt\u00f6arvoltaan samanveroinen huoneisto<\/p>\n

(c) Yleens\u00e4 peritt\u00e4v\u00e4 vuokra<\/p>\n

2.5. K\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason arviointi t\u00e4ss\u00e4 tapauksessa<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a><\/p>\n

Finlex open data, CC BY 4.0. Documentation open data verifiee le 2026-04-12 ; les endpoints judgment documentes renvoient 404 pour les types case-law exposes par le frontend, fallback actuel sur les pages publiques data.finlex.fi.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Kysymys asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentin mukaisen asumisoikeushuoneiston k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason m\u00e4\u00e4rittelyst\u00e4 sek\u00e4 siit\u00e4, oliko kantajalta peritty k\u00e4ytt\u00f6vastike ylitt\u00e4nyt t\u00e4m\u00e4n tason. Kysymys my\u00f6s k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason vahvistamista koskevien vaatimusten tutkimisesta. ESPOON K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN TUOMIO 21.12.2017 HELSINGIN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 3.7.2019 Tuomiolauselma Muutokset k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomioon: Kanne j\u00e4tet\u00e4\u00e4n tutkimatta silt\u00e4 osin kuin A on kohdissa 1 ja 2 vaatinut vahvistettavaksi k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen…<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_crdt_document":""},"kji_country":[7740],"kji_court":[23712],"kji_chamber":[23713],"kji_year":[45029],"kji_subject":[7646],"kji_keyword":[46366,46365,7951],"kji_language":[7949],"class_list":["post-764113","kji_decision","type-kji_decision","status-publish","hentry","kji_country-finlande","kji_court-cours-dappel-de-finlande","kji_chamber-cours-dappel","kji_year-45029","kji_subject-divers","kji_keyword-enimmaistason","kji_keyword-kayttovastikkeen","kji_keyword-kysymys","kji_language-finnois"],"yoast_head":"\nHelsingin HO 3.7.2019 870 - Asumisoikeus - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"ru_RU\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Helsingin HO 3.7.2019 870 - Asumisoikeus\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Kysymys asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentin mukaisen asumisoikeushuoneiston k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason m\u00e4\u00e4rittelyst\u00e4 sek\u00e4 siit\u00e4, oliko kantajalta peritty k\u00e4ytt\u00f6vastike ylitt\u00e4nyt t\u00e4m\u00e4n tason. Kysymys my\u00f6s k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason vahvistamista koskevien vaatimusten tutkimisesta. ESPOON K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN TUOMIO 21.12.2017 HELSINGIN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 3.7.2019 Tuomiolauselma Muutokset k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomioon: Kanne j\u00e4tet\u00e4\u00e4n tutkimatta silt\u00e4 osin kuin A on kohdissa 1 ja 2 vaatinut vahvistettavaksi k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen...\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"\u041f\u0440\u0438\u043c\u0435\u0440\u043d\u043e\u0435 \u0432\u0440\u0435\u043c\u044f \u0434\u043b\u044f \u0447\u0442\u0435\u043d\u0438\u044f\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"33 \u043c\u0438\u043d\u0443\u0442\u044b\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\\\/\",\"name\":\"Helsingin HO 3.7.2019 870 - Asumisoikeus - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#website\"},\"datePublished\":\"2026-04-29T20:31:22+00:00\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\\\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"ru-RU\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\\\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\\\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Home\",\"item\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/avocats-en-droit-penal-a-paris-conseil-et-defense-strategique\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Jurisprudences\",\"item\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":3,\"name\":\"Helsingin HO 3.7.2019 870 – Asumisoikeus\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#website\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/\",\"name\":\"Kohen Avocats\",\"description\":\"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat p\u00e9naliste \u00e0 Paris, intervient exclusivement en droit p\u00e9nal pour la d\u00e9fense des particuliers, notamment en mati\u00e8re d\u2019accusations de viol. Il assure un accompagnement rigoureux d\u00e8s la garde \u00e0 vue jusqu\u2019\u00e0 la Cour d\u2019assises, veillant au strict respect des garanties proc\u00e9durales.\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"ru-RU\"},{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#organization\",\"name\":\"Kohen Avocats\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"ru-RU\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/01\\\/Logo-2-1.webp\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/01\\\/Logo-2-1.webp\",\"width\":2114,\"height\":1253,\"caption\":\"Kohen Avocats\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\"}}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO Premium plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Helsingin HO 3.7.2019 870 - Asumisoikeus - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\/","og_locale":"ru_RU","og_type":"article","og_title":"Helsingin HO 3.7.2019 870 - Asumisoikeus","og_description":"Kysymys asumisoikeuslain 16 \u00a7:n 4 momentin mukaisen asumisoikeushuoneiston k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason m\u00e4\u00e4rittelyst\u00e4 sek\u00e4 siit\u00e4, oliko kantajalta peritty k\u00e4ytt\u00f6vastike ylitt\u00e4nyt t\u00e4m\u00e4n tason. Kysymys my\u00f6s k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen enimm\u00e4istason vahvistamista koskevien vaatimusten tutkimisesta. ESPOON K\u00c4R\u00c4J\u00c4OIKEUDEN TUOMIO 21.12.2017 HELSINGIN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 3.7.2019 Tuomiolauselma Muutokset k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomioon: Kanne j\u00e4tet\u00e4\u00e4n tutkimatta silt\u00e4 osin kuin A on kohdissa 1 ja 2 vaatinut vahvistettavaksi k\u00e4ytt\u00f6vastikkeen...","og_url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\/","og_site_name":"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"\u041f\u0440\u0438\u043c\u0435\u0440\u043d\u043e\u0435 \u0432\u0440\u0435\u043c\u044f \u0434\u043b\u044f \u0447\u0442\u0435\u043d\u0438\u044f":"33 \u043c\u0438\u043d\u0443\u0442\u044b"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\/","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\/","name":"Helsingin HO 3.7.2019 870 - Asumisoikeus - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","isPartOf":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#website"},"datePublished":"2026-04-29T20:31:22+00:00","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\/#breadcrumb"},"inLanguage":"ru-RU","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\/"]}]},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/helsingin-ho-3-7-2019-870-asumisoikeus\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/avocats-en-droit-penal-a-paris-conseil-et-defense-strategique\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Jurisprudences","item":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/"},{"@type":"ListItem","position":3,"name":"Helsingin HO 3.7.2019 870 – Asumisoikeus"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#website","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/","name":"Kohen Avocats","description":"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat p\u00e9naliste \u00e0 Paris, intervient exclusivement en droit p\u00e9nal pour la d\u00e9fense des particuliers, notamment en mati\u00e8re d\u2019accusations de viol. Il assure un accompagnement rigoureux d\u00e8s la garde \u00e0 vue jusqu\u2019\u00e0 la Cour d\u2019assises, veillant au strict respect des garanties proc\u00e9durales.","publisher":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#organization"},"potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"ru-RU"},{"@type":"Organization","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#organization","name":"Kohen Avocats","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/","logo":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"ru-RU","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#\/schema\/logo\/image\/","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/Logo-2-1.webp","contentUrl":"https:\/\/kohenavocats.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/Logo-2-1.webp","width":2114,"height":1253,"caption":"Kohen Avocats"},"image":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#\/schema\/logo\/image\/"}}]}},"jetpack_likes_enabled":false,"jetpack_sharing_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_decision\/764113","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_decision"}],"about":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/kji_decision"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=764113"}],"wp:term":[{"taxonomy":"kji_country","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_country?post=764113"},{"taxonomy":"kji_court","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_court?post=764113"},{"taxonomy":"kji_chamber","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_chamber?post=764113"},{"taxonomy":"kji_year","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_year?post=764113"},{"taxonomy":"kji_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_subject?post=764113"},{"taxonomy":"kji_keyword","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_keyword?post=764113"},{"taxonomy":"kji_language","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_language?post=764113"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}