{"id":766514,"date":"2026-04-30T00:09:44","date_gmt":"2026-04-29T22:09:44","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-29-mai-2019-n-2018-00068\/"},"modified":"2026-04-30T00:09:47","modified_gmt":"2026-04-29T22:09:47","slug":"cour-superieure-de-justice-29-mai-2019-n-2018-00068","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-29-mai-2019-n-2018-00068\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 29 mai 2019, n\u00b0 2018-00068"},"content":{"rendered":"
\n
\n

1<\/p>\n

Arr\u00eat N\u00b094\/19 \u2013 II-CIV<\/p>\n

Arr\u00eat civil<\/p>\n

Audience publique du vingt -neuf mai deux mille dix-neuf<\/p>\n

Num\u00e9ro CAL-2018-00068 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: Christiane RECKINGER, pr\u00e9sidente de chambre, Carine FLAMMANG, premier conseiller, Marianne EICHER, conseiller, et Christian MEYER, greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

A.), n\u00e9 \u00e0 (\u2026) (Italie) le (\u2026), demeurant \u00e0 L-(\u2026), (\u2026),<\/p>\n

appelant aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Geoffrey GALLE de Luxembourg en date du 22 d\u00e9cembre 2017,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Marisa ROBERTO, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

B.), demeurant \u00e0 L-(\u2026), (\u2026),<\/p>\n

intim\u00e9e aux termes du pr\u00e9dit exploit GALLE,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Marthe FEYEREISEN , avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg ,<\/p>\n

LA COUR D'APPEL:<\/p>\n

Suivant compromis du 27 juin 2014, B.) a acquis de A.) une maison sise en Italie, la vente devant \u00eatre authentifi\u00e9e au plus tard dans le courant du mois de septembre 2015. Les 27 juin et 31 juillet 2014, B.) a r\u00e9gl\u00e9 deux acomptes de 50.000 euros chacun sur le prix de vente.<\/p>\n

Suivant courrier du 15 septembre 2015, A.) a invit\u00e9 B.) \u00e0 venir signer l\u2019acte authentique le 28 septembre 2015 en l\u2019\u00e9tude du notaire (\u2026) en Italie. B.) s\u2019y est oppos\u00e9e en se pr\u00e9valant de la nullit\u00e9 du compromis de vente pour vices du consentement, sinon pour d\u00e9faut d\u2019objet certain et d\u00e9termin\u00e9, tout en r\u00e9clamant \u00e0 A.) la restitution des acomptes pay\u00e9s.<\/p>\n

Saisi, d\u2019une part, de la demande de B.) tendant \u00e0 voir annuler le compromis de vente du 27 juin 2014 et \u00e0 voir condamner A.) \u00e0 lui restituer les acomptes r\u00e9gl\u00e9s et, d\u2019autre part, de la demande reconventionnelle de A.) tendant \u00e0 voir dire parfaite la vente intervenue entre parties, voir prononcer le transfert de propri\u00e9t\u00e9 du bien, voir dire que la d\u00e9cision \u00e0 intervenir tiendra lieu d\u2019acte de vente entre parties et voir condamner B.) \u00e0 lui payer le solde du prix de vente, outre les int\u00e9r\u00eats, le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, par jugement du 11 octobre 2017, a dit fond\u00e9e la demande de B.) en annulation du compromis de vente du 27 juin 2014 pour erreur et a condamn\u00e9 A.) \u00e0 restituer \u00e0 B.) la somme de 100.000 euros per\u00e7ue \u00e0 titre d\u2019acomptes, outre les int\u00e9r\u00eats et une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 euros. Le tribunal a , par ailleurs, d\u00e9bout\u00e9 A.) de sa demande reconventionnelle.<\/p>\n

De ce jugement, lui signifi\u00e9 le 24 novembre 2017, A.) a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel suivant exploit d\u2019huissier du 22 d\u00e9cembre 2017, demandant, par r\u00e9formation, \u00e0 se voir d\u00e9charger de toutes condamnations intervenues \u00e0 son encontre et \u00e0 voir faire droit \u00e0 ses pr\u00e9tentions telles que formul\u00e9es en premi\u00e8re instance. L\u2019appelant conclut en outre \u00e0 l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 3.000 euros pour chacune des deux instances et s\u2019oppose \u00e0 la demande de l\u2019intim\u00e9e en obtention d\u2019une telle indemnit\u00e9.<\/p>\n

A.) critique le tribunal d\u2019avoir retenu que le consentement de B.) a \u00e9t\u00e9 vici\u00e9 par erreur, d\u00e8s lors que le compromis de vente stipulait que l\u2019immeuble \u00e9tait vendu libre de toutes hypoth\u00e8ques, charges et servitudes, alors qu\u2019en r\u00e9alit\u00e9 il \u00e9tait grev\u00e9 de plusieurs hypoth\u00e8ques. La clause litigieuse serait \u00e0 interpr\u00e9ter dans le sens que les hypoth\u00e8ques \u00e9ventuelles grevant l\u2019immeuble seraient lev\u00e9es \u00e0 la date de l\u2019acte authentique.<\/p>\n

Or, il r\u00e9sulterait des v\u00e9rifications faites par le notaire que le total des dettes hypoth\u00e9caires grevant l\u2019immeuble vendu s\u2019\u00e9levait au mois de<\/p>\n

septembre 2015, peu avant la date fix\u00e9e pour la passation de l\u2019acte notari\u00e9, \u00e0 un montant de 97.323,54 euros, dettes qui auraient pu \u00eatre apur\u00e9es avec le solde du prix de vente d\u00fb par B.) , \u00e0 savoir le montant de 118.000 euros. Il ne serait par ailleurs pas \u00e9tabli que l\u2019absence d\u2019hypoth\u00e8ques aurait constitu\u00e9 pour l\u2019intim\u00e9e un \u00e9l\u00e9ment substantiel ayant d\u00e9termin\u00e9 son consentement. B.) aurait abusivement refus\u00e9 de passer l\u2019acte notari\u00e9 de vente de la maison dont elle aurait parfaitement connu l\u2019\u00e9tat pour y avoir s\u00e9journ\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises avant la signature du compromis, seuls de menus travaux de r\u00e9novation restant \u00e0 y ex\u00e9cuter. Un certificat d\u2019habitabilit\u00e9, dress\u00e9 en mars 2017, n\u2019aurait pu \u00eatre \u00e9tabli qu\u2019apr\u00e8s l\u2019ach\u00e8vement complet des travaux et n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 requis pour l\u2019authentification de la vente. La partie intim\u00e9e aurait \u00e9t\u00e9 au courant tant de la situation administrative de l\u2019immeuble que des dettes de son compagnon.<\/p>\n

B.) conclut \u00e0 la confirmation du jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9 et r\u00e9expose ses moyens pr\u00e9sent\u00e9s devant les juges de premi\u00e8re instance. A.) ne lui aurait pas r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que l\u2019immeuble \u00e9tait en r\u00e9alit\u00e9 affect\u00e9 de trois inscriptions hypoth\u00e9caires et d\u2019une servitude conventionnelle. Les permis de construire en vue de la transformation de l\u2019immeuble en maison d\u2019habitation n\u2019auraient pas \u00e9t\u00e9 valables \u00e0 l\u2019\u00e9poque de la signature du compromis et l\u2019immeuble n\u2019aurait pas eu l\u2019affectation de maison d\u2019habitation \u00e0 cette date. B.) fait encore \u00e9tat des impr\u00e9cisions quant \u00e0 la d\u00e9signation cadastrale de l\u2019immeuble et donne \u00e0 consid\u00e9rer que suite au r\u00e8glement des acomptes \u00e0 hauteur de 100.000 euros, A.) n\u2019a apur\u00e9 aucune des dettes gar anties par les inscriptions hypoth\u00e9caires. L\u2019intim\u00e9e demande par ailleurs le rejet du document \u00e9manant du notaire italien pour d\u00e9faut de pertinence et des pi\u00e8ces en relation avec les dettes de l\u2019appelant , documents d\u00e9pourvus de signatures. La preuve que toutes les hypoth\u00e8ques auraient pu \u00eatre lev\u00e9es au moment de la passation de l\u2019acte notari\u00e9 ne serait pas rapport\u00e9e, le montant red\u00fb in fine restant ind\u00e9termin\u00e9. L\u2019intim\u00e9e fait encore valoir que l\u2019objet de la vente n\u2019est pas d\u00e9termin\u00e9, alors qu\u2019il aurait \u00e9t\u00e9 question tant\u00f4t de la maison enti\u00e8re, tant\u00f4t de 50% seulement de cet immeuble, et elle maintient tous les moyens pr\u00e9sent\u00e9s en ordre subsidiaire devant les juges de premi\u00e8re instance.<\/p>\n

B.) sollicite finalement l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 4.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel et conclut au rejet de la demande en indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure formul\u00e9e par la partie appelante.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation de la Cour<\/p>\n

Il r\u00e9sulte des pi\u00e8ces vers\u00e9es que suivant compromis d u 27 juin 2014, B.) a acquis de A.) une maison sise en Italie au prix de 218.000 euros. Le compromis indique que la maison \u00ab a \u00e9t\u00e9 vendue en copropri\u00e9t\u00e9 pour 50% (clause*) de sa valeur soit 218.000 euros \u00e0 B.) qui accepte \u00bb et que \u00ab le restant de la propri\u00e9t\u00e9 reste \u00e0 A.) \u00bb. Il est encore pr\u00e9cis\u00e9 que l\u2019immeuble est vendu \u00ab libre de toutes dettes hypoth\u00e9caires,<\/p>\n

charges et servitudes \u00bb et que la vente doi t \u00eatre authentifi\u00e9e au plus tard dans le courant du mois de septembre 2015.<\/p>\n

La Cour se rallie \u00e0 la motivation exhaustive, tant en fait qu\u2019en droit, du tribunal en ce qu\u2019il a retenu, rappelant les r\u00e8gles r\u00e9gissant l\u2019erreur, cause de nullit\u00e9 du contrat , que la constitution de plusieurs hypoth\u00e8ques sur un immeuble est \u00e0 consid\u00e9rer comme affectant de fa\u00e7on substantielle les qualit\u00e9s que l\u2019on peut s\u2019attendre de cet immeuble, d\u2019autant plus si les parties ont sp\u00e9cialement indiqu\u00e9 que l\u2019immeuble \u00e9tait libre de toutes dettes hypoth\u00e9caires. La Cour approuve encore le tribunal d\u2019avoir relev\u00e9 que l\u2019erreur \u00e9tait excusable, d\u00e8s lors qu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 provoqu\u00e9e de mauvaise foi par l\u2019autre partie, A.) ayant d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment cach\u00e9 \u00e0 B.) l\u2019existence d\u2019inscriptions hypoth\u00e9caires.<\/p>\n

Il est \u00e0 noter, par ailleurs, que c\u2019est au moment de la signature du compromis de vente que B.) devait disposer de tous les renseignements utiles la guidant dans sa d\u00e9cision d'acqu\u00e9rir l'immeuble.<\/p>\n

L\u2019affirmation que l\u2019immeuble \u00e9tait libre d\u2019hypoth\u00e8ques constituait n\u00e9cessairement un renseignement ayant d\u00e9termin\u00e9 le consentement de la partie acqu\u00e9reuse, \u00e9tant observ\u00e9 que le m\u00e9canisme des hypoth\u00e8que s aurait pu conduire \u00e0 la vente forc\u00e9e du bien immobilier en raison du droit de suite du cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire sur l'immeuble vendu.<\/p>\n

Au vu de la stipulation expresse dans le compromis de vente que l\u2019immeuble est libre de toutes hypoth\u00e8ques, charges et servitudes, alors que tel n\u2019\u00e9tait pas le cas , la partie acqu\u00e9reuse pouvait l\u00e9gitimement croire que l\u2019immeuble \u00e9tait libre d\u2019hypoth\u00e8ques et il ne lui incombait pas de se renseigner elle- m\u00eame \u00e0 cet \u00e9gard aupr\u00e8s des services de publicit\u00e9 fonci\u00e8re en Italie.<\/p>\n

L\u2019insertion m\u00eame au compromis de vente de la mention de l\u2019absence d\u2019hypoth\u00e8ques, clause claire ne donnant lieu \u00e0 aucune interpr\u00e9tation, le compromis \u00e9tant r\u00e9dig\u00e9 pour le surplus de fa\u00e7on incompl\u00e8te notamment en ce qui concerne la d\u00e9signation cadastrale de l\u2019immeuble qui n\u2019y figure m\u00eame pas, conforte l\u2019analyse que l\u2019absence d\u2019hypoth\u00e8ques constituait pour B.) un \u00e9l\u00e9ment essentiel et d\u00e9terminant dans la conclusion du contrat.<\/p>\n

Le jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9 est, partant, \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a annul\u00e9 le compromis de vente sur le fondement de l\u2019article 1110 du code civil dans la mesure o\u00f9 B.) a commis une erreur sur une qualit\u00e9 substantielle de l\u2019immeuble ayant vici\u00e9 son consentement et en ce qu\u2019il a, en cons\u00e9quence, condamn\u00e9 A.) \u00e0 restituer \u00e0 B.) les acomptes pay\u00e9s.<\/p>\n

C\u2019est encore \u00e0 bon droit que A.) a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9 de sa demande reconventionnelle.<\/p>\n

L\u2019appel n\u2019est d\u00e8s lors pas fond\u00e9, A.) ayant \u00e9t\u00e9 en outre, \u00e0 bon droit, d\u00e9bout\u00e9 de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. Il en va de m\u00eame, compte tenu du sort r\u00e9serv\u00e9 au litige, de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

En revanche, l\u2019\u00e9quit\u00e9 commande d\u2019allouer \u00e0 B.) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, le magistrat de la mise en \u00e9tat entendu en son rapport,<\/p>\n

re\u00e7oit l\u2019appel en la forme,<\/p>\n

le dit non fond\u00e9,<\/p>\n

confirme le jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9,<\/p>\n

d\u00e9boute A.), n\u00e9 le (\u2026) \u00e0 (\u2026) (Italie), de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne A.) \u00e0 payer \u00e0 B.) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne A.) aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel et en ordonne la distraction au profit de Ma\u00eetre Marthe FEYEREISEN sur ses affirmations de droit.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1 Arr\u00eat N\u00b094\/19 \u2013 II-CIV Arr\u00eat civil Audience publique du vingt -neuf mai deux mille dix-neuf Num\u00e9ro CAL-2018-00068 du r\u00f4le Composition: Christiane RECKINGER, pr\u00e9sidente de chambre, Carine FLAMMANG, premier conseiller, Marianne EICHER, conseiller, et Christian MEYER, greffier. 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