{"id":767018,"date":"2026-04-30T00:22:53","date_gmt":"2026-04-29T22:22:53","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-4-avril-2019-3\/"},"modified":"2026-04-30T00:22:57","modified_gmt":"2026-04-29T22:22:57","slug":"cour-superieure-de-justice-4-avril-2019-3","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-4-avril-2019-3\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 4 avril 2019"},"content":{"rendered":"
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Arr\u00eat N\u00b052\/19 — IX \u2013 CIV<\/p>\n

Audience publique du quatre avril deux mille dix-neuf<\/p>\n

Num\u00e9ro 45111 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: Alain THORN, premier conseiller, pr\u00e9sident, Danielle SCHWEITZER, premier conseiller, Henri BECKER, conseiller, Alexandra NICOLAS, greffier assum\u00e9.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

1) A.), demeurant \u00e0 L- (\u2026),<\/p>\n

2) B.), demeurant \u00e0 L- (\u2026),<\/p>\n

3) C.), demeurant \u00e0 L- (\u2026),<\/p>\n

appelants aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice suppl\u00e9ant Mich\u00e8le WANTZ, en remplacement de l\u2019huissier de justice Yves TAPELLA d\u2019Esch-sur- Alzette, du 28 avril 2017,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Alain GROSS, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES.1.) I + II, sise \u00e0 L-(\u2026), repr\u00e9sent\u00e9 par son syndic actuellement en fonctions, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.1.) SARL, \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 L- (\u2026), inscrite au registre de commerce et des soci\u00e9t\u00e9s de Luxembourg sous le num\u00e9ro B (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son g\u00e9r ant actuellement en fonctions,<\/p>\n

intim\u00e9 aux fins du susdit exploit WANTZ du 28 avril 2017,<\/p>\n

2 comparant par Ma\u00eetre Georges KRIEGER, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

LA COUR D'APPEL :<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re SOC.2.) SCI \u00e9tait le promoteur vendeur d\u2019un immeuble en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement \u00e0 (…) , d\u00e9nomm\u00e9 RESIDENCE RES.1.) I et II (ci-apr\u00e8s la RESIDENCE).<\/p>\n

Ladite soci\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9e entre trois associ\u00e9s, \u00e0 savoir C.) , B.) et A.), par acte notari\u00e9 du 26 mars 2004.<\/p>\n

Apr\u00e8s l\u2019ach\u00e8vement de la construction susmentionn\u00e9e, intervenu dans le courant de l\u2019ann\u00e9e 2006, la soci\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 dissoute, suivant acte notari\u00e9 du 9 novembre 2009.<\/p>\n

Les trois associ\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 investis de tout l\u2019actif de la soci\u00e9t\u00e9 et se sont engag\u00e9s \u00e0 en r\u00e9gler tout le passif.<\/p>\n

D\u00e8s l\u2019ann\u00e9e 2006, des d\u00e9sordres se sont manifest\u00e9s dans la RESIDENCE.<\/p>\n

Plusieurs expertises ont \u00e9t\u00e9 diligent\u00e9es, dont une expertise HOLMALUX qui a d\u00e9crit les travaux de remise en \u00e9tat \u00e0 effectuer afin de rem\u00e9dier aux probl\u00e8mes d\u2019infiltration d\u2019eau dans l\u2019immeuble.<\/p>\n

Par exploit du 6 juillet 2011, le SYNDICAT DES COPROPRI\u00c9TAIRES DE LA RESIDENCE RES.1.) I + II (ci-apr\u00e8s le SYNDICAT) a assign\u00e9 C.), B.) et A.) devant le tribunal d\u2019arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, aux fins de les entendre condamner, sous astreinte, \u00e0 effectuer les travaux de remise en \u00e9tat, dans un d\u00e9lai d\u2019un mois \u00e0 compter de la signification du jugement \u00e0 intervenir, sinon aux fins de les entendre autoriser la demanderesse \u00e0 faire effectuer les travaux de remise en \u00e9tat par des entreprises de son choix, aux frais des assign\u00e9s. Le SYNDICAT concluait en outre \u00e0 l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 7.000 euros.<\/p>\n

Les d\u00e9fendeurs concluaient, principalement, au rejet de la demande au motif que les travaux de r\u00e9fection des quelques vices et malfa\u00e7ons apparus \u00e0 la suite de l\u2019ach\u00e8vement de la construction auraient \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s int\u00e9gralement et correctement, d\u00e8s avant l\u2019introduction de la demande en justice, et subsidiairement, \u00e0 l\u2019institution d\u2019une nouvelle expertise, eu \u00e9gard aux lacunes et incoh\u00e9rences des expertises d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 r\u00e9alis\u00e9es.<\/p>\n

Par jugement rendu le 6 f\u00e9vrier 2013, le tribunal a ordonn\u00e9 une expertise, avant tout autre progr\u00e8s en cause.<\/p>\n

L\u2019expert Robert KOUSMANN a d\u00e9pos\u00e9 son rapport le 28 septembre 2015.<\/p>\n

3 Par jugement rendu le 8 mars 2017, le tribunal a rejet\u00e9 la demande de jonction avec deux r\u00f4les, dans le cadre desquels les parties assign\u00e9es avaient mis en intervention les entreprises ayant r\u00e9alis\u00e9 la construction de la RESIDENCE , et a condamn\u00e9 les trois parties assign\u00e9es, in solidum , \u00e0 payer au SYNDICAT la somme de 78.000 euros, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter de la date de la demande en justice, outre qu\u2019il a ordonn\u00e9 un compl\u00e9ment d\u2019expertise et r\u00e9serv\u00e9 certains chefs de la demande.<\/p>\n

Par exploit du 28 avril 2017, C.) , B.) et A.) ont r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel de ce jugement qui leur avait \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 en date du 24 mars 2017 ainsi que du jugement rendu le 6 f\u00e9vrier 2013, lequel n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9.<\/p>\n

Les appelants demandent \u00e0 la Cour de r\u00e9former le jugement entrepris et d\u2019ordonner la jonction du r\u00f4le principal avec les r\u00f4les de mises en intervention, de dire qu\u2019il y a eu r\u00e9ception tacite de la RESIDENCE et que partant le SYNDICAT est irrecevable \u00e0 demander r\u00e9paration de plusieurs chefs de pr\u00e9judice pour cause de forclusion, en raison du caract\u00e8re apparent des d\u00e9fauts ou en raison de l\u2019expiration du d\u00e9lai de garantie et de dire qu\u2019en tout \u00e9tat de cause, la demande est d\u00e9pourvue de fondement, dans son int\u00e9gralit\u00e9.<\/p>\n

En ordre subsidiaire, les appelants demandent \u00e0 la Cour d\u2019ordonner la lecture du rapport d\u2019expertise KOUSMANN.<\/p>\n

Plus subsidiairement, les appelants demandent \u00e0 \u00eatre autoris\u00e9s, le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00e0 proc\u00e9der eux-m\u00eames aux travaux de remise en \u00e9tat jug\u00e9s n\u00e9cessaires par la Cour.<\/p>\n

Encore plus subsidiairement, les appelants demandent \u00e0 la Cour de r\u00e9duire les montants allou\u00e9s au SYNDICAT pour la r\u00e9paration des pr\u00e9judices qu\u2019il invoque, au motif que lesdits montants seraient surfaits.<\/p>\n

En tout \u00e9tat de cause, le point de d\u00e9part des int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux devrait \u00eatre fix\u00e9 \u00e0 une date post\u00e9rieure \u00e0 l\u2019introduction de la demande en justice, \u00e0 savoir soit au 25 janvier 2016, date de la notification des conclusions du SYNDICAT, dans lesquelles celui- ci aurait r\u00e9clam\u00e9, pour la premi\u00e8re fois, les montants dont il s\u2019agit, sinon au 28 septembre 2015, date du d\u00e9p\u00f4t du rapport expertise KOUSMANN.<\/p>\n

Selon les appelants, le bureau d\u2019expertises HOLMALUX aurait pr\u00e9conis\u00e9 de refaire les drainages de la RESIDENCE afin de rem\u00e9dier aux infiltrations d\u2019eau au sous-sol et les travaux de r\u00e9fection en question auraient \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s, au d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e 2009, conform\u00e9ment aux conclusions de HOLMALUX, pour un montant de 116.620,40 euros. Suite \u00e0 ces travaux de r\u00e9fection, les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 auraient \u00e9t\u00e9 r\u00e9solus, selon les constatations du m\u00eame bureau d\u2019expertises ainsi que du bureau d\u2019expertises ARBEX.<\/p>\n

\u00ab Malgr\u00e9 cette mise en conformit\u00e9 \u00bb, l\u2019intim\u00e9e aurait assign\u00e9 les appelants \u00ab par un esprit rancunier \u00bb, avant d\u2019induire en erreur l\u2019expert judiciaire.<\/p>\n

4 La partie adverse aurait fait en sorte que les pompes destin\u00e9es \u00e0 la d\u00e9shumidification soient d\u00e9branch\u00e9es avant la visite des lieux, ce qui aurait de toute \u00e9vidence fauss\u00e9 les conclusions de l\u2019expert, et elle aurait, lors de cette m\u00eame visite, fait \u00e9tat de vices et malfa\u00e7ons jamais invoqu\u00e9s auparavant.<\/p>\n

Quant au moyen de forclusion, les appelants reprochent \u00e0 la juridiction de premi\u00e8re instance d\u2019avoir retenu qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut de r\u00e9ception de l\u2019ouvrage, le d\u00e9lai pour agir ouvert au SYNDICAT \u00e9tait de trente ans, en vertu des r\u00e8gles de droit commun de la responsabilit\u00e9 civile.<\/p>\n

Selon les appelants, il y aurait eu r\u00e9ception tacite de l\u2019ouvrage, du fait de la prise de possession des appartements par les copropri\u00e9taires, et les d\u00e9lais de garantie biennale et d\u00e9cennale auraient commenc\u00e9 \u00e0 courir \u00ab au plus tard \u00e0 partir \u00bb d\u2019une date que les appelants situent, tant\u00f4t en 2008 (cf. acte d\u2019appel, p. 6), tant\u00f4t en 2006 (cf. conclusions du 12 mars 2018, p. 3).<\/p>\n

Pour le surplus, quant au fond, les appelants exposent un certain nombre de critiques d\u2019ordre technique qui rel\u00e8vent, pour la plupart, d\u2019une discussion du rapport d\u2019expertise judiciaire.<\/p>\n

Le bouchon constat\u00e9 par le bureau d\u2019expertises ARBEX dans le syst\u00e8me d\u2019\u00e9coulement des eaux serait d\u00fb \u00e0 un \u00ab d\u00e9faut d\u2019entretien de l\u2019immeuble \u00bb imputable \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9 de sorte que la demande en r\u00e9paration y relative, d\u2019un montant de 11.000 euros, serait infond\u00e9e.<\/p>\n

La rampe de garage serait parfaitement conforme aux plans et aux normes applicables. L\u2019expert KOUSMANN se serait simplement bas\u00e9 \u00e0 tort sur les d\u00e9clarations unilat\u00e9rales de certains copropri\u00e9taires, sans proc\u00e9der lui-m\u00eame, sur place, aux v\u00e9rifications qui se seraient impos\u00e9es de sorte que la demande en r\u00e9paration y relative, d\u2019un montant de 1.800 euros , serait infond\u00e9e.<\/p>\n

Les appelants contestent quelque dommage que ce soit aux rev\u00eatements muraux, aux cages d\u2019ascenseur ou aux rev\u00eatements du sol, apr\u00e8s les travaux de r\u00e9fection r\u00e9alis\u00e9s, selon eux, conform\u00e9ment aux conclusions du bureau d\u2019expertises HOLMALUX, de sorte que la demande y relative, d\u2019un montant de 12.000 euros, serait infond\u00e9e.<\/p>\n

La r\u00e9fection de la fa\u00e7ade au pignon lat\u00e9ral gauche n\u2019incomberait pas aux appelants, mais aux soci\u00e9t\u00e9s mises en intervention, raison pour laquelle il importerait d\u2019ordonner la jonction dont question pr\u00e9c\u00e9demment et de toiser les demandes en intervention ensemble avec la demande principale. La demande y relative, d\u2019un montant de 12.000 euros, serait infond\u00e9e. Les travaux de r\u00e9fection de la fa\u00e7ade arri\u00e8re incomberaient \u00e0 l\u2019un des copropri\u00e9taires qui aurait fait installer un syst\u00e8me de climatisation de fa\u00e7on inappropri\u00e9e. Quant aux goutti\u00e8res et balcons, il est reproch\u00e9 \u00e0 l\u2019expert KOUSMANN de n\u2019avoir effectu\u00e9 que des v\u00e9rifications tr\u00e8s partielles et de ne pas avoir recherch\u00e9 si les pr\u00e9tendues infiltrations \u00e9taient dues \u00e0 un d\u00e9faut d\u2019entretien. La demande aff\u00e9rente, d\u2019un montant de 36.000 euros, serait d\u00e8s lors infond\u00e9e ou alors, pour le moins, largement surfaite.<\/p>\n

5 Tout \u00ab probl\u00e8me relatif au caniveau \u00e0 l\u2019entr\u00e9e du garage \u00bb est contest\u00e9 et laisserait d\u2019\u00eatre \u00e9tay\u00e9 par le moindre \u00e9l\u00e9ment probant. A supposer qu\u2019un d\u00e9faut soit retenu, il y aurait lieu de relever son caract\u00e8re apparent. La demande y relative, d\u2019un montant de 4.500 euros, serait partant irrecevable, sinon infond\u00e9e.<\/p>\n

La demande en indemnisation du chef des moisissures pr\u00e9sentes dans plusieurs logements, d\u2019un montant de 3.700 euros, serait pareillement \u00e0 rejeter au motif que celles-ci seraient dues \u00e0 un \u00ab d\u00e9faut d\u2019a\u00e9ration ad\u00e9quate par l es copropri\u00e9taires concern\u00e9s \u00bb.<\/p>\n

Enfin, la demande en r\u00e9paration du trou dans le local des poubelles serait irrecevable sinon infond\u00e9e, les appelants excipant du caract\u00e8re apparent de ce d\u00e9faut et soutenant qu\u2019ils ne sont pas \u00e0 l\u2019origine de celui-ci.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9 conclut au rejet de l\u2019appel et \u00e0 la confirmation du jugement entrepris.<\/p>\n

Selon l\u2019intim\u00e9, les travaux de r\u00e9fection pr\u00e9conis\u00e9s par HOLMALUX n\u2019auraient \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s que de mani\u00e8re partielle.<\/p>\n

A l\u2019arri\u00e8re de la RESIDENCE, les appelants n\u2019auraient pas r\u00e9alis\u00e9 un v\u00e9ritable syst\u00e8me de drainage tel que recommand\u00e9 par HOLMALUX, les appelants se bornant \u00e0 installer des pompes de relevage destin\u00e9es \u00e0 \u00e9vacuer l\u2019eau \u00e0 partir d\u2019un certain niveau.<\/p>\n

De ce fait, la situation se serait gravement d\u00e9t\u00e9rior\u00e9e ainsi que l\u2019aurait relev\u00e9 l\u2019expert Romain FISCH dans son rapport dat\u00e9 du 17 janvier 2011.<\/p>\n

En d\u00e9pit de pourparlers et de mises en demeure, les appelants n\u2019auraient pas entrepris les travaux de r\u00e9fection du drainage qui s\u2019imposaient de sorte que le SYNDICAT aurait \u00e9t\u00e9 contraint d\u2019agir en justice.<\/p>\n

Concernant la demande de jonction, l\u2019intim\u00e9 donne \u00e0 consid\u00e9rer qu\u2019il a introduit son action en justice le 6 juillet 2011 et que ce n\u2019est que cinq ans plus tard, par conclusions dat\u00e9es du 12 juillet 2016, que les parties adverses ont sollicit\u00e9 la jonction avec deux r\u00f4les de mises en intervention dont l\u2019intim\u00e9 affirme ignorer la teneur. De plus, les r\u00f4les dont il s\u2019agit ne se trouvant pas \u00ab au m\u00eame degr\u00e9 d\u2019instance \u00bb, leur jonction serait en l\u2019\u00e9tat \u00ab mat\u00e9riellement impossible \u00bb.<\/p>\n

Ce serait \u00e0 bon droit que la juridiction du premier degr\u00e9 aurait retenu l\u2019application des dispositions relatives \u00e0 la vente d\u2019immeuble \u00e0 construire et constat\u00e9 l\u2019absence de toute r\u00e9ception.<\/p>\n

Selon l\u2019intim\u00e9, \u00ab il n\u2019est m\u00eame pas \u00e9tabli qu\u2019il y aurait eu prise de possession des appartements par les diff\u00e9rents copropri\u00e9taires au plus tard au courant de l\u2019ann\u00e9e 2008 \u00bb.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9 estime qu\u2019en l\u2019absence du moindre \u00e9l\u00e9ment de preuve de nature \u00e0 \u00e9tablir la r\u00e9ception all\u00e9gu\u00e9e par les parties adverses, laquelle r\u00e9ception serait<\/p>\n

6 \u00ab susceptible de faire courir la prescription de la garantie des vices cach\u00e9s, il y a lieu de retenir que seul le d\u00e9lai trentenaire trouve application \u00bb.<\/p>\n

M\u00eame \u00e0 supposer qu\u2019une r\u00e9ception tacite soit intervenue, quod non, le d\u00e9lai de garantie ne serait pas venu \u00e0 expiration \u00e0 la date de l\u2019introduction de la demande en justice, s\u2019agissant de vices relevant de la garantie d\u00e9cennale.<\/p>\n

Concernant les diff\u00e9rents griefs d\u2019ordre technique formul\u00e9s par les appelants, la partie intim\u00e9e se r\u00e9f\u00e8re, pour l\u2019essentiel, aux motifs adopt\u00e9s par l\u2019expert KOUSMANN et par les juges de premi\u00e8re instance pour en demander le rejet.<\/p>\n

Eu \u00e9gard \u00e0 la motivation claire, compl\u00e8te et coh\u00e9rente du rapport d\u2019expertise KOUSMANN, il n\u2019y aurait pas lieu d\u2019en ordonner la lecture.<\/p>\n

Ce serait \u00e0 bon droit que le tribunal aurait ordonn\u00e9 la r\u00e9paration par \u00e9quivalent, en raison de l\u2019incurie persistante, de l\u2019incomp\u00e9tence et du manque de professionnalisme av\u00e9r\u00e9s des parties adverses.<\/p>\n

Quant aux int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux, le tribunal les aurait allou\u00e9s, \u00e0 bon droit, \u00e0 compter du jour de l\u2019assignation puisque l\u2019ensemble des vices et malfa\u00e7ons litigieux seraient mentionn\u00e9s dans \u00ab les rapports HOLMALUX et FISCH sur lesquels \u00e9tait bas\u00e9 l\u2019acte introductif d\u2019instance \u00bb.<\/p>\n

Dans un dernier corps de conclusions, notifi\u00e9 en date du 23 mai 2018, l\u2019intim\u00e9 fait \u00e9tat d\u2019une aggravation consid\u00e9rable des dommages litigieux, en raison de l\u2019attitude des parties adverses, auxquelles il est reproch\u00e9 de faire \u00ab perdurer la proc\u00e9dure judiciaire \u00bb, circonstance qui rendrait n\u00e9cessaire une adaptation de la demande en r\u00e9paration.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9 demande le remboursement d\u2019un montant total de 13.667,46 euros TTC, outre les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux, au titre de frais de travaux \u00ab ponctuels et provisoires \u00bb de remise en \u00e9tat renseign\u00e9s par les factures n\u00b0 2016- 4340, \u00e9mise le 12 janvier 2016, n\u00b0 2017- 5340, \u00e9mise le 15 juin 2017 et n\u00b0 2017- 5486, \u00e9mise le 20 septembre 2017 par la soci\u00e9t\u00e9 SOC.3.) SARL, lesquelles factures auraient \u00e9t\u00e9 pay\u00e9es int\u00e9gralement (cf. pi\u00e8ces n\u00b0 21 \u00e0 26 de l\u2019intim\u00e9).<\/p>\n

D\u2019autre part, le SYNDICAT fait valoir que la d\u00e9gradation globale des fa\u00e7ades rend entre- temps n\u00e9cessaire, non pas des r\u00e9fections ponctuelles localis\u00e9es, mais une r\u00e9fection compl\u00e8te de toutes les fa\u00e7ades outre que les montants retenus par l\u2019expert KOUSMANN ne seraient plus d\u2019actualit\u00e9.<\/p>\n

En r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 un devis \u00e9tabli le 23 f\u00e9vrier 2018 par la soci\u00e9t\u00e9 anonyme SOC.4.) S.A., (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 27 de la farde de l\u2019intim\u00e9), le SYNDICAT, qui d\u00e9clare proc\u00e9der \u00e0 une simple \u00ab augmentation de sa demande \u00bb, conclut \u00e0 la condamnation des parties adverses \u00e0 lui payer la somme de 178.801,74 euros TTC, outre les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux, au titre de la remise en \u00e9tat des fa\u00e7ades, balcons et terrasses.<\/p>\n

Les appelants soul\u00e8vent l\u2019irrecevabilit\u00e9 de ces demandes qu\u2019ils qualifient de demandes nouvelles.<\/p>\n

Les vices et malfa\u00e7ons invoqu\u00e9s par l\u2019intim\u00e9, dans son dernier corps de conclusions, seraient \u00ab autres que ceux invoqu\u00e9s en premi\u00e8re instance \u00bb.<\/p>\n

Quant au fond, les appelants contestent toute responsabilit\u00e9 dans la gen\u00e8se des dommages invoqu\u00e9s dans le dernier corps de conclusions de l\u2019intim\u00e9.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation de la Cour<\/p>\n

C\u2019est \u00e0 bon droit que la juridiction du premier degr\u00e9 a refus\u00e9 la jonction du r\u00f4le num\u00e9ro 138.970 avec les r\u00f4les num\u00e9ros 169.942 et 161.347, relatifs \u00e0 des mises en intervention, au motif que ces deux derniers r\u00f4les ne sauraient retarder ind\u00fbment la d\u00e9cision \u00e0 intervenir dans le cadre du r\u00f4le principal, \u00e9tant donn\u00e9 que l\u2019exploit introductif d\u2019instance ayant donn\u00e9 lieu au r\u00f4le principal date du 6 juillet 2011, tandis que les demandes en intervention datent du 6 mai 2015 et que la premi\u00e8re demande de jonction a \u00e9t\u00e9 formul\u00e9e suivant conclusions notifi\u00e9es \u00e0 l\u2019intim\u00e9 en date du 12 juillet 2016, soit cinq ann\u00e9es seulement apr\u00e8s l\u2019introduction de la demande principale.<\/p>\n

A.), B.) et C.) affirment, pour la premi\u00e8re fois en instance d\u2019appel, qu\u2019il y aurait eu r\u00e9ception tacite de l\u2019immeuble du fait de sa prise de possession, et qu\u2019il y aurait partant lieu de faire application des garanties biennale et d\u00e9cennale, outre que certains d\u00e9fauts qualifi\u00e9s d\u2019apparents devraient \u00eatre \u00e9cart\u00e9s.<\/p>\n

En l\u2019esp\u00e8ce, il est constant en cause que les parties au litige sont li\u00e9es par un contrat de vente d\u2019immeuble \u00e0 construire, r\u00e9gi par les dispositions des articles 1601-1 \u00e0 1601- 14 du Code civil.<\/p>\n

Ainsi que les juges de premi\u00e8re instance l\u2019ont relev\u00e9 \u00e0 juste titre, l\u2019application des garanties biennale et d\u00e9cennale pr\u00e9vues aux articles 1792 et 2270 du Code civil, auxquels renvoie l\u2019article 1646- 1 du m\u00eame Code, pr\u00e9suppose qu\u2019il y ait eu r\u00e9ception de l\u2019immeuble.<\/p>\n

Celle-ci est l\u2019acte par lequel les parties au contrat constatent que l\u2019ouvrage r\u00e9alis\u00e9 est conforme \u00e0 ce qui avait \u00e9t\u00e9 convenu et que les travaux de construction ont \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9s selon les r\u00e8gles de l\u2019art.<\/p>\n

La r\u00e9ception d\u2019un immeuble peut \u00eatre expresse ou tacite.<\/p>\n

La r\u00e9ception expresse r\u00e9sulte d\u2019un proc\u00e8s-verbal de r\u00e9ception.<\/p>\n

Il est constant en cause que pareille r\u00e9ception expresse n\u2019a pas eu lieu dans le cas d\u2019esp\u00e8ce.<\/p>\n

La r\u00e9ception de l\u2019immeuble peut aussi \u00eatre tacite.<\/p>\n

La prise de possession peut valoir r\u00e9ception tacite, \u00e0 condition d\u2019\u00eatre d\u00e9pourvue d\u2019\u00e9quivoque, autrement dit, de ne pouvoir s\u2019expliquer autrement que par une acceptation pure et simple de l\u2019ouvrage (cf. G. Ravarani et Ch.<\/p>\n

8 Kaufhold, Les d\u00e9lais de garantie en mati\u00e8re de vices de construction, Livre jubilaire de la Conf\u00e9rence Saint-Yves, Diagonales \u00e0 travers le droit luxembourgeois, n\u00b0 33, p. 603).<\/p>\n

Il appartient au constructeur de rapporter la preuve des \u00e9l\u00e9ments constitutifs de la r\u00e9ception.<\/p>\n

Force est de constater que les affirmations des appelants quant \u00e0 la date de prise de possession all\u00e9gu\u00e9e sont, ainsi que le rel\u00e8ve l\u2019intim\u00e9 \u00e0 juste titre, des plus vagues et m\u00eame contradictoires, puisqu\u2019ils affirment, dans leur acte d\u2019appel (cf. page 6) qu\u2019il y aurait eu \u00ab prise de possession de l\u2019ensemble des appartements au plus tard au courant de l\u2019ann\u00e9e 2008, sans pr\u00e9judice quant \u00e0 la date exacte \u00bb, alors qu\u2019ils affirment, dans leurs conclusions notifi\u00e9es le 12 mars 2018 (cf. page 3) que \u00ab les propri\u00e9taires ont, \u00e0 un certain moment, pris possession des lieux \u00bb et cela \u00ab au plus tard au courant de l\u2019ann\u00e9e 2006 \u00bb.<\/p>\n

Il est constant en cause que l\u2019ach\u00e8vement de la construction de la RESIDENCE est intervenu en 2006.<\/p>\n

De plus, d\u00e8s l\u2019ann\u00e9e 2007, l\u2019expert en b\u00e2timent Georges WIES a dress\u00e9, \u00e0 l\u2019initiative de la copropri\u00e9t\u00e9, un rapport d\u2019expertise contradictoire au sujet de plusieurs vices et malfa\u00e7ons litigieux, lesquels se sont manifest\u00e9s dans le courant de l\u2019hiver 2006-2007 (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 19 de la farde I de l\u2019intim\u00e9).<\/p>\n

Les parties appelantes n\u2019\u00e9tablissent pas de faits pr\u00e9cis de nature \u00e0 constituer une r\u00e9ception tacite de l\u2019ouvrage.<\/p>\n

Dans ces conditions, c\u2019est \u00e0 bon droit que la juridiction du premier degr\u00e9 a retenu qu\u2019aucune r\u00e9ception n\u2019\u00e9tait \u00e9tablie et qu\u2019ils ont \u00e9cart\u00e9 l\u2019application de l\u2019article 1646- 1 du Code civil qui renvoie aux articles 1792 et 2270 du Code civil concernant les vices cach\u00e9s de l\u2019ouvrage.<\/p>\n

L\u2019article 1642- 1 du Code civil dispose ce qui suit : \u00ab Le vendeur d\u2019un immeuble \u00e0 construire ne peut \u00eatre d\u00e9charg\u00e9, ni avant la r\u00e9ception de l\u2019ouvrage par l\u2019acqu\u00e9reur, ni avant l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai d\u2019un mois apr\u00e8s la prise de possession par l\u2019acqu\u00e9reur des vices de construction alors apparents. \u00bb<\/p>\n

Aux termes de cette disposition, le vice est consid\u00e9r\u00e9 comme apparent lorsqu\u2019il s\u2019est r\u00e9v\u00e9l\u00e9, soit avant la r\u00e9ception de l\u2019ouvrage, soit \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai d\u2019un mois apr\u00e8s la prise de possession par l\u2019acqu\u00e9reur, le plus tardif de ces deux \u00e9v\u00e9nements \u00e9tant d\u00e9terminant (cf. not. Cour d\u2019appel, 30.04.2014, n\u00b0 du r\u00f4le 38. 913 ; G. Ravarani, La responsabilit\u00e9 civile des personnes priv\u00e9es et publiques, Pasicrisie, 3 e \u00e9d., n\u00b0 705).<\/p>\n

En mati\u00e8re de vente d\u2019immeuble \u00e0 construire, la distinction entre vices apparents et vices cach\u00e9s peut \u00eatre qualifi\u00e9e de \u00ab purement technique \u00bb, d\u00e8s lors que la qualification du vice d\u00e9pend exclusivement de la date de sa r\u00e9v\u00e9lation effective. Le vice est apparent s\u2019il s\u2019est r\u00e9v\u00e9l\u00e9 avant le plus tardif des deux \u00e9v\u00e9nements vis\u00e9s \u00e0 l\u2019article 1642- 1 du Code civil (cf. G. Ravarani,<\/p>\n

9 Tableau des d\u00e9lais d\u2019action en mati\u00e8re de garantie des immeubles vendus ou construits, Pas. 28, p.12, n\u00b0 13).<\/p>\n

Comme aucune r\u00e9ception n\u2019a eu lieu en l\u2019esp\u00e8ce, les vices litigieux sont \u00e0 consid\u00e9rer comme apparents, en vertu du crit\u00e8re de distinction susmentionn\u00e9, de sorte qu\u2019ils rel\u00e8vent du r\u00e9gime de garantie \u00e9dict\u00e9 par l\u2019article 1642- 1 du Code civil, et non pas du droit commun tel qu\u2019il d\u00e9coule de l\u2019article 1147 du Code civil (cf. Cour d\u2019appel, 28.06.1995, n\u00b0 du r\u00f4le 16. 686 ; G. Ravarani, La responsabilit\u00e9 civile des personnes priv\u00e9es et publiques, ibidem).<\/p>\n

Or, l\u2019article 1642-1 du Code civil d\u00e9roge \u00e0 la r\u00e8gle de droit commun de la garantie des vices apparents inscrite \u00e0 l\u2019article 1642 en \u00e9non\u00e7ant indirectement, mais n\u00e9cessairement, le principe que le vendeur r\u00e9pond des vices apparents, sauf si l\u2019acqu\u00e9reur en a donn\u00e9 express\u00e9ment d\u00e9charge. Les d\u00e9lais de d\u00e9nonciation et d\u2019action pr\u00e9vus par l\u2019article 1648 du Code civil sont inapplicables. L\u2019article 1642- 1 du Code civil pr\u00e9voit seulement l\u2019interdiction pour le vendeur d\u2019obtenir d\u00e9charge des vices apparents avant le dernier en date des deux \u00e9v\u00e9nements y vis\u00e9s (cf. Cour de cassation, 06.07.2006, Pas. 33.231 ; Cour d\u2019appel, 09.11.2005, n os du r\u00f4le 28. 753 et 28.939 ; 08.02.2006, n\u00b0 du r\u00f4le 28. 903).<\/p>\n

Par cons\u00e9quent, l\u2019acqu\u00e9reur peut, en pareil cas, exercer l\u2019action en garantie pour r\u00e9paration des vices apparents pendant le d\u00e9lai de droit commun qui, en vertu de l\u2019article 2262 du Code civil, est de trente ans (cf. Cour d\u2019appel, 28.06.1995, n\u00b0 du r\u00f4le 16. 686 ; 30.03.1999 ; n\u00b0 du r\u00f4le 20.541 ; Cour d\u2019appel, 30.04.2014, arr\u00eat pr\u00e9cit\u00e9 ; G. Ravarani, Tableau des d\u00e9lais d\u2019action en mati\u00e8re de garantie des immeubles vendus ou construits, Pas. 28, p. 23, n\u00b0 43) \u00e0 partir de la d\u00e9livrance de l\u2019immeuble (cf. G. Ravarani et Ch. Kaufhold, op. cit. n\u00b0 7, p. 588).<\/p>\n

En cons\u00e9quence, le SYNDICAT est recevable \u00e0 agir en garantie contre les appelants, en vue d\u2019obtenir r\u00e9paration des vices litigieux, pendant un d\u00e9lai de trente ans \u00e0 compter de la d\u00e9livrance de l\u2019immeuble.<\/p>\n

Le moyen d\u2019irrecevabilit\u00e9 pour cause de forclusion, oppos\u00e9 par les appelants, doit d\u00e8s lors \u00eatre rejet\u00e9.<\/p>\n

Quant au fond, il convient d\u2019examiner, un par un, les griefs oppos\u00e9s par les appelants concernant la d\u00e9termination des causes et de l\u2019\u00e9tendue des diff\u00e9rents chefs de pr\u00e9judice telles que retenues par le jugement dont appel.<\/p>\n

Les infiltrations au sous-sol, le fonctionnement des stations de pompage et le drainage<\/p>\n

Les appelants soutiennent que les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 \u00e9taient r\u00e9solus d\u00e8s avant la visite de l\u2019expert KOUSMANN et que les constatations de celui-ci ont \u00e9t\u00e9 fauss\u00e9es par le d\u00e9branchement, avant sa visite, des pompes de relevage.<\/p>\n

10 En tout \u00e9tat de cause, il y aurait lieu de tenir compte des constats unilat\u00e9raux, dress\u00e9s respectivement les 1er f\u00e9vrier et 22 avril 2016 par le bureau d\u2019expertises ARBEX, aux termes desquels il n\u2019y aurait plus de probl\u00e8me d\u2019humidit\u00e9 au sous-sol.<\/p>\n

Dans son rapport dat\u00e9 du 28 septembre 2015, l\u2019expert judiciaire Robert KOUSMANN constate ce qui suit : \u00ab En r\u00e9sum\u00e9, selon constats de l\u2019expert Romain FISCH ainsi que du soussign\u00e9 expert, nous devons toujours retenir une forte pr\u00e9sence d\u2019eaux dans les soubassements de l\u2019immeuble. Cette pr\u00e9sence d\u2019eaux se traduit par l\u2019apparition d\u2019aur\u00e9oles dans les murs, voiles et planchers, respectivement l\u2019apparition en coul\u00e9es depuis les joints entre complexe plancher (couloir) et ma\u00e7onnerie (cloison et murs) ou encore la remont\u00e9 d\u2019eaux par les joints autour des piliers dans le parking et autour des joints de fractionnement du rev\u00eatement de sol du garage. (\u2026) Cette importante pr\u00e9sence d\u2019eaux derri\u00e8re les voiles et au niveau de plancher du sous-sol ont pour cause et origine une d\u00e9faillance flagrante du syst\u00e8me d\u2019\u00e9vacuation des eaux souterraines, voir drainage d\u00e9faillant, absence d\u2019un soubassement conforme aux prescriptions et r\u00e8gles de l\u2019art et encore une \u00e9vacuation douteuse des eaux recueillis dans la buanderie \u00bb (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 20 de la farde II de l\u2019intim\u00e9, p. 23- 24).<\/p>\n

Selon ce m\u00eame expert : \u00ab Comme les probl\u00e8mes persistent encore et toujours, il y a lieu de retenir que les moyens de remise en \u00e9tat entrepris jusqu\u2019ici sont insuffisants \u00bb (ibidem, page 36).<\/p>\n

Par ailleurs, l\u2019expert se prononce sur le fonctionnement des pompes destin\u00e9es \u00e0 la d\u00e9shumidification, et cela pour l\u2019estimer insuffisant.<\/p>\n

Il ne r\u00e9sulte pas dudit rapport d\u2019expertise que les pompes eussent \u00e9t\u00e9 d\u00e9branch\u00e9es alors pourtant que la constatation susmentionn\u00e9e laisse pr\u00e9sumer que l\u2019expert ait v\u00e9rifi\u00e9 ce point, et les appelants ne font \u00e9tat d\u2019aucun autre \u00e9l\u00e9ment probant de nature \u00e0 \u00e9tayer leur affirmation.<\/p>\n

Il r\u00e9sulte \u00e0 suffisance de ces consid\u00e9rations que l\u2019exc\u00e8s d\u2019humidit\u00e9 au sous-sol persiste, et cela en d\u00e9pit des installations de pompage destin\u00e9es \u00e0 y rem\u00e9dier.<\/p>\n

C\u2019est pour des motifs que la Cour fait siens que le tribunal a retenu que les constats unilat\u00e9raux ARBEX n\u2019\u00e9taient pas de nature \u00e0 emporter la conviction contraire, eu \u00e9gard \u00e0 leur caract\u00e8re impr\u00e9cis et lacunaire.<\/p>\n

L\u2019expert judiciaire pr\u00e9conise la r\u00e9alisation de deux \u00e9tudes compl\u00e9mentaires portant l\u2019une sur le \u00ab positionnement exact \u00bb des canalisations et l\u2019autre sur les conduites d\u2019\u00e9vacuation des eaux us\u00e9es, avant de se prononcer d\u00e9finitivement sur \u00ab ce qui doit \u00eatre fait pour assurer enfin un drainage effectif \u00bb.<\/p>\n

C\u2019est \u00e0 juste titre que le tribunal a ent\u00e9rin\u00e9 cette proposition de l\u2019expert.<\/p>\n

Dans ces conditions, c\u2019est \u00e0 tort que les parties appelantes estiment non fond\u00e9e la demande en r\u00e9paration concernant ce chef de pr\u00e9judice et qu\u2019ils<\/p>\n

11 demandent, en ordre subsidiaire, un suppl\u00e9ment d\u2019expertise afin de v\u00e9rifier \u00ab l\u2019absence d\u2019humidit\u00e9 au sous-sol \u00bb.<\/p>\n

Il y a partant lieu \u00e0 confirmation du jugement entrepris sur ce point.<\/p>\n

Les contre- pentes dans le syst\u00e8me d\u2019\u00e9coulement des eaux Les parties appelantes reprochent au tribunal de les avoir condamn\u00e9es, de ce chef, \u00e0 payer un montant de 11.000 euros, au titre de frais de r\u00e9alisation d\u2019\u00e9tudes compl\u00e9mentaires et soutiennent, en r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 un rapport d\u2019expertise ARBEX, que le syst\u00e8me d\u2019\u00e9coulement des eaux ne serait d\u00e9faillant qu\u2019en raison d\u2019un \u00ab manque d\u2019entretien \u00bb imputable \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

C\u2019est \u00e0 juste titre que les juges de premi\u00e8re instance ont retenu que les investigations dudit bureau d\u2019expertises n\u2019ont port\u00e9 que sur une partie tr\u00e8s limit\u00e9e du syst\u00e8me d\u2019\u00e9coulement des eaux, que celles-ci ont permis de mettre en \u00e9vidence une contre- pente et que l\u2019origine du bouchon constat\u00e9 n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9e par ARBEX de sorte qu\u2019il ne saurait \u00eatre retenu que celui-ci aurait pour origine un manque d\u2019entretien imputable \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

En l\u2019absence d\u2019\u00e9l\u00e9ments militant en faveur d\u2019une r\u00e9duction du montant allou\u00e9, il convient de confirmer la condamnation intervenue de ce chef.<\/p>\n

Les d\u00e9sordres affectant la rampe de garage Les appelants reprochent \u00e0 l\u2019expert de s\u2019\u00eatre content\u00e9 de reproduire les d\u00e9clarations de certains copropri\u00e9taires et soutiennent que la rampe de garage est conforme au r\u00e8glement des b\u00e2tisses de la commune de (…) . Dans son rapport du 7 d\u00e9cembre 2007, l\u2019expert Georges WIES retient, \u00e0 la suite d\u2019essais, que \u00ab l\u2019acc\u00e8s vers le garage souterrain est difficile, respectivement impossible pour diff\u00e9rents types de v\u00e9hicules \u00bb et que le risque de d\u00e9g\u00e2ts \u00e0 la partie avant du v\u00e9hicule est particuli\u00e8rement \u00e9lev\u00e9 \u00ab si deux personnes sont assises dans celle- ci et si la voiture ne roule pas \u00e0 une vitesse tr\u00e8s r\u00e9duite \u00bb (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 19 de la farde I de l\u2019intim\u00e9, p. 2).<\/p>\n

Dans son rapport pr\u00e9cit\u00e9 du 28 septembre 2015, l\u2019expert KOUSMANN retient que les prescriptions de r\u00e9alisation des rampes n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9es pour ce qui concerne \u00ab les aplanissements et les rayons de raccordements entre les surfaces en pentes et les surfaces horizontales de rampes en d\u00e9but et en fin de la pente \u00bb et incrimine une \u00ab implantation erron\u00e9e de la rampe suite \u00e0 un manque de pr\u00e9paration au niveau de la conception, voir demande de l\u2019autorisation pr\u00e9alable d\u2019installer les rampes aux endroits projet\u00e9s, respectivement une erreur dans l\u2019ex\u00e9cution de la rampe, voir aux niveaux des rayons de courbure \u00e0 appliquer \u00bb (cf. page 27).<\/p>\n

Les appelants ne font \u00e9tat d\u2019aucun \u00e9l\u00e9ment probant qui permettrait d\u2019inf\u00e9rer que les conclusions cit\u00e9es ci -dessus reposeraient uniquement sur les<\/p>\n

12 d\u00e9clarations de certains copropri\u00e9taires et non sur les constatations personnelles de l\u2019expert judiciaire, tel que le laisse pr\u00e9sumer la formulation retenue par ce dernier.<\/p>\n

L\u2019expert KOUSMANN n\u2019\u00e9tant pas d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 en mesure de se prononcer sur les mesures de remise en \u00e9tat, c\u2019est \u00e0 bon droit que le tribunal a ordonn\u00e9, sur ce point, une \u00e9tude compl\u00e9mentaire telle que sugg\u00e9r\u00e9e par l\u2019expert et qu\u2019il a condamn\u00e9 les promoteurs \u00e0 faire l\u2019avance des frais, \u00e9valu\u00e9s \u00e0 1.800 euros.<\/p>\n

Les rev\u00eatements muraux, les rev\u00eatements du sol et les cuves des cages d\u2019ascenseur Les appelants estiment que c\u2019est \u00e0 tort que les juges du premier degr\u00e9 les ont condamn\u00e9s, de ce chef, \u00e0 payer \u00e0 l\u2019intim\u00e9 une indemnit\u00e9 de 12.000 euros TTC et contestent l\u2019existence des d\u00e9g\u00e2ts invoqu\u00e9s par l\u2019intim\u00e9. C\u2019est \u00e0 juste titre que les juges de premi\u00e8re instance ont retenu qu\u2019au vu du rapport d\u2019expertise judiciaire et des clich\u00e9s en annexe, les d\u00e9g\u00e2ts aux cuves des cages d\u2019ascenseur et aux rev\u00eatements du sol et des murs \u00e9taient av\u00e9r\u00e9s de sorte qu\u2019il y avait lieu \u00e0 r\u00e9paration. Il convient partant de confirmer le jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9 sur ce point.<\/p>\n

La fa\u00e7ade de pignon lat\u00e9ral gauche Les appelants reprochent au tribunal de les avoir condamn\u00e9s, de ce chef, \u00e0 indemniser l\u2019intim\u00e9 \u00e0 hauteur de 18.000 euros TTC, au titre de frais de r\u00e9fection, et soutiennent que seules les parties mises en intervention dans le cadre des r\u00f4les susmentionn\u00e9s pourraient \u00eatre tenues pour responsables, les appelants n\u2019\u00e9tant pas intervenus personnellement dans le cadre de ce volet du chantier. Ils concluent, en ordre subsidiaire, \u00e0 une r\u00e9duction de l\u2019indemnit\u00e9 allou\u00e9e. Les appelants sont tenus d\u2019une obligation de r\u00e9sultat concernant la conception et la r\u00e9alisation d\u2019un ouvrage exempt de vices. Pr\u00e9sum\u00e9s responsables du vice que pr\u00e9sente l\u2019ouvrage, ils ne peuvent s\u2019exon\u00e9rer que par la preuve d\u2019une cause \u00e9trang\u00e8re pr\u00e9sentant les caract\u00e8res de la force majeure. Les appelants ne sauraient partant s\u2019exon\u00e9rer par le fait des entrepreneurs qu\u2019ils ont, en leur qualit\u00e9 de ma\u00eetres de l\u2019ouvrage, charg\u00e9, par contrat, de la construction de la RESIDENCE. Dans son rapport pr\u00e9cit\u00e9, l\u2019expert judiciaire estime, dans des termes d\u00e9pourvus de la moindre \u00e9quivoque, que la cause des d\u00e9sordres en question r\u00e9side dans \u00ab une r\u00e9alisation non conforme aux r\u00e8gles de l\u2019art de la part du ferblantier, de la part du carreleur et de la part du fa\u00e7adier. Chacun pour son travail aurait d\u00fb<\/p>\n

13 refuser l\u2019ex\u00e9cution de son travail si la direction des travaux exige la r\u00e9alisation telle quelle \u00bb (cf. page 25).<\/p>\n

Le montant de l\u2019indemnit\u00e9 retenu par les juges du premier degr\u00e9 correspond au montant retenu par l\u2019expert judiciaire et aucun \u00e9l\u00e9ment pertinent ne milite en faveur d\u2019une r\u00e9duction de celui -ci.<\/p>\n

Il y a partant lieu de confirmer \u00e9galement le jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9 sur ce point.<\/p>\n

Les goutti\u00e8res, les fa\u00e7ades-arri\u00e8res et les balcons A l\u2019instar du moyen oppos\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, les appelants font valoir que les d\u00e9sordres \u00e9ventuels constat\u00e9s dans le pr\u00e9sent contexte seraient imputables aux entreprises mises en intervention. Pour le m\u00eame motif qu\u2019\u00e9nonc\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, il y a lieu de retenir que les appelants ne sauraient s\u2019exon\u00e9rer par le fait des entreprises mises en intervention. Ils soutiennent en outre que l\u2019\u00e9tendue de la r\u00e9paration, pr\u00e9conis\u00e9e par l\u2019expert judiciaire et retenue par le tribunal, serait exag\u00e9r\u00e9e et que les d\u00e9sordres constat\u00e9s seraient, en grande partie, imputables \u00e0 l\u2019installation d\u2019un syst\u00e8me de climatisation au premier \u00e9tage par l\u2019un des copropri\u00e9taires. Cependant, il r\u00e9sulte du rapport d\u2019expertise KOUSMANN que les d\u00e9sordres constat\u00e9s ont pour origine \u00ab des eaux stagnantes dans les goutti\u00e8res des balcons et une r\u00e9alisation non conforme de la part du ferblantier ayant pos\u00e9 les goutti\u00e8res \u00bb (cf. page 25).<\/p>\n

Selon l\u2019expert, est en cause une \u00ab r\u00e9alisation non conforme aux r\u00e8gles de l\u2019art des raccordements entre les parties lat\u00e9rales en remont\u00e9 et les couvre- murs m\u00e9talliques \u00bb, et cela concernant \u00ab l'ensemble des couvre- murs m\u00e9talliques sur l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des deux r\u00e9sidences, y compris les parapets de d\u00e9limitation au- dessus des entr\u00e9e et sortie du garage \u00bb (page 26).<\/p>\n

L\u2019expert pr\u00e9cise encore ce qui suit : \u00ab Vu les diff\u00e9rences de dilatation, respectivement de flexibilit\u00e9 des diff\u00e9rents produits, voir carrelage rigide et amorphe contre profil\u00e9 en mati\u00e8re synth\u00e9tique flexible, la colle de pose des carreaux n\u2019adh\u00e8re plus \u00e0 son support. Les joints entre carreaux, eux \u00e9galement r\u00e9alis\u00e9s en un mat\u00e9riel non flexible (mortier \u00e0 base de ciment) commencent \u00e0 fissurer. Les eaux p\u00e9n\u00e8trent jusqu\u2019\u00e0 la couche d\u2019adh\u00e9rence des carreaux pour y faire exploser en cas de gel\/d\u00e9gel la colle au niveau des profil\u00e9s synth\u00e9tiques (ou pire m\u00e9talliques) \u00bb (cf. page 27).<\/p>\n

Il suit de l\u00e0 que les d\u00e9sordres en cause sont imputables \u00e0 un vice de construction, et non \u00e0 l\u2019installation d\u2019un syst\u00e8me de climatisation au premier \u00e9tage, par l\u2019un des copropri\u00e9taires.<\/p>\n

14 Le montant de l\u2019indemnit\u00e9 retenu par les juges du premier degr\u00e9 correspond au montant retenu par l\u2019expert judiciaire et aucun \u00e9l\u00e9ment pertinent ne milite en faveur d\u2019une r\u00e9duction de celui -ci.<\/p>\n

Il y a partant lieu de confirmer le jugement dont appel sur ce point.<\/p>\n

Le caniveau Les appelants contestent l\u2019existence d\u2019un vice de construction, et plus g\u00e9n\u00e9ralement \u00ab tout probl\u00e8me relatif au caniveau en place \u00bb.<\/p>\n

Cependant, aux termes du rapport d\u2019expertise judiciaire, \u00ab la pr\u00e9sence d\u2019eaux \u00e0 l\u2019entr\u00e9e du garage, en plus en bas d\u2019une rampe \u00e0 forte pente (15%) pr\u00e9sente non seulement un probl\u00e8me d\u2019hygi\u00e8ne et de salubrit\u00e9 (propret\u00e9) mais aussi un risque d\u2019accident (verglas).<\/p>\n

En ce qui concerne l\u2019\u00e9coulement des eaux de surfaces par-dessus de la rigole plac\u00e9e devant la porte du garage, nous retenons pour cause et origine un dimensionnement insuffisant de la largeur de la rigole en fonction des pentes r\u00e9alis\u00e9es. Vu la pente de la rampe ainsi que les quantit\u00e9s d\u2019eaux s\u2019\u00e9coulant vers la rigole, les eaux arrivent \u00e0 grande vitesse et d\u00e9passent en parties la grille qui couvre le caniveau.<\/p>\n

Nous retenons pour cause et origine une r\u00e9alisation non adapt\u00e9e \u00e0 la situation, respectivement encore un manquement aux r\u00e8gles de l\u2019art de raccordement \u00e0 la canalisation \u00bb (cf. page 27).<\/p>\n

Il r\u00e9sulte des passages cit\u00e9s ci-dessus que l\u2019expert met en cause une r\u00e9alisation non adapt\u00e9e \u00e0 la situation et un manquement aux r\u00e8gles de l\u2019art, de sorte que c\u2019est \u00e0 bon droit que le tribunal a retenu l\u2019existence d\u2019un vice de construction imputable aux appelants.<\/p>\n

Le jugement dont appel doit donc \u00e9galement \u00eatre confirm\u00e9 sur ce point.<\/p>\n

La pr\u00e9sence de moisissures dans les logements Les appelants contestent l\u2019existence d\u2019un vice de construction et soutiennent que l\u2019humidit\u00e9 excessive serait imputable \u00e0 un d\u00e9faut d\u2019a\u00e9ration suffisant des logements, au vu des conclusions du bureau d\u2019expertises ARBEX.<\/p>\n

L\u2019expert judiciaire constate ce qui suit : \u00ab Selon les mesurages r\u00e9alis\u00e9s, nous devons conclure sur un ph\u00e9nom\u00e8ne de pont thermique. (\u2026) le ph\u00e9nom\u00e8ne de pont thermique s\u2019explique par l\u2019apparition des moisissures notamment du c\u00f4t\u00e9 du pignon mal expos\u00e9 \u00e0 un ensoleillement naturel (\u2026) et une d\u00e9faillance dans l\u2019ex\u00e9cution \u00e0 la jonction entre socle et fa\u00e7ade montante (\u2026).<\/p>\n

Du c\u00f4t\u00e9 de l\u2019entr\u00e9e, le pont thermique est form\u00e9 par une exposition \u00e0 plusieurs temp\u00e9ratures variables, \u00e0 savoir la temp\u00e9rature ext\u00e9rieure, la temp\u00e9rature du<\/p>\n

15 couloir d\u2019entr\u00e9e non chauff\u00e9 et la temp\u00e9rature du salon du logement. A d\u00e9faut d\u2019informations sur les mat\u00e9riaux utilis\u00e9s pour la construction, il n\u2019est pas possible de fournir des calculs sp\u00e9cifiques. Une analyse des mat\u00e9riaux utilis\u00e9s pourra fournir les facteurs n\u00e9cessaires aux calculs pour \u00e9tablir la preuve du pont thermique (page 28) (\u2026).<\/p>\n

Nous proposons de renforcer les capacit\u00e9s d\u2019isolation thermiques des parois ext\u00e9rieures du logement par l\u2019application d\u2019un isolant sur les surfaces murales \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de l\u2019appartement, voir dans le salon et les chambres. Cette isolation thermique peut se faire en l\u00e9s de li\u00e8ge d\u2019une \u00e9paisseur de 5 millim\u00e8tres.<\/p>\n

Les surfaces ainsi trait\u00e9es peuvent, par apr\u00e8s, \u00eatre recouvertes par tout rev\u00eatement au choix du propri\u00e9taire \u00bb (cf. page 45).<\/p>\n

C\u2019est \u00e0 juste titre que les juges de premi\u00e8re instance ont encore relev\u00e9 qu\u2019aux termes du rapport d\u2019expertise ARBEX, invoqu\u00e9 par les appelants, \u00ab les probl\u00e8mes d\u2019humidit\u00e9 et de moisissure dans l\u2019appartement situ\u00e9 au rez-de- chauss\u00e9e c\u00f4t\u00e9 droit de la r\u00e9sidence RES.1.) sont provoqu\u00e9es par la condensation de l\u2019humidit\u00e9 int\u00e9rieure de l\u2019appartement sur les parties froides de l\u2019enveloppe. Le probl\u00e8me est important au niveau des sols car l\u2019appartement est situ\u00e9 au- dessus de locaux non- chauff\u00e9s (caves). Mais l\u2019endroit o\u00f9 le sol est le plus froid est situ\u00e9 dans la cuisine car, \u00e0 cet endroit, on se trouve juste \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de la porte de garage. Il y a l\u00e0 un pont thermique sur toute la surface de la cuisine \u00bb.<\/p>\n

Ils en ont d\u00e9duit \u00e0 raison que, tant l\u2019expert KOUSMANN que le bureau d\u2019expertises ARBEX, ont conclu \u00e0 la pr\u00e9sence d\u2019un pont thermique.<\/p>\n

L\u2019origine des d\u00e9sordres r\u00e9side donc dans un vice de construction imputable aux appelants et non dans un simple d\u00e9faut d\u2019a\u00e9ration des logements affect\u00e9s.<\/p>\n

Le montant de l\u2019indemnit\u00e9 retenu par les juges du premier degr\u00e9 correspond au montant retenu par l\u2019expert judiciaire et aucun \u00e9l\u00e9ment pertinent ne milite en faveur d\u2019une r\u00e9duction de celui-ci.<\/p>\n

Il y a partant lieu de confirmer la condamnation intervenue de ce chef pour le montant de 3.700 euros TTC.<\/p>\n

Le local r\u00e9serv\u00e9 aux poubelles Les appelants contestent toute responsabilit\u00e9 dans leur chef au sujet de ce volet de la demande en r\u00e9paration et rel\u00e8vent qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un d\u00e9faut apparent.<\/p>\n

Il r\u00e9sulte du rapport d\u2019expertise judiciaire que son auteur a constat\u00e9 \u00ab dans le plancher du local des poubelles, un important trou dont le diam\u00e8tre permet facilement une invasion de rongeurs dans la r\u00e9sidence.<\/p>\n

16 L\u2019expert retient que celui-ci a pour origine \u00ab un oubli de la part de la direction des travaux ayant suivi les travaux de branchement vers le regard de canalisation dans la rampe de garage \u00bb (cf. page 35).<\/p>\n

Ainsi que cela a \u00e9t\u00e9 \u00e9nonc\u00e9 dans un motif adopt\u00e9 plus haut, m\u00eame \u00e0 supposer que ce d\u00e9faut ait \u00e9t\u00e9 ais\u00e9ment visible lors de l\u2019ach\u00e8vement de la construction, il n\u2019en r\u00e9sulterait pas pour autant que l\u2019intim\u00e9 serait forclos \u00e0 en demander r\u00e9paration de sorte que ce moyen laisse d\u2019\u00eatre pertinent.<\/p>\n

C\u2019est \u00e0 bon droit que la juridiction du premier degr\u00e9 a consid\u00e9r\u00e9 que les appelants \u00e9taient tenus de supporter le co\u00fbt de la r\u00e9paration requise, apr\u00e8s avoir rappel\u00e9 que ces derniers \u00e9taient tenus de construire un immeuble exempt de vices.<\/p>\n

Il convient partant de confirmer le jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9 sur ce point.<\/p>\n

Les appelants s\u2019opposent \u00e0 la recevabilit\u00e9 de la demande incidente en r\u00e9paration que l\u2019intim\u00e9 a pr\u00e9sent\u00e9e, pour la premi\u00e8re fois, dans des conclusions notifi\u00e9es et d\u00e9pos\u00e9es le 23 mai 2018.<\/p>\n

L\u2019article 592 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile dispose ce qui suit : \u00ab Il ne sera form\u00e9, en cause d\u2019appel, aucune nouvelle demande, \u00e0 moins qu\u2019il ne s\u2019agisse de compensation, ou que la demande nouvelle ne soit la d\u00e9fense \u00e0 l\u2019action principale.<\/p>\n

Pourront aussi les parties demander des int\u00e9r\u00eats, arr\u00e9rages loyers, et autres accessoires \u00e9chus depuis le jugement de premi\u00e8re instance, et les dommages et int\u00e9r\u00eats pour le pr\u00e9judice souffert depuis ledit jugement. \u00bb<\/p>\n

C\u2019est ainsi qu\u2019est recevable la demande en allocation des dommages et int\u00e9r\u00eats pour un pr\u00e9judice subi depuis le jugement de premi\u00e8re instance.<\/p>\n

La demande dont la recevabilit\u00e9 est contest\u00e9e par les appelants tend, selon les termes de l\u2019intim\u00e9, \u00e0 une augmentation de la demande en r\u00e9paration, en raison d\u2019une l\u2019aggravation des d\u00e9sordres immobiliers subie post\u00e9rieurement au jugement dont appel, de sorte que celle- ci est recevable en vertu de l\u2019article 592 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile cit\u00e9 ci-dessus, sauf en ce qui concerne la demande en remboursement des frais de r\u00e9paration factur\u00e9s le 12 janvier 2016 par la soci\u00e9t\u00e9 SOC.3.) SARL et pay\u00e9s par l\u2019intim\u00e9, en date du 27 janvier 2016 (cf. pi\u00e8ces nos 21 et 22 de la farde III de l\u2019intim\u00e9), lesdits frais ne pouvant correspondre qu\u2019\u00e0 un pr\u00e9judice subi ant\u00e9rieurement au jugement dont appel.<\/p>\n

Ce dernier volet de la demande doit donc \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 irrecevable.<\/p>\n

Cependant, dans la mesure o\u00f9 la demande formul\u00e9e pour la premi\u00e8re fois dans des conclusions notifi\u00e9es et d\u00e9pos\u00e9es le 23 mai 2018 est recevable, celle- ci doit \u00eatre d\u00e9clar\u00e9e infond\u00e9e, faute par l\u2019intim\u00e9 de rapporter la preuve d\u2019un lien causal direct entre les vices de construction imputables aux appelants et les<\/p>\n

17 frais renseign\u00e9s par les factures et devis vers\u00e9s aux d\u00e9bats (cf. pi\u00e8ces nos 23, 25 et 27 de la farde III de l\u2019intim\u00e9).<\/p>\n

Aux termes de l\u2019article 479 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile : \u00ab Si le juge ne trouve pas dans le rapport des \u00e9claircissements suffisants, il peut entendre l\u2019expert, les parties pr\u00e9sentes ou appel\u00e9es. \u00bb<\/p>\n

Il n\u2019y a pas lieu de faire droit \u00e0 la demande des appelants tendant \u00e0 une \u00ab lecture \u00bb du rapport d\u2019expertise judiciaire KOUSMANN et partant \u00e0 une audition de son auteur en application de la disposition cit\u00e9e ci-dessus, s\u2019agissant d\u2019un rapport d\u2019expertise complet, pr\u00e9cis, clair et coh\u00e9rent.<\/p>\n

C\u2019est encore \u00e0 tort que les appelants s\u2019opposent \u00e0 la r\u00e9paration par \u00e9quivalent et r\u00e9it\u00e8rent leur offre de r\u00e9paration en nature.<\/p>\n

En effet, outre que les appelants feraient intervenir des tiers en vue de l\u2019ex\u00e9cution des travaux de r\u00e9paration, il convient de relever qu\u2019eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019importance des vices de construction imputables aux appelants, d\u2019une part, et \u00e0 l\u2019ampleur et \u00e0 l\u2019anciennet\u00e9 du contentieux entre les parties litigantes, d\u2019autre part, l\u2019intim\u00e9 a des motifs l\u00e9gitimes de s\u2019opposer \u00e0 la r\u00e9paration en nature, de sorte que le jugement entrepris doit \u00e9galement \u00eatre confirm\u00e9 sur ce point.<\/p>\n

C\u2019est enfin \u00e0 bon droit que la juridiction du premier degr\u00e9 a allou\u00e9 les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux sur le montant de la r\u00e9paration, \u00e0 compter de la date de l\u2019introduction de la demande en justice, celle- ci tendant \u00e0 la r\u00e9paration des vices d\u00e9crits dans les rapports d\u2019expertise mentionn\u00e9s dans l\u2019exploit introductif d\u2019instance.<\/p>\n

Les parties appelantes concluent \u00e0 l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000 euros pour la premi\u00e8re instance, par r\u00e9formation de la d\u00e9cision attaqu\u00e9e, et de 2.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel, tandis que la partie intim\u00e9e conclut \u00e0 l\u2019obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 7.000 euros pour la premi\u00e8re instance, par r\u00e9formation de la d\u00e9cision entreprise, et de 7.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Comme les demandes form\u00e9es sur base de l\u2019article 240 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile relativement \u00e0 la premi\u00e8re instance, ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9serv\u00e9es par le jugement du 8 mars 2017 dont appel, celles-ci sont pr\u00e9matur\u00e9es et partant irrecevables.<\/p>\n

Comme les appelants succombent \u00e0 l\u2019instance et devront supporter la charge des d\u00e9pens, il y a lieu de les d\u00e9bouter de leur demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019issue et \u00e0 la nature du litige, il convient d\u2019allouer \u00e0 la partie intim\u00e9e une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

18 PAR CES MOTIFS<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, neuvi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile , statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat,<\/p>\n

re\u00e7oit l\u2019appel,<\/p>\n

donne acte au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES.1.) I + II de sa demande incidente,<\/p>\n

d\u00e9clare irrecevable la demande en remboursement de la somme de 1.970,53 euros, outre les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux, du chef d\u2019une facture n\u00b0 2016- 4340, \u00e9mise le 12 janvier 2016 par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e SOC.3.) SARL,<\/p>\n

d\u00e9clare la demande incidente, pour le surplus, recevable mais non fond\u00e9e,<\/p>\n

dit l\u2019appel non fond\u00e9,<\/p>\n

confirme le jugement entrepris,<\/p>\n

d\u00e9clare irrecevables les demandes en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance,<\/p>\n

condamne C.), B.) et A.) \u00e0 payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RES.1.) I + II une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 euros pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

d\u00e9boute C.), B.) et A.) de leur demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne C.), B.) et A.) aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel avec distraction au profit de Ma\u00eetre Georges KRIEGER, sur ses affirmations de droit.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Alain THORN, premier conseiller, pr\u00e9sident, en pr\u00e9sence du greffier assum\u00e9 Alexandra NICOLAS.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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