{"id":769676,"date":"2026-04-30T02:48:47","date_gmt":"2026-04-30T00:48:47","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-de-cassation-28-mars-2019-n-2018-00009\/"},"modified":"2026-04-30T02:48:55","modified_gmt":"2026-04-30T00:48:55","slug":"cour-de-cassation-28-mars-2019-n-2018-00009","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-de-cassation-28-mars-2019-n-2018-00009\/","title":{"rendered":"Cour de cassation, 28 mars 2019, n\u00b0 2018-00009"},"content":{"rendered":"
\n
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N\u00b0 48 \/ 2019 du 28.03.2019. Num\u00e9ro CAS -2018-00009 du registre.<\/p>\n

Audience publique de la Cour de cassation du Grand- Duch\u00e9 de Luxembourg du jeudi, vingt-huit mars deux mille dix -neuf.<\/p>\n

Composition:<\/p>\n

Jean-Claude WIWINIUS, pr\u00e9sident de la Cour, Romain LUDOVICY, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Carlo HEYARD, conseiller \u00e0 la Cour de cassation, Henri BECKER, conseiller \u00e0 la Cour d\u2019appel, Yannick DIDLINGER, conseiller \u00e0 la Cour d\u2019appel, Serge WAGNER, premier avocat g\u00e9n\u00e9ral, Viviane PROBST, greffier \u00e0 la Cour.<\/p>\n

Entre:<\/p>\n

1) A) et son \u00e9pouse<\/p>\n

2) B), les deux demeurant ensemble \u00e0 (\u2026),<\/p>\n

demandeurs en cassation,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Emmanuel HANNOTIN, avocat \u00e0 la Cour, en l\u2019\u00e9tude duquel domicile est \u00e9lu, et:<\/p>\n

le FONDS DU LOGEMENT, anciennement FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L\u2019HABITAT , plus anciennement FONDS POUR LE LOGEMENT A COUT MODERE, \u00e9tabli \u00e0 L-1311 Luxembourg, 52, boulevard Marcel Cahen, \u00e9tablissement public, repr\u00e9sent\u00e9 par le pr\u00e9sident de son conseil d\u2019administration,<\/p>\n

d\u00e9fendeur en cassation,<\/p>\n

comparant par la soci\u00e9t\u00e9 en commandite simple KLEYR GRASSO, inscrite \u00e0 la liste V du tableau de l\u2019Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, en l\u2019\u00e9tude de laquelle domicile est \u00e9lu, repr\u00e9sent\u00e9e aux fins de la pr\u00e9sente instance par Ma\u00eetre Fran\u00e7ois COLLOT, avocat \u00e0 la Cour.<\/p>\n

——————————————————————————————————<\/p>\n

2 LA COUR DE CASSATION :<\/p>\n

Vu le jugement attaqu\u00e9, n um\u00e9ro 32\/2018, rendu le 13 f\u00e9vrier 2018 sous le num\u00e9ro 186467 du r\u00f4le par le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, quatorzi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re d\u2019occupation sans droit ni titre et en instance d\u2019appel ;<\/p>\n

Vu le m\u00e9moire en cassation signifi\u00e9 le 26 avril 2018 par A) et B) \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement public autonome FONDS DU LOGEMENT, d\u00e9pos\u00e9 le 27 avril 2018 au greffe de la Cour ;<\/p>\n

Vu le m\u00e9moire en r\u00e9ponse signifi\u00e9 le 18 juin 2018 par le FONDS DU LOGEMENT \u00e0 A) et \u00e0 B), d\u00e9pos\u00e9 le 22 juin 2018 au greffe de la Cour ;<\/p>\n

Sur le rapport du conseiller Romain LUDOVICY et sur les conclusions d u premier avocat g\u00e9n\u00e9ral Marc HARPES ;<\/p>\n

Sur les faits :<\/p>\n

Attendu, selon le jugement attaqu\u00e9, que, suite \u00e0 la r\u00e9solution judiciaire du contrat de vente d\u2019un immeuble conclu entre le FONDS DU LOGEMENT et les \u00e9poux A)-B), le tribunal de paix de Luxembourg, saisi par le FONDS DU LOGEMENT d\u2019une demande en paiement d\u2019indemnit\u00e9s d\u2019occupation, avait d\u00e9clar\u00e9 cette demande fond\u00e9e en principe pour la p\u00e9riode ant\u00e9rieure \u00e0 la d\u00e9cision portant r\u00e9siliation de la vente, mais non fond\u00e9e pour la p\u00e9riode post\u00e9rieure et avait ordonn\u00e9 une expertise aux fins de la d\u00e9termination de la valeur locative de l\u2019immeuble ; que le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en instance d\u2019appel, a, par r\u00e9formation, d\u00e9clar\u00e9 la demande \u00e9galement fond\u00e9e pour la p\u00e9riode post\u00e9rieure \u00e0 la r\u00e9siliation de la vente et a confirm\u00e9 le jugement de premi\u00e8re instance pour le surplus ;<\/p>\n

Sur l\u2019unique moyen de cassation, pris en ses trois branches :<\/p>\n

\u00ab tir\u00e9 de la violation sinon de la fausse application de l'article 1234 du Code civil relatif \u00e0 l'extinction des obligations, pris en ses trois branches, et qui dispose que :<\/p>\n

<< Les obligations s'\u00e9teignent : — par le paiement ; — par la novation ; — par la remise volontaire ; — par la compensation ; — par la confusion ; — par la perte de la chose ; — par la nullit\u00e9 ou la rescision ; — par l'effet de la condition r\u00e9solutoire, qui a \u00e9t\u00e9 expliqu\u00e9 au chapitre pr\u00e9c\u00e9dent ; — et par la prescription, qui fera l'objet d'un titre particulier. >> ;<\/p>\n

en ce que la quatorzi\u00e8me chambre du t ribunal d'arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re d'occupation sans droit ni titre et en instance d'appel, a d\u00e9clar\u00e9 que :<\/p>\n

<< A l'appui de leurs d\u00e9veloppements, les parties appelantes au principal invoquent l'arr\u00eat de la Cour de cassation fran\u00e7aise, chambre mixte, du 9 juillet 2004 (n\u00b0 0216.302: JurisData n\u00b0 2004- 024656; Bull. civ. ch. mixte, n\u00b0 2), ayant retenu qu' << en cas de nullit\u00e9 de la vente d\u00e8s l'origine, le vendeur n'est pas fond\u00e9 \u00e0 obtenir une indemnit\u00e9 correspondant au profit qu'a retir\u00e9 l'acqu\u00e9reur de l'utilisation du bien vendu >>.<\/p>\n

Tel que l'a, \u00e0 bon escient, relev\u00e9 le juge de premi\u00e8re instance en se r\u00e9f\u00e9rant aux arr\u00eats de la Cour de cassation luxembourgeoise n\u00b0 12109 du 5 mars 2009 (n\u00b0 2585 du registre) et n\u00b0 22116 du 25 f\u00e9vrier 2016 (n\u00b0 3601 du registre), la jurisprudence luxembourgeoise, contrairement \u00e0 la jurisprudence fran\u00e7aise, n'exclut pas l'allocation d'indemnit\u00e9s d'occupation au vendeur d'un immeuble, dans l'hypoth\u00e8se o\u00f9 les effets de la vente sont r\u00e9troactivement an\u00e9antis.<\/p>\n

Suivant l'arr\u00eat de la Cour de cassation luxembourgeoise du 5 mars 2009, <<l'article 1234 du C ode civil qui dispose que les obligations s'\u00e9teignent par (…) l'effet de la condition r\u00e9solutoire (…), concerne la seule restitution des prestations r\u00e9ciproques \u00e0 la suite de la r\u00e9solution d'un contrat, ne fait pas obstacle \u00e0 ce que le vendeur obtienne, sur un autre fondement, des indemnit\u00e9s d'occupation de la part de l'acqu\u00e9reur qui a occup\u00e9 sans droit l'immeuble pendant la p\u00e9riode s'\u00e9tendant entre la date de la vente et celle de sa r\u00e9solution >>.<\/p>\n

Cet arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 rendu sur conclusions conformes du Minist\u00e8re public qui a estim\u00e9 que la solution retenue par la Cour de cassation fran\u00e7aise dans l'arr\u00eat du 9 juillet 2004, pr\u00e9cit\u00e9, ne pouvait \u00eatre transpos\u00e9e telle quelle en droit luxembourgeois.<\/p>\n

Les conclusions du Minist\u00e8re public \u00e0 cet \u00e9gard se lisent comme suit :<\/p>\n

<< (…) la l\u00e9gislation fran\u00e7aise, contrairement au droit luxembourgeois, qui s'est inspir\u00e9 du droit belge, ne connait pas la notion \u2019\u2019d'indemnit\u00e9 d'occupation\u2019\u2019 telle qu'elle r\u00e9sulte de l'article 3-3 du Nouveau Code de proc\u00e9dure civile.<\/p>\n

En France, une telle indemnit\u00e9 d'occupation n'est pr\u00e9vue que lorsque les parties \u00e9taient li\u00e9es par un contrat de bail qui a pris fin ou qui a \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9 (Jacques La fond, Les baux d'habitation, \u00e9d. Litec, 7 \u00e8me \u00e9d. N\u00b0 1116 et suivants et 1141 et suivants).<\/p>\n

L'occupant sans droit ni titre, qui n'a pas \u00e9t\u00e9 li\u00e9 avec le propri\u00e9taire par un contrat de bail, ne peut voir sa responsabilit\u00e9 engag\u00e9e que sur le fondement de la responsabilit\u00e9 de droit commun. Les r\u00e8gles propres au locataire lui sont inapplicables.<\/p>\n

Le l\u00e9gislateur luxembourgeois au contraire, \u00e0 l'instar du l\u00e9gislateur belge, a voulu unifier la comp\u00e9tence du juge de paix en mati\u00e8re de bail \u00e0 loyer et en mati\u00e8re d'occupation sans droit ni titre et admettre le principe de la redevance d'une<\/p>\n

4 indemnit\u00e9 d'occupation dans tous les cas o\u00f9 une personne occupe les lieux sans disposer d'aucun droit ni titre >>.<\/p>\n

M\u00eame \u00e0 admettre que l'allocation d'une indemnit\u00e9 d'occupation soit compatible avec la r\u00e9solution d'un contrat de vente immobili\u00e8re, les appelants estiment qu'une telle indemnit\u00e9 ne saurait, en aucun cas, \u00eatre accord\u00e9e pour la p\u00e9riode ant\u00e9rieure \u00e0 la r\u00e9solution. Ils soulignent, \u00e0 ce sujet, que l'arr\u00eat de la Cour de cassation luxembourgeoise du 25 f\u00e9vrier 2016 (n\u00b0 3601 du registre), en retenant qu'<< une occupation sans droit ni titre suite \u00e0 la r\u00e9solution judiciaire avec effet r\u00e9troactif d'un contrat peut donner lieu \u00e0 indemnisation, alors que ce pr\u00e9judice est distinct de la restitution en nature des prestations que les parties ont re\u00e7ues en ex\u00e9cution du contrat judiciairement r\u00e9solu >>, n'a vis\u00e9 que l'indemnit\u00e9 d'occupation couvrant la p\u00e9riode post\u00e9rieure \u00e0 la r\u00e9solution du contrat.<\/p>\n

Il convient cependant de relever que, dans l'affaire \u00e0 la base de l'arr\u00eat de la Cour de cassation du 25 f\u00e9vrier 2016, des indemnit\u00e9s d'occupation ont uniquement \u00e9t\u00e9 accord\u00e9es au vendeur pour la p\u00e9riode post\u00e9rieure \u00e0 la r\u00e9solution de la vente, eu \u00e9gard au fait que la vente avait \u00e9t\u00e9 r\u00e9solue en raison d'une faute de la partie venderesse.<\/p>\n

Dans son jugement du 11 novembre 2014, n\u00b0 159.390 et n\u00b0 159.589 du r\u00f4le, frapp\u00e9 du pourvoi en cassation, le tribunal d'arrondissement avait, en effet, retenu ce qui suit :<\/p>\n

<< (…) les fautes commises par … (la soci\u00e9t\u00e9 venderesse) lors de la conclusion du contrat de vente sont \u00e0 l'origine de son appauvrissement et la privent partant de l'action de in rem verso. Ces fautes constituent plus pr\u00e9cis\u00e9ment la cause \u00e0 l'origine de son appauvrissement >>.<\/p>\n

Les parties appelantes se livrent partant \u00e0 une lecture erron\u00e9e de l'arr\u00eat de la Cour de cassation du 25 f\u00e9vrier 2016, en soutenant que ledit arr\u00eat a pos\u00e9 comme principe qu'une indemnit\u00e9 d'occupation ne saurait \u00eatre due pour la p\u00e9riode ant\u00e9rieure \u00e0 la r\u00e9solution de la vente. >> ;<\/p>\n

pour d\u00e9clarer l'appel form\u00e9 par les \u00e9poux A)-B) non fond\u00e9 ;<\/p>\n

— alors que l'annulation d'une convention, qui produit ses effets ex tunc, tel en l'esp\u00e8ce, an\u00e9antit radicalement le contrat d\u00e8s son origine, d\u00e8s l'instant de sa formation ;<\/p>\n

— alors que, par principe, un contrat nul n'a jamais eu d'existence juridique, et ne peut, par cons\u00e9quent, sortir aucun effet. Tout ce qui a \u00e9t\u00e9 fait doit \u00eatre d\u00e9fait ; rien ne peut subsister, et les parties doivent \u00eatre plac\u00e9es dans le m\u00eame \u00e9tat que si elles n'avaient pas contract\u00e9 ;<\/p>\n

— alors que seules les obligations du contrat font l'objet de restitution, sans consid\u00e9rer les \u00e9ventuels autres avantages n\u00e9s de la vente, et que proc\u00e9der autrement reviendrait \u00e0 rendre des effets \u00e0 un contrat annul\u00e9 ;<\/p>\n

5 qu'en consid\u00e9rant que la jurisprudence luxembourgeoise (contrairement \u00e0 la jurisprudence fran\u00e7aise) n'exclut pas l'allocation d' <<indemnit\u00e9s d'occupation>> au vendeur d'un immeuble, dans l'hypoth\u00e8se o\u00f9 les effets de la vente sont r\u00e9troactivement an\u00e9antis, et que << L'action en paiement d'une indemnit\u00e9 d'occupation d'un immeuble est bas\u00e9e sur l'enrichissement sans cause >>, la quatorzi\u00e8me chambre du tribunal d'arrondissement de et \u00e0 Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re d'occupation sans droit ni titre et en instance d'appel, a viol\u00e9 et fait une fausse application des dispositions de l'article 1234 du Code civil. \u00bb ;<\/p>\n

Attendu qu\u2019en se d\u00e9terminant par les motifs reproduits au moyen et en retenant que l\u2019action en paiement d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019occupation d\u2019un immeuble est bas\u00e9e sur l\u2019enrichissement sans cause, les juges d\u2019appel n\u2019ont pas appliqu\u00e9 la disposition vis\u00e9e au moyen qui est partant \u00e9trang\u00e8re \u00e0 la d\u00e9cision attaqu\u00e9e ;<\/p>\n

Qu\u2019il en suit que le moyen, pris en ses trois branches, est irrecevable ;<\/p>\n

Sur la demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure :<\/p>\n

Attendu qu\u2019il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 charge du d\u00e9fendeur en cassation l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des frais expos\u00e9s non compris dans les d\u00e9pens ; qu\u2019il convient de lui allouer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 euros ;<\/p>\n

Par ces motifs,<\/p>\n

rejette le pourvoi ;<\/p>\n

condamne les demandeurs en cassation \u00e0 payer au d\u00e9fendeur en cassation une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 euros ;<\/p>\n

condamne les demandeurs en cassation aux d\u00e9pens de l\u2019instance en cassation avec distraction au profit de la soci\u00e9t\u00e9 en commandite simple KLEYR GRASSO, sur ses affirmations de droit.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Monsieur le pr\u00e9sident Jean-Claude WIWINIUS, en pr\u00e9sence de Monsieur Serge WAGNER, premier avocat g\u00e9n\u00e9ral, et de Madame Viviane PROBST, greffier \u00e0 la Cour.<\/p>\n<\/div>\n

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Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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