{"id":773629,"date":"2026-04-30T06:41:46","date_gmt":"2026-04-30T04:41:46","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-30-janvier-2019-n-0130-44771\/"},"modified":"2026-04-30T06:41:49","modified_gmt":"2026-04-30T04:41:49","slug":"cour-superieure-de-justice-30-janvier-2019-n-0130-44771","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-30-janvier-2019-n-0130-44771\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 30 janvier 2019, n\u00b0 0130-44771"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Arr\u00eat N\u00b0 12\/19 \u2013 VII \u2013 CIV<\/p>\n

Audience publique du trente janvier deux mille dix -neuf<\/p>\n

Num\u00e9ro 44771 du r\u00f4le.<\/p>\n

Composition: Astrid MAAS, pr\u00e9sident de chambre; Karin GUILLAUME, premier conseiller; Yola SCHMIT, conseiller; Daniel SCHROEDER, greffier.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

B),<\/p>\n

appelant aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Alex MERTZIG de Diekirch en date du 31 mars 2017,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Daniel NOEL, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Esch\/Alzette ;<\/p>\n

e t :<\/p>\n

M),<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du susdit exploit MERTZIG du 31 mars 2017,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Nicky STOFFEL, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

2 LA COUR D\u2019APPEL :<\/p>\n

Suivant compromis de vente du 9 ao\u00fbt 2013, B) a vendu \u00e0 M) un terrain avec maison, sis \u00e0 …….., 13, rue Principale, inscrit au cadastre de la commune de …….., section F de …….. sous le num\u00e9ro 346\/2852. Par rapport \u00e0 la contenance, le compromis contient la mention suivante : \u00ab 30 m L\u00e4nge + 17 m Tiefe, genaue Berechnung wird noch durch das Kadasteramt durchgef\u00fchrt \u00bb. Le prix a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 \u00e0 200.000 \u20ac, payable \u00e0 l\u2019acte.<\/p>\n

Le compromis stipule que l\u2019acte notari\u00e9 sera sign\u00e9 au plus tard le 31 janvier 2015 pardevant Ma\u00eetre X), notaire de r\u00e9sidence \u00e0 Ettelbruck.<\/p>\n

Par exploit d'huissier de justice du 5 mai 2014, B) a fait donner assignation \u00e0 M) \u00e0 compara\u00eetre devant le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, pour entendre prononcer la rescision de la promesse de vente intervenue le 9 ao\u00fbt 2013 pour l\u00e9sion de plus de 7\/12 de la valeur du bien. Il a encore sollicit\u00e9 l'ex\u00e9cution provisoire sans caution du jugement \u00e0 intervenir ainsi que l'allocation d'une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 5.000 \u20ac.<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier de justice du 30 avril 2015, M) a, pour sa part, fait donner assignation \u00e0 B) \u00e0 compara\u00eetre devant le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, pour entendre constater par jugement que le compromis de vente sign\u00e9 le 9 ao\u00fbt 2013 entre parties vaut acte de vente sous seing priv\u00e9 et entendre dire que le jugement \u00e0 intervenir tiendra lieu d'acte authentique de vente. Elle a encore requis la condamnation de B) \u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 mensuelle d\u2019occupation de 5.000 \u20ac, ou toute autre somme, m\u00eame sup\u00e9rieure, \u00e0 arbitrer ex aequo et bono ou \u00e0 fixer d\u2019expert \u00e0 partir du 9 ao\u00fbt 2013, date de la signature du compromis, sinon \u00e0 partir du 31 janvier 2015, date o\u00f9 l\u2019acte notari\u00e9 aurait d\u00fb \u00eatre sign\u00e9 au plus tard, jusqu\u2019\u00e0 la date de lib\u00e9ration des lieux. Elle a de m\u00eame demand\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution provisoire du jugement \u00e0 intervenir ainsi qu\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 10.000 \u20ac.<\/p>\n

A l\u2019appui de sa demande, B) a fait exposer qu'il a c\u00e9d\u00e9 \u00e0 M) par promesse de vente un terrain avec maison sis \u00e0 …….., 13, rue Principale, inscrit au cadastre de la Commune de …….., section F de …….., sous le num\u00e9ro 346\/2852 au prix de 200.000 \u20ac en date du 9 ao\u00fbt 2013. Apr\u00e8s avoir pris des renseignements, il aurait eu des doutes quant \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 de la valeur du terrain et aurait fait dresser une expertise sur l'\u00e9valuation r\u00e9elle du prix de vente suite \u00e0 laquelle il se serait av\u00e9r\u00e9 que ce prix \u00e9tait manifestement en-dessous de sa valeur r\u00e9elle. L\u2019expert aurait estim\u00e9 la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 litigieuse \u00e0 530.000 \u20ac hors TVA et frais, ce chiffre \u00e9tant une estimation minimale. S\u2019y ajouterait qu'elle serait situ\u00e9e dans une zone<\/p>\n

3 privil\u00e9gi\u00e9e permettant de r\u00e9aliser un complexe immobilier d'une valeur marchande de 5.068.000 \u20ac, hors TVA et frais.<\/p>\n

B) en conclut qu'il a \u00e9t\u00e9 l\u00e9s\u00e9 de plus de 7\/12 de la valeur de son bien.<\/p>\n

M) conteste le caract\u00e8re l\u00e9sionnaire de la vente. Elle fait valoir que la promesse de vente ne porte que sur 4 ares 60 centiares tandis que l'expert charg\u00e9 par B) aurait proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une \u00e9valuation de l'ensemble du terrain qui a une surface de 13 ares 20 centiares. Ainsi, il ne saurait \u00eatre question de l\u00e9sion.<\/p>\n

Il d\u00e9coule du jugement entrepris (page 4) que \u00ab B) ne persiste pas dans la voie de l\u2019action du chef de l\u00e9sion, mais il estime au contraire qu\u2019il n\u2019y a plus lieu \u00e0 rescision et entend faire usage de la clause r\u00e9solutoire inh\u00e9rente \u00e0 tout contrat synallagmatique \u00bb.<\/p>\n

Il a par la suite demand\u00e9 \u00e0 voir constater que la promesse de vente a \u00e9t\u00e9 r\u00e9sili\u00e9e entretemps, faute pour l'acte notari\u00e9 y aff\u00e9rent d'avoir \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 avant le 31 janvier 2015.<\/p>\n

M) a oppos\u00e9 l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande en r\u00e9solution formul\u00e9e par B) par conclusions du 2 septembre 2015 qui serait une demande nouvelle ne se basant ni sur la m\u00eame cause, ni sur les m\u00eames faits que ceux de la demande initiale et ne s\u2019y rattachant pas par un lien suffisant.<\/p>\n

Subsidiairement et concernant la pr\u00e9tendue clause r\u00e9solutoire, M) a fait valoir que la clause selon laquelle \u00ab l'acte notari\u00e9 sera sign\u00e9 au plus tard le 31.1.2015 pardevant Me X) , notaire de r\u00e9sidence \u00e0 \u2026 \u00bb contiendrait une simple indication de d\u00e9lai pour la passation de l'acte, mais ne constituerait pas une clause r\u00e9solutoire.<\/p>\n

Plus subsidiairement encore, au cas o\u00f9 le Tribunal viendrait \u00e0 la conclusion que la demande nouvelle adverse \u00e9tait recevable et qu'il s'agirait effectivement d'une clause r\u00e9solutoire qui aurait vocation \u00e0 s'appliquer, il y aurait lieu de condamner la partie adverse \u00e0 des dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e0 hauteur de 20.000 \u20ac pr\u00e9vus dans la clause p\u00e9nale outre les int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n

De son c\u00f4t\u00e9, M) a insist\u00e9 sur sa demande en ex\u00e9cution forc\u00e9e du compromis qu'elle a introduite suivant exploit du 30 avril 2015. Par jugement du 20 janvier 2017, il a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9 acte \u00e0 B) de ce qu'il n'entend plus obtenir la rescision.<\/p>\n

Sa demande en r\u00e9solution du compromis de vente a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e irrecevable en tant que demande nouvelle.<\/p>\n

4 La demande de M) tendant \u00e0 voir constater par jugement la vente intervenue entre parties suivant compromis de vente du 9 ao\u00fbt 2013 a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e fond\u00e9e en principe.<\/p>\n

Avant tout autre progr\u00e8s en cause, le tribunal a ordonn\u00e9 aux parties de saisir l'Administration du Cadastre pour la r\u00e9alisation du mesurage de l\u2019objet immobilier vendu conform\u00e9ment au compromis de vente du 9 ao\u00fbt 2013 et attribution d'un num\u00e9ro cadastral et il a sursis \u00e0 statuer pour le surplus en attendant l'issue du mesurage et l'attribution \u00e0 la parcelle vendue d'un num\u00e9ro cadastral.<\/p>\n

Contre ce jugement, lui signifi\u00e9 le 22 f\u00e9vrier 2017, B) a r\u00e9guli\u00e8rement interjet\u00e9 appel par exploit d\u2019huissier de justice du 31 mars 2017, demandant, par r\u00e9formation, \u00e0 la Cour :<\/p>\n

— principalement, accueillir la demande en annulation du compromis de vente litigieux, — subsidiairement, accueillir la demande en r\u00e9solution du compromis de vente litigieux, — plus subsidiairement, accueillir la demande en rescision pour cause de l\u00e9sion, — en dernier ordre de subsidiarit\u00e9, annuler le jugement entrepris et renvoyer en pros\u00e9cution de cause devant les premiers juges. Il demande une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 \u20ac pour chacune des deux instances.<\/p>\n

M) a interjet\u00e9 appel incident et elle demande la condamnation de B) \u00e0 lui payer une indemnit\u00e9 mensuelle d\u2019occupation de 5.000 \u20ac par mois telle que r\u00e9clam\u00e9e dans son assignation.<\/p>\n

Pour le surplus elle demande la confirmation du jugement et le rejet des demandes en paiement d\u2019indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure r\u00e9clam\u00e9es par B).<\/p>\n

Plus subsidiairement encore, au cas o\u00f9 la Cour viendrait \u00e0 la conclusion que la demande de B) sur base d\u2019une pr\u00e9tendue clause r\u00e9solutoire \u00e9tait recevable et fond\u00e9e, elle demande la condamnation de B) au paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats \u00e0 hauteur de 20.000 \u20ac sur base de la clause p\u00e9nale contenue dans le compromis de vente.<\/p>\n

Quant \u00e0 l\u2019appel principal<\/p>\n

— quant \u00e0 la demande en annulation du compromis de vente<\/p>\n

5 B) conclut \u00e0 l\u2019annulation du compromis de vente motif pris que M) \u00ab a surpris le consentement de l\u2019appelant, voire l\u2019a extorqu\u00e9 par la violence car l\u2019appelant a pu donner son consentement uniquement par erreur en concluant une convention invalide, sans objet ou de cause, \u00e0 port\u00e9e incertaine, inex\u00e9cutable et \u00e0 vil prix \u00bb.<\/p>\n

M) soul\u00e8ve l\u2019irrecevabilit\u00e9 de la demande en annulation du compromis de vente comme constituant une demande nouvelle formul\u00e9e pour la premi\u00e8re fois en instance d\u2019appel.<\/p>\n

L\u2019article 592 du NCPC dispose :<\/p>\n

\u00ab Il ne sera form\u00e9, en cause d\u2019appel, aucune nouvelle demande, \u00e0 moins qu\u2019il ne s\u2019agisse de compensation, ou que la demande nouvelle ne soit la d\u00e9fense \u00e0 l\u2019action principale \u00bb.<\/p>\n

Il \u00e9chet de distinguer entre une demande en justice et un moyen de d\u00e9fense. Constitue une d\u00e9fense au fond tout moyen qui tend \u00e0 faire rejeter comme non justifi\u00e9e, apr\u00e8s examen du fond du droit, la pr\u00e9tention de l\u2019adversaire. Pour contester l\u2019existence de l\u2019action, pour d\u00e9nier le droit invoqu\u00e9, le d\u00e9fendeur dispose d\u2019une gamme de moyens appropri\u00e9s \u00e0 l\u2019objet de sa r\u00e9sistance, la d\u00e9fense au fond s\u2019attaquant \u00e0 l\u2019existence m\u00eame du droit invoqu\u00e9. Le fait que tout moyen de d\u00e9fense exprime lui-m\u00eame une pr\u00e9tention (celle de repousser la demande adverse) ne le transforme cependant pas en demande.<\/p>\n

Les moyens de d\u00e9fense peuvent \u00eatre introduits dans l\u2019instance suivie au premier degr\u00e9 aussi bien que dans l\u2019instance d\u2019appel, y compris une demande en nullit\u00e9 du contrat sur lequel se fonde cette pr\u00e9tention qui peut donc \u00eatre valablement form\u00e9e pour la premi\u00e8re fois en instance d\u2019appel (Cour, 28 juin 2000, Pas. 31, p.395 ; Jurisclasseur, Proc\u00e9dure civile, V\u00b0 Moyen de d\u00e9fense, fasc.128).<\/p>\n

Force est de constater que dans le pr\u00e9sent litige, B) a non seulement la qualit\u00e9 de demandeur sur base de son assignation du 5 mai 2014, mais aussi celle de d\u00e9fendeur dans l\u2019affaire poursuivie \u00e0 son \u00e9gard par M) par assignation du 30 avril 2015 qui tend \u00e0 voir constater par jugement que le compromis de vente sign\u00e9 le 9 ao\u00fbt 2013 entre parties vaut acte de vente sous seing priv\u00e9 et partant \u00e0 obtenir un jugement qui tiendra lieu d\u2019acte authentique de vente.<\/p>\n

Pour r\u00e9sister \u00e0 cette demande, B) peut donc valablement former une demande en nullit\u00e9 du compromis de vente pour la premi\u00e8re fois en instance d\u2019appel.<\/p>\n

6 Le moyen tir\u00e9 de l\u2019irrecevabilit\u00e9 d\u2019une demande nouvelle est partant \u00e0 \u00e9carter comme non fond\u00e9.<\/p>\n

B) conclut \u00e0 la nullit\u00e9 du compromis de vente et demande \u00e0 la Cour de constater que son consentement a \u00e9t\u00e9 surpris, voire extorqu\u00e9 par violence.<\/p>\n

M) conteste formellement avoir fait usage de man\u0153uvres ou d\u2019un quelconque autre comportement pour influencer le consentement de B). Au contraire ce serait celui-ci qui aurait fix\u00e9 le prix qu\u2019elle avait accept\u00e9.<\/p>\n

Face aux contestations de M), il appartient \u00e0 B) de rapporter la preuve des faits qui permettraient \u00e0 la Cour de retenir qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 victime d\u2019une erreur, d\u2019un dol ou d\u2019une violence.<\/p>\n

Contrairement \u00e0 ses affirmations, il ne ressort d\u2019aucun \u00e9l\u00e9ment du dossier que tel ait \u00e9t\u00e9 le cas.<\/p>\n

La demande en nullit\u00e9 du chef de vice de consentement est donc \u00e0 rejeter.<\/p>\n

B) conclut encore \u00e0 la nullit\u00e9 du compromis de vente pour absence d\u2019objet dans la mesure o\u00f9 la contenance de l\u2019immeuble n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 indiqu\u00e9e qu\u2019\u00e0 titre approximatif \u00ab 30 m L\u00e4nge + 17 m Tiefe, genaue Berechnung wird noch durch das Kadasteramt durchgef\u00fchrt \u00bb. Afin de d\u00e9terminer l\u2019objet il aurait donc fallu proc\u00e9der \u00e0 un mesurage.<\/p>\n

M) conteste le d\u00e9faut d\u2019objet dans la mesure o\u00f9 le compromis de vente mentionne la situation de l\u2019immeuble, y compris son num\u00e9ro cadastral.<\/p>\n

L\u2019article 1108 du code civil pr\u00e9voit que pour que le contrat soit valable, il faut qu\u2019il porte sur un objet certain qui forme la mati\u00e8re de l\u2019engagement. Aux termes de l\u2019article 1126 du code civil, \u00ab tout contrat a pour objet une chose qu\u2019une partie s\u2019oblige \u00e0 donner, ou qu\u2019une partie s\u2019oblige \u00e0 faire ou \u00e0 ne pas faire \u00bb.<\/p>\n

Dans une vente, l\u2019objet est \u00e0 la fois la chose vendue et le prix promis par l\u2019acheteur.<\/p>\n

Concernant la d\u00e9termination de l\u2019objet, il est affirm\u00e9 avec constance que pour que cette condition soit \u00e9tablie, il faut que l\u2019on sache de fa\u00e7on certaine sur quoi l\u2019on contracte, et par voie de cons\u00e9quence ce qui sera d\u00fb (Jurisclasseur, droit civil, art. 1126 \u00e0 1130, fasc. 10, n\u00b0 20).<\/p>\n

7 Aux termes de l\u2019article 1583 du code civil, la vente \u00ab est parfaite entre les parties, \u2026, d\u00e8s qu\u2019on est convenu de la chose et du prix, \u2026 \u00bb, qui sont les \u00e9l\u00e9ments constitutifs de la vente.<\/p>\n

A cet \u00e9gard, l\u2019article 1129 du code civil pr\u00e9voit que la quotit\u00e9, c'est-\u00e0- dire la quantit\u00e9 de la chose vendue \u00ab peut \u00eatre incertaine, pourvu qu\u2019elle puisse \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e \u00bb.<\/p>\n

A d\u00e9faut d\u2019une telle d\u00e9termination, la vente est nulle. La nullit\u00e9 encourue serait m\u00eame une nullit\u00e9 absolue, dans la mesure o\u00f9 le contrat serait alors d\u00e9pourvu d\u2019un \u00e9l\u00e9ment essentiel et la jurisprudence tend, en pareil cas, \u00e0 consid\u00e9rer que l\u2019acte n\u2019a pas d\u2019existence l\u00e9gale (Encyl. Dalloz, Vente, n\u00b0 320).<\/p>\n

En l\u2019occurrence, le compromis de vente porte sur un terrain avec maison sis 13, rue Principale \u00e0 …….., inscrit au cadastre de la commune de …….., section F, sous le num\u00e9ro 346\/2852 avec une contenance d\u2019environ \u00ab 30 m L\u00e4nge + 17 m Tiefe, genaue Berechnung wird noch durch das Kadasteramt durchgef\u00fchrt \u00bb.<\/p>\n

Le prix de vente a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 \u00e0 200.000 \u20ac payable \u00e0 l\u2019acte.<\/p>\n

L\u2019objet ainsi d\u00e9crit est parfaitement d\u00e9termin\u00e9. Le fait que la contenance exacte de la parcelle cadastrale 346\/2852 n\u2019est pas encore d\u00e9termin\u00e9e n\u2019a aucune incidence sur l\u2019objet du contrat \u2013 la maison et le terrain \u2013 qui existent et qui sont d\u00e9termin\u00e9s au jour de la conclusion du compromis.<\/p>\n

Le moyen de la nullit\u00e9 du compromis de vente est donc \u00e0 rejeter.<\/p>\n

— quant \u00e0 la demande en r\u00e9solution de la vente B) demande la r\u00e9formation du jugement en ce que le tribunal a d\u00e9clar\u00e9 irrecevable sa demande en r\u00e9solution du compromis du vente pour d\u00e9passement du d\u00e9lai end\u00e9ans lequel l\u2019acte notari\u00e9 aurait d\u00fb \u00eatre pass\u00e9.<\/p>\n

Tel que la Cour l\u2019a d\u00e9velopp\u00e9 ci-avant \u00e0 propos de la demande en nullit\u00e9, la demande en r\u00e9solution du compromis de vente constitue elle- aussi, non seulement une demande, mais \u00e9galement un moyen de d\u00e9fense \u00e0 la demande de M) en passation de l\u2019acte.<\/p>\n

C\u2019est d\u00e8s lors \u00e0 tort que cette demande a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e irrecevable.<\/p>\n

Elle n\u2019est cependant pas fond\u00e9e.<\/p>\n

La clause litigieuse dont s\u2019empare B) est r\u00e9dig\u00e9e comme suit :<\/p>\n

\u00ab l\u2019acte notari\u00e9 sera sign\u00e9 au plus tard le 31\/01\/2015 pardevant Me X), notaire de r\u00e9sidence \u00e0 \u2026. \u00bb.<\/p>\n

L\u2019article 1583 du Code civil dispose :<\/p>\n

\u00ab Elle [la vente], est parfaite entre parties, et la propri\u00e9t\u00e9 est acquise de droit \u00e0 l\u2019acheteur \u00e0 l\u2019\u00e9gard du vendeur, d\u00e8s lors qu\u2019on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n\u2019ait pas encore \u00e9t\u00e9 livr\u00e9e ni le prix pay\u00e9 \u00bb.<\/p>\n

Il en suit qu\u2019en droit la vente d\u2019un immeuble, consentie par acte sous seing priv\u00e9, est parfaite, d\u00e8s lors que cet acte constate, comme en l\u2019esp\u00e8ce, l\u2019accord des parties sur la chose et sur le prix. Partant l\u2019\u00e9nonciation d\u2019un pareil \u00e9crit qu\u2019un acte notari\u00e9 sera ult\u00e9rieurement dress\u00e9 n\u2019est, en principe, qu\u2019une modalit\u00e9 du contrat d\u00e9finitivement form\u00e9. Il n\u2019en est autrement que s\u2019il r\u00e9sulte clairement des termes employ\u00e9s ou des circonstances que les parties ont voulu subordonner la formation et l\u2019efficacit\u00e9 du contrat \u00e0 l\u2019accomplissement de cette formalit\u00e9 (Diekirch, 29 juillet 1936, Pas.14, p. 126 ; Lux. 31 mai 1961, Pas. 18, p. 364).<\/p>\n

En l\u2019occurrence le compromis de vente ne stipule pas qu\u2019il ne sortira ses effets qu\u2019au moment de la r\u00e9daction de l\u2019acte notari\u00e9, la simple stipulation d\u2019une date limite jusqu\u2019\u00e0 laquelle l\u2019acte notari\u00e9 devra \u00eatre pass\u00e9 \u00e9tant insuffisante \u00e0 cet \u00e9gard.<\/p>\n

Les parties n\u2019ont donc pas fait de la signature de l\u2019acte authentique \u00e0 une date d\u00e9termin\u00e9e un \u00e9l\u00e9ment constitutif de leur volont\u00e9.<\/p>\n

Il en suit que la non-signature de l\u2019acte au 31 janvier 2015 n\u2019a pas emport\u00e9 r\u00e9solution de la vente.<\/p>\n

— quant \u00e0 la rescision pour cause de l\u00e9sion En dernier ordre de subsidiarit\u00e9, B) reprend le moyen de la l\u00e9sion pour plus des 7\/12. M) ne s\u2019\u00e9tant pas oppos\u00e9e \u00e0 ce qu\u2019il reprenne ce moyen auquel il avait renonc\u00e9 en premi\u00e8re instance, il convient d\u2019en examiner le m\u00e9rite.<\/p>\n

C'est \u00e0 la partie qui se pr\u00e9tend victime d'une l\u00e9sion qu'il appartient d'en \u00e9tablir l'existence.<\/p>\n

Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1677 du code civil, la preuve de la l\u00e9sion ne pourra \u00eatre admise que par jugement, et dans le cas seulement o\u00f9 les faits articul\u00e9s seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire pr\u00e9sumer la l\u00e9sion.<\/p>\n

Le demandeur doit donc faire \u00e9tat de faits suffisamment s\u00e9rieux pour que la l\u00e9sion apparaisse possible sinon probable. Les juges du fond qui doivent constater que la condition de la vraisemblance de la l\u00e9sion est remplie avant d'ordonner une expertise, d\u00e8s lors qu'il y a d\u00e9saccord sur l'existence de la l\u00e9sion, tel le cas en l\u2019esp\u00e8ce, disposent, \u00e0 cet \u00e9gard, d'un pouvoir d'appr\u00e9ciation souverain. La jurisprudence se montre assez stricte et exigeante pour autoriser le vendeur \u00e0 rapporter la preuve de la l\u00e9sion, les faits pris en compte par le juge pour appr\u00e9cier le caract\u00e8re vraisemblable de la l\u00e9sion pouvant \u00eatre de nature tr\u00e8s diff\u00e9rente. Il peut ainsi s'agir des prix pratiqu\u00e9s dans le voisinage, sans qu'il soit n\u00e9cessaire que les terrains compar\u00e9s soient rigoureusement identiques (JurisClasseur, Code Civil, art. 1674 \u00e0 1685, fasc. unique : Vente, Rescision pour cause de l\u00e9sion, n\u00b0 118- 119-120).<\/p>\n

A l\u2019appui de sa demande, B) verse un rapport d\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re qu\u2019il a fait \u00e9tablir par le bureau d\u2019architecte C ) en date du 30 octobre 2013.<\/p>\n

Bien qu\u2019il n\u2019ait pas \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli contradictoirement, ce rapport est susceptible de constituer un \u00e9l\u00e9ment de preuve au sens de l\u2019article 64 du nouveau code de proc\u00e9dure civile, dans la mesure o\u00f9 il a \u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement communiqu\u00e9 et soumis \u00e0 un d\u00e9bat contradictoire.<\/p>\n

M) conteste ledit rapport motif pris qu\u2019il serait parti de fausses pr\u00e9misses alors qu\u2019il aurait pris comme objet d\u2019\u00e9valuation un terrain avec une surface de 13 ares et 20 centiares. Or, elle n\u2019aurait acquis qu\u2019un terrain avec maison d\u2019une contenance de 4 ares 60 centiares.<\/p>\n

L\u2019expertise \u00e9valuant l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du terrain de 13 ares 20 centiares \u00e0 534.000 \u20ac, il en r\u00e9sulterait pour les besoins du calcul que la valeur de l\u2019immeuble qu\u2019elle a acquis se chiffrerait \u00e0 186.090 \u20ac. Comme le prix de vente avait \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 \u00e0 200.000 \u20ac, il ne saurait \u00eatre question de l\u00e9sion, le prix convenu \u00e9tant m\u00eame sup\u00e9rieur au prix calcul\u00e9 par l\u2019expert.<\/p>\n

Il d\u00e9coule du rapport de l\u2019architecte C) que l\u2019objet de son \u00e9valuation \u00e9tait la parcelle cadastrale n\u00b0 346\/2852 d\u2019une contenance de 13 ares 20 centiares.<\/p>\n

Selon l\u2019extrait cadastral la parcelle n\u00b0 346\/2852 a effectivement une contenance de 13 ares 20 centiares.<\/p>\n

M) conteste cependant avoir acquis l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de ce terrain et affirme n\u2019en avoir acquis que 4 ares 60 centiares.<\/p>\n

Cette affirmation est confirm\u00e9e par le compromis de vente qui renseigne comme objet de la vente un terrain avec maison avec une contenance d\u2019environ \u00ab 30 m L\u00e4nge + 17 m Tiefe \u00bb en ajoutant la mention \u00ab genaue Berechnung wird noch durch das Kadasteramt durchgef\u00fchrt \u00bb, ce qui donne une contenance maximale de 5 ares 10 centiares.<\/p>\n

Il d\u00e9coule encore d\u2019une annonce que B) avait faite sur le site de l\u2019agence immobili\u00e8re La For\u00eat qu\u2019il n\u2019entendait vendre qu\u2019un terrain de 4 ares 6 centiares.<\/p>\n

Les estimations de prix de l\u2019architecte C) par rapport \u00e0 la valeur du terrain comme objet de sp\u00e9culation apr\u00e8s \u00e9tablissement d\u2019un PAP ne valant qu\u2019\u00e0 condition que l\u2019objet de la vente ait effectivement une contenance de 13 ares 20 centiares, le rapport n\u2019est pas de nature \u00e0 rendre les faits articul\u00e9s par B) assez vraisemblables et assez graves pour faire pr\u00e9sumer la l\u00e9sion.<\/p>\n

L\u2019appel principal de B) n\u2019est donc pas fond\u00e9.<\/p>\n

Il en suit que le jugement est \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a d\u00e9clar\u00e9 fond\u00e9e en principe la demande de M) tendant \u00e0 voir constater judiciairement la vente intervenue suivant compromis du 9 ao\u00fbt 2013, le refus de passer acte de B) r\u00e9sultant \u00e0 suffisance des moyens qu\u2019il a oppos\u00e9s \u00e0 la demande.<\/p>\n

Il y a partant lieu de renvoyer l\u2019affaire en pros\u00e9cution de cause devant le tribunal d\u2019arrondissement.<\/p>\n

Quant \u00e0 l\u2019appel incident<\/p>\n

M) demande, par r\u00e9formation, une indemnit\u00e9 mensuelle d\u2019occupation de 5.000 \u20ac par mois, ou toute autre somme \u00e0 arbitrer ex aequo et bono \u00e0 partir du 9 juillet 2013, date \u00e0 laquelle le compromis de vente a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 sinon \u00e0 partir du 31 janvier 2015, date o\u00f9 l\u2019acte notari\u00e9 aurait d\u00fb \u00eatre sign\u00e9 au plus tard, jusqu\u2019\u00e0 la date de lib\u00e9ration des lieux par B).<\/p>\n

Il d\u00e9coule du jugement entrepris que dans l\u2019attente du mesurage \u00e0 r\u00e9aliser par l\u2019Administration de Cadastre, le tribunal a sursis \u00e0 statuer sur le surplus.<\/p>\n

L\u2019appel incident est d\u00e8s lors irrecevable pour \u00eatre pr\u00e9matur\u00e9.<\/p>\n

Les indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure<\/p>\n

Au vu de l\u2019issue du litige, la demande de B) \u00e0 se voir allouer, par r\u00e9formation, une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 \u20ac pour la premi\u00e8re instance ainsi qu\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 \u20ac pour l\u2019instance d\u2019appel est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

Il est par contre in\u00e9quitable de laisser \u00e0 charge de M) les frais irr\u00e9p\u00e9tibles qu\u2019elle a expos\u00e9s pour l\u2019instance d\u2019appel et il convient de lui allouer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 \u20ac pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS :<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, septi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, le magistrat charg\u00e9 de la mise en \u00e9tat entendu en son rapport oral,<\/p>\n

d\u00e9clare irrecevable l\u2019appel incident ;<\/p>\n

d\u00e9clare recevable mais non fond\u00e9 l\u2019appel principal ;<\/p>\n

confirme le jugement du 20 janvier 2017 ;<\/p>\n

dit non fond\u00e9e la demande de B) en paiement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel ;<\/p>\n

condamne B) \u00e0 payer \u00e0 M) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.500 \u20ac pour l\u2019instance d\u2019appel et le condamne aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel avec distraction au profit de Ma\u00eetre Nicky STOFFEL, avocat constitu\u00e9, sur ses affirmations de droit ;<\/p>\n

renvoie l\u2019affaire en pros\u00e9cution de cause devant le tribunal d\u2019arrondissement.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Arr\u00eat N\u00b0 12\/19 \u2013 VII \u2013 CIV Audience publique du trente janvier deux mille dix -neuf Num\u00e9ro 44771 du r\u00f4le. Composition: Astrid MAAS, pr\u00e9sident de chambre; Karin GUILLAUME, premier conseiller; Yola SCHMIT, conseiller; Daniel SCHROEDER, greffier. 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