{"id":789921,"date":"2026-04-30T23:04:13","date_gmt":"2026-04-30T21:04:13","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/kko201838-fastighetskop\/"},"modified":"2026-04-30T23:04:13","modified_gmt":"2026-04-30T21:04:13","slug":"kko201838-fastighetskop","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/kko201838-fastighetskop\/","title":{"rendered":"KKO:2018:38 — Fastighetsk\u00f6p"},"content":{"rendered":"
\n
\n

En fastighetsk\u00f6pare som i tid hade underr\u00e4ttat s\u00e4ljaren om kvalitetsfel i fastigheten och yrkat h\u00e4vning av k\u00f6pet hade anh\u00e4ngiggjort talan om h\u00e4vning av k\u00f6pet mer \u00e4n fyra \u00e5r efter att han f\u00f6reg\u00e5ende g\u00e5ng hade haft kontakt med s\u00e4ljaren p\u00e5 grund av felen i fastigheten.<\/p>\n

Preskriptionstiden p\u00e5 tre \u00e5r enligt 4 \u00a7 preskriptionslagen till\u00e4mpades inte p\u00e5 h\u00e4vningsyrkandet, eftersom den tio\u00e5riga preskriptionstiden enligt 2 kap. 34 \u00a7 3 mom. jordabalken skulle till\u00e4mpas. H\u00f6gsta domstolen ans\u00e5g av de sk\u00e4l som framg\u00e5r av avg\u00f6randet att k\u00f6paren dock p\u00e5 grund av sin passivitet hade f\u00f6rlorat r\u00e4tten att yrka h\u00e4vning av k\u00f6pet redan innan den tio\u00e5riga tiden f\u00f6r v\u00e4ckande av talan hade l\u00f6pt ut.<\/p>\n

PreskriptionsL 2 \u00a7<\/h3>\n

JB 2 kap 34 \u00a7 3 mom<\/h3>\n

Purkuvaatimukseen ei sovellettu vanhentumislain 4 \u00a7:n mukaista kolmen vuoden vanhentumisaikaa, koska sit\u00e4 koski maakaaren 2 luvun 34 \u00a7:n 3 momentin mukainen kymmenen vuoden kanneaika. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevill\u00e4 perusteilla katsottiin, ett\u00e4 ostaja oli kuitenkin passiivisuutensa vuoksi menett\u00e4nyt oikeuden vaatia kaupan purkamista jo ennen kymmenen vuoden kanneajan umpeutumista.<\/p>\n

VanhL 2 \u00a7<\/h3>\n

MK 2 luku 34 \u00a7 3 mom<\/h3>\n

Asian k\u00e4sittely alemmissa oikeuksissa<\/h3>\n

Kanne ja vastaus Pohjois-Savon k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa<\/h3>\n

A lausui 12.9.2014 vireille panemassaan kanteessa, ett\u00e4 h\u00e4n oli 30.10.2009 ostanut X:n jakamattoman kuolinpes\u00e4n osakkailta kiinteist\u00f6n rakennuksineen 52 000 eurolla. Kaupan j\u00e4lkeen oli k\u00e4ynyt ilmi, ett\u00e4 rakennuksessa oli lahovaurioita ja sienikasvustoa, joiden vuoksi se oli asumiskelvoton. H\u00e4n vaati muun muassa, ett\u00e4 kauppa puretaan ja kuolinpes\u00e4n osakkaat B ja C velvoitetaan palauttamaan h\u00e4nen maksamansa kauppahinta.<\/p>\n

B ja C vaativat kanteen hylk\u00e4\u00e4mist\u00e4. He katsoivat, ett\u00e4 A oli menett\u00e4nyt oikeutensa vedota virheeseen ja vaatia kaupan purkamista. A oli kev\u00e4\u00e4ll\u00e4 ja kes\u00e4ll\u00e4 2010 ilmoittanut heille kiinteist\u00f6n virheist\u00e4 ja vaatinut kaupan purkamista sek\u00e4 toimittanut heille kiinteist\u00f6n kuntoa koskevan 21.6.2010 tehdyn raportin. T\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen h\u00e4n ei ollut ollut heihin yhteydess\u00e4 ennen kuin oli pannut kanteen vireille yli nelj\u00e4 vuotta my\u00f6hemmin. A ei ollut nostanut kannetta eik\u00e4 palannut asiaan muutoin kohtuullisessa ajassa ensimm\u00e4isen reklamaation 23.5.2010 j\u00e4lkeen. A oli laiminly\u00f6nyt asianmukaisen reklamoinnin tai ainakin h\u00e4nen vaatimuksensa olivat vanhentuneet velan vanhentumisesta annetun lain (vanhentumislaki) s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten nojalla. Lis\u00e4ksi B ja C katsoivat, ett\u00e4 kiinteist\u00f6ss\u00e4 ei ollut virhett\u00e4, ei ainakaan kaupan purkamiseen oikeuttavaa olennaista virhett\u00e4.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomio 13.5.2016 nro 16\/6913<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoi, ett\u00e4 A oli t\u00e4ytt\u00e4nyt reklamaatiovelvollisuutensa, kun h\u00e4n oli havaittuaan kaupan kohteessa virheen maaliskuussa 2010 ilmoittanut siit\u00e4 ja siihen perustuvista vaatimuksistaan saman vuoden toukokuussa. Sill\u00e4, ett\u00e4 reklamaatiosta kanteen nostamiseen oli kulunut nelj\u00e4 vuotta, ei ollut merkityst\u00e4. A oli nostanut kanteen kuitenkin maakaaren s\u00e4\u00e4t\u00e4m\u00e4ss\u00e4 m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa. Vanhentumislain s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksill\u00e4 ei ollut merkityst\u00e4 asiassa. A ei ollut menett\u00e4nyt oikeuttaan vedota virheeseen.<\/p>\n

K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus katsoi, ett\u00e4 kiinteist\u00f6ss\u00e4 oli salainen virhe, mutta se ei ollut niin olennainen, ett\u00e4 se olisi oikeuttanut kaupan purkamiseen. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus hylk\u00e4si kaupan purkua koskevan vaatimuksen ja velvoitti X:n kuolinpes\u00e4n suorittamaan A:lle hinnanalennusta.<\/p>\n

Asian on ratkaissut k\u00e4r\u00e4j\u00e4tuomari Leena Ruuskanen.<\/h3>\n

It\u00e4-Suomen hovioikeuden tuomio 16.3.2017 nro 147<\/p>\n

A toisti valituksessaan k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeudessa esitt\u00e4m\u00e4ns\u00e4 vaatimukset. B ja C vaativat valituksen hylk\u00e4\u00e4mist\u00e4.<\/p>\n

Hovioikeus pyysi asianosaisilta lausumat siit\u00e4, soveltuuko asiaan maakaaren 2 luvun 34 \u00a7:n 3 momentissa s\u00e4\u00e4detty kaupan purkamista koskeva kymmenen vuoden kanneaika ja miten se mahdollisesti vaikuttaa A:n vaatimuksen vanhentumiseen. A katsoi, ett\u00e4 mainittu kanneaika tuli asiassa sovellettavaksi ensisijaisesti. Vanhentumislaki ei soveltunut asiaan lainkaan tai ainakin se soveltui vain toissijaisesti. B ja C katsoivat, ett\u00e4 kymmenen vuoden kanneaika oli enimm\u00e4isaika, jonka puitteissa ostajan oli toimittava. Mainitulla s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksell\u00e4 ei ollut tarkoitus pident\u00e4\u00e4 ostajan oikeutta purkukanteen nostamiseen, jos saatava oli jo muuten vanhentunut.<\/p>\n

Hovioikeus katsoi, ett\u00e4 kiinteist\u00f6nkaupan purkua koskevaan vaatimukseen sovellettiin vanhentumislakia. Vanhentumislain 2 \u00a7:n 1 momentin mukaan muussa laissa olevia erityiss\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4 vanhentumisajasta tai muusta vanhentumiseen liittyv\u00e4st\u00e4 seikasta noudatettiin vanhentumislain sijasta. Pyk\u00e4l\u00e4n 3 momentin mukaan 1 momentissa s\u00e4\u00e4detty koski soveltuvin osin my\u00f6s erityiss\u00e4\u00e4nn\u00f6st\u00e4, jonka mukaan velkaa koskeva kanne oli pantava vireille m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa. Maakaaren 2 luvun 34 \u00a7:n 3 momentin mukaisen kanneajan ohella ei siten sovellettu vanhentumislain mukaisia vanhentumisaikoja.<\/p>\n

Hovioikeus totesi kuitenkin, ett\u00e4 velan vanhentumista koskevalla lains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6ll\u00e4 oli perinteisesti tavoiteltu velkasuhteiden selkeytt\u00e4 ja luottamusta vallitseviin olosuhteisiin. Lains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 oli viime vuosina yh\u00e4 voimakkaammin pyritty vastuusuhteiden selvitt\u00e4miseen kohtuullisessa ajassa. Hovioikeus katsoi, ett\u00e4 vanhentumislain esit\u00f6iden kannanotot ja vanhentumiss\u00e4\u00e4ntelyn tavoitteet huomioon ottaen kanne kaupan purkamiseksi tuli panna vireille kohtuullisen ajan kuluttua virheeseen vetoamisesta, vaikka vanhentumisaikoja ei sovellettukaan kanneajan ohella. Kun A oli pannut kanteen vireille vasta yli nelj\u00e4n vuoden kuluttua viimeksi tapahtuneen yhteydenoton j\u00e4lkeen, kannetta ei ollut pantu vireille kohtuullisessa ajassa ja kaupan purkamista koskeva vaatimus oli vanhentunut.<\/p>\n

A:n muut vaatimukset olivat vanhentuneet vanhentumislain s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten nojalla.<\/p>\n

Hovioikeus hylk\u00e4si kanteen.<\/p>\n

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden j\u00e4senet Helena Lindgren, Juha Halijoki ja Heikki Hakkarainen. Esittelij\u00e4 Hanna-Kaisa Meril\u00e4inen.<\/p>\n

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa<\/h3>\n

A:lle my\u00f6nnettiin valituslupa oikeudenk\u00e4ymiskaaren 30 luvun 3 \u00a7:n 2 momentin 2 kohdan nojalla rajoitettuna koskemaan kysymyst\u00e4 siit\u00e4, onko h\u00e4n menett\u00e4nyt oikeuden vaatia kiinteist\u00f6nkaupan purkamista sen vuoksi, ett\u00e4 h\u00e4n ei ollut purkuvaatimuksen ajoissa esitetty\u00e4\u00e4n ollut yhteydess\u00e4 kiinteist\u00f6n myyj\u00e4tahoon B:hen ja C:hen kes\u00e4n 2010 ja kanteen vireillepanon 12.9.2014 v\u00e4lisen\u00e4 aikana.<\/p>\n

B ja C vastasivat valitukseen ja vaativat sen hylk\u00e4\u00e4mist\u00e4.<\/p>\n

Korkeimman oikeuden ratkaisu<\/h3>\n

Perustelut<\/h3>\n

1. A on 30.10.2009 ostanut X:n jakamattoman kuolinpes\u00e4n osakkailta B:lt\u00e4 ja C:lt\u00e4 kiinteist\u00f6n sill\u00e4 olevine rakennuksineen 52 000 euron kauppahinnalla. Kaupan j\u00e4lkeen A on havainnut rakennuksessa laaja-alaisia kosteus- ja homevaurioita. A on vauriot havaittuaan ilmoittanut niist\u00e4 B:lle.<\/p>\n

2. A on 23.5.2010 kirjallisesti vaatinut, ett\u00e4 kiinteist\u00f6n kauppa puretaan, ja pyyt\u00e4nyt myyji\u00e4 ilmoittamaan suostumisesta vaatimukseen viimeist\u00e4\u00e4n 7.6.2010. My\u00f6hemmin h\u00e4n on toimittanut myyjille kiinteist\u00f6n kuntoa koskevan, 21.6.2010 p\u00e4iv\u00e4tyn raportin, jossa kuvailtiin rakennuksen vaurioita ja niiden syit\u00e4 sek\u00e4 suositeltiin rakennuksen korjaamista erillisen korjaussuunnitelman mukaisesti. A ja B ovat my\u00f6s keskustelleet asiasta kes\u00e4ll\u00e4 2010 p\u00e4\u00e4sem\u00e4tt\u00e4 siin\u00e4 yhteisymm\u00e4rrykseen. T\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen osapuolet eiv\u00e4t olleet olleet toisiinsa yhteydess\u00e4. A on muuttanut pois kiinteist\u00f6lt\u00e4 vuonna 2010 eik\u00e4 rakennusta ollut korjattu.<\/p>\n

3. A on 12.9.2014 pannut vireille kanteen, jossa h\u00e4n on ensisijaisesti vaatinut kaupan purkamista.<\/p>\n

4. B ja C ovat vastustaneet kannetta muun ohella sill\u00e4 perusteella, ett\u00e4 A oli menett\u00e4nyt oikeuden vaatia kaupan purkamista, koska h\u00e4n ei ollut nostanut kannetta tai muuten palannut asiaan kohtuullisessa ajassa reklamaationsa j\u00e4lkeen. Ainakin vaatimus oli velan vanhentumisesta annetun lain (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 vanhentumislaki) mukaan vanhentunut kolmessa vuodessa vaatimuksen esitt\u00e4misest\u00e4.<\/p>\n

5. A on katsonut, ettei h\u00e4n ollut menett\u00e4nyt oikeuttaan vaatia kaupan purkamista, koska h\u00e4n oli ilmoittanut virheest\u00e4 maakaaren 2 luvun 25 \u00a7:n 1 momentin mukaisesti ja pannut vireille kanteen kaupan purkamiseksi maakaaren 2 luvun 34 \u00a7:n 3 momentin mukaisesti kymmenen vuoden kuluessa kiinteist\u00f6n hallinnan luovuttamisesta.<\/p>\n

6. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on katsonut, ettei asiassa ollut merkityst\u00e4 sill\u00e4 seikalla, ett\u00e4 kanne on pantu vireille yli nelj\u00e4n vuoden kuluttua virheilmoituksesta, koska A oli noudattanut edell\u00e4 mainittuja virheest\u00e4 ilmoittamista ja kanneaikaa koskevia maakaaren s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4. Velan vanhentumista koskevilla s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksill\u00e4 ei ollut merkityst\u00e4 asiassa. A ei ollut menett\u00e4nyt oikeuttaan vaatia kaupan purkamista. K\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeus on kuitenkin hyl\u00e4nnyt vaatimuksen kaupan purkamisesta, koska kiinteist\u00f6ss\u00e4 ei ole ollut olennaista virhett\u00e4.<\/p>\n

7. Hovioikeus, joka ei ole muuttanut k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tuomion lopputulosta kaupan purkamista koskevilta osin, on k\u00e4r\u00e4j\u00e4oikeuden tavoin katsonut, ett\u00e4 A oli ilmoittanut virheest\u00e4 ja siihen perustuvista vaatimuksistaan ajoissa. Vanhentumislain mukainen vanhentumisaika ei tullut sovellettavaksi, koska maakaaren erityiss\u00e4\u00e4nn\u00f6s kaupan purkua koskevasta kanneajasta tuli vanhentumislain 2 \u00a7:n nojalla noudatettavaksi vanhentumislain mukaisen vanhentumisajan sijasta. A oli kuitenkin menett\u00e4nyt oikeuden vaatia kaupan purkamista, koska h\u00e4n ei ollut pannut kannetta vireille kohtuullisessa ajassa siit\u00e4, kun h\u00e4n oli vedonnut virheeseen.<\/p>\n

8. A:n valituksen johdosta asiassa on Korkeimmassa oikeudessa kysymys siit\u00e4, onko A menett\u00e4nyt oikeuden vaatia kiinteist\u00f6nkaupan purkamista sen vuoksi, ett\u00e4 h\u00e4n on pannut kanteen vireille vasta 12.9.2014 eik\u00e4 ollut kaupan purkuun liittyen ollut yhteydess\u00e4 B:hen ja C:hen kes\u00e4n 2010 ja kanteen vireillepanon v\u00e4lisen\u00e4 aikana.<\/p>\n

9. Asiassa on arvioitava ensiksi, koskeeko A:n vaatimusta vanhentumislain 4 \u00a7:n mukainen kolmen vuoden vanhentumisaika. Jos vastaus on my\u00f6nt\u00e4v\u00e4, vaatimus on vanhentunut, koska vanhentumista ei ollut katkaistu kes\u00e4n 2010 ja kanteen vireillepanon 12.9.2014 v\u00e4lisen\u00e4 aikana. Jos vaatimukseen ei sovelleta mainittua kolmen vuoden vanhentumisaikaa, arvioitavaksi tulee kysymys siit\u00e4, onko A muutoin passiivisuutensa vuoksi menett\u00e4nyt oikeuden vaatia kaupan purkamista.<\/p>\n

10. Vanhentumislain 1 \u00a7:n 1 momentin mukaan laki koskee velan vanhentumista. Velalla tarkoitetaan laissa rahavelkaa sek\u00e4 muita velvoitteita. S\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen esit\u00f6iden mukaan lain soveltamisala on yleinen. Lakia sovelletaan kaiken tyyppisiin velvoitteisiin siit\u00e4 riippumatta, koskevatko ne rahaa, tavaraa, palveluja vai muita suorituksia. My\u00f6s velvollisuus pid\u00e4tty\u00e4 jostakin toimesta voi olla laissa tarkoitettu velvoite. Laki ei sen sijaan koske esineoikeuksia tai perhe- ja yhteis\u00f6oikeudellisia perussuhteita (HE 187\/2002 vp s. 36 — 37).<\/p>\n

11. Kiinteist\u00f6n kaupan purkaminen tarkoittaa, ett\u00e4 kaupan osapuolten suoritukset palautetaan puolin ja toisin. Ostajan on luovutettava kiinteist\u00f6 takaisin myyj\u00e4lle, ja myyj\u00e4n on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Ostajan kaupan purkua koskevassa vaatimuksessa on siten kysymys vaatimuksesta saada kauppahinta takaisin kiinteist\u00f6n palauttamista vastaan. Korkein oikeus katsoo, ett\u00e4 myyj\u00e4\u00e4n kohdistettu purkuvaatimus on vanhentumislain 1 \u00a7:n 1 momentissa tarkoitettua rahavelkaa koskeva vaatimus, johon sovelletaan vanhentumislakia.<\/p>\n

12. Vanhentumislain 2 \u00a7:ss\u00e4 s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n vanhentumislain s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten suhteesta erityiss\u00e4\u00e4nn\u00f6ksiin. Pyk\u00e4l\u00e4n 1 momentin mukaan muussa laissa olevia, vanhentumislaista poikkeavia erityiss\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4 velan vanhentumisajasta tai muusta vanhentumiseen liittyv\u00e4st\u00e4 seikasta noudatetaan vanhentumislain sijasta. Pyk\u00e4l\u00e4n 3 momentin mukaan 1 momentissa s\u00e4\u00e4detty koskee soveltuvin osin erityiss\u00e4\u00e4nn\u00f6st\u00e4, jonka mukaan velkaa koskeva kanne on pantava vireille m\u00e4\u00e4r\u00e4ajassa. Jos velkoja on menett\u00e4nyt kanneoikeutensa, velka katsotaan vanhentuneeksi niin kuin vanhentumislaissa s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n.<\/p>\n

13. Maakaaren 2 luvun 34 \u00a7:n 3 momentin s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen (j\u00e4ljemp\u00e4n\u00e4 kanneaikas\u00e4\u00e4nn\u00f6s) mukaan kiinteist\u00f6n kauppaa ei saa purkaa, ellei sit\u00e4 koskevaa kannetta ole pantu vireille kymmenen vuoden kuluessa siit\u00e4, kun kiinteist\u00f6n hallinta on luovutettu.<\/p>\n

14. Kanneaikas\u00e4\u00e4nn\u00f6ksess\u00e4 s\u00e4\u00e4det\u00e4\u00e4n vanhentumislain 2 \u00a7:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kanteen vireillepanon m\u00e4\u00e4r\u00e4ajasta. Vanhentumislain 2 \u00a7:n 1 momentin sanamuodon mukainen soveltaminen tarkoittaisi siten, ett\u00e4 kiinteist\u00f6n kaupan purkua ei kymmenen vuoden kanneajan ohella koskisi vanhentumislain 4 \u00a7:n mukainen kolmen vuoden vanhentumisaika.<\/p>\n

15. Toisaalta vanhentumislain 2 \u00a7:n 1 momentin sanamuodon mukaista soveltamista vastaan puhuu se, ettei ennen vanhentumislakia s\u00e4\u00e4detyn kanneaikas\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen tarkoituksena ole ollut, ett\u00e4 kaupan purkamista koskisi pidempi vanhentumisaika kuin muita virheen seuraamuksia. Kanneaikas\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen s\u00e4\u00e4t\u00e4misen aikaan voimassa olleen m\u00e4\u00e4r\u00e4ajasta velkomisasioissa sek\u00e4 julkisesta haasteesta velkojille annetun asetuksen (32\/1868) 1 \u00a7:n mukaan saatavia koski kymmenen vuoden vanhentumisaika, joka voitiin katkaista vapaamuotoisesti muistuttamalla velallista saatavasta. Kanneaikas\u00e4\u00e4nn\u00f6s edellytti siten ostajalta aktiivisempaa menettely\u00e4 kuin tuolloiset yleiset vanhentumista koskevat s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset.<\/p>\n

16. Keskeisimp\u00e4n\u00e4 on kuitenkin sanamuodon ohella pidett\u00e4v\u00e4 vanhentumislain 2 \u00a7:n tavoitetta s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten tulkinnan selkeytt\u00e4misest\u00e4. Vanhentumislain esit\u00f6ist\u00e4 ilmenee, ett\u00e4 vanhentumislakia s\u00e4\u00e4dett\u00e4ess\u00e4 pidettiin ep\u00e4kohtana sit\u00e4, ett\u00e4 silloisen lains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6n mukaan erityislains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6n mukaisten vanhentumis- ja kanneaikojen sek\u00e4 yleisen vanhentumisajan v\u00e4linen suhde oli osin ep\u00e4selv\u00e4. Toisinaan erityiss\u00e4\u00e4nn\u00f6ksiin sis\u00e4ltyi viittaus niiden rinnalla sovellettavaan yleist\u00e4 vanhentumisaikaa koskevaan s\u00e4\u00e4nn\u00f6kseen. Viittauksen puuttuessa kysymys siit\u00e4, tuliko yleinen vanhentumisaika sovellettavaksi erityiss\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen ohella, oli ratkaistava tulkinnalla, jossa otettiin huomioon kyseisen erityiss\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen tavoitteet. T\u00e4llaisen ep\u00e4varmuuden v\u00e4ltt\u00e4miseksi vanhentumislaissa omaksuttiin ratkaisu, jonka mukaan erityiss\u00e4\u00e4nn\u00f6sten mukaisten vanhentumis- ja kanneaikojen ohella ei sovelleta vanhentumislain mukaisia vanhentumisaikoja (HE 187\/2002 vp s. 27 ja 40).<\/p>\n

17. Korkein oikeus katsoo, ett\u00e4 vanhentumislain 2 \u00a7:\u00e4\u00e4 ei voida sen sanamuoto ja tavoite huomioon ottaen tulkita siten, ett\u00e4 vanhentumislain mukainen vanhentumisaika voisi tulla sovellettavaksi erityiss\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen mukaisen kanneajan rinnalla sellaisissakaan tapauksissa, joissa erityiss\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen tarkoitus puoltaa t\u00e4llaista ratkaisua. Vanhentumislain 2 \u00a7:n 1 momentin tavoitteena oleva oikeustilan selvyys edellytt\u00e4\u00e4 s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen tulkitsemista siten, ett\u00e4 erityiss\u00e4\u00e4nn\u00f6sten mukaiset vanhentumis- ja kanneajat syrj\u00e4ytt\u00e4v\u00e4t vanhentumislain mukaiset vanhentumisajat, jollei nimenomaisesti ole toisin s\u00e4\u00e4detty.<\/p>\n

18. Edell\u00e4 esitetyill\u00e4 perusteilla Korkein oikeus katsoo, ett\u00e4 kiinteist\u00f6nkaupan purkamista koskevaan vaatimukseen ei sovelleta vanhentumislain 4 \u00a7:n mukaista kolmen vuoden vanhentumisaikaa. Siten A:n vaatimus ei ole vanhentunut vanhentumislain nojalla.<\/p>\n

Sopimusrikkomukseen vetoavan osapuolen passiivisuuden merkitys<\/h3>\n

19. Asiassa on viel\u00e4 arvioitava, onko A muuten kuin vanhentumista koskevien s\u00e4\u00e4nt\u00f6jen nojalla menett\u00e4nyt oikeuden vaatia kaupan purkamista sen vuoksi, ett\u00e4 h\u00e4n on pannut kaupan purkamista koskevan kanteen vireille yli nelj\u00e4 vuotta sen j\u00e4lkeen, kun h\u00e4n on edellisen kerran ollut yhteydess\u00e4 myyjiin virheen vuoksi.<\/p>\n

20. Lains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6ss\u00e4mme vastapuolen sopimusrikkomukseen vetoavalta osapuolelta edellytet\u00e4\u00e4n yleens\u00e4 aktiivista toimintaa. Kiinteist\u00f6n ostaja ei maakaaren 2 luvun 25 \u00a7:n 1 momentin mukaan saa vedota virheeseen, ellei h\u00e4n ilmoita virheest\u00e4 ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyj\u00e4lle kohtuullisessa ajassa siit\u00e4, kun h\u00e4n havaitsi virheen tai kun h\u00e4nen olisi pit\u00e4nyt se havaita. Maakaaressa tai sopimusoikeudellisessa lains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6ss\u00e4 muutoinkaan ei sen sijaan ole juuri s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksi\u00e4 siit\u00e4, miten sopimusrikkomukseen vetoavan osapuolen on menetelt\u00e4v\u00e4 sen j\u00e4lkeen, kun h\u00e4n on ilmoittanut vastapuolelle virheest\u00e4 ja siihen perustuvista vaatimuksista. Pitk\u00e4aikainen passiivisuus johtaa kuitenkin saatavan vanhentumiseen vanhentumislain tai vanhentumista tai kanneaikaa koskevan erityiss\u00e4\u00e4nn\u00f6ksen nojalla.<\/p>\n

21. Reklamaatiota ja vanhentumista koskevan s\u00e4\u00e4ntelyn tavoitteena on, ett\u00e4 vastuusuhteet eiv\u00e4t j\u00e4\u00e4 pitk\u00e4ksi aikaa selvitt\u00e4m\u00e4tt\u00e4. Vanhentumislakia koskevan hallituksen esityksen mukaan vanhentumisen tarkoituksena on suojata luottamusta vallitseviin olosuhteisiin ja ehk\u00e4ist\u00e4 ongelmia, joita vastuukysymysten selvitt\u00e4misen lykk\u00e4\u00e4misest\u00e4 pitk\u00e4lle tulevaisuuteen voi aiheutua. Jos velkoja pysyy passiivisena, velalliselle voi perustellusti synty\u00e4 k\u00e4sitys siit\u00e4, ettei h\u00e4nelt\u00e4 vaadita suoritusta. Velallinen voi olettaa, ettei mit\u00e4\u00e4n vastuuta ole ylip\u00e4\u00e4ns\u00e4 syntynyt tai ett\u00e4 velkoja on luopunut vaatimasta suoritusta. Ajan kuluminen my\u00f6s vaikeuttaa todistelun esitt\u00e4mist\u00e4, mik\u00e4 on omiaan johtamaan kustannuksia aiheuttaviin oikeudenk\u00e4ynteihin ja heikent\u00e4m\u00e4\u00e4n edellytyksi\u00e4 p\u00e4\u00e4st\u00e4 aineellisesti oikeaan lopputulokseen (HE 187\/2002 vp s. 16 — 17). Samoin maakaaren reklamaatiota koskevien s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten tavoitteena on, ett\u00e4 virhetilanteet selvitet\u00e4\u00e4n nopeasti (HE 120\/1994 vp s. 58).<\/p>\n

22. Korkein oikeus toteaa, ett\u00e4 useimmissa tilanteissa reklamaatiota ja vanhentumista koskevat s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset turvaavat riitt\u00e4v\u00e4ll\u00e4 ja kummankin osapuolen kannalta kohtuullisella tavalla edell\u00e4 kuvattuihin tavoitteisiin p\u00e4\u00e4semisen. Kyseiset s\u00e4\u00e4nn\u00f6kset eiv\u00e4t kuitenkaan m\u00e4\u00e4rit\u00e4 tyhjent\u00e4v\u00e4sti niit\u00e4 velvollisuuksia, joita sopimusrikkomukseen vetoavalla sopijapuolella on vastapuoltaan kohtaan. Esimerkiksi reklamaatiovelvollisuuden on vakiintuneesti katsottu koskevan my\u00f6s sellaisia sopimustyyppej\u00e4, joiden osalta siit\u00e4 ei ole s\u00e4\u00e4detty laissa. Ratkaisussa KKO 2005:127 on katsottu, ett\u00e4 irtaimen kaupassa ostaja on yleens\u00e4 velvollinen esitt\u00e4m\u00e4\u00e4n hinnanalennukseen perustuvat yksil\u00f6idyt vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa siit\u00e4, kun niiden esitt\u00e4minen on tullut mahdolliseksi, vaikka t\u00e4llainen velvollisuus ei ilmennytk\u00e4\u00e4n kauppalain s\u00e4\u00e4nn\u00f6ksist\u00e4.<\/p>\n

23. Korkein oikeus katsoo, ett\u00e4 kysymyst\u00e4 virheest\u00e4 ilmoittamisen ja purkuvaatimuksen esitt\u00e4misen j\u00e4lkeisen passiivisuuden merkityksest\u00e4 on nimenomaisten s\u00e4\u00e4nn\u00f6sten puuttuessa arvioitava yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla. Sopimuksen osapuolilla on my\u00f6s sopimusrikkomustilanteissa velvollisuus omia etujaan valvoessaan ottaa kohtuullisessa m\u00e4\u00e4rin huomioon my\u00f6s vastapuolensa edut. Arvioitaessa, mik\u00e4 merkitys on sopimusrikkomukseen vetoavan osapuolen passiivisuudella, voidaan ottaa huomioon ne tavoitteet, joiden vuoksi oikeudessamme edellytet\u00e4\u00e4n velkojalta aktiivisuutta oikeuksiensa s\u00e4ilytt\u00e4miseksi.<\/p>\n

24. Kiinteist\u00f6nkaupan kohteen virheen selvittely on yleens\u00e4 sit\u00e4 vaikeampaa, mit\u00e4 pidempi aika kaupasta ja kiinteist\u00f6n hallinnan luovutuksesta on kulunut. Lis\u00e4ksi kaupan osapuolten kannalta on haitallista, jos heid\u00e4n oikeusasemansa j\u00e4\u00e4 pitk\u00e4ksi aikaa ep\u00e4selv\u00e4ksi. Erityisen haitallisena voidaan pit\u00e4\u00e4 ep\u00e4selvyytt\u00e4 siit\u00e4, puretaanko kauppa.<\/p>\n

25. Myyj\u00e4n kannalta on erityisen t\u00e4rke\u00e4\u00e4, ett\u00e4 ostaja tekee virheilmoituksen kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta. Sen j\u00e4lkeen, kun ostaja on ilmoittanut virheest\u00e4 ja siihen perustuvista vaatimuksistaan, my\u00f6s myyj\u00e4ll\u00e4 on mahdollisuus osallistua virhetilanteen selvitt\u00e4miseen.<\/p>\n

26. My\u00f6s virheilmoituksen j\u00e4lkeinen ostajan passiivisuus voi kuitenkin olla myyj\u00e4n kannalta haitallista. Myyj\u00e4lle voi passiivisuuden perusteella synty\u00e4 k\u00e4sitys, ett\u00e4 ostaja on luopunut esitt\u00e4m\u00e4st\u00e4 vaatimuksia virheen perusteella. T\u00e4llainen k\u00e4sitys voi synty\u00e4 erityisesti silloin, jos ostaja j\u00e4\u00e4 passiiviseksi huomattavan pitk\u00e4ksi ajaksi sen j\u00e4lkeen, kun myyj\u00e4 on ilmaissut vastustavansa ostajan vaatimuksia. Jos myyj\u00e4 olettaa ostajan luopuneen vaatimuksistaan, myyj\u00e4ll\u00e4 ei en\u00e4\u00e4 ole aihetta varautua asiaa koskevaan oikeudenk\u00e4yntiin tai kaupan purkamiseen. T\u00e4llaisessa tilanteessa se, ett\u00e4 ostaja yll\u00e4tt\u00e4en palaa asiaan vuosien kuluttua panemalla kanteen vireille, on omiaan aiheuttamaan myyj\u00e4lle huomattavaa haittaa.<\/p>\n

27. Edell\u00e4 esitetyill\u00e4 perusteilla Korkein oikeus katsoo, ett\u00e4 virheest\u00e4 ja purkuvaatimuksesta ilmoittanut ostaja voi passiivisuutensa perusteella menett\u00e4\u00e4 oikeutensa vaatia kaupan purkamista jo ennen maakaaren 2 luvun 34 \u00a7:n 3 momentin mukaisen kanneajan umpeutumista. Arvioitaessa sit\u00e4, onko passiivisuudella yksitt\u00e4isess\u00e4 tapauksessa t\u00e4llainen vaikutus, merkityst\u00e4 on erityisesti passiivisuuden kestolla sek\u00e4 sill\u00e4, kuinka haitallista passiivisuus on kyseisen tapauksen olosuhteissa ollut asian selvitt\u00e4misen ja myyj\u00e4n aseman kannalta. Lis\u00e4ksi merkityst\u00e4 on sill\u00e4, ovatko passiivisuudesta aiheutuvat haitat olleet ostajan ennakoitavissa siten, ett\u00e4 h\u00e4nen voidaan edellytt\u00e4\u00e4 ottaneen ne huomioon p\u00e4\u00e4tt\u00e4ess\u00e4\u00e4n menettelyst\u00e4\u00e4n asiassa, ja onko ostajan passiivisuudelle ollut hyv\u00e4ksytt\u00e4vi\u00e4 syit\u00e4.<\/p>\n

Arviointi t\u00e4ss\u00e4 asiassa<\/h3>\n

28. A on 23.5.2010 tehnyt kirjallisen reklamaation. Reklamaatiokirjeess\u00e4\u00e4n h\u00e4n on esitt\u00e4nyt yksiselitteisen vaatimuksen kaupan purkamisesta sek\u00e4 perusteet vaatimukselleen. H\u00e4n on my\u00f6s pyyt\u00e4nyt vastausta tiettyyn p\u00e4iv\u00e4m\u00e4\u00e4r\u00e4\u00e4n menness\u00e4 ja ilmoittanut tarvittaessa saattavansa asian tuomioistuimen ratkaistavaksi. My\u00f6hemmin kes\u00e4ll\u00e4 2010 A on toimittanut myyjille kiinteist\u00f6n kuntoa koskevan, 21.6.2010 p\u00e4iv\u00e4tyn raportin.<\/p>\n

29. Kes\u00e4ll\u00e4 2010 A ja B olivat viel\u00e4 k\u00e4yneet A:n vaatimusta koskevia keskusteluja. N\u00e4iss\u00e4 keskusteluissa B on ilmoittanut k\u00e4sityksen\u00e4\u00e4n, ett\u00e4 X:n kuolinpes\u00e4ll\u00e4 ei ole varoja kauppahinnan palauttamiseen ja ett\u00e4 h\u00e4n ja C eiv\u00e4t olleet henkil\u00f6kohtaisessa vastuussa kiinteist\u00f6n virheist\u00e4. Kyseisten keskustelujen j\u00e4lkeen osapuolet eiv\u00e4t olleet olleet yhteydess\u00e4 toisiinsa ennen kuin A on pannut kaupan purkamista koskevan kanteen vireille yli nelj\u00e4 vuotta my\u00f6hemmin.<\/p>\n

30. Korkein oikeus katsoo, ett\u00e4 asian aktiivisen selvitt\u00e4misen j\u00e4lkeen seurannut yli nelj\u00e4n vuoden tauko kaupan purkamista koskevien vaatimusten esitt\u00e4misess\u00e4 on ollut omiaan aiheuttamaan myyjiss\u00e4 ep\u00e4tietoisuutta siit\u00e4, pysyyk\u00f6 ostaja vaatimuksissaan. Myyjien n\u00e4k\u00f6kulmasta ostajan passiivisuus on voinut viitata siihen, ett\u00e4 t\u00e4m\u00e4 on luopunut purkuvaatimuksen ajamisesta.<\/p>\n

31. Asiassa on riidatonta, ett\u00e4 A on muuttanut pois kiinteist\u00f6lt\u00e4 jo vuonna 2010 eik\u00e4 rakennuksessa havaittuja vaurioita ole korjattu.<\/p>\n

32. Korkein oikeus katsoo, ett\u00e4 myyjien vastuun arviointi on ajan kulumisen vuoksi vaikeutunut merkitt\u00e4v\u00e4sti verrattuna siihen, ett\u00e4 asian selvitt\u00e4mist\u00e4 olisi jatkettu kohtuullisessa ajassa kes\u00e4n 2010 j\u00e4lkeen. Kun kiinteist\u00f6 on j\u00e4tetty tyhjilleen ja vauriot korjaamatta, on selv\u00e4\u00e4, ett\u00e4 vauriot ovat ajan kulumisen my\u00f6t\u00e4 pahentuneet. Pitk\u00e4n aikaa kaupan j\u00e4lkeen on vaikeampaa arvioida sit\u00e4, mik\u00e4 kohteen kunto on ollut kaupantekohetkell\u00e4 ja milt\u00e4 osin sen viat ovat olleet havaittavissa ennen kauppaa. T\u00e4m\u00e4 on omiaan vaikeuttamaan sek\u00e4 sovinnolliseen ratkaisuun pyrkimist\u00e4 ett\u00e4 n\u00e4yt\u00f6n esitt\u00e4mist\u00e4 oikeudenk\u00e4ynniss\u00e4.<\/p>\n

33. Korkein oikeus toteaa lis\u00e4ksi, ett\u00e4 rakennuksen kunnon huononemisen vuoksi kaupan purkaminen olisi B:lle ja C:lle haitallisempi seuraamus kuin se olisi ollut siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 kauppa olisi purettu pian rakennuksen vaurioiden havaitsemisen j\u00e4lkeen.<\/p>\n

34. Korkein oikeus katsoo, ett\u00e4 A:n on pit\u00e4nyt ymm\u00e4rt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 edell\u00e4 kuvatuissa olosuhteissa myyjille voi ostajan useiden vuosien passiivisuuden perusteella synty\u00e4 k\u00e4sitys, ettei ostajan tarkoituksena ole en\u00e4\u00e4 pysy\u00e4 kaupan purkamista koskevassa vaatimuksessaan. Samoin h\u00e4nen on pit\u00e4nyt ymm\u00e4rt\u00e4\u00e4, ett\u00e4 asian selvittely vaikeutuu ja rakennuksen kunto huononee ajan kulumisen my\u00f6t\u00e4.<\/p>\n

35. A on vedonnut siihen, ett\u00e4 myyj\u00e4t ovat itse olleet passiivisia asiassa. Korkein oikeus toteaa, ett\u00e4 A:n esitetty\u00e4 vaatimuksensa B on ilmoittanut myyjien vastustavan purkuvaatimusta. T\u00e4m\u00e4n j\u00e4lkeen on ollut ostajan asia jatkaa asian selvitt\u00e4mist\u00e4, mik\u00e4li h\u00e4n on edelleen halunnut pysy\u00e4 vaatimuksessaan. Sen vuoksi Korkein oikeus katsoo, ettei myyjien passiivisuus ole ollut hyv\u00e4ksytt\u00e4v\u00e4 syy keskeytt\u00e4\u00e4 asian selvitt\u00e4minen ja yhteydenpito myyjiin yli nelj\u00e4ksi vuodeksi.<\/p>\n

36. Edell\u00e4 esitetyill\u00e4 perusteilla Korkein oikeus katsoo, ett\u00e4 A on menett\u00e4nyt oikeuden vaatia kaupan purkamista.<\/p>\n

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.<\/p>\n

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Ilkka Rautio, Pekka Koponen, Jarmo Littunen, Mika Huovila ja Lena Engstrand. Esittelij\u00e4 Mia Hoffr\u00e9n.<\/p>\n

Asian tausta ja kysymyksenasettelu<\/h3>\n

Koskeeko vanhentumislain 4 \u00a7:n mukainen vanhentumisaika kiinteist\u00f6nkaupan purkamista koskevaa vaatimusta?<\/p>\n

Onko A muutoin passiivisuutensa perusteella menett\u00e4nyt oikeuden vaatia kaupan purkamista?<\/p>\n

Tuomiolauselma<\/h3>\n<\/div>\n
\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a><\/p>\n

Finlex open data, CC BY 4.0. Documentation open data verifiee le 2026-04-12 ; les endpoints judgment documentes renvoient 404 pour les types case-law exposes par le frontend, fallback actuel sur les pages publiques data.finlex.fi.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En fastighetsk\u00f6pare som i tid hade underr\u00e4ttat s\u00e4ljaren om kvalitetsfel i fastigheten och yrkat h\u00e4vning av k\u00f6pet hade anh\u00e4ngiggjort talan om h\u00e4vning av k\u00f6pet mer \u00e4n fyra \u00e5r efter att han f\u00f6reg\u00e5ende g\u00e5ng hade haft kontakt med s\u00e4ljaren p\u00e5 grund av felen i fastigheten. Preskriptionstiden p\u00e5 tre \u00e5r enligt 4 \u00a7 preskriptionslagen till\u00e4mpades inte p\u00e5…<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","meta":{"_crdt_document":""},"kji_country":[7740],"kji_court":[7741],"kji_chamber":[7742],"kji_year":[47917],"kji_subject":[7646],"kji_keyword":[18142,46931,18017,9259],"kji_language":[7746],"class_list":["post-789921","kji_decision","type-kji_decision","status-publish","hentry","kji_country-finlande","kji_court-cour-supreme-de-finlande","kji_chamber-precedents","kji_year-47917","kji_subject-divers","kji_keyword-fastigheten","kji_keyword-havning","kji_keyword-kopet","kji_keyword-saljaren","kji_language-multilingue"],"yoast_head":"\nKKO:2018:38 - Fastighetsk\u00f6p - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/kko201838-fastighetskop\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"ru_RU\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"KKO:2018:38 - Fastighetsk\u00f6p\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"En fastighetsk\u00f6pare som i tid hade underr\u00e4ttat s\u00e4ljaren om kvalitetsfel i fastigheten och yrkat h\u00e4vning av k\u00f6pet hade anh\u00e4ngiggjort talan om h\u00e4vning av k\u00f6pet mer \u00e4n fyra \u00e5r efter att han f\u00f6reg\u00e5ende g\u00e5ng hade haft kontakt med s\u00e4ljaren p\u00e5 grund av felen i fastigheten. Preskriptionstiden p\u00e5 tre \u00e5r enligt 4 \u00a7 preskriptionslagen till\u00e4mpades inte p\u00e5...\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/kko201838-fastighetskop\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"\u041f\u0440\u0438\u043c\u0435\u0440\u043d\u043e\u0435 \u0432\u0440\u0435\u043c\u044f \u0434\u043b\u044f \u0447\u0442\u0435\u043d\u0438\u044f\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"16 \u043c\u0438\u043d\u0443\u0442\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/kko201838-fastighetskop\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/kko201838-fastighetskop\\\/\",\"name\":\"KKO:2018:38 - Fastighetsk\u00f6p - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#website\"},\"datePublished\":\"2026-04-30T21:04:13+00:00\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/kko201838-fastighetskop\\\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"ru-RU\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/kko201838-fastighetskop\\\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/kko201838-fastighetskop\\\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Home\",\"item\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/avocats-en-droit-penal-a-paris-conseil-et-defense-strategique\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Jurisprudences\",\"item\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/jurisprudences\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":3,\"name\":\"KKO:2018:38 – Fastighetsk\u00f6p\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#website\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/\",\"name\":\"Kohen Avocats\",\"description\":\"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat p\u00e9naliste \u00e0 Paris, intervient exclusivement en droit p\u00e9nal pour la d\u00e9fense des particuliers, notamment en mati\u00e8re d\u2019accusations de viol. Il assure un accompagnement rigoureux d\u00e8s la garde \u00e0 vue jusqu\u2019\u00e0 la Cour d\u2019assises, veillant au strict respect des garanties proc\u00e9durales.\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"ru-RU\"},{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#organization\",\"name\":\"Kohen Avocats\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"ru-RU\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/01\\\/Logo-2-1.webp\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/01\\\/Logo-2-1.webp\",\"width\":2114,\"height\":1253,\"caption\":\"Kohen Avocats\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/kohenavocats.com\\\/ru\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\"}}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO Premium plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"KKO:2018:38 - Fastighetsk\u00f6p - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/kko201838-fastighetskop\/","og_locale":"ru_RU","og_type":"article","og_title":"KKO:2018:38 - Fastighetsk\u00f6p","og_description":"En fastighetsk\u00f6pare som i tid hade underr\u00e4ttat s\u00e4ljaren om kvalitetsfel i fastigheten och yrkat h\u00e4vning av k\u00f6pet hade anh\u00e4ngiggjort talan om h\u00e4vning av k\u00f6pet mer \u00e4n fyra \u00e5r efter att han f\u00f6reg\u00e5ende g\u00e5ng hade haft kontakt med s\u00e4ljaren p\u00e5 grund av felen i fastigheten. Preskriptionstiden p\u00e5 tre \u00e5r enligt 4 \u00a7 preskriptionslagen till\u00e4mpades inte p\u00e5...","og_url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/kko201838-fastighetskop\/","og_site_name":"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"\u041f\u0440\u0438\u043c\u0435\u0440\u043d\u043e\u0435 \u0432\u0440\u0435\u043c\u044f \u0434\u043b\u044f \u0447\u0442\u0435\u043d\u0438\u044f":"16 \u043c\u0438\u043d\u0443\u0442"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/kko201838-fastighetskop\/","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/kko201838-fastighetskop\/","name":"KKO:2018:38 - Fastighetsk\u00f6p - Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat en droit p\u00e9nal \u00e0 Paris","isPartOf":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#website"},"datePublished":"2026-04-30T21:04:13+00:00","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/kko201838-fastighetskop\/#breadcrumb"},"inLanguage":"ru-RU","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/kko201838-fastighetskop\/"]}]},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/kko201838-fastighetskop\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/avocats-en-droit-penal-a-paris-conseil-et-defense-strategique\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Jurisprudences","item":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/"},{"@type":"ListItem","position":3,"name":"KKO:2018:38 – Fastighetsk\u00f6p"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#website","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/","name":"Kohen Avocats","description":"Ma\u00eetre Hassan Kohen, avocat p\u00e9naliste \u00e0 Paris, intervient exclusivement en droit p\u00e9nal pour la d\u00e9fense des particuliers, notamment en mati\u00e8re d\u2019accusations de viol. Il assure un accompagnement rigoureux d\u00e8s la garde \u00e0 vue jusqu\u2019\u00e0 la Cour d\u2019assises, veillant au strict respect des garanties proc\u00e9durales.","publisher":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#organization"},"potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"ru-RU"},{"@type":"Organization","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#organization","name":"Kohen Avocats","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/","logo":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"ru-RU","@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#\/schema\/logo\/image\/","url":"https:\/\/kohenavocats.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/Logo-2-1.webp","contentUrl":"https:\/\/kohenavocats.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/Logo-2-1.webp","width":2114,"height":1253,"caption":"Kohen Avocats"},"image":{"@id":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/#\/schema\/logo\/image\/"}}]}},"jetpack_likes_enabled":false,"jetpack_sharing_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_decision\/789921","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_decision"}],"about":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/kji_decision"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=789921"}],"wp:term":[{"taxonomy":"kji_country","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_country?post=789921"},{"taxonomy":"kji_court","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_court?post=789921"},{"taxonomy":"kji_chamber","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_chamber?post=789921"},{"taxonomy":"kji_year","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_year?post=789921"},{"taxonomy":"kji_subject","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_subject?post=789921"},{"taxonomy":"kji_keyword","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_keyword?post=789921"},{"taxonomy":"kji_language","embeddable":true,"href":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/kji_language?post=789921"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}