{"id":791287,"date":"2026-05-01T00:12:14","date_gmt":"2026-04-30T22:12:14","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-18-avril-2018-n-0418-42053\/"},"modified":"2026-05-01T00:12:18","modified_gmt":"2026-04-30T22:12:18","slug":"cour-superieure-de-justice-18-avril-2018-n-0418-42053","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-18-avril-2018-n-0418-42053\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 18 avril 2018, n\u00b0 0418-42053"},"content":{"rendered":"
\n
\n

1<\/p>\n

Arr\u00eat N\u00b081\/18 \u2013 II-CIV<\/p>\n

Arr\u00eat civil<\/p>\n

Audience publique du dix -huit avril deux mille dix-huit.<\/p>\n

Num\u00e9ro 42053 du registre<\/p>\n

Composition: Christiane RECKINGER, pr\u00e9sidente de chambre, Karin GUILLAUME, premier conseiller, Carine FLAMMANG, conseiller, et Christian MEYER, greffier assum\u00e9.<\/p>\n

E n t r e :<\/p>\n

1.) A, demeurant \u00e0 L- (\u2026),<\/p>\n

2.) B, demeurant \u00e0 L- (\u2026),<\/p>\n

3.) C, demeurant \u00e0 L- (\u2026),<\/p>\n

agissant en leur qualit\u00e9 d\u2019h\u00e9ritiers de feu D, d\u00e9c\u00e9d\u00e9 le (\u2026) ayant demeur\u00e9 \u00e0 L- (\u2026),<\/p>\n

d\u00e9clarant par acte du 16 f\u00e9vrier 2017 reprendre l\u2019instance introduite par feu D appelant aux termes de deux exploit s du 24 juin 2014 des huissiers de justice Georges WEBER de Diekirch et Catherine NILLES de Luxembourg ,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre G\u00e9rard SCHANK, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

1.) E, demeurant \u00e0 D-(\u2026),<\/p>\n

2.) F, demeurant \u00e0 L- (\u2026),<\/p>\n

3.) G, demeurant \u00e0 L- (\u2026),<\/p>\n

intim\u00e9s aux fins des susdit exploits WEBER et NILLES,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Alain BINGEN, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Diekirch,<\/p>\n

LA COUR D'APPEL:<\/p>\n

D et H sont les fils et h\u00e9ritiers r\u00e9servataires de I, d\u00e9c\u00e9d\u00e9e le (\u2026), qui avait, par acte de vente notari\u00e9 du 19 mars 2009, vendu \u00e0 H et ses deux filles F et G deux terrains sis \u00e0 Ettelbruck, section B de Warken, num\u00e9ros 362\/2195 et 362\/2196 d\u2019une contenance d\u2019un hectare 98 ares et 25 centiares pour un prix total de 25.000,00 euros.<\/p>\n

Saisi de l\u2019assignation introduite par D contre H, F et G afin de voir toiser sa demande en rescision pour l\u00e9sion de la susdite vente et de voir instituer une expertise judiciaire visant \u00e0 \u00e9valuer la valeur r\u00e9elle des immeubles en question au moment du contrat de vente et afin de se voir allouer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure, le tribunal d\u2019arrondissement de Diekirch a, par jugement du 22 avril 2014, dit la demande irrecevable, d\u00e9bout\u00e9 D de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure et condamn\u00e9 celui-ci \u00e0 payer aux consorts H, F, G une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 500,00 euros.<\/p>\n

Suite aux appels interjet\u00e9s par D contre ce jugement, la Cour d\u2019appel a, par arr\u00eat du 16 novembre 2016, dit qu\u2019il n\u2019y avait pas lieu d\u2019annuler les deux exploits s\u00e9par\u00e9s d\u2019appel du 24 juin 2014, renvoy\u00e9 l\u2019affaire en vue de son instruction au fond et r\u00e9serv\u00e9 les frais.<\/p>\n

Par r\u00e9formation du jugement entrepris, D demande \u00e0 voir dire qu\u2019il est recevable \u00e0 rapporter la preuve de la l\u00e9sion par voie d\u2019expertise judiciaire et, partant, \u00e0 voir faire droit \u00e0 la mesure d\u2019instruction sollicit\u00e9e, \u00e0 voir dire qu\u2019il y a lieu \u00e0 rescision pour l\u00e9sion de l\u2019acte de vente du 19 mars 2009, l\u2019appelant \u00e9valuant l\u2019objet du litige au montant de 1.064.340,00 euros.<\/p>\n

D sollicite encore, par r\u00e9formation, l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500,00 euros pour la premi\u00e8re instance et il sollicite l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.000,00 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

A l\u2019appui de ses recours, D expose qu\u2019au vu du rapport d\u2019expertise Gilles Kintzel\u00e9 du 28 juin 2010, le prix de vente de 25.000,00 euros serait d\u00e9risoire, les terrains valant au moins 1.064.340,00 euros, le ratio du 7\/12 de l\u2019immeuble \u00e9quivalant \u00e0 620.865,00 euros. Selon une prise de position de l\u2019expert Kintzel\u00e9 du 1 er avril 2011, il serait probable que les terrains en question soient int\u00e9gr\u00e9s dans le p\u00e9rim\u00e8tre de construction de l\u2019agglom\u00e9ration d\u2019Ettelbruck.<\/p>\n

L\u2019appelant renvoie encore au rapport de l\u2019expert Georges Wies du 10 juin 2011 qui estime que les deux parcelles en cause ne sont pas \u00e0 consid\u00e9rer comme terrains agricoles, \u00e9tant situ\u00e9s \u00e0 une centaine de m\u00e8tres des derni\u00e8res maisons d\u2019habitation et constitu ant des objets de sp\u00e9culation, l\u2019expert ayant estim\u00e9 la valeur des terrains litigieux en tant que parcelles agricoles \u00e0 64.000,00 euros et en tant qu\u2019objets de sp\u00e9culation \u00e0 2.441.582,00 euros.<\/p>\n

Les deux expertises unilat\u00e9rales rendraient vraisemblables et assez graves les faits pour faire pr\u00e9sumer la l\u00e9sion, de sorte qu\u2019il y aurait lieu d\u2019instituer une expertise judiciaire.<\/p>\n

D souligne que selon le technicien Guy Backendorf de l\u2019administration communale d\u2019Ettelbruck, les parcelles pourraient faire l\u2019objet d\u2019une int\u00e9gration dans un futur plan d\u2019am\u00e9nagement et des terrains lotis auraient \u00e9t\u00e9 vendus dans des situations semblables en 2009 pour un prix de vente se situant entre 40.000,00 et 45.000,00 euros l\u2019are.<\/p>\n

Le prix de vente stipul\u00e9 dans l\u2019acte de vente litigieux serait d\u00e8s lors l\u00e9sionnaire et rendrait l\u2019action en rescision pour l\u00e9sion recevable, l\u2019appelant faisant valoir que pour d\u00e9terminer la valeur de l\u2019immeuble, il ne faut pas seulement prendre en consid\u00e9ration son statut juridique au moment de la vente, mais encore les prix du march\u00e9 immobilier, des objets immobiliers de sp\u00e9culation m\u00eame non int\u00e9gr\u00e9s dans le p\u00e9rim\u00e8tre, tels les terrains en l\u2019esp\u00e8ce, \u00e9tant vendus \u00e0 des prix bien sup\u00e9rieurs \u00e0 ceux de parcelles agricoles.<\/p>\n

H, F et G concluent \u00e0 voir confirmer le jugement entrepris. Ils contestent l\u2019\u00e9valuation des terrains en cause au montant de 1.064.340,00 euros et concluent \u00e0 voire dire inopposables les rapports d\u2019expertise Wies et Kintzel\u00e9 au motif qu\u2019ils seraient unilat\u00e9raux, l\u2019expertise Kintzel\u00e9 manquant par ailleurs d\u2019impartialit\u00e9 et d\u2019objectivit\u00e9, l\u2019\u00e9valuation faite \u00e9tant arbitraire et fantaisiste.<\/p>\n

Pour autant que de besoin, les parties intim\u00e9es demandent \u00e0 voir enjoindre \u00e0 l\u2019appelant de verser notamment des actes notari\u00e9s en rapport avec les affirmations de l\u2019expert Wies suivant lesquelles le prix de l\u2019are, pour des terrains lotis dans les environs, se chiffrerait entre 40.000,00 et 45.000,00 euros.<\/p>\n

H, F et G sollicitent, chacun, l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000,00 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Les parties intim\u00e9es soulignent que la charge de la preuve de la l\u00e9sion incombe \u00e0 l\u2019appelant, que l\u2019existence de la l\u00e9sion s\u2019appr\u00e9cie au moment de la vente et que pour prosp\u00e9rer dans sa demande, l\u2019appelant doit fournir des \u00e9l\u00e9ments concrets pour discr\u00e9diter le prix de vente stipul\u00e9 dans l\u2019acte de vente litigieux, partant, des faits suffisamment graves et vraisemblables pour faire pr\u00e9sumer la l\u00e9sion et se faire admettre \u00e0 la preuve de la l\u00e9sion conform\u00e9ment aux articles 1677 et suivants du code civil.<\/p>\n

Faisant souligner que les terrains en cause ne sont pas inclus dans le p\u00e9rim\u00e8tre d\u2019agglom\u00e9ration et qu\u2019une incorporation dans ce p\u00e9rim\u00e8tre n\u2019est pas \u00e0 l\u2019ordre du jour, les parties intim\u00e9es consid\u00e8rent qu\u2019ils ne sauraient \u00eatre compar\u00e9s \u00e0 des terrains se situant \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur du p\u00e9rim\u00e8tre, le plan d\u2019am\u00e9nagement g\u00e9n\u00e9ral adopt\u00e9 par le conseil communal d\u2019Ettelbruck en date du 11 mars 2005 et approuv\u00e9 par le Ministre de l\u2019int\u00e9rieur en date du 27 f\u00e9vrier 2006 n\u2019ayant pas proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une extension du p\u00e9rim\u00e8tre d\u2019agglom\u00e9ration, contrairement aux affirmation s du technicien Backendorf.<\/p>\n

L\u2019expertise Kintzel\u00e9 ne rendrait pas vraisemblables les prix y \u00e9nonc\u00e9s et l\u2019expertise Wies resterait en d\u00e9faut de pr\u00e9ciser de quelles parcelles il s\u2019agit, de sorte que toute comparaison serait vaine. En l\u2019absence d\u2019un acte de vente ou d\u2019\u00e9change corroborant les affirmations de l\u2019expert Wies, celles-ci ne sauraient constituer la preuve requise dans le cadre de l\u2019action en rescision pour l\u00e9sion. Le seul fait qu\u2019ils soient situ\u00e9s en p\u00e9riph\u00e9rie du p\u00e9rim\u00e8tre d\u2019agglom\u00e9ration ne permettrait pas de consid\u00e9rer les terrains en cause comme objets de sp\u00e9culation. Il serait finalement surprenant que l\u2019expert Wies \u00e9value les terrains en cause au montant de 2.441.582,50 euros tandis que l\u2019expert Kintzel\u00e9 les \u00e9value au montant de 1.064.340,00 euros, les parties intim\u00e9es contestant formellement les deux \u00e9valuations.<\/p>\n

Il y aurait d\u00e8s lors lieu de consid\u00e9rer les terrains en cause comme des terrains \u00e0 finalit\u00e9 purement agricole, ce tant \u00e0 l\u2019\u00e9poque de l\u2019acte notari\u00e9 de vente qu\u2019au jour de la demande en justice.<\/p>\n

Suite au d\u00e9c\u00e8s de D, survenu le 16 octobre 2016, ses h\u00e9ritiers A , B et C ont, par acte de repise d\u2019instance, valablement repris l\u2019instance engag\u00e9e par le d\u00e9funt en se rapportant aux moyens d\u2019appel d\u00e9velopp\u00e9s par feu D et en concluant \u00e0 voir dire recevable l\u2019action en rescision pour l\u00e9sion.<\/p>\n

Appr\u00e9ciation de la Cour<\/p>\n

L'action en rescision pour l\u00e9sion ne peut \u00eatre intent\u00e9e que par le vendeur ou ses h\u00e9ritiers. Dans la mesure o\u00f9 D \u00e9tait h\u00e9ritier de la venderesse feu I, il avait qualit\u00e9 pour exercer ladite action, l\u2019instance ayant par ailleurs \u00e9t\u00e9 valablement reprise par ses propres h\u00e9ritiers.<\/p>\n

C'est \u00e0 la partie qui se pr\u00e9tend victime d'une l\u00e9sion qu'il appartient d'en \u00e9tablir l'existence. C\u2019est \u00e0 bon droit que le tribunal a dit qu\u2019il faut que le demandeur soit, d\u2019abord, autoris\u00e9 par un premier jugement \u00e0 rapporter cette preuve par le biais d\u2019une expertise.<\/p>\n

Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1677 du code civil, le demandeur doit faire \u00e9tat de faits suffisamment s\u00e9rieux pour que la l\u00e9sion apparaisse possible sinon probable. L es juges du fond qui doivent constater que la condition de la vraisemblance de la l\u00e9sion est remplie avant d'ordonner une expertise, d\u00e8s lors qu'il y a d\u00e9saccord sur l'existence de la l\u00e9sion, tel le cas en l\u2019esp\u00e8ce, dispos ent, \u00e0 cet \u00e9gard, d'un pouvoir d'appr\u00e9ciation souverain. La jurisprudence se montre assez stricte et exigeante pour autoriser le vendeur \u00e0 rapporter la preuve de la l\u00e9sion, les faits pris en compte par le juge pour appr\u00e9cier le caract\u00e8re vraisemblable de la l\u00e9sion pouvant \u00eatre de nature tr\u00e8s diff\u00e9rente. Il peut ainsi s'agir des prix pratiqu\u00e9s dans le voisinage, sans qu'il soit n\u00e9cessaire que les terrains compar\u00e9s soient rigoureusement identiques (JurisClasseur, Code Civil, art. 1674 \u00e0 1685, fasc. unique : Vente, Rescision pour cause de l\u00e9sion, n\u00b0 118- 119-120).<\/p>\n

C\u2019est, partant, \u00e0 bon droit que le tribunal a dit que pour faire pr\u00e9sumer la l\u00e9sion, il appartenait \u00e0 D d\u2019\u00e9tablir des faits assez vraisemblables et graves. La Cour approuve \u00e0 ce titre le tribunal d\u2019avoir dit que l\u2019appr\u00e9ciation du caract\u00e8re vraisemblable de la l\u00e9sion se fait par comparaison entre la valeur r\u00e9elle de l'immeuble et le montant du prix de vente, qu\u2019il faut d\u00e9terminer la valeur de l\u2019immeuble suivant son \u00e9tat et sa valeur v\u00e9nale au moment de la vente, soit la valeur commerciale de l\u2019immeuble compte tenu du march\u00e9 immobilier sans tenir compte de la plus-value acquise, ni de la moins-value subie par l\u2019immeuble depuis la vente, \u00e0 moins que la plus-value que la pr\u00e9vision d\u2019un changement de destination peut procurer \u00e0 un immeuble apparaisse, au jour de la vente, comme suffisamment probable et que la circonstance qu\u2019un terrain se situe \u00e0 proximit\u00e9 des limites du p\u00e9rim\u00e8tre urbain ne lui conf\u00e8re pas, ipso facto, une vocation \u00e0 devenir un terrain \u00e0 b\u00e2tir dans un futur proche.<\/p>\n

Tel que retenu \u00e0 juste titre par le tribunal, la vraisemblance pour le fonds en cause d\u2019\u00eatre int\u00e9gr\u00e9 dans le p\u00e9rim\u00e8tre d\u2019agglom\u00e9ration et de devenir un terrain constructible n\u2019\u00e9tait donn\u00e9e, ni au jour de l\u2019acte de vente litigieux, ni en premi\u00e8re instance, ni d\u2019ailleurs en instance d\u2019appel, le plan d\u2019am\u00e9nagement g\u00e9n\u00e9ral de 2005 n\u2019ayant, en effet,<\/p>\n

pas chang\u00e9 la destination des parcelles en cause class\u00e9es comme terrains agricoles.<\/p>\n

Ce constat ne se trouve, par ailleurs, tenu en \u00e9chec ni par le rapport de l\u2019expert Georges Wies, ni par celui de l\u2019expert Gilles Kintzel\u00e9, \u00e9tant observ\u00e9 que nonobstant le fait de ne pas \u00eatre contradictoires, ces rapports constituent des \u00e9l\u00e9ments de preuve au sens de l\u2019article 64 du nouveau code de proc\u00e9dure civile, de sorte qu\u2019\u00e0 condition d\u2019\u00eatre r\u00e9guli\u00e8rement communiqu\u00e9s et soumis \u00e0 un d\u00e9bat contradictoire, tel le cas en l\u2019esp\u00e8ce, ces rapports sont opposables aux autres parties et sont, partant, \u00e0 prendre en consid\u00e9ration.<\/p>\n

Si l\u2019expert Wies a estim\u00e9 la valeur des terrains litigieux en tant qu\u2019objets de sp\u00e9culation \u00e0 2.441.582,00 euros, il n\u2019en reste pas moins que cette derni\u00e8re \u00e9valuation a \u00e9t\u00e9 chiffr\u00e9e sur base de la pr\u00e9misse, non \u00e9tablie, que les parcelles fassent l\u2019objet d\u2019une int\u00e9gration dans un futur plan d\u2019am\u00e9nagement g\u00e9n\u00e9ral. Si l\u2019expert Wies note encore que des terrains lotis pourvus d\u2019infrastructures ont \u00e9t\u00e9 vendus dans des situations semblables en mars 2009 sur base d\u2019un prix de 40.000,00 \u00e0 45.000,00 euros l\u2019are, aucun acte notari\u00e9 corroborant cette affirmation n\u2019est vers\u00e9 en cause, de sorte qu\u2019une v\u00e9rification des dires de l\u2019expert n\u2019est pas possible, \u00e9tant pr\u00e9cis\u00e9 qu\u2019il en va de m\u00eame de l\u2019affirmation de l\u2019expert qu\u2019en tant que parcelles agricoles, les terrains en cause auraient, en 2009, pu \u00eatre vendus au prix de 64.000 ,00 euros.<\/p>\n

C\u2019est, d\u00e8s lors, \u00e0 bon droit que le tribunal a dit que l\u2019expertise Wies ne rendait pas assez vraisemblables et graves les faits avanc\u00e9s par feu D pour justifier son action. Le m\u00eame constat s\u2019impose quant au rapport Kintzel\u00e9, alors que tout en faisant une estimation du terrain qu\u2019il d\u00e9crit comme objet de sp\u00e9culation, l\u2019expert ne fournit aucune pr\u00e9cision, ni motivation \u00e0 l\u2019appui de cette affirmation.<\/p>\n

L\u2019appel n\u2019est d\u00e8s lors pas fond\u00e9, de sorte que c\u2019est \u00e0 bon droit que feu D a \u00e9t\u00e9 d\u00e9bout\u00e9 de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour la premi\u00e8re instance et qu\u2019au vu du sort r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 l\u2019appel, il en va de m\u00eame de la demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure sollicit\u00e9e par A, B et C pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Etant donn\u00e9 qu\u2019il serait in\u00e9quitable de laisser \u00e0 la charge de H , F et G l\u2019enti\u00e8ret\u00e9 des sommes expos\u00e9es non comprises dans les d\u00e9pens, il y a lieu de leur allouer, \u00e0 chacun, une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 500,00 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Quant \u00e0 la demande tendant \u00e0 voir assortir le pr\u00e9sent arr\u00eat de l\u2019ex\u00e9cution provisoire, il est rappel\u00e9 qu\u2019en tant que d\u00e9rogation \u00e0 l\u2019effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir ex\u00e9cution provisoire que lorsque la d\u00e9cision \u00e0 ex\u00e9cuter est susceptible d\u2019un<\/p>\n

recours et que ce recours est suspensif. La pr\u00e9sente d\u00e9cision \u00e9tant un arr\u00eat rendu en instance d\u2019appel et le recours en cassation en mati\u00e8re civile n\u2019ayant, en g\u00e9n\u00e9ral, pas d\u2019effet suspensif, la demande tendant \u00e0 voir d\u00e9clarer l\u2019arr\u00eat ex\u00e9cutoire par provision est \u00e0 rejeter (cf. Juris-Classeur, Proc\u00e9dure, V\u00b0 ex\u00e9cution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).<\/p>\n

PAR CES MOTIFS<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, deuxi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, le conseiller de la mise en \u00e9tat entendu en son rapport,<\/p>\n

statuant en continuation de l\u2019arr\u00eat du 16 novembre 2016,<\/p>\n

re\u00e7oit en la forme la reprise d\u2019instance des parties A, B et C,<\/p>\n

dit l\u2019appel non fond\u00e9,<\/p>\n

confirme le jugement entrepris,<\/p>\n

d\u00e9boute A, B et C de leur demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne A, B et C \u00e0 payer \u00e0 H une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 500,00 euros pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne A, B et C \u00e0 payer \u00e0 F une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 500,00 euros pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne A, B et C \u00e0 payer \u00e0 G une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 500,00 euros pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne A, B et C aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

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