{"id":803334,"date":"2026-05-01T10:28:32","date_gmt":"2026-05-01T08:28:32","guid":{"rendered":"https:\/\/kohenavocats.com\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-18-janvier-2018-n-0118-42775\/"},"modified":"2026-05-01T10:28:36","modified_gmt":"2026-05-01T08:28:36","slug":"cour-superieure-de-justice-18-janvier-2018-n-0118-42775","status":"publish","type":"kji_decision","link":"https:\/\/kohenavocats.com\/ru\/jurisprudences\/cour-superieure-de-justice-18-janvier-2018-n-0118-42775\/","title":{"rendered":"Cour sup\u00e9rieure de justice, 18 janvier 2018, n\u00b0 0118-42775"},"content":{"rendered":"
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\n

Arr\u00eat N\u00b0 14 \/18 — IX — CIV<\/p>\n

Audience publique du dix -huit janvier deux mille dix -huit<\/p>\n

Num\u00e9ro 42775 du r\u00f4le<\/p>\n

Composition: Eliane EICHER, pr\u00e9sident de chambre, Danielle SCHWEITZER, premier conseiller, Marc WAGNER, conseiller, Josiane STEMPER, greffier.<\/p>\n

E n t r e<\/p>\n

la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A.) S.A., \u00e9tablie et ayant son si\u00e8ge social \u00e0 (\u2026), repr\u00e9sent\u00e9e par son conseil d\u2019administration actuellement en fonctions,<\/p>\n

appelante aux termes d\u2019un exploit de l\u2019huissier de justice Gilbert RUKAVINA de Diekirch du 28 ao\u00fbt 2015,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre Lydie LORANG, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg,<\/p>\n

e t :<\/p>\n

B.) , demeurant \u00e0 (\u2026) ,<\/p>\n

intim\u00e9e aux fins du pr\u00e9dit exploit RUKAVINA,<\/p>\n

comparant par Ma\u00eetre G\u00e9rard A. TURPEL, avocat \u00e0 la Cour, demeurant \u00e0 Luxembourg.<\/p>\n

LA COUR D'APPEL :<\/p>\n

Le 24 janvier 1996, la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A.) S.A. (ci-apr\u00e8s \u00ab A.) \u00bb) et B.) ont sign\u00e9 un contrat intitul\u00e9 \u00ab Contrat de construction \u00bb par lequel A.) s\u2019est engag\u00e9e \u00e0 construire une maison unifamiliale \u00e0 Consdorf suivant les plans annex\u00e9s audit contrat.<\/p>\n

Suite \u00e0 l\u2019apparition de d\u00e9sordres, B.) a assign\u00e9 A.) \u00e0 compara\u00eetre devant le tribunal d\u2019arrondissement de Luxembourg, par exploit d\u2019huissier du 10 janvier 2007, aux fins de l\u2019entendre condamner \u00e0 lui payer des dommages et int\u00e9r\u00eats d'un montant de 58.743,42 euros outre les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux, au titre du co\u00fbt des travaux de remise en \u00e9tat.<\/p>\n

Dans un deuxi\u00e8me exploit d\u2019assignation, du 9 mars 2007, lequel a \u00e9t\u00e9 joint au premier, elle sollicitait la condamnation de A.) au paiement de la somme de 15.000 euros, outre les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux, au titre de co\u00fbt des travaux de r\u00e9fection de l\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 concernant la cave.<\/p>\n

Elle sollicitait \u00e9galement la condamnation de la d\u00e9fenderesse au paiement des frais d\u2019expertise ainsi que d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure.<\/p>\n

En cours d\u2019instance, B.) a augment\u00e9 sa demande au montant de 111.529,73 euros, compos\u00e9 de 87.529,73 euros au titre de co\u00fbt des travaux de remise en \u00e9tat, 10.000 euros au titre de r\u00e9paration de la perte de jouissance, 9.000 euros au titre des honoraires d\u2019architecte pour le suivi des travaux de remise en \u00e9tat et 5.000 euros au titre de r\u00e9paration du pr\u00e9judice moral.<\/p>\n

La demanderesse se basait sur les r\u00e8gles de la responsabilit\u00e9 de droit commun r\u00e9gissant le contrat de louage d\u2019ouvrage.<\/p>\n

La d\u00e9fenderesse qualifiait le contrat de vente en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement et soulevait l\u2019irrecevabilit\u00e9 de plusieurs volets de la demande pour cause de forclusion, en raison de l\u2019expiration des d\u00e9lais d\u2019action pr\u00e9vus aux articles 1642- 1 et 1646-1 du code c ivil.<\/p>\n

Quant au fond, elle contestait toute responsabilit\u00e9 dans la survenance des d\u00e9sordres. A.) offrait, plus subsidiairement, une r\u00e9paration en nature. Dans un ordre encore plus subsidiaire, elle contestait les montants r\u00e9clam\u00e9s.<\/p>\n

Dans un jugement rendu le 7 juillet 2015, la juridiction du premier degr\u00e9, apr\u00e8s avoir qualifi\u00e9 le contrat de vente en \u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement, a retenu que l\u2019ouvrage en question avait \u00e9t\u00e9 r\u00e9ceptionn\u00e9 en date du 18 juin 1998, que B.) \u00e9tait forclose \u00e0 agir concernant un volet de sa demande (remise en \u00e9tat du local de buanderie) et que la demande \u00e9tait recevable et fond\u00e9e pour tous les autres vices relev\u00e9s<\/p>\n

3 par l\u2019expert judiciaire Robert KOUSMANN, dans son rapport du 19 f\u00e9vrier 2014. Elle a condamn\u00e9 A.) \u00e0 payer \u00e0 B.) la somme de 80.141,83 euros avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde, au titre du co\u00fbt de la remise en \u00e9tat, la somme de 2.000 euros, au titre de la r\u00e9paration de son pr\u00e9judice moral et, enfin, une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 euros.<\/p>\n

Par exploit d\u2019huissier de justice du 28 aout 2015, A.) a r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9 appel de ce jugement qui lui avait \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 le 22 juillet 2015 par B.) .<\/p>\n

L\u2019appelante demande \u00e0 la Cour de constater que l\u2019ouvrage en cause a \u00e9t\u00e9 r\u00e9ceptionn\u00e9 le 5 mars 1997, de r\u00e9former le jugement entrepris et, principalement, de dire que les demandes de B.) sont tardives et partant irrecevables.<\/p>\n

Subsidiairement, l\u2019appelante demande \u00e0 la Cour de dire les demandes non fond\u00e9es.<\/p>\n

Plus subsidiairement, il y aurait lieu de permettre \u00e0 l\u2019appelante de r\u00e9aliser elle-m\u00eame la r\u00e9paration en nature concernant les vices dont elle serait jug\u00e9e responsable.<\/p>\n

Encore plus subsidiairement, les montants r\u00e9clam\u00e9s par l\u2019intim\u00e9e sont contest\u00e9s. Il est demand\u00e9 \u00e0 la Cour d\u2019instituer une nouvelle expertise afin de chiffrer le co\u00fbt des travaux de remise en \u00e9tat \u00e0 charge de A.) et de rejeter, en tout \u00e9tat de cause, la demande en r\u00e9paration form\u00e9e du chef de perte de jouissance et de frais d\u2019architecte.<\/p>\n

La partie appelante fait valoir que la construction de la maison a \u00e9t\u00e9 achev\u00e9e dans le courant du mois janvier 1997, que la derni\u00e8re facture a \u00e9t\u00e9 \u00e9mise le 31 janvier 1997 et pay\u00e9e sans r\u00e9serve le 5 mars 1997 et que c\u2019est \u00e9galement au mois de mars 1997 que l\u2019intim\u00e9e s\u2019est inscrite au registre de la population de la commune de Consdorf.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e ayant pris possession des lieux en mars 1997 et pay\u00e9 sans r\u00e9serve la derni\u00e8re facture \u00e9mise par le constructeur de l\u2019ouvrage, en date du 5 mars 1997, il conviendrait, selon l\u2019appelante, de retenir cette date comme \u00e9tant celle de la r\u00e9ception tacite de l\u2019ouvrage.<\/p>\n

B.) conteste qu\u2019il y ait eu r\u00e9ception des travaux avant la date du 18 juin 1998.<\/p>\n

Elle conteste que les travaux aient \u00e9t\u00e9 termin\u00e9s en janvier 1997.<\/p>\n

4 Elle ne se serait pas non plus install\u00e9e dans la maison d\u00e8s le mois de mars 1997.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e soutient qu\u2019un d\u00e9compte final lui a \u00e9t\u00e9 adress\u00e9 le 18 juin 1998 et qu\u2019elle l\u2019a pay\u00e9 le m\u00eame jour. Ceci r\u00e9sulterait de la mention manuscrite \u00ab Pour acquit 640.000 -18.06.98 \u00bb, renseign\u00e9e par le d\u00e9compte et accompagn\u00e9e de la signature du repr\u00e9sentant de l\u2019appelante.<\/p>\n

Par ailleurs, le fa\u00e7adier aurait \u00e9mis, en date du 1 er juillet 1997, une facture relative \u00e0 une demande d\u2019acompte pour travaux en cours, ce qui prouverait bien que la maison \u00e9tait loin d\u2019\u00eatre achev\u00e9e \u00e0 cette date.<\/p>\n

L\u2019appelante r\u00e9plique que ces pi\u00e8ces seraient trompeuses aux motifs, d\u2019une part, que le d\u00e9compte n\u2019aurait pas fait l\u2019objet d\u2019un payement, mais ne ferait que r\u00e9capituler les travaux factur\u00e9s et pay\u00e9s auparavant et, d\u2019autre part, que la facture du fa\u00e7adier n\u2019aurait \u00e9t\u00e9 \u00e9mise qu\u2019avec un retard consid\u00e9rable, pour des raisons d\u2019\u00ab organisation interne \u00bb, mais que les travaux du fa\u00e7adier auraient, en r\u00e9alit\u00e9, \u00e9t\u00e9 termin\u00e9s avant la fin de l\u2019ann\u00e9e 1996. Ces circonstances r\u00e9sulteraient d\u2019une attestation testimoniale \u00e9tablie le 23 novembre 2016 par C.) (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 21 de la farde de Me Lorang) et pourraient, le cas \u00e9ch\u00e9ant \u00eatre confirm\u00e9es par l\u2019audition de cette m\u00eame personne comme t\u00e9moin.<\/p>\n

Selon l\u2019intim\u00e9e, l\u2019attestation testimoniale et l\u2019offre de preuve par t\u00e9moin seraient irrecevables comme \u00e9tant contraires \u00e0 l\u2019\u00e9crit du 18 juin 1998.<\/p>\n

L\u2019appelante fait valoir que B.) \u00e9tait forclose \u00e0 agir relativement aux vices \u00e9num\u00e9r\u00e9s par le jugement dont appel, s\u2019agissant soit de vices apparents (parties basses, socles de fa\u00e7ade) soit de vices affectant un menu ouvrage (autres vices \u00e9num\u00e9r\u00e9s dans le jugement).<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e conclut au rejet des moyens de forclusion.<\/p>\n

— Remise en \u00e9tat des noquets lat\u00e9raux et raccords \u00e0 la goutti\u00e8re<\/p>\n

L\u2019appelante affirme qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un vice affectant un menu ouvrage donnant lieu \u00e0 garantie biennale. L\u2019assignation au fond relative \u00e0 ce vice datant du 10 janvier 2007 serait partant tardive.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e consid\u00e8re qu\u2019il s\u2019agit au contraire d\u2019un vice affectant un gros ouvrage au motif qu\u2019aux termes du rapport d\u2019expertise \u00ab la goutti\u00e8re est<\/p>\n

5 encastr\u00e9e entre deux corps de b\u00e2tisse et noy\u00e9e dans l\u2019enduit de fa\u00e7ade appliqu\u00e9 sur le retour des ma\u00e7onneries de ces b\u00e2tisses \u00bb.<\/p>\n

— Assainissement des enduits muraux<\/p>\n

L\u2019appelante affirme que ce d\u00e9sordre n\u2019a \u00e9t\u00e9 d\u00e9nonc\u00e9 que lors d\u2019une visite des lieux du 17 mai 2013, soit bien apr\u00e8s l\u2019expiration des d\u00e9lais de garantie.<\/p>\n

Selon l\u2019intim\u00e9e, il y aurait lieu \u00e0 application de la garantie d\u00e9cennale s\u2019agissant des d\u00e9sordres \u00e0 un menu ouvrage qui sont la cons\u00e9quence d\u2019un d\u00e9sordre affectant un gros ouvrage (d\u00e9faut d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9).<\/p>\n

— Sous-sol, humidit\u00e9 des murs ext\u00e9rieurs<\/p>\n

Il s\u2019agirait, selon l\u2019appelante, de vices affectant un gros ouvrage. L\u2019assignation au fond du 10 janvier 2007 serait tardive pour avoir \u00e9t\u00e9 intent\u00e9e plus de dix ans apr\u00e8s la r\u00e9ception tacite qu\u2019elle fixe au 5 mars 1997, date du payement de la derni\u00e8re facture. De plus, les d\u00e9sordres auraient \u00e9t\u00e9 caus\u00e9s par l\u2019intim\u00e9e qui aurait effectu\u00e9 elle-m\u00eame les travaux de r\u00e9alisation de la terrasse.<\/p>\n

Selon l\u2019intim\u00e9e, les d\u00e9sordres relev\u00e9s sous cette rubrique auraient, au vu de l\u2019expertise judiciaire, leur origine dans une ex\u00e9cution contraire aux r\u00e8gles de l\u2019art des travaux d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s par l\u2019appelante.<\/p>\n

— Parties basses \/ socles de fa\u00e7ade<\/p>\n

Il s\u2019agirait, selon l\u2019appelante, d\u2019un vice pouvant \u00eatre constat\u00e9 de visu par un acqu\u00e9reur normalement prudent et diligent et partant d\u2019un vice apparent. Ce vice n\u2019ayant \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9 pour la premi\u00e8re fois qu\u2019en 2006, \u00e0 l\u2019occasion de la premi\u00e8re visite des lieux par l\u2019expert, la demande en r\u00e9paration y relative serait donc \u00e9galement tardive.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e conteste les affirmations de l\u2019appelante au sujet du caract\u00e8re apparent du vice litigieux et soutient que l\u2019expert KOUSMANN exclut les travaux \u00e0 la terrasse comme cause potentielle des d\u00e9sordres. Celui- ci mettrait clairement en cause un d\u00e9faut d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 du sous-sol, imputable \u00e0 la partie adverse.<\/p>\n

Dans un ordre subsidiaire, pour le cas o\u00f9 la Cour retiendrait la recevabilit\u00e9 des demandes, l\u2019appelante soutient qu\u2019elles devraient \u00eatre rejet\u00e9es comme infond\u00e9es \u00e0 d\u00e9faut de toute responsabilit\u00e9 de sa part.<\/p>\n

Dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 la responsabilit\u00e9 de l\u2019appelante serait n\u00e9anmoins retenue, il conviendrait de lui permettre de proc\u00e9der \u00e0 une r\u00e9paration en nature, eu \u00e9gard \u00e0 la bonne volont\u00e9 dont l\u2019appelante aurait fait preuve tout au long de la proc\u00e9dure.<\/p>\n

Enfin, les montants allou\u00e9s en premi\u00e8re instance sur base du rapport d\u2019expertise KOUSMANN, seraient fortement exag\u00e9r\u00e9s. Pour autant que de besoin, l\u2019appelante conclut \u00e0 l\u2019institution d\u2019une nouvelle expertise.<\/p>\n

A tout le moins, conviendrait-il de r\u00e9former le jugement en ce qui concerne la r\u00e9paration allou\u00e9e du chef des socles de fa\u00e7ade, le tribunal ayant allou\u00e9 de ce chef le montant de 1.762,10 euros alors que l\u2019intim\u00e9e n\u2019aurait r\u00e9clam\u00e9 de ce chef que le montant de 950 euros.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e consid\u00e8re, de son c\u00f4t\u00e9, que le rapport d\u2019expertise met en \u00e9vidence que l\u2019ensemble des d\u00e9sordres litigieux sont imputables \u00e0 des manquements de l\u2019appelante ou d\u2019un de ses sous -traitants.<\/p>\n

La confiance de l\u2019intim\u00e9e dans la partie adverse serait d\u00e9finitivement et l\u00e9gitimement compromise eu \u00e9gard aux fautes graves commises par celle-ci et \u00e0 \u00ab son incomp\u00e9tence \u00e0 faire dispara\u00eetre les d\u00e9sordres en cause \u00bb de sorte qu\u2019il n\u2019y aurait pas lieu de faire droit \u00e0 l\u2019offre d\u2019ex\u00e9cution en nature pr\u00e9sent\u00e9e par l\u2019appelante.<\/p>\n

Les \u00e9valuations de l\u2019expert concernant le co\u00fbt de la remise \u00e9tat seraient parfaitement claires, coh\u00e9rentes et justifi\u00e9es. L\u2019appelante ne ferait valoir aucun \u00e9l\u00e9ment s\u00e9rieux de nature \u00e0 les remettre en cause. Une expertise suppl\u00e9mentaire n\u2019apporterait rien \u00e0 la solution du litige. Elle ne ferait que retarder l\u2019issue du litige et augmenter les frais.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e demande la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qui concerne les deux volets de sa demande en r\u00e9paration rejet\u00e9s en premi\u00e8re instance, \u00e0 savoir 10.000 euros au titre de r\u00e9paration de la perte de jouissance et 9.000 euros au titre des honoraires d\u2019architecte pour le suivi des travaux de remise en \u00e9tat. B.) pr\u00e9cise qu\u2019en raison de l\u2019ampleur des travaux de remise en \u00e9tat et de la n\u00e9cessit\u00e9 de faire appel \u00e0 plusieurs corps de m\u00e9tier, il serait indispensable pour elle, profane en mati\u00e8re de construction, de recourir aux services d\u2019un architecte. S\u2019agissant de la perte de jouissance, elle fait valoir que les d\u00e9sordres litigieux ont une importance consid\u00e9rable, qu\u2019ils l\u2019ont s\u00e9rieusement incommod\u00e9e et qu\u2019ils ont \u00ab manifestement rendu la maison impropre \u00e0 sa destination \u00bb.<\/p>\n

B.) r\u00e9clame encore, par voie d\u2019appel incident, la capitalisation des int\u00e9r\u00eats pour autant qu\u2019il s\u2019agit d\u2019int\u00e9r\u00eats dus au moins depuis un an.<\/p>\n

Quant \u00e0 l\u2019appel incident, A.) affirme, qu\u2019elle ne saurait \u00eatre condamn\u00e9e \u00e0 payer des honoraires d\u2019architecte hypoth\u00e9tiques, la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019engager un architecte pour surveiller l\u2019ex\u00e9cution des travaux de r\u00e9paration n\u2019\u00e9tant nullement donn\u00e9e en l\u2019esp\u00e8ce et conteste d\u2019autre part toute perte de jouissance dans le chef de l\u2019intim\u00e9e. Cette derni\u00e8re n\u2019aurait jamais fait \u00e9tat d\u2019une perte de jouissance lors des op\u00e9rations d\u2019expertise. De plus, elle n\u2019aurait jamais cess\u00e9 d\u2019habiter dans la maison construite par l\u2019appelante et ne se serait pas plainte pendant les sept premi\u00e8res ann\u00e9es cons\u00e9cutives \u00e0 son installation.<\/p>\n

Motifs de la d\u00e9cision<\/p>\n

C\u2019est \u00e0 bon droit que le tribunal a retenu que le r\u00e9gime de la responsabilit\u00e9 du vendeur d\u2019immeuble \u00e0 construire \u00e9tait applicable au cas d\u2019esp\u00e8ce, ce qui n\u2019est d\u2019ailleurs plus discut\u00e9 en instance d\u2019appel.<\/p>\n

Les vices cach\u00e9s dont se pr\u00e9vaut l\u2019intim\u00e9e doivent \u00eatre examin\u00e9s au regard des dispositions relatives aux responsabilit\u00e9s biennale et d\u00e9cennale des articles 1792 et 2270 du Code civil, auxquels renvoie l\u2019article 1646- 1 du m\u00eame code.<\/p>\n

Il est constant en cause qu\u2019il n\u2019y a pas eu, en l\u2019esp\u00e8ce, r\u00e9ception expresse de l\u2019ouvrage.<\/p>\n

En revanche les parties sont en d\u00e9saccord quant \u00e0 la question de savoir si l\u2019ouvrage a fait l\u2019objet d\u2019une r\u00e9ception tacite ou non.<\/p>\n

La r\u00e9ception est destin\u00e9e \u00e0 constater la conformit\u00e9 des travaux et leur ex\u00e9cution selon les r\u00e8gles de l\u2019art.<\/p>\n

La r\u00e9ception peut \u00eatre tacite et se d\u00e9duire de la prise de possession des lieux sans r\u00e9serves expresses et du payement int\u00e9gral. Encore faut-il que la prise de possession soit d\u00e9pourvue de toute \u00e9quivoque.<\/p>\n

Il appartient \u00e0 celui qui s\u2019en pr\u00e9vaut d\u2019\u00e9tablir que les circonstances de la cause manifestent n\u00e9cessairement la volont\u00e9 du ma\u00eetre de l\u2019ouvrage d\u2019agr\u00e9er les travaux ex\u00e9cut\u00e9s, d\u2019accepter purement et simplement l\u2019ouvrage r\u00e9alis\u00e9 (cf. Cass. 3 e civ., 24.06.1992, Bull. civ. 1992, III, n\u00b0 217 ; 22.06.1994, Bull. civ. 1994, III, n\u00b0 126 ; Cour d\u2019appel, IX, 30.04.2015, n\u00b0 40454 du r\u00f4le ; G. Ravarani, Tableau des d\u00e9lais d\u2019action en mati\u00e8re de garantie des immeubles vendus ou construits, Pas. 28, page 5, n\u00b0 4).<\/p>\n

8 Il est g\u00e9n\u00e9ralement admis que cette r\u00e9ception doit en outre pr\u00e9senter un caract\u00e8re contradictoire (cf. Cass. 3 e civ., 23.04.1986, Bull.civ. 1986, III, n\u00b046 ; 23.05.2012, Bull. civ. 2012, III, n\u00b0 76 ; Ph. Le Tourneau, Droit de la responsabilit\u00e9 et des contrats, Dalloz, Action, 10 e \u00e9d., n\u00b0 4522) comme, par exemple, lorsque l\u2019entrepreneur a pr\u00e9sent\u00e9 une situation r\u00e9capitulative et obtenu son payement (cf. M. Zavaro, La responsabilit\u00e9 des constructeurs, LexisNexis, n\u00b0 88)<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e conteste que la r\u00e9ception ait eu lieu \u00e0 une date ant\u00e9rieure au 18 juin 1998 et se pr\u00e9vaut, \u00e0 cet \u00e9gard, du document \u00e9manant de l\u2019appelante, intitul\u00e9 \u00ab d\u00e9compte final des travaux \u00bb, dat\u00e9 du 18 juin 1998, et d\u2019une facture d\u2019acompte de la soci\u00e9t\u00e9 D.) dat\u00e9e du 1 er juillet 1997, renseignant une \u00ab demande d\u2019acompte pour travaux de fa\u00e7ade en cours pour la maison E.) de Consdorf\u00bb.<\/p>\n

C\u2019est \u00e0 tort que l\u2019appelante soutient que l\u2019intim\u00e9e resterait en d\u00e9faut de rapporter la preuve lui incombant du payement de la somme renseign\u00e9e par le d\u00e9compte du 18 juin 1998 \u00e0 cette m\u00eame date.<\/p>\n

Le d\u00e9compte final en cause est rev\u00eatu de la mention manuscrite \u00ab Pour acquit 640.000 \u00bb, de la date du 18 juin 1998 ainsi que de la signature du repr\u00e9sentant de l\u2019appelante (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 12 de la farde de Me Turpel) et vaut d\u00e8s lors quittance.<\/p>\n

Cet \u00e9crit \u00e9tablit partant \u00e0 suffisance le payement de la somme en question \u00e0 la date du 18 juin 1998.<\/p>\n

Lorsqu\u2019il s\u2019agit de prouver contre et outre une quittance d\u00e9j\u00e0 \u00e9tablie, cette preuve ne peut \u00eatre rapport\u00e9e que dans les conditions pr\u00e9vues par l\u2019article 1341 du Code civil (cf. Cass. 1 re Civ., 04.11.2011, Bull. civ. 2011. I. n\u00b0 194 ; D. 2012.63, note J. Fran\u00e7ois).<\/p>\n

Il est donc impossible de prouver contre et outre cet \u00e9crit autrement que par un autre \u00e9crit ainsi que le rel\u00e8ve \u00e0 juste titre l\u2019intim\u00e9e.<\/p>\n

Dans ces conditions, il appartiendrait \u00e0 l\u2019appelante de prouver par un \u00e9crit que le payement renseign\u00e9 par la quittance n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9 \u00e0 la date y mentionn\u00e9e, ce qu\u2019elle reste pourtant en d\u00e9faut de faire.<\/p>\n

Dans la facture dat\u00e9e du 1 er juillet 1997, la soci\u00e9t\u00e9 D.) r\u00e9clame un \u00ab acompte pour travaux de fa\u00e7ade en cours pour la maison E.) de Consdorf \u00bb (cf. pi\u00e8ce n\u00b0 13 de la farde de Me Turpel).<\/p>\n

Cette facture renseigne donc qu\u2019en date du 1 er juillet 1997 les travaux de fa\u00e7ade \u00e9taient encore en cours.<\/p>\n

9 L\u2019attestation testimoniale LARUCCIA et l\u2019offre de preuve par t\u00e9moin de l\u2019appelante sont d\u00e8s lors \u00e0 rejeter comme \u00e9tant d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 contredites par les \u00e9l\u00e9ments du dossier.<\/p>\n

Face aux contestations de l\u2019intim\u00e9e, l\u2019appelante reste en d\u00e9faut de prouver que les travaux dont il s\u2019agit auraient fait l\u2019objet d\u2019une r\u00e9ception tacite, dans le sens d\u00e9fini plus haut, ant\u00e9rieurement \u00e0 la date du 18 juin 1998, retenue par le jugement dont appel et reconnue par l\u2019intim\u00e9e comme date de la r\u00e9ception.<\/p>\n

En cons\u00e9quence, le jugement entrepris est \u00e0 confirmer en ce qu\u2019il a retenu que les travaux r\u00e9alis\u00e9s par l\u2019appelante ont fait l\u2019objet d\u2019une r\u00e9ception tacite en date du 18 juin 1998, que le d\u00e9lai d\u2019action biennal est venu \u00e0 expiration le 18 juin 2000 et que le d\u00e9lai d\u2019action d\u00e9cennal est venu \u00e0 expiration le 18 juin 2008.<\/p>\n

Eu \u00e9gard aux crit\u00e8res de la fonction et de l\u2019utilit\u00e9 des ouvrages affect\u00e9s dans l\u2019\u00e9difice en cause, de leur co\u00fbt et du caract\u00e8re d\u2019investissement durable qu\u2019ils pr\u00e9sentent, de l\u2019ampleur des d\u00e9sordres et de ses cons\u00e9quences dommageables ainsi que du co\u00fbt de la remise en \u00e9tat, c\u2019est \u00e0 bon droit que la juridiction du premier degr\u00e9 a retenu, au vu des conclusions de l\u2019expert KOUSMANN, que les d\u00e9sordres suivants rel\u00e8vent du champ d\u2019application de la garantie d\u00e9cennale (en reprenant l\u2019intitul\u00e9 r\u00e9sultant des rapports d\u2019expertise et des conclusions des parties) : — remise en \u00e9tat des noquets lat\u00e9raux et raccords de goutti\u00e8re — sous-sol, humidit\u00e9 aux murs ext\u00e9rieurs.<\/p>\n

Au moment de l\u2019introduction du litige, par exploit du 10 janvier 2007, B.) n\u2019\u00e9tait donc pas forclose \u00e0 agir concernant les d\u00e9sordres susmentionn\u00e9s.<\/p>\n

Quant au volet \u00ab assainissement des enduits muraux \u00bb, au sujet duquel l\u2019appelante fait valoir que l\u2019intim\u00e9e n\u2019aurait d\u00e9nonc\u00e9 les d\u00e9sordres en question que le 17 mai 2013 en cours d\u2019expertise, il convient de relever que l\u2019expert KOUSMANN constate dans son rapport du 19 f\u00e9vrier 2014 que \u00ab les t\u00eates de goutti\u00e8re furent pos\u00e9es devant l\u2019enduit de fa\u00e7ade, mais qu\u2019en partie inclin\u00e9e, les noues ne sont pas correctement \u00e9tanch\u00e9ifi\u00e9es vers l\u2019enduit en partie lat\u00e9rale \u00bb (cf. page 23).<\/p>\n

Si les d\u00e9sordres aux menus ouvrages sont la cons\u00e9quence de vices affectant de gros ouvrages, le d\u00e9lai d\u2019action pour les menus ouvrages n\u2019est pas de deux ans, mais de dix ans, les vices apparus aux menus ouvrages trouvant leur cause et origine dans les vices apparus aux gros ouvrages (G. Ravarani, La responsabilit\u00e9 civile des personnes priv\u00e9es et publiques, Pasicrisie, 3 e \u00e9d., n\u00b0 625 et la jurisprudence cit\u00e9e).<\/p>\n

Au vu des conclusions pr\u00e9cit\u00e9es de l\u2019expert, il appara\u00eet que les d\u00e9sordres en cause sont la cons\u00e9quence de ceux rang\u00e9s sous la rubrique \u00ab remise en \u00e9tat des noquets lat\u00e9raux et raccords de goutti\u00e8re \u00bb, lesquels sont \u00e0 qualifier de gros ouvrage.<\/p>\n

Etant donn\u00e9 que les d\u00e9sordres en question sont \u00e9troitement li\u00e9s aux d\u00e9sordres rang\u00e9s sous la rubrique \u00ab remise en \u00e9tat des noquets lat\u00e9raux et raccords de goutti\u00e8re \u00bb et que ceux-ci ont fait l\u2019objet d\u2019une d\u00e9nonciation et d\u2019une action end\u00e9ans le d\u00e9lai d\u00e9cennal, le moyen de forclusion soulev\u00e9 par l\u2019appelante est \u00e0 \u00e9carter ainsi que le tribunal l\u2019a d\u00e9cid\u00e9 \u00e0 juste titre.<\/p>\n

Le moyen de l\u2019appelante tir\u00e9 de la forclusion pr\u00e9vue par l\u2019article 2270 du Code civil pour les menus ouvrages est donc \u00e0 rejeter.<\/p>\n

En ce qui concerne le volet de la demande en r\u00e9paration concernant le poste \u00ab r\u00e9alisation des parties basses \/ socles de fa\u00e7ade \u00bb, auquel l\u2019appelante oppose la forclusion tir\u00e9e de ce que les d\u00e9sordres dont il s\u2019agit seraient \u00e0 qualifier d\u2019apparents, il convient de se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 l\u2019article 1642-1 du Code civil aux termes duquel : \u00ab Le vendeur d\u2019un immeuble \u00e0 construire ne peut \u00eatre d\u00e9charg\u00e9 ni avant la r\u00e9ception de l\u2019ouvrage par l\u2019acqu\u00e9reur ni avant l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai d\u2019un mois apr\u00e8s la prise de possession par l\u2019acqu\u00e9reur des vices de construction alors apparents. \u00bb<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e n\u2019oppose pas de contestation pr\u00e9cise \u00e0 l\u2019affirmation de l\u2019appelante selon laquelle les vices en question sont \u00e0 qualifier d\u2019apparents.<\/p>\n

Il y a partant lieu de retenir que les d\u00e9sordres en question se sont r\u00e9v\u00e9l\u00e9s avant la date de la r\u00e9ception tacite, autrement dit avant le 18 juin 1998<\/p>\n

Par la suite, le vendeur r\u00e9pond des vices apparents, sauf si l\u2019acqu\u00e9reur lui en a donn\u00e9 d\u00e9charge.<\/p>\n

Il est g\u00e9n\u00e9ralement admis que cette d\u00e9charge doit \u00eatre expresse. A d\u00e9faut de d\u00e9charge expresse, l\u2019acheteur peut agir, sans d\u00e9nonciation pr\u00e9alable, \u00e0 l\u2019encontre du vendeur pour obtenir garantie des vices apparents, et cela pendant le d\u00e9lai de trente ans (cf. Cour de Cassation, 06.07.2006, n\u00b0 45\/06 ; Cour d\u2019appel, 09.11.2005, n\u00b0 du r\u00f4le 28753 et 28939 ; 30.04.2014, n\u00b0 du r\u00f4le 38 913 ; G. Ravarani, Tableau des d\u00e9lais d\u2019action en mati\u00e8re de garantie des immeubles vendus ou construits, Pas. 28, page 23, n\u00b0 43).<\/p>\n

11 En l\u2019esp\u00e8ce, \u00e0 d\u00e9faut de d\u00e9charge expresse, B.) n\u2019\u00e9tait pas forclose \u00e0 agir en r\u00e9paration des d\u00e9sordres affectant les parties basses et socles de fa\u00e7ade, le d\u00e9lai de trente ans n\u2019\u00e9tant pas venu \u00e0 expiration.<\/p>\n

Ce moyen de forclusion de l\u2019appelante doit donc \u00e9galement \u00eatre rejet\u00e9.<\/p>\n

Quant au fond, la Cour constate, en ce qui concerne les d\u00e9sordres rang\u00e9s sous les rubriques \u00ab sous -sol, humidit\u00e9 aux murs ext\u00e9rieurs \u00bb et \u00ab r\u00e9alisation des parties basses \/ socles de fa\u00e7ade \u00bb, que si l\u2019expert convient de ce que \u00ab les origines des infiltrations peuvent \u00eatre multiples \u00bb, il retient en revanche que \u00ab ceci ne d\u00e9gage pas la soci\u00e9t\u00e9 A.) de son obligation de rendre le sous-sol \u00e9tanche d\u2019apr\u00e8s les r\u00e8gles de l\u2019art \u00bb et que les infiltrations se manifestent \u00ab \u00e0 un niveau non touch\u00e9 et sans relation avec les travaux des am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs \u00bb pr\u00e9tendument r\u00e9alis\u00e9s par l\u2019intim\u00e9e, de sorte que les travaux de remise en \u00e9tat devront avoir pour objet \u00ab l\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 \u00bb (cf. rapport du 19 f\u00e9vrier 2014, page 28).<\/p>\n

Ces d\u00e9sordres sont donc imputables \u00e0 l\u2019appelante contrairement aux all\u00e9gations de celle-ci.<\/p>\n

En cons\u00e9quence, il y a lieu de tenir pour \u00e9tabli que l\u2019appelante a m\u00e9connu son obligation de r\u00e9sultat quant \u00e0 la conception et la r\u00e9alisation d\u2019un ouvrage exempt de vices et d\u00e9sordres.<\/p>\n

Pr\u00e9sum\u00e9e responsable, l\u2019appelante reste en d\u00e9faut de s\u2019exon\u00e9rer en \u00e9tablissant que les d\u00e9sordres dont se pr\u00e9vaut l\u2019intim\u00e9e seraient dus \u00e0 une cause \u00e9trang\u00e8re qui ne lui est pas imputable.<\/p>\n

La demande en r\u00e9paration de l\u2019intim\u00e9e est donc fond\u00e9e en principe.<\/p>\n

C\u2019est \u00e0 bon droit que la juridiction du premier degr\u00e9 a consid\u00e9r\u00e9 que l\u2019offre de r\u00e9paration en nature de l\u2019appelante est \u00e0 \u00e9carter, la confiance de l\u2019intim\u00e9e \u00e9tant l\u00e9gitimement compromise, eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019ampleur des d\u00e9sordres en cause et \u00e0 l\u2019insuffisance de certains travaux de remise en \u00e9tat ex\u00e9cut\u00e9s par l\u2019appelante apr\u00e8s l\u2019introduction du litige.<\/p>\n

En ce qui concerne les contestations relatives aux montants indemnitaires \u00e0 allouer \u00e0 B.) , la Cour rappelle qu\u2019il est de principe qu\u2019une juridiction ne doit s\u2019\u00e9carter des conclusions de l\u2019expert judiciaire qu\u2019avec la plus grande circonspection et lorsqu\u2019elle a de justes motifs de retenir que l\u2019expert a commis une erreur.<\/p>\n

Faute par l\u2019appelante de faire valoir de justes motifs en ce sens, il n\u2019y a pas lieu de s\u2019\u00e9carter des conclusions amplement motiv\u00e9es et \u00e9tay\u00e9es<\/p>\n

12 par de multiples constatations tr\u00e8s d\u00e9taill\u00e9es de l\u2019expert judiciaire Robert KOUSMANN ni d\u2019instituer une nouvelle expertise.<\/p>\n

L\u2019appelante reste pareillement en d\u00e9faut d\u2019\u00e9tablir que l\u2019intim\u00e9e aurait r\u00e9clam\u00e9 un montant indemnitaire inf\u00e9rieur \u00e0 celui allou\u00e9 par le tribunal du chef de r\u00e9paration du socle de fa\u00e7ade .<\/p>\n

Dans le cadre de son appel incident, r\u00e9guli\u00e8rement interjet\u00e9, B.) conclut \u00e0 l\u2019obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de 9.000 euros du chef de frais d\u2019architecte et de 10.000 euros du chef de perte de jouissance avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter de l\u2019introduction de la demande en justice jusqu\u2019\u00e0 solde ainsi qu\u2019\u00e0 la capitalisation des int\u00e9r\u00eats dus pour une ann\u00e9e enti\u00e8re.<\/p>\n

B.) ne verse aucune pi\u00e8ce justifiant de l\u2019importance du montant r\u00e9clam\u00e9 au titre d\u2019honoraires d\u2019architecte et n\u2019\u00e9tablit pas que les travaux de r\u00e9fection n\u00e9cessitent l\u2019intervention d\u2019un architecte.<\/p>\n

Il y a partant lieu de confirmer la d\u00e9cision entreprise en ce qu\u2019elle a rejet\u00e9 ce volet de la demande.<\/p>\n

Eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019importance des d\u00e9sordres telle qu\u2019elle ressort des \u00e9l\u00e9ments du dossier et \u00e0 la dur\u00e9e pendant laquelle l\u2019intim\u00e9e les a subis, il convient de lui allouer une indemnit\u00e9 de 2.000 euros au titre de perte de jouissance.<\/p>\n

La demande en capitalisation des int\u00e9r\u00eats dus pour une ann\u00e9e enti\u00e8re n\u2019est pas contest\u00e9e par A.) et se trouve justifi\u00e9e par les prescriptions de l\u2019article 1154 du Code civil de sorte qu\u2019il y a lieu d\u2019y faire droit.<\/p>\n

L\u2019appelante demande \u00e0 \u00eatre d\u00e9charg\u00e9e de la condamnation au payement d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure prononc\u00e9e \u00e0 son encontre en premi\u00e8re instance et sollicite l\u2019allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 2.500 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

L\u2019intim\u00e9e conclut \u00e0 l\u2019obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 20.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

Chacune des parties conclut au d\u00e9bout\u00e9 de la demande adverse.<\/p>\n

Eu \u00e9gard \u00e0 l\u2019issue du litige et \u00e0 la nature de l\u2019affaire, il convient de confirmer la condamnation intervenue de ce chef en premi\u00e8re instance et d\u2019allouer \u00e0 l\u2019intim\u00e9e une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel.<\/p>\n

13 Comme l\u2019appelante succombe \u00e0 l\u2019instance et devra supporter la charge des d\u00e9pens, sa demande en allocation d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel est \u00e0 rejeter.<\/p>\n

Comme les frais d\u2019expertise sont inclus dans les d\u00e9pens, ils en suivent le sort et seront en l\u2019occurrence \u00e0 charge de l\u2019appelante.<\/p>\n

PAR CES MOTIFS<\/p>\n

la Cour d\u2019appel, neuvi\u00e8me chambre, si\u00e9geant en mati\u00e8re civile, statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en \u00e9tat,<\/p>\n

re\u00e7oit l\u2019appel,<\/p>\n

le dit non fond\u00e9 et en d\u00e9boute,<\/p>\n

re\u00e7oit l\u2019appel incident,<\/p>\n

le dit partiellement fond\u00e9,<\/p>\n

r\u00e9formant,<\/p>\n

condamne la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A.) S.A. \u00e0 payer \u00e0 B.) la somme de 2.000 euros, \u00e0 titre de perte de jouissance, avec les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux \u00e0 compter du 10 janvier 2007 jusqu\u2019\u00e0 solde.<\/p>\n

ordonne la capitalisation des int\u00e9r\u00eats dus pour une ann\u00e9e enti\u00e8re,<\/p>\n

confirme le jugement entrepris pour le surplus,<\/p>\n

d\u00e9boute la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A.) S.A. de sa demande en obtention d\u2019une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A.) S.A. \u00e0 payer \u00e0 B.) une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.000 euros pour l\u2019instance d\u2019appel,<\/p>\n

condamne la soci\u00e9t\u00e9 anonyme A.) S.A. aux frais et d\u00e9pens de l\u2019instance d\u2019appel avec distraction au profit de Me G\u00e9rard TURPEL sur ses affirmations de droit.<\/p>\n

La lecture du pr\u00e9sent arr\u00eat a \u00e9t\u00e9 faite en la susdite audience publique par Eliane EICHER, pr\u00e9sident de chambre, en pr\u00e9sence du greffier Josiane STEMPER.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Sources officielles :<\/strong> consulter la page source<\/a> · PDF officiel<\/a><\/p>\n

Licence CC BY-ND 4.0 (Administration judiciaire, data.public.lu). Republication autorisee avec attribution, sans modification editoriale du texte integral.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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